You are on page 1of 31

KORZO d.o.o.

ocenjevanje nepremičnin

POROČILO OCENI TRŽNE VREDNOSTI PRAVIC NA NEPREMIČNINAH


ZA STANOVANJE Z BALKONOM IN KLETJO

Opr. št. St 2109/2018

Podlaga:
ocena tržne vrednosti in vrednosti pri prisilni prodaji (likvidacijska vrednost) na dan 18.3.2019

Obseg naloge opredeljen kot predmet ocenjevanja:

Nepremičnino z ID znakom:
1772-1826-40
ki predstavlja stanovanje s kletjo in balkonom številka 40
v večstanovanjski stavbi številka 1826
k.o. Slape (šifra k.o. 1772)

Lokacija nepremičnine na naslovu: Chengdujska cesta 24, 1000 Ljubljana

MAREC 2019

CENITVENO POROČILO JE IZDELANO IZKLJUČNO ZA STEČAJNI POSTOPEK.

BREDA ZORKO MAG. PRAVA IN MANAGEMENTA NEPREMIČNIN


SODNA CENILKA GRADBENE STROKE IN NEPREMIČNIN SPLOŠNO
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

KAZALO VSEBINE
1 OKVIR DEL SKLADNO Z OKVIRJEM MSOV 2017 .................................................................................................... 4
1.1 SKLADNOST S STANDARDI (IZJAVA)............................................................................................................................... 4
1.2 IDENTIFIKACIJA NAROČNIKA IN VSEH DRUGIH NAMERAVANIH UPORABNIKOV ......................................................................... 4
1.3 ODSTOPANJA .......................................................................................................................................................... 4
1.4 OBSEG DELA ............................................................................................................................................................ 4
1.5 SPLOŠNE ZAHTEVE .................................................................................................................................................... 5
1.6 IDENTIFIKACIJA OCENJEVALKE IN IZJAVA......................................................................................................................... 5
1.7 NAČIN OCENJEVANJA VREDNOSTI................................................................................................................................. 6
1.8 UPORABLJENE METODE OCENJEVANJA VREDNOSTI .......................................................................................................... 6
1.9 IZJAVA NAROČNIKA ................................................................................................................................................... 6
1.10 OPREDELJEN OBSEG NALOGE KOT PREDMET OCENJEVANJA ................................................................................................ 6
1.11 NAVEDBA SKLADNOSTI GLEDE VHODNIH PODATKOV ZA OCENO VREDNOSTI........................................................................... 6
1.12 OBSEG POSLA .......................................................................................................................................................... 6
1.13 OMEJITVE UPORABE, RAZŠIRJANJE IN OBJAVE POROČILA ................................................................................................... 7
1.14 NAMEN CENILNEGA POROČILA IN NAMEN OCENJEVANJA VREDNOSTI ................................................................................... 7
1.15 DATUMI OCENJEVANJA .............................................................................................................................................. 7
1.16 NAMERAVANA UPORABA (VKLJUČNO Z VSEMI OMEJITVAMI UPORABE) ................................................................................ 7
1.17 IZBRANA PODLAGA OCENJEVANJA TRŽNE VREDNOSTI PO MSOV – TRŽNA VREDNOST ............................................................. 7
1.18 LASTNIŠTVO NEPREMIČNINE ....................................................................................................................................... 8
1.19 POMEMBNE NEGOTOVOSTI ALI OMEJITVENI POGOJI......................................................................................................... 8
1.20 POSEBNE PREDPOSTAVKE (SPREJETE PREDPOSTAVKE)....................................................................................................... 8
1.21 PODLAGA VREDNOSTI PO MSOV – LIKVIDACIJSKA VREDNOST ........................................................................................... 8
1.22 VALUTA OCENJEVANJA VREDNOSTI ............................................................................................................................... 7
1.23 PREMISA VREDNOSTI- PRISILNA PRODAJA ...................................................................................................................... 9
1.24 PODLAGA VREDNOSTI OCENJEVANJA ............................................................................................................................ 9
1.25 VRSTA IN OBSEG DELA ............................................................................................................................................... 9
1.26 POVZETEK ............................................................................................................................................................. 10
2 OBRAZLOŽITEV METOD IN OPRAVLJENEGA DELA .............................................................................................. 11
2.1 SPLOŠNO NAČELO ................................................................................................................................................... 11
2.2 RAZISKAVE USTREZNE NAMENU VREDNOSTI IN PODLAGI VREDNOSTI.................................................................................. 11
2.3 ANALIZE IN VHODNI PODATKI .................................................................................................................................... 11
2.4 ZAPIS OCENJEVANJA VREDNOSTI ................................................................................................................................ 11
2.5 SKLADNOST Z DRUGIMI STANDARDI ............................................................................................................................ 11
2.6 ANALIZA NAJGOSPODARN EJŠE RABE KOT PREMISA VREDNOSTI ...................................................... 12
2.7 IZBIRA NAJPRIMERNEJŠEGA NAČINA VREDNOTENJA ........................................................................................................ 12
2.8 PREGLED PREDMETNE POSESTI IN OKOLJA IN OGLED NEPREMIČNINE .................................................................................. 12
2.9 VREDNOST NEPREMIČNINE GLEDE NA RAZMERE NA NEPREMIČNINSKEM TRGU KOT POVZETEK OCENE VREDNOSTI ....................... 12
3 PREDSTAVITEV GOSPODARSKE RASTI ................................................................................................................ 13
3.1 GOSPODARSKA RAST V SLOVENIJI .............................................................................................................................. 13
3.2 RAST BDP NA SLOVENSKEM TRGU .............................................................................................................................. 13
3.3 PROMET NEPREMIČNIN NA DOMAČEM TRGU................................................................................................................ 13
3.4 CENE NEPREMIČNIN ................................................................................................................................................ 14
3.5 ŠTEVILO TRANSAKCIJ Z NEPREMIČNINAMI .................................................................................................................... 15
3.6 CENE STANOVANJ ................................................................................................................................................... 16
4 IDENTIFIKACIJA NEPREMIČNINE ........................................................................................................................ 18
4.1 ANALIZA OKOLJA .................................................................................................................................................... 18
4.2 DEMOGRAFSKI PODATKI ZA OBČINO LJUBLJANA ............................................................................................................ 18
4.3 MAKROLOKACIJA IN MIKROLOKACIJA NEPREMIČNIN....................................................................................................... 19
4.4 ANALIZA NEPREMIČNINE IN OPIS V PROSTORU .............................................................................................................. 19
5 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE RABE ................................................................................................................. 20
5.1 SPLOŠNO .............................................................................................................................................................. 20
5.2 ANALIZA ZAKONSKE DOPUSTNOSTI GRADNJE ................................................................................................................ 20
5.3 ANALIZA FIZIČNE IZVEDLJIVOSTI GRADNJE NEPREMIČNINE ............................................................................................... 21
5.4 ANALIZA FINANČNE UPRAVIČENOSTI NEPREMIČNINE ...................................................................................................... 21

2
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

6 PREDMET OCENJEVANJA IN KRATEK POVZETEK................................................................................................. 22


6.1 PREDMET OCENJEVANJA IN KRATEK POVZETEK .............................................................................................................. 22
6.2 UMESTITEV OBJEKTA V PROSTOR ............................................................................................................................... 22
6.3 KOLEKTIVNA KOMUNALNA OPREMA ........................................................................................................................... 22
6.4 ZASNOVA OBJEKTA ....................................................................................................................................... 22
6.5 KONSTRUKCIJA OBJEKTA ............................................................................................................................. 22
6.6 ETAŽNOST ....................................................................................................................................................... 23
6.7 FASADA ............................................................................................................................................................ 23
6.8 OKNA ................................................................................................................................................................ 23
6.9 INSTALACIJE ................................................................................................................................................... 23
6.10 OPIS STANOVANJA .................................................................................................................................... 23
6.11 IZMERE STANOVANJA Z BALKONOM IN KLETJO ..................................................................................... 23
6.12 SLIKE OCENJEVANE NEPREMIČNINE .................................................................................................................. 24
7 NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV .......................................................................................................................... 26
7.1 OPREDELITE V NAČINA TRŽNIH PRIMERJAV ............................................................................................ 26
7.2 IZBIRA NAČINA ZA OCE NJENO VREDNOST NEPRE MIČNINE ................................................................ 26
7.3 NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV ......................................................................................................................... 26
7.4 KRITERIJI ZA PRIMERJAVO .......................................................................................................................... 26
7.5 PRILAGODITEV ZARADI ČASA PRODAJE ................................................................................................... 26
7.6 LOKACIJA OCENJEVANE NEPREMIČNINE ................................................................................................. 27
7.7 STAROST OZIROMA STAN JE IZBOLJŠAV ................................................................................................... 27
7.8 PRILAGODITEV ZARADI RAZLIKE V VELIKOSTI STANOVANJA .............................................................. 27
7.9 PRILAGODITEV GLEDE N A KAKOVOST GRADNJE .................................................................................... 27
7.10 MREŽA PRILAGODITEV P O NAČINU TRŽNIH PRIMERJAV ..................................................................... 28
8 ZAKLJUČEK ......................................................................................................................................................... 29
9 VIRI, LITERATURA, ZAKONODAJA IN STANDARDI............................................................................................... 30

3
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

1 OKVIR DEL SKLADNO Z OKVIRJEM MSOV 2017

1.1 SKLADNOST S STANDARDI (IZJAVA)

Spodaj podpisana Breda Zorko, mag. prava in managementa nepremičnin, univ. dipl. pravnica kot SODNA CENILKA
vrednosti nepremičnin po svojem najboljšem prepričanju in poznavanju izjavljam in podajam izjavo, da se je ocenjevanje
vrednosti izvajalo v skladu z MSOV-ji, se razume, da je bila ocena vrednosti izdelana v skladu z vsemi ustreznimi
standardi, ki jih je izdal OMSOV in je bilo cenilno poročilo izdelano skladno z MSOV 2017 in da sem ocenila primernost
vseh pomembnih vhodnih podatkov skladno z MSOV 101.

OCENJEVALEC VREDNOSTI
Kot Sodna cenilka vrednosti nepremičnin nastopam kot posameznica, skupina posameznikov ali podjetje s potrebnim
strokovnim znanjem, zmožnostjo in izkušnjami za objektivno, nepristransko in strokovno izvedbo ocenjevanja vrednosti
skladno z nazivom in nosilko licence kot P-41/2013, za kar je priložena odločba.

NEPRISTRANSKOST
Cenilno poročilo izdelam kot ocenjevalka nepristransko s presojo zanesljivosti vhodnih podatkov in predpostavk s
preglednostjo in izključitvijo subjektivnih dejavnikov. Presoja, ki je uporabljena pri ocenjevanju vrednosti, je
nepristranska, da ne pride do pristranskih analiz, mnenj in sklepov z upoštevanjem Kodeksa etičnih načel za strokovne
ocenjevalce vrednosti MSOV-ja kot zgled primernega okvira za strokovno ravnanje. V poročilu je zagotovljeno jasno
razumevanje za predvidene uporabnike.

1.2 IDENTIFIKACIJA NAROČNIKA IN VSEH DRUGIH NAMERAVANIH UPORABNIKOV

Stečajni postopek zoper stečajno dolžnico Stanka Okršlar, Chengdujska cesta 24, 1000 Ljubljana, ki jo zastopa stečajni
upravitelj Veljko Jan.

1.3 ODSTOPANJA

ZAKONSKO OBVEZNA ODSTOPANJA


Odstopanje je okoliščina, v kateri je treba delati po posebnih zakonskih, regulativnih ali drugih oblastvenih zahtevah, ki
se razlikujejo od nekaterih zahtev v MSOV-jih. Če so odstopanja obvezna zato, ker mora ocenjevalec vrednosti ravnati v
skladu s posebnimi zakonskimi, regulativnimi ali drugimi oblastvenimi zahtevami, ki ustrezajo namenu in pravnemu
redu, je tako ocenjevanje vrednosti še vedno v skladu z MSOV-ji. Kadar pride do odstopanj v takšnih okoliščinah,
ocenjevalec vrednosti še vedno lahko navede, da je bilo takšno ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu z MSOV-ji.

VRSTA VSAKEGA ODSTOPANJA


Kot je zahtevano v MSOV 101 in MSOV 103, da je za poročanje treba navesti vrsto vsakega odstopanja (na primer z
ugotovitvijo, da je bilo ocenjevanje vrednosti izvedeno v skladu z MSOV-ji in krajevnimi davčnimi predpisi). Če nekatera
odstopanja pomembno vplivajo na naravo opravljenih postopkov, vhodnih podatkov in uporabljenih predpostavk ali na
sklep ocenjevanja vrednosti, moram kot ocenjevalka vrednosti tudi razkriti te posebne zakonske, regulativne ali druge
oblastvene zahteve in pomembne poteze, po katerih se razlikujejo od zahtev MSOV-jev.
V tem delu navajam, da v cenilnem poročilu ni nikakršnih odstopanj, niti zakonsko obveznih niti drugih odstopanj od
MSOV 2017.

1.4 OBSEG DELA

Obseg dela (včasih naveden tudi kot pogoji posla) opisuje temeljne pogoje posla ocenjevanja vrednosti, kot so sredstvo
ali sredstva (nepremičnina ali posest), katerih vrednost se ocenjuje, namen ocenjevanja vrednosti in naloge strank, ki so
vključene v ocenjevanje vrednosti po MSOV 101. Upoštevan je namen standarda in njegova uporaba pri širokem spektru
nalog ocenjevanja vrednosti, in v tem delu nastopam kot SODNA CENILKA vrednosti nepremičnin, kar vključuje
ocenjevanja vrednosti, ki jih opravljajo ocenjevalci vrednosti za druge naročnike, ki niso njihovi delodajalci (ocenjevanja
vrednosti za tretje stranke).

4
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

1.5 SPLOŠNE ZAHTEVE

Tržna ocena vrednosti in delo, opravljeno pri njeni pripravi, ustreza namenu ocenjevanja vrednosti in kot ocenjevalka
zagotavljam, da predvideni prejemnik ocene vrednosti razume, kaj je treba zagotoviti in vse omejitve pri uporabi te
ocene, preden je dokončna in sporočena.

1.6 IDENTIFIKACIJA OCENJEVALKE IN IZJAVA

Kot SODNA CENILKA gradbene stroke sem pred zaključkom naročila naročniku sporočila obseg dela, kar vključuje med
drugim tudi mojo identiteto:

BREDA ZORKO SODNO ZAPRISEŽENA CENILKA GRADBENE STROKE IN NEPREMIČNIN SPLOŠNO pri Ministrstvu za
pravosodje po izobrazbi univerzitetna diplomirana pravnica, diplomirana upravna organizatorka in magistrica prava in
managementa nepremičnin, stanujoča Mali vrh 30, 1293 Šmarje – Sap, z dovoljenjem za delo številka P-41/2013
• zaprisežena sodna cenilka za gradbeno stroko – nepremičnine splošno
• magistra prava in managementa nepremičnin Evropske pravne fakultete
• univerzitetna diplomirana pravnica Pravne fakultete
• diplomirana upravna organizatorka pri Upravne akademije
• pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin pri Inštitutu za revizijo
• mediatorka za mediacije v zvezi z nepremičninskim pravom
• nepremičninska posrednica pri prometu z nepremičninami

Skladno s splošnimi standardi – MSOV 101 zagotavljam nepristransko in objektivno oceno vrednosti in v zvezi s tem
podajam naslednjo Izjavo po MSOV 2017 kot sledi:
• imam kot ocenjevalka vrednosti pravic na nepremičninah potrebno znanje in izkušnje za izvedbo projekta ocene
vrednosti ocenjevane nepremičnine;
• je ocenjevanje vrednosti izvedeno objektivno in nepristransko, vse kar je ocenjevalka uporabila je razvidno iz
poročila in ni dolžna nenaročnikom cenitve razlagati metode in način strokovnega dela;
• da sem o predmetu ocenjevanja pridobila vse informacije, ki bistveno vplivajo na njegovo oceno vrednosti;
• so v poročilu prikazani podatki in informacije preverjeni v skladu z možnostmi ter prikazani in uporabljeni v dobri
veri ter so točni;
• so prikazane moje osebne analize, mnenja in sklepi, ki so omejeni samo s predpostavkami in posebnimi
predpostavkami, opisanimi v tem poročilu;
• nimam sedanjih oziroma prihodnjih interesov glede predmeta ocenjevanja v tem poročilu in nimam) navedenih
osebnih interesov ter nisem pristranska glede oseb (fizičnih ali pravnih), ki jih ocena vrednosti zadeva in ne pustim
vplivanja na odločanje o tržni vrednosti;
• nisem povezana oseba oziroma z mano povezane osebe naročnika (naročnik je naveden pod postavko naročnik
v tem poročilu) v zadnjih treh letih in nisem opravljala storitve ali transakcije, ki bi se nanašale na nepremičninske pravice
v zvezi s to nepremičnino, niti s premoženjem v zvezi s to nepremičnino in niti s sredstvi, ki bi bila povezana z
nepremičninskimi pravicami ocene vrednosti predmetnega ocenjevane nepremičnine
• plačilo za mojo storitev v zvezi z ocenitvijo vrednosti ni vezano na vnaprej določeno vrednost predmeta
ocenjevanja vrednosti ali doseganje dogovorjenega izida;
• ocenjevanja vrednosti ali pojava kakršnegakoli poslovnega dogodka, ki bi bil posledica analiz, mnenj in sklepov
tega poročila sem osebno pregledala predmet ocenjevanja;
• da mi pri izdelovanju analiz in ocenjevanju vrednosti nihče ni dajal pomembne strokovne pomoči;
• so moje analize izdelane, mnenja in sklepi oblikovani ter to poročilo sestavljeno v skladu s pravili ocenjevanja
vrednosti, razvrščenimi v Hierarhiji pravil ocenjevanja vrednosti.
_______________________________________________________________________________________

5
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

1.7 NAČIN OCENJEVANJA VREDNOSTI

Upoštevan je ustrezen in primeren način ocenjevanja vrednosti. V nadaljevanju so opisani in opredeljeni trije glavni
načini, ki se uporabljajo za ocenjevanje vrednosti. Vsi temeljijo na ekonomskih načelih ravnovesja cen, pričakovanih
koristi ali substituciji. Glavni načini ocenjevanja vrednosti so:
• način tržnih primerjav
• na donosu zasnovan način
• nabavnovrednostni način
V predmetnem cenilnem poročilu je bil uporabljen način tržnih primerjav.

1.8 UPORABLJENE METODE OCENJEVANJA VREDNOS TI

Kot ocenjevalka vrednosti zaupam v natančnost in zanesljivost posamezne metode glede na dejstva, ki sem jo uporabila
glede na dejstva in okoliščine posla ocenjevanja vrednosti in uporabim metodo tržnih primerjav. Proučila sem tudi ostale
metode načina ocenjevanja vrednosti vendar sem se pri končni oceni opredelila za določitev tržne vrednosti
nepremičnine. Skladno z navedenim je izdelan tudi sklep o vrednosti nepremičnine. V primeru tehtanja dveh ali več ocen
vrednosti, je to v poročilu tudi točno in natančno opredeljeno. Skladno z navodilom po MSOV 105.

1.9 IZJAVA NAROČNIKA

Stečajni postopek zoper stečajno dolžnico Stanka Okršlar, Chengdujska cesta 24, 1000 Ljubljana, ki jo zastopa stečajni
upravitelj Veljko Jan, izjavljam, da so vsi posredovani podatki, ki se zadevajo predmetne posesti in vplivajo na vrednost
lastninskih pravic, posredovani ocenjevalki Bredi Zorko, točni in verodostojni, tako da ne zavajajo. Ocenjevalka si je
nepremičnino v celoti ogledala in pridobila na vpogled vse potrebne podatke.

Dne 18.3.2019 Podpis naročnika:____________________________

1.10 OPREDELJEN OBSEG NAL OGE KOT PREDMET OCENJEVANJA

Nepremičnina z ID znakom:
1772-1826-40
ki predstavlja stanovanje s kletjo in balkonom številka 40,
v večstanovanjski stavbi številka 1826
k.o. Slape (šifra k.o. 1772)

1.11 NAVEDBA SKLADNOSTI GLEDE VHODNIH PODATKO V ZA OCENO VREDNOSTI

Navajam, da je ocena vrednosti pripravljena v skladu z MSOV-ji in da sem ocenjevalka vrednosti ocenila primernost vseh
pomembnih vhodnih podatkov in ni nikakršnih odstopanj ter da je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu z
MSOV-ji in krajevnimi davčnimi predpisi.

1.12 OBSEG POSLA

Skladno z določilom obsega posla, navajam, da je v tem cenilnem poročilu obseg posla določen že na začetku tega posla,
kar je razvidno iz medsebojne pogodbe (naročilo) o naročilu predmetnega cenilnega poročila in je naveden v pisni obliki.
V primeru medsebojne pogodbene je obseg dela razviden iz navodil za posel, okvirne pogodbe in notranje usmeritve.
Pojasnjujem, da ni bilo v tem poročilu nobenih odstopanj in je bilo ocenjevanje vrednosti opravljeno v skladu z MSOV-ji
in krajevnimi davčnimi predpisi.

6
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

1.13 OMEJITVE UPORABE, RA ZŠIRJANJE IN OBJAVE POROČILA


Omejitve uporabe, razširjanja in objave poročila je uporabljena kadar je potrebna ali zaželena omejitev uporabe ocene
vrednosti ali število tistih, ki se nanjo zanašajo, morajo biti predvideni uporabniki in omejitve jasno sporočeni.
Informacije, ocene in mnenja, ki jih vsebuje to poročilo, se nanašajo le na zadevno vrednotenje in ne smejo biti
uporabljene izven tega konteksta. Ocena vrednosti velja le za v poročilu navedeni namen uporabe in datum vrednotenja.
Eventualne pravne obremenitve niso vključene v oceno vrednosti. Poročilo je izdelano za podan namen in predstavlja
tajnost in je zaupno za ocenjevalko in uporabnike. Na podlagi MSOV 2017, Kodeksa vedenja in Etike, ki navaja:
»Ocenjevalka vrednosti mora določiti omejitev glede objavljanja ocenitve vrednosti ali sklepov ocenjevanja vrednosti
brez soglasja, tako da ocenjevalka vrednosti lahko ohrani možnost nadzora nad obliko in vsebino, v kateri so javno
razkrite njene ocenitve vrednosti,« določam, da je poročilo zaupno za ocenjevalko in uporabnike v takšni meri, da ni
dovoljena objava poročila ali dela poročila, vendar pa je dopustno sklicevanje in razkritje poročila in številk za potrebe
prisilne prodaje.

1.14 NAMEN CENILNEGA POROČILA IN NAMEN OCENJEVANJA VREDNOSTI


Namen ocenjevanja vrednosti, je namen, za katerega se pripravlja ocenjevanja tržne vrednosti, je jasno opredeljen in se
ocena vrednosti naj ne uporablja izven konteksta in za namene, za katere ni določena. Za predmetno oceno vrednosti je
namen ocenjevanja za ugotovitev tržne in likvidacijske vrednosti ocenjevane nepremičnine.

1.15 DATUMI OCENJEVANJA


Skladno z MSOV 2017 so navedeni datumi kot sledi spodaj:
Ogled nepremičnine 15.3.2019
Izdelava poročila 18.3.2019
Datum ocene tržne vrednosti 18.3.2019

1.16 NAMERAVANA UPORABA (VKLJUČNO Z VSEMI OME JITVAMI UPORABE) 1


Nameravana uporaba je za ocenjevanje tržne vrednosti za prisilno prodajo, ki je pogosto zahtevana ob posebni
predpostavki, da je prišlo do spremembe v stanju nepremičnine. V skladu z zahtevo po MSOV 103, da je potrebno v obseg
dela vključiti vse potrebne posebne predpostavke, ki se običajno pojavljajo pri ocenjevanju vrednosti za zavarovano
posojanje in so med drugim najbolj običajne. Če se predvidena dejstva razlikujejo od tistih, ki obstajajo na datum
ocenjevanja vrednosti, se imenujejo posebne predpostavke. Posebne predpostavke se pogosto uporabljajo za ponazoritev
učinka morebitne spremembe na vrednost sredstva ali nepremičnine. Označene so kot posebne, da se uporabnika
ocenjevanja vrednosti posebej opozori na to, da je sklep o oceni vrednosti določen s spremembo v danih okoliščinah ali
da je odraz mnenja, ki so ga tržni udeleženci kar na splošno zastopali na datum ocenjevanja vrednosti.
Primeri takih predpostavk so med drugim:
• predpostavka, da je nepremičnina v popolni lasti in s prostim razpolaganjem;
• predpostavka, da je bila predlagana stavba na datum ocenjevanja vrednosti dejansko dograjena;
• predpostavka, da je na datum ocenjevanja vrednosti obstajala posebna pogodba, ki dejansko še ni potekla;
• predpostavka, da je vrednost finančnega instrumenta ocenjena z uporabo krivulje donosa, ki se razlikuje od
tiste, ki bi jo uporabil neki tržni udeleženec.

1.17 IZBRANA PODLAGA OCEN JEVANJA TRŽNE VREDNOSTI PO MSOV – TRŽNA VREDNOST 2
Tržna vrednost je ocenjeni znesek, za katerega naj bi voljan kupec in voljan prodajalec zamenjala sredstvo ali obveznost
na datum ocenjevanja vrednosti v poslu med nepovezanima in neodvisnima strankama po ustreznem trženju, pri
katerem sta stranki delovali seznanjeno, preudarno in brez prisile. 3

1.18 VALUTA OCENJEVANJA V REDNOSTI


Skladno s tem, da mora biti določena mora biti valuta, v kateri se ocenjuje vrednost in ki je navedena v poročilu o
ocenjevanju vrednosti ali sklepu o oceni vrednosti je evro.

1 Strokovna literatura
2 Opredelitev posameznih pojmov je navedena po MSOV 104 v točki 30.2.
3(MSOV, 2017: MSOV 104.

7
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

1.19 LASTNIŠTVO NEPREMIČNINE

ID znak: del stavbe 1772-1826-40


katastrska občina 1772 SLAPE stavba 1826 del stavbe 40

delež: 1/1
EMŠO: 1611965******
Osebno ime: Stanka Okršlar
naslov: Chengdujska cesta 24, 1000 Ljubljana
Pri podatkih o lastništvu in morebitnih omejitvah se sklicujem na podatke iz zemljiške knjige in tudi prilagam
zemljiškoknjižne izpiske, ki se nahajajo v prilogah in so sestavni del tega poročila.

1.20 POMEMBNE NEGOTOVOSTI ALI OMEJITVENI POGO JI

Ugotovila sem, da nepremičninske pravice vključujejo omejitve in sicer na podlagi zemljiškoknjižnega izpisa, ki velja na
dan izdelave in je priložen temu poročilu. Glede podatkov, ki jih nisem pridobila od naročnika ne odgovarjam. Poročilo
sem izdelala v skladu z razpoložljivo dokumentacijo.
ID ZNAK VRSTA OMEJITVE UPNIK VIŠINA TERJATVE
13226290 vknjižena hipoteka DDM INVEST I AG, Švica 100.000,00 EUR
13197581 vknjižena hipoteka ABANKA d.d. 45.000,00 EUR
14375417 vknjižen zemljiški dolg / 250.000,00 EUR
16117240 vknjižena hipoteka fizična oseba 31.513,35 EUR
16477737 vknjižena hipoteka PRVI FAKTOR d.o.o. 5.825,68 EUR
18441355 vknjižena hipoteka DOMO d.o.o. 2.735,16 EUR
18577864 vknjižena hipoteka DOMO d.o.o. 4.240,96 EUR
19511416 vknjižena hipoteka DOMO d.o.o. 2.910,16 EUR

Navedenih vknjižb pri oceni vrednosti ocenjevane nepremičnine nismo upoštevali.

1.21 POSEBNE PREDPOSTAVKE (SPREJETE PREDPOSTAVKE)

Posebna predpostavka je predpostavka, ki predpostavlja dejstva, ki se razlikujejo od dejanskih dejstev, ki obstajajo


na datum ocenjevanja vrednosti. Posebne predpostavke se pogosto uporabljajo za ponazoritev učinka spremenjenih
okoliščin na vrednost.

1.21.1 POSEBNE PREDPOSTAVKE TEGA CENILNEGA PORO ČI LA:

• Kvadraturo ocenjevanega stanovanja smo povzeli po dejanskem stanju, izmerjeno na terenu, ob ogledu.
Neto tlorisna površina stanovanja znaša 70,09 m2, terasa meri 17,20 m2.
• V zemljiški knjigi je vknjižena solastnina na splošnih skupnih delih stavbe številka 1826 k.o. Slape in sicer do
deleža 929/10575.
• V zemljiški knjigi so vknjižene tudi lastnine na posebnih skupnih delih številka 51, 50, 48, 41, 46, 45, 44, 43,
42, 52, 47 (predstavljajo skupno rabo) v večstanovanjski stavbi številka 1826 k.o. Slape, vsi posamezni deli
do deleža 929/10575.

1.22 PODLAGA VREDNOSTI PO MSOV – LIKVIDACIJSKA VREDNOST


Likvidacijska vrednost je znesek, ki bi ga dosegli s prodajo sredstva ali skupine sredstev po kosih. Likvidacijska vrednost
naj bi upoštevala stroške za pripravo sredstev v stanje, primerno za prodajo, kakor tudi stroške same odprodaje.
Likvidacijska vrednost se lahko določi po dveh različnih premisah vrednosti, ki sta:
• redni posel z običajnim obdobjem trženja (redna likvidacija- premisa vrednosti) ali
• prisilni posel s skrajšanim obdobjem trženja (premisa vrednosti- prisilna prodaja).
Ocenjevalec vrednosti mora razkriti, katera premisa vrednosti je predpostavljena. V tem primeru gre za premiso
vrednosti kot prisilna prodaja.

8
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

1.23 PREMISA VREDNOSTI - PRISILNA PRODAJA


Izraz prisilna prodaja se pogosto uporablja v okoliščinah, v katerih je prodajalec prisiljen prodati, zato ustrezno obdobje
trženja ni mogoče in kupci morda ne morejo opraviti ustreznega skrbnega pregleda. Cena, ki bi jo v takih okoliščinah
lahko dosegli, bo odvisna od narave pritiska na prodajalca in razlogov, zakaj ustrezno trženje ni mogoče. Lahko odraža
tudi posledice za prodajalca, ki ni uspel prodati v času, ki ga je imel na voljo. Če ne poznamo narave omejitev prodajalca
in vzroka zanje, ne moremo realno določiti cene, ki jo je mogoče doseči v prisilni prodaji. Cena, ki jo bo prodajalec sprejel
v prisilni prodaji, bo odraz njegovih posebnih okoliščin, in ne okoliščin hipotetičnega voljnega prodajalca v opredelitvi
tržne vrednosti. Prisilna prodaja je opis situacije, v kateri se izvede menjava, ne pa neka določena podlaga vrednosti.

Izvedba prisilne prodaje običajno odraža najverjetnejšo ceno, ki jo določeno premoženje verjetno lahko doseže
po vseh tu navedenih pogojih:
Specifikacija odbitkov pri prisilni prodaji Odstotki
a) za sredstvo veljajo tržni pogoji, ki prevladujejo na datum ocenjevanja vrednosti ali
5%
v predvidenem časovnem obdobju, v katerem je treba delo zaključiti
b) kupec in prodajalec ravnata preudarno in dobro obveščeno 3%
c) prodajalec je prisiljen prodati 3%
d) kupec je običajno motiviran 2%
e) obe stranki delujeta tako, kot menita, da je v njunem največjem interesu 2%
f) običajna prizadevanja s trženjem niso mogoča zaradi kratkega časa izpostavljenosti 1%
g) plačilo bo izvedeno v gotovini 2%
Skupaj 18%
Prodaje na nedejavnem ali padajočem trgu še niso samodejno prisilna prodaja zato, ker bi prodajalec morda lahko upal
na boljšo ceno, če bi se pogoji izboljšali. Če prodajalec ni prisiljen prodati do določenega roka, se obravnava kot voljan
prodajalec v okviru opredelitve pojma tržna vrednost. Čeprav bi bili potrjeni posli prisilne prodaje na splošno izključeni
iz obravnavanja ocenjevanja vrednosti, kadar je podlaga vrednosti zanje tržna vrednost, bo morda zelo težko preveriti
in potrditi, da je šlo pri nekem poslu, sklenjenem po običajnih tržnih pogojih, za prisilno prodajo.

1.24 PODLAGA VREDNOSTI OC ENJEVANJA

Za skladnost s obveznim standardom MSOV 104 sem sodna cenilka vrednosti nepremičnin izbrala ustrezno podlago
vrednosti in sledila vsem veljavnim zahtevam, ki so povezane s to podlago vrednosti in so te zahteve vključene kot
del tega standarda (za podlage vrednosti po MSOV-jih) po MSOV 2017.4 Upoštevala sem podlage vrednosti in temeljne
premise, na kateri temelji poročanje vrednosti. Podlaga vrednosti ustreza pogojem in namenu ocenjevanja vrednosti,
ker podlaga vrednosti tako vpliva na izbiro ali celo narekuje izbiro metod, vhodnih podatkov in predpostavk ter s tem
vpliva tudi na končno mnenje o tržni vrednosti.

1.25 VRSTA IN OBSEG DELA


Z zvezi z oceno vrednosti ugotavljam, da niso v poročilu uporabljene nikakršne omejitve pri raziskavi, poizvedovanju ali
analizi za namen ocenjevanja vrednosti. Uporabljene so ustrezne informacije, ki so naročniku in uporabnikom na voljo,
in sicer iz tega sledi, da v kolikor so uporabljene posebne predpostavke so navedene v posebni točki tega poročila. Če
ustreznih informacij ni na voljo, ker pogoji naloge omejujejo preiskavo, je treba ugotoviti in navesti te omejitve in katere
koli potrebne predpostavke ali posebne predpostavke sprejete zaradi teh omejitev. 5 Preučila sem vpliv, ki ga imajo
dejavniki glede na uporabo in vrednost nepremičnine glede na veljavno zakonodajo na dan ocene vrednosti in glede na
razmere na trgu nepremičnin, predvidene spremembe v soseski in druge okoliščine, ki neposredno in posredno vplivajo
na vrednost nepremičnine. Za zagotovitev primerljivosti, ustreznosti in verodostojnosti se v poročilo o ocenjevanju
vnesla jasen in natančen opis obsega naloge, njen namen in nameravano uporabo, potrditev uporabljene podlage
vrednosti in razkritje vsake predpostavke, posebne predpostavke, pomembne negotovosti ali omejitvenih pogojev, ki
neposredno vplivajo na ocenjevanje vrednosti nepremičnine.

4 MSOV 104
5 Skladno z MSOV 101

9
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

1.26 POVZETEK
Glede na strokovno literaturo MSOV 2017 (mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti) in strokovno literaturo za
potrebe izobraževanja sodnih cenilcev pri Ministrstvu za pravosodje ter ostale predpise in priporočila, sem sprejela
naslednjo odločitev in za določitev tržne vrednosti nepremičnine sem sprejela naslednjo odločitev in za določitev ocene
tržne vrednosti ocenjevane nepremičnine uporabila aritmetično sredino načina tržnih primerjav, ker odraža dejansko
stanje na trgu nepremičnin. Zaradi realnejše ocene sem vzela kot dokončno vrednost tržno vrednost.

TRŽNA VREDNOST
Ocena tržne vrednosti za nepremičnine:
1772-1826-40
ki predstavlja stanovanje s kletjo in balkonom številka 40,
v večstanovanjski stavbi številka 1826
k.o. Slape (šifra k.o. 1772)
na naslovu Chengdujska cesta 24, 1000 Ljubljana

na dan ocene tržne vrednosti 18.3.2019


znaša 178.014,00 €.

VREDNOST PRI PRISILNI PRODAJI (odbitek v višini 18 %)

Ocena likvidacijske vrednosti za nepremičnine:


1772-1826-40
ki predstavlja stanovanje s kletjo in balkonom številka 40,
v večstanovanjski stavbi številka 1826
k.o. Slape (šifra k.o. 1772)
na naslovu Chengdujska cesta 24, 1000 Ljubljana

na dan ocene tržne vrednosti 18.3.2019


znaša 145.971,48 €.

Spodaj podpisana BREDA ZORKO, SODNO ZAPRISEŽENA CENILKA GRADBENE STROKE IN NEPREMIČNIN SPLOŠNO pri
Ministrstvu za pravosodje, po izobrazbi univerzitetna diplomirana pravnica, diplomirana upravna organizatorka in
magistrica prava in managementa nepremičnin, stanujoča Mali vrh 30, 1293 Šmarje – Sap;

10
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

2 OBRAZLOŽITEV METOD IN OPRAVLJENEGA DELA

2.1 SPLOŠNO NAČELO

Cenitev je izvedena v skladu z vsemi načeli določenimi v MSOV-jih 2017, ki so primerna namenu ocenjevanja, ter po
določilih in pogojih, navedenih v obsegu dela.

2.2 RAZISKAVE USTREZNE N AMENU VREDNOSTI IN PODLAGI VREDNOSTI

Raziskave opravljene med izvajanjem naloge ocenjevanja vrednosti so ustrezne namenu ocenjevanja vrednosti in
podlagi vrednosti. Uporabljene so naslednje analize, skladno z zabeleženim obsegom dela:
• Ogled na kraju samem, ki je že naveden in obrazložen pod poglavjem Postopek dela
• Podatki geodetske uprave RS, Objava na internetni strani na straneh SLONEP-a
• Podatki Poročila o povprečnih cenah na slovenskem trgu nepremičnin, 2018
• Povzetek podatkov spletne strani slo.nep in nepremičnine.net in Trgoskopa
• Podatki Trgoskopa kot osnovni evidenci pri povzemanju podatkov
• Podatki o sklenjenih poslih po javno objavljenih vpogledih Evidence trga nepremičnin GURS kot primerjalni
podatki s nepremičnine.net
• Podatki geodetske uprave za nepremičnino in podatki zemljiške knjige kot javno objavljeni podatki ter
urbanizem Piso, GIS ali urb.info

2.3 ANALIZE IN VHODNI PODATKI

Pri analizah in vhodnih podatkih niso uporabljene nepreverjene analize. Uporabljene so samo informacije, ki so
preverjene in verodostojne ter se je na njih mogoče zanesti. Skladno s preverjanjem verodostojnosti in zanesljivosti
informacij so upoštevane okoliščine kot sledi:
• namen ocenjevanja vrednosti,
• pomembnost informacij za sklepne ugotovitve ocenjevanja vrednosti,
• strokovnost in izkušnje vira informacij v zvezi z obravnavano zadevo,
• ali je vir informacij neodvisen od pregledovanega sredstva ali prejemnika ocene vrednosti.

Skladno z namenom ocenjevanja vrednosti, podlage vrednosti, obsega in omejitev raziskav ter vsi viri informacij, na
katere se ocenjevalka zanašam, so del obsega ocenjevanja vrednosti, ki sem ga sporočila vsem strankam. Skladno z
navedenim navajam, da nisem uporabila neustreznih informacij.

2.4 ZAPIS OCENJEVANJA VREDNOSTI


V postopku ocenjevanja sem opravila po dokončanju dela zapis opravljenega dela in podlago za delo, ki je pripeljala do
sklepov, s hrambo primerno dolgo glede na ustrezne zakonske, pravne ali regulativne zahteve. Ob upoštevanju vseh
takih zahtev zapis vsebuje ključne vhodne podatke, vse izračune, raziskave in analize, ki so pomembne za sklepno
ugotovitev, ter tudi kopijo vsakega osnutka ali končnega poročila, in je kot tak predložen naročniku.6

2.5 SKLADNOST Z DRUGIMI STANDARDI

Kot je navedeno v Okviru MSOV-jev 2017, sem ravnala po zakonskih, pravnih, regulativnih in drugih oblastvenih
zahtevah, ki se ne razlikujejo od nekaterih zahtev v MSOV-jih. Taka ocena vrednosti je v celoti opravljena v skladu z
MSOV-ji. Glede drugih sklopov zahtev kot so na primer zahteve, ki jih napišejo strokovne organizacije ocenjevanja
vrednosti in drugi strokovni organi, ali zahteve, napisane v notranjih usmeritvah in postopkih podjetij, niso v nasprotju
z MSOV-ji, pač pa mi nalagajo kot ocenjevalki dodatne zahteve, so izpolnjene, ker se ne upoštevajo kot odstopanja od
MSOV.

6 Cenitev je v končni verziji s štampiljko in podpisom v najmanj dveh izvodih izročena naročniku.

11
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

2.6 ANALIZA NAJGOSPODARN EJŠE RABE KOT PREMISA VREDNOSTI

Analiza najgospodarnejše rabe je v MSOV 2017 opredeljena kot najverjetnejša uporaba premoženja, ki je fizično možna,
primerno upravičena, zakonsko dopustna ter finančno izvedljiva in katere rezultati izkazujejo najvišjo vrednost
premoženja, katerega se ocenjuje.

2.7 IZBIRA NAJPRIMERNEJŠEGA NAČINA VREDNOTENJA

Načini uporabe ocenjevanja vrednosti obravnavajo običajne namene, za katere so zahtevana ocenjevanja vrednosti.
Vsak način uporabe vsebuje zahteve del z navodilom. Zahteve vsebujejo vse dodatke k zahtevam ali spremembe zahtev,
opredeljenih v splošnih standardih in ponazoritve, kako se uporabljajo načela iz splošnih standardov. Da bi predmet
ocenjevanja vrednosti lahko primerjali s ceno drugih pravic na nepremičninah, ki so bile v zadnjem času izmenjane ali
so morda trenutno na razpolago na trgu, je običajno treba uporabiti primerno enoto primerjave.

Enote primerjave, ki se običajno uporabljajo, so med drugim analize prodajnih cen z izračunavanjem cene na kvadratni
meter objekta. Druge enote, ki se uporabljajo za primerjavo cen, kadar so fizične lastnosti dovolj enovite, so med drugimi
cena na sobo ali cena na enoto proizvoda kot donosi pridelkov ali mesečna najemnina. Za vsako nepremičnino sem
izbrala enoto primerjave, ki je analizi dosledno izbrana in uporabljena tako za premoženje, katerega vrednost se
ocenjuje, kot za primerljivo premoženje.

Upoštevala sem razlike med:


• pravico, za katero sem dobila podatke o ceni in pravico, katere vrednost ocenjujem različne lokacije in lego
nepremičnine,
• kakovostjo zemljišč ali starostjo in značilnostmi objektov,
• dovoljeno rabo ali namembnostjo (v skladu s prostorsko zakonodajo) za vsako nepremičnino,
• okoliščinami, v katerih je bila cena določena in zahtevano podlago vrednosti,
• datumom začetka veljavnosti dobljenega podatka o ceni in zahtevanim datumom.

2.8 PREGLED PREDMETNE POSESTI IN OKOLJA IN OGLED NEPREMI ČNINE

Opravila sem ogled predmetne nepremičninske posesti dne 15.3.2019, pri pregledu sem predmetno nepremičninsko
posest fotografirala. Osnovne podatke o predmetni posesti sem pridobila od naročnika. Ogledala sem si tudi okolje
predmetne posesti. Zbrala sem osnovne podatke o demografskih in ekonomskih procesih ter splošne podatke o cenah
nepremičnin. Ob ogledu predmetne posesti sem si ogledala vse primerljive posesti, ki so v poročilu uporabljene pri
načinu tržnih primerjav.

2.9 VREDNOST NEPREMIČNIN E GLEDE NA RAZMERE N A NEPREMIČNINSKEM TR GU KOT POVZETEK


OCENE VREDNOSTI

Preučila sem vpliv, ki ga imajo dejavniki glede na uporabo in vrednost nepremičnin glede na veljavno zakonodajo na dan
ocene vrednosti in glede na razmere na trgu nepremičnin, predvidene spremembe v soseski in druge okoliščine, ki
neposredno in posredno vplivajo na vrednost nepremičnine. Za zagotovitev primerljivosti, ustreznosti in verodostojnosti
se v poročilo o ocenjevanju vnesla jasen in natančen opis obsega naloge, njen namen in nameravano uporabo, potrditev
uporabljene podlage vrednosti in razkritje vsake predpostavke, posebne predpostavke, pomembne negotovosti ali
omejitvenih pogojev, ki neposredno vplivajo na ocenjevanje vrednosti nepremičnine. Kako podrobno je izdelano
poročilo o ocenjevanju vrednosti, je odvisno od namena ocenjevanja vrednosti, obsežnosti in zahtevnosti sredstva,
katerega vrednost se ocenjuje, in zahtev uporabnikov skladno z naročilom.

12
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

3 PREDSTAVITEV GOSPODARSKE RASTI

3.1 GOSPODARSKA RAST V S LOVENIJI

Gospodarska rast v Sloveniji za leto 2018 je bila 4,4-odstotna, relativno visoka ostaja tudi leta 2019 (3,7 %) za leto 2020
pa se naj bil zvišal 3,4 odstotka rast BDP-ja. K umiritvi pospešene gospodarske rasti bo prispeva predvsem nižja rast
izvoza, ki je visoka, vendar bo ob umirjanju rasti tujega povpraševanja nekoliko nižja kot leta 2017. Investicijska aktivnost
ostaja visoka; stopnje rasti bodo le nekoliko nižje od leta 2017. Nadalje se povečuje zasebna in državna potrošnja. V
prihodnjih letih se bo umirjanje gospodarske rasti nadaljevalo, kar bo poleg postopno nižje rasti tujega povpraševanja v
vse večji meri posledica demografskih dejavnikov, ki omejuje število delovno aktivnih.

PREGLEDNICA: NAPOVED GOSPODARSKE RASTI V REPUBLIKI SLOVENIJI 7


Makroekonomski podatki za Republiko Slovenijo
Doseženo Doseženo Doseženo Doseženo Doseženo Napoved
v%
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Realna rast BDP 3,1 2,3 3,1 4,4 3,9 3,7
Inflacija 0,4 -0,8 -0,1 1,5 1,6 2,1
Brezposelnost (registrirana) 13,1 12,3 11,2 9,5 8,7 8,4
Realna rast izvoza 5,7 5,6 6,4 8,8 7,5 6,1
Realna rast uvoza 4,2 4,6 6,6 8,9 7,7 6,3
Investicije v osnovna sredstva 1,4 1,0 -3,6 9,0 8,0 7,0
Zasebna rast potrošnje 2,0 0,5 4,2 3,3 3,0 2,3
Državna rast potrošnje -1,2 2,5 2,5 1,1 0,9 0,9

3.2 RAST BDP NA SLOVENSKEM TRGU

Domača potrošnja se je konec leta 2018 glede na leto 2017, povečala za 3,5 %. Končna potrošnja se je povečala za 0,7
%, bruto investicije za 13,4 %. Na visoko rast bruto investicij so pozitivno vplivale tako bruto investicije v osnovna
sredstva kot tudi spremembe zalog, ki so tokrat k rasti BDP prispevale 0,5 odstotne točke. Najpomembnejši
komponenti domače potrošnje, sta končna potrošnja gospodinjstev in bruto investicije v osnovna sredstva.

Bruto investicije v osnovna sredstva, so se leta 2018, glede na leto 2017, povečale za 12,0 %. K rasti bruto investicij v
osnovna sredstva so pozitivno prispevale investicije v zgradbe in objekte (ki so se povečale za 19,6 %) in investicije v
stroje in opremo (ki so se povečale za 6,7 %). Med investicijami v zgradbe in objekte so se tudi v tem četrtletju izraziteje
povečale investicije v nestanovanjske zgradbe; investicije v te zgradbe naraščajo že od začetka leta 2017. Med
investicijami v stroje in opremo so se izraziteje povečale investicije v transportno opremo, in sicer za 10,2 %; investicije
v drugo opremo in stroje so se povečale za 5,4 %.

Vrednost izvoza in tudi vrednost uvoza sta v tretjem četrtletju 2018 naraščali nekoliko počasneje kot v zadnjih dveh
letih. Izvoz se je okrepil za 5,7 % (izvoz blaga se je povečal za 4,3 %, izvoz storitev pa za 11,0 %). Uvoz se je povečal za
4,3 % (uvoz blaga se je povečal za 5,0 %, uvoz storitev pa za 0,9 %). Kljub nižji rasti izvoza in uvoza je zunanje
povpraševanje ugodno vplivalo na gospodarsko rast. Zunanjetrgovinski presežek je h gospodarski rasti prispeval 1,7
odstotne točke. Zaposlenost je višja za 2,8 %. Skupna zaposlenost se je v letu 2018 povečala 2,8%.

3.3 PROMET NEPREMIČNIN N A DOMAČEM TRGU

V prvem polletju 2018 se je nadaljevala faza rasti slovenskega nepremičninskega trga, ki se je pričela z obratom cen
stanovanjskih nepremičnin leta 2015. Število in vrednost sklenjenih kupoprodajnih poslov z nepremičninami sta bila v
primerjavi z rekordnimi številkami, ki so bile dosežene v prvi polovici leta 2017, sicer nekoliko manjša, a še vedno ostajata
na visoki ravni. Rahel upad trgovanja z nepremičninami v zadnjem letu je posledica zmanjševanja števila transakcij s
stanovanjskimi nepremičninami, to pa je predvsem posledica pomanjkanja ponudbe novih stanovanj in rasti cen.

7 Vir: UMAR, Jesenska napoved gospodarskih gibanj 2018..

13
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

3.4 CENE NEPREMIČNIN

Cene stanovanjskih nepremičnin so bile v prvi polovici leta 2018, v povprečju sicer še pod rekordnimi cenami iz leta
2008, so se jim pa po pospešeni rasti v zadnjem letu, že zelo približale. Pri tem so cene hiš s pripadajočim zemljiščem, ki
so od obrata cen rastle nekoliko počasneje od cen stanovanj v večstanovanjskih stavbah, kazale močnejši trend nadaljnje
rasti kot cene stanovanj. Po pričakovanjih cene stanovanjskih nepremičnin rastejo najhitreje v Ljubljani in okolici ter na
Obali, kjer je povpraševanje največje. V Ljubljani je povprečna cena rabljenega stanovanja v prvi polovici leta že dosegla
rekordno vrednost, na Obali, kjer so cene stanovanj v času krize najbolj padle, pa za rekordno vrednostjo še zaostaja.

Slika: Analitična območja

V Ljubljani imajo investitorji novogradnje prodane oziroma rezervirane, še predno so dokončane. Vse višje cene
stanovanj v gradnji spodbujajo rast cen rabljenih stanovanj. Obseg trgovanja s poslovnimi nepremičninami je začel v
zadnjem letu več ali manj stagnirati. Največ trgovanja je bilo s pisarniškimi prostori, saj so kupoprodaje rabljenih
pisarniških prostorov predstavljale dve tretjini tržnih prodaj vseh poslovnih nepremičnin. Večje ponudbe novih
poslovnih prostorov za trg v prvem polletju 2018 zaenkrat ni bilo, je pa v Ljubljani, zaznati več gradenj in razširitev
lastnih poslovnih prostorov. Za razliko od stanovanjskih nepremičnin, so cene poslovnih nepremičnin v zadnjih treh letih
stagnirale in tudi v prvi polovici leta 2018, še niso kazale trenda rasti.

Trgovanje z zemljišči za gradnjo stavb je v prvi polovici leta 2018 kazalo znake umirjanja, cene pa nadaljnji trend rasti.
Velika večina prodaj zazidljivih zemljišč je bila realizirana na račun povpraševanja po zemljiščih za gradnjo družinskih hiš
v lastni režiji. To povpraševanje je bilo največje v Ljubljani in njeni okolici, kjer je bila prodana več kot petina zemljišč.
Nakupov zemljišč za gradnjo večjih stanovanjskih ali poslovnih kompleksov je bilo malo. Kateri so bili realizirani v
glavnem na območju Ljubljane in bližnje okolice, medtem ko na ostalih območjih države večjega povpraševanja ni bilo.
Ugodne gospodarske razmere, podkrepljene s splošno rastjo slovenskega nepremičninskega trga, so v zadnjih treh letih
vplivale tudi na nekoliko povečan obseg trgovanja in rahlo tendenco rasti cen kmetijskih in gozdnih zemljišč.

V letu 2018 se v Sloveniji nadaljuje trend rasti števila sklenjenih poslov in prometa z nepremičninami. Rekordno število
kupoprodaj stanovanjskih nepremičnin v prvi polovici leta 2018 potrjuje, da se slovenski nepremičninski trg ponovno
nahaja v fazi rasti. Gonilo povpraševanja po nepremičninah so še naprej ugodne gospodarske okoliščine in predvsem
nizke obrestne mere. Povpraševanje po stanovanjskih nepremičninah v teh okoliščinah narašča tako zaradi bivalnih
kakor zaradi naložbenih razlogov.

14
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

3.5 ŠTEVILO TRANSAKCIJ Z NEPREMIČNINAMI

V Sloveniji se je število transakcij za vse vrste stanovanjskih in poslovnih nepremičnin v prvi polovici leta 2018 v
primerjavi s prvo polovico leta 2015 precej povečalo.

Preglednica: Število evidentiranih transakcij za stanovanjske in poslovne nepremičnine, Slovenija, 1. polletje 2015 – 1. polletje 2018

Nepremičnine 2015_I 2015_II 2016_I 2016_II 2017_I 2017_II 2018_I


Stanovanja 4.647 5.094 5.515 5.455 6.017 5.412 5.427
Hiše 2.228 2.370 2.614 2.839 3.161 3.055 3.058
Garaže 1.841 2.634 2.506 2.365 2.872 2.669 2.134
Poslovne nepremičnine 856 1.453 1.034 1.270 1.322 1.331 1.332
Opombe:
- kot stanovanja so šteta stanovanja v večstanovanjskih stavbah,
- kot hiše so štete samostojne in vrstne hiše ter dvojčki, s pripadajočim zemljiščem,
- kot garaže so štete samostojne in vrstne garaže in parkirna mesta v skupnih garažah ali garažnih hišah,
- kot poslovne nepremičnine so šteti pisarniški prostori, trgovski, storitveni in gostinski lokali ter turistične nepremičnine.

Najbolj se je v tem obdobju povečalo število evidentiranih prodaj poslovnih nepremičnin (za več kot polovico), sledile
so stanovanjske hiše s pripadajočim zemljiščem (za blizu 40 odstotkov), nato pa stanovanja v večstanovanjskih stavbah
in povečanje garaže (za nekoliko več kot 15 odstotkov). Veliko števila transakcij za poslovne nepremičnine je predvsem
posledica skoka prodaj v drugi polovici leta 2015, ko je po obratu cen stanovanjskih nepremičnin in ugodnih
gospodarskih kazalnikih resnično ponovno oživel tudi trg pisarniških prostorov, lokalov in turističnih nepremičnin.

Slika: Število evidentiranih transakcij za stanovanjske in poslovne nepremičnine, Slovenija, 1. polletje 2015 – 1. polletje 2018

Najmočnejši trend rasti števila transakcij s stanovanji in predvsem hišami je bil prisoten do prvega polletja 2017, ko smo
za obe vrsti nepremičnin evidentirali rekordno polletno število transakcij. Število kupoprodaj stanovanj se je v primerjavi
s prvo polovico leta 2015 povečalo za okoli 30 odstotkov, hiš pa celo za več kot 40 odstotkov. V drugem polletju 2017 se
je število realiziranih transakcij za stanovanja in hiše zmanjšalo za 10 oziroma 3 odstotke, v prvi polovici leta 2018 pa je
stagniral.

Preglednica: Število evidentiranih transakcij stanovanjskih nepremičnin na primarnem in sekundarnem trgu, Slovenija, 1. polletje 2015
– 1. polletje 2018

2015_I 2015_II 2016_I 2016_II 2017_I 2017_II 2018_I


Stanovanja 4.647 5.094 5.515 5.455 6.071 5.412 5.427
Primarni trg 508 593 540 450 504 413 190
Sekundarni trg 4.139 4.501 4.975 5.005 5.567 4.999 5.237
Hiše 2.228 2.370 2.614 2.839 3.161 3.055 3.058
Primarni trg 35 46 21 25 16 31 19
Sekundarni trg 2.193 2.324 2.593 2.814 3.145 3.024 3.039
Opombe:
- kot transakcije na primarnem trgu štejejo kupoprodaje prvič vseljivih nepremičnin,
- kot transakcije na sekundarnem trgu štejejo prodaje rabljenih nepremičnin.

15
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

3.6 CENE STANOVANJ

V prvi polovici leta 2018 so bile cene stanovanj daleč najvišje v glavnem mestu. Povprečna cena rabljenega stanovanja
je v Ljubljani dosegla 2.770 €/m2 in je kot edina na obravnavnih območjih presegla ceno iz leta 2008, ko so bile cene
stanovanj v Sloveniji v povprečju najvišje. Cene stanovanj v Ljubljani so zaradi pospešene rasti v zadnjem letu prehitele
cene na Obali brez Kopra (2.520 €/m2), kjer so praviloma sicer najvišje. Visoke cene stanovanj v Ljubljani, kjer se v
povprečju proda četrtina vseh stanovanj, so odločilno vplivale tudi na dvig povprečne cene rabljenih stanovanj v Sloveniji
(1.750 €/m2). Nad mejo dva tisoč evrov na kvadratni meter sta bila le še Koper (2.290 €/m2) in Okolica Ljubljane (2.020
€/m2), malo nad slovenskim povprečjem pa še Kranj (1.810 €/m2). Najdalj od cenovnega vrha iz leta 2008 so bile v prvi
polovici leta 2018 cene stanovanj na območju Obale brez Kopra, kjer so še vedno za skoraj petino nižje. V Kopru so od
cenovnega rekorda oddaljene še za okoli 10 odstotkov, na območju Okolice Ljubljane in v Kranju pa so se mu že povsem
približale. V Mariboru in Celju sta si bila od prve polovice leta 2015 gibanje in raven cen stanovanj zelo podobna.
Povprečna cena rabljenega stanovanja v Mariboru in Celju je bila v prvem polletju leta 2018 enaka (1.240 €/m2). V
Mariboru je bila od cenovnega vrha oddaljena manj kot 15 odstotkov, v Celju pa okoli 5 odstotkov. Čeprav za Novo
mesto in Novo Gorico povprečne cene za posamezna polletja niso dovolj reprezentativne, pa sta smer in jakost trenda
cen v obdobju zadnjih treh let dobro razvidna. V Novem mestu je bil prisoten močnejši trend rasti cen stanovanj, ki se
je posebej okrepil v zadnjem letu, medtem ko je bil trend rasti cen v Novi Gorici zmeren.

Za prikaz gibanja cen stanovanj v večstanovanjskih in poslovno-stanovanjskih stavbah, zaradi majhnega števila
realiziranih transakcij in posledično premajhnih vzorcev za nova stanovanja (primarni trg), so podani le kazalniki za
rabljena stanovanj (sekundarni trg).

Preglednica: Cene stanovanj, Slovenija, 1. polletje 2015 – 1. polletje 2018

KAZALNIK 2015_I 2015_II 2016_I 2016_II 2017_I 2017_II 2018_I


Velikost vzorca 2743 3002 3520 3367 3835 3314 3404
Povprečna cena (€/m2) 1.440 1.450 1.500 1.540 1.580 1.650 1.750
Leto izgradnje (mediana) 1975 1975 1974 1975 1975 1975 1975
Uporabna površina (m2) 52 52 52 53 52 52 52

Opombe: Upoštevana so rabljena stanovanja, prodana na prostem trgu in prostovoljnih javnih dražbah. Povprečne cene so izračunane
na kvadratni meter uporabne površine stanovanja in so zaokrožene na 10 evrov.

Cene stanovanj v Sloveniji od obrata v prvi polovici leta 2015 so rasle vse hitreje. Povprečna cena rabljenega stanovanja
je bila v prvem polletju 2018 za 6 odstotkov višja kot v drugem polletju 2017 in za 11 odstotkov višja kot v prvem polletju
2017. V primerjavi s prvo polovico leta 2015 je bila višja že za 22 odstotkov. Cene rabljenih stanovanj so bile v prvi
polovici leta 2018 v povprečju le še za 4 odstotke nižje kot leta 2008, ko so bile cene stanovanj v Sloveniji na cenovnem
vrhu.

Graf: Cene stanovanj, Slovenija, 1. polletje 2015 – 1. polletje 2018

16
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

Preglednica: Cene in lastnosti prodanih rabljenih stanovanj, izbrana tržna analitična območja, 1. polletje 2015 – 1. polletje 2018

ANALITIČNO OBMOČJE 2015_I 2015_II 2016_I 2016_II 2017_I 2017_II 2018_I


LJUBLJANA
Povprečna cena (€/m2) 2.010 2.060 2.130 2.220 2.310 2.530 2.770
OBALA BREZ KOPRA
Povprečna cena (€/m2) 2.060 2.190 2.260 2.270 2.290 2.360 2.520
KOPER
Povprečna cena (€/m2) 1.720 1.890 2.030 1.900 2.070 2.150 2.290
OKOLICA LJUBLJANE
Povprečna cena (€/m2) 1.590 1.650 1.680 1.760 1.810 1.840 2.020
KRANJ
Povprečna cena (€/m2) 1.560 1.540 1.610 1.610 1.700 1.700 1.810
NOVA GORICA
Povprečna cena (€/m2) 1.460 1.500 1.400 1.430 1.520 1.610 1.580
NOVO MESTO
Povprečna cena (€/m2) 1.210 1.240 1.270 1.230 1.320 1.410 1.500
CELJE
Povprečna cena (€/m2) 1.050 1.050 1.130 1.130 1.150 1.140 1.240
MARIBOR
Povprečna cena (€/m2) 1.030 1.070 1.050 1.100 1.130 1.170 1.240

Opombe:
- Analitična območja so razvrščena padajoče po povprečnih cenah v prvem polletju 2018.
- Povprečne cene na kvadratni meter se nanašajo na uporabno površino stanovanja in so zaokrožene na 10 evrov.

V obdobju od prve polovice leta 2015 do prvega polletja v 2018 je bil na vseh devetih obravnavanih tržnih analitičnih
območjih prisoten trend rasti cen stanovanj. Najbolj, za 38 odstotkov, so cene rabljenih stanovanj zrasle v Ljubljani, ki ji
s 33-odstotno rastjo sledi Koper. Nadpovprečno rast glede na slovensko povprečje (22 odstotkov) sta imela še Okolica
Ljubljane (27 odstotkov) in Novo mesto (24 odstotkov). Na Obali brez Kopra je bila rast enaka slovenskemu povprečju,
nižja od povprečja pa je bila v Mariboru (20 odstotkov), Celju (18 odstotkov) in Kranju (16 % odstotkov). Le 8-odstotno
rast cen na območju Nove Gorice je treba zaradi razmeroma majhnega števila transakcij vzeti z rezervo.

Graf: Gibanje povprečnih cen rabljenih stanovanj, izbrana tržna analitična območja, 1. polletje 2015 – 1. polletje 2018

Cene stanovanj na vseh obravnavanih območjih so v prvem polletju 2018 kazale trend nadaljnje rasti. Ta je bil
najmočnejši v Ljubljani in njeni okolici, krepi pa se tudi na ostalih območjih.

17
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

4 IDENTIFIKACIJA NEPREMIČNINE

4.1 ANALIZA OKOLJA

Občina Ljubljana je del osrednjeslovenske statistične regije in meri 275 km2. Po površini se med slovenskimi občinami
uvršča na 11. mesto. Ljubljana je glavno mesto Slovenije in sedež istoimenske mestne občine, najbolj naseljene občine
v Sloveniji. Je geografsko, kulturno, znanstveno, ekonomsko, politično in administrativno središče države. Mesto s
površino 163,8 km² leži v Ljubljanski kotlini, v osrednjem delu Slovenije. Lega na križišču pomembnih prometnic je močno
vplivala na njen razvoj. Ljubljana leži približno 140 km zahodno od Zagreba, 250 km vzhodno od Benetk, 350 km
jugozahodno od Dunaja ter 400 km jugozahodno od Budimpešte.

4.2 DEMOGRAFSKI PODATKI ZA OBČINO LJUBLJANA

KAZALNIKI8 OBČINA SLOVENIJA


Gostota prebivalstva (preb/km2) 1045,0 101,7
Skupni prirast (na 1.000 prebivalcev) 3,8 0,6
Povprečna starost prebivalcev (leta) 42,1 42,6
Stopnja registrirane brezposelnosti (%) 12,6 12,3
Povprečna starost osebnih avtomobilov (leta) 8,8 9,7
PODATKI OBČINA SLOVENIJA
Površina km2 275 20.273
Število prebivalcev 287.347 2.063.077
Število zaposlenih oseb 193.916 713.076
Povprečna mesečna neto plača na zaposleno osebo (EUR) 1.140,33 1.013,23

Sredi leta 2016 je imela občina približno 288.180 prebivalcev (približno 138.860 moških in 149.320 žensk). Po številu
prebivalcev se je med slovenskimi občinami uvrstila na 11. mesto. Na kvadratnem kilometru površine občine je živelo
povprečno 1.048 prebivalcev; torej je bila gostota naseljenosti tu večja kot v celotni državi (102 prebivalca na km2).

Med aktivnim prebivalstvom občine je bilo v povprečju 11,7 % registriranih brezposelnih oseb, to je več od povprečja v
državi (11,2 %). Med brezposelnimi je bilo tu – drugače kot v večini slovenskih občin – več moških kot žensk. Povprečna
mesečna plača na osebo, zaposleno pri pravnih osebah, je bila v tej občini v bruto znesku za približno 15 % višja od
letnega povprečja mesečnih plač v Sloveniji, v neto znesku pa prav tako za približno 13 % višja. V občini je 442 stanovanj
na 1.000 prebivalcev. Približno 50 % stanovanj je imelo najmanj tri sobe (tri ali več). Povprečna uporabna površina
stanovanja je bila 68 m2.

8
Vir:SURS

18
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

4.3 MAKROLOKACIJA IN M IKROLOKACIJA NEPREMIČNIN

Ocenjevana nepremičnina se nahaja na naslovu Chengdujska cesta 24, oddaljena približno 5,5 kilometrov od centra
Ljubljane. Najbližji avtocestni priključek je oddaljen približno 1 kilometer.

4.3.1 PRIKAZ MAKROLOKACI JE IN MI KROLOKACIJE OC ENJEVANE NE PREMIČNIN E NA NASLOVU: CHENGDUJSKA CESTA 24 ,


1000 LJU BL JANA

Makrolokacija Mikrolokacija

4.4 ANALIZA NEPREMIČNINE IN OPIS V PROSTORU


4.4.1 PODROBNI PODATKI O VEČST ANOVANJSKI STAV BI ŠTEVILKA 1826 K.O. SLAPE (ŠIFRA K.O. 1772) 9, V KATERI SE
NAHAJA OCENJEVANO ST ANOV ANJE ŠTEVILKA 40

Chengdujska cesta 24,


Naslov stavbe:
Ljubljana
Površina stavbe: 3.850,10 m2
Dejanska raba: Večstanovanjska stavba
1772 1680, 1684,
Parcele:
1688/1, 1688/2
Število etaž: 6
Višina stavbe (m) 17,60
Število stanovanj 42
Število poslovnih prostorov 0
Tip stavbe 1 – samostoječa
Leto izgradnje stavbe 1986
Leto obnove strehe -
Leto obnove fasade -
Material nosilne
2 - beton, železobeton
konstrukcije
Vrsta ogrevanja 1 - daljinsko ogrevanje
Vodovodno omrežje Da
Električno omrežje Da
Kanalizacijsko omrežje Da
Omrežje za kabelsko TV Da

9
Vir: GURS

19
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

5 ANALIZA NAJGOSPODARNEJŠE RABE


5.1 SPLOŠNO

PREMISA VREDNOSTI – NAJGOSPODARNEJŠA UPORABA


Z vidika udeleženca je najgospodarnejša uporaba tista, ki bi za neko sredstvo ustvarila največjo vrednost. Čeprav se ta
pojem najpogosteje uporablja za nefinančna sredstva, ker finančna sredstva nimajo drugih možnih vrst uporabe, se
lahko pojavijo okoliščine, v katerih je treba upoštevati najgospodarnejšo uporabo finančnih sredstev. Najgospodarnejša
uporaba mora biti fizično mogoča (kjer je to ustrezno), finančno izvedljiva, zakonsko dovoljena in ima za posledico
največjo vrednost.

MEDNARODNI STANDARDI OCENJEVANJA VREDNOSTI


Če se razlikuje od sedanje uporabe, bi stroški za pretvorbo sredstva za njegovo najgospodarnejšo uporabo vplivali na
vrednost. Najgospodarnejša uporaba sredstva je lahko njegova sedanja ali obstoječa uporaba, če se optimalno
uporablja. Toda najgospodarnejša uporaba se lahko razlikuje od sedanje uporabe ali pa celo lahko pomeni redno
likvidacijo. Najgospodarnejša uporaba sredstva, ki je ocenjeno samo zase, je lahko drugačna od najgospodarnejše
uporabe sredstva, ki je del skupine sredstev, kadar je treba upoštevati njegov prispevek k celotni vrednosti skupine.

V določitev najgospodarnejše uporabe je vključeno upoštevanje naslednjih premislekov:


• pri ugotavljanju, ali je neka uporaba fizično mogoča, je treba upoštevati, kaj bi se udeležencem zdelo razumno;
• pri razmišljanju, ali je neka zahteva zakonsko dovoljena, je treba upoštevati vse zakonske omejitve za uporabo
tega sredstva, npr. pri načrtovanju mesta ali določanju posameznih con v mestu, kakor tudi verjetnost, da se
bodo te omejitve spremenile;
• pri zahtevi, da mora biti uporaba finančno izvedljiva, je treba upoštevati, ali bo druga možna vrsta uporabe, ki
je fizično mogoča in zakonsko dopustna, ustvarjala običajnemu tržnemu udeležencu zadosten donos, potem
bo poleg donosa obstoječe rabe treba upoštevati še stroške za pretvorbo sredstva v tako vrsto uporabe.

Zasnova najgospodarnejše in najboljše uporabe zemljišča temelji na spoznanju, da, čeprav obstajajo med dvema ali več
parcelami fizične podobnosti in so si med seboj sorodne, lahko obstajajo pomembne razlike v načinu njihove uporabe .10
Kako se premoženje lahko optimalno koristno uporabi je temelj določanja njegove tržne vrednosti.

5.2 ANALIZA ZAKONSKE DOP USTNOSTI GRADNJE

Ocenjevano nepremičnino smo ocenjevali s predpostavko, da je za večstanovanjsko stavbo številka 1826 k.o. Slape,
izdano gradbeno dovoljenje, saj se stavba nahaja v naselju večstanovanjskih stavb, grajenih leta 1986.

Na podlagi vpogleda v dokumentacijo v spletni portal UrbInfo je razvidno, da parcele številka 1680, 1684, 1688/1 in
1688/2 vse k.o. Slape, na katerih stoji večstanovanjska stavba številka 1826, predstavljajo stavbno zemljišče v
območju večstanovanjskih površin.11

10 MSOV, 2017
11 Namenska raba zemljišča povzeta po javnem portalu UrbInfo in preverjena na pristojni občini.

20
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

Namenska raba zemljišča parcele številka 1680, 1684, 1688/1 in 1688/2 vse k.o. Slape (šifra k.o. 1772):

5.3 ANALIZA FIZIČNE IZVE DLJIVOSTI GRADNJE NEPREMIČNINE


Analiza fizične izvedljivosti gradnje nepremičnine zajema predpostavke fizične možnosti glede na lokacijo,
karakteristike zemljišča in skladnost z urbanim okoljem glede na urbanistično sprejemljivost in dopustnost.
Predpostavke se izpolnjene.

5.4 ANALIZA FINANČNE UPRAVIČENOSTI NEPREMIČN INE


Eden ključnih dejavnikov za analizo najgospodarnejše uporabe zemljišča in za oceno finančne izvedljivosti
posameznih alternativnih možnosti gradnje izboljšav je pričakovana ocen ob prodaji izboljšane posesti. Ocena je
izvedena na osnovi podatkov o cenah na enoto pri prodajah primerljivih posesti in novogradenj za trg.

Slike večstanovanjske stavbe, v kateri se nahaja ocenjevano stanovanje:

21
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

6 PREDMET OCENJEVANJA IN KRATEK POVZETEK

6.1 PREDMET OCENJEVANJA IN KRATEK POVZETEK

Nepremičnina z ID znakom:
1772-1826-40
ki predstavlja stanovanje s kletjo in balkonom številka 40,
v večstanovanjski stavbi številka 1826
k.o. Slape (šifra k.o. 1772)

6.2 UMESTITEV OBJEKTA V PROSTOR

Večstanovanjska stavba številka 1826, stoji na parcelah številka 1680, 1684, 1688/1 in 1688/2 vse k.o. Slape. Ocenjevana
nepremičnina se nahaja na naslovu Chengdujska cesta 24, v poštnem okolišu in v občini 1000 Ljubljana. Naselje in
okolica sta urejena, poseljena z ostalimi večstanovanjskimi in poslovnimi objekti ter obkrožena z zelenimi površinami.

6.3 KOLEKTIVNA KOMUNALNA OPREMA

Parkirišče:
Parkiranje je možno v okolici večstanovanjske
stavbe.
Potniški in avtobusni promet:
Lokacija je oskrbovana z mestnim potniškim
prometom.
Urejenost cest:
Cesta je v asfaltni izvedbi.
Odvajanje meteornih voda:
Meteorne vode se odvajajo po površju.
Odtočna voda s strešnih površin se vodi preko
ponikovalnice.
Zelene in rekreativne površine:
Zelene površine so v neposredni bližini.
Uslužnostne in upravne dejavnosti:
Uslužnostne in upravne dejavnosti se
nahajajo v centru Ljubljane.

6.4 ZASNOVA OBJEKTA

Večstanovanjski objekt obsega več etaž (6 etaž). Objekt je bil grajen leta 1986. V večstanovanjskem objektu se nahaja
42 stanovanj. Stanovanje, ki je predmet ocenjevanja, se nahaja v mansardi večstanovanjske stavbe. Stanovanje je v
slabem stanju.

6.5 KONSTRUKCIJA OBJEKTA

Objekt je postavljen na pasovne temelje. Nad posameznimi nadstropji so izvedene armirano betonske stropne plošče.
Obdelani so vsi zaključki, izvedeno je ustrezno odvajanje meteornih voda, ki se odvajajo preko ponikovalnice. Temelji so
iz betona in železobetona.

22
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

6.6 ETAŽNOST
Z gradbenimi predpisi se za posamezne vrste objektov določijo njihove tehnične značilnosti tako, da ti objekti glede na
svoj namen izpolnjujejo bistvene zahteve: mehanske odpornosti in stabilnosti, varnosti pred požarom, higienske in
zdravstvene zaščite in zaščite okolice, varnosti pri uporabi, zaščite pred hrupom, varčevanja z energijo in ohranjanja
toplote.
Pri predmetni večstanovanjski stavbi so predmetne zahteve izpolnjene.

6.7 FASADA
Fasada večstanovanjske stavbe je klasično izvedena.

6.8 OKNA
Okna stanovanja so zastekljena v starejših lesenih okvirjih. Strešna okna ne tesnijo več, saj piha iz zračnega kanala.

6.9 INSTALACIJE
Stanovanje ima vzpostavljene celotne instalacije (elektrika, vodovod, kanalizacija, ogrevanje). Ogrevanje je razpeljano
kot centralno ogrevanje.

6.10 OPIS STANOVANJA


Ocenjevano stanovanje se nahaja v mansardi večstanovanjske stavbe. Stanovanje obsega predsobo, dnevno sobo, 0
kuhinjo, spalnico, otroško sobo, pisarno in kopalnico z WC-jem. Finalni tlak stanovanja je zaključen v kombinaciji parketa
in keramike. Stanovanju pripadata tudi klet in balkon. Stanovanje je opremljeno s starejšo opremo in je potrebno
adaptacije. Omet stene v dnevnem prostoru odpada, zaradi zamakanja. Parket je potreben brušenja in loščenja. Na
balkonu odpada lesena fasada in strešne obrobe.

6.11 IZMERE STANOVANJA Z BALKONOM IN KLETJO 12

Neto tlorisna površina stanovanja številka 40


v večstanovanjski stavbi številka 1826 k.o. Slape meri 70,09 m2;
s pripadajočo teraso v izmeri 17,20 m2 in kletjo v izmeri 3,10 m2.

Površina stanovanja del stanovanja Neto tlorisna površina


predsoba 4,60 m2
kopalnica 3,64 m2
spalnica 12,31 m2
Uporabna površina dnevni prostor 22,40 m2
stanovanja pisarna 8,66 m2
otroška soba 6,49 m2
kuhinja 11,99 m2
Skupaj: 70,09 m2
Pomožni prostori Terasa 17,20 m2
stanovanja klet 3,10 m2

Izsek iz etažnega elaborata: Tloris mansarde, kjer se nahaja ocenjevano stanovanje (obkroženo z rdečo barvo)

12 Kvadraturo ocenjevanega stanovanja smo povzeli po dejanskem stanju, izmerjeno na terenu, ob ogledu.

23
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

6.12 SLIKE OCENJEVANE NEPREMIČNINE

Prikaz večstanovanjske stavbe: Prikaz ID znaka stanovanja:

Slike notranjosti ocenjevanega stanovanja:

24
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

25
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

7 NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV

7.1 OPREDELITEV NAČINA TRŽNIH PRIMERJAV

Način primerljivih prodaj upošteva prodajo podobnih vrst premoženja ali njihovih nadomestkov ter tržne podatke in
določi oceno vrednosti na podlagi primerjave. Na splošno so ocenjene vrste premoženja primerjane s prodajo podobnih
vrst premoženja, do katerih je prišlo na prostem konkurenčnem trgu. Ocenjujemo s pomočjo primerjav izvedenih prodaj
primerljivih nepremičninskih posesti in sicer izberemo nedavno prodane podobne nepremičnine. S tem, ko ugotovimo
razlike med ocenjevano nepremičnin in primerjanimi nepremičninami, dobimo oceno vrednosti nepremičninskih pravic
primerljive nepremičnine, kot bi jo imela nepremičnina, če bi imela enake značilnosti, kot jih ima ocenjevana
nepremičnina.
Na podlagi navedenih podatkov izdelamo sklep o vrednosti ocenjevane nepremičninske posesti. Ocenjevanje vrednosti
nepremičninske pravice po načinu tržnih primerjav temelji na načelu nadomestitve (substitucije), ki pravi, da preudarna
oseba ne bi plačala za blago ali storitev več, kot znaša nabavna vrednost enako ustreznega nadomestnega blaga ali
storitve, brez zapletenega dejavnika časa, velikega tveganja ali neprijetnosti. Predstavitev primerljivih nepremičninskih
posesti.

7.2 IZBIRA NAČINA ZA OCE NJENO VREDNOST NEPRE MIČNINE

Pri tem načinu je v prvem koraku treba proučiti cene za posle enakih ali podobnih sredstev, ki so se v zadnjem času
pojavili na trgu. Če je bilo v zadnjem času le malo takih poslov, je morda treba ustrezno proučiti tudi cene enakih ali
podobnih sredstev, ki so na borzi ali ponujeni v prodajo, vendar je treba jasno ugotoviti in kritično analizirati ustreznost
teh informacij. Informacije o cenah iz drugih poslov bo treba prilagoditi glede na vse razlike med pogoji dejanskega posla
in podlago vrednosti ter vse predpostavke, ki jih je treba sprejeti pri ocenjevanju vrednosti. Obstajajo lahko tudi razlike
v pravnih, ekonomskih ali fizičnih značilnostih sredstev iz drugih poslov in sredstva, katerega vrednost se ocenjuje. V
okviru tega načina uporabimo metodo tržnih primerjav. Potrebno je analizirati trg nepremičnin v okolici, ugotoviti
prodaje (ali ponudbe) podobnih nepremičnin, preveriti podatke ali so primerni za primerjavo z ocenjevano
nepremičnino ter izvesti prilagoditve.

7.3 NAČIN TRŽNIH PRIMERJAV

Opravljene so prilagoditve zaradi razlik, ki obstajajo med ocenjevano nepremičnino in primerljivimi. Rezultat bo ocena
vsake posamezne prodajne cene primerljive nepremičnine. Za prikaz tržne vrednosti je na primer mogoče uporabiti
različne načine in metode, pod pogojem, da se pri vseh uporabljajo podatki, ki izhajajo iz trga. Za način tržnih primerjav
bodo že po opredelitvi uporabljeni vhodni podatki, ki izhajajo iz trga. Predvsem v prejšnjih letih je prodaja nepremičnin
naglo padla. Na področju Ljubljane se je prodalo kar nekaj nepremičnin, vendar je bilo transakcij v primerjavi z prejšnjimi
leti bistveno manj. V nadaljevanju so podatki, ki sem jih izbrala za tri nepremičnine, ki so se prodale v normalnih tržnih
pogojih. Pri oceni vrednosti sem upoštevala primerljiva stanovanja z balkonom in kletjo.

7.4 KRITERIJI ZA PRIMERJAVO

Prilagoditve cen se opravi, kot se razlike v sestavinah odražajo na trgu. V analizi so prilagoditve opravljene pretežno na
osnovi opazovanja tržnih procesov. Primerljive posesti se običajno po svojih značilnostih razlikujejo od predmetne
posesti, pa tudi poslovni dogodki se lahko razlikujejo od predpostavljenega pri oceni tržne vrednosti. Te razlike v
značilnostih in sestavinah predmetne in primerljivih posesti postanejo sestavine primerjave.

7.5 PRILAGODITEV ZARADI ČASA PRODAJE

Prodaje, ki sem jih povzela po portalu Trgoskop izkazujejo pravne posle na datum prodaje, torej ko je bila sklenjena
pogodba o prodaji oziroma nakupu nepremičnine. Prilagoditev zaradi časa prodaje se opravlja na podlagi razlik v cenah
na trgu nepremičnin. Prilagoditev sem opravila na osnovi opažanja razlik v cenah nepremičnin. Manjše razlike so
običajno zanemarljive, večje pa se pogosto le delno odražajo v cenah. V tem obdobju, ko se ocenjuje nepremičnina so
cene višje, kot so bile v obdobju sklenjenih pravnih poslov, zato v skladu z analizo cene primerno zvišam glede na
nepremičninski trg.

26
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

7.6 LOKACIJA OCENJEVANE NEPREMIČNINE

Lokacija in mikrolokacija sta bistvenega pomena, kot sem že omenila je lokacija ena izmed ključnih značilnosti oziroma
sestavin, ki vplivajo na vrednost nepremičnine. Lokacijo sem prilagodila glede na poznavanje razmer na posameznem
nepremičninskem trgu in podatkov iz pristojne geodetske uprave. Upoštevala sem oddaljenost avtoceste, poseljenost
in dostop do ocenjevane nepremičnine.
Lokacije primerljivih nepremičnin:

7.7 STAROST OZIROMA STAN JE IZBOLJŠAV

Za prilagajanje cen zaradi razlik v efektivni starosti izboljšav je uporabljena teoretična ocena, da izboljšave po okoli 80
letih ne prispevajo več k vrednosti zemljišča, če bi bilo to prazno. Obdobje ocene 80 let je upoštevano na osnovi ocene,
da znaša pričakovana doba trajanja dolgotrajnih komponent okoli 60 do 80 let, kratkotrajne komponente pa so v tem
obdobju normalno vzdrževane. Uporaba razlik z upoštevanjem efektivne starosti izboljšav namesto kronološke starosti
vključuje razlike v fizično ohranjenosti oziroma stanju izboljšav. Večstanovanjska stavba je bila grajena leta 1986.

7.8 PRILAGODITEV ZARADI RAZLIKE V VELIKOSTI STANOVANJA

Vrednost na enoto je odvisna od velikosti, cene na enoto so obratno sorazmerne velikosti posesti. Cene na kvadratni
meter manjših bivalnih enot so opazno višje kot cene večjih bivalnih enot. V analizi je upoštevano razmerje vrednosti na
enoto. Za prilagajanje velikosti stanovanja sem upoštevala neto tlorisno površino in temu ustrezno opravila prilagoditve
z upoštevanjem razmerja analize. Neto tlorisna površina stanovanja meri 70,09 m2, s pripadajočo teraso v izmeri 17,20
m2.

7.9 PRILAGODITEV GLEDE NA KAKOVOST GRADNJE

Obstajajo razlike pri kakovosti gradnje, zato sem temu primerno izvedla prilagoditve. Stavbe so grajene z različnimi
materiali in to sem tudi upoštevala. Kakovost gradnje je odvisna od vrste gradnje (zidane ali montažne stavbe). Kakovost
izvedenih del, gradbenih proizvodov, drugih materialov, inštalacij in tehnoloških naprav, ki se vgrajujejo v objekt.
Kakovostna sodobna stavba mora izpolnjevati naslednjih šest bistvenih zahtev: mehanska odpornost in stabilnost;
varnost pred požarom; higienska in zdravstvena zaščita in varovanje okolja; varnost pri uporabi; zaščita pred hrupom;
varčevanje z energijo in ohranjanje toplote. Zahteve so povzete iz evropske direktive. Naštete zahteve so izpolnjene,
skladno s standardi takratne gradnje.

27
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

7.10 MREŽA PRILAGODITEV PO NAČINU TRŽNIH PRIMERJAV

Id posla Ocenjevana nepremičnina 371121 394810 398697


Kupoprodajni Kupoprodajni Kupoprodajni
Vrsta pravnega posla /
posel št. 1 posel št. 2 posel št. 3
Datum sklenitve pogodbe / 19.02.2018 30.07.2018 27.08.2018
Cena na kvadratni meter
/ 213.000,00 170.000,00 185.000,00
[€/m2]
Skupna pogodbena cena / 2.265,96 1.888,89 1.927,08
Vrsta predmeta pravnega posla Stanovanje Stanovanje Stanovanje Stanovanje
CHENGDUJSKA OSENJAKOVA CHENGDUJSKA
CHENGDUJSKA CESTA 24,
Naslov CESTA 20, ULICA 6, CESTA 8,
LJUBLJANA
LJUBLJANA LJUBLJANA LJUBLJANA
Občina LJUBLJANA LJUBLJANA LJUBLJANA LJUBLJANA
Šifra KO 1771 1772 1772 1772
Ime KO SLAPE SLAPE SLAPE SLAPE
Št. stavbe 1826 1805 1347 1747
Št. dela stavbe 40 54 314 13
Leto izgradnje stavbe 1986 1986 1988 1986
Neto tlorisna površina
90,39 94,10 89,80 96,40
stanovanja [m2]
Uporabna površina [m2] 70,09 84,60 70,00 70,20
Vir Ocenjevana nepr. Trgoskop Trgoskop Trgoskop
feb 2018 jul 2018 avg 2018
Datum sklenitve pogodbe V postopku
4% 2% 2%
Podobno Slabše Podobno
Lokacija (lega nepremičnine) SLAPE
0% 1% 0%
Starost in stanje 32 let 30 let 32 let
32 let
večstanovanjske stavbe 0% 0% 0%
V slabem stanju Boljše Boljše Boljše
Stanje izboljša (mansardno stanovanje) -5% -5% -5%
9,5 m2 19,8 m2 26,2 m2
Pomožni prostori 20,3 m2
-5% 0% 2%
94,1 m2 89,8 m2 96,4 m2
Velikost stanovanja 90,39 m2
0% 0% 1%
Prilagoditve v odstotkih -6% -2% 0%
Cena na kvadratni meter [€/m2] 2.130,00 1.851,11 1.927,08
Podatki po lastnem izračunu-vrednosti v €:
Primer št. 1 znaša: 192.530,70
Primer št. 2 znaša: 167.321,93
Primer št. 3 znaša: 174.189,06
POVZETEK ZA PREDMETNO OCENJEVANO NEPREMIČNINO:

Tržna ocena ocenjevanega stanovanja s kletjo in balkonom številka 40


v večstanovanjski stavbi številka 1826 k.o. Slape (šifra k.o. 1771)
znaša 178.013,90 € zaokroženo na 178.014,00 €.

Kvadratura = 90,39 m²
Tržna cena = 1.969,40 €/m2

28
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

8 ZAKLJUČEK
Glede na strokovno literaturo MSOV 2017 (mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti) in strokovno literaturo za
potrebe izobraževanja sodnih cenilcev pri Ministrstvu za pravosodje ter ostale predpise in priporočila, sem sprejela
naslednjo odločitev in za določitev tržne vrednosti nepremičnine sem sprejela naslednjo odločitev in za določitev ocene
tržne vrednosti ocenjevane nepremičnine uporabila aritmetično sredino načina tržnih primerjav, ker odraža dejansko
stanje na trgu nepremičnin. Zaradi realnejše ocene sem vzela kot dokončno vrednost tržno vrednost.

TRŽNA VREDNOST
Ocena tržne vrednosti za nepremičnine:
1772-1826-40
ki predstavlja stanovanje s kletjo in balkonom številka 40,
v večstanovanjski stavbi številka 1826
k.o. Slape (šifra k.o. 1772)
na naslovu Chengdujska cesta 24, 1000 Ljubljana

na dan ocene tržne vrednosti 18.3.2019


znaša 178.014,00 €.

VREDNOST PRI PRISILNI PRODAJI (odbitek v višini 18 %)

Ocena likvidacijske vrednosti za nepremičnine:


1772-1826-40
ki predstavlja stanovanje s kletjo in balkonom številka 40,
v večstanovanjski stavbi številka 1826
k.o. Slape (šifra k.o. 1772)
na naslovu Chengdujska cesta 24, 1000 Ljubljana

na dan ocene tržne vrednosti 18.3.2019


znaša 145.971,48 €.

Spodaj podpisana BREDA ZORKO, SODNO ZAPRISEŽENA CENILKA GRADBENE STROKE IN NEPREMIČNIN SPLOŠNO pri
Ministrstvu za pravosodje, po izobrazbi univerzitetna diplomirana pravnica, diplomirana upravna organizatorka in
magistrica prava in managementa nepremičnin, stanujoča Mali vrh 30, 1293 Šmarje – Sap;

29
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

9 VIRI, LITERATURA, ZAKONODAJA IN STANDARDI

LITERATURA:
• Pšunder I., Torkar M., Vrednost nepremičninskih pravic, 2007, Slovenski Inštitut za revizijo, Ljubljana
• Vrenčur R., Pšunder I., Nepremičninsko pravo in vrednost pravic na nepremičninah, 2012, Slovenski Inštitut za
revizijo, Ljubljana
• Gradivo za izobraževanje za pridobitev strokovnega naziva Pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin, Slovenski
Inštitut za revizijo, Ljubljana;
• Kodeks etičnih načel za ocenjevalce vrednosti, 2012, Ljubljana, Slovenski inštitut za revizijo
• Ocenjevanje tržne vrednosti stavbnih zemljišč, Ljubljana 1996 (dr. Maruška Šubič – Kovač);
• Vrednotenje stavbnih zemljišč, Ljubljana 1997 (dr. Maruška Šubic – Kovač);
• Dosedanja vrednotenja nepremičnin;
• Seminarji in letne konference SIR;

ZAKONODAJA:
• Zakon o revidiranju – ZRev-2 (Uradni list RS, št. 65/2008 z dne 30.6.2008 in Uradni list RS, št. 84/2018 z dne 28.12.2018);
• Stvarnopravni zakonik – SPZ (Uradni list RS, št. 87/02 z dne 17. 10. 2002 in Uradni list RS, št. 91/13 z dne 5. 11. 2013);
• Zakon o urejanju prostora – ZUreP-2 (Uradni list RS št. 61/17);
• Gradbeni zakon GZ (Uradni list RS, št. 36/18 in 51/18 - popr.);
• Zakon o nepremičninskem posredovanju – ZNPosr (Uradni list RS, št. 72/06 – uradno prečiščeno besedilo in 49/11);
• Stanovanjski zakon SZ-1 (Uradni list RS, št. 69/03, 18/04 – ZVKSES, 47/06 – ZEN, 45/08 – ZVEtL, 57/08, 62/10 – ZUPJS,
56/11 – odl. US, 87/11, 40/12 – ZUJF, 14/17 – odl. US in 27/17);
• Zakon o davku na nepremičnine – ZdavNepr (Uradni list RS, št. 101/13 in 22/14 – odl. US)
• Zakon o gospodarskih družbah - ZGD-1 (Uradni list RS, št. 65/09 – uradno prečiščeno besedilo, 33/11, 91/11, 32/12,
57/12, 44/13 – odl. US, 82/13, 55/15 in 15/17)
• Uredba o pridobivanju, razpolaganju in upravljanju s stvarnim premoženjem države in občin (Uradni list RS, št. 34/11,
42/12, 24/13, 10/14, 58/16, 11/18 – ZSPDSLS-1 in 31/18);

VIRI:
• http://www.si-revizija.si
• https://e-uprava.gov.si
• https://www.stat.si
• http://prostor3.gov.si
• http://www.trgnepremicnin.si/
• https://cenilci.cgsplus.si/
• https://bsi.si/
• http://ljse.si/
• https://evlozisce.sodisce.si
• https://www.slonep.net/
• https://www.nepremicnine.net/
• http://www.umar.gov.si/o-umar/
• http://www.novogradnje.info/
• https://urbinfo.ljubljana.si

STANDARDI:
• Mednarodni standardi ocenjevanja vrednosti 2017 in predhodni;
• Slovenski poslovnofinančni standardi za ocenjevanje vrednosti (Uradni list RS, št. 56/01, 106/13, 106/13 in 106/13)
• Slovenski računovodski standardi (Uradni list RS, št. 118/05, 10/06 – popr., 58/06, 112/06 – popr., 112/06 – popr., 3/07,
12/08, 119/08, 1/10, 90/10 – popr., 80/11, 2/12, 64/12, 94/14, 2/15 – popr., 95/15 in 98/15)
• Standard za izračunavanje površin in prostornin SIST ISO 9836;
• Hierarhija pravil ocenjevanja vrednosti (Uradni list RS, št. 106/10, 91/12 in 2/15)

PRILOGE:
• POTRDILO POOBLAŠČENE OCENJEVALKE VREDNOSTI NEPREMIČNIN
• IZPISKI IZ ZEMLJIŠKE KNJIGE

30
KORZO
ocenjevanje nepremičnin

POROČILO SESTAVILA;

BREDA ZORKO, SODNA CENILKA GRADBENE STROKE IN NEPREMIČNIN SPLOŠNO pri Ministrstvu za pravosodje, po
izobrazbi univerzitetna diplomirana pravnica, diplomirana upravna organizatorka in magistrica prava in managementa
nepremičnin, z naslednjimi kontaktnimi podatki:

Breda Zorko mag. prava in managementa nepremičnin


Sodna cenilka za gradbeno stroko in nepremičnine
Pooblaščena ocenjevalka vrednosti nepremičnin

Korzo d.o.o. Ocenjevanje nepremičnin in izdelava energetskih izkaznic


Mobitel: 041 747 915
Mali vrh 30
1293 Šmarje-Sap

http://www.korzo.si
info@korzo.si

31