Características del negocio de la construcción

La construcción, desde el punto de vista de los inversores privados, se caracteriza respecto de

la mayoría de las otras industrias en que el éxito (o el fracaso) de un determinado desarrollo
inmobiliario nace y muere con la construcción y venta del emprendimiento mismo.

Cualquier otra rama industrial involucra la inversión en activos íntimamente ligados

almantenimiento en el tiempo de una determinada línea de producción. Es así que quien
invierte en una planta de producción de alimentos no podrá dejar de fabricar productos
alimenticios sin asumir pérdidas enormes asociadas al capital inmovilizado por la planta
improductiva.

Por el contrario, en la industria de la construcción cada obra en sí misma se convierte en una

única línea de producción que se inicia con la inversión en el terreno y el proyecto asociado y
se cierra definitivamente el día que se vende la última unidad funcional.

Del mismo modo, el éxito de un determinado producto inmobiliario no garantizará iguales

resultados para otro emprendimiento de iguales características, aún ejecutado por los mismos
responsables en un predio similar, dependiendo fuertemente los resultados de diversos
factores, entre los que se pueden mencionar:

- la localización,

- las características del mercado al que va dirigido,

- la existencia de crédito y tasas de interés atractivas,

- el contexto político y macroeconómico y la magnitud de la aversión al riesgo asociada,

- la forma en la que el público percibe las cualidades y defectos del emprendimiento.

Con carácter de aproximación y con el objeto de definir los roles en un proyecto inmobiliario se
remite al siguiente esquema donde se hace foco en las funciones que desempeña cada uno de
los participantes:

Esquema de Participantes de la Construcción Privada

[B]Desarrollador[/

B]
Es aquella persona, o grupo de personas asociadas, que realizan la inversión y el desarrollo de
un determinado Emprendimiento abarcando su proyecto, construcción y comercialización. En
el caso de las obras públicas el desarrollador es el Estado; en el caso del edificio corporativo de
una gran empresa el desarrollador podrá ser la misma empresa. Dentro de la obra privada se
pueden definir dos categorías preliminares de desarrolladores:

Desarrolladores estables: son aquellos que a lo largo de los años han mantenido su presencia a
través de la generación de varios emprendimientos, concentrando la mayor parte de sus
negocios en la construcción de Proyectos Inmobiliarios. En esta categoría se puede mencionar
a RAGHSA y BKS, entre otros.

Desarrolladores Ocasionales: son aquellos cuyo “core business” no es la construcción pero

toman la decisión de encarar un proyecto bajo condiciones muy específicas del mercado
motivados por la posibilidad de realizar un buen negocio en un contexto económico favorable
(por ejemplo, un grupo de pequeños inversores que se asocia para construir un edificio de

departamentos).

Otro ejemplo de desarrollador ocasional es el ya mencionado de empresas que encaran la

construcción de su propio edificio corporativo (Repsol, Telecom, Grupo Fortabat, etc.).

El desarrollo del emprendimiento requiere de la generación de áreas encargadas del proyecto,

construcción, dirección y comercialización del emprendimiento, además de una estructura
administrativa, financiera y legal.

En el contexto del esquema precedente, de todas las áreas mencionadas las únicas que
pertenecen a la estructura del Desarrollador son los sectores administrativo y financiero,
tercerizándose la totalidad de las áreas restantes.

Proyecto

El proyecto se encarga a un Estudio de Arquitectura según las pautas establecidas por el

Desarrollador, previo análisis de la viabilidad comercial del Emprendimiento. En esta primera
etapa, el Estudio intercambia propuestas con el Desarrollador y los Consultores Inmobiliarios, a
efectos de definir las características distintivas del proyecto considerando el segmento de

mercado al que estará dirigido y las condiciones de comercialización. Para la definición técnica
del proyecto, el Estudio de Arquitectura contará con la participación de un estudio de
Ingeniería Estructural, asesores en Instalaciones, etc.

El mismo Estudio de Arquitectura elabora presupuestos preliminares a medida que se avanza

en la definición del proyecto proponiendo plazos de obra; a partir de los cuales el Desarrollador
realiza las evaluaciones financieras pertinentes en relación con los flujos a considerar durante
toda la construcción y comercialización del Emprendimiento.

Construcción

La construcción de la obra propiamente dicha se encarga a una Empresa Constructora (o a

varios contratistas según la modalidad de contratación elegida por el Desarrollador) que
previamente resultó adjudicataria del concurso de ofertas para la ejecución del proyecto en
cuestión. Para la construcción de la obra, la Empresa Constructora emplea mano de obra

(propia o subcontratada), compra materiales (hormigón, ladrillos, cemento, etc.) y

equipamiento (mobiliario, ascensores, carpinterías, etc.) y contrata servicios (instalaciones,
pintura, higiene y seguridad, proyecto de estructura, etc.)

Estructura legal

El área legal generalmente se terceriza en uno o más Estudios que se ocupan de la redacción de
contratos, boletos, escrituras, etc., y solucionan temas inherentes al área a lo largo del
desarrollo del Emprendimiento.

Dirección de Obra

La Dirección de Obra representa técnicamente al Comitente en la obra y tiene la

responsabilidad de que ésta se ejecute en un todo de acuerdo con las especificaciones
contractuales del proyecto. Dicha Dirección puede ser ejercida tanto por el mismo Estudio que
ejecutó el proyecto como por un Estudio o Profesional ajeno a aquel. Durante la década del
noventa en algunos emprendimientos se adoptó la modalidad de Gerenciamiento de Obra

y de Proyecto 2 .

Comercialización

El área de comercialización generalmente se concentra en una o mas Inmobiliarias cuya

participación se manifiesta en la definición de los requerimientos del Emprendimiento durante
la primera etapa de proyecto y, posteriormente ocupándose de todos los rubros vinculados con
la promoción y venta del Emprendimiento en las diferentes instancias de la comercialización.

El Esquema de Participantes de la Construcción Privada utilizado como base para definir a los
protagonistas del sector ha admitido a lo largo del tiempo diversas modificaciones: en varios
casos se ha unificado el rol de Desarrollador con el de la Constructora, o el de la Inmobiliaria
con el de Gerenciamiento de Proyecto, o el del Estudio de Arquitectura con el del
Desarrollador. Además, el surgimiento de nuevas modalidades de Financiamiento de obras 3 ,
tales como el fideicomiso financiero, dio entidad a roles como el de fiduciante, fiduciario y
fideicomisario.

-->> Venta y financiamiento de obra privada

Existen tres procedimientos básicos de venta:

1-A. Venta a precio fijo: utilizado en períodos sin inflación o con variaciones previsibles de ésta,
consiste en la fijación de un precio de venta en el momento de efectuar la operación. El monto
se considera fijo y es independiente del valor de la tasa que pudiera aplicársele al comprador
en el caso que este recurra a un crédito para acceder al bien. Esta tasa de interés

sólo reflejará el riesgo crediticio y el valor del dinero en el tiempo sin considerar otras variables
asociadas a eventuales cambios de precios de los insumos involucrados en la obra.

1-B. Venta a precio fijo indexado: cuando existe incertidumbre respecto del comportamiento
de la inflación en el corto y mediano plazo, el desarrollador deja de absorber este riesgo y se lo
transfiere al comprador mediante el agregado de un componente de tasa que ajusta los saldos
deudores impagos directa o indirectamente según la inflación.

1-C. Venta al costo: admite por lo menos dos variantes:

a. Sistema de consorcio: el organizador del emprendimiento vende el terreno (con un

porcentaje de utilidad respecto de su precio de costo) a un grupo de personas a cuyo nombre
se escritura y quienes se convierten en condóminos del terreno. Este consorcio firma a su vez
un contrato con un estudio de arquitectura, otro con una constructora y, eventualmente, otro

con una gerenciadora. Mediante estos contratos los condóminos se comprometen a pagar los
costos de la construcción en su totalidad incluyendo materiales, mano de obra y honorarios
profesionales. Cada condómino tendrá derecho, al término de la obra, sobre una o más
unidades del emprendimiento.

b. Sistema de boletos: difiere del sistema de consorcios en que no se produce un traspaso del
terreno, es decir, es el titular del terreno el que contrata a los profesionales y la empresa y no
los compradores de las unidades quienes, en cambio, reciben un boleto de compra – venta

por las unidades adquiridas, las cuales serán escrituradas posteriormente.

Respecto de la financiación de las obras, existen tres procedimientos básicos:

1. Capital Propio: el emprendimiento se financia total o parcialmente con capital propio del
grupo empresario.

2. Créditos a largo plazo: se financia total o parcialmente con créditos de entidades financieras.
Las altas tasas de interés en los tiempos de actividad del sector sumadas a la ausencia de
crédito vigente desde 2001 hacen que este recurso se aproxime más a una enunciación teórica
que a una alternativa real de financiación.

3. Fideicomisos financieros: instrumentado a principio de 1995 a través de la ley 24.441, el

fideicomiso consiste en la cesión por parte de una persona o sociedad (fiduciante) a otra
persona o sociedad (Fiduciario) de un determinado bien (terreno) a efectos de que se realicen
allí las obras necesarias para la ejecución de un determinado emprendimiento. Una vez

concluido este, sus unidades podrán ser transferidas a los adquirentes.

Esta operatoria se traduce en mayores seguridades y beneficios para todas las partes
integrantes del negocio, entre las que se pueden señalar:

a) El fiduciante y el fiduciario no confunden su patrimonio ni sus bienes con el patrimonio

fiduciario comprometido en el emprendimiento ya que este se constituye en un patrimonio de
afectación distinto, por lo que, en caso de que el emprendimiento no pudiera concretarse, no
se produciría la quiebra del fiduciante ni del fiduciario y se liquidaría solamente el patrimonio
del fideicomiso a favor de los acreedores de la fiducia.

b) Respecto de los beneficiarios (aquellos que aportaron trabajo o dinero para el desarrollo
esperando obtener una determinada utilidad) y los fideicomisarios (aquellos adquirentes de
unidades de vivienda en carácter de destinatarios finales) tendrán asegurados sus créditos
pudiendo cobrar el patrimonio afectado exclusivamente para ellos.

c) El fiduciario tiene prohibido adquirir cualquiera de los bienes que administra y tiene la
obligación de rendir cuentas sobre su gestión.

d) A efectos de garantizar la continuidad del proyecto existe la figura del fiduciario sustituto.

e) Ausencia de efectos retroactivos de la revocación del dominio por parte del fiduciante por lo
que no se pueden afectar los derechos adquiridos por terceros.
Finalmente, se pueden enunciar otras variantes inherentes al concepto de financiación, tales
como, el rescate anticipado de bonos del Estado nominados en dólares (BODEN 2012),
recibidos por quienes aceptaron canjear sus plazos fijos reprogramados, la aplicación de
recursos de las AFJP al financiamiento de obras privadas de vivienda, la conformación de
fondos de inversión que permitan el financiamiento de la obra y de los compradores finales,
modificación de la normativa impositiva para emprendimientos de vivienda para sectores
medios y bajos, etc.

Respecto de la afectación de los BODEN 2012 para la construcción de viviendas individuales, el

15/05/03 se cerró el proceso de licitación, recibiéndose 116 ofertas por un monto de $ 27
millones, siendo el cupo Original establecido de $150 millones. Respecto de la misma
operatoria definida para emprendimientos habitacionales, dada la cantidad de

operaciones en proceso de presentación, se produjo una extensión a 45 días de plazo para la

recepción de ofertas por parte de la Secretaria de Finanzas.

-->> ¿Cómo se contrata y administra la ejecución de una obra?

La forma más común de contratación de obra es mediante “Ajuste Alzado”, sistema mediante el
cual se contrata la ejecución de una obra (o una parte de esta como ser instalación sanitaria,
eléctrica, etc.) donde la constructora asume la responsabilidad de materializar el proyecto y
entregarlo con las prestaciones proyectadas y de acuerdo a su fin.

Dentro del mismo sistema una obra puede contratarse por “contratos separados” donde se
contrata a varias empresas, cada una a cargo de un ítem especifico (albañilería, estructura de
hormigón, instalación de aire acondicionado, pintura, etc.).

La otra opción de contratación dentro del esquema de ajuste alzado es la denominada “llave en
mano” mediante la cual se contrata la ejecución de la obra completa a una sola empresa, la
cual será responsable de la ejecución de todos los rubros de la misma.

En nuestro país, a lo largo de los años la ejecución de la mayoría de las obras ha dependido
(desde el punto de vista de su materialización proyectual y técnica) de tres figuras principales:
el Proyectista, la Dirección de Obra y la Empresa Constructora (o los contratistas de cada rubro
en el caso de que la obra se realice por contratos separados).

El proyecto y la dirección de obra es, por lo general, responsabilidad de un Estudio de

Arquitectura que ejecuta el Proyecto y designa a un profesional propio para que ejerza el cargo
de Director de Obra.
En algunos casos, el Propietario del Emprendimiento decide separar las figuras del Proyectista y
de la Dirección de Obra de obra, asignándolas a dos Estudios distintos.

La responsabilidad del Proyectista es producir la documentación de Proyecto, de acuerdo a las

necesidades del propietario del emprendimiento, respetando las normativas y restricciones
impuestas por los entes oficiales.

La principal responsabilidad de la Dirección de Obra consiste en asegurar la

materialización más fiel del proyecto en la obra, previa inspección y aprobación de los trabajos
ejecutados de acuerdo a las normas vigentes de los diferentes organismos de control
(Municipalidad, Empresas de Servicios y sus Entes Reguladores, etc.).

La ejecución de la obra se encarga a una Empresa Constructora cuya responsabilidad consiste

en la construcción “llave en mano”, es decir, de acuerdo a las especificaciones del proyecto
contractual y ocupándose de todos los detalles para entregar la unidad a sus propietarios en
perfecto funcionamiento.

Una variante de lo expuesto es la administración de la obra por contratos separados

(generalmente a cargo de la Dirección de Obra o de un Administrador contratado ad hoc), es
decir, sin la existencia de una empresa constructora a cargo de la obra, sino un coordinador de
diferentes subcontratos de obra.

Del esquema resultante surge una idea de los tiempos que transcurren desde la designación
del Estudio a cargo del Proyecto hasta la terminación de una obra.

Las etapas de proyecto y construcción de un emprendimiento, según lo habitual en el mercado

argentino, son instancias claramente diferenciadas, es decir, que no se inicia la etapa de
Construcción hasta tanto no esté definida la etapa de proyecto, dando lugar a "tiempos
muertos" entre ambas etapas, necesarios para licitar las obras, evaluar los presupuestos y
generar modificaciones del proyecto a fin de adecuarlo a los montos de inversión previstos por
el responsable del emprendimiento.

A modo de ejemplo supondremos un emprendimiento que requiere 90 días de proyecto, 40

días de licitación y adjudicación de la obra y 180 días para la construcción. De acuerdo a la
secuencia mencionada en el párrafo anterior, el plazo total seria de 310 días y el Gantt
resultante seria el siguiente:

Por otra parte, dentro del esquema mencionado, es el inversor el que corre con el riesgo de
solventar mayores costos entre lo supuesto en la instancia de proyecto y el costo final de la
obra.

Durante la década del noventa, con el objeto de minimizar la sumatoria de los tiempos
mencionados y encontrar una forma de distribuir el riesgo de los mayores costos con los
responsables de la elaboración y materialización del proyecto se comenzó a emplear en
Argentina el sistema de Gerenciamiento de Obra.
En este sistema, sumamente utilizado en Norteamérica, se unifican las responsabilidades de
Proyecto y Construcción con las de la Administración de los recursos. De este modo, la
Gerenciadora asume la responsabilidad del Proyecto, Dirección y Ejecución del
Emprendimiento garantizando un precio máximo, asumiendo responsabilidad sobre los
eventuales excedentes de dicho precio y compartiendo los beneficios con el Comitente en el
caso de obtenerse un precio final menor que el pactado en el presupuesto patrón.

A diferencia de la modalidad tradicional, en el Gerenciamiento se produce una

superposición parcial de las tareas acortando el plazo total para la ejecución del
Emprendimiento. Esto puede verse en el siguiente diagrama de Gantt para la misma hipótesis
de plazos planteada antes:

Los plazos se optimizaron en 60 días, es decir, se mejoró en aproximadamente un 20% el plazo

total original sin modificar los plazos parciales de cada una de las tareas.

Los contratos son formalizados entre el Comitente y los Subcontratistas y los pagos (previa
aprobación de los certificados por la Gerenciadora y el Comitente) se emiten a nombre de cada
contratista, no existiendo intervención de la Gerenciadora en el proceso de pago, garantizando
el pago directo a los contratistas.

No obstante, a pesar de las evidentes ventajas de este sistema, nunca consiguió imponerse al
esquema tradicional antes mencionado. Los posible motivos pueden ser su escasa difusión,
algunas experiencias poco exitosas, la conformación de la figura de la Gerenciadora que, sin ser
una empresa constructora, debe contar con el respaldo financiero que le permita hacer frente
a eventuales excesos al presupuesto patrón y, por ultimo, la

errónea suposición de que se trata de un sistema para obras de gran envergadura.

Muy buen artículo...

Siguiendo con lo de empezar a construir, es extremadamente importante contar con los

profesionales que nos brinden el Know How, ya que existen mucho pero muchos detalles que
hay que tener en cuenta a la hora de hacer una remodelación o de construir desde cero.

Yo personalmente provengo de una familia de arquitectos, y realmente estando adentro uno se

da cuenta de esas cosas. Un profesional hace que ahorremos dinero en cuestiones
importantes, como asi también nos brindan la posibilidad de poner el dinero que se tiene en
donde se necesita poner y no en cualquier cosa que no agregue valor al inmueble.

Cuando uno construye se tiene que tener en cuenta el target al que se va a dirigir el inmueble.
Cuando se contruye para vivienda propia uno sabe lo que quiere, pero cuando se construye
para vender hay que tener en cuenta lo que el potencial cliente desea, el tamaño del mercado
al cual se apunta, y otros detalles.

Leyendo a Robert, él nos meciona que los profesionales son el eje de sus inversiones, y que
ellos le hacen ganar dinero a pesar de sus honorarios.
Bueno, quisiera poder ampliar mas, pero lamentablemente estoy un poo corto de tiempo...
saludos a todos.

el articulo no tiene en cuenta otro tipo de construcción: en la que ya tenemos los inversores y
en base a eso (y no a otra cosa) se busca el terreno y se hace la construccion...ahi si podes
tener diferencias grandes, te ahorras intermediarios y si lo vendes antes de escriturar zafas del
fisco...sin que sea ilegal OJO! fue solo una inversion y no quedas registrado en nada...

Ahi esta la PAPA!

http://www.empresores.com/foros/attachment.php?attachmentid=5&d=1112131940

TEMA: EL NEGOCIO DE LA CONSTRUCCIÓN: INFORME COMPLETO.

Características del negocio de la construcción

La construcción, desde el punto de vista de los inversores privados, se caracteriza respecto de

la mayoría de las otras industrias en que el éxito (o el fracaso) de un determinado desarrollo
inmobiliario nace y muere con la construcción y venta del emprendimiento mismo.

Cualquier otra rama industrial involucra la inversión en activos íntimamente ligados

almantenimiento en el tiempo de una determinada línea de producción. Es así que quien
invierte en una planta de producción de alimentos no podrá dejar de fabricar productos
alimenticios sin asumir pérdidas enormes asociadas al capital inmovilizado por la planta
improductiva.

Por el contrario, en la industria de la construcción cada obra en sí misma se convierte en una

única línea de producción que se inicia con la inversión en el terreno y el proyecto asociado y
se cierra definitivamente el día que se vende la última unidad funcional.

Del mismo modo, el éxito de un determinado producto inmobiliario no garantizará iguales

resultados para otro emprendimiento de iguales características, aún ejecutado por los mismos
responsables en un predio similar, dependiendo fuertemente los resultados de diversos
factores, entre los que se pueden mencionar:

– la localización,

– las características del mercado al que va dirigido,

– la existencia de crédito y tasas de interés atractivas,

– el contexto político y macroeconómico y la magnitud de la aversión al riesgo asociada,

– la forma en la que el público percibe las cualidades y defectos del emprendimiento.

Con carácter de aproximación y con el objeto de definir los roles en un proyecto inmobiliario se
remite al siguiente esquema donde se hace foco en las funciones que desempeña cada uno de
los participantes:

Esquema de Participantes de la Construcción Privada

Desarrollador

Es aquella persona, o grupo de personas asociadas, que realizan la inversión y el desarrollo de

un determinado Emprendimiento abarcando su proyecto, construcción y comercialización. En
el caso de las obras públicas el desarrollador es el Estado; en el caso del edificio corporativo de
una gran empresa el desarrollador podrá ser la misma empresa. Dentro de la obra privada se
pueden definir dos categorías preliminares de desarrolladores:

Desarrolladores estables: son aquellos que a lo largo de los años han mantenido su presencia a
través de la generación de varios emprendimientos, concentrando la mayor parte de sus
negocios en la construcción de Proyectos Inmobiliarios. En esta categoría se puede mencionar
a RAGHSA y BKS, entre otros.

Desarrolladores Ocasionales: son aquellos cuyo “core business” no es la construcción pero

toman la decisión de encarar un proyecto bajo condiciones muy específicas del mercado
motivados por la posibilidad de realizar un buen negocio en un contexto económico favorable
(por ejemplo, un grupo de pequeños inversores que se asocia para construir un edificio de

departamentos).

Otro ejemplo de desarrollador ocasional es el ya mencionado de empresas que encaran la

construcción de su propio edificio corporativo (Repsol, Telecom, Grupo Fortabat, etc.).

El desarrollo del emprendimiento requiere de la generación de áreas encargadas del proyecto,

construcción, dirección y comercialización del emprendimiento, además de una estructura
administrativa, financiera y legal.

En el contexto del esquema precedente, de todas las áreas mencionadas las únicas que
pertenecen a la estructura del Desarrollador son los sectores administrativo y financiero,
tercerizándose la totalidad de las áreas restantes.
Proyecto

El proyecto se encarga a un Estudio de Arquitectura según las pautas establecidas por el

Desarrollador, previo análisis de la viabilidad comercial del Emprendimiento. En esta primera
etapa, el Estudio intercambia propuestas con el Desarrollador y los Consultores Inmobiliarios, a
efectos de definir las características distintivas del proyecto considerando el segmento de

mercado al que estará dirigido y las condiciones de comercialización. Para la definición técnica
del proyecto, el Estudio de Arquitectura contará con la participación de un estudio de
Ingeniería Estructural, asesores en Instalaciones, etc.

El mismo Estudio de Arquitectura elabora presupuestos preliminares a medida que se avanza

en la definición del proyecto proponiendo plazos de obra; a partir de los cuales el Desarrollador
realiza las evaluaciones financieras pertinentes en relación con los flujos a considerar durante
toda la construcción y comercialización del Emprendimiento.

Construcción

La construcción de la obra propiamente dicha se encarga a una Empresa Constructora (o a

varios contratistas según la modalidad de contratación elegida por el Desarrollador) que
previamente resultó adjudicataria del concurso de ofertas para la ejecución del proyecto en
cuestión. Para la construcción de la obra, la Empresa Constructora emplea mano de obra

(propia o subcontratada), compra materiales (hormigón, ladrillos, cemento, etc.) y

equipamiento (mobiliario, ascensores, carpinterías, etc.) y contrata servicios (instalaciones,
pintura, higiene y seguridad, proyecto de estructura, etc.)

Estructura legal

El área legal generalmente se terceriza en uno o más Estudios que se ocupan de la redacción de
contratos, boletos, escrituras, etc., y solucionan temas inherentes al área a lo largo del
desarrollo del Emprendimiento.

Dirección de Obra

La Dirección de Obra representa técnicamente al Comitente en la obra y tiene la

responsabilidad de que ésta se ejecute en un todo de acuerdo con las especificaciones
contractuales del proyecto. Dicha Dirección puede ser ejercida tanto por el mismo Estudio que
ejecutó el proyecto como por un Estudio o Profesional ajeno a aquel. Durante la década del
noventa en algunos emprendimientos se adoptó la modalidad de Gerenciamiento de Obra

y de Proyecto 2 .
Comercialización

El área de comercialización generalmente se concentra en una o mas Inmobiliarias cuya

participación se manifiesta en la definición de los requerimientos del Emprendimiento durante
la primera etapa de proyecto y, posteriormente ocupándose de todos los rubros vinculados con
la promoción y venta del Emprendimiento en las diferentes instancias de la comercialización.

El Esquema de Participantes de la Construcción Privada utilizado como base para definir a los
protagonistas del sector ha admitido a lo largo del tiempo diversas modificaciones: en varios
casos se ha unificado el rol de Desarrollador con el de la Constructora, o el de la Inmobiliaria
con el de Gerenciamiento de Proyecto, o el del Estudio de Arquitectura con el del
Desarrollador. Además, el surgimiento de nuevas modalidades de Financiamiento de obras 3 ,
tales como el fideicomiso financiero, dio entidad a roles como el de fiduciante, fiduciario y
fideicomisario.

Venta y financiamiento de obra privada

Existen tres procedimientos básicos de venta:

1-A. Venta a precio fijo: utilizado en períodos sin inflación o con variaciones previsibles de ésta,
consiste en la fijación de un precio de venta en el momento de efectuar la operación. El monto
se considera fijo y es independiente del valor de la tasa que pudiera aplicársele al comprador
en el caso que este recurra a un crédito para acceder al bien. Esta tasa de interés

sólo reflejará el riesgo crediticio y el valor del dinero en el tiempo sin considerar otras variables
asociadas a eventuales cambios de precios de los insumos involucrados en la obra.

1-B. Venta a precio fijo indexado: cuando existe incertidumbre respecto del comportamiento
de la inflación en el corto y mediano plazo, el desarrollador deja de absorber este riesgo y se lo
transfiere al comprador mediante el agregado de un componente de tasa que ajusta los saldos
deudores impagos directa o indirectamente según la inflación.

1-C. Venta al costo: admite por lo menos dos variantes:

a. Sistema de consorcio: el organizador del emprendimiento vende el terreno (con un

porcentaje de utilidad respecto de su precio de costo) a un grupo de personas a cuyo nombre
se escritura y quienes se convierten en condóminos del terreno. Este consorcio firma a su vez
un contrato con un estudio de arquitectura, otro con una constructora y, eventualmente, otro
con una gerenciadora. Mediante estos contratos los condóminos se comprometen a pagar los
costos de la construcción en su totalidad incluyendo materiales, mano de obra y honorarios
profesionales. Cada condómino tendrá derecho, al término de la obra, sobre una o más
unidades del emprendimiento.

b. Sistema de boletos: difiere del sistema de consorcios en que no se produce un traspaso del
terreno, es decir, es el titular del terreno el que contrata a los profesionales y la empresa y no
los compradores de las unidades quienes, en cambio, reciben un boleto de compra – venta

por las unidades adquiridas, las cuales serán escrituradas posteriormente.

Respecto de la financiación de las obras, existen tres procedimientos básicos:

1. Capital Propio: el emprendimiento se financia total o parcialmente con capital propio del
grupo empresario.

2. Créditos a largo plazo: se financia total o parcialmente con créditos de entidades financieras.
Las altas tasas de interés en los tiempos de actividad del sector sumadas a la ausencia de
crédito vigente desde 2001 hacen que este recurso se aproxime más a una enunciación teórica
que a una alternativa real de financiación.

3. Fideicomisos financieros: instrumentado a principio de 1995 a través de la ley 24.441, el

fideicomiso consiste en la cesión por parte de una persona o sociedad (fiduciante) a otra
persona o sociedad (Fiduciario) de un determinado bien (terreno) a efectos de que se realicen
allí las obras necesarias para la ejecución de un determinado emprendimiento. Una vez

concluido este, sus unidades podrán ser transferidas a los adquirentes.

Esta operatoria se traduce en mayores seguridades y beneficios para todas las partes
integrantes del negocio, entre las que se pueden señalar:

a) El fiduciante y el fiduciario no confunden su patrimonio ni sus bienes con el patrimonio

fiduciario comprometido en el emprendimiento ya que este se constituye en un patrimonio de
afectación distinto, por lo que, en caso de que el emprendimiento no pudiera concretarse, no
se produciría la quiebra del fiduciante ni del fiduciario y se liquidaría solamente el patrimonio
del fideicomiso a favor de los acreedores de la fiducia.

b) Respecto de los beneficiarios (aquellos que aportaron trabajo o dinero para el desarrollo
esperando obtener una determinada utilidad) y los fideicomisarios (aquellos adquirentes de
unidades de vivienda en carácter de destinatarios finales) tendrán asegurados sus créditos
pudiendo cobrar el patrimonio afectado exclusivamente para ellos.
c) El fiduciario tiene prohibido adquirir cualquiera de los bienes que administra y tiene la
obligación de rendir cuentas sobre su gestión.

d) A efectos de garantizar la continuidad del proyecto existe la figura del fiduciario sustituto.

e) Ausencia de efectos retroactivos de la revocación del dominio por parte del fiduciante por lo
que no se pueden afectar los derechos adquiridos por terceros.

Finalmente, se pueden enunciar otras variantes inherentes al concepto de financiación, tales

como, el rescate anticipado de bonos del Estado nominados en dólares (BODEN 2012),
recibidos por quienes aceptaron canjear sus plazos fijos reprogramados, la aplicación de
recursos de las AFJP al financiamiento de obras privadas de vivienda, la conformación de
fondos de inversión que permitan el financiamiento de la obra y de los compradores finales,
modificación de la normativa impositiva para emprendimientos de vivienda para sectores
medios y bajos, etc.

Respecto de la afectación de los BODEN 2012 para la construcción de viviendas individuales, el

15/05/03 se cerró el proceso de licitación, recibiéndose 116 ofertas por un monto de $ 27
millones, siendo el cupo Original establecido de $150 millones. Respecto de la misma
operatoria definida para emprendimientos habitacionales, dada la cantidad de operaciones en
proceso de presentación, se produjo una extensión a 45 días de plazo para la recepción de
ofertas por parte de la Secretaria de Finanzas.

¿Cómo se contrata y administra la ejecución de una obra?

La forma más común de contratación de obra es mediante “Ajuste Alzado”, sistema mediante el
cual se contrata la ejecución de una obra (o una parte de esta como ser instalación sanitaria,
eléctrica, etc.) donde la constructora asume la responsabilidad de materializar el proyecto y
entregarlo con las prestaciones proyectadas y de acuerdo a su fin.

Dentro del mismo sistema una obra puede contratarse por “contratos separados” donde se
contrata a varias empresas, cada una a cargo de un ítem especifico (albañilería, estructura de
hormigón, instalación de aire acondicionado, pintura, etc.).

La otra opción de contratación dentro del esquema de ajuste alzado es la denominada “llave en
mano” mediante la cual se contrata la ejecución de la obra completa a una sola empresa, la
cual será responsable de la ejecución de todos los rubros de la misma.

En nuestro país, a lo largo de los años la ejecución de la mayoría de las obras ha dependido
(desde el punto de vista de su materialización proyectual y técnica) de tres figuras principales:
el Proyectista, la Dirección de Obra y la Empresa Constructora (o los contratistas de cada rubro
en el caso de que la obra se realice por contratos separados).

El proyecto y la dirección de obra es, por lo general, responsabilidad de un Estudio de

Arquitectura que ejecuta el Proyecto y designa a un profesional propio para que ejerza el cargo
de Director de Obra.

En algunos casos, el Propietario del Emprendimiento decide separar las figuras del Proyectista y
de la Dirección de Obra de obra, asignándolas a dos Estudios distintos.

La responsabilidad del Proyectista es producir la documentación de Proyecto, de acuerdo a las

necesidades del propietario del emprendimiento, respetando las normativas y restricciones
impuestas por los entes oficiales.

La principal responsabilidad de la Dirección de Obra consiste en asegurar la

materialización más fiel del proyecto en la obra, previa inspección y aprobación de los trabajos
ejecutados de acuerdo a las normas vigentes de los diferentes organismos de control
(Municipalidad, Empresas de Servicios y sus Entes Reguladores, etc.).

La ejecución de la obra se encarga a una Empresa Constructora cuya responsabilidad consiste

en la construcción “llave en mano”, es decir, de acuerdo a las especificaciones del proyecto
contractual y ocupándose de todos los detalles para entregar la unidad a sus propietarios en
perfecto funcionamiento.

Una variante de lo expuesto es la administración de la obra por contratos separados

(generalmente a cargo de la Dirección de Obra o de un Administrador contratado ad hoc), es
decir, sin la existencia de una empresa constructora a cargo de la obra, sino un coordinador de
diferentes subcontratos de obra.

Del esquema resultante surge una idea de los tiempos que transcurren desde la designación
del Estudio a cargo del Proyecto hasta la terminación de una obra.

Las etapas de proyecto y construcción de un emprendimiento, según lo habitual en el mercado

argentino, son instancias claramente diferenciadas, es decir, que no se inicia la etapa de
Construcción hasta tanto no esté definida la etapa de proyecto, dando lugar a “tiempos
muertos” entre ambas etapas, necesarios para licitar las obras, evaluar los presupuestos y
generar modificaciones del proyecto a fin de adecuarlo a los montos de inversión previstos por
el responsable del emprendimiento.
A modo de ejemplo supondremos un emprendimiento que requiere 90 días de proyecto, 40
días de licitación y adjudicación de la obra y 180 días para la construcción. De acuerdo a la
secuencia mencionada en el párrafo anterior, el plazo total seria de 310 días y el Gantt
resultante seria el siguiente:

Por otra parte, dentro del esquema mencionado, es el inversor el que corre con el riesgo de
solventar mayores costos entre lo supuesto en la instancia de proyecto y el costo final de la
obra.

Durante la década del noventa, con el objeto de minimizar la sumatoria de los tiempos
mencionados y encontrar una forma de distribuir el riesgo de los mayores costos con los
responsables de la elaboración y materialización del proyecto se comenzó a emplear en
Argentina el sistema de Gerenciamiento de Obra.

En este sistema, sumamente utilizado en Norteamérica, se unifican las responsabilidades de

Proyecto y Construcción con las de la Administración de los recursos. De este modo, la
Gerenciadora asume la responsabilidad del Proyecto, Dirección y Ejecución del
Emprendimiento garantizando un precio máximo, asumiendo responsabilidad sobre los
eventuales excedentes de dicho precio y compartiendo los beneficios con el Comitente en el
caso de obtenerse un precio final menor que el pactado en el presupuesto patrón.

A diferencia de la modalidad tradicional, en el Gerenciamiento se produce una superposición

parcial de las tareas acortando el plazo total para la ejecución del Emprendimiento. Esto puede
verse en el siguiente diagrama de Gantt para la misma hipótesis de plazos planteada antes:

Los plazos se optimizaron en 60 días, es decir, se mejoró en aproximadamente un 20% el plazo

total original sin modificar los plazos parciales de cada una de las tareas.

Los contratos son formalizados entre el Comitente y los Subcontratistas y los pagos (previa
aprobación de los certificados por la Gerenciadora y el Comitente) se emiten a nombre de cada
contratista, no existiendo intervención de la Gerenciadora en el proceso de pago, garantizando
el pago directo a los contratistas.

No obstante, a pesar de las evidentes ventajas de este sistema, nunca consiguió imponerse al
esquema tradicional antes mencionado. Los posible motivos pueden ser su escasa difusión,
algunas experiencias poco exitosas, la conformación de la figura de la Gerenciadora que, sin ser
una empresa constructora, debe contar con el respaldo financiero que le permita hacer frente
a eventuales excesos al presupuesto patrón y, por ultimo, la

errónea suposición de que se trata de un sistema para obras de gran envergadura.

Toda esta nota sale de un informe realizado por el Instituto Universitario IDEA que podrán
descargar de este enlace: Bajar Informe de Instituto IDEA

Muchas gracias por su tiempo.

Mariano Cabrera Lanfranconi

Libertad Financiera: Inmobiliaria, rentabilidad

requerida.
9 de abril, 2013 2519

Daniel Sobrado
Profesional de tecnologias de Trading en Banca de Inversiones. He vivido y trabajado en Londres,
New York, Tokyo, Abu Dhabi... He trabajdo... [+ info]
www.dalamarblog.com
86º en inB
pulse para ampliar

Vamos a calcular el plan de acción y el tipo de propiedades que necesitaríamos

comprar para poder retirarnos y vivir de las rentas.

Lo primero será pensar que las propiedades las compramos en un punto

intermedio del ciclo, ni muy caras, ni muy baratas.

Dado que necesitaremos que dichas propiedades renten un mínimo para que nos
compense, será muy difícil comprar en la parte alta de una burbuja, ya que en esos
puntos las rentabilidades suelen ser ridículas.

Todavía recuerdo cuando veía a gente en España comprando pisos para "invertir",
cuando la rentabilidad por alquiler era de un 2-3% algo muchísimo mas bajo que lo
que podías obtener en un simple depósito en el banco, sin necesidad de gestionar
inquilinos, vacantes, destrozos, impagos...

Si tenemos en cuenta impagos, reparaciones, vacantes, gestión etc... Lo normal es

que entre el 30% y el 40% del alquiler se destine a dichos gastos.
Por otro lado compraremos propiedades nuevas o semi-nuevas en zonas céntricas
que esperamos se revaloricen en el futuro como mínimo para compensar la
depreciación debida a la antigüedad.

Si la propiedad sube de valor lo suficiente como para que el alquiler sea un 2.5%
de la rentabilidad que obtendríamos si comprásemos a precio de mercado,
venderíamos la propiedad y buscaríamos otro país/lugar donde comprar con mejor
rentabilidad.

La rentabilidad bruta mínima que yo calculo necesaria es del 8%, que será
aproximadamente un 4.8% neto de gastos y a lo que habría que quitarle, digamos
un 25% de impuestos, lo cual nos dejaría un 3.6% final.

Por lo tanto necesitaríamos 3 propiedades de 150 mil euros y otra para vivir, que
se alquilasen por 1000 euros al mes, para obtener un neto de unos 1500 euros al
mes, por lo tanto necesitaríamos como mínimo 500 mil euros para alcanzar la
libertad financiera mediante propiedades a no ser que mejorásemos los
parámetros que indico, lo cual es muy posible, pero no es sencillo.

A día de hoy parece difícil comprar propiedades en España que renten un 8% por
alquiler, aunque es posible en puntos muy específicos del país, sin embargo yo he
comprado propiedades (nuevas) en los últimos años que rentan mas del 10% en
otros países, y que además tienen unos gastos de mantenimiento muy inferiores al
30% mencionado.

Por lo tanto yo diría que si es posible hacer un buen portfolio de propiedades para
vivir de las rentas sin problema, pero lo complicado de ello, es hacerlo en España,
en mercados emergentes, oriente medio, Alemania, USA o incluso Irlanda y UK, he
visto mejores oportunidades, aunque en muchos casos el punto óptimo de compra
ya ha pasado.

Quizá en España lo que compense sea comprarse una propiedad en la costa si es

que se vive de las rentas y es para uso propio, ya que se pueden conseguir cosas
muy baratas a día de hoy, por otro lado la revalorización de la vivienda en España
no creo que sea muy grande en el largo plazo con la pésima demografía que hay,
a no ser que llegase gran cantidad de inmigración, cosa que dudo ocurra, ya que la
recuperación en España tardara y los inmigrantes empiezan a tener muchas
mejores condiciones en sus propios países.

Nota: La inmobiliaria tiene la ventaja sobre depositos y renta fija de que tanto el
principal como las rentas tienden a actualizarse con la inflación

¿A qué se describe como libertad financiera?

Este concepto capitalista fue desarrollado por el autor hawaiano Robert Kiyosaki, en el cual el
individuo es capaz de emanciparse financieramente desde la perspectiva de generar ingresos
pasivos sin necesidad de trabajar, una vez que ha estructurado secuencialmente los
componentes básicos que sustentarán la independencia económica como por ejemplo:

- el trabajo formal;

- autoempleo;

- la inversión en activos productivos o propietarios de negocios y;

- la inversión en papeles de renta fija o variable, dividendos, participaciones, fideicomisos,

pólizas, proyectos inmobiliarios, patentes, etc

¿Cómo se puede intentar acceder y mantener este beneficio financiero en el ámbito privado?

1. Capacitación continua de educación financiera.

2. Participar en reuniones donde se fomente el networking (creación de una buena red de

contactos para crear oportunidades de negocios).

3. Lectura de revistas especializadas de emprendimiento.

4. Perseverancia y constancia en la planificación financiera.

5. Generación de conocimiento en la elaboración del proyecto.

6. Invertir en activos productivos: terrenos, proyectos inmobiliarios, etc.

7. Invertir en ingresos pasivos: dividendos, pólizas o productos financieros similares, renta

procedente de alquiler de bienes, patentes, etc

NI UNA MENOS DÍA DE LA MUJER COCINAS DE INDUCCIÓN CASO ODEBRECHT ECONOMÍA DE

BOLSILLO

¿Es posible emprender y llegar a tener libertad financiera?

ECONOMÍA

Martes, 27 de junio, 2017 - 11h07

¿Es posible emprender y llegar a tener libertad financiera? AMPLIAR

Libertad financiera es un concepto desarrollado por Robert Kiyosaki, en el cual el individuo es

capaz de emanciparse financieramente desde la perspectiva de generar ingresos pasivos sin
necesidad de trabajar, una vez que ha estructurado secuencialmente los componentes básicos
que sustentarán la independencia económica.

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Ser independiente económicamente bajo una variedad de ingresos para no tener que
preocuparse del factor monetario es a lo que los especialistas llaman "libertad financiera". Pero
¿cualquier persona puede disfrutar de esta libertad financiera?

Pues tal vez unos con más dificultad que otros, pero según expertos siempre existe la forma de
aprender a vivir con esta visión.

Gino Cornejo Marcos, decano de la Facultad de Economía y Ciencias Empresariales de la

Universidad Ecotec, detalla más sobre esta parte de la educación financiera y otorga consejos
para que los ecuatorianos puedan empezar a encaminarse hacia una independencia financiera.

¿A qué se describe como libertad financiera?

Este concepto capitalista fue desarrollado por el autor hawaiano Robert Kiyosaki, en el cual el
individuo es capaz de emanciparse financieramente desde la perspectiva de generar ingresos
pasivos sin necesidad de trabajar, una vez que ha estructurado secuencialmente los
componentes básicos que sustentarán la independencia económica como por ejemplo:

- el trabajo formal;

- autoempleo;

- la inversión en activos productivos o propietarios de negocios y;

- la inversión en papeles de renta fija o variable, dividendos, participaciones, fideicomisos,
pólizas, proyectos inmobiliarios, patentes, etc.

¿Usted cree que los ecuatorianos buscan esta libertad financiera?

En nuestro país, según el estudio Global Entrepreneurship Monitor GEM, la Actividad

Emprendedora Temprana se ubica en el 31,8% en 2016, la tasa más alta de la región, seguido
por Colombia 27,3% y Perú 25,1%.

Pero este indicador, no es más que el fiel reflejo de las altas tasas de informalidad que registra
el mercado laboral. Según el INEC, casi 6 de cada 10 ecuatorianos se ubican en el empleo
informal.

A esto hay que sumarle, que existe una gran cantidad de emprendimientos que son
unipersonales 72,8% que no generan empleo y una gran mayoría son iniciativas dedicadas al
comercio.

Por lo descrito, se puede colegir que buscar la libertad financiera en el Ecuador tiene un
escenario complejo.

Antes de decidirnos a vivir bajo este modos en nuestra economía, ¿qué se debe tener en
cuenta para arrancar esta etapa?

Es fundamental primero contar con una educación financiera que determine planificación y
gestión empresarial concretando el camino a seguir y el propósito de consolidar la iniciativa en
el tiempo.

También generar fuentes de financiamiento como ahorro acumulado, inversionistas ángeles,

capital de riesgo, crowfunding, etc.

¿Cómo se puede intentar acceder y mantener este beneficio financiero en el ámbito privado?

1. Capacitación continua de educación financiera.

2. Participar en reuniones donde se fomente el networking (creación de una buena red de

contactos para crear oportunidades de negocios).

3. Lectura de revistas especializadas de emprendimiento.

4. Perseverancia y constancia en la planificación financiera.

5. Generación de conocimiento en la elaboración del proyecto.

6. Invertir en activos productivos: terrenos, proyectos inmobiliarios, etc.

7. Invertir en ingresos pasivos: dividendos, pólizas o productos financieros similares, renta
procedente de alquiler de bienes, patentes, etc.

Lea también: ¿Conoce usted qué hace un 'coach' financiero?

¿Qué ventajas nos otorga esta libertad financiera?

1. No trabajar permanentemente en relación de dependencia.

2. Planificar actividades de esparcimiento y de autorrealización personal.

3. Contribuir al desarrollo de la sociedad por medio de la oferta de empleo.

4. Ser un inversionista en proyectos innovadores y creativos.

5. Generar negocios propios.

6. Tener beneficios tributarios. (I

Bienes raíces

Aunque los bienes raíces no son un negocio por entero digital sino también físico, las
herramientas que ofrece hoy la tecnología virtual hace que capacitarse y construir un negocio
inmobiliario a gran escala sea un proceso mucho más sencillo

Hoy por hoy con el avance de los sistemas de información como Internet es posible llevar el
negocio inmobiliario a un nuevo nivel, pues existen muchas herramientas interactivas que
permiten encontrar nuevos negocios, clientes, propietarios, inmuebles u otros predios a la vez
que permiten promocionar y mostrar a un público muy amplio las ofertas disponibles que se
tienen como agente inmobiliario independiente o empresa bajo la figura del corretaje o como
compañía bajo representación comercial actuando en representación del cliente comprador o
arrendatario o del vendedor o arrendador .

Entre las herramientas en línea que hoy puede utilizar un profesional inmobiliario para acelerar
y consolidar su negocio están el marketing viral y de atracción por redes sociales, entre ellas
Facebook, Twitter e Instagram, de Marketing de videos profesionales con You Tube el segundo
buscador más utilizado en Internet.

Estas herramientas de marketing social de última generación han permitido para el negocio
inmobiliario la apertura de nuevos canales para la venta de todos los servicios que
mencionamos anteriormente: venta o arriendo de inmuebles y avalúos comerciales. Pero muy
especialmente ha estimulado de forma muy eficaz la venta de propiedades y lotes que antes
con el marketing tradicional de colocar avisos en los periódicos, pegar avisos en ventanas y
hacer recomendaciones personales o buscar referidos se hacia más lento y dispendioso.

El marketing social además proporciona para el sector inmobiliario el fortalecimiento de la

imagen de la marca y el branding que en mercadotecnia es todo aquello que se hace para
conectar la estrategia de negocio con la experiencia del cliente y convertirlo en preferencia y
lealtad.

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Wholesale En Bienes Raices: Cómo ganar
dinero sin invertir un centavo.
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17 respuestas
Responder a este tema

#1
Geoff00701/06/13 (09:27)

Wholesale En Bienes Raices: Cómo ganar

dinero sin invertir un centavo.
Hola a todos.

Hay una forma muy popular aqui en EEUU de ganar dinero en Bienes
Raices sin poner un solo centavo de sus bolsillos Y se llama Wholesaling.

La estrategia es casi en un 90% dominada por los brokers de bienes

raices ya que ellos tienen acceso a los lockbox y los MLS, pero si usted
no tiene la licencia de agente inmobiliario no es problema.

La idea es bastante simple.

Supongamos que una casa en distressed cotiza en 100 mil dolares Y las
casas en esa zona cotizan en 150K Y usted habla con el dueno de esa
propiedad (puede ser un banco o un mortgage banker, dueno de la casa
que enfrenta un despojo o un note investor) Y negocia bajar el precio de
100K a 70K argumentando costos de reparaciones (cosa que es muy
factible, favor de leer mi post titulado flipping). Pues lo que el wholesaler
lo que hace es que firma un contrato de compra que se llama assignment
contract. (Es crucial que el contrato tenga esa palabrita)

E imediatamente usted se lo revende a un inversionista o flipper por 80K,

ganandose en la transaccion unos 10,000 dolares. Un senor precisamente
de espana a quien conozco y quien ha sido como un mentor para mi
desde que entre a esta industria vive precisamente de hacer wholesales.
El tiene una fila de inversionistas Venezolanos locos por comprar
propiedades distressed en zonas con demandas. El hizo assigment
contract a 2 departamentos en la zona de Fontaibleau de Miami por un
valor de 50K cada una. En esa zona se esta vendiendo en 125 mil, pero
esos dos partamentos estaban en mal estado. El se los vendio a un
inversionista Venezolano por 70K ganandose 40K de profit en ambas
propiedades mas o menos en 1 semana. Luego el Inversionista (flipper)
venezolano les metio unos 13 mil dolares a cada propiedad y la revendio
en 110 mil.

Es crucial tener la licencia de bienes raices o al menos tener un buen

broker a tu lado. Como he dicho antes, aqui la licencia de bienes raices
son solo 75 horas de clases y 450 dolares. Tambien es crucial desarrollar
relaciones profesionales con muchos flippers. Lo ultimo que un
wholesaler quiere es tener que comprar realmente la casa.

El problema es encontrar esas propiedades si no se es un agente

inmobiliario. (por eso saque la licencia)

Un wholesaler nuevo deberia promediar unos 3000 a 5000 por wholesale.

Un Wholesaler con experiencia deberia promediar un profit de 10,000 a
20,000 por wholesale que venda.

Aqui hay miles de personas dentro de la industria que viven de esto o han
hecho esto alguna que otra ves. Es una estrategia extremadamente
popular.

Flipping.
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9 respuestas
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#1
Geoff00729/05/13 (03:12)

Flipping.
Hola a todos. Unos de los metodos mas populares para invertir (O
especular) en Bienes Raices en EEUU es la metodologia de Flip. Como he
escrito en otros posts, hacer flip no es mas que comprar una propiedad
ya sea en las subastas de foreclosures, short-sales o REO Y luego
rehabilitarla y luego revenderla en el menor tiempo posible. El potencial
de profit es inmenso, pero tambien tiene muchos riesgos. Entre los
mayores riesgos estan: 1- EL NO HABER HECHO UN PRESUPUESTO
CORRECTO DE LOS COSTOS DE REHABILITACION. Esto es muy comun
cuando el inversionista contrata a un sub-contratista inepto. Los Flippers
profesionales tienen ya sus equipos fijos de sub-contratistas que trabajan
solo para el y que son de mucha confianza para el Flipper. 2-NO HABER
COMPRADO POR EL PRECIO CORRECTO LA PROPIEDAD EN DISTRESSED:
Este es un punto donde el 90% de los nuevos en el negocio fracasan. Y
les pondre un ejemplo Real para que comprendan mejor. Usualmente si
compramos una propiedad distressed a un precio en descuento, es logico
que nos emocionemos pensando que tenemos una ganga en nuestras
manos. Pero los costos, papeleos y el tiempo pueden hacer que la
propiedad deje perdidas. Un ejemplo: Supongamos que en el Doral Place
las ultimas dos casas se han vendido entre 160 mil y 170 mil dolares Y tu
encuentras una casa en 140 mil, obviamente que pensaras que es una
ganga ya que estas comprando a un descuento de unos 20-30 mil dolares.
Pero supongamos que la casa necesite una reparaciones de unos 15,000
dolares (en la vida real puede que el rango este entre 20,000 y 30,000)
pero pongamos 15,000 para ser ultra conservadores en el ejemplo. Ya esa
casa que compraste por 140 agregale 15 mil Y ya vas por 155,000.
Agregale unos 10,000 dolares del closing cost a la hora de venderla y
llevas $165,000. Y a eso agregale el 6% de comision al broker (unos
$9,900) Y ya estas con $174,900 dolares.. cASI $5000 dolares por encima
de mercado Y por lo tanto es perdida. A eso agregale Que no le vendas en
menos de un Mes. Ahi vienen property taxes, seguros etc Y en lo que
pestanas habras invertido mas de 200 mil dolares en un mercado donde
lo maximo que se ha vendido es 170,000. Y si la rentas para amortiguar el
golpe, tambien tienes que entender a que precio se esta rentando en ese
mercado, porque podrias perder incluso mas dinero todos los meses. Por
lo que les dare un truco muy sencillo para saber elegir bien el precio de
una propiedad. Supongamos que en X area el precio de mercado de X
propiedad este en los $170,000 Y la Casa que nos interesa esta en
140,000 porque esta distressed (Foreclosure-short sales o REO). Tienen
que calcular lo mas accurated posible el costo de reparacion.
Supongamos que sean 15,000. Lo que hacemos es lo siguiente. 140,000-
70% = $98,000-15,000= a $83,000 dolares que es el precio que el Flipper
debe ofertar por esa casa para tener la certeza de que ganara dinero en
el Deal. Pero de donde saco el "70%" en la ecuacion?? Bueno en Realidad
la mayoria de los bancos o duenos de propiedades distressed aceptan
vender esas propiedades a un 70% de lo que ellos la estan ofertando. Por
lo que ese es el precio real de ellos, solo que tiran mas alto para ver si
alguien "pica". Si Logramos comprar la casa por $83,000 Y ponemos por
ejemplos los gastos del primer caso, pues tendremos. $83,000 + 15,000
de reparacines= $98,000 + 10,000 de closing cost= $108,000 + 6% del
broker (basado en 150,000)= $117,000 dolares habran sidos tus costes.
Esto te da espacio suficiente para revenderla por debajo del precio del
mercado (para que se venda rapido antes de un mes) de unos $150,000 y
tener unas ganancias de $32,000 dolares en ese flip por par de semanas
de trabajo.. En caso de que no se logre vender en menos de un mes, aun
con el precio-costo total, el fliper tiene espacio suficiente para pagar
costos mensuales del proximo mes y aun asi tener un profit margin
(aunque obviamente menor) Y es probable que si deciden rentar la
propiedad, pues que la renta de la propiedad amortigue los costos
mensuales. Por eso es CRUCIAL contar un buen Real Estate broker que
se especialize en lidiar con inversionistas y flippers. A continuacion les
pongo un reporte que salio ahora en mayo donde muestran las mejores
ciudades para hacer Flipping en USA. Y en el top 10 la mayoria estan en
la Florida. De hecho, el profit margin de los flippers en Orlando,FL es mas
del 60% en promedio!!! In addition to five in the top 10, an additional city
made it into the nation’s top 25 for flipping. Overall, Florida cities
competed largely with California cities in the RealtyTrac rankings.
RealtyTrac based its cities list on total gross profit earned from a home
flip in 2012.
Florida rank of top U.S. cities for home flipping
1. Orlando – 1,912 flips – 63% gross profit 4. Tampa – 3,033 flips – 43%
gross profit 6. Miami – 4,299 flips – 37% gross profit 7. Lakeland – 660
flips – 37% gross profit 9. Sarasota – 999 flips – 34% gross profit 20. Cape
Coral – 1,547 flips – 15% gross profit A continuacion un spreadsheet de
como se debe hacer correctamente el estimado de costos para hacer flip
en una propiedad. (Les sugiero que hagan copy-paste a la foto para que lo
vean en su tamano natural)..

Hola amigo.

Me alegro mucho de tu suerte y de tu exito! Debes darle gracias a Dios

porque esta crisis realmente fue agresiva. Pero si toreaste la tempestad
significa que tu y tu familia tienen sentido comun para los negocios.

Sobre el Flipping.
-Mira, ningun negocio del mundo que deje probables rentabilidades del
30%-60% es facil.. Sin embargo, como todo en la vida, a medidas que vas
adquiriendo experiencias y logres armar a un equipo de trabajo serio
(contratistas) Y como negociar la compra y donde especificamente
comprar, pues el negocio del flipping se vuelve rutinario.

-Tambien debes recordar que en economias solidas y pujante el negocio

del Flip se pone mas caro. Osea, esas oportunidades de conseguir casas
REO por 40,000 o 60,000 como sucedio en el 2009-2012 no van a estar ahi
cuando la economia realmente salga hacia adelante. Por ejemplo: Hoy dia
en el 2013 es mas comun que los REO y Short-sales tengas que comprarlo
por mas de $150,000 cuando en el 2010 esas mismas propiedades en
esas mismas zonas aparecian por 45,000. Por lo tanto tu profit margin no
seran de 30-60%, mas bien seran de un 14%-18%.

-Cuando el mercado del Flipping esta muy muy muy caliente en una
economia pujante generalmente significa que hay que dejar de hacer
flipping porque el ciclo va a contraerse.

-El Negocio del Flipping es sumamente adictivo y fascinante porque cada

propiedad es un mundo diferente tanto en negociaciones como
rehabilitaciones como venta.

-Recuerda que en Bienes Raices (en especial en el Flipping) el dinero tu

lo haces cuando compras, no cuando vendes.

Un abrazo!

Me temo que no entendiste el objetivo del post.

Esas propiedades que estan en distressed de por si estan a un precio mucho menor que el
precio de mercado y por eso la inmensa mayoria de los nuevos flippers se tiran detras de esas
ofertas sin calcular realmente los riesgos.. Por lo tanto no es el "comprar barato y vender mas
caro" como insinuas. El objetivo es como encontrar el fair value de la inversion. Y eso esta mas
que comprobado que no todo el mundo lo toma en consideracion.

El punto real del post es enseñar a las personas como calcular correctamente el valor de esas
propiedades que ya estan de por si desvaluadisimas.
Te garantizo que la inmensa mayoria de los nuevos flippers pierden dinero en sus primeras
operaciones aun comprando propiedades que estan desvaluada en un 60% en relacion al
precio de mercado de sus zonas.

PD: Lamento mucho que no valores (o razones) la informacion que puse en este post porque
por lo general eso nadie lo enseña.

SubLeasing.

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2 respuestas

#1

Geoff007

10/06/13 (20:04)

SubLeasing.

Hola amigos.

Unos de los metodos mas popular para hacer negocios en Bienes Raices es el del Subleasing.

El subleasing no es mas que firmar un contrato de larga duracion con el dueno de una casa o
local comercial en distressed a un precio por debajo del mercado, hacerle unas reparaciones y
el inversionistas re-rentarlo a una tercera persona a un precio mayor.

Supongamos que un inversionista encuentra una oficina en un edificio que tiene las alfombra
en mal estado y hay que pintarla y el techo tiene teflones con hoyos. El inversionista va a
donde el Landlord (dueno del complejo de oficinas) Y le ofrece rentarlo por 2 o 5 años a $500
dolares mensual y el asume el costo de reparar la oficina.

El inversionista cambia la alfombra, pinta las paredes y pone teflones nuevos en el techo y
pone conexcion de internet y telefono Y luego lo renta a un cliente por $900 al mes y de esa
forma tiene un cash flow de $400 al mes.

Esta modalidad es popular porque entre otras razones en muchos casos tienen beneficios
fiscales para el inversionista.
Sin embargo esto no es permitido en todos los estados.. Me parece (no estoy seguro) que por
ejemplo en NY el subleasing no esta permitido, pero en la Florida y Texas si.

Muchos landlords (duenos) tienen tantas propiedades comerciales en su poder que prefieren
hacer sublease y no tener que reparar el local ellos mismos cada vez que se vaya un inqulino.

Hacer subleasing en propiedades residenciales es potencialmente mas lucrativo, pero el dolor

de cabeza es mucho mas grande. Trate de que las personas que van a operar/vivir en la
propiedad firmen un contrato minimo de 1 año Y especifiquen en el contrato de arrendamiento
de que ellos se encargaran de cualquier daño que le produzcan la propiedad (esto ultimo
puede ser un problema a la hora de rentar la propiedad).

8 Maneras de invertir con poco dinero (o sin dinero) en Bienes Raices (articulo en ingles)

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3 respuestas

#1

Geoff007

10/06/13 (19:15)

8 Maneras de invertir con poco dinero (o sin dinero) en Bienes Raices (articulo en ingles)

Hola.

Este articulo esta en ingles pero ojala y pueda de ser de ayuda.

Tomemos unos minutos y ampliemos cada uno de estos, para darle una mejor idea de cómo
podría ingresar en este juego sin tener muchos fondos disponibles.

1.) Mayorista

La venta al por mayor es el proceso de encontrar ofertas inmobiliarias destructoras, ponerlas

bajo contrato y luego vender ese contrato a otro comprador (generalmente un inversionista).
Muchas personas alegan que los mayoristas les traen buenas ofertas y pagan bien por esas
ofertas. Cuando se vende al por mayor, el mayorista generalmente nunca posee la propiedad.
En cambio, están vendiendo el contrato por una tarifa. Como tal, el mayorista no necesita tener
mucho dinero para hacer esto. Sin embargo, aunque a los gurús de bienes raíces les gusta
promover el comercio al por mayor como la respuesta final a la inversión sin dinero invertido,
se necesita algo de dinero para comercializar a fin de mantener el embudo lleno de ofertas.

2.) Uso de socios

A menudo, un inversor sin dinero puede encontrar un socio que tenga el efectivo necesario
para invertir en bienes inmuebles. Para que una buena asociación funcione, ambas partes
deben tener algo que puedan aportar. Tal vez un socio tiene el dinero necesario para un pago
inicial, mientras que el otro tiene el conocimiento, las habilidades y los recursos para encontrar
el trato. Esta es una gran razón por la cual educarse en cualquier tipo de inversión inmobiliaria
que planee realizar es tan importante.

3.) Uso de opciones de arrendamiento

Una opción de arrendamiento (también llamada "compra de alquiler" o "alquiler con opción de
compra") es cuando una persona alquila una casa a un comprador potencial y le da a ese
comprador potencial la "opción" de comprar la casa durante un período de tiempo establecido
en el futuro. Algunos inversores usan opciones de arrendamiento para "alquilar para comprar"
una casa de un vendedor motivado (sin nada) y luego subarrendar a otro inquilino.
Esencialmente, el inversor se convierte en simple "intermediario" sin dinero invertido en el
trato.

4.) A través de FHA 3.5% de anticipo

El gobierno de los Estados Unidos ofrece un producto de seguro de préstamos que le permite
comprar una residencia principal (su propia casa) por solo un pago inicial del 3.5%. Este puede
ser un gran paso para ingresar a una propiedad con un pequeño anticipo, y puede usarse en
propiedades de hasta cuatro unidades. Además, cuando se mude, puede conservar el mismo
préstamo y convertir la propiedad en un alquiler. Tenga en cuenta, sin embargo, que existe una
tarifa adicional (conocida como PMI) que se agregará ligeramente a su pago mensual.

5.) Uso de los Préstamos sin pago de USDA o VA

Así es: los mismos departamentos gubernamentales que certifican su carne de res y ayudan a
nuestros veteranos también pueden ayudarlo a entrar en una residencia principal sin dinero en
absoluto. Para calificar para el préstamo del USDA, deberá comprar una casa en un área "rural"
(cualquier cosa fuera de una ciudad importante) o para calificar para un préstamo de VA,
deberá ser un veterano de los EE. UU. Al igual que el préstamo de la FHA anterior, estos
préstamos también se pueden utilizar hasta por cuatro unidades.

6.) Préstamos con garantía hipotecaria o líneas de crédito

Si ya tiene su propia casa y tiene algún capital acumulado en esa casa, puede aprovechar ese
capital y usar los fondos a través de un préstamo o línea con garantía hipotecaria. Debido a que
está asegurado por su hogar, las tasas de estos préstamos pueden ser algunas de las más bajas
que encontrará.

7.) Uso de dinero privado / difícil

El dinero privado y difícil puede ser una buena fuente de fondos a corto plazo. Por lo general,
estos prestamistas prestarán dinero en función del valor de la propiedad y menos de la
cantidad de dinero que traiga a la mesa o su puntaje de crédito personal. Si encuentra un buen
negocio, algunos prestamistas prestarán el 100% del precio de compra MÁS el dinero de la
reparación.

8.) Otros métodos

Existen muchos otros métodos que puede utilizar para invertir en bienes inmuebles sin dinero
(o bajo), así como combinaciones y variaciones de los métodos mencionados anteriormente.
Esto es parte del negocio conocido como "Financiamiento Creativo" y puede desempeñar un
papel integral en su futuro de inversión.

Flipping dentro de Flipping.

Hola amigos.

Unas de las formas o estrategias mas comunes usado por los Real Estate Brokers/Agents es de
comprar una propiedad muy desvaluada, invertirle poco dinero y revenderla por solo 5 o 10K
mas cara a otros flippers.

Uno de mis primeros errores fue comprar propiedades muy desvaluadas en zonas muy pobres.
Le metiamos mucho dinero en rehabs y siempre nos robaban todo en las noche (Gabinetes,
cerraduras, aires acondicionados etc).. Luego cometi la tonteria de ponerle camaras y alarma y
hasta eso se robaron. Al final termine perdiendo mucho dinero (bueno, mi socio y yo).
Asi que opte por otra forma menos convencional y era comprar esas propiedades y darle el
minimo posible de arreglos para revenderlas a otros flippers.

Por ejemplo.

Yo encontre una casa en la pequena Haiti, al norte del condado Miami-Dade por solo 38,500
dolares. La casa tiene 5 habitaciones y 2 baños y medio Y esta en una esquina. Pero ese es un
barrio peligroso y muy pobre, por lo que no deja de ser una inversion peligrosa.

Unos de mis temores era el vandalismo. No es la primera vez que mis socios y yo invertimos en
zonas de deprimentes y a medidas que vamos reformando la propiedad, pues no las van
robando (hasta los cables electricos y aires acondicionados). Por lo decidimos ser mas
pragmaticos.

Esa propiedad en la Pequena Haiti requeria como 40 mil dolares en arreglos. Nosotros
logramos negociar la propiedad con el broker por 30K cash offer. Y lo Unico que hicimos fue
cortarle las hierbas y plantas y ponerle alfombra barata y pintarla por dentro, no gastamos ni
2000 dolares. Aun asi esa propiedad daba pena por dentro, un verdadero desastre, pero la
pusimos en el mercado precisamente por 38,000 dolares Y en menos de un dia un inversionista
especializado en Pasive Income (osea, renta) nos los pago al 100% lo que pediamos por lo que
nos ganamos 8K entre mi socio y yo.

Este tipo de inversionistas compran propiedades ultra-distressed con la intencion de rentarlas a

la seccion 8. La seccion 8 es el programa o unos de los programas de viviendas para personas
de pocos recursos del estado. El estado te garantiza que el pago se haga puntualmente y cada
mes manda a un agente a inspeccionar que la propiedad este en buen estado. Si el Inquilino
destruye la casa, el estado paga por los arreglos y expulsa a esos inquilinos de la propiedad. Por
lo que es un extraordinario negocio para los pasive incomes investors (el retorno no es alto,
pero es garantizado).

De nuevo volvemos al punto de partida. En bienes Raices se gana dinero al comprar, no al

vender.

106 Maneras de ganar dinero en Bienes

Raices en EEUU
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#1
Geoff00729/05/13 (02:55)

106 Maneras de ganar dinero en Bienes

Raices en EEUU
Para los amigos que vivan aqui en US o esten interesados en invertir aqui
aprovechando lo barato que esta el pie cuadrado en este pais en
comparacion a medio mundo.

106 Maneras de ganar dinero en Real Estate en EEUU. Imagino que deben
haber mas aun, pero esta es las que he ido aprendiendo.

1.) Tierra cruda -

2.) Invertir en granjas -

3.) Derechos de Agua / Mineral / Petróleo / Gas -

4.) Casas unifamiliares

5.) Duplex / Triplex / Quads -

6.) Apartamentos pequeños -

7.) Apartamentos grandes -

8.) Gran espacio de oficina comercial -

9.) Pequeño espacio de oficina comercial -

11.) Casas Móviles -

12.) Parques de casas móviles -

13.) Parques de RV -

14.) Moteles / Hoteles.

15.) Notas

16.) Fijar y voltear casas unifamiliares-

17.) Buy-N-Hold Casas unifamiliares -

18.) Venta al por mayor Casas unifamiliares-

19.) Hybrid Fix-N-Hold para viviendas unifamiliares -

20.) Edificios de apartamentos de venta al por mayor -

21.) Fijar-y-voltear edificios de apartamentos grandes -

22.) Buy-N-Hold Large Apartments -

23.) Fijación y retención híbrida para apartamentos-

24.) Turn-Key-Investing -

25.) NNN Lease -

26.) Alquileres de vacaciones -

27.) Nueva construcción, residencial -

28.) Nueva Construcción, Comercial - Similar residencial, pero que

involucra lugares comerciales.

29.) Flip de la residencia principal "New Every Two" -

30.) Compra en efectivo, venta en contrato -

31.) Inversiones inmobiliarias internacionales -

33.) Sujeto a -

34.) Opción de arrendamiento -

35.) En venta por los propietarios (FSBO) -

36.) Comprar REO's -

37.) Subasta en el Palacio de Justicia Pasos -

38.) Comprar en pre-ejecución hipotecaria -

39.) Ventas cortas -

40.) Gravámenes fiscales -

41.) Ejecuciones Hipotecarias de HUD

42.) Ejecuciones Hipotecarias de VA -

43.) Préstamos de Desarrollo Rural del USDA -

44.) VA Loans -

45.) REO a granel

46.) Signos de bandidos -

47.) Correo directo -

48.) Craigslist Ads -

49.) PPC Marketing - PPC (abreviatura de Pago por clic)

50.) Comercialización de periódicos -

51.) Tarjetas de visita -

52.) Sitios web -

53.) Word of Mouth

54.) Agente de bienes raíces, residencial-

55.) Agente de Bienes Raíces, Comercial -

56.) Prestamista Hipotecario, Residencial -

57.) Prestamista Hipotecario, Comercial -

58.) Tasador -

59.) Title / Escrow Agent -

60.) Abogado de bienes raíces -

61.) Contador inmobiliario -

62.) Contratación -

63.) Flip Project Manager -

64.) Marketer de bienes raíces -

65.) Property Manager, Residential -

66.) Gerente de la propiedad, comercial

67.) Gerente residente -

68.) Prestamista de dinero duro -

69.) Todo en efectivo -

70.) Financiamiento del vendedor -

71.) 20% -25% de hipoteca de inversión convencional a la baja -

72.) 20% -25% de Hipoteca Personal Convencional Baja -

73.) 3.5% Abajo Hipoteca FHA-

74.) 3.5% Abajo 203K FHA Remodel loan -

75.) 10% HomePath Investment Mortgage-

76.) Pequeñas asociaciones -

77.) Sindicación inmobiliaria -

78.) Utilice una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) -

79.) Utilice un préstamo con garantía hipotecaria

80.) Préstamos para pequeñas empresas -

81.) Inversión IRA autodirigida -

82.) Seguro de vida entera -

83.) Usando dinero duro -

84.) Usando dinero privado -

85.) 1031 intercambios -

86.) Venta a la venta por propietario:

87.) Agentes de venta de tarifa fija -

88.) Conviértase en el Agente Vendedor -

89.) Llevar un contrato-

90.) Carry a Second -

91.) Consultoría -
92.) Blogging -

93.) Especialistas en jubilación -

94.) Autor -

95.) Infomerciales -

96.) Hablar en público -

97.) Podcasting -

98.) Talking TV Head -

99.) Guru a gran escala -

100) Escrituras de impuestos -

101) Hoa Links -

102) Cuenta por cobrar -

103) Operador de hipotecas -

104) Loan Sharks -

105) Roofing Contractor -

106) Subarrendamiento -

106 Maneras de ganar dinero en Bienes Raices en

EEUU
Para los amigos que vivan aqui en US o esten interesados en invertir aqui aprovechando
lo barato que esta el pie cuadrado en este pais en comparacion a medio mundo.

106 Maneras de ganar dinero en Real Estate en EEUU. Imagino que deben haber mas
aun, pero esta es las que he ido aprendiendo.

1.) Raw Land – vender lotizando o terrenos grandes

2.) Farm Investing –

3.) Water/Mineral/Oil/Gas Rights –

4.) Single-Family Homes –

5.) Duplex/Triplex/Quads –

6.) Small Apartments -

7.) Large Apartments -

8.) Large Commercial Office Space -

9.) Small Commercial Office Space –

11.) Mobile Homes -

12.) Mobile Home Parks -

13.) R.V. Parks -

14.) Motels/Hotels.

15.) Notes

16.) Fix and Flip Single Family Homes-

17.) Buy-N-Hold Single Family Homes –

18.) Wholesale Single Family Homes-

19.) Hybrid Fix-N-Hold for Single Family Homes –

20.) Wholesaling Apartment Buildings –

21.) Fix-and-Flip Large Apartment Buildings -

22.) Buy-N-Hold Large Apartments –

23.) Hybrid Fix-and-Hold for Apartments-

24.) Turn-Key-Investing –

25.) NNN Lease -

26.) Vacation Rentals –

27.) New Construction, Residential –

28.) New Construction, Commercial – Like residential, but involving commercial

places.

29.) “New Every Two” Primary Residence Flip -

30.) Cash Purchase, Sell on Contract -

31.) International Real Estate Investing -

33.) Subject-To -

34.) Lease Option -

35.) For Sale By Owners (FSBO) -

36.) Buying REO’s -

37.) Auction at the Courthouse Steps –

38.) Buying in Pre-foreclosure -

39.) Short Sales -

40.) Tax Liens -

41.) HUD Foreclosures

42.) VA Foreclosures –

43.) USDA Rural Development Loans -

44.) VA Loans –

45.) Bulk REO’s

46.) Bandit Signs -

47.) Direct Mail -

48.) Craigslist Ads -

49.) PPC Marketing - PPC (short for Pay Per Click)

50.) Newspapers Marketing -

51.) Business Cards -

52.) Websites –

53.) Word of Mouth

54.) Real Estate Agent, Residential-

55.) Real Estate Agent, Commercial -

56.) Mortgage Lender, Residential -

57.) Mortgage Lender, Commercial –

58.) Appraiser –

59.) Title/Escrow Agent –

60.) Real Estate Attorney -

61.) Real Estate Accountant -

62.) Contracting –

63.) Flip Project Manager –

64.) Real Estate Marketer -

65.) Property Manager, Residential –

66.) Property Manager, Commercial

67.) Resident Manager -

68.) Hard Money Lender -

69.) All Cash -

70.) Seller Financing -

71.) 20%-25% Down Conventional Investment Mortgage -

72.) 20%-25% Down Conventional Personal Mortgage -

73.) 3.5% Down FHA Mortgage-

74.) 3.5% Down 203K FHA Remodel loan -

75.) 10% HomePath Investment Mortgage-

76.) Small Partnerships -

77.) Real Estate Syndication -

78.) Use a Home Equity Line of Credit (HELOC) -

79.) Use a Home Equity Loan

80.) Small Business Loans -

81.) Self-Directed IRA Investing -

82.) Whole Life Insurance -

83.) Using Hard Money -

84.) Using Private Money -

85.) 1031 Exchanges -

86.) For-Sale-By-Owner Selling -

87.) Flat Fee Selling Agents -

88.) Become the Seller Agent -

89.) Carry A Contract-

90.) Carry a Second -

91.) Consulting –

92.) Blogging –

93.) Retirement Specialists -

94.) Author –

95.) Infomercials –

96.) Public Speaking -

97.) Podcasting –

98.) Talking TV Head –

99.) Full-scale Guru -

100) Tax Deeds -

101) Hoa Liens -

102) Account Receivable -

103) Mortgage Trader -

104) Loan Sharks -

105) Roofing Contractor -

106) Sub Leasing -

Los problemas no son Problemas

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#1

Geoff007

29/05/13 (08:59)

Los problemas no son Problemas

Los problemas no son problemas, son solo obstaculos y mientras mas grandes son, mas
oportunidades hay detras de ellos. Esto lo he aprendido lidiando con los sub-contratistas (alli
en europa le llaman obreros).

Pondre un ejemplo practico..

Yo y mi socio (un Partner lender) compramos una propiedad en una zona donde el precion de
mercado era de 230 mil dolares. Nosotros compramos una propiedad en distressed (short-
sales) por 160 mil.. Hasta ahi todo bien, el budget bien y el financimiento bien (mi socio era el
prestamista). Pero resulta que contratamos a un sub-contratista mexicano (NO quiero que
tomen esto como un post racial!_ es solo la verdad y que es una verdad MUY reincidente).

Bueno, a esa propiedad teniamos que ponerle parte del tejado Y la ley de la florida exige que
los tejados tengan 13 pulgadas de largo Y que la distancia de uno encima del otro no puede ser
ni mayor ni menor que 3 pulgadas! (las autoridades son necias con eso por el asunto de los
hurracanes y los seguros)..

Compramos la propiedad Y los materiales todo estaban dentro del budget. Pero BUMMMM..
Un buen fin de semana resulta que el sub-contratista se esfumo!!.. No supimos de el por 1
semana.. El muy rastrero se habia ido a Mexico a una boda y ni siquiera nos aviso!!.. Encima de
eso, los muchachos de el pusieron el tejado con tejas de 10 pulgadas y distancias de una de la
otra de 2!!!..

Obviamente que Yo de techo no sabia ni mierda. Asi que solo me preocupaba de que el tipo
terminara rapido antes del primer mes para evitar pagar taxes y seguros y mantenimiento de la
comunidad. NO sucedio asi Y la obra duro 60 dias en terminar.. Pagamos 2 meses de seguros,
taxes y mantenimiento que NO estaban dentro del presupuesto Y encima cuando vinieron los
inspectores de la ciudad (que son rapidos, pero tambien furiosos) nos metieron una multa del
gordo de jupiter cuando hay luna llena.

Solo les digo que gracias a esa rastreria de ese sub-contratista yo perdi lo suficiente como para
desencantar a cualquiera. MI suerte (Por estos detalles es que creo tanto en Dios y en la
oracion) es que el socio involucrado era mi prestamista y vio de primera mano que no fue mi
culpa.

Al final rentamos la jodida propiedad a la seccion 8 y hemos recuperado poco a poco los
costos, Y a mediano/largo plazo vamos a vender con un profit eventualmente, pero el golpe no
me lo quita nadie. Gracias a ese sub-contratista YO perdi 5000 dolares en los puntos del PL mas
los 30 mil de reparaciones Y el PL es el que ganara toda la renta y la venta en el futuro de la
propiedad. Osea, gracias a ese irresponsable yo no solo perdi 35 mil dollares, pero encima le
regale una casa a mi prestamista... Y encima debo impuesto sobre eso!!!!... El prestamista no
va a perder, pero yo si perdi. Y eso, que tuve suerte, porque si hubiese sido un Hard Lender,
esta situacion me hubiese cerrado las puertas a otros negocios con otros hard lenders.

Y NO es la primera vez que pasa!!!.. Y siempre con personas de la misma nacionalidad..

Hoewever, esta situacion me ha dado una educacion que me hara ganar dinero o al menos
perder menos en las futuras transacciones..

Moraleja 1: Ser cuidadoso conquien haces negocios (lo ideal es hacer negocios con gringos,
arabes o europeos del este)

Moraleja2: Buscaste al prestamista como socio..

Moraleja 3: Ser mas selectivo y agresivo a la hora de negociar el precio de compra

Porcierto amigo, el senor Kiyosaki tiene mas de 1500 apartamentos aqui en EEUU y cientos de
inversiones en el area comercial inmobiliarios (wherahouses, triple net lease etc) y por ahi he
leido en el wall street journal que gana unos 2 millones de dolares mensuales LIBRES DE
IMPUESTOS (Los bienes raices aqui en EEUU tienen enormes, pero enormes incentivos
fiscales). Ese caballero es el epitome del American Dream Y sus libros deberian ser obligatorios
en los colegios para ver si asi educamos mas a los jovenes a tener una mente mas
emprendedora.

Financiamiento del especulador inmobiliario.

Hola a todos. Este post va dedicado a los que viven en EEUU o planean invertir en
EEUU. El 99% de los flippers que conozco no usan su propio dinero para hacer flips.
Usan financimientos externos Y hay varias formas de conseguir financimientos para
hacer flips.
1-BANCOS:
Si tienes una buena relacion con un banco, pues te salvaste, pero no es el caso en el 99%
de los casos ya que los bancos tardan un mes para soltar el cash y en ese lapso es muy
probable que las propiedades en distressed que tengas en la mira ya han sido adquiridas.
2-MORTGAGES BANKERS:
Estos son muchisimo mas flexibles que los bancos, pero igual hay que tener una
relacion muy estrechas con ellos. Los Mortgages Bankers solian soltar el cash en 48
horas, pero con el Dodd-Frank en camino eso va a cambiar drasticamente.
3-HARD LENDERS:
Este es el 80% del negocio del Flipper. Los Hard lendes prestan en 48 horas, pero a una
tasa muchisimo mayor que los bancos y los MB. Un tipico Hard lender te cobrara entre
1 y 4 puntos up front del total del prestamo (1 punto = 1%) Y te cargara entre un 10% y
un 14% de interes (tal vez menos a medida que hagas mas negocios con ellos). Pero te
dan casi el 100% del prestamo. Y en el mercado actual hace mucho sentidos. Por
ejemplo, si una propiedad distressed que conseguiste por 60 mil dolares y el estimado
presupuestal para rehabilitarla es de 30 mil mas costo de cierres y otros gastos sumen en
total 100K, Y en esa zona el precio de mercado es de 180 mil, pues tiene sentido tomar
un Hard Lender ue te cobre un 1% up front y 10% de interes a 6 meses. Ya que si todo
sale dentro de los proyectado, Y vendes la casa en 140 mil (para venderla rapido a otro
inversionista o dentro de la HUD) pues pagarias solo 10,000 de interes quedandote con
30 mil para ti de profit.
4-PARTNER LENDERS:
Esto son prestamistas que NO cobran intereses, pero si cobran puntos. Usualmente te
cobran 5 puntos del prestamos up-front y te cobran el 50% del profit que hagas.
Tomemos el ejemplo anterior y que todo de 100K en el budget proyectado, pues das
5000 al prestamista y de los 40 mil ganados, pues les das el 50% que son 20. Tanto los
Hard Lenders como los Partners Lenders abundan como hormigas antes de la lloviznas
en este pais. Son tipos que generalmente fueron exitosos flippers, se hicieron ricos y
decidieron tomar la vida con mas calma. Por lo tanto puede de ser de gran ayuda para
los novatos. Los Hard Lenders y PL funcionan de la siguente maneras (NO TODOS) y
Es que el caso de los Hard Lenders compran prestamos a los Mortgages Bankers (jamas
a un banco) y te revenden el prestamo a ti a una tasa mucho mas alta, siendo este un
negocio muy lucrativo, pero con sus riesgos si no se tiene experiencia. Y los PL son
personas que estan contigo en todo el proceso del deal. Para lidiar con HL y PL es
importantisimo llevar un plan de negocios muy detallado Y es mejor si llevan varios
planes. Osea, no se aparezcan donde un HL o un PL con un solo plan de flipping.. Miren
10 propiedades que les intereses y que hayan estudiado y vayan hagan sus inspecciones
personales a cada propiedad con un buen sub-contratista Y lleven esos planes a este
tipos de prestamistas (recuerden que el 99,9% eran flippers en sus inicios y solo se
dedican a prestar a flippers!~) Ya en otro post puse un spreadsheet de como se debe
hacer un prespuesto para ser presentado a los Hard Lenders y PL. Pero pondre otros dos
porque es vital en este negocio.. PD: Estas son PROYECCIONES presupuestales, NO
ES EL RESULTADO FINAL.. Pero es asi como se debe presentar a un hard lender.. La
buena noticia es que hacer estos prespuestos aqui en EEUU es algo muy agil y que se
puede terminar en un dia (Yo termino 10 prespuestos en una tarde). La clave es tener un
buen sub-contratista serio (los mexicanos suelen desaparecerse por dias y hacer las
cosas mal hecha, asi que solo trabajo con cubanos o managers que sean gringos)

Saludos Patxi
Bienes raices y valores mobiliarios

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#1

Patxi

20/04/05 (23:02)

Bienes raices y valores mobiliarios

No hace mucho en este mismo foro se recomendaba vender los inmuebles e invertir en bolsa
por que seguro el hundimiento de los primeros era cierto y la bolsa a las nubes, no en vano se
daban referencias de analistos digo analistas financieros al servicio de bancos. YA

Tranquilos ladrillistas y bolseros la sangre no llegará al río.

En un piso, un local, una nave industrial hay dos costos diferenciados: Suelo y obra civil.
Hundirse los precios de ladrillos, carpinterías, fontanerías, azulejos, material electrico y mano
de obra.... quien lo piensa de verdad que no este presionado por ejemplo del que en su día
abrió una cuenta por las ventajas fiscales y no le salen los cálculos para comprar el anhelado
piso, de verdad hay quien se crea de buena fé que un fontanero baje sus tarifas un 50% ?

El otro componente es el suelo, vale lo mismo en la plaza del pueblo o en la antigua era? y que
me dicen del imaginario propietario de un local que tiene la suerte de tener al lado un
próspero negocio de un churrero que necesita como el comer ampliar y solo lo puede hacer
con su local, quien le pone el precio una Junta de Tasas o el libre mercado entre el propietario y
en este caso el más interesado en su adquisición? y el restaurante que de la noche a la mañana
no pueden aparcar 20 coches que bien o mal lo hacían y ahora ninguno por que en la
explanada la han trasformado en un esplendido jardin, le pagaran lo mismo si lo pone a la
venta aun con tendencia al alza de los locales? con esto quiero decir de que los inmuebles no
son homogéneos. Dos pisos iguales en el mismo bloque pero con diferente orientación tendran
diferente valor.

Para un hundimiento de los precios tendría que coincidir: deflacción, oferta abundante de
suelo y Justicia con sentencias y su ejecución en un tiempo razonable.Tranquilos los que
compraron pisos que aparte de tener su uso no se les desvaloriza a la vuelta de la esquina.

Más intranquilo si hace un mes vendió su piso y lo invirtió en bolsa como le decían. Por lo
pronto paciencia para recuperar, que rece si eso le consuela de que el oil no suba más.
Tampoco espero una catástrofe

La reciente reforma inmobiliaria también golpeó al negocio inmobiliario. Por tanto, en este año
se cobrará el IVA a la venta de viviendas en forma habitual y además se reducirá el crédito
especial a las constructoras.

La reforma tributaria establece que la venta de edificaciones usadas pagará IVA (excluye los
terrenos), e incorpora el concepto de vendedor.

¿Cómo crees que afectará esto al sector?

Hola,

Hace tiempo estoy mirando el tema de los bienes raices, particularmente departamentos en
capital federal.

La cuestion es la siguiente:

Inversion: U$S 60.000

Ingreso mensual (alquiler): $1.500

Rentabilidad: 0.54 % mensual , 6,48% anual.

Logicamente algunos diran la inversión es menor, o el alquiler se puede cobrar mas caro, pero
aún así, por la cantidad de capital parado la rentabilidad es bajísima, y encima el ajuste de la
inflación se hace a fin de año, por lo que a la tasa que tenemos...

No conozco del tema inmobiliario pero de entrada no veo el negocio.

Lo unico que me cierra es el tipo que compra para venderlo, que en realidad lo que esta
haciendo es comerciando.

Que piensan?

Si no es realmente una oportunidad que este 20 % debajo del precio de mercado no veo el
negocio. Tenes que pagar 4 % de comisión inmobiliaria la escritura a tu nombre que vas a
gastar un 8 % mas seguro. Ya te esta saliendo 67200 dolares y al momento de salir vas a pagar
el 4 % de la venta osea si la propiedad sube a 75 mil recien habras ganado 4800 dolares. es un
25 % del precio de compra. Con los precios muy caros como estan ahora eso puede llevar 2
años si no se pincha la burbuja como en EEUU y Europa para ganar con 60 mil dolares 200
dolares x mes casi sin hacer nada los obtenes y sin tanta exposición fiscal. Que es un riesgo y
que pocos lo evaluan.

¿Alquileres - Libertad Financiera - AIRBNB que tienen en comun?

Hola
¿Quien puede discutir que la generacion de ingresos a traves del ALQUILER es uno de los
vehiculos mas utilizados para llegar o al menos acercarse lo mas posible a la tan ANSIADA y
FAMOSA "Libertad Financiera"?

Millones de Personas alquilan una segunda o tercer propiedad y viven de RENTA, Millones de
Cadenas de Hoteles, Posadas, y Hostels a lo largo y ancho del mundo generando ingresos a sus
dueños a traves del alquiler.

Ahora ¿Puedes TU con tu simple y unica casa lograr generar ingresos por alquiler? ¿Puedes
convertir segun los terminos kiyosianos tu casa que es un PASIVO en un ACTIVO que coloque
dinero en tu bolsillo?

La respuesta es un ROTUNDO , SI.!!

Hoy mas que nunca gracias a internet como herramienta de comunicacion y a plataformas
intermediarias que nos permiten publicar en alquiler UNA HABITACION de nuestra casa, y ser
ANFITRIONES de turistas, ha logrado que se masifique la posibilidad de que CUALQUIER
PERSONA del MUNDO pueda generar RENTA PASIVA.!!

¿Que Tal?

Algunas de las plataformas mas utilizadas para ofrecer tu casa completa, tu departamento
completo o SIMPLEMENTE poner en alquiler UNA HABITUACION de TU HOGAR, permiten hoy a
los turistas vivir la vida de un ciudadano comun en cualquier pais del mundo, brindando una
nueva experiencia en al relacion ANFITRION / HUESPED como nunca antes habia sucedido en la
historia.

Miles por no decir ya MILLLONES de personas en el mundo buscan opciones mas economicas y
una experiencia diferente a la que puede ofrecer un HOTEL.

Tal es ASI que AIRBNB antes que UBER comenzo a ser atacada y repudiada por gobiernos y
lobby realizado por grandes cadenas de hoteles, porque ven en esta plataforma una amenaza a
su monopolio del alquiler. Pero NO pudieron con ella, el mundo avanza hacia una nueva forma
de servicios colaborativos, uno a uno.

Hoy puedes subir una buena foto de una habitacion de tu casa, a un precio en dolares
adecuado y ofrecerla al mundo para recibir turistas en uno de los 7 mejores mejores mercados
en linea de viviendas vacacionales y de negocios en Alquiler, dependiendo del lugar del mundo
que desees atraer turistas.

El Sabado Pasado DI UNA CHARLA la cual fue muy bien recibida, y recibi muchos elogios y
agradecimientos de quienes participaron porque puedieron ver alli una OPORTNIDAD de
GENERACION de INGRESOS que nunca antes se les habia ocurrido o si lo habian pensado NO
sabian como canalizarlo y quiero compartirla aqui en esta comunidad tambien.

En este video te contare sobre estas 7 plataformas para publicar tus propiedades y
habitaciones en Alquiler , traer turistas del mundo, generar ingresos en dolares y volver al
camino de la libertado financiera que muchos han perdido.

Si hay una forma en la cual miles de personas han logrado generar ingresos pasivos y en algun
punto acercarse a la libertad financiera.

Estas son las plataformas que nombramos en la charla aunque luego nos centramos en la mas
conocida AIRBNB haciendo un video tour de

ella:

- Airbnb

- HomeAway / VRBO

- TripAdvisor / Flipkey

- PandaBed

- SleepOut

- Roomorama

Espero que esta informacion le sirva a algunos de los miembros de empresores.com y a futuro
alguno pueda contarnos como VIAJO con AIRBNB o como se convitio en un ANFITRION exitoso
generando ingresos pasivos como nunca antes hubiera imaginado.

Saludos

Diego,

https://www.youtube.com/watch?v=B0EJTOAwKpw
http://www.empresores.com/foros/59658-alquileres-libertad-financiera-airbnb-que-
comun.html

https://cobuscapital.com/nueve-formas-de-ganar-dinero-invirtiendo-en-bienes-raices/

1. Desarrollo de vivienda de interés social

Actualmente construyendo vivienda de interés social es posible obtener ganancias netas de

entre diez y veinte mil dólares, sin ser el dueño del terreno o contar con fondos propios para la
inversión.

2. Arrendamientos cubiertos

Muchas personas piensan que la única forma de arrendar un inmueble es siendo dueño de la
propiedad. Sin embargo actualmente es posible beneficiarse del arriendo de inmuebles
durante un periodo de cinco a diez años sin ser el dueño del inmueble con las técnicas legales y
mercantiles adecuadas.

3. Intermediar con reparaciones

Existen en los diferentes países gran cantidad de inmuebles en mal estado, los cuales no están
muy aptos para su venta y necesitan remodelaciones para poder venderse. Con esta figura es
posible ganar dinero sin necesidad de comprarla. Y se puede reparar un inmueble sin poner
dinero propio y venderlo sin que sea propio.

4. Auto financiamiento o financiamiento propio

Creando empresas legalmente constituidas es posible recaudar capital para invertir en bienes
raíces. De esta forma las personas conocidas pueden hacer parte de un proyecto de inversión
en bienes raíces, siendo esta una de las formas más rápidas para capitalizarse con miras a
invertir en el mercado inmobiliario.

5. Aprovechar espacios productivos

Muy pocas personas en términos inmobiliarios tienen la visión de aprovechar los espacios
productivos de los inmuebles, de forma que esto valorice su inversión al momento de vender o
arrendar. Para beneficiarse de esta figura existen mecanismos legales para implementarla a así
valorizar la propiedad aunque no sea propia y no se tenga dinero inmediato para invertir.

6. Derechos, remates y subastas

Estas operaciones inmobiliarias se ejecutan especialmente por las entidades bancarias que
tienen vencida su cartera. El mayor inconveniente para el inversionista novicio en estos temas
es que estas operaciones se hacen de contado por lo que en este momento y a través de las
técnicas enseñadas en el Curso Ganar Dinero sin Invertir Dinero en Bienes Raíces es posible
beneficiarse de estas operaciones teniendo acceso a ellas sin tener el dinero requerido para
invertir.

7. Aprovechar el mercado de compradores que existe en los diferentes países

Dada la gran afluencia de compradores de inmuebles que existen en varios países de América y
de Europa existen técnicas especiales para cerrar operaciones en los primeros treinta a sesenta
días con compradores interesados en una propiedad sin tener dinero para invertir. De esta
forma el nuevo inversionista en bienes raíces puede capitalizarse de forma acelerada para
seguir invirtiendo en el mercado inmobiliario.

Estas siete figuras o formas legales de invertir en el mercado de bienes raíces te permitirán
mejorar tu situación financiera utilizando el poder y estabilidad de los bienes raíces, sobre todo
las ventajas y beneficios que tiene aprender el negocio de los bienes raíces y comenzar a
beneficiarte de los altos ingresos que puede proporcionar este mercado a todos sus seguidores
y adeptos.

Interpelación notarial

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