INFORME TECNICO DE EVALUO-VIVIENDA

Parcela de terreno y la vivienda sobre ella construida,

distinguida con el Nº. 02 que forma parte del
“PARQUE RESIDENCIAL JUANICO”, ubicado en la
urbanización Juanico, de la Ciudad de Maturín Estado
Monagas.

Solicitante: Sra. Odette Khalil.

Propietarios: Sra.Odette Khalil.

Arq. Robert Pérez

CI: V- 17.548.37
C.I.V: 294.311
RIF: 17548373-6
 Maturín, 31 de Julio del 2018.

Sra. Odette Khalil.

“Parque Residencial Juanico” distinguida con el Nº. 02.

Urbanización Juanico.

Parroquia Las Cocuizas del Municipio Maturín.

Maturín- Estado Monagas.

Tengo el agrado de dirigirme a UD., con la finalidad de remitirle el informe de

Avalúo de un inmueble (parcela de vivienda y terreno), sobre ella construida,
distinguida con el Nº. 02, que forma parte del “PARQUE RESIDENCIAL JUANICO I”,
ubicado en la urbanización Juanico de esta ciudad de Maturín del Estado Monagas.

En el informe anexo aparecen en forma detallada todos los análisis contundentes

al valor señalado, según lo establecido en la “normativa a ser contemplada en la
elaboración de los informes de avalúos de bienes inmuebles”, además de algunas
explicaciones adicionales- expresándole nuestro agradecimiento, esperamos que los
resultados de este estudio sean de su totalidad.

Realizamos todos los estudios correspondientes, resulto para el mencionado

inmueble un valor al 31 de Julio del 2018 de CIENTOS TREINTA Y SEIS MILLARDOS
SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS MILLONES NOVENTA Y NUEVE MIL CUARENTA Y TRES
BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE, 136.682.099.043,47 Bs.

Robert Pérez 2
CI: 17.548.373
 CERTIFICADO

Yo, Robert Antonio Pérez Carrasquel, Venezolano, mayor de edad, domiciliado

en la ciudad de Maturín, Estado Monagas, Titular de la cédula de identidad Nº
17.548.373, Arquitecto inscrito en el colegio de Ingenieros de Venezuela, bajo el
numero de C.I.V. 294.311. Certifico:

a.- Que el Avaluó obtenido es productos de métodos esencialmente objetivos,

científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en su trabajo
ningún otro factor, intención o sentimiento personales que pudiese alterar en el más
mínimo tantos los datos o hipótesis de trabajo, como el resultado obtenido al aplicar
los mencionados métodos.

b.- Que no tengo ningún interés, ni directo ni indirecto con la propiedad avaluada
cualquier posible operación comercial; ni me ligan con el propietario lazos familiares ni
de ninguna otra índole.

c.- Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter

profesional de la valuación consiente de mis deberes y responsabilidades.

d.- Que todos los datos obtenidos de tercera persona o archivos para
confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas donde alcanza la
buena fe del avaluador que no he exagerado ni omitido ningún factor importante que
pueda influir en los resultados de este avaluó.

e.- Que este avaluó no puede ser para otro fin distinto para el que fue elaborado.

f.- Que dejo a salvo mi responsabilidad en cuanto a los gravámenes que afectan o
pudieran afectar al inmueble objeto del presente avaluó.

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CI: 17.548.373
 RESUMEN EJECUTIVO

FECHA DE AVALÚO: JULIO DEL 2018.

Propietario: La propietaria del bien inmueble le pertenece a la ciudadana Odette

Khalili, Venezolana, mayor de edad, casada, titular de la cedula de identidad número:
V- 9.294.498, inscrita antes el Registro de información Fiscal bajo el Nº V-09296498-8 y
de este domicilio.

Solicitante: Sra. Odette Khalil.

Ubicación: el inmueble se encuentra en el “PARQUE RESIDENCIAL JUANICO I”, en

la urbanización Juanico Parroquia las Cocuizas de esta ciudad de Maturín del Estado
Monagas.

Tipo de inmueble: Se trata de una parcela de terreno y la vivienda de un nivel,

sobre ella enclavada.

Terreno: El área del terreno objeto del presente avalúo es de 328,83 m2, de
topografía plana y buen drenaje superficial.

Vivienda: Se trata de una vivienda con un área de construcción de 328,83 m2, la

cual está conformada una Planta Baja que costa de una (01) sala principal con baño y
una (01) sala segundaria, dos (02) habitaciones con baños incluidos, un patio interior
con cocina y lavandero terminando con una cocina principal y en Primer Piso una (01)
sala estar y una (01) habitación para visitantes, teniendo un área exterior con
jardineras y dos puestos de estacionamiento que conforma la construcción.

CARACTERÍSTICAS DE LA CONSTRUCCIÓN.

Las características de la construcción son las siguientes:

Situación legal: Le pertenece a Odette Khalil y constituida según documento

debidamente protocolizado antes la Oficina Subalterna de Registro del Segundo
Circuito del Municipio Maturín del Estado Monagas en fecha 9 de Noviembre de 2007,
bajo el Nº 45, Protocolo Primero, Tomo 12.

Servicios públicos: El sector posee los servicios públicos de aguas, electricidad,

servicios telefónicos, centro educativo, aseo urbano y domiciliario, con vialidad
pavimentada y transporte colectivo.

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 DIMENSIONES Y LINDEROS:

El inmueble se encuentra alinderado de la siguiente manera:

NORTE: (23,53 m2), con parcela 01 de la Urbanización.

SUR: (23,53 m2), con parcela 03 de la Urbanización.

ESTE: (13,90 m2), con calle Juan Maldonado.

OESTE: (14,05 m2), con calle 01 de la Urbanización.

CARACTERÍSTICA GENERAL DE LA ZONA:

El inmueble objeto de este avaluó se encuentra localizado en el sector Juanico

Del “PARQUE RESIDENCIAL JUANICO I”, caracterizando esta zona, por la construcción
modernas, dentro de estas destacan: Torre Empresarial Juanico, Residencia Rio Miño,
Urbanización Juanico Country, Urbanización las Caracolas, McDonald, Farmatodo
Juanico, Club Arabe, entre otras.

TERRENO:

 Topografía: Plana
 Forma: Regular
 Tipo de suelo: Estable
 Uso: Comercial
 Área: 328,83 M²

OBJETO DEL AVALÚO:

Determinar el Costo Actual del inmueble.

Propósito del Avalúo:

Determinar el monto en bolívares actual del mueble.

Metodología usada:

Se utilizo el Método de Mercado o Análisis Comparativo del Mercado.

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ARQUITECTURA:

 3 Sala.
 Cocina-Comedor.
 Cocina-Lavandero
 3 Habitaciones.
 3 Baños.
 Patio Interior.
 2 Puestos de Estacionamiento.
 Jardineras.

CRITERIOS PARA EL AVALUÓ

Se valorara el inmueble en consideración, mediante la aplicación del Método
Directo, donde el mismo es comparado con operaciones de compra-ventas
debidamente registradas, localizadas en el mercado, con la ayuda de análisis del
experto se obtuvo el valor del mercado unitario el cual se debe depreciar conforme a
la edad y mantenimiento del inmueble en estudio para conseguir así el valor total.

Este método se ampara en los siguientes principios económicos, EL PRINCIPIO DE

LA OFERTA Y DEMANDA, que establece que el valor de mercado es objetivo y presenta
lo que compradores y vendedores están dispuestos a pagar y recibir voluntariamente
por una propiedad.

EL PRINCIPIO DE SUSTITUCION, que plantea que un comprador bien informado

no paga más por una propiedad de lo que otorgaría por otra similar sustitutiva.

La instrumentación del MÉTODO COMPARATIVO O DIRECTO DE MERCADO que

se utilizan para la estimulación del valor asociado del inmueble en cuestión, se
produce como a continuación de detalla:

 Obtención de transacciones de compra-venta del inmueble que presenten cierto

grado de similitud respecto al objeto de avalúo.
 Análisis de dichos referenciales, en comparación conjunta, entre si
 Análisis de dichos referenciales en comparación con el bien objeto bajo estudios
 Análisis de la oferta pública del inmueble comparables con el objeto.
 Procesamiento estadístico de la muestra.
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  Cuantificaciones numéricas y consideraciones correspondientes.
 Determinación del precio unitario.
 Calculo del valor del inmueble.

MÉTODO DE ROSS – HEIDECKE.

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la

depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros
métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo
calcular una depreciación más acorde con la realidad.

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 CÁLCULO DEL VALOR:

COSTO TOTAL POR M2 = 2.779.624.392,40 / 300 = 9.265.414,64 Bs/M2

(Incluye Prestaciones Sociales = 497,84 %, Administración = 15 %, Utilidad =
10 %, I.V.A. = 12,00 %. Valido para la fecha del 12/01/2018.

FACTORES:

CONSTRUCCION 12/01/2018.
DESC. DEL FACTOR NOTACION VALOR DEL FACTOR OBSERVACIONES
PRECIO DE LA PC (9.285.414,64 x 2) 328,83 6.106.645.792,14
CONSTRUCCION
DEPRECICION FD -0,032 -57.372.617,88
OBRAS EXTERIORES Y FEC -
COMPLEMENTARIAS
FACTOR PRECIO PROYECTO FPP 0,04 244.265.831,68
HONORARIOS FH 0,03 183.199.373,76
INRERESES DE LA FIC 0,05 305.332.289,60
CONSTRUCCION
ADMINISTRACION, VENTA Y FAVO 0,15 915.996.868,82
OTORG.
UTILIDAD FU 0,30 1.831.993.737,64

VALOR DE LA CONSTRUCCION Bs 3.423.415.483,62

Inflación reflejada desde 12/01/2018 hasta el 20/06/2018. De un 651,22 % el

monto de Construcción se ajusta de TRES MILLARDOS CUATROCIENTOS VEINTE TRES
MILLONES CUATROCIENTOS QUINCE MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y TRES
BOLÍVARES CON SESENTA Y DOS, (3.423.415.483,62 BS.), á VEINTE SEIS MILLARDOS
VEINTIÚN MILLONES TRESCIENTOS OCHENTA Y UN MIL NOVENTA BOLÍVARES CON
NOVENTA Y NUEVE. (26.021.381.090,99 Bs.).

REAJUSTE DE INLACION DE CONSTRUCCIÓN.

Fecha 12/01/2018. 12/07/2018.
Porcentaje 100 % 760,10 %
Monto Bs. 3.423.415.483,62 Bs. 26.021.381.090,99

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CI: 17.548.373
TERRENO
AREA DEL TERRENO AT 328,83 M2
PRECIO DEL TERRENO(BsXM2) FPT 92.501.294.136,47
COEFICIENTE DE MEJORA KM 0.80 2.644.791.159,06
DENSIDAD MEDIA FD/2 0.05 1.648.844.697,49
EDDIFICACION
DENSIDAD DEL TERRENO FDT 0.10 3.297.689.394,98
INTERES DEL TERRENO FIT 0.70 2.312.809.005,20
UTILIDAD FU 0.15 4.957.600.164,27
ADMINISTRACION, VENTA Y FAVO 0.10 3.297.689.394,98
OTORG.
VALOR DEL TERRENO Bs 110.660.717.952,48

Descripción del bien Área m2 Valor x m2 Bs./m2 Valor Total Bs.

Terreno y Construcción 328,83 336.528.656,00 110.660.717.952,48

DESC.DEL FACTOR VALOR

AREA VENDIBLE CONSTRUCCION(M2) 328,83 m2
VALOR DE LA CONSTRUCCION Bs 26.021.381.090,99
VALOR DEL TERRENO Bs 110.660.717.952,48
VALOR VENDIBLE DEL INMUEBLE Bs 136.682.099.043,47

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 CONCLUSIÓN

Sobre la base de criterios y métodos esencialmente objetivos, científicos y

universalmente admitidos como justos, se concluye que:

1.- El bien avaluado tiene buena demanda en el mercado.

2.- El valor obtenido se ajusta al valor real del mercado, por lo que el bien se puede
comercializar con relativa facilidad.

A tal efecto, se estima el valor actual estimado de mercado del bien inmueble,
objeto del presente estudio de Avaluó, es de: CIENTOS TREINTA Y SEIS MILLARDOS
SEISCIENTOS OCHENTA Y DOS MILLONES NOVENTA Y NUEVE MIL CUARENTA Y TRES
BOLÍVARES CON CUARENTA Y SIETE, 136.682.099.043,47 Bs.

Valor Medio del mueble:

Bs. 136.682.099.043,47

Dejo así concluida la misión la cual me fue encomendada.

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CI: 17.548.373
 PLANO DE UBICACIÓN RELATIVA

Ubicación relativa, fuente de Google Earth.

Ubicación relativa, fuente del plano de la Ciudad de Maturín Edo Monagas. Formato Autocad.

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CI: 17.548.373