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PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA

2ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Processo nº : 0108875-61.2014.8.05.0001
Classe : RECURSO INOMINADO
Recorrente(s) : EMPRESA ANDRE GUIMARAES CONSTRUTORA
MONTAGEM E SERVICO LTDA
Recorrido(s) : ROMULO DE SA LEMOS
Origem : JUIZADO MODELO CÍVEL - FEDERAÇÃO - VESPERTINO
Relatora Juíza : MARIA AUXILIADORA SOBRAL LEITE

EMENTA

RECURSO INOMINADO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS


CONDOMINIAIS E IPTU. VALORES COBRADOS APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA E ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. ABUSIVIDADE
IMPOSIÇÃO AO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR A RESPONSABILIDADE PELO
PAGAMENTO ANTES DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA
CONSTRUTORA PELOS DÉBITOS QUE GRAVAM O IMÓVEL. NULIDADE DA CLÁUSULA
CONTRATUAL QUE IMPÕE O DEVER DE PAGAR AS TAXAS E TRIBUTOS INCIDENTES
SOBRE O IMÓVEL ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA.

ACÓRDÃO
Acordam as Senhoras Juízas da 2ª Turma Recursal dos Juizados Especiais
Cíveis e Criminais do Tribunal de Justiça do Estado da Bahia, MARIA AUXILIADORA
SOBRAL LEITE – Relatora, CELIA MARIA CARDOZO DOS REIS QUEIROZ -
Presidente e ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA, em proferir a seguinte
decisão: RECURSO CONHECIDO E IMPROVIDO. UNÂNIME, de acordo com a ata do
julgamento. Custas e honorários advocatícios pela Recorrente, estes que fixo em 20%
sobre o valor da condenação.

Salvador, Sala das Sessões, 16 de Junho de 2016.


BELA. MARIA AUXILIADORA SOBRAL LEITE
Juíza Relatora
BELA. ISABELA KRUSCHEWSKY PEDREIRA DA SILVA
Juíza Presidente
PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DA BAHIA
2ª TURMA RECURSAL DOS JUIZADOS ESPECIAIS

Processo nº : 0108875-61.2014.8.05.0001
Classe : RECURSO INOMINADO
Recorrente(s) : EMPRESA ANDRE GUIMARAES CONSTRUTORA
MONTAGEM E SERVICO LTDA
Recorrido(s) : ROMULO DE SA LEMOS
Origem : JUIZADO MODELO CÍVEL - FEDERAÇÃO - VESPERTINO
Relatora Juíza : MARIA AUXILIADORA SOBRAL LEITE

EMENTA

RECURSO INOMINADO. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS


CONDOMINIAIS E IPTU. VALORES COBRADOS APÓS A ASSINATURA DO CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA E ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. ABUSIVIDADE
IMPOSIÇÃO AO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR A RESPONSABILIDADE PELO
PAGAMENTO ANTES DA IMISSÃO NA POSSE DO IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DA
CONSTRUTORA PELOS DÉBITOS QUE GRAVAM O IMÓVEL. NULIDADE DA CLÁUSULA
CONTRATUAL QUE IMPÕE O DEVER DE PAGAR AS TAXAS E TRIBUTOS INCIDENTES
SOBRE O IMÓVEL ANTES DA ENTREGA DAS CHAVES. SENTENÇA MANTIDA.

RELATÓRIO

Dispensado o relatório nos termos da Lei n.º 9.099/95.


Circunscrevendo a lide e a discussão recursal para efeito de registro,
saliento que o Recorrente ANDRÉ GUIMARÃES CONSTRUÇÕES, MONTAGENS E
SERVIÇOS LTDA ., por meio de seu patrono devidamente constituído, pretende a reforma
da sentença lançada nos autos que julgou parcialmente procedentes os pedidos
formulados na exordial, nestes temos: : “Isto posto, JULGO PROCEDENTE EM PARTE O
PEDIDO, para condenar a demandada a restituir à parte autora: a) R$ 2.619,78 (dois mil e seiscentos e
dezenove reais e setenta e oito centavos) na sua forma simples. Incidindo juros a contar da citação e
correção monetária a contar do desembolso.b) IPTU indevidamente pago no valor de R$ 1.023,35 (um mil
e vinte e três reais e trinta e cinco centavos), na sua forma simples. Incidindo juros a contar da citação e
correção monetária a contar do desembolso. c) Indenização por danos morais, que arbitro em R$2.000,00
(dois mil reais), incidindo juros a contar da citação e correção monetária a partir da sentença.”

O Recorrente busca a reforma da sentença, aduzindo, em síntese, que a


demora na entrega efetiva da unidade se deveu por culpa exclusiva da parte autora, que
existe cláusula contratual expressa imputando ao compromissário comprador o dever de
pagamento das taxas e impostos incidentes sobre o imóvel a partir da expedição do
habite-se. Requer a improcedência dos pedidos.
Em contrarrazões, a parte recorrida pugna pela manutenção do decisum.
Presentes as condições de admissibilidade do recurso, conheço-o,
apresentando voto com a fundamentação aqui expressa, o qual submeto aos demais
membros desta Egrégia Turma.

VOTO

A sentença atacada entendeu pela responsabilidade das demandadas pelo


pagamento das taxas e tributos incidentes sobre o imóvel, em razão da inexistência de
provas de que o autor ROMULO DE SA LEMOS, imitira-se na posse do imóvel em que
figura como compromissário comprador no contrato de promessa de compra e venda
celebrado entre as partes.

Nesse mesmo sentido vem decidindo a jurisprudência pátria, conforme o


seguinte julgado:

RECURSO INOMINADO. AÇÃO DE COBRANÇA. TAXAS


CONDOMINIAIS. CONSTRUTORA PROPRIETÁRIA DOS IMÓVEIS.
COBRANÇA DAS TAXAS ANTERIORES À IMISSÃO NA POSSE
DOS PROMITENTES COMPRADORES DOS IMÓVEIS. AUSÊNCIA
DE TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE. CONSTRUTORA
RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DAS COTAS. LEGITIMIDADE
PARA FIGURAR NO POLO PASSIVO DA AÇÃO. SENTENÇA
MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Diante do
exposto, resolve esta 1ª Turma Recursal, por unanimidade de votos,
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao recurso, nos exatos
termos do vot (TJPR - 1ª Turma Recursal - 0006209-
83.2014.8.16.0030/0 - Foz do Iguaçu - Rel.: Fernanda Bernert
Michelin - - J. 24.11.2014)

“O simples registro do imóvel, transferindo a propriedade ao consumidor,


ou uma disposição contratual que assim determine, não definem a
responsabilidade pelo pagamento das obrigações referentes ao imóvel.
Somente a existência de relação jurídica material com o bem, a qual se
inicia mediante a imissão na posse, permite que o comprador exerça
domínio direto sobre o imóvel, gerando sua obrigação no pagamento do
condomínio. No caso em tela, restou demonstrado que o imóvel foi
adquirido pelo acionado, em 05 de outubro de 2013, conforme contrato
anexo aos autos. Entretanto, a assinatura do contrato de financiamento
junto à Caixa Econômica Federal não comprova que o acionado já esteja
na posse do referido imóvel”.

Quanto ao mérito impende afirmar a incidência in casu do CDC, de modo


que deve a questão ser resolvida à luz dos princípios informadores da lei consumerista. A
esse respeito, assim se pronunciou o STJ, no voto do Ministro Ricardo Villas Bôas, no
RESP n 1.365.680,
Como regra geral, os contratos se baseiam no princípio do pacta sunt servanda.
No entanto, como advento do Código de Defesa do Consumidor este princípio foi
relativizado pela jurisprudência pátria, que vem reiteradamente reconhecendo a
vulnerabilidade do consumidor nas relações jurídicas e admitindo a revisão das
cláusulas contratuais abusivas pelo Poder Judiciário. A propósito, o CDC em seu
artigo 6º assegura como direito básico do consumidor a modificação das
cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais ou sua
revisão em razão dos fatos supervenientes ou que as tornem excessivas.

O consumidor, como parte hipossuficiente da relação de consumo, torna-se


refém de contratos unilateralmente confeccionados e impostos pelos fornecedores. A
larga utilização dos contratos de adesão, em nossa sociedade massificada, acabou
desencadeando ampla inclusão de cláusulas abusivas. Dentre as regras protetivas no
campo contratual, destaca-se a determinação de que o consumidor não está obrigado ao
cumprimento do contrato, se o conteúdo do instrumento não for submetido ao seu prévio
conhecimento.
O art. 51 do CDC prevê que as cláusulas abusivas apostas no contrato são
nulas de pleno direito Na lição de Cláudia Lima Marques , “o Código é bastante claro ao
definir as sanções das cláusulas abusivas: nulidade de pleno direito – ou nulidade
absoluta, na terminologia do Código Civil o que significa negar qualquer efeito jurídico à
disposição contratual .”
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO REGIMENTAL NO RECURSO
ESPECIAL. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR, POSSIBILIDADE DE REVISÃO DO CONTRATO E
DECLARAÇÃO “EX OFFICIO” DA NULIDADE DE CLÁUSULA
NITIDAMENTE ABUSIVA. RECURSO A QUE SE NEGA
PROVIMENTO.
1. O Código de Defesa do Consumidor é norma de ordem pública, que
autoriza a revisão contratual e a declaração de nulidade de pleno
direito de cláusulas contratuais abusivas, o que pode ser feito até
mesmo de ofício pelo Poder Judiciário. Precedente. (REsp.
1.061.530/RS, afetado à Segunda Seção).
2. Agravo regimental a que se nega provimento. (STJ - AGRAVO
REGIMENTAL NO RECURSO ESPECIAL : AgRg no REsp 334991
RS 2001/0091951-0, relator Ministro HONILDO AMARAL DE
MELLO CASTRO (DESEMBARGADOR CONVOCADO DO TJ/AP,
julgamento em 10/11/2009, 4ª Turma.)
É assente na jurisprudência pátria que a responsabilidade do promitente
comprador somente é devida a partir da prévia imissão na posse e entrega das chaves,
sendo indevida a cobrança das obrigações propter rem, no caso taxas
condominiais e IPTU , antes da efetiva imissão, conforme julgado:

De acordo com entendimento do E.STJ (REsp 1297239/RJ) e da


jurisprudência majoritária, a responsabilidade das taxas condominiais é da
construtora até a data da imissão de posse por parte do promitente-comprador.
Ainda que o contrato firmado entre as partes estabelecesse a possibilidade de
tal cobrança, trata-se de contrato de adesão, sendo abusiva a cláusula que
impõe obrigação que coloca o consumidor em excessiva desvantagem, como
no caso em tela, permitindo o reconhecimento de sua nulidade. Portanto,
verifica-se a abusividade na cobrança em exame, diante da ausência de
justificativa para responsabilização da parte autora a pagar por taxa de
condomínio que sequer podia ocupar, pois a cobrança somente passou a ser
legítima com a entrega das chaves aos proprietários, razão pela qual
corretamente entendeu o juízo de origem pela devolução dos valores pagos
indevidamente. RECURSO DESPROVIDO. (Recurso Cível Nº 71005117189,
Terceira Turma Recursal Cível, Turmas Recursais, Relator: Silvia Muradas
Fiori, Julgado em 23/10/2014).
É o caso dos autos, em que as partes celebraram compromisso de compra e
venda, e fora cobrado do recorrente as taxas de condomínio e IPTU relativo ao período
ora discutido no presente processo, com base em cláusula contratual, todavia não há nos
autos prova de imissão da posse, pelo quê se mostra manifestamente abusiva o
direcionamento da cobrança em relação à parte autora.
Trata-se de matéria já assentada na jurisprudência do STJ, e encontra-se
em conformidade com os princípios e regras protetivas estabelecidas no Código de
Defesa do Consumidor, sendo portanto prática manifestamente abusiva a cobrança de
encargos, taxas e tributos sobre imóvel do qual a parte não detém ao menos a posse.
A alegação de que a demora na entrega das chaves se deveu por culpa da
parte autora, e em decorrência desta haveria legitimidade da cobrança instituída em
cláusula contratual expressa não procede, sendo ademais ônus da construtora a prova
da entrega do imóvel ao adquirente, como condição prévia da exigibilidade das taxas
condominiais e impostos incidentes sobre o bem imóvel, o que não fora feito pelo
recorrente na presente hipótese.

ISTO POSTO, voto no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao


recurso interposto pela Recorrente para manter a sentença objurgada em seus termos.
Custas e honorários advocatícios pela Recorrente, estes que fixo em 20% sobre o valor
da condenação.

Salvador, Sala das Sessões, 16 de Junho de 2016.

BELA. MARIA AUXILIADORA SOBRAL LEITE


Juíza Relatora