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CORTE SUPERIOR DE JUSTICIA DE

LAMBAYEQUE
COMITÉ DE PERITOS JUDICIALES DEL COLEGIO
DE INGENIEROS DE LAMBAYQUE

CURSO
PERITACIONES Y VALUACIONES DE
PREDIOS URBANOS
I

EXPOSITOR:
ING.CIP.GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA
FUNCIONES DEL PROFESIONAL PERITO

I.- GENERALES

A.- Cuando es integrante:


Sobre todo cuando es integrante de un equipo de tasación,
debiendo sujetarse al plan y cronograma como respetar las líneas
de coordinación.

B.- Cuando es partícipe:


Cumplir con la normatividad vigente a través de lo dispuesto por la
Ley Orgánica del Poder Judicial, el Código Civil, el Código
Procesal Civil, Reglamentos, etc.

C.- Cuando es responsable:


Al firmar y sellar con su Registro de Colegio Profesional
respectivo los dictámenes judiciales que elabora, asume la plena
responsabilidad, con las sanciones que la ley contempla; por lo
es necesario que en la elaboración del dictamen judicial se ponga
de manifiesto su capacidad, su experiencia, su ética y su
honestidad.

II.- ESPECIFICAS

Cabe la pena preguntarse: ¿Cuál es la función específica del perito?

a.- ¿Es solamente la del perito?


b.- ¿Es la aplicación fría de la metodología?
c.- ¿Es sólo los análisis técnicos, como parte de su formación?
d.- ¿Es sólo las acciones que su experiencia acumuló?

El perito:

 Se constituye, independientemente de su análisis frío, en asesor, y su


opinión sirve para administrar justicia.
 Contribuye complementando a otras áreas del saber (derecho,
economía, etc) a ejercer una mejor justicia en el país.
 Orienta en las decisiones sobre las tasaciones de compra-venta que
obliga a su vez a movimientos económicos.
 Determina el justiprecio en las valores de expropiación, las
implicancias que se encierran a través de la propiedad privada, afinando
más su análisis
 Se orienta lo más cerca de la verdad de los hechos en la pericias de
opinión técnica, de acuerdo a su especialidad.
 Se orienta lo más cerca al valor de los bienes muebles e inmuebles en
las pericias valorativas.
FILOSOFIA DE LA FUNCION DEL PERITO

Teniendo en cuenta todos los conceptos antes enunciados se puede


concluir que el perito, como órgano de auxilio judicial contemplado en el
Código Procesal Civil, el profesional, es indirectamente un
ADMINISTRADOR DE JUSTICIA, al permitírsele que su trabajo, a
través del juez con los criterios discrecionales que éste tiene, pueda
contribuir a ejercer una mejor justicia en el país.

CAMPOS DE CONCEPCION

I.- CONCEPCION DE FORMA

Está definida por la aplicación de los criterios y metodologías que


emplea el perito en base a la formación profesional y la experiencia
que tenga.
II.- CONCEPCION DE FONDO
Está definido por la aplicación de las normas, a través de los códigos,
reglamentos, etc, los que proporcionan los criterios establecidos a los
que se tienen que sujetarse los peritos.

CONDICIONES PERSONALES DEL PERITO

1.- Estar permanentemente capacitado: La actualización de


conocimientos en cuanto a normatividad se refiere así como la
búsqueda de nuevas metodologías, nuevas tecnologías son básicas
para la acción del perito

2.- Profundizar los valores éticos: La idoneidad del profesional perito a


través de la transparencia de sus acciones, hará que su pericia sea más
seria, sustentable, defendible en cualquier tribunal de justicia o en la
actividad privada.

3.- Profundizar valores de honestidad: La imparcilidad de sus acciones,


el no permitir presiones de ningún tipo, el rechazar culquier medio
que quisiera desviar favorecer las conclusiones de su pericia, contribuirá
a ejercer una mejor justicia en el país.

4.- La experiencia acumulada: A mayor experiencia del perito, será mejor su


accionar en la pericia, contará con mayor acuciosidad, capacidad,
inteligencia para tomar sus decisiones en la justicia.

5.- Tratamiento de normas de uso: El manejo de los diferentes reglamentos.


códigos, leyes y cualquier norma en general, le permitirá al perito mayor
facilidad en la determinacion de su pericia.

6.- Solución e interpretación de resultados: No sólo el manejo de las


normas, sino, la interpretación de las normas hace que la pericia sea más
eficiente, más real y justa.
DEFINICIONES

1.- PERICIA
Es la acción dispuesta por el juez mediante una Resolución

2.- PERITO
Es el profesional idóneo y capacitado, con conocimientos especiales
de naturaleza científica, tecnológica, artística u otra análoga .
3.- PERITACION
Es el análisis del perito, su investigación, sus metodologías, la
recopilación de datos y documentos

4.- PERITAJE
Dictamen Judicial de la Pericia, ordenada por el Juez, la que
contempla los items que establecen los reglamentos.
OTRAS DEFINICIONES

1.- DAÑO
Perjuicio derivado de la acción u omisión previsto o imprevisto, que
ocasiona daños a bienes o a interés de terceros.
Detrimento material o perjuicio moral que soporta una persona o cosa.

2.- DAÑO EMERGENTE O CONSECUENCIAL


Daño a la propiedad que surge como una consecuencia mediata o
inmediata de un siniestro o cambios, extrínseco a la propiedad.

3.- LUCRO CESANTE


Beneficio o utilidad que se habría conseguido de haber continuado la
explotación de una determinada actividad o negocio, en la misma
forma que se estaba realizando.
Lo que una persona deja de ganar o ganancias de que se ve privada,
por incumplimiento que incumbe al deudor.

4.- PERJUICIO
Menoscabo o privación de ganancia
Ganancia o deméritos ocasionados por acto de omisión y que debe
indeminizar o más del daño o detrimento material causado por modo
directo.
TASACION DE BIENES INMUEBLES
I.- TASACION
DEFINICIONES: Tiene diferentes definiciones de acuerdo a su
interpretación, unas del diccionario, otras de concepto técnico y
algunas de concepto legal. Algunas son las siguientes:
1.- Fijar, medir, evaluar, valorar
2.- Poner precio o límite de precio a las cosas que se venden
3.- Dar a una cosa el valor que le corresponde
4.- Precio máximo o un mínimo a que se puede venderse una cosa por
disposición de la autoridad

II.- CONCEPTOS ESPECIFICOS


1.- COSTO: Es el resultado de todos los gastos o inversión que se
efectuado para producir un bien..
2.- PRECIO: Es el monto que se pide por un objeto o un bien para su
venta
3.- VALOR.- Es el monto que se paga por un objeto o un bien para
su compra.

CONCEPTOS SOBRE EL VALOR

1.- Difícil apreciación y precisión


2.- No es entendido por todos de igual forma
3.- El sentido de aplicación es muy diferente en uno y otro caso
4.- El entendimiento varía de una persona a otra
5.- Es muy sensible a los fines, circunstancias, condiciones de cada caso
6.- Existe una variedad impresionante del término valor:
• Valor contable
• Valor en libros
• Valor residual
• Valor de mercado
• Valor de uso
• Valor real
• Valor de reposición
• Valor de venta
• Valor de tasación
• Valor verdadero
• Valor arancelario
• Valor estimado
• Valor de edificación
• Valor Comercial
• Valor físico
• Valor subjetivo
• Valor sentimental
• Valor de apetencia
• Valor oficial
• Valor de realización
• Valor reglamentario
• Valor justo o justo valor
7.- La utilización y aplicación del valor exigen no sólo de conocimientos de
ingeniería, sino también: económicos, financieros y legales.
8.- De la mejor estimación del valor del inmueble dependerá en gran parte el
éxito de las operaciones en cada una de las etapas que se tenga que seguir en
cuanto se llegue a la decisión de la transacción comercial.
9.- Un inmueble que no se haya podido vender en cualquier etapa de su oferta,
significa por lo general que el valor de tasación no ha respondido a los
valores reales de mercado.
10.-El término “valor” de los bienes inmuebles como de todo bien, se debe
considerar bajo lo siguiente:
• Concepto de apetencia de posesión
• Medida con los probables rendimientos, beneficios y/o satisfacciones que
estos nos pueden brindar .
• Aprovechamiento de su uso.
• Toma en cuenta de indicadores o factores de ubicación, estado y uso
probable.
III.- ETAPAS DE LA TASACION

1.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION.- Se refiere a la


lectura y confrontación de la documentación que puede obtener el
perito, para los fines del mandato judicial o particular.

2.- INSPECCION OCULAR O JUDICIAL.- Se refiere a la visita


que hace el perito al inmueble materia de la tasación para
percatarse de todos los datos de tipo técnico que requiere para
poder tasar.

3.- INVESTIGACION.- Se refiere a la indagación en el Marco


Institucional de Referencia, de la documentación faltante que el
perito determina después del estudio de la documentación.

4.- TRABAJO DE GABINETE.- Se refiere al cruce de


información y el análisis de la documentación de referencia.

5.- DESARROLLO EL DICTAMEN O INFORME.- Se refiere a


la elaboración del dictamen de la pericia (Dictamen Pericial) o al
informe pericial en el caso de particulares.

IV.- ESTUDIO DE LA DOCUMENTACION

1.- MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

A.- Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA).- Organismo


que ha elaborado el Reglament Nacional de Tasaciones del
Perú, que norma y regula los procedimientos para tasar los
bienes muebles e inmuebles.

B.- Cuerpo Técnico de Tasaciones (CTT).- Organismo creado


anteriormente a la CONATA, que tiene un Reglamento que
sirvió de base para el de CONATA.
C.- Juzgados del Poder Judicial.- Institución que tiene los
expedientes del litigio en el que consta las pruebas, del cual se
tomará las que corresponda al orden técnico. Se verá expedientes
que sean cosa juzgada, que puedan servir de referencia y que
hayan creado jurisprudencia..
D.- Oficinas Registrales.- Perteneciente a la Superintendencia
Nacional de Registros Públicos, que proporciona las
certificaciones de propiedad, gravamen, dominio, etc.
E.- Notaría.- En ella se encontrará sus Registros de Escrituras
Públicas, Minutas, Contratos, etc., que proporciona datos técnicos
para las tasaciones.
F.- ESSALUD.- Organismo que en sus archivos contiene pases de
Declaratoria de Fábrica, valores de los bienes, fecha de
terminación, etc.
G.- Ministerio de Vivienda Saneamiento.- En sus archivos se
tiene documentación de antecedentes de Declaratorias de
Fábricas, que contiene datos que le sirve al tasador.
H.- Municipios.- Organismos que proporcionan mayor cantidad de
datos: Licencias, Conformidades de Obra, Certificados de
Numeración, Certificados de Seguridad de Obra, Autoavalúos,
Planos, etc.
2.- DOCUMENTACION DE REFERENCIA

A.- Documentos de propiedad.- Promesa de compra-venta,


Contratos Privados, Minutas, Escritura Públicas, Testimonios.
B.- Copia Literal de Dominio.- Se constata la historia del traslado
de Dominio que ha tenido la propiedad a través de su existencia.
C.- Declaratoria de Fábrica.- Es el título de la edificación,
pudiendo ser: Original,Ampliación,Modificación,Remodelación,
Demolición, etc.Contiene muchos datos técnicos
D.- Independización.- Es para el caso de los bienes que tiene
características de propiedad exclusiva con bienes comunes o
copropiedad., se consigue fundamentalmente los porcentajes de
los derechos de los propietarios sobre los bienes y servicios
comunes.
E.- Licencias.- Pueden ser de obra, de ampliación, de modificación,
de remodelación, demolición, etc. Consigna: áreas autorizadas,
valores a la fecha, nombre del propietario, responsable de la
obra, etc.
F.- Autoavalúos.- Consigna: antigüedad, especificaciones técnicas,
valores arancelarios, estado de conservación, aranceles de
terreno, etc.
G.- Certificado de Gravámenes.- Consigna en las fichas
registrales si existe o no hipoteca.
H.- Factura de Equipo y Maquinarias.- Contiene valores a la
fecha de compra de los equipos, especificaciones técnicas de sus
piezas, etc.
I.- Planos.- Contiene las distribuciones y el diseño de las
especialidades, se constata si hubo o no modificaciones.
J.- Valores.- Pueden ser reglamentarios o de mercado. Los valores
reglamentarios (arancelarios) los proporciona la CONATA
a
través del Ministerio de Vivienda y Saneamiento y los de
mercado (comerciales) los proporciona la oferta y demanda.
K.- Dispositivos legales.- Está constituido por los reglamentos,
códigos, leyes, etc.

V.- TIPOS DE TASACION

1.- TASACION JUDICIAL.- Se hace por mandato de los juzgados,


con los valores reglamentarios o los de mercado por referencia de
acuerdo al caso que considere el perito.
A.- Perito Judicial Tasador.- Definido por ley (ver dispositivos
legales)
B.- Procedimiento legal.- Establecido por ley (ver dispositivos
legales)
C.- Diligencia Judicial.- Es la visita del perito al inmueble materia
de la tasación, en la que se debe auxiliar con la tecnología a la
mano (cámaras fotográficas, videos, etc.)
Se determinará:
- Distribución: Planos
- Especificaciones Técnicas
- Estado de conservación
- Antigüedad del inmueble: por zonas o integral
- Usos: vivienda, taller, depósito, colegio, etc.
- Zonificación
- Infraestructura Urbana: Servicios, pistas, veredas
- Coeficiente de edificación

2.- TASACION DE MERCADO (COMERCIAL).- Se hace a


solicitud, con los valores de oferta y demanda del mercado.
VI.- DICTAMEN JUDICIAL.- Debe ser claro, preciso, concreto, en
lenguaje entendible, además debe ser motivado

1.- PARTES DEL DICTAMEN JUDICIAL

A.- MEMORIA DESCRIPTIVA

A.- Nombre del propietario.- Se debe certificar el nombre de


acuerdo al mandato judicial.
B.- Nombre de la persona que solicita la tasación.-
Normalmente es le Juez.
C.- Objeto de la Tasación y Metodología o Reglamentación
empleada.- Se explicará los fundamentos técnicos y
legales que emplea el perito para tasar.
D.- Fecha a la cual está referida la tasación.- Es la que
dispone el Juez.
E.- Ubicación.- Se debe diferenciar si tiene nombres anteriores
la calle.
F.- Linderos y medidas perimétricas.- Se debe describir con
claridad y precisión, puede usarse la siguiente metodología
1.- Frente. Puerta principal.
Con quien colindan ( frente, calle, frente, pasaje, hall,
aires, etc)
2.- Entrando por la derecha.
De donde comienza ( del lindero del frente, otro,etc.)
con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, otros )
con que tipo de lìnea ( recta, quebrada, curva, sinuosa,
etc. )
con que medida ( medida de longitud )
3.- Entrando por la izquierda.
De donde comienza ( del lindero del frente, otro, etc.)
con quien colinda ( terceros, calle, pasaje,hall,aires, etc)
con que tipo de línea ( recta quebrada, curva, sinuosa,
etc.)
con que medida ( medida de longitud )
4.- Fondo.-.Normalmente une los linderos de la derecha e
izquierda
Con quien colinda ( terceros, calle, pasaje, hall, aires
etc.)
Con que tipo de línea ( recta, quebrada, curva,
sinuosa,etc.)
Con que medida ( medida de longitud)

DESCRIPCION DE LINEA QUEBRADA: Número de tramos


1.- El primero
De donde comienza (del lindero del frente, otro, etc)
Con quien colinda(terceros, otra sección, ambientes,etc)
Con que tipo de línea (recta, curva, sinuosa, etc)
Con que medida (medida de longitud)
2.- El segundo y siguientes
Sentido con que dobla (derecha o izquierda)
Orientación (tipo de ángulo, grado )
Con quien colinda (terceros. Otras sección, hall, etc)
Con que tipo de línea (recta, curva, sinuosa)
Con que medida (medida de longitud)
G.- Areas.- Se indicará las áreas según sea el caso.
1.- De Terreno
2.- De la Edificación
* Areas de Ocupación
* Areas Techadas
* Areas Libres
* Areas Exclusivas
* Areas Comunes
* Area de Aleros Exteriores
* Areas Superpuestas
A.L A.L
POZO LUZ A. EXCLUSIVA AL + AT

A B
AREAS COMUNES

HALL POZO LUZ


ESCAL ESCAL

HALL
C D
ESCALERA
I.- DEFINICIONES
A.- De las áreas:
El Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal establece
1.-Area Construida: Es aquella que corresponde a los ambientes techados,
de cada sección, sin tener en cuenta los elementos o sistemas de techados. En
la referida área quedan comprendidas las áreas ocupadas por muros,
columnas y otros elementos portantes, pero quedan excluidas las áreas de
aleros o voladizos en general que no cubren ambientes cerrados (Art. 2 del
Reglamento de la Ley de Propiedad Horizontal)

El Reglamento de la Ley 27157 establece:

2.-Area Techada: Es el área encerrada por el perímetro de la proyección


de los techos con cualquier tipo cobertura, sobre el plano del piso, incluye los
muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la
proyección de vigas cornisas, jardineras y otros elementos arquitectónicos
elevados que no constituyen techos.(Art. 2.2 del Reglamento)
AREA CERRADA AREA CONSTRUIDA

DORMITORIO

AREA SIN CERRAR


AREA TECHADA

BALCON
A.L. AREA T. ETERNIT

AREA T. CONCRETO

A.T.E. A.S
ARAREA LIBRE

AREA SUPERPUESTA

ALERO EXTERNO
VEREDA
AREAS SUPERPUESTAS
AO = AT (Sección) + AT (Superpuesta) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Sección + Superpuestas) + AL - AT (Superpuesta)
AO = AT (Total) + AL - AT (Superpuesta)

EJEMPLO

AO = 360.00m2; AT = 216.00m2; AL = 144.00m2; AS = 120.00m2

AO = 216.00 m2 + 120.00m2 + 144.00m2 - 120.00 m2

AO = 336.00 m2 + 144.00 m2 - 120.00m2

AO = 360.00 M2
ALERO EXTERNO

* Las áreas del Alero Externo se declaran independientemente de las


áreas techadas de la edificación.
* (concepto técnico) El área de techada total del nivel será la suma de
su área techada propia + área techada del alero externo
* El área total techada del piso se convierte en área de ocupación del
piso superior

DEFINICIONES TECNICAS IMPORTANTES

* SUB DIVISION: Seccionamiento de terrenos


* INDEPENDIZACION: Seccionamiento de edificaciones
* DIVISION: Acuerdo o Mandato Judicial a fin de que a las partes se
les adjudica el dominio o propiedad de cada sección
* PARTICION: Permuta que efectúan los copropietarios, cediendo
cada uno el derecho que tiene sobre los bienes que se adjudican, a
cambio de derechos que se ceden en los que se le adjudican
INDEPENDIZACION SUB DIVISION
A.L A.L
POZO LUZ

A B LOTE 1

HALL
ESCAL ESCAL

SUB LOTE SUB LOTE

C D 1A 1B
H.- Zonificación y Uso actual del predio.- Es fundamental
para determinar el valor.
I.- Infraestructura de Servicios Urbanos que posee
el predio.- Indicar si tiene pistas, veredas, luz,
agua,desague, etc.
J.- Descripción de la distribución de las plantas.-
Se describirá en forma ordenada la distribución
de la edificación sin dejar espacios en blanco en el
plano (closets, terrazas, patios, etc)
K.- Descripción de la edificación.- Se mencionará las
generalidades de la unidad inmobiliaria.
L.- Estado de conservación.- Se calculará de acuerdo
al estado de conservación y antigüedad y a los
criterios establecidos en el Reglamento Nacional de
Tasaciones.
M.- Servidumbres.- Se indicará si las hubiera.
N.- Antigüedad de la construcción.- Mediante el proceso
de la investigación el perito debe determinar la
antigüedad de la obra (autoavalúo, conformidad de obra,
factura del medidor)
Ñ.- Inscripción en los registros públicos en los casos de
requerir.- Es siempre conveniente consignar dicho dato
O.- Observaciones.- Se mencionará las que crea conveniente
el perito.

B.- VALORIZACION

1.- Valorización del terreno.- De acuerdo a lo establecido


en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
2.- Valorización de Edificaciones.- De acuerdo a lo establecido
en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú.
3.- Valorización de las Obras Complementarias.- De acuerdo
al análisis y presupuesto que se elabore, referida a la
fecha de la tasación.
4.- Valorización de Equipo y Maquinaria.-De acuerdo a lo
establecido en el Reglamento Nacional de Tasaciones del
Perú.

P.- Fecha de Dictámen Pericial.- Se consigna día , fecha y año


de la elaboración del dictamen.
Q.-Firma del Profesional.- Se rubrica todas las hojas del dictamen y
la final se firma.
R.-Sello del profesional.- Debe indicar el número del Registro
del Colegio Profesional correspondiente.