dossiê 32

Construir
casa

9 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009

Sem perder
o norte

Atrasos, defeitos e desvios

orçamentais transformam projectos
de vida em pesadelos. Consumidores
reclamam caução, a accionar em caso
de falência ou burla do construtor

Crédito para construir

10 Analisámos as condições
e custos de 17 créditos.
No banco certo, economiza
até 1127 euros por ano

Comprar em planta

14 No mínimo, poupa 10%

no preço final, mas não
dispensa contrato,
nem visita à câmara e finanças

Empreitadas

16 7 dicas para lidar com o

construtor, se não estiver
satisfeito com o trabalho
 dossiê construir casa

Crédito
por menos
449 euros
Além de um bom
pé-de-meia para as
10 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009

licenças e sinal, preveja

prazos de construção
reduzidos e entrega
do capital em tranches

V
iver na casa dos sonhos,
idealizada e construída
por medida, é o desejo de
muitos, mas ao alcance de
poucos. Entre o arquitecto,
câmara e empreiteiro, o processo
demora meses ou mesmo anos,
o que nem sempre é compatível
com os prazos impostos pelos
bancos para construir, se recorrer
ao crédito. Ainda assim, há quem
embarque na aventura.
●●● Anabela e Mário Oliveira, 47
e 51 anos, compraram uma casa
antiga no Bairro da Encarnação, em
Lisboa, 3 meses antes de saberem
que iriam ter a Expo' 98 a dois
passos. Passados 10 anos, em
2005, esta técnica administrativa
e o marido, técnico de máquinas,

Do projecto à obra em 15 longas etapas

A nossa equipa acompanhou a família Oliveira na construção da casa,
em Lisboa. Espera que o relato desta aventura ajude outras pessoas

● Dezembro 2005 ● Fevereiro 2007 ● Janeiro 2008

Decidem avançar Entrega dos projectos Adjudicação da obra e 10% de sinal.
com a obra. de especialidades Pedido do alvará de construção,
Nos meses na câmara. que deveria ser emitido em 30 dias.
seguintes, escolhem Aprovados Demorou 2 meses, após Mário insistir
o arquitecto para 9 meses depois, junto da câmara municipal dias a fio
Anabela e Mário executar o projecto em Novembro
47 e 51 anos, téc
Oliveira
nica administrativa
e técnico de máqui
nas

Compraram casa no ● Junho 2006 ● Novembro 2007 ● Março 2008

Bairro da Encarnação, Entrega do projecto de Pedido de crédito Escritura e entrega
em Lisboa, em 1995. arquitectura na Câmara de 200 mil euros. da 1.ª tranche
Municipal de Lisboa. Aprovado 1 mês do empréstimo,
Dez anos depois,
Aprovado 7 meses depois, mais tarde de 60 mil euros
resolveram demolir em Janeiro de 2007 (30% do total)
e reconstruir.
 Comparámos créditos de 17 bancos
Em Maio de 2009, enviámos questionários aos 18 ban-
cos com crédito para construção, pedindo-lhes as con-
dições de acesso, funcionamento e custos. Responde-
ram-nos 17. A Caixa Geral de Depósitos foi a única a
remeter-se ao silêncio.
A Caja Duero diz atribuir o spread em função dos pro-
dutos contratados. O Finibanco não nos deu as grelhas
de spreads. Como, nestas condições, é impossível calcu-
O NOSSO lar a TAE e prestação mensal, foram excluídos do qua-
ESTUDO dro comparativo.

resolveram pôr mãos à obra e Projecto como garantia

11 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009

transformar os 70 m² onde
viviam numa moradia
de 3 andares. Desde
contactarem o arquitecto
a adjudicarem a obra
a um empreiteiro
com boas referências
na vizinhança passou meio
ano. Tempo suficiente para
sondarem também o banco
e analisarem as condições.
Numa altura em que o
mercado já denunciava
os primeiros sinais de
subida das taxas de juro,
conseguiram um spread de
1,6% durante a construção e
0,3% no empréstimo.
●●● Dois anos depois do crédito
aprovado, e com a obra a pouco
mais de meio, Anabela olha para
este projecto como o filho que
nunca mais nasce. Faz contas aos
juros pagos sem necessidade, devido
a atrasos da câmara e do construtor,
e pergunta-se se terá valido a pena.
●●● "Quando fui fazer a simulação
e no banco me pediram uma
estimativa do valor da casa, falei
em cerca de 300 mil euros. Acabou
por ser avaliada em 500 mil", revela
Anabela, já sem surpresa. No crédito
à construção, como em qualquer
outro, o banco precisa de garantias
em como a dívida é paga. E não
basta ser bom cliente.
Em 2008, o tempo
médio de construção
de moradias foi de 26
meses, segundo o INE
Todos têm em conta o valor do
terreno e o que nele vier a ser
construído, ou seja, do projecto.
Quanto melhor a avaliação, maior
a probabilidade de conseguir o
financiamento de que precisa e
uma boa taxa de juro. Alguns
bancos podem exigir fiadores,
→

● Maio 2008 ● Janeiro 2009 ● Maio 2009 ● Setembro 2009

Segunda tranche Terceira tranche Exigem aditamento ao Fim da licença
de 40 mil euros de 50 mil euros contrato com calendário de construção.
(20% do total). (25% do total) de obra, conclusão Com sorte, Anabela
Concluídas e multa por atraso. e Mário contam
as 3 placas da casa Multa de € 200 por habitar a casa
não comunicarem ainda este ano
demolição da casa
antiga às finanças

● Abril 2008 ● Setembro 2008 ● Dezembro 2008 ● Março 2009 ● Julho 2009
Início da obra. Estrutura da casa Multa de € 288 Fim do prazo de A 1 mês da 2.ª data
Conclusão prevista concluída, incluindo por não informarem construção com a obra de conclusão, a casa não
para Março telhado, respectiva a Autoridade para as por concluir. Pedem nova está pintada, nem tem
de 2009 placa e alvenarias Condições de Trabalho licença de construção instalação eléctrica
da abertura do estaleiro por mais 6 meses
 dossiê construir casa
→
penhor de uma aplicação financeira
ou hipoteca de outro imóvel ,
sobretudo se o peso da prestação
nos encargos mensais do agregado
estiver acima de 35% (taxa de
esforço aceitável).
●●● Para começar a obra pode ser
TRANCHES
Quantas mais, melhor
€ 100 MIL, 2 ANOS, VISTORIAS DE € 100 CADA
JUROS CUSTO DAS VISTORIAS
12 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009
necessário um bom pé-de-meia, pois
a maioria dos bancos empresta até
80 ou 90% da avaliação.
Ou seja, se o projecto valer 300
mil euros, o financiamento pode
não ir além dos 240 ou 270 mil.
O Banco BPI empresta só 75% do
valor do projecto, ao passo que o
Banco Bilbao Vizcaya Argentaria,
Caja Duero, Finibanco e Montepio
financiam tudo.
●●● Todos os bancos permitem
optar por taxas de juro variáveis,
indexadas à Euribor a 3, 6 ou 12
meses, revistas em iguais períodos.
Alguns dispõem ainda de taxas fixas
Papéis em dia
❘❘❘ Para formalizar o empréstimo
no banco, prepare alguns docu-
mentos pessoais, como bilhete de
identidade, cartão de contribuinte,
últimos recibos de vencimento e
extractos bancários.
Junte a planta de localização e im-
plantação do imóvel, e licença de
construção, disponíveis na câma-
ra municipal da área; orçamento

por períodos de 3 a 15 anos. Embora e memória descritiva, fornecidos

sejam menos comuns e, em regra, pelo arquitecto. O Banif, Banco
€ 6200 mais altas, permitem acautelar Português de Negócios, Banco
€ 5400 aumentos bruscos na prestação. Popular e Santander Totta exigem
Por exemplo, o Santander Totta cópia do projecto aprovado.
€ 3200 € 2300 cobra 3,85% por 5 anos (taxa ❘❘❘ O Barclays, Caixa Galicia, Caja
swap a 23 de Julho, mais 1% de Duero e Grupo Crédito Agrícola
spread). Porém, as taxas fixas têm
obrigam a contratar um seguro de
um inconveniente: para amortizar
obras e/ou materiais, que indem-
a dívida, paga uma penalização até
3 5 3 5 niza o banco em caso de derroca-
TRANCHES TRANCHES 2%, em vez dos 0,5% previstos nos
TRANCHES TRANCHES da, danos nos prédios contíguos
créditos de taxa variável.
TAE 2,5% TAE 5%
ou material roubado, entre outros.
Devagar se chega ao caro O custo pode chegar a € 200 anu-
3 tranches: uma de € 20 mil e duas de € 40 mil ●●● O prazo do crédito pode ir
ais para um crédito de 100 mil.
5 tranches: € 20 mil cada, última no fim da obra até aos 40 ou 50 anos se, no

Crédito para construir de Julho 2009

Banco Prazo (anos) Comissões (€) Custo

(por ordem crescente Montante (%)
da TAE) total construir entrada avaliação periódicas TAE (%) prestação (€)

P Protocolo DECO/
/Caixa Galicia (1)
90 (habitação
secundária: 70)
40 (habitação
secundária: 35)
2 0 210 0 2,16 509,95

P Caixa Galicia (Internet) 80 (habitação

secundária: 70)
40 (habitação
secundária: 35)
2
0,52% do
financiamento
210 0 2,21 509,95

P Santander Totta 80 50 2 281,74 198,74 1,40/mês 2,59 528,18

80 (habitação 40 (habitação 0,52%
Caixa Galicia 2 210 0 2,62 529,20
secundária: 70) secundária: 35) (mín.: 250)
Banco Bilbao Vizcaya 604 (inclui
100 40 3 0 2,87 541,08
Argentaria solicitadoria simples)
Banco Português 156 (78 até
90 50 3 180 0 2,92 544,97
de Negócios aos 34 anos)
Credito Agrícola 90 50 2 156 208,80 0 3,06 551,38
Barclays 80 50 2 228,80 176,80 0 3,06 551,38
Deutsche Bank 90 40 2 364 156 0 3,08 551,38
Banco Espírito Santo/ 90 50 2 260 296,40 1,35/mês 3,11 552,73
/Banco Best
Millennium bcp/ 85 40 2 290 220 0 3,21 552,35
/ActivoBank7
Banco BPI 75 50 2 230 175 0 3,21 558,89
Banif 90 40 2 421,20 175 0,75/mês 3,31 562,16
Banco Popular 90 50 2 até 400,40 182 1,72/mês 3,32 563,13
0,156%
Montepio 100 50 3 182 15,60/ano 4,12 603,89
(€ 78 a € 260)
(1) Os dados do protocolo DECO/Caixa Galicia foram calculados com spread de 0,65%, em vigor a partir de 1 de Setembro. Até 31 de Agosto, mantém-se em 0,45%.
final, a idade dos proponentes não
ultrapassar 65 ou 70 anos. Simule
prestações para vários prazos e, se
possível, opte por períodos curtos,
para pagar menos juros. Tenha
em conta o tempo necessário para
construir, em regra, 2 ou 3 anos a
contar da assinatura do contrato.
●●● Se a obra atrasar, tem duas
soluções: pede para alargar o prazo
de construção e continua a pagar
só juros, ou não alarga e começa a
amortizar capital e juros. Opte pela
segunda, se o orçamento permitir: a
prestação é ligeiramente mais alta,
mas o empréstimo não fica mais
caro, como na primeira solução.
Ao alargar o período de construção,
paga mais juros e arrisca-se a uma
taxa mais alta (1%, no Millennium).
Mais tranches
por menos juros
●●● A principal vantagem do crédito
à construção é libertar o capital de
forma faseada à medida que a obra
avança: como só paga juros sobre
os montantes recebidos, quantas
mais tranches pedir, mais barato
se torna o crédito. O problema é
que, por cada parcela, o banco
exige uma vistoria, pedida e paga
pelo cliente (72 a 115 euros). Ainda
assim, quase sempre compensa
pedir mais tranches, como pode ver
no gráfico da pág. anterior: poupa
€ 900 ou € 800 consoante as taxas
de juro estejam mais baixas (2,5%)
ou altas (5 por cento).
●●● A primeira é entregue no dia
da escritura e está limitada ao valor
+ Quadro como ler
Montante de € 100 mil a
Percentagem de
financiamento
22 anos, com
libertação de
máximo, com base capital em 24
na avaliação do meses (5 tranches
terreno e projecto.
de € 20 mil),
financiamento de
TAE Taxa anual de
encargos efectiva, 75% e 4 vistorias.
que reflecte o custo
real do crédito, Prestação
calculada com mensal para o
base na média da cenário anterior,
Euribor a 6 meses após período de
de Junho (3 meses construção.
no Banco Bilbao
Vizcaya Argentaria
e Millennium bcp/
P
ActivoBank7). Escolha
Acertada
Para um crédito
VISTORIAS
Entre 72 e 115 euros Exclusivo
Associados
BANCOS MAIS CAROS E BARATOS
Se precisa de crédito para comprar
casa, aproveite as condições da
Millennium
bcp € 115
Caixa Galicia.
BES/BEST € 114 ● Uma das taxas de juro mais baixas
para financiamentos até 80% e de 80 a
Montepio
90% (spreads de 0,65 e 0,95%, respec-
€ 109
tivamente). Taxa indexada à Euribor a 6
ou 12 meses.
Média € 94
● Sem comissão de abertura (a de ava-
13 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009
DECO/Caixa liação é de € 210) e conta à ordem asso-
Galicia € 78
ciada sem custos de manutenção.
Caixa Galicia
€ 78 ● Reembolsos antecipados parciais
Net e balcão
isentos de penalização. Para mais infor-
mações, veja o Barómetro na pág. 26.
Caja Duero € 72
www.deco.proteste.pt/creditocasa
do terreno, excepto na Caixa Galicia
que tem em conta a avaliação do
projecto. As outras são combinadas
com o banco, para o plano de obra
e orçamento apresentados pelo
construtor.
Menos 1127 euros por ano
P
●●● As taxas de juro do crédito
para construir são idênticas às do
crédito para comprar casa, excepto
no Banif e Grupo Crédito Agrícola,
que cobram mais. O Millennium bcp
pede mais 1% durante o período de escolha acertada
construção. Para conseguir uma boa
taxa anual efectiva (TAE), que inclui
todos os encargos, faça simulações ●●● Se tem terreno para construir e
em vários bancos, começando vai pedir crédito, a Escolha Acertada
pelo seu, e compare as propostas. é o protocolo negociado entre a DECO
Negocie o spread, mas faça contas
às comissões, vistorias, etc.
PROTESTE e a Caixa Galicia. Para o
cenário do quadro, cobra uma taxa anual
efectiva de 2,16% a que corresponde uma
Cerca de 40% das prestação mensal de € 509,95 após o
período de construção.
habitações concluídas
em 2008 são moradias, ●●● Para não associados, a Escolha
segundo o INE Acertada recai sobre a Caixa Galicia, nos
créditos contratados através da Net,
●●● Optar pelo banco certo permite e Santander Totta. Cobram taxas de
poupar centenas de euros por ano: 2,21% e 2,59%, respectivamente, com
no protocolo DECO/Caixa Galicia, prestações de 509,95 e 528,18 euros.
uma das nossas Escolhas Acertadas,
paga menos € 449 após a fase de ●●● Como as taxas de juro do crédito
construção do que na média dos para construir são idênticas às do crédito
bancos do nosso estudo, para o para comprar casa na maioria dos
cenário do quadro. Se comparar bancos, consulte o Barómetro na pág. 26
com o Montepio, mais caro, a
para outros montantes e percentagens de
poupança chega aos € 1127 anuais
ou cerca de € 22 500 ao longo de financiamento. D&d
todo o empréstimo.
 dossiê construir casa
14 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009
A
dquirir um imóvel antes
de estar terminado pode
ser um bom investimento:
além de escolher os
acabamentos e introduzir
pequenas alterações ao projecto,
regra geral, o preço é mais baixo.
Os valores pagos ao construtor, à
medida que a obra avança, evitam
que aquele recorra ao financiamento
bancário e possa fazer um desconto.
Segundo José Pinto (nome fictício),
empreiteiro na margem sul do
Tejo, o mínimo é 10%, mas em
circunstâncias normais
consegue-se ir até
30 por cento.
3 entidades
a visitar antes
de comprar
Finanças
●●● Veja se o terreno está registado e tem
as obrigações fiscais em dia (por exemplo, o
Imposto Municipal sobre Imóveis).
www.portaldasfinancas.gov.pt
Porém, dada a crise no sector
imobiliário, nada garante que assim
seja: com o preço das casas a cair,
só conhece o desconto real após o
imóvel estar concluído. Daí que José
Pinto recomende cautela:
"se quer mesmo comprar em planta,
entregue o mínimo possível de sinal
e desconfie dos grandes descontos.
Regra geral, quanto maiores, pior a
situação financeira do construtor e
Vendedor
●●● Se for uma imobiliária ou o próprio
construtor a vender, confirme se estão
inscritos no Instituto da Construção e do
Imobiliário (INCI). Se surgir um problema,
pode queixar-se a este organismo.
●●● Se o vendedor for particular, consulte a
certidão de teor de descrição e inscrições em
vigor na conservatória do registo predial da
área do imóvel para certificar-se de que não
há mais proprietários.
●●● Veja ainda se há hipotecas ou penhoras
sobre a propriedade ou o usufruto pertence
a outra pessoa.
●●● Caso seja um procurador, verifique na
procuração se está habilitado (nome, idade,
bilhete de identidade ou cartão do cidadão)
e tem poderes para efectuar a venda.
www.inci.pt
Planta para um
bom negócio
Comprar
em projecto
ou construção
é mais barato,
mas não
dispensa
contrato, visita
às finanças e
câmara municipal
maior o risco de perder o dinheiro",
alerta.
Casa sem imprevistos
●●● Antes de fechar o negócio, visite
as finanças e câmara municipal para
verificar se o terreno está registado
e existe licença de construção, por
exemplo (ver em baixo). Varifique
ainda se o construtor tem alvará
ou título de registo no Instituto da
Construção e do Imobiliário (INCI),
a quem pode queixar-se em caso de
problemas. É provável que aquele
se sinta coagido a corrigir os erros,
para evitar um processo e a perda
do alvará. Se não estiver registado,
o que sucede em 41% das infracções
relatadas ao INCI (dados de 2006),
é preferível desistir do negócio.
Câmara municipal
●●● Verifique se o alvará de construção está
afixado junto à obra ou veja na câmara se já
foi emitida a licença de construção. Caso não
tenha sido, desista da compra.
www.portaldocidadao.pt
●●● O contrato-promessa também
deve obedecer a algumas regras:
além do valor do imóvel e sinal,
inclua o prazo de conclusão e uma
cláusula de reserva, que permita
deixar parte do pagamento para o
final (ver ilustração). É mais difícil
o construtor deixar trabalhos a
Dois anos e meio para 13% de indemnização
João Choon
el
35 anos, responsáv
ócios, Lisboa
pela área de neg
Em Janeiro de 2004, João assinou o
contrato-promessa para um aparta-
mento em planta, em Lisboa. Data
de conclusão prevista: Dezembro
de 2006. Na mesma altura, pediu
crédito para troca de casa. Em
Março de 2006, vendeu o aparta-
meio ou com defeitos por arranjar se
tiver dinheiro a receber.
Soluções tapa-buracos
●●● Se, apesar destas cautelas, tiver
problemas com o construtor e não
conseguir resolvê-los através do INCI,
avance para os julgados de paz: são
No contrato, deixe uma parte
do pagamento para o final.
É uma garantia de que o construtor
termina os arranjos
mento em que vivia, para ter fundo
de maneio. Mas nem tudo correu
como previsto. Na data em que
a casa nova deveria estar pronta,
havia acabamentos, zonas comuns
e jardins por começar. A partir
daqui, os atrasos sucederam-se ao
ritmo das promessas do construtor.
João ponderou avançar para tri-
bunal e acusar o empreiteiro de
incumprimento, mas uma cláusu-
la dúbia no contrato obrigou-o a
desistir: "data estimada de conclu-
são" em vez de "data de conclu-
são". Já com metade da casa paga
e muitas despesas no banco, em
Março de 2007, exigiu uma adenda
ao contrato, com data de entrega
para Junho. Uma vez mais, nada
aconteceu. Acabou por desistir do
imóvel e negociou a devolução dos
montantes entregues, acrescidos de
13% de indemnização.
mais rápidos e baratos do que os
tribunais. Se o valor em causa for
inferior a € 3740,98 ou a obra
exigir peritagem, tem mesmo de
recorrer a um advogado. Foi o
que aconteceu a S.C., da Madeira.
Durante a construção da sua casa,
duvidou da qualidade das lajes
usadas. Gastou € 700 para fazer
testes de resistência numa empresa
certificada. Chegou à conclusão de
que o construtor tinha usado "betão
do tipo B9, inferior ao exigido por
lei". Aquele assumiu o erro, mas
como S.C. tinha crédito e não podia
adiar mais a obra sem penalizações,
15 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009
negociou a redução no preço.
●●● Se não chegar a acordo ou
ficar provado o incumprimento do
contrato, o construtor arrisca-se a
uma coima até € 2500 ou € 5000,
conforme seja singular ou empresa.
Nas infracções mais graves, pode
também ser obrigado a encerrar
a actividade. Já o comprador tem
direito ao que ficou estabelecido
no contrato, a terminá-lo sem
encargos adicionais e/ou a uma
indemnização. Só é de lamentar
que, muitas vezes, quando sai a
sentença, aquele já tenha declarado
falência ou não possua bens em seu
nome para indemnizar os lesados.
consumidores exigem
●●● Mesmo com contrato, por
vezes, os construtores fogem às suas
responsabilidades. Relatos de dezenas
de consumidores na nossa página na
Net, de 25 de Fevereiro a 26 de Março,
revelam que ultrapassam o prazo de
conclusão das obras, deixam-nas a meio
ou executam-nas com falhas graves e
cobram mais do que o acordado.
●●● O Governo deve criar lei que obrigue
os construtores a contratar um seguro
de responsabilidade civil profissional e
prestar uma caução. Esta seria accionada
em caso de falência ou burla, garantindo
a indemnização dos lesados, mesmo
que o construtor não tenha bens em seu
nome. D&d
 dossiê construir casa
7 dicas para
lidar com o
empreiteiro
Infiltrações, prazos
ultrapassados,
desrespeito pelos
pedidos do cliente.
16 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009
A equipa da D&D
mostra como reagir
se estiver insatisfeito
com o trabalho
T
ecto da garagem torto,
falta de rigor nas medidas
e desrespeito pelo projecto,
torneiras de segurança
esquecidas, piso esburacado,
altura dos degraus mal calculada,
pedras e madeiras diferentes das
contratadas e atrasos, muitos
atrasos. O caso da Anabela e
do Mário Oliveira não é único,
infelizmente, e ilustra da pior forma
os problemas que 150 consumidores
denunciaram no nosso portal e
aqui reproduzimos. "A jogada deles
é vencer pelo cansaço e com o
desespero das pessoas. Às tantas, já
não ligamos. Está torto? Deixa estar,
fica assim..." desabafa Anabela.
Resolver estes problemas nem
sempre é fácil, mas conhecer os seus
direitos ajuda.
Atrasei-me com a primeira
1 parcela. O empreiteiro deixou-
-me pagar tudo no fim, mas
exigiu uma adenda ao contrato
em como deixaria de ser responsável
pelos defeitos dois anos após a obra.
É permitido?
●●● Não. O contrato não pode
limitar os direitos do dono da obra,
impondo prazos mais curtos do que
os legais para o empreiteiro corrigir
defeitos, indemnizações máximas ou
prova de culpa do empreiteiro.
●●● Nos contratos com empreiteiros
profissionais e obras novas convém
o cliente apontar os defeitos visíveis,
antes de aceitar: por exemplo,
frestas na parede e azulejos
partidos. Mas, mesmo que não o
faça, o construtor continua a ser
responsável por repará-los.
O espaço que tinha previsto para
2 a churrasqueira é muito pequeno
e agora não posso usá-lo para
esse fim. É um defeito da obra?
●●● Sim. Se a obra não corresponde
à descrição do empreiteiro, não
serve para o uso pretendido,
tem problemas de desempenho
(lareira que extrai mal os fumos,
por exemplo) ou fica por acabar,
"O nosso maior erro
foi não especificar
no contrato o prazo
da obra, multa por
atraso e materiais."
Anabela e Mário arrependem-se de
não terem consultado um advogado
antes de assinar o contrato
considera-se que tem defeito.
●●● Nestes casos, não tem de
provar a culpa do empreiteiro para
desistir do contrato ou obrigá-lo
a eliminar os defeitos, fazer nova
obra ou reduzir o preço. Já para
ser indemnizado, tem de provar os
danos sofridos: recibos da casa que
teve de arrendar, por exemplo.
●●● Porém, quando os materiais
fornecidos pelo cliente não tiverem
qualidade ou no momento em que
é celebrado o contrato for evidente
que a obra não é viável, por
exemplo, o empreiteiro não pode
ser responsabilizado.
Posso obrigar o empreiteiro
3 a alterar a obra em qualquer
momento?
●●● Pode exigir alterações se o
valor não exceder a quinta parte do
preço combinado e não modificarem
a natureza da obra. Contudo, terá
de pagar os acréscimos na despesa,
trabalho e aceitar novo prazo. Se
as alterações reduzirem os custos,
tem direito à equivalente redução
no preço combinado. Já o construtor
não pode introduzir alterações sem
autorização do proprietário. Caso
o faça, e a menos que este último
aceite, é como se fosse um defeito.
●●● A lei até admite que o dono
da obra desista da empreitada a
qualquer momento se indemnizar
o empreiteiro pelas despesas e
trabalhos realizados, bem como pelo
proveito que poderia retirar da obra.
Na falta de acordo, compete ao
tribunal determinar o valor a pagar.
O empreiteiro encomendou
4 alguns trabalhos a outra
pessoa. Podia fazê-lo sem o meu
conhecimento?
●●● Não. O construtor pode
subcontratar outro profissional para
trabalhos para os quais não esteja
habilitado, por exemplo, mas só se
o dono da obra autorizar. Pode fazê-
-lo na assinatura do contrato ou
mais tarde.
●●● Se surgirem problemas na
parte adjudicada, é ao empreiteiro
que tem de exigir responsabilidades.
Este pode, depois, acertar contas
com o subempreiteiro.
A casa já deveria estar acabada,
5 mas ainda não me foi entregue.
Posso pedir uma indemnização?
●●● Sim. A casa deve ser concluída
no prazo acordado. Caso contrário,
pode exigir a indemnização prevista
no contrato ou desistir da obra, se o
atraso for exagerado.
●●● Se nada ficar definido ou for
escrito de forma duvidosa (como
"prazo previsto" ou "estimado para
Construtor tem de corrigir
defeitos até 5 anos
após entrega da obra
Casas novas continuam a crescer
HABITAÇÕES CONCLUÍDAS (MILHARES)
MORADIAS APARTAMENTOS
46
43
39
37
31
29
25 26
2004 2005 2006 2007
A crise no imobiliário não se sentiu na construção. Em 2008, o número de habitações cresceu
3,9% face a 2007, sendo a maior fatia de casas novas
conclusão da obra"), tem de provar
os danos sofridos em tribunal.
Este decidirá se tem direito à
indemnização e quanto recebe.
Não paguei a obra toda.
6 O empreiteiro pode recusar-me
a chave de casa?
●●● Pagar a obra na totalidade ou
a parte que falta no momento em
que a aceita é uma das obrigações
do proprietário, a menos que
haja outro acordo. Se não o fizer,
o empreiteiro tem o chamado
direito de retenção, ou seja, pode
suspender a entrega até receber.
Mal surgiram as primeiras
7 chuvas, a minha casa começou
a ter infiltrações. Quanto tempo
tenho para reclamar?
●●● Após detectar defeitos,
tem 1 ano para comunicá-los ao
empreiteiro e dizer o que quer
fazer: arranjar, substituir por outro
trabalho, reduzir o preço
ou terminar o contrato.
Convém que esta decisão respeite
o chamado princípio da boa-fé.
Ou seja, um pequeno defeito, como
uma fresta que pode ser tapada,
não pode ser motivo para pedir uma
redução de preço. Se deixar esgotar
o prazo, perde estes direitos.
●●● O empreiteiro é responsável
pelos defeitos que surjam nos 5
anos após a entrega da obra.
TIPO DE OBRA
Reconstrução Alteração
2% e ampliação
47
33
Construção nova
2008
88%
230 páginas
de dicas úteis
para comprar,
construir ou
arrendar casa
Encomendas
Telefone: 808 200 146
E-mail: assinaturas@deco.proteste.pt
Loja: www.deco.proteste.pt/loja
17 | dossiê | Dinheiro&direitos 95 | Setembro/Outubro 2009
➡ Informações
Artigos da DINHEIRO & DIREITOS
Obras em casa, n.º 88, Julho de 2008.
Crédito para obras, n.º 86, Março
de 2008. Câmaras municipais, n.º 84,
Novembro de 2007.
D&d aconselha
●●● Visite a obra com regularidade, para
ver se está de acordo com o contratado,
acompanhe a compra dos materiais e
certifique-se da sua qualidade. Se não
puder, delegue em alguém de confiança.
●●● Se detectar problemas, exija que
sejam reparados de imediato. Não se
esqueça, porém, de que o empreiteiro é
responsável pelos defeitos que surgirem
nos 5 anos após a entrega da obra.
10%
●●● Em caso de conflito, denuncie ao
Instituto da Construção e do Imobiliário.
Este disponibiliza dois formulários
Fonte: Instituto Nacional de Estatística
on-line: um para reclamar de obras
defeituosas ou incumprimento de normas
que ponham em causa a qualidade; outro
para as restantes infracções.
Compete-lhe ainda designar um
inspector para acompanhar o processo.
Se a intervenção deste organismo não
resolver a questão, recorra aos julgados
de paz ou tribunais. D&d