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Preparado por: Juancarlos Landaure Olavarría, PMP

ACTA DE CONSTITUCIÓN DEL PR


Código: Pf.Pg.P Nombre del Proyecto

02.03.234 Proyecto Inmobiliario X


Elaboración Prof. Juancarlos Landaure Olavarría, PMP®

0 Información General

Nombre del Proyecto

Fase:
Patrocinador:
Preparado por:

1 PROPÓSITO O JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO

La organización es una empresa inmobiliaria y constructora que cuenta con


en el sector. La idea del proyecto nace motivada en un factor de mercado. S
mercado inmobiliario realizados por reconocidas entidades públicas y privad
creciente en el mercado de las viviendas multifamiliares en los sectores B y
Además, el sector construcción lidera, junto con otros sectores de la econom
Es una oportunidad que la compañía quiere aprovechar. La finalidad del pro
para la empresa la que se invertirá en otros proyectos de vivienda multifamil
inmobiliario de la ciudad de Lima.

2 OBJETIVOS DEL PROYECTO


Objetivos medibles y criterios de éxito asociados

 Objetivos de negocio: rentabilidad mínima del proyecto: 15%


 Objetivo de cronograma: duración del proyecto no mayor a 15 meses
 Objetivo de costos: presupuesto del proyecto no mayor a US$ 700
 Objetivos de calidad: cero accidentes, cero reclamos, cero infraccion
 Objetivos técnicos: construcción de 20 unidades de vivienda y 2,00
área construida con instalaciones modernas en la

3 REQUISITOS DE ALTO NIVEL


Requisitos que satisfacen las necesidades, deseos y expectativas de lo

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Cliente:
 Necesidad: vivienda
 Ubicación: Pueblo Libre, Jesús María, San Miguel, Magdalena, Miraflores,
parques, supermercados.
 Área: 80 a 90 m2
 Mínimo 3 dormitorios, 2 baños
 Servicios generales: vigilancia, estacionamientos, administración, lavande
 Cuota mensual: US$ 250 (20 años)

Municipalidad distrital:
 Incrementar la densidad residencial
 Incrementar la recaudación tributaria: predial y arbitrios.

4 SUPUESTOS Y RESTRICCIONES
Supuestos (asunciones):
Los plazos y costos municipales y registrales serán los mismos de proyectos
Restricciones (limitaciones):
El plazo de entrega de los departamentos a sus dueños es de 18 meses.

5 DESCRIPCIÓN DE ALTO NIVEL DEL PROYECTO Y S

El producto consistirá de un edificio de unidades de vivienda multifamiliar pa


ciudad de Lima. Deberá respetar las especificaciones del RNE y las demás
Se proyecta un bloque de edificio con una altura de edificación no mayor a 5
departamentos, con un área de estacionamientos (1 por departamento), áre
generales como administración, vigilancia y lavandería. Cada departamento
dormitorios, 2 a 3 baños, sala, comedor, cocina, lavandería y terraza. El siste
albañilería confinada. Los acabados serán: techos y paredes tarrajeados y p
baños enchapados con baldosa cerámica; pisos del resto de las habitacione
contará con instalaciones eléctricas, agua, desagüe, teléfono, intercomunica
estará ubicado en una zona cercana a áreas verdes y a servicios de comerc
mayor a 500 m., dentro del área metropolitana de Lima y Callao (excepto co

6 RIESGOS DEL ALTO NIVEL DEL PROYECTO

R1 Baja velocidad de ventas


R2 Subida de precios de materiales básicos de construcción
R3 Subida de la tasa de interés
R4 Retraso de trámites de declaratoria de fábrica en Municipalidad
R5 Retraso de trámites en Registros Públicos
R6 Huelga de construcción civil
R7 Cambios en la zonificación del terreno
R8 Modificación de tasas tributarias
R9 Problemas de suelos en el terreno
R10 Incendio durante las obras
R11 Sismo durante las obras

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R12 Aparición de nuevos proyectos en las cercanías de la obra


R13 Retraso de trámites de obtención de licencia de obra
R14 Problemas con habilitación urbana: retraso factibilidad de servicios
R15 Retraso de envío de materiales por parte de proveedores

7 RESUMEN DEL CRONOGRAMA E HITOS


Fase duración

1.    Pre-inversión 1 mes

2.    Habilitación
1 mes
urbana

3.    Diseño 3 meses

4.    
Comercialización y 6 meses
ventas
5.    
Financiamiento y 3 meses
contrataciones
6.    Construcción
7 meses
de edificación

7.    Saneamiento
3 meses
físico legal

8.    Servicio
3 meses
postventa
Total del
15 meses
Proyecto

8 RESUMEN DEL PRESUPUESTO


Moneda

Fase
1.    Factibilidad
2.    Terreno
3.    Habilitación urbana
4.    Diseño
5.    Gastos de mercadotecnia
6.    Gastos financieros
7.    Construcción de edificación
8.    Saneamiento físico legal

Gastos generales
Total del Proyecto

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9 LISTA DE INTERESADOS

§ Propietarios de departamentos
§ Vecinos del distrito
§ Municipalidad distrital
§ Municipalidad Provincial
§ Registros Públicos
§ Ministerio de Vivienda
§ Concesionarios de servicios públicos: agua, luz, teléfono, gas, etc.
§ Proveedores de materiales de construcción
§ Empresas inmobiliarias y constructoras con proyectos en el área de influen

10 REQUISITOS DE APROBACIÓN DEL PROYECTO


En qué consiste el éxito del proyecto, quién decide si el proyecto es ex
del proyecto

 Capacidad de endeudamiento para el proyecto: US$ 500,000


 Aporte propio máximo para el proyecto: US$ 200,000
 Tiempo máximo de vida del proyecto: 18 meses
 Sistema constructivos empleados: albañilería confinada, estructura aportic
 Presupuesto para promoción no mayor a 1% de las ventas
 Costo de oportunidad del capital: 15%
 Terreno ubicado sólo en 7 posibles distritos de la ciudad: Pueblo Libre, Je
Miraflores, San Borja, Surco.

11 DIRECTOR DEL PROYECTO ASIGNADO


Su responsabilidad y nivel de autoridad
Gerente del Proyecto: Juancarlos Landaure Olavarría, PMP
Nivel de autoridad: Igual nivel que las gerencias funcionales

Equipo de Dirección del Proyecto:


 Subgerente de Desarrollo __________________________________
 Subgerente de Finanzas __________________________________
 Subgerente de Marketing __________________________________
 Subgerente de obras ___________________________________
 Planner ____________________________________
 Jefe de Costos ___________________________________
 Jefe de Calidad ___________________________________
 Jefe de Riesgos ___________________________________
 Jefe de Adquisiciones ___________________________________
 Otros: que designe el Gerente del Proyecto (máximo 3)
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

12 PATROCINADOR DEL PROYECTO


Nombre, nivel de autoridad del patrocinador o de quienes autorizan el a
Vicepresidente Portafolio Residencial

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NOTAS: XXX

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A DE CONSTITUCIÓN DEL PROYECTO


Nombre del Proyecto

Proyecto Inmobiliario XXX


ncarlos Landaure Olavarría, PMP®

PROYECTO DE DESARROLLO INMOBILIARIO: EDIFICIO DE


VIVIENDAS MULTIFAMILIARES
FACTIBILIDAD
Gerencia General
Gerencia de Desarrollo

PÓSITO O JUSTIFICACIÓN DEL PROYECTO

nización es una empresa inmobiliaria y constructora que cuenta con personal calificado y con experiencia
ctor. La idea del proyecto nace motivada en un factor de mercado. Según estudios de demanda del
o inmobiliario realizados por reconocidas entidades públicas y privadas del sector, existe una tendencia
e en el mercado de las viviendas multifamiliares en los sectores B y C principalmente en Lima y Callao.
, el sector construcción lidera, junto con otros sectores de la economía nacional, el crecimiento del PBI.
oportunidad que la compañía quiere aprovechar. La finalidad del proyecto es obtener una rentabilidad
empresa la que se invertirá en otros proyectos de vivienda multifamiliar, y contribuir al desarrollo
ario de la ciudad de Lima.

TIVOS DEL PROYECTO


os medibles y criterios de éxito asociados

vos de negocio: rentabilidad mínima del proyecto: 15%


vo de cronograma: duración del proyecto no mayor a 15 meses
vo de costos: presupuesto del proyecto no mayor a US$ 700,000
vos de calidad: cero accidentes, cero reclamos, cero infracciones
vos técnicos: construcción de 20 unidades de vivienda y 2,000 m2 de
área construida con instalaciones modernas en la ciudad.

UISITOS DE ALTO NIVEL


tos que satisfacen las necesidades, deseos y expectativas de los interesados

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sidad: vivienda
ción: Pueblo Libre, Jesús María, San Miguel, Magdalena, Miraflores, San Borja, Surco. Cerca de
, supermercados.
80 a 90 m2
o 3 dormitorios, 2 baños
ios generales: vigilancia, estacionamientos, administración, lavandería
mensual: US$ 250 (20 años)

alidad distrital:
mentar la densidad residencial
mentar la recaudación tributaria: predial y arbitrios.

UESTOS Y RESTRICCIONES
tos (asunciones):
os y costos municipales y registrales serán los mismos de proyectos anteriores en la misma zona.
ciones (limitaciones):
de entrega de los departamentos a sus dueños es de 18 meses.

CRIPCIÓN DE ALTO NIVEL DEL PROYECTO Y SUS LÍMITES

cto consistirá de un edificio de unidades de vivienda multifamiliar para el sector socioeconómico B2 de la


e Lima. Deberá respetar las especificaciones del RNE y las demás normas vigentes relativas al sector.
ecta un bloque de edificio con una altura de edificación no mayor a 5 pisos, para un máximo de 20
mentos, con un área de estacionamientos (1 por departamento), áreas libres, jardines, y servicios
es como administración, vigilancia y lavandería. Cada departamento comprenderá entre 2 a 3
ios, 2 a 3 baños, sala, comedor, cocina, lavandería y terraza. El sistema constructivo del edificio será de
ía confinada. Los acabados serán: techos y paredes tarrajeados y pintados; pisos y paredes de cocina y
nchapados con baldosa cerámica; pisos del resto de las habitaciones con parquet. Cada departamento
con instalaciones eléctricas, agua, desagüe, teléfono, intercomunicador, cable, internet. El conjunto
bicado en una zona cercana a áreas verdes y a servicios de comercio, educación y salud en un radio no
500 m., dentro del área metropolitana de Lima y Callao (excepto conos y zonas periféricas).

GOS DEL ALTO NIVEL DEL PROYECTO

ocidad de ventas
de precios de materiales básicos de construcción
de la tasa de interés
de trámites de declaratoria de fábrica en Municipalidad
de trámites en Registros Públicos
de construcción civil
s en la zonificación del terreno
ción de tasas tributarias
as de suelos en el terreno
durante las obras
urante las obras

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n de nuevos proyectos en las cercanías de la obra


de trámites de obtención de licencia de obra
as con habilitación urbana: retraso factibilidad de servicios
de envío de materiales por parte de proveedores

UMEN DEL CRONOGRAMA E HITOS


Hitos
§  Aprobación del estudio de factibilidad por la G.G.
§  Compra del terreno
§  Licencia de obras de habilitación urbana
§  Recepción de obras de habilitación urbana
§  Aprobación del anteproyecto por la municipalidad
§  Aprobación del expediente técnico por la G.G.

§  Primera pre-venta

§  Aprobación del financiamiento por el banco


§  Firma de Contratos de obra
§  Licencia de obras
§  Obtención del Certificado de Finalización de Obras
§  Cierre de ventas
§  Obtención de la Ficha Registral independizada
§  Cierre financiero

§  Término de garantías al cliente

UMEN DEL PRESUPUESTO


dólares (US$)

Costo
1,000
75,000
20,000
3,000
5,000
5,000
500,000
5,000

60,000
674,000

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A DE INTERESADOS

tarios de departamentos
s del distrito
palidad distrital
palidad Provincial
ros Públicos
erio de Vivienda
sionarios de servicios públicos: agua, luz, teléfono, gas, etc.
edores de materiales de construcción
sas inmobiliarias y constructoras con proyectos en el área de influencia

UISITOS DE APROBACIÓN DEL PROYECTO


consiste el éxito del proyecto, quién decide si el proyecto es exitoso, quién firma la aprobación
yecto

cidad de endeudamiento para el proyecto: US$ 500,000


e propio máximo para el proyecto: US$ 200,000
o máximo de vida del proyecto: 18 meses
ma constructivos empleados: albañilería confinada, estructura aporticada de concreto armado.
puesto para promoción no mayor a 1% de las ventas
de oportunidad del capital: 15%
no ubicado sólo en 7 posibles distritos de la ciudad: Pueblo Libre, Jesús María, San Miguel, Magdalena,
es, San Borja, Surco.

CTOR DEL PROYECTO ASIGNADO


onsabilidad y nivel de autoridad
del Proyecto: Juancarlos Landaure Olavarría, PMP
autoridad: Igual nivel que las gerencias funcionales

de Dirección del Proyecto:


erente de Desarrollo __________________________________________
erente de Finanzas __________________________________________
erente de Marketing __________________________________________
erente de obras __________________________________________
er __________________________________________
e Costos __________________________________________
e Calidad __________________________________________
e Riesgos __________________________________________
e Adquisiciones __________________________________________
que designe el Gerente del Proyecto (máximo 3)
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________
_____________________________________________________________

OCINADOR DEL PROYECTO


, nivel de autoridad del patrocinador o de quienes autorizan el acta de constitución del proyecto
sidente Portafolio Residencial

Fecha: 11/25/2018 9 de 10
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XXX

Fecha: 11/25/2018 10 de 10