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DERECHO CIVIL 2

Unidad 5: Derechos Reales

Derechos reales

Concepto.

"Es el que crea entre la persona y la cosa una relación directa e inmediata, de
tal manera que no se encuentran en ella sino dos elementos: la persona que es
el sujeto activo del derecho, y la cosa que es el objeto" (Ortolán).

"Se llama, al contrario, derecho personal aquél que solo crea una relación entre
la persona a la cual el derecho pertenece, y otra persona que se obliga hacia
ella, por razón de una cosa o de un hecho cualquiera, de modo que en esa
relación se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto
activo del derecho (el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor), y
la cosa o el hecho que es el objeto".

Caracteres.

Se enuncian los principales, sobre todo en cuanto significan diferencias respecto


de los derechos creditorios, personales u obligaciones (recuerdese que deber no
es lo mismo que obligación, ya que esta última importa un contenido
patrimonial).

- tienen dos elementos: un sujeto activo y la cosa.

- tienen creación legal exclusiva, son creados por la ley (en tanto los derechos
creditorios pueden crearse libremente por las partes).

- adquisición por tradición.

- necesidad de inscripción, tratándose de cosas registrables, para producir


ciertos efectos.

- su objeto es una cosa susceptible detener un valor en dinero (mientras el del


derecho creditorio es la prestación).

- pueden adquirirse por usucapión, o prescripción adquisitiva de dominio.

- conceden 'jus preferendi', o sea preferencia a favor del titular más antiguo
cuando concurren varios titulares sobre el mismo bien (lo que no ocurre en
materia de derechos creditorios, pues las preferencias obedecen a otras
razones).

- otorgan 'jus persequendi", o facultad de perseguir la cosa aunque esté en


manos de terceros.
- no se pierden por inacción del titular, tanto es así que si alguien adquiere por
prescripción adquisitiva o usucapión, lo hace en virtud de su acción, no de la sola
inacción del propietario.
- son absolutos: se ejercen erga omnes o contra todos. La persona dueña de
una cosa tiene derecho a exigir que todas las demás respeten el derecho del que
es titular.
- son limitados: sólo existen los que la ley ha creado. Son enumerados en el
CCC.

Un sector de la doctrina sostiene que también los derechos reales tienen un


sujeto pasivo que estaría representado por toda la comunidad que tiene la
obligación de respetar el derecho.

Clasificación de los derechos reales.

*sobre cosa propia (dominio, propiedad horizontal)

*sobre cosa parcialmente propia (condominio)

*sobre cosa ajena (los restantes)

Prueba:
*derechos reales sobre cosa mueble: la posesión de buena fe del subadquirente
de cosas muebles no registrables que no sean hurtadas o perdidas es suficiente
para adquirir los derechos reales principales excepto que el verdadero
propietario pruebe que la adquisión fue gratuita (art. 1895).

*derechos reales sobre cosa inmueble: la propiedad se prueba por la tradición,


escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Principios:
*numerus clausus: los derechos reales sólo pueden ser creados por ley.
*convalidación: si el que transmitió o constituyó derechos reales que no tenía
derecho a transmitir o constituir, los adquiriese después, se entiende que
transmitió o constituyó un derecho real verdadero como si lo hubiese tenido al
tiempo de la constitución o transmisión.
*nemo plus iuris: nadie puede transmitir más derechos que los que tenía y
naturalmente nadie puede adquirir mayores derechos reales que los que tenía
aquel que los transmitió.
*publicidad: por medio de la tradición.
*orden público: el régimen de los derechos reales está impregnado por el orden
público. No juega la voluntad de las partes.

POSESION

La posesión, junto con las cosas, es uno de los elementos integrativos de los
derechos reales.
La posesión es un hecho (no es un derecho)
No es un derecho real sino un hecho que genera consecuencias jurídicas.
ej: si una persona encuentra un libro y se lo queda se produce un hecho no el
nacimiento de un derecho.
Implica tener un bien y poder ejercer sobre él una potestad.

Definición:
El art. 1909 establece que hay posesión cuando una persona, por sí o por medio
de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, comportándose como titular
de un derecho real, lo sea o no.

Elementos de la posesión:

En la posesión concurren dos elementos: uno material o corpus y otro subjetivo o


animus. Si falta alguno de ellos no hay posesión.

1.- Elemento material (corpus): detentación de la cosa. Implica la tenencia


material de la cosa bajo su poder. Una persona tiene una cosa por sí o por otro,
bajo su poder.

2.- Elemento subjetivo (animus): la tiene con la intención de someterla al


ejercicio de un derecho de propiedad. Tiene la intención de comportarse
respecto de dicha cosa como si fuera realmente el dueño y sin reconocer el
dominio en ninguna otra persona (Se trata del comportamiento de la persona que
posee a la manera de un dueño, o desconociendo que otro lo sea). Importa la
intención de comportarse como dueño, de someter una cosa al ejercicio de un
derecho de propiedad, o no reconocer en otro la propiedad
Ej: un inquilino no tiene la posesión (sólo la tenencia) porque carece de animus,
un ladrón tiene la posesión, un usurpador de un inmueble tiene la posesión,...

La posesión se diferencia de la tenencia, por cuanto ésta implica la


detentación de una cosa por una persona pero reconociendo el derecho de
propiedad en otro.

El art. 1910 establece que hay tenencia cuando una persona, por sí o por
medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, y se comporta como
representante o poseedor.

Clases de posesión:
*legítima: cuando sea el ejercicio de un derecho real constituido en conformidad
a las disposiciones del Código. También es legítima la posesión de inmuebles de
buena fe mediando boleto de compraventa.

*ilegitima: cuando se tenga sin título o por un título nulo o si fuese adquirida por
un modo insuficiente para adquirir derechos reales o cuando se adquiera del que
no tenía derecho a poseer la cosa o no lo tenía para transmitirla.

Acciones posesorias y reales


Las acciones posesorias según haya turbación o desapoderamiento,
tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una
relación de poder.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del
poseedor o del tenedor. Hay desapoderamiento cuando los actos tienen el
efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesoria si los hechos causan por su naturaleza el
desapoderamiento o la turbación de la posesión, aunque el demandado pretenda
que no impugna la posesión del actor.
Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la
posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de
hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores
particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento. La
acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia
autoridad.
Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de
mantener la tenencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o
una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien lo turba en todo o
en parte del objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada de
sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente realización de
una obra.
Acciones reales. Las acciones reales son los medios de defender en juicio
la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que
impiden su ejercicio.
Las acciones reales son la reivindicatoria, la confesoria, la negatoria y la
de deslinde.
Las acciones reales son imprescriptibles, sin perjuicio de lo dispuesto en
materia de prescripción adquisitiva.
La acción reivindicatoria tiene por finalidad defender la existencia del
derecho real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que
producen el desapoderamiento.
La acción negatoria tiene por finalidad defender la libertad del derecho
real que se ejerce por la posesión y corresponde ante actos que constituyen una
turbación, especialmente dada por la atribución indebida de una servidumbre u
otro derecho inherente a la posesión.
La acción confesoria tiene por finalidad defender la plenitud del derecho
real y corresponde ante actos que impiden ejercer una servidumbre u otro
derecho inherente a la posesión.
Acción de deslinde. Finalidad de la acción de deslinde. Cuando existe
estado de incertidumbre acerca del lugar exacto por donde debe pasar la línea
divisoria entre inmuebles contiguos, la acción de deslinde permite fijarla de
manera cierta, previa investigación fundada en títulos y antecedentes, y
demarcar el límite en el terreno.

DERECHOS REALES:
(1) DOMINIO:
-Concepto: derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la
voluntad y a la acción de una persona.
El art. 1941 establece que el dominio perfecto es el derecho real que
otorga todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de
una cosa, dentro de los límites previstos por la ley. El dominio se presume
perfecto hasta que se pruebe lo contrario.
En tanto, el artículo 1946 dispone que el dominio es imperfecto si está
sometido a condición o plazo resolutorios, o si la cosa está gravada con cargas
reales.
Constituye el más amplio derecho de señorío que una persona pueda
tener sobre una cosa.
El dominio se refiere a las cosas, en tanto la propiedad se refiere a las
facultades que una persona puede tener sobre un objeto inmaterial (derecho o
acción).
La Corte Suprema de Justicia de la Nación ha dicho que la propiedad
comprende todos los intereses apreciables que un hombre puede poseer fuera
de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad.

-Caracteres:
*exclusivo: dos personas no pueden tener cada una en el todo el dominio de una
cosa, pero pueden ser propietarias en común de la misma cosa, por la parte que
cada una pueda tener.

*perpetuo: subsiste independientemente del ejercicio que se pueda hacer de él.

*absoluto: la palabra absoluto como carácter del dominio no ha sido tomada por
Vélez, en el sentido de que cada uno pueda hacer con su propiedad lo que
quiera, aún en desmedro de los demás, sino simplemente en el sentido de que el
dominio es el derecho real que mayores facultades otorga a su titular, frente a los
demás derechos reales.

-Modos de adquirir el dominio


-Clases:
1.- Originarios: se adquiere el dominio de una cosa que hasta entonces carecía
de dueño.
Derivados: se transmite el dominio que antes pertenecía a otro (tradición).
2.- A título universal: se sucede en la universalidad de las cosas que forman el
patrimonio de una persona.
A título singular: se sucede en cosas determinadas.
3.- Onerosos: la adquisición se realiza mediando una contraprestación.
Gratuitos: tal contraprestación no existe.

*Apropiación: toma de posesión de una cosa mueble realizada con la intención


de adquirir la propiedad de ella. El Código Civil y Comercial establece que el
dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por
apropiación:
a) son susceptibles de apropiación:
-las cosas abandonadas
-los animales que son el objeto de la caza y de la pesca
-el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos
b) no son susceptibles de apropiación:
-las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida,
excepto prueba en contrario
-los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno
-los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si
emigran y se habitúan a vivir en otro inmueble, pertenecen al dueño de éste, si
no empleó artificios para extraerlos
-los tesoros

*Prescripción:
Los derechos reales y personales se adquieren y se pierden por la
prescripción. La prescripción es un medio de adquirir un derecho, o de liberarse
de una obligación por el transcurso del tiempo. La prescripción para adquirir, es
un derecho por el cual, el poseedor de una cosa inmueble, adquiere la propiedad
de ella por la continuación en la posesión, durante el tiempo fijado por la ley.
La prescripción es una institución de derecho civil fundada en
consideraciones de orden social y económico: transcurrido cierto tiempo deben
quedar definidas las situaciones particulares y exentas de todo peligro o
amenaza, una persona que mantiene la posesión de un inmueble durante
determinado tiempo fijado por la ley sin haber sido molestado, se fija la solución
de reconocerle como el legítimo titular del dominio del inmueble, o sea, adquiere
el derecho que ya de hecho venía detentando.
Los elementos de la prescripción son:
1.- posesión pública, pacífica, no interrumpida, continua, a título de dueño, no
viciosa.
2.- tiempo
La suspensión paraliza momentáneamente, y mientras subsiste la causal,
el curso de la prescripción, sin destruir los efectos de la posesión anterior y
posterior a dicha causal; la interrupción borra la posesión que la ha precedido y
hace que la prescripción no pueda adquirirse sino en virtud de una nueva
posesión.
La prescripción breve es una de las maneras de adquirir el dominio por la
prescripción, cuando se posee con justo título y buena fe, cuando se ha poseído
un inmueble durante diez años. Esta posesión es llamada posesión breve a
diferencia de la prescripción larga que requiere la posesión durante veinte años,
cuando no tiene el poseedor ni justo título (todo acontecimiento que hubiese
investido del derecho al poseedor) ni buena fe. Ambas posesiones, la que se
tiene para la prescripción breve y la que se tiene para la prescripción larga deben
revestir las cualidades de la posesión: pública, pacífica, continua, no
interrumpida, a título de dueño, no viciosa.
También prescribe la propiedad de cosas inmuebles y demás derechos
reales por la posesión continua de veinte años, con ánimo de poseer la cosa
para sí, sin necesidad de título y buena fe por parte del poseedor.
La prescripción debe oponerse al contestar la demanda o en la primera
presentación en el juicio que haga quien intente oponerla.
La prescripción larga no puede basarse sólo en prueba testimonial. Para
ello podrán agregarse boletas de pago de impuestos, existencia de actos
posesorios, continuidad de la posesión, inexistencia de turbación, posesión
pública.

*Adquisición de un tesoro:
Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra
cosa mueble o inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se
encuentra en una sepultura de restos humanos mientras subsiste esa afectación.
Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa
que es un tesoro. El hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar
tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales que se ejercen por la
posesión, con excepción de la prenda.
Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al
dueño en su totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como
descubridor y, sobre la otra mitad, la proporción que tiene en la titularidad sobre
la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por
mitades al descubridor y al dueño de la cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la
cual el dueño de la cosa le encarga buscar un tesoro determinado, ni por quien
busca sin su autorización. Pueden ser invocados si al hallador simplemente se le
advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.
Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber guardado en
predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del
predio; debe designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la
indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su propiedad, le pertenece.
Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.

*Régimen de cosas perdidas


El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla, pero si lo
hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Debe restituirla
inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo individualiza,
debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al
juez.
La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse
previo pago de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el
hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su fijación por el juez. Sin perjuicio
de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del
hallador transmitiéndole su dominio.
Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a
reclamarla, la cosa debe venderse en subasta pública. La venta puede
anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa. Deducidos los
gastos y el importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o
municipio del lugar en que se halló.

*Transformación y accesión de cosas muebles


Transformación: Hay adquisición del dominio por transformación si alguien
de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación
de otra cosa, hace una nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible
volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el valor de la primera.
Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene
derecho a ser indemnizado de todo daño, si no prefiere tener la cosa en su
nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el mayor
valor que haya adquirido la cosa, a su elección.
Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a
su estado anterior, el dueño de la materia es dueño de la nueva especie; en este
caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar por exigir el valor
de los gastos de la reversión.
Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a
su estado anterior, el dueño de la cosa puede optar por reclamar la cosa nueva
sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del valor de la
materia y del daño.

*Accesión de cosas muebles. Si cosas muebles de distintos dueños acceden


entre sí sin que medie hecho del hombre y no es posible separarlas sin
deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que
tenía mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible
determinar qué cosa tenía mayor valor, los propietarios adquieren la nueva por
partes iguales.

*Accesión de cosas inmuebles


- Aluvión. El acrecentamiento paulatino e insensible del inmueble confinante con
aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación, pertenece al
dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por
aluvión si se provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente
defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble.
No obsta a la adherencia el curso de agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre
los dueños, en proporción al frente de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos
producidos por el retiro natural de las aguas, como por el abandono de su cauce.

- Avulsión. El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de las aguas que
produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le
pertenece si ese acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede
reivindicarlo mientras no se adhiera naturalmente. El dueño del otro inmueble no
tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término de seis meses, las
adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se
aplica lo dispuesto sobre las cosas perdidas.

- Construcción, siembra y plantación. Si el dueño de un inmueble construye,


siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor. Si es
de mala fe también debe los daños.

(2) CONDOMINIO
Derecho real de propiedad que pertenece a varias personas por una parte
indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
El artículo 1983 establece que el condominio es el derecho real de
propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa. Las partes de los condóminos se
presumen iguales, excepto que la ley o el título dispongan otra proporción.

Caracteres: -pluralidad de sujetos


-unidad de objeto
-existencia de cuotas partes
Constitución: -contrato
-actos de última voluntad
-ley (muros, cercos, fosos)
Clases: - sin indivisión forzosa (cualquiera de los condóminos en cualquier
tiempo y sin depender de la conformidad de los demás
condóminos puede poner fin a la copropiedad solicitando la
partición de la cosa común)
- con indivisión forzosa (cuando la facultad de pedir la división se
encuentra coartada por causas derivadas de la ley, de la
convención o de una disposición testamentaria –canal de desagüe
de dos inmuebles, medianería, cuando fuere nociva por cualquier
motivo)

Facultades:
1.- Sobre parte indivisa: derecho de propiedad, enajenar, embargo y venta,
hipoteca subordinada al resultado de la división.
2.- Sobre cosa común (en cualquier momento se puede pedir la partición), no
ejercer actos materiales o jurídicos sin el consentimiento de los otros, no hacer
innovaciones materiales sin consentimiento, no enajenar, servidumbres,
hipotecas, alquiler, gozar de la cosa conforme a su destino sin deteriorarla en
interés particular.

Obligaciones:
1.- Contribuir a gastos de conservación y reparación cosa común.
2.- Contribuir por deudas contraídas en provecho de la comunidad.
3.- Administrador de la cosa común: mandatario.

Extinción:
- Abandono
- Partición: acto en virtud del cual los derechos de cada condómino
se convierten en porciones materiales correspondientes al interés que
cada titular tiene sobre el objeto
- La división entre los copropietarios es sólo declarativa y no
traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condómino debe
ser considerado como que hubiere sido desde el origen de la
indivisión, propietario exclusivo de la que hubiere correspondido en su
lote y como si nunca hubiese tenido ningún derecho de propiedad en
la que ha tocado a los otros condóminos.

Tres razones pueden oponerse al derecho de pedir la partición de la


cosa:
1.- Tratarse de un condominio con indivisión forzosa.
2.- Cuando así lo hubiesen convenido todos los condóminos.
3.- En el derecho sucesorio, cuando así lo dispuso la voluntad del
causante o cuando inscribió oportunamente su vivienda y la de su
familia como bien de familia.
Condominio con indivisión forzosa: Muro medianero
El muro, cerco o foso se denomina:
a) lindero, separativo o divisorio: al que demarca un inmueble y lo delimita
del inmueble colindante;
b) encaballado: al lindero que se asienta parcialmente en cada uno de los
inmuebles colindantes;
c) contiguo: al lindero que se asienta totalmente en uno de los inmuebles
colindantes, de modo que el filo coincide con el límite separativo;
d) medianero: al lindero que es común y pertenece en condominio a ambos
colindantes;
e) privativo o exclusivo: al lindero que pertenece a uno solo de los
colindantes;
f) de cerramiento: al lindero de cerramiento forzoso, sea encaballado o
contiguo;
g) de elevación: al lindero que excede la altura del muro de cerramiento;
h) enterrado: al ubicado debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a
una construcción en la superficie.

Cada uno de los propietarios de inmuebles ubicados en un núcleo de


población o en sus arrabales tiene frente al titular colindante, el derecho y
la obligación recíprocos, de construir un muro lindero de cerramiento, al
que puede encaballar en el inmueble colindante, hasta la mitad de su
espesor.
El muro de cerramiento forzoso debe ser estable, aislante y de
altura no menor a tres metros contados desde la intersección del límite
con la superficie de los inmuebles. Esta medida es subsidiaria de las que
disponen las reglamentaciones locales.
El muro construido conforme a lo dispuesto en el artículo 2008 es
medianero hasta la altura de tres metros. También es medianero el muro
de elevación, si el titular colindante de un derecho real sobre cosa total o
parcialmente propia, adquiere la copropiedad por contrato con quien lo
construye, o por prescripción adquisitiva.

(3) PROPIEDAD HORIZONTAL


El Código Civil y Comercial establece en el artículo 2037 que la propiedad
horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga
a su titular facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se
ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio, de
conformidad con lo que establece este Título y el respectivo reglamento de
propiedad horizontal. Las diversas partes del inmueble así como las facultades
que sobre ellas se tienen son interdependientes y conforman un todo no
escindible.

El Código Civil prohibía en el art. 2617 la división de la propiedad por


pisos, a fin de evitar los inconvenientes derivados del hecho de que un mismo
inmueble perteneciera a varias personas. Claro, que en la época de la sanción
del Código no existía ni remotamente la necesidad de la creación de esta
institución, debido a la gran extensión de nuestra patria, que jamás hubiera
hecho pensar en su creación y necesidad. Sin embargo, llegó para paliar el
grave problema de la vivienda, que con el transcurrir de los años se produjo en
los grandes centros urbanos. Por ello en el año 1948 se sancionó la ley 13.512
que estableció en nuestro país el régimen de la propiedad horizontal, creando de
esa manera una suerte de nuevo derecho real, pues su naturaleza no es
asimilable a ninguno de los establecidos por el Código.
Por este medio se estatuye un sistema que combina el dominio sobre
cada piso o departamento, con el condominio sobre los elementos comunes del
edificio y sobre el suelo que ocupa.
El régimen se halla estatuido por ley, es también objeto de críticas, que les
formulan algunos muy buenos autores del derecho civil, quienes sostienen que la
propiedad horizontal no es más que un cubo de aire, porque las paredes que
delimitan la unidad de vivienda son partes comunes y por lo tanto no pueden ser
modificadas por el propietario de la vivienda. Las partes comunes (pasillos,
escaleras) se rigen por un contrato y un reglamento de copropiedad.

(4) CONJUNTOS INMOBILIARIOS


Son conjuntos inmobiliarios los clubes de campo, barrios cerrados o privados,
parques industriales, empresariales o náuticos, o cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos, con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales.

(5) TIEMPO COMPARTIDO


Se considera que existe tiempo compartido si uno o más bienes están afectados
a su uso periódico y por turnos, para alojamiento, hospedaje, comercio, turismo,
industria u otros fines y para brindar las prestaciones compatibles con su destino.

(6) CEMENTERIOS PRIVADOS


Se consideran cementerios privados a los inmuebles de propiedad privada
afectados a la inhumación de restos humanos.

(7) SUPERFICIE
El derecho de superficie es un derecho real temporario, que se constituye sobre
un inmueble ajeno, que otorga a su titular la facultad de uso, goce y disposición
material y jurídica del derecho de plantar, forestar o construir, o sobre lo
plantado, forestado o construido en el terreno, el suelo o el subsuelo, según las
modalidades de su ejercicio y plazo de duración establecidos en el título
suficiente para su constitución y dentro de lo previsto en el Código y leyes
especiales.

(8) USUFRUCTO
Derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a
otro, con tal que no se altere su sustancia.

Caracteres: temporario
Intransmisible
Divisible
Clases:
1.- Perfecto: de cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la sustancia,
aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso. No transfiere la
propiedad.
2.- Imperfecto o cuasiusufructo: cosas que serían inútiles al usufructuario si no
las consumiese o cambiase su sustancia (granos, dinero). Pueden ser
reemplazadas por otras, en igual cantidad y calidad. Transfiere la propiedad.
Constitución: - contrato oneroso o gratuito
- actos de última voluntad
- casos que la ley designa
- prescripción
Duración: si no se fija plazo, se entenderá que es de por vida del usufructuario,
pero nunca puede prolongarse más allá de ésta ni a favor de terceros, ni de los
herederos. Es un derecho esencialmente temporario.
Capacidad: para disponer de la cosa.

(9) USO
Derecho real que se tiene sobre una cosa de otro, por el cual se puede
usar de ella y gozarla, esto es percibir sus frutos, dentro de los límites de las
necesidades personales del usuario y de su familia.
Mientras que en el usufructo el ius fruendi lo tiene el usufructuario en toda
su extensión, el usuario sólo lo tiene restringido a los frutos que fuera menester
para satisfacer sus necesidades personales y las de su familia, según su
condición social.
(10) HABITACION
Si el derecho real se refiere a una vivienda y a la utilidad de morar en ella,
a eso se ha dado en llamar habitación.

(11) SERVIDUMBRES
Una de las limitaciones que sufre el derecho de dominio son las
servidumbres. Por su existencia, el derecho de propiedad se ve restringido en el
sentido de que el propietario está impedido de realizar todo lo que está facultado
por la ley a hacer en su propiedad, es decir, la servidumbre consiste en no hacer
alguna cosa, o en dejar que otro haga en su fundo lo que él no puede hacer, que
de no existir la servidumbre el propietario podría impedir que lo hiciera.
El artículo 2162 establece que la servidumbre es el derecho real que se
establece entre dos inmuebles y que concede al titular del inmueble dominante
determinada utilidad sobre el inmueble sirviente ajeno. La utilidad puede ser de
mero recreo.
El artículo 2165 dispone: “Servidumbre personal es la constituida en favor
de persona determinada sin inherencia al inmueble dominante. Si se constituye a
favor de una persona humana se presume vitalicia, si del título no resulta una
duración menor.
Servidumbre real es la inherente al inmueble dominante. Se presume
perpetua excepto pacto en contrario. La carga de la servidumbre real debe
asegurar una ventaja real a la heredad dominante, y la situación de los predios
debe permitir el ejercicio de ella sin ser indispensable que se toquen. La
servidumbre real considerada activa y pasivamente es inherente al fundo
dominante y al fundo sirviente, sigue con ellos a cualquier poder que pasen y no
puede ser separada del fundo, ni formar el objeto de una convención, ni ser
sometida a gravamen alguno.
En caso de duda, la servidumbre se presume personal”.
Las servidumbres pueden ser personales o reales. Servidumbres
personales: son las que se constituyen en beneficio de alguna persona
determinada. Servidumbre personal es la que se constituye en utilidad de alguna
persona determinada, sin dependencia de la posesión de un inmueble y que
acaba con ella. Estas servidumbres personales son el usufructo, el uso y la
habitación.
Las servidumbres reales son las establecidas a favor de una heredad
sobre otra heredad ajena, para utilidad de la primera. En este caso, el
beneficiario es un inmueble. Por eso en esta clase de servidumbres se distingue
un fundo sirviente, que es el que soporta el derecho, y un fundo dominante, que
es el que se beneficia con el derecho.
-SERVIDUMBRE DE PASO O DE TRANSITO
Esta servidumbre se impone cuando una heredad no tiene ninguna vía de
comunicación con un camino público por interposición de otras heredades para
su salida, es decir que se encuentra totalmente aislada, satisfaciendo el valor del
terreno necesario para ella y el resarcimiento de todo otro perjuicio.

-SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO
Estas servidumbres consisten en hacer entrar las aguas en un inmueble
propio, viniendo por heredades ajenas por medio de un acueducto, en el caso de
que el primero carezca de las aguas para el cultivo de sementeras, etc., o
también a favor de una población que las necesita para sus habitantes o a favor
de un establecimiento industrial, para el desarrollo de una actividad específica.

DERECHOS REALES DE GARANTIA


Los derechos reales de garantía son: la hipoteca, la prenda y el anticresis.
Sirven para garantizar el pago de alguna obligación, por lo tanto son accesorios.
Tienen una importancia económica fundamental porque facilitan y garantizan
operaciones de tipo financiero a menor interés, por lo trascendente y plenamente
respaldada que es su garantía.

(12) HIPOTECA
-Concepto: es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero,
sobre los bienes inmuebles que continúan en poder del deudor.
-Elementos: - Crédito que la hipoteca garantiza, éste puede ser puro o simple, a
término o sometido a condición.
- El inmueble sobre el que recae la hipoteca o sea el bien que
está afectado al cumplimiento de la obligación.
-Condiciones:
Es necesario que el que constituya la hipoteca sea propietario del
inmueble a afectar, y además, debe tener capacidad para disponer de sus
inmuebles, porque la constitución de una hipoteca significa un verdadero acto de
disposición por las graves restricciones que significa para su derecho de
propiedad y por las consecuencias que puedan derivar del mismo.
La hipoteca debe ser constituida por instrumento público, y dentro de
éstos, generalmente se constituyen por escritura pública. Esta formalidad es
exigida ad probationem. Si se hace por escritura pública, ésta debe contener: el
nombre, apellido y demás condiciones personales del acreedor y del deudor, la
referencia al crédito que garantiza, el monto de la deuda y la perfecta descripción
del inmueble que se ha de afectar.
Es necesaria además la inscripción de la hipoteca en el Registro de la
Propiedad, aunque este requisito es a fin de que ella produzca efectos contra
terceros únicamente, pero recién surtirá efectos contra terceros o frente a
terceros desde el momento de la inscripción.

-Caracteres:
1.- Es un derecho real accesorio. Por consiguiente, al extinguirse la obligación
que garantiza, se extingue también ella.
2.- Tiene su origen en un contrato.
3.- Es un derecho indivisible: la hipoteca es indivisible, cada una de las cosas
hipotecadas genera una deuda, y cada parte de ellas están obligadas al pago de
toda la deuda y de cada parte de ella.
De manera que el o los inmuebles están íntegramente afectados al pago
de la totalidad de la deuda y la extinción parcial de ésta, no produce la extinción
ni total ni parcial de la hipoteca.
4.- Tiene un carácter de especialidad, esto es, que tanto la deuda garantizada
como el inmueble afectado, deben ser ciertos y determinados.
Efectos: la hipoteca es un derecho de garantía para asegurar un crédito que se
constituye sobre un inmueble que queda bajo el poder del deudor, éste conserva
todas las facultades inherentes a su derecho de propiedad, con la única
limitación que no puede realizar actos de disposición que vengan a disminuir las
garantías hipotecarias.
El acreedor hipotecario puede solicitar medidas de conservación de su
derecho de garantía.
Por otra parte, aún en las ejecuciones individuales se respeta el grado de
los privilegios, cuando los acreedores respectivos plantean la cuestión,
fundamentalmente en los casos de privilegios especiales.

(13) PRENDA
La palabra prenda es utilizada en diversos sentidos:
1.- Como sinónimo del derecho real que afecta una cosa mueble para garantizar
un crédito.
2.- Para mencionar al contrato de prenda, esto es, al convenio que da nacimiento
al derecho real de prenda.
3.- Para denotar el objeto sobre el que recae el derecho real, vale decir, la cosa
mueble afectada al pago de la deuda.
Concepto: es el derecho real de garantía que recae sobre una cosa mueble o un
crédito que entrega el constituyente al acreedor o a un tercero designado por
ambos de común acuerdo, en seguridad de una deuda.
Puede recaer sobre cualquier cosa mueble o crédito que se encuentre en
el comercio. El crédito debe constar de un título por escrito.
El acreedor prendario tiene la posesión de la cosa pero no puede servirse
de ella sin consentimiento del deudor.
La publicidad se cumple a través de la tradición.

(14) ANTICRESIS
Es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por
él, poniéndole en posesión de un inmueble, y autorizándolo a percibir los frutos
para imputarlos anualmente sobre los intereses del crédito, si son debidos; y en
caso de exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben
intereses.
La publicidad –que acarrea la oponibilidad a terceros- se cumple mediante
la inscripción del acto constitutivo en el Registro de la Propiedad Inmueble.
El anticresista tiene el derecho de percibir los frutos del inmueble –ya sea
gozando personalmente del inmueble o arrendándolo- pues su derecho se
concreta precisamente, en dicha percepción, a los efectos de imputarlos sobre
los intereses de la deuda, si se debiesen y de lo contrario, directamente al
capital. Está obligado a cuidar del inmueble y a proveer a su conservación y
restituirlo una vez extinguida la deuda.

PRIVILEGIOS
-Concepto: el derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con
preferencia a otro.

Privilegio es la calidad que corresponde a un crédito de ser pagado con


preferencia a otro. Puede ejercitarse mientras la cosa afectada al privilegio
permanece en el patrimonio del deudor, excepto disposición legal en contrario y
el supuesto de subrogación real en los casos que la ley admite. El privilegio no
puede ser ejercido sobre cosas inembargables declaradas tales por la ley.

-Caracteres:
1.- Legal, es decir que deriva de la ley, el deudor no puede crear privilegios a
favor de ningún acreedor. Los privilegios resultan exclusivamente de la ley. El
deudor no puede crear a favor de un acreedor un derecho para ser pagado con
preferencia a otro, sino del modo como la ley lo establece.
2.- Es accesorio al crédito, y por consiguiente se transmite junto con él
3.- Es de orden excepcional.
4.- Envuelve una prelación en cuanto al pago.
5.- El origen del crédito es lo que determina el privilegio, no se tiene en cuenta la
persona para crearlo.

-Clasificación:
1.- GENERALES: pesan sobre todo el patrimonio del deudor, o sobre el conjunto
de sus bienes muebles.
-Sobre la generalidad de los bienes del deudor (muebles o inmuebles): gastos de
justicia hechos en el interés común de los acreedores y los que cause la
administración durante el concurso; créditos del fisco y las municipalidades, por
impuestos públicos, directos o indirectos.
-Sobre la generalidad de los bienes muebles: los gastos funerarios, hechos
según la condición y fortuna del deudor; los gastos de última enfermedad
durante seis meses; los salarios de la gente de servicio y de los dependientes
por seis meses, y el de los trabajadores a jornal por tres meses; los alimentos
suministrados al deudor y su familia durante los últimos seis meses. Las épocas
se refieren a la muerte o embargo de los bienes muebles del deudor.

2.- ESPECIALES:
Tienen privilegio especial sobre los bienes que en cada caso se indica:
a) los gastos hechos para la construcción, mejora o conservación de una
cosa, sobre ésta. Se incluye el crédito por expensas comunes en la
propiedad horizontal;
b) los créditos por remuneraciones debidas al trabajador por seis meses y
los provenientes de indemnizaciones por accidentes de trabajo,
antigüedad o despido, falta de preaviso y fondo de desempleo, sobre las
mercaderías, materias primas y maquinarias que, siendo de propiedad del
deudor, se encuentren en el establecimiento donde presta sus servicios o
que sirven para su explotación. Cuando se trata de dependientes
ocupados por el propietario en la edificación, reconstrucción o reparación
de inmuebles, el privilegio recae sobre éstos;
c) los impuestos, tasas y contribuciones de mejoras que se aplican
particularmente a determinados bienes, sobre éstos;
d) lo adeudado al retenedor por razón de la cosa retenida, sobre ésta o
sobre las sumas depositadas o seguridades constituidas para liberarla;
e) los créditos garantizados con hipoteca, anticresis, prenda con o sin
desplazamiento, warrant y los correspondientes a debentures y
obligaciones negociables con garantía especial o flotante;
f) los privilegios establecidos en la Ley de Navegación, el Código
Aeronáutico, la Ley de Entidades Financieras, la Ley de Seguros y el
Código de Minería.-
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