You are on page 1of 32

LOS CONTRATOS EN PARTICULAR

LA COMPRAVENTA

Generalidades

Proviene del antiguo “trueque”.

Título XXIII del Libro IV, arts 1793 y siguientes.

Concepto

Art. 1793. La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra
a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la
cosa vendida, se llama precio.

Caracteres

a) Bilateral (artículo 1439)

b) Oneroso (artículo 1440)

c) Por regla general es conmutativo (artículo 1441), pero excepcionalmente puede ser aleatoria
(artículo 1813)

d) Principal (artículo 1442)

e) Por regla general es consensual (artículo 1443 y 1801.1), pero excepcionalmente es solemne
(1801.2)

f) Constituye un título traslaticio de dominio (artículos 675 y 703), es decir, por si sola no transfiere
el dominio, para ello se requiere de la tradición. A diferencia del Derecho francés en que el contrato
tiene eficacia real, en Chile la compraventa (y los contratos en general) sólo generan obligaciones
(eficacia personal).

Elementos de la compraventa

Requiere de los requisitos generales del artículo 1445

Además, de los especiales propios de este contrato:


a) La cosa
b) El precio y
c) El consentimiento en la cosa y el precio.
Formas del contrato de compraventa

1) Por regla general es consensual (artículo 1801.1)

Art. 1801.1. La venta se reputa perfecta desde que las partes han convenido en la cosa y en el precio;
salvas las excepciones siguientes.

El consentimiento debe recaer en la cosa (artículos 1453 y 1454), en el precio y en la venta misma
(artículo 1453).

Consentimiento en las ventas forzadas

Lo normal es que la voluntad se manifieste libre y espontáneamente (artículos 1451 y 1682.3).

Compraventas forzadas. Artículo 671.3: “En las ventas forzadas que se hacen por decreto judicial a
petición de un acreedor, en pública subasta, la persona cuyo dominio se transfiere es el tradente, y
el juez su representante legal”.

2) Excepcionalmente es solemne y no basta el solo consentimiento, sino que además debe cumplirse
con una formalidad ad solemnitatem.

La solemnidad legal consiste en la escritura pública (artículo 1801.2): en la compraventa de bienes


raíces, censos, servidumbres y sucesiones hereditarias.

Para la adquisición del respectivo derecho real se requiere la tradición (artículos 686 y 698)

La inscripción de la compraventa en el registro del conservador es solemnidad de la tradición y no


de la compraventa.

Prueba de los contratos solemnes: se debe tener presente el artículo 1701 y 18: el contrato no
puede probarse sino por la respectiva solemnidad legal.

Mandato para vender

Se discute si el mandato para la venta de estos bienes debe otorgarse por escritura pública, no
obstante que el mandato es, por regla general, consensual.

La jurisprudencia y la mayoría de la doctrina estiman que si, porque en el mandato consta el


consentimiento del comprador o vendedor que actúa por mandatario.

Esta opinión se ha visto confirmada por la reforma que la ley 18.802, de 1989, introdujo a los
artículos 1749, inciso penúltimo y 1754 inciso 2º del CC.

Sólo es solemne la venta de inmuebles por su naturaleza y por adherencia, pero no:

a) La de muebles por anticipación (artículos 1801.3 y 571) “Los (…) no están sujetos a esta
excepción”.
b) Ni la de inmuebles por destinación que, vendido separadamente del inmueble, recobran su
calidad de muebles.

Formalidades especiales

Hay formalidades que la ley exige por las circunstancias en que se celebra en contrato:

Por ejemplo, la previa tasación del inmueble y publicación de avisos en las ventas forzadas (artículo
485 y ss del C.P.C).

Otras veces por la calidad o estado de las personas que lo celebran. Por ejemplo, artículos 254, 393
y 394 del CC. En este caso se trata no de solemnidades, sino de formalidades habilitantes.

Solemnidades voluntarias

Son las convenidas por las partes cuando el contrato es naturalmente consensual y consisten en la
escritura pública o privada (artículo 1802)

“Art. 1802. Si los contratantes estipularen que la venta de otras cosas que las enumeradas en el
inciso 2.- del artículo precedente no se repute perfecta hasta el otorgamiento de escritura pública
o privada, podrá cualquiera de las partes retractarse mientras no se otorgue la escritura o no haya
principiado la entrega de la cosa vendida”.

Las arras

Concepto: es la cantidad de dinero o de otras cosas muebles que una de las partes da a la otra en
garantía de la celebración o ejecución del contrato, o bien en parte del precio o en señal de quedar
convenidos.

Clases de arras

1. Las que se dan en garantía de la celebración o ejecución del contrato (artículos 1803 y 1804.

Constituyen la regla general (artículo 1805).

“Art. 1803. Si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o ejecución
del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el que ha dado las
arras, perdiéndolas; y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas.

Art. 1804. Si los contratantes no hubieren fijado plazo dentro del cual puedan retractarse, perdiendo
las arras, no habrá lugar a la retractación después de los dos meses subsiguientes a la convención,
ni después de otorgada escritura pública de la venta o de principiada la entrega”.

2. Las que se dan como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas (artículo 1805)

“Art. 1805. Si expresamente se dieren arras como parte del precio, o como señal de quedar
convenidos los contratantes, quedará perfecta la venta; sin perjuicio de lo prevenido en el artículo
1801, inciso 2.-.
No constando alguna de estas expresiones por escrito, se presumirá de derecho que los
contratantes se reservan la facultad de retractarse según los dos artículos precedentes”.

Las arras en el Código de Comercio

En el Código de Comercio se presumen dadas en parte del precio no pudiendo las partes retractarse,
salvo el caso de estipulación contraria (artículos 107 y 108).

Art. 107. La dación de arras no importa reserva del derecho de arrepentirse del contrato ya
perfecto, a menos que se hubiere estipulado lo contrario.

Art. 108. La oferta de abandonar las arras o de devolverlas dobladas no exonera a los contratantes
de la obligación de cumplir el contrato perfecto o de pagar daños y perjuicios.

Gastos de la compraventa

“Art. 1806. Los impuestos fiscales o municipales, las costas de la escritura y de cualesquiera otras
solemnidades de la venta, serán de cargo del vendedor; a menos de pactarse otra cosa”.

Elementos esenciales de la compraventa

Según lo dijimos, los elementos esenciales específicos de la compraventa son los siguientes:

 La cosa;
 El precio; y
 El consentimiento en la cosa y el precio.

a) La cosa vendida

Constituye el objeto de la principal obligación del vendedor.

Requisitos. Los de todo acto jurídico (artículo 1461.1 y 2), sin perjuicio de los siguientes propios de
la compraventa.

“Art. 1461. No sólo las cosas que existen pueden ser objetos de una declaración de voluntad, sino
las que se espera que existan; pero es menester que las unas y las otras sean comerciables, y que
estén determinadas, a lo menos, en cuanto a su género.
La cantidad puede ser incierta con tal que el acto o contrato fije reglas o contenga datos que sirvan
para determinarla”.

1) Debe ser comerciable

“Art. 1810. Pueden venderse todas las cosas corporales o incorporales, cuya enajenación no esté
prohibida por ley”. En relación con el artículo 1464.

Art. 1812. Si la cosa es común de dos o más personas proindiviso, entre las cuales no intervenga
contrato de sociedad, cada una de ellas podrá vender su cuota, aun sin el consentimiento de las
otras”.
2) Determinada, específica o genericamente

Por aplicación del artículo 1461.

3) Debe ser singular

“Art. 1811. Es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda
el total o una cuota; pero será válida la venta de todas las especies, géneros y cantidades, que se
designen por escritura pública, aunque se extienda a cuanto el vendedor posea o espere adquirir,
con tal que no comprenda objetos ilícitos. Las cosas no comprendidas en esta designación se
entenderán que no lo son en la venta: toda estipulación contraria es nula”.

En relación con los artículos 1407 y 2056.

Hace excepción a esta característica la venta del derecho real de herencia (art. 1801.2).

4) Debe ser real, esto es, existir o esperarse que exista.

Pueden venderse las cosas presentes y las futuras (artículo 1461).

Venta de cosas futuras

“Art. 1813. La venta de cosas que no existen, pero se espera que existan, se entenderá hecha bajo
la condición de existir, salvo que se exprese lo contrario, o que por la naturaleza del contrato
aparezca que se compró la suerte”.

Por regla general: es condicional y conmutativa.

Excepcionalmente: es pura y simple y aleatoria.

Distinta es la situación del artículo 1814, en que no hay venta de cosa futura:

“Art. 1814.1. La venta de una cosa que al tiempo de perfeccionarse el contrato se supone existente
y no existe, no produce efecto alguno”.

5) No debe pertenecer al comprador.

“Art. 1816.1. La compra de cosa propia no vale: el comprador tendrá derecho a que se le restituya
lo que hubiere dado por ella".

Venta de cosa ajena

La venta de cosa propia no vale, pero si vale la venta de cosa ajena.

“Art. 1815. La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueño de la cosa vendida,
mientras no se extingan por el lapso de tiempo”.
No es nula porque no está afecta a ningún vicio de nulidad y porque el contrato sólo genera
obligaciones, no transfiere el dominio.

En cuanto a sus efectos, Hay que distinguir:

a. Respecto del dueño.

La venta le es inoponible por falta de concurrencia y conservará su derecho mientras el comprador


no lo adquiera por prescripción (artículo 2517).

El dueño deberá ejercer la acción reivindicatoria (artículo 889).

Pero el dueño en dos casos carecerá de acción reivindicatoria porque la compraventa, además de
ser válida, transferirá el dominio:

1. Si el dueño ratifica la venta (artículo 1818, en relación con el artículo 672).

Art. 1818. La venta de cosa ajena, ratificada después por el dueño, confiere al comprador los
derechos de tal desde la fecha de la venta.

2. Si el vendedor adquiere después el dominio de ella: “Art. 1819. Vendida y entregada a otro una
cosa ajena, si el vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirará al comprador como
verdadero dueño desde la fecha de la tradición. /Por consiguiente, si el vendedor la vendiere a otra
persona después de adquirido el dominio, subsistirá el dominio de ella en el primer comprador”.

En relación con el artículo 682.

b. Respecto de las partes.

1) La compraventa seguida de tradición no dará al comprador el dominio (artículo 682), pero entrará
en posesión de la cosa y podrá adquirir el dominio por prescripción adquisitiva (artículo 683), incluso
ordinaria, puesto que puede ser poseedor regular (artículo 702).

2) Si el vendedor no puede entregar la cosa, el comprador puede pedir la resolución del contrato
con indemnización de perjuicios.

3) Si entregada la cosa al comprador, el verdadero dueño la reivindica, el comprador podrá pedir el


saneamiento de la evicción.

b) El precio

Concepto (art. 1793, parte final). “El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama
precio”.

Es un elemento esencial de la compraventa.

Constituye el objeto de la principal obligación del comprador.


Requisitos del precio

1) Debe consistir en dinero

Pero puede pactarse en dinero y pagarse en otra cosa (dación en pago, novación).

Si no consiste en dinero habrá permuta:


Art. 1794. Cuando el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa, se entenderá permuta si
la cosa vale más que el dinero; y venta en el caso contrario.

2) Debe ser real y serio

No debe ser fingido o irrisorio, pero no es necesario que sea justo, salvo que se configure lesión
enorme.

3) Debe ser determinado

Artículo 1461. Y arts. 1808 y 1809.

“Art. 1808. El precio de la venta debe ser determinado por los contratantes.
Podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o indicaciones que lo fijen.
Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente de plaza, se entenderá el del día de la entrega,
a menos de expresarse otra cosa”.

“Art. 1809. Podrá asimismo dejarse el precio al arbitrio de un tercero; y si el tercero no lo


determinare, podrá hacerlo por él cualquiera otra persona en que se convinieren los contratantes;
en caso de no convenirse, no habrá venta.
No podrá dejarse el precio al arbitrio de uno de los contratantes”.

En relación con el artículo 139 C. de Comercio.

Capacidad en la compraventa

Artículo 1445 N°1.

La regla general es la capacidad (artículo 1446).

“Art. 1795. Son hábiles para el contrato de venta todas las personas que la ley no declara inhábiles
para celebrarlo o para celebrar todo contrato”.

Incapacidades: pueden ser generales y especiales de este contrato (artículo 1447).

Las incapacidades especiales

Pueden ser dobles (para vender y comprar) y simples (sólo para vender o sólo para comprar).
Incapacidades dobles

1) La del artículo 1796

“Art. 1796. Es nulo el contrato de compraventa entre cónyuges no separados judicialmente (ley
19.947), y entre el padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad (ley 19.585)”.

No afecta la compraventa sobre los bienes del peculio profesional del hijo de familia.

La sanción en caso de infracción es la nulidad absoluta por objeto ilícito (artículos 10, 11, 1466 y
1682.1).

2) La del artículo 1800

“Art. 1800. Los mandatarios, los síndicos de los concursos, y los albaceas, están sujetos en cuanto a
la compra o venta de las cosas que hayan de pasar por sus manos en virtud de estos encargos, a lo
dispuesto en el artículo 2144”.

A los mandatarios y a los síndicos se les aplica el artículo 2144.

“Art. 2144. No podrá el mandatario por sí ni por interpuesta persona, comprar las cosas que el
mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante lo que éste le ha ordenado
comprar, si no fuere con aprobación expresa del mandante”.

Pero a los albaceas, de acuerdo con el artículo 1294, se les aplica el artículo 412. El artículo 1294
recibiría aplicación por sobre el artículo 1800, por ser especial, propio del albaceazgo.

“Art. 412. Por regla general, ningún acto o contrato en que directa o indirectamente tenga interés
el tutor o curador, o su cónyuge, o cualquiera de sus ascendientes o descendientes, o de sus
hermanos, o de sus consanguíneos o afines hasta el cuarto grado inclusive, o alguno de sus socios
de comercio, podrá ejecutarse o celebrarse sino con autorización de los otros tutores o curadores
generales, que no estén implicados de la misma manera, o por el juez en subsidio.
Pero ni aun de este modo podrá el tutor o curador comprar bienes raíces del pupilo, o tomarlos en
arriendo; y se extiende esta prohibición a su cónyuge, y a sus ascendientes o descendientes”.

Incapacidades simples para vender

“Art. 1797. Se prohíbe a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de
los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades
administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente”.

Incapacidades simples para comprar

1) La del artículo 1798, en relación con los artículos 321 y 481 del COT. “Art. 1798. Al empleado
público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a
los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se
vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pública subasta”.
2) La del artículo 1799. “Art. 1799. No es lícito a los tutores y curadores comprar parte alguna de los
bienes de sus pupilos, sino con arreglo a lo prevenido en el título De la administración de los tutores
y curadores”. En relación con el artículo 412

Modalidades en el contrato de compraventa

Por regla general, puede sujetarse a modalidades:

“Art. 1807. La venta puede ser pura y simple, o bajo condición suspensiva o resolutoria.
Puede hacerse a plazo para la entrega de la cosa o del precio.
Puede tener por objeto dos o más cosas alternativas.
Bajo todos estos respectos se rige por las reglas generales de los contratos, en lo que no fueren
modificadas por las de este título”.

Reglas especiales

Nos referiremos a:

1) Venta al peso, cuenta o medida

2) Venta a prueba o al gusto

1) Venta al peso, cuenta o medida

“Art. 1821. Si se vende una cosa de las que suelen venderse a peso, cuenta o medida, pero señalada
de modo que no pueda confundirse con otra porción de la misma cosa, como todo el trigo contenido
en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no
se haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio.
Si de las cosas que suelen venderse a peso, cuenta o medida, sólo se vende una parte indeterminada,
como diez fanegas de trigo de las contenidas en cierto granero, la pérdida, deterioro o mejora no
pertenecerá al comprador, sino después de haberse ajustado el precio y de haberse pesado,
contado o medido dicha parte.

Art. 1822. Si avenidos vendedor y comprador en el precio, señalaren día para el peso, cuenta o
medida, y el uno o el otro no compareciere en él, será este obligado a resarcir al otro los perjuicios
que de su negligencia resultaren; y el vendedor o comprador que no faltó a la cita podrá, si le
conviniere, desistir del contrato”.

En ambos casos el contrato se encuentra perfecto al haber consentimiento en la cosa y en el precio,


y la operación de peso, cuenta o medida sólo tiene influencia en los riesgos.

2) Venta a prueba o al gusto

“Art. 1823. Si se estipula que se vende a prueba, se entiende no haber contrato mientras el
comprador no declara que le agrada la cosa de que se trata, y la pérdida, deterioro o mejora
pertenece entre tanto al vendedor.
Sin necesidad de estipulación expresa se entiende hacerse a prueba la venta de todas las cosas que
se acostumbra a vender de ese modo”.
Efectos del contrato de compraventa

Son los derechos y obligaciones que genera para las partes y pueden ser:

a) De la esencia (dar la cosa, pagar el precio),

b) De la naturaleza (la obligación de saneamiento)

c) Puramente accidentales.

Obligaciones del vendedor

“Art. 1824.1. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el
saneamiento de la cosa vendida”.

Obligación de entregar la cosa vendida

¿A qué se obliga el vendedor? Posibilidades:

a) Se obliga a hacer dueño al comprador.

b) Se obliga sólo a otorgar al comprador una posesión tranquila y pacífica.

¿Importancia?: Importa para determinar cuándo hay infracción de la obligación de dar (artículo
1489).

Opiniones

Según la doctrina mayoritaria (Alessandri, Somarriva, Meza) el vendedor sólo se obliga a otorgar al
comprador una posesión tranquila y pacífica, basada en el artículo 1815.

De manera que una vez turbado el comprador en su posesión, debería pedir al vendedor el
saneamiento de la evicción.

Sin embargo, en la práctica, el vendedor se obliga a hacer dueño al comprador, porque la acción de
evicción es una verdadera acción resolutoria que la ley ha reglamentado especialmente.

Forma de la entrega

“Art. 1824.1. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el
saneamiento de la cosa vendida. La tradición se sujetará a las reglas dadas en el Título VI del Libro
II”.
Remisión a los artículos 684 y 686.
Obligación de entregar materialmente la cosa

No basta la entrega jurídica.

En caso contrario, el comprador puede ejercer las acciones del artículo 1489.

Momento de la entrega

“Art. 1826.1. El vendedor es obligado a entregar la cosa vendida inmediatamente después del
contrato o a la época prefijada en él”.

Derecho legal de retención del vendedor

“Art. 1826.3. Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio
íntegro o ha estipulado pagar a plazo”.

“Art. 1826.4. Pero si después del contrato hubiere menguado considerablemente la fortuna del
comprador, de modo que el vendedor se halle en peligro inminente de perder el precio, no se podrá
exigir la entrega, aunque se haya estipulado plazo para el pago del precio, sino pagando, o
asegurando el pago”.

Lugar y gastos de la entrega

Lugar de la entrega: se aplican las reglas generales del pago (artículos 1587 a 1589).

Gastos de la entrega: “Art. 1825. Al vendedor tocan naturalmente los costos que se hicieren para
poner la cosa en disposición de entregarla, y al comprador los que se hicieren para transportarla
después de entregada”.

Importancia de la entrega

“Art. 1817. Si alguien vende separadamente una misma cosa a dos personas, el comprador que haya
entrado en posesión será preferido al otro; si ha hecho la entrega a los dos, aquel a quien se haya
hecho primero será preferido; si no se ha entregado a ninguno, el título más antiguo prevalecerá”.

Derechos del comprador si el vendedor no efectúa la entrega

Art. 1826.2. Si el vendedor por hecho o culpa suya ha retardado la entrega, podrá el comprador a
su arbitrio perseverar en el contrato o desistir de él, y en ambos casos con derecho para ser
indemnizado de los perjuicios según las reglas generales.
Todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado o está pronto a pagar el precio íntegro o ha
estipulado pagar a plazo”.

En relación con los artículos 1489 y 1552.


¿Qué comprende la entrega?

“Art. 1828. El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato.

Art. 1829. La venta de una vaca, yegua u otra hembra comprende naturalmente la del hijo que lleva
en el vientre o que amamanta; pero no la del que puede pacer y alimentarse por sí solo.

Art. 1830. En la venta de una finca se comprenden naturalmente todos los accesorios, que según los
artículos 570 y siguientes se reputan inmuebles”.

¿De cargo de quién son los riesgos de la cosa vendida?

La regla general

“Art. 1820. La pérdida, deterioro o mejora de la especie o cuerpo cierto que se vende, pertenece al
comprador, desde el momento de perfeccionarse el contrato, aunque no se haya entregado la cosa;
...”

Aplicación de la regla del artículo 1550.

Excepciones

 En la compraventa sujeta a condición suspensiva “...salvo que se venda bajo condición


suspensiva, y que se cumpla la condición, pues entonces, pereciendo totalmente la especie
mientras pende la condición la pérdida será del vendedor, y la mejora o deterioro
pertenecerá al comprador”.
 En la venta al peso, cuenta o medida: art. 1821.2.
 En la venta al gusto: art. 1823.

La entrega en la venta de predios rústicos

Artículos 1831 y siguientes.

Un predio rústico puede venderse con relación a su cabida o como una especie o cuerpo cierto, es
decir, puede considerarse o no la cabida o superficie del predio.

Si se vende con relación a su cabida pueden presentarse problemas en caso de que la cabida real
sea mayor o menor que la declarada en el contrato.

Para que se entienda vendido con relación a su cabida, debe:

a) Expresarse la cabida en el contrato,

b) El precio debe fijarse en relación con ella y

c) Las partes no deben renunciar a las acciones derivadas de que la cabida real sea distinta a la
declarada en el contrato.
Se vende como cuerpo cierto, si las partes no señalan la cabida o si lo hacen, declaran que es un
dato puramente ilustrativo (“ad-corpus”).

Efectos de la venta con relación a la cabida

Si la cabida declarada coincide exactamente con la real, no se presenta problema alguno. Pero
puede ocurrir:

1) Que la cabida real sea mayor que la declarada “Art. 1832.1. Si se vende el predio con relación a
su cabida, y la cabida real fuere mayor que la cabida declarada, deberá el comprador aumentar
proporcionalmente el precio; salvo que el precio de la cabida que sobre, alcance a más de una
décima parte del precio de la cabida real; pues en este caso podrá el comprador, a su arbitrio, o
aumentar proporcionalmente el precio o desistir del contrato; y si desiste, se le resarcirán los
perjuicios según las reglas generales”.

2) Que la cabida real sea menor que la declarada “Art. 1832.2. Y si la cabida real es menor que la
cabida declarada, deberá el vendedor completarla, y si esto no le fuere posible, o no se le exigiere,
deberá sufrir una disminución proporcional del precio; pero si el precio de la cabida que falte alcanza
a más de una décima parte del precio de la cabida completa, podrá el comprador, a su arbitrio, o
aceptar la disminución del precio, o desistir del contrato en los términos del precedente inciso”.

Efectos de la venta como cuerpo cierto

No se presentarán problemas de cabida salvo que se señalen los linderos.

“Art. 1833. Si el predio se vende como un cuerpo cierto, no habrá derecho por parte del comprador
ni del vendedor para pedir rebaja o aumento del precio, sea cual fuere la cabida del predio.
Sin embargo, si se vende con señalamiento de linderos, estará obligado el vendedor a entregar todo
lo comprendido en ellos; y si no pudiere o no se le exigiere, se observará lo prevenido en el inciso
2.- del artículo precedente”.

Sin embargo, debe tenerse presente el artículo 78 del Reglamento del CBR.

Art. 78. La inscripción de títulos de propiedad y de derechos reales, contendrá:


1º. La fecha de la inscripción;
2º. La naturaleza, fecha del título y la oficina en que se guarda el original;
3º. Los nombres, apellidos y domicilios de las partes;
4º. El nombre y linderos del fundo;
5º. La firma del Conservador.
Si se pidiere la inscripción de un título translaticio del dominio de un inmueble o de alguno de los
derechos reales mencionados en el artículo 52, número 1º; y en el título no apareciere facultado
uno de los otorgantes o un tercero para hacer por sí solo el registro, será necesario además que las
partes o sus representantes firmen la anotación.
En las transferencias que procedan de decretos judiciales no hay necesidad de que las partes
firmen las anotaciones.
Prescripción

“Art. 1834. Las acciones dadas en los dos artículos precedentes expiran al cabo de un año contado
desde la entrega”.

“Art. 1836. Además de las acciones dadas en dichos artículos compete a los contratantes la de lesión
enorme en su caso”.

“Art. 1835. Las reglas dadas en los dos artículos referidos se aplican a cualquier todo o conjunto de
efectos o mercaderías”.

La obligación de saneamiento

“Art. 1824.1. Las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: la entrega o tradición, y el
saneamiento de la cosa vendida”.

Es la segunda obligación del vendedor, pues no basta que entregue la cosa vendida, sino que debe
hacerlo de manera que el comprador pueda gozar de ella tranquila y útilmente.

Comprende el saneamiento de la evicción y de los vicios redhibitorios.

“Art. 1837. La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el


dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta,
llamados vicios redhibitorios”.

Características de esta obligación

a) Es una obligación de la naturaleza del contrato (artículo 1444).

b) Es eventual, puede que tenga o no lugar

Saneamiento de la evicción

Objeto

“Art. 1837. La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el


dominio y posesión pacífica de la cosa vendida...”.

Este amparo comprende dos etapas


1) Una obligación de hacer y
2) Una obligación de dar

La obligación de hacer

Consiste en que el vendedor debe concurrir al juicio que un tercero inicie en contra del comprador
pretendiendo derechos sobre la cosa una vez que sea legalmente citado por el comprador y a fin de
defenderlo en la forma que establece la ley.
La obligación de dar

Consiste en indemnizar al comprador en caso de que la cosa sea evicta.

La obligación de hacer es indivisible y la de dar es divisible (art. 1840).

Requisitos para que se haga exigible el saneamiento de la evicción

1) Que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción de la cosa comprada

2) Que el vendedor sea citado de evicción.

Concepto de evicción

“Art. 1838. Hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador es privado del todo o parte de
ella, por sentencia judicial”.

“Art. 1839. El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa
anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario”.

Elementos

1) Privación total o parcial de la cosa. La expresión “parte” tiene un sentido material o intelectual,
como si se hace valer un derecho de usufructo o servidumbre.

2) Sentencia judicial. La evicción supone un juicio, no bastan reclamaciones extrajudiciales. El


vendedor sólo tiene que sanear las turbaciones de derecho y no las de hecho.

3) Debe tener una causa anterior a la venta. Artículos 1839 y 1843.1.

“Art. 1839. El vendedor es obligado a sanear al comprador todas las evicciones que tengan una causa
anterior a la venta, salvo en cuanto se haya estipulado lo contrario”.

“Art. 1843.1. El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta...”.

Obligación de hacer

Para hacer efectiva esta obligación, el comprador debe citar de evicción al vendedor, hacerle saber
del juicio.

“Art. 1843.1. El comprador a quien se demanda la cosa vendida, por causa anterior a la venta,
deberá citar al vendedor para que comparezca a defenderla”.

Si no lo cita, el vendedor queda exonerado de responsabilidad: “Art. 1843.3. Si el comprador


omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado al saneamiento; ...”.
La citación debe hacerse conforme al C.P.C. “Art. 1843.2. Esta citación se hará en el término
señalado por el Código de Enjuiciamiento”.

Artículos 584 y siguientes del C.P.C. (Título V del Libro III).

La citación debe hacerse antes de la contestación de la demanda.

A quién puede citarse

“Art. 1841. Aquel a quien se demanda una cosa comprada podrá intentar contra el tercero de quien
su vendedor la hubiere adquirido, la acción de saneamiento que contra dicho tercero competería al
vendedor, si éste hubiese permanecido en posesión de la cosa”.

Una vez citado el vendedor, pueden suceder dos cosas:

1) Que no comparezca dentro del término legal.

“Art. 1843. 3....y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será
responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o
excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa”.

2) Que comparezca dentro del término legal

2.1. Si el vendedor comparece dentro del término legal y no se allana al saneamiento. Asume el
papel de demandado, pero el comprador puede siempre intervenir como tercero coadyuvante.

“Art. 1844. Si el vendedor comparece, se seguirá contra él solo la demanda; pero el comprador
podrá siempre intervenir en el juicio para la conservación de sus derechos”.

2.2. Si el vendedor comparece dentro del término legal y se allana al saneamiento. En cambio, si se
allana al saneamiento, porque considera inútil defender el juicio porque se va a perder, el
comprador puede:

Aceptar el allanamiento: en cuyo caso el vendedor deberá indemnizarle y tendremos una evicción
sin sentencia judicial

Art. 1856. La acción de saneamiento por evicción prescribe...Se contará el tiempo desde la fecha de
la sentencia de evicción; o si ésta no hubiere llegado a pronunciarse, ...”.

No aceptar el allanamiento. Si el comprador no acepta el allanamiento del vendedor:

“Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al saneamiento, podrá con
todo el comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es vencido, no tendrá derecho para exigir
del vendedor el reembolso de las costas en que hubiere incurrido defendiéndose, ni el de los frutos
percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño”.

Tendrá derecho a que se le indemnice conforme al artículo 1847, excepto los rubros 3 y 4.
“Art. 1847. El saneamiento de evicción, a que es obligado el vendedor, comprende:

3.- La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño; sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1845;

4.- La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda;
sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo...”.

Obligación de dar

Si la sentencia niega lugar a la demanda:

“Art. 1855. Si la sentencia negare la evicción, el vendedor no será obligado a la indemnización de los
perjuicios que la demanda hubiere causado al comprador, sino en cuanto la demanda fuere
imputable a hecho o culpa del vendedor”.

En cambio, si la acoge, la cosa será evicta.

El vendedor debe indemnizar al comprador los rubros comprendidos en el artículo 1847.

Con las limitaciones de los artículos 1848, 1849 y 1850.

“Art. 1847. El saneamiento de evicción, a que es obligado el vendedor, comprende:


1.- La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción valga menos;
2.- La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido satisfechas por el comprador;
3.- La del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a restituir al dueño; sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1845;
4.- La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y por efecto de la demanda;
sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo;
5.- El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del comprador, aun por causas
naturales o por el mero transcurso del tiempo.

Lo anterior con las limitaciones que siguen:

Art. 1848. Si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de que el comprador ha sacado
provecho, se hará el debido descuento en la restitución del precio.

Art. 1849. El vendedor será obligado a reembolsar al comprador el aumento de valor, que provenga
de las mejoras necesarias o útiles, hechas por el comprador, salvo en cuanto el que obtuvo la
evicción haya sido condenado a abonarlas. El vendedor de mala fe será obligado aun al reembolso
de lo que importen las mejoras voluptuarias.

Art. 1850. El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo, no se abonará en lo que
excediere a la cuarta parte del precio de la venta; a menos de probarse en el vendedor mala fe, en
cuyo caso será obligado a pagar todo el aumento de valor, de cualesquiera causas que provenga”.
Si la evicción es parcial: Puede pedir la resolución de la venta o el saneamiento de la evicción.

“Art. 1852.4. Si la evicción no recae sobre toda la cosa vendida, y la parte evicta es tal, que sea de
presumir que no se habría comprado la cosa sin ella, habrá derecho a pedir la rescisión de la venta”.

“Art. 1853. En virtud de esta rescisión, el comprador será obligado a restituir al vendedor la parte
no evicta, y para esta restitución será considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba
contraria; y el vendedor además de restituir el precio, abonará el valor de los frutos que el
comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro perjuicio que de la
evicción resultare al comprador”.

Si no es de tanta importancia la parte evicta, o en el de no pedirse la rescisión de la venta:

Art. 1854. En caso de no ser de tanta importancia la parte evicta, o en el de no pedirse la rescisión
de la venta, el comprador tendrá derecho para exigir el saneamiento de la evicción parcial con
arreglo a los artículos 1847 y siguientes.

Caso de las ventas forzadas

En el caso de las ventas forzadas, la indemnización se limita a la restitución del precio:

“Art. 1851. En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no es obligado,
por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio que haya producido
la venta”.

Extinción de la obligación de saneamiento

La extinción puede ser:


Total, si el vendedor queda liberado de toda responsabilidad y
Parcial, si su responsabilidad se limita a ciertas prestaciones.

Se extingue por:
a) Renuncia,
b) Prescripción y
c) En otros casos especiales previstos por la ley.

Renuncia

Puede renunciarse a esta obligación (artículos 1444 y 1839), pero el legislador ha reglamentado la
renuncia.

Si es de mala fe, o sea, el vendedor conoce la causa de la evicción y no dándola a conocer al


comprador estipula su irresponsabilidad, el pacto es nulo: “Art. 1842. Es nulo todo pacto en que se
exima al vendedor del saneamiento de evicción, siempre que en ese pacto haya habido mala fe de
parte suya”.
Si es de buena fe, la extinción es sólo parcial porque siempre debe restituir el precio recibido:

“Art. 1852. La estipulación que exime al vendedor de la obligación de sanear la evicción, no le exime
de la obligación de restituir el precio recibido.
Y estará obligado a restituir el precio íntegro, aunque se haya deteriorado la cosa o disminuido de
cualquier modo su valor, aun por hecho o negligencia del comprador, salvo en cuanto éste haya
sacado provecho del deterioro”.

Sólo en los dos casos del artículo 1852.3, la extinción es total:

“Cesará la obligación de restituir el precio, si el que compró lo hizo a sabiendas de ser ajena la cosa,
o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la evicción, especificándolo”.

Prescripción

La obligación de saneamiento, en cuanto a la obligación de hacer, es imprescriptible.

En cuanto a la obligación de dar: “Art. 1856. La acción de saneamiento por evicción prescribe en
cuatro años; más por lo tocante a la sola restitución del precio, prescribe según las reglas generales.
/ Se contará el tiempo desde la fecha de la sentencia de evicción; o si ésta no hubiere llegado a
pronunciarse, desde la restitución de la cosa”

Otras causas previstas en la ley

En determinados casos la ley declara al vendedor liberado total o parcialmente de la obligación de


saneamiento de la evicción.

Totalmente

1) “Art. 1843.3. Si el comprador omitiere citarle, y fuere evicta la cosa, el vendedor no será obligado
al saneamiento; ...”.

2) “Art. 1843. 3....y si el vendedor citado no compareciere a defender la cosa vendida, será
responsable de la evicción; a menos que el comprador haya dejado de oponer alguna defensa o
excepción suya, y por ello fuere evicta la cosa”.

3) Art. 1846. Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes: 1.- Si el comprador y el que
demanda la cosa como suya se someten al juicio de árbitros, sin consentimiento del vendedor y los
árbitros fallaren contra el comprador;

4) Art. 1846. Cesará la obligación de sanear en los casos siguientes: 2.- Si el comprador perdió la
posesión por su culpa, y de ello se siguió la evicción.

Parcialmente

1) En las ventas forzadas (artículo 1851)


2) “Art. 1845. Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al saneamiento, podrá
con todo el comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es vencido, no tendrá derecho para
exigir del vendedor el reembolso de las costas en que hubiere incurrido defendiéndose, ni el de los
frutos percibidos durante dicha defensa y satisfechos al dueño”.

Saneamiento de los vicios redhibitorios

El vendedor debe procurar al comprador una posesión útil de la cosa vendida, es decir, la osa debe
servir para el objeto que determinó su adquisición, por lo que si la cosa adolece de vicios o defectos
habrá violado tal obligación.

En ese caso la ley concede al comprador la acción redhibitoria:

“Art. 1837. La obligación de saneamiento comprende dos objetos: amparar al comprador en el


dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y responder de los defectos ocultos de ésta,
llamados vicios redhibitorios”.

“Art. 1857. Se llama acción redhibitoria la que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se
rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados
redhibitorios”.

“Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: ...”
1.) Haber existido al tiempo de la venta;
2.) Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente,
de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la
hubiera comprado a mucho menos precio;
3.) No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en
razón de su profesión u oficio”.

Conceptos de vicios redhibitorios

La ley no los define, pero de los artículos 1837, 1857 y 1858 se infiere que:

“Son los defectos ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, que reúnen las calidades que la ley
exige”.

Requisitos

1)El vicio debe ser contemporáneo a la venta: “Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que reúnen las
calidades siguientes: 1.) Haber existido al tiempo de la venta; ...”.

2) Debe ser grave. “Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: 2.)
Ser tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente,
de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la
hubiera comprado a mucho menos precio; ...”.
3) Debe ser oculto. “Art. 1858. Son vicios redhibitorios los que reúnen las calidades siguientes: 3.)
No haberlos manifestado el vendedor, y ser tales que el comprador haya podido ignorarlos sin
negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en
razón de su profesión u oficio”.

Debe tenerse presente el artículo 1863:

“Art. 1863. Las partes pueden por el contrato hacer redhibitorios los vicios que naturalmente no lo
son”.

Efectos de los vicios redhibitorios

Autorizan al comprador para ejercitar la acción redhibitoria para:

(a) que se rescinda la venta o

(b) se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida (artículo
1857), según mejor le pareciere.

La acción redhibitoria propiamente tal y la quanti minoris

La acción redhibitoria toma el nombre de:

a) “Acción redhibitoria propiamente tal” cuando tiene por objeto la resolución de la venta, y

b) “Acción aestimatoria o quanti minoris”, cuando tiene por objeto la rebaja del precio.

El comprador puede exigir o la resolución de la venta o la rebaja del precio, según mejor le pareciere
(artículo 1860)

Sin embargo, hay casos de excepción en que el comprador sólo puede pedir la rebaja del precio (y
no la resolución de la venta) y otros casos de excepción en que puede pedir, además, que se le
indemnicen los perjuicios.

Estos casos son:

(1) “Art. 1868. Si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el número 2.- del
artículo 1858, no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta sino sólo para la rebaja
del precio”.

(2) “Art. 1861. Si el vendedor conocía los vicios y no los declaró, o si los vicios eran tales que el
vendedor haya debido conocerlos por razón de su profesión u oficio, será obligado, no sólo a la
restitución o la rebaja del precio, sino a la indemnización de perjuicios; pero si el vendedor no
conocía los vicios ni eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, sólo será obligado
a la restitución o la rebaja del precio”.
(3) “Art. 1862. Si la cosa viciosa ha perecido después de perfeccionado el contrato de venta, no por
eso perderá el comprador el derecho que hubiere tenido a la rebaja del precio, aunque la cosa haya
perecido en su poder y por su culpa.
Pero si ha perecido por un efecto del vicio inherente a ella, se seguirán las reglas del artículo
precedente”.

Casos en que el objeto vendido se compone de varias cosas

“Art. 1864. Vendiéndose dos o más cosas juntamente, sea que se haya ajustado un precio por el
conjunto o por cada una de ellas, sólo habrá lugar a la acción redhibitoria por la cosa viciosa y no
por el conjunto; a menos que aparezca que no se habría comprado el conjunto sin esa cosa; como
cuando se compra un tiro, yunta o pareja de animales, o un juego de muebles”.

Extinción de la obligación de saneamiento de vicios redhibitorios

1) Por renuncia (artículo 1444), salvo que el vendedor esté de mala fe. “Art. 1859. Si se ha estipulado
que el vendedor no estuviese obligado al saneamiento por los vicios ocultos de la cosa, estará sin
embargo obligado a sanear aquellos de que tuvo conocimiento y de que no dio noticia al
comprador”.

2) En caso de ventas forzadas. “Art. 1865. La acción redhibitoria no tiene lugar en las ventas forzadas
hechas por autoridad de la justicia. Pero si el vendedor, no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios
de la cosa vendida, no los hubiere declarado a petición del comprador, habrá lugar a la acción
redhibitoria y a la indemnización de perjuicios”.

3) Por prescripción. Hay que distinguir:

La acción redhibitoria propiamente tal

“Art. 1866. La acción redhibitoria durará seis meses respecto de las cosas muebles y un año respecto
de los bienes raíces, en todos los casos en que leyes especiales o las estipulaciones de los
contratantes no hubieren ampliado o restringido este plazo. El tiempo se contará desde la entrega
real”.

“Art. 1867. Habiendo prescrito la acción redhibitoria, tendrá todavía derecho el comprador para
pedir la rebaja del precio y la indemnización de perjuicios según las reglas precedentes”.

La acción aestimatoria o quanti minoris:

“Art. 1869. La acción para pedir rebaja del precio sea en el caso del artículo 1858, o en el del artículo
1868, prescribe en un año para los bienes muebles y en dieciocho meses para los bienes raíces”.
Caso especial

“Art. 1870. Si la compra se ha hecho para remitir la cosa a lugar distante, la acción de rebaja del
precio prescribirá en un año contado desde la entrega al consignatario, con más el término de
emplazamiento, que corresponda a la distancia.
Pero será necesario que el comprador en el tiempo intermedio entre la venta y la remesa haya
podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte”.

La acción indemnizatoria: prescribe según las reglas generales (artículo 2515).

Vicios redhibitorios y Ley de Protección de los derechos de los consumidores

La Ley 19.496, de 7 de marzo de 1997, establece normas sobre protección de los derechos de los
consumidores.

La ley regula en los artículos 19, 20, 21 y 22 la responsabilidad que emerge cuando el bien que
adquiere el consumidor defrauda sus expectativas en cuanto a calidad, aptitud de uso o cantidad.

Las normas del CC sobre vicios redhibitorios (aplicables también a las compraventas mercantiles,
según el artículo 154 del Código de Comercio) y las de este cuerpo legal coinciden en alguna medida,
en cuanto ambas regulaciones, con varias diferencias entre sí, persiguen proteger al adquirente de
productos que no cuentan con la idoneidad esperable.

Ya que la Ley 19.496 no excluye esta posibilidad, debe entenderse que el consumidor-comprador
puede optar entre el régimen especial de esta ley y el régimen común de los Códigos Civil y de
Comercio (H. Corral).

Obligaciones del comprador

Enunciación

a) Pagar el precio

b) Recibir la cosa vendida

Obligación de recibir la cosa vendida

Consiste en hacerse cargo de ella, tomando posesión de la misma.

Es la contrapartida de la obligación del vendedor de entregar la cosa.

Sólo se refiere a ella el artículo 1827: Art. 1827. Si el comprador se constituye en mora de recibir,
abonará al vendedor el alquiler de los almacenes, graneros o vasijas en que se contenga lo vendido,
y el vendedor quedará descargado del cuidado ordinario de conservar la cosa, y sólo será ya
responsable del dolo o de la culpa grave.
Obligación de pagar el precio

Art. 1871. La principal obligación del comprador es la de pagar el precio convenido.

Lugar y tiempo del pago: “Art. 1872. 1. El precio deberá pagarse en el lugar y el tiempo estipulados,
o en el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en contrario.”

Derecho del comprador para depositar el precio

Art. 1872.2. Con todo, si el comprador fuere turbado en la posesión de la cosa o probare que
existe contra ella una acción real de que el vendedor no le haya dado noticia antes de
perfeccionarse el contrato, podrá depositar el precio con autoridad de la justicia, y durará el
depósito hasta que el vendedor haga cesar la turbación o afiance las resultas del juicio.

Efectos del no pago del precio

Art. 1873. Si el comprador estuviere constituido en mora de pagar el precio en el lugar y tiempo
dichos, el vendedor tendrá derecho para exigir el precio o la resolución de la venta, con
resarcimiento de perjuicios.

En relación con el artículo 1489.

Resolución de la venta por no pago del precio

Hay que distinguir: efectos entre las partes y efectos respecto de terceros.

Entre las partes: resuelto el contrato, las partes deben ser restituidas al estado anterior a su
celebración.

El comprador debe al vendedor:

1) La restitución de la cosa (artículo 1487)

2) La restitución de los frutos “Art. 1875.1. La resolución de la venta por no haberse pagado el precio
dará derecho al vendedor para... que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte
del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no
hubiere sido pagada”. En relación con el artículo 1488.

3) Si se hubieren dado arras, “Art. 1875.1. La resolución de la venta por no haberse pagado el precio
dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas...”

4) Debe indemnizar los deterioros que la cosa haya experimentado: Art. 1875.3. Para el abono de...
los deterioros al vendedor, se considerará al [comprador] como poseedor de mala fe, a menos que
pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan
hecho imposible cumplir lo pactado.

5) El vendedor puede demandar indemnización de perjuicios (artículo 1873).


El vendedor debe al comprador:

1) Restitución de la parte del precio pagada: “Art. 1875.2. El comprador a su vez tendrá derecho
para que se le restituya la parte que hubiere pagado del precio”.

2) Abonar las mejoras al comprador, para cuyo efecto se considerará al [comprador] como poseedor
de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos
tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado.

Efectos respecto de terceros

No afecta a terceros de buena fe:

Art. 1876. La resolución por no haberse pagado el precio no da derecho al vendedor contra terceros
poseedores, sino en conformidad a los artículos 1490 y 1491.
Si en la escritura de venta se expresa haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en
contrario sino la de nulidad o falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá
acción contra terceros poseedores.

Cláusula de reserva del dominio por no pago del precio

En general se llama así al pacto por el cual el tradente mantiene el dominio de la cosa tradida hasta
el cumplimiento de una condición o plazo suspensivos.

El artículo 680, inciso 2º hace aplicación de ella permitiendo esta cláusula por no pago del precio, lo
que es una importante garantía para el acreedor.

Artículo 680.2. “Verificada la entrega por el vendedor, se transfiere el dominio de la cosa vendida,
aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor se haya reservado el dominio hasta
el pago, o hasta el cumplimiento de una condición”

Sin embargo, el artículo 1874 le niega efectos: “La cláusula de no transferirse el dominio sino en
virtud de la paga del precio, no producirá otro efecto que el de la demanda alternativa enunciada
en el artículo precedente...”

La doctrina sostiene que cabe aplicar el artículo 1874 por ser especial y propio de la compraventa
(artículos 4 y 13 del CC)

Criterio discutible porque el artículo 680 también se refiere a la compraventa (“vendedor”).

Los pactos accesorios al contrato de compraventa

La ley regula: a) El pacto comisorio; b) El pacto de retroventa; c) El pacto de retracto.

Además: Art. 1887. Pueden agregarse al contrato de venta cualesquiera otros pactos accesorios
lícitos; y se regirán por las reglas generales de los contratos.

El pacto comisorio (arts. 1877 a 1880) lo estudiamos en “Teoría de las obligaciones”.


El pacto de retroventa

Concepto

Art. 1881. Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida,
reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de esta
estipulación lo que le haya costado la compra.

Comentarios

a) Se trata de una compraventa sujeta a una condición resolutoria ordinaria.

b) La condición es, además, meramente potestativa, porque depende de la sola voluntad del
vendedor y es válida porque éste es el acreedor de la obligación del comprador de devolver la cosa
vendida si el vendedor manifiesta voluntad en este sentido (artículo 1478).

c) La reserva debe hacerse en la misma compraventa

d) El vendedor debe reembolsar al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o en


defecto de esta estipulación lo que le haya costado la compra.

e) Debe indicarse un plazo no superior a 4 años, para que el vendedor ejercite su derecho (artículo
1885)

f) El vendedor debe hacer valer su derecho judicialmente, salvo que las partes acuerden lo contrario
(artículo 1885. El tiempo en que se podrá intentar la “acción” de retroventa)

g) El vendedor debe dar al comprador noticia anticipada: “Art. 1885.2. Pero en todo caso tendrá
derecho el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de seis meses para los bienes
raíces ni de quince días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera, y no diere frutos sino de
tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse la
restitución demandada sino después de la próxima percepción de frutos

h) Este derecho es intransferible, pero puede transmitirse mortis causa: Art. 1884. El derecho que
nace del pacto de retroventa no puede cederse.

Efectos del pacto de retroventa

a) Si el vendedor no hace valer su derecho, la condición resolutoria habrá fallado.

b) Si el vendedor hace valer su derecho, la condición resolutoria se habrá cumplido, produciéndose


la resolución de la venta.

Resuelto el contrato, las partes deben ser restituidas al estado anterior a su celebración.
Efectos entre las partes

1) Art. 1883. El vendedor tendrá derecho a que el comprador le restituya la cosa vendida con sus
accesiones naturales.

2) Tendrá asimismo derecho a ser indemnizado de los deterioros imputables a hecho o culpa del
comprador.

3) Será obligado al pago de las expensas necesarias, pero no de las invertidas en mejoras útiles o
voluptuarias que se hayan hecho sin su consentimiento.

Efectos respecto de terceros

La resolución no afecta a terceros de buena fe:

Art. 1882. El pacto de retroventa en sus efectos contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los
artículos 1490 y 1491.

Prescripción

Art. 1885.1. El tiempo en que se podrá intentar la acción de retroventa no podrá pasar de cuatro
años contados desde la fecha del contrato.

El pacto de retracto (addictio in rem)

Art. 1886. Si se pacta que presentándose dentro de cierto tiempo (que no podrá pasar de un año),
persona que mejore la compra se resuelva el contrato, se cumplirá lo pactado; a menos que el
comprador o la persona a quien éste hubiere enajenado la cosa, se allane a mejorar en los mismos
términos la compra.

a) Se trata de una compraventa sujeta a una condición resolutoria ordinaria.

b) La condición es, además, casual

c) El plazo no puede ser superior a 1 año

d) En igualdad de condiciones, la ley prefiere al comprador o la persona a quien éste hubiere


enajenado la cosa

Efectos del pacto de retracto

Entre las partes y respecto de terceros, se aplican las reglas del pacto de retroventa:

“Art. 1886.2 y 3. La disposición del artículo 1882 se aplica al presente contrato.


Resuelto el contrato, tendrán lugar las prestaciones mutuas, como en el caso del pacto de
retroventa”.
Rescisión de la compraventa por lesión enorme

Art. 1888. El contrato de compraventa podrá rescindirse por lesión enorme.

La lesión y su concepto general

Se define como el perjuicio pecuniario que la realización de un acto o contrato acarrea al autor o a
alguna de las partes.

En los contratos ella se manifiesta en una desigualdad económica entre las prestaciones de las
partes y si esta desigualdad traspasa los límites que la ley establece se denomina lesión enorme.

Por lo mismo, en el ámbito contractual, opera en los contratos onerosos y conmutativos y no en los
contratos gratuitos ni en los contratos onerosos y aleatorios.

La lesión en el CC chileno

En nuestro CC no existe una norma de carácter general que la consagre como posibilidad de anular
los actos y contratos, sino que la ley la ha contemplado en ciertos y determinados casos (7).

1) En la compraventa de bienes raíces (artículos 1888 y siguientes);

2) En la permuta de bienes raíces (artículo 1900);

3) En la cláusula penal (artículo 1544);

4) En el mutuo (artículo 2206);

5) En la partición de bienes (artículo 1348);

6) En la aceptación de asignaciones por causa de muerte (artículo 1234); y

7) En la anticresis (artículo 2443).

Efectos de la lesión

La sanción no es uniforme:

a) A veces la lesión acarrea la nulidad del acto o contrato, sin perjuicio de que en determinados
casos es posible hacer subsistir el acto por parte de la persona contra quien se pide la
nulidad por lesión, si ésta equipara su prestación en los términos que la ley señala. (en la
compraventa, permuta, aceptación de una herencia o legado y en la partición).

b) Otras veces la sanción es simplemente la rebaja de la prestación que supera los límites que
permite el legislador (en la cláusula penal, en el mutuo y en la anticresis)
Fundamento de la lesión

Su fundamento es la equidad, impedir que una persona se perjudique en forma ostensible a favor
de otra, y también para proteger a los asignatarios por el daño económico que les puede significar
la lesión.

Naturaleza de la lesión

Existen dos criterios a este respecto, un criterio subjetivo y otro objetivo.

Criterio subjetivo. Para este criterio, la lesión es un vicio de la voluntad. Dentro de este criterio
existen dos tendencias:

a) Sería un vicio propio y específico, distinto del error, la fuerza y el dolo, que proviene del apremio
moral causado por la imperiosa necesidad de dinero, apremio que viciara la voluntad.

b) Sería un vicio asimilable al error, la fuerza o el dolo.

La lesión sería consecuencia de uno de estos vicios, porque quien la sufre celebra el acto o por
equivocación o ignorancia (error), o por encontrarse apremiado de hacerlo (fuerza) o por haber sido
engañado (dolo).

Críticas al criterio subjetivo

Si la lesión fuera consecuencia de uno de estos vicios, sería innecesaria, porque se podría pedir la
rescisión del acto por error, fuerza o dolo, sin necesidad de invocar la lesión.

Este criterio atenta contra la seguridad en las relaciones jurídicas, creando incerteza respecto de la
validez de un acto.

Además, en caso de lesión, en verdad hay voluntad libre.

Criterio Objetivo

La lesión debe apreciarse con un criterio puramente objetivo, porque la lesión no tiene ninguna
relación con la voluntad de la víctima.

Opera simplemente cuando la desigualdad de las prestaciones de las partes supera los límites
permitidos por el legislador, como ocurre por ejemplo en la compraventa (artículo 1889).

Situación en Chile

En Chile se sigue el criterio objetivo, porque en los casos en que el Código la acepta, la lesión se
aprecia en una forma puramente objetiva.

Además, el artículo 1451, cuando enuncia los vicios de la voluntad, no menciona la lesión.
La lesión enorme en la compraventa (art. 1888)

Requisitos para que tenga lugar

1) Que la venta sea susceptible de rescindirse por lesión. Procede sólo en la venta de bienes raíces.

No procede:

1) En las ventas de bienes muebles (artículo 1891), y por lo mismo, no tiene lugar en las ventas
comerciales (artículo 126 del Código de Comercio);

2) Ni en las ventas que se hubieren hecho por el ministerio de la justicia (artículo 1891), sean
voluntarias o forzadas, porque se hacen en pública subasta;

3) En la venta de minas, pese a que son inmuebles (artículo 170 del Código de Minería).

2) Que la lesión sea enorme. Según el artículo 1889:

a) El vendedor sufre lesión enorme, cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo precio
de la cosa que vende (100-45);

b) El comprador a su vez sufre lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es
inferior a la mitad del precio que paga por ella (40-100).

El justo precio se refiere al tiempo del contrato.

3) Que la cosa no se haya perecido en poder del comprador.

Art. 1893.1 Perdida la cosa en poder del comprador no habrá derecho por una ni por otra parte para
la rescisión del contrato.

Porque la restitución sería imposible.

4) Que el comprador no haya enajenado la cosa.

Art. 1893.2. Lo mismo será si el comprador hubiere enajenado la cosa; ...”.

A diferencia de la nulidad, que una vez declarada, da acción reivindicatoria contra terceros (artículo
1689).

Pero si el comprador ha vendido la cosa por más de lo que pagó por ella, puede el primer vendedor
reclamar este exceso, pero sólo hasta concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una
décima parte (Art. 1893.2).

Si A vende a B en 100 una cosa cuyo justo precio es 220 y B por su parte la vende en 250, A puede
reclamar a B lo que falta para enterar el justo precio, es decir 120, pero con deducción de un 10%,
es decir, de 22. O sea, A puede reclamar a B 98.
4) Que la acción no se encuentre prescrita

Art. 1896. La acción rescisoria por lesión enorme expira en cuatro años contados desde la fecha del
contrato.

Es una prescripción especial de corto tiempo, por lo que no se suspende (artículo 2524).

La acción es irrenunciable: “Art. 1892. Si se estipulare que no podrá intentarse la acción rescisoria
por lesión enorme, no valdrá la estipulación; y si por parte del vendedor se expresare la intención
de donar el exceso, se tendrá esta cláusula por no escrita”.

Efectos de la rescisión por lesión enorme

La finalidad de la acción rescisoria es dejar sin efecto el contrato mediante su nulidad.

Pero la ley faculta al demandado contra quien se pronuncia la rescisión, para hacer subsistir el
contrato:
a) El comprador, aumentando el precio
b) El vendedor, restituyendo el exceso

Situación del demandado contra quien se pide la rescisión

Puede:

a) Aceptar la rescisión del contrato o

b) Hacerlo subsistir, pagando las cantidades que señala la ley.

El demandado opta por hacer subsistir el contrato

Situación del comprador

Art. 1890.1. El comprador contra quien se pronuncia la rescisión podrá a su arbitrio consentir en
ella, o completar el justo precio con deducción de una décima parte; ...”.

Si el justo precio es 100 y pagó 40, debe completar 90, que es el justo precio con deducción de una
décima parte.

Situación del vendedor

Art. 1890.1...el vendedor en el mismo caso podrá a su arbitrio consentir en la rescisión, o restituir
el exceso del precio recibido sobre el justo precio aumentado en una décima parte.

Si el justo precio es 100 y el vendedor ha recibido 250, no debe restituir 150, porque el justo precio
debe aumentarse un 10%, es decir, a 110, por lo que sólo debe restituir 140.
El demandado consiente en la rescisión del contrato

Las partes deben ser restituidas al estado anterior a su celebración, con las siguientes limitaciones:

Limitaciones:

1) El comprador debe restituir la cosa y el vendedor el precio, pero no se deberán frutos o intereses,
respectivamente, sino desde la fecha de la demanda (artículo 1890.2)

2) No puede pedirse cosa alguna en razón de las expensas que haya ocasionado el contrato (artículo
1890.2)

3) Art. 1894. El vendedor no podrá pedir cosa alguna en razón de los deterioros que haya sufrido la
cosa; excepto en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos.

4) Art. 1895. El comprador que se halle en el caso de restituir la cosa, deberá previamente purificarla
de las hipotecas u otros derechos reales que haya constituido en ella.
La rescisión no afecta a terceros en cuyo favor el comprador ha constituido un derecho real, que no
se extingue de pleno derecho por la rescisión del contrato.

LA PERMUTACIÓN O CAMBIO

Concepto

. 1897. La permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una
especie o cuerpo cierto por otro.

Se rige por las reglas de la compraventa

Art. 1900. Las disposiciones relativas a la compraventa se aplicarán a la permutación en todo lo que
no se oponga a la naturaleza de este contrato; cada permutante será considerado como vendedor
de la cosa que da, y el justo precio de ella a la fecha del contrato se mirará como el precio que paga
por lo que recibe en cambio.

Art. 1898. El cambio se reputa perfecto por el mero consentimiento; excepto que una de las cosas
que se cambian o ambas sean bienes raíces o derechos de sucesión hereditaria, en cuyo caso, para
perfección del contrato ante la ley, será necesaria escritura pública.

Art. 1899. No pueden cambiarse las cosas que no pueden venderse.


Ni son hábiles para el contrato de permutación las personas que no son hábiles para el contrato de
venta.