Professional Documents
Culture Documents
в Голд-Кост, Австралия
Вопросы и ответы
Почему именно Австралия?
Брисбен, столица штата Квинсленд, имеет самые блестящие перспективы. В Брисбене долгое
время наблюдалось недостаточное количество новостроек, и в настоящее время мы
наблюдаем настоящий строительный бум. За последние два года рост цен на недвижимость
составил от 5 до 8% в год. Но уровень цен все еще ниже, Сидне и Мельбурн .
У компании может быть один или несколько акционеров - физических или юридических лиц.
Акционерами могут выступать иностранные, в том числе оффшорные, компании или граждане
других стран без ограничений.
Вас обязательно попросят предоставить копию паспорта, причем она должна быть заверена
представителем банка, адвокатом или аудитором с пометкой «certified to be a true copy of the
original seen by me», и должны быть указаны дата, имя, должность и адрес заверяющего.
Также вас попросят предоставить копию любого коммунального счета (за телефон,
электричество, интернет) с указанием вашего имени и фактического адреса проживания.
На этом этапе также необходимо определить, кто будет выступать акционером и кредитором
(если инвестор решает внести часть взноса в виде займа) австралийской SPV. Если это будете
не вы, а другое физическое лицо, то потребуются аналогичные документы для данного лица.
Если акционером будет выступать компания, то потребуются учредительные документы
компании и информация о бенефициарах. Подробный перечень документов зависит от
юрисдикции компании и предоставляется адвокатами.
Если объект найден, то делается объявление, так называемый «call of funds», когда инвестор
обязан в течение 10 дней внести инвестиционный взнос (уменьшенный на раннее внесенную
сумму задатка) на клиентский счет адвокатов, обслуживающих сделку.
Если после объявления call of funds инвестор не перечисляет установленный вклад, то ранее
внесенная сумма задатка не возвращается, а инвестор может лишиться возможности
участвовать в дальнейших проектах.
После объявления call of funds со-инвесторы полностью вносят свои вклады, которые в
период между обменом контрактами и завершением сделки находятся на клиентском счету
адвокатов.
Платится ли комиссия при приобретении объекта? Каков ее размер? Что такое базовый
гонорар девелопера?
Да, организаторы аукциона или агенты недвижимости берут комиссию за продажу
недвижимости в размере от 2.8 % + НДС (11%).
McGor действует точно по этой же схеме, беря на крупных проектах разовый базовый гонорар
в размере 2 %, на малых проектах в размере 4 % и бонус за успешную реализацию проекта в
размере 20 % от полученной прибыли.
Важно понимать, что в расчете инвестиционной привлекательности того или иного проекта мы
указываем ожидаемый чистый доход для инвестора, т.е. доход после уплаты всех
сопутствующих налогов и фиксированной части вознаграждения девелоперу. Речь идет о
чистой прибыли, которая распределяется инвесторам.
McGor уже много лет успешно сотрудничает с компанией Storey and Castle Planning, имеющей
солидный опыт получения разрешений на строительство в штате Квинсленд.
Это может быть design & construct, когда подрядчик строит «под ключ» и использует своих
проектировщиков. В этом случае он берет на себя финансовые риски, и контрактная сумма
остается фиксированной, несмотря на неожиданные обстоятельства и возникшие в ходе
строительства проблемы. Стоимость такого контракта выше обычного именно потому, что
подрядчик берет на себя эти риски. К тому же, мы в меньшей степени можем контролировать,
какие строительные методы он использует.
Во втором случае речь идет о «классическом тендере», когда мы нанимает группу экономистов
и консультантов, которые готовят тендерную документацию и контролируют то, что происходит
на стройке. Это архитектор, строительный менеджер, экономист (quantity surveyor), контролер
охраны труда и техники безопасности, консультант по строительным гостам, конструктор и
инженер по сетям. Непосредственно управление строительством осуществляется
подрядчиком, но консультанты, о которых мы говорим, выполняют контролирующую функцию.
Что если мне нужно срочно продать свою долю в одном из проектов?
Если один из со-инвесторов хочет продать свою долю акций в проекте, то другие акционеры
могут воспользоваться первичным правом на выкуп его акций, а если откажутся, то такая
продажа может осуществляться открыто. McGor также всячески будет способствовать поиску
покупателя.
Ликвидность
Участие в девелоперских проектах предполагает 2 – 5-летний инвестиционный горизонт.
Инвестор может в любой момент принять решение о выходе из совместного проекта путем
продажи своих акций, но всегда существует риск, что новый покупатель не будет найден или
цена продажи будет низкой.
Изменение доходности
Решение о вхождении в проект осуществляется на основе анализа и оценки объекта
недвижимости на момент совершения сделки. В процессе девелопмента ситуация на рынке
недвижимости может измениться — вырастут или упадут цены, в результате доходность
проекта может отличаться от предполагаемой ранее как в меньшую, так и в большую сторону.
Отсутствие финансирования
Высокая доходность частично обусловлена возможностью привлечения банковского
финансирования. В случае если финансирование не будет предоставлено, проект не будет
реализован и будет продан на открытом рынке, вследствие чего доходность будет ниже.
Как можно быть уверенным в том, что бюджет проекта не вырастет в несколько раз? Как
осуществляется контроль за целевым использованием средств?
На практике основные расходы на реализацию проекта связаны с его первоначальным
приобретением и строительством. Транзакционные издержки фиксированы и могут меняться
только на этапе торга с продавцом или в ходе участия в аукционе. После того как цена покупки
зафиксирована, размер расходов остается неизменным.
Также, если привлекается кредит на реализацию проекта в местном банке, это является
дополнительной гарантией для инвестора, так како банк будет дополнительно проверять весь
проект и ход строительных работ.
Ограничение прав
McGor не может распоряжаться компанией, акциями, недвижимостью и т.п. Компания
осуществляет девелопмент строго в рамках JVA и DMA. Также свое вознаграждение (incentive/-
success fee) McGor получает только после всех выплат инвесторам.
Диверсификация
Модель со-инвестирования позволяет вам направить средства в несколько проектов вместо
одного, что также уменьшает риски.
ПРОЕКТИРОВАНИЕ
Архитектор Функциональность
Конструктор Детали
Строительные службы Затраты ЭКСПЕРТИЗЫ
Менеджер проекта Материалы Техника безопасности Юристы
Экономист Спецификации ДЕВЕЛОПЕР Нормы по трудоустройству Консультант по техн.
Строительные нормы Коммуникация безопасности
Уход/обслуживание Безопасность
Устойчивое развитие
Экология