Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 7 - Numero 20 - Mes-Ano: 1_2014

Procedencia de la tercería de propiedad en atención al

título presentado

[-]

TEMA RELEVANTE

En un reciente pronunciamiento casatorio se dispuso el reenvío de los autos a la Sala

Superior porque no procedía declarar la improcedencia de la demanda de tercería de
propiedad pues el actor había cumplido con adjuntar un documento de fecha cierta.
Esta situación, a criterio de la Corte Suprema, obliga a un pronunciamiento sobre el
mérito; además deberá determinarse si dicho título prevalecerá sobre un tracto
sucesivo registral que lleva años sin ser cuestionado.

MARCO NORMATIVO

 Código Procesal Civil: arts. 533, 535 y 537.

INTRODUCCIÓN

El proceso de tercería de propiedad ha sido diseñado como un mecanismo procesal

por el cual quien se considere propietario del bien puede oponer su derecho a quienes
en un proceso –del cual no es parte aquel–, discuten su eventual ejecución para
satisfacer una prestación dineraria, del cual el tercerista no tiene responsabilidad
patrimonial alguna.

Es procesal porque no es una pretensión material en sentido estricto (reivindicación y/o

mejor derecho de propiedad), no incide en la pretensión del acreedor, sino que afecta
únicamente el procedimiento cautelar en el que se dictó la medida de embargo de la
cual el tercero ingresa invocando un legítimo interés; al tiempo que una vez admitida la
demanda suspende los actos de ejecución que se hayan dictado.

La tercería, en términos sencillos, tiene por finalidad defender la propiedad

específicamente frente a la afectación de una medida cautelar decretada judicialmente,
interviniendo en un proceso en el cual no tiene interés directo en la pretensión que se
discute.

Las normas que finalmente resuelven el conflicto son de tipo material y determinarán la
preferencia del tercerista sobre el derecho del acreedor a ejecutar el bien. En tal
sentido, para no generar afectaciones innecesarias al ejecutante acreedor, el legislador
ha dispuesto como requisito de procedencia que el título a presentarse y que
sustentaría el derecho del tercerista debe ser uno de fecha cierta, tal como se ha
regulado en el artículo 535 del Código Procesal Civil.

Justamente, a partir de la Casación Nº 3321-2011-Lima (El Peruano, 02/12/2013) se

trae a discusión si para la procedencia de la tercería solo bastará con presentar el
título con fecha cierta o si, por el contrario, además de ello debe verificarse que la
transferencia de la propiedad ha sido recibida por una persona legitimada
registralmente, entre otros posibles cuestionamientos.

I. ANTECEDENTES

Según los considerandos de la casación, un mismo bien aparece con propietarios

distintos desde 1992. A efectos de su esquematización presentamos la evolución de
las transferencias que recayeron sobre el inmueble tanto de parte del propietario
registral como del tercerista.

El tercerista Pedro Robles Venturo inició el proceso de tercerista en el contexto en que

el acreedor Gianfranco Mercanti había iniciado un proceso de obligación de dar suma
de dinero contra la sociedad conyugal conformada por Manuel Gonzales y Zulda
Castro y consiguió que se trabara un embargo en forma de inscripción sobre el bien.

Como se puede apreciar, el argumento medular del actor se centra en que adquirió la
propiedad de su padre Carlos Robles Espinoza con fecha 10 de febrero de 1992, acto
que posteriormente alcanzaría fecha cierta y será escriturado; su padre a su vez había
adquirido el inmueble de la propietaria originaria Cosmos Promotores Peruanos S.A.
mediante minuta de fecha 27 de enero de 1992. Vale destacar que este último
documento no contaba con fecha cierta.

II. PRONUNCIAMIENTOS DE PRIMER Y SEGUNDO GRADO

Según la ejecutoria, el juez a quo declaró fundada la demanda tras considerar que el
tercerista acreditó que su derecho de propiedad fue anterior a la afectación del
inmueble, y que, por lo tanto, se cumplen los requisitos exigidos por el artículo 533 del
Código Procesal Civil.

Por su parte, la Sala revisora revocó la decisión de primer grado y declaró

improcedente la demanda argumentando que el demandante no es el verdadero
propietario del inmueble, debido a que la persona que aparece en la minuta de
compraventa del tercerista enajenándole el bien (Carlos Robles Espinoza), no figura
como que ha sido propietario del bien ante Registros Públicos; además, señala que
resulta cuestionable que su transferente haya adquirido supuestamente la propiedad
del bien de parte de la empresa Cosmos Promotores Peruanos S.A. a través de un
contrato privado de compraventa que carece de fecha cierta.
III. RECURSO DE CASACIÓN

El demandante denuncia en la infracción normativa de los artículos IV del Título

Preliminar y 533 del Código Procesal Civil y los artículos 949, 1529 y 2013 del Código
Civil. Su fundamentación es la siguiente:

a) Afirma que la tercería de propiedad solo puede fundarse en la propiedad de los

bienes afectados judicialmente por medida cautelar o para ejecución.

b) Los artículos 949 y 1529 del Código Civil sirven de incuestionable sustento a los
negocios jurídicos de compraventa cuya validez se mantiene inalterable al no haber
sido estos cuestionados por la parte demandada.

c) De modo injustificado la Sala argumenta que carece de interés para obrar al no

haber acreditado que sea el “verdadero propietario” de conformidad con el artículo
2013 del Código Civil, toda vez que dicho dispositivo no tenía relación con el caso.

d) En una demanda de tercería es objeto imprescindible determinar si a la fecha de

adquisición del objeto, el tercerista era propietario con documento de fecha cierta y que
precede en el tiempo a la medida cautelar.

IV. FUNDAMENTOS DEL VOTO EN MAYORÍA

1. Idea de la tercería de propiedad

El voto en mayoría sostuvo que de acuerdo a lo regulado por el artículo 533 del Código
Procesal Civil el proceso de tercería de propiedad tiene por objeto la protección y
exclusión de un bien del proceso de ejecución forzada, seguido por otro sujeto
procesal para el cumplimiento de su obligación; vale decir, que a través de la tercería
se busca el retiro o apartamiento de un bien porque es ajeno a la parte deudora del
conflicto.

“Lo anterior significa entonces que no es propósito de la tercería la acreditación

absoluta y prevalente del derecho de propiedad sobre el bien que se reclama sino solo
que el título que se invoca sea anterior al gravamen que lo afectó”.
“Exigir que el derecho de propiedad a acreditarse dentro del proceso de tercería deba
ser totalmente incuestionable sería desnaturalizar el mismo”.

2. Procedencia de la tercería de propiedad

Para el Colegiado, la Sala revisora al declarar improcedente la demanda y estimar que

el demandante no es el verdadero propietario del inmueble, parte de la premisa de que
a través de dicho proceso debe acreditarse un derecho de propiedad ajeno a todo
cuestionamiento; pero dicho criterio no corresponde a lo regulado por el artículo 533
del Código Procesal Civil.

En otras palabras, para el voto en mayoría, según lo actuado la demanda había

cumplido los requisitos básicos para que el juez emita un pronunciamiento sobre el
fondo, situación que no había ocurrido; con ello se confirmaría que la regulación
procesal sobre tercería no le exige al demandante presentar más que un título de
fecha cierta anterior a la inscripción del embargo. Finalmente, declara fundado el
recurso de casación y devuelve los actuados a la Sala Superior para que emita una
nueva resolución.

V. FUNDAMENTOS DEL VOTO DEL JUEZ SUPREMO CALDERÓN PUERTAS

1. Prueba en la tercería

Para este juez superior la propiedad que el tercerista debe acreditar no es la que surja
necesariamente de la inscripción registral; sin embargo, que no sea indispensable
demostrar la propiedad registralmente no significa que el demandante no deba indicar
de dónde nace su derecho ni que este no se encuentre suficientemente acreditado
como para detener un mandato judicial, tal como fluye de lo prescrito en el artículo 537
del Código Procesal Civil que exige para admitir la demanda la “prueba” de la
propiedad, por lo que siendo una exigencia de admisibilidad, debe serlo también para
que se declare fundada la demanda.

Refiere, además, que “no se trata de que el tercerista exhiba inscripción registral, pero
sí que su derecho sea manifiesto y sin la existencia de cuestionamientos que la
menoscaben”. Para él, el tema de controversia gira en determinar el valor probatorio
que se puede asignar a los documentos presentados.

2. La oposición de derechos en la tercería

Cuando el artículo 2022 del Código Civil dispone que frente a la oposición de los
derechos de distinta naturaleza se aplican las disposiciones de derecho común, la
jurisprudencia usualmente ha entendido que debe preferirse el derecho real sobre el
derecho personal; sin embargo, el voto singular no comparte dicha tesis porque “no
encuentra respaldo en la lógica del Código Civil”.

Afirma que aunque el Código Civil señala que la transferencia de inmuebles opera bajo
la simple consensualidad, no es menos cierto que también indica que ante la
concurrencia de acreedores o adquisición de tercero de buena fe, la prioridad en la
propiedad lo tendrá quien tenga el derecho inscrito. Por consiguiente no es la etérea
distinción entre el derecho real y el derecho personal la que soluciona los problemas,
sino las seguridades que proporcionen los derechos en disputa. A su criterio, “esa
certeza la otorgan las inscripciones registrales y es en la normativa que la regula que
se encuentra el principio de publicidad material y el principio de legitimación”.

Agrega el juez supremo “cuando no existan derechos inscritos o cuando estos hayan
sido invalidados, no me queda la menor duda que debe preferirse el derecho real al
obligacional, por las mismas razones de persecutoriedad y de exclusión general a
terceros que son sus características. En cambio si el derecho se encuentra inscrito, no
tiene porque perjudicarse al diligente que se vale de los principios de publicidad y
legitimación para cautelar su acreencia (...). En suma el derecho real oculto o
clandestino no puede ser opuesto al legitimado registral, quien precisamente utilizando
los datos de publicidad, realiza actos jurídicos o protege de manera eficaz sus
derechos”.

Finalmente, añade que su criterio “admite una necesaria restricción que surge del
rechazo de todos los actos jurídicos celebrados con mala fe, pues ello repugna al
ordenamiento jurídico, lo que es además congruente con las propias disposiciones de
orden registral que no protegen adquisiciones de este tipo”.

VI. FUNDAMENTOS EN DISCORDIA DE LOS JUECES CALDERÓN CASTILLO Y

HUAMANÍ LLAMAS

1. La necesidad de probar la propiedad

De acuerdo con estos magistrados, el artículo 533 del Código Procesal Civil “informa
que la naturaleza de la tercería de propiedad comporta la necesaria acreditación del
derecho de propiedad, la demanda no puede ser amparada, aún más, si la falta de
acreditación del derecho de propiedad es tan evidente, la demanda puede ser
declarada in limine improcedente, tal como lo prescribe el artículo 535 del Código
Procesal Civil”.

Afirman que la prueba del derecho de propiedad no puede ser superficial sino plena,
por cuanto la admisión de la tercería suspenderá la ejecución del proceso cuestionado,
por tal motivo la verificación sobre la calidad de propietario del actor debe ser
exhaustiva.

2. Posición frente al caso concreto

Según los jueces supremos, el caso “presenta dos tractos sucesivos; por un lado, el
que informa los documentos que presenta el tercerista; y por otro lado, el que se
acredita a favor de la parte codemandada, en base al cual el demandado acreedor
obtuvo válidamente una medida cautelar de embargo en forma de inscripción en el
proceso cuestionado, no pudiendo existir dos personas con igual derecho de propiedad
sobre los mismos bienes”.

En tal sentido, sobre el derecho invocado por el tercerista “se extiende un manto de
duda que hace desaparecer la debida acreditación de su derecho que exige el artículo
533 del Código Procesal Civil”. Afirman que si bien el actor no carece de plano del
derecho, la vía idónea para determinar si en verdad lo ostenta no es el proceso de
tercería.
VII. APLICACIÓN JURISPRUDENCIAL DE CRITERIOS DE PREFERENCIA EN
FUNCIÓN DE LA FECHA CIERTA

En materia de tercería de propiedad el demandante debe acreditar mediante título que

es propietario del bien que pretende desafectar, y en esa dinámica se exige que el
documento que pruebe dicha calidad sea de fecha anterior al embargo; por lo tanto
esto solo será posible si el instrumento cuenta con fecha cierta. Así tenemos que: “En
cuanto al agravio referido al ‘documento de fecha cierta’ debe tenerse en cuenta que el
derecho común ha previsto la forma de resolver el conflicto de un derecho real con un
derecho personal a través de distintas fórmulas jurídicas, entre ellas la prevista en el
artículo 1135 del Código Civil, norma que contiene la posibilidad de que el efecto de la
inscripción del título que se opone se prefiera al título del acreedor (propietario) que
conste en documento de fecha cierta más antigua, entendiéndose como fecha cierta
en forma estricta lo dispuesto en el artículo 245 del CPC” (Cas. Nº 2807-99-Callao).

Esta preferencia se manifestó también cuando la propiedad fue transferida vía

escritura pública: “El mencionado inmueble ya era de propiedad de la menor Bárbara
Angélica Evangelista Ccucho, conforme se acredita con la Escritura Pública de
Compraventa y de Anticipo de Legítima de fecha dos de marzo del año dos mil uno,
inscrita el once de abril del mismo año, documento de fecha cierta, en virtud de lo
previsto en el inciso tercero del artículo doscientos cuarenta y cinco del Código
Procesal Civil, y que en el presente caso no ha sido materia de cuestionamiento
alguno de parte de los emplazados. Siendo así, está acreditado que la demandante es
la legítima propietaria del inmueble sub-litis y tiene un derecho real materializado en la
Escritura de Compraventa y de Anticipo de Legítima, anterior a la inscripción de la
medida cautelar; por lo tanto, su pretensión debe ser amparada” (Cas. Nº 818-2009-
Lima). Por este criterio, no habrá éxito en el proceso de tercería si “el demandante no
ha acreditado su derecho de propiedad con documento de fecha cierta anterior a la
presentación del embargo en Registros Públicos” (Cas. N° 1369-2012-Del Santa); y,
por el contrario, sí será estimado en los casos que por virtud de “los artículos 923 y
949 del Código Civil, el derecho de propiedad desde su configuración acreditada con
documento de fecha cierta, hasta sus atributos, terminan teniendo preferencia frente al
embargo inscrito” (Cas. N° 1296-2010-Lima).

El criterio que predominó en la tercería es que bastaba con probar la propiedad con
documento de fecha cierta anterior al embargo para conseguir una sentencia
favorable, tal como fue recogido en la Cas. N° 1565-2010-Lima: “La legislación
nacional no exige la forma ad solemnitatem para dotar de eficacia constitutiva a la
compraventa, la que se perfecciona con el simple consentimiento de las partes –tal
como se desprende de la norma contenida en el artículo 949 del Código Civil
concordante con el artículo 1352– no siendo la inscripción en los registros públicos
constitutivo de derechos, siendo ello así y aun cuando la inscripción registral del
derecho de propiedad de la demandante es posterior al registro del embargo en forma
de inscripción, para determinar la prevalencia de derechos debe tenerse en cuenta que
el derecho de propiedad de la apelante (tercerista) es un derecho real sustentado en
documento de fecha cierta –como son las escrituras públicas anexadas a la demanda
que datan de fecha anterior al embargo (derecho personal)– por tanto debe prevalecer
el derecho real en virtud de lo establecido en el artículo 2022 segundo párrafo del
Código Civil; pues en el presente caso no son dos derechos reales los que están en
oposición sobre un mismo bien, sino un derecho real frente al personal, contexto en el
cual deben prevalecer las normas del derecho común”.

Sin embargo, pese a la existencia de contarse con un título de fecha cierta, en

recientes pronunciamientos se ha optado más bien por prevalecer la oponibilidad que
 otorga el registro. En materia de propiedad inmueble, por ejemplo se sostuvo que: “La
eficacia alegada por los esposos terceristas del contrato de compraventa privado del
año mil novecientos noventa y cinco solo puede ser oponible entre las partes del
contrato, porque para ser opuesta a los terceros debe publicitarse en el registro,
tratándose de bienes inscritos; que solo tratándose de bienes no inscritos, la
antigüedad de los actos jurídicos celebrados resulta relevante para decidir la
preferencia de los derechos generados por ellos, según las normas del derecho común
y no las que regulan el derecho registral” (Cas. N° 4448-2010-Arequipa); sin embargo,
en la misma resolución se expuso un voto en minoría que hacía prevalecer el derecho
de propiedad documentado con fecha cierta: “En la relación de conflicto surgido entre
las partes, ya se busca de manera específica la oposición del derecho de propiedad a
una persona concreta, y estando tal derecho de propiedad acreditado con documento
de fecha cierta, resulta oponible frente a un embargo inscrito cuando el inmueble ya no
era de propiedad de los embargados, siendo que es del reconocimiento del derecho de
propiedad frente a las normas de contenido registral que la litis debe ser resuelta;
entonces, el derecho de propiedad desde su configuración acreditada con documento
de fecha cierta, termina teniendo preferencia frente al embargo inscrito” (Voto en
minoría Cas. N° 4448-2010-Arequipa).

Respecto a la tercería de propiedad de bienes muebles también se sostuvo

recientemente que: “Que tratándose de la transferencia de propiedad de un vehículo
de transporte adquirido mediante contrato privado con firmas legalizadas, debe
recurrirse además a los artículos 33.1 y 34.1 de la Ley 27181, Ley General de
Transporte y Tránsito Terrestre en virtud de los cuales la transferencia de propiedad y
otros actos modificatorios referidos a vehículos automotores se formaliza mediante su
inscripción en el registro de propiedad vehicular. Y siendo que el embargo trabado
sobre el mencionado vehículo fue inscrito cuando la titularidad del mismo estaba a
nombre del obligado, afectado y transferente del tercerista, la ejecutante ha actuado
conforme la publicidad del registro, no pudiendo alegar el nuevo adquiriente del
vehículo –en el caso la tercerista– el desconocimiento de lo que aparece en el registro,
por lo que la demanda interpuesta debe ser desestimada” (Cas. N° 1117-2011-Lima).

CONCLUSIÓN

Tras este pronunciamiento casatorio se evidencia la falta de unanimidad que existe en

la Corte Suprema para definir la tercería como un proceso de plena cognición acerca
de la propiedad (exhaustiva, de acuerdo con los votos discordantes) o si bastara la
presentación de un documento de fecha cierta para tener éxito en la pretensión.
Asimismo, si puede discutirse en propio proceso abreviado la mala fe de los
codemandados, con la finalidad de atribuir al demandante sin titularidad inscrita un
derecho preferente. Quizá lo único cierto en la tercería es que las reglas para proteger
al demandante sin afectar la seguridad jurídica deben ser claras.

Gaceta Jurídica- Servicio Integral de Información Jurídica

Contáctenos en: informatica@gacetajuridica.com.pe