You are on page 1of 20

Девелопмент

в Голд-Кост, Австралия

Вопросы и ответы
Почему именно Австралия?

Австралия относится к экономически развитым странам со стабильной экономической,


политической и финансовой системой. У страны низкий уровень внешнего долга,
мобильный рынок труда, высокий уровень открытости и вовлечения в глобальную
экономику, развитые институты защиты прав инвесторов, независимая судебная
система и исторически развитая сфера предпринимательства. Австралия занимает
высокие места в международных рейтингах по привлекательности и безопасности
ведения бизнеса, а также по уровню жизни. Страна находится на седьмом месте по
притоку прямых иностранных инвестиций согласно исследованию ЮНКТАД 2018 года.
Наиболее привлекательные отрасли для инвестиций – недвижимость и добыча
полезных ископаемых. Австралия – уникальная страна, где растущая потребность в
недвижимости формируется активной иммиграционной политикой.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 1


Почему именно города Брисбен и Голд Кост в штате Квинсленд?

Голд-Кост является шестым по величине и самым быстрорастущем городом Австралии,


центром международного туризма и местом отдыха австралийской элиты. В тоже время
экономика города диверсифицирована - 5 крупнейших отраслей обеспечивают 46%
внутреннего продукта, причем строительство 12%, а здравоохранение 10%. По оценкам
местных властей городу необходимо вводить в год 5000 новых жилых домов/квартир. В
последнем квартале 2018 года объем продаж вырос на 30%, при этом основной спрос
пришелся на объекты стоимостью от AUD350 000 до AUD750 000. Стоимость земли выросла
20%. Большую роль играют иностранные инвесторы – более 50% сделок по приобретению
жилья иностранцами в штате Квинслэнд было совершено именно в Голд-Косте. Около 37%
земельного банка иностранных инвесторов штата находится в городе Голд-Кост.

В 2018 прошли крупнейшие международные игры – Commonwealth Games (Игры


Содружества). Подготовка к соревнованиям дала сильный импульс развитию города:

• Всемирная реклама – город попал в фокус внимания мировой общественности;

• Значительные инвестиции властей в улучшение инфраструктуры (общая стоимость


проектов превышает AUD13,6 млрд), в первую очередь спортивной и рекреационной
направленности. В районе проведения игр Southport была построена «спортивная
деревня» на 200 га.

• Наблюдается приход на локальный рынок новых австралийских и международных игроков.


Например, ASF China Property Consortium строит в городе еще одно казино и причал для
круизных судов общей стоимостью 7,5 млрд. AUD.

Голд-Кост образует единую конурбацию со столицей штата – Брисбеном, который находится


на расстоянии 60 км от города. Активное заселение региона привело к формированию
монолитной урбанистической среды с численностью населения, превышающей 3 млн. человек
или 13% населения страны.

Брисбен, столица штата Квинсленд, имеет самые блестящие перспективы. В Брисбене долгое
время наблюдалось недостаточное количество новостроек, и в настоящее время мы
наблюдаем настоящий строительный бум. За последние два года рост цен на недвижимость
составил от 5 до 8% в год. Но уровень цен все еще ниже, Сидне и Мельбурн .

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 2


В какие проекты вы инвестируете?
McGor инвестирует в девелопмент высококачественной жилой и коммерческой недвижимости
в городах Брисбен и Голд-Кост. Речь идет о строительстве новых объектов согласно
градостроительной политике штата Квинсленд.

Чем ваш подход отличается от других компаний?


В отличие от крупных девелоперов и инвестиционных фондов наш подход основывается на
«прямом владении недвижимостью». Инвесторы или соинвесторы выступают прямыми
владельцами недвижимости, нанимая девелопера для реализации проекта за процент от
прибыли.

Что необходимо будет делать инвестору?


Мы берем на себя полный набор услуг по анализу и подбору проектов для инвестиций,
обеспечиваем их оптимальную реализацию, продажу объектов и фиксацию прибыли и
предлагаем возможности для повторного инвестирования заработанных средств. Тем самым
мы предлагаем полный цикл по получению регулярного дохода от пассивных инвестиций в
недвижимость.

Нужно ли находиться при этом в Австралии?


Нет. Мы предоставляем возможность ознакомиться с проектом на месте, но для его
реализации инвестору не нужно находиться в Австралии. Он даже может ни разу посетить
страну, но с помощью системы управления проектами иметь он-лайн доступ ко всем
материалам и отчетам проекта из любой точки мира.

Сколько денег требуется для инвестиций?


Мы инвестируем в средние по размеру проекты. Для реализации подобных проектов
потребуется от 2 до 30 миллионов AUD. С учетом возможного привлечения банковского
финансирования необходимо располагать на начальном этапе суммой в размере от 1 до 5
миллионов AUD.
Именно в этом сегменте мы видим наибольший потенциал развития и возможность находить
перспективные проекты, так как для крупных застройщиков данная ниша не представляет
интереса как слишком маленькая, а для частных инвесторов реализация подобных проектов
представляется слишком сложной и затратной.

Можно ли выступить со-инвестором в проекте?


Да, используемый нами подход к структурированию девелоперских проектов позволяет
привлекать неограниченное количество со-инвесторов, каждый из которых выступает
полноправным совладельцем компании-держателя недвижимости. Минимальная сумма вклада
составляет от 1 000 000 AUD.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 3


Я сейчас оформляю визу инвестора в Австралии и планирую там жить. Могу ли я
инвестировать в девелоперские проекты?
Да, виза инвестора позволяет вам заниматься любыми видами деятельности в Австралии без
ограничений. Более того, наши проекты соответствуют требованиям для получения Визы
крупного инвестора штата Квинсленд. Важно учитывать, что в Австралии существует
множество вариантов налоговой оптимизации в зависимости от того являетесь ли вы
налоговым резидентом страны или нет. Для построения оптимального решения необходимо
проконсультироваться с налоговыми специалистами. Мы поможем подобрать для вас
соответствующего консультанта.

Вкладываете ли вы собственные деньги в проекты?


Да, мы участвуем в ряде наших девелоперских проектов собственными средствами. Мы также
рассматриваем возможность расширение нашего участия в 2018 – 2020 годах.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 4


Прямое владение недвижимостью

Special Purpose Vehicle (SPV)


Для наших инвестиционных проектов с одним или несколькими инвесторами мы используем
наилучшим образом зарекомендовавшую себя структуру владения.

Недвижимостью владеет Австралийская компания (Proprietary Limited), специально созданная


для владения конкретным объектом (Special Purpose Vehicle или SPV).

У компании может быть один или несколько акционеров - физических или юридических лиц.
Акционерами могут выступать иностранные, в том числе оффшорные, компании или граждане
других стран без ограничений.

Типовые учредительные документы Австралийской компании входят в ознакомительный пакет


документов. Компания создается непосредственно перед совершением сделки и исключает
какую-либо предшествующую историю или обязательства по иным объектам. После
реализации проекта компания прекращает свою деятельность.

Сколькими объектами может владеть компания?


Мы придерживаемся твердого правила: один проект — одна компания. Это дает возможность
обеспечить принцип прямого владения недвижимостью и добиться максимальной
прозрачности для инвестора.

Чем подтверждается мое владение недвижимостью?


Вы владеете недвижимостью через акции в SPV. Подтверждением вашей доли является
выписка из решения «Австралийской Комиссии по Ценным Бумагам и Инвестициям». Права
SPV на недвижимость устанавливаются выпиской из земельного реестра. McGor не имеет
никаких прав ни на компанию, ни на участок, за исключением случаев, когда выступает в
качестве рядового со-инвестора.

Кто занимается управлением компании?


Всеми юридическими вопросами занимаются адвокаты. Оперативным управлением
занимается компания McGor. За бухгалтерский учет и налоги отвечает лицензированный
бухгалтер.

С какими адвокатами вы работаете? Можно ли самому выбрать адвокатов?


Мы работаем с юридической компанией Hickey Lawyers LLP, специализирующейся на
сопровождении проектов в девелопменте и строительстве и имеющей обширный опыт
разрешения различных ситуаций, которые возникают в процессе строительства. Важно, что
это местная компания.

Вы также можете продолжить сотрудничество с вашими юристами или выбрать других.

Кто выступает бухгалтером?


McGor пользуется услугами одной из ведущих компаний в данном сегменте (работающей в
штате Квинсленд с 1969 года) — Gold Group Consulting.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 5


Процесс подбора и приобретения недвижимости

Что необходимо для начала поиска проекта?


Выбрать адвокатов, которые будут представлять ваши интересы в Австралии. Для этого
обычно требуется пройти определенные формальные процедуры знакомства (due diligence),
подтвердить наличие и происхождение средств, а также заключить с нами предварительное
соглашение (pre-agreement) и внести задаток по данному соглашению на счет адвокатов. Мы
можем вам посоветовать нескольких ведущих юристов для сопровождения этого этапа.

В чем заключается процедура due diligence? Какие требуются документы?


Адвокаты, бухгалтера, банковские учреждения обязаны выполнять требования
законодательства по борьбе с отмыванием денежных средств и знать своих клиентов, их род
деятельности, а также источники средств, из которых производятся инвестиции в Австралии.

Вас обязательно попросят предоставить копию паспорта, причем она должна быть заверена
представителем банка, адвокатом или аудитором с пометкой «certified to be a true copy of the
original seen by me», и должны быть указаны дата, имя, должность и адрес заверяющего.
Также вас попросят предоставить копию любого коммунального счета (за телефон,
электричество, интернет) с указанием вашего имени и фактического адреса проживания.

Если средства поступают из иностранного банка, то понадобится стандартное


рекомендательное письмо из банка, подтверждающее, что вы являетесь их благонадежным
клиентом. Желательно предоставить ваше краткое резюме (биографию), из которого можно
было бы сделать вывод о роде вашей деятельности и источнике происхождения ваших
средств.

На этом этапе также необходимо определить, кто будет выступать акционером и кредитором
(если инвестор решает внести часть взноса в виде займа) австралийской SPV. Если это будете
не вы, а другое физическое лицо, то потребуются аналогичные документы для данного лица.
Если акционером будет выступать компания, то потребуются учредительные документы
компании и информация о бенефициарах. Подробный перечень документов зависит от
юрисдикции компании и предоставляется адвокатами.

Все документы должны быть на английском языке или сопровождаться переводом на


английский язык. Мы можем помочь вам со сбором и переводом всех необходимых
документов.

Сколько времени занимает поиск подходящего проекта?


В среднем от 1 до 6 месяцев, но в предварительном соглашении мы устанавливаем
максимальный срок для подбора объекта — 1 год.

Где вы берете проекты? Как вы их находите?


Мы постоянно проводим мониторинг рынок недвижимости в интересующих нас районах,
участвуем в крупнейших аукционах, организуемых ведущими компаниями, такими как Ray
White, Knight Frank, Savills, John Lang LaSalle и другими. Мы пользуемся услугами специальных
агентов, специализирующихся на поиске девелоперских проектов. Нам поступают
предложения напрямую от других девелоперов, когда они готовы уступить какие-то из своих
проектов. Незначительная часть проектов поступает напрямую от продавцов.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 6


Как вы оцениваете проекты?
В первую очередь мы стараемся получить наиболее полную информацию об интересующем
нас объекте. Мы знакомимся с существующими оценками, изучаем разрешительную
документацию, проверяем государственные реестры в местном муниципалитете. Далее мы
оцениваем потенциал проекта, исходя из реального положения дел на рынке, истории продаж
в этом районе, его позиционировании, демографическом срезе, просим наших архитекторов и
консультантов дать предварительную оценку рисков и возможностей, активно общаемся с
ведущими местными агентствами с целью определения справедливой цены приобретения. В
случае необходимости привлекаем независимых оценщиков.

Что происходит, если объект в течение года не будет найден?


Вам полностью возвращается задаток, внесенный в соответствии с предварительным
соглашением.

Содержание предварительного соглашения


Предварительное соглашение заключается с компанией McGor. В соглашении определяется
размер инвестиционного вклада, указываются требования к проекту и недвижимости, включая
бюджет, минимальный ожидаемый доход, желаемое расположение, тип недвижимости, срок
реализации.

При подписании предварительного соглашения вносится задаток в размере 3% от размера


инвестиционного вклада, который блокируется на клиентском счете адвокатов. В случае если
объект не будет найден, задаток возвращается инвестору полностью.

Если объект найден, то делается объявление, так называемый «call of funds», когда инвестор
обязан в течение 10 дней внести инвестиционный взнос (уменьшенный на раннее внесенную
сумму задатка) на клиентский счет адвокатов, обслуживающих сделку.
Если после объявления call of funds инвестор не перечисляет установленный вклад, то ранее
внесенная сумма задатка не возвращается, а инвестор может лишиться возможности
участвовать в дальнейших проектах.

Образец предварительного соглашения входит в накомительный пакет документов,


который мы предоставляем инвестору.

Что происходит, если количество со-инвесторов, зарегистрировавших свой интерес,


превышает потребность в капитале для приобретения объекта недвижимости?
В соответствии с предварительным соглашением, со-инвесторы соглашаются с тем, что
участие в проекте осуществляется в порядке очередности первоначальной регистрации.
Оставшиеся средства/заявки переходят на следующий аналогичный проект.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 7


Нужно ли дожидаться, когда наберется необходимое количество инвесторов? Если
набрали до 80 % и не хватило средств для запуска проекта, вы ищете другой проект или
возвращаете деньги?
В случае со-инвестирования нужно дожидаться, пока наберется необходимое количество
инвесторов. Пока не будут подписаны предварительные соглашения на необходимую сумму,
мы не начинаем процедуру подбора или приобретения проекта. Но если в течение
установленного в предварительном соглашении срока мы не подбираем проект, мы полностью
возвращаем задаток. В случае приобретения меньшего по объему проекта оставшиеся
средства переносятся на следующий аналогичный проект.

Каким образом регулируются отношения между со-инвесторами?


Отношения между со-инвесторами регулируются на основании Joint-Venture Agreement (JVA).
JVA определяет параметры проекта, объект недвижимости, порядок реализации проекта,
завершение проекта, выхода из проекта, отчетность и т.п. и является учредительным
договором для создаваемой австралийской компании, на которую оформляется
недвижимость.

Образец JVA входит в ознакомительный пакет документов, который


мы предоставляем инвестору.

Каким образом регулируются отношения с компанией McGor?


Австралийская компания SPV заключает с McGor договор о реализации девелопмента (Project
Management Agreement, PMA), образец которого входит в ознакомительный пакет документов.
PMA подготовлен с учетом требований Australian Standards ™ для участников девелоперских
проектов.
В данном соглашении полностью прописываются права и обязанности девелопера и
инвесторов, и данный документ является ограниченной доверенностью на осуществление
проекта. Условия PMA исключают любую возможность распоряжения имуществом компании
как McGor, так и со-инвесторами вне оговоренных параметров развития проекта.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 8


Доходность проекта, расходы, налоги и порядок проведения расчетов

Какую доходность вы предлагаете?


За последние годы, учитывая уникальную ситуацию, сложившуюся на рынках Квинсленда, нам
удавалось получать проектную годовую доходность в размере 20 % и более. При
использовании банковского кредитования доходность на вложенные средства может быть
еще выше. На данный момент мы ориентируемся на проекты с реальной годовой доходностью
от 15–20 % и выше после уплаты всех налогов и отчислений.

От чего зависит доходность проекта?


В девелопменте, помимо обычных факторов, которые влияют на стоимость недвижимости,
ключевое значение имеет разрешение на строительство. Если разрешение на строительство
получено, то стоимость подобного проекта будет значительно выше, а риски для инвестора —
ниже, как, соответственно, и доходность.

Что происходит, если желаемая доходность не будет получена?


Учитывая уникальную рыночную ситуацию в Квинсленде и опыт девелопмента за последние 5
лет, девелопер McGor уверен в получении дохода и даже включил соответствующий пункт в
соглашение: если минимальный доход не будет получен, то девелоперу не выплачивается его
гонорар. Это является достаточной гарантией того, что девелопер очень тщательно подходит
к выбору проектов, их оценке, а также разделяет экономические риски с инвесторами.

На каком этапе инвестор получает информацию о доходности проекта?


Ожидаемая доходность фиксируется с самого начала в предварительном соглашении. Когда
инвестор получает уведомление о перечислении средств call of funds на выкуп проекта в
соответствии с предварительным соглашением, он также получает и подробную информацию
о проекте, объекте недвижимости, подтверждающую первоначальную договоренность.

Насколько соответствует предварительная оценка реальным расходам на реализацию


проекта и последующим доходам?
При оценке проекта мы всегда закладываем большие расходы на строительство и реализацию
проекта, сроки реализации и более консервативную цену продажи готового объекта. В
результате, когда проект завершен, реальные расходы всегда оказываются чуть ниже,
стоимость жилья чуть выше, и, соответственно, итоговая доходность инвесторов — выше
ожидаемой. Но вначале мы всегда исходим из наиболее консервативного сценария.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 9


Как происходит оплата?
Можно ли вложить только часть средств?
Приобретение проекта в Австралии происходит в два этапа. Первый этап — обмен
контрактами (exchange of contracts) — происходит в течение 2–3 недель. На этом этапе
необходимо внести только 10 % от стоимости проекта, а также оплатить услуги консультантов,
требующихся для экспертизы проекта. Завершение сделки (completion) происходит по
договоренности с продавцом, обычно через 1 месяц после обмена контрактами. Важно
отметить, что срок завершения сделки всегда является предметом торга, так как продавец
заинтересован как можно скорее получить средства, а покупатель — отсрочить оплату на
максимально длительный срок. На момент завершения транзакции вся сумма должна быть
оплачена, включая комиссию, гербовый сбор на сделки с недвижимостью stamp duty, расходы
на адвокатов, первичный гонорар девелопера, услуги консультантов.

После объявления call of funds со-инвесторы полностью вносят свои вклады, которые в
период между обменом контрактами и завершением сделки находятся на клиентском счету
адвокатов.

Как осуществляются расчеты?


Можно ли произвести оплату из другой страны?
Все расчеты осуществляются исключительно в безналичной форме через клиентский счет
адвокатов в Австралии, которые являются гарантами расчетов между сторонами. При выборе
адвокатов вы указываете, с какого счета планируете осуществлять расчеты по сделке и
производить оплату. Иметь счет в Австралии необязательно, это может быть банковский счет,
открытый в любой другой стране.

Когда я получу свой доход?


Могу ли я получить доход на свой счет в другой стране?
После реализации проекта все средства поступают на клиентский счет адвокатов, которые
сопровождают продажу готового объекта. Очередность выплат обусловлена кредитным
договором с банком, предоставляющим финансирование строительства. Далее, согласно JVA,
эти средства возвращаются инвесторам в соответствии с PMA и договорами займа (если
применимо). Девелопер McGor получает свое вознаграждение только после произведения
выплат инвесторам. При осуществлении расчетов инвестор может дать распоряжение
перевести средства на его счет в любом банке мира.

Как оформляются взносы инвесторов в проект?


Инвесторы являются акционерами австралийской компании с ограниченной ответственностью
SPV, которая выступает владельцем недвижимости. Акционерный капитал компании остается
минимальным и распределен среди инвесторов пропорционально их долям. Остальные
средства вносятся в качестве займа компании с целевым использованием — приобретение
недвижимости. Также инвестору предоставляется обеспечение по займу второй очереди
активами компании. Первая очередь всегда резервируется для банка — для обеспечения
финансирования на строительство.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 10


На какой счет перечисляются средства инвесторами?
Все средства инвесторов поступают на клиентский счет адвокатов, которые занимаются
оформлением сделок с недвижимостью. На этапе приобретения объекта недвижимости
компания даже не имеет своего счета в банке. Остаток на проведение начальных
изыскательных работ адвокаты напрямую оплачивают компании McGor, которая ежемесячно
предоставляет подробный отчет по использованию средств. После получения разрешения на
строительство (или если разрешение уже имелось на момент приобретения объекта)
расчетный счет открывается в банке, который затем осуществляет финансирование
строительства. В этом случае банк выступает перед инвесторами дополнительным гарантом
целевого использования средств.

Необходимо ли вносить инвесторам дополнительные средства в ходе реализации


проекта?
Изначально оценка проекта и расходов на его реализацию основывается на консервативном
сценарии и уже включает «запас» на возможные дополнительные расходы. Поэтому инвесторы
делают свой вклад только один раз, и в ходе реализации проекта ничего дополнительно
вносить не придется.

Какие налоги и обязательные расходы на сделки с недвижимостью предусмотрены в


Австралии?
• Гербовый сбор (stamp duty) — налог, сумма которого зависит от стоимости объекта:
• Услуги адвоката — приблизительно 0,1 – 0,5 % от стоимости недвижимости;
• Регистрация сделки в реестре недвижимости — приблизительно 0,1 %.

Расчет инвестиционной доходности проводится с учетом всех применимых налогов и пошлин,


относящихся к расходной части проекта.

Платится ли комиссия при приобретении объекта? Каков ее размер? Что такое базовый
гонорар девелопера?
Да, организаторы аукциона или агенты недвижимости берут комиссию за продажу
недвижимости в размере от 2.8 % + НДС (11%).

Development Management Agreement устанавливает единые правила вознаграждения McGor за


реализацию проекта, которая состоит из двух частей: базовый гонорар девелопера и бонус за
успешную реализацию проекта.

Данный подход полностью соответствует классической схеме закрытых инвестиционных


фондов, когда берется ежегодная оплата за управление проекта (2 %) и бонус за успешную
реализацию проекта (20 % дохода).

McGor действует точно по этой же схеме, беря на крупных проектах разовый базовый гонорар
в размере 2 %, на малых проектах в размере 4 % и бонус за успешную реализацию проекта в
размере 20 % от полученной прибыли.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 11


Какие еще есть дополнительные расходы, связанные с девелопментом?
Есть определенные расходы, за которые отвечает владелец (SPV), а не подрядчик. К ним
относятся договоры с соседями, с которыми есть общие границы, получение лицензий,
связанных с использованием тротуаров и парковочных мест, с установкой лесов и
строительных заборов. Владелец обязан приобрести гарантийную страховку, которая
необходима при продаже недвижимости по окончании строительства.

Владелец оплачивает муниципальные налоги на девелопмент при получении разрешения, а


также отвечает за подключение объекта к коммунальным сетям.

Мы учитываем эти дополнительные расходы в предварительной смете и отводим на них


примерную бюджетную сумму.

Существует ли возможность кредитования проекта местными банками?


После получения разрешения на строительство мы имеем возможность взять кредит для
реализации девелоперского объекта в одном из местных банков. Банки в Австралии
предоставляют кредит в размере до 60 – 65 % от всех расходов на проект, включая стоимость
объекта и расходы на девелопмент. Таким образом, на первом этапе нужна полная сумма
только для выкупа проекта.

Какие банки финансируют девелопмент, и на каких условиях?


Девелоперские проекты финансируют основные австралийские банки, такие как Common-
wealth Bank of Australia, The Australia and New Zealand Banking Group Limited, Westpac Australia.
На сегодня учетная ставка может составлять 6 – 8%. Банк взимает также комиссию при
выдаче и погашении кредита, поэтому эффективная ставка на коротких проектах может
составлять 2 – 3 % от суммы кредита. Во время строительства банк осуществляет строгий
контроль за тем, чтобы произведенные работы соответствовали выставленным счетам, и
предоставляет суммы по строительному кредиту постадийно (по мере осуществления работ) и
напрямую подрядчику. Это является дополнительной гарантией для инвестора в отношении
проверки соблюдения подрядчиком договорных обязательств.

Какие налоги платит инвестор?


Девелопмент рассматривается как обычная коммерческая деятельность и, соответственно,
облагается корпоративным налогом на прибыль, который на сегодня составляет 30 %. Налог
выплачивается по окончании проекта и после предоставления соответствующей отчетности.
Иными словами, в случае девелопмента нет годовой отчетности, и если компания ведет
несколько проектов, каждый из проектов рассматривается налоговым управлением отдельно.
После уплаты корпоративного налога на прибыль иностранный инвестор выводит прибыль из
Австралии без уплаты каких-либо других налогов.

Важно понимать, что в расчете инвестиционной привлекательности того или иного проекта мы
указываем ожидаемый чистый доход для инвестора, т.е. доход после уплаты всех
сопутствующих налогов и фиксированной части вознаграждения девелоперу. Речь идет о
чистой прибыли, которая распределяется инвесторам.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 12


Реализация проекта

Сколько человек работает над проектом?


Под каждый проект формируется проектная команда, в которую входят адвокаты,
архитекторы, строительные менеджеры и т.п. в зависимости от сложности и размера
реализуемого проекта. Оплата их услуг включена в расходы по проекту и учитывается при
определении бюджета девелопмента. Обычно в реализации одного проекта задействовано
несколько десятков человек. Со стороны McGor обязательно участвует рабочая группа по
проекту.

C какими архитекторами вы работаете?


Мы часто работаем с архитектурным бюро MS Design. При этом мы ничем не связаны с ним и
можем подбираем архитекторов в зависимости от нужд конкретного проекта. Поскольку перед
приобретением объекта мы пользуемся услугами архитектора по оценке возможности
получения разрешения, мы впоследствии используем данного архитектора проекте.

Насколько сложно получить разрешение на строительство? Сколько это занимает


времени?
Получение разрешения в среднем занимает от 6 до 12 месяцев в зависимости от сложности и
размера проекта. В отдельных специфических случаях это может занять до 18 месяцев.
Выдача разрешения на строительство в Австралии определяется на основании
градостроительных правил и политик города и конкретного района и не зависит от личных
мнений и предпочтений работников муниципалитета, которые этим занимаются. Весь процесс
идет по определенному законом регламенту, но иногда из-за перегруженности работников
может затянуться. Всегда есть возможность подать апелляцию, решение по которой
принимается независимым правительственным инспектором. В целом на начальном этапе мы
можем оценить возможность получения разрешения с высокой степенью вероятности.

McGor уже много лет успешно сотрудничает с компанией Storey and Castle Planning, имеющей
солидный опыт получения разрешений на строительство в штате Квинсленд.

Когда можно начинать продавать квартиры: до получения разрешения, сразу после


получения разрешения или после начала стройки?
Квартиры обычно начинают продавать после начала строительства. До получения разрешения
продажи не проводятся. Надо учитывать, что при продаже квартир на этапе строительства в
Австралии покупателем вносится задаток 10 %, после этого вносится еще 10 % через 6–12
месяцев после начала стройки. Эти средства в обычной ситуации держатся на счету
адвокатов в качестве залога того, что, когда объект будет построен, покупатель внесет всю
сумму. Застройщик не имеет возможности воспользоваться этими средствами, если он не
приобрел специальный бонд, который дает ему такую возможность.

Поэтому для повышения доходности проекта и максимизации продажной цены с учетом


ежегодного роста стоимости имеет смысл начинать продавать квартиры на этапе, близком к
завершению строительства. При реализации крупных проектов можно рассматривать
варианты, когда квартиры продаются с самого начала инвесторам из стран Азии, которые
готовы рассматривать более гибкие схемы финансирования при условии предоставления
скидки.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 13


Сколько времени заложено на строительство нового здания типа таунхауза?
Продолжительность строительного контракта составляет в среднем 8 – 18 месяцев в
зависимости от размера проекта.

В своих расчетах вы указываете стоимость строительства в размере AUD 1500 за


квадратный метр?
На сегодня стоимость строительства качественного жилья в Австралии обходится в среднем
от AUD 1400 до AUD 1500 за квадратный метр. Премиальные объекты могут обходиться в AUD
2000 – 2500 за квадратный метр.

Кто осуществляет строительство?


Мы не связаны ни с какими подрядными организациями и предпочитаем проводить открытый
тендер, на который приглашаем хорошо зарекомендовавших себя подрядчиков. При
использовании банковского финансирования банки очень внимательно следят за выбором
подрядчиков и настаивают на том, чтобы нанимались только проверенные компании с
длительным опытом, способные предоставить банковскую гарантию на тот случай, если они не
смогут закончить работу по контракту.

Какого рода контракты заключаются с подрядчиками?


В Австралии возможны два подхода к строительству.

Это может быть design & construct, когда подрядчик строит «под ключ» и использует своих
проектировщиков. В этом случае он берет на себя финансовые риски, и контрактная сумма
остается фиксированной, несмотря на неожиданные обстоятельства и возникшие в ходе
строительства проблемы. Стоимость такого контракта выше обычного именно потому, что
подрядчик берет на себя эти риски. К тому же, мы в меньшей степени можем контролировать,
какие строительные методы он использует.

Во втором случае речь идет о «классическом тендере», когда мы нанимает группу экономистов
и консультантов, которые готовят тендерную документацию и контролируют то, что происходит
на стройке. Это архитектор, строительный менеджер, экономист (quantity surveyor), контролер
охраны труда и техники безопасности, консультант по строительным гостам, конструктор и
инженер по сетям. Непосредственно управление строительством осуществляется
подрядчиком, но консультанты, о которых мы говорим, выполняют контролирующую функцию.

Можно ли существенно сэкономить на строительстве?


В сегодняшней ситуации строительного бума очень сложно говорить об экономии. Скорее,
речь идет о выборе оптимальной по стоимости строительной компании на фоне постоянно
растущих цен на строительство. Тем не менее, мы имеем проверенные строительные бригады,
которые активно используем на определенных участках работ, тем самым экономя на
стоимости строительства.

Как принимаются решения о реализации проекта?


Весь процесс реализации проекта с самого начала очень подробно определяется в
соглашениях JVA и DMA. Все этапы и процедуры определены, и все стороны выполняют
взятые на себя обязательства. Только в случае возникновения форс-мажорных ситуаций
вопрос выносится на рассмотрение общего собрания акционеров.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 14


Что происходит, если часть квартир/домов не может быть продана?
В этом случае созывается общее собрание акционеров для принятия решение о дальнейшей
стратегии — продолжить продажи или изменить условия продажи (снизить цены, ввести
рассрочку и т.д.). Можно рассмотреть вопрос о сдаче в аренду квартир. Но обычно
краткосрочная сдача приносит низкий доход, одновременно снижая ценность объекта, так как
новые квартиры пользуются б льшим спросом. Акционеры могут принять решение
распределить уже полученные средства пропорционально их долям и потом постепенно
распродавать оставшийся фонд объектов. Хотелось бы отметить, что McGor получает свой
гонорар после полного завершения проекта, поэтому больше всех заинтересован сделать все
возможное, чтобы распродать объекты и завершить проект в наиболее короткие сроки.

Что если мне нужно срочно продать свою долю в одном из проектов?
Если один из со-инвесторов хочет продать свою долю акций в проекте, то другие акционеры
могут воспользоваться первичным правом на выкуп его акций, а если откажутся, то такая
продажа может осуществляться открыто. McGor также всячески будет способствовать поиску
покупателя.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 15


Риски инвестора и безопасность

Стоимость недвижимости может измениться?


Стоимость недвижимости может упасть или вырасти в процессе девелопмента из-за
изменения ситуации на рынке, хотя история показывает, что, несмотря на все кризисы и
рыночные колебания, на длительных промежутках времени стоимость недвижимости в
Австралии всегда росла.

Ликвидность
Участие в девелоперских проектах предполагает 2 – 5-летний инвестиционный горизонт.
Инвестор может в любой момент принять решение о выходе из совместного проекта путем
продажи своих акций, но всегда существует риск, что новый покупатель не будет найден или
цена продажи будет низкой.

Изменение доходности
Решение о вхождении в проект осуществляется на основе анализа и оценки объекта
недвижимости на момент совершения сделки. В процессе девелопмента ситуация на рынке
недвижимости может измениться — вырастут или упадут цены, в результате доходность
проекта может отличаться от предполагаемой ранее как в меньшую, так и в большую сторону.

Отсутствие финансирования
Высокая доходность частично обусловлена возможностью привлечения банковского
финансирования. В случае если финансирование не будет предоставлено, проект не будет
реализован и будет продан на открытом рынке, вследствие чего доходность будет ниже.

Как можно быть уверенным в том, что бюджет проекта не вырастет в несколько раз? Как
осуществляется контроль за целевым использованием средств?
На практике основные расходы на реализацию проекта связаны с его первоначальным
приобретением и строительством. Транзакционные издержки фиксированы и могут меняться
только на этапе торга с продавцом или в ходе участия в аукционе. После того как цена покупки
зафиксирована, размер расходов остается неизменным.

Стоимость оформления разрешения на строительство и сопутствующих заключений


консультантов составляет самую малую часть сметных расходов. И хотя расходы на
консультантов и получение разрешения могут варьироваться, это не оказывает какого-либо
значительного влияния на экономику проекта.

Стоимость строительства определяется в ходе тендера и заключения контракта со


строительной компании. Данная сумма фиксируется и не подлежит изменению. Более того,
часто в первоначальном расчете мы намеренно закладываем чуть более высокую оценку
стоимости строительства, и на практике стоимость работ может быть несколько меньше.

Также, если привлекается кредит на реализацию проекта в местном банке, это является
дополнительной гарантией для инвестора, так како банк будет дополнительно проверять весь
проект и ход строительных работ.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 16


Как осуществляется контроль инвестора над расходами?
В зависимости от сложности проекта определяется периодичность, с которой McGor
предоставляет инвестору отчет о ходе работ: обычно раз в 1 – 2 месяца. Также инвестор имеет
доступ к системе электронного документооборота, в которой хранятся все материалы и
документация, связанные с реализацией проекта.

Mы используем систему управления проектами и электронного документооборота на основе


DropBox. Это означает, что все инвесторы в любой момент через компьютер, iPad, iPhone или
мобильное устройство на базе Android имеют полный доступ ко всем документам проекта,
отчетам и могут наблюдать за его реализацией.

Что если проект не будет осуществлен?


В отличие от фондов, инвестирующих в недвижимость, в случае банкротства которых
начинаются длительная и довольно дорогостоящая процедура ликвидации субъекта, продажи
недвижимости специально уполномоченным ликвидатором, распределения средств между
вкладчиками, подход «прямого владения» недвижимостью означает, что все решения
принимают акционеры SPV. Можно продать, переждать, завершить проект чуть позже, сдать
непроданные квартиры в аренду, продать со скидкой. Все возможные негативные сценарии
обсуждаются еще на этапе начала проекта. В случае со-инвестирования основной инструмент
защиты интересов владельцев заключается в том, что при неблагоприятном сценарии объект
выставляется на открытую продажу и вырученные средства затем возвращаются инвесторам.

Ограничение прав
McGor не может распоряжаться компанией, акциями, недвижимостью и т.п. Компания
осуществляет девелопмент строго в рамках JVA и DMA. Также свое вознаграждение (incentive/-
success fee) McGor получает только после всех выплат инвесторам.

Диверсификация
Модель со-инвестирования позволяет вам направить средства в несколько проектов вместо
одного, что также уменьшает риски.

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 17


Архитектор ФИНАНСИРОВАНИЕ
Плановый консультант СОГЛАСОВАНИЕ И ЮР. К О Н С У Л Ь Т А Ц И И
Юристы Консультации Девелоперское соглашение
Транспортный консультант Соглашения Кредитование Банковские структуры
Экоконсультант Пост-согласование ИНВЕСТОР Документация Юристы
Консультант по праву Коммуникация и медиа Оценка девелопмента
на свет Денежные потоки

ПРОЕКТИРОВАНИЕ
Архитектор Функциональность
Конструктор Детали
Строительные службы Затраты ЭКСПЕРТИЗЫ
Менеджер проекта Материалы Техника безопасности Юристы
Экономист Спецификации ДЕВЕЛОПЕР Нормы по трудоустройству Консультант по техн.
Строительные нормы Коммуникация безопасности
Уход/обслуживание Безопасность
Устойчивое развитие
Экология

СТРОИТЕЛЬСТВО МЕНЕДЖМЕНТ Консультант


Архитектор Сроки и график НЕДВИЖИМОСТИ по общим границам
Конструктор Менеджмент Право собственности Консультант
Строительные службы Тендер/расходы Право на свет по праву на свет
Менеджер проекта Админ. контроль УСПЕШНО Общие стены/границы Юристы
Менеджер по технике безопасности Контрактная документация Р Е А ЛИ ЗО В А Н Н Ы Й Сервитуты Консультант по маркетингу
Подрядчики Контроль качества ПРОЕКТ Требования к жил. фонду Агентства недвижимости
Поставщики Ввод в действие Права третьих сторон
Техника безопасности Маркетинг и бренды
Устойчивое развитие Продажа

McGor, Alpha Pacific Group of Companies 18


Девелопмент
в Голд-Кост, Австралия
Вопросы и ответы