You are on page 1of 11

LANJUTAN MASA DISEBABKAN

CUACA BURUK LUAR BIASA

Pendahuluan
Peruntukan Lanjutan Masa secara lazimnya diperuntukan dalam syarat-
syarat kontrak binaan piawai. Secara amnya, Lanjutan Masa yang diperuntukan
itu bolehlah dikategorikan kepada kelewatan yang disumbangkan oleh pihak
Majikan atau oleh pihak-pihak yang di bawah kawalannya; dan kelewatan yang
disebabkan oleh sebab-sebab neutral seperti hujan, force majure[1] dan juga
kekurangan bahan-bahan binaan atau pekerja.
Namun demikian, pertikaian yang timbul sering tertumpu kepada tafsiran
peruntukan piawai syarat-syarat kontrak binaan itu sendiri berhubung dengan
dalam keadaan bagaimanakah peristiwa hujan yang luar biasa itu sebenarnya
menyumbang kepada kelewatan penyiapan kerja. Merujuk kepada klausa 43.1(b)
syarat-syarat kontrak PWD 203/203A (Rev. 1/2010), klausa tersebut antara lain
menyatakan lanjutan masa boleh diberikan oleh P.P. di atas alasan cuaca
buruk yang luar biasa (exceptionally inclement weather).
Dalam hal ini apa yang jelas di bawah klausa 43.1(b) syarat-syarat kontrak PWD
203/203A (Rev. 1/2010) adalah apabila terdapat kelewatan dalam penyiapan
kerja, maka kontraktor hendaklah serta merta memberikan satu notis
kepada Pegawai Penguasa (P.P.) menyatakan sebab-sebab kelewatan dan
disertakan dengan maklumat-maklumat yang berkaitan untuk membolehkan P.P.
membuat satu pandangan berhubung dengan sebab kelewatan berserta dengan
tempoh kelewatan yang terlibat.
Dalam hal ini juga kontraktor bertanggungan untuk mengambil segala langkah-
langkah yang munasabah untuk mengelak atau mengurangkan kelewatan tersebut.
Namun demikian persoalan yang sering timbul, apakah yang dimaksudkan dengan
cuaca buruk yang luar biasa (exceptionally inclement weather) itu sendiri. Dalam
hal ini meskipun terdapat keadaan di mana cuaca hujan yang lebat, namun adakah
ini sekali gus bermaksud cuaca hujan lebat yang luar biasa.
Sehubungan dengan itu kontraktor perlulah mengemukakan bukti-bukti yang
meyakinkan P.P. bagi membuktikan keadaan hujan lebat yang luar biasa itu.

Seterusnya sekiranya kontraktor gagal mengemukakan bukti-bukti yang
menyakinkan P.P. untuk membolehkan satu lanjutan masa diluluskan oleh P.P., ini
akan mengakibatkan lanjutan masa tidak dapat diberikan. Namun demikian,
sekiranya P.P. mendapati terdapat bukti yang kukuh untuk lanjutan masa diberikan
disebabkan cuaca hujan lebat yang luas biasa selepas projek disiapkan, P.P. masih
boleh meluluskan lanjutan masa menurut peruntukan kontrak dan adalah sah di sisi
undang-undang.

A. Apakah Maksud Hujan Lebat Luar Biasa?
Umum mengetahui bahawa hujan lebat turut terjumlah kepada cuaca yang buruk.
Namun demikian cuaca buruk yang luar biasa yang membolehkan P.P. memberi
lanjutan masa adalah apabila berlakunya hujan lebat yang luar biasa.

Persoalan yang sering timbul apakah yang dimaksudkan dengan hujan lebat
yang luar biasa itu.
Seperkara lagi kontraktor perlulah membuktikan hujan lebat luar biasa itu dengan
merujuk kepada rekod-rekod taburan hujan bagi beberapa tahun yang lampau
daripada Jabatan Metrologi ataupun Jabatan Pengairan dan Saliran (JPS) demi
untuk membuktikan corak taburan hujan yang luar biasa itu. Dalam hal ini hujan
yang lebat bukanlah semestinya satu hujan lebat yang luar biasa. Sehubungan
dengan itu kontraktor perlulah membuktikan dengan yakin apakah yang
dimaksudkan hujan lebat luar biasa itu tanpa ada apa-apa keraguan yang berlaku di
kawasan pembinaan yang terlibat
Kes Rujukan
Rujukan dibuat boleh kepada kes Bina Puri Sdn. Bhd. lwn. MUI Continental
Insurance Berhad.[2] Dalam kes ini Plaintif adalah kontraktor yang telah dilantik
oleh majikan untuk menyiapkan sebuah bangunan 5 ½ tingkat. Kerja-kerja
pembinaan bermula pada bulan November 1995. Namun demikian semasa kerja-
kerja pembinaan sedang dilaksanakan pada bulan Januari, Mac dan Julai 1996,
keretakan dan kerosakan berlaku kepada bangunan dan dinding penahan yang
sedang dibina itu. Lanjutan daripada itu kontraktor menuntut pampasan di bawah
perlindungan Insurans Segala Risiko (Contractor’s All Risks – CAR).
Dalam hal ini kontraktor mendakwa kerosakan tersebut berlaku antara lainnya
disebabkan oleh hujan yang begitu lebat dan luar biasa sepanjang bulan-bulan
Januari, Mac dan April 1996.

Untuk menjustifikasikan bahawa hujan yang turun dalam tempoh bulan-bulan
Januari sehingga Jun 1996 adalah hujan lebat luar biasa, kontraktor telah merujuk
kepada rekod taburan hujan di kawasan pembinaan daripada Jabatan Pengairan
Saliran (JPS).

Setelah meneliti rekod taburan hujan selama 23 tahun, Mahkamah Tinggi
mendapati perkara-perkara berikut:

1. Pada bulan Januari 1996, taburan hujan yang direkodkan adalah
sebanyak 209.5 inci manakala purata taburan hujan selama 23 tahun
bagi bulan Januari adalah sebanyak 93.8 inci. Ini menunjukkan hujan
yang paling lebat berlaku pada bulan Januari 1996 dalam tempoh 23
tahun yang lalu.

2. Manakala pada bulan Mac 1996, taburan yang direkodkan adalah
sebanyak 257.5 inci. Bagi purata taburan hujan selama 23 tahun untuk
bulan Mac adalah sebanyak 201.6 inci. Namun demikian Mahkamah
Tinggi mendapati bahawa taburan hujan yang lebat bagi bulan Mac
yang pernah direkodkan dalam tempoh 23 tahun sebelum ini adalah
sebanyak 432.6 inci.
3. Bagi bulan April 1996, taburan yang direkodkan adalah sebanyak 367.5
inci. Bagi purata taburan hujan selama 23 tahun untuk bulan April
adalah sebanyak 258.8 inci. Namun demikian Mahkamah Tinggi
mendapati bahawa taburan hujan yang lebat bagi bulan April yang
pernah direkodkan dalam tempoh 23 tahun sebelum ini adalah
sebanyak 469.0 inci.

4. Bagi bulan Jun 1996, taburan yang direkodkan adalah sebanyak 359.5
inci. Bagi purata taburan hujan selama 23 tahun bulan Jun adalah
sebanyak 162.0 inci. Ini menunjukkan hujan yang paling lebat berlaku
pada bulan Jun 1996 dalam tempoh 23 tahun yang lalu.

Hujahan
Meskipun taburan hujan bagi bulan-bulan Januari dan Jun 1996 adalah yang paling
tinggi selama 23 tahun, namun demikian Mahkamah Tinggi mendapati bagi bulan-
bulan Mac dan Apri 1996l, walaupun hujan lebat berlaku tetapi ia bukanlah satu
taburan hujan yang boleh dikatakan sebagai luar biasa. Namun demikian
Mahkamah Tinggi memutuskan rekod taburan hujan bulan-bulan Januari, Mac
April dan Jun 1996 jika dibandingkan dengan rekod taburan hujan selama 23 tahun
sebelum ini bagi bulan-bulan yang sama tidak menunjukkan dengan pasti bahawa
berlakunya taburan hujan yang luar biasa.
Berdasarkan kepada nas-nas perundangan kes tersebut di atas, taburan
hujan yang luar biasa perlulah dibuktikan dengan kukuh tanpa ada apa-apa
keraguan. Dalam hal ini meskipun sekiranya direkodkan berlakunya satu hujan
yang lebat, namun ini tidak bermakna berlakunya satu taburan hujan yang lebat
luar biasa. Dalam hal ini kontraktor perlulah membuktikan dengan mengemukakan
rekod taburan hujan untuk tahun-tahun yang lampau bagi menunjukkan berlakunya
taburan hujan yang luar biasa.
Untuk tujuan itu, taburan hujan lebat yang luar biasa mestilah dibezakan
dengan taburan hujan yang lebat. Ini bermakna hujan lebat bukanlah hujan lebat
yang luar biasa. Kontraktor perlulah membuktikan rekod taburan hujan
menunjukkan hujan lebat yang luar biasa sekiranya dibandingkan dengan rekod
taburan hujan bagi tahun-tahun yang sebelum ini. Kontraktor juga perlulah
membuktikan taburan hujan bagi tempoh yang berlaku apabila
dibandingkan dengan rekod tahun-tahun yang sebelumya adalah taburan
hujan yang paling tinggi.
Dalam pada itu juga kontraktor perlulah membuktikan tempoh bulan-bulan yang
terlibat yang direkodkan menunjukkan secara konsisten taburan-taburan hujan
yang paling tinggi dan berada di luar julat rekod taburan hujan bagi tahun-tahun
yang terdahulu. Maka dengan itu barulah boleh dikatakan hujan lebat yang berlaku
adalah satu hal keadaan taburan hujan lebat yang luar biasa.

B. Permohonan Lanjutan Masa Dibuat Setelah
Sekian Lama Cuaca Buruk Luar Biasa
Berlaku.
Sering kontraktor akan menggunakan alasan cuaca buruk luar biasa ini sebagai
asas permohonan lanjutan masa sekiranya tiada lagi sebab untuk lanjutan masa
dapat diberikan oleh P.P.. Dalam hal ini juga ada kalanya permohonan lanjutan
masa yang dibuat setelah sekian lama peristiwa cuaca buruk luar biasa itu berlaku.
Apabila ini berlaku, P.P. akan menghadapi kesukaran untuk meluluskan
permohonan kontraktor tersebut oleh kerana cuaca buruk tersebut sudahpun
berlaku beberapa tahun sebelum permohonan lanjutan masa dibuat.

Dalam hal ini P.P. mungkin terfikir bahawa permohonan kontraktor ini adalah satu
permohonan yang difikirkan kemudian (an afterthought) dan hanya dibuat demi
untuk mendapat lanjutan masa agar kontraktor tidak dikenakan LAD. Sehubungan
dengan itu, keadaan ini menyukarkan P.P. untuk meluluskan lanjutan masa
menurut peruntukan kontraktor. Adalah wajar kontraktor mengemukakan
permohonan lanjutan masa sejurus cuaca buruk luar biasa itu berlaku dengan
membuktikan hal keadaan ini sebenarnya melewatkan kemajuan kerjanya di tapak
bina.
Kes Rujukan
Rujukan boleh dibuat kepada kes View Esteem Sdn Bhd lwn. Vitalmont
Development Sdn Bhd.[3] Perayu adalah sebuah syarikat pemaju perumahan yang
berlesen manakala responden adalah sebuah syarikat yang beralamat di Kuala
Lumpur. Pada 17.3.2008, kedua-dua belah pihak telah memasukki satu perjanjian
jual beli (Sale and Purchase Agreement – SPA) untuk pembelian sebuah
pangsapuri dengan kemudahan awam dengan harga RM658,300.00.
Menurut terma-terma perjanjian, pemaju berwaad akan memberi milikan kosong
kepada responden pembeli dalam tempoh 36 bulan daripada tarikh SPA iaitu pada
17.3.2011. Dalam perjanjian SPA itu juga turut menyatakan masa adalah teras
kepada perjanjian tersebut. Malangnya pemaju gagal memberi milikan kosong
pada 17.3.2011.

Sehubungan dengan itu pembeli menuntut Gantirugi Tertentu dan Ditetapkan
(Liquidated and Ascertained Damages – LAD) sebanyak RM99,556.60 disebabkan
kelewatan penyiapan unit pangsapuri dan RM19,911.32 disebabkan kelewatan
penyiapan kemudahan umum.
Pemaju telah menyatakan kelewatan penyiapan kerja adalah disebabkan oleh
sebab-sebab force majure iaitu di mana antaranya berlaku bencana banjir pada
bulan Mac 2009 di mana Kuala Lumpur telah mengalami bencana banjir yang
serius. Ini menyebabkan besmen telah tenggelam di mana mesin-mesin dan
peralatan yang berada di besmen tersebut mengalami kerosakan yang teruk.
Pemaju kemudiannya telah memohon kepada Pengawal Perumahan (Controller of
Housing) untuk satu lanjutan masa di bawah peraturan 11(3) Housing Development
(Control and Licensing) Regulation 1989.

Penghakiman
Dalam hal ini Mahkamah Tinggi bersetuju dengan Mahkamah Sesyen bahawa
permohonan lanjutan masa oleh pemaju disebabkan oleh bencana banjir di
bawah kategori force majure, perlulah dibuktikan terlebih dahulu. Mahkamah
Tinggi berpendapat setidak-tidaknya pemaju perlulah mengemukakan lapuran
metrologi untuk membuktikan satu keadan cuaca hujan yang luar biasa telah
berlaku dalam tempoh pembinaan.
Dalam hal ini Mahkamah Tinggi mendapati banjir kilat tersebut berlaku pada tahun
2009 tetapi permohonan lanjutan masa yang dibuat oleh pemaju pada tahun
2011. Mahkamah Tinggi mendapati bahawa pemaju telah gagal mengambil
langkah-langkah yang perlu untuk membendung kesan kelewatan atau
kerugian akibat banjir kilat demi menyiapkan projek tersebut. Sehubungan
dengan itu Mahkamah Tinggi memutuskan pemaju tidak membuktikan
bahawa terdapatnya satu cuaca buruk yang luar biasa telah berlaku dalam
tempoh pembinaan tersebut.
Akhirnya Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa pembeli berhak mengenakan
LAD sebagaimana yang yang diperuntukan dalam perjanjian SPA.

Lessons Learnt
Berdasarkan kepada nas-nas perundangan kes tersebut di atas, apabila kontraktor
hendak memohon lanjutan masa disebabkan cuaca buruk yang luar biasa, ia
perlulah membuktikan hal keadaan ini wujud terlebih dahulu kepada P.P.. Untuk
tujuan itu, kontraktor perlulah membuktikan bahawa peristiwa cuaca buruk yang
luar biasa itu berlaku semasa tempoh pembinaan yang menyebabkan projek lambat
disiapkan. Dalam hal ini sekiranya kontraktor mengemukakan permohonan
lanjutan masa disebabkan cuaca buruk yang luar biasa, ia perlulah memohon
serta membuktikan dengan serta merta sebagaimana yang diperuntukan
dalam syarat-syarat kontrak dan adalah tidak wajar setelah sekian lama
peristiwa tersebut berlaku barulah kontraktor mengemukakan permohonan lanjutan
masanya berdasarkan cuaca buruk yang luar biasa.
Sekiranya ini berlaku, Mahkamah boleh mentafsirkan bahawa kejadian cuaca
buruk luar biasa itu sebenarnya tidak menjejaskan kemajuan kerja semasa cuaca
buruk itu berlaku tetapi sebenarnya sesuatu perkara yang difikirkan kemudian (an
afterthought) oleh kontraktor demi untuk mendapatkan lanjutan masa.
Dalam pada itu, kontraktor perlulah juga membuktikan bahawa ia telah mengambil
langkah-langkah yang munasabah untuk mengurangkan kelewatan kerja yang
berlaku sebagaimana yang diperuntukan dalam syarat-syarat piawai kontrak binaan
sebelum P.P. dapat menimbangkan kelulusan lanjutan masa yang dipohon.

C. Kelewatan Meluluskan Lanjutan Masa
Disebabkan Alasan Neutral
Peruntukan lanjutan masa secara lazimnya dikategorikan kepada dua kumpulan;
iaitu kategori lanjutan masa di mana kelewatan disebabkan oleh majikan atau
pihak-pihak yang di bawah kawalannya dan satu lagi kategori di mana kelewatan
disebabkan oleh sebab-sebab neutral.

Umum mengetahui bahawa kelewatan yang disebabkan oleh peristiwa neutral
seperti cuaca buruk luar biasa, force majure atau masalah yang tidak dapat
dijangka berhubung dengan bekalan bahan-bahan binaan ataupun perkhidmatan
yang diperlukan bagi menyiapkan projek bukanlah disebabkan oleh majikan
maupun kontraktor.
Untuk tujuan sekiranya lanjutan masa yang diluluskan oleh P.P. disebabkan alasan
neutral ini adalah lewat, meskipun selepas penyiapan sesebuah projek, ini tidak
bermaksud lanjutan masa yang diluluskan oleh P.P. adalah tidak sah di sisi
undang-undang. Ini adalah kerana kelewatan yang disebabkan peristiwa neutral ini
bukanlah disebabkan oleh majikan ataupun pihak-pihak yang di bawah
kawalannnya dan juga sesuatu hal keadaan yang tidak diniatkan oleh majikan.
Maka dengan itu adalah tidak wajar majkan dipersalahkan dalam hal ini.
Kes Rujukan
Rujukan boleh dibuat kepada kes Amalgamated Building Contractors Ltd. lwn.
Waltham Holy Cross Urban District Council.[4] Di dalam kes ini kontraktor telah
memohon lanjutan masa yang disebabkan oleh kesukaran untuk mendapat buruh
dan bahan-bahan binaan. Arkitek sebagai P.P. telah hanya meluluskan permohonan
lanjutan masa selepas projek tersebut siap. Adalah didapati bahawa jumlah tempoh
lanjutan masa yang telah diluluskan tersebut adalah kurang daripada apa yang
dipohon oleh kontraktor. Kontraktor telah mempertikaikan keesahan lanjutan masa
tersebut oleh kerana Arkitek telah hanya meluluskan lanjutan masa tersebut selepas
projek siap.
Kontraktor telah merujuk kepada syarat-syarat kontrak yang antara lain
memperuntukkan bahawa Arkitek perlulah meluluskan lanjutan masa dengan
saksama untuk penyiapan kerja. Ini bermakna bahawa arkitek perlulah memberi
satu lanjutan masa di dalam tempoh yang munasabah agar kontraktor dapat
mensasarkan tempoh penyiapan yang baru. Mahkamah Rayuan Inggeris
memutuskan dalam keadaan di mana lanjutan masa diluluskan di atas sebab-
sebab neutral, adalah tidak salah lanjutan masa diluluskan secara
terkebelakang (retrospective).
Namun begitu Mahkamah Rayuan Inggeris menyatakan bahawa sekiranya
lanjutan masa adalah disebabkan oleh kelewatan yang disumbangkan oleh
Arkitek atau majikan sendiri, maka lanjutan masa perlulah diluluskan dalam
tempoh yang munasabah agar satu tempoh penyiapan yang baru dapat
disasarkan oleh kontraktor. Sekiranya tidak, tarikh penyiapan yang ditetapkan
atau dibenarkan itu tidak lagi mengikat kontraktor.
Akhirnya, Mahkamah Rayuan Inggeris memutuskan lanjutan masa yang diluluskan
oleh Arkitek bersandarkan sebab-sebab neutral itu adalah sah di sisi undang-
undang walaupun diluluskan setelah sekian lama projek disiapkan.
Hujahan
Dalam hal ini apabila kelewatan disebabkan oleh sebab-sebab neutral termasuklah
cuaca buruk yang luar biasa, maka kelewatan kelulusan lanjutan masa tidak
semestinya merupakan satu tindakan yang tidak sah di sisi undang-undang.
Sebaliknya apabila P.P. meluluskan lanjutan masa selepas penyiapan projek,
lanjutan masa yang diluluskan tersebut masih sah dan menurut peruntukan kontrak
binaan. Ini adalah kerana kelewatan disebabkan sebab-sebab neutral bukanlah satu
bentuk kelewatan yang disebabkan oleh majikan atau oleh pihak-pihak yang di
bawah kawalan majikan.

Sebaliknya sekiranya kelewatan adalah disebabkan oleh majikan atau pihak-pihak
di baah kawalan kawalan majikan; iaitu seperti arahan perubahan kerja yang
terbukti menjejaskan kemajuan kerja atau kelewatan memberi milikan tapak bina
atau sebahagian daripada tapak bina; kegagalan lanjutan masa diluluskan oleh P.P.
akan menyebabkan tarikh penyiapan yang telah ditetapkan tidak lagi mengikat
kontraktor. Dalam hal ini kontraktor boleh berhujjah bahawa masa tidak lagi
menjadi teras kepadanya. Sehubungan dengan itu hak majikan mengenakan LAD
turut terjejas.

Rumusan
Kelulusan lanjutan masa disebabkan cuaca buruk yang luar biasa perlu diberi
perhatian serta penelitian yang sewajarnya. Dalam hal ini adalah tidak wajar
kontraktor maupun P.P. menyalahgunakan peruntukan kontrak berhubung dengan
lanjutan masa disebabkan cuaca buruk yang luar biasa.

Untuk tujuan itu kontraktor perlulah membuktikan hal keadaan cuaca buruk yang
luar biasa itu berlaku dan membuktikan hal keadaan ini akan atau telah
menjejaskan kemajuan kerja yang membolehkan lanjutan masa diberikan oleh P.P..
Sekiranya ini gagal dilakukan oleh kontraktor, maka ada kemungkinan
permohonannya itu akan ditolak.
Di sisi undang-undang kelewatan disebabkan peristiwa neutral ini tidaklah
disebabkan oleh majikan. Sehubungan dengan itu dalam keadaan di mana P.P.
lewat meluluskan lanjutan masa disebabkan alasan neutral ini, ini tidak bermakna
kelulusan lanjutan masa oleh P.P. selepas projek disiapkan itu adalah tidak sah di
sisi undang-undang.

Rujukan
[1] Force majure: Perkataan Perancis yang bermaksud “kuasa yang lebih tinggi
(greater force)”. Di dalam konteks peruntukan kontrak binaan, ia merujuk kepada
peristiwa ataupun hal keadaan yang berada di luar kawalan pihak-pihak yang
berkontrak.
[2] (2009) 1 LNS 1032
[3] (2014) 1 LNS 1402
[4] (1952) 2 All E.R. 452. Court of Appeal