ARRENDAMIENTO DE COSAS

*Concepto
El arrendamiento de cosa es un contrato por el cual una de las partes (arrendador) se obliga a procurar
a otra (arrendatario) el uso y goce temporal de una cosa a cambio del pago de un precio.

Art.1776. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la

una a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio y la otra
a pagar por este uso, goce o servicio, un precio determinado.
El que recibe el precio es arrendador y el que lo paga arrendatario.
El arrendamiento se perfecciona por el mutuo consentimiento de las partes

*Caracterización

Es un contrato principal (art. 1251)

Art.1251. El contrato se llama principal cuando subsiste por sí mismo sin necesidad de otra
convención; y accesorio cuando tiene por objeto asegurar el cumplimiento de una obligación
principal, de manera que no puede subsistir sin ella.

Es un contrato bilateral ya que impone obligaciones a ambas partes, y a titulo oneroso (conmutativo),
carácter que lo diferencia del comodato que es esencialmente gratuito.
El arrendamiento atribuye simplemente un goce temporal, puesto que la cosa debe retornar
necesariamente al concedente.
También es un contrato consensual.

ELEMENTOS DEL CONTRATO

*Plazo
En primer lugar, debemos decir que estos contratos son de carácter de cumplimiento continuado. La
duración del contrato fue fijada por la Ley 8153 el cual no debe exceder los 15 años.

Cuando el plazo exceda los 15 años señalados, se tendrá por caducado dicho plazo al vencimiento de
los respectivos 15 años. Sin embargo, nada obsta a que el arrendatario contrate sin determinar el plazo
final; esta hipótesis permite a cualquiera de las partes a ponerle fin, cuando o desee, ejercitando el
receso unilateral.

Cuando en el contrato se fijo el plazo, a su vencimiento puede el arrendatario restituir la cosa y el

arrendador puede solicitar el desalojo. Pero en cambio, si el arrendatario continua en el uso y goce de
la cosa y el arrendador no se opone a ello, de acuerdo a lo que se dispone en el art. 1790 del CC.:

Art.1790. Si vencido el término convencional del arrendamiento, el arrendatario permanece en el

uso o goce de la cosa arrendada, no se entenderá que hay tácita reconducción, sino la
continuación del arrendamiento concluido y bajo las mismas condiciones, hasta que el
arrendador pida la devolución de la cosa; y podrá éste pedirla en cualquier tiempo, sea cual
fuere el que el arrendatario hubiere continuado en el uso de la cosa.
Pero las fianzas como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extenderán a las
obligaciones que resulten de la continuación del arriendo fenecido.

*Cosa
El arrendamiento puede recaer sobre bienes muebles como inmuebles, porque respecto a ambos es
igual concebible el uso y goce. Como particularidad de la especie mueble, la ley prevé para la
restitución el juicio de la entrega de la cosa, y no el procedimiento de desalojo.
Como la cosa ha de restituirse, es obvio que no puede darse en arrendamiento las cosas que sean
consumibles, ya que se destruyen por el uso normal.
Las cosas fungibles también pueden ser arrendadas, siempre que sean individualizadas.
En otro orden, debemos señalar que, si la cosa fuera de propiedad del arrendatario, deberá entenderse
que el contrato es nulo absolutamente (por falta de causa) puesto que la propiedad es un derecho que
comprende en si el usar u gozar de la cosa. Sin embargo, esta solución no se aplica cuando el
propietario carezca del uso y goce de la cosa (nudo propietario) en cuyo caso, el arrendamiento seria
valido.
Por último debemos señalar que no pueden arrendarse los derechos estrictamente personales.

*Precio
Según el art. 1778 del CC, el precio puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa
arrendada.

Art.1778. El precio puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada y en

este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada
cosecha.
Llámase renta, cuando se paga periódicamente.

*Capacidad y legitimación
No es necesario que el arrendador sea propietario de la cosa, el arrendamiento de cosa ajena es
válido.
Siendo el arrendamiento un negocio obligacional, la ausencia de legitimación solo puede gravitar en
sede de incumplimiento del locador, si quien tiene derecho sobre la cosa lo reclama. El poseedor de
buena fe puede arrendar válidamente, lo cual es discutible, pero se ha sostenido además que ese
arrendamiento es oponible al propietario de la cosa, solución que no es correcta ya que ni el derecho
del poseedor de buena fe, ni el del arrendatario, puede paralizar la reivindicación.
El menos habilitado es capaz para contratar arrendamientos, sin embargo, la ley establece
determinadas excepciones:

1-Para evitar la colisión de intereses opuestos, los administradores de bines ajenos no pueden
tomarlos en arrendamiento sin consentimiento expreso del dueño, y los que están privados de ser
adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser arrendatarios de ellos ni con autorización judicial (art.
1781).

Art. 1781. Los administradores de bienes ajenos no pueden tomarlos en arriendo sin
consentimiento expreso de su dueño.
Los que están privados de ser adjudicatarios de ciertos bienes, no pueden ser arrendatarios de
ellos ni con autorización judicial (artículo 1678).

2-Un plazo largo afecta la libre disponibilidad del bien, por ello la ley ha limitado la duración temporal
del arrendamiento atendiendo al interés del menor bajo patria potestad o tutela, del interdicto, del nudo
propietario. Cuando el arrendamiento es contraído por el padre, tutor, curador o usufructuario,
respectivamente; el tutor y el curador no pueden dar en arrendamiento por más de cinco años
(tratándose de predios rústicos) ni por más de tres años (tratándose de predios urbanos) y en todo
caso el contrato cesa cuando el menor llega a la mayoría de edad.

OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

Según el art. 1796 del CC, “El arrendador es obligado:

1º. A entregar la cosa arrendada.
2º. A mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada.
3º. A librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada.”

La obligación principal del arrendador es de hacer (conceder el uso o goce). La obligación de entregar,
que es una obligación de dar, se encuentra en una relación instrumental, respecto de la obligación
principal, pero, es también esencial, porque si la entrega, el uso y el goce no serian posibles. Asi, la
cosa debe entregarse “en buen estado de reparaciones”, de manera que sea apta para el uso y goce a
que esta destinada, rasgo que marca otra diferencia con la compraventa, porque en ésta el vendedor
debe entregar la cosa tal cual se hallaba al tiempo del contrato (art. 1797)

Art. 1797. El arrendador debe entregar la cosa al arrendatario con los accesorios que dependen
de ella al tiempo del contrato en buen estado de reparaciones de toda clase, salvo si se
conviniesen en que la entrega se verifique en el estado en que se halla la cosa.

El art, 1796 del CC. Señala otra obligación; asi dispone que “2º. A mantenerla en estado de servir para
el fin a que ha sido arrendada”. Como el arrendamiento es un contrato de cumplimiento continuado, la
obligación del arrendador no se extingue al entregar la cosa en buen estado, sino que debe mantenerla
en esas condiciones durante toda la vigencia del negocio. Pero el arrendador, no sólo está obligado a
las reparaciones, sino que tampoco puede alterar la forma de la cosa arrendada, ni introducir
modificaciones en la misma (art. 1799 inc 1)

1799. El arrendador, en virtud de la obligación de librar al arrendatario de toda turbación o

embarazo, no podrá sin consentimiento de éste, mudar la forma de la cosa arrendada ni hacer
en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle en su goce.

Sin embargo, el arrendamiento debe tolerar las reparaciones cuando:

a-sean indispensables

b-cuando sean urgentes. Cuando estas reparaciones afecten el gozo del arrendatario, éste tendrá
derecho a obtener una disminución del precio; a la rescisión del contrato cuando recaiga sobre tan gran
parte cosa que el resto parezca insuficiente para el objeto con que se arrendó; a librar al arrendatario
de toda turbación en el goce de la cosa arrendada.

Está obligado a garantir el goce pacifico y sin vicios.

OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO

Según el art. 1811 del CC. 1811. Las principales obligaciones del arrendatario son:
1º. Usar de la cosa según los términos o espíritu del contrato.
2º. Emplear en la conservación de la cosa el cuidado de un buen padre de familia.
3º. Pagar el precio o renta.

El arrendatario no puede destinar la cosa a otros objetos que los convenidos o a falta de convención
expresa, a aquellos a que la cosa es naturalmente destinada. En caso de no cumplir con esta
obligación, el arrendador podrá reclamar la recesión del contrato con indemnización de los daños y
perjuicios, o limitarse a ésta indemnización dejando subsistir el contrato.(Art. 1812 del CC).

1812. No podrá el arrendatario destinar la cosa a otros objetos que los convenidos o a falta de
convención expresa, a aquéllos a que la cosa es naturalmente destinada o que deben
presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del país.

El arrendatario también tiene la obligación de custodiar la cosa, pues debe devolverla en el mismo
estado en que se le entrego (art. 1824), empleando la diligencia de un buen padre de familia.
1824. No siendo notorio el accidente de fuerza mayor o caso fortuito que motivó la pérdida o
deterioro de la cosa arrendada, la prueba de haber ocurrido ese accidente incumbe al
arrendatario. En defecto de prueba responderá de la pérdida o deterioro.
Si fuere notorio el accidente de fuerza mayor o caso fortuito o lo probase el arrendatario, la
prueba de que hubo culpa por parte de éste, su familia, dependientes, huéspedes o
subarrendatarios corresponderán al arrendador.

Quedan a su cargo aquellas reparaciones de pequeña entidad o escasa importancia (llamadas

locativas) que se reducen a mantener el edificio en el estado en que lo recibió (art. 1819 del CC) y
están destinadas a subsanar los deterioros que se presumen debidos a culpa del inquilino y demás
habitantes. El incumplimiento de esta obligación determina el uso abusivo de la cosa (art. 1814)

Art.1814. Será un goce abusivo en los predios rústicos arrancar árboles, hacer cortes de
montes, salvo si el arrendatario lo hiciera para sacar la madera necesaria para los trabajos del
cultivo de la tierra o mejora del predio o a fin de proveerse de leña o carbón para el gasto de la
casa.

Por último, el arrendatario debe pagar el precio de la renta. El arrendamiento tiene acción ejecutiva
para el cobro de los alquileres.

EXTINCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Finalización del plazo del arriendo con la devolución de la cosa arrendada.