DERECHO REGISTRAL INMOBILIARIO:

Definición:
Es el conjunto de normas y principios que regulan la forma y los efectos, de las incrpciones de títulos
referidos a inmuebles ante el conservador de bienes raíces.
Referencia a sus principales principios:
1- Principio de legalidad:
Dice relación con que para que se pueda practicar una inscripción el conservador debe analizar si el
titulo cumple con los requisitos legales. Solo inscribe aquellos títulos que cumplen los requisitos que
exige la ley. Tiene que practicar un examen de admisibilidad donde debe ponderar una serie de
elementos anes de practicar la inscripción, iene que ver su hay una secuencia lógica entre la actual
inscripción y el titulo que se pretende inscribir, por ej: una compraventa, y aparece que el vendedor
es juan, el conservador tendrá q ver quin tiene el titulo inscrito en ese momento sea juan, el titular
sea el que aparece vendiendo, porque o si no no se puede inscribir.
Salvedad: El examen de admisibilidad el conservador lo efectua para inscribir y subinscribir, pero no
lo efectua para practicar anotaciones, porque estas se hacen en elrepertorio, y ahí en conservador
anota todo lo que se le presenta y es desde ahí el conservador hara el examen de admisibilidad.

2- Principio de oponibilidad:
Cuando se inscriben títulos no se pueden inscribir aquellos que resuletne incompatibles con los que
están actualmente inscritos, no puede haber controversia entre dos títulos vigentes, si el inmubele
esta iscrito a nombre de juan no puede estar inscrito también a nombre de pedro.

3- Principio de la prioridad:
Llamado también como el ppio de la temporalidad, siempre las incricpiones mas acytuales van
cancelando las mas antiguas. Por eso las inscricpiones y subinscripciones se practican con fecha
con dia con todo.
4- Principio de tracto sucesivo:
Es un principio que esta relacionado con lo que llamamos en términos coloquiales jurídicos, mantener
la historia de la propiedad raíz, porque consiste que cundo se prectica una inscripción se debe en
ella siempre señalar los títulos anteriores, siempre debe haber uns suerte de correlacion, dondde
uno pueda mirar el titulo y pueda saber como han sido las inscripciones que han estado vigentes con
anterioridad. Entre los distuntos títulos debe haber una continuidad, secuencia lógica.

5- Principio de la determinación:
Dice relación con que cada vez que se inscriba un titulo, la inscripción debe señalar las partes
invlucradas, individualizandolas, y también individualizar el bien. Debemos tener la certea de que
partes son las involucradas y el bien, por ej: contrato de compraventa, hay que individualizar a las
partes y sobre todo insivuliazar el bien, lote manzana, sector, comuna. En derecho regustral el bien
no se identifica con la calle y el numero, independiente que también se coloca, si no que son los
delindes.
6- Principio de la publicidad:
Hay que verlo desde dos puntos de vista, uno es consecuencia del otro:
a- La publicidad dice relación con que todo lo que está inscrito en el conservador es publico,
cualquier persona puede tomar conocimieno de lo que se encuentra allí inscrito. (por la web,
o en el lugar).
 b- A consecuencia de lo anterior, se dice en doctrina, que de todo lo que se encunetre inscrito
nadie puede alegar ignorancia, justamente por ser informacion publica yo no puedo luego
decir que eso estaba inscrio, o que había una hipoteca sobre el inmueble.

Funciones que cumple la inscripción:

Funciones jurídicas, económicas, sociales.
Función jurídica de la inscripción: para que sirve inscribir un titulo:
1- Mantener la historia del bien raíz: va a mitad de caminio entre lo jurídico y lo social, porque
es ara saber como esta el inmueble hoy en dia y como ha sido la situación jurídica en el
pasado. A quien le pertenece hoy pero a quien le ha pertenecido antes. Tal vez hoy no tiene
hiptecas o usufructos, veamos si las ha tenido en el pasado. Generalemnte cuando uno
adquiere un inmueble, hay que hacer un estudio de títulos, y este estudio como consejo, de
a partor de hoy minimo hacia 10 años atrás, porque luego de 10 años todo lo que hay pasado
antes a esta altura estaría prescrito, pero para saber como se adquiere los bienes.
Sabemos que la gente en general es cuidadosa en adquisidion de inmuebles, hay que practicar este
estudio de títulos como interesados, no quedarnos con el estudio de títulos que haga el banco porque
este es para proteger el interés del banco, porque pueden que hayan cosas que a mi comprador no
me convengan, pero como al banco no le conviene me va a decir que esta todo bien.
2- Sirve como forma de hacer tradición de los derechos reales constituidos sobre inmuebles:
La única forma de hacer la tradición de los derechos reales constituidos sobre bienes inmuebles, se
hace a través de la tradición se hace con la inscrirpicon del titulo en el conservador de bienes raíces.
Por el art. 686, con la expecion de la servidumbre, que esl único derecho real que recae sobre
inmuebles cuya tradición se fectua simplemente por escritura ublica, igual se inscribe, pero la
inscripción no esta cumpliendo este rol que es hacer las veces de tradición.

3- Como prueba de la posesión:

¿Cómo se prueba la posesión?
La posesión es un hecho, de tal manera que requiere ser probada, si yo digo ser poseedor de un
bien, demuéstrelo, pruebe que sted es poseedor. En cuando a la forma de realizarla, no sobliga a
distinguir, entre los bienes muebles y los inmuebles. Ambos susceptibles de posesión, y por lo tanto
la necesidad de probar la posesión puede darse en ambos escenarios, tanto muebles como
inmuebles, respecto de los muebles el CC no dice nada y hay que aplicar las reglas generales de la
prueba, es decir se prueba por cualquiera de los medios de prueba que señala la ley, con los medios
probatorios que estos tengan, lo que hay que probar: que uno tiene una cosa con animo de señor y
dueño, puede que usted sea el poseedor de ese auto, pero lo prbabre demostrando que lo ocupo
yo, que me preocupo como si fuese due{o, yo pago el tag, lo llevo a la revisión, etc. los bienes
muebles por lo general no se inscriben, por lo tano uno no tiene inscripciones que acrediten, los
autos se innscriben, pero tampoco es obligatorio, y de todos los bienes muebles que podemos tener
a la vista, nada se inscribe, por lo tanto el sistema registral no cabe.
Que pasa con los inmuebles: a esos el CC si se refiere. Como se prueba la posesión de los
inmbuebles, hay que distinguir:
a- Bienes inmuebles que se encuentran inscritos pero además en ese mismo escenario, esa
inscripción debe tener un año de vigencia, en ese caso como se prueba? El CC dice que se
prueba con la competente inscripción. La inscripción que en ese caso constituye prueba de
posesión, en términos tales que el CC señala que no se puede desvirtuar con ningún otro
medio. Art. 924 CC.
Ej yo tengo esta casa inscrita a mi nombre y esa inscripción, tiene por lo menos un año, yo con esa
iscricpion demuestro que soy poseedor y nadie puede desvirtuar esto. La inscricpion me prueba la
posesión.
 b- Si no se da la realidad del art. 924, si el inmueble no está inscrito es posible que no lo esté,
y si están inscrito no tiene todavía un año de vigencia, en ese caso nos vamos al art. 925,
que nos señala que para probar la posesión hay que probar con hechos positivos que uno
actua como dueño, hay que volver, en el fondo a lo mismo de los muebles, uno va a tener
que probar por cualquier medio de prueba que señala la ley y probar que ha estado actuando
como dueño incluso el 925 describe algunas conductas: por ej: usted ha cercado el
inmueble, ha talado los arboles, ha sembrado, ha construido, o cualquier otra conducta típica
que haría un dueo. Serviría la inscricpion si esta no tiene un año? Claro que si, pero no va a
tener el mismo valor probatorio que tendría si el año estuviera cumplido, pero no significa
que prescinda de la inscripción, igual me va aservir, pero la fuerza que la inscricpion
constituya una prueba que sea indefendible, esa fuerza la toma cuando tuviera un año al
menos. Sin el año cumplido el valor probatorio de la inscripción baja bastante.

4- La inscripción sirve como garantía de la posesión:

Art. 728: mientras el poseedor tenga su titulo inscrito nadie lo puede privar de la posesión. La
nscripcion viene a ser una suerte de blindaje para el poseedor.
Por ej: tengo una parcela en Melipilla que esta inscrita a mi nombre, pero me cuentan que hay gente
viviendo ahí, por lo menos mi posesión no est’a en peligro, el hecho de que tenga el titulo inscrito a
mi me garantiza que legalmente el poseedor soy yo, aunque lleve mucho tiempo esa gente viviendo
ahí, y haya construido, no puede tratar de demostrar ser poseedor pasando por sobre mi titulo
isncrito, distinto seria, si el poseedor no tuviera titulo inscrito, porque ahí el poseedor que no tiene
titulo inscrito qued a merced que cualquiera le pueda quitar la posesión por un simple apropiamiento
material, el poseedor inscrito no lo sufre, porque la inscripción sirve como garantía de la posesión.
5- La inscripción es requisito de la posesión de los inmuebles:
Art. 724:
Este cuetsionado articulo su presima es muy básica:
Lo que dice: para iniciar la posesión del inmueble hay que inscribirlo, o sea yo no puedo llegar a ser
poseedor de un inmueble si no inscribo el titulo, de ahí que se dice que la inscricpion es requisito
para iniciar la posesión de un inmueble.
Por qué ha sido cuestionado? Por el CC se pisa la cola de alguna forma, el CC en algunos articulo
reconoce que una persona puede ser poseedora de un inmueble sin tener titulo inscrito, pero ahí hay
una incongruencia, si el CC me dice por un lado en el 724 dice que no se puede ser poseedor sin
isncribir el titulo, pero luego en el art. 729, me hablas de poseedor no inscrito o en el 2510 me dices
que se puede ser poseedor sin tener titulo, menos se inscribe ahí porque no hay titulo, o me dices
en el 708, que se puede ser poseedor irregular sin que haya tradición de por medio. Queda como
entredicho, ¿realemnte debemos inscribir para ser poseedor? O podemos ser poseedores sin
inscribir?
Hay un discusión del tema, del estudio de la posesión. Al menos uno puede concluir sin discusión
alguna es que si uno pretende ser poseedor regular, ahí si que hay que inscribir, prque ahí la tradición
debe estar hecha y la tradición se hace inscribiendo por lo ue ahí no cabe duda de que tiene que
inscribir. Pero para ser poseedor irregular inscribir no es necesario, asi que la idea de ser poseedor
a secas, idealmente siempre hay que isncribir y siempre conviene inscribir por mil razones, para
tener la garantía, para tener el medio de prueba, pero la pregunta es: ¿usted puede ser poseedor
sin inscribir? La verdad, que si (hablando de inmuebles)
Hay una frase: la inscripción constituye prueba, garantía y requisito de la posesión de los inmuebles.
Esta frase es la que resume la teoría de la posesión inscrita.***
6- La inscripción sirve como medida de publicidad:
Todo lo que se inscribe es publico, lo que nos permite saber cual es la situación jurídica de todos los
inmuebles que existen en el país, siempre y cuando esos inmuebles se encuentren inscritos.
 7- La inscripción también sirve como solemnidad:
No es común que funcione la inscripción como solemnidad. Pero encontramos algunos ejemplos:
- No en el CBRS, por ejemplo las capitulaciones matrimoniales tienen como requisito pa
inscripción, no en el CBRS si no que en el registro civil.
8- La inscripción sirve para cumplir fines particulares:
En esta materia señala efectos que tiene que cumplir una inscripción.
Por ej: un contrato de arriendo que se encuentra inscrito es inoponible a terceros, efecto particular
de la inscripción. En cambio un arriendo que no se inscriba no es oponible a terceros.
Preg de compañera: respecto a los derechos que tiene el acreedor hipotecario que se inscribe la
primera.
Profesor. Eso tiene que ver mas cn la fecha, no con la isncripcion en si, con la fecha de inscripción
para ver que hipoteca se paga primero, de hecho la hipoteca, hay una discusión doctrinaria sobre el
tema, el CC dice que el cto de hopoteca se perfecciona por escritura publica, pero luego agrega que
la hipoteca también necesita inscripción en el conservador, enonces algunos autores proponen que
el cto de hipoteca tiene dos solemnidades, una, la escritura publica y la otra la inscripción en el
conservado, la que es la postura minina que no es muy seguida.
La postura mayoritaria propone que hay que distinguir que es el cto de hipoteca y lo que es el
derecho real de hipoteca. El cto de hipoeca se perfecciona por escritura publica, nada mas, pero
para que exista el derecho real de hipoteca, hay que inscribir en el conservador y por lo demás, es
como surgen los derechos reales sobre inmuebles, la manera de que haya tradición de los derechos
reales sobre inmuebles es la inscripción del titulo (cto de hipteca) en el CBRS.
(el CBRS no inscribe nada que no conste en escritura publica, eso aunque la ley no lo diga, en rigor,
el CBRS podrria inscribir otros títulos autenticos como una setencia judicial, peor el CBRS por habito
no inscribe nada que no apareza en escritura publica, y si necesito inscribir una sentencia, voy a
tener que tomar la sentencia y redurla a escritura publica y luego llevársela al conservador, porque
corro el riesgo que el conservador me diga esto yo no lo inscribo, yo inscribo escrituras publicas.
(todos los títulos traslaticios de inmuebles son por escritura publica, todos) en ese campo siempre
va a tener una escritura oublica que inscribir, sea una donación, compraventa o permuta, pero si el
titulo traslaticio tiene que ver con inmuebles, para que valga tiene que constar por escritura publica,
y eso permite que luego se practique la inscripción respectiva.
Preg compañera: las inscripciones de medidas prejudiciales: son como medio de publicidad para
hacerlas oponibles a terceros, estas se subinscriben.
Las naotaciones no tienen ningún efecto publico, estas sirven para que luego se practique la
inscricpion respectiva.
La anotación se precatica cuando tu quieres presnetar un titulo ante el conservador para que isncriba
o subinscriba, tu primero tienes que anotar, la anotación no sirve como inscripción o subinscripcion,
esta anoacion se hace en un libro que se llama repertorio donde todos los títulos que presentas ante
el conservador se anotan en el repertorio y anotados en este el conservador analiza si sin admisibles
para inscricpion o subinscricpin y ahí vera si lo acoje o rechaza.
Ahora si el conservador acepta inscribir, la inscripción queda anotada con la fecha de la anotación,
esta te guarda la fecha y hora, pero entre anotación e inscripción no tienen que pasar mas de 60
dias, porque si pasan, la anotación caduca, tu tienes que volver a anotar el titulo.

Finalidades económicas y sociales:

Las económicas, tienen que ver precisamente con lo que es el estudio de títulos, con el tratar de
minimizar los efectos negativos que puede generar la adquisición de un inmueble sin conocer la
situación jurídica en la que se encuentra. Ej: comprar una casa y darse cuenta despues que estaba
hipotecada, o compre una casa y no puedo vivir en ella porque tiene un usufructo que lo tiene pedro
y es un usufructo vitalicio y yo que soy el dueño que pagué el precio no me puedo ir a la casa porque
no tengo la facultad de uso y goce, y esto genera un efecto económico importante porque si la
situación fuere de desconocieminto, el adquirir inmuebles seria bastante mas complicado, en
términos del interés que generaría.
La función de conservador es: si usted quiere adquirir un inmueble o quiere darlo en hipotec o
usufructo usted puede saber expresamente cual es la situación jurídica que el inmueble se
encuentra. Asi las personas quedasn mas tramquilas respecto a la situación jurídica que el inmueble
se encuentra.
Finalidad Social:
Dice relación con la protección de los derechos, cuando una persona tiene un inmueble sabe que
sus derechos se encuentran protegidos, sea que ese derecho sea el dominio, un ususfructo o una
servidumbre, su derecho esta protegido y garatizado por la inscripción.
Tanto los fines económicos y sociales, provienen de los fines jurídicos.

La inscripción como prueba del dominio:

¿Se prueba el dominio con la inscripción?
¿Cómo se prueba el dominio?
Hay dos maneras:
a- Directa: es la manera perfecta de probar el dominio, manera incuestionabe, el probar el
dominio a través de la prescricpion, demostrar que uno ya ha sido poseedor por el tiempo
necesario para prescribir, con eso se prueba el dominio y es irrefutable.
Pero es difícil de elaborar porque requiere proar posesión, en los muebles es a difícil porque a veces
no hay inscripciónes de por medio y también requiere probar tiempo, 10 años para no estar para ver
si la prescripción fue adquisitiva ordinaria o extraordinaria, pero 10 años es mucho tiempo, es mucho
menos del que era inicialmente. El CC antes, eran mucho mas largos.
La prescripción es el único modo de adquirir que una vez que opera concede una calidad de dominio
que es incuestionable, todos los otros modos de adquiri son falibles, ej: yo adquiri esto por ocupacion,
sabes que esto no lo adquiriste, porque resulta que eso que tu pensabas ue no tenia dueño si tiene,
por lo tanto tu no eres dueño. La accesión, estas manzanas son mias porque el árbol es mio, pero
hay un problema el árbol no es tutyo y las manzanas tuyas no son tampoco. La tradición: este es mi
auto porque lo adquiri por tradición, pero hay un problema , el que te lo vendió no era dueño y por
ende el tradente al no ser dueño el adquiriente tampoco lo es, ej: esta casa es mia porque la heredé,
falso, porque tu papá no era dueño de la casa, por ende no puede transmitirte derechos que el no
tenia.
Todas esas calidades descritas pueden generar en la persona la posesión, yo no soy dueño de lo
que adquiri en la calle por ocupacion, pero la ocupacion me sirve como titulo para poseer.
El único modo que me permite decir que soy due{o y nadie me lo puede cuestionar es la prescripción.
b- Indirecta:
Es una forma no tan erfecta: es probando la posesión, por qué? Porque si yo pruebo que soy
poseedor, me amparo en la presunción de dominio, cuando en el art. 700 dice: el poseedor se
presume dueño, mietras otras persona no acredite serlo, entonces si yo pruebo que soy poseedor
tengo en gran medida también demostrad que soy dueño, pero claro que si hay alguien que pueda
probar dominio de manera directa me va a vencer, porque esta es una presunción simplemente legal,
que admite prueba en contrario.
Por ende la inscripción me sirve para porbar dominio? Directamente no, pero indirectamente si,
porque yo con la iscricpio voy a probar que spy poseedor y luego me amparo en la presunción de
dominio para califcarme como dueño.

¿cómo se prueba la mera tenencia?

A través del titulo, uno debe demostrar la existencia del titulo de mera tenencia, demuestre que hay
un arriendo, que hay un comodato, un usufructo. Si usted demuestra con el titulo usted es mero
tenedor, tener la cosa en las manos no demuestra que usted sea mero tenedor, el titulo si lo
demuestra.
Las inscripciones hereditarias: SANCIONES POR LA FALTA DE INSCRIPCION QUE ORDENA
EL 688,
Art. 688 CC.
Ej. Se muere pedro, y los deja como herederos a todos ustedes, tenia un caudal hereditario muy
grande, y pedro en vida siempre dijo que su voluntad e incluso dejo testamento, donde su voluntad
de cia que la casa donde el vivía seria para juan pablo y los demás bienes para el resto, murió pedro
y resulta que juan hablo la casa va a ser para el, la pone en venta, y yo me intereso en comprar la
casa, vamos a la notaria hacemos la escriura publica de venta, donde yo aparezco comprándole la
casa a juna pablo, y yo comprador voy al CBRS a inscribirla para que se haga la tradición y llego al
CBRS con mi escriura, vengo a inscribir este titulo y el CBRS le dira que no se puede inscribir porque
aquí según consa en esta comoraventa a usted le esta vendiendo un señor que se llama juan pablo,
y el problema es que según tengo yo en los títulos inscritos me aparece inscrita a nombre de pedro,
yo le digo que juan oablo es el hijo y pedro se murió, pero a CBRS no le consta, por lo que no puede
cancelar la inscricpion de pedro con una inscricpion donde quien vende no es pedro.
¿Cómo logramos que el inmueble que se encuentra inscrito a nombre de una persona esta muerta,
como logramos que quede inscrito a nombre de un heredero en particular, tenemos que hacer que
el inmueble quedde inscrito a nombre de juan pablo, para que cuando yo vaya con la compraventa
el CBRS la puede inscribir.
Ahí aparecen las inscripciones hereditarias:
Estas inscripciones las deben practicar los herederos, a ellos los llama la ley. Y la deben practicar
para poder enajenra, para poderdiposner de los inmuebles, a punto tal de que si no hay inmuebles
estas inscripciones no se hacen.
Son los herederos y para poder disponer de los inmuebles, en el sentido de que no podrán disponer
de los inmuebles mientras no practiquen estas isncricpiones.
Cuales son?
1- Se inscribe la posesión efective y si lo hubiere el testamento. Donde se practica? Hay que
distinguir:
a- Si la posesión efectiva se practicó ante en regiro civil, lo que significa que en ese caso no
hay testamento, porque cuando hay testamento es cuando uno tramita la posesión ante el
registro civil. Esta isncricpion se realiza en el resgitro nacional de posesiones efectivas.
b- Si la posesión efectiva se tramitó ante tribunal, lo que significa qu acá hubo testamento, esta
primera iscricpion que es la posesión efectiva, e decreto que dicta el tribunal se inscribe en
el CBRS, en cual? En el que corresponda en el lugar de apertura de la sucesión, esto en el
ultimo domicilio del causante, o el que corresponda al tribunal, es el mismo, el tribunal que
corresponda al ultimo domicilio del causante, esta es un importancia del lugar de apertura
de la sucesión, lo que le da competencia a ciertos órganos para ciertas diligencias.
Con esta primera inscricpion que logramos? Que ahora por lo menos este la informacion publica que
la persona titular de la inscricpion está muerta. El inmueble aun sigue a nombre del causante.
 2- Inscripción especial de herencia: esta inscripción especial de herencia se practica en el
CBRS, en los conservadores donde se encuentren ubicados los inmuebles, se inscriben los
inmuebles a nombre de la sucesión, a nombre de la comunidad hereditaria.
Que es lo que llevamos a inscribir? La posesión efectiva de nuevo, la diferencia esta, que en la
primera vez, fue ante el conservador competente por el lugar de la apertura, ahora iremos a los
conservadores donde están los inmuebles que pueden coincidir con el del lugar de apertura y ahora
lo que vamos a pedir es distinto ya no vamos q pedir que pedro murió, si no que como pedro murió,
que cada inmueble quede inscrito a nombre de la sucesión de los herederos, en comunidad queda
inscrito.
Con esta segunda isncricpion, los herederos actuando de común acuerdo podrían nakear, pero
tendrían que actuar de consuno, y como bien lo sabemos las comunidades suponen que deben
actuar de todos de común acuerdo. Con esta segunda inscricpion podrían los herederos, de común
acuerdo, enajenar el inmueble.
Yo sigo si poder inscribir mi comoraventa, porque el que me vendio ami no fue la comunidad, si no
que juan pablo.
3- Se inscribe el acta de adjudicación: se inscribe la partición. Hay una comunidad y las
comunidades se liquidan a través de una partición, y esta arroja como resultado un acta de
adjudicación, donde se dice que se va dividiendo de tal forma entre los comuneros, y en esa
acta de adjudicación va a decir, por ej: la casa de la playa le correspondio a maria, etc y la
casa de juan pablo.
Esta es la ultima inscripicon, porque con esta lo que hemos logrado es que cada inmueble no este
inscrito en nombre de toda la comunidad si no que ahora este inscrito a nombre de aquel heredero
que se le haya adjucicado en la partición, y ahora si que ese heredero va a poder disponer del
inmueble él, como el quiera sin contar con la voluntad del resto de los cocomuneros.
Por esto, el inmueble inscrito a nombre de pedro, paso a estar inscrito a nombre de todos los
heredrso y finalmene quedo inscrito a nombre de juan pablo. Y si ahora el me vende no hay ningún
problema, el CBRS va a ver q hay una contitunidad de quien vende, etc.

¿Qué sucede si se enajena sin practicar las inscripciones?

Volviendo al ejemplo, que pasa con esta compraventa que hemos celebrado entre juan pablo y yo,
que cuando llegué al conservador con la compraventa en la mano, y el BRRS me dijo q no puede
inscribir ese titulo porque el inueble aparece a nombre de pedro.
Que efectos produce el acto? El art. No es muy claro, y la doctrina tuvo varios cambios a través de
la historia, pasó por todas las etapas posibles, ej: que el acto tenia que sufrir nuludad absoluta porque
habría objeto ilícito porque se estaría vulnerando una norma prohiitiva, también que tenia que ser
nulidad relativa porque en el fondo no es una norma prohibitiva si no que imperativa, porque igual
permite enajenar. También se dijo que podía haber inoponibilidad.
Hpy la doctrina es de la idea de que aquí se debe proceder como en el caso de venta de cosa ajena,
porque eso es en realidad lo qye esta ocurriendo, o sea la venta es valida, y no tendría porque no
será, porque en el fnfo, lo que estaría pasando que juan pablo estaría vendiendo un bien que no
puede sostener que no le pertenece todavía, puede que a el en la partición le quede otro inmueble.
¿Qué hago? Porque el argumento de que es valido no hace nada, como me defiendo.
Como defenderse, que reclamar:
Como la compraventa es valia, aquí esta pasando otra cosa, aquí hay incumplimiento de contratto,
es lo que le puedo reclamar a quien me ha vendido es que no me esta cumpliendo, porque la
obligación del vendedro debe entregar la cosa, la cual debe ser material como jurídica. Aquí por lo
menos la entrega jurídica que se perfecciona con la inscricpion no esta hecho, mi medio de defensa
va por ese lado.
En la practica si lo queremos llevar a una realidad, uno no paga los precios en una comoraventa si
no hast que las inscricpiones se hayan hecho, justamente par evitar situaciones como estas que se
podrían dar, por lo que uno deja los vale vista en notaria para que sean retirados por el vendedor
una vez que el comprador señale que las inscripciones se realizaron sin problema, eso provoca que
quien ha vendido este encima de que ojalá las inscripciones se hagan rápido.
Por lo mneos el abogado del que esta comprando, paga el precio, porque el abogado del vendedor
también va a decir quien me asegura que me van a pagar, para evitar cualquier suspicacia se dejan
las instrucciones notariales, vale vista en notaria por el valor del precio que sea una parte o como se
haya convenido y se retoraran una vez que se demuestre en notaria que la inscricpion esta realizada.
Vale vista mas seguro para este tipo de ejercicio.
Libros que lleva el conservador, aprender también que se puede y se debe inscribir, títulos. Buscar!
Pregunta de compañero:
En la practica como se hace la adjudicación:
Cuando hay una comunidad, tienes dos caminos para liquidar una comunidad:
-Que los comuneros la liquiden ellos, se pongan de acuerdo, supone primero ponerse de
acuerdo en hacer la partición y segundo como hacerlo, que estén todos conformes en recibir
lo que se les está entregando, eso se hace por escritura publica y con eso tiene la partición
lista.
Comunidad que resulta de la sociedad conyugal, que los comuneros son el marido y la mujer, y si se
ponen de acuerdo de que es para ella y el, van a la notaria, escritura publica, liquidamos la sociedad
conyugal y si hay que inscribir vamos con esa escritura publica para iscribir en el conservador lo
permitente.
- Si los comuneros no se ponen de acuerdo: sea prque alguno no quiere hacer la partición o
po no estar de acuerdo con lo que le están dando, en ese caso la partición debe hacerse en
juicio, y la materia es de arbitraje forzoso, tiene que verla un juez arbitro, trabaja con un
secretario, hay que pagarles, como abogado hay que decirle a los clientes si ustedes están
discuiendo y tienen que ir a un juicio de partición, perfecto, pero asuman que hay un gasto
ahí, no s barato.
el juez partidor, tribunal, dicta una sentencia que en la partición se llama laudo y ordenata,
ua sola sentencia que contiene dos parte, ese laudo y ordenata, ahí el partidor dice cual es
su decisión, ej: la casa de la playa es para maria, la casa de campo para pedro. Ahora es lo
que diga el partidor, el momento de ponerse de acuerdo era antes.
Ej: si tenemos 8 herederos y el único bien de la comunidad es un paño de terreno, lo mas
rcaticp es venderlo y repartir el dinero, eso lo decide el partidor.

1. Generalidades.

De acuerdo al Art. 695 CC, se dictó el Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes
Raíces.
Existe un CBR1 en cada territorio jurisdiccional de un juez de letras. En algunos lugares, el
cargo puede desempeñarlo el notario. En Santiago, excepcionalmente, existen 3 funcionarios a
cargo de cada uno de los Registros.

2. Libros que lleva el CBR.

1
Conservador de Bienes Raíces.
 1) Repertorio:

En él se anotan todos los títulos que se le presentan al CBR, cualquiera sea su naturaleza,
en orden cronológico. Si el título reúne los requisitos exigidos, se inscribe en el Registro, y la fecha
de inscripción se retrotrae a la de la anotación.
La anotación dura dos meses, dentro de los cuales debe convertirse en inscripción. Pasado
ese tiempo, la anotación caduca.

2) Registro:

Se compone de tres libros:

a) Registro de Propiedad: en él se inscriben las transferencias de dominio.
b) Registro de Hipotecas y Gravámenes: en él se inscriben las hipotecas, censos, derechos
de usufructo, uso y habitación, fideicomisos, servidumbres, etc.
c) Registro de Interdicciones y Prohibiciones de enajenar: en él se inscribe, además de las
interdicciones y prohibiciones de enajenar, todo impedimento o prohibición referente a
bienes raíces, sea convencional, legal o judicial, que limite de alguna forma la libre
enajenación.

3) Índice General.

3. Inscripción de títulos.

A) Títulos que deben inscribirse:

Art. 52 Reglamento: “Deberán inscribirse en el Registro Conservatorio:

1.° Los títulos traslaticios de dominio de los bienes raíces; los títulos de derecho de usufructo,
uso, habitación, censo e hipoteca constituidos en inmuebles, y la sentencia ejecutoria que declare la
prescripción adquisitiva del dominio o de cualquiera de los dichos derechos.
Acerca de la inscripción de los títulos relativos a minas, se estará a lo prevenido en el Código
de Minería;
2.° La constitución de los fideicomisos que comprendan o afecten bienes raíces; la del
usufructo, uso y habitación que hayan de recaer sobre inmuebles por acto entre vivos; la constitución,
división, reducción y redención del censo; la constitución de censo vitalicio, y la constitución de la
hipoteca.
Las reglas relativas a la hipoteca de naves pertenecen al Código de Comercio;
3.° La renuncia de cualquiera de los derechos enumerados anteriormente;
4.° Los decretos de interdicción provisoria y definitiva, el de rehabilitación del disipador y
demente, el que confiera la posesión definitiva de los bienes del desaparecido y el que conceda el
beneficio de separación de bienes, según el artículo 1385 del Código Civil.”
Alessandri agrega (entre otras):
5.° Actos relacionados con la sucesión por causa de muerte (Art. 688 CC).
6.° Impedimentos o prohibiciones referentes a inmuebles (Art. 297 inc. 1º CPC, para que
produzcan efectos respecto de terceros, pese a que el Art. 53 del Reglamento dice que pueden
inscribirse).
9.° Inscripciones señaladas por la Ley de Quiebras.

B) Títulos que pueden inscribirse:

Art. 53 Reglamento: “Pueden inscribirse:

1.° Toda condición suspensiva o resolutoria del dominio de bienes inmuebles o de otros
derechos reales constituidos sobre ellos;
2.° Todo gravamen impuesto en ellos que no sea de los mencionados en los números 1.° y
2.° del artículo anterior, como las servidumbres.
El arrendamiento en el caso del artículo 1962 del Código Civil y cualquiera otro acto o
contrato cuya inscripción sea permitida por la ley;
 3.° Todo impedimento o prohibición referente a inmuebles, sea convencional, legal o judicial,
que embarace o limite de cualquier modo el libre ejercicio del derecho de enajenar. Son de la
segunda clase el embargo, cesión de bienes, secuestro, litigio, etc.”

4. Del modo de proceder a las inscripciones.

A) En qué conservador debe practicarse la inscripción:

Art. 54 inc. 1º Reglamento. “La inscripción del título de dominio y de cualquiera otro de los
derechos reales mencionados en el artículo 52, números 1.° y 2.°, se hará en el Registro
Conservatorio del departamento en que esté situado el inmueble, y si éste por su situación pertenece
a varios departamentos, deberá hacerse la inscripción en la oficina de cada uno de ellos.”
La inscripción se hace en el respectivo Registro, según la naturaleza del título.
B) Quiénes pueden solicitar la inscripción:

Art. 60 Reglamento. “Los interesados pueden pedir la inscripción por sí, por medio de
personeros o de sus representantes legales.”
Art. 61 Reglamento. “Sólo si la inscripción se pide para transferir el dominio de un inmueble,
o de algún otro de los derechos reales comprendidos en el número 1.° del artículo 52, será necesario
que el apoderado o representante legal presenten el título de su mandato o de su representación;
en las inscripciones de otro género, bastará que exhiban la copia auténtica del título en virtud de la
cual demandan la inscripción.”

C) Requisitos que debe reunir el título:

Art. 690 inc. 1º CC. “Para llevar a efecto la inscripción, se exhibirá al Conservador copia
auténtica del título respectivo, y del decreto judicial en su caso.” (Ver también Arts. 57 y 62
Reglamento). Sólo se puede inscribir instrumentos públicos, pero puede exhibirse instrumentos
privados para facilitar la inscripción. Los títulos otorgados en el extranjero deben legalizarse
previamente (Art. 63 Reglamento).

D) Requisitos que debe reunir la inscripción:

Art. 690 inc. 2º CC. “La inscripción principiará por la fecha de este acto; expresará la
naturaleza y fecha del título, los nombres, apellidos y domicilios de las partes y la designación de la
cosa, según todo ello aparezca en el título; expresará además la oficina o archivo en que se guarde
el título original; y terminará por la firma del Conservador.”

5. Anotación en el Repertorio; inscripción, reclamo.

Si el título, anotado en el repertorio, es legalmente inadmisible, el CBR puede negarse a

inscribirlo (Art. 13 Reglamento), pero el interesado puede recurrir ante la justicia ordinaria para
obtener la inscripción (Art. 18 Reglamento). Si el juez manda la inscripción, el CBR debe hacer en
ella mención al decreto que la ordena (Art. 19 Reglamento). Este decreto es apelable en la forma
ordinaria (Art. 20 Reglamento).

Art. 692 CC. “Siempre que se transfiera un derecho que ha sido antes inscrito, se mencionará
la precedente inscripción en la nueva.” (También Art. 80 Reglamento)

Art. 693 inc. 1º CC. “Para la transferencia, por donación o contrato entre vivos, del dominio
de una finca que no ha sido antes inscrita, exigirá el Conservador, constancia de haberse dado aviso
de dicha transferencia al público por medio de tres avisos publicados en un diario de la comuna o de
la capital de provincia o de la capital de la región, si en aquélla no lo hubiere, y por un cartel fijado,
durante quince días por lo menos, en la oficina del Conservador de Bienes Raíces respectivo.”
 Art. 58 inc. final Reglamento. “La inscripción no podrá efectuarse sino una vez transcurridos
treinta días contados desde el otorgamiento del certificado a que se refiere el inciso segundo.” Se
refiere al certificado de cumplimiento de los requisitos.

6. Copias y certificados.

Art. 50 Reglamento. “Es obligado el Conservador a dar cuantas copias y certificados se le

pidan judicial o extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no consta de sus Registros.” Estos
documentos son instrumentos públicos.

7. Subinscripciones.

Son objeto de subinscripciones la rectificación de errores y las cancelaciones de una

inscripción. Se efectúan al margen derecho de la hoja del Registro. (Arts. 88, 90 y 91 Reglamento).

8. Otros libros que lleva el CBR.

1) Registro de Comercio.
2) Registro de Aguas.
3) Registro de Prenda Agraria.
4) Registro de Prenda Industrial, etc.