BAB 3

PENYENGGARAAN BANGUNAN

3.1 Pengenalan

penyenggaraan yang baik bagi menjamin sesuatu aset dimana dapat memberikan pulangan
yang memuaskan. Aset mestilah disenggarakan dengan lebih berkesan dan profesional bagi
memperolehi “best value for money”. Oleh yang demikian, penyenggaraan yang berkesan
memerlukan suatu pendekatan yang lebih strategi dan komprehensif.

Aset tidak akan memberi pulangan yang memuaskan sekiranya penyenggaraan

terhadapnya diabaikan atau penyenggaraan hanya akan dilakukan terhadapnya apabila timbul
kerosakan yang serius atau runggutan pengguna di mana aset tidak mencapai pada tahap yang
optimum. Pendekatan secara reaktif ini amat merugikan semua pihak. Kerosakan seringkali
sampai ke tahap optimum/uzur baru diperbaiki dan ini boleh mengganggu produktivitinya.

Penyenggaraan hendaklah diberi penekanan penting terutamanya aset-aset yang tertentu

serta menggelakkan kerugian jangka panjang.
3.2 Definisi penyenggaraan

Menurut BS 3811, Penyenggaraan didifinasikan sebagai “Gabungan kerja-kerja teknikal

dan pentadbiran yang bertujuan untuk memelihara sesuatu aset atau memulihkan supaya dapat
memenuhi fungsi yang dikehendaki”. Dua perkara yang dapat di ambil dari definasi ini ialah:

1. Penyenggaraan melibatkan kerja memperbaiki

2. Penyenggaraan melibatkan kerja memelihara

Memperbaiki boleh dihuraikan sebagai membaikpulih atau mengganti komponen-koponen yang

rosak sementara memelihara lebih tertumpu kepada mencegah daripaa berlakunya kerosakan.

3.2 Tujuan penyenggaraan

Penyenggaraan diperlukan berdasarkan kepada beberapa perkara berikut :-

1. Untuk memanjangkan usia penggunaan sesuatu aset.

2. Untuk melindungi pengguna dan aset dari sebarang bahaya/bencana yang mungkin
timbul.
3. Untuk meminimakan kos operasi dan perbelanjaan pengeluaran.
4. Untuk memenuhi kehendak undang-undang, pihak berkuasa tempatan dan saranan
syarikat pembuat.
5. Untuk mempertingkatkan imej pengguna (masyarakat politeknik).
3.3 Perlaksanaan penyenggaraan

1) Melaksanakan sesuatu kerja penyenggaraan hendaklah di buat secara sistematik dan

mempunyai tahap profesionalsme yang tinggi serta memerlukan penglibatan yang
serius dari semua pihak. Melalui pendekatan ini, penyenggaraan sesuatu aset dapat
dijalankan dengan efektif, efisyen dan ekonomik. Bagi merealisasikan perlaksanaan
penyenggaraan beberapa aspek perlu diberi perhatian khas. Antaranya ialah :-

1. Menentukan keutamaan kerja penyenggaraan

2. Menentukan kerja penyenggaraan di buat melalui buruh langsung atau kontraktor
3. Menyediakan anggaran kos
4. Menyediakan kerja-kerja peringkat pra kontrak dan pos kontrak

3.4 Jenis-jenis penyenggaraan

”Berkesan ” dan ”Sistematik” merupakan dua kata kunci kepada kejayaan sesuatu aktiviti
penyenggaraan. BS3811 : 1984 telah membahgikan penyenggaraan kepada dua bahagian utama
menerusi aturcara dan pengerusannya iaitu :

1) Penyenggaraan terancang (Planned Maintenance)

2) Penyenggaraan tidak terancang (Unplanned Maintenance)
3.4.1 Penyenggaraan tidak berkala

Penyenggaraan tidak terangcang merangkumi kerja-kerja penyenggraan yang dijalankan

tanpa sebarang perancangan awal sebagaimana penyenggaraan terancang. Ini adalah kerana
terdapat sesetengah kerosakan dan kecacatanyang sukar untuk diramal bila kegagalan tersebut
akan berlaku. Ia turut melibatkan penyenggaraan kecemasan di mana apabila berlaku kerosakan
dan kecacatan yang berlaku secara mengejut.

Penyenggaraan ini dilakukan bergantung kepada betapa kritikal kerosakan dan kegagalan
yang disebabkan oleh insident-insident yang dinyatakan sebelum meneruskan penyenggaraan
seterusnya.

3.4.2 Penyenggaraan berkala

Merujuk kepada British Standard 3811: 1984, Penyenggaraan terangcang di takrifkan

sebagai kerja –kerja penyenggaraan yang dilakukan berdasarkan jangkaan, pengalaman serta
ramalan yang dibuat atas kerosakan dan kecacatan yang dikenal pasti akan berlaku melalui
rekod-rekod terdahulu.
Sistem penyenggaraan ini diadaptasi sewaktu awal proses pembinaan dan seterusnya
dikekalkan dari masa ke semasa. Penyenggaraan terangcang ini di pecahkan kepada dua jenis
penyenggaraan lagi iaitu:-

1) Penyenggaraan mencegah
2) Penyenggaraan membaiki
3.4.2.1 Penyenggaraan mencegah

Penyenggaraan pencegahan adalah kerja yang dilakukan terus bagi mencegah dan
menghalang daripada kegagalan dalam pemasangan.

Pnyenggaraan mencegah merupakan aktivi pencegahan terhadap kemungkinan yang

berlakunya kerosakan dan kecacatan. Proses ini dilakukan sepanjang hayat sesebuah bangunan
dan merupakan proses yang berterusan. Pelbagai perancangan yang dilakukan mengikut
kepentinag bagi keadaan sesuatu item dalam sela masa dan keadaan yang dapat ditentukan.

3.4.2.2 Penyenggaraan membaiki

Adalah kerja yang dilakukan untuk memperbaharui dalam pemasangan dan

pengubahsuaian pada pencapaian yang boleh diterima.

Penyenggaraan membaiki melibatkan kerja-kerja pembaikan dan pemulihan kepada fungsi-

fungsi dan keadaan asal setelah sesuatu item itu mengalami kerosakan atau kegagaglan.Tindakan
yang segera akan diambil bagi mengelakkan masalah kerosakan atau kecacatan menjadi lebih
serius
KESIMPULAN

Penyenggaraan hendaklah dilihat sebagai satu fungsi yang perlu di beri keutamaan. Kerja
penyenggaraan yang dilakukan berdasarkan “rosak-baiki” hendaklah dielakkan kerana tidak
ekonomik. Diperingkat awal perancangan perlaksanaan penyenggaraan yang bersistematik akan
melibatkan kewangan yang tinggi tetapi jika di ambil kira kos jangka panjang ianya lebih
ekonomik dan praktikal. Penilaian objektif perlu dibuat sebelum keputusan di ambil samada
menggunakan perkhidmatan buruh langsung atau kontraktor. Mana-mana kaedah yang dipilih
hendaklah memberi kelebihan dari segi kos, kualiti, masa dan keselesaan. Tanpa memberikan
penekanan kepada perkara-perkara di atas penyenggaraan sesuatu aset tidak lengkap dan
keberkesanannya akan terjejas.