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ESTUDIO TERRITORIAL INMOBILIARIO

¿QUÉ Y PORQUÉ DEL REVALÚO?


Inmobiliario 2018 (vigencia 2019)

Diciembre 2018
OBJETIVO:
Trasmitir la importancia de actualizar los valores de la
tierra en la provincia e introducir al marco legal que
regula su actividad.

Mario Piumetto, Agrimensor,


Coordinador Estudio Territorial Inmobiliario
QUÉ ES?

1. Actualización del valor de los inmuebles conforme el mercado.

2. Es una estimación masiva, para los más de 2 millones de inmuebles, no una


tasación.

• Título III, De Las Valuaciones, Ley Provincial de Catastro (10.454, 2017).

• “… que las valuaciones fiscales de los inmuebles tiendan a reflejar la realidad del
mercado inmobiliario (Consenso Fiscal Nación – Provincias, 2017).
PARA QUÉ?
 Mayor equidad en el impuesto inmobiliario.

 Conocimiento de la riqueza territorial.

 Fortalecimiento de herramientas e instrumentos locales.

 Utilidad para otras políticas públicas vinculadas al territorio

• “… conocer la riqueza territorial…, brindando base cierta para la distribución


equitativa de las cargas tributarias…”; “Información para las políticas
territoriales…” (art. 4, incs. d y e, Ley 10.454, 2017).

• “El sistema tributario y las cargas públicas se fundamentan en los principios de…
equidad, capacidad contributiva, …” (art. 7, Constitución Provincial de Córdoba).
POR QUÉ?
Mercado

 (1) Capital y 3 principales aglomerados


del interior y (2) resto provincial.

 Tierra / desactualización (en promedio): Valor de las


urbana 7% y rural 12%). construcciones
 Últimos estudios de mercado de la tierra:
1987 y 1992 (urbano) y 1994 (rural).

 Muy poca uniformidad (10 a 15 veces


encima de Normas internacionales).
Base de datos
 En el país: 2% al 20% del nivel de mercado.
de Catastro
Y 20 años promedio de los últimos estudios Valor de la tierra
técnicos.
Valor de las
construcciones
 Valor de las mejoras: relativamente más
actualizadas. Valor de la tierra
EL VALOR DE LOS INMUEBLES

• Valor del terreno.

• Valor de mejoras cubiertas


(construcciones en general).

• Valor de mejoras descubiertas


(piletas, instalaciones especiales, etc.)
COMO INFORMARME?

• Los contribuyentes en:


• Los sitios web de Rentas y Catastro.

• Una aplicación específica por el revalúo de la tierra (móvil y desktop)


ESTUDIO TERRITORIAL INMOBILIARIO

• Los equipos técnicos de Rentas y Catastro,


adicionalmente en:
• El SIT de Catastro.

• Una aplicación geográfica con toda la info sobre el revalúo de la


tierra urbana y rural (desktop).
ESTUDIO TERRITORIAL INMOBILIARIO

¿CÓMO SE HIZO EL REVALÚO?


Revalúo de la tierra

Diciembre 2018
OBJETIVO:
Informar sintéticamente el proceso completo del
revalúo masivo de la tierra y los criterios adoptados
para asegurar la sustentabilidad del proceso.

Mario Piumetto, Agrimensor,


Coordinador Estudio Territorial Inmobiliario
OBJETIVOS DEL PROYECTO

(1) Actualizar las valuaciones de toda la provincia


a valores de mercado, (2) asegurando su
sustentabilidad de manera eficaz y eficiente.

Más de 2 millones, urbanos y rurales


Más de 400 localidades
1 año
ESTRATEGIA DEL PROYECTO

Observatorio
de valores

Multidisciplina
Eficiente (VMA) e innovación

Calidad de
Sustentable
datos
Paso 1
Paso 2
Valores inmobiliarios
Estimación por
cuadra

Paso 3

Algoritmos

Variables
territoriales
Mapa de valores
OBSERVATORIO DEL MERCADO INMOBILIARIO
(OMI)
http://omi.cba.gov.ar/

Más de 13.000 datos

54% Terrenos
19% Edificados
1% Dptos
26% Rurales
Marcos Juárez Villa de María

Laborde

Río Tercero Arroyito


IMPORTANCIA DE LAS VARIABLES
Urbanas Rurales
• Densidad construida en el entorno • Humedad de suelo
(catastral o vía teledetección) • Temperatura
• Tamaño medio de lotes vacantes en el
• Nitrógeno / fósforo
entorno
• Productividad (IP, cartas de suelo)
• Oferta de lotes vacantes en el entorno.
• Tamaño medio de la construcción en el • Zonas agrícolas
entorno • Distancia a ciudades principales
• Distancia a vías principales • Capacidad de uso
• Distancia a líneas de cambio de valor • Estructura parcelaria del entorno
• Distancia a zonas de bajo perfil • …
inmobiliario
• Distancia a zonas de alto perfil
inmobiliario
• …
INTELIGENCIA ARTIFICIAL… CÓMO FUNCIONA?
MAPAS DE VALORES DE LA TIERRA URBANA
MAPAS DE VALORES DE LA TIERRA RURAL
ESTUDIO TERRITORIAL INMOBILIARIO

CÓMO SE RECUPERA LA EQUIDAD EN LAS


CIUDADES
Ejemplos de nuevas valuaciones urbanas

Diciembre 2018
OBJETIVO:
Mostrar, mediante casos particulares, el atraso e
inequidades en la valuación catastral urbana vigente
y cómo se corrigen a partir de los nuevos valores.

Ana Sammartino, Lic. en Economía


Jefa de Estudios Económicos y Fiscales
DIAGNÓSTICO DE LAS VALUACIONES
CATASTRALES URBANAS

Desactualización
En el 2018 representan el 4% de sus valores
de mercado

Gran variabilidad
- Villa Parque Síquiman y Mendiolaza: 1%
- Anisacate y Montecristo: 2%
- Hernando y Oliva: 7%

Nota: En base a datos del Observatorio del Mercado Inmobiliarioa relevados en localidades de la provincia de Córdoba a julio 2018
Más de 30 años

1987
1992
Última
valuación Valuación 2017
masiva urbana parcial alcanzó 2018
a precios de a 19 -Se unifica
mercado localidades: moneda Valuación
2019
- Capital -Se equipara parcial que
- Alta Gracia valuación alcanzó a: Nueva valuación
catastral con masiva a precios
- Villa Carlos -San Francisco, de mercado
Paz base imponible
-Villa María, - 70% de valores
- Villa Dolores - Se revalúa
Córdoba -Río Cuarto y de mercado
- San Capital (datos -Córdoba estimados.
Francisco del municipio).
- Otras
CAMBIOS DE USO FRACCIONAMIENTO

2001 2011 2018


CAMBIOS EN EL TERRITORIO

• nuevos fraccionamientos

• cambios en los códigos de


edificación

• inversión pública directa

• desarrollos privados
LOCALIDAD: VILLA CARLOS PAZ

A.C.A

B.1
B1. B° Santa Rita a B2. Villa
Ref. Ubicación
200 m del lago Independencia

Valuación total del lote (vigente) $ 80.017 $ 133.846


ÁREA CENTRAL
Valuación de mercado $ 2.182.950 $ 579.600
Superficie del lote (m2) 450 690
VUT cuadra vigente ($/m2) $ 162 $ 194
VUT cuadra mercado ($/m2) $ 4.410 $ 840

Variación relativa tierra (veces) 27,2 4,3

B.2
LOCALIDAD: ALTA GRACIA

E1. Inmueble E2. Inmueble sobre E.2


Ref. Ubicación metros del Tajamar, calle España.
sobre calle Carignani Céntrico

Valuación total del lote (vigente) $ 110.788 $ 116.912


TAJAMAR Y de
Valuación ESTANCIA JESUÍTICA
mercado $ 1.349.250 $ 597.384 ÁREA CENTRAL
Superficie del lote (m2) 257 181
VUT cuadra vigente ($/m2) $ 431 $ 808
VUT cuadra mercado ($/m2) $ 5.250 $ 4.130

Variación relativa tierra (veces) 11 4

E.1
LOCALIDAD: CÓRDOBA CAPITAL

AEROPUERTO
E.2

E1. Inmueble sobre E2. Inmueble sobre


ESTADIO M.A. KEMPES Ref. Ubicación calle T Richards a mtrs calle Peñeiro Barrio
de Martinolli 7900 Argüello

Valuación total del lote (vigente) $ 392.700 $ 576.576


Valuación de mercado $ 3.623.550 $ 3.363.360
Superficie del lote (m2) 595 1001
VUT cuadra vigente ($/m2) $ 660 ÁREA$ CENTRAL
720
VUT cuadra mercado ($/m2) $ 6.090 $ 4.200

Variación relativa tierra (veces) 8 5

E.1
ESTUDIO TERRITORIAL INMOBILIARIO

CÓMO SE RECUPERAR LA EQUIDAD EN LAS


ZONAS RURALES
Ejemplos de nuevas valuaciones rurales

Diciembre 2018
OBJETIVO:
Mostrar, mediante casos particulares, el atraso e
inequidades en la valuación catastral rural vigente y
cómo se corrigen a partir de los nuevos valores.

Ana Sammartino, Lic. en Economía


Jefa de Estudios Económicos y Fiscales
DIAGNÓSTICO DE LAS VALUACIONES
CATASTRALES RURALES

Desactualización
En el 2018 representan el 13% de sus valores
de mercado

Gran variabilidad
• Pte R. Saenz Peña 21%, Juárez Celman
22% y Tulumba 23%
• San Alberto y San Javier 3%

Nota: En base a datos O.M.I. relevados a julio 2018, para el área rural de la provincia de Córdoba
Más de 20 años

1987
Valuación masiva a
1994
precios de mercado
(zonas de aforo) Valuación masiva a
2017
precios de mercado
(zona de aforo) Se equipara la 2019
Valuación Catastral
con la Base Nueva valuación
Imponible y en pesos/ masiva a precios de
Se actualizan los mercado
valores de aforos por
índices no (grilla de 1 km de
homogéneos lado)
R1. Dpto. Marcos Juarez - R2. Dpto. San Justo s/RP 17
Ref. Ubicación
Dpto. San Justo Al NO de Cruz Alta próximo al cruce con la RP 1
s/ RP17 próx.
cruce con RP 1 Valuación total del lote (vigente) $ 4.283.458 $ 2.111.314
Valuación de mercado $ 20.647.443 $ 32.716.372
Superficie del lote (ha) 110 200
VUT vigente ($/ha) $ 38.910 $ 10.544
VUT mercado ($/ha) $ 187.557 $ 163.388
Dpto. Marcos Juárez
– NO de Cruz Alta
Variación relativa tierra (veces) 4 14
R1. Los Surgentes (Dpto. Marcos Juárez)

R1. Dpto. Marcos Juarez - R2. Dpto. Rio Cuarto - Zona


Ref. Ubicación
Al SE de Los Surgentes La Tapias

Valuación total del lote (vigente) $ 3.552.408 $ 107.151


Valuación de mercado $ 17.824.876 $ 9.721.945
Superficie del lote (ha) 86 100
VUT vigente ($/ha) $ 41.394 $ 1.071
VUT mercado ($/ha) $ 207.266 $ 108.117

Variación relativa tierra (veces) 5 101

R2. Las Tapias (Dpto. Río Cuarto)


Diseño pedagógico y contenidos: Centro de Estudios Territoriales (CET), Facultad
de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales - UNC

Equipo de trabajo: Estudio Territorial Inmobiliario, Gobierno de la Provincia de


Córdoba y CET
Abril Margorani Florencia Centeno Micael Salomón
Adriana Menendez Hernan Morales Nadia Llarrull
Agustina Michelini Juan Pablo Carranza Néstor Cruz
Aldo Algorry Ma. de los Ángeles Luna Renzo Polo
Ana Carolina Borgogno Manuela Tosello Rodolfo Viczena
Ana Sammartino Mara Rojas Saulo Nazareno Martin
Camila Garmendia Marcos Chesta Sergio Sosa Quilaleo
Carlos Salinas María Luz Fuentes Soledad Zavala
Clemencia Juarez Mariano Córdoba Tomás Nasjleti
Elena Toccacieli Mario A. Piumetto Valentina Fernandez
Federico Monzani Martín Bustos Virginia Monayar

Grabación y edición: Facultad de Ciencias Exactas, Físicas y Naturales - UNC

Contacto: estudioterritorial.cba@gmail.com
Diciembre 2018

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