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Cortesía del Ing. MSc.

Miguel Camacaro Pérez - Vzla

XXV CONGRESO DE LA UNIÓN PANAMERICANA
DE ASOCIACIONES DE VALUACIÓN
“Valuación
Valuación de Nuestro Mundo: 
de Nuestro Mundo:
Desafíos Frente al Mercado Global”
Miami, Florida, Estados Unidos, del 02 al 04 de noviembre de 2010

TEMA SECUNDARIO: 
SOLUCIONES EN MERCADOS DEPRIMIDOS

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 1
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

DE LA TASACIÓN Y LOS FACTORES


FACTORES
Autor Enunciado
1 2 3
Las tres factores más
importantes que determinan el
D
Domenique
i Achour
A h UBICACIÓN UBICACIÓN UBICACIÓN
valor de un inmueble son:

Las tres factores que más


Emilio Botín
importan en la viabilidad de TIEMPO TIEMPO TIEMPO
(CEO BSCH-España)
una empresa (Inversión) son:

Las tres reglas de oro de la


D E Hendry
D.E. econometría son: PROBAR PROBAR PROBAR

Los tres factores más


José C. Pellegrino determinantes en las ÉTICA ÉTICA ÉTICA
actividades del tasador son:

Los tres factores más


Miguel
g Camacaro influyentes
y en la tasación MERCADO MERCADO MERCADO
inmobiliaria son:

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 2
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

DEL MERCADO INMOBILIARIO

DIFERENCIACIÓN DEL PRODUCTO 
COMPONENTES
INMOBILIARIO
9Bienes llevados al mercado
9Gran vida útil.
(tipología).

9Personas interesadas en la 9Fijación espacial.


compra.

9Personas interesadas en la 9Alto costo de las unidades.


venta
9Fuerte Intervención gubernamental
gubernamental.

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DE LAS COMPETENCIAS
IMPERFECCIÓN DEL MERCADO 
COMPETENCIA PERFECTA
INMOBILIARIO
9Los bienes son idénticos.
idénticos 9La falta de información es un
9La entrada en el mercado es problema serio.
libre.
9Las
9L personas ti
tienen 9La heterogeneidad
9L h t id d ded l
los
información perfecta. inmuebles y sus localizaciones
dificultan su comparación.

9Las acciones individuales no 9El costo y los gastos son


afectan los precios. elevados.

9El valor del bien es igual al 9No hay libertad para negociar.
precio que él alcanza en el
mercado.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 4
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De las Declaraciones de Valor
Lima 1949 Fortaleza 2006

“El
El valor de un bien depende del
“Que el valor de un inmueble en
propósito y de la definición que
un momento dado es único,
se aplique para el caso
cualesquiera que sean los fines
específico que se analice en un
para los
l cuales
l es usado”
d ”
momento dado”

“2. La Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV)


( )
acoge la definición contenida en la Norma IVS-1: “3.2. Valor de
Mercado.- La cuantía estimada por lo que un bien podría
intercambiarse en la fecha de la valuación, entre un comprador
dispuesto a comprar y un vendedor dispuesto a vender, en una
transacción libre tras una comercialización adecuada, en la que las
partes han actuado con la información suficiente, de manera
prudente
d t y sin
i coacción”
ió ” sic.
i

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A propósito del Valor Inmobiliario de Mercado
¿Cómo se miden empíricamente? Mercado Inmobiliario

Por la imperfección del mercado


•La disposición de vender y de
inmobiliario se acepta que el precio
comprar.
necesariamente no coincide con el
•La
La transacción libre.
l existiendo
valor, i i d una franja
f j de d preciosi
•La comercialización adecuada.
en cuyo centro está el precio más
•La suficiencia de información.
probable para el bien inmueble, esto
•La p
prudencia y la coacción.
es el Valor de Mercado (González,
es, (Gon ále 2006).
2006)
Valor Inmobiliario de Mercado
“Es
Es el p
precio más pprobable,, único e independiente
p del objetivo
j de
la tasación, por el cual se podría comercializar un bien inmueble
para una fecha determinada, y se fundamenta en la interpretación
de los datos provenientes del mercado inmobiliario”
(Miguel Camacaro, 2010)
2010)

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VALOR

COSTO
PRECIO

OFERTA

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MERCADO 
INMOBILIARIO

INTERVENCIÓN 
GUBERNAMENTAL

OFERTAS

NTA
VELLOCIDAD DE VEN
ALTAS TASAS DE 
INTERÉS, 
BAJOS INGRESOS,
BAJOS INGRESOS,
PRECIOS ALTOS

POTENCIALES 
COMPRADORES
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De las Fuentes de Información
Operaciones de Registro Ofertas
9 Registros Públicos y
9A i
9Avisos P bli it i
Publicitarios
Notarías.
9 Bancos De Datos 9 Prensa escrita
E
Especializados
i li d . 9Inmobiliarias
9 Banca Comercial –
9 Promotoras
Hipotecaria.
9 Oficinas de Catastro 9 Constructoras.
Municipal. 9Franquicias
q Inmobiliarias
9 Oficinas de Impuestos.
9Portales De Internet
9 Universidades.
9 Cámaras
Cá I
Inmobiliarias.
bili i 9Revistas Especializadas

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 9
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De las Operaciones de Registro
Comentarios
9La base de datos de referenciales del Registro
Públi
Público están
tá desactualizadas
d t li d (
(muchas
h veces
precios sub‐estimados – evasión de impuestos
temporales).
9Aportan poca información para la
estructuración de las variables del modelo de
tasación.
9Alto costo de recolección
9Opacidad en la información.
9Son
Son pretéritas (expo
(expo‐facto).
facto).
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Ejemplo de base de datos
Operaciones de Compra Venta de Inmuebles (Apartamentos)
Precio Área P.Unitario Núm. Fecha Doc.
Nº Otorgantes Ubicación Residencias Tomo Fecha
(Bs.) (m2) (Bs./m2) Doc. Condominio
1 MASINI MATHEUS / MENDEZ SERGENT CARRERA 14-B PARQUE FLORIDA 230.000,00 142,00 1.619,72 47 5 23-ene-08 20-abr-79

INVERSIONES 814, C.A. / GIMENEZ


2 CARRERA 19 PICHENO 210.000,00 152,00 1.381,58 15 12 25-ene-08 2-jun-99
LOPEZ
María C. TROITIÑO / PEREIRA
3 CARRERA 18 NAYUMA 220.000,00 131,23 1.676,45 19 12 11-feb-08 21-nov-89
ZALBUCHE
4 PEREZ LUNA / GONZALEZ SANCHEZ CARRERA 19 PICHENO 315.000,00 140,00 2.250,00 31 1 3-abr-08 2-jun-99

GIMENEZ ALVAREZ / BASTIDAS DE


5 CARRERA 19 CIUDAD DEL SOL 190.000,00 78,29 2.426,87 23 7 16-abr-08 9-sep-90
ARRIECHE
DIAZ RIVERO / BRICEÑO DE
6 CARRERA 19 CIUDAD DEL SOL 200.000,00 81,38 2.457,61 43 7 17-abr-08 9-nov-90
RODRIGUEZ
INVERSIONES GUACABRA,
GUACABRA S.A.
S A / LUGO
7 CARRERA 19 LA PUERTA DORADA 110.000,00 96,75 1.136,95 3 9 17-abr-08 29-ene-73
VIELMA
HENRIQUEZ VILLAVICENCIO / BRAVO
8 CARRERA 19 CIUDAD DEL SOL 190.000,00 77,46 2.452,88 5 9 17-abr-08 9-sep-90
ONTIVEROS
MARTINEZ RODRIGUEZ / ESCARRA
9 CARRERA 18 KILIMANJARO 265.000,00 96,00 2.760,42 26 7 22-jul-08 20-sep-83
MARTINEZ
LICET DE RANGEL / BERRIOS DE
10 CARRERA 17 EL CARACARO 220.000,00 91,00 2.417,58 12 15 21-ago-08 29-jul-81
PIMENTEL
HERRERA APONTE / MORILLO DE 2008- Folio
11 CARRERA 21 ALTAMIRA 300.000,00 85,00 3.529,41 4-sep-08 11-jun-80
VIVAS 143 Real
2008- Folio
12 SADRO GIL / SUCRE GONZALEZ AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA SAN LUIS 100.000,00 130,41 766,81 16-sep-08 30-sep-98
232 Real
OCCHIPINTI LATINO / CRUZ 2008- Folio
13 AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA MARIENZA 175.000,00 122,00 1.434,43 17-sep-08 1-feb-83
GONZALEZ 241 Real
2008- Folio
14 ROJAS ACOSTA / GODOY FERNANDEZ CARRERA 14-B PARQUE FLORIDA 430.000,00 142,00 3.028,17 16-oct-08 20-abr-79
814 Real
CORDERO GUERRA / DARIO DE J. 2008- Folio
15 AVENIDA PEDRO LEON TORRES CRISTINA 265.000,00 125,00 2.120,00 27-oct-08 29-jun-78
GRATEROL 1049 Real

Fuente: A. Chacón (2010)

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De las Ofertas Inmobiliarias
Comentarios
9 La base de datos de ofertas no se llevan en forma
temporal ni continua (sin validación).
9 Los precios ofertados en el mercado tienden a ser
especulativos
p ((Tasa de Cambio ‐ Medidas Económicas).
)
9Los precios de pre‐venta están sobrestimados (no
reconocimiento de la indexación a través del INPC).
9Facilidad
Facilidad para obtener información de las
características de los inmuebles.
9Bajo costo de recolección.
9Relativa Opacidad.
Opacidad
9Están Actualizadas.
9Sufren cambios de precios importantes a comienzo
de año.
año
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De los tipos de Ofertas Inmobiliarias
Tipo de Mercado Tipo de Oferta Estado construcción

9En planos
Pre-venta
Primario 9En construcción
Venta 9Inmueble terminado
9Inmueble nuevo
Secundario Venta 9Inmueble Usado
9Inmueble Reciclado

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Ejemplo de datos de ofertas
ú=-_·JI
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Facil a cceso {Av. e ll "110 autopistas) Conj unto c·eIJado Buena distn."bución
listo para mudarse Excelen .e ubicación Piso: Alto
k:te :P8ra ejecutivos Muy bo i!o Exce ente oport unidad
Exce ente vista

I nstall aciones V 'C omodid ad es


Afea de BBQ Salón de fiesta Vigi ncia. privad!a
Ascensores: 1 Esca eras de en~rgen()ia Jar dines
Parc¡u.e infalllil

Condi ci on es d e negoci o
Se escuchan o-ertas

Cercanías a menos de d os c uadr as


Abasto .otros roegDcios Ce tro oon~rcial
Supermercado Farmaci a Panadenia
Co1egio

característ icas adicion ales

.Aire acondicionado Co cina ellllolrada .1aletero


Pisos (áreas s ociales): varios acabados Líneas teleló ieas: 1 TV por cah1e
T erraza Rejas de seguridad Pisos (cuartos): P-oroolanato
Vista pa norán~:ca

Características del inmueble


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cocina coequipos. teka. Pisos d e Porcelana 0 _

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Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

DEL MODELO DE FORMACIÓN DE PRECIOS HEDÓNICOS

P = f ( L , E ,T ) + ε
Donde:
P: precio del bien en función de sus atributos.
f: forma funcional.
L: localización (micro y macro localización).
E: variables estructurales.
T: variables temporales.
ε: errores.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 16
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

DEL MODELO DE FORMACIÓN DE PRECIOS HEDÓNICOS

... ,…,

Y1,…,Ym: variable dependiente (precio del inmueble)
X1k,…,Xmk: variables independientes (características
intrínsecas y extrínsecas del inmueble).
β0,…,βk: Parámetros del modelo (atributos o precios
sombras).
ε1,…,εm: Errores aleatorios del modelo.

Nota: La estimación de los parámetros del modelo se realiza por medio del análisis de
regresión múltiple a través de los métodos de los mínimos cuadrados o de máxima
verosimilitud.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 17
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

Del Muestreo y el esquema de recolección de datos

BIEN TASABLE

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 18
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Del Tratamiento de la Muestra (Método Comparativo)


OPERACIONES REGISTRADAS DE APARTAMENTOS

ANÁLISIS DE LA 
Fecha Edad CONS. P.Unitario
EDIFICIO
(Años) (Años) (%) (Bs./m2)

RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52 350.000,00


RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52 235.722,50
ROCA LISA
RESIDENCIAS DEL ESTE
RESIDENCIAS DEL ESTE
1
1
1
21
22
25
8,09
2,51
18,10
350.000,00
307.746,42
300.000,00
MUESTRA
MUESTRA INICIAL
RESIDENCIAS DEL ESTE
ARAGUANEY II
1
2
28
28
18,10
52,60
338.638,67
293.706,29
EL ROSAL 2 26 8,09 370.647,70
LOS ANDES 2 28 8,09 350.000,00
ROCA LISA 2 21 2,52 348.940,49
LOS APAMATES 3 25 18,10 350.000,00
LA LLOVIZNA 4 27 18,10 350.000,00
ARAGUANEY III 4 28 25,10 380.000,00
ARAGUANEY IV 4 28 2,52 452.830,19
LAS DELICIAS 4 10 25,10 429.032,26
Fuente: Elaboración de Camacaro (2006)
OPERACIONES REGISTRADAS DE APARTAMENTOS

Fecha Edad CONS. P.Unitario


EDIFICIO
(Años) (Años) (%) (Bs./m2)

RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52


, 350.000,00
,
RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52 235.722,50
ROCA LISA 1 21 8,09 350.000,00

BIEN TASABLE RESIDENCIAS DEL ESTE


RESIDENCIAS DEL ESTE
RESIDENCIAS DEL ESTE
1
1
1
22
25
28
2,51
18,10
18,10
307.746,42
300.000,00
338.638,67

MUESTRA VALIDADA
ARAGUANEY II
EL ROSAL
2
2
28
26
52,60
8,09
293.706,29
370.647,70
LOS ANDES 2 28 8,09 350.000,00
ROCA LISA 2 21 2,52 348.940,49
LOS APAMATES 3 25 18,10 350.000,00
LA LLOVIZNA 4 27 18,10 350.000,00
ARAGUANEY III 4 28 25,10 380.000,00
ARAGUANEY IV 4 28 2,52 452.830,19
LAS DELICIAS 4 10 25,10 429.032,26
Fuente: Elaboración de Camacaro (2006)

OPERACIONES REGISTRADAS DE APARTAMENTOS

Fecha Edad CONS. P.Unitario


EDIFICIO 2
(Años) (Años) (%) (Bs./m )

RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52 350.000,00


RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 2,52 235.722,50
ROCA LISA 1 21 8,09 350.000,00
RESIDENCIAS DEL ESTE 1 22 2,51 307.746,42

VALIDACIÓN DEL 
RESIDENCIAS DEL ESTE 1 25 18,10 300.000,00

MUESTRA TRATADA
RESIDENCIAS DEL ESTE 1 28 18,10 338.638,67
ARAGUANEY II 2 28 52,60 293.706,29
EL ROSAL 2 26 8,09 370.647,70

TRATAMIENTO TRATAMIENTO DE 
LOS ANDES 2 28 8,09 350.000,00
ROCA LISA 2 21 2,52 348.940,49
LOS APAMATES 3 25 18,10 350.000,00
LA LLOVIZNA 4 27 18,10 350.000,00

LOS DATOS
LOS DATOS
ARAGUANEY III 4 28 25,10 380.000,00
ARAGUANEY IV 4 28 2,52 452.830,19
LAS DELICIAS 4 10 25,10 429.032,26
Fuente: Elaboración de Camacaro (2006)

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 19
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¿Por qué si las ofertas en Mercado Primario?
GRÁFICO COMPARATIVO DE PRECIOS NOMINALES (COMPARABLES vs OFERTAS)
1.200.000
fecha
Pˆ u = 228.272 x 1,0346
1.000.000
TASAS DE VARIACIÓN DE PRECIOS
MENSUAL TRIMESTRAL ANUAL
3,46% 10,76% 50,49%
800.000
Precio Total (Bs.)

APA

891.700 Bss.
PRE‐VENTA‐ I ETA

600.000

400 000
400.000
OTOCOLIZACIÓN

200.000
Comparables 
registrados
PRO

TASACIÓN ????
Ó
0
02/07/06

21/08/06

10/10/06

29/11/06

18/01/07

09/03/07

28/04/07

17/06/07

06/08/07

25/09/07

14/11/07

03/01/08

22/02/08

12/04/08

01/06/08

21/07/08

09/09/08

29/10/08

18/12/08

06/02/09

28/03/09

17/05/09

06/07/09

25/08/09

14/10/09

03/12/09

22/01/10

13/03/10

02/05/10

21/06/10

10/08/10

29/09/10

18/11/10

07/01/11
Fuente: Elaboración propia del autor con datos de City Rock Houses (2010)
Fecha

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 20
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

De la Aplicación Práctica: Mercado Secundario 
Tasación de apartamento (Macro Sector Centro de Barquisimeto)
Área Habit Baño Estac Fecha Edad Calidad
(m2) (adim) (adim) (adim) tasación (años) (adim)
73,34 2 2 1 06/02/2010 14 3

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 21
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

DE LA MUESTRA ANALIZADA
Se analizó
S ó una muestra de apartamentos
comercializados y ofertas en el sector centro de
Barquisimeto,
q , Municipio
p Iribarren del Estado Lara

TIPO DE DATOS N° DE DATOS LAPSO


Entre el primer 
l i
Operaciones  trimestre del 2008 
73
Registradas y el tercer 
trimestre del 2009
1er Trimestre del 
Ofertas 16
2010
Total datos 89

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 22
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CASO N°° 1: VARIABLES CONSIDERADAS
CASO N

Variable Tipo
p Describe Forma de Medición
Explicativa Cuantitativa - Área Tasable del Según cada
Área
continua Inmueble referencial (m2)
Explicativa Cuantitativa - Número de Según cada
Habit
discreta Habitaciones referencial (adim)
Explicativa Cuantitativa - Número de salas de Según cada
Baño
discreta baño referencial (adim)
Explicativa
E li ti C Cuantitativa
tit ti - Número de
Nú d puestos
t Según
S ú cadad
Estac.
discreta de estacionamiento referencial (adim)
Según cada
Explicativa Cuantitativa - Fecha de registro
Fecha referencial
di
discreta
t d la
de l operación

(trimestres)
Explicativa Cuantitativa - Años de la Según cada
Edad
discreta edificación referencial (años)
La calidad
Explicativa Cualitativa - Excelente:3; Buena:
Calidad constructiva del
discreta 2, Regular:1
edificio
Precio Explicada – Cuantitativa - Precio Unitario del Según cada
Unitario Continua inmueble referencial (Bs./m2)

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 23
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DE LOS CASOS PARA LA MODELACIÓN

• Sólo comparables de registro (calcular la


tasa promedio intermensual o intertrimestral
de variación de precios). Estimar el valor
puntual e intervalar a la fecha frontera del
p
agrupamiento temporal de datos. Como
ejercicio no conclusivo, hacer la estimación
d valores
de l a la
l fecha
f h de
d la
l tasación
ió (recordar
( d
que las extrapolaciones no están
permitidas) Comparar ambas estimaciones
permitidas).
con las ofertas actuales de mercado.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 24
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CASO N° 1

PRECIOS UNITARIOS vs. TRIMESTRES
PRECIOS UNITARIOS vs. TIEMPO

polación
7.000,00

extrap
6.000,00

5.000,00
m2)
P.U. (Bs./m

4.000,00

frontera de la  muestra

fecha de la ttasssación
3.000,00

2.000,00

1.000,00

0,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Tiempo (Trimestres)

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 25
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CASO N°° 1:  RESULTADOS ESTADÍSTICOS
CASO N
(SisReN Windows Pellisistemas Engenharia – Brasil)
ln (p.unit) = + 7,93 - 0,0048 * área - 0,091 * baño + 0,12 * Estac + 0,086 * fecha - 0,0053 * edad + 0,11 * cal

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 26
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CASO N°° 1: MODELO CON SU INTERPRETACIÓN
CASO N

  t . 1,09 fecha
f h
b ñ . 1,13estac
Pˆ u = 2.789 . 0,99 area. 0,91baño .0,99 edad
d d .1,12 calid
ld

Variable Interpretación
Por cada aumento unitario del área tasable el valor unitario
área
disminuye en un 0,48%.
Por cada aumento de una sala de baño el valor disminuye
y en
baño
un 8,70%
Por cada puesto de estacionamiento adicional el precio
estac
unitario aumenta en un 13,04%.
fecha Los precios unitarios varían 8,99% en forma trimestral.
Por cada año del edificio, el precio unitario disminuye en un
edad
0,53%.
,
Los inmuebles de excelente calidad son valorados en un
calid 12,15% más que los inmuebles de buena calidad y en un
24,30% más que los inmuebles de regular calidad.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 27
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CASO N°° 1: ESTIMACIONES DE VALORES 
CASO N

TABLA COMPARATIVA DE VALORES


TABLA COMPARATIVA DE VALORES
Valor Medio Valor Mínimo Valor Máximo
Descripción
(Bs.) (Bs.) (Bs.)

NORMAL 345 184 68


345.184,68 328 354 49
328.354,49 362 877 51
362.877,51

EXTRAPOLADO EN LA
376.242,49 355.665,38 398.010,10
FRONTERA

TABLA COMPARATIVA DE VALORES (BASE: NORMAL)

Descripción Normal Extrapolación Ofertas


Valor unitario Medio
4.706,63 5.130,11 5.996,14*
(Bs./m2)
Comparación/normal
0,00
, -8,99
, -27,40
,
(%)
*estimado por un modelo de regresión lineal de las ofertas al 1T2010

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DE LOS CASOS PARA LA MODELACIÓN

2. Proyectar los comparables para la


fecha de la tasación con la tasa
promedio estimada en el caso 1,
generar un nuevo modelo para una
serie de corte transversal. Estimar el
valor puntual e intervalar, analizar
resultados y comparar con los valores
del caso 1.

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Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CASO N° 2
Precios Unitarios vs
vs. Tiempo
8.000,00
Comparables Registrados

7.000,00

6.000,00

Compaarables Registtrados 
P.U. (Bs../m2)

5.000,00
,

proyectados 
4.000,00

3 000 00
3.000,00

2.000,00

1.000,00

0,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Tiempo (Trimestres)
Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 30
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CASO N°° 1: MODELO CON SU INTERPRETACIÓN
CASO N 2:
 
Pˆ u = 6.182 .0,99 area. 0,92
0 92baño. 1,12
1 12 estac. 0,99
0 99edad .1,11
1 11calid

Variable Interpretación
Por cada aumento unitario del área tasable el valor unitario
área
disminuye en un 0,49%.
Por cada
P d aumento
t de
d una sala
l de
d baño
b ñ ell valor
l disminuye
di i en
baño
un 7,75%
Por cada puesto de estacionamiento adicional el precio
estac
unitario aumenta en un 11,79%.
11 79%
Por cada año del edificio, el precio unitario disminuye en un
edad
0,59%.
Los inmuebles
L i bl d excelente
de l t calidad
lid d son valorados
l d en un
calid 11,28% más que los inmuebles de buena calidad y en un
23,56% más que los inmuebles de regular calidad.

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CASO N°° 2: ESTIMACIONES DE VALORES 
CASO N

TABLA COMPARATIVA DE VALORES


TABLA COMPARATIVA DE VALORES
Valor Medio Valor Mínimo Valor Máximo
Descripción
(Bs.) (Bs.) (Bs.)

Unitario 5 130 11
5.130,11 4 849 54
4.849,54 5 426 91
5.426,91

Total 376.242,49 355.665,38 398.010,10

Si se comparan los valores unitarios y totales con los valores extrapolados


del modelo anterior, los resultados son idénticos, sin embargo, se
comprueba que el procedimiento de proyección de valores puede evitar el
uso de las indebidas extrapolaciones (en las normas brasileñas estás
prohíbidas para el grado III y permitida con limitaciones para las grados II
y I). Los valores estimados aún están por debajo de las ofertas y del precio
d compra del
de d l solicitante
l d la
de l tasación.
ó

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 32
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

DE LOS CASOS PARA LA MODELACIÓN

3. Utilizar los comparables sin proyectar


y adicionar las ofertas. Con el nuevo
modelo estimar el valor puntual e
intervalar, analizar resultados y
comparar con los valores del caso 1 y
2. Determinar el Factor Fuente para las
ofertas.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 33
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CASO N° 3
Precios Unitarios vs
vs. Tiempo (Base Mixta)
9.500,00
Ofertas
8.500,00
Comparables Registrados

7.500,00

6.500,00

5.500,00
P.U. (Bs./m2)

4.500,00
P

3 500 00
3.500,00

2.500,00

feccha de la
taasación
1.500,00

500,00
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Tiempo (Trimestres)

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 34
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CASO N°° 3: MODELO CON SU INTERPRETACIÓN
CASO N

  fecha
Pˆ u = 4.177 .0,99 area. 1,046 . 0,99edad
d d . 1,11calid
lid .1,14evento

Variable Interpretación

fecha Los precios unitarios varían 4,67% en forma trimestral.

Los precios de las ofertas son 14,18 % más elevados que los
evento
precios registrados (El factor de fuente es de 0,88)

**Las demás variables tienen similares interpretaciones en los otros modelos,


tanto el signo como en la proporcionalidad, por eso no se incluyen en esta
tabla.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 35
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CASO N°° 3: ESTIMACIONES DE VALORES 
CASO N

TABLA COMPARATIVA DE VALORES UNITARIOS


TABLA COMPARATIVA DE VALORES UNITARIOS
V.Unit. Medio V.Unit. Mínimo V.Unit. Máximo
Descripción
(Bs.) (Bs.) (Bs.)
Registrados
5 167 14
5.167,14 4 922 26
4.922,26 5 424 20
5.424,20
(Evento=0)
Ofertas
5.899,60 5.678,05 6.129,79
(Evento=1)

TABLA COMPARATIVA DE VALORES TOTALES
V. Total Medio V. Total Mínimo V. Total Máximo
D
Descripción
i ió
(Bs.) (Bs.) (Bs.)
Registrados
378.958,09 360.998,77 397.810,85
(Evento=0)
Ofertas
432 676 88
432.676,88 416 428 74
416.428,74 449 558 98
449.558,98
(Evento=1)

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 36
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CASO N°° 3‐A: MODELO CON SU INTERPRETACIÓN
CASO N


Pu = 3431,55 . 0,99 area . 1,073 fecha
. 0,993 . 1,112
edad calid

Variable Interpretación

fecha Los precios unitarios varían 7,30%


7 30% en forma trimestral.
trimestral

**Las demás variables tienen similares interpretaciones en los otros modelos,


tanto el signo como en la proporcionalidad,
proporcionalidad por eso no se incluyen en esta
tabla. Al no incluir la variable evento, debido a que el referencial de la oferta no
se distingue del referencial de registro, la tasa de variación no es igual (>4,67%)
pero si menor a la del caso N N° 1 (8,98 %).

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 37
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CASO N°° 3 y 3
CASO N 3 y 3‐‐A: ESTIMACIONES DE VALORES 

TABLA COMPARATIVA DE VALORES UNITARIOS


TABLA COMPARATIVA DE VALORES UNITARIOS
V.Unit. Medio V.Unit. Mínimo V.Unit. Máximo
Descripción
(Bs.) (Bs.) (Bs.)
CASO N° 3
5 899 60
5.899,60 5 678 05
5.678,05 6 129 79
6.129,79
(Evento=1)

CASO N° 3-A 5.669,77 5.433,38 5.916,45

TABLA COMPARATIVA DE VALORES TOTALES
V. Total Medio V. Total Mínimo V. Total Máximo
D
Descripción
i ió
(Bs.) (Bs.) (Bs.)
CASO N° 3
432.676,88 416.428,74 449.558,98
(Evento=1)
CASO N
N° 3-A 415 821 54
415.821,54 398 484 52
398.484,52 433 912 85
433.912,85

Los resultados obtenidos para los casos N° 3 y 3‐A, tienen una diferencia del 4 %,
mientras que si se comparan con los resultados del caso N° 1, la diferencia se ubica
entre un 10 y 15% (factor fuente)
Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 38
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

480 000 00
480.000,00
449.558,98
433.912,85
440.000,00
precio de venta = Bs. 420.000,00
398.010,10 397.810,85 416.428,74 398.484,52
400.000,00
362.877,51 360.998,77
355.665,38
360.000,00

320.000,00

280.000,00
328.354,49
240.000,00

200.000,00

160.000,00

120.000,00

80.000,00

40.000,00

0,00
CASO N° 1 CASO N° 2 CASO N° 3  CASO N° 3 (OFERTA) CASO N° 3‐A
(REGISTRO)

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 39
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

DE LAS CONCLUSIONES y/o RECOMENDACIONES

•El valor de mercado inmobiliario es


único independiente del objetivo de la
tasación.
•El tasador es un hombre de mercado,
mercado
por tanto, tiene que estar al día con el
movimiento de las ofertas
inmobiliarias (mercado primario y
secundario) para su incorporación en
secundario),
base mixtas de datos.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 40
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CONCLUSIONES y/o RECOMENDACIONES

•Cuando se combine las ofertas junto


j
con los comparables de registro en las
bases de datos,, la muestra debe estar
preferiblemente balanceada, ya que al
utilizar muchas ofertas con pocos
p
datos de registro o viceversa, es
posible q
p que se obtenga
g resultados
sesgados por los datos mayoritarios.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 41
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CONCLUSIONES y/o RECOMENDACIONES

•Cuando se tiene una muestra tipo p


agrupamiento temporal de datos se
g q
exige que tanto los referenciales de
registro como las ofertas se deben
llevar en forma constante y continua,,
para poder analizar la base mixta de
datos mediante modelos
econométricos.

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 42
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CONCLUSIONES y/o RECOMENDACIONES

•Con el uso de los modelos


econométricos parsimoniosos se
pueden determinar indicadores o
índices de precios inmobiliarios así
como calcular la influencia unitaria de
los cambios de las variables en la
variabilidad de los precios.
precios

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 43
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CONCLUSIONES y/o RECOMENDACIONES
•Se recomienda estimar la Tasa de
Variación de Precios (TVP), a partir de
la muestra del mercado inmobiliario
analizada, para poder emplearla en las
actualizaciones de precios
inmobiliarios.
•La Tasa de Variación de Precios
depende del tamaño de la muestra y de
los períodos analizados, por tanto, no
se pueden generalizar para otros
períodos ni para otros inmuebles.
Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 44
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

CONCLUSIONES y/o RECOMENDACIONES

•El Factor de Fuente nos da una idea


de cuánto puede ser la diferencia entre
los precios registrados y los precios
ofertados, pero estos últimos tienen
que validarse con una investigación de
mercado (comparación entre la oferta
inicial y el precio de venta
efectivamente transado).

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 45
Cortesía del Ing. MSc. Miguel Camacaro Pérez - Vzla

“Así como el valor inmobiliario de mercado es único, la


despedida también lo es,
es pero siempre el destino será diferente”
Miguel Camacaro (2010)

•Muchas
Muchas Gracias
•Muito Obrigado
g
•Thanks you

Miguel Camacaro Pérez, M.Sc. 46