Project:  Library Archives Museum Project  Date:  11‐30‐2010  Subject:  Alternate Sites Feasibility Study   

Overview & Background 
  The site of the existing Alaska State Museum has been identified as the site of the planned Library Archives  Museum project since as early as 2002.  In that year this site received financial support from the Legislature  through an appropriation that allowed the purchase of an adjacent lot.  This action created a combined site large  enough to, and with the intention of supporting the new facility.  During earlier design phases of the project, the project team identified several challenges to the existing Alaska  State Museum structure that made inclusion within the integrated Library Archives Museum facility difficult.  A  number of structural deficiencies were identified that have significant cost implications. More significantly, the  location and configuration of the existing building created serious program and efficiency compromises in the  new facility. For these reasons along with inherent implications to project schedule and budget, the project team  does not plan to further consider options for keeping the existing structure intact. The project plans indicate  complete demolition of the existing Alaska State Museum and it currently incorporates the following mitigation  options:  reuse of the existing concrete exterior panels and plan for interpretive work and/or exhibits that  celebrate the centennial, the original museum and the significance of each.    In mid‐October of 2010, members of the Library Archives Museum Project design team learned from the State  Historic Preservation Office that the existing Alaska State Museum building may have historical significance and  that additional project considerations would be required in accordance with Alaska Statute 41.35.070 (b) ‐(c).  In  reaction to this news, and as part of due diligence in planning for the combined Library Archives Museum Project,  the project team endeavored to identify options to mitigate adverse affects beyond those proposed in the  current design.  A key result was an exploration to identify possible alternate sites for the project.  To be  considered, alternate sites would need to meet basic criteria:  • • • Must be large enough to accommodate the new 120,000 sf facility plus a minimum of 120 on‐site parking  stalls.  Must be located in the downtown of Juneau, and within a 1000 feet walking distance from the State  Office Building.  Must be under public control, with a strong preference for locations currently under State control. 

  Alternate Sites Feasibility Study ‐‐ Page  ‐ 1


Must have excellent vehicular access and be able to support a minimum of three loading support berths  with multiple daily deliveries. 

Within these criteria, two possible alternative sites were identified:  Telephone Hill and the Sub Port.  Each is  described below. 

Summary of Findings, Telephone Hill Site 
  The Telephone Hill site is in state ownership and showed promise for supporting building size and parking  requirements, but was dismissed as a non‐viable alternative due to site access challenges.  In particular it does  not meet vehicular access and loading berth goals that are essential to the project.  This access requirement is  crucial to the efficiency and operations of the museum (collections management and rotating exhibits), library  (new materials, inter‐library loan, and inter‐agency couriers), archives (collections management, document  receiving and disbursement, inter‐agency courier), micrographics (document receiving and disbursement); as well  as multiple other building and program functions. 

Summary of Findings, Sub Port Site 
  During the first week of November, 2010, members of the design team participated in a brief charette to test the  fit of the Library Archives Museum program on the Sub Port site.  The site was found to support the program very  well.  A brief analysis of construction challenges suggests that this site will likely be easier to build on than the  currently proposed site (existing museum) since the project would not need to be phased around an existing  building, thus museum operations would not be impacted by construction activities.  Elimination of phasing will  dramatically reduce risk to the collections since they would only need to be moved once from their current  locations into the new permanent vault.    Because of its size and configuration, the Sub Port site is capable of supporting surface parking.  The cost of  surface parking would be substantially less than the required structured parking on the existing museum site.   Combined with other savings due to simplified construction phasing, early estimates suggest that total  development costs on the Sub Port site may be as much as $6M less than on the existing museum site.  The biggest challenge to the Sub Port site the lack of State ownership.  The site is currently owned by the Mental  Health Land Trust as administered by the Trust Land Office, and is estimated to have significantly higher value  than the existing museum site.  Were site acquisition possible, the increased land costs would likely eliminate  most of the reductions in construction cost.    A second major challenge at the Sub Port location is its increased exposure to inclement storm weather and  storm surges, particularly during major storm events.  This issue should be carefully analyzed alongside the  project’s core mission of protecting Alaska’s treasures. 



Page ‐ 2


Site Strengths, Sub Port Site 
  During the feasibility analysis a number of site strengths were identified:  • • • • • • • • • • The site offers better visibility from all approaches into Juneau:  by land, air and water.  Thus it offers the  potential for a true landmark building that is a gateway to Juneau and Alaska.  The site offers clear public access and circulation ‐ vehicular and pedestrian, (but is challenging from a  service access standpoint, see below)  Conceptual design ideas based on historic development patterns translate very well to this site and are in  fact strengthened.  An excellent drop‐off sequence for automobiles and busses.  Better access to light and views.  Greatly simplified construction phasing versus the existing museum site.  An opportunity for surface parking, thus significant project cost savings.  Creation of a major public building on the waterfront will activate the waterfront year‐round, thus  sparking economic development.  The Sub Port site is very easy to access from tour ships and docks.  The Sub Port site is not encumbered by an existing building that may have historical significance. 

Site Challenges, Sub Port Site 
Potential for greater exposure to inclement weather due to location right  on water.  In particular, exposure to tidal and storm surges during major  storm events. 

Possible Solution 
Analyze data from previous storm events to determine  impacts to site.  Locate the collections storage so that it is  encapsulated by the rest of the building, thus reducing  risk to collections.  Provide protected public entries that  consider prevailing and storm winds.  Undertake  wind/storm modeling to help ensure that the collection  can be adequately protected in a major storm event.   

Service access to the site is challenging given that all faces of the building  have public exposure.  Loading access at the north of the building requires  difficult turning movements for larger service vehicles, such as semis.   With only a single access point to Egan, there is potential for conflict  between public and service vehicles.   Foundations will require longer piling versus the existing museum site.  Western edge of site is not well developed.  All sides of building are publicly visible, making service access challenging. 

Site is not under State ownership.  Location is across Egan Drive from the State Office Building. 

Utilize longer piling.  Cost is likely offset by absence of soil  contamination costs versus existing museum site.  Construct an adequate sea wall along western property  boundary.  Locate service access along Egan Drive and carefully use  building massing and landscaping to screen back‐of‐house  activities.  Initiate high level discussions with the Trust Land Office to  explore site acquisition options.  Work with City Borough of Juneau to implement traffic  calming along this portion of Egan Drive and/or create a 

  Alternate Sites Feasibility Study ‐‐ Page  ‐ 3


Disposition of the existing Alaska State Museum and adjacent vacant lot  would be integral to consideration of an alternate site for the project 

pedestrian skybridge.  Determine feasibility/marketability of sale of the existing  Alaska State Museum as‐is.  Determine  feasibility/marketability of sale of the vacant lot adjacent  to the existing Alaska State Museum 


Additional Site Considerations 
  A significant challenge in consideration of alternative locations for the Library Archives and Museum Project is in  regard to historic legislative intent and the desire of the Juneau community.  As described above, in 2002 the  legislature appropriated funding for the purchase of the lot adjacent to the existing Alaska State Museum with  the understanding that the property acquisition was the first step in providing a facility to house the functions of  the Alaska State Library, Alaska State Archives and Alaska State Museum on the same site as the existing Alaska  State Museum.  As a result of the legislative action described above, and with the support of the Juneau  community, the department started the project planning and design process with the understanding and  direction that the proposed facility would be located on the existing Alaska State Museum site and the adjacent  vacant property.  The Department of Education and Early Development now holds title to both the existing Alaska  State Museum Site and the adjacent vacant property.  Any proposed mitigation that involves consideration of an  alternative site for the Library, Archives and Museum Project will need to also consider disposition of the existing  Alaska State Library as well as the adjacent vacant property, as the department does not have the staffing or  budget to operate the proposed combined facility in addition to the existing Alaska State Museum building.  The  department also does not have the funding necessary to repair the existing building, or the desire to become a  landlord for a facility that will not be used to meet the needs of the library, archives or museum functions of the  department.     




Page ‐ 4


Images and Sketches, Sub Port Site 

  site location 

  site location before fill of Willoughby District 

  Alternate Sites Feasibility Study ‐‐ Page  ‐ 5


    sketch showing possible first floor layout, vehicular access and parking 





Page ‐ 6


    sketch showing possible view from Gastineau Channel 

  Alternate Sites Feasibility Study ‐‐ Page  ‐ 7

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful