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Fecha de esta versión 9 de Mayo de 2018

REGLAMENTO INTERNO
Reglamento Interno del Consorcio de Propietarios Torres de Abasto

Capítulo 1 Contratación del Administrador.......................................... 1


Capítulo 2 Responsabilidades y obligaciones del Administrador ....... 4
Capítulo 3 Del Consejo de Propietarios y los Consejos de Torre ...... 7
Capítulo 4 De las Asambleas de Propietarios ..................................... 9
Capítulo 5 Cumplimiento de este Reglamento.................................. 10
Capítulo 6 Funciones del Encargado General .................................. 12
Capítulo 7 Funciones de los Encargados de Torre. .......................... 13
Capítulo 8 Funciones del Servicio de Vigilancia. .............................. 13
Capítulo 9 Normas de Convivencia. .................................................. 14
Capítulo 10 Uso de la pileta y el solario. ........................................... 17
Capítulo 11 Uso del áreas de cocheras, bauleras y lavadero. ......... 18
Capítulo 12 Evaluación de proyectos para la optimización y/o
mejoramiento de usos de espacios comunes ................................... 20

En Buenos Aires, a los 26 días de Septiembre de 2002, los


propietarios que constituimos el Consorcio de Propietarios Torres de
Abasto, reunidos en asamblea general extraordinaria, resolvemos en
este acto adoptar el siguiente Reglamento Interno destinado a regir el
funcionamiento de nuestro complejo edilicio. Las disposiciones del
presente Reglamento son complementarias del Reglamento de
Copropiedad y Administración y se aplicarán por igual en toda la
extensión del complejo que comprende: a) el área de planta baja,
jardines, piscina, juego infantiles, puestos de vigilancia, caminos de
acceso, senderos y vehículos por las calles Gallo 606 y Lavalle 3350
de la ciudad de Buenos Aires; b) los dos subsuelos destinados a
cocheras, bauleras y lavadero, y c) las áreas de uso común, fachadas
e instalaciones de las cuatro torres de departamentos denominadas
Torre I, Torre II, Torre III y Torre IV, y del sector de Locales.

Capítulo 1 Contratación del Administrador


1.1 La comunidad de propietarios reconoce como autoridad de
aplicación del Reglamento al Administrador, el cual será́ contratado
por períodos de un año y deberá́ actuar en consulta permanente con
los miembros del Consejo de Administración y de los Consejos de
Torre y Sector. La designación de Administrador por la Asamblea de
Propietarios estará́ condicionada a la firma de un contrato de locación
de servicios por el periodo antes indicado, cuyo contenido se ajustará
a lo establecido en el punto siguiente. Dicho contrato deberá́ estar
firmado por el Administrador designado y por lo menos de seis de los
miembros del Consejo de Administración. La firma del contrato se
realizará en la misma Asamblea de nombramiento del Administrador y
será́ condición excluyente para hacer efectiva la designación. 1.2 El
contrato referido en el punto anterior contemplará entre otros los
siguientes aspectos: a) Compromiso del Administrador de cumplir
fielmente con el Reglamento de Copropiedad y Administración y las
disposiciones del presente Reglamento Interno, que declara conocer y
aceptar sin reservas de ninguna especie; b) el administrador percibirá́
como honorario una suma global que deberá́ incluir el I.V.A. y todo
otro impuesto aplicable, así́ como todo gasto originado en servicios de
asesoramiento profesional de rutina contratados por el mismo, y todo
gasto de ofician, papelería y viáticos; c) todo personal que trabaje para
el Administrador lo hará́ bajo la exclusiva responsabilidad y
dependencia de este, sin vinculación jurídica de ninguna naturaleza
con el Consorcio; El administrador se obliga a acreditar mensualmente
el pago de las cargas sociales y contribuciones al sistema de
seguridad social correspondientes tanto a su propio personal como al
del Consorcio; e) La documentación original perteneciente al consorcio
o copias de la misma debidamente certificadas por el Administrador
deberán conservarse en el domicilio del complejo, Gallo 606 Capital
Federal, en la oficina del Encargado f) los fondos pertenecientes al
Consorcio permanecerán depositados en el Banco Taú Buen Aire y/o
en otra entidad bancaria que el Consorcio designa en el futuro, salvo
una cantidad razonable en efectivo destinada a ¨caja chica¨ que no
excederá́ el (4%) del valor promedio recaudado por expensas
mensualmente; g) todos los pagos a realizar a proveedores o
prestadores de servicios deberán hacerse mediante cheque ¨no a la
orden¨ firmado por el Administrador juntamente con dos o más
propietarios debidamente designados al efecto por asamblea, los
cuales verificaran si coinciden con la respectiva factura y orden de
pago y si los bienes o servicios pagados han sido efectivamente
recibidos; h) las órdenes de pago se emitirán una vez que el Consejo
de Administración autorice, y los pagos solo se harán contra entrega
del respectivo recibo ajustado a los requisitos legales; i) el
Administrador o personal bajo su dependencia deberán acreditar
presencia en el Consorcio de (Lunes a Viernes 8 hs y Sábados 4
hs); j) el Administrador dispondrá́ además la prestación de un servicio
de guardia pasiva permanente para la atención de denuncias o
situaciones de emergencia, accesible a través de un número telefónico
y/u otro medio de comunicación rápida que estará́ a disposición de
todos los propietarios, especialmente durante los fines de semana, los
feriados o días inhábiles y fuera de los horarios de normales atención;
k) el contrato podrá ser rescindido antes de su vencimiento si el
Administrador no cumpliera con alguna de las cláusulas del mismo. 1.3
No menos de dos meses antes del vencimiento de su contrato con el
Consorcio, el Administrador deberá convocar a asamblea con el objeto
específico y excluyente de elegir administrador para un nuevo período
de un año, y elevará a la misma un informe preliminar sobre el estado
de las cuentas del Consorcio al 30/11. Ese informe será independiente
y no sustitutivo del balance que debe presentar el Administrador
dentro de los ciento veinte días (120) posteriores a la finalización de
su contrato. En dicha asamblea de elección de administrador la
comunidad de propietarios decidirá si renueva el contrato del
Administrador por otro año o si corresponde iniciar procedimientos
para la búsqueda y contratación de un nuevo administrador. 1.4 En
caso de optar por la búsqueda de un nuevo administrador, la misma
asamblea designará en el acto una comisión de propietarios que
colaborará con el Consejo de Administración en organizar los
preparativos para una compulsa de mercado lo más amplia posible en
busca de cotizaciones y antecedentes entre los profesionales y
empresas del ramo que actúan en plaza. Dicha comisión elaborará en
consulta con el Consejo de Administración el pliego de condiciones
generales para ser designado Administrador figurarán el cumplimiento
de los requisitos recomendados al efecto por la Cámara de Propiedad
Horizontal y una declaración jurada de que el candidato no tiene
profesionales o firmas que se presenten como aspirantes deberán
retirar el pliego de condiciones y presentar oportunamente sus ofertas
al Consejo de Administración, en sobre cerrado y lacrado. Todos los
sobres presentados en tiempo y forma serán abiertos
simultáneamente en una reunión formal del Consejo de
Administración, la que deberá ser anunciada a todos los propietarios
del consorcio y podrá ser presenciada por aquellos que así lo deseen.
En la misma reunión se elaborará una lista de los oferentes con sus
respectivas cotizaciones, y se instruirá a la comisión designada por la
asamblea para que inicie el estudio de las propuestas en detalle,
verifique los antecedentes de los candidatos y realice visitas a los
mismos para verificar in situ si cuentan con la estructura y los medios
necesarios para encarar con éxito la administración del consorcio.
Finalmente, la comisión preparará una lista de las propuestas
clasificada por orden de mérito y elevará el correspondiente informe al
Consejo de Administración, el cual deberá convocar de inmediato a
una nueva Asamblea en la cual se expondrá el informe y se elegirá el
Administrador.

Capítulo 2 Responsabilidades y obligaciones del Administrador


2.1 Son responsabilidades del Administrador, sin perjuicio de lo
reglado al efecto por la Ley 13512 de Propiedad Horizontal y por el
Reglamento de Copropiedad, las que a continuación se detallan de
manera específica: 2.1.1 Ejecutar las Resoluciones de las Asambleas
de Propietarios, y del Consejo de Administración, y hacer cumplir las
disposiciones del Reglamento de Copropiedad y Administración, del
presente Reglamento Interno del Consorcio y de los Reglamentos
Internos de cada una de las Torres, si éstas los hubiesen establecido.
2.1.2 Convocar a Asamblea General Ordinaria a la mayor brevedad
posible dentro de los (120) días posteriores al cierre del ejercicio
anual que debe operarse el 30 de Noviembre de cada año; 2.1.3
Convocar a asamblea cada vez que así lo solicite el Consejo de
Administración del Complejo o cualquier Consejo de Torre o Sector,
para la fecha y con el orden del día que se indique en la respectiva
solicitud; 2.1.4 Llevar y mantener permanentemente actualizados los
siguientes libros: (1) Libros de actas, uno para las Asambleas
Generales y uno para las Asambleas de cada una de las Torres,
rubricados por el Registro de la Propiedad Inmueble; (2) Libro de
Administración del consocio rubricado por el Registro de la Propiedad
Inmueble, donde se asentarán en forma diaria los movimientos
económicos relativos al funcionamiento del Consorcio; (3) Libro de
Remuneraciones, donde constarán los datos de filiación de todo
personal bajo relación de dependencia del Consorcio, sus fechas de
ingreso y egreso y sus remuneraciones por todo concepto, así como
sus horarios, obligaciones y demás condiciones de empleo; (4) Libro
de Órdenes rubricado por el Ministerio de Trabajo, donde se asentarán
las órdenes impartidas a todo el personal descripto en el punto anterior
y en el cual dicho personal se notificará de las mismas con su firma;
(5) Libro de Registro de Propietarios donde consten
los nombres, domicilios y otros datos de los propietarios que sirvan
para comunicarse con ellos en caso necesario, y los cambios en la
titularidad de dominio de las distintas unidades; (6) Libro de
Mantenimiento; (7) Libro de sanciones al personal del Con sorcio; (8)
Libro de Novedades donde se dejara sorcio; (8) Libro de Novedades
donde se dejará constancia de los reclamos o denuncias de los
propietarios y de cualquier otro hecho o dato de interés para la marcha
del complejo. 2.1.5. Recibir y registrar fehacientemente toda denuncia
que le presenten los propietarios sobre cualquier infracción a las
disposiciones del Reglamento de Copropiedad o de este Reglamento
Interno, y tomar en forma inmediata las medidas correctivas que sean
necesarias. 2.1.6. Controlar el acceso de todo personal externo al
complejo, identificando y acompañando personalmente o por medio
del encargado general o los encargados de torre a cualquier persona
debidamente autorizada que deba efectuar 9inspecciones o trabajos
de reparación o reposición de elementos, o de mantenimiento de
equipos y servicios del Consorcio, y verificar que dichos trabajos se
cumplan en forma correcta, dejando constancia de ello en el Libro de
Mantenimiento mencionado en el punto 2.1.4.
2.1.7. Llevar y tener permanentemente al día un inventario completo
de todos los muebles, herramientas, artefactos, repuestos, materiales
y cualesquiera otros elementos de propiedad del consorcio y/o
adquiridos para su uso o como reserva para la reposición o el
reemplazo de elementos faltantes, consumidos, agotados o
deteriorados. El Administrador llevará un control permanente del stock
de estos elementos, el que también deberá ser verificado al menos
una vez por año por la comisión revisora de cuentas. 2.1.8. Realizar
compulsas de precios y calidades entre no menos de tres proveedores
cada vez que deba adquirir elementos o materiales para el consorcio,
sobre todo cuando los importes involucrados excedan el 8 % del
promedio recaudado mensualmente por expensas. Las compulsas de
precios y calidades deberán constituirse en una práctica permanente
de la Administración en la realización de compras para el consorcio,
incluso para el mantenimiento de rutina, y sus resultados estarán
siempre a disposición de los propietarios. 2.1.9. Todas las empresas
que presten servicios en o para el complejo lo harán bajo contratos
cuyas cláusulas deberán ser puestas en conocimiento de los
propietarios antes de su firma. El Administrador deberá proveer copias
adicionales de dichos contratos a cualquier propietario que las solicite,
previo pago del costo que demande la confección de dichas copias.
Las empresas prestatarias de los referidos servicios deberán: a)
cumplir con todas las obligaciones impositivas, laborales y
provisionales que correspondan a su ramo de actividad; b) tener a
todo el personal que preste servicios en el complejo debidamente
registrado en una Aseguradora de Riesgos de Trabajo habilitada; y c)
poseer seguro de responsabilidad civil por un monto mínimo de $
50.000 (cincuenta mil pesos). 2.1.10. La aprobación del consejo de
Administración del Consorcio será requisito previo para la validez de
cualquier contrato o renovación de contrato que deba firmar el
Administrador como representante legal de todos los propietarios.
2.1.11. El Administrador deberá mantener permanentemente
actualizado el Libro de Registro de Propietarios mencionado en el
punto 2.1.4. y controlar la emisión y el uso de las tarjetas magnéticas
de ingreso a las cocheras. 2.1.12. El Administrador deberá dar
tratamiento absolutamente igualitario a todos los propietarios sin
distinción de ninguna especie y tendrá especialmente prohibido
otorgar privilegios, autorizaciones, permisos o excepciones especiales
a cualquier propietario o locatarios del complejo respecto del uso u
ocupación, sea a título oneroso o gratuito, de cualesquiera espacios,
instalaciones o servicios del complejo. 2.1.13. El Administrador deberá
exhibir mediante cartelera ubicada en un lugar accesible a todos los
propietarios el diagrama de servicios de todo personal afectado al
complejo en forma permanente, y tener archivada una copia del legajo
de cada uno de los miembros de dicho personal, la que incluirá
constancias de los exámenes médicos, psicológicos o de otro tipo
realizados a los mismos. Asimismo deberá instalar en lugar visible, en
los salones de entrada de cada torre, una cartelera de información
general de interés para los propietarios. Esta cartelera deberá exhibir
además los nombres, horarios de trabajo y francos del encargado y de
todo otro personal titular o suplente a cargo de la atención de cada
torre, incluyendo al personal de limpieza y a cualesquiera suplentes
y/o ayudantes, así como los horarios establecidos para la recolección
de residuos, la limpieza general y la distribución de correspondencia, y
los números telefónicos del servicio de guardia pasiva permanente
mencionado en le punto 1.2. la cartelera será vidriada y con cerradura,
y su llave quedará en poder del encargado de torre, quien será el
único autorizado para colocar o retirar las comunicaciones que allí se
exhiban. 2.2 Los libros descriptos en el punto 2.1.4 podrán ser
consultados por cualquier propietario en todo momento
razonablemente durante los horarios de trabajo de la Administración.
2.3 A más tardar al finalizar cada mes, y en todo caso antes de
preparar la liquidación de expensas correspondiente, el Administrador
deberá poner a disposición de la comisión revisora de cuentas, para
su verificación, todos los documentos y comprobantes de respaldo de
los gastos y pagos del período. Solo con el visto bueno de la comisión
revisora de cuentas podrán dichos movimientos de fondos ser
volcados en la liquidación de expensas. 2.4 El Administrador deberá
informar mes a mes, en oportunidad de distribuir la liquidación de
expensas, sobre la existencia de propietarios morosos en el pago de
las mismas, y sobre las gestiones realizadas o previstas para
normalizar el cumplimiento de esas obligaciones. 2.5 Todos los
propietarios recibirán también, unto con la liquidación de expensas de
cada mes, un informe general de novedades relativas al
funcionamiento del consorcio y copias de las actas de todas las
asambleas de cualquier carácter realizadas en el período respectivo.
Además, los propietarios que así lo deseen podrán hacerse expedir a
su propia costa copias de dichas actas certificadas por el
Administrador. 2.6 El Administrador deberá contar con la autorización
expresa del Consejo de Administración para despedir sin expresión de
causa a cualquier miembro del personal. También requerirá la
autorización expresa del Consejo de Administración para efectuar
cualquier gasto por un solo y único concepto que supere el equivalente
al (5%) del valor promedio recaudado en expensas mensualmente,
salvo cuando dicho gasto responda a la necesidad de contratar o
renovar seguros obligatorios. La conformidad expresa del Consejo de
Administración será asimismo necesaria para firmar cualquier contrato
con terceros que involucre gastos por encima de dicho límite. Cuando
un gasto individual exceda el equivalente aun (20%) del valor
promedio recaudado en expensas mensualmente, el mismo deberá
ser aprobado por la mayoría de los propietarios reunidos en Asamblea
General del consorcio o en Asambleas de Torre o Sector, según
corresponda.

Capítulo 3 Del Consejo de Propietarios y los Consejos de Torre


3.1 Conforme lo establece el Reglamento de Copropiedad existen
siete consejos independientes, a saber; un Consejo de Administración,
cuatro Consejos de Torre, un Consejo del Sector cocheras y un
Consejo del Sector Locales. Los integrantes del Consejo de
Administración serán elegidos en Asamblea General de Propietarios,
por un período de un año, y una misma persona no podrá pertenecer
simultáneamente a un Consejo de Torre o sector y al Consejo de
Administración. Al cumplirse dicho período de un año, no menos de
cinco de los miembros del Consejo de Administración deberán ser
reemplazados por otros propietarios. Los nombres de los destinados a
dejar sus cargos podrán determinarse por renuncia voluntaria, por
sorteo o bien por decisión de la asamblea. La integración de los
restantes seis Consejos se efectuará en Asambleas por Torre o Sector
y podrá ser reglamentada por cada uno de ellos en forma que no se
oponga a lo estatuido en este Reglamento. Los consejeros de Torre y
Sector también ejercerán sus mandatos por el término de un año y
solo podrán ser removidos por sus respectivas Asambleas. 3.2 el
Consejo de Administración estará integrado por once (11) propietarios,
a razón de dos (2) por cada una de las cuatro Torres, dos (2) por el
sector de Cocheras y uno (1) por el sector de Locales comerciales. 3.3
el Consejo de Propietarios tendrá como función básica controlar el
desempeño administrativo y contable del Administrador, brindar
asesoramiento al mismo y servirle como órgano permanente de
consulta. No tendrá funciones ejecutivas, pero como órgano
representativo de la comunidad de propietarios deberá pronunciarse
sobre todos aquellos aspectos relacionados con las funciones que el
Reglamento de copropiedad y este Reglamento Interno confieren al
Consejo de Administración. 3.4 El Consejo de Administración
designará de entre sus miembros a un presidente y un secretario de
actas. El cargo de presidente del Consejo se alternará mensualmente
entre los representantes de las distintas Torres. El Consejo deberá
designar una comisión revisora de cuentas que podrá estar conducida
por uno de sus miembros pero que deberá incluir también a no menos
de tres propietarios ajenos al Consejo. La comisión revisora de
cuentas tendrá por misión examinar y emitir opinión sobre cualquier
aspecto de la documentación y las cuentas del Consorcio, incluyendo
sin limitación el informe contable preliminar mencionado en el punto
1.3 y los balances finales de cualquier ejercicio, y podrá recomendar la
realización de auditorías externas. Todo informe emitido por la
comisión revisora de cuentas deberá ser difundido de inmediato entre
los propietarios, con las observaciones que el Consejo estime
necesarias. El Consejo podrá asimismo formar comisiones para temas
específicos, integradas por sus propios miembros y/o por otros
propietarios del complejo. Que para la emision de cheques o
revisar los pagos el adm deberá elevar orden de pago con su
respectivo respaldo y planilla con detalle adjunto para su firma.
3.5 el Consejo se reunirá quincenalmente en días y horarios que él
mismo determinará y que deberán ser previamente informados a la
comunidad de propietarios. Sus sesiones se desarrollarán de acuerdo
con el orden del día que oportunamente le fijará el presidente, con un
quórum mínimo de tres consejeros que no podrán ser todos de una
misma Torre o sector, y podrán ser presenciadas por cualquier
propietario. El secretario de actas elaborará el acta de cada sesión, la
que quedará asentada en el Libro de Actas habilitado a ese efecto,
para su posterior difusión entre los propietarios.

Capítulo 4 De las Asambleas de Propietarios


4.1 Tanto la Asamblea General como las Asambleas de Torre o sector
y cualesquiera otras asambleas que deban realizarse con carácter
extraordinario o especial deberán ser convocadas mediante
notificación fehaciente y con acuse de recibo firmado por los
destinatarios de la misma. Los propietarios podrán participar en ellas
personalmente o por poder otorgado a otras personas, con facultades
suficientes para deliberar y resolver. Las firmas de dichos poderes
deberán estar certificadas por escribano, por un banco o por el
Administrador; y un mismo apoderado no podrá actuar en nombre de
más de dos propietarios, aparte de él mismo en caso de ser también
propietario de unidades del complejo. En las Asambleas de Torre, así
como en las de sectores específicos, no se permitirá la presencia o
participación de propietarios ajenos a la Torre o al sector de que se
trate. 4.2 Las Asambleas serán presididas por el Administrador del
consorcio o por otra persona a quien la asamblea designe en ese acto,
y se elegirá al mismo tiempo a un secretario de actas y a dos
propietarios para redactar y firmar el acta respectiva juntamente con el
presidente. 4.3 El Administrador no podrá participar en las votaciones
ni podrá votar exhibiendo poderes que puedan haberle sido
concedidos por propietarios del complejo. 4.4 El presidente tendrá a su
cargo la conducción de la asamblea, preparará una lista de oradores y
concederá la palabra a los asambleístas en el orden en que la hayan
solicitado. Ningún orador podrá ser interrumpido sin su consentimiento
y sin autorización del presidente. Quien esté en uso de la palabra
deberá dirigirse exclusivamente al presidente y a la asamblea en
general, y deberán evitarse los diálogos de viva voz entre distintos
propietarios. 4.5 En una Asamblea podrán presentarse mociones de
orden solamente para los siguientes objetos: 1) levantar la sesión; 2)
pasar a cuarto intermedio; 3) declarar libre el debate pero siempre
circunscripto a los puntos del orden del día; 4) cerrar el debate; 5)
pasar a considerar el orden del día; 6) aplazar la consideración de un
asunto pendiente; 7) enviar un asunto a comisión; 8) constituir a la
Asamblea en sesión permanente. Las mociones de orden serán
aprobadas o rechazadas por mayoría de votos. 4.6 El presidente
podrá llamar al orden a un orador por apartarse del punto en
discusión, y en caso de que dicho orador desoyera la indicación, podrá
someter su conducta al voto de la mayoría para decidir si el orador
continuará o no en el uso de la palabra.

Capítulo 5 Cumplimiento de este Reglamento


5.1 El Administrador será la autoridad responsable de hacer cumplir
las normas de convivencia y todas las demás disposiciones contenidas
en este Reglamento Interno, contando a ese efecto con la
colaboración del Consejo de administración, y tomará medidas para
asegurar que dichas normas y disposiciones sean observadas en
forma permanente, incluyendo los fines de semana y días feriados o
inhábiles y fuera de los horarios normales de atención de la
Administración. 5.2 El Administrador impartirá al Encargado General, a
los Encargados de torre y al servicio de Vigilancia las instrucciones
necesarias para verificar el cumplimiento de las normas de
convivencia en toda la extensión del complejo, e impondrá a los
mismos las sanciones que correspondan en caso de incumplimiento
dentro de los plazos y según las modalidades establecidas por la ley.
5.3 El Encargado General y los Encargados de Torre constituyen el
único personal del consorcio bajo relación de dependencia laboral. Los
mismos cumplirán los horarios de trabajo que oportunamente les fije la
Administración. 5.4 Los servicios de vigilancia, limpieza,
mantenimiento requeridos para el funcionamiento del complejo serán
contratados con empresas o sociedades ajenas al consorcio y su
personal trabajará bajo exclusiva dependencia de las mismas en todos
los aspectos laborales, pero responderá en su trabajo específico a las
instrucciones que le imparta la Administración del complejo. 5.5 Todos
los servicios contratados actuarán bajo el control funcional del
Administrador y cumplirán las instrucciones impartidas por éste en
forma directa o a través del Encargado General y los Encargados de
torre, siempre de acuerdo con los términos establecidos en los
contratos correspondientes a cada prestación. 5.6 Todo propietario
que detecte infracciones al presente reglamento podrá denunciarlas
verbalmente o por escrito al Administrador o en su defecto a cualquier
miembro del Consejo de Administración, al Encargado General, a los
Encargados de Torre o a los responsables del Servicio de Vigilancia.
Cualquiera de ellos que sea receptor de una denuncia de infracción
deberá dejar constancia de la misma en el Libro de Novedades
mencionado en el punto 2.1.4, el cual se conservará en el lugar que
designe el Consejo de Administración y podrá ser consultado por
cualquier propietario. 5.7 El Administrador verificará diariamente el
contenido de dicho libro y tomará cuando corresponda las medidas
necesarias para corregir las infracciones detectadas. Además tomará
medidas para asegurar que el control de las infracciones sea ejercido
de manera permanente, incluyendo los fines de semana y feriados. 5.8
Este Reglamento obliga por igual a los propietarios y a los locatarios u
ocupantes de unidades alquiladas, así como a los visitantes y
familiares de unos y otros. Aquellos propietarios que tengan unidades
alquiladas serán responsables de que sus locatarios conozcan y
cumplan fielmente con todas las disposiciones pertinentes del
presente Reglamento, y responderán ante la Administración por todas
las infracciones que cometan sus respectivos locatarios, asumiendo
los costos necesarios en caso de que dichas infracciones ocasionen
gastos extraordinarios al Consorcio. 5.9 Cuando una infracción sea
cometida por personas ajenas al complejo, el servicio de Vigilancia
notificará de inmediato al Administrador, al Encargado General o a los
Encargados de Torre y tomará medidas para hacer cesar de inmediato
dicha infracción, dejando la constancia correspondiente en el libro de
novedades. 5.10 Cuando las normas sean infringidas por propietarios
o locatarios de unidades del complejo o sus familiares, o por visitantes
debidamente autorizados, y esto sea advertido por el personal de
Vigilancia, dicho personal tomará nota del hecho, invitará a los
responsables a cesar la infracción, y dejará constancia del incidente
en el libro de novedades, indicando si la invitación fue atendida o no.
5.11 El administrador deberá notificar en forma fehaciente a todo
propietario, locatario, ocupante o invitado que haya cometido una
infracción al presente reglamento, intimándolo a corregir, rectificar y/o
a hacer cesar dicha infracción en plazo perentorio. 5.12 Cuando dicha
intimación no sea atendida dentro de un plazo prudencial, o exista
negativa o reticencia a corregir la infracción detectada, se tomarán las
medidas necesarias para hacer cesar la misma, y todos los gastos que
ello ocasione serán cargados al infractor en la liquidación de
expensas. 5.13 Asimismo, para el caso de infracciones REITERADAS,
se impondrá al infractor que no cumpla con la intimación una multa de
hasta un 20 por ciento del importe total que deba pagar mensualmente
por expensas de sus unidades de vivienda y/o cochera y/o bauleras
y/o locales comerciales. El pago de dicha multa se repetirá en las
sucesivas liquidaciones de expensas hasta tanto el responsable haya
corregido la infracción haciendo cesar todos sus efectos. En todos los
casos los infractores(propietarios e inquilinos) tendrán la facultad
de efectuar el descargo correspondiente el cual será adjuntado al
acta de infracción.

Capítulo 6 Funciones del Encargado General


6.1 El Encargado General dependerá directamente del Administrador y
tendrá a su cargo la supervisión general del funcionamiento del
Complejo y de todos los aspectos relacionados con los servicios de
seguridad y otros prestados por terceros, así como del mantenimiento
de los equipos y elementos técnicos, incluyendo la renovación puntual
de los dispositivos contra incendios. Las instrucciones que el
Administrador le imparta quedarán registradas en el Libro de Ordenes
mencionado en el punto 2.1.4, el que podrá ser consultado por los
propietarios cuando éstos lo soliciten. 6.2 El Encargado General
atenderá personalmente los reclamos e inquietudes de los propietarios
y recorrerá en forma regular todos los espacios comunes del complejo,
en especial el área de jardines y pileta y los subsuelos. Controlará el
aspecto general del conjunto edilicio para verificar el cumplimiento de
las normas y restricciones establecidas en el presente reglamento,
advertirá a quienes las infrinjan para que cesen de hacerlo y notificará
al Administrador de cualquier infracción a las mismas que no sea
inmediatamente subsanada por los responsables. 6.3 El Encargado
General tendrá bajo su responsabilidad a los Encargados de Torre y al
Servicio de Vigilancia, y supervisará en conjunto con ellos el
cumplimiento de los servicios prestados por terceros de acuerdo con
los términos de los distintos contratos. Son funciones específicas del
Encargado General: 6.3.1 Controlar que los proveedores y el personal
de mantenimiento y servicios, así como el personal que realice
mudanzas, respeten los horarios establecidos y las normas del
presente reglamento. 6.3.2 Verificar la existencia y el correcto
funcionamiento de los elementos de lucha contra el fuego, así como el
de las demás instalaciones, incluyendo bombas, ascensores, grupo
electrógeno, tableros eléctricos, sistemas de pileta y de riego, etc.
6.3.3 Controlar el estado y las condiciones de aseo de los jardines y
vías de acceso, la zona de juegos infantiles, el área de pileta y los
subsuelos de cocheras, y supervisar el correcto y pacífico desarrollo
de las distintas actividades que se desarrollen dentro del complejo.
6.3.4 Confeccionar una planilla de servicios de vigencia quincenal,
donde se detallarán los horarios de trabajo, las guardias y suplencias y
las eventuales horas extra cumplidas por los Encargados y por el
personal de Vigilancia. 6.3.5 Verificar diariamente el contenido del
Libro de Novedades del Servicio de vigilancia y consultar al
Administrador cuando resulte necesario adoptar medidas de cualquier
naturaleza como resultado de las novedades allí anotadas.

Capítulo 7 Funciones de los Encargados de Torre.


7.1 Cada Encargado deberá controlar la totalidad de la torre a su
cargo y supervisar además el desempeño de los servicios de limpieza
y mantenimiento contratados por la Administración. Deberá vestir la
ropa de trabajo proporcionada por el Consorcio y no podrá ausentarse
del complejo por ninguna causa ni le estará permitido ingerir bebidas
alcohólicas durante las horas de trabajo. 7.2 Cada Encargado de Torre
es directamente responsable de la custodia, vigilancia, limpieza,
iluminación, mantenimiento y conservación de todas las partes
comunes del edificio, incluyendo palieres, ascensores, escaleras, hall
de entrada, salas de máquinas, cocheras y patios. Deberá asimismo
mantener permanentemente actualizada la cartelera de información de
su torre según lo establecido en el punto 2.1.9, además de controlar el
uso eficiente de los elementos de mantenimiento y limpieza, la
recolección periódica de residuos y la distribución de la
correspondencia destinada a las distintas unidades.

Capítulo 8 Funciones del Servicio de Vigilancia.


8.1 El personal del Servicio de Vigilancia contratado por el Consorcio
tendrá su asiento en los puestos de guardia existentes en las dos
entradas del complejo edilicio y cumplirá las siguientes funciones:
8.1.1 Supervisará el movimiento de personal y/o vehículos en toda la
extensión del complejo, impidiendo el acceso de personal o
automotores ajenos al mismo o que no están debidamente
autorizados. 8.1.2 Colaborará en la apertura y cierre de las puertas de
acceso y de los portones de entrada y salida de las cocheras,
verificando el correcto funcionamiento de los mismos y notificando de
inmediato de cualquier desperfecto al Encargado General. 8.1.3
Llevará un Libro de Guardia en el que se anotarán todos los
movimientos de personas, vehículos, proveedores de servicios o
personal técnico que se registren por cada puesto de guardia, así
como todo otro hecho inusual o importante par la vida del complejo
que haya sido observado o constatado por el Servicio de Vigilancia.
8.1.4 Realizará rondas de inspección a intervalos regulares por todos
los sectores comunes del complejo, según las pautas acordadas entre
las Administración y la empresa prestataria del Servicio de vigilancia, y
dejará constancia de sus observaciones, si las hubiera, en el Libro de
Guardia que se menciona en el punto 8.1.3. 8.1.5 Recibirá la
correspondencia y la entregará sin demora al Encargado General para
su distribución. 8.1.6 En caso de desorden o alteración de la
tranquilidad del complejo que exceda el ámbito de sus facultades
requerirá de inmediato el auxilio de la fuerza pública. 8.1.7 Controlará
el acceso de proveedores que se dirijan a las unidades de vivienda,
tomando nota de la unidad cuyo dueño haya autorizados su ingreso.
8.2 El Servicio de vigilancia deberá tener un plan de crisis que incluirá
roles para casos de incendio, emergencia y evacuación.

Capítulo 9 Normas de Convivencia.


9.1 La comunidad de propietarios reconoce la necesidad de
establecer las siguientes normas de convivencia dentro del complejo,
orientadas básicamente a asegurar que el ejercicio de los derechos de
cada uno no lesione los derechos de los demás, y de que las
actividades de cualquier derecho de cada uno desarrolle en su vida
privada no ocasionen molestias ni perjuicios a sus vecinos: 9.1.1 Las
entradas de acceso al Complejo permanecerán cerradas durante las
24 horas bajo el control del personal de vigilancia; el cual estará
siempre presente para facilitar el acceso a los propietarios, a
ocasionales visitantes debidamente autorizados e identificados y a los
proveedores de servicio y personal técnico. 9.1.2 Las mudanzas y el
acarreo de muebles desde y hacia el interior del complejo deberá
realizarse por la entrada más cercana a la torre de destino, de lunes a
viernes dentro del horario de 7:00 a 14:00 horas y los sábados de 9:00
a 13:00 horas, previo aviso al Encargado General o al Encargado de
Torre, para el acarreo de muebles y enseres solo se utilizarán los
ascensores designados para este propósito en cada torre, los que
deberán contar con protecciones interiores contra golpes o daños (En
las torres 1, 2 y 3 los ascensores designados para las mudanzas serán
los números 2 o 3 dependiendo el sector que deban ingresar y en el
edificio 4 el ascensor Nº 2.). 9.1.3 La calle central y los senderos y
jardines de la planta baja, la pileta y el solario, así como los vestíbulos
y palieres de las torres, son áreas de circulación y/o esparcimiento
exclusivamente. ESTA PROHIBIDO REALIZAR pick-nics, consumir
alimentos o bebidas en dichas áreas, (en relación al consumo de
alimentos o bebidas solo se permite mate o infusiones similares
y/o galletitas tortas y facturas para su acompañamiento).
Están prohibidas las competencias deportivas de cualquier tipo.
Asimismo se establece un sector determinado por la Asamblea
para practicar juegos de pelota: En dicho sector se podrá jugar
con pelotas de plástico o livianas, no de cuero o goma, para
evitar accidentes. El horario para el uso del sector será de 09:00 a
13:00 hs y de 16:00 a 20:00. El juego estará permitido para
menores de 12 años. Se establece como máximo de 12 chicos en
cada turno de 45 minutos, con la presencia obligatoria de un
adulto. Ante rotura o accidentes, es responsabilidad de las
unidades funcionales que se encuentren en dicho sector y que
hayan producido el daño.
Tampoco podrán utilizarse los subsuelos de cocheras como áreas de
juegos. 9.1.4 El uso de bicicletas, patines, patinetas, monopatines,
triciclos, etc., está restringido exclusivamente a los niños de hasta
rodado 12/14. 9.1.5 En cualquier caso, los niños que realicen estas
actividades o cualesquiera otras deberán hacerlo de manera de no
causar molestias a otras personas o daños a las instalaciones, y sus
padres u otros familiares serán responsables por cualquier conducta
que conspire contras estos principios. Asimismo, padres, tutores y/o
responsables de menores deberán encontrarse presentes en el parque
cuando los mismos estén jugando o realizando cualquier otra
actividad. 9.1.6 Deberán evitarse en toda la extensión del complejo
los ruidos molestos que puedan perjudicar el descanso o la
tranquilidad de los vecinos. Esta norma deberá observarse
especialmente entre las 13:00 y las 16:00 horas y entre las 22:00 y las
8:00 del día siguiente. Tampoco podrán realizarse a partir de las 22:00
en los jardines y espacios comunes juegos o reuniones u otras
actividades que causen ruidos o molestias, sobre todo en perjuicio de
los ocupantes de los pisos bajos del complejo. 9.1.7 Estará prohibida
la realización de cualquier actividad social, comercial o de promoción
de ventas en las áreas comunes del complejo, así como el ejercicio de
actividades lucrativas de beneficio particular que se atribuyan el uso
de nombre o la representación del Consorcio de Propietarios o de sus
organismos de conducción. Aquellos propietarios o inquilinos que
desarrollen cualquier tipo de actividad social, comercial, docente o
profesional con o sin fines de lucro en sus unidades de vivienda
tendrán terminantemente prohibido extender dicha actividad fuera del
ámbito de dichas unidades o usar con ese fin instalaciones o servicios
comunes pertenecientes al Consorcio o a otros propietarios.
Asimismo, cuando ocasionalmente deban recibir en su unidad gran
número de visitantes en respuesta a ofrecimientos o anuncios
realizados por cualquier medio en el ejercicio de sus actividades,
deberán previamente informar de ello al Administrador y asignar a una
o más personas para que permanezcan en las puertas de entrada del
complejo e identifiquen a dichos visitantes, autorizando bajo su propia
responsabilidad el ingreso de cada uno de ellos. 9.1.8 No se podrá
instalar carteles de propaganda propia o de terceros sobre techos y
demás espacios comunes de la planta de azoteas o techos de sala de
máquinas, de ascensores o de tanques de agua ni colocar en los
techos y azoteas antenas para radiodifusión, televisión, télex, telefonía
celular, comunicación satelital o cualquier otro propósito 9.1.9 No se
permitirá la permanencia de animales domésticos sueltos en los
jardines de la planta baja ni en el área de pileta, ni en los subsuelos, ni
en los pasillos, palieres y demás lugares comunes del complejo.
Dichos animales solo podrán circular llevados por sus dueños,
asegurados con correa o cadena y bozal, exclusivamente para entrar o
salir del complejo. La tenencia de animales domésticos en las
unidades de vivienda no deberá producir ruidos, olores u otras
molestias a las unidades vecinas ni en los ascensores o pasillos de
circulación. 9.1.10 El uso del área de pileta y solario se regirá por las
disposiciones que se detallan en el Capítulo 10 del presente
reglamento. 9.1.11 No está permitido arrojar basura, papeles, colillas y
otros objetos a los patios interiores, pasillos o ascensores, ni en el
área de pileta, los areneros, el área de juegos infantiles u otras partes
comunes del complejo, ni colgar o sacudir alfombras, manteles u
objetos similares en la baranda o pared exterior de los balcones y
ventanas, ni dejar caer al vacío agua, tierra, desperdicios u otros
elementos desde los balcones o ventanas de los oficios. 9.1.12 Queda
prohibido el acceso al complejo de toda clase de vendedores
ambulantes o de personas que realicen colectas, soliciten limosna,
promuevan la difusión de movimientos políticos o religiosos o difundan
cualquier otro tipo de propaganda. Quienes faciliten el ingreso de tales
personas en el complejo se harán pasibles de las sanciones que prevé
el presente reglamento. 9.1.13 No está permitido el uso de parrillas en
los balcones, ni colocar signos, carteles o emblemas en las puertas o
en el exterior de las unidades, ni pintar o decorar los elementos
arquitectónicos exteriores con colores o estilos distintos de los del
conjunto. 9.1.14 La instalación de equipos de aire acondicionado
deberá hacerse en los lugares y sectores destinados para tal fin según
los planos que obran en poder de la Administración y no se permitirá el
pasaje de caños o tuberías por los frentes de los edificios o el derrame
de líquidos de refrigeración hacia el exterior de las unidades. 9.1.15 La
asamblea que aprueba el presente reglamento dispone expresamente
instruir a la administración para que ponga en marcha medidas
tendientes a la corrección de las infracciones cometidas con
anterioridad en la instalación de los equipos descriptos en el punto
9.1.14. Estas instrucciones se aplicarán en general a toda otra
infracción existente o que se pueda detectarse en el futuro en relación
con cualquiera de los puntos de este capítulo. 9.1.16 Las infracciones
mencionadas en el punto 9.1.15 deberán ser rectificadas en la medida
que sea necesaria para restablecer en cada caso la unidad y armonía
edilicia del complejo, con cargo exclusivo a los propietarios
responsables de las mismas. 9.1.17 En los casos en que el
Administrador así lo considere conveniente o necesario, las
prohibiciones contenidas en este Reglamento podrán ser anunciadas
mediante carteles o señales indicadoras en los lugares pertinentes del
complejo. A quienes destruyan o dañen tales carteles o señales
podrán aplicárseles las sanciones previstas en el presente.

Capítulo 10 Uso de la pileta y el solario.


10.1 La pileta y el solario permanecerán habilitados desde el 1 de
Diciembre al 31 de marzo de acuerdo a la ley de contrato de
trabajo en su carácter de trabajo de temporada y su uso se ajustará
a las normas que se detallan a continuación: 10.1.1 Podrán ingresar al
sector los propietarios y sus familiares o invitados que los acompañen
sin exceder el límite de dos invitados por unidad de vivienda. El
número total de invitados presentes en un mismo día no podrá
exceder de treinta, y se podrán implementar métodos convenientes
para su identificación. El comportamiento de los invitados, así como el
de los niños, será responsabilidad de los propietarios que faciliten su
acceso a las instalaciones. 10.1.2 No estará permitida la presencia en
la pileta de niños menores de diez años si no están acompañados por
una persona mayor que se haga responsable de los mismos. 10.1.3 La
pileta deberá ser desalojada y cerrada y su uso quedará prohibido
cuando haya tormentas eléctricas. 10.1.4 Durante la temporada de uso
se contratarán en forma temporaria los servicios de uno o más
supervisores de pileta (guardavidas) cuyos horarios de trabajo serán
fijados por el Administrador de modo tal de cubrir el 10% del horario en
el que la pileta se encuentre habilitada. Dichos supervisores serán los
encargados de hacer cumplir las normas de este reglamento respecto
al uso de la pileta y del solario delimitado por su baranda de
cerramiento. 10.1.5 No estará permitido el uso de colchonetas
flotantes, u otros elementos, como tampoco el uso de radios portátiles
o la emisión de ruidos molestos o cualquier otra actividad que cause
perturbaciones a otros usuarios o residentes del complejo. 10.1.6 No
estará permitido fumar en el área de pileta, ni ingresar a ella con
bebidas y/o comidas o elementos para cebar mate u otros elementos
ajenos a la índole del lugar. También queda prohibido el ingreso de
animales. Solo se permitirá el uso de reposeras, lonas para tomar sol
o material de lectura. 10.1.7 Las personas que utilicen la pileta
deberán ducharse previamente y eliminar de su piel toda crema o
sustancia que pueda contribuir a enturbiar o contaminar el agua.
Quienes usen el cabello largo deberán llevarlo recogido o cubierto con
gorros o sujeto con otros adminículos mientas permanezcan en el
agua. 10.1.8 No se podrá circular descalzo o con el cuerpo mojado o
el torso desnudo por los vestíbulos de entrada, ascensores, escaleras
y pasillos de las torres. 10.1.9 El horarios permitido para el uso de la
pileta se extenderá entre las 10:00 y las 23:00 horas, pero la misma
no se habilitará en ningún caso son la presencia de un guardavidas.

Capítulo 11 Uso del áreas de cocheras, bauleras y lavadero.


11.1 El uso de los espacios destinados a cocheras, bauleras y
servicio de lavadero en los subsuelos del complejo se regirá por las
normas que se detallan a continuación: 11.1.1 Las cocheras son para
uso exclusivo de los propietarios de las mismas y sus espacios no
podrán ser invadidos por objetos o vehículos pertenecientes a otros
propietarios. 11.1.2 No se permitirá el acceso de vehículos ajenos al
complejo salvo en el caso de unidades de servicios de emergencia o
de auxilio mecánico que deban remolcar vehículos con desperfectos
hacia o desde sus respectivas cocheras. 11.1.3 No se permitirá en los
espacios o pasillos del área de cocheras el lavado de vehículos, ni el
estacionamiento fuera de los límites de cada cochera. Tampoco estará
permitido efectuar allí la reparación de vehículos con desperfectos
mecánicos, salvo en casos de emergencia debidamente justificada.
11.1.4 Los propietarios de cocheras podrán asimismo guardar
bicicletas o motocicletas en ellas, siempre que no sobrepasen el
perímetro de las mismas y no causen inconvenientes a las cocheras
vecinas. No se permitirá la guarda de vehículos u otros elementos en
los sectores comunes del área de cocheras. 11.1.5 La velocidad de
marcha de los vehículos en el área de cocheras no podrá exceder los
10 kilómetros por hora y no se podrá estacionar en los pasillos de
circulación salvo el tiempo necesario para el ascenso de pasajeros o
efectos personales. 11.1.6 Los espacios destinados a bauleras serán
para uso exclusivo de sus propietarios. No se permitirá guardar en
ellos sustancias combustibles, inflamables, explosivas, que causen
contaminación o despidan olores desagradables o que puedan causar
molestias a terceros. 11.1.7 Los propietarios de bauleras deberán
efectuar el cerramiento de las mismas con lona vinílica de color blanco
de acuerdo con las especificaciones que indique el Administrador.
11.1.8 El servicio de lavadero que se presta en el local habilitado a ese
efecto en el primer subsuelo será otorgado mediante contratos de
locación cuyos términos deberán ser puestos en conocimiento de los
propietarios. La vigencia de tales contratos no podrá exceder de tres
años, plazo que será renovable a su vencimiento si el funcionamiento
del servicio y sus tarifas son satisfactorios para la comunidad de
propietarios. 11.1.9 El concesionario del servicio de lavandería deberá
trabajar exclusivamente para los propietarios del consorcio o sus
inquilinos o familiares. Deberá asimismo abonar expensas y todos los
servicios y consumos que requiera su negocio, incluyendo los de luz,
gas y agua corriente. Será responsable de proveer los equipos y
maquinarias, así como el personal necesario, que trabajará bajo su
exclusiva dependencia. Además de las cláusulas a que están
sometidos los demás servicios que se prestan en el complejo, el
concesionario del lavadero deberá contar con un seguro contra
incendio y/o explosión, cuya póliza deberá obrar en poder del
Administrador.
Capítulo 12 Evaluación de proyectos para la optimización y/o
mejoramiento de usos de espacios comunes
Todo aquel propietario que desee presentar un proyecto para la
optmización y/o mejora del uso de espacios comunes podrá presentar
el mismo ante el administrador y el consejo de propietarios a fin de su
evaluación; quienes debatirán su viabilidad para ser posteriormente
presentado a una asamblea para su aprobación.

LEASE MODIFICACION CONSEJO DE ADMINISTRACION POR


CONSEJO DE PROPIETARIOS de acuerdo al nuevo CC art 2064
aprobado por ley 26994, promulgado según decreto ley 1795/2014