You are on page 1of 10

časopis za javnu politiku

Februar 2013. | broj 3
P
roblem održavanja stambenih
zgrada u etažnom vlasništvu
(SZEV) nastao je sa masovnom
privatizacijom društvenog stam-
benog fonda. Još uvek aktuelni tranzicij-
ski stambeni zakoni, anahroni svojinski
odnosi i neregulisan novostvoreni institut
Dr Đorđe Mojović etažnog vlasništva, kultura stanovanja i
Program za urbani razvoj odnos prema svojini nasleđen iz socijali-
stičkog perioda, propisi za koje ne postoji
odlučnost da se sprovode, povlačenje
države iz stambenog sektora i izuzetno
nisko ulaganje u održavanje, sve to je
dovelo do trenda ubrzane amortizacije
stambenog fonda, smanjenja vrednosti
kapitala, kako pojedinca tako i države, i
ugrožavanja života i zdravlja ljudi.

Ovaj problem, imanentan većini zema-
lja u postsocijalističkoj transformaciji,
zahteva sveobuhvatnu reformu i poste-

Predlog mogućih peno uvođenje odgovarajuće legislative
i prakse.

mera za unapređenje Evidentan problem su generalno veoma
loše održavane zgrade u etažnoj svojini,

efikasnosti
pre svega stambene, ali takođe i zgra-
de se mešanim stambenim i poslovnim
funkcijama i mali broj poslovnih zgrada

održavanja
(kao što su tržni centri) izgrađenih i pro-
datih na tržištu velikom broju pojedi-
načnih, etažnih vlasnika.

stambenih zgrada u Loše održavanje stambenih zgrada dovelo
je do:

etažnom vlasništvu
• ruiniranja zgrada do nivoa da one
mogu predstavljati opasnost po život
i zdravlje vlasnika i trećih lica (liftovi,
fasade, instalacije)
• kontinuiranog i ubrzanog pada vred-
Problem održavanja stambenih zgrada u nosti i amortizacije nekretnina, a time
i kapitala pojedinca, njegove materijal-
etažnom vlasništvu zahteva sveobuhvatnu
reformu i postepeno uvođenje odgovarajuće
legislative i prakse, uz permanentno ispitivanje
i proveru efekata mera u odnosu na planirano

24 polis
Februar 2013. | broj 3
Predlog mogućih mera za unapređenje efikasnosti održavanja stambenih zgrada u etažnom vlasništvu
ne sigurnosti i hipotekarnog potencija- • osiromašenim etažnim vlasnicima, projekata i postupnog uvođenja sistem-
la, pa tako i ukupnog kapitala države. koji su i do svojine došli gotovo skih promena.
besplatno
Zašto se zgrade u etažnoj • nepostojanju tržišta usluga upravlja- Mere su grupisane prema nadležnostima
svojini ne održavaju dobro? nja zgradama i nerazvijenom tržištu na trima nivoima intervencije – republič-
Razlozi su mnogostruki, a nalazimo ih u: usluga održavanja zgrada u etažnoj kom nivou, nivou lokalne samouprave i ni-
• nepostojanju pravnog okvira koji de- svojini vou stambene zgrade – etažne zajednice.
finiše etažnu svojinu (etažna svojina • zastarelom i neefikasnom modelu
je svojina na posebnom delu zgrade i održavanja zgrada preko javnih ko- Nadležnosti Republike
učešće u svojini na zajedničkim delo- munalnih preduzeća, uz održanje
Strateški okvir
vima zgrade) principa koji nisu prihvatljivi u trži-
• nedovoljno regulisanim odnosima iz- šnim privredama (odlučivanje o ras- S obzirom na to da stambene zgrade u eta-
među etažnih vlasnika, njihovim pra- polaganju sredstvima i izvršenje na žnom vlasništvu čine oko 50% stambenog
vima i obavezama istom mestu, „garantna pretplata” bez fonda u gradovima u Srbiji (blizu 800.000
• kulturi stanovanja nasleđenoj iz soci- ekvivalenta u realno pruženim uslu- stanova) rešavanje problema njihovog odr-
jalističkog perioda i odsustvu svesti gama, netransparentnost, raspolaga- žavanja svakako treba da bude jedan od
o odgovornosti za zajedničke delove nje privatnim sredstvima u procesu strateških prioriteta nacionalne stambene
zgrade javne nabavke itd.). politike, na šta je ukazano i u preporukama
• volonterskom i amaterskom upravlja- iz već pomenute studije o stambenom sek-
nju, pre svega stambenim zgradama i Na osnovu uporednih analiza nacio- toru u Srbiji i Crnoj Gori. Ova studija je pro-
nepostojanju profesionalne uprave nalnih sistema upravljanja i održavanja blem daljeg propadanja stambenog fonda
• nesprovođenju zakonom određenih stambenih zgrada u etažnom vlasništvu, videla kao jedan od najvećih problema
nadležnosti lokalnih samouprava (in- studija slučaja i preporuka iz studije o nove stambene politike. Prema preporuka-
spekcijski nadzor i izvršenja, registri stambenom sektoru u Srbiji i Crnoj Gori1, ma datim u ovoj studiji3, potrebno je:
stambenih zgrada itd.) uzimajući preporuke sa međunarodnih • napraviti akcioni plan za moderniza-
• nepreciznom razgraničenju posebnih konferencija i oslanjajući na smernice, ciju stambenog fonda i infrastrukture
od zajedničkih delova zgrade, kao i koje su izradile međunarodne ekspertske • sprovesti pilot programe, uključu-
svojinskih prava između privatnih vla- mreže za aktuelnu situaciju u zemljama jući i kredite i grantove gde je to
snika i komunalnih preduzeća (kada u tranziciji2, u ovom tekstu će biti dat najurgentnije
su i ona jedan od etažnih vlasnika) jedan predlog koncepta sveobuhvatnih • pripremiti praktične smernice za pri-
• niskom nivou ulaganja u redovno i mera koje bi bilo mogućno sprovesti sa menu mera energetske efikasnosti.
vanredno održavanje i nepostojanju ciljem uspostavljanja efikasnog sistema
fondova za slučaj potrebe za vanred- upravljanja zgradama u etažnoj svojini i Izvodeći zaključke iz analiziranih doku-
nim održavanjem (nepostojanje oba- njihovog održavanja. Taj koncept je usvo- menata sa smernicama, u oblasti odr-
veze minimalnog izdvajanja) jila kao svoj predlog (policy paper) SKGO žavanja stambenih zgrada, stambena
• nepostojanju finansijskih mehaniza- u formi Platforme koja ocenjuje aktuelno politika u Srbiji bi trebalo da definiše
ma za podršku vanrednom održava- stanje, pravi inventar postojećih inicijati- okvire za:
nju (komercijalni i subvencionisani va, definiše problem i dugoročne ciljeve a) zakonske promene i izradu propisa ni-
krediti, osiguranje kredita, hipoteke) i na kraju predlaže mere iz oblasti zako- žeg nivoa
• nedovoljno efikasnim i neracionalnim nodavstva, uspostavljanja novih i jačanja b) jačanje postojećih i formiranje novih
budžetskim subvencijama za vanred- postojećih institucionalnih kapaciteta, institucionalnih kapaciteta u javnom
no održavanje edukacije građanstva, realizacije pilot sektoru za obuku i nadzor >>>

1. Country Profiles of the Housing Sector in Serbia and Montenegro, ECE/ 2.  Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transi-
HBP/139, New York and Geneva: United Nations Economic Commission for tion, ECE/HBP/123, New York and Geneva: United Nations Economic Com-
Europe (UNECE), 2005. mission for Europe (UNECE), 2002.
3.  Country Profiles of the Housing Sector in Serbia and Montenegro, str. 82.

polis
Februar 2013. | broj 3 25
Predlog mogućih mera za unapređenje efikasnosti održavanja stambenih zgrada u etažnom vlasništvu
c) uvođenje profesionalne uprave u da će se pojaviti i prelazna rešenja, pa se kva pitanja bi trebalo preneti na proces
SZEV i uspostavljanje instrumenata kao prirodno nameće dugoročno i fazno izrade zakona i propisa koji će ih detalj-
akreditacije i nadzora unapređenje sistema. no definisati, a u okviru stambene po-
d) uspostavljanje povoljnog ambijenta litike bi trebalo odrediti samo osnovne
za razvijanje privatnog sektora u obla- Dileme se uglavnom pojavljuju kod pravce, oblasti intervencije, sve aktere i
sti upravljanja i održavanja, uključuju- obavezujućih mera i odgovarajućih njihove uloge u procesu.
ći i privatizaciju javnih preduzeća sankcija: Da li se mora formirati skup-
e) permanentnu obuku učesnika u procesu ština zgrade? Da li se mora angažovati Kao poseban, ali ne manje važan problem
f) promociju novih modela i vrednosnih profesionalni upravnik? Da li se mora su i SZEV u kojima se nalazi poslovni pro-
standarda etažne svojine obavezno izdvajati u rezervni fond? stor. Vlasnici poslovnog prostora svakako
g) obezbeđenje sredstava za dugoročno Šta biva sa pojedincem koji ne izdvaja su deo etažne zajednice, ali, s obzirom na
finansiranje modernizacije stambenog u fond? Kako sankcionisati vlasnika koji različitost korišćenja prostora, odnosi sa
fonda. ne prihvata da učestvuje u kapitalnim ostalim etažnim vlasnicima bi trebalo da
radovima na zajedničkim delovima se jasno zakonski preciziraju.
Prilikom formulisanja stambene politike, zgrade, za koje je kvalifikovana većina
postaviće se mnoge dileme, s obzirom na već donela odluku? Kako dobiti hipo- Zakonski okvir
to da ne postoje standardna rešenja, pa tekarni kredit za radove na zajedničkim Postojeći zakoni koji regulišu svojinu, upra-
je nužno pažljivo odrediti šta najbolje od- delovima zgrade? Da li da stanari iz pri- vljanje i održavanje se ne sprovode i stoga
govara u postojećoj situaciji. Moguće je zemlja plaćaju popravku lifta? i sl. Ova- bi trebalo da budu zamenjeni ili unapređe-

4.  Zakon o održavanju stambenih zgrada, „Službeni glasnik RS”, br. 44/1995, 5.  Uredba o održavanju stambenih zgrada i stanova, „Službeni glasnik RS”,
46/1998, 1/2001. br. 43/1993.

26 polis
Februar 2013. | broj 3
Predlog mogućih mera za unapređenje efikasnosti održavanja stambenih zgrada u etažnom vlasništvu
ni. Preporuke iz navedene studije o stam- a) proces upravljanja stambenim, stam- Institucije
benom sektoru u Srbiji i Crnoj Gori tiču beno-poslovnim i poslovnim zgrada- Sve međunarodne preporuke i naučni
se izmena zakona koji tretiraju imovinu, ma u etažnom vlasništvu – zajednice radovi o stanju u zemljama u tranziciji
zemljište, upis vlasničkih prava, hipoteke i etažnih vlasnika: način organizacije i ističu nužnost postojanja adekvatnih i
poreza na imovinu. U tri godine od pripre- rada zajednica etažnih vlasnika (admi- osposobljenih institucija na svim nivo-
me ove studije izvršen je jedan deo tih iz- nistracija svih aktivnosti, međusobni ima. Na republičkom nivou prvenstve-
mena (Zakon o hipoteci je donet 2005. go- odnosi vlasnika, upravnika i trećih lica) no je nužno ponovno uspostaviti jaču
dine), a u fazi nacrta je još nekoliko zakona b) rešavanje pitanja uvođenja profesio- organizacionu jedinicu nego što je to
koji će sva ta sporna pitanja, nasleđena iz nalne uprave, licenciranje i sledstveno trenutno Odsek za stanovanje (npr., na
već anahrone regulative iz socijalističkog obezbeđivanje povoljnog normativ- nivou sektora ministarstva) koja će se
perioda, postaviti na način kako to tretira nog ambijenta za razvoj privatnog baviti stanovanjem.
pravo u Zapadnoj Evropi (nacrt Zakonika o sektora, uz paralelno iniciranje disku-
svojini u drugim stvarnim pravima iz 2007, sije o redefinisanju uloge javnih stam- Republička agencija za stanovanje osno-
kojim se uvodi etažna svojina). U nastavku benih preduzeća čiji je osnivač lokalna vana ja 2011. godine Zakonom o soci-
su date oblasti u kojima je potrebno izvršiti samouprava jalnom stanovanju i predviđena je kao
zakonske promene. c) izvori finansiranja održavanja zgrada: programsko-finansijska institucija. Ova
pitanje obaveznosti rezervnog fonda agencija bi mogla da ima veoma važnu
Svojina zgrade i izdvajanja sredstava za potre- ulogu u reformi, preko razrade i realizaci-
Etažna svojina podrazumeva kombino- be tekućeg i investicionog održavanja je pilot projekata, u sadejstvu sa opština-
vano pravo svojine na posebnom delu d) tehnički normativi za održavanje ma i etažnim zajednicama.
zgrade (stanu, poslovnom prostoru, garaži zgrada.
itd.) i pravo svojine na zajedničkim delovi- Pomenute Smernice7 ukazuju takođe na
ma zgrada. Jedan nacrt celovitog zakona Dobar deo ovih predmeta tretiran je i po- veoma važan potencijal koji leži u nadle-
o svojini je pripremljen (Nacrt Zakonika o menutim nacrtom Zakonika o svojini i žnostima republičke skupštine. U tom
svojini i drugim stvarnim pravima, 2007), drugim stvarnim pravima iz 2007, gde se smislu one predlažu formiranje skup-
ali je, posle prikupljanja mišljenja od nadle- u okviru definisanja etažne svojine (Glava štinske grupe za stanovanje i, moguće,
žnih ministarstava, 2011. godine privreme- Ž, Pravo etažne svojine) definišu prava i posebno za pitanja zajednica etažnih
no povučen. Tu se govori o etažnoj zajed- obaveze etažnih vlasnika, način i oblik or- vlasnika, što bi znatno uvećalo politički
nici, pravima i obavezama etažnih vlasnika ganizovanja etažne zajednice i njeni orga- značaj ove teme.
i uvodi se pojam upravnika. ni, način donošenja odluka i finansiranje,
prava i obaveze etažne zajednice. Ipak, ako Nacionalna korporacija za osiguranje
Upravljanje i održavanje se uporedi regulativa razvijenih zemalja, stambenih kredita (NKOSK) bi trebalo
U raznim studijama i novinskim člancima neophodno je posebnim propisom de- da odigra važnu ulogu u podršci kredi-
postoje čvrsti dokazi da se postojeći zakon- taljno razraditi sve bitne elemente odnosa tiranju većih akcija renoviranja zgrada.
ski okvir koji određuje upravljanje i održa- između etažnih vlasnika i procesa upravlja- Preuzimanje rizika na kreditima gde
vanje ZEV (Zakon o održavanju stambenih nja zgradama. nisu dovoljno čvrsta sredstva obezbeđe-
zgrada iz 1995. godine4 i Uredba o održa- nja, u situaciji gde u zajednicama etažnih
vanju stambenih zgrada iz 1993. godine5) Ostale oblasti vlasnika postoje domaćinstva sa nižom
gotovo uopšte ne poštuje. Ove propise Pored osnovnih sektora, nužne su i izme- kreditnom sposobnošću i većim rizikom
nužno je unaprediti ili zameniti odgova- ne propisa koji tretiraju zemljište, upis naplate, pravi je zadatak za NKOSK i ona bi
rajućim efikasnim i sprovodljivim propisi- prava na nepokretnostima, katastar i hi- time trebalo da ispuni svoju izvornu ulogu
ma i drugim normativnim dokumentima i poteku, a pored toga potrebno je tretirati i efektuira stav o javnom interesu u oblasti
dokumentima koji sadrže smernice koji bi i određene socijalno osetljive probleme, održavanja ZEV. >>>
detaljno definisali sledeće oblasti: kao što su „siromašni vlasnici”.6

6.  To se može učiniti: c) slobodnim delovanjem tržišta, tj. ličnom odlukom vlasnika da proda stan
a) uvođenjem sistema subvencionisanog kreditiranja troškova investicionog u kome živi i kupi manji, na jeftinijoj lokaciji, čiji su troškovi održavanja do-
održavanja, usmerenog na domaćinstva sa niskim primanjima stupni s obzirom na njegove prihode.
b) deprivatizacijom, tj. otkupom stanova od privatnih vlasnika uz pretvara-
nje vlasništva u zakup stana 7.  Guidelines on Condominium Ownership of Housing for Countries in Transition.

polis
Februar 2013. | broj 3 27
Predlog mogućih mera za unapređenje efikasnosti održavanja stambenih zgrada u etažnom vlasništvu
Ukoliko bi se država opredelila da uvede detaljne aktivnosti lokalnih samouprava na nice etažnih vlasnika i tako što će pružati
profesionalne upravnike, logično bi bilo da uspostavljanju i vršenju nadzora nad odr- podršku njihovom efikasnom radu, a tako-
se na republičkom nivou ili nivou strukov- žavanjem efikasnog sistema upravljanja đe i tako što će reprezentovati interese za-
ne komore ustanovi i certifikaciono telo za stambenim zgradama. jednica, jer su mnogi članovi odbora i sami
profesionalne upravnike (pravna i fizička etažni vlasnici.
lica). Sa nacionalnog nivoa se takođe mogu Lokalna stambena politika
koncipirati i promovisati programi koji afir- Na lokalnom nivou se nacionalne politike i Stambene strategije
mišu vrednosti efikasnog funkcionisanja strategije pretvaraju u konkretne akcije. Sa Praksa izrade lokalnih (opštinskih i grad-
etažnih zajednica, upravljanja stambenim druge strane, na lokalnom nivou se prepo- skih) stambenih strategija je uvedena u Sr-
zgradama i njihovog održavanja. Konkret- znaju stvarni problemi u stambenoj oblasti biji tridesetak godina nakon što su svi veliki
no, u ovoj oblasti lokalnoj samoupravi tre- i zahtevi za njihovo rešavanje upućuju ka gradovi donosili svoju stambenu politiku.
ba dodeliti nadležnosti donošenja propisa republičkom nivou. Strategije su izrađene i usvojene u desetak
i pravilnika, uvesti obaveznu evidenciju o gradova u Srbiji10. Većina ovih strategija, i
stambenim zgradama, stanovima i organi- Nekada vrlo kompleksan sistem stambenih njihovih akcionih planova, među svojim
ma upravljanja, kao i posebnu vrstu inspek- organizacija na lokalnom nivou u Srbiji je prioritetima imaju i problematiku upra-
cijskog nadzora („stambena inspekcija”). demontiran sa početkom tranzicije, njegov vljanja postojećim stambenim zgradama u
Opštine bi trebalo da imaju nadležnost nad veliki deo je privatizovan (stambeni fond i etažnom vlasništvu i njihovog renoviranja.
kontrolom i sprovođenjem odluka skupšti- stambena izgradnja), a manji deo ostavljen
na zgrada i odgovarajućom kaznenom po- kao prelazno rešenje do nove stambene Zakon o socijalnom stanovanju predviđa
litikom, kao i nad regulisanjem minimalno politike. Nažalost, više od jedne i po dece- usvajanje lokalne stambene strategije u
obaveznog kućnog reda. Ova pitanja bi nije nije načinjen nikakav značajan pomak. slučaju da lokalna samouprava želi da pri-
trebalo regulisati zakonom i razraditi propi- stupi državnim fondovima za finansiranje
sima, u skladu s odgovarajućim podzakon- U tom smislu, kao prvu meru koju bi treba- stambenih projekata, pa tako izrada stra-
skim aktima i pravilnicima. lo primeniti na opštinskom nivou Smernice tegije nije eksplicitna zakonska obaveza.
UNECE-a predlažu da se ustanovi skup- Preporuka je da lokalne samouprave imaju
Ostale aktivnosti, koje se ne moraju nužno štinska komisija za stanovanje, čije bi na- ovaj dokument. Metodologija izrade, smer-
propisivati, odnose se na realizaciju proje- dležnosti, u okviru bavljenja stambenom nice i pomoć lokalnim samoupravama pri
kata vezanih za unapređenje održavanja politikom opštine i odgovarajućim strate- izradi lokalnih stambenih strategija trebalo
i upravljanja SZEV, podršku skupštinama gijama, obuhvatale i problematiku održa- bi da budu zajednički zadatak ministarstva,
zgrada u efikasnijoj naplati po donetim vanja i unapređivanja stambenog fonda. RAS i SKGO.
odlukama, na propagandu i edukaciju eta-
žnih vlasnika. Princip da se u zakonodavnu vlast instituci- Na realizaciji strategija u delu koji bi se
onalizovano uvode stručno-politička pita- odnosio na unapređenje održavanja stam-
Nadležnosti lokalne nja, o kome je već bilo reči, sigurno bi u re- benih zgrada (što je već sadržano u aktu-
samouprave alizaciji podrazumevao i adekvatnu obuku elnim stambenim strategijama Niša, Užica,
U Zakonu o lokalnoj samoupravi8, pored odbornika. Obuka i stalno obrazovanje se Kragujevca, Pančeva, Kraljeva i drugih gra-
postupka iseljenja bespravno useljenih pokazuju kao nužni elementi unapređenja dova) lokalna samouprava bi, po uverenju
lica, jedina od izvornih delatnosti opština sistema i oni se odnose na sve učesnike u svih sagovornika iz nadležnih gradskih slu-
u sferi stanovanja jeste održavanje stam- procesu. žbi, trebalo da ima vodeću ulogu, kao što
benih zgrada.9 Zakonom o lokalnoj samo- je to bilo i do sada u akcijama subvencio-
upravi ili u okviru specijalizovanih zakona Smernice dalje preporučuju da ovaj odbor nisanog renoviranja zgrada, realizovanih u
potrebno bi bilo jasno definisati ulogu i ima i posebnu ulogu u odnosu na zajed- mnogim gradovima.

8.  Zakon o lokalnoj samoupravi, „Službeni glasnik RS”, br. 129/2007. 10.  Niš, Kragujevac, Pančevo, Zrenjanin, Čačak, Kraljevo...
9.  Članom 20. Zakona o lokalnoj samoupravi određuje se izvorni delokrug 11.  Prema podacima iz JP Gradsko stambeno iz Beograda iz 2008. godine, oko
i pod tačkom 6) kaže se da se jedinica lokalne samouprave stara o 12.000 zgrada ima ugovore sa GS, što je bilo oko 60% od ukupnog broja
održavanju stambenih zgrada i bezbednosti njihovog korišćenja i utvrđuje SZEV, po izvedenim podacima o stambenim zgradama iz Popisa 2002.
visinu naknade za održavanje stambenih zgrada. godine (RZS, 2007).

28 polis
Februar 2013. | broj 3
Predlog mogućih mera za unapređenje efikasnosti održavanja stambenih zgrada u etažnom vlasništvu
Lokalni propisi Zakonu o socijalnom stanovanju iz 2009. opštinskih službi13, budući zadatak op-
Deo podzakonskih akata koja se tiču odr- godine, jeste da realizuju deo stambene ština odnosio bi se na:
žavanja, uključujući i opšta pravila kuć- politike opštine, upravo onaj deo kojim se a) pripremu i distribuciju afirmativnih in-
nog reda, reguliše se na lokalnom nivou. eksplicitno štiti javni interes. formacija o prednostima i odgovor-
S obzirom na to da se problemi i zahtevi nostima formiranja zajednica etažnih
za održavanje razlikuju od grada do gra- Javna stambena preduzeća su institucije vlasnika;
da, lokalni propisi bi trebalo da odslikava- tranzicionog karaktera, preostale iz soci- b) u zavisnosti od koncepta za koji se opre-
ju lokalne specifičnosti. U tom smislu se jalističkog stambenog sistema. Tamo gde delilo, promovisanje profesionalizacije
može uvesti i minimalno obavezujući nivo postoje, ona se bave održavanjem stam- uprave, posebno ukoliko ona nije oba-
održavanja zgrada u funkciji bezbednosti i benih zgrada i održavaju kvazimonopol- vezujuća, a ukoliko bi bila propisana za-
održanja vrednosti nekretnine odnosu na sku poziciju11, delujući na principima koji konom, nadzor nad primenom zakona
zonu grada, koja bi pratila logiku vredno- ne mogu biti prihvatljivi u tržišnoj ekono- i nominaciju upravnika po službenoj
sti nepokretnosti u odnosu na lokaciju. To miji (odlučivanje i izvršenje na istom me- dužnosti, tamo gde ga nije angažovala
bi, na primer, značilo da bi zgrade u centru stu, „garantna pretplata” bez ekvivalenta ZEV;
grada trebalo da budu bolje održavane u realno pruženim uslugama, netranspa- v) obezbeđenje finansijskih sredstva za
od objekta na periferiji, što povlači i veće rentnost, raspolaganje privatnim sredstvi- obuku koja bi se koncipirala ili akredito-
ulaganje. ma u procesu javne nabavke itd.). Efekti vala na nacionalnom nivou;
rada ovih preduzeća ne mogu se oceniti g) distribuciju priručnika i obrazaca potreb-
Institucije kao zadovoljavajući, delom i zbog preni- nih za poslovanje ZEV, kao i materijala
Pošto je evidentno da opštinska odeljenja ske cene „garantne pretplate”, a mnoga iz za obuku svim zainteresovanima, s tim
nadležna za pitanja upravljanja i održava- prihoda ne mogu da pokriju ni svoje fik- da je ove materijale najcelishodnije pri-
nja (stambeno-komunalni i inspekcijski po- sne troškove. premati na nacionalnom nivou;
slovi) nisu u stanju da izvrše svoje zakonom d) obezbeđenje finansijskih sredstava za
propisane nadležnosti, bilo bi potrebno da Podrška osnivanju udruženja podsticanje renoviranja objekata, koja
opštine obezbede adekvatne kapacitete, etažnih vlasnika se mogu usmeravati za subvencionisa-
unapređenjem postojećih ili formiranjem Ovo pitanje posebno je izdvojeno jer ve- nje domaćinstava – etažnih vlasnika sa
posebnih odeljenja sa specijalizovanim i liki deo SZEV nema formirane skupštine nižim primanjima, sufinansiranje ili kre-
obučenim kadrom. Uloga opština bi tre- i nije registrovan kao etažna zajednica12, ditiranje renoviranja i sl.14
balo da bude u podršci etažnim vlasnicima a Smernice pridaju veliki značaj pomoći
da formiraju etažne zajednice i da efikasno građanima u organizovanju etažnih zajed- Nivo stambene zgrade –
upravljaju zgradama. Druga ključna nadle- nica. U intervjuima obavljenim u različitim zajednice etažnih vlasnika
žnost opština je nadzor nad sprovođenjem studijama slučaja i drugim istraživanjima Način funkcionisanja zajednica etažnih
zakona i dosledna primena sankcija. To vlasnici stanova su posebno isticali neop- vlasnika (prema aktuelnom Zakonu o odr-
uključuje i odgovarajuće fondove za spro- hodnost postojanja organizovane pomoći žavanju iz 1993. godine, to su stambene
vođenje rešenja o izvršenju, ali i promenu od strane lokalne samouprave u obuci i sa- zgrade) određuje se državnim zakonima i
aktuelne politike abolicije za nelegalno vetovanju oko formiranja skupština zgrada internim statutima zgrada. Prema Smerni-
delovanje. i upravljanja. cama UNECE-a, ukupan delokrug funkcija
etažnih zajednica kreće se u navedenim
Opštinske/gradske stambene agencije, Prema preporukama iz Smernica i su- dokumentima i države različito zakonski
tamo gde postoje, mogu dobiti ključnu gestijama vlasnika stanova koji su obu- tretiraju aktivnosti udruženja etažnih vla-
ulogu u realizaciji promotivnih aktivno- hvaćeni pomenutim intervjuima, što se snika. Da bi sistem postao efikasan, trebalo
sti i pilot projekata. Njihova svrha, prema podudara sa stavovima konsultovanih bi da ga građanstvo prihvati, bilo da se on >>>

12.  Svojinski zakoni u pojedinim državama (Kanada, Francuska, Hrvatska) 14.  Ova najteža obaveza je zapravo već u praksi u mnogim većim opštinama.
formiranje etažne ili kondominijumske zajednice tretiraju kao obavezu. Beogradska opština Vračar izdvojila je 25 miliona dinara (oko 320.000 evra)
za program „Da lepše izgleda” realizovan 2007. godine.
13.  U procesu izrade Platforme konsultovane su nadležne stručne službe grad-
skih opština i sekretarijata grada Beograda.

polis
Februar 2013. | broj 3 29
Predlog mogućih mera za unapređenje efikasnosti održavanja stambenih zgrada u etažnom vlasništvu
nameće kao obaveza ili doživljava kao nu-
žna potreba. Verovatno da bi rešenja treba-
lo tražiti u balansu opšte prihvaćenih normi
i specifičnosti lokalnog konteksta. U procesu pripreme Platforme za reformu sistema održa-
vanja stambenih zgrada, Radna grupa SKGO je razmatrala
Propisima bi trebalo definisati: i primere međunarodne prakse u ovoj oblasti. Zahvaljujući
a) statutarna i ostala dokumenta etažne za- gospodinu Francu Propsu, generalnom direktoru preduzeća
jednice, kao što su: za upravljanje i održavanje stambenog fonda SPL d.d. iz Lju-
• Sporazum o osnivanju ili statut za- bljane, stekli smo uvid u osnove sistema upravljanja i održa-
jednice etažnih vlasnika15 vanja zgrada u etažnom vlasništvu, kao i u istoriju stambene
• Deklaracija o podeli vlasništva, koju reforme u Sloveniji. Tekst koji sledi preuzet je, uz prilagođa-
potpisuju svi etažni vlasnici vanje, iz autorskog teksta Franca Propsa „Sistem upravljanja
• Ugovor o upravljanju, poverenom i održavanja zgrada u etažnom vlasništvu – aspekt izvođača
trećem licu ili nekom od vlasnika (za usluga upravljanja”, pripremljenog za potrebe SKGO avgu-
objekat sa manje stanova) sta 2012. godine.
• Kućni red
b) organe etažne zajednice, uključujući
i posebno nominovanog upravnika
zgrade.
S tambene reforme u Sloveniji otpočele su devedesetih go-
dina prošlog veka i praćene su donošenjem niza sistemskih
propisa. Stambeni zakon iz 1991. godine odredio je pravni osnov
za ukidanje društvenog vlasništva u stambenoj oblasti i prelazak
Upravljanje stambenom zgradom sa pravnog uređenja stambenog prava na odnose iznajmljiva-
Osnovne odgovornosti etažne zajednice nja, i omogućio proces sticanja vlasništva i privatizacije stano-
odnose se na obezbeđenje zadovoljava- va i stambenih kuća u društvenom vlasništvu. Može se reći da
jućeg nivoa održavanja zajedničkih delo- je osnovna svrha zakona bila privatizacija stanova, ali i uređenje
va zgrade i najbolje iskorišćenje fondova upravljanja stanovima ukidanjem monopola, liberalizacijom trži-
zajednice. Osnovne aktivnosti tiču se šta i prenosom odlučivanja na vlasnike.
upravljanja finansijama i operativnih
delatnosti na organizovanju održavanja Stvarnopravni zakonik (iz 2002. godine), osnovni propis iz
i popravki zajedničkih delova zgrade. S oblasti suvlasništva i etažnog vlasništva, postavio je osnovne
obzirom na kompleksnost ovih poslo- okvire upravljanja zgradama sa više stambenih jedinica u eta-
va, uobičajeno je da ih za veće zgrade žnom vlasništvu. Za upravljanje poslovnim zgradama on još
(preko 10 stanova) vode profesionalni uvek predstavlja jedinu regulativu u oblasti održavanja.
upravnici.
Sledeća ključna izmena propisa desila se 2003. godine, kada
Profesionalni upravnik može biti predu- je donet stambeni zakon, koji je, uz određene izmene, i danas
zeće ili samostalni preduzetnik. Taj kon- >>> na snazi. Ovaj zakon je oslonjen na rešenja iz Stvarnopravnog
zakonika, kao i na Smernice za upravljanje etažnim vlasni-
štvom u zemljama u tranziciji koje je donela Ekonomska ko-
misija za Evropu pri UN.

15.  Ovakvi dokumenti, pored značajnih tehničkih Stambenim zakonom iz 2003. godine uređena su pitanja kao
detalja, kao što su odnosi raspodele troškova što su:
u odnosu na veličinu i spratnu poziciju, defi- • Vrste stambenih zgrada
nišu i pitanja vezana za odlučivanje, što se
uglavnom predodređuje zakonom. Znatne ra- • Uslovi za održavanje stambenih zgrada
zlike među nacionalnim zakonodavstvima su
vezane upravo za proces odlučivanja. To su
prvenstveno situacije kada se odlučuje o ve-
likim vanrednim investicijama u reparacije ili o
otuđenju ili davanju na korišćenje zajedničkih
delova zgrade trećim licima.

30 polis
Februar 2013. | broj 3
Predlog mogućih mera za unapređenje efikasnosti održavanja stambenih zgrada u etažnom vlasništvu
• Imovinskopravni odnosi u zgradama sa više stambenih je- O poslovima koji prevazilaze okvir redovnog upravljanja zgra-
dinica i upravljanje dom vlasnici stanova odlučuju uz saglasnost više od ¾ etažnih
• Stambeni odnosi u vezi sa iznajmljivanjem vlasnika s obzirom na njihove suvlasničke udele. Stopostotna
• Određivanje visine neprofitne najamnine i subvencionisa- saglasnost je potrebna za izmene sporazuma o određivanju
nje najamnina suvlasničkih udela, za sve građevinske radove i adaptacije za
• Nadležnosti opština i države u stambenoj oblasti koje treba obezbediti građevinsku dozvolu, kao i za promenu
• Stambene komore, državno stambeno veće, veća za zašti- namene stana.
tu prava zakupaca
• Katastar i registar zgrada Upravnik zgrade sa više stambenih jedinica je ovlašćeno lice,
• Inspekcijski nadzor (stambena inspekcija). tj. lice koje su ovlastili etažni vlasnici, koje zastupa etažne vla-
snike u poslovima koji se odnose na upravljanje zgradom sa
Uređenje imovinskopravnih odnosa je, u skladu sa ovim pro- više stambenih jedinica i vodi računa da se izvršavaju prava i
pisom, prepušteno vlasnicima, preko zaključivanja ugovora o obaveze iz zaključenih poslova. Upravnik može biti pravno ili
međusobnim odnosima, uz saglasnost svih vlasnika (100%). fizičko lice koje je registrovano za upravljanje nekretninama,
Namera zakonodavca je bila da se ovim ugovorom regulišu odnosno jedan je od etažnih vlasnika u zgradi sa više stambe-
zajednički delovi zgrade, posebni i odvojeni zajednički delovi nih jedinica na koju se odredba odnosi.
zgrada, kao i, posledično, njihov upis u zemljišnu knjigu. Me-
đutim, praksa je pokazala da je skoro nemoguće postići punu Ukoliko upravnik nije određen, svaki etažni vlasnik može da
saglasnost vlasnika o ovim pitanjima, te je izmenom zakona iz predloži da ga odredi sud u vanparničnom postupku. Odnos
2008. godine uvedeno da je ugovor sklopljen ukoliko postoji između vlasnika i upravnika reguliše ugovor o obavljanju
saglasnost ¾ vlasnika. upravljačkih usluga koji može, osim ovlašćenja koja su nabro-
jana u nastavku, sadržati i druga prava i obaveze.
Stvarnopravni zakonik odredio je rezervni fond kao instru-
ment za obezbeđivanje održavanja zgrada sa više vlasnika. Ugovor o obavljanju upravljačkih usluga sadrži naročito ovla-
U stambenom zakonu su detaljnije određene i dodate razne šćenja i obaveze upravnika, mesečnu naknadu koja pripada
zaštite koje obezbeđuju sigurnost sredstava prikupljenih u upravniku za obavljanje usluga i rok njenog dospeća, vreme
rezervnom fondu. Podzakonski akt (predvideo ga je Stvar- na koje se ugovor zaključuje, i dan početka važenja ugovora.
nopravni zakonik) odredio je visinu sredstava. Rezervni fond
predstavlja zajedničku imovinu etažnih vlasnika određene Upravnik zastupa etažne vlasnike pred upravnim organima u
zgrade. Visina doprinosa vezana je za m2 površine nekretnine predmetima izdavanja dozvola i saglasnosti, u geodetskim po-
i zavisi od starosti zgrade, a kreće se od 0,20 € do 0,30 € po stupcima u vezi sa zgradom sa više stambenih jedinica i zemlji-
m2 površine nekretnine (zgrade starosti do 10 godina nemaju štem; priprema plan održavanja zgrade, terminski plan izvođe-
rezervni fond). nja tog plana i brine o sprovođenju plana; priprema obračun
troškova upravljanja zgradom i vrši raspodelu tih troškova na
Sve zgrade koje imaju više od 8 stanova sa više od dva vlasni- etažne vlasnike; izveštava etažne vlasnike o svom radu i dosta-
ka u obavezi su da imenuju upravnika. vlja im mesečne i godišnje obračune; prima uplate etažnih vla-
snika na osnovu mesečnog obračuna i plaća obaveze iz ugo-
Izmenom Stambenog zakona iz 2008. godine stvoreni su uslo- vora zaključenih sa trećim licima; priprema godišnji izveštaj o
vi za donošenje Pravilnika kojim su detaljnije uređeni poslovi upravljanju objektom; vrši numeraciju i obeležavanje stanova i
upravljanja i ovlašćenja upravnika zgrade, kao i ključ za raspo- drugih prostorija i prikuplja podatke potrebne za prijavu upisa
delu tekućih troškova održavanja. registarskih podataka u katastar zgrada.

polis
Februar 2013. | broj 3 31
Predlog mogućih mera za unapređenje efikasnosti održavanja stambenih zgrada u etažnom vlasništvu
cept, uveden i u većini istočnoevropskih slučajevi, u kojima se može prihvatiti ne- intervencije. Program bi se mogao za-
zemalja (Češka, Slovenija, Hrvatska, Bo- ravnomerno finansiranje među etažnim snivati na nacionalnim dokumentima,
sna i Hercegovina i dr.) ima prednosti u vlasnicima. međunarodnim smernicama i lokalnim
znatno višoj stručnosti upravljanja zgra- strategijama. Danas je na lokalnom nivou
dom, konkurenciji koja snižava cene i Za vanredne troškove održavanja i una- evidentno ovaj problem jako istaknut, a
podiže kvalitet (na razvijenom tržištu), pređenja objekta, prema preporukama čak je uvršten i u strateške prioritete u
jasnim ugovornim odnosima sa etažnom za zemlje u tranziciji, potrebno je u prvo pet od do sada devet postojećih gradskih
zajednicom, ali i razvitku preduzetništva i vreme obezbediti određene podsticaje, stambenih strategija. Suštinski pomak je
formiranju novih radnih mesta. bilo da je reč o subvencijama ili sufinan- učinjen sa pripremom Nacrta zakonika o
siranju (sa republičkog ili lokalnog nivoa). svojini i drugim stvarnim pravima17, ko-
Finansiranje troškova Efikasan način javne intervencije jeste jim se po prvi put definišu pravni osnovi
etažne zajednice subvencionisanje kamatnih stopa za na- etažne svojine. Ovaj predlog je prošao
Jedan od fundamentalnih problema menske kredite, ili smanjenje poreskih mišljenja nadležnih ministarstava u jesen
efikasnosti sistema je rešavanje pitanja opterećenja. Takođe, postoje kreditni 2011, ali je potom povučen.
finansiranja. U principu, izdvajanje sred- fondovi, kojima se pospešuje rekonstruk-
stava od strane etažnih vlasnika može cija objekata u svrhu podizanja energet- Sumirajući željene efekte predloženiih
biti dobrovoljno ili obavezno. Kada je ske efikasnosti, što se smatra višestrukim mera, možemo konstatovati da su kon-
obavezno, zakonom se propisuje mini- javnim interesom. kretne promene koje bi trebalo da se do-
malno izdvajanje, najčešće po jedinici gode sledeće:
površine stana. Proračun jedinične cene Kojim pravcem reformisati • regularizacija svojinskih odnosa
obaveznog izdvajanja trebalo bi da bude dosadašnji koncept • uvođenje obaveznog profesionalnog
u funkciji realnih troškova održavanja upravljanja stambenim upravljanja zgradama
zgrade (uglavnom se kao referentna pri- zgradama i njihovog • promena svesti i kulture etažnih
menjuje stopa amortizacije u odnosu na održavanja? vlasnika
vrednost zgrade).16 Pre svega, nužno je uspostaviti odgo- • uspostavljanje novih mehanizama fi-
varajući funkcionalni model svojine i na nansiranja, održavanja, sprovođenja
Što se tiče vanrednih troškova popravki, njemu zasnovati sva prava i obaveze, propisa i nadzora.
dosadašnja praksa u Srbiji je pokazala da uključujući i dugoročno rešavanje načina
njihovo finansiranje ne predstavlja veli- održavanja zgrada u etažnoj svojini. Promene bi trebalo uvoditi postepeno, uz
ki problem kada se radi o radovima koji permanentno ispitivanje i proveru efekata
moraju da se izvedu po hitnom postupku Po modelu, reforma može biti realizova- mera u odnosu na planirano i korigovanje
kako bi se obezbedile osnovne funkcije na kao jedan zaokružen program celovi- daljih planiranih aktivnosti u skladu sa re-
zgrade. Problem koji se javlja često jeste te promene u stvarnom pravu i jednom zultatima evaluacije ex tempore. Čak i oni
to što nisu svi etažni vlasnici podjednako segmentu stambene politike (upravljanje instrumenti koji se čine potpuno adekvatni
zainteresovani (primer je popravka lifta ili stambenim i drugim zgradama u etažnoj treba da budu ocenjeni posredstvom po-
krova). Stoga je veoma bitno da se pod- svojini i njihovo održavanje) uz primenu kušaja i grešaka i trebalo bi ih usaglašavati
zakonskim aktima, ili međuvlasničkim mera koje se realizuju u mnogim drugim sa promenama ciljeva politike tokom vre-
ugovorom, definišu svi mogućno sporni relevantnim sektorima i na više nivoa mena. n

16.  Ovo je, naravno, socijalno osetljivo pitanje jer to izvesno zavisi, barem U Hrvatskoj cena iznosi 1,53 kune po m2 (na godišnjem nivou to odgovara
u prvim fazama reforme i od realnih materijalnih mogućnosti stana- iznosu od 0,54% etalonske vrednosti izgradnje stana koju propisuje nadle-
ra – vlasnika. U delu o pravima i obavezama etažne zajednice (Odeljak žno ministarstvo), kako propisuje Zakon o svojini i drugim pravnim stvarima.
12, član 284. nacrta Zakonika) kao minimalni mesečni nivo izdvajanja
definiše se iznos od 5% prosečne mesečne zarade u Republici Srbiji, 17.  Ka novom stvarnom pravu Srbije. Nacrt Zakonika o svojini i drugim stvarnim
što iznosi približno 0,5% prosečne vrednosti stana godišnje. pravima, GTZ, Republika Srbija, Ministarstvo pravde, 2006.

32 polis
Februar 2013. | broj 3
Predlog mogućih mera za unapređenje efikasnosti održavanja stambenih zgrada u etažnom vlasništvu