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Cours droit foncier

Ouardghi Mohamed
Etudiant chercheur

Introduction :
Tout projet, qu’il soit industriel, commercial ou touristique est accès sur
l’immeuble. Toute tourne autour de l’immeuble. L’immeuble est aussi un moyen pour
réaliser la stabilité et la sécurité. Il peut également jouer un rôle sur le plan économique
et social. Pour qu’il puisse accomplir sa mission, l’immeuble doit être doté d’un cadre
juridique adéquat qui doit évoluer en fonction des besoins. Il faut tout un arsenal
juridique pour satisfaire tous les besoins.
On Crée de nouveaux textes pour les nouvelles situations et pour régler le tas de
problèmes qui se posent au fur et à mesure. Donc, le droit suit l’évolution de la société.
Le Maroc se trouve parmi les pays qui ont veillé sur l’évolution de leurs régimes fonciers
dans le but de sauvegarder le patrimoine immobilier, puisque le titre foncier donne à
l’immeuble une certaine force et le protège contre toute contestation ; il est inattaquable.
Le régime foncier Marocain est un régime mixte et diversifié, il admet la juxtaposition de
deux régimes différents : d’une part, le régime des immeubles immatriculés régit par le
Dahir du 12 aout 1913 et le régime des immeubles non- immatriculés tel qu’il est régit
par le code des droits réels objet de la loi 39- 08 promulguée par le Dahir du 22
novembre 2011.
Quand un immeuble est immatriculé, il a plus de valeur que le non- immatriculé. L’idéal
c’est d’arriver à la généralisation de l’immatriculation de l’ensemble du pays.
L’immatriculation en principe, est facultative au Maroc.
Avant cette date, les droits réels étaient régit par les règles de droit Musulman et
quelques règles du droit civil. D’ailleurs, l’article 1 du code des droits réels renvoi
toujours au D .O.C qui s’applique en cas d’absence de dispositions contraires et au rite
Malikite.
Le régime des immeubles immatriculés obéit au principe de la publicité foncière qui
puise des origines dans l’acte Torrens ; Robert Torrens est le nom de son auteur. C’est
un australien chargé de faire une étude critique sur le régime foncier en Australie. Et
ensuite, il a inspiré plusieurs autres pays. On s’est inspiré des Australiens. Celui- ci était
chargé d’étudier le régime foncier Australien, il a relevé ses défauts pour proposer des
remèdes qu’ils convenaient d’y apporter. Ses théories ont été adoptées par le parlement
d’Australie en 1958. Compte tenu de son importance, cette théorie a exercée une grande
influence sur plusieurs législations étrangères. Le régime foncier Marocain est régit par
le Dahir du 12 aout 1913 tel qu’il est modifié par la loi 14-07 et complété par elle et le
Dahir du 02 juin 15 tel qu’il est modifié par la loi 39-08 relative au droit réel. A coté de
cette juxtaposition des deux régimes, il faut signaler que le régime foncier Marocain est
très diversifié. On peut citer par exemple, le régime relatif au domaine public, le régime
relatif au domaine des propriétés privées, le régime relatif aux terres Habbous, le régime
relatif à la loi de propriété des immeubles bâtis. Le régime relatif aux terres guiches…
L’étude de quelques régimes spéciaux pris comme exemple suffit a donné une idée sur
la diversité du régime foncier Marocain.
Les terres Habbous : Le Habbous est un acte par lequel une personne se
dépouille d’un ou de plusieurs de ses biens- généralement immeubles- et les mets hors
commerce ; les choses qui ne peuvent pas faire objets de transactions. Ils sont en
principe, insaisissables et inaliénables.
Les terres guiches : Ce sont des terres agricoles ou à vocation agricole ou des
pâturages. Jadis, le Sultan concédait ; transférait ses terres et les mettait à la disposition
des soldats en vue de les exploiter et d’en jouir en contre partie des services rendus au
sein de l’armée. Une fois qu’ils ont cessé de servir l’armée, les soldats étaient autorisés
à continuer l’exploitation de ses terres moyennant une contrepartie pécuniaire. Les
membres de la tribu étaient exonérés de l’impôt sauf la Zakat. Ces terrains sont placés
sous la tutelle du Ministère de l’intérieur.
Le domaine forestier : la gestion du domaine forestier est confiée à
l’administration des eaux et forets qui dépendent du Ministère de l’agriculture (le haut
commissariat des eaux et forêts de nos jours). Ces biens sont inaliénables, mais le
législateur a permit à certaine tribu d’exploiter et de jouir du domaine forestier
moyennant une autorisation des autorités concernées.
Les terres collectives : Ce sont des terres dont la jouissance se fait à titre
collectif par des tribus. Ces terres sont sous la tutelle du Ministre de l’intérieur. Elles sont
en principe insaisissables et inaliénables. Bien que ce principe de l’inaliénabilité a été
tempéré. Puisque l’acquisition d’un terrain collectif peut se faire par exemple par l’Etat,
les communes et les établissements publics. Des terres de culture ou d’arcors qui
appartiennent soit à des tribus ou à une fraction de tribu qui l’exploite collectivement.
A coté, de ces régimes spéciaux, il y a le Dahir du 12 aout 1913 qui régit les
immeubles immatriculés tel qu’il a été complété et modifié par la loi 14-07. Alors cette loi
a été promulguée par le Dahir numéro 1/11/177 qui est venu modifier et complété le
Dahir de 1913. A coté de la loi générale, il y a des dispositions complétés par la loi et qui
rentrent dans le cadre du plan de la réforme des textes juridiques régissant le régime
foncier au Maroc. Ce texte était attendu depuis le milieu des années 90. Il a été élaboré
à l’initiative de L’A.N.C.F.C.C (L’agence nationale de la conservation foncière du
cadastre et de la cartographie), et dont la dernière modification remonte à
1954. L’objectif du législateur était de réduire les délais et d’alléger les procédures liées
à l’immatriculation. Le changement le plus important a signalé réside au niveau des
oppositions. Le nouveau texte a essayé de pénaliser d’avantage les oppositions
abusives. Le législateur a donc décidé de modifier un texte pré- existant datant d’un
siècle au lieu de produire un nouveau texte. Le nombre des articles concernés par les
modifications apportées par la loi 14-07 demeurent importantes et justifient peut-être la
promulgation d’un nouveau texte.
Dans le cadre de ce cours, nous allons étudier le régime de l’immatriculation foncière tel
qu’il est régit par le Dahir du 12 aout 1913 modifié et complété par la nouvelle loi 14-07.

Nous allons commencer par le régime d’immatriculation :


-La définition, les avantages et le caractère de l’immatriculation.
-Les autorités compétentes en matière d’immatriculation.
-Le déroulement de la procédure d’immatriculation.
-Le problème des oppositions au niveau de la voie administrative et la voie
judiciaire.

Chapitre I : régime d'immatriculation

Section1. Le régime d'immatriculation foncier au Maroc


Pour bien cerner le régime de l’immatriculation foncière, il convient d’abord de donner
une définition, de préciser ses caractères ainsi que les formalités suivies depuis le dépôt
de la réquisition jusqu’à l’établissement du titre foncier, ensuite il faut examiner les
étapes que traverse la procédure d’immatriculation qui commence par une phase
administrative et se termine par une phase judiciaire en cas d’opposition.
§1 : Notions générales :
Avant la loi 14-07 qui est venue modifiée et complétée le Dahir de 1913,
l’immatriculation consistait a placé l’immeuble sous le régime du présent Dahir de 1913
sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait. Il donne lieu à l’établissement d’un titre
foncier qui précise la situation de l’immeuble et le purge de tous les droits réels
antérieurs (non révélés au cours de la procédure). L’article 1.
La loi 14-07 qui est venue modifier et compléter le Dahir, introduit une définition
beaucoup plus claire de l’immatriculation dans son article 1. Aux termes de cet articles,
l’immatriculation a pour objet de placer l’immeuble qui a tété soumit sous le régime de la
présente loi sans qu’il puisse y être ultérieurement soustrait. Il consiste à immatriculé un
même immeuble suite à une procédure de purge donnant lieu à l’établissement d’un titre
foncier qui annule tout titre et purge tous droits antérieurs qui n’y seront pas mentionnés
sur le titre foncier, tout actes et faits établis portant transmissions, extinctions des droits
réels, constitution, charges foncières relatives à l’immeuble qui en fait objet. Selon cet
article, l’immatriculation comprend non seulement la procédure d’immatriculation foncière
proprement dites mais aussi la phase d’inscription sur le titre foncier de tout acte prévu
par la loi, alors que le Dahir du 12 aout 1913 limitait l’immatriculation à la procédure
proprement dite. On a une définition plus large dans la loi par rapport au Dahir ; c’est un
avantage.
L’immatriculation peut donc être définit comme l’ensemble des formalités
qui donnent lieu à l’établissement du titre foncier en vue de déterminer la situation
juridique et matérielle de l’immeuble. Elle consiste aussi à insérer sur le titre
foncier ainsi établit tout acte et fait ayant pour objet la constitution, la
transmission, la Modification, la reconnaissance ou l’extinction des droits réels ou
charges foncières relatifs à l’immeuble qui en font l’objet.
La propriété peut faire l’objet de démembrement et donné lieu à des droits réels
accessoires (droit d’usage d’habitation, amphithéose, droit d’usufruit…), pour que le
propriétaire préserve son bien si jamais un droit d’usufruit a été grevé sur l’immeuble.
L’usufruit prend fin une fois le décès de l’usufruitier et il nait en vertu d’un acte).
Le problème de savoir si les actes subséquents ; postérieurs à la procédure
d’immatriculation font partie intégrante de celle- ci ne se pose plus. Puisque les
dispositions de l’article premier sont claires là- dessus.
L’immatriculation fait appel à la publicité, elle est précédée de plusieurs opérations
techniques et juridiques destinées à préciser les limites de la propriété, sa superficie, les
droits réels grevant cette propriété. Elle donne des précisions relatives aux propriétaires
ainsi qu’au titulaire du droit réel qui figure sur le titre foncier accompagné du plan de
l’immeuble.
§2: Les avantage d'immatriculation
L’immatriculation revêt une grande importance. Elle a plusieurs avantages
et à titre d’exemple, on peut signaler les avantages suivants :
-Le titre foncier, une fois l’immeuble immatriculé, permet de définir l’identité de
l’immeuble aussi bien sur le plan matériel que juridique. Il suffit de se référer au titre
foncier pour avoir une description détaillée de l’immeuble. Sur sa consistance, ses
limites, les propriétaires de l’immeuble ainsi que les titulaires de droits réels grevant
l’immeuble.
-L’immatriculation facilite l’accès au crédit. Nul ne peut se douter du rôle du crédit dans
la vie économique et sa contribution à la réalisation des projets nécessaires au
développement économique et social. Seulement le crédit, repose sur la confiance
réciproque entre le créancier et le débiteur, les banques et les organismes de crédits
cherchent à s’entourer de garanties pour être payé à l’échéance sans difficultés.
La sécurité en matière immobilière est la base du crédit, en effet, les créanciers
redoutent souvent l’insolvabilité de leurs débiteurs et cherchent des garanties parmi
lesquelles l’hypothèque assure le minimum de confiance nécessaire et confère à son
titulaire le droit de préférence et le droit de suite. Grace au système de la publicité
foncière, les créanciers disposent d’un certain nombre de données leurs permettant de
décider de l’octroi du crédit, de déterminer le montant du crédit, de la durée du crédit et
du taux d’intérêt si il y’a lieu.
Les documents dont dispose la conservation foncière leurs permettent de vérifier s’il
contracte avec le propriétaire légitime de même ils leurs permettent d’avoir une idée sur
la valeur réelle de l’immeuble et surtout si l’immeuble a été hypothéqué auparavant ou si
il a fait l’objet de poursuites judiciaires en raison du non- paiement d’un prêt antérieur.
Même le requérant peut bénéficier d’un prêt hypothécaire puisque l’immeuble en cours
d’immatriculation n’est pas juridiquement paralysé pendant le déroulement de la
procédure et peu faire l’objet de transactions notamment être hypothéqué.
En cas de non paiement à l’échéance par les créanciers, l’organisme de crédit peut
demander au président du tribunal de première instance de mettre le débiteur en
demeure pour payer le montant du prêt et ses intérêts. Si le débiteur cesse de
rembourser définitivement ses dettes, il est procédé à la vente de l’immeuble aux
enchères publiques.
- Comme l’immatriculation met fin à toutes les contestations, elle permet d’augmenter le
prix de l’immeuble et d’améliorer sa valeur. L’immeuble immatriculé encourage les
détenteurs de capitaux à réaliser leurs projets et investir dans le domaine de l’immobilier.
Il en résulte que l’immeuble demeure la base fondamentale de tout développement
économique et social du pays.
- L’immatriculation permet la construction de grands ensembles immobiliers favorisant
l’expansion de l’urbanisme et permettant d’atténuer la crise du logement.
Les caractères de l’immatriculation :
L'immatriculation relevé plusieurs caractère en principe il est facultatif en plus il
relève d'autre caractères tel que la spécialité foncière et la perpétuité. ‫األبدية‬
1. En principe, l’immatriculation est facultative.
Ce caractère facultatif de l’immatriculation permet de sensibiliser les citoyens et les
habituer progressivement à ce régime afin qu’ils puissent avec l’évolution du temps
prendre conscience de ses intérêts et ses avantages. Effectivement, après avoir pris
conscience de ces avantages, le promoteur immobilier a commencé à privilégier les
immeubles Immatriculés parce qu’ils ne font plus l’objet de contestations.
Seuls les droits réels qui figurent sur le titre foncier sont pris en considération.
Ensuite, les ressources matérielles et humaines dont dispose l’Etat ne lui permette pas
dans l’état actuel des choses de rendre l’immatriculation obligatoire.
En effet, pour que ce régime puisse fonctionner correctement, il faut un certain
nombre de cadre supérieur comme les ingénieurs géomètres topographes et leurs
adjoints. Ainsi, que des juristes compétents chargés de suivre le déroulement des
opérations d’immatriculation.
De même, il faut se procurer des capitaux importants pour rendre l’immatriculation
obligatoire. Il en résulte que dans l’état actuel des choses, l’insuffisance des moyens
matériels et humains rend difficile l’expansion de l’immatriculation au Maroc.
Malgré le fait que le requérant ne peut plus retirer sa réquisition une fois qu’il l’a déposé.
Il existe des cas ou le législateur lui- même lui donne indirectement la possibilité de le
faire sans qu’il puisse en résulter une sanction. Parmi les cas où le requérant peut se
délier de sa réquisition, on peut citer les cas suivants :
En vertu de l’alinéa 2 de l’article 23 tel qu’il a été complété et modifié par la loi 14-
07 si le conservateur de la propriété foncière ou son délégué ( on parle du bornage, c’est
l’ingénieur géomètre topographe ) n’a pu effectuer l’opération de bornage deux fois
consécutives en raison d’un litige concernant l’immeuble. La réquisition doit être retirée.
Si l’immatriculation est en principe facultative, elle peut devenir obligatoire dans
certains cas. Parmi ces cas citons à titre d’exemple les situations suivantes :
L’immatriculation est obligatoire en cas d’opposition concernant le domaine de
l’Etat. Ensuite, l’immatriculation est obligatoire quand elle est ordonnée par les tribunaux
compétents au cours d’une procédure de saisie immobilière. L’article 8 du Dahir 12 aout
1913 modifié et complété par la loi 14-07 : L’immatriculation est obligatoire dans les
secteurs soumis à remembrement (c’est une opération qui permet de substituer à des
parcelles de forme irrégulières parfois enclavées et souvent dispersées. Des lots de
forme régulière aptes à l’emploi des techniques modernes de culture.
Techniquement, le remembrement se traduit par la réunion de toutes les parcelles du
secteur en un certain nombre de lots de valeur productive est équivalente attribuée au
prorata proportionnellement.
Compte tenu de la dispersion des terres agricoles, le Maroc a procédé à leurs
remembrements en vue de leurs répartitions sous une forme qui permettra leurs
exploitations.
L’immatriculation peut avoir lieu à la demande de l’intéressé ou d’office par le
conservateur. Le succès de cette opération a donné lieu à la promulgation du Dahir du
30 juin 1962 tel qu’il est modifié par le Dahir du 25 juillet 1969.
L’immatriculation est obligatoire en ce qui concerne les lotissements, les groupes
d’habitations, les morcellements et l’immatriculation des terres collectives. Dans le but de
rendre progressivement l’immatriculation obligatoire, la loi 14-07 a prévu un certain
nombre de dispositions. Cette loi a imposé au propriétaire dans certaine zones
géographiques l’obligation d’immatriculé leurs biens immobiliers dans le but de
généraliser l’immatriculation à tout les immeubles.

La part des immeubles qui sont actuellement immatriculés est faible.


Plus de 70 pour cent des terraines ne sont pas encore concernés par
l’immatriculation. Il est prévu que l’immatriculation obligatoire va concerner dans un
premier temps l’axe Casa- Rabat.
Il découle des dispositions 14- 07 que les zones d’immatriculation obligatoire sont
délimitées par arrêté qui doivent être publiés et affichés dans les locaux des autorités
locales de la commune, du tribunal de première instance et de la conservation foncière.
Le déroulement des opérations relatives à l’immatriculation obligatoire est confiée
à une commission dite commission d’immatriculation obligatoire. Cette commission est
présidée par le représentant de l’autorité locale et comprend les membres suivants :
-Le président de la commune concernée ou son représentant.
-Le conservateur de la propriété concernée ou son représentant.
-Le chef du service du cadastre concerné ou son représentant.
2. Le deuxième caractère : la spécialité foncière
Elle signifie que chaque immeuble à son titre foncier et l’immatriculation ne concerne
que cet immeuble. peut importe que l’immeuble soit composé d’un seul ou de plusieurs
parcelles indépendantes des une et des autres, ou que la propriété appartient à une
seule personne où se trouve dans un état d’indivision.
Si une personne dispose de plusieurs immeubles et qu’elle désire demander leurs
immatriculation, elle se doit de déposer appart une demande de réquisition pour chaque
immeuble. Chacun de ces immeubles est immatriculé appart comme si ces immeubles
appartiennent à différents propriétaires.
Enfin, il faut signaler la perpétuité de l’immatriculation, il découle de l’article 1 du
Dahir. Une fois immatriculé, l’immeuble ne perd plus ce caractère et ne peut pas être
soustraire ultérieurement aux dispositions du présent arrêt.
Section2- : Les autorités compétentes en matière d’immatriculation
L’application des dispositions de la loi 14-07 sur l’immatriculation incombe à deux
autorités distingué l’une administratif et l’autre judiciaire. En principe c’est l’autorité
administratif qui est charger de l’application du texte relative à l’immatriculation, quand à
l’autorité judiciaire il est compétent de connaitre les litiges au quelle donne lieu à
l’immatriculation tel que l’opposition.
§1. Les autorités administratives :
Il s’agit de l’ANCFCC, de conservateur (de propriété foncière) et de conservateur
général.
I. L’ANCFCC :
L’ANCFCC est créer par la loi 58-00 promulgué par le dahir du 1ère février 1-02-
125 de 13 juin 2002, cette agence dans le siège à rabat est un établissement publique
doté de l’autonomie financière il est placé sous la tutelle de l’Etat.

a. La fonction de l’ANCFCC : les fonctions de cette agence sont multiple il


peut notamment accomplir les fonctions suivante :
-L’immatriculation de la propriété foncière ;
-La publicité et la conservation des droits réels et charge foncière
-la conservation des archives et documents
-il peut aussi effectuer des études et fournir l’assistance juridique et technique
en faveur de toutes personnes qui ont fait la demande, il s’occupe de l’établissement et
la révision de la carte topographique du royaume.
b. Les organes de l’ANCFCC : se compose des organes suivants :
1-D’abord le conseil d’administration celui-ci est composé de représentant
de l’Etat a savoir le chef du gouvernement aussi de plusieurs ministres ou leurs
représentants.
Le conseil d’administration se réunir sur convocation de son président délibère
valablement lorsque la moitié au moine de ses membres est présente ou représenté.
2-Le directeur de l’ANCFCC : il est chargé de gérée l’agence et de la
représenté vice-à-vice de l’Etat de toutes administrations publique et de tiers. Il exécute
les décisions du conseil d’administration, il assiste la réunion du conseil d’administration,
il représente l’agence en justice et gère sont personnels.
II. Les conservateurs
A. Le conservateur (de propriété foncière) : la procédure d’immatriculation est ont
principe administratif il se déroule sous la responsabilité du conservateur.
1- la nomination du conservateur : le conservateur est nommé par arrêté du
directeur de l’ANCFCC, avant la création de cette agence il était nommé par arrêté du
ministre de l’agriculture sur proposition du conservateur général. Avant la prise de ces
fonctions le conservateur prêt cernant devant le TPI, chaque préfecture ou province il est
nommé un ou plusieurs conservateurs de la propriété foncière.
Le conservateur exerce ses fonction sous l’autorité de conservation général
conformément à l’article 1ère du dahir du 1953 il est assisté par un conservateur adjoint, il
est chargé de l’application des textes relative à l’immatriculation depuis le dépôt de la
réquisition jusqu’à l’établissement du titre foncier, ainsi que tout les opérations
subséquentes à cette décision.
2-les missions ou les attributions du conservateur :
Il est tenu d’accomplir de plusieurs missions quand peut citée comme suite :
La réception des réquisitions d’immatriculation et l’accomplissement de toutes les
formalités que nécessite l’inscription sur le titre foncier. La conservation des titres et
documents relative aux immeubles immatriculés, ainsi que les plans cadastraux établir
par le service du cadastre. La délibérante des copiés des documents inscrit dans le titre
foncier, la perception des taxe sur les transactions.
Le conservateur a pour mission de gestion des différents services d’une
conservation foncière qui peuvent être décrit brièvement comme suit :
Le service charge de réception des publique et de son informations, il est
également charger de la réception des réquisitions d’immatriculation, des contrats des
documents relatives aux inscriptions, le service de lotissement, le service de la
documentation charger de la conservation des archives et de la tenu des fichiers, le
service administratif charger du personnels.
Notons enfin que le conservateur est responsable de la tenu de certains registres
et répertoires afin qu’il puisse remplir ses missions de bonne condition, il s’agit des
registre suivantes :
a. Le registre de dépôt : le conservateur tient un registre de dépôt où sont constatées par
numéro d’ordre et à mesure qu’elles s’effectuent les demandes d’inscription et les remise
des pièces. Il accomplit les formalités dans l’ordre des demandes, c’est la date porté sur
le registre de dépôt qui sera mentionné par la suite sur le titre foncier. Ensuite le registre
de dépôt est établir deux exemplaire dont l’un est mis à la disposition du conservateur,
l’autre est déposé au secrétariat greffe du TPI du lien de la conservation foncier.
b. Le dépôt des oppositions : Dans ce registre sont inscrites les oppositions telles par les
opposant contre les réquisitions d’immatriculation.
c. Le registre d’ordre des formalités préalable à l’immatriculation : tous les droits réels et
charge foncière grevant l’immeuble et qui sont pris en considération par le conservateur
pour établir le titre foncier.
d. Le registre d’ordre des formalités subséquent à l’immatriculation : ce registre est
réserver aux transactions subséquent à l’immatriculation de l’immeuble telles que les
aliénations, les dévolutions successorales, les hypothèques, etc.…
e. La table alphabétique des titres de propriétés : Dans cette table alphabétique il est
procédé à une classification des titres des propriétés en fonction du nom de l’immeuble
et non en fonction de son numéro.
f. La table alphabétique des titulaires des droits réels et des baux inscrit : Cette table
permet de classer tous les propriétaires, les titulaires des droits réels accessoires ainsi
que les titulaires d’un contrat de bail qui sont inscrit régulièrement.
La page de ce registre doivent être numérotées et doivent se suivre. Elles portent le
cacher du chef du service concerner.
B. Le conservateur général :
Compte tenu de l’importance des affaires qui sont soumis au conservateur, le
législateur à crée la conservation générale en vertu du dahir de 25 Déc. de 1953 dans le
siège de rabat.
Le conservateur général à des missions très variées. Il est chargé notamment de
supervisé d’assuré les coordinations entre les conservations foncier du Royaume.
D’unifier toutes les décisions pris par le conservateur générale et de rapprocher les
pointes de vue des conservateurs, en vue d’une application des textes relatives à
l’immatriculation, contrôlé les missions qui sont confiée au conservateur et leur donnée
toutes les instructions ainsi que toutes les directives nécessaire.
§2. Les autorités judiciaires compétentes : chargées de l’application du
régime foncier
1. Les TPI : le TPI est une juridiction de droit commun qui a une compétence
générale et compétent pour connaitre de toutes les affaires et compris celle relative à
l’immatriculation, il ne peut être divisée en plusieurs chambres et comprend notamment
une chambre immobilière.
2. Les cours d’appel : La cour d’appel est compétente pour connaitre des
jugements rendus en premier ressort par le tribunal de première instance et de toutes les
affaires dont la compétence lui est attribuée un texte spécial. Tous les jugements rendus
par les TPI en matière immobilière sont susceptibles d’appel devant la cour d’appel.
3. La cour de cassation – suprême : il se trouve au sommet de toutes les
juridictions du Royaume dans le siège Rabat, ce n’est pas un troisième degré de
juridiction son fonction consiste à vérifier si les juridictions inférieurs ont appliqué ou non
la loi.
Chapitre II : la phase administrative de l’immatriculation
Section1-. Le caractère obligatoire ou facultatif de l’immatriculation)
Revenir aux pages :
Section2-. La procédure d’immatriculation :
La procédure d’immatriculation commence par le dépôt de la réquisition (a) et se
termine par l’établissement du titre foncier (b), en même temps que la réquisition
d’immatriculation des originaux ou les copiés certifier conforme des titres, acte et
document connaitre de nature de droit de propriété et les droits réels dans l’existence de
l’immeuble.
La procédure d’immatriculation suit les six étapes suivantes :
1. Le dépôt de la réquisition
L’art 10 de la loi 14-07 à désigné les personnes qui sont habilité à déposer une
réquisition d’immatriculation et qui doit contenir à des conditions celle-ci doit contenir
certaines énonciation qui peuvent être regroupées comme suite :
-Tout ce qui concerne l’identité du requérant et son état civil
-Tout ce qui concerne l’immeuble, objet de la réquisition
- Les titres et documents sur lesquels s’appuie le requérant et qui peuvent qu’il
est propriétaire de l’immeuble objet de la réquisition.
2. L’extrait de la réquisition d’immatriculation
Après la réception de la réquisition d’immatriculation par le conservateur, ce
dernier prépare un extrait de la réquisition contenant les principales énonciations qui
figurent sur la réquisition, en particulier le nom du requérant, le nom de l’immeuble, ses
limites...
3. La publicité de la réquisition au B.O
Le conservateur envoie une copie de cet extrait aux instances concernées en vue
de son affichage.
4. Le bornage
Après la publicité de l’extrait, le conservateur en collaboration avec le service du
cadastre fixe la date du bornage et convoque tous ceux qui y sont intéressés.
Le bornage est une opération technique effectué par un topographe qui doit fixer
les limites de l’immeuble, sa superficie.

5. La publicité de l’avis de clôture de bornage


Après le bornage et la réception du procès verbal par le conservateur, celui-ci procède à
la publicité de l’avis de clôture de bornage. Cette étape est très importante pour
connaitre la situation juridique de l’immeuble.
6. L’établissement du titre foncier
A la fin de ces différentes étapes, le conservateur procède à l’établissement du
titre foncier.
→ Seront examinées dans cette section, les questions suivantes : La réquisition
d’immatriculation, les formalités de la réquisition, la publicité pendant le déroulement de
la procédure d’immatriculation et enfin le bornage.
§1. La réquisition d’immatriculation
Qui déposé la réquisition ??
La repense à cette question est donné par l’article 10 du dahir de 1913 tel qu’il
a été modifié et complété par la loi 14-07, au terme de cette article, LA réquisition
d’immatriculation peut être déposé par le propriétaire, le copropriétaire ou les
bénéficiaires de certains droits réels.
§2. Les formalités de la réquisition
La forme de la réquisition : Le législateur n’a imposé aucun forme particulière au
terme de l’article 13 du dahir du 1913 en requérant l’immatriculation remet au
conservateur de la propriété foncière qui en délivre récépissé une déclaration signée
d’elle même ou d’un mandataire muni d’une procuration spéciale.
Le conservateur remplit un imprimé spécialement réservé à cet effet que le
requérant doit signer « si le requérant ne peut ou ne sait pas signer, mention en est faite
par le conservateur de la propriété foncière qui certifie que la remise de la réquisition lui
a été faite par le requérant qui y est indiqué, après qu’il se soit assuré de son identité.
a. Les mentions qui doit contenir la réquisition : la réquisition doit contenir certains
mentions concernant le requérant d’autre sont relative à l’immeuble, objet de la
réquisition.
1. Les montions relative au requérant :
Le but de ses montions est de vérifier l’identité du requérant ainsi que sa qualité, il
faut indiquer se qui suite :
-Le nom et prénom du requérant
-son domicile – son état civil – sa nationalité
-Et il y a lieu le nom du dépôt
 Si l’immeuble est en état d’indivision, il fout fournir les même renseignements que ci-
dessus pour chaque co-indivisaire avec indication de la part de chacun d’eux.
 Si l’immeuble est grevé de droits réels, il faut également fournir les mêmes
renseignements pour chacun des titulaires de ces droits.
 Si le requérant est une personne morale, cette éventualité n’est pas prévue par le
législateur qui s’est contenez de faire uniquement allusion aux personnes physiques.

2. Les mentions relatives à l’immeuble


Ils doivent être très précise pour faire accéléré la procédure, car l’insuffisance de
précision de ces mentions peut entraver la tache de conservateur ils sont prévu par
l’article 13 du dahir de 1913 modifier et compléter par la loi 14-07. Il s’agit de la
description de l’immeuble, il faut aussi indiquer toute les constructions et les plantations
qui se trouvent sur cet immeuble. Sa nature septennat et aboutissant le nom et l’adresse
du voisins et s il y a lieu le nombre sur lequel il est connu. Ensuite, il faut indiquer si le
propriétaire procède l’immeuble en totalité ou en partie estimé la valeur vénale de
l’immeuble (en argent) au moment de dépôt de la réquisition. Enfin, il faut indiquer toutes
les droits réels existant sur l’immeuble.
b. Les autorités chargées de la réception des réquisitions d’immatriculation
C’est le conservateur de la propriété foncière qui se charge de recevoir les
réquisitions d’immatriculation qui sont déposée à la conservation foncière, d’ailleurs la
réception des réquisitions d’immatriculation fait partie intégrant des attributions du
conservateur tel qu’il découle de l’article 9 du dahir de 1913 MC-14-07.
c. Les frais de conservation :
Le requérant doit payer les taxes prévues dès le dépôt de la réquisition, ceci en
contrepartie d’un récépissé délivré à l’intéressé, qui justifie d’une part, les sommes payé
et d’autre part, la date du dépôt de la réquisition. Les frais de conservation sont exigibles
dès le dépôt de la réquisition d’immatriculation.
Section3-. La publicité pendant la procédure d’immatriculation
Afin que la procédure d’immatriculation ne se déroule pas dans le secret, et dans le
but d’informé les intéressé de prendre connaissance de cette procédure, le législateur la
entouré une grande publicité depuis le dépôt de la réquisition jusqu’à l’établissement du
titre foncier. Cette publicité se fait au B.O il accompagnée de l’affichage de l’extrait de la
réquisition.
a. La publicité au B.O
Dans le délai de 10 jours du dépôt de la réquisition le conservateur dresse l’extrait de la
réquisition à publier au B.O. après la publication de cet extrait il dresse dans les deux
mois qui suive la date de publication un avis contenant la date et leur dé bornage.
Il est signaler que le législateur reste fidèle à la publicité au B.O malgré autre problème
qui pose, le législateur avait de profité de cette réforme pour trouver d’autre moyen
beaucoup plus adapté à notre contexte national. En effet la publication U B.O ne permis
pas d’atteindre les objectifs escomptés et ceci pour plusieurs raisons :
La plupart des intéressé sont analphabète et ignorant l’existence du B.O, bien que
l’accès au B.O est réservé à une catégorie infime de la population tel que le personnel
des entreprises les juristes et notamment les avocats notaire et les juges.
Le B.O n’est consulté que par certains personnes en cas de besoin, souvent les
intéressé sont incapable de consulté l’extrait de B.O parce qu’ils ignorent même sont lieu
d’édition le lieu réservé à la vente, surtout dans les compagnes ou les journaux ne sont
pas toujours disponible.
Les personnes qui sont intéressé par la publication de B.O concernant l’immatriculation
sont le conservateur chargé de suivre la procédure d’immatriculation et les juges dans la
mission et d’appliqué les dispositions de la loi sur l’immatriculation, les opposant qui sont
intéressé par ces publicités ils ont des difficultés pour est avoir accès bien quelle soit
directement concerné.
Souvent ils ignorent toutes les formalités et les délais de publicité se manquent
d’information explique l’importance où sont impliqué les victimes de la décision de
l’immatriculation. Contenu de cette problème le législateur dans le cadre de cette
réforme aurait vu prévoir d’autre moyen de la formation tel que la radio la télévision
l’internet et surtout encouragé la criée dans les souks.
b. L’affichage de l’extrait de la réquisition auprès des autorités administratives
concernées :
Les exemplaires de l’extrait de la réquisition et de l’avis de bornage sont envoyés au
président de conseil de tribunal, au président de TPI et au représentant de l’autorité
local. Les autorités doivent afficher ses documents dans leur (dépôt) et les maintenir
ainsi exposé au public jusqu’au jour prévoie pour le bornage, afin que les publics qui se
prendre connaissance.
Dans le but de simplifiée la procédure ces autorités sont disposée d’envoyé au
conservateur un certificat attestant que les formalités relatives à la publicité et l’affichage
ont été effectivement accomplir.
L’affichage comme la publicité pose aussi de nombreux problèmes : par exemple au
niveau de TPI les tableaux sont encombrés par les affiches qui n’ont aucun rapport avec
l’immatriculation. La constitution de ces affiches n’est pas toujours facile, par conséquent
il a fallait de multiplier les tableaux relative à l’affichage et serve ………exclusivement à
l’immatriculation.
(En plus de tout ça il y a aussi ce qu’on appel l’affichage auprès de la conservation
foncière et l’affichage auprès du cadi et enfin la convocation au bornage ce dernier
permet d’informer tous ceux qui sont intéressés par l’immatriculation et qui n’ont pas pu
en prendre connaissance au moyen de la publicité et de l’affichage.)
Section4-. Le bornage
Le bornage est d’abord une opération technique dirigé par le conservateur et
effectuer par un géomètre qui appartient au corps des géomètres topographes. Ce
dernier ce déplace sur les lieus pour effectuer un enquête concernant l’immeuble objet
de la réquisition, il place les borne pour délimité le périmètre indiquer le requérant et
précisé les parties à l’immeuble qui font l’objet d’une opposition.
Les opérations du bornage sont entamé après la publication de l’extrait de la
réquisition d’immatriculation au B.O, une copie de cette extrait est adressé au service du
cadastre qui établir un programme de bornage.
Les personnes convoqué sont invitées à ce présenté en personne ou par mandataire
avec procuration régulière, pour assisté aux opérations de bornage, peuvent être
convoqué au bornage les personnes suivantes :
-le requérant
-les voisins indiqués dans la réquisition d’immatriculation
-les titulaires des droits réelles et charges foncières qui se serait régulièrement
révélés. Le législateur de la nouvelle forme à énuméré ici par rapport à l’ancienne texte
puisqu’il reconnu les titulaires des droits réelles, le droit de déposée une réquisition
d’immatriculation.
Ensuite, ses convocations doivent parvenir aux personnes concernées au moins la
jour avant le jour de bornage, soit par l’intermédiaire de l’ANFCC soit par poste souples
ou commandé soit par l’intermédiaire de l’autorité local soit par qu’un autre moyen de
notification.
Si le requérant ne se présent pas au bornage, il n’est procédé a aucune opération de
bornage et dit négatif le procès-verbal de bornage va constater cette absence.
Si le référent d’immatriculation ne présente aucune excuse valable dans le mois qui
suit la sommation qui lui adressé la réquisition d’immatriculation est considéré nul et non
avenu, ensuite que l’on est de même, si le conservateur n’a pu effectuer l’opération de
bornage par le topographe en raison d’un litige concernant l’immeuble.
Ensuite la présence des intéressé sur les lieus au moment de déroulement des
opération de bornage revu une grande importance et permis au titulaire du droit réel
grevant l’immeuble, de faire opposition et de régler les litiges qui oppose les voisins
concernant les trimètres de la propriété.
Si le bornage ne peut pas avoir lieu parce que les conditions ne sont pas favorable,
et peuvent entraver sont déroulement. Le conservateur ou toutes personnes intéressé tel
que le requérant ou l’opposant, peut adresser une demande au procureur du roi afin qu’il
met à sa disposition la force publique qui sera charger de veiller sur l’exécution de cette
opération. Donc, le procureur du roi doit faciliter avec l’aide de la force publique le
déroulement du bornage tel qu’il découle de l’article 20 du dahir de 1913 modifié et
complété par la loi 14-07.
Le conservateur dirige les opérations du bornage dans l’exécution et déléguer à un
géomètre et inscrite au tableau de l’ordre national des ingénieurs géomètre topographe.
Le géomètre doit dresser un procès-verbal qui doit signer, de même ce PV doit porter la
signature de toutes les personnes comparants mention et faite qu’ils ne peuvent signer
ou qu’ils s’y refusent. Ceci découle de l’article 21 du dahir de 1913 tel qu’il est modifié et
complété par la loi 14-07.
Le PV du bornage est accompagné d’un plan sommaire appelé croqué de
bornage. Ainsi, que des pièces fournies par les deux parties.
Le conservateur doit dans les quatre mois qui suive le bornage publié au B.O un avis
de clôture de bornage, qui fixe le point de départ de délai d’un mois pendant lequel les
oppositions encore être reçu par le conservateur foncière.
Le législateur à innové par rapport un ancienne texte puisqu’il reconnu seulement au
conservateur le droit de recevoir les oppositions. Alors que sous dahir de 1913, le caïd
ou le TPI était également habilité à le faire.
Le bornage est donc une opération topographique très important c’est aussi la phase
la plus dangereux dans le déroulement de la procédure qui ce permet de déterminé la
situation matériel et juridique de l’immeuble, contenu de son importance et pour qu’ils
puissent se déroule dans des bonnes conditions.
Le législateur a prévu des sanctions à l’encontre de toutes personnes qui entrave se
déroulement celle-ci est punie d’un emprisonnement d’un à six mois et une amende
dans le montant varie entre 500 et 1000 DH ou tenu de cette peine seulement.
Chapitre II : l’opposition pendant la phase administrative
Section 1 : la procédure de l’opposition
La procédure d’immatriculation traverse plusieurs étapes, et commence par le dépôt
de la réquisition et se termine par l’établissement du titre foncier. Pendant le
déroulement de la procédure.
§1 : Qui peut faire l’opposition
Toute personne intéressée par la procédure d’immatriculation peut faire opposition si
elle estime qu’il lui porte préjudice. Dans le but d’accélérai la procédure, La loi 14-07 à
introduit de nouvelle disposition concernant l’opposition, d’ailleurs l’immatriculation
apporte de la loi 14-07 concernant les oppositions.
Définition de l’opposition :
Selon l’article é’ du dahir de 1913 tel qu’il est modifier et compléter par la loi 14-07,
l’opposition est une contestation de la réquisition élever par un tiers, et peut être aussi
dans les cas suivantes :
-d’abord en cas de contestation sur l’existence ou étendu du droit de propriété de
requérant d’immatriculation
-en cas de contestation sur l’exercice d’un droit réel susceptible de figurer un titre
foncier.
-En cas de contestation d’un droit publié, suivant l’article 84 de la présente cour, cet
article vise le cas où un droit soumis à la publicité et constituer sur l’immeuble au cours
de la procédure d’immatriculation ou que se droit soit inscrit opposable de tiers. Le
bénéficiaire doit effectuer à la conservation foncière, le dépôt des pièces exigé pour
l’inscription, et ce dépôt est mentionné au registre des oppositions. Le jour de
l’immatriculation situe se déroule normalement. Le conservateur procède à l’inscription
de ce droit sur le titre foncier qui est assignée par ce dépôt.
§2 : Les autorités chargé de recevoir les oppositions
L’opposition à pour effet de suspendre toute les formalités d’immatriculation jusqu'à
le conservateur trouve la solution aux litiges moyennant la conciliation des parties. S’il
échut à ca mission le dossier est transmis au tribunal. Si l’article 25du dahir de 1913 tel
qu’il est modifié et complété par la loi 14-07 permet à l’intéressé de faire opposition
oralement ou par écrit ou près de la conservation foncière, de TPI, du caïd ou du tribunal
de paix. Le même article (25) est confié cette mission seulement à cet conservateur et le
géomètre.
La nouvelle loi met fin à la situation causé de nombreux problèmes, en effet des
autorités local et même les tribunaux ne voulez pas recevoir les oppositions surtout
quand il était faite oralement, il ne l’accordé aucune importance parce qu’ils savaient
d’autres préoccupation qui était considéré comme était prioritaire. Ils refusent de recevoir
ces opposition, alors il n’avait pas le droit de le faire, c’est pour cela que la loi 14-07 à
met fin à cette situation.
Quand le conservateur et le géomètre sont devenus les seules personnes habilité à
recevoir les oppositions. Il est prévu la création de plusieurs conservations foncières
dans une préfecture ou province et qui sont chargé recevoir toutes les oppositions.

§3 : Les délais d’opposition :


L’opposant dont faire opposition dans le délai prévu exceptionnellement le
conservateur peut recevoir une opposition tardive.
1. Le délai normal :
Pendant un délai de deux mois qui cour de la publication au B.O de clôture de
bornage toutes personnes à un droit sur l’immeuble, au cours de l’immatriculation peut
faire opposition.
Le délai prévu pour faire opposition arrivé à expiration, le conservateur peut refuser
la réception d’opposition tardive et sa décision est susceptible d’aucun recours judiciaire.
Ce pouvoir reconnu au conservateur et dangereux puisque dans certains cas
l’opposant peuvent présenter d’autre nouveau document à la puis de son opposition, et
qui trouve qu’il à effectivement le droit de faire opposition et portant son opposition est
rejet par le conservateur.
Il découle de l’article 27 du dahir de 1913 tel qu’il a été modifié et compléter par
la loi 14-07, aucune opposition n’est recevable sauf l’exception prévu par l’article
29, après expiration d’un délai de 2ans à compté de la date de publication au B.O qu’il
avait mentionné de l’article 23 de la présente loi.
Seulement il arrive dans certain cas que l’opposant pour des raisons divers n’est pas
la possibilité de faire opposition dans le délai prévu, l’article 29 donnes la possibilité au
conservateur de savoir une opposition tardive à condition que l’opposant produise au
conservateur les documents indiquant les raisons qui n’est pas empêcher de le faire.
Malgré l’importance des nombres des ‘oppositions qui présente un phargaux pour les
conservations foncière et pour la justice. L’opposition reste toujours un moyen
indispensable pour permettre à l’opposant de faire Valloire ses voix.
2. Le délai exceptionnel
L’opposant doit faire son opposition dans les délais prévu et le conservateur dispose
d’un pouvoir d’appréciation ; est ce qu’il peut recevoir ou refusé l’opposition ?
Au terme de l’article 29 : après l’expiration du délai fixé à l’article 27 ci-dessus ; une
opposition perte être exceptionnellement recul par le conservateur de propriété foncière,
même si la réquisition d’immatriculation grevé depuis opposition antérieur à condition
que le dossier ne soit pas transmit au TPI. L’opposant doit produire au conservateur les
documents indiquant les raison qui l’ont empêché de formuler les oppositions dans le
délai ainsi que les actes et documents opérant sa demande. Ille doit en autre sa qualité il
à obtenu l’assistance judiciaire. La décision du conservateur revoir cette opposition, ce
dernier n’est pas susceptible de recours judiciaire.
La forme de l’opposition et les mentions qu’elle doit contenir :
L’opposition contre la réquisition d’immatriculation est un procédé lourd de
conséquences qui risque de porter préjudice au requérant. Compte tenu de la gravité de
ce procédé, le conservateur doit être prudent lors de la réception de l’opposition.
L’opposition peut être écrite ou orale.
Dans le cas ou l’opposition est faite oralement, il est dressé en présence de
l’intéressé, un procès verbal en double exemplaire dont l’un est remit à ce dernier.
L’opposition doit contenir certaines mentions, il s’agit notamment de l’identité de
l’opposant,
De son état civil,
Son adresse réelle ou son domicile élu,
Le nom de la propriété,
Le numéro de la réquisition d’immatriculation,
La nature de la propriété,
L’étendu des droits contestés,
L’énonciation des titres et pièces appuyant de la demande,
Indiquer si l’opposition est totale ou partielle ou si l’opposition concerne les droits
indivis avec l’indication de la part de chaque co- indivisaire.
Lorsqu’une personne agit en qualité de tuteur, de représentant légal ou de
mandataire, elle doit justifier cette qualité par la production de pièces régulières.
Peuvent aussi faire opposition, les tuteurs au nom des mineurs, les représentants
légaux, le procureur du Roi, le curateur aux biens des absents et disparus.
Les frais de l’opposition :
L’opposant doit payer la taxe judiciaire et les droits de plaidoiries sinon
l’opposition est considérée nulle et non- avenue conformément à l’article 32 tel qu’il a été
remplacé et abrogé par la loi 14- 07 : l’opposant est dispensé de payer la taxe judiciaire
s’il bénéficie de l’assistance judiciaire, il doit en outre produire les titres et documents
appuyant son opposition. Quand il y a plusieurs oppositions à une même réquisition
d’immatriculation, l’opposant doit s’acquitter de la taxe judiciaire et des droits de
plaidoiries pour chacune des oppositions.
Section2 : La décision du conservateur concernant les oppositions
1-La réception de l’opposition
La réception de l’opposition par le conservateur suppose que l’opposition remplit les
conditions de fond et de forme. Il doit recevoir donc l’opposition sans discussion.
La réception de l’opposition par le conservateur n’implique pas la confirmation des
droits prétendus par l’opposant ou leur négation par le requérant. Mais elle implique
l’existence d’un litige relatif à l’immeuble. Ce litige intéresse le requérant.
La position du requérant peut être envisagée selon deux hypothèses ; soit qu’il
apporte la mainlevée de l’opposition soit la déclaration qu’il y acquiesce.
a. La mainlevée de l’opposition
Le requérant peut se présenter à la conservation foncière pour prouver qu’il a donné
mainlevée de l’opposition. Ceci veut dire que le requérant a mis fin à l’opposition et a
réglé le litige moyennant le recours à la conciliation aves les opposants.
La mainlevée de l’opposition peut mette fin au litige d’une manière totale et on parle
d’opposition totale comme elle peut mettre fin au litige de manière partielle et on parle
d’opposition partielle.
b. L’acquiescement :
Il est dans l’intérêt du requérant d’acquiescer à l’opposition tant que les pièces
justificatives prouvent le bien fondé des prétentions des opposants. Le requérant doit
faire une déclaration dans laquelle il acquiesce à l’opposition dans le délai d’un mois à
partir du jour de la réception d’un extrait de la réquisition et la consultation des pièces
déposées par l’opposant à l’appui de son opposition.
2-le refus de l’opposition ou l’annulation de l’opposition
La conservateur doit recevoir les oppositions qui sont faites de manière régulière et
conformément aux délais et conditions prévues.
a. Le rejet de l’opposition tardive :
Si l’opposant ne fait pas l’opposition dans le délai prévu à savoir deux mois après la
publication de l’avis de bornage au B.O, son droit pour faire opposition s’éteint après
l’expiration de ce délai. Et le conservateur peut rejeter l’opposition qui n’a pas été faite
dans le délai légal. Mais il peut recevoir une opposition tardive tant que le dossier n’a
pas été transmis au tribunal.
La décision de rejet du conservateur est définitive et n’est susceptible d’aucun recours.
L’opposant doit supporter les conséquences de sa négligence ou son retard surtout
après l’opération de publicité. L’opposant peut alors s’adresser au ministère public pour
demander la réception de son opposition par le tribunal.
b. L’annulation de l’opposition pour le non paiement de la taxe judiciaire :
Le non paiement de la taxe judiciaire malgré la mise en demeure qui lui est adressée
par le conservateur entraine l’annulation de l’opposition. La décision du conservateur est
définitive et n’est susceptible d’aucun recours. Cette décision semble excessive pour
l’opposant qui ne peut pas payer la taxe judiciaire et qui ne bénéficie pas de l’assistance
judiciaire parce qu’il ignore ses formalités. Certes l’assistance judiciaire existe.
Seulement, la plupart des personnes ignorent que son octroi est subordonné à certaines
conditions.
c. L’annulation de l’opposition pour défaut de preuve :
Si l’opposant ne fourni pas les pièces justificatives à l’appui de son opposition, le
conservateur lui adresse une mise en demeure l’invitant à déposer ces documents dans
le délai de 3 mois.
d. L’annulation de l’opposition en vertu d’une décision judiciaire :
Dans le cas où le litige relatif à l’opposition est porté devant le tribunal et que celui-ci
statue en dernier ressort prononçant le rejet de l’opposition, le conservateur doit se
conformer à cette décision et annuler l’opposition.
3-la conciliation des parties
Avant de transmettre le dossier au tribunal, le conservateur peut procéder à la
conciliation des parties. L’initiative de la conciliation émane du conservateur, du
requérant, de l’opposant ou d’un tiers.
Si le litige concerne les limite, le requérant et l’opposant peuvent s’entendre pour
conclure un accord à l’amiable sans recourir à la justice. Le procès-verbal adresser par
le géomètre a une force obligatoire et engage les deux parties conformément à un
principe connu, « les obligations valablement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les
ont faites ».
La conciliation des parties demeure possible même pendant la phase judiciaire s’il y
a des prémices qui permettent de l’envisager.
Chapitre III : La phase judiciaire de l’opposition
Si le conservateur échoue dans sa mission il n’arrive pas à transmis le dossier au
tribunal. Au cas où le jugement ne donnée pas satisfaction à l’une des parties il peut
s’adresser a la cour d’appel et exercer pouvoir devant la cour de cassation.
1-L’opposition au niveau de TPI
La phase judiciaire d’immatriculation commence directement après le réception par le
secrétariat greffe de TPI le dossier qui lui à été transmis par le conservateur, ce dossier
est présenter au président de TPI qui désigne un juge rapporteur charger de préparer la
solution de contestation conformément au disposition de l’article 34 du dahir de 1913tel
qu’il est modifier et compléter par la loi 14-07.
Le juge rapporteur appartient aux cors de la magistrature, il est désigné par le
président de TPI pour mettre l’affaire en état, qu’il peut procéder aux enquêtes
concernant les litiges et prendre toutes les mesures approprié. Ce juge rapporteur est
chargé d’étudier le dossier qui est transmis par le conservateur au tribunal et qui contient
un certains nombre de pièces et documents qui sont fourni par les parties.
Le juge rapporteur convoque les parties, il demande à l’opposant toutes les
renseignements nécessaire, et qui sont susceptibles d’éclairé au juge en vu d’établir son
rapporte relative à l’opposition qui peuvent procéder à l’audition des témoignes et se
transporté sur les liens avec l’assistance d’un géomètre topographe. Lorsque le juge
rapporteur estime que l’affaire est en état, il fixe la date de l’audience et convoque les
parties conformément aux dispositions de l’article 35 du dahir de 1913.
Au terme de l’article 35 ; lorsque le juge rapporteur estime que l’affaire est en état, il
faut avertir les parties du jour où il sera appelé en audience publique au moins 8 jours à
l’avance à compté de la date de la réception de la convocation.
A l’ouverture des débat le juge rapporteur expose l’affaire, les parties sont entendu,
le ministère publique dans ses conclusion l’affaire est jugé soit immédiatement soit après
délibérer. Et le tribunal indique dans sans jugement, les limites de la superficie reconnu
au profil des opposants, et en cas d’indivision la part revenant à chacun lieu.
2- l’opposition au niveau de la cour d’appel et la cour de cassation
Dès la réception des dossiers par le secrétariat greffe de la cour d’appel, le premier
président nomme un conseiller rapporteur de mettre l’affaire en état. Dès sa désignation
le conseiller rapporteur présumé l’appelant de produire ses grives (les raisons) et
moyens de défense dans un délai ne passe pas un jour.
Le conseiller rapporteur peut accomplir plusieurs mesure complémentaire
d’instruction, soit d’office soit sur la demande des parties, ils peuvent aussi se transporté
sur les lieus, ont faisant aider par un géomètre topographe. Ils peuvent procéder à
l’audition des témoignes et peut aussi déléguer pour ses opposition un magistrat de TPI
dès que l’affaire est en état.
Le conseiller rapporteur est prévenir les parties 15 jour à l’avance du jour au l’affaire
sera appelé à l’audience. Le conseiller rapporteur expose l’affaire, les parties sont
entendu le ministère public donne ses conclusions, l’affaire est jugé par la cour d’appel
soit immédiatement soit après délibérer.
L’arrêt rendu est susceptible au pouvoir de cassation, les requérants et les opposants
peuvent exercer un pouvoir de cassation contre l’arrêt de la cour d’appel.

La Phase de l’attribution ou de l’établissement du titre foncier / Duplicata


L’immatriculation donne lieu à l’établissement du titre foncier relative a l’immeuble
objet de la réquisition d’immatriculation déposé auprès du conservateur il faut distinguer
ici entre 3 types de documents, le titre foncier ensuite duplicata et enfin un titre spécial
ou des certificats spéciaux relative au droit réel grevant l’immeuble.
A-le Titre foncier est un document établir par le conservateur et qui permet
d’identifier l’immeuble objet de la réquisition. Au terme de l’article 52 du dahir
de 1913 tel qu’il est modifier et compléter par la loi 14-07, le titre foncier doit contenir
la description détaillée de l’immeuble avec ses limites ses tenant et aboutissant sa
nature et sa concurrence, le nom et prénom de propriétaire son domicile son état civil sa
nationalité et s’il y a lieu le nom de l’époux et l’indication du régime matrimoniale.
En cas d’indivision il faut les même indications que se-dessus pour chaque
propriétaire avec mention de la part de chacun d’eux dans le cas au le propriétaire est
une personne moral, il faut mentionner sa dénomination sa forme juridique son siège
social ainsi que le nom de son représentant légale.
Les droits réels immobiliers existent sur l’immeuble, ce titre foncier porte un numéro
d’ordre et un nom particulier, le plan est un excès. Lorsque le titre foncier est établir au
qu’un droit réel qui est inscrite au nom d’un mineur ou d’incapable, les natures de
l’incapacité sont indiqué au titre foncier.
B-Duplicata : le propriétaire de l’immeuble à droit à un duplicata pour recopie du titre
foncier, cette copie à la même valeur que l’original. Le duplicata doit contenir toutes les
mentions qui figure sur le titre foncier, L’art 58 du dahir de 1913 sur l’immatriculation
Dispose : « le propriétaire à l’exclusion de tous autre droit à obtenir le duplicata du titre
foncier et du plan qui y un excès, le conservateur de la propriété foncière on certifier
l’authenticité on est à posant sa signature et le cachet de conservation foncière ». De
même l’art 60 du dahir de 1913 dispose « toute mentions inscrite par le conservateur de
la propriété foncier sur le titre foncier est reproduit par lui sur le duplicata qui est
présenté, il certifier la conformité duplicata avec le titre foncier ». Les titulaires du droit
réel ont droit à un certificat spécial.
La perte du duplicata ou la destruction :
En cas de perte, de destruction du duplicata l’intéressé à un droit à un nouveau
duplicata. Il doit adresser une demande au conservateur dans laquelle il doit révéler son
identité qui comporte toute les renseignements concernant cette perte ou destruction.
Au terme de l’art 101 du dahir de 1913 « en cas de perte de vol ou de destruction du
duplicata du titre foncier, les certificats spéciales le titulaire doit présenté au conservation
de la propriété foncière les pièces justificatives et faire une déclaration contenant son
identité les circonstances de la perte du vol ou de destruction et tout les renseignements
qui possède de l’affaire, le conservateur de la propriété foncier peut faire la déclaration
du basé sincère délivré à l’intéressé un nouveau duplicata du titre foncier ou d’une
certificat spéciale d’inscription 15jrs après publication d’un avis à cette effet au B.O.
Le conservateur à un grand pouvoir d’appréciation. Si le conservateur refuse de
délivré le duplicata du titre foncier ou s’il estime qu’il na pas situé à la demande qu’est
faite, le requièrent peut s’adressé au TPI.
Les pénalités :
Les dispositions du code pénal sont applicable de tout personne qui est falsifier
contre fait ou atterrer les titres fonciers, duplicata, certificat délivré par le conservateur de
la propriété foncier en conformité avec les dispositions de la présente loi ou faits usages
du document ainsi falsifier contre fait ou intérêt.
L’effet de la décision d’immatriculation :
La procédure d’immatriculation quelle soit administratif ou judiciaire se termine par
l’établissement du titre foncier, ce titre foncier est définitive et inattaquable. Ensuite se
pose le problème de l’effet de purge, en fait il faut examiner si la prescription produit ou
non un effet sur la décision d’immatriculation.
1. Le caractère définitif et inattaquable du titre foncier :
Au terme de l’art 62 du dahir de 1913 « le titre foncier est définitive et inattaquable il
forme les points de départ unique des droits réels et charge foncière existent sur
l’immatriculation au moment d’immatriculation à l’exclusion de tous autre droits non
inscrit. Ce caractère définitif et inattaquable de titre foncier, concerne non seulement le
droit de la propriété, mais intéressé également, les inscriptions subséquentes.
Il concerne aussi le sol ainsi que les instructions et plantations qui se trouvent au jour de
son établissement.
Le titre foncier est le seul document qui est pris en considération pour reconnaitre le
requérant et le véritable propriétaire.
2. L’effet de purge :
La décision d’immatriculation produit un effet de purge, celui-ci donne à la propriété
un point de départ précis, il est débarrasser de toutes les droits réel et charge foncière
antérieur à l’immatriculation et non révélé en tant au porteur. Donc tout droit antérieur
non retenu pendant le déroulement de la procédure est considéré comme inexistant.
Seuls les droits réels ont une existence juridique pendant la procédure d’immatriculation,
le bénéficiaire de la décision d’immatriculation devient propriétaire par l’effet de cette
décision. Ensuite, le titre foncier établie au nom de propriétaire se sufi à l’immeuble, il fait
table rase du passée.
Ils ont résulte que les actes et titres ainsi que toutes les documents produit à l’acquis
de la réquisition d’immatriculation sont annulées et placées dans le dossier d’immeuble.
Le titre foncier est grevé d’aucun droit réel aux charges foncières à l’exception des droits
concernés par la décision d’immatriculation.
La décision prise par le conservateur est donc définitive, il ne peut en aucun cas être
annulé et modifier ou annulée même par la voie judiciaire. Seulement cette décision peut
dans certains cas donner lieu à des abus, et privé certaine personne de leurs droits bien
qu’il soit légitime. Donc, l’effet de purge n’est pas absolu mais le principe demeure
Ils ont ainsi en cas de dol, il faut donc de ce principe en vertu du
……………………………..…. Le titre foncier est définitive et attaquable, soit empêcher
ou appliquer avec beaucoup de souplesse afin que les personnes qui utilisent ses
procédé n’entière pas profit pour porté atteint ou des tiers, et en plus peut que la
constitution Marocain garantie le droit de la propriété tel qu’il découle de l’article 35
de la constitution 29 juin 2011.
L’existence des droits inscrits
Le problème qui se pose ici est celui de savoir si la prescription produit ou non un
effet sur la décision d’immatriculation. La Repense a cette question vous a donner
par l’article 63 du dahir sur l’immatriculation. Au terme de cette article, La prescription
ne peut faire acquérir aucun droit réel sur un une immeuble immatriculé à l’encontre du
propriétaire inscrit ni amené la disparition d’aucun des droit réel inscrit sur le titre de
propriété.
Chapitre IV : La responsabilité du conservateur et le fond d’assurance
S : Le droit des victimes de la décision d’immatriculation :
§1 : La responsabilité du conservateur
En principe, les personnes dans les droits sont lésées par suite d’immatriculation, ne
peuvent exercer aucun recours. Comme le conservateur peut seul attribuer un titre
foncier au requérant, il doit en revanche assumer sa responsabilité pour les fautes
commises dans l’exercice de ses fonctions.
Le tribunal peut condamnée à réparer les préjudices subi par les victimes de la
décision d’immatriculation, et qui résulte d’un dol moyennant une action personnel en
justice et qu’il découle de l’article 64. Au terme de cette article « aucun recours ne peut
être exercé sur l’immeuble à raison d’un droit lésée par suit d’immatriculation, les
intéressé peuvent non seulement en cas de dol exercer une action personnel en
dommage intérêt contre l’auteur du dol ».
En cas d’insolvabilité du conservateur, les indemnités sont payées sur le fond
d’assurance institué par l’article 100 de la présente loi.
A ce recours prévu par la loi sur l’immatriculation, il existe d’autre recours prévu par
le DOC :
1++ Le recours prévu par la loi sur l’immatriculation :
Pour que l’action en réparation soit recevable il faut un dol. Le dol consiste à utilisé
de main œuvre frauduleuse (‫ )طرق احتيالية‬en vue d’induire le contractant en erreur pour
l’amené à conclure un contrat.
Dans le domaine d’immatriculation le dol concerne tout acte, qui donne lien à la perte
d’un droit à la suite d’immatriculation. Pour qui est dol il sufi que le requérant soit de
mauvaise foi. Par Exemple, qu’il se soit abstenu de révéler un droit dont il connaissait
l’existence au profit d’un tiers.
Le dol doit être entendu ici au sens large pour qu’il est dol et n’est pas nécessaire.
Normalement, le dol se matérialise par des manœuvres frauduleuses mais ici, il suffit
d’avoir une mauvaise foi, et porté préjudice à autrui.
Donc, le conservateur est responsable en cas de dol commis dans l’exercice de ses
fonctions et engage de sa responsabilité personnel. Si l’auteur du dol est insolvable, la
réparation des préjudices est prise en charge par le fond d’assurance tel qu’il découle
de l’article 100 du dahir de 1913 relative à l’immatriculation.

2++ le recours prévu par le DOC :


La victime de la décision d’immatriculation peut demander au requérant le
remboursement du prix d’achat de l’immeuble au cas où le contrat de vente n’aurait pas
été inscrit sur le titre foncier, et peut également demander les dommages intérêt et
exercer une action sur la base de l’enrichissement sans cause :
A++ L’action de responsabilité sur le fondement de l’enrichissement sans
cause :
La victime peut aussi poursuive le requérant sur le fondement d’enrichissement sans
cause tel qu’il est réglementé par l’article 66 du DOC. Seulement cette solution n’est
pas satisfaisant et ont données que les conditions de l’enrichissement sans cause ne
sont pas toujours réunie. En plus, en cas d’insolvabilité de l’enrichir, la victime doit
n’oublie aucun réparation puisque le fond d’assurance ne prend pas en considération
l’enrichissement sans cause.
B++ l’action en remboursement du prix d’achat :
La victime de la décision d’immatriculation peut aussi intenter une action en
remboursement du prix d’achat, cette action trouve son fondement dans l’article 70 du
DOC. Si un requérant à vendu un immeuble, alors que l’acquéreur n’a pas déposé en
tant utile son titre à la conservation foncière, et qui se trouve par la suite dépuiée de se
bien, il doit rembourser le prix d’achat qu’il a prise. S’il est victime de main œuvre
frauduleuse (‫ )طرق احتيالية‬il a doit aussi à des dommages intérêt.
§1 : Les Fonds D’assurance :
Le législateur à consacré l’article 100 du dahir de 1913 tel qu’il est abroger à
remplacer le fond d’assurance, au terme de cette article ; il est instituer au fond
d’assurance destinée à garantie en cas d’insolvabilité du conservateur générale au des
conservateurs de la conservation foncière, le paiement des sommes au quel il serait
condamné envers la partie lésée pour une faut commise d’immatriculation ou d’une
inscription subséquent, le plafond de ce fond est fixé à 100 million de dirham.
Toutes démunissions de ce fond suite à l’exécution d’un jugement est ont acquise de
la force jugé, et compenser sur le budget de l’ANCFCC dans l’année qui suive cette
démunissions.
Le but poursuive par le législateur et de permettre à ce fond d’indemnisé des victimes
de la décision d’immatriculation en cas d’insolvabilité du conservateur. Ce fond se
substitut au conservateur dans la réparation des préjudices suivie.
L’article 100 du dahir de 1913, avant qu’il ne soit modifier par la loi de finance en
date de 2005 à des prévus dans son dernier alinéa qui suite ce fond est constituer par un
prélèvement opérer sur le montant du droit perçu à la conservation de propriété foncière.
Ce prélèvement représenté 2% de Totale des recettes de la conservation foncière et qui
découle de l’article 59 de l’arrêt du 4 juin 1915 relative à la conservation foncière.
Toutes démunissions de ce fond est compenser sur le budget de l’ANCFCC dans
l’année qui suicide où cette démunissions à lieu grâce à ce fond d’assurance, la victime
peut obtenu réparation s’il à faire à un conservateur insolvable, elle n’est pas toujours
lésé de ce prévaloir de son insolvabilité. Car il poursuive toutes les procédures
pour dépuiée, le conservateur de sa opportunité de bien avant de s’adressé à ce fait.
Cependant, le fait que le montant de réparation soit pris en charge par le fond
d’assurance ne doit pas être considérer comme un moyen pour encourager les
conservateurs à être négligents. Et à fournir le minimum d’efforts dans l’exercice de leurs
fonctions. D’ailleurs, il n’est pas aisé de se prévaloir de son insolvabilité.
Maintenant, on passe au recours prévu par le D.O.C. :
La victime de la décision d’immatriculation peut demander au requérant le
remboursement du prix d’achat et peut exercer aussi une action sur la base de
l’enrichissement sans cause.
L’action en réparation sur le fondement de l’enrichissement sans cause :
La victime peut poursuivre le requérant sur le fondement de l’enrichissement sans
cause tel qu’il est réglementé par l’article 66 du D.O.C. Seulement cette solution n’est
pas satisfaisante, étant donné que les conditions de l’enrichissement sans cause ne sont
pas toujours réunies. En plus, en cas d’insolvabilité de l’enrichis, la victime n’obtiendra
aucune réparation puisque le fond d’assurance ne prend pas en considération
l’enrichissement sans cause.
Il y a aussi l’action en répétition de l’indu ou une action en remboursement du
prix d’achat :
La victime de la décision d’immatriculation peut aussi intenter une action en
remboursement du prix d’achat. Cette action trouve aussi son fondement dans l’article
70 du D.O.C. Si un requérant a vendu un immeuble alors que l’acquéreur n’a as déposé
son titre foncier à la conservation foncière au temps voulu et qui se trouve par la suite
dépouillé de ce bien, il doit lui rembourser le prix d’achat qu’il a payé.

Ces différentes solutions auxquelles peuvent recourir les victimes de la décision


d’immatriculation ont une portée limitée. Les personnes dont les droits sont lésés suite à
une décision d’immatriculation malgré le recours à la justice et qui ne perçoivent qu’une
somme d’argent en raison du préjudice subit n’ont plus confiance ni en l’immatriculation,
ni en la justice car l’argent ne compense pas finalement le préjudice subit.

Bibliographie :
ABDELWAHD BELKEZIZ : la possession en droit marocain, collection de la faculté de droit de rabat,
1968
ABDELAZIZ BENJELOUN : les limitations de la propriété en droit public marocain, collection de la
faculté de droit de rabat, 1971
DRISS ALAMI MACHICHI : les immeubles et le droit commercial, les éditions maghrébines, 1975
Med Ahmed BOULBAT : 14-07 ‫نظام التحفيظ العقاري قانون رقم‬