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RESUMEN DE CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES 2DA PARTE

CONTRATO DE COMPRA – VENTA (Art. 1123 a 1171)

Características.

BILATERAL

ONEROSO

FORMAL

NOMINADO

DE EJECUCIÓN DIFERIDA, INSTANTANEA

EN PRINCIPIO ES CONMUTATIVA. EXCEPCION ALEATORIA

CONCEPTO. Hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y
la otra a pagar un precio en dinero.

ARTICULO 1124.- Aplicación supletoria a otros contratos. Las normas de este Capítulo se aplican
supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se obliga a:

a) transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o


uso, o a constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación,
conjuntos inmobiliarios o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero; Son situaciones
en las cuales hay un precio pero del otro lado no hay un dominio. Situaciones en las cuales se
adquiere un precio en dinero pero no hay un dominio del otro lado.

b) transferir la titularidad de títulos valores por un precio en dinero. Representa un valor que es
intangible.

DISTINCION ENTRE COMPRAVENTA Y CONTRATO DE OBRA

ARTICULO 1125.- Compraventa y contrato de obra. Cuando una de las partes se compromete a
entregar cosas por un precio, aunque éstas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican
las reglas de la compraventa, a menos que de las circunstancias resulte que la principal de las
obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar otros servicios. Si la parte que
encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de proporcionar una
porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.

A veces lo que se compra no está hecho, y entonces el que lo vende tiene que hacerlo, entonces
surge la duda si es un contrato de obra o no. Por ejemplo se pide a una persona que construya una
casa y aparte del terreno, compro los materiales y contrato una empresa para que lo haga, en este
caso si es de obra. Si la persona va a la inmobiliaria y quiere comprar un departamento a punto de
construir, es un contrato de compra venta, salvo que las partes pacten lo contrario o que del
contrato surja que la obligación esencial es de hacer y no la obra.
ELEMENTOS ESENCIALES

COMUNES A TODOS LOS CONTRATOS: Objeto; Causa y Consentimiento.

PROPIOS: 1) COSA; 2) PRECIO.

PRECIO.

En principio hay que distinguir entre compra venta y permuta, ésta última es el cambio de una
cosa por otra.

Cuando el valor de lo que tengo es mayor en dinero que la cosa, es compra venta, si el dinero es
menor que el valor de la cosa, es permuta. Si es mitad y mitad, es compra venta.

El precio es la prestación que está a cargo del prestador. Para que haya compra venta el
comprador tiene que cumplir con el pago del precio.

REQUISITOS.

1.-DINERO. En moneda (art.765). Obligación de dar dinero. Antes había confusión por moneda
extranjera ya que no se tomaba como dinero, y si había una compra con moneda extranjera se
consideraba permuta.

2.-CIERTO. Determinabilidad del dinero. Determinado, fijo el monto. Determinable, mecanismo


para su determinación. Corresponde que por lo menos sea determinado. Es un sistema
nominalista. Una vez que se determina el monto, el monto es invariable. No se puede cambiar el
índice de la aplicación dineraria. Además hay una prohibición de indexar cuando el valor es
determinado. Cuando el tercero determina hay un riesgo de que no pueda o no quiera pagar.

ARTICULO 1133.- Determinación del precio. El precio es determinado cuando las partes lo fijan en
una suma que el comprador debe pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero
designado o cuando lo sea con referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende
que hay precio válido si las partes previeron el procedimiento para determinarlo.

ARTICULO 1134.- Precio determinado por un tercero. El precio puede ser determinado por un
tercero designado en el contrato o después de su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo
sobre su designación o sustitución, o si el tercero no quiere o no puede realizar la determinación, el
precio lo fija el juez por el procedimiento más breve que prevea la ley local.

3.-SERIO. Por los principios que regulan los contratos y obligaciones, tiene que tener una relación
cuantitativa con el valor de la cosa que se va a entregar. Tiene que ser mínima, minimamente que
haya una relación con la cosa que quiero vender o comprar. El precio no es precio cuando la
determinación se torna irrisoria. Por ejemplo si vendo un auto a $20, no representa el negocio, no
sería algo serio ya que no hay una relación entre la cosa y el precio. No constituiría compra venta
por el carácter irrisorio. Si vale 150mil y lo vende a 70mil, es serio el precio; en este caso es
desproporcionado pero no deja de ser serio; es un precio ‘’vil’’, precio que resulta
desproporcionado con su valor común. Da lugar al vicio de la lesión para anular el contrato o para
reajustarlo. El aprovechamiento queda presumido por la desproporción.
COSA. Cosa material, incluyendo la energía. Deben ser cosas que estén en el comercio y puedan
venderse.

ARTICULO 1130.- Cosa cierta que ha dejado de existir. Si la venta es de cosa cierta que ha dejado
de existir al tiempo de perfeccionarse el contrato, éste no produce efecto alguno. Si ha dejado de
existir parcialmente, el comprador puede demandar la parte existente con reducción del precio.

Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté
dañada al celebrarse el contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al
celebrarlo sabía que la cosa había perecido o estaba dañada.

Cosa que deja de existir. Si por causas externas deja de existir, el contrato es nulo, excepto si se
asume el riesgo de que va a dejar de existir. Contrato pensando que existe, pero en realidad dejo
de existir. Eventualmente, si antes de celebrar el contrato se extingue, debo pagar por ello. Si
asume el riesgo, puede pagar menos. Es lógicamente posible pero es extraño que suceda.

ARTICULO 1131.- Cosa futura. Si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición
suspensiva de que la cosa llegue a existir.

El vendedor debe realizar las tareas, y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias,
para que ésta llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.

El comprador puede asumir, por cláusula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin
culpa del vendedor.

Cosa futura. Por ejemplo venta de perros que van a nacer. Todavía no existe, pero tiene
posibilidad de existir. No garantiza que va a existir, es por algo que va a pasar.

En los dos casos, no se está seguro de la existencia. Ancla la idea de la nulidad por inexistencia.
Son casos de compra venta aleatoria, cuando el comprador asume el riesgo queda sujeto a
condición. El contrato condicional es conmutativo.

ARTICULO 1132.- Cosa ajena. La venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida, en los
términos del artículo 1008. El vendedor se obliga a transmitir o hacer transmitir su dominio al
comprador.

Se puede cuando el vendedor se compromete a transmitir la cosa que es de otro. Juega siempre la
buena fe.

OBLIGACIONES PRINCIPALES DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA.

1.-Transmitir la propiedad de una cosa

2.-Pagar un precio por la cosa

El código habla sobre la materia inmobiliaria.

Boleto de compra venta: Versa sobre materia inmobiliaria y se celebra en instrumento privado.
ARTICULO 1017.- Escritura pública. Deben ser otorgados por escritura pública:

a) los contratos que tienen por objeto la adquisición, modificación o extinción de derechos reales
sobre inmuebles. Quedan exceptuados los casos en que el acto es realizado mediante subasta
proveniente de ejecución judicial o administrativa;

b) los contratos que tienen por objeto derechos dudosos o litigiosos sobre inmuebles;

c) todos los actos que sean accesorios de otros contratos otorgados en escritura pública;

d) los demás contratos que, por acuerdo de partes o disposición de la ley, deben ser otorgados en
escritura pública.

El contrato debe ser hecho por escritura pública.

LA forma puede ser libre o impuesta. En caso de que sea impuesta puede ser:

1.-Absoluta, la ley debe decir que sanciona con nulidad, la validez trae a la nulidad.

2.-Relativa, con respecto a la eficacia, el contrato no es nulo, no queda concluido como tal pero
queda como contrato que las partes se obligan a cumplir. Se produce una conversión del negocio.

3.-Prueba, en caso que no sea ninguna de las otras dos.

La locación de inmuebles es el único contrato que expresamente tiene sanción bajo pena de
nulidad.

Lo que nos indica que es relativo es el art. 1018, que sostiene:

ARTICULO 1018.- Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de un


instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma
bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su
representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su
cumplimiento.

La presencia de un escribano le da certeza al sistema de que el vendedor quiso vender o que el


donador quiso donar por ejemplo. Se relaciona con el consentimiento ya que es el modo de
expresarse. En la forma impuesta relativa, no se van a producir los efectos propios del contrato, en
este caso, transmitir la propiedad de la cosa, en caso de no cumplir con el mismo. Por ejemplo no
se transmite el dominio de la cosa, produce la obligación de hacer lo necesario para transmitir el
dominio.

Compra venta: Obligación de transferir la propiedad de una cosa; es un derecho que tengo a la
cosa y no EN la cosa.

Se transmite el dominio a través del acto jurídico revestido de solemnidad. Es decir, la compra
venta debe estar celebrada en escritura y tiene que ser un acto jurídico idóneo con la forma
revestida de solemnidad. Se debe hacer todo lo necesario para transmitir el dominio. Si no lo
entrego, debe entregarlo después, si no cumplo con la forma, debo cumplir después, etc.
NATURALEZA JURIDICA DEL BOLETO DE COMPRA VENTA

Diferentes posturas.

Para la postura formalista, el boleto era un pre contrato (alterini).

Otra postura (corriente mayoritaria), sostiene que el boleto es un contrato de compra venta, no se
logra transmitir el dominio pero es un contrato de compra venta. Se tenía más en cuenta la
voluntad de las partes por sobre la ley, ya que ellas sostenían que compraban y vendían aunque la
ley expresaba que no, porque era una promesa de cumplir.

Actualmente, se pone énfasis en la eficacia y no en la validez, lo que no se logra es producir los


efectos propios, pero si se obliga a hacer lo necesario para transmitir la propiedad de la cosa.

EFECTOS PRACTICOS. Incidencia de los efectos.

1.-PLAZO. El contrato de compra venta como contrato preliminar.

ARTICULO 994.- Disposiciones generales. Los contratos preliminares deben contener el acuerdo
sobre los elementos esenciales particulares que identifiquen el contrato futuro definitivo.

El plazo de vigencia de las promesas previstas en esta Sección es de un año, o el menor que
convengan las partes, quienes pueden renovarlo a su vencimiento.

Dura un año, o el plazo menor que convengan las partes. Todo lo que tenga el contrato definitivo,
debe tenerlo el contrato preliminar.

2.-OBLIGACION ESCRITURAL.

ARTICULO 1018.- Otorgamiento pendiente del instrumento. El otorgamiento pendiente de un


instrumento previsto constituye una obligación de hacer si el futuro contrato no requiere una forma
bajo sanción de nulidad. Si la parte condenada a otorgarlo es remisa, el juez lo hace en su
representación, siempre que las contraprestaciones estén cumplidas, o sea asegurado su
cumplimiento

Si le vendedor no hizo la escritura, el juez puede hacerla en su representación.

3.-POSESION. Se considera posesión legítima. La ley 17711 sostenía que el boleto de compra venta
era posesión legítima porque hay un derecho personal.

4.-PRESCRIPCION.

ARTICULO 1902.- Justo título y buena fe. El justo título para la prescripción adquisitiva es el que
tiene por finalidad transmitir un derecho real principal que se ejerce por la posesión, revestido de
las formas exigidas para su validez, cuando su otorgante no es capaz o no está legitimado al
efecto.

La buena fe requerida en la relación posesoria consiste en no haber conocido ni podido conocer la


falta de derecho a ella.
En caso de buena fe y justo título, la prescripción es corta. LA persona de buena fe pudo creer que
el que transmitía podía transmitirlo. Está dentro el boleto de compra venta ya que requiere la
validez y no la eficacia.

5.-CAPACIDAD. En caso de materia conyugal.

6.- ASENTIMIENTO. Las promesas de contratos, también requieren el asentimiento conyugal.

7.-OPONIBILIDAD. Es oponible a terceros.

REQUISITOS QUE DEBE CUMPLIR PARA SER OPONIBLE.

ARTICULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe,
por ejemplo no conoce el embargo, tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado
cautelares sobre el inmueble vendido si:

a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de


quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;

b) el comprador pagó como mínimo el veinticinco por ciento del precio con anterioridad a la traba
de la cautelar;

c) el boleto tiene fecha cierta;

d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral, legislaciones locales que registran
boletos, por ejemplo entre ríos, corrientes o nacional, sea posesoria.