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Nota Jurídica

Validade do prazo de carência em contrato de compra e venda de imóvel. Prazo de entrega. Previsão contratual. Fato de terceiro. Força maior e caso fortuito.

Em praticamente todos os seus contratos, as construtoras inserem cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária, ou seja, ao analisar o contrato, o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se compromete a concluir a obra e fazer entrega do bem em uma data específica. Entretanto, entendendo que alguns acontecimentos podem acarretar o atraso da entrega dos imóveis, são inseridas no contrato cláusulas estabelecendo uma prorrogação no prazo de entrega em razão de caso fortuito ou força maior. Neste ponto já surge uma primeira questão que pode caracterizar ilegalidade. Muitas destas construtoras utilizam de tal prerrogativa para, sem motivo de força maior ou caso fortuito, prorrogarem o prazo de entrega do imóvel, utilizando de forma errônea o prazo de carência. O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, § 1º, exige o “equilíbrio contratual”, sendo que a simples inserção de cláusula que trate de “prazo de carência” no contrato, e sua utilização sem motivo que a justifique, já caracterizam uma ilegalidade. Sob esse prisma é possível, portanto, entender que é abusiva qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora para o cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do CDC): Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que: I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização poderá ser limitada, em situações justificáveis; II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste código; (...)

acidente).2002). rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor 4. entre nós. porque ‘fortuito’. deve ser utilizado exclusivamente em se tratando de caso fortuito ou força maior passível de comprovação. quer dizer casual. o caso que não se poderia prever e se mostra superior às forças ou vontade do homem. Cív. nº 48. 08. Assim. é abusiva e nula de pleno direito.06. Sucede. Legalmente são. que se considera caso fortuito os acidentes que ocorrem sem que a vontade do homem os possa impedir ou sem que tenha ele participado. nas palavras de De Plácido e Silva. acidental.(TJ/MG – 7ª C. para a sua efetivação. Des.06. Ap. CUNHA GONÇALVES. no sentido exato de sua derivação (acaso. sem qualquer justificativa para tanto. de fors. “PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO – INAPLICABILIDADE. inevitabilidade ou irresistibilidade que os caracterizam”. Decisão unânime. imprevisão. do latim fortuitus. Ap. José Affonso da Costa Côrtes. de qualquer maneira. o Tribunal de Justiça do Distrito Federal asseverou que: “(…). esclarece que o caso fortuito é. ambos se caracterizam pela irresistibilidade. evitar. empregados como equivalentes. mas que não se pode. Recurso do autor provido parcialmente. Cív.245/1998. assemelhando-os em virtude da invencibilidade. quando vem. jul. Cív.. julg. E se distinguem pela previsibilidade. nº 361. que legitima o atraso por força maior ou caso fortuito. dizem-se ‘casos fortuitos’. sem a necessidade de prazos suplementares (carências) O prazo de carência. (…) 3. O motivo de força maior é o fato que se prevê ou é previsível. Rel.. aprofundando-se no tema. (TJ/DF – 5ª T. Adelith de Carvalho Lopes. E a lei civil os define como o advento do fato necessário. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra por doze meses após o prazo previsto.02. Discorrendo sobre a irresistibilidade. Todos os casos. que se revelam por ‘força maior’. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. Com efeito.743-8.1999) Para evitar demandas judiciais é ideal que a construtora prometa a entrega do imóvel em data que efetivamente possa cumprir. para que seja evitado. cujos efeitos não era possível evitar ou impedir. quando previsto no contrato. igualmente. por configurar nítido desequilíbrio contratual. Neste sentido: . É importante que as construtoras tenham ciência de que apenas as situações que não podem ser evitadas ou impedidas são admitidas como casos fortuitos ou de força maior. Recurso da ré improvido. Des. ao azar. Rel. visto que é mais forte que a vontade ou ação do homem. Cív.

PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL COMPROMISSADO. Considera inadimplente a construtora e compromissária vendedora quando não faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no contrato..“EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL A PRESTAÇÃO. Antônio Hemrman e Bruno Mirage: “A idéia central é possibilitar uma aproximação e uma relação contratual mais sincera e menos danosa entre consumidor e fornecedor. a entrega dos imóveis ocorreu dentro do prazo de carência anteriormente acordado entre as partes. 6º. CDC)*. mesmo na fase précontratual. Fatos como o atraso da entrega de material pelos fornecedores. sobre o contrato a ser firmado. devidamente corrigidas. rege a eventual conclusão do contrato. Oportuno salientar que a incorporadora utilizou o prazo de carência em razão de caso fortuito e força maior. (. III. mais juros de mora e outras penalidades previstas em contrato. autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo compromissário comprador. sendo complementado pelo princípio da informação (art. na fase negocial dos contratos de consumo.) O princípio da transparência rege o momento pré-contratual. se falha. . que impossibilitou o acesso regular dos trabalhadores ao local da obra. é prática usual no segmento da incorporação imobiliária. 4º da Lei 8078/90). que neste caso fora de 120 dias úteis.” No caso em comento. e da alteração da norma que rege a circulação de veículos e passou a impedir o tráfego de veículos pesados pela Av. do Contorno. aumento exponencial da demanda e diversos eventos econômicos. e encontrava-se explícita no contrato. que fora confeccionado sob a luz da boa fé e da probidade. norteando-se pelo princípio da transparência (art. além da greve dos rodoviários. representa a falha na qualidade do produto ou serviço oferecido”. Transparência significa informação clara e correta sobre o produto a ser vendido. INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA VENDEDORA. pois a informação repassada ou requerida integra o conteúdo do contrato ou.. o que afetou sobremaneira o recebimento do material necessário para o andamento da obra. PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO CONTRATO. isto é. do qual decorre o direito do consumidor ser informado e o dever do fornecedor informar adequadamente Sobre isso. com devolução de todas as parcelas pagas. Tal tolerância. que é oportunização ao consumidor de conhecimento do verdadeiro conteúdo do contrato. significa lealdade e respeito nas relações entre fornecedores e consumidor. É mais do que um simples elemento formal. O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado nos autos. afeta a essência do negócio. cabe destacar os comentários de Cláudia Lima.

Cív. Sentença parcialmente reformada. bem definiu a culpa da ré pelo atraso na entrega da obra e se valeu de parâmetro confiável para a fixação do prejuízo causado (alugueres entre a data prevista para entrega e a data efetiva desta).049401-0. sentença (fls. portanto. Cronograma físico-financeiro de responsabilidade exclusiva da ré. Ademais. usual no segmento da incorporação imobiliária. Essa tolerância independe de culpa. quando se deu a entrega efetiva. julg.01. que julgou parcialmente procedente ação de indenização. pelo rito ordinário. tempestivo e bem processado. Ribeirão Preto.10. por motivo justo. Ap. que a Construtora não utilizou-se do prazo de carência com má-fé. A r. assim. É que. outorgou indenização para além do prazo que seria razoável e jurídico considerar. José Joaquim dos Santos. por isso mesmo que não teve fôlego financeiro para concluir a obra na data prevista. sentença. Trata-se de recurso de apelação. 310/312. Des. tomando-se por parâmetro o valor dos alugueres praticados no período de mora. Tem-se. Rel. que se a obra deveria ser concluída em 29 de outubro de 1996. então. Inadimplência de outros compradores e retração de crédito nas entidades financeiras que são inerentes ao risco do negócio.Demonstra-se. pelos termos do parágrafo único da cláusula 15a. de 180 dias. no que respeita ao prazo para entrega da obra. . 301/306). elevando o prazo final para data de 29 de abril de 1997. nº 994. Sustenta. Contrarrazões a fls. que não pode ser computado como prejuízo.06. que a indenização só poderia abarcar o prejuízo decorrente do atraso superior aos 180 dias de tolerância. Inconformada. mas que o fez de forma motivada. uma vez que a ré não entregou as chaves na data contratualmente estabelecida.2010) COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. que é de conhecimento geral a retração de crédito ocorrida à época. visto que o mesmo é usual no segmento da incorporação imobiliária: (TJ/SP – 6ª C. Autores que. não se tratando de construção a preço de custo. como uma simples prorrogação automática do prazo de entrega dos imóveis. cujo relatório se adota. por isso mesmo que a ação deveria ser julgada improcedente. Cív. previsão de entrega não se confunde com certeza dessa obrigação. apela a ré (fls. há de se computar um plus de 180 dias. obtiveram indenização pelo atraso na entrega das chaves. é entendimento jurisprudencial a possibilidade do uso do prazo de carência em caso de atraso na entrega das chaves decorrido por caso fortuito ou força maior. Ademais. de outro. no caso. interposto contra r. Tanto assim que não foi prevista nenhuma penalidade. É o relatório. de um lado. mas. Segue-se. em síntese. 287/294). até porque usual no segmento da incorporação imobiliária. na condição depromitentes compradores. de modo que a indenização deve ter por termo inicial esta data até 20 de novembro de 1997. Período de carência. Recurso parcialmente provido. convencionou-se uma tolerância de 180 dias.