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Cobrança por fração ideal - SíndicoNet 17/01/2019 17(13

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Inaldo Dantas

Cobrança por fração 17:11


Dica do dia
ideal
Não cabe ao síndico alterar forma de
cobrança sem assembleia

Por Mariana Ribeiro Desimone - 22/06/18


02:16
Atualizado há 6 meses por Mariana Ribeiro
Desimone

Por Inaldo Dantas*

Longe de um Hnal
pacíHco, a briga
pela cobrança, ou
não, da taxa
ordinária de condomínio pelo índice da
fração ideal, vem, gradativamente, ocupando
espaço nas salas de audiência dos fóruns
Brasil afora.

Na grande maioria dos casos, são os


proprietários de apartamentos de cobertura
que, baseados em decisão do STJ tomada
em maio de 2013, que não é vinculante, ou
seja, não se aplica a todos os casos
automaticamente, entram em juízo em
Faça suas cotações agora:
busca de equiparação de suas taxas às
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demais cobradas aos apartamentos de


menor tamanho (os chamados
100.196 313.844 2.696
apartamentos tipo). Compradores Cotações Fornecedores

Sem entrar no mérito da decisão do STJ Ex: Sistema de segurança, São Paulo
trago, agora, um outro ponto de vista quanto
à questão. É que, com o crescente aumento
desse tipo de demanda, como já dito acima,
tenho, vez por outra acompanhado alguns
síndicos às audiências de conciliação que
têm como único objetivo tentar um acordo
entre as partes.

Ocorre que, por se tratar de dispositivo


convencional - é de competência das
convenções de condomínio determinar que
critério adotar quanto à cobrança -, qualquer
que seja o acordo que envolva alteração do
critério de rateio, ou ainda, que trate apenas
e unicamente da redução do valor cobrado a
título de taxa ordinária do apartamento de
cobertura (não necessariamente ele), não
tem o síndico, por si só, poderes de celebrar
tal acordo, já que, sendo uma determinação
da convenção, só uma assembleia de
condôminos, segundo o Código Civil (art.
1.351) tem poderes de tratar do assunto.


Art. 1.351. Depende da
aprovação de 2/3 (dois terços)
dos votos dos condôminos a
alteração da convenção; a
mudança da destinação do

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edifício, ou da unidade


imobiliária, depende da
aprovação pela unanimidade
dos condôminos.

E como Hca a cobrança dos apartamentos


maiores em relação aos apartamentos
menores?

Uma vez a convenção do condomínio não


determinando um outro critério de rateio,
deve o síndico aplicar, sem sombra de
dúvidas, o percentual da fração ideal,
mesmo que a assembleia ache por bem
decidir outra forma (sem que tenha alterado
a convenção, óbvio).

O que diz a lei (Cód. Civil):


Art. 1.336. São deveres do
condômino:

I - contribuir para as despesas


do condomínio na proporção


das suas frações ideais, salvo
disposição em contrário na
convenção;

Como se vê, a cobrança pela fração ideal


possui amparo na lei e não pode o síndico,
mesmo que em acordo judicial, conciliar de
forma diferente.

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E tem mais, uma vez reduzindo o valor da


taxa de condomínio de uma determinada
unidade (apartamento), as outras terão que
repor tal diferença, senão o caixa do
condomínio não fecha.

E como Tca a questão judicial?

Uma vez não havendo sentença (geralmente


esse tipo de litígio costuma tomar um certo
tempo, em média 5 anos), ou ainda, não
havendo decisão liminar, o síndico deve
continuar cobrando de acordo com o que
determina a convenção do condomínio.

Em caso de sentença desfavorável (para o


condomínio), ainda arrisco o palpite de
recorrer da decisão. AHnal, o que o STJ
decidiu não se manifestou sobre essa
questão. O Recurso Especial 1;104.352
(Minas Gerais) sequer teve o mérito
discutido, o ministro relator daquele recurso,
Marco Buzzi, entendeu que ele não reunia
condições processuais para ser
reconhecido, pelo menos foi assim que se
manifestou a Secretaria de Comunicação
Social do STJ - ver na íntegra.

Concluindo:

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Tudo continua igual como era antes, quase


nada se modiHcou, ou seja, as cobranças
pela fração ideal continuam valendo
(naqueles casos em que a convenção não
prevê outra forma) até que decisão
transitada em julgado mude, ressaltando
que, nem todos os casos já judicializados, o
dono da cobertura saiu ganhando. Há
decisões contrárias, entendo ser válido o
critério de rateio pela fração ideal.

(*) Inaldo Dantas é Advogado, Síndico


Pro9ssional, Administrador de Condomínios,
Presidente do Secovi-PB, Editor da Revista
Condomínio, Colunista do Jornal
Sindiconews, Comentarista da Band-TV
Clube, Palestrante e autor do Livro “O
Condomínio ao Alcance de Todos”.

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