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Edita: Difusión Jurídica y Temas de Actualidad S.A.

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03 Editorial
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A Fondo
04 El servicio de personal shopper inmobiliario en España
Centro de atención al suscriptor: 902 438 834
e-mail: clientes@difusionjuridica.es 10 El contrato de timesharing o multipropiedad. La protección
Fidelización de clientes: 91 426 17 84 del consumidor en el mercado europeo
e-mail: cartera@difusionjuridica.es
14 Aspectos jurídicos y prácticos de la revisión de cláusulas
Marketing: 91 426 17 84 abusivas en el mercado hipotecario (I)
e-mail: marketing@difusionjuridica.es

Diseño y Maquetación
18 Novedades de la reforma de la Ley Hipotecaria y de la Ley
Fabio Heredero Barrigón
del Catastro Inmobiliario
Exclusiva de publicidad 24 Normas que deben cumplir los anuncios y escaparates de
Comunicación Integral y Marketing para Profesionales las inmobilairias al anunciar viviendas
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Tel.: 91 57 77 806 - Fax: 91 57 62 021 28 Lo que dicen los jueces: Los suelos rústicos “urbanizables”.
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STS 30 de Mayo de 2014, Ley 13/2015 que regula su nueva
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emocional)
54 Técnica
Nuevo concepto en el diseño de oficinas
2 | Inmueble
editorial

En busca del dinero


valiente
Para que la actividad económica crezca necesita entre otras
muchas cosas, una especialmente, la seguridad jurídica. El di-
nero es muy cobarde y para decidirse a entrar en un país nece-
sita ver con claridad que existe un marco legal claro y preciso.
El inversor solo pide saber a que reglas atenerse , lo que no so-
porta es que esas reglas tengan múltiples, complejas y contra-
dictorias interpretaciones. Tener un marco legal claro es una
de las situaciones que más pueden ayudar a superar la crisis.
Si encima la normativa es acertada, se fomenta el crecimiento.
Lo dicho es especialmente trascendente en el sector inmobi-
liario y por ello también lo puede ser la nueva normativa que
pretende clarificar, mejorar y actualizar las funciones del Re-
gistro de la Propiedad y el Catastro. Esperemos que durante
el nuevo año el sector inmobiliario se pueda ir liberando de
las normas confusas y arbitrarias que tanto daño le hacen ,
normas que a la postre perjudican a toda la sociedad .

En fin, conseguir un país con mucha seguridad jurídica


para que el dinero más cobarde se sienta valiente y apueste
por España.

direccioncontenidos@difusionjuridica.es

Inmueble | 3
A FONDO

El servicio de personal shopper inmobiliario


en España

El Personal Shopper Inmobiliario o Agente Inmobiliario del Comprador da respuesta a la necesidad del com-
prador de inmuebles, significa contar con un experto a su lado que defienda sus intereses frente a la tradicional
inmobiliaria que trabaja para el vendedor. El PSI realiza una búsqueda personalizada, visita personalmente las
propiedades, asesora en los aspectos técnicos y legales que implica la operación de compra de una propiedad,
negocia el precio e incluso a veces busca la financiación para la misma.

1. Introducción
2. ¿Existe mercado para el negocio?
3. Principales diferencias con la competencia
4. Expectativas
5. Argumentos de venta del servicio
6. Al lado y en defensa de los intereses del comprador
a) Procedimientos
Enric Jiménez Gragera
CEO de SOMRIE y
Presidente de AEPSI Introducción
paldas y con la colaboración de un equipo
El servicio de Personal Shopper Inmo- de profesionales del sector ensaya revisa
biliario, conocido en otros países, como y genera los procedimientos y sistemas de
ACCREDITED BUYER REPRESENTA- trabajo que harán posible la consolidación
TIVE ABR© (EEUU), HOUSE HUNTER del proyecto.
(UK) o CHASSEUR IMMOBILIER (FRAN-
CIA) nace en España de la mano de www. El 10 de enero de 2011 se fija como fecha
somrie.com en julio de 2010 incorporando oficial de nacimiento de somRIE (entonces
al mercado, el hasta entonces casi descono- denominada somRIE Respuesta Inmobi-
cido concepto del PSI o Agente del Com- liaria Eficaz), ubicada en el corazón de la
prador. Su novedoso posicionamiento ciudad de Barcelona en el emblemático
dentro del sector al lado y al servicio del Paseo de Gracia comienza su andadura ofi-
cliente comprador, abre una nueva concep- cial. Hoy dispone de oficinas en Barcelona,
ción del negocio inmobiliario. Madrid y Bilbao, además de Brasil, México
y Londres.
Enric Jimenez Grajera creador e impul-
sor de la idea del Personal Shopper Inmo- El proyecto, basado en un total posicio-
biliario arranca el proyecto como empre- namiento al servicio del comprador inmo-
sario autónomo en el año 2010. Con 20 biliario elabora su marca, símbolos y estilo
años de experiencia en el sector a sus es- buscando elementos diferenciadores e in-

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novadores dentro del mercado Inmobilia- Una excelente expectativa de crecimien-
rio existente llenando un espacio hasta la to y consolidación de la actividad así como
fecha vacío dentro del mercado inmobilia- de posicionamiento de la marca que aspira
rio español, posicionado al lado del cliente a situarse estratégicamente con esta y otras
comprador buscará, seleccionará y nego- acciones como el referente del PSI dentro
ciará en su nombre para conseguir que éste del mundo inmobiliario. AEPSI asume la
cumpla sus sueños en las mejores condi- responsabilidad de dotar de contenidos, fi-
ciones y a los mejores precios. losofía y método a los asociados para que la
difusión de la figura del Personal Shopper
Este posicionamiento y la no exis- Inmobiliario se haga desde el principio bajo
tencia de conflicto de intereses al no unas bases de profesionalidad, excelencia y
tener vinculación profesional algu- ética. Hoy cuentan con casi 20 socios, y se
na con el vendedor constituyen la han detectado más de 200 empresas que
ofrecen en servicio en sus páginas web, las
“El Personal
verdadera innovación y la garantía
de los servicios. cuales se están informando para su adhe- Shopper
sión a la misma. Inmobiliario
En 2013, detectando de que el servicio o Agente del
está creciendo en diferentes partes de Espa- ¿Existe mercado para el negocio? Comprador se
ña, y con el objetivo claro, que el servicio se
ofrezca de una marera homogénea, se crea Tradicionalmente y a diferencia de otros posiciona al lado
la Asociación Española de Personal Shop- países de Europa y América, especialmente de los intereses del
per Inmobiliario (AEPSI) significando otro de los Estados Unidos, en el mercado inmo- cliente comprador
paso importante en la implantación del ser- biliario español, la Agencia Inmobiliaria tra-
siempre, y solo
vicio a nivel nacional. dicional aglutina tanto la demanda del clien-
te comprador como la del cliente vendedor.
cobra de él”

Inmueble | 5
A FONDO

“La figura de Si bien hasta el momento la legislación ción y procedimientos.


PSI surge para española permite esta doble representación,
cubrir este el conflicto de intereses es intrínsecamente Desde este punto de vista, el mercado
difícil de equilibrar. Sin poner en cuestión inmobiliario español, carente de esta figura
espacio vacío en
la ética y la profesionalidad de la Agencia especializada, presenta un amplio hueco
nuestro mercado Inmobiliaria tradicional, la figura y los in- para el negocio del PSI además de aportar al
aportando tereses del comprador siempre quedarán a sector profesional de la intermediación in-
el equilibrio expensas de otros factores ajenos a sus pro- mobiliaria un plus de calidad y servicio has-
necesario pios intereses como la situación del merca- ta la fecha inexistente y una nueva opción
do, el tipo de producto, la demanda en zona, laboral y de negocio para los profesionales.
para que, en etc.
la transacción Principales diferencias con la
inmobiliaria, La figura de PSI surge para cubrir este competencia
ambas partes espacio vacío en nuestro mercado aportan-
do el equilibrio necesario para que, en la En el momento de la elaboración de este
encuentren
transacción inmobiliaria, ambas partes en- documento existen pocas empresas dedi-
los servicios cuentren los servicios profesionales que les cadas al PSI en exclusiva. Las principales
profesionales que representen unilateralmente. diferencias son:
les representen
El Personal Shopper Inmobiliario (PSI) a) No conflicto de Intereses: La
unilateralmente”
significa un notable incremento de calidad mayoría de empresas que han incor-
y garantías en la compra de Bienes Raíces. porado el PSI a sus servicios son a la
El Personal Shopper Inmobiliario o vez agencias de intermediación in-
Agente del Comprador se posiciona al mobiliaria con cartera de producto a
lado de los intereses del cliente com- la venta. Desde AEPSI se recomien-
prador siempre, y solo cobra de él, da que no exista cartera alguna de
quien contrata sus servicios para ayudarle producto ni ningún tipo de contrato
en la búsqueda y selección del bien raíz y previo con propietarios.
defender sus intereses en la negociación y
el cierre de la compra. Se compromete a no b) Tarifas: A diferencia de otras
cobrar ni de la agencia inmobiliaria ni de la empresa que facturan sus honora-
propiedad de la vivienda o local. La ausen- rios en porcentaje sobre el precio
cia de la doble representación garantiza en final de venta, desde AEPSI se re-
todo momento al comprador una defensa comienda que los honorarios por el
exclusiva de sus intereses. servicio son fijos y se tarifan en base
a unos determinados criterios de la
El servicio de Personal Shopper Inmo- demanda. Esto nos permite una ma-
biliario incrementa de manera poco sus- yor transparencia en la gestión de la
tancial el coste de la operación ya que no negociación ya que siempre iremos
se cobra porcentaje por la misma, si no que a conseguir el mejor precio posible
se cobra tarifa plana según 3 variables, pre- para nuestro cliente sin que éste
cio, tiempo y complejidad del inmueble, y, tenga que ser objeto de variación de
a cambio, asegura al comprador nivela las nuestros honorarios.
fuerzas y asegura una posición más objetiva,
firme y profesional en la negociación que se Expectativas
materializa en un ahorro económico.
La llegada al mercado nacional del clien-
Por otro lado, la gestión de la localiza- te extranjero animado por las fuertes caídas
ción, selección y negociación llevadas a de precios abren una importante línea de
cabo por profesionales cualificados, además captación de demanda para la que hemos
de cubrir la la carencia de tiempo material, de estar alerta y crear las estructuras nece-
provee al comprador de los conocimientos sarias para su captación. Para este tipo de
necesarios en situación de mercado, legisla- cliente, sea particular o sociedad inversora,

6 | Inmueble
la figura del PSI adquiere una importancia 3.- De estilo de vida: Personas “El PSI adquiere
añadida ya que el desconocimiento de las que disponen de poco tiempo para una importancia
zonas de actuación, del idioma y de la legis- la búsqueda y selección de vivienda. añadida ya que el
lación le suponen una importante complica- Profesionales liberales, personas que
desconocimiento
ción a la hora de operar en nuestro país. viajan a menudo y todos aquellos
que creen que la representación de
de las zonas de
Segmentación un profesional les ahorrará dinero y actuación, del
sobresaltos. Y personas relevantes o idioma y de la
El análisis segmentado del mercado in- deportistas de elite que quieren pre- legislación le
mobiliario es una herramienta eficaz para servar su identidad para que el pre-
la determinación de las estrategias comer- cio no se incremente por quien son.
suponen una
ciales y de crecimiento. importante
PSI – Argumentos de venta del complicación a la
Los criterios de segmentación para la servicio hora de operar en
actividad del Personal Shopper Inmobilia-
nuestro país”
rio se estructuran en tres grandes grupos: Un Personal Shopper Inmobiliario acom-
paña al comprador en la compra de cual-
1.- De procedencia geográfica: quier activo inmobiliario que se demande
Entendiendo como tales los posibles (vivienda o espacios de negocio) buscando,
compradores de fuera de la plaza de encontrando, negociando y cerrando siem-
actuación de PSI con interés sobre la pre la mejor opción para nuestro cliente.
misma, bien sea con interés personal
y de uso propio o como explotación Los servicios incluyen:
económica o industrial:
–– Búsqueda y selección de inmuebles
Cliente extranjero. que se adapten a la demanda del
cliente.
Empresas franquiciadoras.
–– Visita de los inmuebles y filtro pre-
Compañías o marcas en fa- vio de los mismos.
ses de crecimiento y expan-
sión. –– Informe detallado al cliente de los
productos seleccionados.
Sociedades Patrimonialistas.
–– Informe Técnico del estado real y vi-
Empresas Turísticas y Hote- cios ocultos de la vivienda elegida
leras. por el comprador así como de la via-
bilidad técnica de encajar un proyec-
2.-De nivel socio-económico: to empresarial.
Cliente de alto nivel adquisitivo y so-
cial, acostumbrado al uso de consul- –– Asesoramiento hipotecario, o legal
tores a nivel profesional y personal en cada paso del proceso de compra.
que sabe valorar el ahorro de tiempo
y el asesoramiento de un experto. –– Negociación (que no intermedia-
ción) del precio de compra o alquiler,
Empresarios o directivos de siempre del lado y en defensa de los
empresas. intereses del cliente comprador.

Gestores de sociedades pa- –– Lectura previa de la minuta de escri-


trimonialistas. tura de compra-venta o contrato de
alquiler y acompañamiento durante
Asesores de grupos de inver- la firma de la Escritura o de cual-
sión. quier documento relacionado con la

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A FONDO

“Un Personal operación. de búsqueda


Shopper
Inmobiliario –– Trámites de post-venta (Cambios de Las primeras entrevistas del PSI con
nombre, entrega de documentos a su Cliente es fundamental para sentar
acompaña al
organismos públicos y consultas téc- las bases de lo que serán los criterios de
comprador en nicas a nuestro equipo). búsqueda y, por tanto, para el éxito en la
la compra de operación. El Personal Shopper trabaja
cualquier activo Al lado y en defensa de los intereses activamente con todos sus conocimientos
inmobiliario que del comprador y capacidades para crear un entorno de
confianza y de buena comunicación
se demande” El propietario de un inmueble, al contra- con su cliente desde el primer momento.
tar los servicios de la Agencia se comprome- En esta primera fase, comienza la función
te al pago de unos honorarios por la gestión asesora del Personal Shopper, observan-
de la venta y por tanto, establece con el do y haciendo saber al Cliente Comprador
agente una relación fiduciaria y de confian- aquellas variables que pueden dificultar la
za. Estos honorarios están condicionados al búsqueda (por escasez o carencia del pro-
precio final de la venta: cuanto mas alto sea ducto demandado en la zona deseada, por
el precio, mayor es el beneficio de la inter- notoria diferencia entre el presupuesto y
mediación para la agencia y mejor servicio los precios medios del mercado, etc..) Por
está prestando a su cliente. lo tanto, es de vital importancia que nues-
tros PSI tenga en todo momento una vi-
El comprador, por tanto, se encuentra sión global del mercado clara y precisa.
en una clara posición de desventaja ya que,
si bien los honorarios de la agencia está 2.- Búsqueda y Selección
cubiertos por el vendedor, sus intereses
dentro de la negociación del precio final de Una vez se ha acabado de definir la fi-
venta quedarán desprotegidos. cha de demanda, el Personal Shopper
o Agente de comprador inicia la búsque-
A pesar de que la contratación de un PSI da del inmueble solicitado. A través de los
o Agente de Comprador significar un in- contactos con inmobiliarias de producto,
cremento en el coste de la operación (entre el rastreo por internet de producto direc-
el 1% y el 2% según los casos ) ya que el to de propietario y, si las hay, otras vías de
comprador deberá abonar los honorarios localización, se irán seleccionando todos
del PSI, los costes totales de la misma se aquellos que cumplan al menos con
verán sustancialmente reducidos ya que la un 80% de los requisitos prioritarios
figura del PSI en la negociación equilibra estipulados. La información del entorno
las fuerzas y asegura una posición mas ob- así como, si se da el caso, su proyección
jetiva y firme, al margen de las variables de futura, será también un complemento Si el
mercado y producto, consiguiendo cerrar cliente decide visitar el/los inmuebles pre-
la compra en mejores condiciones econó- sentados, el Personal Shopper se encarga
micas para la parte compradora. de concertar las visitas correspondientes a
las horas que se ha convenido.
Por otro lado, la gestión por parte del
PSI de la localización, selección y negocia- 3.- La visita al inmueble
ción, cubre la carencia de tiempo material
así como de los conocimientos necesarios La preparación previa de la visita por
acerca de la situación de mercado, legisla- parte del Personal Shopper asegura que
ción y procedimientos jurídicos y adminis- todo estará correcto y que no habrá con-
trativos, etc.. tratiempos ni olvidos que la compliquen.
Además de evitar que el cliente pierda su
Procedimientos: tiempo, es la imagen del profesional y de la
marca la que está en juego:
1.- Primera entrevista y criterios

8 | Inmueble
–– Recordar la cita a la agencia o al pro- Es una herramienta que ayuda al clien-
pietario. te comprador a clarificar decisiones al
presentarle de una manera gráfica y es-
–– Procurar que no hayan muchas per- quematizada los principales criterios de su
sonas en la visita, eso desconcierta al búsqueda y la valoración que él mismo les
cliente comprador. otorga después de visitarlo.

–– Recordar los datos del Inmueble y Según las estadísticas, la media de vi-
llevar ficha y planos. viendas visitadas antes de la decisión de
compra es de 8. El Cuadro de Decisión si-
–– Intentar escoger horas del día con túa a nuestro cliente en un escenario de 10
buena iluminación natural. viviendas visitadas (cantidad media esti-
mada por AEPSI para la toma de decisión).
–– Evitar las prisas: dar al cliente el
tiempo que necesite y dejarle sus El cuadro de decisión es una herra-
momentos “a solas”. mienta interactiva, visual y compues-
ta de una serie de valores establecidos
–– Posicionarse siempre como parte por el usuario, que le muestran de una
compradora y hacer las observacio- manera gráfica y comparativa tanto el peso
nes y preguntas que correspondan de los criterios de decisión como el de su
como tal. propia valoración de cada producto.

Una vez finalizada la visita, es interesan-


te conversar con el cliente para conocer
sus sensaciones y opiniones sobre lo que
acaba de ver. Además de este sondeo “a pie
de inmueble” se enviará al cliente un mail
con las cuestiones variables del cuadro de
decisión.

4.- La decisión de compra

Más allá del presupuesto, existen una


serie de factores que desencadenan la elec-
ción.

Si se han definido correctamente los


criterios de búsqueda se dispondrá de una
clara visión de los factores tanto internos
(personales, de creencias) como externos
(familiares, de estatus social, culturales..),
que son determinantes para cada cliente a
la hora de tomar la decisión.

No obstante, es importante que éste


proceso de decisión sea un elemento evi-
dente y gráfico para evitar en lo posible
que el comprador, presionado por las du-
das, caiga en la procrastinación, aplazando
el momento de la decisión final.

5.- El Cuadro de Decisión

Inmueble | 9
A FONDO

El contrato de timesharing o
multipropiedad. La protección del
consumidor en el mercado europeo

En este artículo analizaremos la multipropiedad. Una modalidad de aprovechamiento ocupacional por turnos.
Aunque en la actualidad genera más recelo que confianza en el consumidor, lo que es necesario asesoramien-
to de un abogado.

1. Introducción
2. Ley 4/2012 y Directiva 2008
3. Contenido de la Directiva

Introducción de los 90, y la primera norma con rango


Cuando hablamos de “multipropiedad” legal fue la ley 42/1998 de 15 de diciembre
o timesharing nos referimos en sentido sobre derechos de aprovechamiento por
Martín Jesús Urrea
amplio a una modalidad de acceso al alo- turno de bienes inmuebles de uso turísti-
Salazar
jamiento vacacional o segunda vivienda. co y normas tributarias.
Doctor en Derecho por
La opción por el timesharing suscita en
la Universidad Rey Juan
la actualidad no pocos recelos en el con- La exposición de motivos de la norma
Carlos. Abogado
sumidor. Una simple búsqueda en goo- se hacía eco de la necesidad de reglamen-
gle nos conduce a la oferta de servicios tar esta figura toda vez que nuestro país,
legales relacionados con esta modalidad como destino turístico privilegiado, se
de alojamiento. Pero probablemente los había convertido en el segundo país del
recelos y la desconfianza del consumidor mundo con más complejos en este régi-
está más vinculada con la agresiva políti- men. Además, en el seno de la Unión Eu-
ca comercial de hace algunos años, y con ropea y habida cuenta de la necesidad de
el desconocimiento normativo y de fun- proteger al consumidor frente a eventua-
cionamiento de esta “vetusta” modalidad les abusos, se había adoptado una regla-
contractual. mentación armonizadora que era necesa-
rio transponer. El problema no radicaba
Y es que su origen parece encontrarse en la insuficiencia normativa sino en la
en los años 50 y 60 en la industria hote- desprotección del consumidor, por lo que
lera, incluso hay quien afinando más lo se adoptó la Directiva 94/47/CE del par-
sitúa en los Alpes franceses en el año 1965 lamento y de Consejo de 26 de octubre de
desde donde se extendió a los Estados 1994, relativa a la protección de los ad-
Unidos y Canadá. El auge del tiempo com- quirentes en lo relativo a determinados
partido en nuestro país llegó a principios aspectos de los contratos de adquisición

10 | Inmueble
de un derecho de utilización de inmuebles otorgada por el instrumento comunitario.
en régimen de tiempo compartido. De esta forma, y aunque las partes en un
contrato de este tipo incorporasen una
La ley incorporaba el contenido de la cláusula de elección del derecho de un ter-
“El consumidor
Directiva que optaba como técnica protec- cer Estado del que se derivase un estándar
tora, por la limitación de la autonomía de de protección menor, las garantías en ella dispone de un
la voluntad de las partes, tanto material contenidas debían resultar aplicables, de plazo de 14
(art. 8) como conflictual. Acogiendo en el la manera transpuesta por la ley del foro. días naturales
art. 9 una manifestación del “principio de
para ejercitar
mayor favorabilidad” empelado por el le- Ley 4/2012 y Directiva 2008
gislador comunitario como técnica de pro- su derecho de
tección en materia de ley aplicable, en los Finalmente, la actual ley 4/2012 de 6 desistimiento,
supuestos de asimetría contractual. Es de- de julio, de contratos de aprovechamien- sin necesidad
cir, amparaba la libre elección por las par- to por turno de bienes de uso turístico, de
de justificación
tes del derecho aplicable al contrato, pero adquisición de productos vacacionales
garantizando al adquirente la protección de larga duración, de reventa y de inter-
alguna”

Inmueble | 11
A FONDO

“Los recelos y la cambio y normas tributarias integra en titución de garantías, la reserva de dinero
desconfianza del su seno el contenido de la ley 42/1998 de 5 en cuentas, el reconocimiento expreso de
consumidor está de diciembre a la que deroga y las normas deuda o cualquier contraprestación a fa-
de transposición de la Directiva 2008/122 vor del empresario o de un tercero y a car-
más vinculada
de 14 de enero de 2009 relativa a la pro- go del consumidor, antes de que concluya
con la agresiva tección de los consumidores en estos tipos el plazo de desistimiento (art. 13 de la ley
política comercial contractuales. Es preciso indicar que el le- y 9 de la Directiva). Si el contrato es de
de hace algunos gislador español en la transposición de las reventa, dicha prohibición es extensible
años, y con el Directivas ha ido más allá de un régimen antes de que la venta haya tenido efectiva-
“puramente comunitario” hacia una confi- mente lugar o se haya dado por terminado
desconocimiento guración propia e integradora del modelo el contrato de reventa por otras vías.
normativo” comunitario en nuestro sistema jurídico.
El art. 17 de la Ley 4/2012, bajo la rú-
En este sentido, la Directiva de 2008 brica de “normas de derecho internacional
contiene una reglamentación escasa y ses- privado” transpone el contenido del art.
gada referida a cuatro tipos de contratos 12 de la Directiva y concreta el principio
vacacionales definidos en su art. 2 y que de mayor favorabilidad para los supuestos
son: a) el de aprovechamiento por turnos de aplicación del Derecho de un tercer Es-
de bienes inmuebles vacacionales (real o tado no miembro del EEE. Este principio
personal); b) contrato sobre productos va- ya estaba previsto como hemos indicado
cacionales de larga duración; c) contrato en el art. 9 de la derogada ley 42/1998
de reventa; y d) contrato de intercambio. de 15 de diciembre, para los supuestos
El núcleo esencial del instrumento comu- de aplicación de un derecho extranjero a
nitario contiene unas “escasas” reglas re- la resolución de un litigio relativo a estas
lativas a la publicidad (art.3), al contenido modalidades contractuales. Lo que sucede
de la información precontractual que el en que esta ocasión la ley lo limita a los su-
comerciante debe facilitar al consumidor puestos de aplicación de un Derecho esta-
(art. 4), a la forma e idioma del contrato tal extra EEE. Se trata en suma de evitar el
(art. 5), y al derecho de desistimiento que “fraude a las normas europeas” y extender
ampara al consumidor (art.6 a 8). su protección al consumidor.

Destaca la obligación de que en la pu- Dicho art. 17 aparece redactado en los


blicidad previa, figure la posibilidad del siguientes términos:
consumidor de obtener con carácter pre-
vio a su vinculación, la información conte- “En el caso de que la ley aplicable al
“El instrumento nida en los Anexos I, II, II y VI (en función contrato entre un empresario y el consu-
comunitario del tipo contractual). Información que se midor adquirente de derechos de apro-
prohíbe facilitará de forma “clara y comprensible” vechamiento por turno de bienes de uso
y que versa sobre los derechos adquiridos, turístico, de productos vacacionales de
igualmente el
los bienes, sobre los costes sobre la even- larga duración, de reventa o de inter-
pago de anticipos, tual rescisión cuando resulte procedente, cambio, sea, con arreglo al Reglamento
la constitución etc. (CE) n.º 593/2008 del Parlamento Euro-
de garantías, la peo y del Consejo, de 17 de junio de 2008,
El consumidor dispone de un plazo de sobre la ley aplicable a las obligaciones
reserva de dinero
14 días naturales para ejercitar su derecho contractuales (ROMA I), la ley de un Es-
en cuentas, el de desistimiento, sin necesidad de justifi- tado no miembro del Espacio Económico
reconocimiento cación alguna (transpuesto en art. 12 de la Europeo, el consumidor podrá invocar la
expreso de deuda Ley interna española). protección jurídica que le otorga la pre-
o cualquier sente Ley, en cualquiera de los siguientes
Contenido de la Directiva casos:
contraprestación
a favor del El instrumento comunitario prohíbe a) Cuando alguno de los inmuebles en
empresario” igualmente el pago de anticipos, la cons- cuestión esté situado en el territorio de un

12 | Inmueble
Estado miembro del Espacio Económico de la voluntad de las partes y que contiene “La primera
Europeo. reglas especiales en la determinación de la norma con rango
ley aplicable a los contratos de consumo, legal fue la ley
b) Cuando el contrato, no estando di- transporte, seguro y trabajo.
42/1998 de 15
rectamente relacionado con un bien in-
mueble, lo esté con las actividades que el En conclusión, y en virtud de lo dis-
de diciembre
empresario ejerza en un Estado miembro puesto en la Directiva reguladora del ti- sobre derechos de
o que tengan proyección en un Estado mesharing y de la ley interna española aprovechamiento
miembro.” de transposición (ley 4/2012 ya citada), por turno de
el estándar de protección del consumidor
La referencia a las Reglamento Roma I establecido en el “derecho europeo” para
bienes inmuebles
es superflua toda vez que por su ámbito de estos contratos, resultará de aplicación de uso turístico
aplicación universal, el juez español o el en todo caso y con independencia de las y normas
de un Estado miembro de la UE lo aplica- partes en el contrato, del derecho por ellos tributarias”
rá en la determinación del derecho aplica- elegido, o de cualquier otro elemento de la
ble al litigio. No este lugar para referirse relación jurídica. Bastará con que conoz-
al mismo, tan solo señalar que el instru- ca un juez español para garantizar dicha
mento parte del principio de la autonomía protección. 

Inmueble | 13
A FONDO

Aspectos jurídicos y prácticos de la revisión


de cláusulas abusivas en el mercado
hipotecario (I)
Análisis Jurídico desde la Unión Europea

A lo largo de dos artículos abordaremos la cuestión del relativo aprovechamiento injusto que la posición do-
minante de nuestro sector bancario hace del uso exagerado de determinadas cláusulas en la contratación de
préstamos hipotecarios, así como las consecuencias legales a la nulidad de las estipulaciones que regulan los
intereses moratorios del préstamo y la de las consecuencias de su amortización anticipada.

1. Introducción
2. Análisis del TJUE
3. Ordenamiento interno
4. Aspectos Jurídicos

Introducción
tual entre un profesional y un consumidor
Juan Fco. Merchán El panorama actual español lo tenemos de préstamo hipotecario, especialmente
Abogado que enfocar a raíz de la revisión efectuada en lo relativo a la cláusula sobre intereses
por la Sala Sexta del Tribunal de Justicia moratorios y de devolución anticipada, así
de la Unión Europea (TJUE) llevada a como al procedimiento de ejecución hipo-
cabo a través de su Auto de 11 de junio de tecaria, la moderación de la cuantía de los
2015, (asunto 602/13) y tramitado bajo el intereses y competencias del órgano juris-
Procedimiento Prejudicial –esto es, la pe- diccional español.
tición previa de consulta del juez nacional
al TJUE sobre la aplicación e interpreta- Análisis del TJUE
ción de las normas comunitarias a un caso
concreto- , y que tenía por objeto la solici- El análisis jurídico que hace el TJUE tie-
tud de decisión prejudicial planteada por el ne su epicentro en cómo debe interpretar-
Juzgado de Primera Instancia nº 2 de San- se y transponerse la normativa europea en
tander en el procedimiento entre el Banco nuestro ordenamiento jurídico y con ello
Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A., y dos con- los efectos prácticos. El estudio parte de la
sumidores particulares. El juez, antes de Directiva 93/13/CEE, centrándolo en los
entrar en el fondo del asunto, preguntaba artículos 3.1, en donde se dice que: «Las
al TJUE sobre la aplicación de la Directiva cláusulas contractuales que no se hayan
93/13/CEE acerca de la relación contrac- negociado individualmente se considera-

14 | Inmueble
rán abusivas si, pese a las exigencias de la siendo obligatorio para las partes si éste
buena fe, causan en detrimento del consu- puede subsistir sin dichas cláusulas abu-
midor un desequilibrio importante entre sivas (art. 6.1) e imponiendo que dichos “Las cláusulas
los derechos y obligaciones de las partes Estados velarán por los intereses de los contractuales
que se derivan del contrato.»; el 4.1 que consumidores y profesionales, adecuando que no se hayan
viene a establecer que «... el carácter abu- los medios eficaces para el cese del uso de
sivo de una cláusula contractual se apre- cláusulas abusivas en la contratación cele-
negociado
ciará teniendo en cuenta la naturaleza de brada entre profesionales y consumidores individualmente
los bienes o servicios que sean objeto del (art. 7.1). se considerarán
contrato y considerando, en el momento abusivas si causan
de la celebración del mismo, todas las cir- Ordenamiento interno un desequilibrio
cunstancias que concurran en su celebra-
ción, así como todas las demás cláusulas Haciendo un breve repaso a la normati- importante entre
del contrato, o de otro contrato del que va de nuestro Ordenamiento Jurídico en lo los derechos y
dependa.» ; recordando que los Estados relativo a la contratación en general y del obligaciones de
miembros protegerán a los consumidores préstamo hipotecario en particular y el Tri-
las partes que
de las cláusulas abusivas que figuren en un bunal europeo cita que conforme al artícu-
contrato celebrado entre éste y un profe- lo 83 del Real Decreto Legislativo 1/2007, se derivan del
sional, disponiendo que el contrato seguirá de 16 de noviembre, por el que se aprueba contrato”

Inmueble | 15
A FONDO

“Los Estados el texto refundido de la Ley General para misma sin aplicación de las cláusulas que
miembros la Defensa de los Consumidores y Usua- considere abusivas.
protegerán a los rios, las cláusulas abusivas serán nulas de
pleno derecho y se tendrán por no puestas, Aspectos Jurídicos
consumidores
por lo que el Juez que declare la nulidad
de las cláusulas de dichas cláusulas dispondrá de faculta- Entrando ya al tratamiento de las cláu-
abusivas que des moderadoras respecto de los derechos sulas objeto de este artículo, en cuanto al
figuren en un y obligaciones de las partes, así como y de vencimiento anticipado de deudas a plazos
contrato celebrado las consecuencias de su ineficacia en caso por incumplimiento del deudor por perío-
de perjuicio apreciable para el consumidor do limitado, es necesario comprobar si la
entre éste y un y usuario. También cita, como no podía facultad privilegiada de la entidad crediti-
profesional” ser de otra manera, la Ley 1/2013, de 14 cia que le otorga la capacidad y el derecho
de mayo, sobre medidas para reforzar la del vencimiento anticipado de la totalidad
protección a los deudores hipotecarios que del préstamo depende de que el consumi-
modifica el apartado 1 del art. 552 de la Ley dor haya incumplido una obligación que
de Enjuiciamiento Civil donde se dispone revista carácter esencial en el seno de la
que cuando el tribunal apreciare que algu- relación contractual, teniendo en conside-
na de las cláusulas incluidas en un título ración que esta facultad deba estar previs-
ejecutivo, como la escritura de préstamo ta en los casos en los que el incumplimien-
con garantía hipotecaria, pueda ser califi- to tiene carácter suficientemente grave con
cada como abusiva, dictará una resolución respecto a la duración y a la cuantía del
por las que determine, bien la improceden- préstamo, que sea una excepción con res-
cia de la ejecución, bien despachando la pecto a las normas aplicables en la materia

16 | Inmueble
y que el Derecho nacional prevea medios del TJUE se afirma que la norma españo- “El Juez que
adecuados y eficaces que permitan al con- la sí prevé la moderación de los intereses declare la
sumidor poner remedio a los efectos del moratorios y no es contraria a la Directiva nulidad de
vencimiento anticipado del préstamo. La europea, si bien el límite máximo del tri-
dichas cláusulas
Ley 1/2013, que modificó el art. 693 de la ple del interés legal del dinero fijado para
Ley de Enjuiciamiento Civil establece un los intereses moratorios en los préstamos dispondrá
período mínimo de tres mensualidades a hipotecarios sobre la vivienda habitual de facultades
partir del cual se puede resolver anticipa- como regla general, puede ser una prácti- moderadoras
damente el contrato. ca abusiva si no se tuvo en cuenta la natu- respecto de
raleza de las circunstancia personales de
En vista de esto, habrá que plantear- consumidor y las de los bienes –la vivien-
los derechos y
se qué pasa cuando la cláusula contrac- da habitual-, y va más allá añadiendo que obligaciones de las
tual permite la resolución por la falta de será desmesurada la cláusula que los fije partes”
impago de solo un solo plazo y la entidad y que no tenga en consideración las gra-
crediticia aguarda a que haya tres plazos ves consecuencias que pudiera tener; por
impagados para reclamar, con clara viola- ello incide en la importancia del interés
ción del art. 693 de la LEC. La respuesta público que constituye la protección de los
del TJUE es que las consecuencias de la consumidores, los cuales se encuentran en
abusividad jamás pueden quedar supedita- una situación de inferioridad en relación
das a que la cláusula se lleve a la práctica, con las entidades crediticias por lo que la
afirmando que su potencial aplicación ya citada Directiva 93/13/CEE impone a los
resulta contraria al art. 693 LEC por causar Estados miembros la obligación de prever
un desequilibrio importante entre los de- medios adecuados y eficaces para que cese
rechos y las obligaciones de las partes en el uso de cláusulas abusivas en los contra-
perjuicio del consumidor. tos celebrados entre profesionales y consu-
midores.
Por lo que se refiere a la cláusula que
trata los intereses de demora de préstamos Por último y antes de entrar a ver las
para la adquisición de vivienda habitual consecuencias prácticas de la nulidad de
con garantía hipotecaria sobre la propia las cláusulas abusivas de los intereses
vivienda, se recoge en el art. 114 de la Ley moratorios y vencimiento anticipado que
Hipotecaria que dichos intereses no po- trataremos en el siguiente artículo, convie-
drán ser superiores a tres veces el interés ne recordar qué debemos considerar por
legal del dinero y sólo se aplicarán sobre el “cláusula abusiva” en los términos genera-
principal aún pendiente de pago; pero cui- les de los arts. 3 y 4 de la Directiva 93/13/
dado, que cuando sea de aplicación la Ley CEE, cuando las partes contratantes sean
6/2012, de 9 de marzo sobre protección un empresario o profesional, de un lado,
de deudores hipotecarios sin recurso por y un consumidor, de otro. Así, nos encon-
encontrarse situado en el umbral de exclu- traremos ante una posible estipulación
sión, el interés moratorio aplicable desde susceptible de nulidad, si su texto ha sido
el momento en que el deudor solicite a la redactado por el empresario y sea exigida “La Directiva
entidad la aplicación de cualquiera de las al consumidor sin que éste haya tenido 93/13/CEE
medidas del código de buenas prácticas y oportunidad de plantear negociación al- impone a los
acredite ante la entidad que se encuentra guna, violándose el principio de la buena
Estados miembros
en dicha circunstancia, será, como máxi- fe contractual al causar un desequilibrio
mo, el resultante de sumar a los intereses importante en perjuicio del consumidor, la obligación de
remuneratorios pactados en el préstamo por el sólo hecho de generar una lesión prever medios
un 2 % sobre el capital pendiente del prés- grave de la situación jurídica en la que ese adecuados y
tamo. consumidor se encuentra bien sea por las
eficaces para
restricciones y obstáculos al ejercicio de
Ya adelantamos ahora, antes de ana- sus derechos o bien porque se le imponga
que cese el uso
lizar los aspectos prácticos de la revisión alguna obligación adicional no prevista por de cláusulas
de las cláusulas abusivas, que en el Auto las normas del ordenamiento jurídico.  abusivas”

Inmueble | 17
A FONDO

Novedades de la reforma de la Ley


Hipotecaria y de la Ley del Catastro
Inmobiliario

La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Reforma de la ley Hipotecaria aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946
y el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de
marzo tiene como finalidad la mayor coordinación entre el catastro Inmobiliario y el Registro de la propiedad,
instituciones de naturaleza y competencias diferenciadas que, no obstante, recaen sobre un mismo ámbito.

1. Introducción
2. La inmatriculación del dominio por expediente de dominio
3. Rectificación
4. La reanudación del tracto sucesivo interrumpido
5. La liberación de cargas y gravámenes

Isabel Torres Introducción La finalidad originaria del catastro es


Abogada de Legálitas de carácter tributario, proporcionando
La Ley 13/2015, de 24 de junio, de Re- la información necesaria para la gestión,
forma de la ley Hipotecaria aprobada por recaudación y control de diversas figuras
Decreto de 8 de febrero de 1946 y el Texto impositivas por las Administraciones esta-
Refundido de la Ley del Catastro Inmobi- tal, autonómica y local. A estos efectos, el
liario, aprobado por Real Decreto Legis- Catastro facilita el censo de bienes inmue-
lativo 1/2004, de 5 de marzo, ha sido pu- bles, su titularidad, así como el valor catas-
blicada en el BOE de 25 de junio de 2015, tral que es un valor administrativo que co-
entrando el vigor el 1 de noviembre de rresponde a cada inmueble y que permite
2015, excepto la modificación introducida determinar la capacidad económica de su
en el art. 206 de la LH,, y las modificacio- titular.
nes introducidas en la Ley del Catastro In-
mobiliario, que entrarán en vigor el 26 de El Registro de la Propiedad tiene por
junio de 2015. objeto la inscripción o anotación de actos
y contratos relativos al dominio y demás
El Catastro Inmobiliario es un registro derechos reales sobre bienes inmuebles, a
administrativo dependiente del Ministerio fin de dar publicidad formal y material que
de Hacienda y Administraciones Públicas dé seguridad a las transacciones inmobilia-
en el que se describen los bienes inmuebles rias, a través de los principios de legitima-
rústicos, urbanos y de características espe- ción y fe pública.
ciales.

18 | Inmueble
La Ley 13/2015 tiene como “finalidad la y Registro ha motivado que no siempre las
mayor coordinación entre el catastro In- fincas catastrales coincidan con la regístra-
mobiliario y el Registro de la propiedad, les, situación con la que quiere acabar la “La finalidad
instituciones de naturaleza y competencias nueva ley, aunque no siempre lo consiga ya originaria del
diferenciadas que, no obstante, recaen so- que alcanzada la coordinación entre el Re- catastro es
bre un mismo ámbito: la realidad inmobi- gistro y el Catastro, no pone impedimento
liaria. La coordinación de la información alguno respecto de que una finca concreta
de carácter
existente entre ambas instituciones resulta y por cualquier causa sobrevenida pierda la tributario,
indispensable para una mejor identifica- coordinación inicialmente conseguida. recaudación
ción de los inmuebles y una más adecuada y control de
prestación de servicio a los ciudadanos y La reforma tiene un contenido global y
diversas figuras
Administraciones”, todo ello en aras a in- alcanza a las relaciones y procedimientos
crementar la seguridad jurídica en el trá- existentes entre Catastro y Registro. Se in- impositivas
fico inmobiliario y la simplificación de la corporan a la reforma los procedimientos por las
tramitación informativa. registrales que puedan afectar a las reali- Administraciones
dades físicas de las fincas, como los de in-
estatal,
El hecho de que el catastro discurriera al matriculación, deslindes, excesos y rectifi-
margen de la incorporación de las fincas al caciones de cabida. autonómica y
Registro y la distinta finalidad de Catastro local”

Inmueble | 19
A FONDO

“El Registro de En lo que respecta a las modificaciones parecencia de un interesado, como


la Propiedad introducidas de la Ley de Catastro Inmobi- ocurría anteriormente para que el
tiene por objeto liario cabe destacar: procedimiento de subsanación de
discrepancias estuviese condenado
la inscripción
• alcanzada la coordinación plena al fracaso. (art. 18.2.c).
o anotación de entre catastro y Registro de la Pro-
actos y contratos piedad , ello se hará constar de ma- • Se recoge el criterio jurispruden-
relativos al nera destacada tanto por el Registro cial fijado en la STS 2159/2014 de 30
dominio y demás de la Propiedad como por el Catas- de mayo, de la Sala de lo Contencio-
tro, que incorporara a la descripción so Administrativo que establece que
derechos reales catastral del inmueble coordinado, sólo pueden considerarse urbanos
sobre bienes el código único de finca registral (art. a efectos catastrales los inmuebles
inmuebles” 3.1). considerados en el Plan General
como urbanizables cuando el desa-
• se modifica el articulo 18 (Procedi- rrollo de su actividad de ejecución
miento de Subsanaron de Discrepan- no dependa de la aprobación del ins-
cias y de Rectificación ), de manera trumento urbanístico que tiene por
que en el procedimiento notarial de finalidad su ordenación detallada.
subsanación de discrepancias del Antes de ese momento el suelo ten-
apartado 2, se exige la oposición ex- drá el carácter de rustico. Esto va a
presa y no basta con la mera incom- suponer cambios en el IBI de dichos

20 | Inmueble
inmuebles. Destaca, por su importancia, la reforma “Se incorporan
relativa a los procedimientos de inmatricu- a la reforma los
• Se cambia la obligación de usar el lación, así como a los de rectificación, rea- procedimientos
BOE o el Boletín oficial de la Provin- nudación del tracto sucesivo interrumpido
registrales que
cia para publicar anuncios, sustitu- y la liberación de cargas y gravámenes.
yéndola por la sede electrónica del
puedan afectar
catastro. Para todos estos Expedientes, en gene- a las realidades
ral, la tramitación es a través de Notario físicas de las
En cuanto a la Ley Hipotecaria, la Ley o Registrador, buscando la desjudicializa- fincas, como los de
13/2015 ha modificado los artículos que re- ción, ya que solo se acude al Juzgado en
gulan la concordancia entre el Registro y la caso de conflicto, a diferencia de lo que
inmatriculación,
realidad jurídica, buscando la concordan- ocurría antes de la reforma en la que en la deslindes, excesos
cia con la realidad física. mayor parte de los supuestos, el interesado y rectificaciones
podía elegir acudir directamente al Juzga- de cabida”
Dicha concordancia antes se buscaba: do para su tramitación.

• por la primera inscripción de las La inmatriculación del dominio por


fincas que no estén inscritas a favor expediente de dominio
de persona alguna, o inmatricula-
ción. Antes de la reforma, había dos posibi-
lidades para inmatricular una finca en el
• por el expediente para la reanuda- Registro de la Propiedad, ya que se podía
ción del tracto sucesivo interrumpi- acudir a la vía judicial o a la notarial.
do y
A partir de esta reforma, con la modifi-
• por el expediente de liberación de cación de los artículos 199 y 201 de la Ley
cargas y gravámenes extinguidos por Hipotecaria, se desjudicializan estos pro-
prescripción, caducidad o no uso. cedimientos y la única posibilidad es ha-
cerlo a través de notario hábil para actuar
Tras la reforma se añaden a esos tres en el distrito notarial donde radiquen o en
procedimientos los siguientes: sus colindantes.

• La inscripción de la representación En un solo expediente se pueden inma-


gráfica georreferenciada de la finca y tricular varias fincas del mismo registro.
su coordinación con el Catastro.
El procedimiento es el siguiente: el ti-
• El deslinde registral de la finca. tular dominical de la finca deberá acudir
al notario y aportar la documentación que
• La rectificación de su descripción. acredite no solo su titularidad, sino tam-
bién la identificación de la finca (solicitud
• La inscripción de plantaciones, edi- con descripción literaria, Título de pro-
ficaciones, instalaciones y otras me- piedad de la finca, certificación catas-
joras incorporadas a la finca. tral descriptiva y gráfica de la parcela o
parcelas catastrales, que se correspondan
• Las operaciones registrales sobre con la descripción literaria y la delimita-
bienes de las Administraciones Pú- ción gráfica de la finca, con expresión de
blicas, en virtud de certificación ad- los titulares catastrales de dichas parcelas
ministrativa. y sus colindantes, así como sus respectivos
domicilios, datos registrales, catastra-
• El procedimiento de subsanación les … ).
de la doble o múltiple inmatricula-
ción. El Notario levantará acta a la que se
incorporará la documentación presen-

Inmueble | 21
A FONDO

“Destaca, por tada y remitirá una copia de la misma al ca ya no podrá utilizar ese procedimiento.
su importancia, Registrador, solicitando que expida una
la reforma certificación y que realice la inscripción de Rectificación
forma preventiva. El Registrador compro-
relativa a los
bará que haya correspondencia entre las En caso de que se trate de realizar una
procedimientos de descripciones del titulo de propiedad y la rectificación de la descripción, superficie o
inmatriculación, certificación catastral, que no exista otra linderos de una finca, de acuerdo a los ar-
así como a los inmatriculación previa de la misma finca, y tículos 201 y concordantes, se aplicarán las
de rectificación, la ausencia de dudas fundadas sobre posi- mismas reglas de la inmatriculación, con
bles coincidencias con otras fincas. La ins- algunas especialidades, si bien quedarán
reanudación del cripción preventiva tendrá una validez de excluidos de este expediente la rectifica-
tracto sucesivo 90 días, que podrá prorrogarse. En caso de ción descriptiva de edificaciones, fincas
interrumpido que denegase la anotación, deberá moti- o elementos de división horizontal que
y la liberación varlo y comunicárselo al notario para que deberán rectificarse en el título original.
archive las actuaciones. También se excluirán las fincas resultantes
de cargas y
de expediente administrativo de re-
gravámenes” Una vez que obtenga la certificación, el organización de la propiedad, expro-
Notario notificará a los interesados que piación o deslinde que se deberán tramitar
fueren conocidos, como es el caso del titu- en el procedimiento administrativo corres-
lar catastral y el poseedor de hecho de la pondiente.
finca. También notificará al Ayuntamiento
donde esté situada la finca. Se les citará La reanudación del tracto sucesivo
para que comparezcan en el expediente si interrumpido
así lo desean e insertará un edicto gratui-
to en el BOE. El plazo para alegaciones y Este procedimiento se regula en el art.
pruebas propuestas por los interesados es 208 y puede ser utilizado para reanudar el
de un mes. tracto del dominio o de un derecho real.
Desde la entrada en vigor de la reforma, se
Si no hay oposición ni se inicia juicio de- tramita por el Notario y al Juzgado solo se
clarativo ordinario, en relación al dominio acude si hay conflicto.
o cualquier otro derecho inscribible relati-
vo a la misma finca, levantará acta acce- Este expediente se tramitará de forma
diendo a la pretensión y Remitirá copia similar a la inmatriculación, si bien
del acta al Registrador para que realice la tendrá algunas especialidades, como que
inmatriculación. entre la documentación a presentar en la
solicitud con descripción literaria se ex-
Este procedimiento de inmatriculación presará la última inscripción de dominio
no tiene la limitación de dos años respecto y todas las demás que estuvieren vigentes,
a terceros de los efectos del art. 34 LH. cualquiera que sea su clase y que deberá
aportar los documentos de los que dis-
Ya no es necesario que el Notario se diri- ponga que justifiquen la adquisición de los
ja al Juzgado como antes de la reforma. No titulares intermedios de los que traiga
obstante, como es lógico en caso de conflic- causa y cualesquiera otros que considere
to se podrá acudir al Juzgado. oportuno para justificar su petición.

En este punto hay que tener en cuenta Otra de las diferencias respecto del ex-
que dentro del artículo que regula la posi- pediente de inmatriculación es que el nota-
bilidad de inmatriculación de inmuebles rio deberá citar a quien aparezca, según la
que pertenezcan a las Administraciones última inscripción vigente, como titular del
Públicas que antes se extendía a la Iglesia dominio o derecho real cuyo tracto inte-
bastando una mera certificación adminis- rrumpido se pretende reanudar o, si consta
trativa, con la reforma ha desaparecido la fallecimiento de este, sus herederos, de-
autorización de modo que la Iglesia Católi- biendo acreditar el promotor tal extremo y

22 | Inmueble
la condición e identidad de éstos. ra de los titulares de un derecho inscrito
afectado mediante escrito en el que iden-
La liberación de cargas y tificará la finca y el derecho o gravamen
gravámenes cuya extinción se alega y sus titulares re-
gistrales, y declarará expresamente, bajo
Por medio de este expediente regula- su responsabilidad, haber transcurrido
do en el artículo 210 se pretende cancelar el plazo de prescripción, caducidad o no
registralmente las cargas o derechos que uso prevenido en la ley para la extinción
estén legalmente extinguidos por prescrip- del mismo derecho, así como la falta de in-
ción, caducidad o no uso, si bien habrá una terrupción o suspensión de dicho plazo.
serie de casos, más sencillos en los que se
podrá tramitar ante el Registro de la Pro- El Registrador después de citar a las
piedad sin necesidad de Expediente. personas previstas en la ley, habiendo
transcurrido el plazo para alegaciones,
Para resolver los Expedientes de libera- practicará la cancelación si éstos compare-
ción de cargas y gravámenes será compe- cen y consienten.
tente el Registrador de la Propiedad, en un
ejemplo más de desjudicialización llevado Si no comparecen todos o alguno se opo-
a cabo por la reforma, ya que anteriormen- ne, o bien se inicia el juicio declarativo or-
te era competente el Juez. dinario, concluirá el expediente haciéndolo
constar en el acta, sin perjuicio del recurso
Puede iniciar este Expediente cualquie- o la acción judicial que proceda. 

Inmueble | 23
A FONDO

Normas que deben cumplir los anuncios y


escaparates de las inmobiliarias al anunciar
viviendas

Entramos en un asunto poco conocido para el público en general y en algunos aspectos también para parte
de las agencias inmobiliarias, promotoras, portales inmobiliarios y desarrolladores de sitios web con producto
inmobiliario en el momento de anunciar una vivienda ya sea en venta o alquiler.

1. Introducción
2. Información en la venta
3. Objeto de sanción

Introducción Información en la venta

J. García Según el real decreto 515/1989 que A groso modo y con carácter general la
Marketing Specialist protege a los consumidores en cuanto a la información que debe de mostrarse en un
Mr. House Real Estate información que les debe ser facilitada du- anuncio, ya sea un frontal de escaparate o
rante el proceso de arrendamiento o com- en cualquier otro formato, es la siguiente:
pra-venta de un inmueble, los profesiona-
les del sector inmobiliario han de tener en –– Profesional que realiza la comerciali-
su poder y exhibir al potencial cliente obli- zación del inmueble.
gada información del inmueble con objeto
de que este se forme una idea totalmente –– Emplazamiento del inmueble: En el
exacta e inequívoca de lo que quiere com- anuncio se puede obviar la dirección
prar o arrendar. exacta a petición del propietario, se-
ñalando el emplazamiento aproxi-
Dentro del marco legal que ampara al mado de la vivienda.
consumidor a nivel nacional hay comuni-
dades autónomas (es el caso de Cataluña, –– Características básicas de la vivien-
Valencia, Galicia o Andalucía) que endure- da: metros construidos, metros úti-
cen aún más las medidas de protección al les, planta del inmueble, distribu-
consumidor exigiendo información adicio- ción y número de las habitaciones y
nal y aplicando duras sanciones a los pro- baños, materiales utilizados, si cons-
fesionales del sector que incumplen dichas ta de garaje y/o trastero. Sí es una
medidas. vivienda de obra nueva o de segunda
mano, y en este último caso el estado

24 | Inmueble
de conservación de la misma. Con posterioridad, si el cliente está in-
teresado el profesional debe disponer de
–– Equipamiento de la vivienda: Aire información adicional:
acondicionado, armarios empotra-
dos, calefacción, etc. –– Identificación clara de la identidad
del vendedor o arrendador.
–– Descripción de las zonas comunes si
las hubiere y de servicios accesorios. –– Plano general del emplazamiento y
de la vivienda misma, con redes eléc- “Los profesionales
–– Precio de compra-venta o precio de tricas, agua, gas y calefacción junto del sector
alquiler, en el caso del alquiler con con las medidas de seguridad contra
las condiciones exigidas por el arren- incendios.
inmobiliario han
dador (fianza, aval bancario, etc.). de tener en su
–– Datos identificativos de la inscrip- poder y exhibir
–– Certificado energético: comentare- ción del inmueble en el registro de la al potencial
mos en el artículo y más en detalle propiedad o bien indicar que no está
cliente obligada
la polémica suscitada en torno a esta inscrito.
característica de la vivienda. información del
–– Precio total o renta de la vivienda y inmueble”

Inmueble | 25
A FONDO

“Hay que saber servicios accesorios y forma de pago. publicitada.


que antes de
anunciar una –– Copia de las autorizaciones obteni- Facilitar toda la documentación de una
das en su día para la construcción de vivienda a cualquiera que pregunte por un
vivienda se debe
la vivienda y estatutos de la comuni- inmueble puede suponer un inconveniente
contar con la dad de propietarios. para los profesionales inmobiliarios y para
autorización algunos propietarios de viviendas que no
expresa del –– Instrucciones sobre el uso y conser- desean que toda la información de su casa
propietario” vación de las zonas comunes que sea proporcionada a cualquiera que lo soli-
requieran algún tipo de actuación o cite sin más que preguntar por el inmueble,
conocimiento especial. sobre todo cuando hablamos de viviendas
que pueden ser susceptibles de ser ocupa-
–– Información en cuanto al pago de das o bien consideradas de alto standing
tributos que gravan a la vivienda. (en este último caso la propiedad en mu-
chas ocasiones teme ser objeto de robo).
Hay que saber que antes de anunciar
una vivienda se debe contar con la autori- Aun así, las administraciones en algu-
zación expresa del propietario en caso de nos casos después de comprobar si se cum-
no ser uno mismo, este trámite se forma- plen las normativas vigentes aplican eleva-
liza mediante un encargo de venta suscri- das sanciones a los profesionales del sector
to por ambas partes (propietario y profe- que no cuentan con la información relativa
sional inmobiliario) en el que se expresan a las viviendas que exige la ley tener a dis-
los términos en los que la vivienda va a ser posición del cliente.

26 | Inmueble
¿Qué es el certificado de calificación que suponga un incremento de los “En todos
energética? precios o márgenes comerciales. los anuncios
de agencia
Es un certificado obligatorio para –– El incumplimiento de las normas re-
inmobiliaria
todos aquellos inmuebles en venta lativas a registro, publicidad de bie-
o alquiler. Para los inmuebles cons- nes y servicios.
debe de aparecer
truidos con posterioridad a Noviem- el etiquetado
bre 2007, el certificado energético ya –– La obstrucción o negativa a suminis- energético, y el
se incluye por defecto en el proyecto. trar datos o a facilitar las funciones profesional debe
de información, vigilancia o inspec-
Esta normativa proviene de la di- ción.
de contar con la
rectiva europea 2002/91/CE y es de ficha energética de
obligado cumplimiento para todos –– La introducción de cláusulas abusi- cada inmueble”
los países de la UE. vas en los contratos.

El certificado tiene una validez de 10 –– El uso de prácticas comerciales des-


años y no es necesario obtener una leales con los consumidores o usua-
calificación en concreto para vender rios.
o alquilar una vivienda, se presu-
pone que cuanta mejor valoración Sanciones susceptibles de ser apli-
energética tiene el inmueble, el valor cadas según el caso
del mismo debería aumentar de ma-
nera proporcional. Las sanciones que están previstas en la
normativa y que podrían ser aplicables por
Dicho lo anterior, en todos los anun- la Administración durante una inspección
cios de agencia inmobiliaria (frontal se rigen por el siguiente baremo:
de escaparate, folletos, web, porta-
les) debe de aparecer el etiquetado –– Infracciones leves, hasta 3.005,06
energético, y el profesional debe de euros.
contar con la ficha energética de cada
inmueble para mostrársela al cliente –– Infracciones graves, entre 3.005,07
interesado y que este pueda compro- euros y 15.025,30 euros.
bar por sí mismo la oficialidad del
mismo. No todos los profesionales –– Infracciones muy graves, entre
conocen en detalle este aspecto y en 15.025,31 y 601.012,10 euros.
muchos casos se utiliza la “archico-
nocida” calificación En Tramite. Sabemos cada vez más, que el caballo de
batalla reside en lo harto difícil que es con-
Objeto de sanción ciliar la Ley General de Defensa de los Con-
sumidores y Usuarios (RDL1/2007) con el
¿Qué podría ser considerado por frenesí diario y la cantidad de trabas que
la administración objeto de sanción? se encuentran la mayoría de profesionales
inmobiliarios para la obtención de toda la “No todos los
El Artículo 49 de la normativa en vigor documentación oficial antes de publicitar profesionales
puede considerar sancionables los siguien- un inmueble, aunque esto no excusa del
conocen en detalle
tes hechos: cumplimiento de la normativa vigente.
Más grave aún son los casos en los que no este aspecto y
–– El incumplimiento de las normas re- se obra de manera voluntaria conforme a en muchos casos
guladoras de precios, la imposición derecho, y por diversas razones, estos ca- se utiliza la
injustificada de condiciones sobre sos no son perseguidos y sancionados por
“archiconocida”
prestaciones no solicitadas o canti- las administraciones competentes. 
dades mínimas o cualquier otro tipo
calificación En
de intervención o actuación ilícita Tramite”

Inmueble | 27
A FONDO. lo que dicen los jueces

Los suelos rústicos “urbanizables”: STS 30 de


mayo de 2014, Ley 13/2015 que regula su
nueva valoracion catastral y efectos sobre
el ibi y plusvalia

Para que un suelo rústico sea considerado urbano a efectos catastrales, es necesario que se haya iniciado su
desarrollo urbanístico. En este artículo vamos a analizar la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de
2014.

1. Introducción
2. Sentencia en 1ª Instancia
3. Argumentos en la sentencia del TS
4. Efectos
5. Ley 13/2015, de 24 de junio de Reforma de la Ley Hipotecaria y del texto refundi-
do de la Ley del Catastro Inmobiliario
6. Consecuencias
Guzmán López y Miguel
Director del Área de
Derecho Inmobiliario
y Urbanismo ADARVE
Introducción marzo de 2013.
ABOGADOS SLP
La sentencia del Tribunal Supremo
de 30 de mayo de 2014 (recurso en in- Sentencia en 1ª Instancia
terés de ley nº 2362/2013) causó un gran
revuelo en los Ayuntamientos y entre los La Sala de instancia aceptó el mo-
propietarios que desde hace años son titu- tivo de la nulidad de la valoración
lares de suelo urbanizables que carecen de por cuanto la finca, pese a estar dentro del
planeamiento de desarrollo y no están ur- perímetro que delimita el suelo urbano de
banizados, pero que vienen pagando como Badajoz, era de naturaleza “rústica” por
si fueran suelos urbanos ya plenamente de- tratarse de un suelo “urbanizable”, sin ha-
sarrollados. berse iniciado el proceso de urbanización
al no estar aprobado el instrumento de de-
Dicha sentencia se dictó como conse- sarrollo.
cuencia del recurso del Abogado del Esta-
do contra la sentencia del Tribunal Supe- La Sala, en su interpretación del art. 7.2
rior de Justicia de Extremadura (Sala de del Texto Refundido de la Ley del Catastro
lo Contencioso-administrativo) de 26 de Inmobiliario (TRLCI), aprobado mediante

28 | Inmueble
Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de delimitados, la aprobación de un instru-
marzo, concluyó que “sólo pueden consi- mento urbanístico que determine su orde-
derarse urbanos a efectos catastrales nación detallada”. “La Sala de
los inmuebles considerados en el Plan Ge- instancia aceptó
neral como urbanizables cuando el de- Según la Abogacía del Estado, se verían
sarrollo de su actividad de ejecución afectados más de 900 mil inmuebles, y la
el motivo de la
no dependa de la aprobación del ins- disminución del valor catastral que se deri- nulidad de la
trumento urbanístico que tiene por va de las sentencias dictadas tendría efecto valoración por
finalidad su ordenación detallada”. en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, cuanto la finca,
además de en otros impuestos (Impuesto
era de naturaleza
El Abogado del Estado interpuso re- sobre la Renta de las Personas Física o Im-
curso de casación en interés de la ley, por puesto sobre el Incremento del Valor de los “rústica”
considerar que la doctrina que se senta- Terrenos de Naturaleza Urbana). por tratarse
ba sobre la interpretación del art. 7.2 del de un suelo
TRLCI era gravemente dañosa para el in- Argumentos en la sentencia del TS “urbanizable”, sin
terés general y errónea, solicitando que “a
efectos de la consideración como suelo de La sentencia de 30 de mayo de haberse iniciado
naturaleza urbana del suelo urbanizable 2014 el Alto tribunal desestima la el proceso de
incluido en sectores o ámbitos espaciales posición defendida por el Abogado urbanización”

Inmueble | 29
A FONDO. lo que dicen los jueces

“Según la del Estado, principalmente por estos ar- determinaciones para su desarrollo.
Abogacía del gumentos: Antes de ese momento el suelo tendrá el
Estado, se verían carácter de rústico.
No cabe sostener que todo el suelo “ur-
afectados más
banizable sectorizado o delimitado” por el Continúa el Tribunal Supremo indican-
de 900 mil planeamiento general tiene per se la con- do que no puede desconocerse que el ré-
inmuebles, y la sideración catastral de suelo urbano, sin gimen jurídico del derecho de propiedad
disminución del distinguir si se encuentra ordenado o no configurado por la norma urbanística inci-
valor catastral ordenado. de sobre la regulación tributaria y, en con-
creto, en la formación del Catastro.
que se deriva de Por el contrario, hay que entender que
las sentencias el legislador catastral quiso diferen- Como para calcular el valor catastral
dictadas tendría ciar entre suelo de expansión inme- se debe tomar como referencia el valor
efecto en el diata donde el plan delimita y pro- de mercado, sin que en ningún caso aquel
grama actuaciones sin necesidad de pueda superar a este último (art. 23.2 del
Impuesto sobre
posteriores tramites de ordenación, TRLCI) si las ponencias de valores
Bienes Inmuebles” de aquel otro que, que aunque sec- no reconocen la realidad urbanísti-
torizado carece de tal programación ca, podríamos encontrarnos con in-
y cuyo desarrollo urbanístico queda muebles urbanizables sectorizados
pospuesto para el futuro, por lo que no ordenados con valor catastral
a efectos catastrales sólo pueden superior al del mercado, con posible
considerarse suelos de naturaleza vulneración del principio de capaci-
urbana el suelo urbanizable secto- dad económica, que no permite valorar
rizado ordenado así como el suelo tributariamente un inmueble por encima
sectorizado no ordenado a partir del de su valor de mercado, porque se es-
momento de aprobación del instru- taría gravando una riqueza ficticia o
mento urbanístico que establezca las inexistente.

30 | Inmueble
Efectos fundido de la Ley del Catastro Inmo- “La sentencia
Como consecuencia de esta sentencia, biliario (BOE de 25 de junio, en adelante de 30 de mayo
los propietarios de suelos en dicha si- “Ley 13/2015”) que en su Exposición de de 2014 el Alto
tuación descrita se han dirigido a los Motivos indica que en la misma se trata
tribunal desestima
Ayuntamientos tratando de obtener de recoger “el reciente criterio jurispru-
la anulación de sus recibos de IBI y del dencial que considera que los suelos ur-
la posición
Impuesto de Plusvalía (impuesto sobre banizables sin planeamiento de desarrollo defendida por
el incremento de valor de los terrenos de detallado o pormenorizado deben ser cla- el Abogado del
naturaleza urbana), si bien los Ayunta- sificados como bienes inmuebles de natu- Estado”
mientos aparentemente están dene- raleza rústica”.
gándolo y se han escudado en la ne-
cesidad de que el Catastro modifique La Ley 13/2015 modifica la redac-
previamente la calificación del suelo a ción del artículo 7.2.b) que ahora dis-
efectos catastrales (de urbano a rústico), y pone lo siguiente para que un suelo adquie-
dicen que hasta entonces seguirán girando ra la clasificación de urbano a efectos de
y cobrando el IBI y la Plusvalía. valoración catastral: “Los terrenos que ten-
gan la consideración de urbanizables o “Los propietarios
Ante dicha situación, algunos propieta- aquellos para los que los instrumentos de de dichos suelos
rios ya han procedido a demandar en vía ordenación territorial y urbanística apro-
urbanizables
judicial que se anulen sus recibos de bados prevean o permitan su paso
IBI y la Plusvalía que se les cobraba a la situación de suelo urbanizado, “rústicos” deberán
por los Ayuntamientos, invocando siempre que se incluyan en sectores seguir recurriendo
dicha sentencia. Según noticias publi- o ámbitos espaciales delimitados y a la vía judicial
cadas, algunos juzgados ya han dictado se hayan establecido para ellos las para impugnar
sentencias favorables para los pro- determinaciones de ordenación de-
pietarios para anular esos recibos de tallada o pormenorizada, de acuerdo
los recibos de
IBI y el Impuesto de Plusvalía abona- con la legislación urbanística aplicable”. IBI cobrados
do indebidamente. En dichas sentencias, para tratar de
al parecer, se justifica que, ante la discre- Sin embargo, y pese a clasificarse for- anularlos”
pancia entre la información catastral y la malmente como suelo “rústico” en la le-
realidad, hay que atender a la segunda, de gislación catastral, el valor catastral de
modo que no pueden considerarse suelos esos suelos urbanizables seguirá en
“urbanos” ni girarse por ello impuestos al adelante sin igualarse al del suelo
amparo de dicha calificación formal en el rústico.
Catastro.
Dicha discrepancia acontece porque la
Derivado de dicha sentencia, la Defen- Ley 13/2015 no equipara la regulación
sora del Pueblo formuló una Recomen- de la valoración catastral del suelo a
dación de 15 de junio de 2015 que consta la doctrina de la STS de 30 de mayo
como “aceptada” por la Secretaría de Esta- de 2014 mediante la simple igualación del
do de Hacienda.1 valor catastral de los “suelos urbanizables
sin planeamiento de desarrollo” al de los
Ley 13/2015, de 24 de junio de bienes inmuebles rústicos, sino que ahora
Reforma de la Ley Hipotecaria y se establece una valoración diferen-
del texto refundido de la Ley del ciada en función de su “localización”,
Catastro Inmobiliario según los módulos que apruebe el
Ministerio de Economía y Hacienda.
Posteriormente, se aprobó la Ley
13/2015, de 24 de junio de Reforma Así lo establece el nuevo apartado 2 de la
de la Ley Hipotecaria y del texto re- disposición transitoria segunda del TRL-

1 https://www.defensordelpueblo.es/resoluciones/ibi-valoracion-catastral-de-terrenos-sin-desarrollo-urbanistico/

Inmueble | 31
A FONDO. lo que dicen los jueces

CI: “No obstante lo dispuesto en el aparta- cas de suelo rural o de suelo urbanizado”.
do anterior [para la valoración del suelo
rústico] tratándose de inmuebles rústicos Se constata, pues, que la regulación
cuyo suelo haya sido clasificado como ur- catastral no se acomoda a la legis-
banizable por los instrumentos de ordena- lación sobre suelo, que solo prevé dos
ción territorial y urbanística aprobados o situaciones, y no tres. De modo que, una
cuando éstos prevean o permitan su paso vez más, se ha perdido la oportunidad de
a la situación de suelo urbanizado, siem- vincular y conectar valores catastrales y ur-
pre que se incluyan en sectores o ámbitos banísticos.
espaciales delimitados y en tanto no cuen-
ten con determinaciones de ordenación No obstante, sí es cierto que al califi-
detallada o pormenorizada, su valoración carse catastralmente ese suelo como
catastral se realizará mediante los módu- “rústico” quedará en todo caso exen-
los que, en función de su localización, se to de Plusvalía (Impuesto sobre el Incre-
establezcan por Orden del Ministerio de mento del Valor de los Terrenos de Natu-
Hacienda y Administraciones Públicas”2 raleza Urbana) conforme al art. 104.2 del
Texto Refundido de la Ley Reguladora de
En consecuencia, se les aplicará una va- las Haciendas Locales.
loración diferenciada en función de
su localización a los inmuebles que no Ahora bien, la corrección que se intro-
puedan ser ya clasificados como urbanos duce en la valoración de los suelos urbani-
al no cumplir con los requisitos del nuevo zables no desarrollados mediante planea-
artículo 7.2.b). Lo mismo ocurrirá con los miento no sólo no es retroactiva, sino
ya clasificados como “rústicos” al entrar que ni siquiera se aplicará de forma
en vigor la Ley 13/2015 por no contar con inmediata.
planeamiento detallado o pormenorizado
(como ocurre en el caso de los así declara- La nueva disposición transitoria sép-
dos por la STS de 30 de mayo de 2014). tima del TRLCI establece que el cambio
de naturaleza de los bienes inmuebles
Por tanto, además de los rústicos “de urbanos que no cumplan los criterios del
toda la vida”, catastralmente existirán nuevo artículo 7.2.b) será de aplicación
ahora los suelos rústicos “urbanizables sin a partir del primer procedimiento
planeamiento de desarrollo u ordenación simplificado de valoración colectiva
aprobadas” que no cabrá conceptuarlos que se inicie con posterioridad a la
catastralmente como urbanos, y cuya valo- entrada en vigor de la Ley 13/2015 (el
ración catastral (siendo ambos “rústicos”) pasado 26 de junio).
será sin embargo distinta.
Para ello, los Ayuntamientos deberán
Tanto la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de suministrar a la Dirección General del Ca-
Suelo como Texto Refundido de la Ley de tastro información sobre los suelos
Suelo de 2008 (aprobado por Real Decreto que se encuentren afectados. Para
Legislativo 8/2008, de 20 de junio), y aho- paliar parcialmente este retraso, se dispo-
ra el Texto Refundido de la Ley de Suelo y ne que la efectividad de ese cambio de
Rehabilitación Urbana de 2015 (aprobado naturaleza tendrá lugar el 1 de enero
por Real Decreto Legislativo 7/2015, de del año en que se inicie el procedi-
30 de octubre, dispone en su art. 21.1 que: miento.
“Todo el suelo se encuentra, a los efectos
de esta Ley, en una de las situaciones bási- Consecuencias

2 El nuevo apartado h) del artículo 30 del TRLCI dispone que “cuando, con motivo de la aprobación o modificación de instrumentos de ordenación
territorial y urbanística se clasifiquen suelos como urbanizables o se prevea o permita su paso a la situación de suelo urbanizado y se incluyan en sec-
tores o ámbitos espaciales delimitados, y en tanto no cuenten con determinaciones de ordenación detallada o pormenorizada, los inmuebles rústicos
afectados se valorarán considerando, en todo caso, su localización.”

32 | Inmueble
Una vez que se produzca el “cambio de ración colectiva se produzcan con la debida
naturaleza” de bienes inmuebles urbanos celeridad, los propietarios de dichos
a rústicos en la situación regulada en el suelos urbanizables “rústicos” de-
apartado 2 de la disposición transitoria se- berán seguir recurriendo a la vía ju-
gunda del TRLCI, se aplicarán los crite- dicial para impugnar los recibos de
rios de valoración que se establezcan IBI girados o cobrados para tratar de
por la Orden ministerial prevista en anularlos, o para reclamar la Plus-
esta disposición y, en tanto se dicte di- valía abonada, mediante la aplicación
cha Orden, se les aplicará el régimen directa por el juez de la doctrina de la STS
transitorio establecido en el párrafo de 20 de mayo de 2014.
segundo del nuevo apartado 2 de la dispo-
sición transitoria segunda del TRLCI: De este modo conseguirán que su te-
rreno tribute (o no tribute) como rústico,
“En tanto se dicta dicha Orden ministe- y no como urbano, aunque esta estrate-
rial, el valor catastral del suelo de la gia jurídica sólo les valdrá a esos pro-
parte del inmueble afectada por dicha cla- pietarios hasta que se inicie el citado
sificación y no ocupada por construc- procedimiento simplificado de valo-
ciones, será el resultado de multiplicar ración colectiva, momento en que a esos
la citada superficie por el valor uni- suelos se les aplicará el régimen transitorio
tario obtenido de aplicar un coefi- de valoración indicado en la Ley 13/2015
ciente de 0,60 a los módulos de va- (disposición transitoria segunda del TRL-
lor unitario de suelo determinados CI), si no estuviese aún aprobada y hasta
para cada municipio para los usos tanto se apruebe la Orden ministerial que
distintos del residencial o indus- determine la nueva valoración para esos
trial, de acuerdo a los artículos 1 y 2 de la suelos mediante módulos conforme a su
Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, “localización”. 
por la que se determinan los módulos de
valoración a efectos de lo establecido en el
artículo 30 y en la disposición transitoria
primera del Texto Refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario, aprobado por Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de mar-
zo, y por el coeficiente de referencia
al mercado de 0,5”.

A los inmuebles que ya hayan sido de-


clarados como rústicos a la entrada
en vigor de la Ley 13/2015 pero que se
encuentren en la situación prevista en el
nuevo apartado segundo de la disposición
transitoria segunda, se les seguirá apli-
cando la valoración de suelo rústico
hasta el primer procedimiento sim-
plificado de valoración colectiva que
se inicie con posterioridad a dicha
entrada en vigor, que tendrá efecti-
vidad a partir del 1 de enero del año
en que se inicie dicho procedimiento
(párrafo segundo de la nueva dispo-
sición transitoria séptima).

En consecuencia, salvo que el inicio de


los procedimientos simplificados de valo-

Inmueble | 33
caso práctico

Oposición vecinal a la concesión de licencia


para la apertura de bar

www.ksolucion.es
info@ksolucion.es

1. El Caso
1.1. Supuesto de hecho
1.2. Objetivo. Cuestión planteada
1.3. La estrategia. Solución propuesta
2. El Procedimiento extrajudicial
2.1. Partes
2.2. Peticiones realizadas
2.3. Argumentos
2.4. Normativa alegada
2.5. Documentación
2.6. Prueba
2.7. Resolución extrajudicial
3. Jurisprudencia relacionada con el caso
4. Documentos Jurídicos
5. Biblioteca
6. Formulario: Modelo de reposición en vía administrativa

El caso de dicha licencia alegando carencias de con-


Supuesto de hecho tenido del proyecto técnico presentado, es-
pecialmente por lo que se refiere a las emi-
San Juan de Aznalfarache, Sevilla, 13-04- siones de humo, ruido y vibraciones.
2011
Objetivo. Cuestión planteada
En abril de 2011, el Ayuntamiento de San
Juan de Aznalfareche notifica a los vecinos La denegación de la licencia de apertura
colindantes al lugar donde se pretende ins- de actividad de bar con música y cocina.
talar un bar, la solicitud de licencia de aper-
tura de actividad de bar con música y coci- La estrategia. Solución propuesta
na, concediéndoles un plazo de veinte días
para que formulen por escrito cuantas ale- Formular escrito de alegaciones en el
gaciones estimen pertinentes. Los represen- primer período de información pública, en
tantes de la comunidad de propietarios de representación de la comunidad de pro-
los edificios colindantes acuden al despacho pietarios, oponiéndose a la concesión de la
del Abogado con el fin de que éste asuma su licencia de apertura del bar sobre la base
representación y se oponga a la concesión de las carencias de contenido del Proyecto

34 | Inmueble
Técnico presentado respecto a ruido, vibra- gumenta:
ciones y otros.
• El Proyecto Técnico presentado ob-
Formular sendos escritos de alegaciones via los requisitos de funcionabilidad,
sobre la documentación técnica presentada seguridad y habitabilidad exigidos
con posterioridad a la apertura del primer por el Código Técnico de la Edifica-
y segundo período de información pública. ción.
Formular recurso de reposición contra el
Decreto de Alcaldía por el que se otorga li- • El Proyecto presentado presenta de-
cencia de apertura a la actividad de bar con ficiencias relativas a la capacidad por-
cocina y sin música y contra el Acuerdo de tante del local, especialmente en caso
Calificación Ambiental. de incendio; sistema de extracción de
humos de la cocina; ventilación y eva-
El procedimiento extrajudicial cuación de aguas.

Órgano de interposición del proce- • El Proyecto no contiene previsión


dimiento: Ayuntamiento de San Juan de alguna respecto a ruido y vibraciones.
Aznalfarache No se aporta certificado ECA, siendo
inoperante el Estudio de Ruido pre-
Tipo de procedimiento: Procedi- sentado.
miento en vía administrativa
La parte demandada, en su contes-
Fecha de inicio del procedimiento: tación a la demanda, argumenta:
11-05-2011
• No formula alegaciones.
Partes
Normativa alegada
Parte demandante:
Por la parte demandante:
• Comunidad de vecinos (el cliente)
• Procesal:
Parte demandada:
• Ley 30/1992, de 26 de noviembre,
• Doña Juana (solicitante de la licen- de Régimen Jurídico de las Adminis-
cia de apertura de bar) traciones Públicas y del Procedimien-
to Administrativo Común (Arts. 19,
Peticiones realizadas 22.3, 31, 35, 42, 61, 62, 63, 71, 95, 111)

La parte demandante, en su de- • Fondo:


manda, solicita:
• Constitución Española (Art. 9.3, 24,
• Que se deniegue la licencia de aper- 103)
tura solicitada
• Decreto 297/1995, de 19 de marzo,
La parte demandada solicita: Reglamento de Calificación Ambien-
tal (Arts. 2.3, 10.2, 13)
• Que se le conceda licencia de aper-
tura de actividad de bar con música y • Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de
cocina Ordenación Urbanística de Andalucía
(Arts. 182, 191)
Argumentos
• Decreto de 17 de junio de 1955, por
La parte actora en su demanda, ar- el que se aprueba el Reglamento de

Inmueble | 35
caso práctico

Servicios de las Corporaciones Loca- pasando a ser “bar con cocina y sin
les (Art. 22.3) música”

• Real Decreto 314/2006, de 17 de • Declaración responsable.


marzo, por el que se aprueba el Có-
digo Técnico de la Edificación (Arts. • Certificado firmado por el Técni-
2.3, 3.1.4, 3.3.1.5, 4.3.4) co Director del Proyecto, en el que
se indican que se han llevado a cabo
• Decreto 326/2003, de 25 de no- las medidas de corrección medioam-
viembre, por el que se aprueba el biental contenidas en el Proyecto.
Reglamento de Protección Contra la
Contaminación Acústica en Andalu- • Certificado de comprobación y va-
cía (Arts. 29, 33, 34, 36, 37, 38) loración de las medidas contra ruidos
adoptadas.
• Ley 17/2009, de 23 de noviembre,
de Libre Acceso a las Actividades de Prueba
Servicios y su Ejercicio (Arts. 3.11, 5)
La parte demandante, en el acto
Por la parte demandada: de la vista, propuso como medios de
prueba:
• Procesal:
• No aporta prueba.
• No alega normativa.
La partes demandada, en el acto de
• Fondo: la vista, propuso:

• Ley 17/2009, de 23 de noviembre, • El interrogatorio de la parte actora.


de Libre Acceso a las Actividades de
Servicios y su Ejercicio (Arts. 3.9, 7.1) • Documentación técnica acreditativa
de las características de los equipos
Documentos sonoros a instalar en la actividad, en
los términos dispuestos por el infor-
La parte demandante en su deman- me de la Arquitectura Técnica Muni-
da aportó los siguientes documentos: cipal, certificado firmado por el Téc-
nico Director del Proyecto; en el que
• No aporta documentación. se indican que se han llevado a cabo
las medidas de corrección medioam-
La parte demandada, en su contes- biental contenidas en el Proyecto;
tación a la demanda, aportó: certificado de comprobación y valo-
ración de las medidas contra ruidos
• Documentación que señala la marca adoptadas.
y especificaciones técnicas de equipos
sonoros y audiovisuales a instalar en Resolución extrajudicial
la actividad, así como el limitador
acústico. Fecha de la resolución judicial: 22-
12-2011
• Plano.
Resolución extrajudicial: Por Decre-
• Licencia de obras pertinente para la to de Alcaldía se resuelve conceder licencia
ejecución de las obras de adecuación. de apertura de la actividad de bar con cocina
y sin música, quedando sujeta a las determi-
• Documento por el que se modifica naciones que recoge expresamente relativas
la actividad pretendida en el local, a titular, denominación, período de vigen-

36 | Inmueble
cia, aforo máximo permitido y horario de
Documentos jurídicos
apertura y cierre. Documentos jurídicos de este caso:

Fundamentos jurídicos de la reso- 1.- Notificación a vecinos para que for-


lución extrajudicial: El Ayuntamiento mules alegaciones. 2.- Personación del Le-
resuelve concediendo licencia de apertura trado. 3.- Alegaciones de los vecinos sobre la
de actividad de bar con cocina y sin músi- licencia de apertura de bar. 4.- Notificación
ca considerando que, cumplido los trámites a vecinos para que formules alegaciones. 5.-
prevenidos y aportados los informes de los Alegaciones de los vecinos sobre documen-
técnicos competentes (Arquitecto, Arqui- tación técnica. 6.- Denuncia bar. 7.- Decreto
tecto Técnico, Ingeniero Técnico Industrial de cierre del bar. 8.- Notificación sobre mo-
e Inspector de Sanidad al servicio de la Cor- dificación de actividad. 9.- Alegaciones de
poración Local), aparece acreditado que el los vecinos sobre documentación técnica.
emplazamiento de la actividad y las circuns- 10.- Calificación ambiental. 11.- Decreto de
tancias de todo orden que la caracterizan, Alcaldía concediendo licencia de apertura.
están de acuerdo con la normativa que le es 12.- Recurso de reposición. 13.- Decreto de
de aplicación. Alcaldía de puesta en marcha de actividad.
14.- Decreto de Alcaldía sobre recurso de
Jurisprudencia relacionada con el caso reposición. 15.- Modelo de recurso de repo-
sición en vía administrativa.
• Sentencia de la Audiencia Provin-
cial de Zamora (sala penal, sección Documentos disponibles en www.ksp.
1ª) num. 10/2012, de 6 de febrero es Nº de Caso: 7218 info@ksolucion.
de 2012. KSP. Penal. Marginal es
2383576.
Biblioteca
• Sentencia de la Audiencia Provin-
cial de Valladolid (sala penal, sección –– La Defensa frente a la Contaminación
4ª) num. 235/2014, de 21 de mayo Acústica y otras Inmisiones. Comen-
de 2014. KSP. Penal. Marginal tarios a la ley 37/2003 del Ruido y
2468252. reglamentos

• Sentencia de la Audiencia Provin- Disponible en www.ksp.es Nº de


cial de Cantabria (sala penal, sección Caso: 7218
2ª) num. 412/2013, de 11 de julio de
2013. KSP. Civil-Mercantil. Mar- Artículos jurídicos
ginal 69337853.
–– Ruidos: infracciones y sanciones
• Sentencia del Tribunal Supremo (mayo-junio 2012)
(sala segunda) num. 410/2013, de 13
de mayo de 2013. KSP. Penal. Mar- –– ¿Se tiene derecho a indemnización
ginal 2426899. cuando se produce la depreciación
de una propiedad privada por ruido o
• Sentencia del Tribunal Supremo por contaminación visual del paisaje?
(sala segunda) num. 89/2013, de 11 (noviembre 2007)
de febrero de 2013. KSP. Penal.
Marginal 2416866. –– Régimen Jurídico del ruido (octubre
2004)
• Sentencia del Tribunal Superior de
Justicia (sala de lo contencioso) num. –– Conseguir cerrar un bar por exceso de
14/2013, de 22 de enero de 2013. ruidos y humos. Acción de cesación de
KSP. Contencioso - Administra- actividades molestas por inmisiones
tivo. Marginal 2421030. sonoras (noviembre-diciembre 2002)

Inmueble | 37
caso práctico

RECURSO DE REPOSICIÓN EN VÍA ADMINISTRATIVA

D..................................................., con DNI n°.............., actuando en su propio nombre y derecho y con


domicilio a efectos de notificaciones en........., como mejor proceda en Derecho, DICE:

1.- Que, el pasado………. de……… de………., y en…………………., se ha hecho pública/notificado la resolu-


ción de……………………………… (se debe mencionar en este apartado el órgano administrativo que ha dictado
el acto/resolución objeto del recurso), en fecha …… de ……. de………

2.- Que, estimando no ajustada enteramente a Derecho la citada Resolución, y lesiva para los intereses
de la docente, dicho sea todo ello con los debidos respetos y a estrictos efectos de defensa, frente a la misma,
y a medio del presente escrito, venimos en interponer, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 109,
116 y 117 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y
del Procedimiento Administrativo Común, modificada mediante Ley 4/1999, de 13 de enero, (en adelante,
abreviadamente, LPAC), RECURSO DE REPOSICIÓN, con base en los siguientes hechos y Fundamen-
tos de Derecho.

ANTECEDENTES DE HECHO

Primero.- Con fecha…….. de …….. de …….., se convoca mediante publicación en el ……...Núm.……..,


………………………………………………

Segundo.- (Justificación del agotamiento de la vía administrativa y cumplimiento de plazos) A través de


la Resolución que se recurre por este medio,

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Tercero.- (Alegación de los motivos por los que se procede a la impugnación basados en los artículos 62
y 63 de la Ley de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo
Común ……………………………………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………

Estimando, con los debidos respetos, contraria a Derecho la Resolución recurrida en relación con este
último extremo, y abiertamente perjudicial para las aspiraciones de la recurrente, a los precedentes hechos
entendemos, salvo mejor criterio de esa Superioridad, que les son de aplicación los siguientes.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

I. CAPACIDAD Y LEGITIMACIÓN

La recurrente ostenta personalidad, capacidad y legitimación para la formulación de la presente petición


de nulidad, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 30 y 31, 1, letras a), b) y c) LPAC, al actuar

38 | Inmueble
como ……………………………………………..

Por su parte, el artículo 116 LPAC faculta a los interesados a optar entre recurrir en reposición ante el
mismo órgano que hubiera dictado un acto administrativo que pusiera fin a la vía administrativa o im-
pugnarlo directamente ante el orden jurisdiccional Contencioso-Administrativo. Haciendo uso de dicha
alternativa, se interpone por el presente escrito recurso de reposición ante el órgano que ha dictado el acto,
prefiriéndose optar por esta vía de depuración interna de la legalidad, en lugar de instar la oportuna tutela
jurisdiccional sobre la referida actuación administrativa, permitiendo así a la propia …………………poder
expulsar del ordenamiento internamente uno acto que estimamos nulos de pleno derecho y que, además,
perjudican nuestros legítimos derechos a ……………………………. de conformidad con nuestra solicitud.

II. EN CUANTO AL FONDO DEL ASUNTO

……………………………………………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………………………………………………………………………………
…………………………………………………………

Por consiguiente, y por las razones jurídicas apuntadas, procede que por esa Superioridad se acuerde
estimar el presente recurso y acordar la referida en la solicitud formulada en su día y desestimada por el
acto objeto de recurso,

En su virtud, y respetuosamente,

SOLICITO QUE, teniendo por presentado este escrito, lo admita, y tenga por interpuesto RECURSO DE
REPOSICIÓN frente………………….publicada en el …………..Núm. ……………, con fecha …….de ………………..de
…………., por la que ………………………………………………………………………….., acordando, previa la tramitación
que corresponda, la nulidad de la misma en los extremos referidos en este recurso, y, con estimación ínte-
gra de lo expuesto en el cuerpo de este escrito, se sirva acordar …………………………………………. Subsidiaria-
mente, …………………………………………………………………..

OTROSÍ DIGO, que interesa al derecho de esta parte la apertura del período probatorio en el presente
recurso, para que, previa declaración de pertinencia, se acuerde la práctica de la prueba consistente en:

Única.………………………………………………………………………………………………………………………. aportados
por esta parte.

SOLICITO QUE, de conformidad con el OTROSÍ, se reciba el recurso a prueba.

En ……….., a ……………….. de ……………….de dos mil …………...

Fdo…………………………………………….

Inmueble | 39
financiación

Suspension ejecucion hipotecaria con


fundamento en el articulo 1.105 cc crisis
economica- fuerza mayor – imprevisible

La crisis económica ha supuesto que muchas personas que contrataron prestamos e hipotecas en tiempos de
bonanza económica, actualmente se vean imposibilitados para cumplir con sus obligaciones contractuales, al
haber cambiado las circunstancias económicas que tenían cuando contrataron unido a la pérdida de valor del
bien adquirido.

1. Introducción
2. Lo que dicen los jueces
3. Clausula “rebus sic stantibus”

Introducción mediante la forma legal establecida para


cada caso, sobre un objeto cierto y con
Olatz Alberdi En este sentido el Artículo 1.105 del una causa, art. 1.258 CC, sin que pueda
Socia de ABA Abogadas Código Civil, dispone textualmente que: quedar al arbitrio de una de ellas la efica-
cia del mismo.
“Fuera de los casos expresamente
mencionados en la ley, y de los en que así El principio fundamental es que “los
lo declare la obligación, nadie responde- pactos deben ser cumplidos”, “pacta sunt
rá de aquellos sucesos que no hubieran servanda”, y los contratos en principio
podido preverse o, que, previstos, fueran son irrevocables, arts. 1.098 y 1.156 CC.
inevitables.”
El contrato sólo podrá resolverse por
Dicho artículo proviene de la máxima quien habiendo cumplido su parte, se ve
jurídica “rebus sic stantibus”, que signi- perjudicado por el incumplimiento de la
fica “estando así las cosas”, y contempla otra parte, art. 1.124 CC.
que un contrato puede cambiarse o res-
cindirse cuando de forma imprevisible En caso de contratos de larga dura-
cambien las circunstancias que existían ción, como los hipotecarios, la modifica-
en el momento de suscribirse el mismo. ción sustancial de las circunstancias que
existían en el momento de su celebración
Un contrato se perfecciona y obliga a puede fundamentar, la rescisión o la re-
las partes desde que ambas consienten visión del mismo, siempre como excep-

40 | Inmueble
ción, cuando cambien imprevisiblemente Debería existir algún medio legal que “Fuera de los casos
las circunstancias existentes al momento permitiera al deudor incumplir con sus expresamente
de su perfección. obligaciones, aunque sea durante un mencionados en la
tiempo, mientras dure la coyuntura que
La cuestión qué planteamos es que se lo impide.
ley, y de los en que
puede pasar con los contratos celebrados así lo declare la
antes del comienzo de la crisis económi- Sin embargo, esta situación debe ser obligación, nadie
ca, que ha motivado con posterioridad excepcional, extraordinaria, e imprevisi- responderá de
que muchas personas no pueden cumplir ble, y ha sido de aplicación a largo de la
aquellos sucesos
con la obligación que contrajeron en su historia a fin de dar respuesta a diversas
día; antes de conocer la existencia de la situaciones de crisis. que no hubieran
crisis; es decir, no pueden proceder a la podido preverse
devolución, mediante el pago, de las cuo- La teoría del “riesgo imprevisible”, o, que, previstos,
tas hipotecarias preestablecidas al tiem- prevé esta situación y distingue en el mo-
fueran inevitables”
po de formalizarse el préstamo. mento del cumplimiento del contrato, en-

Inmueble | 41
financiación

“Debería existir tre el riesgo previsible, que tiene que ser en el momento de la celebración del con-
algún medio legal soportado por aquel al que perjudique, y trato”, art. 6.111. En similares términos,
que permitiera el riesgo imprevisible, cuyas consecuen- el Proyecto de la Compraventa Europea,
cias deben compartir ambas partes. establece que dicho cambio “no se tuvo
al deudor
en cuenta y no pueda esperarse que se tu-
incumplir con viese en cuenta.”
Lo que dicen los jueces
sus obligaciones,
aunque sea Actualmente la doctrina tiene en La cláusula comentada era usada res-
durante un cuenta la necesidad de reequilibrar las trictivamente por la Jurisprudencia, no
obligaciones de los contratantes cuando obstante lo anterior, la Jurisprudencia
tiempo, mientras concurre una situación de alteración ex- ha evolucionado hacia una interpreta-
dure la coyuntura traordinaria de las circunstancias, y ello ción favorable a la revisión del contrato
que se lo impide” en base a principios jurídicos como la por alteración extraordinaria de las cir-
buena fe, la equidad, la falta sobrevenida cunstancias, así la Sentencia del Tribu-
de causa, la equivalencia de las prestacio- nal Supremo 333/2014, de 30 de junio,
nes, etc. viene a confirmar la tendencia de las
Sentencias también del Tribunal Supre-
Asimismo los principios de Derecho mo 820/2012, de 17 de enero de 2013 y
Europeo de la Contratación tienen en 822/2012, de 18 de enero de 2013.
cuenta el hecho de que el cambio “no
pudo razonablemente tenerse en cuenta En este sentido es muy importante la

42 | Inmueble
Sentencia del Tribunal Supremo 333/14, alteración de las circunstancias debe ser “La teoría
que dispone: entendida desde la perspectiva de la tipi- del “riesgo
cidad del contrato en relación con el con- imprevisible”,
“…permite una clara ponderación de texto económico en que nace, no puede
prevé esta
los resultados que se deriven de la re- ser lo mismo haber contratado en tiempo
gla de que los pactos deben siempre ser de bonanza que ya de crisis.
situación y
cumplidos en sus propios términos. En distingue en el
este sentido, si en virtud de la buena fe Así los requisitos para la aplicación de momento del
el acreedor no debe pretender más de dicha cláusula rebus sic stantibus son cumplimiento del
lo que le otorgue su derecho y el deudor los siguientes:
no puede pretender dar menos de aque-
contrato, entre el
llo que el sentido de la probidad exige, 1°) Que haya existido un cambio riesgo previsible,
todo ello de acuerdo a la naturaleza y extraordinario entre las circuns- que tiene que
finalidad del contrato; también resulta tancias existentes en el momento ser soportado
lógico, conforme al mismo principio, que de celebración del contrato y las
por aquel al
cuando, fuera de lo pactado y sin culpa que se dan en el momento de su
de las partes y de forma sobrevenida, las cumplimiento. que perjudique,
circunstancias que dotaron de sentido la y el riesgo
base o finalidad del contrato cambian 2°) Que, a consecuencia de dicho imprevisible,
profundamente, las pretensiones de las cambio extraordinario se desequi-
cuyas
partes, lo que conforme al principio de libren sustancialmente las presta-
buena fe cabe esperar en este contexto, ciones convenidas.
consecuencias
pueden ser objeto de adaptación o revi- deben compartir
sión de acuerdo al cambio operado. Esta 3°) Que no exista otra forma de evi- ambas partes”
relación entre el principio de buena fe y tar el desequilibrio sobrevenido de
la cláusula rebus sic stantibus ya ha sido las prestaciones.
reconocida por esta Sala, caso, entre
otras, de la Sentencia de 21 de mayo de 4°) Que las nuevas circunstancias
2009 (núm. 1178/2004).” que motiven el desequilibrio fueran
imprevisibles para ambas partes en
En todo caso, prima el principio de el momento de celebración del con-
conservación del negocio, siendo preferi- trato.
do revisar las prestaciones que resolver
el contrato. 5°) Que quien pretenda la aplica-
ción de dicha cláusula tenga buena
La imposibilidad sobrevenida es incar- fe y carezca de culpa.
dinable en el supuesto de caso fortuito, y
la ocurrencia de un supuesto imprevisi- Existen Sentencias que en este sentido
ble, es lo previsto en el art. 1.105 CC. contemplan la especulación inmobiliaria
como supuesto en el que no resulta de
Clausula “rebus sic stantibus” aplicación la cláusula estudiada, Senten-
cia del Tribunal Supremo 227/2015, 30
La aplicación de la cláusula estudiada de abril de 2015:
no exige que la prestación se torne impo-
sible, sino que basta con que el cambio “No es admisible en Derecho que el
de las circunstancias implique una alte- recurrente pretenda, tras haberse be-
ración sustancial de la causa o finalidad neficiado de la espiral en la subida del
económica del negocio que altere el equi- precio de la vivienda que le permitió ob-
librio prestacional del contrato implican- tener importantes ganancias mediante
do una injustificada mayor onerosidad operaciones especulativas, que sea el
para una de las partes. promotor inmobiliario quien cargue con
las pérdidas cuando tal espiral se ha in-
Y en cuanto a la imprevisibilidad de la vertido y los precios, tal como subieron,

Inmueble | 43
financiación

“La imposibilidad han bajado.” Sentencias.


sobrevenida es
incardinable en La aplicación de la cláusula rebus en la El Tribunal Supremo exige que la al-
jurisprudencia recientemente viene mo- teración de las circunstancias haya frus-
el supuesto de
tivada por la necesidad de dar respuesta trado la finalidad económica del contrato
caso fortuito, y a las dificultades que la crisis económica o quebrado el equilibrio entre las presta-
la ocurrencia está causando para dar cumplimiento a ciones, de forma que la subsistencia de
de un supuesto los negocios jurídicos que, concluidos en la obligación determine para una de las
imprevisible, es lo un contexto de bonanza, en la difícil co- partes una excesiva onerosidad, bien por
yuntura de crisis actual, se convierten en el elevado coste de la prestación que se
previsto en el art. una imposibles de cumplir. ve obligada a realizar, bien por la pérdida
1.105 CC” del valor de lo recibido.
Pero debe tenerse en cuenta que el
mero hecho de hallarnos en el contexto Sin embargo ningún caso de deudor
de crisis económica, no supone una revi- hipotecario ha llegado al Tribunal Supre-
sión automática del contrato, de hecho, mo, lo que no significa, sin embargo, que
de las cinco sentencias citadas sólo es la regla rebus sic stantibus haya de que-
aplicada la nueva doctrina en dos de las dar descartada en todos los casos de im-

44 | Inmueble
posibilidad de obtener financiación por ciación y sus causas concretas aña-
parte de los compradores de inmuebles. didas a la crisis económica general.

Antes bien, una recesión económica g) Las condiciones impuestas por


como la actual, de efectos profundos y las entidades de crédito para con-
prolongados, puede calificarse, si el con- ceder financiación.
trato se hubiera celebrado antes de la
manifestación externa de la crisis, como h) Las posibilidades de negociación
una alteración extraordinaria de las cir- de las condiciones de pago con el
cunstancias, capaz de originar, siempre vendedor y, por tanto, de mantener
que concurran en cada caso concreto el contrato como alternativa prefe-
otros requisito que más adelante concre- rible a su ineficacia.
taremos, una desproporción exorbitante
y fuera de todo cálculo entre las correlati- Consecuentemente, la actual jurispru-
vas prestaciones de las partes, elementos dencia considera que la crisis económico-
que la jurisprudencia considera impres- financiera es un hecho capaz de producir
cindibles para la aplicación de dicha re- una alteración en la base del negocio de
gla. importancia suficiente como para proce-
der a la revisión del contrato y ello siem-
La posible aplicación de la regla rebus pre que se acredite la excesiva onerosidad
sic stantibus a compraventas de vivien- por el desequilibrio entre las prestacio-
das afectadas por la crisis económica no nes, no siendo exigible que se hubiera
puede fundarse en el solo hecho de la previsto el cambio de circunstancias en
crisis y las consecuentes dificultades de el momento de obligarse las partes.
financiación, sino que requiere el cum-
plimiento de otros requisitos que deben Por tanto se puede concluir que el art
probarse por quien lo alega, tales como y 1.105 del Código Civil permitiría en un
sin ánimo de exahustividad: caso concreto, solicitar al deudor hipote-
cario una revisión aun temporalmente de
a) El destino de la casa comprada, las cláusulas del contrato, pudiendo fun-
si es a vivienda habitual o, por el damentarse una solicitud de paralización
contrario, a segunda residencia. de la ejecución hipotecaria, mientras se
decida sobre la revisión de las clausulas
b) Si la venta ha sido antes o des- y mientras dure la coyuntura económica
pués del otorgamiento de la escri- imprevisible que impida al deudor cum-
tura pública. plir con sus obligaciones.

c) Si se ha previsto en el contrato la No obstante lo anterior, debe tenerse


posibilidad de no obtener financia- en cuenta que a estos efectos existen las
ción. medidas de protección del deudor para
aquellas personas deudores hipotecarios
d) El hecho de que los contratantes sin recursos que se encuentren en el um-
sean o no profesionales del sector bral de exclusión, así como a los avalistas
inmobiliario. respecto a su vivienda y que estén en la
misma situación que el deudor hipoteca-
e) La situación económica del com- rio, reguladas tras la Sentencia del TJUE
prador en el momento de perfec- de 14 de marzo de 2013, y que son el Real
cionarse el contrato y al tiempo de Decreto Ley 6/2012, de 9 de marzo, de
tener que pagar la parte pendiente medidas urgentes de protección de, y la
del precio que esperaba poder fi- Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas
nanciar. para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios, reestructuración de deuda
f) La imposibilidad real de finan- y alquiler social. 

Inmueble | 45
mercado

Las alegrías de los inversores, los riesgos del


mercado

En este articulo trataremos como el sector inmobiliario está repuntando nuevamente, esta vez, se produce por
parte de un sector que no precisa de los bancos, por ejemplo fondos de inversión capitalizados..

1. Introducción
2. Nuevas circunstancias del mercado inmobiliario
3. Demanda
4. Venta o alquiler

Joan Bermúdez i Prieto Introducción


gar un crecimiento de la actividad tanto
Licenciado en
Nuevamente es noticia, aparece en mu- industrial como comercial e incremento de
Ciencias Políticas.
chas portadas de los medios de comunica- puestos de trabajo, como posteriormente
Bermúdez Consulting &
ción y es objeto de análisis, de opinión y de la caída y pérdida de puestos de trabajo y
Management S.L.
comentarios de los analistas económicos. descenso acelerado de los valores patrimo-
En cierto modo comienza a recordar tiem- niales de las familias y la desaparición de
pos pasados en los que parecía que el tema no pocas empresas no tan solo inmobilia-
principal de conversación y por supuesto el rias, también de los sectores vinculados a
mercado inmobiliario era interesante para ella.
invertir.
Comenzamos a tratar nuevamente el
Ciertamente si analizamos las noticias sector, como un mercado de oportunida-
que aparecen diariamente, observaremos des, donde se pueden obtener altos rendi-
que diferencia de hace tan solo unos meses mientos en un periodo corto de tiempo. Se
en los que casi nadie se atrevía a hablar del apuntan a las Socini (Sociedades Anóni-
sector de la construcción y del inmobiliario mas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria),
en general, ahora comienza a ser uno de los como uno de los agentes que están obte-
ejes de análisis de la evolución de la eco- niendo grandes rendimientos gracias a la
nomia. Es cierto, siempre lo hemos mani- evolución del precio y rentabilidad de los
festado así, que ha sido uno de los sectores inmuebles, presentando como ejemplo de
motores de la economia que ha permitido un éxito de tal actividad, sociedades que
(y a la vez ha comportado), en primer lu- han obtenido un rendimiento del 47% en

46 | Inmueble
poco mas de un año (desde Junio de 2.014, vió en tiempos pasados y que comportaron
fecha de su constitución). lo que se mal llamó “burbuja inmobiliaria”.

Reconozco que cuando leo estas noticias Nuevas circunstancias del mercado
y otras como las que publicaron reciente- inmobiliario “Comenzamos a
mente la Asociación de consultores Inmo-
biliarios (ACI), que estimaban que a través En aquella ocasión el factor que lo per- tratar nuevamente
(en gran parte) de los fondos extranjeros, mitió fue la alegría con que los bancos ofre- el sector, como
muy posicionados en nuestro mercado, se cían financiación a los particulares para un mercado de
produciría en el próximo año una inversión comparar su vivienda y a los empresarios
oportunidades,
de 13.000 millones de euros en la construc- promotores para construirlas. Ahora las
ción y rehabilitación de viviendas, locales circunstancias son diferentes y la posición donde se pueden
y oficinas y el posicionamiento de otros de los bancos es reacia a conceder présta- obtener altos
fondos en la compra de terrenos y edificios mos para la compra de pisos. Aunque ello rendimientos en
de oficinas que pueden ser reconvertidos no es obstáculo para que haya comenzado
un periodo corto
en viviendas, me lleva a pensar en una si- una cierta carrera de posicionamiento para
tuación de cierta semblanza a la que se vi- la concesión nuevamente de préstamos hi-
de tiempo”

Inmueble | 47
mercado

“En aquella potecarios, si bien con mayor rigidez en su una acción de venta con precios realmente
ocasión el factor análisis y menor ligereza en su concesión. bajos (hoy no nos atrevemos a definirlos
que lo permitió La razón es la necesidad que tiene el sector como precios fuera de mercado, dada la
financiero de recuperar ciertas fuentes de situación de oferta y demanda que existe).
fue la alegría
ingresos (importantes en otros tiempos)
con que los una vez agotadas las que han utilizado du- A este nivel de actividad que se anuncia
bancos ofrecían rante estos años para recuperar sus niveles de los grandes operadores, al que se deben
financiación a de rentabilidad como la compra de Deuda incorporar algunos agentes de nuestro pro-
los particulares Pública o el incremento de las comisiones pio mercado, contrasta con el exceso de vi-
a los clientes. viendas que, según estudio reciente de Tin-
para comparar sa, que lo sitian en 390.000 viviendas (un
su vivienda y a Ahora esta aparente “alegría” en la com- 6,40% del total), situando en manos de los
los empresarios pra de inmuebles y nuevas construcciones promotores tan solo el 14% de la totalidad
promotores para se produce por parte de un sector que no de productos, estando el resto en manos de
precisa de los bancos (al menos en los ni- los bancos y de la SAREB. Las previsiones
construirlas”
veles que hemos apuntado anteriormente más optimistas estiman que las viviendas
de necesitar hipotecas para la construcción que se venderán durante el próximo año
y/o compra de edificios), son fondos de se situaran en las 110.000, aunque ello no
inversión capitalizados, con fuertes recur- permite establecer que este stock se redu-
sos económicos y que se encuentran en un cirá, ya que la demanda que comienza a ac-
mercado global que ofrece pocas expectati- tivarse en ocasiones (más de las deseadas)
vas de beneficios, salvo ciertos oasis, entre es distante de los productos que existen en
ellos nuestro sector inmobiliario, que per- oferta, lo que comporta una demanda de
mite alcanzar rentabilidad de dos dígitos producto que no existe en el mercado, En
con cierta facilidad. las grandes ciudades se comienza a detec-
tar una falta de viviendas de alto niveles y
Otro ejemplo de esta actividad que se la falta al mismo tiempo de suelo para po-
está despertando entre los agentes con re- der realizar nuevos proyectos.
cursos económicos amplios, lo encontra-
mos en la Sociedad de Gestión de Activos Todas estas previsiones se sitúan en es-
Procedentes de la Restrucción bancaria cenarios en el que los precios de los pisos
(SAREB), que después de comercializar van a tener una tendencia al alza muy mo-
30.000 productos inmobiliarios (entre derada, con incrementos que (siempre en
todo tipo de productos) por un importe de función de los mercados locales), pueden
10.500 millones de euros, ahora preten- oscilar entre el 1% y 5% máximo, sin que
den comenzar una campaña para vender ello signifique que existan entornos donde
en el menor tiempo posible un volumen de lo precios se mantendrán estables e incluso
3.400 nuevos bienes inmuebles con des- con tendencia a la baja en los momentos de
cuentos que alcanzarán (según anuncian) cerrar las operaciones de compra.
el 60%, básicamente en mercados de la
Comunidad Valenciana, Andalucía, Cata- Demanda
“Tan solo cuando lunya y Castilla León, donde disponen del
los bancos actúen mayor stock. Decíamos que los grandes operadores
con dinamismo pueden permitirse establecer sus planes de
en la concesión La paradoja es que al tiempo que pre- actuación con grandes desarrollos e inver-
tenden vender estos productos que man- siones en el sector inmobiliario, ya que su
de hipotecas, será
tienen en su cartera, van a invertir en torno relación con la banca dista mucho de la que
cuando los precios a los 119 millones de euros en la construc- se establece con un comprador particular
comenzarán a ción de 783 viviendas en Madrid, Catalun- de una vivienda para su familia y por lo
establecer una ya, Comunidad Valenciana y Andalucía, tanto su dependencia del sector financiero
precisamente los entornos donde existe un es relativamente escaso, pero los precios se
tendencia clara de
excedente importante de stock no vendi- establecen en función de la oferta y deman-
aumento” do y donde al mismo tiempo van a ofrecer da.

48 | Inmueble
“Los grandes
operadores
pueden permitirse
establecer
sus planes
Esta demanda tiene un proceso, que sur- contratos de arrendamiento, unos de 5 años de actuación
ge de la necesidad y esta se mantiene, exis- de acuerdo con la antigua L.A.U. (Ley de con grandes
ten todavía muchas familias que precisan arrendamientos Urbanos), otros a 3 años desarrollos e
de una vivienda para establecer su hogar, según la última modificación de la misma
pero no se traslada al estadio del deseo has- ley a liberar pisos arrendados. Ello está
inversiones
ta que realmente es imperativa la vivienda comportando que en unos meses se volve- en el sector
o comienzan a visualizar una posibilidad de rán a situar en el mercado viviendas que inmobiliario”
acceder a ella. Es en este momento cuando han terminado su contrato de arrendamien-
se produce la demanda, pero esta va con- to, pero que los propietarios tan solo acce-
dicionada en función de la disponibilidad dieron (en gran medida) al arrendamiento,
económica, que es la suma de los recursos por la falta de posibilidad de venta. Cuando
(ahorros) que hayan podido generar la fa- esta se active, estas viviendas desaparece-
milia en el tiempo más la disponibilidad o rán del mercado de alquiler. Esta situación
capacidad de acceder al préstamo hipoteca- comienza a verse en los diferentes entornos
rio que le conceda un banco. urbanos, con la escasa oferta de pisos para
arrendar como ponen de manifiestos los
Tan solo cuando los bancos actúen con propios agentes inmobiliarios, frente a los
dinamismo en la concesión de hipotecas cada vez más numerosos pisos en venta.
(que no significa caer de nuevo en la falta
de análisis económico del solicitante), será Siempre son buenas noticias las que se
cuando los precios comenzarán a establecer refieren a los diferentes procesos de acti-
una tendencia clara de aumento, mientras, vación del sector inmobiliario, no tan solo
será oferta del comprador (es decir la capa- para los profesionales del mismo, también
cidad de compra) la que marque el precio. para el conjunto de la economia y de los fu-
Si no se llega al que el ofertante (vendedor) turos adquirente de viviendas. En resumen
está dispuesto a aceptar, se producirá el la activación de este sector puede ser bene-
desvío de la demanda hacia la vivienda de ficioso para el conjunto de la economia y de
alquiler, en tanto no dispongan de los recur- la sociedad, pero esta perspectiva no debe
sos para la compra. dejar de lado los riesgos que comporta ac-
tuar de forma intensiva en un mercado que
Venta o alquiler ahora lo que requiere es una reactivación
tranquila, pero firme, con un incremento
Se ha tratado mucho que el mercado ha de la actividad que la sociedad asuma en
cambiado en estos años y que el sector del cuanto a la producción de viviendas, que los
alquiler por fin se ha activado. Es una lec- bancos acepten en cuanto a capacidad de
tura simple de los datos que nos aportan financiación y que los agentes puedan ope-
estos últimos años donde se ha establecido rar en condiciones de normalidad. Vender
un alto volumen de alquileres frente a las 500.000 viviendas al año como sucedió an-
escasa compras. La razón es la expuesta an- tes de la caída del mercado, no era normal,
tes, no existía capacidad de endeudamiento vender menos de 100.000, como sucede
para la compra, además los temores, ciertos ahora, tampoco no es. La demanda se sitúa
de perder a nivel familiar, parte o todos los en torno a los 200.000 pisos anuales, cree-
ingresos de los trabajos remunerados, com- mos el contexto, el escenario social, econó-
portaba una decisión en muchas ocasiones mico, político y fiscal adecuado para que ello
forzada, hacia el alquiler. se convierta en la actuación previsible para
el próximo ejercicio. Actuando así seguro
Ahora se está volviendo a medida de los que se mantendrá activo sin altibajos. 

Inmueble | 49
Fiscal

¿Cómo invertir nuestro dinero? Inversión en


activos inteligentes (Patrimonio inteligente
vs Patrimonio emocional)

Cuando acumulamos cierta cantidad de ahorro o capital y nos planteamos invertirlo en algún tipo de inmue-
ble, muchas veces nos preguntamos cuál es el mejor modo de invertir ese dinero y cuál es la mejor estrategia
de futuro para el crecimiento del mismo. Una inversión inteligente y una gestión óptima del patrimonio resul-
tante son la clave de una salud patrimonial rica y estable.

1. ¿Cómo se diferencian ambos patrimonios?


2. Rentabilidades según producto y ubicación
3. Reactivación del mercado

Es importante prestar atención a la liarios como coches, barcos, motocicle-


primera fase del momento inversor en el tas, etc.
Miquel Laborde que a menudo se nos plantea la posibili-
Socio fundador de dad de adquirir (i) un activo inmobiliario Por otra parte, un Patrimonio Inteli-
Laborde Marcet en rentabilidad u (ii) otro activo inmobi- gente es aquel que se conforma por ac-
liario que responde a criterios de compra tivos inmobiliarios que están bien ubi-
más caprichosos que económicos. De este cados, con una rentabilidad atractiva y,
modo, podemos clasificar las inversiones a ser posible, con recorrido al alza. Tales
que se realizan siguiendo dichos criterios activos comparten un rasgo de gran im-
y que configuran, respectivamente, un portancia: La posibilidad de desinvertir
Patrimonio Inteligente y un Patrimonio y hacerlos líquidos con rapidez. Como
Emocional. claros ejemplos de este tipo de inversión
podemos citar los locales comerciales y
¿Cómo se diferencian? edificios (siempre teniendo en cuenta
que la ubicación es un factor de máxima
Un Patrimonio Emocional es aquel importancia).
que se conforma por activos inmobilia-
rios que no ofrecen rentabilidad, tienen ¿Invertir sólo en Patrimonio
por lo general poco recorrido y son fru- Emocional?
to de una decisión emocional como, por
ejemplo, nuestra vivienda habitual, una Con la crisis actual, todos hemos co-
segunda residencia y otros activos mobi- nocido casos de patrimonialistas o fami-

50 | Inmueble
lias que han llegado a perder todo o gran hace ilusión sea al mismo tiempo un acti- “Existe la
parte de su patrimonio por llevar un nivel vo rentable y seguro. posibilidad de
de vida que requiere de grandes ingresos combinar en un
mensuales. Al haber una reducción de in- ¿Cómo optimizar nuestras inversiones
híbrido los dos
gresos y ser gran parte de los activos de con la creación un Patrimonio Inteligen-
tipo emocional, estos se han tenido que te? patrimonios.
liquidar o mal vender. Consideramos que Idealmente puede
esto se hubiera podido evitar, si se hubie- Para optimizar nuestras inversiones producirse la
ra invertido en un Patrimonio Inteligente en activos inmobiliarios debemos de
coincidencia de
donde se prima el retorno de la inversión atender a dos criterios: En primer lugar,
realizada. la ubicación (que es el más importante);
que lo que nos
y en segundo lugar, conviene prestar hace ilusión sea al
No obstante, también existe la posibi- atención a la rentabilidad actual o poten- mismo tiempo un
lidad de combinar en un híbrido los dos cial del activo, ya sea un local comercial, activo rentable y
patrimonios. Idealmente puede produ- un edificio residencial o de oficinas o un
hotel.
seguro”
cirse la coincidencia de que lo que nos

Inmueble | 51
Fiscal

“Para optimizar lidad del 3,6% de junio de 2014.


nuestras Rentabilidades según producto y
ubicación
inversiones Si comparamos por producto, nos en-
Vale considerar, ante todo, que la in- contramos los siguientes perfiles:
en activos
versión inmobiliaria en España ofrece
inmobiliarios una rentabilidad mayor que la que se re- Rentabilidad de la vivienda
debemos de gistraba hace 12 meses. En efecto, la ren-
atender a tabilidad inmobiliaria duplica, en el peor La inversión en vivienda para poner-
dos criterios: de los casos, la que ofrecen los Bonos del la en alquiler ha aumentado durante los
Estado a 10 años (2%), según diferentes últimos doce meses. La rentabilidad neta
ubicación y lugar” estudios. en Madrid es del 4%, algo superior a la de
Barcelona (3,8%).
Así es que si relacionamos los precios
“Las grandes de venta y alquiler de distintos productos Rentabilidad de los locales co-
inmobiliarios para calcular su rentabili- merciales
ciudades,
dad bruta, el local comercial se mantiene
como Madrid y como la inversión inmobiliaria más ren- Los locales son el producto que ma-
Barcelona, siguen table. Comprar un local en zona prime en yor rentabilidad tienen en la mayoría de
encabezando España para alquilarlo ofrece una renta- las capitales. Si hablamos sólo de locales
bilidad bruta de entre un 4,5 y un 6%. prime, ubicados en las mejores zonas co-
las preferencias
merciales, Barcelona ofrece una renta-
inversoras en Por el contrario, el producto inmobi- bilidad de entre 4,5 y 6%; mientras que
España. ¿Es un liario que menos rentabilidad ofrece son Madrid registra una de entre 4,75 y 6%.
buen momento los garajes, que han terminado el segun-
para invertir?” do trimestre en el 4,6% desde la rentabi- Rentabilidad de las oficinas

52 | Inmueble
En Barcelona la rentabilidad media no se han visto tan perjudicadas. Esto se “La inversión
de las oficinas asciende al 5,8%, mientras debe a que la falta de oferta (producto inmobiliaria en
que en Madrid baja hasta el 5,6%. inmobiliario) en las principales zonas España ofrece
comerciales de las principales ciudades,
una rentabilidad
Rentabilidad de los garajes como Barcelona o Madrid, ha evitado una
caída abrupta de los precios.
mayor que la que
Los garajes son, en contraposición, el se registraba hace
producto menos rentable para el inversor No obstante, en este momento de re- 12 meses”
en muchas capitales. cuperación del sector, estamos ante un
movimiento muy ágil en el parque in- “Reactivación
Según ciudades mobiliario comercial. Reactivación del
del crédito y
crédito y concreción de operaciones es
En término de localizaciones, decir lo que se está percibiendo cada vez con concreción de
que la rentabilidad actual dependerá de más fuerza. Ante esta nueva realidad solo operaciones es
la ubicación del activo, oscilando entre el cabe tener memoria sobre los errores que lo que se está
3% y el 7% tanto en locales comerciales, nos condujeron a la crisis y obrar con percibiendo cada
edificios residenciales u hoteles. Como sensatez y prudencia, evitando operacio-
regla general, la rentabilidad en loca- nes de alto riesgo y, como indicábamos
vez con más
les es más elevada (entre el 5 y 7%) de en un inicio, preservando un patrimonio fuerza”
la que se obtiene mediante la inversión inteligente que nos permita a su vez po-
en activos residenciales (entre el 3 y 4%). der mantener a salvo el emocional. 
Aunque, como se ha dicho anteriormen-
te, dependerá de la ubicación.

Las grandes ciudades, como Madrid y


Barcelona, siguen encabezando las pre-
ferencias inversoras en España. ¿Es un
buen momento para invertir?

La crisis inmobiliaria en España ha


sido lo más parecido a un volcán: su apa-
rición ha paralizado al mercado, y ha ale-
jado la confianza de quienes acostumbra-
ban a invertir en activos inmobiliarios.
Pero como sucede con estos fenómenos
naturales, su remisión ha dado paso a un
terreno fértil que está reactivando las in-
versiones.

Como consecuencia de la crisis, el va-


lor de las propiedades desde el 2007 han
caído un 36,7%. El metro cuadrado, en
promedio, descendió de 1.626 euros a
1.190 euros en siete años.

Reactivación del mercado

La reactivación del sector inmobiliario


está empezando a asomar y todo indica
que se generará una estabilidad luego de
la estrepitosa caída de los últimos años.
Sin embargo, las inversiones inteligentes
en las zonas prime de las que hablábamos

Inmueble | 53
técnica

Nuevo concepto en el diseño de oficinas

La crisis, el coworking,… ha hecho que la forma en la que se distribuyen los lugares de trabajo, cambien. Surgen
nuevas necesidades y los espacios diáfanos dan paso a salas cerradas ideadas para reunirse y tomar decisiones.

1. Introducción
2. Nuevas formas de entender los espacios
3. Cuando la movilidad e independencia se vuelven infinitas

Introducción dónde la electroestática (corriente residual


existente en entornos particulares ) requie-
Jose Antonio Marta Aunque son utilizados en un gran nú- ren de soluciones modernas y económicas
director General de la mero de proyectos de la arquitectura de que mejoren la vida del edificio y abaraten
empresa ENVATECH® interiores en muchos casos siguen siendo el presupuesto anual de mantenimiento.
HERMARTA algunos desconocidos bien por posibili-
dad de acabados o bien por prestaciones Los tabiques móviles son unos elemen-
técnicas que permiten personalizar en un tos que a medida que se ha incrementado
alto grado cualquiera de los proyectos el precio del suelo, han tomado protago-
dónde intervienen. nismo puesto que permiten crear espacios
totalmente polivalentes y zonas compar-
Los pavimentos elevados registrables timentadas con elevados requerimientos
(PER) son prescritos y se utilizan en to- acústicos pero a su vez no supone un ele-
das aquellos entornos dónde la gestión de mento estático, fijo y por tanto incómodo y
las instalaciones bien por su complejidad, costoso a la hora de analizar las necesida-
bien por su movilidad requieren un tipo de des de cualquier espacio laboral. Mediante
suelo altamente practicable y dónde man- esta solución se permite optimizar costes
tenga una estética final acorde al entorno; a las empresas a nivel de zonas colectivas
desde los acabados básicos encapsulados dónde técnicamente sólo se realizan ancla-
metálicos con gran demanda por parte jes en los forjados superiores dejando libre
de propietarios y gestores de edificios por y fuera de su mantenimiento habitual los
su practicidad hasta casos más complejos suelos de cualquier vivienda o edificación.

54 | Inmueble
Con la idea de seguir aportando flexibili- utilización es muy frecuente en los proyec-
dad a los espacios de trabajo se encuentran tos como son las particiones o mamparas
los techos técnicos, elementos que se inte- divisorias de oficina. Estos elementos que
gran totalmente con el entorno construc- aportan una total movilidad para el usua-
tivos desde el punto de vista de la estética rio y que aún siendo un elemento estático
(modelos continuos, modulables con me- dispone de un alto grado de intercambiabi-
didas especiales, aportaciones acabados y lidad muy apreciado en edificios con uni-
texturas, tipología de estructura perimetral cidad de usuarios (grandes empresas) ha
“Los tabiques
de apoyo) así como una amplia variedad evolucionado enormemente en los últimos
de registrabilidad en función de la familia años pasando de modelos más bien “pesa-
móviles permite
elegida bien sea tipo metálico de fibras mi- dos” desde el punto de vista estético a es- optimizar costes
nerales o modelos más básicos de cartón tructuras muy ligeras y dónde el cristal ha a las empresas
comprimido. tomado un protagonismo principal en cada a nivel de zonas
uno de los proyectos dónde se utilizan.
colectivas”
Cabe destacar también un producto cuya

Inmueble | 55
técnica

“Cabe destacar Nuevas formas de entender los relaciones cliente-proveedor. En todo caso
también un espacios (One Space, Coworking, es frecuente que se genere un sentimiento
Meeting Areas)
producto cuya de pertenencia a una comunidad, más allá
Es conocido que cada momento y ciclo de las vinculaciones efectivas, entre los tra-
utilización es muy
económico requiere un modelo de distri- bajadores que frecuentan los espacios de
frecuente en los bución de espacios que sean totalmente coworking.
proyectos como adaptables a las situaciones de las em-
son las particiones presas así como la tipología de edificios Los centros de trabajo cooperativo des-
o mamparas también deben de adaptarse a estas ne- tinados principalmente a profesionales de
cesidades reales de la propia economía. Internet, diseñadores, programadores, ar-
divisorias de quitectos, fotógrafos, escritores, periodis-
oficina” Así como hace unos años existía una cla- tas, etc., proporcionan, generalmente, un
ra tendencia a los espacios abiertos “open escritorio individual, acceso a internet y
space” dónde se potenciaba la plena comu- otros servicios.
nicación entre áreas departamentales con
grandes dimensiones y necesidades y dón- Con decenas de espacios ubicados en
de propietarios, gestores y usuarios llega- países como Estados Unidos, Reino Uni-
“MEETING
ban a fáciles acuerdos económicos, la crisis do, Francia, España, Alemania, Australia,
AREAS que económica ha aportando una nueva visión Argentina, México, entre otros, este tipo de
simplifican las de las zonas de trabajo haciendo que todas lugares es utilizado por profesionales nó-
antiguas salas de las partes tomen un papel mucho más ac- madas que viajan por todo el mundo y lle-
tivo a la hora de negociación y por tanto la van consigo sólo ordenadores portátiles en
reuniones o en
necesidad de nuevas formas de optimiza- apoyo de su labor cotidiana. Sin embargo,
muchos casos las ción bien por coste, bien por reestructura- el carácter flexible y práctico de este tipo de
eliminan pasando ción de las estructuras o bien por desapari- espacios, permite a muchos profesionales
a modelos ción y conversión de las empresas pasando establecer un lugar permanente de trabajo,
de espacios de modelos industriales a comerciales. sin ataduras asociadas a contratos por ser-
vicios y suministros, dónde la permanencia
más escasos Se ha detectado una reciente tendencia mínima puede cambiarse con facilidad.
dimensionalmen- asociada al nombre de COWORKING (en
te” español cotrabajo, trabajo cooperativo o Analizando otros mercados más madu-
trabajo en cooperación) que es una forma ras, exigentes pero a su vez muy dinámicos
de trabajo que permite a profesionales in- se ha detectado una corriente relativamen-
dependientes, emprendedores, y pymes de te reciente y que está originando un es-
diferentes sectores, compartir un mismo tudio de los entornos laborales en la cual
espacio de trabajo, tanto físico como vir- cada vez más las empresas se encuentran
tual, para desarrollar sus proyectos profe- inmersas en nuevos proyectos, entornos
sionales de manera independiente, a la vez más globalizados con necesidades de co-
que fomentan proyectos conjuntos. El neo- municación, creación células de trabajo
logismo «cotrabajo» 1 es la traducción al menos complejas y pequeñas para solu-
español del término coworking, pero el uso cionar temas diarios o situaciones a corto
directo del anglicismo es casi más aceptado plazo y por tanto la demanda de muchas
que el propio término «cotrabajo». zonas de escasa dimensión pero altamen-
te tecnificadas dónde los equipos puedan
El coworking permite compartir oficina realizar este tipo de trabajo. Se ha contras-
y equipamientos, y constituye una pro- tado un elevado incremento de MEETING
puesta más elaborada que los de los deno- AREAS que simplifican las antiguas salas
minados «cibercafés», entornos en los que de reuniones o en muchos casos las elimi-
también se cuenta con conexión a Internet. nan pasando a modelos de espacios más
escasos dimensionalmente (entre 2-6 m2)
El trabajo cooperativo fomenta las rela- pero dónde la necesidad de otro tipo de ele-
ciones estables entre profesionales de dife- mentos (sistemas magnéticos, proyectores,
rentes sectores que pueden desembocar en comunicación, insonorización) es muy va-

56 | Inmueble
lorado por sus usuarios y configuran una cliente. Volumetrías adaptadas a la casuís- “Una reciente
nueva tipología de áreas de trabajo. tica de los clientes a nivel de tipo de salas tendencia
(recepciones, meeting romos, call center, asociada al
Cuando la movilidad e lunch areas) pudiendo adaptarla dimen-
nombre de
independencia se vuelven infinitas sionalmente según unos estándares de fa-
bricación existentes.
COWORKING
(Emotional Cub)
que permite a
Todos los edificios se encuentran su- El hecho de no requerir anclajes fijos a profesionales
jetos a las diferentes modificaciones de los elementos estructurales (paredes, sue- independientes,
los usuarios que lo habitan ya sean del los, techos) permite una alta movilidad
sector que sean y especialmente todos es- y polivalencia desde el punto de vista del
emprendedores,
tos edificios padecen estos cambios cons- usuario así como entrega a los propietarios y pymes de
tantes de su piel interna (suelos, techos, y gestores de fincas la tranquilidad de no diferentes
paredes) a medida que el dinamismo del tener que dañar los elementos estructura- sectores,
sector (tecnológico, I&T, farmacéuti- les de las propiedades tales como forjados
compartir un
co, retail) o de la propia actividad de la o paramentos verticales. 
compañía necesita crear espacios poliva- mismo espacio de
lentes, rápidos de modificar y altamente trabajo”
customizables.

Es normal encontrar conflictos entre


propietarios y los propios usuarios (em-
presas) por factores tan diversos como
quien asume costes de movimientos inter-
nos, modificaciones de espacios actuales o
creación y adaptación de nuevos espacios a
necesidades de las propias compañías.

Es por tanto en un entorno de tanta


flexibilidad dónde ENVATECH ® - HER-
MARTA lanza un producto al mercado
EMOTIONAL CUBE con un objetivo muy
concreto cómo es el optimizar costes de
mantenimiento para los propietarios de
edificios o espacios laborales así como
permitir a las empresas disponer de un
producto totalmente adaptable a sus nece-
sidades dónde ya no es necesario interre-
lacionar con el resto del edificio ( suelos,
techos, paredes).

EMOTIONAL CUBE es un concepto al-


tamente personalizable en la totalidad de
la composición de sus productos: modelos
de monocristal para conseguir luminosi-
dad o bien prestaciones acústicas aportan-
do paredes doblemente acristaladas; inde-
pendencia de fijación de sus elementos al
suelo o techo existente o bien mediante la
utilización de componentes que no hipote-
can las superficies construidas. Interiores
de diversos acabados y con prestaciones
estéticas o técnicas bajo requerimiento de

Inmueble | 57