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Los principios del derecho registral en nuestro sistema

Cuando se enuncia este título no pretendo ejercer el dominio monopólico de la aplicación de los
Principios del Derecho Registral circunscrito a nuestro sistema, pues estoy cierto que ellos son
comunes a muchas legislaciones y, más aún, pueden constituirse en verdaderos pilares del quehacer
registral común por de pronto a todos los países latinos.
Primeramente es necesario precisar qué debe entenderse por principios del derecho y así poder
posteriormente abordar los Principios del Derecho Registral.
Desde un punto de vista filosófico, se entiende por Principio una verdad primera que es más evidente
que las demás y cuyo conocimiento puede adquirir el hombre por medio de la razón.
Proyectando conceptualmente el vocablo Principio del Derecho, se puede señalar que aquí en este
punto existen discrepancias, puesto que para algunos son los Principios del Derecho Natural, ciencias
positivas del Derecho Universal, destinadas a suplir las lagunas o vacíos que suelen detectarse en los
ordenamientos jurídicos de los pueblos.
De esta forma nos acercamos al tema que nos preocupa, que son los principios del derecho registral y,
en tal sentido, podemos emplear como punto de partida la definición entregada en la Declaración III del
Primer Congreso Internacional de Derecho Registral celebrado en Buenos Aires, Argentina, en 1972
que afirma: “Los principios del derecho registral son las orientaciones fundamentales que informan esta
disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos planteados en el Derecho Positivo”.
En la definición entregada encontramos que se le asigna a estos principios funciones similares a las que
cumplen los principios generales del Derecho.
Ahora veremos de que manera se encuentran consagrados en el sistema registral chileno y como
orientan nuestro que hacer en la función registral. En general debemos consignar que estos principios
están plenamente consagrados en nuestra legislación y configuran una función informativa y
orientadora, destinada a enmarcar la solución de los problemas jurídicos que eventualmente puedan
plantearse en las siempre delicadas tareas registrales.
Cabe plantearse la interrogante de cuales son estos principios que conforman nuestra disciplina
registral, destacando que aún cuando no resulta del todo fácil su determinación cuantitativa, podemos
distinguir, por la vía de su aplicación, los siguientes:
1) Inscripción.
2) Publicidad.
3) Legitimación.
4) Fe Pública.
5) Consentimiento.
6) Prioridad.
7) Rogación.
8) Tracto Sucesivo.
9) Legalidad.
10) Especialidad.
Seguidamente y de manera simple y abreviada veremos en que se traduce cada uno de estos principios
y como interactúan en el funcionamiento de nuestro sistema registral.
1) Principio de Inscripción: Es éste principio de carácter fundante, por su categoría de básico y
originario, el que se constituye en la condición fundamental de todo otro principio registral. En sí
constituye la condición básica y fundamental de los otros principios. Genera la inscripción que en
nuestro sistema es considerada como “Todo asiento registral en el que consta la constitución,
transmisión, modificación o extinción de un derecho real”. Se le ha llegado a considerar como un
principio común a todos los sistemas registrales, por lo menos en todos aquellos de extracción o raíces
latinas.
2) Principio de Publicidad Registral: Expresamente consagrado en nuestro sistema al tenor de lo que
dispone el artículo 49 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, nuestro cuerpo
legal básico en la actividad registral. Este artículo establece la amplia e irrestricta publicidad de todos
los Registros Conservatorios, que pueden ser libremente consultados por cualquier persona, sin que
tenga que probar legítimo interés en la materia que incumba. Dicho principio se ve además ratificado
en su aplicación en el artículo 50 del ya referido cuerpo legal que señala que el Conservador de Bienes
Raíces está obligado a otorgar cuantas copias y certificados se le soliciten, judicial o
extrajudicialmente, acerca de lo que consta o no consta en sus registros.
Lo anterior deja en evidencia la gran amplitud de este principio en los términos consagrados en nuestro
sistema, ya que no establece exigencia o requisito alguno, sino que abre las puertas de la información
registral a quien quiera obtenerla, circunstancia que no es necesariamente así en el Derecho
Comparado, donde tenemos sistemas en que se encuentra condicionado a la existencia de un interés
legítimo de los usuarios o requirentes.
En este tema sí es necesario destacar que lo que se publicita, como consecuencia de la inscripción, no
es el acto o contrato, sino el derecho que nace de ellos; el Registro no publicita títulos sino derechos.
Las certificaciones y constancias que otorga el registrador hacen plena fe en nuestro Derecho por
emanar de un funcionario legalmente competente para ello, en razón de ser un ministro de fe pública,
representante del poder fedatario del Estado.
3) Principio de Legitimación Registral: Este principio, entiendo que de aplicación común en muchas
legislaciones registrales, entre nosotros encuentra su plena consagración y reviste a nuestra función de
la más importante de las características que le confieren la certeza y eficacia jurídicas que posee el
sistema, pues apunta a la presunción de veracidad que asiste a los asientos registrales, los que se
reputan ciertos en tanto no se pruebe disconformidad con la realidad jurídica extra-judicial. Para
nosotros dicha presunción reviste las características de simplemente legal, lo que significa que admite
prueba en contrario.Esto tiene dos consecuencias de gran relevancia:
a) En el orden sustantivo se reputa titular del derecho al que figura como tal en la inscripción,
atribuyéndole todas las facultades inherentes a esa calidad pudiendo disponer con plena eficacia
jurídica de su derecho inscrito y
b) En el orden procesal libera al titular inscrito de la carga de la prueba, que deberá soportar quien
niega la exactitud del Registro.
4) Principio de Fe Pública Registral: Este Principio se perfila como la manifestación más importante
y definida de presunción de exactitud del Registro. Acorde con ello el Registro se reputa siempre
exacto en beneficio del adquirente que contrató en la convicción y certeza del contenido de lo asentado
en los Registros y, en consecuencia, es lógico protegerlo en su adquisición, confiriéndole todo el marco
de seguridad y eficacia jurídica necesarias.
Su consagración en nuestro sistema, aparentemente no es clara, constituyéndose en una prueba de esto
la consabida cláusula de estilo presente en la redacción de los contratos de compraventa que establecen:
“…el vendedor debe responder del saneamiento por evicción…”, vale decir, de aquel evento en que el
comprador pudiera ser privado del dominio de la cosa adquirida en razón de una sentencia judicial, sin
distinguir entre la buena o mala fe del adquirente, sin resultar relevante que el comprador haya
celebrado el respectivo contrato con posterioridad al estudio de títulos, entre los que debió contarse
ciertamente el examen de los antecedentes registrales de la propiedad inscrita.
Interesante es destacar la consagración de este novedoso principio en el derecho español y en el
alemán, especialmente en éste último. En el se ha establecido un verdadero “seguro estatal” que
responde indemnizando a quien se le ocasione un daño por alguna alteración o error registral, sin
perjuicio que el Estado a su vez se dirija contra el que causó el perjuicio. Dicho seguro inmobiliario es
satisfecho por todos los que inscriben sus derechos y lo puede impetrar el titular verdadero o auténtico.
5) Principio de Rogación: Consiste en la petición o “ruego” que se formula al Registrador o
Conservador, por los usuarios o requirentes conformando el primer trámite del procedimiento registral
y que se encuentra claramente consagrado en nuestra legislación, como de ello da cuenta el Título III
del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
Este Principio de Rogación, que se traduce en pasividad del Conservador, admite algunas excepciones
que permiten actuaciones prescindiendo del requerimiento del interesado en algunas circunstancias.
6) Principio de Prioridad Registral: Se resume este Principio en lo siguiente; “El acto registrable que
primeramente ingresa en el Registro se antepone con preferencia excluyente, o bien, con superioridad
de rango, a cualquier otro acto registrable, que siendo incompatible o perjudicial, no hubiere sido
presentado al Registro o la hubiera sido con posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior.”
El ejemplo típico de la aplicación de este principio en nuestro sistema es la denominada “doble venta”,
en que tendrá un derecho preferente el documento que haya ingresado primero al Registro, aplicándose
el axioma jurídico: “primero en el tiempo, primero en el derecho.” En nuestro Código Civil otro
ejemplo de aplicación del Principio en análisis se da en el caso de las hipotecas en que se establece que:
“Las hipotecas de una misma fecha que gravan una misma finca preferirán unas a otras en el orden de
su inscripción”.
7) Principio de Tracto Sucesivo: Conocido también como Principio de Continuidad, es el que refleja
en mayor medida la realidad jurídica extra-registral, de tal forma que inscrito un bien, se trate de un
inmueble o de un derecho real sobre el mismo, los adquirentes sucesivos deben figurar en el Registro
como los eslabones de una cadena de continuidad ininterrumpida, lo que se traduce en la práctica que el
que transfiere hoy es el que adquirió ayer y el titular actual el transferente a futuro.
En nuestra legislación conlleva importantes efectos registrales:
a) Pone de relieve la secuencia de la historia jurídica de los inmuebles;
b) El encadenamiento de los titulares y
c) La función calificadora de los Registradores.
8) Principio de Legalidad: Este es uno de los principios de mayor relevancia del sistema registral,
pues confiere al Conservador una especie de jurisdicción que se encuentra conformada por todas las
actuaciones que el ordenamiento jurídico sitúa dentro de la órbita de sus atribuciones, sin limitarlo
exclusivamente dentro de la función de calificador de los títulos.
Es importante en este sentido precisar los alcances de esta jurisdicción registral, destacando sus
características:
a) Se trata de una jurisdicción de naturaleza voluntaria;
b) Posee un carácter preventivo y provisorio;
c) De naturaleza precaria, por cuanto una vez reclamada la resolución o la actuación de un Registrador,
cesa ella y pasarán seguramente los antecedentes – vía aplicación del recurso de reclamación que le
asiste al interesado – a conocimiento y resolución del Tribunal competente.
Finalmente, en relación a este Principio, es conveniente señalar que éste tiene plena consagración en las
diversas legislaciones, constituyendo una herramienta fundamental del quehacer registral y gran pilar
en el desarrollo de nuestra función.
9) Principio de Consentimiento: Se puede graficar en el hecho que para poder operar una
modificación en los asientos registrales, se precisa la voluntad del titular registral o de quien lo
sustituya, por lo que nadie puede ser dado de baja en el Registro sin su consentimiento expreso o tácito.
En la práctica tenemos entonces que para que proceda la inscripción debe mediar el consentimiento,
que produce como efecto la creación, transmisión modificación o extinción de un derecho. Luego, para
que se inscriba el acto jurídico respectivo en el Registro, se hace necesario el consentimiento del titular
o de quien lo represente o sustituya, caso este último, por orden judicial.
En nuestro Derecho un ejemplo típico lo presenta el caso de un crédito hipotecario en el que
forzosamente se tiene que insertar una cláusula de estilo, en la que el acreedor manifieste que se da por
pagado el crédito y que está de acuerdo que se cancele en el Registro respectivo el asiento
correspondiente.
10) Principio de Especialidad: Por último nos encontramos con este Principio que tiene por finalidad
determinar los bienes objeto deinscripción, sus titulares y el alcance y contenido de los derechos. Es
conocido también como “Principio de Especificación o Determinación”, pues obliga a concretar el bien
inscribible, los sujetos y el derecho inscritos.
Conclusiones
Para finalizar, podemos referirnos de manera breve y sumaria a la gravitación o relevancia de los
Principios analizados en nuestra función reconociendo que no resulta fácil excluir a alguno de los
anotados, pues de una u otra forma se encuentran desempeñando algún rol en el quehacer del
Registrador, pero sí se puede intentar una suerte de clasificación de los mismos, a partir de su grado de
incidencia en la matriculación inmobiliaria, a saber:
a) Aquellos Principios que tienen incidencia directa y regulan la órbita de actuación del Derecho
Inmobiliario, entre los que destaca el Principio de Inscripción, el que por su propia naturaleza ejerce
una influencia determinante en la labor registral.
b) Principios que regulan los requisitos previos o presupuestos básicos de la inscripción, entre los que
se puede citar el Principio de Rogación, que ilustra el comienzo de la gestión isncriptoria, el Principio
de Tracto Sucesivo y obviamente el Principio de Legalidad.
c) Principios que grafican los efectos de la inscripción, constituidos por el de Prioridad, el de
Legitimación, y el de la Fe Pública; y
d) El Principio que gobierna la organización del Registro y la fijación de los derechos reales, que es el
Principio de Especialidad.
De todo lo expresado, podemos afirmar con toda propiedad la gran utilidad de los Principios del
Derecho Registral, cada uno de los cuales está de alguna forma presente y cumpliendo un rol de
directriz y orientación en las diversas instancias de la función del Registrador ayudándole como
eficaces herramientas de trabajo en sus delicadas tareas.
Elías Mohor Albornoz