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Clásico

Manual para el
comprador de vivienda

Santiago Becerra Clásico


Tfno: 91 439 92 29
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Santiago Becerra

Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es


Santiago Becerra

1.- Introducción

La compra de una vivienda es sin duda una de las decisiones económicas más
importantes que se toman en la vida. Incluso en los casos en los que ya
hemos pasado por la experiencia de comprar una casa, haremos muy mal si
ya nos consideramos unos «expertos». Haber comprado una, dos o cinco
viviendas no nos da ni la formación ni la experiencia suficiente como para
pensar que tenemos controlados los numerosos aspectos que intervienen en
esta compleja inversión.

Este manual sólo pretende ser una ayuda básica para que aquel que se
disponga a comprar su nueva casa, al menos lo haga siendo consciente de
todas las consideraciones que ha de tener en cuenta.

En ningún caso este manual puede sustituir la necesidad de contar con


asesoramiento inmobiliario, legal y financiero, para lo cual el comprador de
vivienda debería buscar uno o varios profesionales de su confianza o de
contrastado prestigio.

2.- El inmueble

2.1.- Decisión de compra

Lo primero que hemos de hacer cuando pensamos en comprar una vivienda


es determinar claramente qué queremos, qué necesitamos y qué podemos
comprar. Para ello tendremos en cuenta los siguientes aspectos:

• Decidir que tipo de vivienda queremos: piso, bungalow, adosada,


vivienda unifamiliar…
• Establecer un programa básico de necesidades que debe cumplir la
vivienda :
Superficie construida, número de habitaciones, baños, dimensiones
de cocina, trastero. Hay que tener en cuenta no solo nuestras
necesidades actuales sino también las futuras por el aumento de
miembros en la familia.
• Realizar una valoración real de la cantidad máxima a invertir en la
vivienda.
• Tener en cuenta que el banco sólo nos financiará el 80% del valor de
tasación de la vivienda que vayamos a comprar. Además hay que tener
en cuenta que tendremos que hacer frente a los gastos de escrituración
y registro y en especial al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Un
cálculo sencillo, pero aproximado es considerar que debemos tener
disponible un 30% del precio de la vivienda que queramos comprar. Así,
si el piso en cuestión vale 200.000 €, sabemos que el banco nos dará
unos 160.000 €, por lo que necesitaremos 40.000 para completar el

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precio y otros 20.000 para los impuestos y gastos de escrituración. En


total 60.000 €
• Respecto al tema económico siempre es aconsejable comenzar a
ahorrar con tiempo para disponer de este capital inicial. Existe la
posibilidad de contratar una Cuenta Ahorro Vivienda, que nos permite
además de ahorrar tener una ventajosa desgravación fiscal.
• Valorar nuestra capacidad de endeudamiento a largo plazo. La mayoría
de las veces hemos de recurrir a entidades de crédito para pedir un
préstamo hipotecario, para lo que hay que disponer de ingresos
estables. Hemos de saber que la cuota del crédito no debe superar el
40% de los ingresos netos.

2.2.- Elección de la zona (servicios, comercios, transporte público...)

Es importante elegir bien la zona donde queremos que esté situada la


vivienda. Hemos de pensar para valorarla en una serie de parámetros que van
a ser los siguientes:

• Servicios disponibles, estudiar la cercanía de centros de salud, colegios,


farmacias, y otros servicios sociales indispensables para la vida diaria.
• Comercio, tanto pequeño comercio como supermercados,
hipermercado, galerías comerciales, mercados de abastos, comercio
especializado, etc.
• Conexión con transporte público, con el centro de ciudad y con
carreteras.

Existen otros parámetros a tener en cuenta en la elección de una zona que


también es interesante valorar como son el exceso de ruido ambiental por
tráfico, actividades molestas, …

2.3.- Selección de la vivienda

Para la selección definitiva debemos realizar una búsqueda de viviendas, y


definirnos por una de ellas. Muy a tener en cuenta estos criterios:

• Características de la vivienda: orientación, altura de la vivienda,


ventilación natural son factores que influyen de modo decisivo en el
confort final de una vivienda.
• Calidades: Acabados interiores, instalaciones (aire acondicionado,
calefacción, …).

Si ya ha visitado una vivienda que piensa que podría comprar, pero no está
seguro de haber tenido en cuenta todos los criterios para tomar la decisión,
utilice el siguiente formulario:

http://sanbec.es/decision.html

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2.4.- Registros públicos

Antes de comprar una vivienda es muy recomendable, por no decir


imprescindible, comprobar cuál es su situación legal consultando el Catastro,
el Registro de la propiedad y la situación de la Inspección Técnica de Edificios
de la finca.

2.4.1.- Catastro

“El Catastro es una organización cuya función primordial es la de describir la


propiedad inmobiliaria en sus diferentes usos y aplicaciones. El conjunto de
los datos y descripciones que definen la propiedad territorial configura el
Catastro Inmobiliario que se constituyen como una base de datos, al servicio
de los titulares catastrales y de las Administraciones del Estado, Autonómica y
Local”.

Mediante los datos que nos ofrece Catastro podemos localizar y comprobar los
inmuebles. Es una herramienta muy útil para localizar y verificar inmuebles,
además con un acceso muy cómodo a través de su página web:

http://www.catastro.meh.es/

2.4.2.- Registro de la propiedad

Es muy fácil solicitar en el registro de la propiedad una nota simple de la


propiedad que nos interesa comprar. En esta nota veremos quien es el
propietario de la vivienda. Esto es de especial importancia, pues se han dado
casos de inquilinos que «vendían» la propiedad en la que habitaban. También
pueden darse casos de viviendas de varios herederos en los que no todos está
de acuerdo en vender, o separaciones en las que uno de los cónyuges
pretende vender sin consentimiento del otro. Nunca entregue una señal si no
tiene seguridad de que se la entrega a su propietario o al agente inmobiliario
que le representa.

En la nota también podrá observar las hipotecas u otras cargas que pesen
sobre la vivienda y que tendrán que estar liberadas antes de la firma en
notaria, o lo que es muy común, que se resuelvan en el mismo acto.

Muchos registros permiten solicitar la nota simple por Internet, pero algunos
registros no dan este servicio. Lo normal es que cada vez más registros
faciliten el servicio pero también ha habido casos de registradores que han
dejado de darlo. Sólo puede saberse accediendo al sitio Web de los
registradores y comprobándolo.

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2.5.- Últimas verificaciones

2.5.1.- Cerrar precio

Una fórmula para valorar si el precio que vamos a pagar por una vivienda está
ajustado a los valores del mercado consiste en hacer una tasación de la
misma antes de su compra. El valor obtenido en la tasación nos indicará el
valor de aproximado de esa vivienda en el mercado, y de esta manera si
comprobamos que el valor de compra es muy superior al valor que le adjudica
la tasación es que algo falla.

2.5.2.- Tasación del inmueble

La tasación es el valor de la vivienda o un inmueble certificado por sociedades


constituidas al efecto. Mediante este certificado no sólo se conoce el valor real
del inmueble, sino que además sirve de base para obtener el préstamo
hipotecario solicitado. Es importante saber que en el valor de la tasación
influirán de manera decisiva todas las características relativas a la vivienda:
situación, memoria de calidades, acceso a servicios, etc;.

La tasación es un informe en el que se recoge la opinión de un profesional,


denominado tasador, acerca del valor de una vivienda. Se realiza de acuerdo
a las Normas de Valoración de bienes inmuebles y reporta fiabilidad al
prestamista a la hora de conceder un crédito hipotecario. Se trata de una
labor poco conocida pero, según aseguran expertos de la sociedad de tasación
Tinsa, «es un sector muy regulado en el que cada empresa tiene asignado un
inspector del Banco de España, que vigila el funcionamiento y constata el
rigor profesional».

El tasador pertenece a una sociedad de tasación o a la entidad bancaria a la


que se solicita el préstamo. También se puede encargar la valoración a una
agencia inmobiliaria. El cliente suele ser quien decide. Por ello, para evitar dar
un paso en falso que retrase el proceso, resulta de gran utilidad saber que
cada entidad tiene homologadas determinadas empresas de tasación, cuyo
informe final, por lo general, será aceptado una vez concluido.

¿Cómo se solicita una tasación?

Una vez que el interesado —particular o entidad bancaria— ha seleccionado la


empresa de tasación más adecuada, se pone en marcha un mecanismo
complejo que consta de diversos pasos. El primero es fijar el plazo de
entrega.

Éste podrá quedar interrumpido por la falta de documentación o retrasos en la


visita del inmueble. Más tarde se entregará al tasador la información relativa
a la vivienda que será objeto de estudio: fotocopia de la escritura de la

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propiedad, planos, licencia de obra y proyecto si se trata de una obra en


construcción.

La sociedad de tasación puede solicitar el pago del servicio por adelantado.


«Esto permitirá analizar nuestro trabajo en condiciones óptimas», señalan en
Tinsa. Las tarifas suelen oscilar entre los 100 y los 300 euros, aunque
dependen de cada empresa. Si durante el proceso surgieran imprevistos, el
interesado deberá abonar al final del mismo la cantidad necesaria para cubrir
esos gastos extra. «No se entregará la valoración hasta que no se haya
ingresado el diferencial correspondiente», especifican.

A partir de ese momento, el cliente dispondrá de la tasación de su vivienda,


que podrá utilizar para solicitar un crédito hipotecario, pero que también le
será útil a la hora de repartir una herencia, en caso de divorcio, para
coberturas de provisiones técnicas de aseguradoras o, simplemente, para
tener constancia y determinar su patrimonio.

En caso de que el resultado no sea satisfactorio para el dueño de la vivienda,


que considera que el valor de la misma es superior al que marca el informe, la
empresa tasadora argumentará las razones que le han llevado a ofrecer ese
resultado. «Cuando se producen discrepancias en el valor emitido del
inmueble, se establece un diálogo con el cliente, se revisa la valoración y se
argumentan las razones de mercado que han llevado a esa determinación»,
indican los expertos.

No obstante, el usuario tiene derecho a que otro tasador realice una segunda
valoración, pero deberá correr él con los gastos y obtener previamente el
visto bueno del banco respecto al tasador elegido. En último término, si no
queda satisfecho, puede pedir amparo a asociaciones de consumidores o
efectuar las reclamaciones necesarias ante un Tribunal.

3.- Financiación

3.1.- Características de las hipotecas frente al préstamo

La hipoteca es un derecho real constituido en garantía de un crédito sobre un


bien (generalmente inmueble) que permanece en poder de su propietario,
pudiendo el acreedor, en caso de que la deuda no sea satisfecha en el plazo
pactado, promover la venta del bien gravado, cualquiera que sea su titular en
ese momento para, con su importe, hacerse pago de su crédito.

En un préstamo se suelen emplear avalistas que garantizan al banco que el


dinero será devuelto.

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Si dispones de dinero ahorrado para la compra de la vivienda siempre puedes


ayudarte en un préstamo personal , aunque en muchos casos es preferible
buscar otras opciones, por el coste que tiene.

La mejor forma de comparar las distintas alternativas consiste en fijarse en el


T.A.E de cada oferta crediticia.

¿Que tengo que saber sobre las hipotecas?

Los créditos hipotecarios se basan en la tasación del bien inmueble, lo normal,


es que te den hasta el 80% del valor de la tasación, aunque empieza a ser
habitual que el banco sólo dé el 80% del mínimo entre el valor de tasación y
el de compraventa (el que se escritura). Si necesitaras más, lo normal es que
te pidan avalistas o garantías adicionales, como puede ser hipotecar otra
propiedad libre de cargas.

3.2.- Requisitos para constituir una hipoteca

La hipoteca debe hacerse siempre en escritura pública, ante notario.

La finca debe estar inscrita en el Registro de la Propiedad a nombre del futuro


deudor hipotecario. En el caso de compra e hipoteca simultáneas puede
inscribirse en el momento de formalizarse ambas.

En principio, la finca debe estar libre de cargas, esto es, sin hipotecas
anteriores, anotaciones de embargo u otras. La legislación permite
«rehipotecar» una finca, pero las entidades financieras no suelen hacerlo ya
que la garantía primera será siempre preferente respecto a la segunda.

Para que la hipoteca sea efectiva debe estar inscrita en el Registro de la


Propiedad.

3.3.- Factores importantes a tener en cuenta

3.3.1.- Tipo de interés fijo o variable

Préstamo hipotecario de tipo variable o mixto. En esta modalidad de


préstamo, el tipo de interés se revisa anual o semestralmente, de modo que
la cuota mensual se ajuste cada año o semestre a la evolución del índice del
mercado al que esté referenciado.

En los casos de hipotecas a interés variable estas se referencian a un índice,


el Euribor es el mas conocido, aunque no el único. También se usan el IRPH
de bancos, IRPH de bancos, índice CECA, y alguno más, sin embargo el
Euribor es el más favorable al cliente.

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Las condiciones que puedes obtener en pueden variar entre el índice de


referencia más un diferencial entre un diferencial que puede estar entre 0,4%
en las mejores ofertas y un 1,25% correspondiente a las peores ofertas.

En los casos de hipotecas a tipo fijo, el interés permanece invariable a lo largo


de todo el periodo de amortización del préstamo y por tanto el plazo de
amortización también.

Puedes simular el coste de tu hipoteca en la siguiente calculadora hipotecaria:

http://sanbec.es/gastos.html

3.3.2.- Plazos para devolver la hipoteca

Los plazos habituales para la amortización de la hipoteca suelen ser de 10 a


30 años. Las entidades financieras han lanzado hipotecas con plazos de
amortización de 40 años e incluso de hasta 50, pero realmente son productos
cuyo objetivo no es alargar la duración de la hipoteca, sino conseguir que la
cuota sea lo más pequeña posible. Este tipo de hipotecas sólo interesan si no
tienen comisión de amortización anticipada.

3.3.3.- Comisiones

Las mas comunes suelen ser las comisiones de apertura y de cancelación. En


las práctica la comisión de apertura es un incremento del tipo de interés del
primer año. No suele ser superior al 1% del capital pendiente de amortizar.

La comisión por cancelación anticipada, suele estar entre el 1% para


préstamos a interés variable y el 3% para préstamos a interés fijo.

Cualquier duda que pueda surgirnos con las comisiones aplicables podemos
consultarlas en el portal que el Banco de España pone a disposición de los
usuarios de banca: http://www.bde.es/clientebanca/

3.3.4.- Novación y subrogación de créditos hipotecarios

Los importantes cambios que han tenido lugar en el mercado crediticio


durante los últimos años, con descenso notable de los tipos de interés, han
propiciado que personas que tenían contratado un préstamo hipotecario
puedan encontrarse con que el interés que están pagando es muy superior al
que en este momento existe en el mercado.

En este caso existe la posibilidad de negociar una bajada del interés con la
entidad financiera (novación), o de trasladarlo a otra entidad que ofrezca unas
condiciones mejores (subrogación).

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Además de estos porcentajes, las operaciones de subrogación y novación se


consideran exentas del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, y se
reducen los costes de notario y registro al 50% de sus aranceles.

3.4.- Documentación

La documentación necesaria para la constitución de un préstamo hipotecario


es la siguiente:

• DNI
• Escritura de propiedad del inmueble
• Certificado del Registro
• Último recibo del Impuesto de Bienes Inmuebles
• Último recibo de la comunidad de propietarios
• Certificado de seguro de la vivienda
• Tus dos últimas declaraciones de renta
• Tus dos últimas nóminas si trabajas por cuenta ajena.

En el caso de ser trabajador autónomo, deberás presentar documentación


adicional sobre tu actividad profesional

4.- Gastos de la compraventa e hipotecarios

Los trámites burocráticos para la compra de una vivienda suelen suponer el


10% del coste del inmueble adquirido y comprenden las siguientes tasas e
impuestos.

4.1.- Registro de la propiedad

Los honorarios de los Registradores de la propiedad están fijados por ley y


son los mismos para toda España. El coste depende del importe de la
vivienda. Las tarifas se calculan en función de las siguientes reglas prácticas.

REGLAS DE APLICACIÓN PRÁCTICA

La aplicación del arancel de los registradores viene determinado por dos


parámetros que deben tenerse en cuenta a efectos de determinar la cantidad
final a satisfacer:

1) Clase de asiento a practicar, distinguiendo según se trate de:


• Asiento de presentación
• Inscripción, anotación preventiva o cancelación
• Nota marginal

2) Valor de la finca o derecho cuyo asiento se solicita.

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No obstante debe tenerse en cuenta que, si son varios los derechos que se
inscriben en un único asiento, cada uno de ellos dará lugar a la aplicación del
correspondiente derecho arancelario.
La práctica del asiento de presentación supone una cantidad fija de 6,010121€
(número 1 del arancel).
Si la presentación se efectuó por medio de telefax (art. 418 del R.H.) la cantidad
será de 15,025303 € (6,010121 € por el asiento de presentación en el libro diario
de la comunicación recibida, 3,005061 € por la confirmación vía fax al notario,
autoridad judicial , o administrativa por parte del registrador de haber recibido la
comunicación así como de su decisión de practicar el asiento de presentación y
finalmente, 6,010121 € por la práctica del asiento de presentación de la copia
auténtica del título que motivó la comunicación).

En cuanto a las notas marginales hay que distinguir (número 3 del arancel): Si
implican adquisición, modificación o extinción de derechos inscritos se devengará
el 50% de los derechos que correspondan por el número 2 del arancel (en los
términos que veremos a continuación)

Las de afección de débitos fiscales devengarán la cantidad fija de 3,005061 €

Las de expedición de certificación de cargas en procedimientos ejecutivos,


expedientes de expropiación forzosa y otros análogos devengan la cantidad fija
de 9,015182 €

Por las inscripciones, anotaciones preventivas y cancelaciones se


devengarán honorarios según la escala que se determina en el propio arancel. A
título de ejemplo, podemos señalar:
• Si el valor de la finca o derecho no excede de 6010,12 €, la cuantía será de
24,040484 €
• Si el valor es de 60101,21 €, la cuantía es de 103,674562 €
• Si el valor es de 120202 €, la cuantía asciende a 148,750462 €

En cuanto a la publicidad formal se devengarán las cantidades siguientes


(número 4 del arancel):
• Certificación de dominio, literal o en extracto, por cada finca: 9,015182 €
• Certificación de cargas, incluya o no titularidad de dominio por cada finca y
cualquiera que sea el número de cargas: 24,040484 €
• Certificación con información continuada: 48,080968 €
• Certificación negativa de cargas: 9,015182 €
• Otras certificaciones no comprendidas en supuestos anteriores: 6,010121 €
• Nota simple informativa o exhibición, por cada finca, y cualquiera que sea
el número de asientos que contenga el folio registral: 3,005061 €

4.2.- Notaría

El notario da fe de que se ha llevado a cabo una acción, en este caso, la


compraventa de una vivienda, dentro de la legalidad vigente. Las tarifas de

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los notarios, denominadas aranceles, son aprobadas por el Gobierno mediante


Real Decreto y son las mismas para todos los notarios.

Cuando se escritura una vivienda, sea nueva o usada, se cobra en función de


una escala que toma por base el precio de la vivienda.

Tarifas
• Cuando el valor no exceda de 6.010,12 euros: 90 euros.
• Por el exceso comprendido entre 6.010,13 y 30.050,60 euros:4,5 por
1.000.
• Por el exceso comprendido entre 30.050,61 y 60.101,21 euros: 1,50
por 1.000.
• Por el exceso comprendido entre 60.101,22 y 150.253,03 euros: 1 por
1.000.
• Por el exceso comprendido entre 150.253,04 y 601.012,10 euros: 0,5
por 1.000.
• Por lo que excede de 601.012,11 euros hasta 6.010.121,04 euros: 0,3
por 1.000.
• Por lo que excede de 6.010.121,05 euros el Notario percibirá la cantidad
que libremente acuerde con las partes otorgantes.
• Las tarifas se reducirán en un 25% en los préstamos y créditos
personales o con garantía hipotecaria.

4.3.- Impuestos

Los impuestos y los trámites burocráticos pueden suponer un desembolso


adicional de hasta el 10% del coste de una vivienda.

Impuestos que gravan la compra de vivienda usada:

4.3.1.- Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP).

Lo abona el comprador. Se aplica en la compraventa de las viviendas usadas.


La base de cálculo es el precio de compra que figura en la escritura. Es un
impuesto autoliquidable: el comprador debe rellenar el impreso de liquidación,
calcular el importe y abonarlo.

El pago debe realizarse en un plazo de 30 días hábiles desde la firma de la


escritura. La presentación del impreso y el pago se deben realizar en la
Administración de Hacienda de la Comunidad Autónoma. En algunas
provincias hay rebajas importantes de este impuesto para determinados
colectivos. En Guipúzcoa, por ejemplo, los menores de 35 años que adquieren
su primera vivienda habitual abonan sólo un 3% en concepto de ITP.
El tipo general de este impuesto es el 6%, con las siguientes excepciones;

• En Madrid, Cataluña, Galicia, Murcia y Aragón: el 7%.


• En Álava: entre el 2'5 y el 6%

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Ejemplos:

Vivienda que cuesta 120.000 euros: 7.200 euros (aplicando el 6%, el tipo
más habitual).
Vivienda que cuesta 210.000 euros: 12.600 euros (aplicando el 6%, el tipo
más habitual).

4.3.2.- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de


Naturaleza Urbana.

Más conocido como plusvalía. Lo abona el vendedor, salvo pacto en contrario


entre las partes. En Navarra le corresponde al comprador.

Es un impuesto municipal que grava el aumento de valor de los terrenos


urbanos experimentado durante los años en que el vendedor ha sido
propietario de la vivienda. Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral del
suelo y el número de años que ha transcurrido desde la anterior transmisión.

Sobre este incremento se aplica el tipo de gravamen, que es fijado por cada
Ayuntamiento según unos máximos y unos mínimos fijados por ley. Es un
impuesto autoliquidable: hay un plazo de 30 días desde la firma de la
escritura para liquidarlo en el Ayuntamiento.

No es posible ofrecer cifras orientativas sobre el importe de este impuesto


debido a lo dispar de las políticas municipales.

4.3.3.- Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD)

En la vivienda usada este impuesto sólo grava la escritura de hipoteca, no a la


de compra. Se calcula aplicando el tipo impositivo del 0,5% -el 0,1% en las
comunidades autónomas con régimen foral- pero no sobre el capital del
préstamo, sino sobre toda la responsabilidad que garantiza la hipoteca, es
decir: capital, intereses ordinarios, posibles intereses de demora, costes y
gastos en el caso de que no se pagara el préstamo y la entidad tuviera que
ejecutar (vender) el bien hipotecado para resarcirse. Por ello la cuota a pagar
es mayor.

Se aconseja utilizar como cifra base para su cálculo el doble de la cantidad


solicitada a la entidad financiera, pues así se cubren todos los gastos antes
mencionados.

Ejemplo:

Compra de vivienda usada por 150.000 euros.

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Si la compra se realiza en la Comunidad de Madrid los gastos serán los


siguientes:
I.T.P. Vivienda: 10.500 euros.
Impuesto de A.J.D.: 750 euros.
Notaría: 487 euros.
Registros: 279 euros.
Gestoría: 240 euros.
I.V.A. 38 euros. (notaría, gestoría,registro)
Total Gastos 15.340 euros

Calculadora de gastos de compra de una vivienda:

http://sanbec.es/gastos.html

4.3.4.- Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI)

El Impuesto de Bienes Inmuebles, también conocido como «la contribución»,


es un impuesto que grava el valor de los bienes. La base imponible del IBI es
el valor catastral de inmueble, que refleja el valor del suelo que ocupa y de la
edificación.

Existen diferencias a veces notables entre los diversos municipios ya que el


incremento del gravamen puede depender de factores como el número de
habitantes del inmueble o localidad, su localización, año de construcción y de
otras circunstancias como ser capital de provincia o de comunidad autónoma,
prestar servicios públicos etc.

Este es un impuesto que se paga anualmente y debe ser pagado


íntegramente por quien sea propietario del inmueble el día 1 de enero del año
correspondiente.

5.- Formalización de la compraventa

5.1.- Entregas de cantidades como señal

Es un procedimiento habitual una vez realizada la compraventa de una


vivienda, que el comprador entregue una cantidad en concepto de arras o
señal que perderá si desiste de la compra o recuperará duplicada si quien
desiste es el vendedor. Para asegurar el compromiso de ambas partes se
suele estipular una cantidad que suele rondar el diez por ciento del importe de
la compraventa.

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Es importante detallar que si esas cantidades no son avaladas por un banco o


están depositadas en un intermediario de contrastado prestigio, se corre un
gran riesgo, pues el comprador no es propietario de la vivienda hasta que se
realice la escritura de la misma y podría perder las cantidades si el vendedor
actuara de mala fe. Recuerde lo dicho en el apartado 2.4.2.-Registro de la
propiedad.

5.2.- Firma de contrato de compraventa

La compra de una vivienda se formaliza con el contrato de compraventa, en


que ambas partes estipulan el precio, la forma de pago y los plazos para la
entrega de la vivienda.

Es importante que en el contrato aparezcan los siguientes datos

• El nombre o razón social, domicilio y, en su caso, los datos de la


inscripción en el Registro Mercantil, de vendedores y compradores
• Descripción de la vivienda, con su dirección exacta y datos registrales.
• Precio y forma de pago
• Plazos para elevación a escritura pública y para la entrega de la
vivienda.

5.3.- Firma de escritura pública e inscripción en el Registro de la


Propiedad

Una vez concluida la construcción de la vivienda y esta esté terminada, se


procede a realizar la escritura de propiedad de la vivienda a nombre del
comprador. Es importante antes de firmar revisar la vivienda para no
encontrar desperfectos o malas terminaciones.

Se trata de que un acuerdo de compraventa entre partes tenga validez ante


otras personas que no han participado en el mismo. Para ello, se debe
inscribir este hecho en el Registro de la Propiedad que es donde figuran
registrados todos aquellos que tienen derechos sobre alguna propiedad en
sentido amplio (dueños, usufructuarios, etc).

6.- El proceso de compra con Santiago Becerra

Como habrá podido observar durante la lectura de este manual, el proceso de


compra de su nuevo hogar es más complicado de lo que pueda parecer

6.1.- ¿Cómo es comprar con Santiago Becerra y Clásico ?

Si confía en mi servicio profesional el proceso será mucho más cómodo ya


que:

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• Antes de nada, me interesaré por conocerle, conocer sus circunstancias


y necesidades para ofrecerle sólo lo que realmente cubra sus deseos.
• Le ofreceré tranquilidad en cuanto a la situación legal de la vivienda, ya
que antes de poner a la venta un inmueble reviso sus escrituras, pido
una nota simple al registro y conozco a todos los propietarios y a
quienes tengan algún derecho sobre el mismo.
• Le ofreceré un precio muy competitivo, pues antes de aceptar un
encargo de venta hago una valoración y un estudio de mercado
profesional y si considero que el precio no es competitivo, no acepto el
encargo.
• Una vez tomada la decisión de compra, me encargaré de todos los
trámites y gestiones administrativas necesarias para llevar a buen fin la
compra de su nuevo hogar.

6.2.- Proceso tras la decisión

Puesto que antes de visitar un inmueble tengo claras sus necesidades, me he


asegurado de que tiene viabilidad financiera, usted conoce la vivienda por
medio de fotos, planos, fichas técnicas, etc., las visitas que realice conmigo
debe de considerarlas visitas de compra.

Por ello es muy probable que la vivienda sea de su agrado y decida


comprarla. Le recomiendo que vaya preparado y disponga de al menos 600€
para poder hacer la reserva. En el documento de reserva se fijará la fecha del
contrato de arras y las condiciones para la firma en notaría (plazo, necesidad
de financiación, etc.)

Una vez aceptadas por el propietario las condiciones de la reserva, se firmará


el contrato de arras, en el que usted, el comprador, deberá depositar un 10%
del precio de la vivienda. En este documento quedarán reflejadas las
condiciones finales pactadas en cuanto a plazo, condiciones en las que
realizará la compra y se especificará la cláusula penitencial que establece que
en el caso de desistir, el comprador perderá las cantidades entregadas, y si es
el vendedor quien lo hace, tendrá que devolverlas duplicadas.

Esta señal queda depositada, para tranquilidad de las partes, en una cuenta
especial exclusiva para depósito de arras de titularidad de Clásico.

Si necesitara financiación, nos podemos encargar de todo: Recoger y


presentar documentación, acompañar al tasador, revisar la oferta vinculante e
informar al banco y al comprador del importe de talones y efectivo que deben
preparar para la firma en notaría.

Más información en http://sanbec.es y en


http://blog.sanbec.es

Santiago Becerra · Clásico · c/Marroquina, 22 - Madrid 91 439 92 29 http://sanbec.es


Santiago Becerra

Clásico

Estamos en Moratalaz
Calle Marroquina, 22
28030 Madrid
91 439 9229

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