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Manutenção em Edifícios na óptica do Promotor

Preparada para:

21 de Outubro 2010

Engº António Pedrinho Engº Pedro Reforço

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Tipos de Edifícios

1. Edifícios de Promoção Imobiliária Exemplo : Office Park Expo

2. Edifícios Existentes Exemplo : Vision Escritórios

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As Fases da Manutenção •Projecto da Manutenção •Concurso da Manutenção •Planeamento da Manutenção •Orçamento da Manutenção •Gestão e controlo da Manutenção •Tipos de Manutenção •Indicadores e Rácios •Gestão de Garantias •Optimização energética www.pt 3 .norfin.

Edifícios Existentes •Due Diligence técnica.Projecto da Manutenção Edifícios de Promoção Imobiliária •Elementos dos Projectos de Instalações. •Documentação existente/nova.pt 4 . www. •Custo da Manutenção. •Contratos de Empreitada com clausulado regulativo. •Obrigações dos fornecedores da obra. •Escolha do software de GM.norfin.

pt 5 .norfin.Concurso da Manutenção Edifícios de Promoção Imobiliária Edifícios Existentes •Consultas ao Mercado das empresas de Manutenção. •Selecção e contratualização. www.

•Determinar o número e tipo de actividades da Manutenção necessárias e a sua periodicidade em conformidade com os Manuais técnicos dos fabricantes. •Analisar os tipos de falhas dos equipamentos e consequências. análise dos resultados das causas das falhas (Porque é que falhou?) e bom aconselhamento de engenharia.Planeamento da Manutenção Edifícios de Promoção Imobiliária Edifícios Existentes •Obter a Lista do Equipamento Principal com todos os equipamentos identificados. www. •Assinalar componentes da Lista formando grupos lógicos. •Identificar actividades que possam ser realizadas pelo Staff.pt 6 .norfin. histórico dos equipamentos. •Calcular o nº de pessoas (“Staff”) necessárias para a Manutenção. •Estabelecer prioridades na Lista baseadas na importância das operações. •Identificar tarefas da Manutenção efectiva ou Estratégias de Mitigação.

norfin.pt 7 .Orçamento da Manutenção Parcelas de custos : 1 – Manutenção Preventiva 2 – Manutenção Correctiva 3 – Engenharia de Manutenção e Manutenção melhorativa www.

melhoria da segurança) www.norfin.pt 8 . 2 – Qualidade : Recepção de queixas (Help Desk). * Enriquecimento da empresa (know how.Gestão e controlo da Manutenção Objectivos da GM : 1 – Económicos : * Menores custos directos. Ánálise. Reporte e Melhorias. Implementação e controlo da intervenção. * Economia de energia (melhor rendimento dos equipamentos). manutenção do Valor). * Menor imobilizado em peças de reserva. 3 – Relações humanas ( dá mais confiança e maior concentração ao Staff) 4 – Ambiente de trabalho (organização.

Tipos de Manutenção Correctiva Reparação de avarias quando elas ocorrem Visitas ou inspecções periódicas a pontos críticos dos equipamentos originando intervenções quando a inspecção o revele necessário. Controlo de condição – controlo do estado de funcionamento dos equipamentos feito em contínuo ou em verificações periódicas através de variáveis de funcionamento (vibrações.norfin. Permite prever futuras avarias através de curvas de tendência dos parâmetros controlados. temperaturas.pt 9 . estado do óleo de lubrificação . Revisões gerais com trabalhos de manutenção programados com paragem geral da instalação (revisão geral dos equipamentos).etc). Sistemática Preventiva Condicionada Melhorativa Estudo. projecto e realização de alterações nos equipamentos com o objectivo de eliminar operações de manutenção www.

pt 10 .Manutenção Índice Primário de Manutenção – IPM=Custos da Manutenção/C.Obra(propria+subcont.subst.tot.norfin.Indicadores e Rácios INDICADORES DE DESEMPENHO •λ – Taxa de avarias -> nº de avarias/total do tempo de funcionamento •MTBF – Tempo médio entre avarias •MTTR – Tempo médio de reparação •MTBM – Tempo médio entre acções de manutenção •MDT – Tempo médio de Paragens para acções de Manutenção Di – Disponibilidade Intrínseca -> MTBF/(MTBF+MTTR) Do – Disponibilidade Operacional -> MTBM/(MTBM+MDT) RÁCIOS Rácio de Manutenção Preventiva – RP=Custos MP/Custos totais da Manutenção Rácio de Manutenção Correctiva – RC=Custos MC/Custos totais da Manutenção Rácio de Subcontratação – RSC=Custo M. Equipamento www.)/C.

•Quando há novos investimentos. * Realizando um bom controlo dos prazos de garantias pode-se evitar custos adicionais com Manutenções Correctivas. as novas Garantias devem ser muito bem negociadas para sempre evitar custos de M.norfin.pt 11 . www. Correctiva.Gestão de Garantias * Sem Manutenção Preventiva não existe condição para invocar Garantias quando há falhas.

•Ter a GTC a funcionar a 100% e ter os Set Points correctos para que se consiga um alto nível de conforto para os ocupantes com consumos energéticos mínimos.norfin. •Agendar periodicamente Comissionamento para que tudo esteja esteja a funcionar como projectado. www. Escritório 26% Iluminação 22% •Adopção de medidas para a Redução de Consumos.Optimização energética Consumos de Electricidade num Edifício de Escritórios Refrigeração Ventilação 1% Outros Aquecimento 7% 8% 6% Água Cozinha 1% Quente 1% Frio 28% Equip. •Staff treinado nos princípios da Eficiência Energética.pt 12 .

norfin.000 m3/ano Água – 18.000 m3/ano •Ocupação média : 2500 (26 m2 por ocupante) www.Exemplo : Office Park Expo •Áreas : 65.000 MWh/ano (5 contagens) Gás Natural – 300.000m2 abaixo do solo •Classe Energética : A e A+ •Consumos anuais de energia : Electricidade – 10.pt 13 . 135.350m2 acima do solo .

pt 14 .norfin.Exemplo : Office Park Expo Valores anuais Condomínio OPE Administração Água e 4% Outros Energia 3% 6% Limpeza 5% Manutenção técnica 33% Segurança 48% Manutenção outros 1% www.

R.Estrut urada 12% www.norfin.pt 15 .Técnica 2% Manutenção OPE c/ GM Outros 8% Elevadores 13% Gestão da Manutenção 22% Instalações Técnicas 42% SADI.SADCO.Exemplo : Office Park Expo Valores anuais Informática 1% Resp. CCTV.

000 0 GÁS .000 600.Exemplo : Office Park Expo ELECTRICIDADE 800.000 600.000 500.000 400.000 100.000 2.000 0 Electricidade Geral Electricidade AVAC kWh 800.000 kWh 500.NOS MESES QUENTES TEMOS MAIS ARREFECIMENTO => •CONSUMO DE ENERGIA ELÉCTRICA NO AVAC SOBE PORQUE OS CHILLERS TRABALHAM MAIS.000 500 0 Mar-10 Out-09 Nov-09 Jan-10 Fev-10 Abr-10 Mai-10 Jun-10 Jul-10 Ago-10 Dez-09 Set-10 -NOS MESES FRIOS TEMOS MAIS AQUECIMENTO => •CONSUMO DE ENERGIA ELÉCTRICA NO AVAC BAIXA PORQUE OS CHILLERS TRABALHAM MENOS. •CONSUMO DE GÁS SOBE PORQUE AS CALDEIRAS TRABALHAM MAIS www.pt 16 .500 1.000 300.500 3.500 m3 2.000 300. •CONSUMO DE ÁGUA BAIXA PORQUE AS TORRES DE ARREFECIMENTO TRABALHAM MENOS PARA OS CHILLERS.000 1.000 700.000 200. •CONSUMO DE ÁGUA SOBE PORQUE AS TORRES DE ARREFECIMENTO TRABALHAM MAIS PARA OS CHILLERS. •CONSUMO DE GÁS BAIXA PORQUE AS CALDEIRAS TRABALHAM MENOS ÁGUA 3.000 200.000 700.000 400.000 100.norfin.

000 kWh 500. www.000 400.000 300. AS CURVAS DE CONSUMO DE GÁS E DE ÁGUA. REDUZINDO NOS MESES QUENTES (CALDEIRAS).000 200.000 10. ELECTRICIDADE 800.000 700.650.000 0 Electricidade Geral Electricidade AVAC PODEMOS CONFIRMAR QUE O CONSUMO DE ENERGIA ELÉCTRICA GERAL (SEM AVAC) É CONSTANTE AO LONGO DO ANO (550.pt 17 .000 1. EXISTEM GRANDES FLUTUAÇÕES DERIVADAS DO FUNCIONAMENTO DOS CHILLERS.000 Escala logarítmica 100.000 600.000 .000 100.Exemplo : Office Park Expo GÁS Vs ÁGUA 1.norfin.000.000 100 10 1 Out Out-09 Jan Jan-10 Fev Fev-10 Jun Jun-10 Jul Jul-10 Nov Nov-09 Dez Dez-09 Mar Mar-10 Abr Abr-10 Mai Mai-10 Ago Ago-10 Set Set-10 Gás (kWh) Água (m3) GRÁFICO EM BASE LOGARÍTMICA PARA SE PODER COMPARAR .000 kWh). PODEMOS CONFIRMAR QUE O CONSUMO DE GÁS É SUPERIOR NOS MESES FRIOS. JÁ NO AVAC. SENDO O CONSUMO SUPERIOR NOS MESES QUENTES. A ÁGUA APRESENTA A CURVA INVERSA (TORRES DE ARREFECIMENTO).

pt 18 .norfin.Exemplo : Office Park Expo www.

pt 19 .Exemplo : Office Park Expo www.norfin.

Exemplo : Office Park Expo www.norfin.pt 20 .

876 kWh/ano •Ocupação média: 250 – (20 m2 por ocupante) www.norfin.pt 21 .Exemplo : Edifício Vision •Área: 5028 m2 ABL •Classe Energética: B •Consumo anual de energia: 38.

68% Água e Energia 17.norfin.24% 7.Exemplo : Edifício Vision Valores anuais Resumo Condomínio Vision Aministração Outros 0.33% Manutenção Outros 1.45% Segurança 32.08% Limpeza 7.59% Manutenção Técnica 33.pt 22 .62% www.

Exemplo : Edifício Vision Valores anuais Manutenção Vision Sistemas de segurança 5% Imprevistos 1.10% Elevadores 16% Avac 78% www.norfin.pt 23 .

pt 24 .Exemplo : Edifício Vision Histórico de Consumo de Energia Eléctrica Ano Consumo kWh Diferença Média Maximo Minimo 306260 430266 202210 2003 430266 2004 358286 -71980 2005 222624 -135662 2006 123172 2007 2008 202210 2009 246678 44468 2010 203912 -42766 totais 2347730 -226354 306260 430266 202210 345796 337958 -7838 -135748 Colocação de baterias de condensadores e gestão de funcionamento da iluminação Alteração do horário de funcionamento AVAC Aumento do período de funcionamento AVAC e execução de obras em zonas comuns Instalação de depósito de inércia Instalação de Novo Chiller Classe energética A+ Histórico de Consumo de Energia Eléctrica kWh 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 kWh www.norfin.

pt 25 .Exemplo : Edifício Vision Histórico de Consumo de Energia Eléctrica AVAC Ano Consumo kWh Diferença Média Maximo Minimo 196305 297312 105072 2003 297312 2004 232770 -64542 2005 222624 -10146 2006 167154 -55470 2007 211014 43860 2008 105072 -105942 2009 138186 33114 2010 120138 -18048 totais 1494270 -177174 196305 297312 105072 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 Histórico de Consumo de Energia Eléctrica kWh AVAC kWh www.norfin.

norfin.Exemplo : Edifício Vision Electricidade AVAC vs Electricidade Geral 500000 450000 400000 350000 300000 250000 200000 150000 100000 50000 0 Electricidade AVAC Electricidade Geral www.pt 26 .

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