3 EVALUAREA BUNULUI IMOBIL LOCATIV (CASĂ INDIVIDUALĂ DE

LOCUIT CU 2 NIVELE) AMPLASAT ÎN ORAȘUL DURLEȘTI, STR-LA 2

TESTIMIȚEANU, 14

3.1 Identificarea şi descrierea obiectului evaluării

Specificațiile misiunii de evaluare constituie primul pas în procesul de evaluare, în care

se stabilesc contextul și sfera evaluarii și se rezolvă orice neînțelegere care implică un element
sau o problemă de evaluare.
Definirea misiunii include urmărtoarele etape: determinarea bazei de evaluare,
identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate, determinarea scopului evaluării,
identificarea bunului imobil, tipul valorii estimate, determinarea datei evaluării.
Obiectul evaluării este identificat după numărul cadastral sau adresa poştală. Identificarea
include descrierea completă a bunului imobiliar evaluat, care este prezentată în tabelul 3.1.
Tabelul 3.1 – Definirea misiunii de evaluare
Nr. Indicii Caracteristica
Bun imobil locativ, casă de locuit cu două
1 Identificarea bunului imobil nivele), amplasat în or. Durlești, stradela a
doua, Testemițanu 14.
2 Identificarea dreptului Proprietate privată, drept deplin cota parte 1,0
3 Destinaţie de evaluare Consultarea beneficiarului cu privire la
soluționarea problemelor de gaj
4 Scopul evaluării Estimarea valorii de piaţă și valorii de
înlocuire a bunului imobil în scopul gajării
5 Data inspectării 07.05.2016
6 Data evaluării 08.05.2016
7 Data întocmirii rapotului de evaluare 10.05.2016
8 Condiţii limitative Nu sunt
9 Cursul valutar la data evaluării 22,6381 MDL/EURO
Valoarea declarată
lei 1 294 700
Valoarea de piaţă a bunului imobil
euro 57 191
lei 1 068 561
Valoarea de înlocuire a bunului imobil
euro 47 201
lei 938 163
Valoarea de lichidare a bunului imobil
euro 41 442
Sursa: Elaborată de autor
 Inspectarea bunului imobil a fost efectuată la data de 07.05.2016 de către Levițchi Andrei
cu acordul și în prezența beneficiarului proprietății imobiliare, unde a fost stabilit scopul
evaluării și au fost primite totaliatate actelor necesare evaluării bunurilor imobile.
Obiectul evaluării este amplasat în or. Durlești, str-la a 2 Testemițanu 14. Reprezentarea
grafică a amplasării obiectului evaluării este efectuată în figura 3.1.

Sursa: Elaborat de autor în baza [24]

Figura 3.1 – Amplasarea geospațială obiectului pe harta orașului Durlești

În prezent, obiectul evaluat reprezintă o clădire cu două nivele, dată în exploatare în anul
1995. Bunul imobil evaluat, casă de locuit cu două nivele este amplasat în oraşului Durlești, pe
stradela a doua Testemițanu nr.54, se află într-o zonă rezidenţială cu starea ecologică foarte de
bună, ceea ce influenţează pozitiv la valoarea de piaţă.
Bunul imobil evaluat are o suprafață de 102 m.p. care include subsolul, două etaje și
garajul. Obiectul evaluării este amplasat la o distanță de 100m de la drumul principal. La o rază
de 500 metri de bunul imobil evaluat se află Centrul de sănătate al orașului Durlești, Liceul
Teoretic Hyperion, Liceul Teoretic Orizont, Gradiniță Pentru Copii Nr.2, întreprindere de
alimentație publică( alimentare,restorane). Bunul imobil evaluat se află într-o zona ecologică
foarte bună și liniștită datorită amplasării în apropierea pădurii. La nivelul căilor de access este
foarte dezvoltat. Transpostul public include: Autobuzul 11, Rutiera 125, Rutiera 101, Rutiera
124 și Rutiera 180. Drumurile principale au fost recent reconstruite.
 Obiectul evaluării dispune de electricitate, apă potabilă, încălzire autonomă, conexiune la
internet, canalizare, cablu TV, telefon,. În procesul de descriere a bunului imobil evaluatorul
trebuie să atragă о atenţie deosebită veridicităţii informaţiei pusă la dispoziția evaluatorului. În
multe cazuri, informaţia necesară pentru evaluare este pusă la dispoziţia evaluatorului de către
client sau de reprezentanţii acestuia.
În procesul de descriere a bunului imobil evaluatorul trebuie să atragă о atenţiedeosebită
veridicităţii informaţiei.
Carcateristicile care au stat la baza estimării valorii de piaţă a bunului imobil evaluat sunt
structurate în tabelul 3.2 (anexa A).
Tabelul 3.2 – Descrierea obiectului evaluării
Elementele descrierii Semnificaţia
Referinţe
Destinaţia proprietăţii imobiliare Locativă
Modul de utilizarea curentă Locativă
Orașul Durlești, stradela a doua,
Amplasarea
Testemițanu 14.
Descrierea juridică
Natura drepturilor evaluate Dreptul de proprietate
Existenţa contractelor de arendă – subarendă -
Obligaţiuni financiare legate de proprietatea
-
imobiliară
Grevarea drepturilor de proprietate -
Cerinţe legale
Planul general de dezvoltare al localităţii -
Factorii de mediu
Prezenţa unor materiale sau a tehnicii periculoase
Nu au fost depistate
sau dăunătoare
Prezenţa construcţiilor ridicate ilegal şi contrar
Nu au fost depistate
normelor şi standardelor existente în construcţii
Prezenţa liniilor electrice de tensiune înaltă în
apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi
Nu au fost depistate
privit de participanţii la piaţa imobiliară ca
dăunător pentru sănătate
Terenul (0121101.120)
Suprafaţa terenului, ha 0,06
Forma lotului Dreptunghiulară
Topografia Pînă la 3 (grade)
Starea lotului Lot de teren cu construcții
Reţele electrice
Conducta de gaz
Reţele de utilităţi
Sistemul de asigurare cu apă potabilă
Sistemul de canalizare
Clădiri şi construcţii (0121101.120.01)
Anul construcției 1994
Numărul etajelor Subsol + 2 Etaje
Continuarea tabelului 3.2
Elementele descrierii Semnificaţia
Suprafața totală m.p 102,6
Suprafața locativă m.p. 72
Volumul construcției m.c. 357
Fundaţie – beton armat
Pereţi şi pereţi despărţitori – cărămidă
Planşeu – beton armat
Pardoseala – beton armat
Descrierea elementelor construcţiei
Învelitoare – țiglă metalică
Uşi, ferestre – Termopan, lemn
Alte elemente ( scări ) – carcas de metal
învelite cu lemn
Electricitate
Gaz
Apă potabilă
Apă caldă
Dotări adiţionale
Canalizație
Încălzire autonomă
Telefon
Internet
Garaj
Gard
Îmbunătățiri adiționale
Poartă
Teritoriu pavat
Sursa: Elaborat de autor

3.2 Estimarea valorii de piață a bunului imobil

În majoritatea cazurilor determinarea valorii bunului imobil evaluat se efectuează prin

aplicarea a trei metode: metoda veniturilor, metoda analizei comparative a vînzărilor și metoda
cheltuielilor ce presupune determinarea valorii bunului imobil prin trei metode, fiecare avînd
anumite condiții și limitări.
În cazul selectării metodelor se ține cont de scopul evaluării, tipul valorii determinate,
cantitatea și calitatea datelor de pe piață cît la nivel individual pentru obiectul evaluării atît și la
general. În urma analizei condițiilor de aplicabilitate a fost determinat că pentru calculul valorii
bunului imobil locativ amplasat în or. Durlești, str-la 2 Testemițeanu 14 poate fi aplicată metoda
cheltuielilor și metoda analizei comparative a vînzărilor.
 Determinarea valorii de piață a bunului imobil locativ prin metoda cheltuielilor
Metoda chelutielilor constă în estimarea valorii de piaţă a obiectului evaluării ca
totalitatea cheltuielilor necesare pentru crearea lui în starea curentă sau reproducerea calităţilor
lui de consum.
Procesul de determinare a valorii de piaţă prin metoda cheltuielilor este constituit din
următoarele etape:
a) determinarea valorii de piaţă a terenului fiind considerat liber şi disponibil pentru cea
mai bună şi eficientă utilizare;
b) determinarea valorii construcţiei considerate noi (valoarea de reconstituire sau de
înlocuire). În valoarea construcţiei considerate noi sînt incluse cheltuielile legate nemijlocit de
construcţie, costurile indirecte şi beneficiul investitorului;
c) estimarea deprecierii acumulate, ca fiind suma uzurii fizice (recuperabilă şi
nerecuperabilă), deprecierii funcţionale (recuperabilă şi nerecuperabilă) şi deprecierii economice;
d) estimarea valorii de reconstituire sau de înlocuire, ţinînd cont de mărimea deprecierii
acumulate;
e) estimarea valorii de piaţă a bunului imobil ca fiind suma valorii de piaţă a terenului şi
valorii de reconstituire sau de înlocuire rămase a construcţiilor [9].
Valoarea de piață a terenului fiind considerat liber și disponibil pentru cea mai bună și
eficientă utilizare se va determina prin metoda comparației directe, care este utilizată pentru
determinarea valorii terenurilor cu construcții și terenurilor fără construcții prin compararea
prețurilor de vînzare a terenurilor similare obiectului evaluării (tabelul 3.3).
Tabelul 3.3 - Descrierea terenurilor analogice în raport cu terenul evaluării
Terenuri analogice
Nr. Elemente de comparație Terenul evaluat
Analog 1 Analog 2 Analog 3
or. Durlești str-
or. Durlești or. Durlești
la 2 Nicolae or. Durlești
1 Amplasament str. str. Calea
Testimițeanu, str. V. Lupu
Rezistentei Unirii
14
https://999. https://999. https://999.
2 Sursa informațională md/ro/1632 md/ro/2059 md/ro/1445
9787 3293 3906
3 Prețul de ofertă, euro 20 000 19 900 26 600
4 Suprafața, ari 5,97 6 6 6
5 Prețul de ofertă , euro/ar 3 333 3 317 4 433
6 Dreptul de proprietate Deplin Deplin Deplin Deplin
7 Condițiile de finanțare De piață De piață De piață De piață
8 Condițiile tranzacției De piață De ofertă De ofertă De ofertă
9 Condițiile pieței Mai 2016 Mai 2016 Mai 2016 Mai 2016
10 Forma sectorului Regulată Neregulată Neregulată Regulată
11 Accesibilitatea Satisfăcătore Satisfăcătore Satisfăcătore Bună
Continuarea tabelului 3.3
Terenuri analogice
Nr. Elemente de comparație Terenul evaluat
Analog 1 Analog 2 Analog 3
12 Starea ecologică Bună Bună Bună Bună
Posibilitatea Posibilitatea Posibilitatea
de racordare de racordare de racordare
Dotarea cu rețele
13 Toate rețelele la toate la toate la toate
inginerești
rețelile rețelile rețelile
inginerești inginerești inginerești
Sursa: Elaborat de autor

Determinarea valorii de piață a terenului liber pentru construcții este efectuată în tabelul
3.4.
Tabelul 3.4 – Determinarea valorii de piață a terenului liber pentru construcții
Terenuri analogice
Nr. Elemente de comparație Terenul evaluat
Analog 1 Analog 2 Analog 3
or. Durlești str-
or. Durlești or. Durlești
la 2 Nicolae or. Durlești
1 Amplasament str. str. Calea
Testimițeanu, str. V. Lupu
Rezistentei Unirii
14
https://999.m https://999. https://999.
2 Sursa informațională d/ro/163297 md/ro/2059 md/ro/1445
87 3293 3906
3 Prețul de ofertă, euro 20 000 19 900 26 600
4 Suprafața, ari 5,97 6 6 6
5 Prețul de ofertă , euro/ar 3 333 3 317 4 433
6 Dreptul de proprietate Deplin Deplin Deplin Deplin
7 Corecția 1,00 1,00 1,00
8 Prețul corectat, euro/ar 3 333 3 317 4 433
9 Condițiile de finanțare De piață De piață De piață De piață
10 Corecția 1,00 1,00 1,00
11 Prețul corectat, euro/ar 3 333 3 317 4 433
12 Condițiile tranzacției De piață De ofertă De ofertă De ofertă
13 Corecția 0,90 0,90 0,90
14 Prețul corectat, euro/ar 3 000 2 985 3 990
15 Condițiile pieței Mai 2016 Mai 2016 Mai 2016 Mai 2016
16 Corecția 1,00 1,00 1,00
17 Prețul corectat, euro/ar 3 000 2 985 3 990
18 Corecția la amplasare 1,00 1,00 1,00
19 Prețul corectat, euro/ar 3 000 2 985 3 990
20 Suprafața terenului, ari 5,97 6 6 6
21 Corecția 1,00 1,00 1,00
22 Prețul corectat, euro/ar 3 000 2 985 3 990
23 Forma sectorului Regulată Neregulată Neregulată Regulată
Continuarea tabelului 3.4
 Terenuri analogice
Nr. Elemente de comparație Terenul evaluat
Analog 1 Analog 2 Analog 3
24 Corecția 1,01 1,01 1,00
25 Prețul corectat, euro/ar 3 030 3 015 3 990
26 Accesibilitatea Satisfăcătore Satisfăcătore Satisfăcătore Bună
27 Corecția 1,00 1,00 0,77
28 Prețul corectat, euro/ar 3 030 3 015 3 055
29 Starea ecologică Bună Bună Bună Bună
30 Corecția 1,00 1,00 1,00
31 Prețul corectat, euro/ar 3 030 3 015 3 055
Posibilitatea Posibilitatea Posibilitatea
de racordare de racordare de racordare
Dotarea cu rețele
32 Toate rețelele la toate la toate la toate
inginerești
rețelile rețelile rețelile
inginerești inginerești inginerești
33 Corecția 1,00 1,00 1,00
34 Prețul corectat, euro/ar 3 030 3 015 3 055
35 Corecția generală 0,9090 0,9090 0,6891
36 Corecția absolută 9,1000 9,1000 31,0865
37 Ponderea 2 3 1
Preţul mediu ponderat,
38 3 027
euro/ar
39 Valoarea bunului, lei 409 046
40 Valoarea bunului, euro 18 069
Sursa: Elaborat de autor

Argumentarea corecțiilor.
Dreptul de proprietate. Proprietarii terenurilor analogice dețin dreptul deplin asupra
terenurilor la fel ca și proprietarul terenului supus evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat
constituie 1,00.
Condiţiile de finanţare. Mărimea coeficientului de corecție constituie 1,00 deoarece în
majoritatea cazurilor oferta de bunuri imobile comparabile are loc în condiţii de finanţare
obişnuite.
Condiţiile tranzacţiei. Terenurile analogice obiectului evaluării sunt oferite către
vânzare, iar conform analizei pieței procentul de negociere variază în mediu între 5-15 %, astfel
preţul de ofertă se diminuează în urma negocierilor cu 10 % şi coeficientul de corecție constituie
0,90.
Condițiile pieței. Preţurile de ofertă a terenurilor analogice sunt selectate la data
evaluării şi se află în aceeaşi condiţii cu obiectul evaluat, asfel coeficientul de corecție aplicat
pentru bunurile imobile analogice constiuie 1,00.
 Amplasarea. Terenurile analogice terenului evaluat sunt amplasate în aceeași zonă cu
obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Suprafața terenului. Obiectul evaluării dispune de o suprafață de 5,97 ari, iar terenurile
analogice dispun de o suprafață de 6 ari, iar diferența este destul de nesemnificativă fiind de
numai 0,03 ari, coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Forma sectorului. Bunul imobil analogic 3 dispune de o formă regulată a terenului la fel
ca și obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00. Terenurile
analogice 1 și 2 au o formă neregulată a terenului, iar în urma analizei cantitative a pieței
terenurilor libere pentru construcții locative, utilizînd metoda analizei pe grupe de date s-a
depistat că diferența procentuală între terenurile cu forma regulată și neregulată constituie 1 %,
astfel coeficientul de corecție aplicat pentru bunurile imobile analogice 1 și 2 este 1,01.
Accesibilitatea. Terenul analog 1 și 2 au o accesibilitate satisfăcătoare fiind poziționate
în cartier la fel ca și obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Terenul analog 3 are o accesibilitate bună, fiind amplasat în prima linie a străzii principale, iar
conform analizei pieței, diferența de amplasare a lotului dintre prima linie și cartier constituie
23 %, astfel coeficientul de corecție aplicat pentru bunul imobil analog 3 este 0,77.
Starea ecologică. Starea ecologică a terenurilor analogice este bună la fel ca și la terenul
evaluat, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Reţelele inginereşti. Terenurile analogice au posibilitatea de racordare la toate rețelile
inginerești, iar obiectul evaluării este deja racordat, însă cheltuielile de racordare se vor include
în valoarea de înlocuire a construcției, astfel necesitatea aplicării corecției la acest capitol nu
există. Coeficientul de corecție aplicat pentru trenurile analogice constituie 1,00
Valoare de piață a terenului aferent construcției amplasat în orașul Durlești, strada 2
Testimițeanu, 14 determinată prin metoda comparației directe, la data evaluării constituie 409
046 (patru sute nouă mii patruzeci și șase) lei sau 18 069 (optsprezece mii șasezeci și nouă) euro.
Valoarea de înlocuire în cazul dat s-a determinat prin metoda comparaţiilor unitare, cu
ajutorul indicilor comasaţi ai valorii de înlocuire aprobat de Ministerul Finanţelor din
15.06.1997.
Indicii valorii de înlocuire în culegerile indicilor comasaţi sunt date în preţurile anului
1997 şi includ cheltuieli directe, cheltuieli de regie, acumulări de plan, cheltuieli pentru lucrări
de proiectare, cheltuieli pentru deservirea şantierului de construcţii, pentru lucrări pe timp de
iarnă, cheltuieli pentru întreţinerea administraţiei, pentru transportarea lucrătorilor în cazul lipsei
transportului în comun, ş.a.Trecerea de la preţurile anului 1997 la preţurile anului 1991 s-a
efectuat aplicând indicele de trecere a valorii de deviz 2,67.
 Calcularea valorii de înlocuire la data evaluării s-a efectuat aplicând coeficientul de
majorare a valorii de deviz în construcţii în condiţii de piaţă, determinat de Departamentul de
Statistică RM – 31,784 (pe ramura economiei naționale – construcția de locuințe, anexa X).
Determinarea valorii de înlocuire a casei individuale de locuit este efectuată în tabelul
3.5
Tabelul 3.5 – Determinarea valorii de înlocuire a casei de locuit
Indicatori Valoarea de bază Coeficienți
Volumul casei, m.cub. 357
Conform culegerii ICVI, tabelul 9-83
Costul unui m.cub. a casei de locuit, în preţurile anului 1997,
140,51
lei
Costul unui m.cub. acasei de locuit cu evidenţa următoarelor
adausurilor: lei
- instalaţia de încălzire cu apă 153,16 1,09
- tencuirea pereților fațadelor pe plasă metalică pe mortar de
159,28 1,04
ciment
- coeficientul pentru instalaţiile de apeduct interior 163,31 4,03
- coeficientul pentru instalaţiile de încălzire interioară 170,07 6,76
- coeficientul pentru instalaţiile de baie cu cazan 171,27 1,2
Valoarea de înlocuire a casei în preţul 1997, lei 61 170
Valoarea de înlocuire a casei în anul 1991, lei 22 910 2,670
Valoarea de înlocuire a casei la data evaluării, lei 728 173 31,784
Valoarea de înlocuire a casei cu evidenţa cheltuielilor
800 990 1,10
indirecte, lei
Valoarea de înlocuire a casei cu evidenţa beneficiului
881 090 1,10
investitorului, lei
Valoarea de înlocuire a casei cu evidenţa TVA, lei 1 057 307 1,20
Valoarea de înlocuire a casei la data evaluării, lei 1 057 307
Sursa: Elaborat de autor

Cheltuielile indirecte reprezintă totalitatea cheltuielilor legate de marketing, adică

plasarea publicitaţiilor despre tranzacţionarea imobilului si apelarea la agenţiile imobiliare;
legate de achitarea impozitelor, legate de evaluarea imobilului s.a. Analizând ofertele serviciilor
imobiliare pe piaţa, s – a constatat ponderea cheltuielilor indirecte în sumă de 10 %.
Beneficiul proprietarului este legat de dorinţa titularului de a obţine un surplus de venit
în urma tranzacţionării, care pe segmentul de piață a imobilului evaluat reprezintă 10 %.
Mărimea uzurii fizice va fi determinată prin metoda normativă care presupune
determinarea uzurii fizice în baza analizei stării tehnice a elementelor constructive de bază.
Determinarea uzurii fizice a casei individuale de locuit este efectuată în tabelul 3.6.
Tabelul 3.6 – Determinarea mărimii uzurii fizice a casei de locuit
Masa specifică a
Gradul de uzură Valoarea uzurii
Element elementelor
a elementelor, % elementelor, %
constructive (%)
Fundații 8 18 1,44
Pereţii 39 22 8,58
Pereţii despărţitori 7 22 1,54
Planşeu de pod 5 22 1,10
Planşeu intermediar 4 22 0,88
Acoperiş 9 23 2,07
Pardoseala 1 etaj 5 14 0,70
Pardoseala următorului etaj 5 14 0,70
Ferestre cu două rînduri 7 23 1,61
Uşa 7 23 1,61
Scara 1 14 0,14
Soba şi instalaţiile 2 3 0,06
Lucrări electrice 1 14 0,14
Total 100 21
Sursa: Elaborat de autor

Mărimea uzurii fizice a casei individuale de locuit constituie 21 % sau 217 488 lei.
În urma analizei segmentului de piață a bunului evaluat a fost determinat că bunul
evaluat nu posedă depreciere funcțională și economică.
Determinarea valorii de înlocuire a garajului este efectuată în tabelul 3.7.
Tabelul 3.7 – Determinarea valorii de înlocuire a garajului
Indicatori Valoarea de bază Coeficienți
Volumul garajului, m.cub. 42
Conform culegerii ICVI, tabelul 37-276
Costul unui m.cub. a garajului, în preţurile anului
148,88
1997, lei
Costul unui m.cub. a garajului cu evidenţa
următoarelor adausurilor: lei
tencuirea pereților fațadelor pe plasă metalică pe
154,84 1,04
mortar de ciment
- pardoseli din ciment 168,77 1,09
Valoarea de înlocuire a garajului în preţul 1997,lei 7 088
Valoarea de înlocuire a garajului în anul 1991, lei 2 655 2,670
Valoarea de înlocuire a garajului la data evaluării, lei 84 381 31,784
Valoarea de înlocuire a garajului cu evidenţa
92 819 1,10
cheltuielilor indirecte, lei
Valoarea de înlocuire a garajului cu evidenţa
102 101 1,10
beneficiului investitorului, lei
Valoarea de înlocuire a garajului cu evidenţa TVA, lei 122 521 1,20
Valoarea de înlocuire a garajului la data evaluării, lei 122 521
Sursa: Elaborat de autor
 Mărimea uzurii fizice a garajului este determinată în tabelul 3.8.
Tabelul 3.8 – Determinarea mărimii uzurii fizice a garajului
Masa specifică a
Gradul de uzură a Valoarea uzurii
Element elementelor
elementelor, % elementelor, %
constructive (%)
Fundații 17 18 3,06
Pereţii 31 22 6,82
Planşeu de pod 16 22 3,52
Acoperiş 24 23 5,52
Pardoseala 2 44 0,88
Uşa 9 23 2,07
Lucrări electrice 1 14 0,14
Total 100 22
Sursa: Elaborat de autor

Uzura fizică a garajului la data evaluării constituie 22 % sau 26 967 lei.

Determinarea valorii de înlocuire a gardului din față este determinată în tabelul 3.9
Tabelul 3.9 – Determinarea valorii de înlocuire a gardului din față
Indicatori Valoarea de bază Coeficienți
Suprafața gardului, m.p. 20
Conform culegerii ICVI, tabelul 52-380
Costul unui m.p a gardului, în preţurile anului 1997, lei 79,30
Valoarea de înlocuire a gardului în preţul 1997,lei 1 586
Valoarea de înlocuire a gardului în anul 1991, lei 594 2,670
Valoarea de înlocuire a gardului la data evaluării, lei 18 880 31,784
Valoarea de înlocuire a gardului cu evidenţa cheltuielilor
20 768 1,10
indirecte, lei
Valoarea de înlocuire a gardului cu evidenţa beneficiului
22 845 1,10
investitorului, lei
Valoarea de înlocuire a gardului cu evidenţa TVA, lei 27 414 1,20
Valoarea de înlocuire a gardului la data evaluării, lei 27 414
Sursa: Elaborat de autor

Uzura fizică a îmbunătățirilor adiționale este determinată prin metoda vîrstei efective.
Determinarea uzurii fizice a gardului din față este determinată în tabelul 3.10.
Tabelul 3.10 – Determinarea uzurii fizice a gardului din față
Indicator Valoare
Vîrsta cronologică, ani 2
Durata de viață normativă, ani 50
Uzura fizică, % 4
Sursa: Elaborat de autor

Uzura fizică a gardului din față la data evaluării constituie 4 % sau 1 097 lei.
Determinarea valorii de înlocuire a gardului de pe perimetru este determinată în tabelul
3.11.
Tabelul 3.11 – Determinarea valorii de înlocuire a gardului de pe perimetru
Indicatori Valoarea de bază Coeficienți
Suprafața gardului, m.p. 64
Conform culegerii ICVI, tabelul 52-389
Costul unui m.p a gardului, în preţurile anului 1997, lei 23,83
Valoarea de înlocuire a gardului în preţul 1997,lei 1 525
Valoarea de înlocuire a gardului în anul 1991, lei 571 2,670
Valoarea de înlocuire a gardului la data evaluării, lei 18 155 31,784
Valoarea de înlocuire a gardului cu evidenţa cheltuielilor
19 971 1,10
indirecte, lei
Valoarea de înlocuire a gardului cu evidenţa beneficiului
21 968 1,10
investitorului, lei
Valoarea de înlocuire a gardului cu evidenţa TVA, lei 26 361 1,20
Valoarea de înlocuire a gardului la data evaluării, lei 26 361
Sursa: Elaborat de autor

Determinarea uzurii fizice a gardului de pe perimetru este determinată în tabelul 3.12.

Tabelul 3.12 – Determinarea uzurii fizice a gardului de pe perimetru
Indicator Valoare
Vîrsta cronologică, ani 10
Durata de viață normativă, ani 50
Uzura fizică, % 20
Sursa: Elaborat de autor

Uzura fizică a gardului de pe perimetru la data evaluării constituie 20 % sau 5 272 lei.
Determinarea valorii de înlocuire a pavajului este determinată în tabelul 3.13.
Tabelul 3.13 – Determinarea valorii de înlocuire a pavajului
Indicatori Valoarea de bază Coeficienți
Suprafața pavată, m.p. 48
Conform culegerii ICVI, tabelul 59-404
Costul unui m.p a pavajului, în preţurile anului 1997, lei 24,72
Costul unui m.p a pavajului, cu evidenţa următoarelor
adausurilor: lei
Valoarea de înlocuire a pavajului, în preţul 1997,lei 1 193
Valoarea de înlocuire a pavajului, în anul 1991, lei 447 2,670
Valoarea de înlocuire a pavajului, la data evaluării, lei 14 199 31,784
Valoarea de înlocuire a pavajului, cu evidenţa cheltuielilor
15 618 1,10
indirecte, lei
Valoarea de înlocuire a pavajului, cu evidenţa beneficiului
17 180 1,10
investitorului, lei
Valoarea de înlocuire a pavajului, cu evidenţa TVA, lei 20 616 1,20
Valoarea de înlocuire a pavajului la data evaluării, lei 20 616
Sursa: Elaborat de autor
Determinarea uzurii fizice a pavajului este determinată în tabelul 3.14.
Tabelul 3.14 – Determinarea uzurii fizice a pavajului
Indicator Valoare
Vîrsta cronologică, ani 5
Durata de viață normativă, ani 30
Uzura fizică, % 17
Sursa: Elaborat de autor

Uzura fizică a pavajului la data evaluării constituie 17 % sau 3 436 lei.

Determinarea valorii de înlocuire a porții este determinată în tabelul 3.15.
Tabelul 3.15 – Determinarea valorii de înlocuire a porții
Indicatori Valoarea de bază Coeficienți
Conform culegerii ICVI, tabelul 53-390
Costul porții, în preţurile anului 1997, lei 4134
Valoarea de înlocuire a porții, în preţul 1997,lei 4 134
Valoarea de înlocuire a porții, în anul 1991, lei 1 548 2,670
Valoarea de înlocuire a porții, la data evaluării, lei 49 215 31,784
Valoarea de înlocuire a porții, cu evidenţa cheltuielilor
54 137 1,10
indirecte, lei
Valoarea de înlocuire a porții, cu evidenţa beneficiului
59 550 1,10
investitorului, lei
Valoarea de înlocuire a porții, cu evidenţa TVA, lei 71 460 1,20
Valoarea de înlocuire a porții la data evaluării, lei 71 460
Sursa: Elaborat de autor

Determinarea uzurii fizice a porții este determinată în tabelul 3.16.

Tabelul 3.16 – Determinarea uzurii fizice a porții
Indicator Valoare
Vîrsta cronologică, ani 2
Durata de viață normativă, ani 50
Uzura fizică, % 4
Sursa: Elaborat de autor

Uzura fizică a pavajului la data evaluării constituie 4 % sau 2 858lei.

Conform standartelor internaționale de evaluare, valoarea de înlocuire în scopul
asigurării obligatorii bunului imobil gajat este egală cu suma valorilor de înlocuire minus uzura
fizică (valoarea de înlocuire reziduală), astfel valoarea de înlocuire a bunului imobil la data
evaluării constituie 1 068 561 (un milion șasezeci și opt mii cinci sute șasezeci și unu) lei sau
47 201 (patruzeci și șapte mii două sute unu) euro.
Valoarea de piață a bunului imobil determinată prin metoda cheltuielilor la data
evaluării este efectuată în tabelul 3.17.
Tabelul 3.17 – Determinarea valorii de piață a bunului imobil prin metda cheltuielilor
Nr. Indicator Valoarea
1 Valoarea terenului, lei 409 046
2 Valoarea de reconstutuire a casei, lei 1 057 307
3 Deprecierea acumulată, % 21
4 Deprecierea acumulată, lei 217 488
5 Valoarea de reconstutuire a garajului, lei 122 521
6 Deprecierea acumulată, % 22
7 Deprecierea acumulată, lei 26 967
8 Valoarea de reconstutuire a gardului din față, lei 27 414
9 Deprecierea acumulată, % 4
10 Deprecierea acumulată, lei 1 097
11 Valoarea de reconstutuire a gardului de pe perimetru, lei 26 361
12 Deprecierea acumulată, % 20
13 Deprecierea acumulată, lei 5 272
14 Valoarea de reconstutuire a pavajului, lei 20 616
15 Deprecierea acumulată, % 17
16 Deprecierea acumulată, lei 3 436
17 Valoarea de reconstutuire a porții, lei 71 460
18 Deprecierea acumulată, % 4
19 Deprecierea acumulată, lei 2 858
20 Valoarea de piață a bunului imobil, lei 1 477 607
21 Valoarea de piață a bunului imobil, euro 65 271
Sursa: Elaborat de autor

Valoarea de piață a bunului imobil la data evaluării determinată prin metoda

cheltuielilor constituie 1 477 607 (un milion patru sute șaptezeci și șapte mii șase sute șapte) lei
sau 65 271 (șasezeci și cinci mii două sute șaptezeci și unu) euro.
Estimarea valorii de piață a bunului imobil prin metoda analizei comparative a vînzărilor.
Metoda analizei comparative a vînzărilor presupune estimarea valorii de piaţă a bunului
imobil în baza analizei comparative a bunurilor imobile similare obiectului evaluării care au fost
vîndute recent şi ajustării preţurilor de vînzare pentru diferenţele între aceste bunuri şi obiectul
evaluării.
În urma cercetării pieţii (site-urile agenţiilor imobiliare şi ale ziarelor ce publică
anunţurile de vînzare – cumpărare), au fost selectate 3 bunuri imobile analogice, care sunt
examinate ca reprezentînd un grad înalt de asemănare pentru a putea elabora o opinie obiectivă
asupra valorii de piaţă a obiectului supus evaluării.
Caracteristicile obiectelor sunt prezentate în tabelul 3.18.
Tabelul 3.18 – Caracteristicile bunurilor imobile analogice în raport cu obiectul evaluării
Elemente de Obiectul Bunuri imobile analogice
Nr.
comparație evaluării Analog 1 Analog 2 Analog 3
 or. Durlești str-
or. Durlești or. Durlești
la 2 Nicolae or. Durlești
1 Amplasament str. str.
Testimițeanu, str. Paris
Testimițeanu Testimițeanu
14
https://999.m https://999.m https://999.m
2 Sursa informațională d/ro/2993287 d/ro/2590467 d/ro/2229909
5 9 8
3 Prețul de ofertă, euro 83 000 150 000 169 000
4 Suprafața, m.p. 102,6 160 200 282
Prețul de ofertă,
5 519 750 599
euro/m.p.
6 Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat
7 Condiții de finanțare De piață De piață De piață De piață
8 Condițiile tranzacției De piață Ofertă Ofertă Ofertă
9 Condițiile pieții Actuale Actuale Actuale Actuale
10 Amplasare Analog Analog Analog
11 Starea tehnică Bună Bună Foarte Bună Foarte Bună
Suprafața terenului,
12 5,97 6 6 6
ari
13 Accesibilitatea Satisfăcătoare Satisfăcătoare Bună Satisfăcătoare
Dotarea cu rețele
14 Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele
inginerești
Sursa: Elaborat de autor

Determinarea valorii de piața a bunului imobil prin metoda analizei comparative a

vînzărilor este determinată în tabelul 3.19.
Tabelul 3.19 – Determinarea valorii de piață a bunului imobil prin metoda analizei comparative a
vînzărilor
Obiectul Bunuri imobile analogice
Nr. Elemente de comparație
evaluării Analog 1 Analog 2 Analog 3
or. Durlești
str-la 2 or. Durlești or. Durlești
or. Durlești
1 Amplasament Nicolae str. str.
str. Paris
Testimițeanu, Testimițeanu Testimițeanu
14
https://999.m https://999.m https://999.m
2 Sursa informațională d/ro/2993287 d/ro/2590467 d/ro/2229909
5 9 8
3 Prețul de ofertă, euro 83 000 150 000 169 000
4 Suprafața, m.p. 102,6 160 200 282
Prețul de ofertă,
5 519 750 599
euro/m.p.
Continuarea tabelului 3.19
Obiectul Bunuri imobile analogice
Nr. Elemente de comparație
evaluării Analog 1 Analog 2 Analog 3
Dreptul de proprietate Privat Privat Privat Privat
6
Corecția 1,00 1,00 1,00
 Preț corectat, euro/m.p. 519 750 599
Condiții de finanțare De piață De piață De piață De piață
7 Corecția 1,00 1,00 1,00
Preț corectat, euro/m.p. 519 750 599
Condițiile tranzacției De piață Ofertă Ofertă Ofertă
8 Corecția 0,90 0,90 0,90
Preț corectat, euro/m.p. 467 675 539
Condițiile pieții Actuale Actuale Actuale Actuale
9 Corecția 1,00 1,00 1,00
Preț corectat, euro/m.p. 467 675 539
Corecția pentru
1,00 1,00 1,00
10 amplasare
Preț corectat, euro/m.p. 467 675 539
Starea tehnică Bună Bună Foarte Bună Foarte Bună
11 Corecția 1,00 0,86 0,86
Preț corectat, euro/m.p. 467 581 464
Suprafața terenului, ari 5,97 6 6 6
12 Corecția 1,00 1,00 1,00
Preț corectat, euro/m.p. 467 581 464
Suprafața construcției,
102,6 160 200 282
m.p.
13
Corecția 1,07 1,13 1,23
Preț corectat, euro/m.p. 500 656 571
Accesibilitatea Satisfăcătoare Satisfăcătoare Bună Satisfăcătoare
14 Corecția 1,00 0,77 1,00
Preț corectat, euro/m.p. 500 502 571
Dotarea cu rețele
Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele Toate rețelele
inginerești
15
Corecția 1,00 1,00 1,00
Preț corectat, euro/m.p. 500 502 571
16 Corecția generală 0,9630 0,6697 0,9520
17 Corecția absolută 3,7000 33,0298 4,7980
18 Ponderea 3 1 2
Prețul mediu ponderat,
19 524
euro/m.p.
20 Valoarea de piață, lei 1 216 312
21 Valoarea de piață, euro 53 729
Sursa: Elaborat de autor

Argumentarea corecțiilor.
Dreptul de proprietate. Proprietarii bunurilor imobile analogice dețin dreptul deplin
asupra bunurilor la fel ca și proprietarul bunului imobil supus evaluării, astfel coeficientul de
corecție aplicat constituie 1,00.
Condiţiile de finanţare. Mărimea coeficientului de corecție constituie 1,00 deoarece în
majoritatea cazurilor oferta de bunuri imobile analogice are loc în condiţii de finanţare obişnuite.
 Condiţiile tranzacţiei. Bunurile imobile analogcie obiectului evaluării sunt oferite către
vânzare, iar conform analizei pieței procentul de negociere variază în mediu între 5-15 %, astfel
preţul de ofertă se diminuează în urma negocierilor cu 10 % şi coeficientul de corecție este 0,90.
Condițiile pieței. Preţurile de ofertă a bunurilor imobile analogice sunt selectate la data
evaluării şi se află în aceeaşi condiţii cu obiectul evaluat, asfel coeficientul de corecție aplicat
pentru bunurile imobile analogice constiuie 1,00.
Amplasare. Bunurile imobile analogice sunt amplasate în orașul Durlești în zona
obiectului evalurii, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Starea tehnică. Starea tehnică a bunului imobil analog 1 este bună la fel ca și la obiectul
evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00. Bunurile imobile analogice 2 și 3
dispun de o stare tehnică foarte bună, iar conform analizei pieței locale a caselor individuale de
locuit în dependență de starea tehnică a obiectelor s-a depistat că diferența dintre starea tehnică
foarte bună și bună influiențează în mărime de 14 % asupra prețului de ofertă, astfel coeficientul
de corecție aplicat pentru bunurile imobile analogice 2 și 3 constituie 0,86.
Suprafața terenului. Din punct de vedere a suprafeței terenurilor, obiectele analogice se
află în aceleași condiții cu obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat este 1,00.
Suprafața construcției. În urma analizei pieței caselor individuale de locuit cu două
nivele, s-a depistat că odată cu mărirea suprafeței construcției cu 100 m.p. prețul de ofertă se
diminuează cu 13 % (metoda analizei trendului), astfel coeficientul de corecție pentru analog 1
constituie 1,07, analog 2 – 1,13 și analog 3 – 1,23.
Accesibilitatea. Mărimea coeficientului de corecție la accesibilitate a fost determinat în
urma analizei pieței, iar diferența de amplasare a bunului imobil în prima linie (accesibilitate
bună) față de amplasarea în cartier (accesibilitate satisfăcătoare) constituie 23 %, astfel
coeficientul de corecție pentru analog 1 constituie 1,00, analog 2 – 0,77 și analog 3 – 100.
Dotarea cu rețele inginerești. Bunurile imobile analogice dispun de totalitatea rețelelor
inginerești la fel ca și obiectul evaluării, astfel coeficientul de corecție aplicat constituie 1,00.
Valoarea de piață a bunului imobil determinată prin metoda analizei comparative a
vînzărilor la data evaluării constituie 1 216 312 (un milion două sute șasesprezece mii trei sute
douăsprezece) lei sau 53 729 (cincizeci și trei mii șapte sute douăzeci și nouă) euro.
Reconcilierea valorilor.
Scopul procesului de evaluare este determinarea valorii de piaţă a bunului imobil
evaluat. Pentru a obţine o opinie veridică privind valoarea proprietăţii imobiliare, evaluatorul
aplică diverse metode de evaluare. Dar, este important de menţionat, că nici una din metodele de
evaluare nu este universală şi nu generează rezultate absolut corecte.
În rezultatul aplicării diferitor metode pentru evaluarea unei proprietăţi imobiliare,
evaluatorul obţine mai multe rezultate. Ultimul pas este de a determina un indicator unic al
valorii obiectului evaluat, prin intermediul unei analize a concluziilor obţinute în procesul
evaluării, această etapă a evaluării se numeşte reconciliere. Procedura de reconciliere este
constituită din două etape:
Reviziunea poziţiilor tehnice şi conceptuale ale analizei, care include explicarea
diferenţelor între valorile estimate şi determinarea celei mai credibile valori;
Estimarea valorii finale.
Revizuirea poziţiilor tehnice şi conceptuale trebuie sa fie bazată pe urmatoarele aspecte:
- corectitudinea bazei de evaluare selectate în raport cu scopul evaluării;
- corectitudinea metodelor aplicate;
- profunzimea analizei elementelor pieţei imobiliare;
- veridicitatea datelor utilizate în analiză;
- corectitudinea interpretării şi utilizării datelor;
- logica efectuării ajustărilor individuale în cadrul diferitor metode;
- consistenţa datelor utilizate în evaluare.
Reconcilierea rezultatelor evaluării este efectuată în tabelul 3.20.
Tabelul 3.20 – Reconcilierea rezultatelor evaluării

Metoda Metoda analizei

Nr. Indicatorii
cheltuielelor comparative
1 Valorile estimate, lei 1 477 607 1 216 312
2 Corespunderea scopului evaluării, % 20 80
3 Veridicitatea datelor analizate, % 20 80
4 Corectitudinea ajustărilor aplicate, % 30 70
5 Capacitatea de a considera conjunctura pieţii, % 20 80
Capacitatea de a considera particularitățile
6 60 40
constructive, %
7 Media indicatorilor, % 30 70
8 Ponderea valorilor estimate, lei 443 282 851 418
9 Valoarea reconciliată, lei 1 294 700
10 Valoarea reconciliată, euro 57 191
Sursa: Elaborat de autor

Metoda venitului nu a fost utilizată în procesul de calcul, deoarece la data evaluării nu

au fost depistate case individuale de locuit cu două nivele, care sunt oferite în locațiune (unica
sursă de venit), astfel aplicarea metodei este imposibilă.