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ESTUDIO URBANO TERRITORIAL

Proyecto: Conjunto Habitacional “EL FRIJOL”

Circuito Lago 2008 Col Haras Ciudad Ecológica Puebla Pue.


Octubre 2018 
Contenido

1.- Introducción

2.- Metodología

3.- Objetivos

4.- Marco Legal

5.- Análisis Urbano

* Delimitación del área de estudio

* Usos del Suelo

* Equipamiento urbano

* Infraestructura y servicios

* Imagen Urbana

* Densidades

* Vialidad

* Medio ambiente

6.- Descripción del Proyecto

* Localización

* Descripción

7.- Repercusiones del Proyecto

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1.- INTRODUCCIÓN

El presente trabajo se conforma de acuerdo a la solicitud del H. Ayuntamiento del Municipio


de Puebla, bajo la modalidad de “Estudio de Impacto Urbano Territorial”, el cual
contempla la congruencia del proyecto presentado, con el entorno urbano en el que se
ubicará, haciendo un análisis de sus repercusiones tanto al medio físico-ambiental como a la
sociedad que lo rodeará.

A solicitud de las autoridades municipales, se presenta este Estudio que garantice que los
impactos del proyecto no perjudiquen y/o alteren de manera negativa el entorno en donde se
pretende ubicar.

Las características de este nuevo proyecto se encuentran señaladas en el punto 6,


Descripción del Proyecto.

2.- METODOLOGÍA

Para la realización de este trabajo se llevan a cabo actividades de campo y de gabinete, en


donde se determina mediante la observación, análisis y clasificación de información, las
condiciones que prevalecen en la zona de estudio y que tienen relación directa con el
proyecto y su zona de influencia. De manera ordenada y secuencial, los procesos que
contempla el trabajo son los siguientes:

a.- Visita de campo. Contempla la identificación del predio en donde se ubicará el


proyecto y sus alrededores, con la finalidad de conocer sus características, sus relaciones e
impactos de una y otra parte. De acuerdo a las dimensiones del proyecto, a las indicaciones
del Ayuntamiento y a las condiciones físicas de la zona, se determina un área de estudio, la
cual será la base para considerar las repercusiones del proyecto. Este proceso se refuerza
mediante el uso de fotografías y/o imágenes aéreas que permiten un mejor conocimiento de
las zonas que rodean al proyecto y su funcionamiento, situaciones que de forma
bidimensional muchas veces no son suficientes para determinar correctamente su relación.
De forma complementaria se observan las condiciones físicas naturales y modificadas que
predominan en la zona (usos del suelo) y que de diferentes maneras repercuten en las
condiciones socioeconómicas de la población.

b.- Trabajo de gabinete. Inicialmente se conocen los detalles y pormenores del


proyecto, tomando en cuenta sus etapas (si aplica el caso) hasta que este se concluya. Se
continúa con la recabación de información que condiciona al proyecto: reglamentos, leyes,
Planes o Programas, ordenanzas y otros que apliquen, así como la información estadística
relacionada con la zona de estudio y el municipio.

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c.- Análisis y Procesamiento de la información. La información recabada del punto
anterior, conjuntamente con los resultados de los trabajos de campo, es analizada y
procesada para su incorporación dentro del cuerpo del documento, complementándola con
planos, gráficas, esquemas e imágenes que sirvan de apoyo a su interpretación. Este proceso
nos permitirá valorar los impactos del proyecto con sustento cuantificable en muchos de los
casos y cualitativamente en otros.

d.- Impacto del Proyecto. Partiendo de la situación que guarda el entorno en donde se
ubicará el proyecto, se lleva a cabo un pronóstico del cambio que sucederá cuando se
inserte/incorpore el proyecto en la zona de estudio, tomando en cuenta el crecimiento
poblacional y urbano de acuerdo a las tendencias que se han presentado de manera histórica
en la zona. Este último punto del trabajo permitirá conocer las recomendaciones requeridas
(de ser necesarias) para evitar que el desarrollo de la zona se vea afectado de manera
negativa en su consolidación, mismas que servirán de apoyo a las autoridades para la toma
de decisiones al respecto.

3.- OBJETIVOS

- General.- El objetivo de este Estudio de Impacto Urbano Territorial es el de


presentar las condiciones físicas que guarda la zona urbana determinada y los impactos al
interior de su zona de influencia que se generarían con la construcción del proyecto
presentado. Como resultado de los análisis de los puntos desarrollados se podrán proponer
acciones de prevención, mitigación o compensación que eviten daños al entorno o a la
población residente.

- Particular.- Identificar las características físicas y socioeconómicas que presenta el


proyecto y su congruencia con la zona de estudio, específicamente desde el punto de vista
legal (leyes y reglamentos) y funcional. Esto permitirá llevar a cabo propuestas que, de ser
necesarias, se sugieran para que el municipio y el responsable del proyecto cuenten con un
apoyo específico en la mitigación de impactos de los trabajos a desarrollar en la construcción
del proyecto.

4.- MARCO LEGAL

En este punto se analizan los documentos legales vigentes que tienen influencia y limitan,
restringen o condicionan la realización del proyecto. Estos pueden ser desde el nivel federal
hasta el local, sin perder de vista que las condiciones que prevalecen en la zona de estudio
también forman parte relevante en la toma de decisiones finales.

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a) Nivel Federal

- Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

En su artículo 115 se menciona que los Estados deberán realizar su organización política y
administrativa mediante Municipios Libres, estando facultados para .....“formular, aprobar y
administrar la zonificación y planes de desarrollo urbano Municipal”.

El Artículo 27 párrafo tercero considera de interés público y de beneficio social la


determinación de provisiones, reservas, usos y destinos de áreas y predios de los centros de
población, contenida en los Planes o Programas de Desarrollo Urbano.

.- Ley General de Asentamientos Humanos

En su artículo primero se enuncia que esta Ley es de orden público e interés social y tienen
por objeto:
II.- Fijar las normas básicas para planear y regular el ordenamiento territorial de los
asentamientos humanos y la fundación, conservación, mejoramiento y crecimiento de los
centros de población;
III.- Definir los principios para determinar las provisiones, reservas, usos y destinos de áreas
y predios que regulen la propiedad en los centros de población.
En su artículo tercero se menciona que el ordenamiento territorial de los asentamientos
humanos y el desarrollo urbano de los centros de población, tenderá a mejorar el nivel y
calidad de vida de la población urbana y rural, mediante:
I.- La vinculación del desarrollo regional y urbano con el bienestar social de la población.

b) - Nivel Estatal

- Ley de Planeación del Estado de Puebla


Esta ley, de forma general, contempla la necesidad de que todo asentamiento humano cuente
con una planeación adecuada y vigente para lograr un crecimiento ordenado al interior de las
localidades que componen la entidad.

- Ley de Desarrollo Urbano Sustentable del Estado de Puebla

En esta ley se contempla la coordinación de los tres órdenes de gobierno y la participación


ciudadana con la finalidad de lograr el Ordenamiento Territorial de los Asentamientos
Humanos al interior del territorio estatal. Esto permitirá mejorar los niveles de vida de la
población, mediante acciones planeadas y previstas que aprovechen las condiciones que
prevalecen en los territorios. Así mismo, se identifica la participación ordenada de los
distintos órdenes de gobierno y de la sociedad para el alcance de sus objetivos.

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Se consideran como partes importantes dentro de esta ley: ….. “La distribución equilibrada
de los centros de población y de las actividades económicas; el fomento de centros de
población urbanos de tamaño medio con servicios, infraestructura y equipamiento urbanos
integrados; la eficiente interacción entre los sistemas de convivencia y de servicios en los
centros de población; la creación y mejoramiento de condiciones favorables para la relación
equilibrada entre zonas de trabajo y recreación de los centros de población; la estructuración
interna, la dotación suficiente y oportuna de infraestructura, equipamiento y servicios
urbanos; la prevención, control y atención de riesgos y contingencias ambientales y
urbanas en los centros de población; la protección al ambiente y la preservación del
equilibrio ecológico; la preservación y fomento del patrimonio histórico, artístico,
arquitectónico, arqueológico y cultural de los centros de población; el ordenado
aprovechamiento de la propiedad inmobiliaria; la coordinación y concertación de la
inversión pública y privada, con la planeación del desarrollo regional y urbano; reorientar la
concentración económica y demográfica en las zonas metropolitanas, así como en los
centros de población, para propiciar una estructuración equilibrada del desarrollo regional.

En el artículo 13 de esta ley se identifica la facultad y correspondencia de los ayuntamientos


para expedir las autorizaciones, licencias, constancias de uso de suelo y de compatibilidad
urbanística para las construcciones, fraccionamientos, subdivisiones, fusiones,
relotificaciones y condominios que se pretendan realizar y que estén identificados en
estudios/programas urbanos vigentes.

En el artículo 33 de esta ley se contempla que los Programas Municipales de Desarrollo


Urbano Sustentable deben contener acciones específicas para la conservación, mejoramiento
y crecimiento de los centros de población, así como las políticas para el control y
aprovechamiento del suelo.

- Ley de Fraccionamientos y Acciones Urbanísticas del Estado de Puebla

Esta ley marca que “… los fraccionamientos, divisiones, subdivisiones, fusiones,


segregaciones, lotificaciones, modificaciones y desarrollos en régimen de propiedad y
condominio, deberán sujetarse, a:

I.- Las leyes, planes, programas, reglamentos y normas de desarrollo urbano y ambiental
vigentes, en los ámbitos nacional, estatal y municipal, así como a las demás disposiciones
jurídicas aplicables en la materia;

II.- Los usos de suelo determinados en el programa de desarrollo urbano del centro de
población de que se trate;

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III.- Los dictámenes de factibilidad de servicios públicos;

IV.- Dictamen de pertinencia y compatibilidad en circunstancias específicas de


vulnerabilidad, riesgo e imagen; y

V.- La estructura y planeación vial del sistema de transporte público de que se trate”.

Así mismo, se marca que están sujetos a las disposiciones de esta Ley, las personas físicas o
jurídicas, que pretendan fraccionar, dividir, subdividir, segregar, fusionar, lotificar o
relotificar inmuebles, así como realizar modificaciones, independientemente del régimen de
propiedad a que estén sujetos.

En su artículo 15 se menciona que “….los fraccionamientos habitacionales urbanos, deberán


realizarse en terrenos que se encuentren dentro de las áreas de consolidación de crecimiento
del centro de población de que se trate o en terrenos próximos a otros fraccionamientos que
ya estén dotados de todos los servicios públicos municipales; destinándose a la construcción
de viviendas y sus servicios adicionales (estas pueden ser unifamiliares, multifamiliares o de
uso mixto) de conformidad con las densidades, alturas o características dispuestas en los
programas de desarrollo urbano.

- Ley para la Protección del Ambiente Natural y el Desarrollo Sustentable del Estado
de Puebla

En esta ley se marcan las condicionantes en materia de política ambiental, considerando los
ámbitos estatal, municipal y local, de acuerdo a cada una de sus responsabilidades en
relación a la preservación del medio ambiente.

Entre otros puntos relevantes al interior de esta Ley se marca que “….las Autoridades
Estatales, Municipales y los particulares deben asumir la responsabilidad de la protección
ambiental, en sus respectivas circunscripciones; que los elementos naturales deben ser
aprovechados racionalmente, de manera que se asegure su productividad y renovabilidad
sustentable, así como la preservación de la biodiversidad; que los que realicen obras o
actividades, que afecten o puedan afectar directa o indirectamente el ambiente o la salud de
la población, están obligados a evitar, prevenir, minimizar y reparar los daños que causen,
así como a garantizar y asumir los costos que dicha afectación implique; que el control y
prevención de la contaminación ambiental, la renovabilidad de los elementos naturales y el
mejoramiento del entorno natural y construido, son elementos fundamentales para elevar la
calidad de vida de la población”.

c) - Nivel Municipal

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-Ley Orgánica Municipal

En su artículo primero se menciona que esta ley tiene por objeto regular las bases para la
integración y organización en el ámbito municipal del territorio, la población y el gobierno,
así como dotar de lineamientos básicos a la Administración Pública Municipal, desarrollando
las disposiciones contenidas en la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos y
la del Estado.

El artículo 78 menciona como atribuciones de los Ayuntamientos:


I.- Cumplir y hacer cumplir, en los asuntos de su competencia, las leyes, decretos y
disposiciones de observancia general de la Federación y del Estado, así como los
ordenamientos municipales

-Código Reglamentario para el Municipio de Puebla

En el artículo 655 se enuncian las disposiciones conforme a las cuales el Municipio regulará
los siguientes aspectos:
I.- Zonificación y asignación de los usos, destinos y reservas, de áreas, predios,
construcciones e inmuebles en general, independientemente de su régimen.

Mediante la Dirección de Desarrollo Urbano, el Municipio deberá:


I.- Administrar la zonificación prevista en el Programa de Desarrollo Urbano.
II.- Regular los usos, destinos y reservas de áreas y predios en el Municipio.
III.- Fijar el trazo, ejes, niveles, alineamientos y demás características de las vías públicas.
IV.- Determinar las normas de utilización aplicables a los usos y destinos condicionados,
consignándolos en las licencias, permisos o autorizaciones que este expida.
V.- Establecer las disposiciones tendientes a compatibilizar los usos y destinos permitidos.
VI.- Determinar las densidades de población, así como el número e intensidad de las
construcciones.

- Programa Municipal de Desarrollo Urbano Sustentable de Puebla

Este Programa Urbano publicado en el diario ofician del estado el 2 de mayo de 2016
contempla dentro de sus políticas de desarrollo, un ordenamiento territorial equilibrado,
delimitar e impulsar áreas para desarrollos habitacionales y zonas de equipamiento y
servicios que consoliden y apoyen a los habitantes del municipio y su zona conurbada.

En este mismo documento se remarca la correspondencia del Gobierno Municipal, de


conformidad con las disposiciones técnicas y legales aplicables en materia de Planeación y
Administración del Desarrollo Urbano, para gestionar, promover, impulsar y facilitar las
condiciones que propicien un uso y destino adecuado del suelo dentro de su territorio.

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De acuerdo al Programa Municipal de Desarrollo Urbano Sustentable, el predio se localiza
en ZONIFICACION PRIMARIA Z-3 ZONA DE RECICLAJE. Y dentro de la zonofocación
secundaria, el predio se ubica dentro de la denominada ZONA DE USO DE DESIDAD
MUY BAJA – COMERCIO SERVICIOS, en la cual se aplican los siguientes criterios:

Uso: Habitacional

Densidad: Muy baja

Valor de literal para vivienda horizontal: 200m2

Valor de literal para vivienda vertical: 200m2

% de área libre 60%

CUS 1.2

Niveles 3

De acuerdo a este Programa Urbano, para esta zona se tienen las siguientes consideraciones:

- Documentos emitidos por distintas dependencias oficiales en atención a la


construcción de Proyecto

PROTECCION CIVIL
Emitido el 5 de Septiembre de 2018 firmado por Luis Gustavo Ariza Salvatori
determina áreas restrictivas al sur este y suroeste del predio por un área de 21,271.52 m2 de
los 152,604.1m2 del predio, representando el 13.9% del total del predio.

AGUA DE PUEBLA
Prefactibilidad con el numero PAF0008-18 emitida el 4 de octubre de 2018 con
oficio no DG/GF/121700/1268/2018 donde dice que son factibles los servicios de agua
potable y alcantarillado condicionados a ciertas obras complementarias y necesarias.

CFE
Con fecha del 9 de octubre de 2018 se ingresa por escrito ante CFE la factibilidad de
energía eléctrica.

CNA
Con fecha de 10 de octubre de2018 se ingresa ante Conagua por escrito la
documentación necesaria para solicitar el dictamen de zonas de cuerpos federales de agua.

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CATASTRO ESTATAL
Con fecha del 15 de agosto de 2018 mediante el oficio SFA-SI-IRCEP-DC-
201802873422114/2018 firmado por Sergio Perez Salazar se emite la “identificación
catastral” mediante coordenadas UTM para resolver la discrepancia de los límites entre los
municipios de Puebla y Amozoc

SECRETARIA DE DESARROLLO URBANO Y SUSTENTABILIDAD DEL


MUNICIPIO DE PUEBLA
Con fecha de de Marzo de 2018 mediante el oficio SDUS/DDU/13750/03/18 firmado
por el Ing. Felipe Humberto Aguila Achar se emite la Opinión Técnica

5.- ANÁLISIS URBANO

Tomando en consideración la ubicación del predio (en la parte oriente y limítrofe de la zona
urbana de la ciudad de Puebla) y sus características de dispersión en cuanto a la ocupación
del suelo con usos urbanos, así como a las sugerencias del propio ayuntamiento (en relación
al radio mínimo de 250 metros de distancia para su delimitación), la zona de estudio
comprende un polígono que envuelve al terreno en donde se desarrollará el proyecto,
teniendo como limites algunos elementos físicos de fácil identificación en algunos casos y
en otros, líneas virtuales que se desprenden de los límites del propio terreno. Fuera del área

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de estudio pero a una distancia próxima a esta, del lado poniente, se encuentra la zona
urbana con un desarrollo en proceso de consolidación y que por lo tanto influye de manera
marcada a la zona de estudio, por ello, en este análisis se referenciará esta de forma
constante por su relevancia con el predio de estudio. Ver Plano 1.

* Delimitación del área de estudio

De acuerdo a la ubicación del proyecto (Lateral noroeste del Periférico Ecológico No.
provisional 6717, ex-hacienda San Cristóbal La Calera) y a la funcionalidad de la zona en
donde se localiza, se determinó que su área de influencia directa se compone de 241.3
hectáreas, conformada por un polígono que se delimita de la siguiente forma (ver plano D-
2): el vértice A se localiza en la parte norte, en un punto virtual; desde este punto y
continuando sobre una línea recta en dirección oriente, hasta una distancia de 2,608.24
metros, se localiza el punto B, en otro punto virtual, cercano al Periférico Ecológico;
cambiando de dirección hacia el sur, y después de cubrir una distancia de 1,009.12 metros,
se llega al vértice C, en donde vuelve a cambiar de dirección hacia el sur- poniente en forma
paralela al Periférico, por una distancia de 2,210.54 metros, llegando al vértice D, desde este
punto y cambiando de dirección hacia el poniente, siguiendo el trazo del Camino al Batan
hasta una distancia de 1,297.60 metros, se encuentra el vértice E, en un punto frente al
Centro de Readaptación Social (CERESO); desde este punto y siguiendo en línea resta hacia
el norte, a una distancia de 2,335.11 metros, se encuentra el punto original (vértice A). Ver
tabla 1 y Plano D-1.

Estos límites enmarcan un área de terreno que rodea al predio en estudio y que de distintas
formas presenta relaciones espaciales con ella, debido a los movimientos que los vehículos y
personas realizan en las vialidades que ahí se localizan (ver Plano D-1).

Plano 1. Ubicación macro del área de Estudio

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Lomas de la Calera

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Lomas San Alfonso

Jardines de la
Montaña Galaxia la Calera
Ca
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BATAN
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Tabla 1. Poligonal del área de estudio

Puntos Distancia
(mt)
A-B 2,608.24
B-C 1,009.12
C-D 2,210.54

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D-E 1,297.60
E-A 2,335.11
Superficie: 241.3 ha.

* Usos del Suelo

En los recorridos de campo, conjuntamente con lo observado en las imágenes satelitales de


la zona, se pudo determinar que las características que presentan las ocupaciones de los
predios que se encuentran formando parte de la zona de estudio son básicamente de 3 tipos
diferentes de usos: los dos primeros son de tipo natural (vegetación y pastizal o baldío) y el
tercero es de uso urbano, principalmente destinado a la vivienda. Ver Plano D-1.

Los predios ocupados con usos naturales son los predominantes en cuanto a su superficie,
siendo los de vegetación, con arbustos y árboles de baja altura (de la especie encino), los
más abundantes, mismos que forman parte de la serranía de Amozoc. Ver Plano D-1 y fotos
1 a 3. Al interior del polígono de estudio este uso representa aproximadamente el 50% de su
superficie total. Los pastizales y baldíos son los otros usos de tipo natural que sobresalen por
sus dimensiones, encontrándose rodeando a los anteriores. Al interior del terreno del
proyecto estos usos representan casi el 40 por ciento de su superficie. Ver Imagen 1.

Los usos del suelo de tipo urbano son en proporción los de menores dimensiones en la
totalidad del área de estudio, destinándose principalmente a uso habitacional. Como se puede
apreciar en el Plano D-1 y fotografías siguientes, estos usos se diferencian por sus
características en tres tipos; los residenciales, ubicados en la parte nororiente, formando
parte de la zona de la Calera, en donde se encuentran varios fraccionamientos cerrados que
tienen restricciones en su acceso y que por esta circunstancia no permiten su integración con
el resto de la zona (ver fotos 4 y 5). Las viviendas que aquí se ubican se encuentran en
buenas condiciones, en predios grandes y con antigüedades que van desde la década de los
60 hasta de reciente construcción.

Foto 1. Usos del suelo de la zona de estudio

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Foto 2. Usos del suelo de la zona de estudio

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Foto 3. Usos del suelo de la zona de estudio

Otro uso habitacional que se identifica en la zona es de tipo popular, representado por las
viviendas que forman parte de la colonia Lomas de San Miguel, en donde predominan las
viviendas de tipo unifamiliar, aun dispersas en muchas zonas pero en proceso de
consolidación (ver foto 6). Estas viviendas se empezaron a construir por la instalación del
Cereso y la especulación de los terrenos circundantes, mediante un crecimiento de tipo
irregular, en construcciones sin diseño en la mayoría de los casos y con antigüedad que data
desde los años 70 hasta la fecha.

El tercer tipo de uso habitacional que se encuentra en esta zona es el representado por las
unidades habitacionales de tipo popular de densidades altas y alojadas en conjuntos de
viviendas plurifamiliares. Estas son de reciente edificación y con diseños adecuados a una
población de ingresos económicos medios y bajos, tales son los casos de las Unidades
Galaxia de la Calera y la primera fase de Jardines de la Montaña Ver fotos 7 y 8).

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Imagen 1. Usos del suelo de la zona de estudio

Foto 4. Acceso restringido a zona residencial

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Foto 5. Acceso restringido a zona residencial

Foto 6. Uso de suelo habitacional, colonia Lomas de San Miguel

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Foto 7. Uso de suelo habitacional, unidad habitacional Galaxia la Calera

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Fuera de la zona de estudio y a lo largo de la vialidad identificada como Camino al Batan se
encuentra una zona con usos mixtos en donde se identifican comercios y servicios pequeños
con diferentes giros, que brindan atención a los habitantes de estas colonias. Igualmente en
esta zona limítrofe se encuentran elementos del equipamiento urbano que brindan servicio
tanto a la población local como a la de tipo regional. Ver Plano D-1 y foto9.

Foto 8. Uso de suelo habitacional, unidad habitacional Jardines de la Montaña

Foto 9. Usos mixtos a lo largo de la vialidad Camino al Batan

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* Equipamiento Urbano

Debido a la ubicación del área de estudio (en los límites de la zona urbana), el equipamiento
urbano existente es prácticamente nulo y solo en la zona de Lomas de San Miguel se cuenta
con elementos que dan servicio a la población que habita la colonia y algunos otros
habitantes de los alrededores. En esta zona se encuentran planteles educativos de niveles
jardín de niños, primaria, secundaria y bachillerato, jardines, parque, juegos infantiles,
modulo deportivo y clínica, además de equipamiento de tipo regional como panteón, Centro
de Readaptación Social (Cereso) o Penitenciaría y hospital psiquiátrico Batan). En la unidad
habitacional Galaxia de la Calera se cuenta con planteles educativos de nivel elemental
(jardín de niños y primaria), cubriendo sus necesidades superiores de este tipo en Lomas de
San Miguel y las Margaritas. Adicionalmente, en la zona de Lomas de San Alfonso se
identifican otros elementos educativos y deportivos pero de tipo particular, que son
destinados a una clase social muy distinta a la que identifica a los habitantes que ocuparan el
Proyecto. Pese a la existencia de estos elementos, su lejanía con respecto a la ubicación del
conjunto habitacional Jardines de la Montaña y su tamaño y niveles de ocupación, limitan su
uso u oferta para los demandantes de este Proyecto. Ver Plano D-1 y fotos 10 a 19.

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Foto 10. Identificación de la entrada al Batan

Para las compras de productos perecederos se cuenta con un tianguis o mercado sobre ruedas
en la Colonia Lomas de San Miguel, que funciona los días domingo. En el resto de la
semana la población va hasta la zona de Margaritas para cubrir sus necesidades al respecto.

Tomando en cuenta estas condiciones, y considerando una población de proyecto final


estimada en 45,600 habitantes (de acuerdo a cálculos del propio ayuntamiento), las
demandas de equipamiento urbano, de acuerdo a las normas correspondientes emitidas por la
Secretaría de Desarrollo Social (SEDESOL), serían las siguientes:

- Comercio y Abasto: Plaza de usos múltiples, en donde se pueda alojar una zona
de tianguis o mercado sobre ruedas. Para esta zona se requieren 16,740 metros
cuadrados para alojar a 180 puestos.

Foto 11. Instalaciones del Centro de Rehabilitación Social (Cereso)

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- Educación y Cultura: Jardín de Niños: se requieren 39 aulas y un terreno de
11,500 metros cuadrados.

- Primaria: 88 aulas y 22,000 m2 de terreno.


- Secundaria General: 18 aulas y un terreno de 13,500 m2.
- Biblioteca: para atender una población usuaria potencial de
29,000 habitantes se requiere de un terreno de 900 m2, en donde se
ubicarían 80 sillas de lectura.
- Centro Social Popular: 900 metros cuadrados construidos en un
terreno de 3,600 m2.

- Salud y Asistencia Social: Centro de Salud: un Consultorio que funcione en


2 turnos y un terreno de 300 m2.

- Guardería: 20 aulas y un terreno de 4,500 m2.


- Centro de Desarrollo Comunitario: 17 aulas o talleres en un
terreno de 6,120 m2.

- Recreación y Deporte: Juegos Infantiles: un terreno de 4,300 m2.

- Modulo Deportivo: 7,800 m2 de cancha en un terreno de 8,600


m2.

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- jardín Vecinal: un terreno de 45,000 m2

Foto 12. Jardín en Lomas de San Miguel

Foto 13. Zona deportiva y juegos infantiles, Col. San Miguel

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Foto14. Equipamiento educativo col. San Miguel

Foto 15. Oficinas del DIF

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Foto 16. Clínica del sector Salud

Foto17. Cereso

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Foto 18. Batan

Foto 19. Panteón Jardín

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Al interior del Desarrollo se cuenta con un área destinada a la recreación y
acondicionada como cancha deportiva de futbolito y jardín infantil, siendo
insuficiente para las demandas de su población. Ver foto 20. Sus necesidades actuales
en relación a este punto son atendidas con los equipamientos de la zona de Margaritas
principalmente y algunos otros hasta la zona urbana de Puebla.

* Infraestructura y servicios

El lento proceso de urbanización de la zona de estudio limita los adecuados niveles de


servicios de infraestructura básica (agua potable, drenaje, alcantarillado y energía eléctrica),
los cuales son aceptables hasta los límites de la colonia Lomas de San Miguel. Pese a esto y
como consecuencia de la construcción de las primeras etapas de esta Unidad Habitacional,
ya se cuenta con los servicios para su funcionamiento y se están mejorando y adecuando
para sus requerimientos futuros. Como se puede verificar en los documentos anexos a este
estudio (ver parte correspondiente al marco legal), las dependencias correspondientes ya
han dado su visto bueno para la dotación de los servicios adecuados a la infraestructura
básica, solo faltan las obras que se requieran/condicionan para su dotación, las cuales se irán
realizando en base al desarrollo del proyecto. La recolección de los desechos sólidos ya se
realiza por parte del municipio tres veces por semana.

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Foto 20. Equipamiento urbano dentro del Desarrollo

Las condiciones topográficas predominantes en la zona de estudio, con pendientes muy


accidentadas, aunadas a la pavimentación en sus vialidades, no representan problemas para
el desalojo de las aguas pluviales y residuales.

El abastecimiento de la energía eléctrica a las viviendas que ya están habitadas en la unidad,


aún no se consolida por parte de la Comisión Federal de Electricidad (CFE), brindando este
servicio actualmente mediante plantas generadoras por parte de la constructora. Todas las
instalaciones de infraestructura se dan de manera subterránea, lo que beneficia a la imagen
urbana del Desarrollo, contando con un proyecto que atiende a supermanzanas de forma
independiente.

En la parte central del polígono que conforma el terreno del proyecto y en una línea paralela
al trazo del Periférico, se encuentran cruzados por líneas de alta tensión de 115 y 230 kv.,
las cuales provienen del oriente hacia la zona metropolitana de la ciudad de Puebla sin ser
aprovechadas por el desarrollo, debido a sus características de servicios regionales. Ver fotos
21 y 22.

Foto 21. Líneas de alta tensión que atraviesan el desarrollo

28
Foto 22. Líneas de alta tensión que paralelas al Periférico

El servicio de agua potable se proporciona por parte del municipio desde un tanque de rebombeo de
San Miguel hasta la cisterna de concreto de 700 metros cúbicos que se localiza en la parte alta del
terreno, pasando por un cárcamo de rebombeo ubicado en el límite sur de la propiedad (ver Plano D-

29
2 y fotos 23 a 25). Cuando este suministro es insuficiente, las demandas adicionales son atendidas
por medio de pipas.

Foto 23. Cárcamo de rebombeo de agua potable

Las aguas servidas de las viviendas van hasta una planta de tratamiento de 600 metros cúbicos que
se localiza cerca del Periférico y desde ahí vierte sus remanentes hacia las cañadas de la zona baja
del terreno. Ver foto 26.

En las zonas públicas se cuenta con servicio de teléfonos públicos y en las viviendas se puede
arrendar servicio de televisión vía satélite. En terrenos cercanos a la planta de tratamiento se cuenta
con un área de vivero que surte de las plantas que se requieren para el Proyecto. Ver fotos 27 y 28.

Foto 24. Tanque de agua que se encuentra en la col. Lomas de San Miguel

30
Foto 25. Cisterna de agua potable

31
Foto 26. Planta de tratamiento de aguas negras

Foto 27. Mobiliario urbano

Foto 28. Vivero

32
* Imagen Urbana

En la zona de estudio se identifican dos tipos diferentes de imagen urbana: aquella en donde
las vistas son más bien de tipo natural (que son la mayoría), en donde predominan los
espacios abiertos, la vegetación y cielos despejados, con características muy agradables; y
otra de tipo urbano, con construcciones aisladas o de desarrollos de altas densidades (como
en el caso de la unidad Galaxia de la Calera), pero que por la topografía en donde se
localizan, se logra vislumbrar espacios abiertos como los del caso anterior, en donde también
son agradables a la vista. Ver fotos 29 a 34.

Debido al buen mantenimiento del Desarrollo, la imagen en general es agradable y solo en


algunos casos particulares se identifica un descuido en las propiedades. Lo accidentado del
terreno y la vegetación existente permiten vistas envidiables en todos sentidos, naturales al
oriente, norte y sur y urbanas (la mancha de Puebla) al poniente.

A lo largo del Periférico la imagen es aceptable, existiendo zonas que por falta de
mantenimiento son poco agradables, principalmente desde el Desarrollo hacia el norte.
Sobre el Camino al Batan la vista contrasta con las anteriores, principalmente porque se
convierte en la típica urbana y por su topografía casi plana, con poco mantenimiento, además
de desórdenes en los usos del suelo en los alrededores del Cereso.

Fotografía 29. Imagen Urbana del Acceso a la Unidad Habitacional

33
Fotografía 30. Imagen Urbana al interior del Desarrollo

34
Fotografía 31. Imagen Urbana desde el interior del Desarrollo

Como bordes inducidos claramente identificados en la zona de estudio se encuentran: la


vialidad conformada por el Periférico Ecológico en la parte oriente (muy difícil y peligroso
de cruzar) y las líneas de alta tensión que cruzan por el terreno del Desarrollo. La imagen de
estos elementos es relevante por sus dimensiones aunque no es agradable a la vista. Como
bordes de tipo natural se encuentran las cañadas con pendientes pronunciadas que son
difíciles y peligrosas de transitar, con imágenes agradables por sus condiciones naturales y
buen mantenimiento.

Fotografía 32. Imagen panorámica del Desarrollo desde el Periférico

Fotografía 33. Imagen panorámica desde el Desarrollo hacia la ciudad de Puebla

35
En esta zona la presencia de un cristo que se localiza al surponiente de la propiedad pero
fuera de ella, en terrenos de San miguel, sirve de hito o punto de referencia (ver foto 35). Las
instalaciones del Cereso y del Batan han dado origen a los comercios y servicios en sus
alrededores, conformando nodos de fácil identificación y uso, en donde el movimiento de
personas y vehículos es constante pero con imágenes desagradables por su poco
mantenimiento y el desorden visual que representan.

Las sendas más representativas y que significan una relevancia para la imagen urbana son las
de tipo primario: Periférico (con una imagen aceptable en general), y Camino al Batan con
menor calidad que la anterior.

Fotografía 34. Imagen panorámica hacia el Desarrollo desde col. San Miguel

36
Fotografía 35. Hito representado por la figura de Cristo

* Densidades

Al interior de la zona de estudio y en base a los usos del suelo de tipo urbano que aquí se
localizan y, específicamente de vivienda, se identifican tres tipos distintos de densidades;

La primera zona se localiza en la parte oriente y norte del área de estudio, representada por
los fraccionamientos de la Calera y Lomas de San Alfonso, y se caracteriza por presentar
densidades bajas, con grandes viviendas unifamiliares de tipo residencial, de uno y dos
niveles, construidas en grandes lotes, y que actualmente se están transformando por la
construcción de otros tipos de vivienda de tipo multifamiliar, en edificios de hasta tres
niveles, pero con grandes zonas comunales y considerables espacios habitables. En conjunto
estas zonas arrojan una densidad bruta (solo considerando los espacios para la vivienda)
promedio de 20 viviendas por hectárea. Ver Plano D-1 y fotos 36 a 39. Los coeficientes de
ocupación del suelo en estos casos son entre el 30 y 50 por ciento de las superficies de los
lotes, mientras que los coeficientes de utilización llegan a valores hasta 2.5 veces la
superficie de desplante.

Fotografía 36. Vivienda residencial tipo multifamiliar

37
El segundo tipo de densidad identificada al interior del área de estudio es el representado por
las viviendas de uno y dos niveles que se ubican en la zona de la colonia Lomas de San
Miguel, localizadas al sur, y construidas en lotes promedio de 200 metros cuadrados,
arrojando una densidad bruta de 50 viviendas por hectárea. Esta parte de la ciudad se inició
de forma irregular, como consecuencia de la construcción del Cereso y la especulación de
los terrenos que circundaban este equipamiento, con vialidades que no tenían ningún diseño
y una lotificación que tampoco representaba las condiciones de la mancha urbana
consolidada hasta entonces. Todo esto se vio impactado de forma negativa por lo
accidentado del terreno y la falta de infraestructura. Los coeficientes de ocupación del suelo
en esta zona van del 50 al 60 por ciento de las superficies de sus lotes, mientras que los de
utilización duplican los valores de la superficie de desplante. Ver Plano D-1 y fotos 40 y41.

38
Fotografía 37. Vivienda residencial

Fotografía 38. Vivienda residencial

Fotografía 39. Viviendas de tipo residencial

39
Fotografía 40. Viviendas de tipo medio y popular

40
Las unidades habitacionales recientemente construidas o en proceso de construcción, son la
respuesta a las condiciones actuales, en donde la escases de suelo urbano y los bajos ingresos
de una gran parte de la población, demandan viviendas de bajos costos, lo que es reflejado
en gran parte de la vivienda que se construye en toda la zona conurbada de Puebla. Al
interior de la zona de estudio se encuentran dos unidades con estas características; Jardines
de la Montaña y Galaxia la Calera, ambas de altas densidades, con viviendas unifamiliares
pequeñas, de una, dos y tres recamaras, en construcciones de 2 y 3 niveles. Estas
condiciones de edificación arrojan densidades de hasta 180 viviendas por hectárea, en lotes
que van desde los 15x3.50 metros. Los coeficientes (iniciales) de ocupación son del 40 al 50
por ciento y los de utilización llegan a dos veces la superficie de desplante. Al final, y como
consecuencia de las modificaciones que se realizan por parte de los propietarios de la gran
mayoría de las construcciones, los coeficientes se incrementan considerablemente. Ver fotos
42 y 43 y Plano D-1.

Fotografía 41. Viviendas de tipo popular

Las condiciones naturales (topografía accidentada y abundante vegetación) del terreno en


donde se construye el proyecto de Jardines de la Montaña y la preservación de una buena
parte de estos, aunado a las áreas de donación que se han realizados en favor del
ayuntamiento, ayudan de forma marcada al proyecto, a diferencia del de Galaxia.

41
Fotografía 42. Viviendas de tipo popular en unidad habitacional Jardines de la
Montaña

Fotografía 43. Viviendas de tipo popular en unidad Galaxia

Las densidades en el resto de las construcciones distintas al destinado a la vivienda, son


diferentes a estas, utilizando para sus construcciones en la mayoría de los casos gran parte de

42
la superficie de sus lotes, principalmente los destinados a comercios y servicios. Estas
características arrojan coeficientes de ocupación del suelo que van del 80 al 90 por ciento,
mientras que los de utilización son de 2 veces la superficie de desplante.

Muy pocos comercios/servicios proporcionan o destinan espacios para el estacionamiento de


los vehículos que demandan de sus servicios, situación que repercute directamente en los
coeficientes de ocupación y utilización del suelo, además del congestionamiento vial que
originan. Tal es el caso del Cereso.

* Vialidad

La zona de estudio se encuentra servida/conectada con la zona metropolitana de la ciudad de


Puebla mediante el Periférico Ecológico y el Camino al Batan. El Periférico se identifica
como una vía de tipo regional con acceso restringido, con 3 carriles de circulación por
sentido y un carril central de 7.0 metros para futuros proyectos; presenta una sección
transversal de 36 metros. Su superficie de rodamiento se encuentra recubierta con asfalto en
buenas condiciones y presenta velocidades de circulación promedio entre 80 y 90 km/hr.
(Ver fotos 44 y 45, croquis y Plano D-2). Debido al largo recorrido de esta vía y a sus niveles
de servicio, esta sería la de mayor uso para los usuarios del Desarrollo, principalmente en su
sentido poniente-oriente dado que en esa dirección se encuentra la zona urbana de Puebla. El
uso de esta vía hacia el desarrollo y de forma directa, solo se permite del lado poniente,
debido a la construcción de sendos carriles de incorporación y desincorporación que han
sido consolidados. En el sentido opuesto (lado oriente) no se puede conectar el desarrollo
directamente con esta vía debido al cuerpo central, requiriéndose para ello una obra vial
adicional de tipo trébol con conexiones a desnivel, para no entorpecer el flujo continuo de
los vehículos que por ahí transitan. Esta obra permitirá el mejor funcionamiento de los flujos
vehiculares de las unidades habitacionales existentes (Galaxias de la Calera y Jardines de la
Montaña) y de futuras ampliaciones.

Actualmente se puede conectar al Desarrollo con la zona de Puebla mediante el uso del
Periférico y su desincorporación a la altura del relleno sanitario, dando la vuelta en “U”
hacia el Batan y pasando por debajo del Periférico, a unos cuantos metros de este, se cuenta
con un camino pavimentado que llega directamente hasta la unidad habitacional. Esta última
vialidad de acceso se encuentra pavimentada con asfalto, en condiciones regulares, es de 6
metros de ancho, sin guarniciones ni banquetas, siendo usada por vehículos y peatones para
dirigirse hacia el camino al Batan, en donde circula el transporte público. Ver foto 46 a 49 y
Plano D23.

43
Fotografía 44. Sección del Periférico Ecológico

El Camino al Batan es la vía de mayor uso para los habitantes del Desarrollo, considerada
como de tipo primaria, debido a que conecta a la zona de estudio y áreas circundantes
directamente con la zona urbana de la ciudad de Puebla, vía el Cereso y la Unidad
Habitacional Margaritas, en donde se puede tener acceso a diferentes usos o actividades de
forma inmediata. Esta vialidad es de asfalto en malas condiciones, con muchos baches y
malos recubrimientos o parches. Su sección es de 22 a 24 metros, tipo bulevar, de tres
carriles de circulación por sentido, (de 8 a 10 metros), camellón de 1.20 metros y banquetas
de 1.20 a 1.50 metros de ancho. Su uso es constante, principalmente desde el Cereso hacia la
zona central de Puebla, reduciéndose sus aforos desde aquí hasta el Periférico. La velocidad
promedio de los vehículos que la transitan va de los 40 a los 50 kilómetros por hora. Ver
fotos 50 a 53 y Plano D-2.

Fotografía 45. Vista panorámica del Periférico

44
Existen otras posibilidades de conectar al Desarrollo con la zona urbana de Puebla en sentido
poniente y norte, pero debido a las condiciones que actualmente predominan en esas zonas,
no es posible su realización. Con excepción de las prolongaciones de las calles Quetzalcóatl
y Coyoacán en la Colonia Lomas de San Miguel, la totalidad de los terrenos que circundan a
la zona de estudio se encuentran conformados por fraccionamientos residenciales con
accesos restringidos, lo que no permite su integración con la parte colindante. Pese a esto, y
de acuerdo a las consideraciones del ayuntamiento, es factible la prolongación de la avenida
las Torres, utilizando el derecho de vía de las líneas de alta tensión, pese a ello, lo
accidentado del terreno hace muy costosa su consolidación, lo mismo con las afectaciones
que restringen su continuidad a la altura de Lomas San Alfonso. Hacia el lado norte, la falta
de desarrollo de estos terrenos, conjuntamente con la topografía accidentada, no han
permitido la apertura o prolongación de vialidades, situación que hasta el momento no se ve
factible.

Fotografía 46. Carril lateral del Periférico y salida para acceso al Desarrollo

45
Fotografía 47. Vialidad de acceso al Desarrollo

Fotografía 48. Vialidad de acceso al Desarrollo

46
Fotografía 49. Vialidad de acceso al Desarrollo

47
De acuerdo al análisis vial presentado y pese a las consideraciones del municipio en relación
a las posibles vialidades que se integrarían al terreno del proyecto, solo las consideradas
como ZO-01 o calle Nezahualcóyotl, con sección de 14 metros, ubicada al sur de desarrollo
y que coincide con la identificada en el párrafo anterior como calle Quetzalcóatl, así como
las correspondientes a los derechos de vía de las líneas de alta tensión, cuentan con
posibilidades de creación y consolidación, el resto de las que menciona el ayuntamiento,
pese a que deban tomarse en cuenta, debido a lo señalado en repetidas ocasiones, hace casi
imposible su continuidad y conexión con la parte de Puebla en sentido poniente.

Fotografía 50. Retorno de salida del Periférico al Batan

Las vialidades al interior del desarrollo tienen las siguientes características: las de acceso son
vía el Camino al Batan, que ya fue señalada en párrafos anteriores, y la otra es la que se
desprende del Periférico, desde su dirección norte-sur. Esta tiene una sección transversal de
10.50 metros (8.50 de arroyo y 2 metros de banqueta de concreto), pavimentada con asfalto
en buenas condiciones. Ver foto 54 y Plano D-2.

Fotografía 51. Sección del Camino al Batan

48
Fotografía 52. Condiciones de mantenimiento del Camino al Batan

Fotografía 53. Vialidad Camino al Batan

49
Fotografía 54. Vialidad de acceso al Desarrollo

50
Con similares características se cuenta con otra vialidad que se encuentra paralela a esta
última pero que sirve de salida del Desarrollo y se conecta directamente con el Periférico.

Para el servicio del Desarrollo, en su interior, se cuenta con vialidades clasificadas como
locales, secundarias y primarias (ver Plano D-2), con secciones que van desde los 9 metros
para las locales (7 metros de arroyo y 2 banquetas de 1 metro cada una). Las vialidades
secundarias son de 10.50 a 15.0 metros de ancho, con carriles de circulación de 7.50 y 12
metros respectivamente, adicionales a sus banquetas en ambos casos. Sus recubrimientos son
de asfalto para las superficies de rodamiento y de concreto en las zonas peatonales o
banquetas.

La vialidad de tipo primario es de 25 metros de ancho, de tipo bulevar, con 2 cuerpos para la
circulación de vehículos en 9 metros cada uno, camellón de 2 metros y banquetas de 2.50, en
donde se encuentran zonas para mobiliario urbano (plantación de árboles contenedores de
basura y postes para el alumbrado). Ver Plano D-2.

En la zona en donde se localizan las líneas de alta tensión, se aprovechará su derecho de vía
para alojar la continuación de la avenida de las Torres, proponiendo una sección de 33
metros (ver croquis en Plano D-2), con 2 cuerpos de circulación de 9 metros cada uno, un
cuerpo central de 10 metros (1 metro de banqueta por lado y 8 para la ubicación de las
torres), además de dos banquetas, una por cada lado, de 2.50 metros cada una; en estas zonas
se colocaran distintos tipos de mobiliario urbano para el servicio de los habitantes (botes de
basura, señalamientos, arboles, pasto, alumbrado).

Solo en las vialidades de tipo primario y en la regional se cuenta con sentidos de dirección
vehicular diferenciada, dada su jerarquía. En el resto de las vialidades su circulación es en
ambos sentidos, y dado su bajo flujo vehicular y sus condiciones de recubrimientos, esto no
representa ningún problema para su movilidad.

Como consecuencia del incipiente desarrollo de la zona, el señalamiento vial también es


reducido, y solo a largo del Periférico se cuenta con el necesario y en buenas condiciones.
En la zona del Cereso-Batan hay suficiente señalamiento y un semáforo para regular el
cruce de vehículos en la intersección que permite el acceso a la zona del Batan y el Panteón
Jardín. Al interior de la colonia San Miguel se cuenta con poco señalamiento vial y en malas
condiciones físicas, siendo suficiente debido a su poca demanda y el bajo flujo vehicular que
ahí transita. En esta última zona la pavimentación de las calles es de aproximadamente el
70% del total, encontrándose en regulares condiciones físicas (ver fotos 55 a 59).

Fotografía 55. Placa de identificación de calle

51
Fotografía 56. Vialidad de colonia Lomas de San Miguel

52
Fotografía 57. Vialidad de colonia Lomas de San Miguel

Fotografía 58. Semáforo en proximidades del Cereso

53
Fotografía 59. Vialidad en colonia Lomas de San Miguel

La problemática vial identificada se debe, por un lado a la insuficiente infraestructura vial


para la movilidad de la población de esta zona, en sentido norte y poniente, consecuencia de
lo anteriormente señalado. Por otro lado, en cuanto a la infraestructura vial instalada, se
identifican puntos conflictivos y peligrosos a los sitios de desincorporación e incorporación
hacia y desde el Periférico con todas las zonas a lo largo de su recorrido, debido a la falta de
carriles adicionales con longitud suficiente para el acelere o desacelere de vehículos previa
entrada o salida del cuerpo del Periférico. En todos los casos señalados, además de los otros
existentes, no se cuenta con este diseño que permita un mejor funcionamiento y de esta
forma se eviten accidentes. Adicionalmente y de forma provisional, se ha abierto un
retorno/cruce del periférico, enfrente de la Unidad, que es usado por varios vehículos de este
Desarrollo, creando un gran peligro por las altas velocidades que alcanzan los vehículos que
circulan en esta vía.

El cruce/conexión del camino que da acceso al Desarrollo desde el Camino al Batan,


representa un peligro por su trazo geométrico inadecuado, adicionalmente a la pendiente que
a partir de este punto se eleva hacia el Desarrollo y que no cuenta con suficiente espacio para

54
girar e incorporarse adecuadamente. Adicionalmente a esto, casi enfrente a este cruce se
encuentra el retorno para el uso del Periférico de los usuarios de esta zona.

Otro peligro o conflicto de tipo vial se encuentra a lo largo del Camino al Batan, enfrente de
las instalaciones del Cereso, en donde el transito es lento y se convierte en un nodo de
actividad constante en horas comerciales. Ver Plano D-2.

El transporte público de pasajeros que presta servicios a la zona de estudio circula de manera
constante por las vías primarias, con unidades de tipo camión, combis y vitrinas, siendo más
significativa su presencia en el Camino al Batan, a donde convergen prácticamente todas las
rutas que se mueven en la zona. A lo largo del Periférico solo transita la ruta Bicentenario y
Madero-Cree en sentido sur-norte, las cuales brindan servicio mediante camiones. Una de las
rutas de combis Jaguares (la R-J) también circula por el Periférico en sentido norte-sur. Ver
foto 60 y tabla 2 y Plano D-3.

Fotografía 60. Servicio de combis al interior de la Unidad

Como se puede apreciar en la tabla 2, son siete las líneas de transporte que atienden las
demandas de la población al interior de la zona de estudio. Su frecuencia de paso es entre los
10 y 20 minutos y las unidades se encuentran en regulares condiciones. La mayoría de sus

55
recorridos van desde la parte oriente, teniendo como puntos más alejados la Unidad Galaxia
y la zona del Relleno sanitario, hasta la Central de Autobuses (CAPU), pasando por zonas
cercanas al primer cuadro de la ciudad y plazas o centros comerciales (ver tabla anexa).

Tabla 2. Servicio de Transporte Público que da servicio a la zona de estudio


tipo Frecuencia
Ruta recorrido
vehículo (en min.)
J 1y2 10 capu, peni, zaragoza, galaxia
Bicent 3 10 peni, c.u., margaritas, san manuel
E 3 15 zaragoza, hospital militar, peni
44-A 2y3 12 finanzas, paseo bravo, peni, upaep
44 3 12 peni, capu
CREE 3 15 cree, madero, margarita
S1A 3
1= camión, 2= vitrina, 3= combi

A la Unidad Habitacional Jardines de la montaña le dan servicio las rutas R-J, Jaguares. Una
de ellas proviene del Cereso y llega hasta en interior de la Unidad, mientras que la otra llega
desde el Periférico, por el norte y solo pasa por el acceso (no entra a la Unidad). Su
frecuencia de paso es entre los 10 y 15 minutos. Este servicio es insuficiente para los
habitantes del Desarrollo, observándose un notable número de taxis que llegan por las
mañanas a recoger pasaje, además de los usuarios de otras rutas que tiene que caminar hasta
y desde el Camino al Batan para tomar el transporte que requieren. Ver Plano D-3.

Los aforos vehiculares que se realizaron en puntos específicos del área de estudio reflejan el
nivel de uso de las vías que prestan servicio a la zona (ver Plano D-3), así como la movilidad
y tipo de los vehículos que las transitan. De esta forma, en la tabla que se anexa, se puede
observar que en las vías primarias es en donde se presentan los mayores movimientos de
vehículos tanto privados como de transporte público. Estos aforos se realizaron durante una
semana (en días hábiles) y en diferentes horarios para determinar sus características. El
periodo de tiempo para el conteo de los vehículos que pasaban por los puntos señalados fue
de quince minutos en cada uno de ellos. Ver Tabla 3.

De acuerdo a la tabla 3, de aforos y al Plano D-3, se analizaron 3 puntos a lo largo del


Camino al Batan: el primero en la salida del Periférico y antes del retorno hacia el Batan-
Cereso; el segundo enfrente de las instalaciones del Cereso y el último en el cruce del
semáforo. Otra vialidad aforada fue el Periférico, a la altura del acceso a la Unidad

56
Habitacional y los últimos puntos fueron los accesos y salidas de propia Unidad
Habitacional.

Las condiciones de desarrollo señaladas en la zona de estudio y sus alrededores,


conjuntamente con los usos del suelo existentes y sus sistemas de intercomunicación
terrestres arrojan como resultado que precisamente el Camino al Batan, pese a sus
situaciones físicas actuales (en malas condiciones de su recubrimiento), es la vía de mayor
uso para los habitantes del Desarrollo y, conjuntamente con la vialidad del Periférico, son las
de mayor volumen vehicular que por ellas transita.

Tabla3. Aforos Vehiculares

Vehículos
Punto/lugar Sentido total
partic. camión transp. Publ.
Camino al Cereso 464 4 44 512
Batan Galaxia 376 16 44 436
acceso a J. salida 204 0 0 204
Montaña entrada 96 0 0 96
Puebla 684 4 72 760
Cereso
R. Sanit. 372 8 72 452
Puebla 600 20 128 748
Semáforo
Cereso 484 20 64 568
acceso a J. Pista 580 52 8 640
Montaña Puebla 720 44 0 764

De todos los puntos aforados, el de mayor movimiento fue el del Periférico en dirección sur,
hacia Puebla-zona central, en donde se identificó un tránsito promedio total de 826 vehículos
por hora, en un horario de 8.0 a 9.0 horas (hora pico), predominando el paso de vehículos
particulares (ver tabla). Durante el mismo horario reportado como hora pico (de 8 a 9 de la
mañana) y con el mismo destino de la circulación anterior y casi con los mismos resultados
(728 y 674 vehículos por hora), se identificaron los puntos que se localizan en el Camino al
Batan, cerca del Cereso. A diferencia de la vialidad anterior, por esta vía transita un número
considerable de unidades del transporte público, llegando a representar hasta el 19% del
total.

57
El otro cuerpo del Periférico (el del lado oriente, con dirección a la autopista) le sigue en
importancia a los anteriores por el volumen de vehículos que transitan en el (688 por hora,
de los cuales el 9% son camiones de carga).

Los vehículos que entran y salen de la Unidad Habitacional son pocos, debido al bajo índice
de ocupación que aún se identifica en ella, encontrándose un mayor uso de la vía que se
conecta desde la Unidad con el Camino al Batan, comparado con el número de vehículos que
salen y entran desde el periférico. En la hora de mayor demanda (de 7 a 8 de la mañana) se
contabilizaron 108 vehículos por hora que usaron la vía de acceso a la Unidad, de los cuales
casi el 50% lo hizo por la vialidad que llega al Camino al Batan, el otro 50% llega por el
Periférico, solo que de este número, aproximadamente 25 de ellos no accesan al Desarrollo y
solo usan la vialidad para salir rumbo al Batan.

Las salidas de los vehículos del Desarrollo se comportan de similar manera a la anterior. De
los 168 vehículos contabilizados que salieron en el mismo periodo de tiempo y a la misma
hora señalada, el 62% lo hizo hacia el Camino al Batan, y el resto hacia el Periférico. Cabe
señalar que aproximadamente uno de cada cinco vehículos que sale hacia el Periférico lo
cruza enfrente de forma ilegal y con mucho peligro, para dirigirse rumbo al norte, situación
que cambiaría las cifras cuando se cierre este cruce, incrementando el uso del camino latera
que llega hasta el Camino al Batan.

Pese a los niveles de movilidad vehicular reportados, ninguna de las vialidades señaladas
presenta signos de saturación o congestionamiento, haciéndose fluido su movimiento. Estos
niveles de funcionalidad también son el resultado de que muy pocos vehículos se estacionan
a lo largo de las vialidades, sirviendo toda la sección para el libre tránsito y, solo en las zonas
cercanas al Cereso se llega a presentar un poco de problema por el largo tiempo que se para
el transporte público antes de seguir su recorrido, lo que reduce la circulación de 3 a 2
carriles, principalmente en el sentido oriente-poniente.

El transporte público de pasajeros es, por mucho, más abundante en las inmediaciones del
Cereso, en donde por consecuencia, también se encuentran sitios de taxis y un gran número
de usuarios. (Ver tabla 3).

El mayor número de camiones pesados circula por el Periférico en ambas direcciones y en el


Camino al Batan solo es significativo el paso de camiones que transportan residuos sólidos
con destino y de regreso al relleno sanitario.

Los aforos peatonales son reducidos y solo durante las horas pico se intensifican en la
vialidad que conecta a la Unidad con el Camino al Batan y en los alrededores del Cereso.
Fuera de estos puntos los transeúntes son muy escasos, limitándose a aquellos que realizan

58
actividades cotidianas como las compras a tiendas y algún otro tipo de servicios similares al
interior de la colonia Lomas de San Miguel.

* Medio Ambiente

El medio ambiente que se identifica en la zona de estudio es predominantemente natural, con


terrenos de pendientes muy pronunciadas, que van desde los 2,135 metros sobre el nivel del
mar (localizados en la parte baja, terrenos cercanos al Camino al Batan), hasta los 2,215
metros en la parte más alta (en donde se localiza el tanque de agua), lo que representa una
diferencia de altura de 80 metros. Ver Plano 2.

En toda la zona abunda la vegetación con árboles de especie encino, de baja altura y
pastizales, mismos que se mantienen sin la necesidad de la ayuda del hombre, consecuencia
de sus características naturales y de la humedad de sus suelos, por donde se encuentran
muchos escurrimientos. La escasa presencia del hombre por estos terrenos ha evitado la
presencia de contaminaciones y solo la que se da a lo largo de las vialidades de tipo primario
son relevantes en cuanto a las de tipo sonora y del aire, debido al tránsito constante de
vehículos que por ellas circulan. El servicio de recolección de desechos sólidos por parte del
ayuntamiento ha servido para evitar tiraderos clandestinos en los alrededores. Solo en las
inmediaciones de las plantas de tratamiento tanto de la unidad de Jardines de la Montaña
como la de la Galaxia, se perciben olores desagradables, consecuencia de la acumulación y
tratamiento de las aguas negras que ahí se localizan. Adicionalmente, en las inmediaciones
del área de estudio, y pese a la distancia en que se encuentra, se llega a percibir una
contaminación del aire como consecuencia del manejo de desechos sólidos en el relleno
sanitario, situación que se agrava en algunas épocas del año.

En relación al tema de medio ambiente es conveniente mencionar que en concordancia con


los lineamientos marcados por las dependencias de ecología del gobierno, se ha tenido
especial cuidado en el mantenimiento y conservación de los espacios naturales existentes, de
tal manera que a futuro se puedan integrar estos en el Desarrollo y en beneficio de la toda la
zona conurbada de Puebla, tanto para mejorar la calidad del aire como para reforzar la
recarga de los mantos acuíferos, mediante la presencia de espacios abiertos con abundante
vegetación. Ver fotos 1, 2 y 3.

59
Plano 2. Plano topográfico del Polígono del Proyecto

60
En esta zona aún existe fauna de tipo silvestre de especies menores, encontrándose
esporádicamente conejos, liebres, distintas aves y variedades de serpientes y roedores.

Con base a los acuerdos con el ayuntamiento, la superficie total de donaciones para espacios
verdes (bosques en un total de 50.73 he3ctáreas) y de equipamiento urbano (área para
escuela que suma 5,905.62 metros cuadrados), es de 51.32 hectáreas, las cuales se
encuentran señaladas en el plano anexo y ya han sido escrituradas a favor del municipio
según consta en el Acta de Cabildo PA-126-SE-310108 del 31 de octubre de 2008 y en la
Escritura identificada con el volumen No. 961 e Instrumento No. 42759, de la notaría
Publica 42, de fecha 10 de junio de 2008. Ver tabla 4 y Plano 3 anexos.

Tabla 4. Superficies de Donación (bosques, áreas verdes y equipamiento urbano )

Superf.
Áreas Verdes %
(m2)
(bosque)
I 110,617.61 21.55
II 51,317.60 10.00
III 54,305.11 10.58
IV 10,403.96 2.03
V 13,359.35 2.60
VI 23,989.55 4.67
VII 46,194.21 9.00
VIII 14,903.00 2.90
IX 131,433.95 25.61
X 50,800.09 9.90
Equip. Urb.
(escuela)
XI 5,905.19 1.15

Total 513,229.62 100.00

Plano 3. Ubicación de las áreas de donación

61
A.V. X

S ECCION
1

A.V. IX
S ECCION
2

S ECCION
3

A.V. VIII
SECCION
A.V. VII
A.V. V 4

el
Jagüey

S ECCION S ECCION S ECCION


5 7 8

S ECCION
6
A.V. VI
A.V. IV
S ECCION
S ECCION 9
32
S ECCION
13

S ECCION
10

S ECCION
12
S ECCION
31
A.V. III

S ECCION
S ECCION
11
14

S ECCION
26
S ECCION
15

S ECCION
S ECCION 16
27
S ECCION
30

S ECCION
A.V. II
18

S ECCION
25 S ECCION
S ECCION 17
28

S ECCION
24

S ECCION
S ECCION 19
29 S ECCION
23

S ECCION
20

S ECCION
22
A. V. I
S ECCION
21

62
6.- DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO

* Localización

El predio en donde se realizará el Proyecto (de acuerdo a documentos oficiales


proporcionado por el Ayuntamiento) se ubica en la lateral noroeste del Periférico Ecológico,
ex hacienda de San Cristóbal de la Calera, número provisional 6717, en la ciudad de Puebla.
Su localización es al oriente de la mancha urbana, a una distancia aproximada de 13.7
kilómetros del zócalo de la ciudad. Ver croquis 2.

* Descripción

El proyecto se desarrolla en un terreno que conforma un polígono irregular, alargado en


dirección norte-sur, con una superficie de 160 hectáreas (según levantamiento Topográfico:
1, 599,999.59 m2), con las siguientes medidas y colindancias (según escrituras) ver tabla 5
y plano 4:

- al noreste 853.16 metros y linda con zona militar.


- al oriente 1,130.51 metros con propiedad particular.
- al sureste 342.45 metros con el Periférico
- al sur 613.49 con vialidad en proyecto (ZO-01) y 159.85 metros con propiedad
particular
- al poniente: 413.97 metros con propiedad particular; 64.83 metros con propiedad
particular y 1,238.47 metros con propiedad particular.
- al noroeste: 293.86 metros; 34.82 y 38.22 metros con fracción III.

En este terreno se pretenden construir 12,000 (doce mil) viviendas en total, de las cuales ya
existen 1,080 de reciente construcción y las cuales fueron aprobadas por las distintas
dependencias (según los oficios anteriormente señalados) para un plan maestro de un total de
7,772 viviendas. Las características de las viviendas del plan maestro anterior son de tipo
unifamiliar, dirigidas a una población de niveles de ingresos medios/bajos, construidas en
lotes de 60 y 72 metros cuadrados, de dos y tres recamaras (para mayores detalles ver tablas
anexas). En esta primera parte del proyecto se han construido tres etapas iniciales con
características distintas a las recientemente solicitadas. El proceso de construcción de estas
viviendas es prefabricado, con losas de cimentación, muros de concreto y losas de
vigueta/bovedilla. Ver Plano D-4

63
Croquis 2. Ubicación del proyecto

Las viviendas construidas se dividen en tres prototipos, identificadas como Arena (en un
total de 514 unidades), Roca (205 unidades) y Laja (361 viviendas), sus características se
describen en las tablas 6 y 7, identificando sus superficies de terreno, desplante y
construcción; ubicación y número de unidades en cada uno de los tipos de vivienda
señalados.

Tabla 5. Polígono del terreno

64
Distancia
Punto (mts.)
A-B 293.86
B-C 34.82
C-D 38.22
D-E 413.96
E-F 64.8
F-G 1,238.48
G-H 613.49
H-I 159.85
I-J 342.45
J-K 1,130.51
K-A 853.16
Área: 159,99999996 Ha.
Perímetro: 5,183.62 m.

Tabla 6. Prototipos de vivienda construidas en las primeras etapas

La distribución de las viviendas al interior del polígono a desarrollar se realiza en 26 zonas


(de 36 totales), identificadas por secciones, de acuerdo a la tabla 8 anexa y al plano 5.

Plano 4. Polígono del terreno

65
66
Tabla 7. Ubicación de viviendas construidas de acuerdo a los prototipos

secc roca arena laja subt


14 361 361
17 84 84
18 293 293
23 117 117
24 137 137
25 88 88
tot 205 514 361 1,080

El nuevo proyecto contempla la edificación de 10,530 viviendas plurifamiliares en edificios


de 5 niveles y de 390 viviendas unifamiliares en la sección 5, con características distintas a
las anteriores y que en total cubrirán el las 12,000 unidades mencionadas. Cada una de las
viviendas se compone de sala, comedor, cocina, 2 recamaras, baño y un área de servicio. El
sistema constructivo de estos edificios es de losas de cimentación, muros de block y losas
macizas de concreto. Al igual que en las viviendas de la primera etapa, estas van dirigidas a
población de medianos y bajos ingresos. Ver planos 6, 7 y D-4.

El área total de desplante de las viviendas corresponde a 140,276 metros cuadrados, lo que
significa un coeficiente de ocupación del 13.8% en promedio, porcentaje considerablemente
menor a lo que se observa en las construcciones similares que se encuentran en los
alrededores de la zona de estudio (como en el caso de Galaxias la Calera) y a lo autorizado
por el municipio (máximo de 35%). El total de la superficie construida es de 581,146 metros
cuadrados, que significan un coeficiente de utilización del suelo de 0.36 veces el predio,
nuevamente, con dimensiones menores a lo predominante en la zona y a lo autorizado y
señalado por el municipio (1, 400,000 metros cuadrados). Ver Tabla 8.

La densidad bruta del proyecto (tomando en cuenta solamente la superficie de vivienda que
es de 910,074 metros cuadrados) corresponde a 132 viviendas por hectárea, pero
considerando la totalidad de la superficie del predio (160 hectáreas), la densidad neta es de
73.6 viviendas por hectárea, lo que se encuentra dentro de los máximos rangos autorizados
(75 viv./ha.) que son marcados en la Carta Urbana vigente y que en conjunto son menores a
las que se identifican en los proyectos y construcciones que se están realizando y
consolidando en toda la zona de estudio (ver Tabla 8).

67
Tabla 8. Distribución espacial de las viviendas

sup despl sup const


Sección Sup. (m2) viviendas Densid COS CUS m2 m2
1 67,459.77 780 115.6 9.18 51.7 6,193.2 34,866.0
2 73,744.43 820 111.2 8.83 49.7 6,510.8 36,654.0
3 39,727.58 300 75.5 6.00 33.8 2,382.0 13,410.0
4 30,897.11 340 110.0 8.74 49.2 2,699.6 15,198.0
5 53,634.40 390 72.7 47.26 80.0 25,350.0 42,900.0
6 8,797.11 0 0.0 0.00 0.0 0.0 0.0
7 14,525.31 0 0.0 0.00 0.0 0.0 0.0
8 20,357.78 220 108.1 8.58 48.3 1,746.8 9,834.0
9 41,318.38 880 213.0 16.91 95.2 6,987.2 39,336.0
10 36,432.43 720 197.6 15.69 88.3 5,716.8 32,184.0
11 47,439.53 1,060 223.4 17.74 99.9 8,416.4 47,382.0
12 39,484.84 475 120.3 9.55 53.8 3,771.5 21,232.5
13 15,328.62 16 10.4 0.83 4.7 127.0 715.2
14 24,580.84 361 146.9 40.09 80.5 9,855.3 19,786.4
15 24,997.08 271 108.4 8.61 48.5 2,151.7 12,113.7
16 9,548.49 96 100.5 7.98 44.9 762.2 4,291.2
17 26,391.34 520 197.0 22.98 94.9 6,065.8 25,058.4
18 27,795.86 299 107.6 33.35 71.4 9,269.0 19,838.7
19 21,893.37 0 0.0 0.00 0.0 0.0 0.0
20 4,917.15 0 0.0 0.00 0.0 0.0 0.0
21 4,580.54 0 0.0 0.00 0.0 0.0 0.0
22 51,270.23 238 46.4 3.69 20.8 1,889.7 10,638.6
23 23,536.59 117 49.7 19.93 40.8 4,691.7 9,605.7
24 11,595.87 137 118.1 36.63 78.4 4,247.0 9,090.0
25 28,847.95 550 190.7 15.14 85.2 4,367.0 24,585.0
26 22,602.69 540 238.9 18.97 106.8 4,287.6 24,138.0
27 20,081.82 420 209.1 16.61 93.5 3,334.8 18,774.0
28 15,032.84 340 226.2 17.96 101.1 2,699.6 15,198.0
29 25,216.39 620 245.9 19.52 109.9 4,922.8 27,714.0
30 29,766.27 660 221.7 17.61 99.1 5,240.4 29,502.0
31 47,525.20 830 174.6 13.87 78.1 6,590.2 37,101.0
32 746.09 0 0.0 0.00 0.0 0 0
Total 910,073.90 12,000 131.9 13.8 56.5 140,276 581,146

Plano 5. Distribución espacial de las viviendas

68
SEC CI ON
1

SEC CI ON
2

SEC CI ON
3

SECCI ON
4

SEC CI ON
8
SEC CI ON SECCI ON
5 7
SECCI ON
6
SEC CI ON
9
SEC C ION
32 SECCI ON
13
SECCI ON
10

SEC CI ON
12
SEC CI ON
31

SECCI ON
SEC CI ON
11
14

SECCI ON
26 SEC CI ON
15
SEC CI ON
27
SECCI ON
30 SECCI ON
16

SECCI ON
18

SEC CI ON SECCI ON
25 24 SEC CI ON
SEC CI ON 17
28

SEC CI ON
SECCI ON
SECCI ON 19
29
23

SECCI ON
20

SEC CI ON
22

SECCI ON
21

69
Plano 6. Planta arquitectónica de edificio tipo

PLANTA TIPO

En relación al número de empleos que se generarán por la realización de este proyecto, los
indicadores hablan de 4 a 5 empleos por vivienda por año; considerando la construcción de
1,500 viviendas por año, se generaran 6,750 empleos por año y en total 54,000 en un periodo
total de ocho años.

Tomando en consideración una relación de 70 por ciento del total de los empleos generados
para los de tipo directo y el resto para los indirectos, los resultados son de 4,725 empleos
directos por año y 2,025 indirectos.

70
Plano 7. Planta arquitectónica de vivienda tipo

PLANTA TIPO

71
7.- REPERCUSIONES DEL PROYECTO

Del análisis de los puntos presentados en este documento, se determina que en cuanto a
compatibilidad urbana, el proyecto que se presenta se adecua a las condiciones de
crecimiento y ocupación del suelo que se encuentran en la zona de estudio, debiéndose
tomar en consideración todas las condicionantes marcadas en los oficios de las dependencias
involucradas en las autorizaciones correspondientes.

Pese a que las condiciones del proyecto modifican ligeramente las marcadas en el Programa
Director Urbano del municipio de Puebla, si responden a las políticas de crecimiento y
consolidación que en el mismo se señalan, así como al aprovechamiento de suelos con
potenciales para su utilización dentro de la zona urbana. Las políticas y directrices generales
de este Programa y de otros estudios de niveles superiores que contemplan el crecimiento de
la zona metropolitana de Puebla, así como las analizadas en la parte del marco legal de este
documento, remarcan la conveniencia de aprovechar los predios baldíos o de cambio de uso
del suelo, redensificándolos y aprovechando su localización y servicios, siempre y cuando se
cuente con los requerimientos relacionados con infraestructura y equipamiento urbano, o en
su caso, estos sean proporcionados por los desarrolladores, lo cual se adecua a esta situación
en particular.

Tomando en cuenta las condiciones del proyecto, la población promedio que se


incrementaría por concepto de su saturación llegaría a 45,600 habitantes, incluyendo 5,000
vehículos particulares. Estas condiciones, conjuntamente con sus demandas respectivas,
serán atendidas por los servicios e infraestructura con los que se cuenta en esta zona,
además de las obras complementarias que realizará el desarrollador, de acuerdo a los
requerimientos del ayuntamiento y otras dependencias como la Comisión Federal de
Electricidad. El incremento final de los aforos vehiculares por concepto de este proyecto
significa impactos que rebasan las ofertas viales existentes en la zona, particularmente en lo
referente a la vialidad de acceso y salida hacia el Camino al Batan, debiéndose modificar
esta última y construir obras complementarias. En específico, en este tema se deberán
ampliar las posibilidades de conectar este Desarrollo con la zona conurbada de Puebla,
inicialmente mediante la conexión con la colonia Lomas de San Miguel, mediante la
prolongación de las calles Quetzalcóatl y Coyoacán. La única vialidad existente y que
comunica al Desarrollo con el Camino al Batan, debe ser ampliada en su sección, incluyendo
2 carriles de circulación por sentido y banquetas en ambos lados, incluyendo alumbrado
público. Adicionalmente se debe rediseñar el punto de cruce entre estas dos vías para evitar
accidentes una vez que se incrementen los flujos vehiculares. En la parte noreste se deberá
construir la vialidad Torres-Mirador, propuesta por el municipio e identificada como ZO-
02, con sección de 25.00 metros, y que colinda con la XXV zona militar. A mediano plazo se

72
debe consolidar la continuación de la avenida de las Torres, vialidad que resolverá las
demandas de comunicación vial e impactará de forma significativa a toda esta zona de
Puebla.

La consolidación de las vialidades propuestas dará origen a la modificación de las rutas de


transporte público, haciéndose necesario contar con más líneas que lleguen hasta el interior
de la Unidad y presten un mejor servicio.

De forma urgente se debe cerrar el retorno que de forma ilegal se ha implementado en el


cuerpo del Periférico, frente a la salida de la Unidad, debiéndose considerar a largo plazo un
proyecto para la construcción de un paso a desnivel que resuelva estas demandas
adecuadamente, solución que no solo atenderá a los requerimientos de esta Unidad.

Se deben rediseñar los puntos de acceso y salida al Periférico, contemplando carriles


laterales adicionales, que permitan reducir velocidades en el caso de entrada hacia el
Desarrollo, y acelerar en el caso de incorporación al cuerpo del Periférico. Esta acción se
hace indispensable y a corto plazo para evitar accidentes, dada la velocidad promedio en que
circulan los vehículos por esta vía.

El equipamiento urbano relacionado a educación, cultura, recreación, deporte, salud,


asistencia social y comercio, debe ser atendido en base a la creación e incremento de las
demandas que se originen, de tal forma que se atiendan los elementos fundamentales desde
un principio, partiendo en la consideración de la adquisición de los terrenos necesarios (ver
el análisis presentado en el punto de equipamiento urbano que se presenta en este
documento). De forma enunciativa se recomienda dotar los siguientes elementos:

- Educación y cultura: Jardín de niños y Primaria


- Salud y Asistencia social: Clínica y Centro de desarrollo comunitario
- Recreación y deporte: Parques, canchas deportivas y jardines.

Para garantizar la conservación y respeto del medio ambiente existente, así como la
prevención de riesgos y accidentes, se debe realizar, implementar y vigilar la operación de
un reglamento interno de la Unidad, lo que no solo reforzará la imagen urbana con que
cuenta la zona, sino que garantizará que esta parte de la ciudad siga siendo un pulmón para
ella e importante zona de recarga para sus mantos freáticos.

Dentro de este documento se deben considerar elementos que permitan a sus habitantes y
visitantes, el disfrute de las zonas naturales, incluyendo senderos, cuerpos de agua,
miradores, mobiliario urbano adecuado a sus necesidades y áreas de descanso.

73
Durante la construcción del proyecto se tendrá especial cuidado de no alterar las condiciones
de la zona, mediante acciones de mitigación en relación a la generación de ruido, polvo,
gases y movimientos vehiculares que puedan afectar a los vecinos y/o alterar las condiciones
ambientales existentes. Estas acciones van desde el uso del equipo adecuado y en buenas
condiciones, hasta el trabajar en días y horarios de poca actividad. De igual forma se
tomaran las medidas necesarias para cuidar la integridad de las personas e inmuebles que
puedan tener una repercusión con las actividades de la obra, mediante la adecuada
delimitación y control en los accesos a la obra de personas que no tengan relación con ella.

Elaboró:

M.U. Hugo Valencia Cadena.

74