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Kiyoshi Harada  Sócio fundador da Harada Advogados Associados. Especialista em Direito Tributário e em Ciência das Finanças pela FADUSP. Professor de Direito Financeiro, Tributário e Administrativo. Presidente do Centro de Pesquisas e Estudos Jurídicos - Cepejur. Conselheiro do Instituto dos Advogados de São Paulo e ex-Diretor da Escola Paulista de Advocacia. Artigo - Municipal - 2007/0179

Imóvel Cultivado em Zona Urbana. IPTU, ITR ou Incentivo Fiscal? Kiyoshi Harada*
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Elaborado em 07/2007

1. Introdução
O crescimento da cidade com a progressiva expansão de zona urbana do município, inclusive, com quase a absolvição total da zona rural em algumas comunas, têm trazido problemas de ordem tributária para diversos munícipes, que sempre se dedicaram às atividades agropastoris. São surpreendidos, da noite para o dia, com a nova tributação: o IPTU 'n' vezes mais oneroso do que o tradicional ITR que vinham pagando. Esses humildade proprietários só sabem trabalhar a terra e, também, não têm experiência nem conhecimentos para proceder loteamentos urbanos em suas terras. Acabam sendo vítimas de especuladores imobiliários.

2. O IPTU e o seu fato gerador
Nos termos do art. 156, I da CF compete aos Municípios instituir o imposto predial e territorial urbano. Em caráter de norma geral, o art. 32 do Código Tributário Nacional - CTN - define o fato gerador desse imposto como sendo 'a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município'. É o chamado aspecto nuclear ou objetivo do fato gerador. O contribuinte, nos termos do art. 34 do CTN, 'é o proprietário do imóvel, o titular do domínio útil ou seu possuidor a qualquer título'. É o aspecto subjetivo passivo do fato gerador. Muitos acoimam de inconstitucionais esses dois dispositivos retro referidos no que tange à posse, porque os interpretam literalmente. Como o imposto é espécie tributária, que se caracteriza pela captação de riqueza produzida pelo particular, deve-se entender que o seu fato gerador é a disponibilidade econômica da propriedade, do domínio útil ou da posse, e, o seu contribuinte é qualquer pessoa que detenha essa disponibilidade econômica. O posseiro, por exemplo, usufrui das utilidades do imóvel possuído como se proprietário fosse, podendo requerer a usucapião, uma vez preenchidos os requisitos da lei, obtendo o título de propriedade. Outro aspecto do fato gerador diz respeito ao imóvel localizado na zona urbana do Município. É o aspecto espacial do fato gerador que elege um dos mais de 5.550 municípios brasileiros como titular da imposição tributária do IPTU, isto é, define o sujeito ativo do fato gerador.

3. Conflito entre o IPTU e o ITR
Sem prévia definição, por lei complementar, dirimindo o conflito de competência tributária entre a União e os Municípios (art. 146, I da CF) não seria possível o exercício dessa competência impositiva por qualquer uma das entidades políticas. De fato, pelo art. 153, IV da CF cabe à União tributar pelo ITR a propriedade territorial rural, enquanto que cabe ao Município tributar a propriedade predial e territorial urbana pelo IPTU. Para afastar esse conflito de competência tributária entre a União e os Municípios, o Código Tributário Nacional, no § 1º, do art. 32 assim prescreveu: 'Para os efeitos deste imposto, entende-se como zona urbana a definida em lei municipal, observando o requisito mínimo da existência de melhoramentos indicados em pelo menos dois dos incisos seguintes, construídos ou mantidos pelo Poder Público: I - meio-fio ou calçamento, com canalização de águas pluviais; II - abastecimento de água; III - sistema de esgotos sanitários; IV - rede de iluminação pública, com ou sem posteamento para distribuição domiciliar; V - escola primária ou posto de saúde a uma distância máxima de 3 (três) quilômetros do imóvel considerado. § 2º. A lei municipal pode considerar urbanas as áreas urbanizáveis, ou de expansão urbana, constantes de loteamentos aprovados pelos órgãos competentes, destinados à habitação, indústria ou ao comércio, mesmo que localizados fora das zonas definidas nos termos do parágrafo anterior'. Como se verifica, o CTN adotou o critério geográfico para definição da zona urbana. Assim, zona urbana é aquela definida em lei municipal, observado o requisito mínimo da existência de 2 (dois) dos melhoramentos públicos referidos no § 1º, do art. 32 do CTN. A definição, por lei ordinária, de imóvel rural ou de imóvel urbano, segundo a destinação dada ao bem afronta o critério geográfico acolhido pelo CTN. Por isso, o STF proclamou a inconstitucionalidade do art. 6º e seu parágrafo único da Lei Federal de nº 5.868, de 12-12-1972 que, para efeito de tributação pelo imposto territorial rural, consideravam como imóvel rural, independentemente de sua localização, aquele destinado à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal ou agroindustrial. Entendeu a Corte Suprema que a fixação de critério para definição de imóvel rural ou urbano é matéria que se insere no campo de normas gerais sobre tributação, pelo que somente a lei complementar poderia revogar a expressa disposição do CTN (RE 93.850-8-MG, Trib. Pleno, Rel. Min. Moreira Alves; JSTF, Lex 46, p. 91). Aliás, a adoção do critério da destinação do imóvel impossibilitaria ao Município o cumprimento de sua missão de ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade (art. 182 da CF), pois simplesmente desapareceria a fronteira entre as zonas rural e urbana. O território municipal ficaria constituído de imóveis urbanos e de imóveis rurais, de forma intercalada, impedindo ao Município de conferir a função social à propriedade imobiliária, pois esta, em relação ao imóvel rural, cabe apenas à União (art. 186 da CF).

4. Problemas de ordem prática
 

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153. tenha sido editada posteriormente à data de elaboração indicada no Artigo. As opiniões contidas nos artigos assinados não correspondem necessariamente ao posicionamento do Site. Porém. II da CF)..82 km2 . porque lhe convém sob o ponto de vista do abastecimento da cidade e da geração de riquezas. e do Município. Esta é uma questão de política tributária. como os que compõem o ABCD (Santo André. ou de política urbana. Contudo. Para que aquela área se torne juridicamente uma zona urbana é preciso que a lei do Município competente assim a declare. O ITR permite. está dentro do perímetro urbano definido pela lei municipal. mas que com o passar dos tempos transformaram seus territórios em zonas urbanas de conformidade com as normas do CTN. resulta o conceito de zona rural. O primeiro problema diz respeito à ausência de um marco divisor. Página 2 de 3 Adotado o conceito geográfico do que seja zona urbana. onde são exercidas as atividades agropastoris. ou exclua dessa declaração de zona urbana determinadas áreas tradicionalmente destinadas às atividades agro-pastoris. ensejando a bi-tributação jurídica. § 4º. Em caso de contrariedade à política urbana do município as áreas de cultivos encravadas na zona urbana devem ser desapropriadas mediante pagamento prévio da justa indenização em dinheiro. empurrando os moradores de zonas rurais cada para locais cada vez mais distantes dos centros urbanos. bem menos oneroso que o primeiro. cujos munícipes. que incorpora. aliás. da zona rural. Isso.. por invasão de competência tributária da União. pressupõe-se o prévio conhecimento da divisa. Verificando que nem toda a área municipal de Vinhedo . Em segundo lugar. e.Publicado pela FISCOSoft em 31/08/2007 A FISCOSoft não é responsável pelo conteúdo dos textos assinados. que tolera tal atividade por ser de sua conveniência. a sala de um prédio poderia estar em um município. em primeiro lugar. Não é razoável o Município tolerar a atividade agropastoril em um imóvel urbano de seu território. ou quase não existe zona rural em alguns municípios) representar contrariedade ao interesse público. mas apenas pelo ITR. A argumentação de que a União não vinha exercendo sua competência tributária não tinha. conformada com o § 1º do art. sendo 45% pelo grau de utilização da terra (GUT) e 45% pelo grau de eficiência na exploração (GEE). essa definição legal de zona urbana e. pelo novo critério. http://www. entre outros elementos. dentro do princípio da razoabilidade. redução base de cálculo ou da alíquota. decorrentes do crescente fenômeno da urbanização. que o leitor deve ter em mente que o conteúdo pode não estar atualizado com legislação que. que é inconstitucional. Um dos proprietários rurais solicitou-nos um parecer a respeito. São Caetano do Sul e Diadema) não têm mais campo para expandir suas zonas urbanas. sem contar a imunidade instituída pela Constituição Federal em relação a pequenas glebas rurais exploradas pelo proprietário. redução da base de cálculo ou de alíquotas como.com.imovel-cultivado-em-zona-urbana-iptu-itr-ou-incentivo-fiscal-kiyoshi-. plantação de hortaliças que abastecem a população. O outro problema prático é o que diz respeito à tributação de área urbana cultivada. redesenhando as linhas divisórias litigiosas. ao mesmo tempo. Nem todos os agricultores abandonaram as suas terras ante a expansão urbana. ou seja. e sua publicação não representa endosso de seu conteúdo. emitimos um parecer jurídico no sentido da inconstitucionalidade da aludida proposta legislativa. o valor da terra nua (valor da terra sem edificações ou culturas). nos termos da lei (art. . para conciliar os interesses do proprietário. 32 do CTN. ou ainda. Câmara Municipal de São Paulo em 1989. por um outro critério geográfico bem definido e em termos objetivos. 32 do CTN. por exemplo.610/98. em face do princípio da indelegabilidade de competência impositiva.estava abrangida pelo perímetro delimitado pelos critérios objetivos do § 1º do art. que leva em conta. 5. Com proceder à tributação do IPTU? Critério da preponderância? Critério da proporcionalidade? Qualquer que seja o critério adotado. a Câmara Municipal de Diadema recusou a sua aprovação alegando que o Município estaria a perder. Isso aconteceu em função da progressiva urbanização dos municípios que compõem as Regiões Metropolitanas. por razões de políticas tributária e urbana podem ser excluídas da definição de zona urbana pela lei municipal competente. Na prática. em lugar do ITR. Não é o caso de Vinhedo. Kiyoshi Harada*   Leia o curriculum do(a) autor(a): Kiyoshi Harada. O projeto legislativo do Convênio foi aprovado pela E.. Não basta a área estar abrangida de fato no perímetro delimitado pelo § 1º do art. que explora atividade agro-pastoril na zona urbana. impor a seus proprietários um pesado tributo. por exclusão. isto é. 150. em que o Prefeito. em seu conceito. conquanto satisfatória do ponto de vista teórico ela não afasta dois problemas de ordem prática. 32 do CTN. Os infratores estão sujeitos às penas da Lei nº 9. em havendo declaração de zona urbana. traduzido pela imposição de IPTU. tributado com base no valor venal da propriedade urbana. O confisco da 'propriedade urbana' pertencentes a humildes agricultores. enquanto que um dos cômodos do mesmo prédio poderia estar situado em outro município. que enfrentam tais tipos de problemas. a relação cidade-campo. Essas propriedades. O Projeto Legislativo nº 34/2004 foi rejeitado pela Câmara Municipal de Vinhedo. com fundamento no § 2º do art. que não mais conseguem arcar com os pesados encargos tributários do IPTU. nem sempre é de ordem jurídica. É que nesses casos. empolgado pela atração turística da cidade enviou à Câmara Municipal de Vinhedo o Projeto de Lei nº 34. São Bernardo do Campo. O uso da política tributária. fundadas no interesse coletivo. mas. o que é uma hipótese possível. como por exemplo. próprio de imóvel de natureza estritamente urbana. Para dirimir esse conflito. declarando como sendo de zona urbana todo o território municipal. de 4 de julho de 2004. 13/09/2010 . Basta que a lei municipal não declare. como acontece em alguns Municípios de tradição agrícola. O problema surge quando a questão extrapola o âmbito jurídico.FISCOSoft . para substituir o critério vago e impreciso vigente. para que não sejam atingidas pelo IPTU. ainda. que tem ensejado disputas de tributação pelo IPTU. em substituição ao ITR. a quantidade de metro quadrado do imóvel. Implícita está a faculdade de os proprietários dessas áreas promoverem o loteamento urbano dessas propriedades. Cumpre lembrar. eventualmente. mediante pagamento justo da prévia indenização em dinheiro. desconto especial do IPTU. do art. As zonas urbanas desses municípios passaram a ser interligadas. Em alguns municípios. que extravasa os limites da capacidade contributiva é inconstitucional (art. que a norma do § 1º. que não possua outro imóvel. encontra apoio na moderna doutrina do direito urbanístico. proprietários de imóveis rurais. continuam livres do famigerado IPTU. 12 do ADCT. IV da CF). 32 do CTN não é auto-aplicável. 32 do CTN devem merecer incentivos fiscais como isenção. a manutenção de atividade agropastoril no âmbito da zona urbana (às vezes não existe. levaram a Administração Pública a manter e incentivar o cultivo de hortaliças para o abastecimento da cidade com a um custo menor. que não pode ser confundida com a delegação de competência fiscalizatória e arrecadatória. o imóvel onde se cultivam as hortaliças. Advertimos. normalmente. se incluídas na definição de zona urbana como permite o § 1º do art. vêm fazendo a imensa maioria dos municípios.br/a/3egk/imovel-cultivado-em-zona-urbana-iptu-itr-ou-ince. O problema da tributação pelo IPTU. a lei municipal outorgar isenção. ainda. Na falta de nitidez do Mapa Cartográfico do Estado de São Paulo. sem respeito às áreas tradicionalmente tidas como 'rurais' nada impede. elaboramos e sugerirmos à chefia do Executivo uma minuta de Convênio entre o Município de São Paulo e o de Diadema. cerca de 352 ms2 em relação ao critério impreciso que resulta do Mapa Cartográfico do Estado de São Paulo. imóveis situados nas divisas desses dois municípios vêm sendo tributados pelos dois fiscos. Conclusões As propriedades encravadas na zona urbana. o caminho jurídico correto seria o da desapropriação da 'propriedade rural' encravada no seio da zona urbana.. como não tem e jamais poderia ter qualquer relevância jurídica. Se por uma razão ou outra. objetivo e claro quanto às divisas municipais. razões de política tributária e de política urbana. pouco provável em razão da vocação agrícola desses proprietários. que tem como base de cálculo o valor fundiário. como são os casos dos cultivadores de hortaliças de São Bernardo do Campo. por exclusão. 90% de desconto.fiscosoft. É proibida a reprodução dos textos publicados nesta página sem permissão do autor e vedada a sua reutilização em outras publicações sem permissão do Site. e não de direito tributário. no exercício da função de consultor jurídico do Município de São Paulo. entre Diadema e São Paulo. em 1989.

Kiyoshi Harada*  Responsabilidade dos sócios no caso de liquidação de sociedade de pessoas .br/a/3egk/imovel-cultivado-em-zona-urbana-iptu-itr-ou-ince. selecione uma nota! Insira seu comentário sobre esse Artigo no Fórum FISCOSoft: Comentário: Excelente Ótimo Bom Regular Ruim / 18 Votar Gostaríamos muito de receber sua avaliação sobre este artigo..com.br.Kiyoshi Harada*  Guerra fiscal atinge as importações . Imunidade do ITBI incondicionada.. no caso de mídia eletrônica.Wanessa Mendes de Araújo* Nota Fiscal Eletrônica que Gera Créditos de IPTU: Incentivo ou Obrigação Fiscal? . Veja também outros artigos do mesmo autor:  Adicional de RAT. Avaliação do Artigo Por favor.com.Larissa Cássia Favaro Boldrin Saraiva* Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU): Capacidade Contributiva .(Composição gráfica personalizada) .imovel-cultivado-em-zona-urbana-iptu-itr-ou-incentivo-fiscal-kiyoshi-. Ajude-nos a servi-lo cada vez melhor! Enviar Seu comentário ficará disponível no Fórum FISCOSoft imediatamente após o envio.fiscosoft.Kiyoshi Harada*  Embalagem por encomenda .Renato Poltronieri* ITR: Competência Federal x Capacidade Municipal . Cobrança do ITBI de 1996.FISCOSoft . Fato gerador .fiscosoft. 13/09/2010 . Clique aqui e veja outros comentários inseridos no Fórum da FISCOSoft.. necessariamente com link para www.Kiyoshi Harada*  Imóvel incorporado ao patrimônio da pessoa jurídica em pagamento do capital subscrito. Página 3 de 3 Citações de textos devem ser acompanhadas da indicação da FISCOSoft como fonte.Irapuã Gonçalves de Lima Beltrão* Voltar para página inicial| Voltar | Voltar ao topo | Imprimir | Enviar por e-mail © Copyright 1999-2010 FISCOSoft Editora Ltda - Todos os direitos reservados - ISSN 1678-9555 http://www.José Hable* A Imunidade e a Isenção do Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural .Kiyoshi Harada* Veja também outros artigos do mesmo assunto: IPTU: Reclamação e Revisão do Lançamento . objeto da execução fiscal ajuizada pelo município de São Paulo ..