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Coleccion: Gaceta Civil - Tomo 21 - Numero 12 - Mes-Ano: 3_2015

Construcción sobre bien ajeno no genera mejoras

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CONSULTA:

Jesús había otorgado en usufructo un inmueble. La usufructuaria, no obstante, luego


de unos años de poseer el bien lo dio en arrendamiento a un tercero, quien realizó
construcciones sobre él. Posteriormente, Jesús se enteró de la muerte de la
usufructuaria. Ahora el tercero le exige el abono de mejoras por las construcciones que
efectuó. Ante ello, el abogado de Jesús consulta si su patrocinado se encuentra
obligado al reembolso.

RESPUESTA: No se trata de un caso de mejoras el hecho de efectuar construcciones


sobre terreno ajeno por lo que al poseedor no le correspondería exigir el reembolso de
lo gastado por este concepto, sino que se aplicarán las normas sobre construcción en
bien ajeno.

FUNDAMENTACIÓN:

El artículo 1666 del Código Civil señala que por el contrato de arrendamiento, el
arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por
cierta renta convenida. Y, de acuerdo al inciso 6 del artículo 1681, el arrendatario tiene
la obligación de reparar el bien para que no se pierda o destruya. Esto encajaría en la
noción de mejoras necesarias.

Con respecto a este calificativo hay que reparar en lo dispuesto por el artículo 916 del
Código Civil, según el cual se trata de mejoras necesarias cuando estas tienen por
objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien, correspondiéndole al poseedor el
derecho al valor actual de dichas mejoras al tiempo de la restitución del bien. Así lo
indica el artículo 917 del Código Civil, sin que tenga relevancia si concurría en él la
buena o la mala fe. Asimismo, no tendrá relieve si se efectuó con permiso o sin él.

Por ende, en el supuesto en referencia, si la construcción tuviera la categoría de


mejora correspondería el reembolso; no obstante, debe tomarse nota de que la mejora
es precisamente una erogación realizada sobre un bien a efectos de alcanzar la
conservación de su valor (en caso de mejora necesaria) o el aumento de tal valor (en
caso de mejora útil o de recreo), distinto al gasto que es el desembolso pecuniario para
que se produzca la actividad sobre el bien conservándolo o mejorándolo en sentido
estricto, aunque el Código Civil no hace mayores distinciones.
En referencia a las mejoras se verifican estas características:

a) Se admite un concepto amplio de mejoras, pues abarca todo desembolso


económico invertido por el poseedor, sea que este se materialice en una modificación
material del bien o no. Este desembolso deriva de una conducta voluntaria del
poseedor, por lo cual quedan descartadas como “mejoras” los incrementos físicos o de
valor producidos por obra de la naturaleza o de la autoridad, esto es, sin que exista
sacrificio patrimonial del poseedor.

b) No basta la inversión del poseedor, es necesario además que el bien obtenga un


incremento de valor o lo mantenga.

c) El incremento del valor debe existir todavía al momento de la devolución del bien1.

En dicho contexto, la construcción de una nueva edificación, no importando el fin por el


cual se construyó, no puede ser considerada una mejora, ni siquiera necesaria, que
tiene su motivación justamente en la necesidad de mantener el valor constante del
bien materia de posesión2 y no destruirlo.

Así, sobre la base de la definición legal y doctrinaria citada, estaríamos ante una
construcción en terreno ajeno. Por lo que se aplicarían las reglas que regulan dicho
supuesto de hecho, conforme también lo indica la Casación N° 1512-2001-Lima, de
fecha 12 de setiembre de 2001, de la Sala Civil Transitoria de la Corte Suprema de
Justicia de la República.

En suma, no existe mejora que el propietario tenga que reembolsar, sino que
correspondería que se apliquen las normas de construcción en bien ajeno.

Base legal:

• Código Civil: arts. 916, 917, 941, 942, 943, 1013, 1021, 1666 y 1681.

___________________________

1 Basado en GONZALES BARRÓN, Gunther. “La construcción en suelo ajeno no


es una modalidad de mejora”. En: Diálogo con la Jurisprudencia. N° 145, Gaceta
Jurídica, Lima, octubre de 2010, p. 126.

2 En ese sentido, ISMODES TALAVERA, Javier. “Comentario al artículo 917”. En:


AA.VV. Código Civil comentado. Tomo III. Derechos Reales. Gaceta Jurídica, Lima,
2007, p. 121.

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