CONSIGLIO SUPERIORE DELLA MAGISTRATURA

Nona Commissione – Tirocinio e Formazione Professionale

INCONTRO DI STUDIO

26- 28 aprile 2004, n.1152

L’ESECUZIONE FORZATA

La gestione attiva: nomina del custode, compensi e direttive esecutive,

accesso all’immobile, abitazione, locazioni opponibili, liberazione
dell’immobile
vendita senza incanto

dott.Roberto Fontana
giudice presso il Tribunale di Monza

1
 INDICE
1.PREMESSA

2. NOMINA DEL CUSTODE GIUDIZIARIO E GESTIONE ATTIVA

2.1. La custodia dei beni nella disciplina delle procedure espropriative immobiliari.
2.2 Il custode giudiziario nella prassi tradizionale
2.3 Il custode giudiziario nelle prassi innovative

3. LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO E DIRITTI DI TERZO

OPPONIBILI
3.1 I diritti di terzo opponibili
a) i diritti reali di godimento;
b) i diritti personali di godimento
c) il diritto del coniuge in base a provvedimento di assegnazione della casa ex art.6
L.898/70 ed ex art.155 c.c.
3.2 La liberazione dell’immobile da parte del custode giudiziario. Profili giuridici
a) la liberazione dell’immobile occupato dal debitore
b) la liberazione dell’immobile occupato da terzi senza titolo
c) la liberazione dell’immobile occupato da terzi morosi o con titolo scaduto
d) l’azione del custode nel caso di titolo opponibile non scaduto
3.3 La liberazione dell’immobile da parte del custode giudiziario. Profili funzionali

4. VENDITA SENZA INCANTO

4.1 Profili giuridici
4.2 Profili funzionali

ALLEGATO
Le vendite forzate immobiliari e la ragionevole durata del processo esecutivo:
l’esperienza del Tribunale di Monza

2
 1. PREMESSA
Nell’ambito di una sessione dedicata essenzialmente all’illustrazione dei “protocolli
operativi” elaborati nella prassi giudiziaria al fine di assicurare “un governo informato ,
efficiente, trasparente delle procedure esecutive immobiliari” la relazione assegnatami
riguarda l’attività del custode giudiziario e la vendita senza incanto.
L’accoppiamento dei temi non è ovviamente casuale in quanto il “protocollo operativo”
creato nella seconda metà degli anni 90 dai giudici dell’esecuzione del Tribunale di
Bologna, sviluppato ulteriormente nell’esperienza del Tribunale di Monza tra il 1999 e il
2001 e quindi seguito, con l’introduzione di importanti varianti, in altri ormai numerosi
uffici giudiziari, è proprio incentrato sulla netta opzione per la vendita senza incanto e sulla
nomina, in pressoché tutte le procedure esecutive, del custode giudiziario in sostituzione del
debitore.
Prima di entrare nel merito degli argomenti specifici della relazione è opportuno qualche
breve cenno di carattere generale a questo “protocollo operativo” al fine di una migliore
comprensione della filosofia che lo sottende.
L’opzione di fondo è rappresentata dall’assunzione di una prospettiva di risultato come
prospettiva propria anche dell’attività del magistrato alla luce dei principi costituzionali
riguardanti la buona amministrazione, l’effettività della tutela giurisdizionale ed ora la
ragionevole durata del processo.
In questa prospettiva il punto di partenza è stata l’individuazione di due obbiettivi:
riduzione della durata del processo esecutivo, dal deposito della certificazione ipocatastale
alla distribuzione del ricavato, entro il limite massimo dei 18 mesi; vendita dei beni pignorati
a prezzi in linea con quelli del normale mercato immobiliare.
A questo ha fatto seguito l’analisi del concreto funzionamento delle sistema delle
esecuzioni immobiliari per accertare tutti i fattori di criticità, ossia i fattori ostativi al
raggiungimento degli obbiettivi delineati, e per individuare le soluzioni procedurali ed
organizzative compatibili con l’attuale quadro normativo e quindi introducibili mediante
l’esercizio dei poteri che sono già ora attribuiti al giudice dell’esecuzione. L’analisi ha
riguardato essenzialmente i seguenti oggetti: tempi e modalità dell’attività delle parti, del
giudice e degli ausiliari nell’ambito del processo; interazione tra sistema delle vendite
immobiliari giudiziarie e normale mercato immobiliare; attività delle cancellerie.
Riguardo al primo profilo si è pervenuti alla conclusione che il processo esecutivo deve
articolarsi di regola in solo tre udienze (udienza ex art.569 c.p.c., udienza per l’esame delle
offerte e la gara tra gli offerenti, udienza per l’esame del progetto di distribuzione) e che in
particolare alla prima udienza, da tenersi entro il termine massimo di 6 mesi dal deposito
della documentazione ipocatastale, si deve pervenire con la perizia di stima già redatta e già
comunicata a tutte le parti a cura del perito al fine di consentire l’immediata pronuncia
dell’ordinanza di vendita. Inoltre si è verificato che solo la delega di alcune attività a degli
ausiliari, in presenza di una forte accelerazione dei tempi di definizione delle procedure, può
assicurare l’efficienza in un contesto caratterizzato da risorse limitate.
Quanto al rapporto tra vendite giudiziarie e normale mercato immobiliare si sono
individuate nelle seguenti circostanze le principali cause della scarsa partecipazione alle aste
e del conseguente monopolio di fatto instaurato da cerchie ristrette di soggetti operanti in
un’ottica speculativa: inadeguatezza delle forme pubblicitarie; difficoltà di accesso alle
perizie e loro carente contenuto informativo soprattutto con riferimento allo stato di
occupazione del bene; impossibilità di visitare l’immobile da parte degli interessati
all’acquisto; frequenza delle turbative d’asta; difficoltà di accesso al finanziamento bancario
per il pagamento del prezzo; incertezza sui tempi di effettiva immissione dell’acquirente
nella detenzione.
Con riferimento a ciascuno di questi fattori si sono quindi elaborate delle specifiche
soluzioni compatibili con le norme vigenti e funzionali, nel loro insieme, ad ottenere il

3
 risultato del pieno inserimento delle vendite giudiziarie degli immobili nel normale mercato
immobiliare, presupposto essenziale per assicurare la vendita della gran parte dei beni già al
primo tentativo e in ogni caso per assicurare, a garanzia sia dei creditori sia del debitore
esecutato, la realizzazione del giusto prezzo ossia del normale prezzo di mercato. In questo
contesto si collocano le scelte operate riguardo alla forma della vendita ed alla nomina del
custode giudiziario, il cui significato, in questa prospettiva di analisi e ripensamento in
chiave funzionale di tutti i singoli segmenti che integrano la procedura espropriativa
immobiliare, va colto principalmente in relazione alle problematiche rappresentate
dall’esistenza delle turbative d’asta, dall’impossibilità di visitare l’immobile da parte degli
interessati all’acquisto e dall’incertezza sui tempi di effettiva immissione dell’acquirente
nella detenzione.
Per completare questa premessa introduttiva, non potendosi, ovviamente, illustrare gli
altri tasselli del modulo elaborato, va rilevato che gli obbiettivi delineati sono stati
pienamente raggiunti, per cui si può constatare che negli uffici giudiziari che, pur con le
opportune varianti, lo hanno adottato la percentuale delle aste sfociate nella vendita è passato
dal 5-15% al 70%, i prezzi di vendita sono quelli di mercato e la durata delle nuove
procedure esecutive, salvi i casi di rallentamento richiesto dalle parti, è al di sotto dei 18
mesi e in molti ipotesi scende a 12-13 mesi.
Va inoltre sottolineato che, per quanto riguarda le opzioni interpretative compiute, pur in
presenza di pochissimi (ed in alcuni casi in assenza completa di) precedenti
giurisprudenziali le impugnazioni proposte sono state rarissime, per cui può affermarsi che il
“protocollo operativo” introdotto è risultato, alla luce della verifica della dialettica
processuale nell’arco temporale di ormai vari anni, molto solido.
In altri termini le scelte processuali e le soluzioni organizzative adottate costituiscono un
tentativo, sfociato in risultati indubbiamente positivi, di concretizzare il dovere del giudice di
perseguire l’obbiettivo dell’efficienza in un contesto, come quello del processo esecutivo, in
cui l’obbiettivo si specifica non solo sul piano temporale della durata del processo ma anche
sul piano dei valori dei realizzo dei beni sul mercato, con conseguente necessità per il
giudice di riflettere e di compiere delle scelte con riferimento non solo ai meccanismi interni
del processo ( ad esempio il numero delle udienze) ma anche all’interazione con la realtà
extragiudiziaria del mercato immobiliare: il perseguimento dell’efficienza implica infatti
l’assunzione di parametri di razionalità tecnica che, nel caso di attività giudiziale sfociante
nella collocazione di beni sul mercato (in sede di procedure esecutive ordinarie o in sede di
procedure concorsuali), impone la massima attenzione alle effettive dinamiche del mercato
ed alle esigenze che condizionano l’incontro tra la domanda e l’offerta, perché se da queste
esigenze si prescinde la conseguenza è che il bene viene liquidato a condizioni deteriori in
contrasto con il dovere dell’efficienza e con lesione dei diritti delle parti coinvolte nel
processo.

2. NOMINA DEL CUSTODE GIUDIZIARIO E GESTIONE ATTIVA

2.1. La custodia dei beni nella disciplina delle procedure espropriative immobiliari.
a) il debitore- custode e la sua sostituzione con un terzo
Come noto nelle procedure esecutive immobiliari il debitore, per effetto del
pignoramento, è costituito automaticamente custode del bene pignorato e di tutti gli
accessori (art.559, comma 1, c.p.c.). L’art.559, comma 2, c.p.c. prevede che su istanza del
creditore pignorante o di un creditore intervenuto il giudice dell’esecuzione può nominare
custode una persona diversa dal debitore.
In ogni caso è da tempo pacifico il carattere pubblicistico della figura del custode
venendo inclusa, dall’art.65 c.p.c., tra gli ausiliari di giustizia 1.
1
Per l’inquadramento pubblicistico cfr.Costa, Custodia dei pignorati o sequestrati, Enciclopedia del Diritto,
Milano, XI, pp.566 seg.; Coniglio, Il sequestro giudiziario e conservativo, Milano, p.188; Scaglioni, Il sequestro
4
 Quindi, quando ad esercitare la custodia sia il debitore, la sua posizione di custode va
tenuta distinta da quella di debitore esecutato: egli è comunque un privato che ope legis
viene incaricato di un pubblico ufficio che deve esercitare come longa manus degli organi
giudiziari, svolgendo le attività previste dalla legge secondo le direttive eventualmente
impartitegli dal giudice, richiedendo le necessarie autorizzazioni e con obbligo di rendiconto
2
. Questa netta differenziazione tra debitore - custode e debitore-esecutato è resa
particolarmente evidente dalla previsione di cui all’art.560, comma 3, c.p.c. (norma su cui si
tornerà in sede di esame delle problematiche inerenti la liberazione dell’immobile nel corso
della procedura) che stabilisce che il debitore può continuare ad abitare nell’immobile
pignorato, occupando i locali strettamente necessari a lui e alla sua famiglia, solo con
l’autorizzazione del giudice. La norma conferma che per effetto della notificazione del
pignoramento si verifica un’interversione del possesso, per cui da quel momento il debitore
perde il possesso privatistico del bene e diviene titolare di un possesso iuris publici che deve
esercitare secondo le finalità e nei limiti suoi propri: da qui discende che il debitore esecutato
( non essendo più nella posizione di esercitare liberamente le facoltà di godimento spettanti
al proprietario e non sussistendo, d’altro canto, una correlazione funzionale necessaria tra il
godimento del bene da parte del debitore e le finalità della custodia) se intende continuare ad
abitare nell’immobile pignorato deve chiedere al giudice la relativa autorizzazione che, in
base ad una valutazione di funzionalità o quantomeno di compatibilità con le esigenze di una
gestione efficiente della procedura espropriativa, potrà essere accolta, accolta parzialmente
(con limitazioni temporali o spaziali) o negata 3.
Posta l’identità di funzioni tra custode – debitore e custode – non debitore, in ordine alla
sostituzione del debitore ci si è chiesto se possa essere disposta d’ufficio ai sensi dell’art. 66
c.p.c. a prescindere dall’istanza di un creditore. Questa soluzione parrebbe in linea generale
esclusa dalla specifica previsione dell’art.559, comma 2, che, in forza del principio di
specialità, dovrebbe prevalere sulla norma generale dell’art.66, anche se autorevole dottrina
ha ritenuto che si possa procedere alla sostituzione “anche d’ufficio nonostante la lettera
dell’art.559 c.p.c., perché non si tratta di istanza condizione del provvedimento” 4

nel processo civile, 1969; Vellani, Custode, Digesto, pp.47ss . Cfr. Cass.31/3/1958 n.1099 in Giur.It.,1959, I, 1249:
“ Il custode dei beni pignorati è un ausiliario di giustizia che partecipa delle funzioni e dei poteri propri dell’organo
giudiziario che presiede all’esecuzione forzata. .Si può parlare di detenzione o possesso iuris publici perché il
custode ha, istituzionalmente, il solo potere dovere di amministrare i beni pignorati per un superiore fine di
giustizia”
2
cfr.Vellani, op. cit., p.53
3
Nel senso che la necessità dell’istanza di autorizzazione ex art.530 c.3 sorga dal momento del pignoramento
cfr.Andrioli,Commento al codice di procedura civile, Napoli 1955, p.227, che ritiene la norma espressione della
regola generale secondo cui il custode non può servirsi della cosa in custodia; Saletti., Questioni attinenti la
custodia dell’immobile pignorato, in Giur.It. 1989, IV,140, per il quale la circostanza che il debitore continui a
godere dell’immobile senza presentare l’istanza di autorizzazione giustifica la sua sostituzione quale custode;
Saletti, La prassi di fronte alle norme e al sistema, in R.E.F., 2001, p.490. In tal senso si è pronunciato anche
Tribunale di Milano, 21/3/ 2003 (ordinanza), G.E. Massenz in Giur.It 2003, 1610, che peraltro esclude che la sola
circostanza della mancata presentazione dell’istanza di autorizzazione rappresenti una violazione tale da
giustificare di per sé la sostituzione del debitore nella custodia. Contra Satta, L’Esecuzione Forzata, Torino, 1950,
p.66, per il quale, pur qualificando come spossessamento l’effetto del pignoramento, il debitore deve richiedere
l’autorizzazione dal momento in cui è nominato custode un terzo.
4
Satta, Diritto Processuale Civile, Padova, 1981, p.670. Sul punto non risultano precedenti giurisprudenziali
pubblicati.
La questione si è peraltro recentemente posta in uffici giudiziari in cui la volontà dei giudici di imprimere maggiore
efficienza alle procedure esecutive immobiliari, generalizzando la sostituzione del debitore nella custodia, non ha
trovato, perlomeno in un primo tempo, l’adesione di almeno un legale per ciascuna procedura. In qualche caso si è
proceduto effettivamente alla nomina d’ufficio probabilmente seguendo l’opinione del citato autore e in
considerazione forse anche del fatto che, secondo orientamento giurisprudenziale consolidato, l’ordinanza non
sarebbe comunque impugnabile. La soluzione prevalente in questi casi non è stata però quella di procedere alla
nomina d’ufficio di un custode giudiziario bensì quella di nominare, ai sensi dell’art.68 c.p.c., degli ausiliari che,
senza assumere la veste e i poteri del custode, assicurano comunque a tutti gli interessati la possibilità di visitare
5
 Ad una diversa conclusione può però pervenirsi quando si è in presenza di violazioni da
parte del custode-debitore dei suoi doveri inerenti la funzione di custodia (ad esempio:
attività di danneggiamento; impedimento dell’accesso del perito estimatore all’immobile
pignorato; mancato deposito del rendiconto trimestrale e dei canoni percepiti nel caso di
immobile locato a terzi; impedimento di qualsiasi visita all’immobile in vendita da parte di
terzi interessati all’acquisto ecc). Trattandosi di un ausiliario di giustizia è logico ritenere
che, in presenza di violazione dei doveri, il giudice possa esercitare nei suoi confronti il
generale potere di sostituzione d’ufficio di cui all’ art.66 c.p.c.
In altri termini il dettato normativo potrebbe essere così interpretato: quando il debitore-
custode non viola alcun dovere inerente la sua funzione la sua sostituzione con un terzo non
può prescindere ai sensi dell’art.559 c.2 dall’istanza del creditore (fatta salva la possibilità di
eventuali iniziative d’impulso in tal senso del giudice, nell’esercizio delle sue funzioni di
direzione del processo, sotto forma d’invito alle parti in una prospettiva di migliore
funzionamento della procedura); quando emerge una violazione il giudice, ai sensi
dell’art.66 c.p.c., può provvedere alla sostituzione d’ufficio.
Quanto alla legittimazione a proporre l’istanza l’unica sentenza pubblicata al riguardo è
nel senso di riconoscerla anche al creditore intervenuto non munito di titolo esecutivo sul
presupposto che la sostituzione del custode non rappresenta un atto d’impulso del processo
esecutivo in senso proprio ma un atto attinente alla conservazione ed amministrazione del
bene 5.
La sostituzione va disposta con ordinanza previa audizione del debitore. Né l’art.66 né
l’art.559, a differenza ad esempio delle norme in materia di consulente tecnico d’ufficio,
accennano alla necessità della sussistenza di particolari motivi per operare la sostituzione.
Da questo, oltre che dall’espressa esclusione dell’impugnabilità del provvedimento (art.66
comma 3 c.p.c.), la dottrina prevalente deduce che la sostituzione non richiede l’esistenza di
specifici presupposti sottolineando come questa soluzione sia coerente con “il carattere
fiduciario della funzione del custode” 6 .
Le pronunce giurisprudenziali in materia conosciute sono pochissime e riguardano dei
casi di sostituzione motivata con riferimento a violazioni di specifici obblighi ( mancato
accantoname nto dei canoni; mancata presentazione del rendiconto; locazione di immobile
senza autorizzazione).7 Esse non appaiono tuttavia molto significative in quanto la
giurisprudenza nettamente prevalente ha finora seguito l’opinione dottrinale che non ritiene
proponibile contro l’ordinanza di sostituzione del custode, non trattandosi di un atto
esecutivo in senso proprio ma di un provvedimento meramente conservativo a contenuto
ordinatorio, né l’opposizione ex art. 617 c.p.c. né il ricorso per cassazione con la
conseguenza che, in assenza di un rilevante contenzioso in materia, non appare possibile
conoscere l’opinione dei giudici riguardo al carattere del potere di sostituzione del custode
ed in particolare riguardo alla necessità di specifici inadempimenti di obblighi 8.

l’immobile in vendita e forniscono loro tutte le necessarie informazioni. In questo senso è ad es.la prassi seguita dai
giudici del Tribunale di Lecce.
5
Cass.4/11/1962 in Giust.Civ, 1963, I ,1349. In questo senso Satta, Commentario al c.p.c., III, Milano, Garbagnati,
Il concorso dei creditori, E.D, VIII, Milano, 1961, 64. Contra Andrioli, Commento al c.p.c., III, Napoli, 1957,
p.225
6
Cfr. Costa, cit.p.574, Vellani. cit.p.55. In senso analogo pur con diverso percorso argomentativo cfr.Saletti,
Questioni, cit.Contra Franchi in Commentario del codice di procedura civile, a cura di E.Allorio, Torino, 1973,
pg.729 e seg., che richiede una valutazione comparativa degli interessi confliggenti.
7
Le uniche pronunce rinvenute sono quelle citate in Saletti, Questioni. cit.: Cass. 19/2/1943 n.403: mancato
accantonamento dei canoni; Trib.Udine 17/6/1988:mancata presentazione del rendiconto; Trib.Udine 17/12/1987:
locazione di immobile senza autorizzazione.
8
Cfr.Cass.24/11/1962 n.3179 in Foro It., 1963, I, 407; Cass.19/3/1979 in Foro It. 1979, I, 933; Cass. 14/10/1992
n.11201 in Rep.Giust.Civ. 1992 in cui si qualifica la sostituzione del debitore nella custodia come atto avente
natura meramente amministrativa e contenuto ordinatorio e non decisorio . Ritiene invece ammissibile
l’opposizione ex art.617 ma solo per ragioni di rito Cass.20/11/1982 n.6254, Giur.It., 1983, I, 727 In dottrina
6
 In una recente ordinanza un giudice del Tribunale di Milano prende espressamente
posizione affermando che “il potere del giudice di sostituire il debitore-custode ai sensi del
2° comma dell’art.559 c.p.c. ricorre quando il debitore si sia mostrato inaffidabile violando
gli obblighi imposti dalla legge o quando non sia stato autorizzato ad abitare l’immobile
pignorato”. L’estensore perviene a questa conclusione muovendo dalla comparazione della
disciplina della custodia nelle procedure esecutive mobiliari (il debitore può essere
nominato custode solo se vi è il consenso del creditore) e nelle procedure esecutive
immobiliari (il debitore è costituito automaticamente custode con il pignoramento
dell’immobile) per dedurne che, rappresentando la nomina di un terzo a custode
un’eccezione nell’ambito delle procedure esecutive immobiliari, la decisione in tal senso del
giudice deve essere esercitata sulla base di un criterio desumibile dalla legge e identificabile
nel mancato rispetto dei doveri del custode specificati nell’art.560 c.p.c. Nell’ordinanza si
esclude che in questa prospettiva possano assumere rilievo valutazioni in ordine alla
possibilità di visitare l’immobile da parte degli interessati all’acquisto.9
Una diversa tesi è ovviamente espressa da chi opta per la sostituzione tendenzialmente
generalizzata del debitore nella custodia dell’immobile pignorato 10. E’ in primo luogo da
rilevare, per una migliore comprensione di questa opinione, che la questione della
sostituzione del debitore nella custodia non va confusa con la questione dell’autorizzazione
al debitore ad abitare l’immobile pignorato, in quanto le relative decisioni, per quanto in
concreto possano coincidere temporalmente e confluire anche in un’unica ordinanza, si
pongono su due piani distinti in quanto una attiene all’esercizio del munus publicum di
custode e l’altra attiene alla sfera privata del debitore ed in particolare alla sua possibilità di
continuare a godere di un bene per il quale non può più esercitare liberamente le facoltà del
proprietario. Tralasciando quindi ogni considerazione riguardo ai presupposti del diniego
dell’autorizzazione ad abitare l’immobile (su cui si tornerà successivamente) in quanto non
conferente, si ritengono decisivi i seguenti rilievi: la custodia dell’immobile pignorato è
conferita ope legis al debitore non per soddisfare un interesse del debitore (tant’è che non
potrebbe rinunciare alla funzione di custode) ma perché questa soluzione è la più funzionale
rispetto alle modalità di perfezionamento del pignoramento (per il quale è sufficiente
l’adempimento formale della notificazione dell’atto senza che l’ufficiale giudiziario debba
porre in essere un’attività di apprensione materiale del bene ) ed alle esigenze di
conservazione e gestione del bene nella fase immediatamente successiva al pignoramento (
è assicurata infatti l’automatica identificazione del responsabile della conservazione dal
momento stesso della notificazione del pignoramento – o, secondo alcuni, dalla trascrizione
nei registri immobiliari – e la soluzione non presenta particolari inconvenienti non
sussistendo pericolo di sottrazione del bene ed essendo limitato, nel breve termine, il rischio
di deterioramento); posto che l’art.559 attribuisce al giudice il potere di sostituire il debitore
nella custodia utilizzando una formula molto ampia che, salvo il riferimento all’istanza del
creditore, ricalca in sostanza quella dell’art.65, non vi è dubbio che la violazione degli
obblighi indicati nell’art.560 imponga l’adozione del provvedimento ma non vi è alcuna
ragione per la limitazione della sostituzione a questi casi; è coerente con la formulazione
della norma (se il legislatore avesse inteso ancorare l’esercizio del potere di sostituzione di
cui all’art.559 alla violazione dei doveri tipizzati nel successivoart.560 avrebbe inserito un
espresso riferimento) ma soprattutto con la finalità dell’istituto della custodia (tutela
dell’interesse dei creditori a conservare e valorizzare l’immobile pignorato) consentire la

escludono l’opposizione agli atti esecutivi Satta, Commentario, III,476, Mandrioli , voce Opposizione
all’esecuzione, E.D., XXX,458. Contra per l’ammissibilità dell’opposizione ex art.617 c.p.c. Andrioli, Commento.
cit. 226, Oriani, L’opposizione agli atti esecutivi, Bucalo, Il processo esecutivo ordinario
9
Tribunale di Milano, 21/3/ 2003 (ordinanza), G.E. Massenz in Giur.It 2003, 1610
10
Tribunale di Monza, 7/10/2002 n.32647, G.E. Fontana in Giur.It. 2003, 1609

7
sostituzione del debitore nella custodia in tutti i casi in cui il giudice ritenga la scelta
funzionale ad una migliore conservazione e amministrazione del bene, senza che a questo
possa ostare un diverso interesse proprio del debitore che copre il ruolo di custode pur
sempre quale munus publicum; conservazione ed amministrazione del bene non vanno
intese solo come attività volte ad evitarne il deterioramento materiale ed a incassare i canoni
nel caso di locazione a terzi, dovendosi intendere la conservazione in una prospettiva
funzionale come conservazione del suo valore economico (nella procedura esecutiva il bene
rileva come valore di scambio) e quindi comprendendovi ogni attività volta ad evitare la
svalutazione del bene nelle more della procedura e ad assicurare conseguentemente la
realizzazione del suo effettivo valore di mercato in sede di vendita (tra cui ad esempio
liberare il bene da terzi occupanti senza titolo, consentire l’accesso al bene da parte degli
interessati all’acquisto per prenderne visione) e dovendosi ricondurre all’amministrazione
anche attività di regolarizzazione urbanistica, di regolarizzazione catastale, di definizione di
eventuali contenziosi in ordine ad oneri accessori o modalità di godimento del bene; è
difficilmente discutibile che per lo svolgimento di queste attività offra maggiori garanzie sia
sotto il profilo della diligenza che della competenza un soggetto che sia diverso dal debitore
e che operi in veste professionale.
In altri termini si ritiene che non vi sia alcun ostacolo normativo a che le riflessioni
sull’essenzialità della figura del custode professionale ai fini dell’efficienza delle procedure
esecutive immobiliari (riflessioni fondate su un’analisi approfondita dei meccanismi di
concreto funzionamento delle procedure e confermate in modo inequivocabile dai risultati
raggiunti con le c.d. nuove prassi) siano poste alla base della motivazione dei provvedimenti
di sostituzione del debitore, non risultando che alcuna norma imponga di sacrificare il
perseguimento dell’efficienza ad un diverso interesse del debitore, posto che la previsione
dell’assunzione automatica della veste di custode da parte del debitore per effetto del
pignoramento non appare espressione di una particolare tutela di un suo interesse allo
svolgimento della funzione bensì risponde unicamente all’esigenza funzionale di assicurare
l’immediata individuazione di un responsabile della custodia del bene.

b) poteri e doveri del custode e poteri autorizzatori e di direttiva del giudice

dell’esecuzione.
L’art.65 c.p.c. individua le funzioni del custode nella conservazione e
nell’amministrazione dei beni pignorati, riferendosi quindi sia alle attività di conservazione
materiale del bene affidatogli sia alla sua gestione per mantenerne l’utilità economica ed
acquisire i frutti.
Pertanto al custode spettano ex lege i poteri inerenti alla conservazione e
all’amministrazione ordinaria del bene, con l’espressa eccezione della concessione del bene
in locazione che è sempre soggetta all’autorizzazione del giudice (art.560 comma 2 c.p.c),
risultando altrimenti inopponibile ai creditori e all’acquirente.
Con riferimento all’esecuzione immobiliare il codice parrebbe distinguere tra custodia e
amministrazione prevedendo espressamente la figura dell’amministratore giudiziario. Ma è
stato evidenziato come la distinzione tra la figura del custode e la figura dell’amministratore
giudiziario, che riflette non una contrapposizione tra custodia e amministrazione (risultando
pacifico alla luce della norma generale dell’art.65 c.p.c. che la custodia implica sia attività di
conservazione sia di amministrazione e non potendosi d’altro canto neppure sul piano
concettuale nettamente distinguere i due tipi d’attività) ma semmai una differenziazione tra
“amministrazione conservativa” e “amministrazione gestoria” , era stata formulata nella
prospettiva di tempi fisiologici della procedura esecutiva immobiliare molto ristretti, per cui
di norma non avrebbe dovuto assumere concreta rilevanza una problematica di gestione
attiva del bene: quella dell’amministratore giudiziario è quindi una particolare figura di
custode, soggetta alla disciplina generale dell’art.65 c.p.c. e contraddistinta dalla marcata

8
 finalità “gestoria” e dai requisiti soggettivi richiesti per la nomina ( senza il consenso di tutti
i creditori non può essere nominato amministratore il debitore e di regola è nominato invece
il creditore o istituto specializzato) ; d’altro canto, a dimostrazione della sostanziale
omogeneità delle funzioni, la disciplina del rendiconto dell’amministratore giudiziario è
espressamente richiamata nell’art.560 c.p.c. per i rendiconti del debitore e del terzo nominato
custode. L’enucleazione a livello legislativo della figura dell’amministratore giudiziario, la
cui nomina presuppone un incanto deserto, non esclude quindi l’attribuzione al custode ex
art.559 c.p.c. dei compiti di amministrazione gestoria, che possono assumere particolare
rilevanza in ragione delle specifiche caratteristiche del bene e dell’eventuale prolungamento
dei tempi della procedura. 11
Tra le attività conservative vengono in considerazione anzitutto quelle volte ad assicurare
l’integrità materiale e ad evitare quindi danneggiamenti o deterioramenti mentre tra le
attività di amministrazione gestoria la più frequente è ovviame nte quella riguardante i
rapporti di locazione in corso o, eventualmente, anche la stipulazione di nuovi contratti di
locazione.
Ma tra questi estremi si colloca una variegata serie di attività che, come si è già
accennato, nelle nuove prassi innovative, nella prospettiva di piena valorizzazione delle
potenzialità del ruolo del custode giudiziario ai fini della maggiore efficienza delle procedure
esecutive, tendono via via ad arricchirsi ed a caratterizzarsi soprattutto in funzione di una
migliore collocazione del bene nel mercato immobiliare: regolarizzazione amministrativa del
bene, acquisizione di elementi informativi completi e certi sullo stato del bene e sugli
eventuali diritti di terzi opponibili, attività informativa nei confronti dei terzi potenziali
acquirenti, gestione delle visite all’immobile da parte degli interessati all’acquisto,
liberazione dell’immobile nelle more della procedura.
E’ indubbio che questa “reinterpretazione” della funzione del custode sul piano
operativo, che ne privilegia i profili dinamici in una specifica prospettiva funzionale, tende
a spostarne il baricentro dall’attività prettamente conservativa o anche di amministrazione
nel senso tradizionale d’incasso dei canoni ad un’attività sostanzialmente di “gestione”
attiva della collocazione del bene sul mercato (con forti a analogie con le attività
liquidatorie del curatore fallimentare). Ma è altrettanto indubbio che questo è essenzialmente
l’effetto di una combinazione programmata di specifiche attività ognuna delle quali è
indiscutibilmente riconducibile nel novero delle attività di conservazione o di
amministrazione del bene spettanti al custode: non pare dubbio ad esempio che, quando un
bene è in vendita, rientri tra i compiti di un qualsiasi custode assicurare che gli interessati
all’acquisto possano accedervi per prenderne visione 12.
Nell’ambito delle attività del custode, ai fini di disciplinarne il rapporto con i poteri del
giudice dell’esecuzione, in dottrina si è distinto tra poteri minimi (correlati alla
conservazione del bene ed al mantenimento della produttività), poteri che il custode non ha
direttamente ma che può derivare da un provvedimento generale di autorizzazione del
giudice e poteri che il custode non ha ma che il giudice può attribuirgli solo caso per caso e
secondo circostanze motivate.13
Tra i primi, che il custode esercita senza particolari autorizzazioni, rientrano ad esempio
l’incasso e l’aggiornamento dei canoni, il pagamento delle spese condominiali,
l’effettuazione d’interventi di manutenzione ordinaria.
Tra le attività che possono essere autorizzate anche tramite direttive generali sono
indicate la concessione in locazione dell’immobile, il rinnovo del contratto alla scadenza,

11
cfr.Saletti, Questioni attinenti alla custodia dell’immobile pignorato, in Giur.It.1989, IV, 139 ss.; Vanz, La
custodia dell’immobile locato: poteri e legittimazione del custode in Giur.It, 2000, p.1373;
12
Anzi la circostanza che il debitore-custode di norma non sia collabarativo integra una palese e grave violazione
dei suoi doveri .
13
cfr.Costa, op.cit., p.569; Vanz, op.cit., p.1374
9
 l’invio della disdetta e l’avvio dell’azione di rilascio. Devono invece essere autorizzati di
volta in volta gli atti che eccedono la normale gestione del bene e si fa l’esempio di un
mutuo fondiario per la manutenzione straordinaria dell’immobile.
In ogni caso il giudice, del quale il custode è ausiliare, può impartire direttive ed in
particolare fissare criteri e limiti dell’amministrazione, ritenendosi che la norma di cui
all’art.676 c.1 c.p.c. in materia di sequestro giudiziario sia espressione di una regola generale
valida per tutte le custodie.
Specularmene il custode può sempre richiedere direttive al giudice14.
Tra i poteri – doveri del custode è compreso ovviamente quello di accedere all’immobile
tutte le volte in cui risulti utile allo svolgimento dell’incarico: è evidente che quando
l’immobile è occupato dal debitore esecutato e questi non assume un atteggiamento
collaborativo, mentre ai fini della liberazione definitiva del bene l’orientamento prevalente è
che il custode debba eseguire l’ordine del giudice nelle forme di cui all’art.605 ss c.p.c.
tramite l’ufficiale giudiziario (previa notifica atto di precetto e avviso di sloggio ), per il
semplice accesso il custode (essendo già nel possesso del bene per effetto della nomina) può
procedere direttamente con l’ausilio di un fabbro e l’assistenza della forza pubblica15. E’
ovvio che se il bene è occupato da terzo in forza di titolo opponibile il custode può accedervi
esercitando i diritti del proprietario ma in caso di mancata collaborazione deve agire
giudizialmente richiedendo di norma un provvedimento d’urgenza.
Riguardo alle modalità di svolgimento dei propri compiti da parte del custode è pacifico
che egli possa avvalersi della collaborazione materiale di altri che lo coadiuvino
temporaneamente, sotto il suo personale controllo e sotto la sua responsabilità,
all’esecuzione di qualche specifica attività. 16
Il dovere fondamentale del custode è quello esercitare la custodia da “buon padre di
famiglia”.
Egli deve svolgere i compiti conservazione ed amministrazione con diligenza e nel
rispetto delle direttive del giudice e non deve compiere atti per cui occorra l’autorizzazione
del giudice come la concessione in locazione del bene.
Come si è già evidenziato con riferimento alla problematica della sostituzione del
debitore nella custodia tra i doveri del custode (il problema si pone ovviamente per il
debitore-custode) rientra anche quello di consentire l’accesso all’immobile degli altri
ausiliari del giudice come l’esperto nominato per la stima e degli interessati all’acquisto
dell’immobile al fine di prendere visione (attività funzionalmente necessaria per evitare
deprezzamenti del bene in sede di vendita).
Il custode, per effetto del rinvio all’art.593 c.p.c. contenuto nell’art.560 c.p.c., il custode
deve con cadenza trimestrale depositare in cancelleria il conto della gestione e le rendite
eventualmente incassate e al termine il rendiconto finale. E’ peraltro evidente che se non si
tratta di immobile oggetto di locazione il custode non deve depositare un vero e proprio
rendiconto ma una relazione sull’attività svolta con giustificazione delle spese sostenute. 17

c) legittimazione processuale del custode

E’ pacifica la legittimazione processuale del custode per la tutte le azioni relative ai
compiti di conservazione e amministrazione del bene e , secondo la dottrina prevalente, la

14
cfr.Vellani, op.cit, p.53, Costa, op.cit., p.569
15
Questo è la prassi da sempre adottata negli uffici in cui si ricorre alla nomina generalizzata del custode
giudiziario.
16
Cfr.Vellani, op.cit., p.52; Costa op.cit., p.574. Nella prassi è frequente che il professionista custode si avvalga di
un proprio collaboratore per accompagnare le persone all’acquisto a visitare l’immobile in vendita.
17
Cfr.Vellani, op.cit.,p.57
10
 legittimazione non deriva da una posizione di rappresentanza o di sostituzione processuale
bensì dall’essere rappresentante dell’ufficio pubblico di custodia 18.
Quindi il custode è certamente legittimato ad agire per il pagamento dei canoni, a
richiedere la convalida dello sfratto per morosità, a proporre azione di rilascio, ad agire per il
risarcimento danni nei confronti degli occupanti per il ritardo nel rilascio, a richiedere la
convalida della licenza per finita locazione, a proporre azioni per la conservazione del bene
quali nuova opera o danno temuto 19.
E’ riconosciuta la legittimazione attiva e passiva anche con riferimento alle azioni
possessorie20.
L’orientamento è invece generalmente negativo per le controversie relativi al di diritto di
proprietà ed altri diritti reali, ritenendosi che la relativa legittimazione rimane in capo al
proprietario esecutato 21.
Secondo l’opinione ampiamente prevalente non è richiesta l’autorizzazione del giudice
per agire in giudizio quando l’azione riguarda la conservazione o l’ordinaria
amministrazione del bene 22

2.2. il custode giudiziario nella prassi tradizionale

Fino al 1996, quando i magistrati della IV° Sezione del Tribunale di Bologna e un
gruppo di avvocati del relativo foro elaborarono e attuarono il progetto di riorganizzazione
delle procedure esecutive immobiliari incentrato sulla valorizzazione della vendita senza
incanto e sulla sostituzione del debitore nella custodia con un professionista specializzato,
quella del custode giudiziario era, nella prassi dei tribunali italiani, una figura quasi
dimenticata o comunque con uno spazio modestissimo. 23
Questa (nonostante che, dove è stato seguito l’esempio di Bologna, il volto delle
procedure esecutive immobiliari sia radicalmente cambiato con il raggiungimento di
standard elevati di efficienza in linea con quello degli altri paesi europei) è ancora oggi la
realtà della gran parte degli uffici giudiziari.
Nella prassi tradizionale la nomina del custode giudiziario in sostituzione del debitore è
chiesta soltanto in casi in cui risultano in corso dei contratti di locazione e il creditore si pone
il problema di acquisire alla procedura i relativi canoni.
Va peraltro rilevato che in realtà è assai frequente che il creditore e il giudice neppure
sono a conoscenza del fatto che il bene non è occupato dal debitore ma da un terzo in forza
di un contratto di locazione e che i canoni sono percepiti e trattenuti dal debitore (e ciò
perché il perito estimatore, non trovando la collaborazione del debitore, redige la perizia
senza accedere all’immobile oppure perché la perizia viene redatta molto tempo -anche
qualche anno - dopo il pignoramento e pertanto fino a quel momento nessuno è a conoscenza
dello stato di occupazione del bene).
Ma in gran parte dei casi la sostituzione del custode non è di disposta neppure quando è
emerso che il bene è occupato da un terzo, sia che l’occupazione risulti fondata su un

18
cfr.Costa, op.cit., p.571 che accosta la posizione del custode a quelle del curatore fallimentare e del curatore
dell’eredità giacente. In tal senso cfr,.Castoldi, op.cit, p.490 ss, Vanz, op.cit., p.1375. Questo inquadramento può
assumere concreta rilevanza con riferimento alla disciplina probatoria potendosi in base pervenire alla conclusione
della posizione di terzietà del custode (ad es. con riferimento al valore delle quietanze relative al pagamento dei
canoni, alla data certa, al valore delle annotazioni nelle scritture contabili dell’impresa conduttrice )
19
cfr.Costa, op.cit., p.570; Vellani, op.cit., p.54; Castoldi, La legittimazione processuale del custode, in Rivista
Diritto Processuale, 1987, pp.488 ss ; Vanz, op.cit, p.1373; Cass.12/11/1999 n.12556; Cass.16/2/1996 n.1193;
Cass.24/3/1986 n.2068;
20
cfr.Cass.21/5/1984 n.3127.
21
cfr.Cass.21/5/1984 n.3127.
22
cfr.Vellani, op.cit, p.54;
23
Sull’esperienza del Tribunale di Bologna si veda Berti Arnoaldi Veli, Prassi e giurisprudenza del Tribunale di
Bologna nelle espropriazioni immobiliari, in Rivista dell’Esecuzione Forzata, 2003 pp.59 e seg.
11
 contratto efficace sia che risulti posta in essere in violazione dei doveri del debitore-custode
di cui all’art.560 c.p.c: questo accade perché, per effetto di un atteggiamento di scarsa
attenzione ai meccanismi reali influenti sul funzionamento della procedura, l’unica
valutazione che è compiuta è quella in ordine all’entità del canone e non si considera ad
esempio quale impatto estremamente negativo possa avere sui potenziali interessati
all’acquisto (in particolare per chi intende acquistare l’immobile per destinarlo a propria casa
d’abitazione) ogni incertezza sui tempi di effettiva immissione nel godimento del bene
occupato da terzi (in qualche si è addirittura verificato che l’occupante ha fatto valere a
vendita avvenuta l’usucapione con conseguente evizione dell’acquirente) 24 e invece l’effetto
estremamente positivo della certezza che l’immobile è liberato dagli occupanti senza titolo a
cura di un custode o che questi, nel caso di vendita di un bene oggetto di un contratto
locazione opponibile, abbia provveduto ad acquisire il titolo per la futura liberazione
intimando la licenza per finita locazione.
La sostituzione non è peraltro solitamente disposta anche in presenza di atteggiamenti
del debitore di carattere ostruzionistico come ad esempio quando viene ostacolato l’accesso
del perito: in molti uffici risultano moltissime le perizie redatte senza che il perito abbia
potuto visionare l’immobile,con gravi conseguenze sul loro contenuto informativo (ad es.
con riferimento alle modifiche degli spazi introdotte rispetto alle risultanze della scheda
catastale) e quindi sulla loro affidabilità, il che non si sarebbe verificato se si fosse
provveduto subito alla nomina del custode.
In sostanza si ricorre alla nomina del custode giudiziario in ipotesi, numericamente
abbastanza limitate, in cui la procedura ha oggetto per lo più immobili locati ad uso
commerciale o produttivo.

2.3 il custode giudiziario nelle prassi innovative

Nel progetto elaborato a Bologna e sviluppato poi a Monza 25 e più recentemente in
altre realtà giudiziarie (tra i vari uffici, si possono ad esempio citare Como, Patti, Lecce,
Lodi, Busto Arsizio, Lecco) al custode giudiziario è attribuita principalmente, in aggiunta ai
compiti tradizionali di verificare lo stato di conservazione e di incassare gli eventuali canoni,
la funzione di compiere tutti gli adempimenti necessari per collocare l’immobile sul mercato
alle condizioni che assicurino il pieno realizzo del suo valore e soprattutto: eventuale
regolarizzazione amministrativa del bene, acquisizione di elementi informativi completi e
certi sullo stato del bene e sugli eventuali diritti di terzi opponibili, attività informativa nei
confronti dei terzi potenziali acquirenti, gestione delle visite all’immobile da parte degli
interessati all’acquisto, liberazione dell’immobile nelle more della procedura e la sua
consegna all’acquirente.
Nel caso di Monza la consapevolezza della decisività di una figura come il custode per
l’efficienza del processo esecutivo è nata dal raffronto tra l’andamento delle vendite in sede
fallimentare e l’andamento delle vendite in sede di esecuzione ordinaria: in una prima fase,

24
Si consideri che senza l’azione di un custode giudiziario è difficile stabilire se il contratto di locazione è
opponibile posto che per l’opponibilità non è richiesta, ai sensi dell’art.2923 cc, l’avvenuta registrazione del
contratto e quindi soltanto il custode, agendo per la liberazione, può far eventualmente emergere l’esistenza di un
titolo opponibile agli acquirenti.
25
Per un’illustrazione organica delle esperienze di Bologna e di Monza si vedano: Liccardo, la vendita coattiva tra
criticità reali ed interpretazioni evolutive, Quaderni Giustizia, 1996, pp.395 ss; Liccardo, L’esecuzione
immobiliare: prassi applicative e prospettive di riforma, Documenti Giustizia, 1997 pp.357 ss; Liccardo, La
ragionevole durata del processo esecutivo: l’esperienza del Tribunale di Bologna negli anni 1996-2001 e ipotesi di
intervento, in Rivista dell’Esecuzione Forzata, 2001, pp.506 ss; Berti Arnoaldi Veli, op.cit., pp.59 ss; Miele – Roda
– Fontana, sulle vendite immobiliari nelle esecuzioni e nei fallimenti, Diritto Fallimentare, 1999, pp.508 ss; Miele –
Roda – Fontana, La parssi delle vendite immobiliari nel tribunale di Monza, Rivista dell’Esecuzione Forzata, 2001,
501 s.s. Per un esame della prassi del Tribunale di Monza alla luce del dettato normativo Saletti, La prassi di fronte
alle norme e al sistema, Rivista dell’Esecuzione Forzata, 2001, pp.487 ss.
12
in cui si erano unificate le forme di pubblicità ma nelle procedure esecutive non veniva
nominato il custode, si era potuto rilevare che la maggiore efficacia della pubblicità dava
risultati estremamente positivi in sede fallimentare e minimi in sede ordinaria.
S’intuì allora che la spiegazione era da ricercarsi nel fatto che in sede fallimentare il
potenziale interessato all’acquisto trovava nel curatore fallimentare un interlocutore che era
in grado di fornirgli le informazioni richieste e soprattutto gli faceva visitare l’immobile. Per
le vendite in sede di esecuzione ordinaria, l’interessato non poteva certo trovare questo
interlocutore nella cancelleria (presso la quale al massimo poteva prendere visione di una
perizia non sempre, peraltro, completa sotto il profilo informativo) e soprattutto non poteva
visitare l’immobile.
Non è questa la sede per illustrare nei dettagli l’impatto sul funzionamento delle vendite
giudiziarie determinato dalla carenza d’informazioni (in particolare quelle sullo stato di
occupazione del bene, sull’eventuale esistenza di un titolo opponibile nel caso di
occupazione da parte di un terzo, sul termine di scadenza del contratto in caso di
opponibilità) e dall’impossibilità di visitare l’immobile.
E’ però di tutta evidenza che il risultato finale è quello dell’esclusione di fatto dalle
vendite giudiziarie dei comuni cittadini che intendono acquistare l’immobile per uso proprio
e l’instaurazione di un monopolio di fatto a favore degli operatori professionali che
acquistano in una prospettiva speculativa: il risultato in altri termini è la netta separazione
del mercato delle vendite giudiziarie dal normale mercato immobiliare.
Ne discende una grave alterazione del rapporto tra domanda e offerta con la conseguenza
di un numero elevato di aste deserte, di un allungamento smisurato dei tempi delle
procedure in alcuni casi fino alla paralisi e di una drastica riduzione dei valori di realizzo
degli immobili.
Dove si è provveduto a introdurre in modo generalizzato la nomina del custode
giudiziario congiuntamente ad una migliore organizzazione della pubblicità (il nome e il
recapito telefonico del custode sono indicati nelle inserzioni pubblicitarie sulla carta
stampata e sono pubblicati sul sito internet dedicato) ed all’eliminazione dei fenomeni di
turbativa d’asta solitamente connessi alla vendita nella forma dell’incanto la situazione si è
improvvisamente capovolta.
L’esperienza di Monza è emblematica: in un solo anno si è passati dalla vendita di ca.50
immobili alla vendita di 500 immobili, da un numero di aste con esito positivo inferiori al
10% ad un numero superiore al 70%; in quattro anni le procedure pendenti sono scese da
ca.3600 a ca.1190 (nonostante la sopravvenienza di 2450 procedure e con la definizione
quindi di ca.4900 procedure); nel primo trimestre 2004 le aste con esito positivo sono salite
al 78% e la durata delle procedure dal deposito della certificazione ipocatastale
all’approvazione del progetto di distribuzione è scesa sotto i 18 mesi rispetto ai dieci anni del
1999.
Risultati analoghi si stanno registrando anche in tribunali del sud come quelli di Lecce e
di Patti.
Sotto il profilo dei risultati riconducibili all’introduzione del custode va tenuto conto che
la loro attività ha evitato che la migliore organizzazione della pubblicità si risolvesse in un
enorme aumento dell’accesso di pubblico alle cancellerie per richieste informative con effetti
gravissimi sulla loro normale funzionalità: nel 2000 il numero delle persone che si sono
rivolte ai custodi giudiziari (per avere informazioni sul bene e sulle modalità della
presentazione delle offerte e della gara, copia della perizia, moduli per la redazione
dell’offerta ecc.) sono state circa 18.000 (di cui ca.7.000 si sono recate a visitare gli
immobili).
Non occorrono altri dati per dimostrare inequivocabilmente che la formula indicata
(custode + internet + vendita senza incanto) è la chiave di volta per risolvere i problemi
della giustizia civile nel settore delle procedure esecutive immobiliari.

13
 Per i dettagli operativi sull’attività dei custodi giudiziari non si può che rinviare alla
documentazione allegata ed in particolare alle circolari emesse nei vari uffici per impartire le
direttive generali.
E’ opportuno però evidenziare una differenziazione dei soggetti che nei vari uffici sono
usualmente nominati custodi in sostituzione dei debitori esecutati: ad esempio i giudici del
Tribunale di Bologna di norma nominano gli stessi periti incaricati della stima del bene
(evidentemente privilegiando le loro capacità informative sulle caratteristiche del bene ) ai
quali peraltro viene sempre affiancato il “legale del custode” (si è istituita a tal fine
un’apposita struttura) per gestire i rapporti con il debitore o terzo occupante e la liberazione
del bene prima della vendita;26 a Monza, Como, Lodi i giudici privilegiano i professionisti
inseriti nell’elenco dei curatori fallimentari (per la stretta somiglianza dei compiti che il
custode viene ad assumere rispetto a quelli del curatore nella liquidazione dei beni
immobili), presso altri uffici si sono creati elenchi ristretti (il numero limitato è essenziale
per ottenere - assicurando un numero minimo di incarichi su base annuale per ammortizzare i
costi organizzativi e per motivare l’impegno professionale - il raggiungimento di adeguati
standard di organizzazione e di preparazione professionale) di giovani professionisti
(avvocati e dottori commercialisti), in altri ancora è nominato custode giudiziario (possibilità
peraltro prospettata anche in circolare del Ministero di Giustizia) l’Istituto Vendite
Giudiziarie.
Quanto ai compensi l’orientamento prevalente è quello della liquidazione a vendita
avvenuta per evitare anticipazioni da parte dei creditori, fatto salvo che in caso
d’interruzione della procedura
è liquidato un compenso proporzionalmente ridotto che è posto ovviamente a carico delle
parti.
Nella maggior parte degli uffici il compenso è liquidato in misura percentuale
decrescente rispetto al prezzo di realizzo degli immobili secondo un tariffario stabilito con
circolare (a Monza il compenso è mediamente pari ad ¼ del compenso spettante ad un
curatore fallimentare per la liquidazione di attività di pari valore e comprende anche l’attività
del professionista per la predisposizione della bozza del progetto di distribuzione oltre,
ovviamente, l’attività per liberazione dell’immobile). In altri uffici si è optato per la
retribuzione in misura fissa delle singole attività svolte (ad esempio per la gestione delle
visite all’immobile da parte degli interessati all’acquisto).
Al riguardo va sottolineato che in tutte le realtà in cui l’esperienza della nomina
generalizzata del custode giudiziario si è consolidata sono stati ben presto fugati tutti i timori
per un’eventuale peso eccessivo del relativo compenso, avendo i legali dei creditori per
primi potuto constatare la modesta incidenza del compenso sul ricavo d’asta (pari
all’ammontare di uno o due rilanci in sede di gara) a fronte dell’entità del danno che i
creditori subiscono in conseguenza dell’alta percentuale di aste deserte e della limitatezza dei
rilanci nelle procedure senza custode giudiziario (potendosi al riguardo richiamare a mo’ di
esempio i dati sopra citati rammentando che ad ogni asta deserta consegue una riduzione di
1/5 del prezzo base di vendita ).

3. LIBERAZIONE DELL’IMMOBILE PIGNORATO E DIRITTI DI TERZO

OPPONIBILI

3.1 I diritti di terzo opponibili

Prima di affrontare le problematiche riguardanti la liberazione dell’immobile da parte del
custode giudiziario occorre individuare i casi in cui l’occupazione dell’immobile da parte di
terzi è fondata su un titolo opponibile al creditore pignorante (e quindi ai creditori intervenuti

26
Cfr. Berti Arnoaldi Veli, op.cit,.,p.66 ss.
14
 e all’acquirente dell’immobile), circostanza questa che peraltro è estremamente rilevante, a
prescindere dalla prospettiva della liberazione dell’immobile della procedura, anche ai fini
della stima dei beni pignorati 27.

a) diritti reali di godimento

Vengono in primo luogo in considerazione i diritti di usufrutto, uso e abitazione. Queste
fattispecie non presentano particolari problemi. E’ evidente che il diritto non è opponibile se
il titolo costitutivo risulta trascritto nei registri immobiliari successivamente al
pignoramento, mentre se stato è trascritto antecedentemente il pignoramento ha per oggetto
la nuda proprietà.
Occorre tuttavia tenere presente la norma di cui all’art.2812 c.c. che stabilisce la non
opponibilità al creditore ipotecario dei diritti reali minori trascritti successivamente
all’iscrizione dell’ipoteca. Ne discende che se l’azione esecutiva è svolta dal creditore
ipotecario i diritti reali di godimento trascritti prima del pignoramento ma dopo l’iscrizione
dell’ipoteca, pur risultando opponibili agli altri creditori (il che risulta rilevante in sede di
distribuzione del ricavato 28 ), non sono opponibili al titolare dell’ipoteca: quindi l’azione
espropriativa investe la piena proprietà 29, il bene è venduto libero dal diritto reale minore, il
decreto di trasferimento è titolo per la liberazione immediata del bene e, come si vedrà,
trovandosi il titolare del diritto reale minore, rispetto all’azione esecutiva, nella stessa
posizione del debitore esecutato, la liberazione può essere disposta anche nel corso della
procedura.
Quanto al diritto di abitazione ai sensi dell’art.540, comma 2, c.c. sulla casa adibita a
residenza familiare a favore del coniuge superstite va anzitutto rilevato che è pacifica la sua
natura reale trattandosi del diritto di abitazione di cui all’art.1022 c.c. 30 e che per
orientamento giurisprudenziale altrettanto pacifico esso è oggetto di un legato ex lege e
quindi, ai sensi dell’art.649 c.c., è acquistato all’atto dell’apertura della successione ipso
iure senza bisogno di accettazione 31.
Ora se l’immobile è gravato da ipoteca il creditore ha diritto di espropriare la piena
proprietà sia in forza della regola generale in materia di ipoteca di cui all’art.2812 c.c. sia in
forza della previsione specifica in materia di legati di cui all’art.756 c.c. per cui l’immobile è
venduto libero dal gravame e ne può essere disposta la liberazione già nel corso della
procedura. Riguardo ai creditori del decuius non ipotecari va considerato che il legatario

27
) Sotto questo profilo, di centrale importanza sia per la correttezza della valutazione del bene ai fini della
determinazione della base d’asta sia per la tutela dell’affidamento dei terzi, il livello medio delle perizie è
gravemente carente con danni enormi per la funzionalità dei meccanismi di vendita e per l’immagine esterna delle
vendite giudiziarie. Solo lo speculatore può accettare il rischio dell’opponibilità di un contratto di locazione perché
tutt’al più, nel caso di previsione sbagliata, l’errore ha valenza puramente economica e rientra nel normale rischio
d’impresa (anche perché di norma lo speculatore acquista a prezzi inferiori a quelli di mercato), mentre il comune
cittadino che intende acquistare l’immobile per destinarlo a propria abitazione non può acquistare se non ha
certezze al riguardo (perché per pagare il prezzo di acquisto di norma ha già promesso in vendita l’appartamento in
cui abita o ha stipulato un mutuo e non può cumulare le rate del mutuo e il canone di locazione)
28
) I creditori a cui è opponibile il diritto d’usufrutto o di abitazione possono soddisfarsi, dopo il creditore
ipotecario, unicamente sulla parte del ricavato riferibile alla nuda proprietà. la distinzione tra creditore ipotecario e
creditori a cui è opponibile il diritto reale minore opera anche in sede fallimentare, potendo il fallimento, quando il
creditore ipotecario si è insinuato, procedere alla vendita della piena proprietà del bene gravato da diritto reale
minore trascritto prima del fallimento ma successivamente all’iscrizione dell’ipoteca e dovendo però escludere gli
altri creditori non in sede di riparto attribuire il ricavato
29
) Fatto salvo che il pignoramento va notificato anche all’usufruttuario. L’azione esecutiva investe anche il diritto
dell’usufruttuario quando il pignoramento è effettuato dal creditore ipotecario titolare di ipoteca anteriore alla
trascrizione del diritto reale minore. Alla stessa conclusione non si può giungere quando il creditore ipotecario si
limita ad intervenire in una procedura promossa da altro creditore perché l’atto d’intervento non può ovviamente
ampliare gli effetti del pignoramento.
30
cfr.Ferri, Legittimari, Bologna, 1981, p.59; Cass.27/2/1998 n.2159; Cass.13/5/1999 n.2263.
31
cfr.Cass.6/4/2000 n.4329; Cass.15/5/2000 n.4329.
15
 non risponde dei debiti del defunto ma che in caso di conflitto tra creditori e legatari
prevalgono i primi (artt.495 e 499 c.c.): in caso di insufficienza dell’asse ereditario il diritto
di abitazione non può pertanto essere opposto ai creditori32.
Quindi, al di fuori di queste ipotesi, l’occupazione da parte del coniuge superstite
dell’immobile destinato ad abitazione familiare corrisponde ad un diritto opponibile in sede
di esecuzione forzata.

b) diritto personale di godimento in forza di contratto di locazione

Nella maggior parte dei casi a fondamento del godimento dell’immobile da parte di terzi
è invocata l’esistenza di un contratto di locazione.
Le norme a cui fare riferimento per determinare quando si è in presenza di un contratto
di locazione opponibile sono quelle desumibili dall’art.560 c.p.c. e dall’art.2923 c.c.
L’art.560, comma2, c.c. prevede per il debitore esecutato (oltre che per il custode
giudiziario) il divieto di concedere in locazione l’immobile pignorato senza l’autorizzazione
del giudice dell’esecuzione ed è pacifico che la mancanza dell’autorizzazione comporti
l’inopponibilità ai creditori e quindi all’acquirente del contratto stipulato dopo il
pignoramento 33.
Ciò posto il problema è quello di stabilire come l’occupante possa provare che il rapporto
di locazione sia sorto prima del pignoramento e, in caso in cui sia fornita la prova, entro
quali limiti temporali di durata il contratto sia opponibile.
Dall’art.2923 c.c. e dalla legislazione speciale in materia di locazioni si evince che, se il
contratto è munito di data certa anteriore al pignoramento, il conduttore, nel limite massimo
di nove anni, ha diritto a godere l’immobile per tutta la durata pattuita o, nel caso di
violazione delle norme inderogabili di legge, per la durata minima stabilita dal legislatore.
Per l’opponibilità della pattuizione di una durata superiore ai nove anni non è invece
sufficiente la data certa perché nell’art.2923 c.2 è richiesta la trascrizione del contratto
antecedente alla trascrizione del pignoramento: in mancanza della trascrizione il contratto è
opponibile nel limite di un novennio dall’inizio della locazione.
La questione principale che si è posta rispetto ai contratti scritti con data certa anteriore
al pignoramento riguarda l’operativa dei meccanismi di rinnovazione automatica previsti
nella legislazione speciale.
Le pronunce giurisprudenziali si riferiscono al rinnovo tacito del contratto di locazione di
immobili ad uso abitativo nella disciplina di cui alla L.392/78 e pervengono alla conclusione
che, poiché anche il mancato invio della disdetta entro sei mesi dalla scadenza del primo
quadriennio integra una condotta negoziale, in mancanza dell’autorizzazione del giudice
dell’esecuzione il meccanismo del rinnovo tacito per un secondo quadriennio non può
operare.34
Questo ragionamento, fondato sulla natura negoziale del comportamento omissivo del
custode (debitore-custode o terzo-custode), non pare possa applicarsi al rinnovo ex art.28
L.392/78, alla prima scadenza, dei contratti di locazione ad uso non abitativo, posto che alla
prima scadenza la disdetta relativa a tali contratti può essere inviata soltanto per alcuni
motivi ben tipizzati: al di fuori di queste specifiche ipotesi non pare possa attribuirsi alcun
significato negoziale alla condotta omissiva del custode il quale non può che subire il

32
cfr.Ferri, op.cit., p.55.
33
Cfr.Cass.10/10/1994 n.8267, Cass.17/10/1994 n.8462, Cass.4/9/1998 n.8800.
34
Trib.Napoli 30/1/1997 in Giust.Civ.1997,I,1940; Cass.25/2/1999 .1639 in Giur.It.1999, p.2019. In senso analogo
con riferimento però alla disciplina ante L392/78 e quindi ad ipotesi di rinnovo per fatti concludenti
cfr.Cass.5/12/1970 n.2576 e Cass.4/9/19998 n.8800 Foro It., 1998, I, 3159.
16
 rinnovo automatico del contratto indipendentemente da qualunque autorizzazione ex art.560
c.p.c. 35.
La stessa considerazione può essere svolta per il rinnovo dei contratti di locazione ad uso
abitativo stipulati dopo l’entrata in vigore della L.431/98 (1 gennaio 1999) perché nella
nuova normativa per il contratto ex art.2 c.1 (a canone vincolato) è prevista la proroga ex
lege e per quello ex art.2 c.3 (canone libero) è stabilito il rinnovo automatico36.
Si è pero osservato che l’ufficio esecutivo ( e non si vede in quale modo se non per il
tramite di un custode giudiziario che invii la relativa disdetta sei mesi prima della scadenza)
può ben (anzi ha il potere-dovere) di valersi della facoltà di diniego del rinnovo prevista, in
favore del locatore che intende vendere l’immobile ai terzi, dall’art.3 lett.g) (che reintroduce
parzialmente il principio emptio tollit locatum di cui all’art.1603 c.c.)37.
Pertanto, alla luce dell’elaborazione giurisprudenziale e dottrinale richiamata, si può
affermare che i contratti di locazione ad uso abitativo redatti in forma scritta e registrati in
data anteriore al pignoramento, nel caso di stipula sotto il regime ex L.392/78, scadono
pacificamente al quarto anno dall’inizio della locazione senza possibilità di rinnovo mentre,
nel caso di stipula dopo l’ 1/1/1999, dovrebbero (secondo l’autorevole orientamento
dottrinale esposto) scadere al quarto anno (se a canone libero) o al terzo anno (se a canone
convenzionato) a condizione tuttavia che il custode giudiziario invii, almeno sei mesi prima
della scadenza, la disdetta di cui all’ art.3 lett.g) 38, intervenendo altrimenti il rinnovo
automatico (o proroga ex lege) rispettivamente per un altro quadriennio e per un altro
biennio.
Invece, in base alla disciplina di cui agli artt.27-28-29 L.392/78, i contratti di locazione
relativi ad immobili ad uso industriale, artigianale e commerciale o all’esercizio di attività di
lavoro autonomo, con data certa anteriore al pignoramento, alla scadenza dei primi sei anni
si rinnovano, senza alcuna possibilità di disdetta per il custode giudiziario, per altri sei anni.
Analogamente si rinnovano per altri nove anni i contratti relativi ad immobili a destinazione
alberghiera.
Quando l’occupazione non risulta fondata su contratto con data certa anteriore al
pignoramento l’art.2923 c.4 consente al conduttore di provare l’inizio della detenzione prima
del pignoramento.
Va subito chiarito che non può trattarsi di detenzione sine titulo o a titolo diverso dalla
locazione ma di detenzione che trovi causa in un rapporto di locazione 39: si ritiene pertanto
che il conduttore deve provare, anche attraverso indizi gravi e concordanti, l’inizio in epoca
anteriore al pignoramento di una detenzione inquadrabile nell’ambito di un rapporto di
locazione (dimostrando quindi non solo l’occupazione materiale del bene ma anche il
pagamento di un corrispettivo).

35
In altri termini, se è vero che il pignoramento determina una cristallizzazione dei rapporti giuridici riguardanti il
bene, non pare che dalle previsioni dell’art.560 c.c. e 2923 c.c. possa desumersi l’inoperatività dei meccanismi di
rinnovo automatico al di fuori delle ipotesi in cui il legislatore ha attribuito al locatore la possibilità di disdettare,
perché il rinnovo del contratto deriva direttamente dalla legge. Sul punto non si sono rinvenuti precedenti
giurisprudenziali.
36
Cfr.Vaccarella, A proposito dei rapporti tra art.2923 c.c. e legge 431 del 1998, in R.E.F. , 2000, p.488
37
Vedi in questo senso Vaccarella, op.cit., p.488; Castellazzi, Opponibilità della locazione di immobile ad uso
abitativo all’aggiudicatario di bene venduto ad asta giudiziaria alla luce della L.431/98 in Arch.Loc.2001, p.211.
Nella nota di Vaccarella, per superare l’eventuale obiezione fondata sul rilevo che l’art.3 lett g) richiede che chi da
la disdetta non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo, si sottolinea che nel caso di esecuzione ci si
deve riferire non all’intero patrimonio del debitore ma all’oggetto dell’azione esecutiva.
38
Nell’ipotesi che il contratto, con data certa anteriore al pignoramento, sia stato stipulato secondo la disciplina dei
patti in deroga di cui all’art.11 L.333/92 (con l’assistenza delle organizzazioni di categoria) è opponibile ai creditori
la rinunzia del locatore alla facoltà di disdettare il contratto alla scadenza del primo quadriennio, per cui il
contratto è opponibile nel limite degli otto anni.
39
Cfr.Tedoldi, L’opponibilità delle locazioni ad uso abitativo all’acquirente di immobile sottoposto a vendita
forzata ai sensi dell’art.2923 c.c. e alla luce della legge n.431 del 1998, in R.E.F. 2000, p.479
17
 Se è fornita la prova indicata il conduttore, ai sensi della norma codicistica, ha diritto di
godere l’immobile pignorato “per la durata stabilita per le locazioni a tempo indeterminato” .
Fino all’entrata in vigore della L.392/78 la norma è stata interpretata come un rinvio alla
durata prevista nell’art.1574 c.c. ( durata di un anno per gli immobili non arredati).
Successivamente l’orientamento quasi pacifico è stato nel senso di ritenere applicabile in
questi casi la disciplina dell’art.1 L.392/78 (durata di quattro anni per le locazioni ad uso
abitativo senza possibilità di rinnovo ) 40.
Con la L.431/98, riguardante le locazioni ad uso abitativo, la questione non è stata ancora
oggetto di pronuncia giurisprudenziale. In dottrina si sono confrontate due tesi: la prima
sostiene che, se non risulta un contratto con data certa ma una detenzione anteriore al
pignoramento, occorre fare riferimento alla disciplina dell’art.2, c.3, che prevede la durata
minima di anni 3 prorogati ex lege di anni 2 (e questo argomentando sulla base della
previsione dell’art.13 c.5 che riguarda l’ipotesi in cui il locatore abbia “preteso
l’instaurazione di un rapporto di locazione di fatto” e il conduttore agisca per l’accertamento
del contratto di locazione) 41; la seconda esclude risolutamente l’applicabilità dell’art.13 c.5
L.431/98 in quanto norma eccezionale (che deroga alla regola generale di cui all’art.1 c.4
che richiede a pena di nullità la forma scritta per i contratti di locazione ad uso abitativo) ed
opta, quale unica soluzione rispettosa dell’art.2923 c.4 e della lettera e ratio della L.431/98,
per la durata fissata nell’art.1574 c.c. per i contratti che abbiano forma scritta ma non
presentino una data certa anteriore al pignoramento. 42
Per completare l’esposizione della disciplina relativa all’opponibilità delle locazioni in
sede di esecuzione va richiamato l’art.2923 c.3 che prevede che l’acquirente ( ma come si
vedrà vi è un orientamento favorevole alla tesi che anche questo profilo d’inopponibilità, pur
non essendo riconducibile alla previsione dell’art.560 c.3 c.p.c., può essere fatto valere dal
custode giudiziario) non è tenuto a rispettare la locazione qualora il canone convenuto sia
inferiore di un terzo al giusto canone o quello risultante da precedenti locazioni.
Per gli immobili ad uso abitativo finchè è stata in vigore la disciplina dell’equo canone
era pacifica l’identificazione del giusto canone nel canone stabilito ex lege. Dopo
l’abolizione dell’equo canone l’orientamento è quello di fare riferimento al canone
applicabile in base alla convezione locale tra organizzazione dei proprietari e degli inquilini
ex art.4 L.431/98. 43
Per gli immobili ad uso non abitativo il giusto canone non può che essere il canone
medio di mercato.
Si è precisato che il raffronto va effettuato con riferimento alla data del pignoramento,
quale momento in cui si cristallizza la situazione opponibile, e non a quella della stipula del
contratto o della vendita 44
Quanto alla scelta tra il parametro del giusto prezzo e quello del corrispettivo risultante
da precedenti locazioni la giurisprudenza è nel senso che essa spetta al giudice, mentre in
dottrina è stato affermato sia che la scelta spetti all’acquirente sia che i due criteri
40
cfr. Bonsignori, Commentario del codice Civile, artt.2919-2923, Milano, 1988 p.148; Vaccarella, op.cit., p.488;
Trib.Napoli, 30/1/1997 in Arch.Loc. 1997, p.454 e App. Napoli , 14/7/1997 in Arch.Loc., 1997, p.831. Contra per
l’applicazione dell’art.1574 Vanz, L’espropriazione dell’inmmobile locato, Milano, 1997, pp.181 e seg. , in cui si
pone tra l’altro in evidenza come, seguendo l’interpretazione prevalente, la disciplina applicabile risulterebbe più
favorevole per il conduttore che si trova nella situazione prevista dal 4° comma dell’art.2923 rispetto al chi fonda il
rapporto su contratto con data certa (per il secondo il quadriennio decorre dalla data di registrazione mentre il
primo può farlo decorrere da data prossima al pignoramento). Per i contratti ad uso non abitativo si è ritenuto il
rapporto opponibile nel limite di 12 anni dall’inizio della detenzione (vedi A. Napoli, 14/7/1997 cit.) o nel limite
dei 9 anni (vedi T.Vicenza, 23/11/1995, Giust.Mer. 1998 n.459
41
Tedoldi, op.cit.
42
Vaccarella, op.cit. Aderisce a questa tesi, valorizzando le argomentazioni formulate da Vanz, L’espropriazione
dell’immobile locato, cit., Giovanni Berti Arnoaldi Veli, op.cit., p.85
43
cfr. Tedoldi, op.cit. p.484; Vaccarella, op.cit.488;
44
Cass.20/4/1982 in Giust.Civ., 1982, I, p.2753
18
 concorrano per cui si deve far riferimento al canone precedente quando questo risulta
superiore a quello legale45.
In conclusione si deve aggiungere, per pura completezza, che rispetto alla sorte dei
rapporti di locazione nell’ambito della procedura esecutiva è del tutto irrilevante l’esistenza
di un’iscrizione ipotecaria, posto che l’art.2812 c.c. riguarda i diritti reali minori e non i
diritti personali di godimento che non incidono sulla pienezza del diritto di proprietà.

c) diritto personale del coniuge in base a provvedimento di assegnazione della casa

ex art.6 L.898/70 ed ex art.155 c.c.
Quella dell’assegnazione della casa coniugale ad uno dei coniugi per effetto della
separazione o del divorzio è certamente la fattispecie più delicata, sia per l’incertezza che ha
caratterizzato la giurisprudenza sulla disciplina dell’opponibilità, sia per l’incidenza radicale
dell’assegnazione opponibile sul valore del bene pignorato in ragione dell’esclusione di
qualsiasi corrispettivo per il godimento 46 e dell’intrinseca impossibilità di determinare
esattamente la durata nel tempo del godimento da parte dell’assegnatario (con tutti i
conseguenti problemi in sede di stima del bene)47.
Va subito rilevato che è pacifica la qualificazione del diritto dell’assegnatario come
diritto personale di godimento 48 per cui parrebbe doversi escludere, anche rispetto a questa
fattispecie, ogni rilevanza dell’esistenza di un’iscrizione ipotecaria, dovendosi fare
riferimento, ai fini dell’opponibilità, unicamente alla data della trascrizione del
pignoramento 49.
In ordine al regime dell’opponibilità si sono confrontati due orientamenti
giurisprudenziali che si sono formati con riferimento a fattispecie di trasferimento del bene
per normale atto negoziale e non a seguito di vendita giudiziaria, ma i termini della questione
non mutano se non per il fatto che il termine di riferimento in un caso è la trascrizione
dell’atto di compravendita e nell’altro il decreto di trasferimento. La divergenza ha
riguardato l’interpretazione dell’espressione “l’assegnazione, in quanto trascritta, è
opponibile al terzo acquirente ai sensi dell’art.1599 c.c.”: secondo la tesi più rigorosa il
provvedimento di assegnazione non trascritto in data anteriore alla trascrizione dell’atto di
acquisto del bene è inopponibile al terzo; secondo l’orientamento opposto il provvedimento
non trascritto ma comunque emesso in data anteriore alla trascrizione dell’atto di acquisto è
opponibile, come la locazione, nel limite di nove anni.
Il contrasto è stato sciolto dalle Sezioni Unite che hanno optato per la seconda
soluzione. 50

3.2 La liberazione dell’immobile da parte del custode giudiziario. Profili giuridici

a) la liberazione dell’immobile occupato dal debitore

45
cfr.Cass.14/4/1984 n.2413 in Arch.Loc.1984, 424; Cass.4/4/1989 .1615 in Giust.Civ.1989,I,2105. In dottrina per
la prima tesi cfr. Bonsignori, op.cit, e Vanz, op.cit, e per la seconda Tedoldi, op.cit
47
E’ indubbio peraltro che la più recente evoluzione della giurisprudenza in materia dovrebbe consentire (anche ai
fini della stima peritale dell’immobile pignorato) previsioni di durata meno aleatorie collegandosi sempre
l’assegnazione all’affido dei figli (cfr.Cass.13747/03; Cass.11696/01; Cass.S.U.11297/95) e introducendosi una
delimitazione temporale in termini di ragionevole periodo per l’acquisizione dell’indipendenza economica da parte
del figlio maggiorente non economicamente indipendente (cfr.Cass.8868/98, Cass.4765/2002).
48
Cfr. Cass.17/9/2001 n.11630Cass.16/10/1985 n.5082, Cass.5/7/1988 n.4420; Cass.5/6/1991 n.6348
49
Forse si potrebbe pervenire ad una diversa conclusione quando il coniuge assegnatario è anche comproprietario
esecutato sostenendosi che in quel caso il provvedimento di assegnazione non fa che attribuirgli, in via esclusiva,
una facoltà di godimento che già gli appartiene come comproprietario e che il comproprietario esecutato non può
certo opporre all’acquirente del bene. La questione richiede tuttavia un approfondimento non possibile in questa
sede dovendosi valutare meglio la ratio dell’istituto dell’assegnazione e la rilevanza degli interessi tutelati.
50
Cass.S.U., 26/7/2002 n.11096, Cass.2/4/2003 n.5607
19
 Come si è visto secondo una primo orientamento, che ricollega la previsione dell’art.560
c.3 alla regola generale per cui il custode non può utilizzare la cosa in custodia, il debitore
esecutato, se intende continuare ad abitare nell’immobile pignorato, deve chiedere
l’autorizzazione al giudice dell’esecuzione fin dal pignoramento. Secondo altri la necessità
dell’istanza di autorizzazione nasce solo per effetto della sostituzione del debitore nella
custodia.
Qualunque soluzione si accolga pare indubbio in ogni caso un collegamento
quantomeno funzionale tra nomina di un custode – terzo ed liberazione dell’immobile,
risultando difficile prospettare una liberazione che non sia attuata tramite l’azione di un
custode giudiziario.
Posto quindi che, quando non è richiesta dal debitore l’autorizzazione a continuare ad
abitare nell’immobile oppure è rigettata la relativa istanza o revocata la precedente
autorizzazione, è il custode nominato in sostituzione del debitore a provvedere alla
liberazione dell’immobile, il punto centrale è stabilire la natura della decisione del giudice in
ordine all’autorizzazione al debitore e in quali forma avvenga la liberazione.
Sul primo punto, non risultando specifiche pronunce riguardo alle valutazioni che il
giudice deve compiere nel decidere sull’istanza di autorizzazione, va rilevato che in generale
la Corte Cassazione connota in termini di assoluta discrezionalità tutte le decisioni del
giudice in ordine alla conservazione e amministrazione del bene 51.
Ma volendo anche ritenere che, trattandosi di attività sostanzialmente amministrativa,
debba comunque (a prescindere da ogni considerazione sull’impugnabilità della decisione
rispetto a cui rilevano altri profili: rapporto tra azione esecutiva, attività conservativa,
funzione dell’opposizione agli atti esecutivi) consistere nella valuta zione comparativa degli
interessi coinvolti appare indubbio che l’interesse prevalente sia sempre quello, rispondente
alla finalità stessa della procedura esecutiva, di assicurare la migliore conservazione ed
amministrazione del bene e le migliori condizioni per cui il bene sia venduto rapidamente ed
al suo giusto prezzo di mercato.
In questa prospettiva si ritiene equilibrato e rispondente al parametro della buona
amministrazione l’esercizio del potere secondo modalità differenziate in base alla condotta
concretamente tenuta dal debitore: nel caso di comportamenti ostativi allo svolgimento della
procedura (ad esempio mancata collaborazione con il perito estimatore) o di condotte
scarsamente attente alla conservazione materiale del bene si nega immediatamente (ad
esempio a seguito di segnalazione del perito estimatore) l’autorizzazione o la si revoca e si
dispone quindi la liberazione in una fase anche iniziale della procedura; nel caso di una
condotta normale del debitore si individua il ragionevole punto d’equilibrio nell’ordinare la
liberazione del bene quando si è effettivamente pervenuti alla fase della vendita ossia
contestualmente alla pronuncia dell’ordinanza di vendita 52.
Al riguardo, sempre nell’ottica del ragionevole bilanciamento degli interessi, si può
osservare: a) è notorio che, pur mancando un titolo opponibile all’acquirente, le condizioni
di mercato di un bene immobile mutano significativamente tra l’ipotesi di un bene venduto
giuridicamente libero ma occupato di fatto (con onere quindi dell’acquirente di provvedere
alla relativa liberazione sia pur in forza di un titolo esecutivo già esistente) ed l’ipotesi di un
bene posto in vendita con l’assicurazione della sua consegna libero da persone e cose (quasi)
contestualmente al pagamento del prezzo, riducendosi nel primo caso radicalmente il numero
e la qualità dei potenziali acquirenti e il prezzo realizzabile (da un canto riduzione
tendenziale del mercato agli operatori professionali che operano con logica speculativa e
con tendenziale esclusione di chi non può acquistare senza certezze sui tempi
dell’immissione in possesso; d’altro canto incidenza sui valori di realizzo dell’alea riguardo

51
Si veda ad esempio con riferimento alle decisione di autorizzare la locazione Cass.1/12/2000 n.15373 in cui si
qualifica il potere come “assolutamente discrezionale”.
52
Questa è la prassi prevalente negli uffici che hanno optato per la nomina generalizzata del custode giudiziario
20
 ai tempi dell’acquisizione della piena disponibilità del bene che possono rivelarsi in concreto
assai rilevanti) ; b) è irragionevole sacrificare questo rilevante interesse dei creditori (la
differenza tra le due ipotesi si manifesta sia nell’aumento della probabilità di aste deserte e
quindi nell’allungamento dei tempi sia nella riduzione del ricavato d’asta) a fronte del fatto
che ormai è imminente la vendita del bene e che, dati i tempi tecnici dell’attuazione
dell’ordine di liberazione, il debitore viene privato della possibilità di continuare ad abitare
l’immobile in un momento estremamente prossimo al momento in cui sarebbe comunque
giuridicamente tenuto a liberare il bene; c) la collocazione del bene sul mercato a condizioni
che incidono negativamente sul prezzo di vendita danneggia lo stesso debitore esecutato con
riferimento al suo interesse a che il bene sia espropriato al suo effettivo valore, non
potendosi d’altro canto, ovviamente, considerare apprezzabile l’ipotetico interesse del
debitore a dissuadere i potenziali offerenti per allungare i tempi della procedura.
Quanto alle modalità della liberazione dell’immobile risultano ovviamente (stante il
limitatissimo ricorso alla nomina del custode giudiziario nella tradizionale prassi di gestione
delle procedure esecutive e praticamente mai ai fini della liberazione anticipata
dell’immobile ma solo per la gestione di rapporti di locazione in corso ) poche pronunce ma
appare pacifico che l’ordinanza del giudice, in quanto atto interno e strumentale del processo
esecutivo, è intrinsecamente esecutiva.
In tal senso si è pronunciata la Corte di Cassazione fin dal 1949 rigettando
un’impugnazione fondata sul rilievo che “a norma dell’art.474 c.pc. non potesse avere luogo
l’esecuzione forzata in base all’ordinanza emessa in applicazione dell’art.559 c.p.c. per non
conferire la legge a questa efficacia di titolo esecutivo”53 .
La Corte Suprema (aderendo evidentemente alla tesi che ricollega il dovere del debitore
di lasciare l’immobile alla sua sostituzione nella custodia) afferma: “ l’ordinanza che dispone
la sostituzione di altra persona al debitore nelle funzioni di custode dei beni pignorati è per
se stessa esecutiva in quanto impone senz’altro al debitore di consegnargli la cosa custodita.
Pertanto l’immissione in possesso effettuata a mezzo di ufficiale giudiziario del nuovo
custode nei confronti del debitore, previa notifica dell’ordinanza e del precetto di rilascio
non integra gli estremi di uno spoglio in danno del debitore medesimo”.
Nello sviluppare l’argomentazione la Corte osserva: “l’ordinanza di surroga del custode,
non impugnabile e non confondibile con i provvedimenti giurisdizionali, appartiene a quella
categoria di provvedimenti esecutivi processuali ed ordinatori alla cui rigorosa osservanza il
custode non può sottrarsi senza venir meno ad uno dei principali suoi doveri. ..Il custode, cui
è affidata la conservazione e l’amministrazione dei beni pignorati, è considerato dalla legge
un ausiliario del giudice e come tale è tenuto ad eseguirne gli ordini. L’ordinanza che ne
dispone la sostituzione, e che non può essere impugnata ai sensi dell’art.66 u.c. c.p.c., è per
se stessa esecutiva come provvedimento attinente al processo esecutivo in corso e, in quanto
importante il trasferimento di funzioni e poteri da lui al nuovo custode, gli impone senz’altro
di consegnare a quest’ultimo la cosa pignorata….L’essersi adottata contro il debitore,
costituito custode in virtù di legge, la forma del procedimento di rilascio non toglie che si
verta sempre in tema di espropriazione forzata immobiliare e quindi di un procedimento per
sua natura esecutiva, del quale la presa in consegna da parte del nuovo custode non è che un
mero episodio… Non si era in presenza di una procedura di rilascio che fosse fine a sé
stessa, ma unicamente di un mezzo, di uno strumento di attuare la volontà del giudice, che
nell’esercizio del suo legittimo potere aveva dato i provvedimenti necessari per l’ulteriore
corso della procedura esecutiva immobiliare a lui affidata”

53
(Cass.31/3/1949 n.744 in Giurisprudenza Completa della Corte Suprema di Cassazione, Serie II, Vol.XXVIII,
Anno 1949).
21
 L’orientamento così espresso dalla Corte di Cassazione non è mai stato successivamente
disatteso ed è stato ripreso in recenti pronunce dei tribunali di Bologna e Monza 54.
In entrambe si sottolinea che la liberazione dell’immobile non è altro che una specifica
modalità attuativa degli effetti del pignoramento stabilita dal giudice con provvedimento che
ha natura ordinatoria in quanto attinente alla conservazione e amministrazione del bene
pignorato nelle more della procedura espropriativa: in altri termini l’ordinanza del giudice è
atto esecutivo perchè atto interno e strumentale della procedura espropriativa e il fondamento
della sua esecutività non è altro che il titolo esecutivo che regge l’azione esecutiva.
In particolare nella sentenza del Tribunale di Monza si rileva: “E’ pacifico che le
determinazioni degli organi della procedura in ordine alle modalità di conservazione del
bene pignorato sono esplicazioni dell’azione esecutiva iniziata con l’atto di pignoramento e
destinata a concludersi con l’espropriazione del bene. Esse, in quanto atti interni alla
procedura esecutiva, atti attraverso cui si svolge in concreto la procedura ed in particolare si
estrinseca quell’effetto tipico del pignoramento che è la sottrazione del bene al libero
godimento del debitore, sono, rispetto al bene oggetto del pignoramento, atti di per sé
esecutivi e quindi per la loro attuazione non è necessario un autonomo accertamento
giurisdizionale che sfoci in una sentenza o altro specifico titolo giudiziale.
In altri termini è pacifico che, quando l’ufficiale giudiziario nomina il custode nella
persona di un terzo e dispone la custodia del bene mobile in altro luogo, ai fini della
materiale asportazione del bene non occorre che il nuovo custode introduca un giudizio per
accertare il diritto alla consegna del bene da parte del debitore e per ottenere una sentenza di
condanna.. …Se ciò è pacifico per i beni mobili non vi è ragione per pervenire ad una diversa
conclusione per gli immobili. Il provvedimento con cui il giudice, avendo sostituito il
debitore nella funzione di custode dell’immobile pignorato, ordina la consegna dell’immobile
al nuovo custode è atto di per sé esecutivo in quanto atto interno della procedura esecutiva
immobiliare, atto attraverso cui si attua la sua decisione riguardo alle modalità di
conservazione del bene nelle more del procedimento”.
Analogamente nella sentenza del Tribunale di Bologna si osserva che “ l’ordinanza di
rilascio emessa ex art.560 c.p.c. non costituisce atto giurisdizionale ma provvedimento
esecutivo ed ordinatorio per sua stessa vocazione non riconducibile all’art.474 c.p.c.”,
aggiungendosi che l’intrinseca esecutività del provvedimento deriva dal fatto che “l’atto di
pignoramento costituisce momento di “privazione” del debitore dal libero possesso e
godimento dell’immobile, di cui il diniego dell’abitazione costituisce semplice
estrinsecazione o modalità attuativa”.
Riguardo alle modalità di esecuzione dell’ordinanza che dispone la liberazione del bene
occupato va in primo luogo rilevato che, se si ritiene che il provvedimento, per la sua
strumentalità rispetto al processo esecutivo, abbia natura sostanzialmente cautelare, si può
pervenire alla conclusione della non necessità dell’apposizione della formula esecutiva55.
La Corte di Cassazione nella sentenza sopra citata fa riferimento all’esecuzione della
liberazione dell’immobile nella forma dell’esecuzione per rilascio di cui agli artt.605 e seg
c.p.c.
Questa è la soluzione maggiormente seguita negli uffici in cui si procede alla liberazione
dell’immobile prima del vendita. Quindi il custode giudiziario richiede la notifica dell’atto di
precetto e predispone, secondo la tradizionale prassi, il preavviso di sloggio. E’ importante
54
Tribunale di Bologna, est.Liccardo, 16/3/2000 n.813 citata in Berti Arnoaldi Veli, op.cit., p.74; Tribunale di
Monza, est.Fontana, 7/10/2002 n.32647 in Giur.It.2003, p.1609
55
Cfr. Berti Arnoaldi Veli, op.cit., p.75. Parrebbe equiparare la sostituzione del debitore nella custodia del bene
Andrioli, Commento al codice di procedura civile, III, p.225. Dall’articolo di Berti Arnoaldi Veli si evince che
questa è la prassi del Tribunale di Bologna. Nel Tribunale di Monza, più per ragioni di carattere operativo che per
una riflessione sulla natura o meno cautelare del provvedimento, il giudice dichiara espressamente, in calce al
dispositivo, che l’ordinanza si tratta di provvedimento immediatamente esecutivo e il cancelliere appone quindi la
relativa formula.
22
 precisare che l’atto di precetto può essere posto in essere direttamente dal custode giudiziario
senza il ministero del difensore56.
Nella prassi del Tribunale di Bologna si è peraltro anche seguita la soluzione di
esecuzione autonoma del provvedimento a cura del custode giudiziario senza il tramite
dell’ufficiale giudiziario e con richiesta diretta dell’assistenza della forza pubblica. Il
fondamento giuridico di questa opzione è individuato nella previsione dell’art.68 c.p.c. che
attribuisce al giudice, con una formulazione molto ampia, il potere di richiedere l’assistenza
della forza pubblica. Va al riguardo rilevato che in effetti la liberazione dell’immobile (come
si evince anche dalla giurisprudenza di legittimità sulla natura amministrativa-ordinatoria di
questi atti) rappresenta un’attività gestionale interna alla procedura e che quindi è da ritenersi
coperta dalla previsione della possibilità di assistenza della forza pubblica. 57

b) la liberazione dell’immobile occupato dal terzo senza titolo opponibile.

Con riferimento all’ipotesi in cui l’immobile è occupato da un terzo senza titolo si pone
una duplice questione:
- se le norme sulla non opponibilità del rapporto di locazione possono essere invocate
dal custode giudiziario;
- se, risposto positivamente a questo primo quesito, la liberazione possa essere attuata
mediante l’esecuzione dell’ordinanza di liberazione emessa dal giudice dell’esecuzione o se
il custode debba promuovere un apposito giudizio.
Sul primo punto la soluzione affermativa (fatta eccezione per l’ipotesi di cui all’art.2923
c.3 c.c.) appare sostanzialmente pacifica58. A questa conclusione si perviene valorizzando la
ratio dell’art.2923 c.c. (che nella lettera fa riferimento al solo acquirente) e la posizione di
terzietà del custode, analoga a quella dell’acquirente, rispetto al rapporto eventualmente
dedotto dall’occupante nonché il collegamento funzionale tra custodia del bene nelle more
della procedura e suo acquisto da parte dell’acquirente 59 oppure ricomprendendo nella
categoria degli “atti di alienazione” anche le locazioni 60.
In ogni caso opera la previsione dell’art.560 c.3 c.p.c. (da cui deriva l’inefficacia delle
locazioni non autorizzate dal giudice dell’esecuzione) rispetto alla quale la disciplina
dell’art.2923 c.c. può essere valorizzata come la disciplina probatoria in ordine alla
collocazione temporale della stipulazione del contratto 61.
Maggiormente problematica appare questa soluzione riguardo all’ipotesi di contratto di
locazione a “canone vile”. Ad essa non può certo pervenirsi muovendo dalla previsione
dell’art.560 c.3 che non può riguardare contratti che, in quanto stipulati prima del
pignoramento e quindi dell’assunzione da parte del debitore della funzione di custode, non
possono essere considerati inefficaci per mancanza dell’ autorizzazione del giudice
dell’esecuzione.
La possibilità del custode di far valere l’inopponibilità del contratto di locazione per
“canone vile” è stata invece affermata nella prospettiva dell’equiparazione tra acquirente e

56
Non è necessario il patrocinio ex art.82 c.p.c. perché l’atto di precetto ha natura sostanziale. Cfr.Cass.22/5/1997
n.4561 in Rep. Foro It. 1997, voce Esecuzione Forzata; Cass.18/2/1988 n.1744 in Rep.Foro It. 1988, voce
Esecuzione Forzata; Cass.1/2/1988 n.905 in Giust.Civ.1988, I, 922.
57
Cfr. Giovanni Berti Arnoaldi Veli, op.cit. p.76, che evidenzia come “ tale modus operandi , già sperimentato in
più di un’occasione, ha incontrato la collaborazione delle forze dell’ordine ed ha dato i migliori risultati in termini
di effettività dei diritti-doveri della custodia”.
58
Vedi Vaccrella, op.cit., p.490
59
Cfr. Giovanni Berti Arnoaldi Veli, op.cit., p.83. L’azione del custode
60
cfr.Vanz, L’espropriazione dell’immobile locato, cit., pp.37 ss.
61
E’ evidente che la soluzione che valorizza la ratio dell’art.2923 c.c. consente al custode giudiziario di far valere
l’inopponibilità del contratto di locazione per “canone vile” ex art.2923 c.3 mentre questi, invocando solamente
l’art.560 c.p.c., non potrebbe far valere l’inefficacia

23
 custode, sottolineandosi di che “la facoltà riconosciuta al custode non costituisce comunque
una norma eccezionale, in deroga all’art.1415, 2°co.,di tal che il custode mantiene la facoltà
di agire nei confronti del conduttore alternativamente azionando la tutela di cui all’art.2923,
3° co, ovvero quella offerta dall’art.1415, 2° co., in materia di simulazione” 62
In ordine alla seconda questione non risultano espresse pronunce giurisprudenziali, per
cui non può che farsi riferimento agli orientamenti emergenti dalla prassi seguita nei vari
uffici e in particolare nei tribunali di Bologna e Monza che da più tempo hanno avviato
queste esperienze di valorizzazione della figura del custode giudiziario.
L’orientamento seguito a Bologna è quello del ricorso da parte del custode, con
l’assistenza del legale nominato dal giudice dell’esecuzione, alla tutela cautelare ai sensi
degli artt.700 - 447 bis c.p.c, venendo evidenziato sotto il profilo dell’imminenza e
irreparabilità del pregiudizio che l’occupazione del terzo rende estremamente difficile la
vendita forzosa dell’immobile e, comunque, determina una rilevante riduzione del valore
dell’immobile.63
I giudici dell’esecuzione del Tribunale di Monza hanno invece ritenuto che rientrasse
nel loro potere ordinare la liberazione dell’immobile anche nei confronti dei terzi occupanti
senza titolo opponibile, argomentando sulla base dell’equiparazione, nell’ambito dell’azione
esecutiva, tra la posizione del terzo occupante senza titolo e quella debitore esecutato 64.
Il concetto è espresso in tutte le ordinanze nei seguenti termini: “ il giudice
dell’esecuzione…può disporre la liberazione immediata dell’immobile dal debitore
esecutato, come si evince dalla previsione dell’art.559 c.2 c.p.c. …; …. a maggior ragione
può disporre la liberazione dell’immobile quando questo risulta occupato da terzi che non
siano titolari di diritti reali o personali di godimento fondati su titolo opponibile alla
procedura; .. infatti questi terzi si trovano rispetto all’azione esecutiva (della quale sono
espressione anche i strumentali poteri del giudice riguardo alle modalità della custodia dei
beni pignorati tra i quali quindi il potere di procedere all’immediata liberazione
dell’immobile) in una posizione di soggezione identica a quella del debitore esecutato come
dimostra il fatto che il decreto di trasferimento ex art.576 c.p.c. è titolo esecutivo anche nei
loro confronti (cfr.Cass.1/12/1998 n.12174)”.
Si valorizza dunque la giurisprudenza della Corte di Cassazione in materia di efficacia
del decreto di trasferimento come titolo esecutivo per la liberazione dell’immobile in base a
questa sequenza logica: a) (se) il decreto di trasferimento è il provvedimento in cui sfocia
l’azione esecutiva (nella fase espropriativa); b) (se) il decreto di trasferimento è titolo
esecutivo nei confronti del terzo che occupa senza titolo opponibile il bene pignorato; c) (se)
l’ampiezza degli effetti del decreto di trasferimento, sia sotto il profilo oggettivo che quello
soggettivo, non può essere maggiore rispetto a quella degli effetti del pignoramento; d)
(allora) il terzo che occupa il bene senza un titolo opponibile è (necessariamente)

62
Giovanni Berti Arnoaldi Veli, op.cit., p.88, che cita Cass. 27/1/1999 n.721 in Giust.Civ., 1999,I, p.1365. E’
esclusa l’estensibilità al ceto creditorio dell’inopponibilità ex art.2923 c.3 c.c. da Vanz, op.cit., pp.56 ss. che
peraltro richiama autorevole dottrina
contraria (Cicu, Satta) con riferimento all’analoga norma del codice di rito abrogato.
63
Cfr. Berti Arnoaldi Veli, op.cit., pp.88 ss.. in cui si pongono in luce gli esiti positivi di questa esperienza e si
riportano alcuni passi di ordinanze collegiali di rigetto emesse in sede di reclamo. Il ricorso ex art.700 è un via
che a Monza è stata seguita da vari fallimenti e che è generalmente sfociata nel loro accoglimento.
64
L’ ordine di liberazione è emesso in tutte le procedure in cui la detenzione del terzo non risulti anteriore al
pignoramento e dal 1999 ad oggi non è mai stata proposta alcuna opposizione. E’ da precisare che una prima
verifica in ordine alla data di inizio della detenzione è già effettuata dal perito nominato per la stima e che a tal fine
questi compie dei primi accertamenti fondati sulla compilazione di apposito modulo da parte degli occupanti, la
verifica delle date di volturazione dei contratti di somministrazione dell’acqua, dell’energia elettrica, del telefono,
le informazioni fornite dall’amministratore condominiale ecc. Una seconda verifica è poi compiuta dal custode
giudiziario in occasione del primo accesso dopo la nomina. In tal modo è pressochè certo che l’ordine di
liberazione è emesso nei confronti di terzi che hanno iniziato la detenzioni dopo il pignoramento.

24
 equiparabile al debitore esecutato ed è quindi da ritenersi assoggettato egualmente agli
effetti dell’azione esecutiva (che si esplica anche nell’esercizio dei poteri strumentali alla
conservazione ed amministrazione del bene e quindi nella liberazione dello stesso nelle more
della procedura) perché, se così non fosse, ossia se i poteri strumentali di conservazione e
amministrazione del bene non potessero essere esercitati nei confronti del terzo che occupa
senza un titolo opponibile (e dovesse essere quindi promossa una causa per la liberazione
del bene) in quanto terzo esterno alla procedura (come tale non equiparabile al debitore
esecutato), per la stessa ragione neppure il decreto di trasferimento potrebbe produrre effetti
nei suoi confronti e l’acquirente dell’immobile espropriato dovrebbe munirsi di un diverso
specifico titolo per ottenere il rilascio dell’immobile.
In altri termini la tesi può essere più efficacemente così espressa: o si ritiene che il terzo
non possa mai essere equiparato all’esecutato e allora nei suoi confronti non può mai
costituire titolo esecutivo, ai fini della liberazione dell’immobile, neppure il decreto di
trasferimento oppure si ritiene che il terzo, che è stato immesso nella detenzione del bene
dopo il pignoramento, si trovi nella stessa posizione dell’esecutato e che nei suoi confronti
l’ingiunzione contenuta nel decreto di trasferimento abbia valore di titolo esecutivo e allora
ne consegue che egli è da considerarsi equiparato all’esecutato anche con riferimento agli atti
esecutivi interni ed in particolare all’ordinanza di liberazione dell’immobile nelle more della
procedura. Lo stesso soggetto non può essere considerato terzo nel corso della procedura
esecutiva e venire equiparato all’esecutato rispetto al provvedimento in cui quella procedura
sfocia.
E’ di tutta evidenza che la prima soluzione porterebbe a risultati paradossali perché,
sviluppata nelle sue conseguenze logiche, implicherebbe che, una volta ottenuto un titolo ed
avviata l’azione esecutiva di rilascio nei confronti di un soggetto, sarebbe sufficiente che a
questi subentrasse nell’occupazione un altro soggetto perché chi si è munito del titolo debba
iniziare una nuova azione di cognizione per dotarsi di un nuovo titolo ( il che potrebbe
ripetersi all’infinito). Appare quindi più convincente la tesi che una volta intervenuto il
pignoramento tutti gli atti attraverso cui si esercita l’azione esecutiva (sia agli interni di
conservazione e amministrazione come l’ordinanza di liberazione dell’immobile sia l’atto
espropriativo) possono essere indifferentemente eseguiti nei confronti dell’esecutato e nei
confronti di coloro che l’esecutato, senza averne il potere, ha immesso nel godimento del
bene.
Stante l’analogia tra i poteri del giudice dell’esecuzione in ordine alla conservazione del
bene (esercitabili essenzialmente mediante la nomina di un custode in persona diversa dal
debitore ) e i poteri attribuiti ex art.25 n.2 L.F. al giudice delegato del fallimento la posizione
ora espressa potrebbe apparire contrastante con i principi evincibili dall’elaborazione
giurisprudenziale riguardante i c.d. decreti di acquisizione. Va però considerato che queste
pronunce riguardano ipotesi in cui i decreti di acquisizione sono stati emessi per acquisire
alla procedura beni che all’atto della dichiarazione di fallimento si trovavano nella
disponibilità di terzi ed è evidente che in questi casi il decreto di acquisizione rappresenta un
provvedimento abnorme perché il potere del giudice viene ad essere esercitato al di fuori
della sfera fallimentare per risolvere un conflitto che riguarda la stessa acquisibilità al
fallimento ( o comunque liberazione da parte del fallimento) di un bene su cui il terzo vanta
diritti che sarebbero sorti in forza di atti dispositivi del titolare anteriori alla dichiarazione di
fallimento: diverso è pero il caso in cui, dopo la dichiarazione di fallimento, il fallito immetta
un terzo nel godimento di un bene inventariato, non parendo dubbio che in questa ipotesi il
giudice possa adottare un provvedimento ex art.25 n.2 L.F. 65

65
Cfr. per un caso decreto di acquisizione ex art.25 L.F. emesso nei confronti di terzo occupante senza un titolo
opponibile in quanto successivo al pignoramento (in forza della conservazione degli effetti del pignoramento nel
caso di successivo fallimento del debitore) Trib.Bologna, est.Dudri, 23 maggio 1992, in Il diritto fallimentare e
delle società commerciali 1993, II, pp.448 ss.
25
 Nella prospettiva illustrata l’ordinanza di liberazione può essere emessa nei confronti
dell’occupante il cui titolo non è opponibile perché il rapporto di locazione è stato instaurato
dopo il pignoramento.
Non pare invece comunque possibile la pronuncia di un’ordinanza di liberazione con
riferimento all’ipotesi in cui il custode intenda far valere la non opponibilità della locazione
ai sensi dell’art.2923 c.3 c.c. (canone vile). Ammesso che il custode possa invocare questa
fattispecie di inopponilità in ogni caso si sarebbe in presenza di un atto preesistente al
pignoramento e quindi la posizione del terzo non potrebbe essere equiparata a quella del
debitore esecutato: il custode, se legittimato, deve esercitare una normale azione salvo, se ne
ricorrono i presupposti, richiedere l’emissione di un provvedimento d’urgenza.

c) la liberazione dell’immobile occupato da terzi in base a contratto di locazione

scaduto o da terzi morosi oppure da terzi senza titolo ma con occupazione iniziata prima
del pignoramento.
Come si è già rilevato dai poteri di conservazione ed amministrazione del bene pignorato
attribuiti al custode discende la sua legittimazione a proporre azione di rilascio per finita
locazione o per morosità.
L’intimazione dello sfratto per finita locazione può riguardare ovviamente ipotesi di
contratti di locazione scaduti e non rinnovatisi prima del pignoramento e contratti scaduti
dopo il pignoramento. 66
Quanto all’intimazione di sfratto per morosità va rilevato che il custode nominato in
sostituzione del debitore può richiedere il pagamento di tutti i canoni (e delle spese
condominiali ) maturati dopo la trascrizione del pignoramento e quindi anche quelli maturati
quando la custodia era affidata al debitore, dovendosi peraltro tenere presente che i crediti
per canoni di locazione si prescrivono in cinque anni e quelli derivanti da spese condominiali
in due anni. 67 E in ordine alla prova dell’avvenuto versamento dei canoni nelle mani del
locatore esecutato, eventualmente allegata dal conduttore, pare corretto escludere che la
posizione del custode ( in ragione della sua posizione istituzionale di ausiliario di giustizia
investito della funzione di conservazione ed amministrazione dei beni nell’interesse dei
creditori che hanno diritto di soddisfarsi anche sui frutti civili del bene pignorato) possa
essere identificata con quella del locatore esecutato 68.
Rientrando tra i compiti conservativi del custode, ovviamente, agire per la liberazione
dell’immobile pignorato quando l’occupazione, pur risalente ad epoca anteriore al
pignoramento, risulta sine titolo ( come già evidenziato la detenzione anteriore rileva ex
art.2923 c.4 c.c. in quanto inquadrabile nell’ambito di un rapporto di locazione ossia in
quanto accompagnata dal pagamento del canone di locazione), è indubbio che in queste
ipotesi il custode debba promuovere un’azione ordinaria.

66
Per la legittimazione esclusiva del custode giudiziario a proporre azione di rilascio per finita locazione cfr.Pretura
Napoli 20/1/1988 in Arch.Loc. 1988 p.170. Ritiene (aderendo all’articolazione prospettata da Costa, op.cit.,p.569,
tra poteri minimi, poteri che il custode non ha ma che il giudice può attribuirgli con un provvedimento generale,
poteri che il custode non ha e che il giudice può attribuirgli caso per caso) che l’autorizzazione al custode per
l’esercizio dell’azione di rilascio per finita locazione possa desumersi anche da direttive del giudice di carattere
generale Vanz, La custodia dell’immobile locato: poteri e legittimazione del custode, in Giur.It., 2000, p.1374
67
Per il rigetto dell’eccezione di mancanza di legittimazione in capo al custode giudiziario per la richiesta dei
canoni maturati prima della nomina si veda Trib.Bologna, sez.Imola, est.Costanzo, 21/8/2000 n.64 citata in
Giovanni Berti Arnoaldi Veli, op.cit., p.79
68
In base a questa conclusione può richiamarsi la giurisprudenza fallimentare sulla non applicabilità al curatore
fallimentare della disciplina relativa al valore probatorio tra imprenditori delle annotazioni nelle scritture contabili.
Nella sentenza del Tribunale di Bologna citata alla nota precedente si è escluso, ai sensi dell’art.2709 c.c., che ai
fini della prova dei pagamenti fosse sufficiente la loro annotazione nelle scritture contabili. Si potrebbe inoltre
sostenere che, analogamente a quanto vale per il curatore fallimentare, la quietanza liberatoria rilasciata dal
locatore esecutato non ha valore di confessione stragiudiziale ma rappresenta soltanto è un elemento liberamente
apprezzabile dal giudice.
26
 E’ anzi da sottolineare che in questi casi è particolarmente importante l’azione del
custode con riferimento al rischio che nelle more della procedura espropriativa il terzo possa
acquistare la proprietà del bene pignorato per usucapione e per evitare, laddove i termini
dell’usucapione siano già maturati, che sia posto in vendita un bene per cui sono già maturati
i termini dell’usucapione con conseguente successiva evizione dell’acquirente.
L’iniziativa del curatore e quindi necessaria per interrompere la maturazione
dell’usucapione e in ogni caso è idonea a determinare una situazione di certezza in ordine
alla solidità della vendita coattiva. 69

d) l’azione del custode nel caso di contratto di locazione non scaduto

Quando all’atto della nomina il rapporto di locazione è in corso è estremamente utile ai
fini della vendita del bene che il custode si munisca del titolo esecutivo.
Lo strumento è quello della convalida della licenza per finita locazione, per la quale il
custode deve chiedere autorizzazione al giudice dell’esecuzione.

3.3 La liberazione dell’immobile da parte del custode giudiziario. Profili funzionali

L’azione del custode ai fini della liberazione dell’immobile, in quanto essenziale per
avvicinare le condizioni dello scambio nelle vendite giudiziarie a quelle del normale mercato
immobiliare,è uno dei fattori che più hanno contribuito al raggiungimento dei risultati di
efficienza precedentemente indicati.
Come già accennato le ragioni attengono all’incidenza negativa dello stato di
occupazione dell’immobile rispetto alle possibilità di vendita e in ogni caso ai valori di
realizzo.
Questa incidenza si verifica anche quando l’immobile è occupato dal debitore esecutato.
In molte realtà, soprattutto nei centri più piccoli, la circostanza che al momento dell’asta
l’immobile è ancora l’abitazione dell’esecutato e la prospettiva che l’acquirente debba poi
gestire direttamente la liberazione dell’immobile rappresentano di per sé fattori fortemente
ostativi alla presentazione di offerte da parte degli interessati.
In ogni caso, se il bene è venduto come giuridicamente libero ma di fatto è occupato sia
pure dal debitore, sussiste un’incertezza sui tempi della effettiva liberazione in base
all’ingiunzione contenuta nel decreto di trasferimento (che sono nell’ordine di molti mesi e
possono superare anche l’anno) e questa è una prospettiva che si rivela incompatibile con le
concrete possibilità di gran parte di coloro che acquistano per destinare l’immobile a propria
abitazione 70.
Soprattutto è pacifico, posto che i valori si realizzano secondo le regole del mercato
commerciale, il deprezzamento di un immobile per il quale l’acquirente, pur disponendo di
un titolo, debba farsi carico dell’attività di liberazione e quindi in questa ipotesi aumenta
fortemente la probabilità di aste deserte ed è certo che i prezzi di vendita sono notevolmente
inferiori a quelli normali di mercato. 71

69
L’evizione integrale del bene non è ovviamente un’ipotesi frequente ma il fatto che talvolta si è verificata ( e non
solo rispetto a terreni ma anche ad appartamenti) ha contribuito in maniera decisiva a minare l’affidabilità delle
vendite giudiziarie. Più frequenti sono i casi di evizione parziale e anch’essi, pur meno gravi sotto il profilo del
danno economico per l’acquirente, hanno inciso assai negativamente sull’immagine delle aste giudiziarie. Si tenga
presente che, una volta approvato ed eseguito il progetto di distribuzione, l’acquirente che ha subito l’evizione deve
agire per la ripetizione nei confronti dei singoli creditori.
70
Si pensi ai problemi che sorgono quando l’acquirente per pagare il prezzo ha stipulato il preliminare di vendita
della propria abitazione o, trovandosi nella posizione di conduttore di un immobile in locazione, ha accesso un
finanziamento bancario con il conseguente rischio di un cumulo insostenibile di rate del mutuo e canoni di
locazione.
71
Quanto sia elevata la probabilità di aste deserte lo si può evincere dal fatto che nella stragrande maggioranza
degli uffici anche per gli immobili occupati dal debitore le aste deserte superano l’80% e talvolta anche il 90% .
27
 Quando l’immobile è occupato dal terzo senza l’azione di un custode il potenziale
acquirente ( a prescindere dai casi estremi, pure verificatisi, dell’evizione per usucapione)
non può avere certezze neppure in ordine al fatto che il bene sia liberabile in forza del
decreto di trasferimento oppure sia goduto in base a titolo opponibile, posto che ai fini
dell’opponibilità è sufficiente l’inizio della detenzione in epoca anteriore al pignoramento e
tenuto conto anche della problematicità della rinnovazione o proroga del scadenza del
contratto nelle more della procedura dopo l’entrata in vigore della L.431/98.
E’ di tutta evidenza quale possa essere l’incidenza di un’incertezza di questa natura sulle
possibilità di vendita dell’immobile e sui valori di realizzo.
Va rilevato, come si è già posto in evidenza per dimostrare l’ottica di equilibrato
contemperamento degli interessi che ispira l’azione dei giudici, che, sia Bologna sia a Monza
sia nelle altre realtà ove è disposta la liberazione del bene a cura del custode, di norma (salvi
i casi di condotte ostative allo svolgimento della procedura ed in particolare all’accesso del
perito e all’attività del custode riguardante le visite da parte degli interessati) l’effettiva
liberazione (per i necessari tempi tecnici) interviene dopo l’aggiudicazione, per cui
l’emissione dell’ordinanza di liberazione al momento della vendita si risolve in concreto
nell’eliminazione della discrasia temporale tra il momento in cui sorge il diritto
dell’acquirente alla consegna del bene (pagamento del prezzo) e quello in cui di norma gli
viene consegnato: in altri termini, ponendosi rimedio ad una patologia del sistema,
l’esecutato viene a trovarsi nella condizione di liberare il bene sostanzialmente in
coincidenza con quando avrebbe dovuto in forza di un decreto di trasferimento emesso
tempestivamente e posto in esecuzione senza ritardi.72
Quanto alle modalità operative si è evidenziato, nel precedente paragrafo, che nella
prassi del Tribunale di Monza l’esecuzione dell’ordine di liberazione, tanto nei confronti del
debitore esecutato quanto del terzo occupante senza titolo opponibile, è gestita direttamente
dal custode, senza il patrocinio di un legale, nelle forme di cui agli artt.605 ss.73 . Nella
prassi invece del Tribunale di Bologna, quando l’immobile è occupato dall’esecutato, il
custode, all’atto della nomina, è autorizzato ai sensi dell’art.68 c.3, a richiedere l’assistenza
della forza pubblica e quindi a procedere direttamente all’esecuzione dell’ordine nella sua
qualità di ausiliario del giudice. Come si è già visto quando l’immobile è occupato da un
terzo si ritiene invece necessario, in caso di mancata liberazione spontanea, agire in sede
cautelare. 74

72
E’ interessante in questa prospettiva di ragionevole bilanciamento degli interessi la variante introdotta dai giudici
del Tribunale di Lecce: l’ordinanza di liberazione viene emessa all’atto della pronuncia dell’ordinanza di vendita
(senza incanto); il termine per il deposito delle offerte è fissato a circa 4 mesi; nel caso di deposito di almeno
un’offerta (non inferiore ovviamente alla stima peritale) entro 30 giorni dalla pronuncia dell’ordinanza di vendita
l’ordinanza di liberazione viene revocata; se nei primi 30 giorni non perviene alcuna offerta l’ordinanza di
liberazione è eseguita prima della scadenza del termine finale per il deposito delle offerte. E’ evidente qual’è la
valutazione sottesa a questa soluzione: se perviene l’offerta nei 30 giorni è eliminato il rischio che lo stato di
occupazione del bene determina il mancato deposito di offerte (e il debitore esecutato è invogliato a collaborare per
trovare un’acquirente al prezzo di stima peritale con la prospettiva, laddove si tratti di un parente o conoscente, di
poter continuare ad abitare l’immobile anche dopo la vendita); laddove questo rischio invece persiste allora si
ritiene necessario che la liberazione intervenga effettivamente prima della scadenza del termine per il deposito delle
offerte, per fugare ogni timore o comunque eliminare ogni disagio in chi ha interesse all’acquisto.
73
Pertanto entro 10 giorni dalla pronuncia dell’ordinanza di liberazione (contestuale all’ordinanza di vendita) il
custode provvede alla notificazione dell’atto di precetto e quindi deposita presso gli Ufficiali Giudiziari la bozza
dell’avviso di sloggio. Almeno un mese prima della data fissata per la vendita l’Ufficiale Giudiziario effettua il
primo accesso. La regola è che l’Ufficiale Giudiziario esegue coattivamente al terzo accesso, ma in oltre il 90%
dei casi si perviene al rilascio spontaneo. Nei casi di effettivo disagio sociale il custode giudiziario segnala la
situazione al Comune per interventi di assistenza.
74
La soluzione più frequente è peraltro quella della comparizione del terzo davanti al giudice dell’esecuzione
insieme al custode per la sottoscrizione di una sorta di verbale conciliazione che è utilizzato come titolo esecutivo
nel caso di mancata liberazione del bene a favore del custode giudiziario. Dall’articolo di Berti Giovanni Arnaoldi
28
 4. VENDITA SENZA INCANTO
4.1 Vendita senza incanto. Profili giuridici.
Nell’ambito delle esecuzioni immobiliari il sistema della vendita senza incanto è,
contrariamente a quanto comunemente si ritiene, quello considerato normale dal codice:
nell’art.569 c.3 c.p.c. è disposto che il giudice procede alla vendita senza incanto a meno
che non ritenga più opportuno che la vendita si svolga con il sistema dell’incanto.
La procedura di vendita senza incanto si svolge con le seguenti modalità:
a) il giudice dispone all’udienza ex art.569 c.p.c. la vendita senza incanto
determinando ai sensi dell’art.568 c.p.c. il valore del bene (ossia di norma riporta
nell’ordinanza il valore indicato dal perito stimatore), fissando il termine e le modalità per la
presentazione delle offerte e stabilendo le forme ulteriori di pubblicità rispetto a quelle
obbligatorie ;
b) il cancelliere provvede agli adempimenti pubblicitari;
c) tutti, tranne il debitore, possono presentare offerta in cancelleria e l’offerta
(irrevocabile per venti giorni) deve contenere l’indicazione del prezzo offerto (che non può
essere inferiore a quello determinato nell’ordinanza), del tempo e del modo del pagamento
“e ogni altro elemento utile alla valutazione”; unitamente all’offerta deve essere depositat
una cauzione non inferiore ad un decimo del prezzo offerto;
d) se vi è una sola offerta e questa non supera di almeno un quarto il valore
dell’immobile stabilito ex art.568 c.p.c. è sufficiente che all’udienza, fissata per sentire le
parti e i creditori iscritti non intervenuti, un solo creditore manifesti il dissenso per non poter
procedere alla vendita e passare al sistema dell’incanto; se l’offerta supera di almeno un
quarto il valore dell’immobile il giudice proceda alla vendita se non ritiene “che vi è seria
probabilità di vendita all’incanto”;
e) se vi sono più offerte il giudice procede alla gara tra gli offerenti sull’offerta più
alta; se gli offerenti non effettuano alcun rilancio e quindi non vi è la gara il giudice sceglie
tra disporre la vendita a favore del maggior offerente e ordinare l’incanto. Anche in questo
caso, si ritiene in dottrina, ogni creditore ha la facoltà di impedire la vendita se il prezzo non
supera di almeno un quarto il valore del bene determinato nell’ordinanza di vendita.
f) il giudice, se si procede all’aggiudicazione, stabilisce con decreto il modo e il
termine per il versamento del prezzo;
g) se il prezzo non è versato l’aggiudicatario è dichiarato decaduto e perde la
cauzione, salvo l’obbligo del versamento della differenza ex art.587 c.2
h) se il prezzo è versato il giudice emette il decreto di trasferimento.
Le principali differenze rispetto alla vendita con incanto sono quindi le seguenti:
- nel termine stabilito gli interessati devono depositare un’offerta irrevocabile di
acquisto;
- l’offerta ha come unico limite quello relativo al prezzo (che non può essere
inferiore a quello stabilito nell’ordinanza) mentre l’offerente può liberamente modularla
quanto ai tempi e alle modalità di pagamento;
- l’offerta è vincolante per l’offerente ma, se vi è una sola offerta, il giudice (deve nel
caso in cui lo chieda un creditore e l’offerta non superi di almeno un quarto il valore
determinato nell’ordinanza di vendita) può non accoglierla e disporre, se lo ritiene più
conveniente, la vendita con incanto;
- se vi sono più offerte il giudice dispone la gara ma se non vi sono rilanci il giudice
non è tenuto ad aggiudicare al miglior offerente potendo anche optare per la vendita con
incanto

precedentemente citato emerge che il Tribunale di Bologna generalmente accoglie i ricorsi ex art.700 presentati dai
custodi giudiziari .
29
 Con riferimento alla “riscoperta” della vendita senza incanto (agevolata anche dal fatto
che non si verifica mai che creditori si oppongano all’aggiudicazione quando l’offerta non
supera di almeno un quarto il valore ex art.568 c.p.c., rendendo del tutto desueta questa
previsione) nella prassi di alcuni tribunali un problema interpretativo si è posto con
riferimento alla previsione dell’art.575 c.p.c.: la norma dispone che se il decreto con cui il
giudice, aggiudicato il bene, determina i tempi e le modalità del pagamento (così è
generalmente inteso il riferito al “decreto di cui al primo comma dell’articolo precedente”)
non è pronunciato entro due mesi dalla pubblicazione dell’avviso ex art.570, o entro quattro
in caso di proroga ai sensi dell’art.575 c.2.c.p.c., il giudice ordina l’incanto.
Il problema è sorto con riferimento al fatto che per una gestione efficiente della vendita
è necessario che tra la pubblicità e la data di deposito delle offerte decorra un termine
superiore a 60 giorni e che nella prassi di vari tribunali si pronuncia, in caso di mancanza di
offerte nel termine, una seconda ordinanza di vendita senza incanto con prezzo minimo
ribassato.
Riguardo al superamento del termine dei 60 giorni non sussistono particolari ostacoli a
che il termine più lungo di quattro mesi sia stabilito, con il consenso dei creditori,
direttamente nell’udienza in cui è pronunciata l’ordinanza di vendita, potendosi ritenere che
il consenso dei creditori integri una richiesta ab origine di proroga: il termine di quattro mesi,
se vengono depositate le offerte al primo tentativo di vendita, è di regola anche nella prassi
rispettato (per concentrare i tempi nella prassi non si aspetta il deposito delle offerte per
fissare l’udienza per l’audizione dei creditori: nella stessa ordinanza di vendita si fissa sia il
termine per il deposito delle offerte sia, al giorno successivo, l’udienza per l’esame delle
offerte e per la gara tra gli offerenti, per cui nel caso di offerte l’aggiudicazione interviene il
giorno dopo la scadenza del termine per la loro presentazione).
Va però soprattutto rilevato che secondo la dottrina prevalente il termine di cui
all’art.475 c.p.c. è ordinatorio, traendosi argomento dalla mancanza di una previsione
legislativa che dichiari perentorio il termine (previsione indispensabile ai sensi dell’art.152
c.2.c.pc.) e dalla previsione della prorogabilità del termine su istanza del creditore ai sensi
dell’art. 475 c.2 (posto che l’art.153 c.p.c. esclude la prorogabilità dei termini perentori)75
Posto che secondo questo orientamento, seguito dalla richiamata dottrina e dai tribunali
in cui si dispone normalmente la vendita senza incanto, i termini indicati nell’art.475 c.p.c.
sono termini ordinatori, ne consegue che l’aggiudicazione può intervenire anche, ad
esempio, otto o dodici mesi dopo l’avviso ex art.570 c.p.c.
Quanto alla questione se possa essere pronunciata una seconda ordinanza di vendita
senza incanto (come accade nella prassi del Tribunale di Monza e di altri tribunali) in
dottrina si è rilevato che la circostanza che l’art.575 nulla disponga in proposito è irrilevante
in quanto anche l’art.591 nulla prevede con riferimento all’ipotesi di secondo incanto deserto
eppure è pacifico che il giudice possa disporre un terzo esperimento d’asta. L’unico limite
che la norma pone è quello temporale ma, come si è visto, il termine di quattro mesi è
comunque un termine ordinatorio 76
Rimane il problema se nella seconda ordinanza di vendita senza incanto il giudice possa
ridurre la precedente determinazione del valore del bene ex art.568 c.p.c. e quindi ridurre il
prezzo minimo che deve essere offerto. Al riguardo, nel senso della legittimità della prassi, si
è osservato che l’art.568 non impone che il valore del bene ai fini della determinazione del
prezzo base di vendita debba essere quello di mercato, posto che, ai sensi del 3° comma, il
giudice non può basarsi sul valore presunto ex art.15 c.p.c. solo laddove questo risulti
“manifestamente inadeguato” ammettendosi così un certo scostamento del prezzo base di

75
Per la natura ordinatoria del termine cfr.Saletti, La prassi difronte alle norme e al sistema, cit.p.494; Satta,
L’Esecuzione forzata, cit., p.154; Carnelutti, Istituzioni del processo civile, II, Roma, 1956 p.74; Bucolo, Il
Processo esecutivo ordinario, Padova, 1994, p.867 . Contra Andrioli, Commento, cit., p.158.
76
Saletti, op.cit.,p.494
30
vendita rispetto ai valori di mercato. Si rileva inoltre che la previsione dell’art.572 c.2,
secondo cui il dissenso di un creditore impedisce la vendita se l’offerta non supera di almeno
un quarto il valore determinato ai sensi dell’art.568, trova una spiegazione razionale nella
prospettiva che il valore stabilito ai sensi dell’art.568 c.p.c. possa essere inferiore a quello di
mercato. Da questi elementi si desume che il giudice possa rideterminare il valore ex art.568
c.p.c. riducendo il prezzo base, osservandosi che l’offerente non acquista un diritto
all’aggiudicazione al nuovo valore, potendo sempre il giudice non accogliere l’offerta e
disporre la vendita con incanto. 77

4.1 Vendita senza incanto. Profili funzionali.

Come si precedentemente rilevato l’opzione per la vendita senza incanto è il secondo
pilastro delle prassi innovative volte ad assicurare elevati standard di efficienza alle
procedure esecutive immobiliari.
Le ragioni per cui si è abbandonato il modello della vendita con incanto sono state
ripetutamente illustrate e pari quindi opportuno rinviare agli articoli contenuti tra gli allegati.
In questa sede si può rammentare che i punti critici essenziali sono due.
Anzitutto non è previsto il deposito di un’offerta irrevocabile prima dell’apertura
dell’incanto per cui l’incanto può andare deserto nonostante che uno o più interessati
abbiano depositato la relativa cauzione: questo favorisce operazioni speculative, rende
possibili accordi illeciti per “pilotare” al ribasso le aste, consente la partecipazione alle aste
di soggetti che non hanno intenzione di acquistare ma soltanto di estorcere “tangenti” a
danno degli altri partecipanti minacciando di far salire strumentalmente il prezzo
(partecipazione che è resa possibile dal fatto che se questi soggetti si trovano ad essere gli
unici presenti possono ritirasi recuperando la cauzione).
In secondo luogo la possibilità di riaprire la gara con l’aumento del sesto non porta reali
benefici: se non vi è questa possibilità i soggetti disposti a pagare un prezzo superiore di un
sesto partecipano alla gara e quindi l’aumento comunque si verifica (lo dimostra il fatto che
nei tribunali dove si è optato per la vendita senza incanto i prezzi di aggiudicazione superano
quelli base mediamente del 25-30%); la possibilità di effettuare l’aumento del sesto deprime
di per sé la dinamica della gara perché gli offerenti sanno che l’ultimo rilancio non da
comunque loro il diritto all’aggiudicazione; la possibilità dell’aumento del sesto raramente
sfocia in un effettivo deposito dell’offerta in aumento e spesso si risolve in una
contrattazione economica dopo la gara tra i più interessati di cui né il creditore né il debitore
traggono alcun beneficio; soprattutto la possibilità di aumento del sesto è diventato lo
strumento per diffuse “estorsioni” a danno degli aggiudicatari.78
L’adozione del modello della vendita senza incanto, accompagnato da un sistema di
pubblicità efficace, elimina alla radice queste dinamiche distorte. 79

Roberto Fontana
giudice presso il Tribunale di Monza

p.s. Al fine di una migliore comprensione delle problematiche funzionali sottese alle riflessioni qui svolte
sull’attività del custode giudiziario e sulla vendita senza incanto si ritiene opportuno aggiungere di seguito il
testo di una relazione su “Le vendite forzate immobiliari e la ragionevole durata del processo esecutivo:
l’esperienza del Tribunale di Monza”svolta nell’incontro di studio del 7/11/2003 organizzato dall’Ufficio del
referenti per la formazione decentrata del Distretto di Trento

77
Saletti, op.cit., p.495 ss.
78
Questo non solo è un fatto notorio ma è emerso anche dalle indagini penali che hanno interessato importanti
uffici giudiziari.

31
LE VENDITE FORZATE E LA RAGIONEVOLE DURATA DEL
PROCESSO ESECUTIVO: L’ESPERIENZA DEL TRIBUNALE DI
MONZA
1. GARANZIA ED EFFICIENZA NEL PROCESSO ESECUTIVO.
Illustrando in numerosi incontri le prassi nella gestione delle procedure esecutive
immobiliari elaborate dai tribunali di Bologna e Monza e i risultati estremamente positivi
ottenuti ci è parso talvolta di cogliere il timore, sia pur non chiaramente esplicitato, che il
perseguimento di obiettivi di efficienza e quindi l’esercizio dei poteri del giudice anche
nella prospettiva del risultato finale potesse allontanare il giudice da una funzione di
garanzia.
La nostra tesi è che la funzione di garanzia possa essere pienamente attuata solamente in
un quadro di efficienza.
La funzione di garanzia non può essere infatti intesa solo come assicurazione del
contraddittorio in base a corrette notificazioni e in genere alla regolarità degli atti ma
investe anche il piano dell’effettività della tutela dei diritti ed interessi sostanziali che si
vogliono tutelare tramite il processo. Nel processo esecutivo sono coinvolti il diritto dei
creditori a soddisfare i propri crediti mediante l’espropriazione di beni del patrimonio del
debitore e il diritto (o quantomeno l’interesse) del debitore a non subire un sacrificio
patrimoniale maggiore rispetto al valore dei propri debiti. La tutela delle due posizioni
può essere assicurata solamente tramite un processo esecutivo rapido che si concluda con
la vendita del bene al normale prezzo di mercato. Quando una procedura esecutiva, pur
instaurata in forza di un valido titolo e in base a regolari notifiche, si traduce, come
accade in buona parte degli uffici giudiziari, nella vendita dell’immobile dopo 5-6 anni
ed a un prezzo inferiore del 30, 40 o 50 per cento rispetto al valore di mercato non può
certo ritenersi effettivamente attuata la funzione di garanzia del giudice posto che tramite
il processo si è di fatto verificata una grave lesione dei diritti sia dei creditori sia del
debitore.
Queste considerazioni, volte ad evidenziare la giuridicità della prospettiva del risultato
nell’ambito del processo, trovano conferma nella scelta del legislatore di attribuire al
giudice dell’esecuzione poteri che implicano valutazioni discrezionali in termini di
opportunità e in una prospettiva essenzialmente gestionale come ad esempio quelli
inerenti la scelta delle forme di pubblicità o la nomina di un custode giudiziario. Trattasi
evidentemente di poteri che sono stati attribuiti al giudice in funzione di garanzia
sostanziale degli interessi coinvolti e che devono essere, per loro natura, esercitati
secondo un metro sostanzialmente di buona amministrazione in base alla valutazione di
funzionalità della scelta adottata rispetto alla finalità da perseguire. Che l’ottica del
legislatore fosse proprio quella di mantenere l’espropriazione nell’ambito processuale per
assicurare una maggiore tutela sostanziale degli interessi coinvolti lo si evince
espressamente dalla relazione al re sul codice di procedura civile nel passaggio in cui si
affermava che la “presenza continua del giudice dell’esecuzione servirà da una parte a
rendere vani i tentativi fatti a danno del creditore procedente dal debitore o dai suoi
compari o prestanomi, ma servirà anche a sventare le speculazioni di certi affaristi delle
espropriazioni che vedono nel processo esecutivo uno strumento per arricchirsi sulle
miserie altrui” e “deve nello stesso tempo assicurare che i beni di cui il debitore è
espropriato siano venduti per il loro giusto prezzo, e che non siano strappati per cifre
irrisorie da chi vuol profittare della sua disavventura per spogliarlo del patrimonio. Su
questo piano la tutela del creditore onesto e la difesa del debitore sciagurato coincidono”.
E che la prospettiva dell’efficienza s’imponga al giudice come parametro fondamentale
nell’esercizio dei propri poteri è oggi definitivamente sancito dalla recente modifica

32
dell’art.111 della Costituzione con l’espressa introduzione del principio della ragionevole
durata del processo.
Il diritto alla ragionevole durata del processo è espressione, con riferimento al profilo
temporale, di un più generale diritto all’efficienza che trova fonte anche nell’art.97 della
Costituzione e, nel caso delle esecuzioni immobiliari, riguarda, oltre la durata, anche
l’adozione di scelte funzionali ad assicurare la vendita dei beni ad un giusto prezzo di
mercato. La concretizzazione del principio involge sia i poteri di organizzazione
dell’ufficio da parte dei dirigenti sia l’esercizio dei poteri endoprocessuali da parte di ogni
giudice. Con riferimento a questi ultimi risulta evidente che il giudice, nel rispetto delle
garanzie previste dal codice, deve compiere quelle scelte che risultano più funzionali
rispetto all’obbiettivo di una gestione efficiente.
L’efficienza in altri termini non è solo un metro di valutazione delle scelte organizzative
dell’ufficio ma è, a tutti gli effetti, un parametro interno al processo.
In questa prospettiva, quindi, modalità di gestione del processo esecutivo che, in un
contesto di risorse fortemente limitate, implicano lo svolgimento di attività inutili e
comunque vani allungamenti dei tempi, senza alcunché aggiungere sul piano delle
garanzie, violano palesemente il precetto giuridico che impone il perseguimento
dell’efficienza . Emblematica al riguardo è, ad esempio, la prassi, per nulla prevista dal
codice, di pervenire alla pronuncia dell’ordinanza di vendita soltanto nella quarta e spesso
quinta udienza (udienza per nominare il perito, udienza per fare giurare il perito, udienza
per concedere i termini per l’esame della perizia e finalmente udienza per la pronuncia
dell’ordinanza di vendita) quando invece è possibile nominare l’esperto e farlo giurare
direttamente davanti al giudice senza comparizione delle parti (l’incarico all’esperto ex
art.568 c.p.c. non è infatti riconducibile alla consulenza tecnica d’ufficio in senso proprio
) imponendogli di depositare la perizia e di comunicarla direttamente a tutte le parti con
congruo anticipo rispetto alla prima udienza (che quindi diventa di regola l’udienza in cui
si pronuncia l’ordinanza di vendita).
D’altro canto risulta contrastante con il dovere dell’efficienza, con riferimento
all’obbiettivo di assicurare una vendita del bene rapida ed al suo pieno valore di mercato,
l’esercizio da parte del giudice del potere di disporre forme di pubblicità commerciale
senza alcuna attenzione al profilo funzionale e quindi senza un’adeguata valutazione
dell’efficacia comunicativa delle inserzioni e del rapporto tra efficacia e costi.
Analogamente contrasta con il dovere dell’efficienza il non farsi carico nella direzione
della procedura esecutiva del problema fondamentale della visita dell’immobile da parte
di chi manifesta interesse all’acquisto: solo assicurando ai potenziali acquirenti la
possibilità di visitare l’immobile è possibile infatti superare la netta cesura tra vendite
giudiziarie e normale mercato immobiliare evitando così che le prime siano di fatto
riservate a chi opera in un’ottica speculativa e consentendo la partecipazione ai comuni
cittadini che, acquistando nella prospettiva di destinare il bene a propria abitazione, sono
interessati all’acquisto ai normali prezzi di mercato.
Il tema del rapporto tra funzione di garanzia del giudice ed efficienza meriterebbe ben
altro approfondimento che tuttavia non è possibile sviluppare per ragioni di tempo. In
questa sede appaiono sufficienti queste brevi considerazioni per dimostrare che
l’individuazione delle scelte processuali e delle soluzioni organizzative che andrò
sinteticamente ad illustrare non rappresentano un’attività ultronea rispetto ai compiti del
giudice dell’esecuzione ma costituiscono un tentativo, sfociato in risultati indubbiamente
positivi, di concretizzare il dovere del giudice di perseguire l’obbiettivo dell’efficienza in
un contesto, come quello del processo esecutivo, in cui l’obbiettivo si specifica non solo
sul piano temporale della durata del processo ma anche sul piano dei valori dei realizzo
dei beni sul mercato, con conseguente necessità per il giudice di riflettere e di compiere
delle scelte con riferimento non solo ai meccanismi interni del processo ( ad esempio il

33
numero delle udienze) ma anche all’interazione con la realtà extragiudiziaria del mercato
immobiliare. In altri termini il perseguimento dell’efficienza implica l’assunzione di
parametri di razionalità tecnica che, nel caso di attività giudiziale sfociante nella
collocazione di beni sul mercato (in sede di procedure esecutive ordinarie o in sede di
procedure concorsuali), impone la massima attenzione alle effettive dinamiche del
mercato ed alle esigenze che condizionano l’incontro tra la domanda e l’offerta, perché se
da queste esigenze si prescinde la conseguenza è che il bene viene liquidato a condizioni
deteriori in contrasto con il dovere dell’efficienza e con lesione dei diritti delle parti
coinvolte nel processo.

2. I RISULTATI DELLE NUOVE PRASSI

Le esperienze di tribunali come Bologna e Monza, ma ora di molti altri tribunali,
dimostrano che è possibile in tempi brevi, con la normativa vigente e con le pur scarse
risorse attualmente disponibili, modificare radicalmente la situazione delle procedure
esecutive immobiliari caratterizzata spesso da una sostanziale paralisi o comunque da
gravi fenomeni di turbativa d’asta e dai tempi lunghi della vendita degli immobili, che
avviene dopo molti anni dal pignoramento e a prezzi molto inferiori a quelli di mercato
con grave danno sia per i creditori sia per i debitori esecutati.
Con le nuove prassi nel Tribunale di Monza, partendo da una situazione, che avrebbe
condotto, entro 5 anni ad una durata media delle procedure esecutive di circa venti anni,
che vedeva gravi turbative d’asta e oltre l’80% della aste deserte con la vendita di non
più di 40-50 immobili l’anno (a fronte di oltre 3500 procedure pendenti e una
sopravvenienza di 600 nuove procedure annue) già nel primo anno – anno 2000 - si sono
venduti 500 immobili, il 65% delle aste ha avuto esito positivo, il ricarico medio sui
prezzi base è stato del 22% e le procedure estinte per accordi tra le parti sono nettamente
aumentate superando le 700. Nel 2002 risulta eliminato tutto l’arretrato, tant’è che si sono
dovute ridurre le udienze di vendita inizialmente programmate per la mancanza di
sufficienti immobili da vendere, la percentuale delle aste con esito positivo è salita al 70%
e il ricarico medio rispetto al prezzo base al 29%. L’effetto indotto della maggiore
efficienza delle procedure è risultato ancora superiore: le procedure estinte per accordo tra
le parti rappresentano ben il 63% delle procedure definite, quindi, quasi il doppio di
quelle concluse per effetto dell’avvenuta espropriazione. Attualmente la durata delle
procedure esecutive, tra il deposito delle certificazione ipocatastale e l’effettiva
distribuzione del ricavato, quando non sono i creditori a chiedere un rallentamento, è
inferiore ai 18 mesi. Il numero delle procedure pendenti è sceso in soli tre anni,
nonostante la sopravvenienza di 600 procedure all’anno, da ca. 3500 a ca.1500 mentre, in
assenza delle innovazioni introdotte, oggi supererebbe le 5.000 unità. Va rilevato anche
un notevole aumento degli interventi e questo evidentemente è l’effetto dei maggiori
valori di realizzo che consente quasi sempre un’ effettiva partecipazione alla
distribuzione di tutti i creditori e molto spesso anche un la restituzione al debitore di parte
del ricavato.
Questi dati si possono evincere in modo più chiaro dalle seguenti tabelle.

Tabelle di raffronto delle vendite immobiliari del Tribunale di Monza tra l’anno 2000
e gli anni precedenti nei quali non erano state ancora introdotte le nuove prassi

NUMERO DI IMMOBILI POSTI IN VENDITA

1998 1999 2000
280 280 952
Incremento nel numero di immobili posti in vendita rispetto al 1999: +340%

34
 NUMERO DI IMMOBILI VENDUTI
1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000
* **
43 44 67 41 77 175 498
* Negli ultimi mesi del 1998 sono iniziate le pubblicazioni di parte degli annunci su
Il Corriere della Sera
** Le modifiche nelle prassi sono state introdotte a partire da settembre 1999
Immobili venduti nel 2000 rispetto a quelli venduti nel 1994: +1158%
IMMOBILI VENDUTI RISPETTO A QUELLI IN VENDITA
In vendita* 760
Venduti 498
* nelle procedure in cui non è intervenuta sospensione della vendita a seguito di conversione o accordo tra
le parti

Percentuale dei lotti venduti rispetto a quelli posti in vendita nel 2000: 65,5%

NUMERO DI IMMOBILI VENDUTI A SEGUITO DI EFFETTIVA GARA

Totale lotti aggiudicati a base d'asta: 158
Totale lotti aggiudicati a seguito di gara: 340
Percentuale di immobili venduti per i quali si è svolta gara tra più offerenti: 68,3%

FASCICOLI ESAURITI (PER VENDITA DI TUTTI I LOTTI O PER

ESTINZIONE)
Per Vendita di tutti i Per estinzione Totale
Lotti
375 702 1.077
Percentuale di fascicoli pendenti al 31 dicembre 1999 esauriti nel 2000: -33,3%

INCREMENTO DI PRODUTTIVITÀ PER MAGISTRATO

1997 2000
Immobili Venduti 41 498
n. Magistrati 4* 3*
* Nel 2000 i tre magistrati addetti alle esecuzioni immobiliari erano
destinati prevalentemente alle attività di giudice delegato nelle procedure
concorsuali, mentre nel 1997 alle attività di giudice in sezione civile
ordinaria.
Incremento di lotti venduti per magistrato: +1219%

35
 Tabelle di raffronto delle vendite immobiliari del Tribunale di Monza negli anni
2000-2001-2002

Percentuale lotti venduti

2000 2001 2002
NUMERO LOTTI IN VENDITA 760 646 647
NUMERO LOTTI VENDUTI 498 383 454

PERCENTUALE LOTTI VENDUTI 65,53% 60,06% 70,17%

Percentuale lotti venduti con gara tra più offerenti

2000 2001 2002
NUMERO LOTTI VENDUTI 498 383 454

LOTTI VENDUTI CON GARA TRA 340 255 319

PIU OFFERENTI
PERCENTUALE LOTTI VENDUTI 68,27% 65,72% 70,26%
CON GARA TRA PIU OFFERENTI

Entità dei rilanci

2000 2001 2002

Aste senza rilanci 31,73% 34,28% 29,74%

Aste con rilanci: fino al 10% 13,45% 11,08% 9,69%
dal 10% al 20% 9,84% 7,47% 7,71%
dal 20% al 30% 11,65% 11,08 9,69%
dal 30% al 50% 15,26% 17,01% 17,18%
dal 50% al 70% 8,23% 9,10% 10,79%
oltre il 70% 9,84% 10.05% 15,20%
100% 100% 100%

Incremento degli importi realizzati rispetto ai prezzi a base d’asta

2000 2001 2002
AMMONTARE COMPLESSIVO 96.123.413.200 70.587.645.000 € 38.382.449,00
DEGLI IMPORTI DI BASE D'ASTA
REALIZZO COMPLESSIVO 117.388.060.000 86.406.020.000 € 49.740.025,00

INCREMENTI SULLE BASI D’ASTA +21.264.646.800 +15.818.375.000 + € 11.357.576,00

INCREMENTI SULLE BASI +22,12% +22,41% +29,59%

D’ASTA

procedure definite nel periodo 1/1/2000 – 30/3/2003

pendenti al 1/1/2000 Sopravvenute nel periodo Definite nel periodo pendenti al 30/3/2003

3590 + 1902 - 4057 1435

36
 effetto diretto ed effetto indotto della maggiore efficienza delle procedure esecutive nel
periodo 1/1/2000 – 30/3/2003:
Procedure definite a 36,5 %
seguito di vendita o
conversione
Procedure definite a 63,5 %
seguito d’intervenuti
accordi tra le parti
(estinzioni ex artt.567,
629 e 631 c.p.c.)

durata delle procedure:

analisi delle procedure in cui è stata depositata la documentazione ipocatastale nel mese di gennaio 2003
Deposito perizia in Data udienza Data prevista
Numero Deposito Data cancelleria e invio per pronuncia Data di per
procedimenti documentazione delle copie a mezzo ordinanza di vendita approvazione
ipocatastale
emission fax o posta ai vendita e prevista progetto di
Art. 567 c.p.c. e creditori e debitore nomina custode distribuzione
provvedi giudiziario
mento
art. 569 c.p.c.

33 gennaio 30 gennaio aprile 2003 maggio 2003 settembre gennaio

2003 2003 2003 2004

analisi delle prime 100 procedure in cui è stata depositata la documentazione ipocatastale nel giugno 2001.
Deposito Deposito perizia in Data udienza per
Numero documentaz cancelleria e invio pronuncia Stato delle procedure nel mese
procedimenti ione
Data delle copie a mezzo ordinanza di di ottobre 2002
ipocatastale emissione fax o posta ai vendita e nomina
art. 567 cpc provvedim creditori e debitore custode giudiziario
ento
art. 569 c.p.c.
• N.33 Estinte a seguito
di rinuncia
• N. 37 “congelate” per
accordo tra creditori e
debitore o in cui è in corso
la con- versione;
100 Giu/2001 30 Giu/2001 Nov/Dic 2001 Genn/2002 • N.30 in cui è stata
eseguita la vendita ed
approvato o in corso di
approvazione il progetto
di distribuzione .

In un prospettiva generale questi dati del Tribunale di Monza sono molto significativi sia
perché il Tribunale di Monza è un ufficio di medio-grandi dimensioni con un bacino di
oltre 1.200.0000 persone sia, soprattutto, perché i dati esposti risultano coincidenti con
quelli del Tribunale di Bologna. Questo dimostra che i risultati non sono la conseguenza
di peculiarità socio-economiche della realtà dell’hinterland milanese ma sono il frutto di
una metodologia condivisa dai magistrati dei due uffici. Qualcuno potrebbe però pensare
che comunque si tratta di realtà accomunate dall’essere inserite in aree particolarmente
sviluppate di regioni settentrionali . Ma al riguardo si deve osservare che in tribunali
confinanti con quello di Monza ancora oggi l’80-90% delle aste vanno deserte e la media
durata delle procedure è notevolmente superiore ai 5 anni e che all’opposto in tribunali

37
siti in province del meridione, dopo l’adozione di prassi analoghe a quelle di Bologna e
Monza (recentemente ad esempio i tribunali di Brindisi, Lecce e Patti), si ottengono
risultati che, anche in termini statistici, si stanno rapidamente avvicinando a quelli ora
esposti.
Questi risultati non dipendono pertanto, se non in minima parte, dal contesto economico
(che semmai incide sui valori del mercato immobiliare e quindi sui valori di realizzo in
termini assoluti).
E neppure dipendono dalle strutture e dal personale a disposizione dell’ufficio, per quanto
carenti esse possano essere: ciò perché prassi, come quelle sperimentate a Monza
prevedono e comportano un recupero di risorse tramite la eliminazione di attività non
necessarie e un’ ampia delega di attività a soggetti terzi, delega che produce un
corrispondente sgravio di lavoro per la cancelleria e che consente quindi di trattare un
maggior numero di processi a parità di strutture.
Il Tribunale di Monza ha infatti instaurato le nuove prassi con soli tre magistrati, - che,
peraltro, si occupavano principalmente della gestione delle procedure fallimentari (con
circa 500 fallimenti a testa) e facevano parte anche della sezione stralcio - e con quattro
addetti alla cancelleria esecuzioni immobiliari: pur con forze così limitate è stato
possibile in un solo anno, tramite l’eliminazione di attività inutili e la valorizzazione di
varie figure di ausiliario, far redigere circa mille perizie di stima, pronunciare circa mille
ordinanze di vendita, svolgere 760 aste, vendere 500 immobili, emettere 500 decreti di
trasferimento e, infine, redigere, approvare ed eseguire i conseguenti progetti di
distribuzione.

3. LE NUOVE PRASSI PER UN PROCESSO ESECUTIVO EFFICIENTE:

INDIVIDUAZIONE DELLE CAUSE DELLA CRISI DELLE PROCEDURE
ESECUTIVE IMMOBILIARI.
Per un’illustrazione puntuale della prassi elaborata dai giudici dell’esecuzione del
Tribunale di Monza si rinvia all’articolo “Sintesi delle peculiarità nelle prassi delle
vendite immobiliari nel tribunale di Monza”, pubblicato nella Rivista dell’Esecuzione
Forzata n. 4/2001, unitamente ad un intervento del Prof. Avv. Achille Saletti, Ordinario di
Diritto dell’Esecuzione Civile nell’Università degli Studi di Milano, che sottolinea la
rispondenza di tale prassi alle previsioni del codice di procedura civile.
In questa sede si possono focalizzare soltanto i profili essenziali.
Punto di partenza dell’elaborazione delle nuove prassi è stata una riflessione, condotta
insieme dai magistrati e dagli avvocati più interessati alla materia, sulle cause della crisi
delle procedure esecutive immobiliari.
Ad un primo esame, questa crisi appare inspiegabile secondo le leggi che regolano il
mercato: un soggetto che colloca sul mercato un bene che risponde ad una domanda
diffusa, ad un prezzo concorrenziale, offrendo le massime garanzie quanto al rischio di
evizione o di revocatorie, senza far pagare oneri di intermediazione deve trovare, secondo
le normali dinamiche del mercato, un’ampia platea d’interessati all’acquisto. Nel caso
delle esecuzioni immobiliari invece, pur presentando esse tutte le caratteristiche della
fattispecie descritta, la regola è che i beni si vendano soltanto dopo molti anni a prezzo
notevolmente inferiore ai valori di mercato.
Muovendo da questo paradosso, si è pervenuti alla conclusione che tre sono le principali
cause dell’inefficienza delle procedure esecutive immobiliari:
a) l’assenza dei cittadini nelle aste ossia l’isolamento delle vendite giudiziarie rispetto al
normale mercato immobiliare con la conseguenza del susseguirsi di aste deserte;
b) la circostanza che si pongono in vendita in un numero significativo di procedure
quote indivise;

38
c) l’appesantimento delle procedure con attività inutili che ne allungano ulteriormente i
tempi.

3.1. L’assenza dei cittadini alle aste

Affinché il processo esecutivo risulti efficiente occorre che sfoci nella vendita del bene
pignorato nei tempi più brevi possibili, al prezzo non inferiore a quello di mercato, con il
minor costo possibile.
Perché ciò accada occorre assicurare la più ampia partecipazione dei comuni cittadini
alle aste. Occorre in altri termini che le vendite giudiziarie non rappresentino una realtà
sostanzialmente separata rispetto al normale mercato immobiliare.
Nella maggior parte dei tribunali la situazione, sotto tale profilo, è disastrosa.
Le vendite immobiliari sono in genere appannaggio di pochi speculatori che hanno
interesse ad acquistare ad un prezzo fortemente ridotto rispetto al reale valore e sono
peraltro privi della capacità economica di assorbire tutti gli immobili posti in vendita da
un tribunale anche di piccole dimensioni. In questo contesto è frequentissimo che gli
operatori abituali delle aste concludano tra loro accordi illeciti per mandare ripetutamente
deserte le aste ed ottenere una drastica riduzione dei prezzi di vendita o che, nel caso di
presentazione di offerte da parte di comuni cittadini, cerchino di indurli a ritirarsi oppure
chiedano loro delle tangenti con la minaccia di rilanci strumentali o della riapertura della
gara mediante l’offerta dell’aumento del sesto prevista per la vendita con incanto.
Il risultato è che la realtà delle aste giudiziarie è comunemente percepita come fortemente
inquinata da condotte illecite, i cittadini sono scoraggiati dal parteciparvi e che, con il
susseguirsi di aste deserte più o meno “pilotate”, si perviene alla vendita dei beni
pignorati dopo molti anni a prezzi di regola molto inferiori (40 o anche 50%) al loro
valore di mercato e che una parte dei beni rimane addirittura invenduta nonostante risulti
offerta a prezzo vile.
La situazione si modifica completamente quando si assicura un’ampia partecipazione con
il pieno inserimento delle vendite giudiziarie nel normale mercato immobiliare in quanto
il comune cittadino che acquista l’immobile per destinarlo a propria abitazione è
disponibile a pagare il pieno prezzo di mercato e talvolta, se ha un particolare interesse
(ad esempio per la vicinanza con il luogo di lavoro o con l’abitazione di un familiare o
per particolari caratteristiche del bene), anche un prezzo superiore e il mercato è in grado
di assorbire rapidamente tutti gli immobili posti in vendita (quantomeno quelli ad uso
abitativo siti nelle aree urbane o comunque nei centri maggiori).

3.2 Le cause dell’assenza dei cittadini dalle aste

Per evitare che le aste giudiziarie siano appannaggio di pochi speculatori con tutti i
conseguenti effetti degenerativi occorre individuare puntualmente i fattori che ostacolano
la partecipazione del comune cittadino al fine della loro rimozione.
Si è appena rilevato che una prima causa è ravvisabile nella percezione diffusa dei
fenomeni di turbativa d’asta ed in particolare di quelle condotte che si risolvono in
richieste di tangenti agli aggiudicatari.
Le altre cause possono così sinteticamente elencarsi:
a) l’inadeguatezza delle forme pubblicità usualmente disposte (annunci spesso non
chiari, pubblicati in giornali diversi e in giorni diversi, di norma appena 20 giorni
prima dell’asta, per cui il cittadino che volesse monitorare tutte le vendite di un
tribunale per trovare il bene di suo interesse dovrebbe acquistare tutti i giorni più
quotidiani ed avrebbe poi a disposizione un tempo palesemente insufficiente per
ottenere le ulteriori informazioni, compiere le valutazioni comparative, verificare la
possibilità di ottenere un finanziamento bancario di denaro idoneo al pagamento del
prezzo);

39
b) l’impossibilità o la grave difficoltà per il cittadino di ottenere informazioni più
specifiche su un determinato immobile della cui vendita sia venuto a conoscenza (per
prendere visione della perizia è necessario prendersi un giorno di ferie e recarsi nelle
affollate e disorganizzate cancellerie dei tribunali, in orari spesso rigidamente limitati,
magari a giorni alterni senza che il personale di cancelleria sia ovviamente in grado di
fornire informazioni ulteriori rispetto a quelle evincibili dalla perizia );
c) le frequenti carenze delle perizie (per chi compera nella prospettiva dell’uso proprio
ed a prezzo pieno è essenziale avere informazioni precise sullo stato di conservazione
del bene, sull’esistenza di eventuali irregolarità edilizie anche interne e sulla loro
sanabilità, sull’opponibilità o meno del titolo in forza dei quali il bene è occupato da
terzi, sull’ammontare annuo delle spese condominiali, sull’esistenza di spese
condominiali pregresse di cui potrebbe essere chiamato a rispondere in via solidale e
in ordine a questi profili spesso nulla risulta dalle perizie o le informazioni riportate
risultano imprecise e talvolta completamente errate, spesso perché il perito non è
stato in grado di effettuare l’accesso all’immobile)
d) l’impossibilità di visitare l’immobile prima della vendita (che rappresenta il fattore
maggiormente disincentivante posto che praticamente nessuno è disposto ad
acquistare un immobile per andarvi ad abitare senza previamente visitarlo);
e) la necessità di versare, solo per partecipare all’asta, una somma spropositata, pari ad
¼ del prezzo base (10% per cauzione e 15% per spese presunte);
f) la necessità di attendere per molti mesi il decreto di trasferimento;
g) la necessità di farsi carico, dopo l’attesa del decreto di trasferimento, della liberazione
dell’immobile dal debitore;
h) il rischio che solo in quella sede si scopra che il bene è occupato in forza di un
contratto di locazione opponibile per alcuni anni;
i) la necessità di provvedere in proprio all’effettiva cancellazione del pignoramento e
delle ipoteche.
Questi fattori possono essere ininfluenti per uno speculatore, che svolge questa attività
per professione e acquista il bene ad un prezzo notevolmente ribassato concludendo in
ogni caso un affare: non certamente per un cittadino, abituato alle regole del mercato
commerciale, che acquista l’immobile per uso proprio, lo paga il normale prezzo di
mercato e, di norma, ha la necessità di essere immesso subito nel possesso, dovendo
consegnare a sua volta il precedente immobile di sua proprietà che ha venduto per pagare
il prezzo di aggiudicazione o non essendo in grado di pagare contemporaneamente il
canone di locazione per la vecchia abitazione e le rate del mutuo stipulato per il
versamento del saldo prezzo.
Queste cause vanno quindi eliminate.

3.3 La vendita delle quote indivise

Nel verificare lo stato delle procedure si era constatato che un numero significativo di
procedure pendenti da molti anni dopo varie aste infruttuose avevano ad oggetto quote
indivise. Questa situazione risultava una conseguenza del fatto che i precedenti giudici
dell’esecuzione quando era pignorata una quota indivisa all’udienza ex art.600 c.p.c., a
prescindere dalla condotta dei comproprietari non pignorati, provvedevano ad ordinare la
vendita della quota. In molti casi queste procedure si esaurivano nella vendita del bene a
prezzo irrisorio, spesso a malapena sufficiente a coprire le spese del giudizio, ad un
comproprietario e talvolta ad uno speculatore (che poi provvedeva a regolare i rapporti
con gli altri comproprietari). In altri casi, dopo molti anni di attività e ingenti spese da
parte del creditore procedente, la procedura era abbandonata senza alcuna vendita.

3.4 Le attività inutili nell’ambito del processo esecutivo

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I tempi del processo esecutivo sono gravemente pregiudicati dal fenomeno delle aste
deserte determinato dalla mancata partecipazione dei cittadini. La lunghezza del processo
esecutivo è tuttavia ulteriormente dilatata dallo svolgimento di numerose udienze nella
fase iniziale della procedura che non sono richieste dalla legge e risultano del tutto inutili.
Posto che l’esperto nominato per la stima del bene in sede esecutiva non è equiparabile al
consulente nominato in un giudizio di cognizione, è pacifico che né la sua nomina né
l’assunzione dell’incarico (e lo stesso svolgimento delle operazioni di stima) debbano
avvenire nel contraddittorio delle parti. Ne consegue che l’udienza per la nomina
dell’esperto nominato e l’udienza per il giuramento dell’esperto sono udienze del tutto
inutili. Il giudice può nominare l’esperto fuori udienza contestualmente all’emissione del
provvedimento con cui fissa la prima udienza, stabilendo che questi compaia dopo pochi
giorni, senza la presenza delle parti, per l’accettazione dell’incarico e che depositi la
perizia almeno trenta giorni prima dell’udienza inviandone copia a mezzo fax o posta a
tutte le parti: la prima udienza è quindi destinata alla pronuncia dell’ordinanza di vendita.
Questo significa che l’ordinanza di vendita può essere pronunciata entro sei mesi dal
deposito della documentazione ipocatastale anziché dopo due anni come normalmente
avviene. In un tribunale in cui iniziano ogni anno 600 nuove procedure esecutive significa
inoltre che, evitandosi tre udienze per ogni procedura, si eliminano (ipotizzando che in
ogni udienza siano trattate 20 procedure) 90 udienze: se tre sono i giudici dell’esecuzione
ciò equivale al risparmio di tre udienze al mese per ciascuno di essi. In altri termini, nel
tribunale che segue la prassi tradizionale non solo i tempi delle procedure si allungano di
due anni, ma ogni giudice destina quasi un giorno di udienza alla settimana per svolgere
attività inutili.
Un discorso analogo può farsi con riferimento alla fissazione, a seguito dell’asta deserta,
di una nuova udienza per la pronuncia dell’ordinanza di vendita, ben potendosi, nel
rispetto della ratio della norma del codice, pronunciare subito l’ordinanza di vendita e
fissare l’udienza per l’esame delle istanze di assegnazione soltanto nel caso di effettiva
presentazione di tali istanze (circostanza estremamente rara).

4. L’ELIMINAZIONE DELLE CAUSE DELL’ASSENZA DEI CITTADINI

DALLE ASTE
4.1 Realizzazione di un sistema d’informazione articolato su più livelli
a) informazione di primo livello
Per informazione di primo livello deve intendersi quella finalizzata a rendere edotti i
cittadini di quali beni sono di volta in volta posti in vendita.
Essa deve essere strutturata in maniera tale da avere la più ampia diffusione possibile, con
strumenti multi-livello, che siano in grado di raggiungere diverse fasce di destinatari, con
mezzi diversi.
Qui di seguito sono indicati i diversi strumenti utilizzati dal Tribunale di Monza:
1) pubblicità su quotidiano di rilievo nazionale in pagina unica
In primo luogo, tutti gli annunci –nessuno escluso- vengono pubblicati su quotidiani di
rilievo nazionale, in date fisse –in genere ogni due mesi-, in unica pagina, dedicata
esclusivamente agli annunci del Tribunale. In ogni pagina è già indicata la data della
successiva inserzione.
La pubblicazione a data fissa e la inserzione di tutti gli annunci in unica pagina
consentono ai cittadini di seguire efficacemente e con minima spesa tutte le vendite
immobiliari del Tribunale.
Inoltre l’acquisto dello spazio pubblicitario a pagina intera, per più pagine all’anno,
consente di ottenere congrue riduzioni di prezzo.

41
Ulteriori risparmi in termini di costo derivano dalla possibilità, pubblicando tutti gli
annunci nella stessa pagina, di non ripetere le modalità di presentazione delle offerte ad
ogni annuncio, ma di indicarle una volta per tutte in cima alla pagina.
Gli annunci sono redatti secondo specifiche istruzioni dei giudici, con eliminazione di
ogni riferimento a elementi non strettamente indispensabili, nello stile della normale
pubblicità commerciale. Ciò, oltre a rendere l’annuncio più accattivante, è ulteriore
fattore di abbattimento dei costi, che sono ridotti a circa un quinto rispetto ad un annuncio
pubblicato secondo le precedenti prassi.
Il giornale interessato (Il Corriere della Sera) è stato scelto sulla base di una preventiva
identificazione dei quotidiani aventi maggiore diffusione nella circoscrizione; tra queste
testate si è poi scelta quella che offriva il minor costo per contatto (importo del costo
complessivo della pagina diviso per il numero di lettori).
Gli immobili a destinazione commerciale o industriale ovvero anche abitativa ma di maggior
pregio (di valore superiore a lire 500.000.000) sono altresì pubblicizzati in altra pagina unica sul
Sole 24 Ore.
2) riproduzione e diffusione della pagina in 40.000 copie
La pagina contenente gli annunci viene riprodotta in 40.000 copie poste in distributori
fissi presso uffici postali, uffici giudiziari, uffici finanziari, e distribuita nelle principali
stazioni ed in alcuni centri da personale di una società di servizi specializzata.
Il costo per la stampa e la distribuzione è di qualche decina di euro per ciascuna
procedura.
3) pubblicità su pagine regionali di due quotidiani in pagina unica
La stessa pagina pubblicata su il Corriere della Sera è pubblicata, al fine di coprire diverse
aree di lettori, a costi minimi, tra le pagine regionali de La Repubblica e de Il Giornale.
4) Inserimento degli avvisi di vendita nelle caselle postali degli immobili adiacenti
Il custode nominato dal Tribunale provvede tra l’altro a inserire, nelle caselle degli
immobili adiacenti a quello in vendita, brevi volantini contenenti l’informazione che è in
vendita un immobile nella via e l’invito a rivolgersi al custode.
Ciò consente da un lato di raggiungere utenti diversi dai lettori di quotidiani o di altri
giornali; dall’altro di far giungere il messaggio ad utenti potenzialmente maggiormente
interessati all’acquisto in quanto già abitanti nella zona
5) pubblicazione degli annunci su rete Internet.
Tutti gli annunci della pagina vengono riprodotti altresì su sito Internet
(tribunaledimonza.net)
E’ possibile accedere rapidamente agli annunci di maggior interesse per l’utente,
attraverso una ricerca per località e per tipologia dell’immobile.
Il sistema consente una assoluta riservatezza per l’utente e le informazioni sono
accessibili 24 ore al giorno.
6) pubblicazione degli annunci su giornali free press.
Tutti gli annunci della pagina vengono riprodotti altresì sul quotidiano City distribuito
gratuitamente in 200.000 copie nelle stazioni della metropolitana e sul quindicinale
QuiCasa distribuito gratuitamente in 40.000 copie nei comuni del circondario.
b) informazione di secondo livello: accesso alle ordinanze di vendita ed alle perizie
mediante internet, a mezzo fax o posta
Una volta che il cittadino abbia notato un annuncio di suo interesse, è necessario fornirgli
le ulteriori informazioni che potrebbero interessargli e che sono contenute,
sostanzialmente, nella ordinanza di vendita e nella perizia.
Quest’ultima, in particolare, è di assoluto rilievo: in essa il cittadino deve trovare una
descrizione esauriente del bene, con l’indicazione di tutti gli elementi necessari per
decidersi all’acquisto. In particolare nella perizia devono essere chiaramente esplicitati i
criteri di stima, deve essere esattamente indicata le superficie, individuati i vincoli
gravanti sul bene e non cancellabili con il decreto di trasferimento, quantificate
42
l’ammontare annuo delle spese condominiali e le spese pregresse non pagate nell’ultimo
biennio, precisato se l’immobile è occupato da terzi in base ad un contratto opponibile o
se è stato assegnato ad un coniuge con provvedimento giudiziale, se risultano irregolarità
urbanistiche e riportato ogni altro elemento incidente sulle possibilità di godimento o
sfruttamento (ad esempio nel caso di aree edificabili deve eseere verificato che non siano
intervenute cessioni di quote di cubatura). E’ poi importante che le perizie siano redatte
secondo un modello uniforme, allo scopo di renderle più leggibili e facilmente
consultabili.
Questi obiettivi sono stati realizzati, a Monza, predisponendo uno schema vincolante di
relazione e, per essere maggiormente certi della sua osservanza, si è imposto ai periti
l’uso di un software gratuito che, acquisiti i dati, consente al computer di scrivere
automaticamente il testo della perizia, senza intervento del perito.
Sia la perizia sia l’ordinanza di vendita –che contiene il prezzo e le altre condizioni- sono
consultabili sul sito Internet e possono essere scaricate –cioè acquisite nel proprio
computer, per essere poi visualizzate, stampate e archiviate- in ogni momento e
gratuitamente.
Per coloro che non dispongono di un computer lo stesso provider gestisce un servizio di
spedizione gratuita mezzo fax o posta attivabile telefonando ad un numero verde.
c) istituzione dell’Ufficio Vendite Immobiliari
Pur con le possibilità di acquisire la documentazione nei modi sopra indicati è inevitabile
che alcuni preferiscano recarsi personalmente in Tribunale.
Allo scopo di evitare di sottoporre il cittadino alla necessità di dover fare la fila insieme
con gli altri operatori (avvocati, periti ecc.) nella cancelleria esecuzioni ovvero nella
cancelleria fallimenti, già notevolmente oberate di lavoro, si è creato un apposito ufficio,
il quale funge da interfaccia tra il Tribunale e i cittadini interessati all’acquisto.
Tale ufficio, oltre ad altri compiti, come il ricevimento delle offerte, consente la
consultazione, sei giorni su sette, ad orario pieno, delle perizie ed ordinanze e ne rilascia
copia a richiesta.
L’ufficio svolge la sua attività sia per le vendite fallimentari che per le esecuzioni,
consentendo al cittadino di avere un unico referente per ogni necessità.
Nel medesimo tempo costituisce un prezioso filtro per entrambe le cancellerie interessate,
evitando che queste siano intasate da un flusso di utenti poco avvezzi alla frequentazione
degli uffici e quindi più impegnativi perché necessitanti di maggiori attenzioni e
disponibilità.
d) modulo organizzativo per la gestione del sistema della pubblicità
Al fine di evitare che l’introduzione di un sistema complesso di pubblicità (che vede
coinvolti un provider per il sito internet, tre o quattro editori, uno stampatore per la
riproduzione delle pagine dei giornali locali ed un altro operatore per la distribuzione
delle copie tramite i contenitori fissi e presso le stazioni) creasse delle difficoltà ai legali
dei creditori si determinassero degli errori o delle omissioni si è messo a punto un modulo
organizzativo che prevede a carico del legale unicamente la compilazione e sottoscrizione
di un modulo e il suo deposito in Cancelleria.
Per la stessa ragione il meccanismo è congegnato in modo che tutti i costi siano anticipati
da un unico operatore (il provider) e alla parte sia inviata un’unica fattura coprente tutti i
servizi.
Di seguito si descrive il modulo organizzativo:
- l’avvocato del creditore:
- redige la prima bozza del testo dell’inserzione sull’apposito modulo indirizzato al
provider e contenente in calce anche i dati per la fatturazione
-il modulo o è depositato in cancelleria o è inviato direttamente al provider mediante
posta elettronica o fax

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- il provider:
- verifica la corrispondenza del testo agli standard stabiliti a livello distrettuale,
eventualmente lo reimposta e quindi lo redige su supporto informatico e lo invia al
richiedente mediante posta elettronica per presa visione e conferma;
- provvede quindi a scannerizzare perizia, ordinanza di vendita e scheda catastale se
allegata alla perizia
- il provider, assemblando le varie inserzioni secondo tipologie dei beni e luoghi in cui i
beni si trovano, forma su supporto informatico la pagine dei quotidiani nazionali e locali e
le invia ai rispettive editori
- il provider carica sul sito web del tribunale interessato le inserzioni, le copie delle
perizie, delle ordinanze e delle schede catastali
- il provider fa riprodurre la copia de Il Corriere della Sera in 40.000 ed incarica una
società di servizi affinché provveda a ritirare le copie presso lo stampatore ed a
distribuirle nei contenitori fissi collocati presso le varie sede del tribunale, gli uffici
dell’Agenzia delle Entrate e gli uffici postali centrali dei comuni con più di 20.000
abitanti. Lo stesso operatore provvede con frequenza quindicinale ad alimentare i
contenitori ed organizza anche la distribuzione presso le principali stazioni ferroviarie e
metropolitane comprese nel circondario. Cura inoltre la consegna alle banche che si sono
dichiarate disponibili all’erogazione dei mutui per lo smistamento nelle rispettive agenzie.
Sia i vari editori, sia lo stampatore che la società che si fa carico della distribuzione
fatturano al provider che emette un’unica fattura per ogni procedura: la fattura comprende
il compenso spettante al provider per il servizio internet, il numero verde e il fax a
richiesta, nonché pro quota il prezzo delle inserzioni sui quotidiani e il prezzo dei servizi
di riproduzione delle pagine dei quotidiani e la loro distribuzione.
e) minori della costi della pubblicità
Nonostante la molteplicità delle forme pubblicitarie, i costi sono notevolmente ridotti
rispetto alla pubblicità che prima veniva fatta: i costi complessivi a carico di ciascuna
procedura per il complesso di queste forme di pubblicità ammontano infatti a meno di un
terzo di quel che costava prima la sola pubblicazione di un annuncio isolato –senza quindi
visibilità e senza efficacia- sul Corriere della Sera.
Ciò è possibile in primo luogo perché il prezzo di una pagina intera risulta molto inferiore
all’equivalente spazio occupato da tanti annunci pubblicati separatamente; in secondo
luogo per la nuova forma dell’annuncio, più breve e stringata, possibile grazie al sistema
di non ripetere in ognuno di essi le modalità di presentazione delle domande e le altre
notizie necessarie.
Il totale dei costi per la pubblicità di una vendita ammonta mediamente a €.830 (€.500 ca.
per Il Corriere della Sera e City, €.50 per la stampa e la riproduzione in 40.000 copie della
pagina del Corriere, €.50 per La Repubblica ed €.50 per Il Giornale, €.50 per Qui Casa ed
€.130 per il provider (compresi la gestione del sito internet e tutte le attività accessorie).
L’efficacia è però incomparabilmente superiore risultando del tutto evidente che è
nettamente superiore il numero delle persone raggiunte attraverso una pubblicità che si
articola su rete internet, quotidiani nazionali, quotidiani locali e riproduzione e
distribuzione delle pagine dei quotidiani locali in decine di migliaia di copie presso uffici
pubblici, uffici postali, stazioni ed altri luoghi di grande flusso.

4.2 L’adozione del sistema di vendita senza incanto

E’ stata una scelta essenziale per eliminare le turbative d’asta.
Sono infatti i meccanismi della vendita con incanto, erroneamente ritenuta di maggior
garanzia, che rendono possibili le turbative d’asta: nella vendita con incanto l’offerta non
è irrevocabile e quindi gli offerenti possono mandare l’asta deserta senza perdere la
cauzione depositata con la conseguenza, da un canto, che possono partecipare all’asta

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senza alcun rischio di perdita della cauzione anche soggetti che non hanno alcuna
intenzione di acquistare ma intendono unicamente estorcere tangenti ad altri partecipanti
e, d’altro canto, che sono sempre possibili accordi illeciti tra gli offerenti per “pilotare” al
ribasso le aste al fine di assicurare ad uno di essi l’acquisto del bene a prezzo vile; nella
vendita con incanto l’aggiudicazione non è definitiva in ragione dell’istituto dell’aumento
del sesto che quasi mai si traduce nell’effettiva riapertura della gara ed invece è
frequentemente utilizzato per estorcere denaro agli aggiudicatari .
Viceversa la vendita senza incanto, con le modalità adottate dal Tribunale di Monza,
garantisce la massima trasparenza e la massima efficacia: nell’ordinanza di vendita è già
fissata l’udienza per l’esame delle offerte e la gara tra gli offerenti il giorno successivo al
termine per la presentazione delle offerte; l’ampia ed articolata pubblicità assicura, come
si è visto, che per oltre il 70% dei lotti è presentata l’offerta, che nel 70% dei casi si
procede a gara tra più offerenti e che i prezzi di aggiudicazione superano del 29% i valori
base.
La efficacia della vendita senza incanto nell’eliminare le turbative d’asta diviene ancora
maggiore se si adotta, come a Monza, un sistema di presentazione di offerte in una busta
chiusa che non rechi all’esterno alcuna indicazione se non il nome del giudice e la data
dell’asta, oltre ad uno pseudonimo dell’offerente, noto a lui solo. In tal modo si rende
impossibile, prima dell’udienza, associare la busta ad una procedura (in udienza vi sono
sempre non meno di 10-15 procedure) e si evitano quindi fughe di notizie in ordine alla
esistenza di offerte per un determinato bene: in udienza, all’ora fissata nell’ordinanza di
vendita, si presentano gli offerenti e ciascuno di essi identifica la propria busta e solo in
quel momento si viene a conoscenza se per un lotto sono state presentate offerte.
Quando nel termine stabilito non pervengono offerte si pronuncia una seconda ordinanza
di vendita operando una riduzione del prezzo minimo del 20%. Per effetto della maggiore
appetibilità del bene e quindi dell’ampia partecipazione il prezzo di aggiudicazione risulta
tuttavia quasi sempre superiore a quello originario.

4.3 nomina del custode giudiziario per assicurare a chi intende acquistare un
interlocutore per ulteriori informazioni e per poter visitare l’immobile
Il custode giudiziario nella nuova prassi rappresenta la figura centrale dell’esecuzione
immobiliare. Il custode giudiziario è specificamente previsto nel codice ma, tranne in
pochi casi in cui ne è chiesta la nomina per l’incasso di canoni di locazione, nella gestione
tradizionale delle procedure esecutive è sostanzialmente dimenticato. Il Tribunale di
Bologna è stato il primo, alcuni anni fa, a introdurre la nomina generalizzata del custode
in tutte le procedure con risultati subito eccellenti.
Nel caso di Monza la consapevolezza della decisività di una figura come il custode è nata
dal raffronto tra l’andamento delle vendite in sede fallimentare e l’andamento delle
vendite in sede di esecuzione ordinaria: in una prima fase, in cui si erano unificate le
forme di pubblicità ma nelle procedure esecutive non veniva nominato il custode, si era
potuto rilevare che la maggiore efficacia della pubblicità dava risultati estremamente
positivi in sede fallimentare e minimi in sede ordinaria. S’intuì allora che la spiegazione
era da ricercarsi nel fatto che in sede fallimentare il potenziale interessato all’acquisto
trovava nel curatore fallimentare un interlocutore che era in grado di fornirgli le
informazioni richieste e soprattutto gli faceva visitare l’immobile. Per le vendite in sede
di esecuzione ordinaria, l’interessato non poteva certo trovare questo interlocutore nella
cancelleria, già oberata di lavoro, e soprattutto non poteva visitare l’immobile.
L’impossibilità di visitare l’immobile escludeva, sostanzialmente, tutti i cittadini dalle
vendite giudiziarie: d’altro canto, è del tutto evidente che il cittadino che intende
acquistare un’immobile per uso proprio non è disposto a farlo senza una preventiva
visita; solo chi opera in un’ottica speculativa può comprare senza vedere il bene.

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Ora in tutte le procedure esecutive del Tribunale di Monza si nomina il custode.
Egli è il referente principale degli interessati all’acquisto: il suo nome e numero di
telefono compaiono nell’annuncio e consentono un immediato contatto. Il custode da tutte
le informazioni necessarie, anche di carattere giuridico, fornisce copia della perizia e
ordinanza di vendita, e, soprattutto, accompagna gli interessati a visitare l’immobile.
L’attività del custode d’altro canto evita che migliaia di persone per effetto della più
efficace possibilità si riversino sulla cancelleria per informazioni: si è calcolato che nel
2000 le persone che si sono rivolte ai custodi giudiziari sono state 18.000.
Il custode è nominato solitamente nella persona di professionista che svolge anche la
funzione di curatore fallimentare.
Il compenso gli è liquidato soltanto a vendita avvenuta ed è calcolato in percentuale sul
prezzo di realizzo (mediamente 1,5% con un tetto massimo, per gli immobili di valore
oltre €.500.000, di Euro 5000). Il compenso è prelevato dal prezzo di vendita senza
alcuna anticipazione da parte dei creditori e comprende anche l’attività di liberazione
dell’immobile e l’attività di predisposizione della bozza del progetto di distribuzione che
lo stesso professionista redige nella qualità di consulente nominato al momento
dell’aggiudicazione.

4.4 Cauzione del 10% ed eliminazione del deposito per le spese

Nell’ottica di non gravare il cittadino di adempimenti onerosi, il Tribunale al momento
del deposito dell’offerta non richiede alcun versamento anticipato per le spese, prima
dovuto invece nella misura del 15%.
Per depositare l’offerta di acquisto è sufficiente quindi allegare, a titolo di cauzione, un
assegno circolare di ammontare pari al 10 per cento del prezzo offerto.
Quanto alle spese si è ritenuto sufficiente il loro versamento da parte del solo
aggiudicatario contestualmente al saldo prezzo posto che il pagamento delle imposta di
registro e degli altri oneri fiscali è comunque successivo all’emissione del decreto di
trasferimento. D’altro canto se l’aggiudicatario non provvedesse al versamento non si
procederebbe all’emissione del decreto di trasferimento.

4.5 finanziamenti per il pagamento del prezzo garantiti con ipoteca sull’immobile
aggiudicato
Ulteriore motivo che allontana gran parte dei potenziali acquirenti dalle vendite
giudiziarie è la necessità di versamento in contanti dell’intero importo.
Le banche, infatti normalmente non finanziano gli acquirenti se questi non hanno altri
beni da offrire in garanzia, perché per il mutuo richiedono un bene libero da iscrizioni e
trascrizioni pregiudizievoli. Il bene in asta è invece un bene che ha sempre iscrizioni o
trascrizioni pregiudizievoli, che saranno cancellate solo con il decreto di trasferimento;
ma questo può essere emesso solo se il prezzo è stato versato per intero: il classico circolo
vizioso.
Il Tribunale, a seguito di numerosi incontri con le banche, ha invece definito (già nel
1998 per i fallimenti e nel corso del 1999 per le procedure esecutive) un percorso
operativo in base al quale è ora possibile concedere tali mutui con garanzia ipotecaria sul
medesimo bene acquistato all’asta.
Dopo aver profilato e sperimentato diverse soluzioni giuridiche (ad esempio il decreto di
trasferimento condizionato), nella prassi si è privilegiata la emissione del decreto di
trasferimento contestuale alla sottoscrizione ed erogazione del mutuo ed all’incasso del
prezzo ed: in tal modo il Tribunale acquisisce l’assegno circolare dal funzionario della
banca in presenza del notaio; consegna il decreto di trasferimento, contenente l’ordine di

46
cancellazione delle formalità pregiudizievoli e il notaio, acquisito il decreto, provvede
alla sua trascrizione e alla immediatamente successiva iscrizione della ipoteca a garanzia
del mutuo, così garantendo il grado della nuova iscrizione. In tal modo l’aggiudicatario
mutuatario non entra mai in possesso del denaro, essendo l’assegno circolare direttamente
intestato alla procedura esecutiva in forza di una delegazione di pagamento contenuta nel
contratto di mutuo.
Il cittadino che si rivolge alla banca trenta giorni dell’asta ha diritto a che la banca
concluda l’istruttoria prima dell’asta e, in caso di esito positivo, si impegni formalmente
all’erogazione condizionatamente ovviamente all’avvenuta aggiudicazione. Ai fini
dell’istruttoria la banca utilizza la perizia redatta nell’ambito della procedura e l’unica
spesa che il richiedente deve sostenere è quella poco più che simbolica di €.50.
Circa il 30% degli acquisti avviene oggi ricorrendo a finanziamenti erogati secondo
questa modalità da 15 istituti.

4.6 Eliminazione di gravosi adempimenti burocratici

Per favorire la partecipazione dei cittadini occorre rendere il procedimento più semplice e
meno gravoso possibile.
Vanno in questa direzione, oltre all’eliminazione dell’anticipazione delle spese, le
seguenti misure:
- il versamento del prezzo avviene in ogni caso unicamente sul conto bancario intestato
alla procedura: ciò anche per la quota di prezzo spettante al creditore fondiario mentre
normalmente l’acquirente deve fare due versamenti, uno diretto al creditore fondiario e
l’altro, per le spese e l’eventuale supero, al Tribunale. La banca presso cui è depositato il
prezzo provvede poi subito al bonifico al creditore fondiario con valuta al medesimo
giorno dell’incasso.
- il Tribunale provvede non solo a ordinare la cancellazione delle trascrizioni ed ipoteche,
ma anche a eseguirla effettivamente, a spese della procedura, attuando, tramite un proprio
ausiliario, i necessari adempimenti presso la Conservatoria. Il costo è nullo per la
procedura, perché se non si provvedesse in tal modo, le spese di cancellazione dovrebbero
comunque essere preventivamente dedotte dal prezzo d’asta, per compensare la differenza
di valore di mercato rispetto a un immobile di caratteristiche simili, ma privo di formalità
pregiudizievoli; è allora economicamente neutro per la procedura includere tali spese nel
prezzo, incassarle con il saldo e poi erogarle successivamente per effettuare la
cancellazione. Vi è anzi un lieve vantaggio, perché le spese, nel dedurle dal prezzo,
dovrebbero essere considerate secondo tariffe di mercato (del notaio o del professionista
che dovrebbe provvedere); mentre il Tribunale agisce sulla base di un tariffario
concordato con i propri ausiliari, che comporta un notevole abbattimento dei costi;
- emesso il decreto di trasferimento (in genere entro 15 giorni dal versamento del prezzo),
e registrato, si provvede ad inviare all’acquirente la copia autentica del medesimo al suo
domicilio, evitando (anche nell’interesse della Cancelleria) la necessità di successivo
accesso al Tribunale;
- con il decreto di trasferimento si ordina la cancellazione anche delle ipoteche
eventualmente iscritte dopo la trascrizione del pignoramento: si tratta di ipoteche
certamente inopponibili all’acquirente, ma se questi, successivamente, vuole accedere ad
un mutuo con garanzia ipotecaria o rivendere l’immobile non può di fatto farlo senza
prima ottenere la loro cancellazione. L’ordine di cancellazione in sede di decreto di
trasferimento elimina in radice ogni problema.
Va rilevato che l’emissione del decreto di trasferimento entro 15 giorni dal pagamento del
saldo prezzo così come la cancellazione delle ipoteche successive al pignoramento sono
possibili in quanto la bozza del decreto di trasferimento, previa aggiornamento delle
visure ipotecarie, è effettuata da un ausiliario nominato dal giudice dell’esecuzione. E’ lo

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stesso ausiliario che provvede a predisporre materialmente il Modello F23 per il
pagamento dell’imposta di registro ed a effettuare la trascrizione del decreto e le
cancellazioni di tutti i gravami.

4.7 Liberazione dell’immobile a cura del custode giudiziario

Per il cittadino che intende acquistare un immobile per uso proprio è estremamente
importante poter contare su dei tempi certi ai fini dell’immissione nel possesso. Si tenga
al riguardo presente che molto spesso per pagare il prezzo d’aggiudicazione il cittadino
ha venduto l’immobile dove abitava prima e si trova quindi nella condizione di doverlo a
sua volta subito liberare. In altri casi ha sottoscritto un mutuo e, se non entra subito in
possesso del bene acquistato, si trova a dover pagare contemporaneamente le rate del
mutuo e il canone di locazione della vecchia abitazione.
Prima che si introducesse la nuova prassi nel Tribunale di Monza passavano, dal
versamento del prezzo, oltre sei mesi prima che venisse emesse il decreto di
trasferimento, questo ritornasse dall’Ufficio del Registro e l’acquirente potesse finalmente
ottenere copia esecutiva. A quel punto doveva quasi sempre rivolgersi ad un avvocato per
avviare la procedura di esecuzione sostenendo i conseguenti costi e soltanto dopo un
notevole ulteriore lasso temporale riusciva ad ottenere la consegna del bene.
Questa situazione era una delle cause che disincentivava fortemente la partecipazione dei
comuni cittadini alle aste. Il valore di realizzo del bene peraltro ne avrebbe peraltro
comunque fortemente risentito: nel normale mercato immobiliare quando si vende un
immobile come libero s’intende con tempi certi di consegna; un immobile occupato, pur
in presenza di un titolo esecutivo, non ha il valore di un immobile libero. La conseguenza
era quindi che l’incertezza sui tempi di liberazione degli immobili incideva in modo
molto negativo sulle concrete possibilità di soddisfacimento dei propri crediti da parte dei
creditori.
La nomina generalizzata del custode giudiziario ha consentito di superare questo stato di
cose. Con la nomina del custode giudiziario il debitore, come si evince dall’art.559 c.p.c.,
può continuare ad abitare nell’immobile soltanto in quanto a ciò espressamente
autorizzato dal giudice. Da ciò consegue che il giudice dell’esecuzione può disporre
l’immediata liberazione dell’immobile e l’ordinanza ha direttamente efficacia esecutiva.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con la risalente ma mai disattesa sentenza n. 744
del 31 marzo 1949, che rimane ad oggi l’unico precedente noto in argomento e che è stato
ripreso negli anni novanta nell’elaborazione giurisprudenziale del Tribunale di Bologna.
La Cassazione ha sancito che “l’ordinanza che dispone la sostituzione di altra persona al
debitore nelle funzioni di custode dei beni pignorati è per se stessa esecutiva in quanto
impone senz’altro al debitore di consegnargli la cosa custodita. Pertanto l’immissione in
possesso effettuata a mezzo di ufficiale giudiziario del nuovo custode nei confronti del
debitore, previa notifica dell’ordinanza e del precetto di rilascio non integra gli estremi
di uno spoglio in danno del debitore medesimo”.
A Monza in tutte le procedure esecutive, subito dopo la pronuncia dell’ordinanza di
vendita, il custode giudiziario provvede a notificare l’atto di precetto ed avvia quindi la
procedura per la liberazione dell’immobile. In concreto la liberazione effettiva è sempre
successiva alla data dell’aggiudicazione ed il risultato è che il debitore si vede costretto a
lasciare il bene quando questo è ormai venduto e sono trascorsi circa sei mesi dalla
notifica del precetto mentre l’acquirente viene immesso nel possesso in prossimità del
pagamento del prezzo e senza doversi fare carico di particolari attività.
In questo modo le vendite giudiziarie effettivamente rispondono alle aspettative del
normale mercato immobiliare, condizione essenziale per la loro efficienza.

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5. L’ELIMINAZIONE DEL PROBLEMA DELLE QUOTE INDIVISE
Il problema delle quote indivise è stato eliminato ponendo i comproprietari non pignorati
nell’alternativa di manifestare la volontà di acquisto della quota alla prima udienza o
subire il giudizio di divisione che di regola sfocia nella vendita dell’intera unità
immobiliare.
A tal fine il provvedimento di fissazione della prima udienza contiene un espresso avviso
ai comproprietari sulla loro facoltà di presentare offerta di acquisto e sull’orientamento
del Tribunale di procedere di norma, in assenza di offerte, al giudizio di divisione.
In questa ottica nel quesito allo stimatore è previsto che, ove si tratti di quote , debba
essere fatta una valutazione anche dell’intero bene (nella prospettiva della vendita
unitaria) e si debba precisare se esso sia o meno comodamente divisibile.
Quando i comproprietari alla prima udienza ma nifestano la volontà di acquistare viene
fissata a breve la vendita della quota indivisa di norma con pubblicità semplificata.
Se invece i comproprietari non compaiono o comparendo non dichiarano di voler
acquistare la quota (oppure non depositano l’offerta nel termine concesso) il giudice, ai
sensi dell’art.600 c.p.c., concede sempre il termine di 4 mesi per l’introduzione del
giudizio di divisione disponendo l’instaurazione del contraddittorio anche nei confronti
dei creditori iscritti non intervenuti e i creditori con diritti iscritti sulle quote non
pignorate ( affinché possano intervenire e, nel caso di vendita dell’intero bene con
conseguente cancellazione di tutte le formalità, possano far valere il loro diritto sulla parte
del ricavato che andrebbe restituita al comproprietario non esecutato) motivando con
riferimento al fatto che, in mancanza di un interesse dei comproprietari, una quota
indivisa non è concretamente collocabile sul mercato se non a prezzo vile.
I giudizi di divisione è estremamente rapido in quanto non si verifica mai alcuna
contestazione sulla sussistenza del diritto allo scioglimento della comunione e quindi lo
scioglimento è pronunciato in prima udienza con ordinanza ai sensi dell’art.785 c.p.c.
Nella stessa udienza quando il bene non è comodamente divisibile (nella quasi totalità dei
casi posto che di norma è pignorata una unità immobiliare per la cui divisione sarebbero
necessarie opere murarie), non risultando mai contestazione sul punto, si dispone la
vendita dell’immobile con ordinanza ai sensi dell’art.788 c.p.c..
Per assicurare che queste siano le normali cadenze temporali del giudizio nelle tabelle del
Tribunale è previsto che i giudizi di divisione promossi ai sensi dell’art.600 c.p.c. siano
automaticamente assegnati agli stessi magistrati che svolgono le funzioni di giudice
dell’esecuzione nelle procedure esecutive interessate.
Avvenuta la vendita ed effettuate le cancellazioni delle formalità, prelevando le somme
occorrenti dal ricavato, si provvede contestualmente alla ripartizione dello stesso tra i
comproprietari (ed eventualmente i creditori iscritti intervenuti nel giudizio di divisione)
ed alla distribuzione della somma spettante al comproprietario pignorato tra il creditore
procedente e i creditori intervenuti nella procedura esecutiva. La durata media del
giudizio di divisione è di 6 – 8 mesi.
L’espropriazione delle quote pignorate avviene quindi in tempi e con risultati in termini
di realizzo pienamente in linea con quelli delle normali unità immobiliari.

6. QUANTITÀ ED EFFICIENZA DELLE PROCEDURE ESECUTIVE

IMMOBILIARI: L’ELIMINAZIONE DELLE ATTIVITÀ INUTILI E LA
DELEGA DI ATTIVITÀ AD AUSILIARI
L’esperienza ha inequivocabilmente dimostrato che prassi come quelle elaborate a
Bologna ed a Monza sono idonee a collocare il bene pignorato sul mercato rapidamente
ed al suo giusto prezzo.
Ma ai fini di risultati soddisfacenti sul piano dell’efficienza va affrontato il problema
della quantità delle procedure esecutive immobiliari. Non muterebbe molto nella sostanza

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se si introducessero le nuove prassi senza un piano organico di rapido smaltimento
dell’arretrato (ad esempio due anni) e la contestuale determinazione di un bilancio
positivo dei flussi (che consenta di non accumulare più arretrati nel futuro).
Il problema si pone più precisamente sotto due profili.
In molti tribunali risultano ferme migliaia di procedure: il perseguimento di un obbiettivo
di efficienza impone di agire per l’eliminazione dell’arretrato in tempi brevi (nel caso di
Monza in circa un anno e me zzo tre giudici, destinati prevalentemente alla procedure
fallimentari, hanno eliminato l’arretrato di oltre 3.000 procedure; attualmente, fatta
eccezione per le procedure rimaste congelate per accordo tra le parti, le vendite
riguardano procedure iniziate nell’ultimo anno e la durata complessiva delle nuove
procedure in cui non intervengano accordi tra le parti è scesa sotto i 18 mesi )
La messa in moto di migliaia di procedure determina di per sé un enorme aumento di
attività.
La maggiore efficienza delle procedure provoca un ulteriore grande aumento di attività:
nel caso di Monza si è ad esempio passati da 40 decreti di trasferimento e 40 progetti di
distribuzione all’anno a 500 decreti di trasferimento e 500 progetti di distribuzione.
E’ evidente che, ponendo come dato di partenza, ragionevolmente non modificabile nel
breve periodo, che non vi saranno aumenti del numero dei magistrati e del personale di
cancelleria, questi risultati mai potrebbero essere raggiunti senza modificare le modalità
di gestione delle procedure esecutive.
L’ottica deve essere quindi del modulare le procedure esecutive, nei limiti ovviamente
consenti dalla legge, per reperire le indispensabili risorse.
Ciò può avvenire soltanto in due modi: eliminando attività non strettamente necessarie;
delegando a terzi molte delle altre attività e comunque avvalendosi dell’ausilio di terzi per
il loro compimento.

6.1 La eliminazione di attività non necessarie

Richiamando in parte quanto precedentemente già detto, sotto il primo profilo va rilevato
che la riduzione da quattro-cinque ad una delle udienze necessarie per pervenire alla
pronuncia dell’ordinanza di vendita (a seguito della nomina dell’esperto per la stima fuori
udienza, nonché con l’invio delle perizie, a sua cura, alle parti prima della prima udienza)
consente una enorme liberazione di risorse: Nel tempo, infatti, in cui un giudice, che
opera secondo lo schema usuale, è pervenuto all’ordinanza di vendita in 20 procedure, il
giudice, che opera secondo la nuova prassi, perviene alla pronuncia di 100 ordinanze di
vendita; nel tempo in cui il primo giudice ha pronunciato 100 ordinanze di vendita il
secondo ne ha pronunciate 500.
In caso di asta deserta, se si adotta la prassi di pronunciare la nuova ordinanza di vendita
nella stessa udienza e di fissare l’udienza per l’esame delle istanze di assegnazione del
bene soltanto nel caso in cui queste pervengano effettivamente (il che è rarissimo), si
dimezza il numero delle udienze successive alla prima.
Nel Tribunale di Monza si è compiuto un ulteriore passo per razionalizzare l’uso del
tempo disponibile per le udienze: si è stabilito che non sono concessi rinvii ad altra
udienza per pendenza di trattative o di piani di rientro tra le parti (questo tipo di rinvio il
codice non lo prevede né per il processo di cognizione né, tantomeno, per il processo
esecutivo) ma, su richiesta di tutti i creditori con titolo, si dispone, in via analogica
rispetto alla previsione della sospensione concordata del processo di cognizione ex
art.296 c.p.c., la concessione di una sola sospensione da un minimo di 12 mesi ad un
massimo di 24 mesi (con facoltà del creditore di chiedere la fissazione immediata in caso
di mancato rispetto degli accordi da parte del debitore). Attualmente, circa un 30% delle
procedure esecutive si ferma in questo modo alla prima udienza: la grande maggioranza è
destinata all’estinzione al termine del periodo di sospensione. A tale esito, a differenza di

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prima, si perviene togliendo i relativi fascicoli dal flusso delle udienze, con notevole
alleggerimento del lavoro e con il risultato di mettere a disposizione del giudice udienze
libere da utilizzare per altre procedure o per altre attività (calcolando in 30 i fascicoli per
udienza e mediamente in 4 le udienze di mero rinvio, tenendo conto che il 30% delle
nuove procedure sospese corrisponde a circa 200 procedure sospese all’anno, il tempo
udienza liberato è di circa 26 udienze all’anno, ossia quasi tre udienze al mese).
Posto che con l’adozione delle nuove prassi si vendono circa il 70% dei lotti in prima asta
e la restante parte in seconda asta (queste sono le percentuali pressoché identiche del
Tribunale di Monza e del Tribunale di Bologna), si può calcolare che mediamente, per la
definizione delle procedure esecutive occorrono 1 udienza ex art. 569 c.p.c., 1,3 udienze
di vendita e 1 udienza per l’esame del progetto di distribuzione. Questo significa che con
le nuove prassi un giudice, dedicandosi solamente alle esecuzioni immobiliari e tenendo
tre udienze alla settimana, potrebbe, senza delega ai notai, definire da solo 800 procedure
esecutive, mentre lo stesso giudice, cadenzando le udienze secondo la prassi usuale,
avrebbe una potenzialità di definizione non superiore a 140 procedure.
In altri termini, a pari di percentuali di aste con esito positivo, la differente modulazione
delle udienze fa sì che il lavoro di un magistrato è equivalente, sul piano della definizione
delle pendenze, a quello di sei magistrati: l’incidenza è quindi pari al potenziamento
dell’organico dell’ufficio di cinque unità.
Questi conteggi, ovviamente approssimativi, rendono l’idea del concreto impatto
sull’efficienza di una modulazione razionale del processo esecutivo nella prospettiva
dell’eliminazione di attività non necessarie.
Questi rilievi valgono anche per l’ipotesi in cui si opti per la delega ai notai, posto che in
ogni caso la delega, con la modulazione prospettata, la si può fare in prima udienza
anziché dopo 3 o 4 udienze.

6.2 La delega di attività e il ricorso ad ausiliari per il compimento di atti

L’eliminazione di udienze non necessarie non è tuttavia sufficiente per assicurare la
realizzazione di efficaci programmi di definizione degli arretrati. L’aumento delle
procedure trattate e soprattutto l’aumento delle procedure in cui si perviene
effettivamente alla vendita (passando dal 10-20% di aste con esito positivo al 60-70%)
determina un aumento speculare di attività a cui il giudice non avrebbe la possibilità di far
fronte da solo.
Nel caso di Monza, come già detto, non sarebbe stato possibile che tre giudici destinati
prevalentemente al fallimentare fossero in grado di mettere in moto in un solo anno
centinaia di procedure, pronunciare mille ordinanze di vendita, svolgere 760 aste, vendere
500 immobili, emettere 500 decreti di trasferimento e, infine, redigere, approvare ed
eseguire i conseguenti progetti di distribuzione, senza avvalersi dell’opera di ausiliari.
Avrebbero dovuto subito arrendersi e rinunciare al progetto di eliminazione di tutto
l’arretrato entro due anni e di riduzione, nello stesso termine, dei tempi del processo a
meno di 18 mesi.
Questo non è accaduto e gli obbiettivi sono stati pienamente raggiunti.
Nella prassi di Monza le attività svolte da ausiliari (alcune di competenza della
Cancelleria) sono essenzialmente le seguenti:
a) preesame della documentazione ipocatastale e preverifica delle pubblicazione
degli avvisi e delle notificazioni del creditore a debitore, agli eventuali comproprietari e
ai creditori iscritti.
I provvedimenti di fissazione dell’udienza ex art. 569 c.p.c. vengono stampati (con un
programma informatico che assicura la rotazione degli esperti) e sottoscritti entro ca. 15
giorni dal deposito della documentazione ipocatastale in base ad elenchi trasmessi dalla
Cancelleria e senza quindi un esame preventivo dei fascicoli da parte dei giudici. Il primo

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esame lo effettua, compilando un apposito schema, il perito nominato per la stima il
quale, in caso di anomalie o comunque di dubbi, notizia immediatamente il giudice e, a
mezzo fax, il creditore interessato.La verifica definitiva si compie in sede di prima
udienza: viene compilato, con la collaborazione anche degli avvocati, un verbale già
strutturato il cui riempimento consente di verificare puntualmente la completezza degli
adempimenti formali. Questo modus procedendi consente di tenere la prima udienza, in
cui viene pronunciata l’ordinanza di vendita, entro 4-6 mesi dal deposito della
documentazione ipocatastale
b) predisposizione della bozza della comunicazione del cancelliere del
provvedimento ex art.569 c.p.c.
Il programma utilizzato dai periti per la redazione informatica delle perizie di stima
contiene anche lo schema della comunicazione del cancelliere ex art.485 c.p.c. Il perito
provvede ad estrarre dalle notificazioni effettuate dal creditore procedente tutti gli
indirizzi occorrenti e li riporta nella bozza della comunicazione che trasmette quindi
subito alla Cancelleria per la firma da parte del cancelliere e la notificazione ai destinatari
unitamente ai provvedimenti ex art.569 c.p.c. La bozza della comunicazione è anche su
supporto floppy e quindi può essere archiviata per le successive comunicazioni, fatti salvi
ovviamente gli aggiornamenti per i creditori successivamente intervenuti.
c) predisposizione dell’ordinanza di vendita.
Alla prima udienza il giudice nell’apposito spazio del verbale si limita a fissare l’udienza
per l’esame delle offerte, il prezzo base e i rilanci minimi in caso di gara. Posto che nella
stessa udienza viene nominato il custode giudiziario questi nei giorni immediatamente
successivi provvede a redigere la bozza dell’ordinanza di vendita ed a portarla alla firma
del giudice. L’ordinanza di vendita è in realtà strutturata in due parti: una è fissa e
contiene le condizioni generali della vendita e la previsione delle modalità di
presentazione delle offerte e degli adempimenti pubblicitari; l’altra contiene la
descrizione del bene con tutti i data catastali, la data della vendita, il prezzo base e i
rilanci. Questa seconda è quella che predispone il custode. Ultimamente, posto che il
programma informatico per la redazione delle perizie redige automaticamente anche la
seconda parte dell’ordinanza di vendita lasciando in bianco solo il prezzo base e i rilanci e
che il perito deposita la bozza insieme alla perizia, è sempre più frequente che l’ordinanza
sia completata e firmata dal giudice direttamente in udienza;
d) predisposizione dell’ordinanza di liberazione dell’immobile
Il custode giudiziario, contestualmente alla bozza dell’ordinanza di vendita, redige anche
la bozza dell’ordine di liberazione dell’immobile
e) predisposizione di parte del verbale dell’udienza di vendita
Il custode giudiziario predispone per l’udienza di vendita la parte del verbale modulare
che contiene l’elenco di tutte le notificazioni e di tutte le pubblicità effettuate e la parte
del provvedimento di aggiudicazione contenente i dati identificativi dell’immobile;
f) adempimenti post-vendita
L’ausiliario, appositamente nominato in calce al provvedimento di aggiudicazione,
provvede ai seguenti adempimenti:
- invia all’aggiudicatario raccomandata con indicate le coordinate del conto bancario su
cui deve essere versato il saldo prezzo indicandone l’ammontare unitamente a quello
dovuto per imposte;
- aggiorna le visure ipocastali e provvede a redigere la bozza del decreto di trasferimento;
- predispone i modelli F 23 per il pagamento dell’imposta di registro o i modelli F 24 per
l’IVA, ove prevista;
- effettua la trascrizione del decreto di trasferimento;
- presenta alla Conservatoria dei R.R.I.I. le istanze di liquidazione delle cancellazioni dei
gravami e provvede quindi alle cancellazioni anticipando i relativi importi.

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- invia all’acquirente, a mezzo posta, copia autentica del decreto di trasferimento
g) predisposizione del progetto di distribuzione.
Con il provvedimento di aggiudicazione viene direttamente fissata a circa 4 mesi
l’udienza per l’esame del progetto di distribuzione e il custode giudiziario (che di norma è
un commercialista o un ragioniere essendo stato scelto nell’elenco dei curatori
fallimentari) viene nominato consulente per la predisposizione della bozza del progetto. I
creditori inviano al consulente a mezzo fax copia delle note di precisazione dei crediti con
la relativa documentazione, mentre l’originale viene depositato direttamente in udienza. Il
consulente opera in base ad una analitica circolare in cui sono state affrontate tutte le
problematiche ed in particolare quelle attinenti all’art. 2855 c.c. Il consulente sollecita
tutte le integrazioni di documentazione necessarie e redige quindi, su modelli uniformi, la
bozza del progetto di distribuzione inviandola a tutti i creditori ed al debitore a mezzo fax
o posta in tempo utile per l’esame prima dell’udienza e per le eventuali osservazioni. In
questo modo la quasi totalità dei progetti di distribuzione è approvato direttamente
all’udienza già fissata all’atto dell’aggiudicazione.
Va rilevato che questo modo di procedere evita tra l’altro alla Cancelleria di dover
notificare il provvedimento di fissazione dell’udienza per l’esame del progetto di
distribuzione in quanto la fissazione della data in udienza di aggiudicazione evita la
necessità di ulteriori comunicazioni. Si deve inoltre aggiungere che all’udienza (ma
spesso già antecedentemente) i creditori depositano la dichiarazione sulle modalità di
pagamento delle somma utilizzando l’apposito modulo che nella parte superiore contiene
le coordinate del conto bancario del creditore per il relativo bonifico e nella parte
inferiore la bozza dell’ordine di pagamento. All’udienza il giudice, contestualmente alla
dichiarazione di approvazione del progetto di distribuzione, firma gli ordini di
pagamento. Nei giorni immediatamente successivi la Cancelleria trasmette copia del
progetto di distribuzione con tutti gli ordini di pagamento alla banca presso cui è
depositato il ricavato della vendita affinché provveda all’effettuazione dei bonifici.

7. EFFETTI DIRETTI ED EFFETTI INDOTTI DELLA MAGGIORE

EFFICIENZA DELLE VENDITE GIUDIZIARIE
Con riferimento al profilo quantitativo, l’esperienza offre un ulteriore elemento di
riflessione: a seguito delle innovazioni introdotte con la conseguente maggiore efficienza
delle vendite, risultano in misura, ancora maggiore, aumentate le procedure che si
definiscono per estinzione a seguito di accordo tra le parti ed ancora prima per inefficacia
del pignoramento in conseguenza del mancato deposito dell’istanza di vendita. Le
procedure che si definiscono in tal modo sono circa il doppio di quelle che si concludono
con la vendita del bene e la distribuzione del ricavato.
La ragione è ovvia: una parte significativa degli esecutati non pagavano non perché si
trovassero nell’impossibilità di pagare ma perché contavano sullo stato di sostanziale
paralisi e sulla loro esorbitante lunghezza.
L’improvvisa accelerazione delle procedure e, soprattutto, la circostanza che in un anno
circa dal deposito dell’istanza di vendita si perviene alla vendita dell’immobile, ha
stroncato queste condotte speculative. E ben maggiore risulterebbe l’effetto se si
considerassero le posizioni di sofferenza che si chiudono ancora prima del pignoramento.
Al riguardo, numerosi avvocati ce ne hanno dato conferma con riferimento al mancato
pagamento di spese condominiali.
Questo significa che l’adozione di misure, che in modo organico perseguano un
obbiettivo di efficienza, innesca un processo virtuoso. Significa, nel contempo, che, senza
una strategia razionale che intervenga su tutti i punti critici del sistema, individuando le
misure necessarie per dare efficienza, difficilmente si ottengono risultati apprezzabili.

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8. LA QUESTIONE DELLA DELEGA AI NOTAI
I giudici del Tribunale di Monza hanno escluso di avvalersi della delega ai notai in quanto
la scelta fondamentale compiuta per bonificare le vendite giudiziarie da gravi fenomeni di
turbativa d’asta è stata quella di optare sempre per la vendita senza incanto e il legislatore
ha previsto la possibilità di delega ai notai unicamente per la vendita per incanto ( anche
se nel disegno di legge in corso di esame è prevista l’estensione alla vendita senza
incanto).
Va peraltro rilevato che in molti tribunali non si sono per nulla prese in considerazioni le
indicazioni emergenti dalle nuove prassi nella convinzione che la delega ai notai potesse
risolvere ogni problema.
L’esperienza sta dimostrando che si è trattato di un’illusione sorta dalla mancanza di una
vera analisi delle cause del non funzionamento delle procedure esecutive. Certamente la
delega di una parte degli adempimenti della procedura ad un notaio può essere utile per
sgravare il giudice e quindi è indubbiame nte positivo che il legislatore abbia introdotto
questa possibilità ampliando il novero delle soluzioni organizzative. Ma se la pubblicità
non è effettuata in modo efficace e non vi è un custode che organizzi, da parte degli
interessati, le visite degli immobili in vendita, così davanti al notaio, come davanti al
giudice, la maggior parte delle aste andrà deserta e i prezzi di aggiudicazione finale
saranno notevolmente inferiori rispetto a quelli realizzabili in una normale dimensione di
mercato.
In altri termini per imprimere efficienza alle procedure esecutive non basta sostituire
parzialmente il giudice con il notaio ma occorre incidere sui meccanismi di collocazione
del bene sul mercato.
In questa prospettiva, le nuove prassi, tendenti ad aggredire alla radice le cause
dell’inefficienza delle esecuzioni immobiliari, si integrano perfettamente anche con la
delega ai notai: il giudice può delegare al notaio parte delle operazioni e nel contempo
stabilire forme di pubblicità efficaci e nominare un custode giudiziario che organizzi tra
l’altro le visite all’immobile di tutti gli interessati. Ma questo non accade nella
maggioranza degli uffici con la conseguenza che la delega ai notai ha, per i creditori,
l’unico effetto di aumentare i costi senza una sostanziale diminuzione della aste deserte e
senza quindi un reale miglioramento dei valori di realizzo degli immobili.

9. LA QUESTIONE DEI COSTI DEL PROCESSO ESECUTIVO

L’inefficienza del processo esecutivo, oltre a determinare una drastica perdita per la
riduzione dei valori di realizzo degli immobili e l’incidenza degli oneri finanziari per la
durata della procedura, si risolve in un aumento delle spese che i creditori devono
anticipare e questo soprattutto in conseguenza del susseguirsi di aste deserte.
Sono quindi di tutta evidenza i benefici portati dalle nuove prassi.
Tuttavia un timore, che talvolta è manifestato rispetto alle nuove prassi ( e spesso proprio
da operatori che lavorano in contesti caratterizzati da grave inefficienza), attiene ai costi
che il creditore dovrebbe sostenere ed in particolare la spesa per la pubblicità e il
compenso del custode giudiziario. Si tratta di un timore del tutto infondato che nasce
dall’assenza di una qualsiasi razionale valutazione economica.
Quanto ai costi della pubblicità si è gia rilevato precedentemente che essi si sono ridotti in
termini assoluti (anche senza considerare la precedente reiterazione delle pubblicità per
effetto delle aste deserte) ma che soprattutto la loro incidenza economica va valutata alla
luce dell’incomparabile maggiore efficacia.
Analoghe considerazioni valgono per il compenso del custode. Il compenso del custode
non è anticipato dal creditore, è contenuto rispetto all’entità del lavoro richiesto al
professionista ed alle difficoltà che spesso insorgono e soprattutto risulta irrisorio se

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raffrontato alla valorizzazione del bene che la sua attività comporta (basta un solo rilancio
per pagare tutto il compenso).
E’ opportuno quindi per fugare ogni dubbio procedere a qualche osservazione più
puntuale.
Il custode giudiziario nella prassi monzese ha diritto al compenso soltanto a vendita
avvenuta e il compenso è calcolato a percentuale sul prezzo di aggiudicazione
(mediamente 1,5%: 2,5% nello scaglione fino a €.50.000, 2% da €.50.000 a €.100.000,
1% da €.100.000 a €.150.000 e via via decrescendo fino a 0,25% da €.350.000 a
€.500.000 e nessuna percentuale oltre tale tetto). Ora, prima che fosse generalizzata la
nomina del custode, a Monza l’80% delle aste andavano deserte e gli immobili erano
venduti, dopo 6 - 7 anni, ad un prezzo inferiore al suo valore dal 30 al 50%. Attualmente
gli immobili, principalmente per effetto della nomina in tutte le procedure dei custodi
giudiziari (che assicurano una pubblicità integrativa e soprattutto la possibilità di visitare
il bene), sono venduti in prima asta nella misura del 70%. Gli altri sono venduti in
seconda asta. Il prezzo realizzato supera mediamente di oltre ¼ il prezzo base d’asta.
Questo significa che, ad esempio, un appartamento con prezzo base di €.200.000 che, con
le modalità di gestione del processo precedenti sarebbe stato venduto sicuramente a meno
di €.150.000 dopo circa 6-7 anni (e con un costo per reiterate pubblicità sicuramente
superiore al compenso del custode), ora viene aggiudicato in un anno a €.250.000. In altri
termini per un immobile di €.200.000 ogni asta deserta, per effetto dell’abbattimento del
20%, “costa” ai creditori (nonché al debitore) €.40.000. Il compenso del custode su un
prezzo di realizzo di €.250.000 ammonta ad €.3.000, di poco superiore ad un solo
rilancio. Ma questo costo di €.3.000, non anticipato dai creditori, ha consentito (sulla base
dei dati statistici) un realizzo superiore di almeno €.100.000.
A ciò si deve aggiungere che il custode giudiziario, assumendo la veste di consulente
tecnico e senza alcun ulteriore compenso, redige la bozza del progetto di distribuzione.
Senza l’ausilio dei consulenti non sarebbe possibile che tre giudici, destinati
principalmente al fallimentare, in un anno depositino 500 progetti di distribuzione, tutti
entro 60 giorni dal pagamento del prezzo e tutti redatti applicando rigorosamente
l’art.2855 c.c. con i complessi calcoli che ciò comporta. Nella valutazione economica
anche questo assume notevole rilevanza, tenuto conto che altrimenti non si sarebbe potuto
attuare lo smaltimento dell’arretrato in un solo anno e ridurre i tempi per la definizione
delle nuove procedure al di sotto dei 18 mesi.

12. CONCLUSIONI
Le esperienze dei tribunali che hanno innovato le modalità di gestione delle procedure
esecutive immobiliari dimostrano che è possibile, con riferimento a questo settore della
giustizia civile, dare effettiva attuazione al principio della ragionevole durata del processo
e più in generale assicurare l’efficienza il linea con i parametri europei senza attendere
riforme legislative e senza, pur auspicabili, potenziamenti delle risorse umane e materiali
a disposizione.
La chiave di volta è nell’uso pieno da parte dei giudice dei poteri che la legge loro
attribuisce operando in una prospettiva anche di risultato e quindi valutando le scelte non
solo secondo criteri di legittimità ma anche di razionalità tecnica.
Monza, 30/10/2003
dr.Roberto Fontana dr.Claudio Miele

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