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La titulación predial en asentamientos

humanos y su efecto en la inversión en


vivienda 1

El caso de COFOPRI, 2003


Trabajo Profesional de Investigación
Económica

Desireé N. Quinteros Alberca


Jimena M. Romero Pinto

Asesor: Milton Von Hesse

2010-I

1
Los autores quieren agradecer a Milton Von Hesse por su gran labor como asesor, y a quienes ofrecieron
valiosos comentarios para la realización del Trabajo Profesional de Investigación Económica, Rodrigo
Lovatón Dávila, Oswaldo Molina Campodónico, Álvaro Monge, y Elva Cornejo Falcón.
Resumen Ejecutivo

La historia del Perú ha sido marcada por un desarrollo urbano acelerado debido al movimiento
migratorio desde las zonas rurales hacia la ciudad: la población urbana pasó de representar el
35.4% de la población total en 1940 al 75.9% en el 20072. Este proceso se realizó bajo la mirada
de un Estado débil, que fracasó en brindar orden y garantías a los nuevos residentes urbanos
que provenían del interior del país. La Comisión de la Formalización de la Propiedad Informal
(Cofopri) surgió como solución a las invasiones en tierras del Estado, siendo el responsable de
proveer títulos de propiedad a aquellos hogares asentados en lotes informales. Sin embargo,
después de 9 años de creación, la eficiencia del proceso de titulación predial deja un panorama
cuestionable con hogares titulados por Cofopri que no son capaces de hacer uso de los
beneficios de la formalización. La presente investigación apunta a contribuir al estudio sobre la
vinculación entre la titulación predial formal y sus efectos en la inversión en la vivienda, para
determinar si este organismo de titulación es efectivo en la mejora de la calidad de vida de sus
habitantes. Las preguntas de investigación están relacionadas a si el grado de seguridad sobre la
propiedad, medido como la tenencia del título Cofopri; la información sobre la oferta de
créditos al alcance; y el grado de urbanización de la zona beneficiada por Cofopri, influyen en la
decisión de inversión en la vivienda, y si promueven la inversión de corto plazo o largo plazo.
Utilizando información recopilada en la Base de Datos de Precios Inmuebles (BDPI) de Cofopri
realizada por Apoyo Consultoría para una muestra de 3,331 hogares en diferentes ciudades del
país, se encontró que poseer un título de Cofopri incrementa la probabilidad de realizar
inversiones en la vivienda, sin embargo otros documentos de posesión brindan un nivel de
seguridad suficiente para impulsar la primera inversión. Además se concluye que poseer
información crediticia en los asentamientos humanos incrementa el incentivo a invertir en la
vivienda, y sólo representa un beneficio adicional para los beneficiados de Cofopri cuando se
realizan inversiones de alta envergadura o largo plazo. Por último, y muy importante, para los
beneficiados de Cofopri, vivir en una zona urbanizada es un factor determinante para comenzar
a realizar inversiones, sobre todo si las inversiones son de alto alcance o largo plazo. La
recomendación del presente Trabajo de Investigación se enfoca en elaborar una herramienta de
gestión que permita reconocer zonas informales con capacidad para aprovechar los beneficios
de la formalización después de la titulación, asegurando un nivel mínimo de urbanización, y
ciertas condiciones demográficas y de la vivienda a la luz de los resultados obtenidos.

2
Censos Nacionales 2007: XI de Población y VI de Vivienda.

2
CONTENIDO

I. INTRODUCCIÓN 4
II. MOTIVACIÓN Y OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN 5
i. La formación de asentamientos humanos y la formación de Cofopri 5
ii. El impacto económico de los programas de titulación formal ¿bajo qué
condiciones? 5
iii. Objetivos de la Investigación 7
III. REVISIÓN DE LA LITERATURA 9
i. Literatura sobre el sentido de seguridad en la vivienda a raíz de la
formalización predial 9
ii. Literatura sobre la colateralización la vivienda a raíz de la formalización
predial 10
iii. Literatura sobre las transacciones inmobiliarias a raíz de la formalización
predial 11
IV. MARCO TEÓRICO 13
El programa de COFOPRI 13
a. Condición 1: Grado de seguridad sobre la tenencia para generar inversión 14
b. Condición 2: Presencia de información sobre oferta de créditos para generar
inversión en la vivienda 18
c. Condición 3: Urbanización para generar inversión en la vivienda 20
VI. METODOLOGÍA 26
a. La variable dependiente 26
b. Las variables independientes 27
c. Método de estimación 34
V.II INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS 35
a. Condición 1: Grado de seguridad sobre la tenencia 36
b. Condición 2: Información sobre la oferta de créditos 38
c. Condición 3: Nivel de urbanización 39
d. Inversión de Corto Plazo y Largo Plazo 40
V.III CONCLUSIONES 43
IX. RECOMENDACIONES 43
X. BIBLIOGRAFÍA 46
X.I ANEXOS 48

3
La titulación predial en asentamientos humanos y su efecto en la inversión en vivienda
El caso de COFOPRI, 2003

I. INTRODUCCIÓN

A inicios de la década del 40 se observó un fuerte proceso migratorio explicado por las
movilizaciones del campo a las principales ciudades del Perú. Éste fenómeno provocó
que dos terceras partes del crecimiento urbano entre las décadas del 40 y 50 se
explicasen por las migraciones internas, registradas en el Censo de 19613. Ante este
escenario, la Comisión de la Formalización de la Propiedad Informal - COFOPRI se ha
encargado a partir de 1996 de legalizar las ocupaciones informales dentro de terrenos
del Estado. Sin embargo existe poca evidencia si el programa de titulación ha generado
algún impacto económico en sus beneficiarios. La presente investigación apunta a
contribuir al estudio sobre la vinculación entre la titulación predial formal y sus efectos
en la inversión en la vivienda, para determinar si este organismo de titulación es
efectivo en la mejora de la calidad de vida de sus habitantes. Planteamos que son
determinantes clave de la inversión el grado de seguridad sobre la propiedad, medido
como la tenencia del título Cofopri, la información sobre la oferta de créditos al alcance,
y el grado de urbanización de la zona beneficiada por Cofopri. Para cumplir con el
objetivo de la investigación se realiza un análisis econométrico usando la Base de Datos
de Precios Inmuebles (BDPI) realizada por Apoyo Consultoría para una muestra de
3,331 hogares en diferentes ciudades del país en el año 2003. La metodología utilizada
es un modelo Probit Bivariado cuya variable endógena es la inversión en la vivienda, y
las variables explicativas son la proxy de tener un Título de Cofopri, la proxy de poseer
Otros Documentos, la posesión de Información Crediticia, y el Nivel de Urbanización
del vecindario. En el presente estudio, el grado de seguridad sobre la vivienda se estima
según el certificado sobre la propiedad que se posee; el grado de urbanización resulta de
un análisis de componentes principales que resumen un set de variables referentes a
servicios públicos y urbanos; y el grado de información crediticia proviene directamente
de la base de datos empleada. Los resultados señalan que la tenencia de algún
certificado de propiedad incrementa el grado de seguridad de la tenencia y afecta
positivamente a la inversión en la vivienda. Asimismo un alto grado de información
crediticia, también incentiva la inversión en la vivienda, aunque no beneficia
significativamente más a los titulados por Cofopri. Por último el grado de urbanización
donde se encuentra localizada la vivienda es factor clave para determinar si los agentes
invierten o no en la vivienda: se encuentra que los beneficiados de Cofopri que viven en
zonas urbanizadas tienen mayor probabilidad de hacer uso de los beneficios de la
formalización y en consecuencia de invertir en su vivienda. El trabajo está organizado
de la siguiente manera: la Sección II da cuenta de la Motivación que originó la presente
investigación, así como los Objetivos de la misma; en la Sección III; Revisión de
Literatura, se lista una serie de trabajos e investigaciones relacionadas al objetivo de la
investigación; en la Sección IV se presenta el Marco Teórico necesario para analizar las
precondiciones necesarias para una titulación exitosa; la Sección V se encuentra la
Descripción Básica de la Base de Datos; en la Sección VI muestra la metodología usada
para comprobar las hipótesis planteadas en la Sección II y IV; la Sección VII se
presentan y analizan los resultados y las implicancias de los mismos; finalmente en las

3
Felipe Morris, La Formalización de la propiedad en el Perú: Develando el Misterio; pp. 36 y 37.

4
secciones V.III y IX. Se encuentran la Bibliografía utilizada y los Anexos,
respectivamente.

II. MOTIVACIÓN Y OBJETIVOS DE LA INVESTIGACIÓN


i. La formación de asentamientos humanos y la formación de Cofopri

El Perú ha sido escenario de una política centralista desde los años 1940s, que dio inicio
a la gran movilización del campo a la ciudad durante aproximadamente 30 años4. Entre
los años 1950 y 1990, el mayor porcentaje del presupuesto público para proyectos de
inversión pública fue manejado por el Gobierno Nacional, en detrimento de los
Gobierno Locales, lo cual identificaba al sistema económico peruano como un sistema
centralista5. Este ambiente de centralización de poder económico y político generó los
incentivos necesarios para el traslado de personas de la sierra hacia la costa – en
especial Lima Metropolitana –. De ésta forma, entre 1940 y 1993, la población de la
sierra pasó de representar el 65% de la población total del país, a un 36% de la
población, mientras que Lima Metropolitana pasó de representar el 10% al 24% de la
población total del país6.

El proceso de desarrollo de las ciudades y la respuesta del gobierno frente a las


necesidades de vivienda no obtuvo soluciones estatales que satisficieran las demandas
de la población de bajos ingresos. Por lo que las mismas familias decidieron generar sus
propios espacios habitacionales a partir de reglas propias. Bajo éste contexto, en Marzo
de 1996, se creó la “Ley de Promoción del Acceso a la Propiedad Formal”, la cual en
esencia, aplicó el nuevo sistema de formalización de la propiedad informal a todos los
asentamientos humanos informales del Perú. Ésta Ley fue implementada por la nueva
agencia autónoma: Comisión de Formalización de la Propiedad Informal – COFOPRI.
ii. El impacto económico de los programas de titulación formal ¿bajo qué
condiciones?

Las reformas de titulación han sido evaluadas en su capacidad de reducir costos de


transacción e incrementar el incentivo a invertir en la propiedad. De acuerdo a los
indicadores de resultados planteados en la creación de COFOPRI, los hogares con título
de propiedad emitido por Cofopri: a) presentarían una mayor disposición a invertir en la
vivienda, basados en la seguridad sobre su tenencia, b) tendrían la habilidad de utilizar
sus casas como garantías para préstamos y contar con más recursos para la inversión, c)
poseerían viviendas mejor valorizadas en el mercado inmobiliario, por lo que podrían
adicionalmente invertir en sus casas con fines comerciales.

A pesar de la importancia otorgada a éste tipo de programas tanto en el Perú como en el


mundo, la evidencia empírica sobre sus resultados económicos no ha sido muy
alentadora. El análisis de programas de titulación en diferentes partes del mundo, ha
demostrado que deben existir ciertas precondiciones económicas para que la asignación

4
La movilización campo-ciudad fue la causa de la creación de vecindarios informales en la periferia de las grandes ciudades del
país. Los desplazamientos fueron tan significativos que la ciudad de Lima pasó de representar el 5% de la población a principios del
siglo XX, a representar al 24% en 1970. Felipe Morris, La Formalización de la Propiedad en el Perú: Develando el Misterio; pp. 37
5
Ver Anexo 2. Descentralización del sistema económico peruano
6
James Loveday, Oswaldo Molina y Carlos Rueda (2005). Migración y remesas como estrategia de desarrollo en las familias
peruanas. UNFPA, pag.6.

5
de derechos de propiedad tenga impacto económico en sus beneficiarios 7. A
continuación realizaremos una aproximación a dichas precondiciones a la luz de los
estudios empíricos y cualitativos que enfatizan la necesidad de realizar programas de
titulación con la visión de generar impacto económico.

Los derechos de propiedad pueden generar impacto económico de diferentes formas,


uno de los más conocidos se centra en la habilidad para invertir en la vivienda. Una
recopilación de estudios cuantitativos y cualitativos sobre el impacto de los derechos de
propiedad en la inversión en la vivienda nos lleva a cuestionar el beneficio de la
formalización en la seguridad sobre la tenencia sujeto a determinados factores.
En el estudio de Richard Webb, “La Construcción de los derechos de propiedad”, el
autor hace uso de la encuesta realizada por Cofopri en el año 2000, para relacionar la
percepción subjetiva de seguridad de los propietarios en AA.HH con el tipo de
documento o título de propiedad poseído por cada entrevistado. El estudio concluye que
la comunidad que no cuenta con título de propiedad formal de Cofopri se siente igual de
segura que la comunidad que cuenta con documentos informales de propiedad que
acreditan su posesión8. El nivel de seguridad que brinda el sistema previo – usualmente
informal – puede ser suficiente para motivar a los hogares a invertir en sus casas antes
de tener un título formal. Richard Webb muestra que en la experiencia peruana, la
población con título de Cofopri es la que percibe un mayor nivel de seguridad sobre su
propiedad: en el 2000 sólo el 20.8% de los encuestados poseían un título de propiedad
registrado, no obstante el 81% de los encuestados declaró sentirse “Muy seguro” o
“Seguro” sobre su propiedad9. El escenario anterior plantea que un programa de
titulación formal provocará un incremento importante en el nivel de seguridad de los
hogares si y sólo si los documentos de propiedad informal existentes reportan un nivel
de seguridad significativamente menor.

Por otro lado, distintos estudios de caso en Tailandia, África y América Latina han
demostrado que la inversión de los propietarios legales se encuentra determinada por el
acceso al crédito10. Los defensores de los programas de titulación proponen que un
hogar con vivienda titulada incrementa su habilidad para acceder al crédito, no obstante
existen fallas en el mercado que pueden restringir la demanda de crédito. En el
programa de Cofopri se ha observado que las causas que limitan la demanda de crédito

7
“The experience indicates that land registration would not be economically worthwhile when certain key factors are missing. Land
registration must fill some prerequisites for economic viability […] there should be reasonably well-funcioting financial markets,
economic environment conducive to business, and a customary land ownership system that do not provide sufficient security to
induce investment”. Feder, Gershon y Akihiko Nishio (1999). The benefits of Land Registration and Titling: economic and social
perspectives. Land Use Policy. Vol 15. No, pp. 13.
8
En ésta investigación se consideran como documentos informales de propiedad a los documentos usualmente poseídos en
Asentamientos Humanos que no se encuentran en Registros Públicos: título de municipio, contrato compra-venta, y constancia de
adjudicación. Según Webb, el derecho de propiedad se ha construido en gran parte por la acción propia del poblador, creciendo
desde la precariedad de la invasión, y consolidándose a través de diversas acciones propias y de las autoridades. El grado de
seguridad del propietario ha venido creciendo como resultado de una variedad de pasos menores, como los actos de presencia en la
asociación vecinal, el pago por diversos servicios, y el simple pasar del tiempo; pero también por pasos mayores, los hitos de la
propiedad: la invasión, la titulación, y el registro. Webb, Richard; Beuerman, D.; Revilla, C.(2006) La construcción de los derechos
de propiedad, El caso de los asentamientos humanos en el Perú. Colegio de Notarios del Perú, pp.14-15.
9
Estos resultados miden un estado subjetivo y no necesariamente refleja los riesgos y limitaciones de la falta de un título inscrito, no
obstante, en algunos casos podría concordar con la existencia de un conjunto de elementos que genera seguridad y
confianza.Richard Webb, pp.16 (2006)
10
En Tailandia rural se encontró que las granjas con título de propiedad experimentaron un mayor acceso al crédito, incrementando
a la vez la inversión en la tierra, los ingresos y el valor de la tierra. Feder, Gershon; Onchan, T.; Chamlamwong, Y. y Hongladarom,
C. (1988) Land Policies and Farm Productivity in Thailand. Johns Hopkins University Press, Baltimore. MD, pp. 499. En Ghana,
se encontró una relación positiva entre inversión y derechos de propiedad. Besley, Timothy (1995). Property Rights and Investment
Incentives: Theory and Evidence from Ghana. The Journal of Political Economy, Vol. 103, No. 5, pp. 35

6
están relacionadas con la información asimétrica: la aversión por solicitar altos montos,
la confusión sobre la tasas de interés, el rechazo de procesos complejos11.

Ante este escenario, se implementó el programa de cultura de crédito Credicrece, que


promueve el acercamiento de microempresarios a las entidades financieras, basándose
en talleres de capacitación acerca de los beneficios de la formalización y del crédito.
Hasta la fecha no se han examinado los resultados de esta estrategia y es posible que la
falta de información siga influyendo en el incentivo a pedir préstamos de la población
beneficiada.
Por último Feder y Akihiko (1999)12 establecen que las oportunidades económicas que
brinda el entorno son claves para que el programa de titulación tenga efecto en la
inversión sobre la vivienda - sea con fines comerciales o con fines de vivienda -. De ésta
manera la inversión en el lote no está ligada exclusivamente a la tenencia de derechos
de propiedad, sino que también depende de las condiciones colindantes a la vivienda – o
el grado de urbanización de la zona- que permiten valorizar mejor las inversiones.

El nivel de consolidación urbana juega un rol importante en los incentivos para


demandar inversión, puesto que las viviendas en un entorno poco desarrollado no
podrán aumentar su valor en el mercado aún si se invierta en infraestructura. Una
localidad que carece de servicios públicos y se encuentra poco conectada al mercado,
tendrá un bajo incentivo para realizar inversiones adicionales en el hogar, así haya sido
beneficiada con un título de propiedad formal. En éste caso, el mecanismo de la
seguridad sobre la vivienda no es suficiente para generar demanda de inversión, puesto
que la zona beneficiada no posee oportunidades económicas, ni un ambiente inductivo a
los negocios13.

iii. Objetivos de la Investigación

La presente investigación tiene como objetivo principal poder establecer cuáles son
aquellas precondiciones económicas que requiere el programa Cofopri para generar
impacto económico en los Asentamientos Humanos beneficiados. Para efectos de la
investigación, se utiliza un indicador de impacto económico basado en la inversión en la
vivienda realizada por los beneficiarios de Cofopri en los Asentamientos Humanos. El
proceso de estimación está compuesto por dos etapas: a) en la primera etapa se estimará
la función probabilidad de pertenecer al programa Cofopri, y b) en la segunda etapa se
estimará la probabilidad de inversión en la vivienda. La función de pertenecer al
programa de Cofopri se estima según las condiciones que debían cumplir los
asentamientos humanos para ser titulados por Cofopri (densidad demográfica, distancia
a centros comerciales, y la forma como adquirió la vivienda - estipulados en el Project
Appraisal Document del Banco Mundial), los cuales afectan directamente la
probabilidad de ser beneficiado por Cofopri, pero no influyen de manera directa en la
probabilidad de invertir en la vivienda. La ecuación de probabilidad de inversión en la
vivienda fue estimada con un modelo probit.

11
Morris Guerinoni, Felipe (2004). La formalización de la propiedad en el Perú: Develando el Misterio, pp. 130.
12
Feder, Gershon y Akihiko Nishio (1999). The benefits of Land Registration and Titling: economic and social perspectives. Land
Use Policy. Vol 15. No 1, pp 25-43
13
[…] Similarly, urban investors may not be inclined to itensify investments, even if land ownership security is enhanced though
registration, when the general economic environment is not conducive to business. Gershon Feder and Nishio Akihiko (1999) The
benefits of land registration and titling. pp.13.

7
La presente investigación toma relevancia en el marco de los estudios realizados hasta
el momento en materia de titulación formal para el caso peruano. La mayoría de
estudios realizados investiga el efecto de la titulación sobre la inversión, pero no
desagrega el impacto de la titulación según variables que representan precondiciones
para asegurar que las familias tituladas puedan hacer uso de los beneficios de la
formalización. De ésta forma, el estudio en cuestión pretende averiguar si la titulación
formal tiene incidencia en la inversión en la vivienda y cómo es que algunos aspectos de
la gestión de Cofopri están vinculados con el éxito o fracaso de la titulación formal. Los
factores que se toman en cuenta en el estudio para asesorar la gestión de Cofopri es: el
nivel de urbanización de las zonas tituladas, el grado de información crediticia existente,
y los documentos de posesión existentes en el mercado.

La hipótesis central de la presente investigación radica en que la tenencia de un título de


propiedad formal incrementa la probabilidad de inversión en activos inmóviles de la
vivienda. Esta probabilidad estará sujeta a la seguridad que reporta el régimen de
titulación previo (o informal) a Cofopri.

La decisión de realizar alguna inversión en la vivienda dependerá del grado de


seguridad que se tenga sobre la propiedad. La seguridad otorgada por el título formal
deberá ser mayor que la seguridad otorgada por el régimen tradicional (o informal) de
documentos de propiedad. Esperamos que los individuos con título de Cofopri tengan
mayor probabilidad de invertir en comparación con aquellos que no poseen un título de
propiedad formal (Hipótesis 1).

Existen otras condiciones del contexto en el que se realiza la inversión que tenderían a
influir en el impacto que genera la tenencia de un título de Cofopri. Se plantean los
siguientes ejercicios:

Evaluar los impactos de Cofopri dependiendo del grado de información crediticia que
posee el individuo: La decisión de inversión dependerá también del acceso a recursos de
financiamiento. La demanda de crédito para financiar inversiones será efectiva siempre
y cuando los agentes deseen hipotecar su vivienda y tengan la información necesaria
sobre los costos y beneficios de éste tipo de financiamiento. En éste último punto
esperamos que los beneficiados de Cofopri con buen conocimiento sobre la oferta de
créditos a su alcance, tengan mayor probabilidad de inversión (Hipótesis 2).

Evaluar los impactos dependiendo de la localización del predio y sobre todo su acceso
a servicios públicos: La decisión de inversión responde a las oportunidades económicas
que ofrece el entorno para aprovechar los réditos de la inversión. Una de las condiciones
necesarias que utilizamos en éste estudio responde al acceso de servicios públicos y
urbanos. Esperamos que los beneficiados de Cofopri que cuentan con acceso a servicios
públicos y urbanos, posean mejores incentivos, y mayor probabilidad de inversión
(Hipótesis 3).

8
III. REVISIÓN DE LA LITERATURA

Muchos estudios han sido realizados anteriormente para establecer la relación entre la
titulación formal de las tierras y la inversión (Carter y Olinto (2003)14; Field (2005)15;
Carter y Yao (1999)16; Besley (1995)17; Feder (1987)18 siendo la experiencia de
titulación formal en Tailandia la que arrojó los primeros resultados empíricos sobre el
concepto teórico entre titulación e inversión. Existen tres requisitos para que los
programas de titulación tengan éxito sobre la demanda de inversión19: a) que el sistema
de propiedad previo brinde escaza seguridad sobre la tenencia, b) que los agentes
cuenten con la información necesaria sobre el mercado de créditos a su alcance, y c) que
el entorno urbano de la vivienda propicie una mejor valorización de las inversiones en la
casa. A continuación haremos una revisión sobre el marco teórico que justifica los tres
requisitos, así como su aplicación al caso peruano de Cofopri.

i. Literatura sobre el sentido de seguridad en la vivienda a raíz de la formalización


predial

La literatura sobre la generación de seguridad en la vivienda como resultado de la


adquisición de un título de propiedad es abundante y se basa en análisis de casos
alrededor del mundo. La mayor parte de autores que han investigado la relación entre la
adquisición de un título de propiedad y la inversión en la vivienda, han centrado su
atención en el factor seguridad percibido por los beneficiados de los programas de
titulación. En la investigación realizada por Gerson Feder y Akihiko Nishio (1999)20,
que analiza un conjunto de casos de programas de titulación realizados en zonas rurales
y urbanas, se resuelve que la seguridad sobre la tenencia es un factor esencial para
impulsar la inversión en la vivienda de los beneficiarios. G. Feder y A. Nishio exponen
que la productividad de la tierra en zonas urbanas depende de las inversiones
complementarias que se realicen en la misma; como la construcción de sistemas de agua
y desagüe, creación de una nueva estructura en la vivienda, entre otros. Debido a la
naturaleza de las inversiones en activos inmóviles, los beneficios podrán ser
aprovechados una vez finalizada la inversión. Por lo tanto, el incentivo a realizar éste
tipo de inversiones estará determinado por el tiempo esperado en que se podrán gozar
los beneficios de la inversión.

La capacidad de los agentes para aprovechar los beneficios derivados de la inversión se


encuentran influenciados por el riesgo de enfrentar una disputa por la propiedad. Las
viviendas informales se encuentran expuestas a éste tipo de riesgo, ya sea por invasión
de terceros, o expropiación del Estado. Este riesgo es comúnmente llamado por la
14
Carter, Michael y Olinto, Pedro. Getting Institutions 'Right' for Whom? Credit Constraints and the Impact of Property Rights on
the Quantity and Composition of Investment. American Journal of Agricultural Economics, Vol. 85, 2003, p. 173-186.
15
Field, E. (2005) Property rights and investment in urban slums. Journal of the European Economic Association, Vol. 3, No. 2/3,
Papers and Proceedings of the Nineteenth Annual Congress of the European Economic Association (Apr. -May, 2005), pp. 279-290
16
Carter, Michael R. y Yao, Yang (1999). Specialization without regret: Transfer Rights, Agricultural Productivity and Investment
in an Industrializing Economy. University of Winsconsin-Madison and Beijing University.
17
Besley, T. (1995) Property rights and investment incentives: theory and evidence from Ghana. Journal Political Economic 103(5).
18
Feder, Gershon (1987). Land Registration and Titling from a Economist´s Perspective: A case Study in rural Thailand.
Agriculture and Rural Development Department. Operational Policy Staff. World Bank
19
Las experiencias en el registro formal de tierras han demostrado que el efecto económico esperado no podrá lograrse si es que
factores claves no se han tomado en cuenta. Existen requisitos para la viabilidad económica de la titulación. Ésta consideración es de
especial interés para los hacedores de política en países en desarrollo de manera que se puede observar el orden de prioridad que
deben recibir los programas de titulación formal en contraposición a otro tipos de servicios (Feder y Akihiko, p.13)
20
Feder, Gershon y Akihiko Nishio (1999). The benefits of Land Registration and Titling: economic and social perspectives. Land
Use Policy. Vol 15. No 1, pp 25-43.

9
literatura como “inseguridad sobre la tenencia”21. En efecto, el término inseguridad
sobre la tenencia ha sido ampliamente utilizado por la literatura de derechos de
propiedad, y es el principal indicador de resultado del éxito o fracaso de los programas
de titulación.

Si bien los autores mencionados han incluido en su análisis el impacto de la titulación


en el sentimiento de seguridad de los beneficiados, son pocos los autores que han
evaluado dicho impacto sujeto a la subsistencia de otros documentos de propiedad (no
inscritos en Registros Públicos como Cofopri). El análisis empírico de casos en Perú,
nos muestran resultados sobre el sentido de seguridad en la decisión de inversión sujeto
a la coexistencia de otros documentos. Field (2003) menciona que la seguridad
promedio sobre la tenencia (en una escala de 4 puntos) reportada por los residentes de
Lima cambia en 0.6 puntos si el hogar pasa de no tener ningún título de propiedad a
tener Cofopri y 0.07 si el hogar pasa de tener algún título de propiedad a tener Cofopri.

Es comprensible que los estudios de casos realizados en otros países no hayan


incorporado en su análisis la existencia de otros documentos de propiedad, dado que la
situación base de zonas informales no ha sido la misma en todos los países. En el Perú,
éste punto cobra vital importancia dado que entre el inicio de la movilización del campo
a la ciudad (1940s) y la creación del programa de titulación de Cofopri (1996), existió
un amplio periodo para construir mecanismos extralegales que certificasen la posesión
sobre un lote informal.

ii. Literatura sobre la colateralización la vivienda a raíz de la formalización predial

La literatura sobre la habilidad de colateralizar la vivienda como resultado de la


formalización predial es amplia, dado que se ha considerado a éste factor como uno de
los principales indicadores de resultado que mide el impacto de la formalización.

Los primeros autores - Gershon Feder, et. al. (1988)22 - que exploraron el tema de la
colateralización de la vivienda concuerdan en que la tierra ha sido el colateral más
atractivo por excelencia en el mercado crediticio. La información asimétrica entre
prestamistas y prestatarios se solucionó mediante la presencia de colaterales explícitos,
que funcionan como garantía ante la ausencia del repago prometido. La tierra por su
característica de bien inmueble ha sido percibida como la garantía más confiable en
situación de incumplimiento de repago. Sin embargo, para que el mercado de colaterales
funcione, en el caso del mercado de tierras, el prestatario debe estar seguro que el
prestamista es el dueño legal de la tierra y que posee algún documento que acredite su
posesión legal sobre la tierra en cuestión.

Éste punto se ha convertido en uno de los principales objetivos de los programas de


titulación formal. Los resultados esperados de Cofopri apuntaron a que la seguridad
jurídica del predio redujera las asimetrías de información para acceder a un crédito
formal, al ofrecer un mejor conocimiento de la capacidad de pago del prestatario. Este
escenario facilitaría el manejo adecuado del riesgo crediticio por parte de las

21
Feder, Gershon y Akihiko Nishio (1999). The benefits of Land Registration and Titling: economic and social perspectives. Land
Use Policy. Vol 15. No 1, pp 3
22
Feder, Gershon, Onchan, T., Chamlamwong, Y. y Hongladarom, C. (1988) Land Policies and Farm Productivity in Thailand.
Johns Hopkins University Press, Baltimore. MD

10
instituciones bancarias, lo que conllevaría a un esquema de financiamiento formal más
favorable en cuanto a plazos, tasas de interés, términos de intercambio23.

La literatura empírica de autores como Field, 2004; Besley, 1995; Baltensperger, 1978,
han estudiado la habilidad de acceder al crédito una vez que los predios se han
formalizado. En el caso peruano Field investigó que la titulación predial en zonas
urbanas está asociada con un incremento entre 9%-10% en el ratio de aprobación de
créditos de la banca estatal, mientras que no existe efecto significativo en la aprobación
de créditos del sector privado.

La mayoría de programas de titulación poseen como indicador de resultado el acceso al


crédito; no obstante es parte de su responsabilidad asegurar - en primer lugar - que la
demanda de crédito se vea incentivada. Muy pocos estudios han separado el análisis de
acceso al crédito entre oferta y demanda de créditos. En la investigación realizada por
Michael R. Carter y Pedro Olinto (2003), se desagrega el efecto de la demanda de
crédito, oferta de crédito y acceso al crédito, para zonas agrícolas emergentes en
Paraguay. Carter y Olinto determinaron que la titulación formal tiene efectos
inexistentes en la oferta de crédito para los campesinos pequeños, sin embargo si
producen efectos estructurales en la demanda por capital fijo.

Las investigaciones en el caso peruano se han centrado en el acceso al crédito como


consecuencia de la formalización predial, en sintonía con el tipo de análisis realizado
por el estudio de casos en el exterior. Sin embargo, la demanda del crédito como motor
de la demanda de inversión en la vivienda, ha sido poco explorada. Para efectos de ésta
investigación, la demanda de crédito es el punto de mayor interés.

En el escenario peruano, la demanda de crédito es un punto clave que está sujeto a


factores socioeconómicos de los beneficiarios como el nivel de ingresos, no obstante
también se encuentra determinado por la capacidad del programa Cofopri para
incentivar la demanda de crédito entre sus beneficiarios. A diferencia del acceso al
crédito en el cual juegan factores externos al manejo de Cofopri como las tasas de
interés activas, las cuotas de repago, la calificación de riesgo que asignan los bancos a
los solicitantes de crédito; en la demanda de crédito, el programa de Cofopri tiene una
influencia más directa al acondicionar el entorno para que sus beneficiarios se vean
motivados a demandar crédito. Para la presente investigación se busca observar como la
información crediticia brindada por Cofopri representa una demanda de crédito
potencial. De ésta manera la información crediticia se entiende como una proxy de
demanda de crédito, y se puede evaluar como esta variable afecta directamente a la
inversión en la vivienda de los beneficiados.

iii. Literatura sobre las transacciones inmobiliarias a raíz de la formalización


predial

La literatura sobre el efecto de la formalización en el valor de las transacciones


inmobiliarias se ha centrado en dos puntos principales: a) la valorización del título de
propiedad y b) el valor de los beneficios generados a partir de la adquisición del título

23
En el caso opuesto los agentes que no poseen un título de propiedad formal usualmente demandarán créditos informales,
accediendo a préstamos de menor monto y pagando tasas más altas que en el mercado formal.

11
de propiedad. Una primera aproximación de cómo se ha entendido éste mecanismo se
encuentra en T. Besley (1995)24. El autor plantea que el primer – y más directo – efecto
de la formalización en el valor de las transacciones inmobiliarias proviene del cambio
en la valorización de los predios a partir de la posesión de un título de propiedad formal,
es decir cuánto valora el mercado la posesión de un título de propiedad saneado. El
segundo punto se centra más en los beneficios derivados del título de propiedad que
agregan valor a la propiedad, como por ejemplo la inversión en la vivienda a raíz de la
posesión de un título de propiedad.

A nivel internacional se han realizado algunos estudios que han intentado medir el
efecto de la formalización de la propiedad sobre el valor del predio. Algunos de estos
estudios, comentados en el informe de Galal y Razzaz (2001)25, son:
 Dowal (1998), halló en Yakarta que los predios residenciales saneados tenían un
premio de 45% respecto del valor de los predios informales
 Dowal and Leaf (1990) y Dowal (1998) encontró que el riesgo de desalojo en
Manila generaba una disminución del valor de la vivienda en 25%
 Jiménez (1984, 1988) halló en Davao (Filipinas) un incremento de 58% en el
valor del predio debido a la titulación
 Simon (1995) estimó en los Barrios de Quito (Ecuador) un incremento de 21%
en el valor del predio debido a la titulación

Para el caso peruano, la literatura enfocada en analizar el valor de las transacciones


inmobiliarias en asentamientos humanos informales es escasa, por no decir nula. La
información más reciente en éste aspecto proviene del informe realizado por Apoyo
Consultoría en el año 2003. En éste informe se concluye que los predios a los que
Cofopri logró pasar de una condición de “no titulado” a “titulado” experimentaron un
incremento del 25% sobre el valor promedio del predio sin titular. Sin embargo, la
misma investigación encuentra que el poco desarrollo del mercado inmobiliario es la
principal limitación para identificar transacciones y levantar información sobre precios
de inmuebles, por lo que los resultados del estudio podrían estar distorsionados26.

Para efecto de la presente investigación, el valor de las transacciones no será un objetivo


de estimación, sin embargo entender el proceso de valorización de la vivienda si es de
nuestro particular interés, puesto que ésta podría incrementarse a partir de la posesión de
un título formal de propiedad y generar a su vez, mayor incentivo a la inversión en la
vivienda. En Perú, el programa de Cofopri ha trabajado sobre el supuesto que la
seguridad jurídica mejorará el desarrollo del mercado inmobiliario e incrementará el
valor de tales operaciones, en la medida en que los propietarios inviertan en
infraestructura. Sin embargo la inversión en el lote no está ligada exclusivamente a la
tenencia de derechos de propiedad, sino que también depende de las condiciones
alrededor que permiten valorizar mejor las inversiones como los servicios públicos y
urbanos de la zona alrededor.

Según el Consejo Nacional de Tasaciones (CONATA), la valorización de los predios


urbanos consiste en la valorización de todos sus componentes en términos de terreno,
24
T. Besley (1995). Property rights and investment incentives: theory and evidence from Ghana.
25
Galal, Ahmed y Omar Razzaz (2001) Reforming Land and Real Estate Market.
26
Estudio para el diseño de un sistema de información de precios del mercado inmobiliario urbano marginal e implementación del
mismo. Apoyo Consultoría, 2003.

12
edificaciones fijas y obras complementarias. Se entiende por edificaciones fijas todas las
que se encuentran adheridas físicamente al suelo ó a la construcción, tales como
instalaciones de bombeo, cisternas, pozos para agua y desagüe, e instalaciones
exteriores sanitarias y eléctricas27. La infraestructura mencionada responde a la oferta de
servicios públicos existentes en la zona, por tanto una parte clave de la valorización de
los predios es la cantidad de servicios públicos a los cuales se tiene acceso.28 Asimismo,
el valor de los lotes también considera el valor agregado dado por las características de
utilización del suelo y las condiciones del entorno. De ésta forma, dos terrenos – cuya
utilización es para vivienda - pueden tener idénticos servicios públicos, pero tendrá
mayor valor agregado aquella que se ubique en una zona con áreas verdes, bajo nivel de
contaminación y ruido, y bajo nivel de congestión vehicular29.
Haciendo un balance entre la literatura cualitativa y las evaluaciones empíricas
revisadas sobre la valorización de predios en ciudades informales, se puede presumir
que la adquisición de un título de propiedad formal es uno de los factores que
incrementa el valor de la vivienda, y puede – a su vez – incrementar el retorno de la
inversión sobre una vivienda saneada. Sin embargo, no es el único factor influyente en
la valorización de los predios, sino más bien se encuentra condicionado a otros factores
provenientes del entorno como el acceso a servicios públicos, la conectividad al
mercado, el ambiente alrededor.

IV. MARCO TEÓRICO

El programa de COFOPRI

Antes de explorar el marco teórico y práctico de las hipótesis mencionadas, es


recomendable tener un panorama general del programa Cofopri, para saber en qué
escenario se desarrollan los derechos de propiedad formal en los Asentamientos
Humanos del Perú.

Desde 1996 el Gobierno Peruano a través del Comité de Formalización de la Propiedad


Privada (COFOPRI), apoyado por el Banco Mundial, comenzó un programa masivo de
titulación. Desde éste momento, el programa ha constituido uno de los más grandes
esfuerzos de titulación en zonas urbano-marginales en el mundo. El programa de
Cofopri planteó cuatro resultados esperados a partir de la titulación predial. A
continuación se detallan los resultados proyectados, siendo la inversión en la vivienda,
el resultado de mayor interés para la presente investigación:

1) Mayores inversiones en la vivienda: se espera que la mayor seguridad sobre la


propiedad que percibe el beneficiario, incremente la inversión en activos fijos,
tanto para fines habitacionales como para fines comerciales

27
Encontramos también entre las instalaciones fijas los cercos, instalaciones de aire acondicionado, piscina, excavación de sótanos,
calzaduras, muros de contención, subastación eléctrica, pavimentos y pisos exteriores, estacionamientos, zonas de recreación, y
otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.
28
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú. Diario El Peruano. Viernes 10 de Junio del 2005
29
Las características que asignan valor agregado al inmueble dependen del uso del inmueble. De ésta forma los terrenos para fines
comerciales tendrán mayor agregado si se encuentran en una zona de alta congestión vehicular y peatonal, cercana a carreteras
pavimentadas, entre otros.

13
2) Incremento en el valor de las propiedades formalizadas: se espera que el pleno
beneficio de la propiedad formal se traduzca en un mayor incremento en el valor
de la propiedad formalizada. El predio ya no tiene sólo valor de uso, sino
también posee valor de intercambio determinado por el mercado.

3) Mayores transacciones inmobiliarias: se espera que la formalización de los


derechos de propiedad faciliten el intercambio de activos en el mercado formal
urbano marginal, reduciendo la dependencia del mercado informal.

4) Mayor participación de propietarias mujeres: Incrementar la formalización de


propietarias mujeres dentro del total de beneficiarios individuales del proyecto.

Desde los inicios, las opciones estratégicas del programa Cofopri se limitaron en gran
medida a cuestiones del alcance y la ejecución del proyecto. Para mantener la viabilidad
del programa, se decidió que el proyecto se llevaría a cabo en ochos áreas urbanas (con
una cobertura estimada del 89 por ciento de todas las propiedades urbano- informales).

En ésta misma, el programa Cofopri estableció una fórmula para la elección de áreas
urbano-marginales a ser tituladas. Según el Project Appraisal Document (PAD)
realizado por el Banco Mundial, el programa Cofopri tomaba en cuenta tres factores
para la titulación de los asentamientos humanos: a) densidad demográfica, b) distancia a
centros comerciales, y c) forma de adquisición del lote30. El objetivo de condicionar la
titulación fue priorizar las zonas de potencial conflicto, y reducir los costos del
programa de formalización.

Además, el programa de Cofopri implementó la Central de Información Positiva (CIP),


cumplía un papel crucial al ser proveedor de información. El CIP garantizaba a
instituciones del gobierno, bancos privados, empresas de servicios y otros, información
relativa a la localización, ingresos y características de los habitantes, permitiéndoles
planear sus operaciones e incentivando el desarrollo económico de las zonas urbano-
marginales31. A pesar de la importancia que representó ésta fuente de información para
que diferentes agentes de la economía decidieran ofrecer sus servicios a los
beneficiarios de Cofopri, ésta fuente de información ya no se encuentra disponible para
su uso.

a. Condición 1: Grado de seguridad sobre la tenencia para generar inversión

i. Definición
El grado de seguridad sobre la tenencia es una percepción del beneficiado de Cofopri,
que puede medirse por la posesión de un título de propiedad inscrito en Registros
Públicos – como son todos los títulos de propiedad emitidos por Cofopri-. Sin embargo,
el sentido de seguridad sobre la vivienda es un sentimiento relativo a la situación de
posesión predial en el pasado y a la situación actual de posesión en la comunidad. Para

30
Project Appraisal Document. Página 8.
31
Diagnóstico de la Central de Información Positiva - CIP y propuesta especializada para su mejor
utilización por los agentes del mercado. Página web de Cofopri.
http://www.cofopri.gob.pe/publicar/tdr/TDR_CIP.pdf

14
poder entender en totalidad el fenómeno de la seguridad sobre la vivienda se debe
conocer los tipos y niveles de extralegalidad de activos prediales en los asentamientos
humanos beneficiados por Cofopri.

ii. Escenarios base antes de la incursión de COFOPRI

Existen al menos cuatro escenarios base que el programa de Cofopri tuvo que
enfrentar al momento de iniciar la campaña de formalización32:

a. Ocupaciones Ilegales: invasiones realizadas en tierras del Estado o en tierras


privadas, que no poseen ningún documento de propiedad o posesión sobre su
lote.
b. Predios adjudicados, edificados o subsidiados: predios entregados en programas
de vivienda pasados que pueden contar con constancia de adjudicación con
restricciones (para usar, arrendar, vender o alquilar) o pueden no contar ninguna
constancia.
c. Predios con indefinición o inseguridad legal: se refiere a transferencias de
propiedad no registradas, herencias indivisas, superposición de tierras, y
multiplicidad de inscripciones.
d. Subdivisiones o edificaciones sin autorización: asociaciones y cooperativas
informales en áreas urbanas.

Los escenarios anteriores encontrados en zonas urbano-marginales suponen la


presencia de documentos alternativos como son los contratos compra – venta, contratos
de arrendamientos, o las constancias de adjudicación, que certifican la posesión de un
predio. Sin embargo, dichos documentos no se encontraban inscritos en Registros
Públicos, por lo que los habitantes en éste tipo de zonas no poseían un reconocimiento
legal como dueños del predio.

Adicionalmente a la presencia de los documentos extralegales mencionados, los


habitantes de estas zonas podían poseer un título municipal entregado por la
Municipalidad del distrito. El sistema tradicional de propiedad – antes de la formación
de Cofopri - estaba constituido por las municipalidades, quienes eran hábiles de
entregar títulos que acrediten posesión, aunque tampoco se encontraban inscritos en
Registros Públicos. Las municipalidades entregaron títulos de posesión según las
condiciones establecidas en la Ley de Prescripción Adquisitiva de Dominio, en donde se
expresa que los poseedores de un lote pueden adquirir su propiedad como consecuencia
del ejercicio de posesión por un plazo de 10 o más años en conformidad con los
requisitos para declarar fundamentada la posesión: a) ejercer la posesión continua y sin
interrupciones, por un plazo de 10 o más años, b) ejercer la posesión de forma pacífica,
exenta de violencia de manera que la continuidad de la posesión no implique uso de la
fuerza, y c) comportarse como el dueño legal del predio33.

iii. Relación entre seguridad e inversión en la vivienda

32
Formalización de la propiedad predial: principales retos y lecciones aprendidas. María del Carmen Delgado. Instituto Libertad y
Democracia. ILD
33
Articulo 58 º.- Inscripción de Resoluciones de Declaración de Propiedad. Capítulo 2, De la declaración de propiedad
por prescripción adquisitiva de dominio. Código Civil.

15
La relación entre la inversión y la inseguridad sobre la tenencia se espera que sea
negativa; mientras mayor sea la inseguridad sobre la tenencia, se preferirá una menor
inversión en activos inmóviles – los cuales pueden perderse en una situación de
invasión o expropiación. Un mayor sentimiento de seguridad sobre la propiedad lleva a
incrementar los incentivos de inversión en la vivienda, sin embargo, el impacto de los
programas de titulación en zonas urbano-marginales estará condicionado a la seguridad
percibida proveniente de documentos extralegales de posesión que ya existían en el
mercado.

Según G. Feder y A. Nishio (1999), si el sistema previo de posesión no ha provisto la


seguridad suficiente para estimular la inversión, entonces el nuevo sistema de propiedad
formal puede generar un fuerte impacto en la decisión de inversión (pág. 13). En el caso
opuesto, donde el sistema previo de posesión ofrece la seguridad suficiente como para
incentivar la inversión, el impacto del sistema formal será marginal, y sólo reforzará el
sentido de seguridad ya existente. En línea con eso, se utilizan dos indicadores de
seguridad para observar el cambio en la probabilidad de inversión en la vivienda: a) la
posesión de un título inscrito en Registros Públicos emitido por Cofopri, que representa
la seguridad que reporta el sistema formal de posesión (punto A), y b) la posesión de
algún documento de posesión, no inscrito en Registros Públicos, que representa la
seguridad reportada por el sistema tradicional de posesión en asentamientos humanos
(punto B).

16
Gráfico 1. Niveles de Seguridad según tipo de posesión sobre la tenencia

Sistema Previo de Posesión Sistema Formal de Posesión


(Documentos no inscritos en Registros (Documentos inscritos en Registros Niveles de Seguridad
Públicos) Públicos)

Inseguridad sobre
No posee título de propiedad formal la tenencia
+
No posee documento que acredite
posesión sobre el predio

Título de propiedad
(A) Inversión
Seguridad en la
de Cofopri
tenencia basada en la
titulación f ormal
en la
vivienda
No posee título de propiedad formal
+ (B)
Seguridad en la tenencia
Posee algún documento que acredite basado en la posesión de
posesión sobre el predio algún documento de
posesión
Por cuestiones de la base de datos a utilizar, no se puede delimitar si el hogar poseía algún
documento extralegal antes de su ingreso al programa de Cofopri, o si dichos documentos
fueron adquiridos en el mismo periodo de tiempo que el título de Cofopri. Sin embargo
según otros autores que han utilizado la misma información estadística Molina (2008)
mencionan que todos los encuestados fueron catalogados como potenciales beneficiarios
del programa Cofopri. Por lo tanto, la decisión de invertir en la vivienda por aquellos
hogares que aún no son beneficiados por Cofopri y cuentan con algún documento de
posesión, puede ser entendida como la decisión de invertir de un agente que contaba con
algún documento de posesión antes de tener un título de Cofopri34.

b. Condición 2: Presencia de información sobre oferta de créditos para generar


inversión en la vivienda

i. Definición

La información sobre la oferta de créditos comprende diferentes temas que deben ser
entendidos por la población beneficiada para que esté dispuesta a demandar crédito. La
información crediticia más importante se encuentra en tres temas:

a. Beneficios del crédito formal: ventajas de aplicar a un crédito formal en comparación


a la adquisición de préstamos informales, que poseen altos costos y cobran mayores tasas.
b. Tipos de crédito al alcance: conocimiento de los programas de microcrédito de la
banca privada y de la banca estatal, cuyo público objetivo son las personas de bajos
ingresos económicos.
c. Procedimientos para acceder a un crédito: requisitos, documentos necesarios y pasos a
seguir para poder aplicar a un crédito en la banca privada y en la banca estatal.

En ésta línea, el programa de Cofopri realizó un intento tímido por promover la cultura del
crédito en el poblador formalizado, a través de dos medidas: el programa Credicrece y la
Central de Información Positiva (CIP).

El programa Credicrece creado en el año 2001, fue un programa de capacitación y


promoción de la cultura crediticia realizado por Cofopri para educar a los
microempresarios cuyos predios fueron formalizados. El objetivo principal fue orientar a
los microempresarios formalizados, en los beneficios del crédito formal, los tipos de
créditos, sus alcances y la importancia de tener una cultura de pago frente a la
responsabilidad de asumir un crédito35. El programa Credicrece tuvo una duración de tres
años, y benefició a 9537 microempresarios beneficiados por Cofopri. Después del 2004,
no se volvió a realizar campañas de promoción de la cultura crediticia, y más bien se
recurrió a brindar información mediante campañas independientes de cultura crediticia en
zonas prontas a formalizarse o recientemente formalizadas. Según la entrevista realizada a
Elva Cornejo Falcón, Directora de Normalización y Desarrollo de COFOPRI, “en
aproximadamente 7 años, no se han realizado más campañas que promocionen los
beneficios de la formalización, por lo que es posible que muchos de los titulados los

34
“The data […] includes households that, according to requirements, were eligible to get a tittle, but did not get one because they lived in
areas that were not treated by Cofopri. Since these areas are also targeted by the programme, it is possible to consider those households as
potential future beneficiaries” Molina (2008), página 10. Ver Anexo 3.
35
Promoción de la Inversión y el Crédito: Agenda del Segundo Proyecto (PCDPI). Felipe Morris
últimos años no hagan uso de su condición de formalidad para pedir un préstamo e invertir
debido a la escaza información que poseen”36.

ii. Relación entre la demanda de créditos y la inversión en la vivienda

La titulación formal de predios se ha visto vinculada a la demanda de créditos a través de


la habilidad para colateralizar la vivienda. Cómo se explica en la Sección III. , a través de
la titulación formal, la tierra sin dueño legal (capital muerto) se convierte en un activo
reconocido por el mercado (capital vivo) y hábil para la colateralización en el mercado de
créditos. Éste punto es uno de los objetivos principales del programa de Cofopri, sin
embargo no se puede negar la dificultad que representa conseguir que los beneficiarios del
programa - usualmente personas de bajos ingresos que llegaron a la zona mediante
invasiones – estén dispuestos a poner su vivienda como garantía ante la incapacidad de
pagar un crédito.

Morris Guerinoni (2004), hace énfasis en los factores que limitan la demanda de crédito
entre los beneficiados de Cofopri:

a. Aversión al riesgo de perder la casa por incumplimiento de pagos,


b. Miedo a solicitar altos montos de dinero,
c. Preferencia por plazos cortos,
d. Confusión sobre las tasas de interés, y
e. Rechazo a procesos complejos para acceder a un crédito

Todas las causas que reprimen la demanda de créditos entre los beneficiarios de Cofopri
están ligados a dos factores: a) el flujo de ingresos necesario para hacer frente al pago del
préstamo, y b) el nivel de información que posee el beneficiado para entender las
oportunidades de crédito que se encuentran a su alcance. Dado que Cofopri no toma en
cuenta el nivel de ingresos como requisito para la titulación, éste factor no representa una
variable de control que la gestión del programa pueda utilizar para promover la demanda
de crédito37. Sin embargo el nivel de información que poseen los beneficiados de Cofopri
acerca de la oferta de créditos, sí es una variable de control del programa. Las campañas
de comunicación sobre la cultura crediticia, y un alto grado de articulación con las micro
financieras privadas y públicas pueden reducir la incertidumbre y el escepticismo de los
beneficiarios sobre el mercado de créditos y motivar su demanda (Gráfico 2.).

36 Ver en el Anexo – Entrevista 1.. Entrevista realizada a Elva Cornejo Falcón, Directora de Normalización y Desarrollo de COFOPRI
37 Se verá en la sección Evolución del criterio de selección de Cofopri

19
Gráfico 2.- Factores decisivos en la demanda de crédito de los beneficiarios de
Cofopri

Posesión de un
tìtulo de
propiedad de
Cofopri

El beneficiario tiene la
posibilidad de colateralizar su
lote

¿ Qué factores se
toman en cuenta para
demandar crédito?
El beneficiario cuenta con El beneficiario cuenta con un
información sobre la oferta flujo de ingresos que le
de créditos a su alcance permite repagar el préstamo

DEMANDA POTENCIAL DE CRÉDITO

Cofopri puede manejarlo directamente

Cofopri no puede manejarlo directamente


INVERSIÓN EN LA VIVIENDA

En éste punto, es importante reconocer que los programas de titulación formal no


impulsan el acceso al crédito sólo a través de la colateralización de la vivienda, sino que la
propiedad formal ha sido utilizada también como una herramienta de información. Ésta
idea ha sido precisada por Luis Triveño38, Gerente de Operaciones del Instituto, Libertad y
Democracia,

“… existe una idea equivocada de que los beneficiarios de Cofopri podrán acceder al
crédito porque principalmente pueden hipotecar su casa. Eso puede suceder, es
totalmente factible, pero también es posible que no suceda. Los beneficiarios de
Cofopri pueden acceder al crédito más fácilmente porque ahora son personas ubicables
y estables en una vivienda. Las entidades bancarias públicas y privadas tienen
información de dónde ubicar éstas personas, dónde trabajan, cuánto ganan, y se pueden
sentir más seguras a prestarles dinero.” (Entrevista realizada a Luis Triveño).

La demanda de crédito, aunque no es un objetivo de medición en la presente


investigación, es de especial interés puesto que representa un potencial incremento de
recursos para realizar inversiones en la vivienda. Programas del Estado como Techo
Propio del Fondo Mi Vivienda, hacen real la posibilidad de acceder al crédito para
financiar inversiones en la vivienda.
c. Condición 3: Urbanización para generar inversión en la vivienda

38
Ver Anexo-Entrevista 2.-

20
i. Definición

El estudio realizado por Antonio Stefano Caria, Titles without develpoment, realizado en
los asentamientos humanos en la periferia de Lima, brinda la definición de urbanización
que es de utilidad para el objetivo de la investigación. Según el autor, el nivel de
urbanización se encuentra determinado por39:

a. Servicios públicos: conexión a agua, desagüe, electricidad y carreteras,


b. Infraestructura y Espacios públicos: centros educativos, centros de salud, comisarías,
mercados y parques.

ii. Evolución del criterio de selección del programa Cofopri

Como se mencionó en la sección IV, el programa Cofopri en la etapa inicial planteó un


criterio de selección para evaluar los asentamientos humanos que debían ser titulados, y
los asentamientos humanos que aún no cumplían con los requisitos mínimos para la
titulación. Según el Project Appraisal Document (PAD) realizado por el Banco Mundial,
el programa Cofopri tomaba en cuenta tres factores para la titulación de los asentamientos
humanos:

a) densidad demográfica,
b) distancia a centros comerciales, y
c) forma de adquisición del lote.

Es comprensible que el programa Cofopri haya condicionado la entrada al programa de


titulación en los primeros años de su creación, debido a la sobre demanda de formalización
después de casi 30 años de creación de asentamientos humanos. Sin embargo, con el
tiempo, los requisitos de entrada se han relajado para – al parecer – cumplir con el objetivo
de llegar a una meta de títulos entregados y personas beneficiadas con el programa. La
falta de planificación en el proceso de titulización es un punto reconocido inclusive por
funcionarios del programa Cofopri:

“... ahora Cofopri no posee una estrategia definida para identificar zonas que deben
ser tituladas y cuya formalización será útil para insertarse mejor en el mercado de
créditos o para tener mayor seguridad en invertir en activos fijos. (…) Cofopri ha
formalizado asentamientos humanos ya consolidados como Villa El Salvador que
poseían en su mayoría títulos de propiedad emitidos por la Municipalidad (..) sin
embargo también ha titulado asentamientos humanos que se encuentran sumamente
alejadas de la urbe, cuentan con escasos servicios públicos, y no cuentan con vías de
acceso donde sólo se llega a pie. En éstas zonas es evidente que ninguno de los
beneficios de la formalización van a darse.” (Entrevista realizada a Elva Cornejo
Falcón – Directora de Normalización y Desarrollo de COFOPRI).

“Cuando el ILD trabajó de la mano con Cofopri entre los años 1996 y 1999, si había
una selección estratégica de que zonas se deben titular y qué zonas no. Después de esa
época, Cofopri, en mi opinión se convirtió en una herramienta política cuyo único
objetivo es distribuir títulos a zonas informales con tal de llegar a la meta de títulos

39
Stefano Caria. Titles without development. Empirical findings of the result of land titling policies in Lima´s pueblos jóvenes. Pág. 5

21
otorgados en un año (…) esa fue una de las causas por la cual el ILD se retiró de ahí.”
(Entrevista a Luis Triveño – ILD)

En éste contexto, se debe reconocer que además de la aparente falta de planificación para
titular zonas con un nivel mínimo de urbanización, también existen dificultades por el lado
de los potenciales beneficiados para asegurar que las zonas tituladas puedan hacer
efectivos sus beneficios. Éste último punto significa que los potenciales beneficiados
tampoco ayudan a garantizar un nivel adecuado de urbanización si acceden a los terrenos
mediante el tráfico de bienes del Estado. Para entender lo que el tráfico de bienes del
Estado significa, se debe conocer el marco legal que motiva las invasiones intencionales
en tierras del Estado. La Ley N° 29320 – Ley de desarrollo y complementaria de
formalización de la propiedad informal, acceso al suelo y dotación de servicios básicos,
decreta que todos los terrenos invadidos antes del 2004, serán expropiados por el Estado,
para su posterior formalización.

Según la Ley N° 29320, una expropiación resulta procedente siempre que se cumplan las
siguientes condiciones:
a. Cuando se trate de terrenos ocupados por posesiones informales al 31 de diciembre
del 2004;
b. Que los terrenos ocupados se encuentren consolidados, sin posibilidad de reestablecer
su estado anterior a la ocupación
c. Que no se encuentre en trámite ningún otro proceso de formalización de posesiones
informales en propiedad privada
d. Que no se encuentre ubicado en zonas arqueológicas, patrimonio de la Nación, zonas
de alto riesgo o áreas naturales protegidas.

De los requisitos necesarios para la formalización de lotes, se percibe que el cumplimiento


de ellos no representa un fuerte filtro para negar la titulación de las tierras: la mayoría de
invasiones realizadas se ubican en las laderas de los cerros circundantes a la ciudad, y son
zonas cuyo uso productivo antes de la invasión era nulo ( se cumple el punto b), además
por la ubicación geográfica de las invasiones es poco probable que dos invasiones se
sitúen en el mismo espacio al mismo tiempo ( se cumple el punto c), y si se considera que
el proceso de formalización tiene un costo mínimo para el invasor, entonces la
formalización de la invasión está prácticamente asegurada. De ésta forma la Ley 29320 ha
constituido un incentivo perverso para el surgimiento de invasiones intencionales en
tierras del Estado, dando lugar al tráfico de tierras del Estado. Éste concepto es mejor
precisado por Luis Triveño perteneciente al equipo del ILD:

“En el Perú no existe un inventario de activos del Estado que se encuentre actualizado
y sea de conocimiento público para todos. ¿Por qué hay cada vez más zonas del Estado
invadidas, que al final son tituladas por Cofopri? Porque la información de los activos
del Estado si existe, pero se encuentra sumamente escondida en la cabeza de algún
funcionario público jubilado, o de un policía retirado hace 20 años, quienes sí conocen
zonas desocupadas que son del Estado y pueden traficar con ellas mediante invasiones.
(Los traficantes) se arman un buen grupo, e invaden éstas zonas públicas. Una vez que
los invasores se instalan en éstas zonas y representan un grupo considerable dentro del
distrito al que pertenecen, éstos hacen lobby con los alcaldes de las zonas
ofreciéndoles su apoyo en las elecciones o en las decisiones tomadas, a cambio a que

22
se inicie o se acelera el proceso de titulación del terreno invadido.” (Entrevista
realizada a Luis Triveño)

iii. Relación entre el nivel de urbanización y la inversión en la vivienda

De acuerdo a lo explicado en la sección anterior, los problemas en la gestión de Cofopri,


así como incentivos perversos en el marco legal sobre la propiedad formal, han generado
que la titulación de la propiedad se lleve a cabo en zonas invadidas que no habían sido
planificadas para la formalización o que no cuentan con las condiciones necesarias para
aprovechar los beneficios de la formalización. De ésta manera, el programa de Cofopri
tiene una metodología de formalización reactiva - de acuerdo al marco legal-: titula
cuando se presentan invasiones en zonas del Estado, y por lo tanto no puede asegurar un
nivel mínimo de urbanización para decidir formalizar o no.

Como se mencionó en la sección III., la CONATA estima que el acceso a servicios


públicos, la conectividad al mercado, incluso el estado del medio ambiente, son factores
que incrementan la valorización de un predio y que a su vez estimulan la inversión en la
vivienda. Por lo tanto, se espera que los agentes localizados en zonas con buen nivel de
urbanización tengan mayor incentivo a invertir en la vivienda. Si los beneficiados de
Cofopri no cuentan con un nivel mínimo de urbanización como conexión a una red pública
de agua, desagüe o electricidad, es difícil asumir que sólo la tenencia de un título de
propiedad formal creará los incentivos suficientes para realizar inversiones adicionales en
la vivienda. Inclusive lo más seguro es que el flujo de beneficios futuros que puede
generar la tenencia de un título de propiedad sean totalmente eliminados por los costos que
genera el uso de servicios públicos precarios, lo que no deja recursos liberados para la
inversión en la vivienda.

V. LA BASE DE DATOS Y SU DESCRIPCIÓN BÁSICA

La fuente de información de la investigación proviene de la Base de Datos de Precios de


Inmuebles (BDPI) provista por Cofopri, que contiene información sobre la tenencia de
títulos de propiedad y diferentes tipos de inversión realizados en 3,337 hogares. La
información fue recogida en las ciudades de Lima, Arequipa, Trujillo, Cusco y Huaraz, en
el año 2003.

En el cuadro 1.1., se observa que el mayor porcentaje de la población encuestada cuenta


con el título de propiedad Cofopri (62.1%), seguido por la tenencia de otros documentos
de posesión (de menor nivel de legitimidad). Para la primera hipótesis es relevante
analizar la tasa de inversión (porcentaje de los hogares que han invertido en su vivienda)
según diferentes certificados de posesión: se encuentra una mayor incidencia de inversión
en los hogares que poseen un título de propiedad de Cofopri (70.7%), seguido de cerca por
los hogares que cuentan con otro documento de posesión (68.3%). De forma contraria,
entre los hogares que no poseen certificado de posesión alguno, solo el 46.5% ha realizado
alguna inversión en la vivienda.

Cuadro 1.1
Inversión en el hogar y tenencia del título de propiedad

23
Estado Legal de la Tasa de Inversión
Población
Vivienda en el Hogar

Título Cofopri % 62.1% 70.7%


Abs 1,820 1,286
Otros Documentos % 28.5% 68.3%
Abs 836 571
No tiene % 9.4% 46.4%
Abs 276 128
Total % 100% 67.7%
Abs 2,932 1,985
Fuente: BDPI
Elaboración: Propia

Relacionado a la segunda hipótesis tenemos el cuadro 1.2, que muestra la proporción de


hogares que cuentan con información crediticia. Se observa que dicha proporción no varía
significativamente entre los beneficiados de Cofopri (42.3%) y aquellos hogares que
cuentan con Otros Documentos de posesión (42.6%). Sin embargo si comparamos los
grupos mencionados con los hogares que no poseen ningún certificado de posesión,
encontramos que sólo el 28.4% de los hogares cuenta con información crediticia.
En la misma línea el cuadro 1.3, muestra que dentro del grupo que posee información
crediticia, la tenencia de un título de propiedad Cofopri (77.4%) en comparación a la
tenencia de Otros Documentos (75.6%), no genera un impulso adicional para realizar
inversiones en la vivienda. Sin embargo, en el mismo cuadro se observa que para todos las
categorías: Título Cofopri, Otros Documentos y sin documentos, el porcentaje de hogares
que ha realizado inversiones en la vivienda es mayor cuando se posee información
crediticia (75.8%).

24
Cuadro 1.2.
Inversión en el hogar e Información Crediticia
Titulo Cofopri % 42,30%
Abs 761
Otros Documentados % 42,60%
Abs 352
No tiene % 28,40%
Abs 76
Total % 41,10%
Abs 1189
Fuente: BDPI
Elaboración: Propia

Cuadro 1.3
Información crediticia e Inversión en la vivienda
Con Información Sin Información
Crediticia Crediticia
Título Cofopri Invirtió 77,40% 65,80%
no invirtió 22,60% 34,20%
Total 100,00% 100,00%
Otros Documentos Invirtió 75,60% 63,30%
no invirtió 24,40% 36,70%
Total 100,00% 100,00%
No tiene Invirtió 60,00% 41,10%
no invirtió 40,00% 58,90%
Total 100,00% 100,00%
Total Invirtió 75,80% 62,30%
no invirtió 24,20% 37,70%
Total 100,00% 100,00%
Fuente: BDPI
Elaboración: Propia

En el Cuadro 1.4., en las tres primeras columnas se presenta el porcentaje de hogares que
cuentan con los servicios de agua, desagüe, y alumbrado público de acuerdo a las
diferentes clasificaciones legales de tenencia. La tenencia de algún certificado de posesión
(título de propiedad de Cofopri u otros documentos de posesión) está relacionada con un
mayor acceso a servicios públicos, en comparación a la población que no posee ningún
certificado. Sin embargo, la tenencia específica del título de Cofopri no está asociada a un
mayor acceso a los servicios públicos en comparación a otros documentos de posesión40.

Además, se observa que la incidencia de inversión es superior cuando hay acceso a


servicios públicos: en total, el 73.6% de los encuestados que tienen acceso a los servicios
públicos invirtió en su hogar mientras que sólo el 59.8% de los hogares que no cuentan

40
El acceso a servicios públicos al interior de la población que posee otros documentos puede depender de cuál otro documento se posea. Es
decir el acceso a servicios de la población que posee un título municipal, puede ser diferente al acceso de la población que sólo posee una
constancia de adjudicación. Sin embargo para la investigación presente, conviene más analizar el efecto entre los que tienen Cofopri y los
que poseen otros documentos como un conjunto.

25
con ninguno de los tres servicios invirtió en su vivienda. Los hogares que no poseen
ningún título de propiedad registraron la mayor diferencia en inversión.

Cuadro 1.4.
Porcentaje de inversión de acuerdo a acceso a servicios públicos
Invirtió:
Tiene No Tiene
Estado Legal Alumbrado, Alumbrado,
de la Tiene Tiene Tiene Agua y Agua o
Vivienda Alumbrado Agua Desagüe Desagüe Desagüe

Con Cofopri % 99.8% 64.6% 65.0% 74.9% 64.5%


abs 1,817 1,135 1,177 803 483

Otros % 99.3% 71.9% 67.7% 72.1% 61.5%


abs 830 581 558 384 187

No tiene % 99.2% 41.1% 33.6% 64.3% 40.4%


abs 273 98 90 45 83

Total % 99.6% 64.7% 62.9% 73.6% 59.8%


abs 2,920 1,814 1,825 1,232 753
Fuente: BDPI
Elaboración: Propia

VI. METODOLOGÍA
a. La variable dependiente

El centro de la investigación se enfoca en la inversión realizada en la vivienda, por lo tanto


tiene lógica que ésta sea nuestra variable dependiente. La data utilizada brinda
información sobre ocho tipos de inversión realizados en la vivienda:

1. Construcción de paredes
2. Mejorado de techo
3. Mejorado del piso
4. Tarrajeado de las paredes
5. Pintado de las paredes
6. Construcción de otro piso
7. Ampliado de viviendas para dormitorios
8. Ampliado de viviendas para otros ambientes

A partir de ésta información se construyen dos indicadores de inversión detallados en el


Cuadro 1.5.

26
Cuadro 1.5 Descripción de variables endógenas (Parte 1)
Variables Endógenas Descripción Valores Asociados

La variable Ya toma valores,


Número de inversiones en la Identifica el número de
vivienda (Ya) inversiones realizadas en los 0 = no realizó ninguna inversión,
1= realizó una inversión,
últimos 10 años (después de
.
1996) 8 = realizó ocho inversiones

Identifica los predios que han La variable Yb toma valores,


Decisión de inversión en la realizado alguna inversión en los
vivienda (Yb) últimos 10 años (después de 0 = no realizó inversión,
1= realizó alguna inversión
1996)

Un detalle importante sobre el timing de las inversiones proviene de la fecha en que fue
realizada la inversión. La data utilizada contiene información de inversiones realizadas
antes y después del año 1996 (fecha de creación de Cofopri), sin embargo para poder
explorar el efecto del programa Cofopri en la inversión se tomará en cuenta sólo las
inversiones realizadas después del año 199641.

b. Las variables independientes

Existen tres sets de variables independientes que son relevantes para responder las
hipótesis planteadas: las variables que clasifican a la población según el tipo de título que
poseen sobre su tenencia ( Grado de seguridad sobre la tenencia), las variables que
clasifican a la población según el nivel de información crediticia que poseen (Información
de oferta crediticia), y las variables que clasifican a la población según la zona donde se
encuentran localizados (Nivel de urbanización).

Variables sobre el grado de seguridad en la tenencia

La data brinda información sobre la posesión de diferentes tipos de títulos y documentos


de propiedad:

i. Título de Cofopri
ii. Título de Municipio,
iii. Contrato Compra – Venta,
iv. Constancia de Adjudicación,
v. Otros documentos,

, en éste punto es relevante prestar atención a la posibilidad de mantener más de un


certificado de posesión a la vez. En la encuesta realizada se ha encontrado que el 31% de
la población cuenta con un título de Cofopri y otro tipo de documento de posesión
simultáneamente42. Sin embargo para asesorar el efecto de poseer un título de Cofopri en
comparación con los demás títulos, se ha reorganizado la data para construir tres grupos de
evaluación excluyentes entre sí: a) la población que cuenta con un título de Cofopri (Título

41
En éste punto, se debe recordar que la presente investigación tiene como objetivo explorar la relación que existe entre la titulación predial
de Cofopri y la inversión en la vivienda. Es decir no se pretende establecer una relación de causalidad directa entre la titulación predial y la
inversión. Por lo tanto se establece que las inversiones después del año de creación de Cofopri (1996) son las estarían más relacionadas con
el propósito de Cofopri de incrementar la inversión. Adicionalmente, por limitaciones de la base de datos, no es posible conocer la fecha en
la cual el agente realizó la inversión, no obstante ésta limitación no reduce la capacidad para cumplir con el objetivo de la investigación.
42
Ver Anexo 4

27
de Cofopri), b) la población que sólo cuenta con documentos de posesión alternativos al
título de Cofopri (Otros documentos de posesión), y c) la población que no posee ningún
certificado sobre su vivienda.

Gráfico 3. Distribución de la población según título de propiedad

62%
70%
60%
50%
40% 29%
30%
20% 9%

10%
0%
Título de Cof opri Otros documentos No posee título o
de posesión documento de
propiedad

Elaboración propia

La endogeneidad entre la titulación de Cofopri y la inversión en la vivienda

El tema de endogeneidad es un tema discutido en las investigaciones que relacionan la


titulación y la inversión en la vivienda, en especial para el caso peruano. Para explicar el
problema de la endogeneidad introducimos el modelo de regresión más sencillo aplicado
al tema, donde la variable dependiente es Inversión en la vivienda (Ya), y el único regresor
es la posesión de un título de Cofopri (Cofopri):

𝑌𝑎 = 𝐵 ∗ 𝐶𝑜𝑓𝑜𝑝𝑟𝑖 + 𝑢

El modelo de regresión asume que la variable Cofopri se encuentra no correlacionada con


los errores de la ecuación (a). Entonces, el único efecto de Cofopri sobre la Inversión en la
vivienda es mediante el efecto directo del término B*Cofopri. Esquemáticamente
tendríamos el siguiente diagrama:

Cofopri Ya (inversión en la vivienda)

u (error)
, entonces la ausencia de una relación directa entre el error y Cofopri significa que no
existe asociación entre Cofopri y el error de la ecuación. Entonces el estimador MCO
𝛽^ = Σi𝐶𝑜𝑓𝑜𝑝𝑟𝑖i𝑌𝑎 i/Σi 𝐶𝑜𝑓𝑜𝑝𝑟𝑖 i2 es consistente a 𝐵. El error incluye todos los factores
adicionales a la titulación por Cofopri que determinan la inversión en la vivienda. Los
factores adicionales que determinan la inversión en la vivienda pueden inducir a que exista
correlación entre la titulación de Cofopri y el error de la ecuación 43. Por ejemplo la forma
como se accedió al lote fue una variable de decisión de Cofopri para determinar qué zonas
debían ser tituladas, y eventualmente podría determinar la disposición de invertir en la
vivienda. Entonces un esquema más apropiado sería:

43
Cameron y Trivedi, Microeconomics using data. Capítulo: Linear Instrumental-variables regression.

28
Cofopri Ya (inversión en la vivienda)

u (error)
En este caso el estimado 𝛽^ es inconsistente con , porque 𝛽^ combina el efecto directo
de la titulación de Cofopri sobre la inversión en la vivienda , así como el efecto indirecto
de que la población que tuvo determinada forma de ocupación en la vivienda tienen mayor
probabilidad de ser titulados por Cofopri, lo que genera un mayor error 𝑢 , e incrementar
la probabilidad de inversión.

En éste punto es relevante mencionar como la literatura empírica ha resuelto éste punto
para el caso específico de Cofopri. En Molina (2008) para eliminar la posibilidad de que
variables no observables puedan explicar porqué un hogar fue titulado por Cofopri
mientras que otros no lo fueron se incorporan como variables control las condiciones más
importantes que fueron establecidas por el programa para entregar un título de propiedad:
tiempo de residencia y la no posesión de algún título inscrito en Registros Públicos44. Por
otro lado, Field (2003) menciona que el programa de Cofopri ha brindado una mejora en el
sentimiento de seguridad sobre la vivienda que no ha tenido vinculación alguna con la
demanda por seguridad residencial, lo que incrementa la exogeneidad del programa de
titulación45.

Adicionalmente, en Molina (2008) se hace énfasis a otra fuente de endogeneidad referente


al timing con el que Cofopri alcanzaba los asentamientos humanos. Según el autor, éste
problema cobra vital importancia si el timing de la titulación está relacionado con alguna
variable no observable, que a su vez, esta correlacionada con la inversión en la vivienda46.
Como se describió en la sección II, el programa de Cofopri se enfocó primero en la
facilidad para titular lotes47, lo cual sugiere que el timing para la implementación del
programa no fue del todo exógeno. Para reducir éste potencial problema Molina (2008)
incluye variables que fueron consideradas en la selección de ciudades para su titulación,
como la distancia a centros comerciales, la densidad poblacional, y el porcentaje de casa
que obtuvieron la propiedad mediante invasión, como variables proxys al tamaño de la
ciudad y a la concentración de informalidad48

Considerando las variables mencionadas por los autores, se tienen dos sets de variables
que determinarán la probabilidad de ser titulado: a) variables a nivel hogar: tiempo de
residencia y tenencia de documentos de posesión) y b) variables a nivel ciudad: distancia a
centros comerciales, densidad poblacional, porcentaje de invasiones en la zona. Para
incorporar las variables determinantes de la titulación de Cofopri se uso el proceso de
Variables Instrumentales49. La metodología de VI introduce una (nueva) variable

44
Molina (2008) Impact of property rights on poor household´s investment decisions: a treatment evaluation of a titling programme in Perú.
Página 12.
45
El argumento brindado en Field (2003) ayuda a descartar la posibilidad de variables no observables a nivel hogar que puedan estar
vinculados a la decisión de inversión, mientras que la metodología de Molina (2008) ayuda a corregir la presencia de variables no
observables a nivel de ciudad que puedan intervenir en la decisión de inversión.
46
En éste caso el problema de endogeneidad estaría más relacionado al nivel de ciudad escogida y no a nivel de hogar como en el caso
anterior.
47
Este dato se puede evidenciar con la tendencia creciente de los costos del programa de titulación que alcanzó a los US$ 53 por hogar en
1996, y alcanzó los US$ 190 por hogar en el año 2003. Felipe Morris. La formalización de la propiedad en el Perú: Develando el misterio
48 Molina Campodónico, Oswaldo (2008) página 13.
49 La solución más evidente para reducir la endogeneidad es la agregación de variables control que potencialmente reduzcan el sesgo de la
implementación. Sin embargo muchas de las variables control necesarias puede que no se encuentren disponibles en la base de datos. La

29
instrumental, cuya propiedad pertenece a que los cambios en dicha variable están
asociados directamente a cambios en la variable a instrumentalizar (Cofopri), pero no lleva
a cambios en la variable endógena (Inversión en la vivienda), sino sólo a través de la
variable instrumentalizada (Cofopri). La idea es mejor esquematizada en el siguiente
diagrama:
V.I Cofopri Ya (inversión en la vivienda)

𝜇(error)
De ésta forma el estimador 𝛽^v.i. es consistente con el estimador MCO 𝛽 gracias a que la
variable instrumental no está correlacionada con el error 𝜇, y si está correlacionada con el
regresor Cofopri. La tarea más difícil en el proceso de V.I. es encontrar la o las variables
que determinen directamente la probabilidad de ser titulado por Cofopri, pero que no se
encuentren directamente correlacionados con la inversión en la vivienda. Ambas son
condiciones necesarias para contar con instrumentos válidos en la estimación.

Después de examinar diferentes combinaciones de sets de variables y considerando los


criterios establecidos por Cofopri para titular determinadas zonas, llegamos al modelo de
la Tabla 1.1. La metodología utilizada para estimar la probabilidad de poseer un título de
Cofopri y la probabilidad de poseer otros documentos es a través de un Probit Bivariado.
El beneficio de ésta metodología es que permite estimar la probabilidad de dos sucesos
que dependientes en mismo sistema donde los errores de estimación se encuentran
correlacionados; es decir ésta estimación toma en cuenta la posibilidad de que existen
variables no observables que influyan sobre la probabilidad de tener Otros Documentos de
posesión (error de estimación en la modelación de Otros Documentos), y al mismo tiempo
pueda influir sobre la probabilidad de ser titulado por el programa de Cofopri (error de
estimación en la modelación del Título Cofopri). 50

El resultado de la estimación en la Tabla 1.1, muestra que los signos de las variables
independientes están de acuerdo a lo esperado y planificado por el programa Cofopri. De
ésta forma la densidad poblacional, con signo positivo, y el índice de lejanía, con signo
negativo, reflejan que una ciudad con alta densidad poblacional y bajo nivel de distancia a
infraestructura pública, tienen mayor probabilidad de ser beneficiados por Cofopri. Una
zona con dichas características permite reducir los costos del programa de titulación
debido a que la aglomeración poblacional y el fácil acceso a la ciudad generan economías
de escala, y por tanto incrementan la probabilidad de que Cofopri entre en esas zonas.

Además, las variables que expresan características a nivel del hogar o jefe de hogar
también poseen signos de acuerdo a lo esperado. Variables como los años de residencia en
el predio y la posesión de una casa propia, contribuyen positivamente a la probabilidad de
adquirir un título de Cofopri. En cuanto a la primera variable, más años de residencia en
la vivienda permite evidenciar con mayor facilidad que el agente es el poseedor de dicho
predio, requisito que ha sido primordial desde el inicio para obtener un documento de
posesión municipal (Otros Documentos), y para obtener un título predial de Cofopri. En
cuanto a la segunda variable, los agentes que habitan en una vivienda propia (pagada o en
pago), deberían poseer buena documentación para evidenciar posesión sobre el predio

metodología de Variables Instrumentales ofrece una solución alternativa. Cameron y Trivedi, Microeconomics using data.Capítulo Linear
Instrumental-variables regression., página 172.
50
Ver Anexo 5. para conocer la descripción de las variables utilizadas.

30
donde habitan, en contraste a aquellos que han invadido, o les han cedido un predio
informal.

Para realizar el proceso de Variables Instrumentales, se determina la variable


independiente en la probabilidad de Cofopri que será utilizada como variable
instrumento: la densidad poblacional. En efecto, una ciudad con mayor densidad
poblacional representa un menor costo para el programa de titulación y por ende mayor
probabilidad de titulación por Cofopri, es decir tiene una influencia directa sobre la
probabilidad de ser titulado por Cofopri. Sin embargo, no resulta claro si una ciudad con
alta densidad demográfica estimula necesariamente la inversión en la vivienda. En primer
lugar, para la mayoría de decisiones de inversión en el estudio, como el tarrajeado de
paredes, o el mejorado de pisos, el número de personas por metro cuadrado no tiene
aparente vinculación con la decisión de inversión. Más aún, inclusive en el caso de las
inversiones que involucran la construcción de ambientes adicionales, la densidad
demográfica está calculada a nivel distrito por lo cual no debería influir en las decisiones a
nivel hogar.

En suma, a diferencia de las demás variables incluidas en el modelo de la Tabla 1.1, la


densidad poblacional es la única variable que influye directamente en la probabilidad de
ser titulado por Cofopri, pero no influye – al menos no directamente – en la probabilidad
de inversión51.

51
La densidad poblacional también sirve como instrumento para la modelación de la probabilidad de obtener
Otros Documentos. Dado que la posesión de otros documentos resulta endógena debe ser instrumentalizada al
igual que en el caso de la posesión de un título de Cofopri.

31
Tabla 1.1: Resultados de la estimación de la probabilidad de poseer un título de Cofopri u
otros documentos 1/
Probabilidad de poseer Probabilidad de poseer
un título de Cofopri Otros Documentos

TituloCofopri VI Otrosdocs VI

Densidad Polacional 0.0002* -0.0003*


Características de
(0.0000) (0.0000)
la ciudad
Indice de Lejanía -0.0004** -0.0006
(0.0005) (0.0004)
Ingreso mensual aproximado 0.0001 0.0002*
(0.0001) (0.0000)
Antigüedad de vivencia en predio 0.0148* 0.0170*
(0.0030) (0.0031)
Características del Situación de la vivienda: propia pagada 0.7415* -
nf. Interval] hogar (0.1688) -
4 .0027021
Situación de la vivienda: propia pagando 0.8273* -
6 -.0786303 (0.1949) -
5 .0050658
9 .0001325 Conocimiento del programa COFOPRI 1.2638* -
5 .0002161
1 .0004956 (0.1025) -
8 .0207176
6 1.464736
1 .6690948 Los errores estándar de las variables son presentados en paréntesis; * indica nivel de significancia al 10%, ** indica
3 1.209265
4 1.072302 nivel de significancia al 5%, *** indica nivel de significa al 1
1 .6367419 1
5 -1.893996 / Incluye variables control (años de educación, sexo, edad)

4 .0464453
3
8
.2722302
.0104652
Como se observa en la Tabla 1.1 se ha realizado el mismo procedimiento para estimar la
3
5
.0003757
-.0002387
probabilidad de obtener Otros Documentos de posesión. En éste caso se observa
8
4
.0001522
.023109
particularmente que el ingreso mensual aproximado del hogar es una variable significativa
7 .3304909 en el modelo, a diferencia del modelo de Cofopri. El resultado anterior refleja que la
9 -.4009257 obtención de Otros Documentos de posesión se encuentra determinado por el nivel de
2 -.3807407 ingresos del hogar, es decir mientras mayor sea el nivel de ingresos, mayor la probabilidad
chi2 = 0.0000 de acceder a otros documentos de posesión. Lo cual implica que las personas de bajos
ingresos cuentan con menos medios para poder defender su propiedad privada. Dado que
Cofopri no tiene como condición de entrada un nivel mínimo de ingresos, el programa se
convierte en la única opción para asegurar la propiedad privada contra la expropiación o
invasión de terceros entre las personas de bajos recursos.

Después de obtener las probabilidades de contar con un título de Cofopri u otro


documento de posesión, se predicen las mismas probabilidades de ambos certificados para
cada agente en la muestra - con lo cual se elimina la endogeneidad en ambos casos -, y los
resultados se guardan en dos nuevas variables que serán utilizadas en el modelo final de
inversión. Es importante entender que la probabilidad de contar con un título de Cofopri y
la probabilidad de contar con otro documento de posesión, serán variables proxies de
poseer un título de Cofopri o un documento de posesión, respectivamente.

Variables sobre la información de oferta crediticia

Las variables en ésta sección indican si el jefe de hogar encuestado posee información
acerca de la oferta de créditos, y si los beneficiarios de Cofopri poseen o no información
acerca de la oferta de créditos. La idea subyacente al separar el efecto de la información
crediticia entre los beneficiados de Cofopri, y el público en general, es observar el efecto
adicional de la información crediticia sobre aquellos que poseen un título de Cofopri, y se
encuentran en mejor posición para hacer uso de la información de créditos al alcance.

Variables sobre nivel de urbanización

32
El nivel de urbanización está compuesto por dos sets de variables que responden a la
definición de urbanización de Caria (2007) y a las variables consideradas por el CONATA
para la valorización del predio. Los dos sets de variables son:

a. Servicios públicos: acceso a agua, alumbrado público, servicio de telefonía


b. Conectividad: distancia a centros educativos, centros de salud, carretera, comisaría,
mercado, centro comercial y parques

En efecto, el índice de urbanización refleja el acceso a servicios públicos e


infraestructura pública. Para poder integrar las variables anteriores en un sólo indicador
de urbanización hacemos uso del método de Componentes Principales (CP). La
metodología de CP es una técnica estadística que tiene como objetivo sintetizar la
información, o reducir la dimensión (número de variables). Ante un escenario donde
existen muchas variables, el objetivo de CP será reducirlas a un menor número perdiendo
la menor cantidad de información posible. De ésta manera los nuevos componentes
principales o factores serán una combinación lineal de las variables originales, y además
serán independientes entre sí52.

En éste caso después de diferentes estimaciones combinando las variables de


urbanización, tuvimos como resultado un componente principal que resume toda la
información brindada por las variables descritas (Ver Tabla 1.2)53. El componente
principal resultante puede ser entendido como grado de urbanización debido a que:

a. La conectividad, representado por la suma de las distancias a los servicios públicos,


posee signo negativo. Es decir, a más alejado de los servicios públicos – menos
conectado-, el grado de urbanización para la zona es menor
b. La conexión a red pública de agua muestra signo positivo, mientras que otras formas
conexiones de agua (como pilón, pozo, aguatero o camión cisterna) presentan signo
negativo. Es decir, si el acceso a agua es a través de la red pública, la zona se
encuentra urbanizada; en cambio el acceso a través de las formas alternativas de
conexión están relacionadas con un menor nivel de urbanización.
c. El acceso a alumbrado, telefonía y televisión – todos los servicios que requieren de
conexión eléctrica – muestren signo positivo. Es decir, si los agentes cuentan con
acceso a estos servicios, se encuentran en zonas de mayor urbanización

Tabla 1.2: Componente principal de Urbanización

Componente Urbanización
Conectividad -0.4321
Conexión a red pública 0.6301
Otras formas de conexión -0.6275
Alumbrado, telefonía y televisión 0.1498

Además de incluir el componente principal de urbanización, se añade una variable


multiplicativa de urbanización y el título de Cofopri. El objetivo en integrar ésta última
variable es recoger el efecto que posee la titulación de Cofopri cuando es realizada en

52
Análisis de componentes principales. Manuel Terrádez Gurea
53
Para conocer más a detalle el proceso de selección de los componentes principales ver el Anexo 10.

33
zonas urbanizadas, y como en conjunto afectan la probabilidad de inversión en la
vivienda54.

c. Método de estimación

Una vez definida la variable dependiente y las variables independientes, se puede proceder
a identificar el método de investigación. Para observar la asociatividad del título de
Cofopri y la inversión en la vivienda se hace uso de un modelo probabilístico multivariado
(Probit multivariado). El modelo probit es un modelo de respuesta cualitativa, en el que la
variable dependiente es discreta, como cuando se trata de decidir “si o no”, por lo que
resultan adecuados para describir la decisión de inversión ante la presencia de los títulos
de propiedad.
En el modelo probit es posible construir un modelo que enlace la decisión o resultado con
un conjunto de factores. Es decir la probabilidad de ocurrencia de un evento está
relacionada con la función lineal de un conjunto de variables explicativas. Para introducir
la metodología del modelo, definimos una variable binaria yi, que toma el valor de 1 si el
evento ocurre, y el valor de 0, si éste no ocurre. Entonces, la probabilidad de ocurrencia de
un evento es:
𝑃𝑖 = Pr 𝑗𝑖 = 1 = 𝐹(𝐵´𝑋𝑖) = 𝐹 𝑒𝑓𝑒𝑐𝑡𝑜𝑠 𝑟𝑒𝑙𝑒𝑣𝑎𝑛𝑡𝑒𝑠: 𝑝𝑎𝑟á𝑚𝑒𝑡𝑟𝑜𝑠 [1]

, donde Xi es un vector de variables explicativas estocásticas, 𝐵 es un vector de parámetros


desconocidos que representa el impacto que tiene 𝑋𝑖 sobre la probabilidad de ocurrencia, y
F(.) es la función de distribución acumulada de una variable normal estándar 55. Entonces,
el modelo a utilizar en la investigación tendrá la siguiente forma, donde se expresan todas
las variables de interés y un set de variables control X:

𝑌 = 𝐵0 + 𝐵1 ∗ 𝑇𝑖𝑡𝑢𝑙𝑜𝐶𝑜𝑓𝑜𝑝𝑟𝑖 𝑉𝐼 + 𝐵2 ∗ 𝑂𝑡𝑟𝑜𝑠𝐷𝑜𝑐𝑢𝑚𝑒𝑛𝑡𝑜𝑠 𝑉𝐼 + 𝐵3 ∗ 𝐼𝑛𝑓𝑜𝐶𝑟𝑒𝑑


+ 𝐵4 ∗ 𝐼𝑛𝑓𝑜𝐶𝑟𝑒𝑑 ∗ 𝑇𝑖𝑡𝑢𝑙𝑜𝐶𝑜𝑓𝑜𝑝𝑟𝑖 𝑉𝐼 + 𝐵5 ∗ 𝑈𝑟𝑏𝑎𝑛𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛
+𝐵6 ∗ 𝑈𝑟𝑏𝑎𝑛𝑖𝑧𝑎𝑐𝑖𝑜𝑛 ∗ 𝑇𝑖𝑡𝑢𝑙𝑜𝐶𝑜𝑓𝑜𝑝𝑟𝑖 𝑉𝐼 + 𝑋 + 𝑢

, 𝑌 = 𝑌 𝑏,cuando se refiera a toda la inversión realizada después del 96; 𝑌 = 𝑌𝑑 , cuando se


refiera a la inversión financiada con crédito realizada después del 96.

Para el caso de las variables endógenas que se refieren al número de inversiones realizadas
después del año 1996 (𝑌𝑎 , 𝑌 𝑐 ) se aplicará una regresión multivariada al modelo descrito,
para buscar los determinantes de realizar una mayor o menor inversión en la vivienda.

Por último, el comportamiento sobre la decisión de inversión de los hogares titulados por
Cofopri puede diferir del comportamiento de los no titulados debido a factores no
observables. Es por esto que la identificación del efecto del programa será robusta siempre
y cuando el comportamiento sobre la inversión se mantenga constante al interior de las
54
Un resumen de las variables independientes se puede encontrar en el Anexo 5.

55
En muchas aplicaciones también se utiliza la distribución logística. La distribución logística – modelo Logit – tiende a dar probabilidades
mayores que la distribución normal al suceso Y= 0 cuando 𝐵´𝑋 es muy pequeño, y probabilidades menores que la distribución normal a Y =
0 cuando 𝐵´𝑋 es muy grande. A excepción de éste punto, los modelos logit y probit en la mayoría de aplicaciones, producen los mismos
resultados. De ésta forma, se hace uso de la metodología probit por la simplicidad de la interpretación de sus resultados y por su capacidad
para asociar los títulos de propiedad con la decisión de inversión

34
áreas tituladas y las no tituladas. Para explicar la probabilidad de que el evento descrito no
ocurra se controla por un set de variables a nivel de jefe de hogar y de vivienda (variable X
en el modelo)56. Como se mencionó en la sección IV. la encuesta con la que se trabaja
tiene la ventaja que todos los individuos encuestados viven en áreas que eventualmente
serán sujetos de intervención por Cofopri, lo que incrementa la habilidad para comparar
los grupos que no tienen título de Cofopri con los que si tienen57.

V.II INTERPRETACIÓN DE RESULTADOS

Los resultados del modelo se muestran en la Tabla A.158:

56
Véase el Anexo 6. para conocer las variables control a utilizar.
57
Cabe resaltar que ésta condición no garantiza de que el cambio en el comportamiento de ambos grupos sobre la inversión sea
consecuencia de la condición de titulación, es por esto que se ha preferido analizar la asociación del título con la decisión de inversión, más
que analizar una relación de causalidad.
58 Veáse el Anexo 7, para conocer los resultados completos de la estimación

35
Tabla A.1. Resultados de la Estimación 1/
Desición de invertir en la vivienda

TítuloCofopri VI 1.76**
(0.8489)

OtrosDocs VI 1.97*
(0.4550)

Información del crédito 0.03***


(0.1322)

Información del crédito* TítuloCofopri VI 0.3722


(0.6512)

Nivel de Urbanización 0.11**


(0.0467)

Nivel de Urbanización * TituloCofopri VI 0.46**


(0.2245)

Pseudo R2 0,0783

Los errores estándar de las variables son presentados en paréntesis; * indica nivel de significancia al 10%, **
indica nivel de significancia al 5%, *** indica nivel de significa al 1%
1
/ Incluye variables control (años de educación, sexo, edad, número de personas en el hogar, ingreso mensual
del hogar, tenencia propia y pagada, años de antigüedad del predio, índice del valor de la vivienda)

a. Condición 1: Grado de seguridad sobre la tenencia

Según los resultados de la estimación, las variables que indican seguridad sobre la
tenencia: TituloCofopri VI y OtrosDocs VI poseen ambas signo positivo. Quiere decir que
la posesión de algún certificado de propiedad (título de Cofopri u otro documento)
incrementa la seguridad sobre la tenencia, y a su vez incentiva la inversión en la vivienda.

Los resultados muestran que la tenencia de otros documentos de propiedad incrementan la


probabilidad de inversión en 1.97 puntos porcentuales (pp.), mientras que la tenencia de
un título de Cofopri incrementa la probabilidad en 1.76 pp. El hecho de que ambos
resultados sean positivos, significativos y los coeficientes sean casi de la misma magnitud
deja como resultado que el impacto sobre la inversión es significativo cuando el agente
posee algún certificado sobre la propiedad – no necesariamente un título de propiedad
formal como el de Cofopri-.

Asimismo, se observa que el impacto de Otros Documentos es mayor que el impacto del
Título de Cofopri sobre la inversión en la vivienda. La diferencia entre ambos resultados

36
es comprensible si se toma en cuenta que usualmente la adquisición de un título de la
Municipalidad (u otros documentos de posesión) ha sido el primer acercamiento hacia la
formalización en los Asentamientos Humanos. Entonces la adquisición de estos
documentos genera un impacto más fuerte en la percepción de seguridad sobre la vivienda.
De forma contraria, - como se explicó anteriormente - el programa de Cofopri puede darse
en zonas que cuentan con algún certificado de posesión. En éste escenario, Cofopri se
encarga sólo de formalizar en Registros Públicos los certificados ya existentes, lo cual
puede entenderse como el segundo y último paso hacia la formalización predial. Por lo
tanto, la percepción de seguridad adicional que genera Cofopri tendería a ser menos
influyente en comparación al impacto generado por Otros Documentos.

Para reforzar éste resultado, se analizó el efecto marginal de contar con un título de
Cofopri y de contar con Otros documentos de posesión59. Mediante éste análisis se puede
observar en cuánto aumenta la probabilidad de inversión en la vivienda dado que la
probabilidad de contar con un título aumenta en 1pp. Para precisar el análisis, hemos
clasificado los resultados según niveles de ingresos como se observa en la Tabla A.2

Tabla A.2: Grado de seguridad según certificado de posesión y nivel de ingresos


Y: Pr(Invirtió después de 1996)
Valor de Ingresos (media de cada
quintil de ingreso mensual
aproximado) 244 500 700 900 1527
dy/dx: I II III IV V
Probabilidad de Cofopri 0.683** 0.675** 0.667** 0.658** 0.626**
Probabilidad de Otros Documentos 0.767*** 0.758*** 0.749*** 0.740*** 0.703***
Los errores estándar de las variables son presentados en paréntesis; * indica nivel de significancia al 10%, ** indica
nivel de significancia al 5%, *** indica nivel de significa al 1%

Como se observa en la tabla anterior, la probabilidad de inversión es siempre mayor para


aquellos que poseen Otros documentos, y menor para los que poseen un Título de Cofopri.
Exploremos el caso I, donde los ingresos son de 244 soles mensuales, si la probabilidad de
poseer un título de Cofopri se incrementa en 1 pp., la probabilidad de invertir en la
vivienda se incrementa en 0.68 pp.; mientras que si la probabilidad de poseer otro
documento se incrementa en 1 pp., la probabilidad de invertir en la vivienda se incrementa
en 0.77 pp.

Ahora, si observamos el último quintil de ingresos, el comportamiento sobre la inversión


es el mismo descrito en el primer quintil, sólo que la escala del impacto es menor. De ésta
forma el incremento de 1 pp. en la probabilidad de poseer un título de Cofopri está
relacionado con un aumento de 0.63 pp. en la probabilidad de inversión en la vivienda,
mientras que la posesión de otros documentos genera un incremento de 0.70 pp. en la
probabilidad de inversión en la vivienda. Este resultado evidencia que el nivel de ingresos
juega un papel determinante en el incentivo a invertir, por lo que la posesión de un título
de Cofopri u Otro Documento tienen mayor impacto sobre la inversión a medida que se
desciende en el nivel de ingresos.

59
Para la estimación de Efectos Marginales se calcularon los efectos en la probabilidad de inversión dado un valor medio para las variables
dependientes continuas y el encuestado es hombre, se encuentra en un hogar propio y pagado y no posee con información crediticia. Las
variables dependientes continuas se encuentran en su valor medio

37
Los resultados indican dos cuestiones importantes: a) poseer al menos un certificado de
propiedad sobre la vivienda, se encuentre o no en Registros Públicos, reporta el nivel de
seguridad suficiente para motivar la inversión en la vivienda, y b) Cofopri genera mayor
incentivo a la inversión en aquellos beneficiados que se encuentran en el quintil inferior de
ingresos, y poseen menos recursos para defender su propiedad.
b. Condición 2: Información sobre la oferta de créditos

Poseer información crediticia incrementa en 0.03 pp. la probabilidad de invertir en la


vivienda. La variable iterativa entre la información crediticia y el título de Cofopri no tiene
significancia en el modelo, es decir no es una variable que influya en la decisión de
realizar o no inversión ¿qué nos dice éste resultado?

La nula significancia de la variable iterativa en la inversión deja un mensaje subyacente


sobre el uso de información crediticia entre los beneficiarios de Cofopri: que los
beneficiarios de Cofopri cuenten con información sobre la oferta de créditos a su alcance
no incrementa su probabilidad de inversión, a pesar de ser ellos quienes tienen mayor
posibilidad de acceder al crédito formal.

Éste resultado puede estar vinculado con la modalidad cómo se brinda información
crediticia, es decir, si la cantidad y calidad de información sobre créditos brindada es
suficiente como para generar inversiones financiadas con crédito. En éste punto es útil
conocer que el único programa de cultura crediticia realizado por Cofopri, Credicrece tuvo
una modalidad de trabajo mediante talleres, realizados por dos o tres días, donde se
capacitó a microempresarios formalizados por Cofopri. Para medir el grado de
información sobre los créditos en una localidad, el programa Credicrece tuvo como único
indicador de resultado el número de asistentes a los talleres de capacitación, por lo que es
cuestionable que una campaña de información realizada por pocos días, y que no
actualizó a sus participantes con nueva información crediticia tenga alguna efectividad
sobre la demanda de crédito, y a su vez sobre la inversión en la vivienda.

Sin embargo se debe reconocer que los beneficiados de Cofopri (y el público en general)
no sólo están expuestos sólo a la oferta de información brindada por el mismo programa,
sino que los mismos bancos públicos y privados pueden ofrecer información sobre
créditos directamente. Para verificar si la información brindada por la banca tiene algún
impacto en la decisión de inversión decidimos incorporar en el análisis el número de
agencias bancarias por habitante, como una proxy de información brindada por los bancos
en el distrito. Introducimos la variable de agencias bancarias por habitante en la regresión
de inversión, para observar si la presencia de agencias bancarias había tenido alguna
influencia significativa en la decisión de inversión. Según la tabla A.3 la variable de
agencias bancarias/habitante no es significativa en la decisión de inversión, es decir no
tuvo influencia en el nivel de información crediticia que manejan los habitantes y
tampoco en su decisión de inversión. Este resultado puede relacionarse a la baja
penetración de oficinas bancarias en las zonas encuestadas, donde el 63.5% de los
encuestados no contaba con alguna agencia bancaria en su distrito en el año que se realizó
la encuesta. (Ver Tabla A.4).

Tabla A.3 Resultados de Estimación para Inversión incluyendo Número de agencias


bancarias por habitante1/

38
Inversión en la vivienda
Tìtulo de Cofopri 1.77**
Otros documentos de posesiòn 2.02**
Información crediticia 0.03
Información crediticia * Título de Cofopri 0.39
Urbanización 0.11**
Urbanización*Título de Cofopri 0.454**
Oficinas por habitante 2364.9
R-ajustado 0.079
Los errores estándar de las variables son presentados en paréntesis; *indica nivel de
significancia al 10%, ** indica nivel de significancia al 5%, *** indica nivel de significa al 1
1
/ Incluye variables control (años de educación, sexo, edad, ingreso mensual del hogar,
tenencia propia y pagada, años de antigüedad del predio)

Tabla A.4 Porcentaje de la población que posee una agencia bancaria en su distrito –
Año 2003
No tiene oficinas Si tiene oficinas
bancarias en su bancarias en su Total
distrito distrito

Lima 780 746 1,526


51.1% 48.9% 100.0%
Arequipa 545 54 599
91.0% 9.0% 100.0%
Trujillo 505 98 603
83.7% 16.3% 100.0%
Cusco 169 140 309
54.7% 45.3% 100.0%
Huaraz 120 180 300
40.0% 60.0% 100.0%
Total 2,119 1,218 3,337
63.5% 36.5% 100.0%
Fuente: BDPI y SBS
Elaboración propia

c. Condición 3: Nivel de urbanización

De los resultados empíricos obtenidos en la Tabla A.1, se encuentra que tanto la variable
de urbanización en nivel (1), como la variable multiplicativa entre el grado de
urbanización y la posesión de un título de Cofopri (2), poseen un resultado positivo y
significativo sobre la inversión en la vivienda.

El primer resultado (1) observa que los agentes localizados en zonas de alta urbanización
aumentan su probabilidad de inversión en la vivienda en 0.11 pps. Es decir, los hogares
con mejor acceso a servicios públicos, y más conectados a la infraestructura pública
poseen mayor probabilidad de realizar inversiones en la vivienda. Este resultado es
interesante pues deja explícito que el nivel de urbanización es un factor determinante para
impulsar la inversión en la vivienda. En cuanto al segundo resultado (2), si un beneficiario
de Cofopri se encuentra en una zona de alta urbanización entonces la probabilidad de
inversión se incrementa en 0.46 pp. De ésta manera se comprueba la tercera hipótesis: los

39
hogares beneficiados por Cofopri que se encuentran situados en zonas de alta
urbanización, con acceso a servicios e infraestructura pública, tienen más oportunidad de
aprovechar los beneficios de la formalización, y cuentan con mayor probabilidad de
invertir en la vivienda.

Al analizar los efectos marginales de las variables de título Cofopri y Otros documentos
según nivel de urbanización, observamos nuevamente que la urbanización juega un papel
crucial. En la tabla A.5, se calcularon los efectos marginales de acuerdo a tres niveles de
urbanización (la media de cada tertil del componente principal). Se puede inferir que el
efecto de la legalidad de la tenencia (poseer un título de Cofopri u Otros Documentos) se
ve reforzado por un mayor nivel de urbanización. Es decir para ambas variables (Título
Cofopri y Otros Documentos) un mayor nivel de urbanización, siempre genera mayor
probabilidad de inversión. Si la probabilidad de pertenecer al programa Cofopri se
incrementa en 10 pp. para un agente localizado en un área de mínima urbanización
(I= -1.92), la probabilidad de inversión se incrementa en 6.36 pp. Pero si en cambio, el
mismo agente se encuentra en una zona de alta urbanización (III= 1.36), la probabilidad de
inversión se incrementa en 6.99 pp.

Esta conclusión es de vital importancia pues deja explícita la importancia de la


consolidación urbana en las zonas que son tituladas. La conclusión que arroja éste
resultado es que tener una estrategia de titulación que tome en consideración el nivel de
urbanización es necesario, dado que las zonas urbanizadas tienen más probabilidad de
utilizar los beneficios de la formalización para la inversión en la vivienda.

Tabla A.5: Efectos marginales del nivel de urbanización sobre la inversión en la


vivienda
Y: Invirtió después de 1996
Nivel de Urbanización -1.917444 0.5635974 1.363421
dy/dx: I II III
Probabilidad de Cofopri 0.6358** 0.6916** 0.6989**
Probabilidad de Otros Documentos 0.7142*** 0.7769*** 0.7851***
Los errores estándar de las variables son presentados en paréntesis; * indica nivel de significancia
al 10%, ** indica nivel de significancia al 5%, *** indica nivel de significa al 1%

d. Inversión de Corto Plazo y Largo Plazo

La información cuantitativa disponible nos permite distinguir entre una inversión de corto
plazo y otra inversión de largo plazo. Las inversiones son consideradas de corto plazo si
consideran: mejorado de techo, mejorado de piso, tarrajeado de las paredes, o pintado de
paredes; e inversión de largo plazo si consideran construcción de paredes, construcción de
otro piso, ampliado de viviendas para dormitorios y ampliación de viviendas para otros
ambientes.

Según los resultados empíricos, tenemos que en cuanto a la seguridad jurídica otorgada
por los títulos, el título de Cofopri (1.99%) brinda mayor seguridad jurídica para realizar
inversiones de corto plazo, en comparación a los certificados incluidos en Otros
Documentos (1.62%). Este resultado propone que la tenencia de un título de Cofopri

40
representa un fuerte estímulo para realizar inversiones en el corto plazo, entendidas como
inversiones de baja envergadura o bajo presupuesto.

Para el caso de las inversiones de largo plazo, se tiene un escenario diferente: la tenencia
de Otros Documentos de posesión incrementan en 1.35 pp. la realización de inversiones de
largo plazo, mientras que la tenencia de un título de Cofopri no tiene aparente influencia
en éste tipo de inversión.

Las decisiones de largo plazo, como la implementación de nueva infraestructura en la


vivienda, requieren de más tiempo para ser implementadas; mientras que las inversiones
de corto plazo requieren de menos tiempo. Si el título otorgado por Cofopri para la gente
beneficiada es reciente (digamos que lo recibieron hace 5 años o menos), entonces es
posible que solo haya podido incidir (el título) en las decisiones de corto plazo. En la
misma línea, para que el título de Cofopri tenga efecto en las decisiones de largo plazo, la
antigüedad de estos títulos debería ser de un plazo mayor, por ejemplo de unos 10 o 15
años. Aunque no se puede comprobar ésta hipótesis dado que se necesita información
sobre el tiempo de antigüedad de los títulos entregados por Cofopri, es una posible razón
para que la titulación de Cofopri no sea influyente en las inversiones de largo plazo. Sin
embargo sería oportuno que futuras investigaciones exploren el tiempo que requieren los
hogares beneficiados por Cofopri para realizar inversiones de mayor envergadura en la
vivienda.

Para el caso de la información crediticia se observan resultados diferentes según el


horizonte de la inversión. La información crediticia incrementa la probabilidad de realizar
inversiones de corto plazo en 0.07 pp., sin embargo no parece tener ningún aporte
adicional para los beneficiados de Cofopri.

De forma contraria, se ha encontrado que la información crediticia per se no influye en la


decisión de realizar inversiones de largo plazo; sin embargo para aquellos que cuentan con
un título de Cofopri, la información crediticia si representa un incentivo adicional que
incrementa en 1.30 pp. la probabilidad de realizar inversiones de mayor envergadura.

Estos resultados expresan que la información crediticia no representa una herramienta


necesaria para que los beneficiados de Cofopri realicen inversiones de corto plazo (que
quizá se financien con recursos propios u otras fuentes no bancarias), mientras que si es
una herramienta útil para que los beneficiados de Cofopri realicen inversiones de largo
plazo, que podrían necesitar de financiamiento externo para llevarse a cabo.

El nivel de urbanización juega un rol importante en la definición tanto de la inversión de


corto plazo como la de largo plazo. Los beneficiados de Cofopri que viven en zonas de
alta urbanización incrementan su probabilidad de inversión de corto plazo y largo plazo en
0.38 pp. y 0.66 pp. respectivamente. Es interesante observar que el nivel de urbanización
representa un incentivo más poderoso para realizar inversiones de largo plazo que
inversiones de menor envergadura. Este resultado agrega aún más importancia para
identificar el nivel de urbanización que, en primer lugar, justifique la titulación predial y
en segundo lugar que impulse a las familias tituladas a realizar inversiones de mayor
envergadura.

41
Tabla A.6 Resultados de Estimación para Inversión de Corto Plazo y Largo Plazo
Invers ión de Corto Plazo Invers ión de Largo Plazo

TítuloCofopri VI 1.99** -0.58


(0.020) (0.8777)

Otros Docs VI 1.62* 1.35*


(0.000) (0.4727)

Información del crédito 0.07*** -0.18


(0.1298) (0.1350)

Información del crédito* TítuloCofopri VI 0.51 1.30**


(0.5051) (0.6679)

Nivel de Urbanización -0.05 0.19*


(0.0448) (0.0464)

Nivel de Urbanización * TituloCofopri VI 0.38* 0.66*


(0.2189) (0.2243)

Sexo -0.04 -0.13


(0.0699) (0.0708)

Edad -0.003 -0.005


(0.0029) (0.0030)

Años de educación 0.02** -0.003


(0.003) (0.4727)

Número de pers onas en el hogar -0.003 -0.003


(0.0163) (0.0167)

Ingres o mens ual aproximado 0.0002** 0.00001


(0.0007) (0.00007)

Años de antigüedad del predio -0.0003 -0.04


(0.0034) (0.0039)

Situación de la cas a (1): alquilada -0.91** -0.95*


(0.3556) (0.9489)

Situación de la cas a (2): us ada con autorización -0.10 0.13


(0.2163) (0.2167)

Situación (3): cedida -0.10 0.22


(0.1815) (0.1846)

Situación (4): propia pagada -0.1241 0.10


(0.1049) (0.1053)

Situación (5): propia pagando -0.04 0.10


(0.1112) (0.1053)

Valor de la vivienda Index 0.12* 0.08*


(0.0398) (0.0396)

Valor de la vivienda index * TituloCofopri VI 0.57* 0.24


(0.1995) (0.1939)

Los errores estándar de las variables son presentados en paréntesis; * indica nivel de significancia al 10%, ** indica
nivel de significancia al 5%, *** indica nivel de significa al 1%

42
V.III CONCLUSIONES

Sobre la percepción de seguridad en la vivienda

 Poseer un título de Cofopri incrementa la probabilidad de realizar inversiones en la


vivienda. Sin embargo contar con Otros Documentos de posesión también brindan el
nivel de seguridad suficiente para motivar la inversión en la vivienda.

 El programa de Cofopri genera mayor incentivo a invertir en aquellos beneficiados


que se encuentran en el quintil inferior de ingresos.

Sobre la información crediticia

 Poseer información crediticia incrementa el incentivo a invertir en la vivienda, pero


generalmente no representa un beneficio adicional para los beneficiados de Cofopri.

 La información crediticia no representa una herramienta necesaria para que los


beneficiados de Cofopri realicen inversiones de corto plazo, mientras que si es una
herramienta útil para que los beneficiados realicen inversiones de largo plazo.

Sobre el nivel de urbanización

 Para los beneficiados de Cofopri, vivir en una zona urbanizada es determinante para
comenzar a realizar inversiones.

 El nivel de urbanización en zonas beneficiadas por Cofopri representa un mayor


incentivo para realizar inversiones de largo plazo, en comparación a las inversiones de
menor envergadura.

IX. RECOMENDACIONES

La misión de COFOPRI se enfoca en la “generación de derechos de propiedad predial que


otorguen seguridad jurídica permanente y que sean sostenibles en el tiempo”, el cual es un
resultado directo de implementar las acciones de titulación pero no se entiende
necesariamente como un “impacto” de las mismas en el mediano o largo plazo.

Los objetivos del programa, no obstante, delimitan otros aspectos relacionados a la


seguridad jurídica, entre los cuales resalta el “facilitar el acceso a una vivienda adecuada”.
En ese sentido, a pesar que no se trata de una meta explícitamente establecida para
COFOPRI, resulta claro que la realización de mejoras e inversiones en la vivienda
contribuyen a la idea de acceder a una vivienda adecuada para los beneficiarios del
programa.

Los principales resultados del presente estudio indican que COFOPRI tiene un efecto
positivo sobre la inversión en la vivienda. En este contexto, consideramos que una
pregunta esencial es cómo favorecer una intervención que no sólo genere el resultado
directo de seguridad jurídica sino que promueva otros impactos que permitan el acceso a
una vivienda adecuada. A partir de esta pregunta, desarrollamos a continuación dos
recomendaciones específicas como herramientas de gestión de COFOPRI.

43
En primer lugar, a partir de los resultados del presente estudio, es posible determinar
algunos criterios para seleccionar prioritariamente zonas de intervención en que se asegure
un mayor impacto en términos de inversión en la vivienda. El programa de titulación de
COFOPRI no tiene criterios explícitos sobre cómo focalizar sus acciones en ciertos
ámbitos geográficos; salvo por los criterios para elegir entre ciudades mencionados en el
acápite I.V., los cuales parecen no haber influenciado la estrategia de titulación casi
política de los últimos años. Sin embargo, es claro que a parte de cumplir los requisitos
establecidos por el programa inicialmente, se debe complementar el criterio de selección
vigente para que se titulen sólo aquellas zonas que pueden aprovechar los beneficios de la
formalización.

En ésta línea, en términos de la población atendida, se debería priorizar el acceso a títulos


de propiedad para personas en situación de pobreza y para las zonas en que sea posible
“complementación con otros programas y/o proyectos del Gobierno Nacional”. De este
modo, COFOPRI podría realizar un mapeo de zonas potenciales para intervención del
programa, en las cuales se verifique la condición de pobreza de la población, las
necesidades de titulación, y la posibilidad de complementarse con otros programas, y
decidir cuáles de éstas serán beneficiadas primero de acuerdo a la inversión esperada en la
vivienda.

En la práctica, ¿cómo se definirían criterios de intervención prioritaria? Los resultados de


las estimaciones indican que la probabilidad de inversión está positivamente relacionada a
ciertas variables demográficas, al acceso a servicios públicos, y al valor estimado de la
vivienda. En todos estos casos, se trata de información que podría recolectarse con relativa
facilidad en las zonas potenciales de intervención, ya sea por observación directa (en el
caso del acceso a servicios) o aplicando cuestionarios cortos (valoración de la vivienda)60.
Más aún, no resulta necesario recoger información sobre todos los beneficiarios en la zona
de atención, sino que se podría trabajar con muestras de beneficiarios seleccionados
aleatoriamente. A partir de la información indicada, es posible realizar una predicción de
la probabilidad de inversión para cada zona de atención. En tal medida, se puede priorizar
las zonas con mayor probabilidad estimada promedio de inversión, las cuales podrían ser
ordenadas en función a dicha probabilidad o se podría determinar una probabilidad
mínima para la intervención.

Cabe resaltar - como se discutió previamente- el acceso a servicios públicos está


positivamente relacionado con la probabilidad de inversión en la vivienda. En ese sentido,
sobre la base de información similar a la indicada previamente, COFOPRI podría
determinar cuáles zonas no cuentan con una probabilidad estimada mínima de inversión
que justifique la intervención del programa y coordinar con otras entidades públicas y
privadas para el desarrollo de tal infraestructura.

Con el fin de realizar una medición más precisa de los costos y beneficios de intervenir, se
podría estimar el valor de las inversiones esperadas y el costo de intervenir en cada zona.
Para las inversiones esperadas, se podría calcular el valor de los principales conceptos de
inversión, calcular promedios de inversión por vivienda, y castigar ese valor promedio por
la probabilidad de que efectivamente ocurra la inversión. Los costos de intervención del

60
Ver el Anexo 11.para conocer el cuestionario tipo que se plantea.

44
programa se pueden calcular a partir de los costos fijos de la operación nacional de
COFOPRI y cualquier costo variable que se genera por añadir zonas intervenidas. Como
criterio adicional de intervención, se podría determinar algún mínimo del ratio de
beneficios a costos para que se justifique la acción de COFOPRI. Es importante observar
que el análisis costo – beneficio sugerido podría implicar altos costos de logística para el
programa, por lo tanto antes de implementarse éste tipo de análisis tendría que conocerse
cada cuánto se realizaría éste análisis , y por cuántos años más se necesitará un programa
que titule propiedades informales.

Para poder alcanzar una titulación predial más eficiente, tener un criterio técnico de
selección de beneficiarios es necesario pero no suficiente, se tiene además que propiciar el
micro entorno y macro entorno ideal para que el programa de Cofopri tenga un mejor
desenvolvimiento:

1. Reactivar la Central de Información Positiva para que el gobierno, los bancos


privados, empresas de servicios y otros, tengan acceso a información de los
beneficiados de Cofopri, y se sientan más seguros de brindarles sus servicios.

2. No modificar la Ley Nº 29320 que estipula la fecha límite para titular los predios que
fueron adquiridos mediante invasión. En el 2004 se decretó la Ley Nº 28391 que
estipulaba la formalización de los terrenos ocupados por posesiones informales hasta
el 31 de diciembre del 2001. Sin embargo en Febrero del 2009, la fecha límite fue
modificada al 31 de diciembre del 2004 (Ley Nº 29320). Si esta fecha se sigue
aplazando, se generarán incentivos perversos que motivarán más invasiones en
condiciones precarias. La ley debe tomar en cuenta condiciones mínimas para
formalizar a un lote.

3. Flexibilizar requisitos de programas complementarios como Techo Propio 61. El


programa Techo Propio con su programa Mejoramiento de Vivienda (MV), ofrece
financiamiento para ejecutar obras de remodelación, rehabilitación, culminación o
ampliación de la vivienda. Entre los requisitos del programa se encuentra que la
vivienda postulante debe poseer conexión a luz, agua y desagüe, requisito que no
necesariamente se acerca a la realidad de muchas zonas tituladas por Cofopri. Por
tanto, para aquellos predios que fueron titulados por Cofopri, y no cuentan con un
nivel mínimo de acceso a servicios, éste tipo de requisitos exigidos deberían ser
flexibilizados. Cabe resaltar que para que ésta medida no resulte contraproducente
debe flexibilizarse éstas condiciones sólo para los predios que han sido “mal”
titulados – sin cuidar un nivel mínimo de urbanización- hasta una fecha límite. Ésta
flexibilización de condiciones no debe entenderse como algo permanente para los
futuros predios titulados, sino una medida correctiva para que los predios ya titulados
puedan hacer uso de los beneficios de la formalización. Por último éste tipo de
medida debería aplicarse para otros programas que complementen el circulo de la
formalización.

61
Página web oficial de Techo Propio

45
X. BIBLIOGRAFÍA

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rights: land titles on the Brazilian frontier. The Journal of Law, Economics and
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47
X.I ANEXOS

Anexo 1.-Información General: Evolución del sistema de Derechos de Propiedad sobre la Vivienda en el sistema peruano
Anexo 2.- Descentralización del sistema económico peruano

Distribución del presupuesto para proyectos de inversión pública por nivel de gobierno
100%

90% 21% 22%


26%
36% 35%
80% 42%
8% 49% 51% 50%
11%
70% 10%

60%
14% 17%
50%
21%
40% 23% 24%
22%
71%
67% 64%
30%
50% 48%
20% 37%
29% 26% 26%
10%

0%
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

GN GR (*) GL

Fuente: MEF
(*) La información de los años 2001 y 2002 corresponde a Consejos Transitorios de Administración Regional (CTARs).
Anexo 3.- Caracterización de hogares según tipo de certificado de posesión
Unidad Descripción Con Cofopri Otros Ningún Título Total
Media 1,2 1,2 1,1 1,2
Número de hogares Unidad Número de hogares dentro de la vivienda.
Desv. Est. 0,5 0,6 0,5 0,6
Media 4,8 4,8 4,8 4,7
Número de personas por hogar Unidad Número de miembros del hogar.
Desv. Est. 2,0 1,9 2,1 1,9
Número de títulos o certificados de propiedad que posee el Media 1,7 1,2 0,0 1,1
Número de títulos Unidad
hogar. Desv. Est. 0,8 0,4 0,0 0,8
Media 45,9 44,9 40,1 43,5
Edad Años Edad del jefe de hogar.
Desv. Est. 13,2 13,5 12,6 13,4
Años de estudio totales (incluye estudios superiores y del Media 9,4 9,9 8,3 9,6
Educación Años
colegio). Desv. Est. 4,2 4,3 3,9 4,2
Media 13,0 13,3 7,1 12,1
Antigüedad del Predio Años Años transcurridos desde la construcción del predio.
Desv. Est. 10,9 12,5 9,9 11,9
Media 35,4 32,8 35,2 34,6
Horas de trabajo por semana Horas Horas de trabajo totales del encuestado por semana.
Desv. Est. 29,1 29,5 27,8 29,2
Ingreso mensual conjunto de todos los miembros que aportan Media 721,6 733,2 563,8 709,7
Ingreso mensual aproximado Soles
monetariamente en el hogar. Desv. Est. 688,6 540,3 334,1 602,5
Media 41,2 46,2 29,5 40,5
Gasto mensual en luz Soles Gasto mensual del hogar en luz.
Desv. Est. 32,2 34,7 29,4 31,9
Media 23,8 23,4 19,3 22,7
Gastomensual en agua Soles Gasto mensual del hogar en agua.
Desv. Est. 25,5 19,1 16,0 22,2
Media 25,6 34,2 12,7 25,9
Gastomensual en teléfono Soles Gasto mensual del hogar en teléfono.
Desv. Est. 39,3 49,2 25,7 40,5
Media 102,5 108,3 91,8 101,7
Gastomensual en alimentación Soles Gasto mensual del hogar en alimentación.
Desv. Est. 48,9 57,6 43,8 50,5
Media 36,1 37,6 27,3 35,7
Gastomensual en transporte Soles Gasto mensual del hogar en transporte.
Desv. Est. 33,7 38,7 24,6 34,5
Media 2,1 2,3 1,5 2,1
Habitaciones por vivienda Unidad Número de habitaciones por vivienda.
Desv. Est. 1,2 1,3 0,8 1,2
Media 4,1 4,4 2,7 4,1
Ambientes por vivienda Unidad Número de ambientes por vivienda.
Desv. Est. 2,3 2,3 1,6 2,3
Media 1,1 1,1 0,7 1,0
Número de baños Unidad Número de baños por vivienda.
Desv. Est. 0,8 0,7 0,7 0,8
Tiempo necesario para llegar a pie a la carretera más Media 7,31 7,25 10,09 7,56
Demora Carretera Minutos
cercana. Desv. Est. 8,35 16,11 11,85 11,43
Media 10,71 10,56 15,42 11,10
Demora Parque Minutos Tiempo necesario para llegar a pie al parque más cercano.
Desv. Est. 12,44 13,84 16,54 13,34
Tiempo necesario para llegar a pie al establecimiento de salud Media 15,31 16,00 19,38 15,89
Demora Salud Minutos
más cercano. Desv. Est. 13,05 12,58 16,17 13,29
Media 11,93 12,60 15,22 12,43
Demora Mercado Minutos Tiempo necesario para llegar a pie al mercado más cercano.
Desv. Est. 11,68 12,28 17,65 12,56

Anexo 4.- Población según certificado de posesión sobre la vivienda


Tipo de Certificado de
Absoluto Porcentaje
Posesión
Sólo Cofopri (1) 915 31%
Título Cofopri y Otros
documentos de 905 31%
posesión(2)
Título de Cofopri
1820 62%
(3=1+2)
Otros documentos de
836 29%
posesión (4)
No posee título o
documento de posesión 276 9%
(5)

Total (3+4+5) 2932 100%


Fuente: BDPI (Base de Datos de Precios Inmuebles) – COFOPRI
Elaboración propia

50
Anexo 5.- Descripción de Variables Independientes

Variables Explicativas Descripción Valores Asociados

Identifica la probabilidad de los


Título Cofopri VI predios para obtener un título de Título Cofopri VI ∈ [ 0, 1]
Cofopri.

Identifica la probabilidad de los


predios para contar con otros
Otros Documentos VI documentos de posesión sobre la Otros Documentos VI ∈ [ 0, 1]
vivienda. Ninguno de éstos predios
mantiene un título de Cofopri
Información del crédito :
Identifica a los predios que
=0, si no posee información
Información del crédito declararon tener información sobre
crediticia
la oferta de créditos en su localidad
=1, si posee alguna información
crediticia

Identifica a los predios tratados por


Información del Información del crédito*Titulo
Cofopri que cuentan con
crédito*Título Cofopri Cofopri ∈ [ 0, 1]
información crediticia

El componente principal de
Identifica a los predios según el
urbanización toma valores entre
Urbanización grado de urbanización de la zona en
-1.92 = bajo nivel de urbanización
la que se encuentran
1.36 = alto nivel de urbanización

Identifica a los predios tratados por


Urbanización * Título Urbanización*Titulo Cofopri
Cofopri según el grado de
Cofopri ∈ [ 0, 1]
urbanización en la que se encuentran

51
Anexo 6.- Variables Control

a) Variables continuas

Con Ningún
Unidad Descripción Otros Total
Cofopri Título

Media 4.8 4.8 4.8 4.7


Número de personas por hogar Unidad Número de miembros del hogar.
Desv. Est. 2.0 1.9 2.1 1.9
Número de títulos o certificados de propiedad que posee el Media 1.7 1.2 0.0 1.1
Número de títulos Unidad
hogar. Desv. Est. 0.8 0.4 0.0 0.8
Media 45.9 44.9 40.1 43.5
Edad Años Edad del jefe de hogar.
Desv. Est. 13.2 13.5 12.6 13.4
Años de estudio totales (incluye estudios superiores y del Media 9.4 9.9 8.3 9.6
Educación Años
colegio). Desv. Est. 4.2 4.3 3.9 4.2
Media 13.0 13.3 7.1 12.1
Antigüedad del Predio Años Años transcurridos desde la construcción del predio.
Desv. Est. 10.9 12.5 9.9 11.9
Ingreso mensual conjunto de todos los miembros que aportan Media 721.6 733.2 563.8 709.7
Ingreso mensual aproximado Soles
monetariamente en el hogar. Desv. Est. 688.6 540.3 334.1 602.5
Media 0.42 -0.69 -0.12 0.00
Índice de valor de la vivienda Unidad Índice de valor de la vivienda
Desv. Est. 1.77 1.51 1.81 1.76
Anexo 6.- Variables Control (Parte II)

b) Variables discretas

Con Ningún
Otros Total
Descripción Cofopri Título
0: No tiene información relacionada a los créditos 0 521 898 364 1,783
Información Crédito 1: Tiene información relacionada a los créditos 1 379 509 137 1,025
Total 900 1407 501 2808
0: Masculino 0 670 966 338 1,974
Sexo 1: Femenino 1 243 455 173 871
Total 913 1421 511 2,845
0: No fue alquilada 0 913 1,421 511 2,845
Situación Alquilada 1: Situación alquilada 1 0 0 0 0
Total 913 1421 511 2,845
0: Vivienda no utilizada con autorización 0 913 1,421 511 2,845
Situación Usada Autorizada 1: Vivienda utilizada con autorización 1 0 0 0 0
Total 913 1421 511 2,845
0: Vivienda no cedida 0 871 1,326 477 2,674
Situación Cedida 1: Vivienda cedida 1 42 95 34 171
Total 913 1421 511 2,845
0: La vivienda que ocupa no es propia y totalmente pagada 0 372 502 378 1,252
Situación Propia Pagada 1: La vivienda que ocupa es propia y totalmente pagada 1 541 919 133 1,593
Total 913 1421 511 2,845
0: Vivienda no ocupada por invasión 0 664 1155 221 2,040
Situación Ocupada por Invasión 1: Vivienda ocupada por invasión 1 249 266 290 805
Total 913 1421 511 2,845

53
Anexo 7.- Resultados de la Estimación – Determinantes de la Probabilidad de Inversión en la
vivienda

Desición de invertir en la vivienda

TítuloCofopri VI 1.76**
(0.8489)
= 1887
= 193.00
= 0.0000
= 0.0783 OtrosDocs VI 1.97*
(0.4550)
f. Interval]

4 3.420473
5 2.865007 Información del crédito 0.03***
3 .0214215
8 -.0857275 (0.1322)
5 .0000841
7 .023609
1 .0003379
9 -.354832
Información del crédito* TítuloCofopri VI 0.3722
6 .1466938 (0.6512)
9 .3830045
5 .1333625
9 .1525384
6 .1493878 Nivel de Urbanización 0.11**
7 1.049663
1 -.0207206 (0.0467)
4 .8977578
1 -.0055877
8 .2905315
4 1.64861 Nivel de Urbanización * TituloCofopri VI 0.46**
6 .2696341
(0.2245)

Sexo -0.22***
(0.0706)

Edad -0.01*
(0.0030)

Años de educación 0,004


(0.0091)

Número de personas en el hogar -0.01


(0.0166)

Ingreso mensual aproximado 0.0002***


(0.0001)

Años de antigüedad del predio -0.01***


(0.0034)

Situación de la casa (1): alquilada -1.03***


(0.3465)

Situación de la casa (2): usada con autorización -0.28


(0.2165)

Situación (3): cedida 0.01


(0.1893)

Situación (4): propia pagada -0.08


(0.1079)

Situación (5): propia pagando -0.07


(0.1138)

Valor de la vivienda Index 0.07*


(0.0406)

Valor de la vivienda index * TituloCofopri VI 0.6554***


(0.2012)

Los errores estándar de las variables son presentados en paréntesis; * indica nivel
de significancia al 10%, ** indica nivel de significancia al 5%, *** indica nivel de
significa al 1%
erval]

0027021
0786303
0050658
0001325
0002161
0004956
0207176
Anexo 8: Resultados de la estimación de la probabilidad de poseer un título de Cofopri u
.464736
6690948
otros documentos 1/
.209265
.072302
6367419
.893996
Probabilidad de poseer Probabilidad de poseer
0464453
un título de Cofopri Otros Documentos
2722302
0104652 TituloCofopri VI Otrosdocs VI
0003757
0002387
0001522
.023109 Densidad Polacional 0.0002* -0.0003*
3304909 Características de
(0.0000) (0.0000)
4009257
la ciudad
Indice de Lejanía -0.0004** -0.0006
3807407
(0.0005) (0.0004)
0.0000
Años de Educación -0.0124 0.0318*
(0.0077) (0.0075)
Sexo -0.2071* 0.1497*
(0.0656) (0.0625)
Ingreso mensual aproximado 0.0001 0.0002*
(0.0001) (0.0000)
Características del Antigüedad de vivencia en predio 0.0148* 0.0170*
hogar (0.0030) (0.0031)
Situación de la vivienda: propia pagada 0.7415* -
(0.1688) -
Situación de la vivienda: propia pagando 0.8273* -
(0.1949) -
Conocimiento del programa COFOPRI 1.2638* -
(0.1025) -

Prob > chi2 = 0.0000


Los errores estándar de las variables son presentados en paréntesis; * indica nivel de significancia al 10%, ** indica
nivel de significancia al 5%, *** indica nivel de significa al 1
1
/ Incluye variables control (años de educación, sexo, edad)
Anexo 9.- Efectos marginales según niveles de ingreso

Efectos Marginales en un Valor Representativo


Y: Invirtió después de 1996
Valor de Ingresos 244 500 700 900 1527
dy/dx: I II III IV V
Probabilidad de Cofopri 0.683138** 0.6746617** 0.666961** 0.6583509** 0.6259291**
Probabilidad de Otros Títulos 0.7673783*** 0.7578568*** 0.7492065*** 0.7395346*** 0.7031148***
Años de Educación 0.0013796 0.0013625 0.0013470 0.0013296 0.0012641
Sexo (d) -0.0877415*** -0.0868415*** -0.0859969*** -0.0850323*** -0.081283**
Edad -0.0022736* -0.0022454* -0.0022197* -0.0021911* -0.0020832*
Número de personas por hogar -0.0034596 -0.0034167 -0.0033777 -0.0033341 -0.0031699
Ingreso mensual promedio 0.0000757*** 0.0000747*** 0.0000739*** 0.0000729*** 0.0000693***
Situación alquilada (d) -0.386319*** -0.389742*** -0.3918188*** -0.393362*** -0.3946851***
Situación usada autorizada (d) -0.1098180 -0.1091204 -0.1083925 -0.1075077 -0.1037672
Situación cedida (d) 0.0046790 0.0046197 0.0045661 0.0045062 0.0042815
Situación propia pagada (d) -0.0304243 -0.0300490 -0.0297077 -0.0293259 -0.0278869
Situación ocupada por invasión (d) -0.0275540 -0.0272365 -0.0269445 -0.0266154 -0.0253605
Índice de valor de la vivienda 0.0271306* 0.026794* 0.0264882* 0.0261462* 0.0248586*
Índice de valor de la vivienda*Cofopri 0.2548745*** 0.2517121*** 0.248839*** 0.2456266*** 0.2335302***
Índice de urbanización -0.0436722** -0.0431303** -0.042638** -0.0420876** -0.0400149**
Índice de urbanización*Cofopri 0.177964** 0.1757559** 0.1737498** 0.1715067** 0.1630606**
Antiguedad del predio -0.0048*** -0.0047404*** -0.0046863*** -0.0046258*** -0.004398***
Información del crédito 0.0122580 0.0121101 0.0119751 0.0118237 0.0112509
Información del crédito *Cofopri 0.1447586 0.1429624 0.1413306 0.1395061 0.1326359
*significancia al 0.1%
**significancia al 0.05%
***significancia al 0.01%
(d) Variables dicotómicas: dy/dx es para el cambio discreto del valor 0 a 1.
Anexo 10.- Selección de Componentes Principales

El análisis de Componentes Principales (ACP) es una técnica estadística de síntesis de la


información, o reducción de la dimensión (número de variables). Es decir, ante un banco de
datos de datos con muchas variables, el objetivo será reducirlas a un menor número perdiendo
la menor cantidad de información posible.

Los nuevos componentes principales serán una combinación lineal de las variables originales,
y además serán independientes entre sí.

a. Evaluación de Eigenvalues

Component Eigenvalue Difference Proportion Cumulative


Comp 1 2.20957 1.23232 0.5524 0.5524
Comp 2 0.97726 0.256019 0.2443 0.7967
Comp 3 0.72124 0.629312 0.1803 0.977
Comp 4 0.09193 . 0.023 1

El primer análisis que se hace en CP se refiere a la exploración de los valores propios o


eigenvalue de cada componente principal, así como de la varianza explicada (proportion) de
cada uno de los componentes. En general se preferirán los CP que posean un eigenvalue mayor
a la unidad, y cuya varianza explique un buen porcentaje de la varianza explicada acumulada.
En el cuadro a. se observa que entre el CP1 y CP2 se explica más del 50% de la varianza
acumulada, sin embargo sólo el CP1 tiene un eigenvalue mayor a la unidad, por tanto se
trabajará con el primer componente principal.

Un segundo análisis de CP – quizá el más importante – se refiere a analizar las correlaciones


de cada componente con cada variable incluida en el análisis, lo cual permitirá verificar si el
CP escogido representa lo que se quiere buscar, en éste caso grado de urbanización.

b. Correlación de Variables con CP

Componet Urbanización Comp 2 Comp 3 Comp 4


Conectividad -0.4321 0.0593 -0.8999 -0.006
Conexión a red pública 0.6301 0.1279 -0.2894 -0.7091
Otras formas de conexión -0.6275 -0.1462 0.2964 -0.705
Alumbrado, telefonía y televisión 0.1498 -0.9792 -0.1366 0.0123

En el cuadro b. observamos que la variable Conectividad (suma de todas las distancias a


servicios públicos) y Otras formas de conexión (conexión de agua a través de pilón, pozo,
camión cisterna, aguatero) tienen relación negativa con el CP1. De forma contraria, la
conexión de agua a través de red pública, el alumbrado, telefonía, televisión y el índice de
contaminación y ruido, tienen relación positiva con el CP1. Por lo tanto es claro que el CP1
puede ser interpretado como un indicador del nivel de urbanización de la localidad.

57
Anexo 11: Cuestionario Tipo para estimar la probabilidad de inversión de las zonas potenciales
Cuestionario
Categorías Ponderaciones Respuestas
¿Cuenta con algún documento de posesión predial que no sea el título otorgado por Cofopri? 1.97
Sexo -0.22
Edad -0.01
Años de educación 0,004
Número de personas en el hogar -0.01
Ingreso mensual aproximado 0.0002
Años de antigüedad del predio -0.01
Situación de la casa (1): alquilada -1.03
Situación de la casa (2): usada con autorización -0.28
Situación (3): cedida 0.01
Situación (4): propia -0.08
¿Cuántos ambientes tiene su vivienda, incluyendo sala, cocina, dormitorios, etc, pero sin contar bañoscuantos niveles o pisos tiene la vivienda ? 0.43
¿Y cuántas habitaciones usa este hogar para dormir? 0.37
¿Cuántos niveles o pisos tiene la vivienda? 0.34
¿El material predominante del piso de su vivienda es parquet o madera pulida; láminas asfálticas, vinílicos o similares; ó losetas terrazos o similares? 0.24
¿El material predominante del piso de su vivienda es de tierra? -0.37
¿El material predominante de las paredes exteriores de su vivienda es de ladrillo o bloque de cemento? 0.34
¿El material predominante del techo de su vivienda es de concreto armado ? 0.41
¿El material predominante del techo de su vivienda es caña o estera con torta de barro; o de paja, hojas de palmera ? 0.27
¿Tiene en su vivienda jardín? 0.12
¿Cuál es la extensión de su lote? 0.05
Conexión a red pública 0,6301
Otras formas de conexión -0,6275
¿Tiene alumbrado público? 0,1498
¿Tiene telefono? 0,1498
¿Tiene televisión? 0,1498
Conectividad* -0,4321
* Conectividad se refiere a la suma de las distancias en horas a la escuela, caretera pavimentada, parada de buses, parque, mercado, comisaría y establecimiento de salud más cercano a
la casa.
Anexo 12. Entrevista 1

Entrevista con Elva Cornejo Falcón


Directora de Normalización y Desarrollo - COFOPRI

Es conocido que Cofopri ha formalizado en zonas donde ya existían títulos de


propiedad municipales u otros documentos de compra y venta que de cierta
forma acreditaban posesión de la tierra. Bajo éste contexto ¿cómo ha manejado
Cofopri esta situación, cuál es el impacto de Cofopri en zonas que ya contaban
con algún título de propiedad?

La formalización de Cofopri no tiene impacto en zonas donde ya existen títulos.


Existen tres escenarios de posesión de tierras, que define el impacto que Cofopri
tendrá en ese ámbito. Primero se encuentran las zonas donde no existe ningún tipo
de título de propiedad, una zona totalmente informal. En éste caso el programa de
Cofopri tiene un mayor impacto en el incentivo de invertir porque la gente pasa de
la inseguridad sobre la vivienda, a un estado de reconocimiento como dueños
legales del lote.
Un segundo escenario y el más común son aquellas zonas donde se posee un título
no institucionalizado, usualmente otorgado por la Municipalidad y que no está
inscrito en Registros Públicos. En éste caso, Cofopri brinda un instrumento de
formalización, es decir, registra los títulos ya obtenidos en Registros Públicos. El
impacto de Cofopri bajo este escenario, en mi opinión es nulo o casi imperceptible,
dado que usualmente los títulos municipales son percibidos por la comunidad como
una prueba de que ellos son los dueños explícitos de su terreno. En este punto la
seguridad sobre la tenencia es casi imperceptible. Ahora, el paso de poseer un título
municipal a poseer un título formalizado, puede tener efectos sobre la demanda de
crédito, siempre y cuando los beneficiarios tengan la información pertinente sobre el
mercado de créditos y cuenten con ingresos suficientes para el repago del mismo.
El tercer escenario, son las zonas que ya cuentan con títulos inscritos. En estas
zonas Cofopri no hace ningún trabajo.
¿Cómo decide Cofopri que zonas formalizar y qué zonas no?, y ¿cómo afecta
ésta estrategia de segmentación a los resultados esperados de Cofopri?
Cofopri no posee una estrategia definida para identificar zonas que deben ser
tituladas y cuya formalización será útil para insertarse mejor en el mercado de
créditos o para tener mayor seguridad en invertir en activos fijos. Es decir, Cofopri
ha formalizado asentamientos humanos ya consolidados como Villa El Salvador que
poseían en su mayoría títulos de propiedad emitidos por la Municipalidad ( como
coloquialmente diríamos ha ido a echar agua bendita a los títulos ya existentes ).
Sin embargo también ha titulado asentamientos humanos que se encuentran
sumamente alejadas de la urbe, cuentan con escasos servicios públicos, y no cuentan
con vías de acceso (se puede llegar sólo a pie). En éstas zonas es evidente que
ninguno de los beneficios de la formalización van a darse: inversión en la vivienda
casi imposible porque los costos de transacción del transporte de materiales y la
mano de obra son altísimos, asimismo la misma vivienda remodelada no se va a
revalorizar en el mercado porque su entorno no cuenta con las condiciones

59
necesarias para el hábitat. Por último, las entidades financieras no van a ingresar a
zonas aisladas donde la capacidad de repago es altamente riesgosa.
¿De qué manera la formalización de predios urbanos ha motivado la demanda
de crédito de sus beneficiarios?
Lo que se debe entender en cuanto al acceso al crédito como consecuencia de la
titulación formal, es que justamente la casa como garantía es una cosa y la
capacidad de pago es otra. En zonas donde el nivel de ingresos es sumamente bajo,
no es posible que sólo por el hecho de contar con un título de propiedad formal la
gente se sienta incentivada a utilizar la propiedad como garantía.
La hipoteca como garantía sirve según el tipo de crédito que se quiera realizar. En
un asentamiento humano que no cuenta con un ambiente de mercado para
desarrollar negocios y no cuenta con servicios básicos suficientes, es casi imposible
que los beneficiarios pidan un crédito para invertir en sus casas con fines
comerciales ( alquiler, venta , o desarrollo de negocios en el hogar.
Teniendo en cuenta el escenario de ingresos bajos en Asentamientos Humanos,
¿qué esfuerzos se han dado para promocionar la cultura crediticia en éstas
zonas?
El proyecto Karpa “la posibilidad de construir hoy” del grupo Orion, fue una
apuesta para hacer extenso el uso de la propiedad formalizada como garantía en
créditos. El proyecto Karpa consintió en un crédito renvolvente con una hipoteca
determinable hasta el monto del lote y cuyos pagos del crédito se asignaban según la
capacidad de pago del beneficiario. El proyecto Karpa ahorraba costos dado que un
mismo abogado era el que analizaba la capacidad de pago del posible beneficiario,
además cuantificaba el riesgo hipotecario de la garantía y clasificaba el riesgo del
cliente ( para cumplir con su cronograma de pagos).
El proyecto Karpa concretó 27000 operaciones entre 1995 y abril del 2000, pero no
pudo mantenerse en funcionamiento debido a desbalances financieros que acabaron
con las operaciones del programa.
Durante todos los años de operación de Cofopri, ¿se ha cuantificado el impacto
de la formalización predial en el acceso al crédito?
Los impactos económicos de Cofopri que se han detallado en informes de resultado
del mismo Cofopri son poco realistas. Un indicador de resultado de Cofopri ha sido
el monto de hipotecas obtenidos dada la titulación formal. Este indicador se ha visto
fuertemente sesgado por el plan piloto de Hipoteca Popular - Karpa, donde las
hipotecas eran determinables hasta el valor de la vivienda. Sin embargo el pago de
la hipoteca estaba exclusivamente vinculado a la capacidad de pago del beneficiario.
Por tanto el indicador no presentaba información sobre el monto real de hipoteca.
En el proceso de titulación, ¿qué obstáculos se han presentado para que la
población beneficiaria haga uso de los beneficios de la formalización?
Un problema fundamental de la acción de Cofopri es que los beneficiarios no saben
cuáles son los beneficios de la formalización, entonces una vez que se encuentran
formalizados, no pueden hacer uso efectivo de su derecho de propiedad en el
mercado, ya sea para hipotecar su vivienda, invertir en la vivienda sin temor a
invasión u otros. Para que los beneficiarios puedan ejercer sus derechos sobre la
propiedad privada, debe existir una estrategia de comunicación sobre los beneficios
de la formalización, la cultura registral y la cultura crediticia, que acompañe al
proceso de formalización.

60
Entre los años 2000 y 2003 se crearon campañas de promoción de la cultura
registral y de los beneficios de la formalización, y se ejecutó también el programa
Credicrece, especializado en la difusión de la cultura del crédito entre las pymes. Lo
pobre de estas campañas es que nunca midieron su efecto, sólo cuantificaban su
resultado en base al número de asistentes a la convocatoria, lo cual no dice nada
acerca de la efectividad en la transmisión del mensaje. Lo cierto es que casi en 7
años no se han realizado más campañas que promocionen los beneficios de la
formalización, por lo que es posible que muchos de los titulados los últimos años no
hagan uso de su condición de formalidad para invertir, pedir un préstamo, etc.
¿Podrías comentar los factores principales que se deben mejorar o crear en la
estrategia de Cofopri para que tenga un mayor impacto en las zonas donde
formaliza?
Me parece que en primer lugar el asentamiento humano que se va a formalizar debe
ser una zona con potencial impacto de desarrollo, es decir no entregar títulos por
entregar en cualquier zona. En segundo lugar, el proceso de formalización debe
realizarse de la mano con una campaña de comunicación de los beneficios de la
formalización, de la cultura registral y crediticia, y en tercer lugar. Y por último
debe haber un monitoreo periódico de los beneficios que se han desarrollado a partir
de la formalización; es decir que el avance de la formalización no se mida por el
número de títulos entregados, sino por su impacto en el acceso al crédito, en el nivel
de seguridad, en la demanda de inversión, y en el nivel de información sobre los
beneficios de la formalidad.

61
Anexo 13.- Entrevista 2

Entrevista con Luis Miguel Triveño


Instituto Libertad y Democracia - ILD

¿Cómo se ha manejado el hecho de que Cofopri formalice zonas que ya poseen


algún documento de propiedad formal? ¿Cofopri tiene algún efecto en éstas
zonas?
Cofopri en sus inicios cuando entraba en las zonas urbanas marginales, se
enfrentaba a diferentes escenarios. Efectivamente se encontraba con zonas que
poseían títulos de propiedad como los títulos que otorgaba la municipalidad a las
personas que habían permanecido más de 10 años en el mismo lugar y que podían
acreditar su permanencia.
Sin embargo muchos de estos títulos no tenían una delimitación geográfica
coherente con los títulos aledaños y se producía lo que se conoce como:
superposición de títulos. Es decir un mismo metro cuadrado podía pertenecer hasta a
tres personas, porque la delimitación geográfica de los títulos municipales era muy
pobre. Hay que recordar que las municipalidades aceptaban hasta croquis de las
viviendas para delimitar el espacio en el cual se encontraban ubicadas las viviendas,
por tanto la superposición de títulos era una causa de conflicto latente.
Por otro lado con los títulos municipales no se podía ejercer los derechos de los
familiares con plenitud. Es decir si el papá había adquirido un título de propiedad
municipal, el hijo no necesariamente iba a heredar ese derecho sobre la tierra
cuando el padre fallezca.
Entonces, cuando entra Cofopri entra para estandarizar todos los otros títulos
existentes en el mercado, para definir con el respaldo del Estado la delimitación de
los lotes privados en coordinación con los vecinos aledaños, y para resolver posibles
conflictos por mala delimitación de la propiedad privada.
Que Cofopri no tenga un efecto en zonas que ya poseían un título de propiedad
antes, puede ser factible en las zonas en las que se poseía dos o un título de
propiedad formal y era poco probable que hayan conflictos por mala delimitación de
los lotes. Pero en las zonas donde existían, dos tres o hasta cuatro títulos o
constancias de posesión sobre tierras, la aparición de Cofopri es vital como ente que
estandariza y pone el panorama claro de dónde empieza y dónde termina la
propiedad privada.
Entonces el objetivo principal de Cofopri en sus inicios fue estandarizar todos
los documentos de propiedad existentes que no se encontraban dentro de
Registros Públicos. Pero ¿cuál era la estrategia de largo plazo de Cofopri?, ¿no
era necesario pensar en Cofopri como una herramienta para generar inversión,
mayores transacciones financieras e inmobiliarias?
Claro que sí. Pero lo que pasa es que no se puede construir una economía moderna
capitalista si no existe información y si no existe un mercado formal. El objetivo
general de Cofopri era minimizar la posibilidad de conflictos en zonas como
asentamientos humanos, pero sobre todo identificar los activos privados. Es decir,
Cofopri utilizó a la propiedad como una herramienta para capturar información.
La idea era decirle al propietario: “Te doy un título de propiedad formal, pero dime
dónde vives, dónde trabajas, cuántas personas son en tu hogar, cuánto ganas

62
mensualmente, etc.”. De ésta manera la persona informal se convierte en un
ciudadano ubicable y registrado en el sistema formal. Sin éste primer paso, es
imposible que estas personas puedan entrar al mercado, a pedirse préstamos, a
invertir, porque no son reconocidas ni por el sector privado ni por el sector público.
¿De qué manera es que Cofopri ha ayudado a sus beneficiarios a acceder al crédito?
Creo que existe una idea equivocada de que los beneficiarios de Cofopri podrán
acceder al crédito porque principalmente pueden hipotecar su casa. Eso puede
suceder, es totalmente factible, pero es posible que no suceda también.
Los beneficiarios de Cofopri pueden acceder al crédito más fácilmente porque ahora
son personas ubicables y estables en una vivienda. Las entidades bancarias públicas
y privadas tienen información de dónde ubicar éstas personas, dónde trabajan,
cuánto ganan, y se pueden sentir más seguras a prestarles dinero.
Si tú ves cómo van apareciendo las agencias de bancos, verás que éstas siguen a las
zonas que se van titulando. De hecho el acercamiento de las entidades bancarias a
las zonas tituladas no es de inmediato, pero al año o dos años van apareciendo, y los
préstamos también se van dando. Incluso en una investigación que estamos
realizando en el ILD hemos encontrado que van apareciendo depósitos a medida
que las zonas se van titulando. Nos ha sorprendido ver que las personas en estas
zonas tenían plata debajo del colchón que ahora la ponen en los bancos.
Lo que sí no sabemos aún es si los beneficiarios de Cofopri son buenos o malos
pagadores de sus préstamos. Pero de que Cofopri los beneficia para sacar un
préstamo con más facilidad si es cierto.

A inicios de la creación de Cofopri, según el Project Appraisal Document


(PAD) del Banco Mundial, Cofopri tenía algunos requisitos para titular zonas
informales como la densidad demográfica, si el lote había sido invadido, y la
distancia a los centros comerciales más cercanos. Sin embargo a medida que
han pasado los años, la titulación al parecer se ha derivado a zonas sumamente
alejadas de la urbe, sin servicios públicos, e incluso ubicadas en zonas de alto
riesgo. Pareciera que Cofopri no titulara con alguna estrategia en el largo
plazo, pues zonas como la mencionada anteriormente no tienen ninguna
potencialidad de insertarse en el mercado y son sujetos de alto riesgo para
entidades financieras privadas (incluso públicas) ¿Qué ha sucedido con el
objetivo de Cofopri? ¿Se ha convertido Cofopri en una herramienta política?
Cuando el ILD trabajó de la mano con Cofopri entre los años 1996 y 1999, si había
una selección estratégica de que zonas se deben titular y qué zonas no. Después de
esa época, Cofopri, en mi opinión si se convirtió en una herramienta política cuyo
único objetivo es distribuir títulos a zonas informales con tal de llegar a la meta de
títulos otorgados en un año. Esa fue una de las causas por la cual el ILD se retiró de
ahí.
Por el lado de la institución de Cofopri, existe ese problema, que ya no hay una
visión estratégica de a quienes titular y a quienes no. Evidentemente zonas aisladas
en los cerros, sin servicios públicos, sin conexión al mercado o ubicadas en zonas de
alto riesgo no deberían ser tituladas, El Estado les debería decir: “mira sabes qué en
ésta zona no vas a poder progresar, yo te pongo en un complejo habitacional, vas a
tener agua, luz, teléfono”. Así el Estado moviliza a esas masas a zonas más
urbanizadas, y les cobra una cuota mensual como si estuvieran pagando a plazos

63
una casa. Así las grandes ciudades crecerían verticalmente como debe ser, y no
horizontalmente invadiendo las periferias.
Sin embargo, el problema no proviene sólo por el lado de Cofopri, sino también por
el lado de los invasores. En el año 1996 cuando se creó la Ley de Promoción de
Acceso a la Propiedad Formal, se decidió formalizar las zonas propias del Estado.
En éste punto el Estado tenía dos caminos: dar los lotes gratis o cobrar por los lotes
que está otorgando a invasores. En ése momento se decidió que se otorgarías lo
lotes gratis. En éste punto se creó un precedente, pues ésta decisión incentivó la
invasión de zonas del Estado puesto que algún día serían formalizados y para colmo
gratis.
En otros países, los programas de formalización cobran una cuota a los
beneficiarios, como si estos estuvieran pagando un terreno a plazos. En Perú
Cofopri cobra por algunos trámites pero es algo mínimo, en la práctica se regala el
terreno del Estado (y de todos los peruanos) a los invasores.
Además de éste vacío legal en la norma, está que en el Perú no existe un inventario
de activos del Estado, que se encuentra actualizado y sea de conocimiento público
para todos. ¿Por qué hay cada vez más zonas del Estado invadidas, que al final son
tituladas por Cofopri? Por la información de los activos del Estado si existe, pero se
encuentra sumamente escondida en la cabeza de algún funcionario público jubilado,
o de un policía retirado hace 20 años, quienes si saben algunas zonas específicas que
son del Estado y se encuentran desocupadas.
Con ese conocimiento, se arman un buen grupo, e invaden éstas zonas públicas. Una
vez que los invasores se instalan en éstas zonas y representan un grupo considerable
dentro del distrito al que pertenecen, éstos hacen lobby con los alcaldes de las zonas
ofreciéndoles su apoyo en las elecciones o en las decisiones tomadas, a cambio a
que se inicie o se acelera el proceso de titulación del terreno invadido.
Para eliminar ésta conducta oportunista, el Estado debería tener un inventario de
activos públicos claro y de conocimiento público, para que así la acción de Cofopri
no sea sólo reactiva a la aparición de nuevas invasiones, sino pueda ser preventiva a
la ocupación de zonas del Estado. Éste trabajo aunque es de responsabilidad de la
Superintendencia de Bienes Nacionales, debería ser realizado por Cofopri, puesto
que cuenta con la tecnología necesaria.
Para culminar, si pudiera enumerar las deficiencias del programa Cofopri
para que sus beneficiarios puedan hacer uso de los beneficios de la
formalización ¿cuáles serían?
Primero, que Cofopri se ha convertido en una herramienta política con lo que ha
perdido eficiencia en la entrega de títulos y ha perdido calidad técnica en su
organización.
Segundo, que cada vez más los títulos son mal asignados a zonas cuyo potencial de
impacto económico a partir de la titulación son escazas o en el muy largo plazo.
Tercero, existe una mala comunicación hacia la gente y con la gente. La gente tiene
el título pero no sabe para que les sirve, los beneficios de la formalización son poco
conocidos por sus propios beneficiados.
Cuarto, existe muy mala articulación del programa de Cofopri con otras entidades
del Estado que necesitan de ella. Por ejemplo el Ministerio de Vivienda debería
trabajar de la mano con Cofopri para mejorar la política de vivienda de sus
ciudadanos. La SUNARP tiene el registro de las transacciones que realizan los

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ciudadanos beneficiados de Cofopri, pero no tiene la ubicación geográfica de donde
se encuentran estas personas, información que Cofopri si posee. Cofopri podría
trabajar de la mano con la Superintendencia de Bienes Nacionales para crear el
inventario de bienes del Estado, pero no hay coordinación entre ellos.
Quinto, Cofopri no se encuentra articulado a las micro financieras del Estado como
el Banco de Materiales, pues titulas a personas que no cuentan con los requisitos
mínimos para aplicar a uno de éstos préstamos. Creando frustración y limitando el
crecimiento económico de las personas beneficiadas.

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Anexo 14.- Entrevista a Pobladores de zonas tituladas por Cofopri

Localidad: AAHH El Mirador


Distrito: San Juan de Lurigancho

Entrevista I.

 Nombre: Francisco Ludeña Palomino


 Ocupación: Estibador
 Edad: 40
 Número de miembros del hogar: 5
 Número de familias por vivienda: 1

¿Qué título de propiedad posee? ¿Desde cuándo lo posee?

Actualmente no cuento con título, pero Cofopri ya nos empadronó y nos entregó una
constancia de posesión. Estamos esperando a que nos entregue el título.

¿Hace cuánto tiempo vive aquí?

Hace 10 años, llegamos por invasión.

¿Cuáles fueron los requisitos para conseguir el título? ¿Cuál fue el procedimiento?

Como requisito, me pidieron mis documentos personales como DNI y partida de


nacimiento. Antes de tener Cofopri, recibimos primero una constancia de los dirigentes,
luego una constancia de la municipalidad y después, Cofopri vino a empadronarnos.

¿Posee conexión a servicios públicos?

No. Compramos el agua de las cisternas y jalamos la electricidad de otros lados.

¿Cómo se siente con respecto a su seguridad?

Nos sentimos más seguros ahora que sabemos que Cofopri nos va a entregar al título.
Ahora somos reconocidos por el Estado.

¿Cuáles son los beneficios que tendría con Cofopri?

Cofopri es bastante importante. En primer lugar, seremos reconocidos como ciudadanos.


Ahora la vivienda formaría parte de nuestro capital, como un seguro. Además, es
necesario para conseguir préstamos y servicios básicos.

¿Actualmente se encuentra invierto o invertirá en el futuro en su casa?

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Ahora que vamos a tener el título y que el terreno está delimitado, estamos empezando a
construir el predial porque ya sabemos exactamente dónde vamos a vivir. Antes no
podíamos invertir porque no sabíamos cuáles eran los límites.

Entrevista II.

 Nombre: Julia Laureado Quispe


 Ocupación: Ama de casa
 Edad: 40
 Número de miembros del hogar: 6
 Número de familias por vivienda: 1

¿Qué título de propiedad posee? ¿Desde cuándo lo posee?

Tenemos la constancia de posesión de Cofopri, pero todavía no tenemos el título. Además,


tenemos la constancia de la municipalidad.

¿Hace cuánto tiempo vive aquí?

Invadimos hace 10 años.

¿Cómo se siente con respecto a su seguridad?

Nos sentimos más seguros. Antes corríamos el riesgo de perder nuestra casa o que nos
muden.

¿Cuáles son los beneficios que tendría con Cofopri?

Con Cofopri, podemos conseguir préstamos e invertir en nuestra casa. Además, es una
ayuda para conseguir servicios públicos.

¿Piensa invertir en su hogar?

Sí, ahora que el terreno está delimitado y sabemos que no nos van a mudar, vamos a
invertir.

¿Posee información crediticia?

No y no hemos recibido ninguna campaña de capacitación.

67
Entrevista III
.
 Nombre: Moisés Gala Arroyo
 Ocupación: Empleado
 Edad: 23
 Número de miembros del hogar: 3
 Número de familias por vivienda: 1

¿Qué título de propiedad posee? ¿Desde cuándo lo posee?

La constancia de posesión de Cofopri. Estamos esperando el título. Además poseemos el


título municipal.

¿Hace cuánto tiempo vive aquí?

Compramos la casa hace 5 años.

¿Qué servicios públicos posee?

Ninguno, ni luz ni agua.

¿Cómo se siente con respecto a su seguridad?

Nos sentimos seguros respecto a nuestra casa, siempre lo hemos estado porque ya
contábamos con el título municipal.

¿Qué beneficios cree que le daría Cofopri?

Cofopri nos puede ayudar a pedir un préstamo e invertir en nuestra casa.

¿Qué sabe sobre el mercado crediticio?

Sé que necesito tener el título y documentos de identidad para adquirir un préstamo en el


Banco de Materiales.

¿Planea invertir en el futuro?

Sí, estamos pensando en adquirir un crédito para financiar la mitad de nuestra inversión.

68
Localidad: Leticia
Distrito: El Agustino

Entrevista IV.

 Nombre: Anónimo
 Ocupación: ama de casa

¿Qué título de propiedad posee? ¿Desde cuándo lo posee?

Poseo el título de propiedad municipal desde 1980 pero no el de Cofopri. El título de


Cofopri se encuentra en trámite, pero no podemos conseguirlo porque han determinado
que tenemos S/. 2,800 de arbitrios.

¿Posee conexión a servicios públicos?

Sí, desde los 80´s.

¿Se siente segura con respecto a la tenencia de su casa? ¿Se sentiría más seguro con
Cofopri?

Sí me siento segura ya que estoy registrada en la municipalidad y pago autovalúo. Me


sentiría igual de segura con Cofopri.

¿Ha invertido en su hogar?

Sí, se están remodelando los acabados ya que la casa es de adobe.

¿Se financió con algún préstamo?

Mi papá consiguió un préstamo del Banco de Materiales, que no terminó de pagar


porque murió antes. Ahora, cada miembro del hogar aporta para la remodelación, sin
ningún préstamo.

¿Tiene información sobre el mercado crediticio? ¿Por qué no adquiere un préstamo?

Sí tengo información de tasas y requerimientos ya que he acudido a diferentes bancos a


preguntar. Sin embargo, no adquiriría un préstamo ya que las tasas son altas y es
posible que no pueda pagar mensualmente.

¿Qué opina de Cofopri? ¿Qué beneficio le otorgaría su posición?

Yo creo que Cofopri en realidad es un atraso si ya tenemos el título de la


municipalidad. Es un requisito extra que tenemos que cumplir y que además nos cuesta
tiempo y dinero. Además, se generan loby’s por este título.

69
Entrevista V.

 Nombre: Adela Hurtado de Guevara


 Ocupación: ama de casa
 Edad: 56
 Número de miembros del hogar: 6
 Número de familias por vivienda: 2

¿Posee título de propiedad?


No poseemos títulos por problemas legales.

¿Cuenta con servicios públicos?


Sí. Tenemos acceso a agua, luz y desagüe.

¿Ha realizado alguna inversión?


Sí, hemos mejorado la casa con recursos propios.

¿No le gustaría adquirir un préstamo? ¿Posee información crediticia?


Sí, pero no tenemos el título para cumplir con los requisitos, ni el dinero suficiente. No
tengo información necesaria del mercado de créditos.

¿Qué beneficios le daría tener un título de propiedad?


Con Cofopri, tenemos nuestra casa asegurada y una garantía de que no nos la vana
quitar. Además, podría invertir en la casa y mejorar el techo.

70
Localidad: Cerro el Pino
Distrito: La Victoria

Entrevista VI.

 Nombre: Ilda Choque


 Ocupación: ama de casa
 Edad: 30
 Número de miembros del hogar: 5
 Número de familias por vivienda: 1

¿Qué título de propiedad posee? ¿Desde cuándo lo posee?

Cofopri. Mi mamá sabe exactamente la fecha, pero calculo más de 15 años. Antes este
terreno formaba parte de una cooperativa.

¿Siente alguna diferencia entre este título o uno municipal?

Sí, al tener Cofopri formo parte de toda una organización donde hay mayores
oportunidades.

¿Antes de tener el título, tenía conexión a servicios públicos?

No .Conseguimos el acceso a la conexión de agua, luz y desagüe luego de tener el


título. Además, este ha servido de ayuda ya que las empresas nos pidieron el título para
acreditar que vivimos aquí.

¿La tenencia de un título de propiedad cambió su percepción respecto a la seguridad de


su
hogar?

Yo no recuerdo mucho cómo era antes del título de propiedad, pero sí me siento segura
de mi propiedad. El título es como una partida de nacimiento. Es importante, es una
forma de asegurar mi vivienda, de garantizar que siempre será mía.

Y esto, ¿le ha incentivado a invertir en su hogar?

Una vez que mi mamá consiguió el título, empezamos a invertir en nuestra casa. Hemos
realizado mejoras con el tiempo.

La tenencia de un título de propiedad, ¿lo incentivó a solicitar un préstamo?

71
Recibimos un préstamo del Banco de Materiales, en realidad, todo el cerro consiguió
un préstamo de este banco en la época de Fujimori. Nos solicitaron el título de
propiedad como requisito.

Actualmente, ¿Posee información acerca de las tasas de interés, de los requerimientos


necesarios para solicitar un crédito? ¿Asistió a alguna campaña de información
crediticia (Ej. Credicrece)?

No, actualmente no poseo información sobre préstamos ni ha habido ninguna campaña


de información. Si necesitara un préstamo, me acercaría a Mi Banco a preguntar.

Para usted, ¿Cuáles son los principales beneficios de tener un título de propiedad?

En primer lugar, nos da seguridad acerca de nuestro hogar. En segundo lugar, sirvió
de ayuda para la instalación de servicios públicos. En tercer lugar, nos permite
adquirir un préstamo bancario.

Entrevista VII.

 Nombre: Eulogio Rodríguez


 Ocupación: jubilado (era chofer)
 Edad: 70
 Número de miembros del hogar: 4
 Número de familias por vivienda: 1

¿Qué título de propiedad posee? ¿Desde cuándo lo posee?

Desde 1980 tenía un título municipal otorgado por el alcalde Barrantes, de la Victoria.
Sin embargo, el título estaba mal hecho ya que me acreditaba 1800 metros cuadrados
cuando en realidad soy propietario de 180 metros cuadrados. Hace un par de meses
regularicé mi situación en Cofopri que me acredita la cantidad de terreno correcta.

Al momento de la formalización, ¿tuvo que cumplir con algunos requisitos mínimos


para la titulación por Cofopri?

Sí, me pidieron el certificado de matrimonio, mi DNI (copia y original). Luego registré


el título en Registros Públicos.

¿Siente alguna diferencia entre este título o uno municipal?

Sí, Cofopri es más legítimo o legal. Me siento más seguro e incorporado al sistema
legal del Estado.

¿Antes de tener el título, tenía conexión a servicios públicos?

72
Sí, siempre contamos con servicios públicos porque nosotros mismos lo construimos
con la cooperativa. Más tarde vinieron las empresas como Sedapal.

¿La tenencia de Cofopri cambió su percepción respecto a la seguridad de su hogar?

Nunca tuve temor a que me quiten la casa ya que estaba respaldado por la
municipalidad de La Victoria.

¿Ha invertido en su hogar?

Desde que tenemos el título municipal hemos invertido en la casa, en la construcción


del segundo piso y en el tarrajeo de paredes.

La tenencia de un título de propiedad, ¿lo incentivó a solicitar un préstamo?

Conseguimos un préstamo del Banco de Materiales, como la mayoría de las personas


de esta zona. En total, conseguimos S/. 4,800 .

Para usted, ¿Cuáles son los principales beneficios de tener un título de propiedad?
El principal beneficio es la seguridad que me otorga sobre la tenencia de mi casa.

Entrevista VIII.

 Nombre: Liz Yenny Cervantes


 Ocupación: ama de casa
 Edad: 36
 Número de miembros del hogar: 3
 Número de familias por vivienda: 4

¿Qué título de propiedad posee?

No poseemos ningún título de propiedad porque la antigua dueña de la casa murió sin
pasarnos el título de Cofopri. Desde entonces, no hemos podido tramitar otro título.

¿Quisiera tener algún título de propiedad? ¿Por qué?

Sí. Porque nos sentimos inseguros sin el título de propiedad. Hemos estado invirtiendo
en nuestra casa con la expectativa de conseguir un título de Cofopri. Ahora que no lo
hemos conseguido, corremos el riesgo de que alguien nos quite nuestro hogar.

¿Ha conseguido algún préstamo? ¿Desearía conseguir alguno?

73
No hemos conseguido ningún préstamo, ni siquiera del Banco de Materiales. No nos
gustaría conseguir uno porque no tenemos el dinero suficiente ni queremos pasar por
riesgo de embargo.

¿Cuenta con información crediticia del mercado, tasas de interés, requerimientos?

No.

Para usted, ¿Cuáles son los principales beneficios de tener un título de propiedad?

Un título nos beneficiaría porque es una manera de tener una herencia o un monto
asegurado de capital en el futuro. Además, es un techo seguro para nuestros hijos.

74