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INTRODUCTION

Ce travail porte respectivement sur une étude comparative du statut de la copropriété


entre le droit Marocain et le droit Français.
D’une façon générale, la comparaison se base principalement sur l’éclaircissement des
points communs et des points de divergences des éléments comparés.
Le mot copropriété désigne une propriété (mobilière ou immobilière) commune à
plusieurs personnes, lorsque chacune est titulaire d’une quote-part idéale ou abstraite,
on dit qu’il s’agit d’indivision.
De nos jours la copropriété veut fréquemment dire un mode d’appropriation, plus
spécialement d’un immeuble bâti qui, sous réserve de plus amples précisions, se
caractérise par la division de cet immeuble en lots. Il s’agit d’une forme excessivement
importante de la propriété collective en raison de son impact considérable et ses
multiples applications.
De cette propriété commune, se découpe la copropriété des immeubles bâtis, et sa
signification va dans le sens qu’un immeuble est composé de plusieurs étages et
appartements et que chacun jouit d’une propriété bien déterminée, et possède des
parties communes avec d’autres propriétaires de l’immeuble. La copropriété est alors
une propriété qui se situe entre la propriété privée et commune.
Au Maroc, c’est la loi 18-00 qui définit le statut juridique de la copropriété.

Le législateur français, quant à lui, a consacré à la réglementation de la copropriété la


loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Les normes régissant la copropriété que ce soit en droit Marocain ou en droit Français
sont au nombre de deux à savoir:
Il ya d’abord les lois suscitées (la loi 18-00 et la loi de 1965) et ensuite le règlement de
copropriété qui en constitue l’application.
De nature conventionnelle, la copropriété ait appel à un syndicat; Le nom donné au
groupement des copropriétaires d’un immeuble. Le syndicat est administré par une
assemblée générale. Cette dernière prend toutes les décisions nécessaires à la gestion
de la copropriété et les faits exécutés par le syndic.
On doit déduire de ce qui précède que tous ces éléments forment ce qu’on appelle; Le
statut de la copropriété qu’il s’agisse de la copropriété en droit Marocain ou bien en
droit Français.
Cette comparaison a pour finalité de nous aider à mieux cerner le statut de la
copropriété en droit Marocain et également en droit Français. C’est ainsi que nous
allons répondre a la question suivante:
Quelles sont les points communs et de divergences existant entre le statut de la
copropriété en droit Marocain et en droit français, aussi bien au niveau du domaine
d’application et la structure de la copropriété qu’au niveau de l’organisation collective
de celle ci?
Pour ce faire notre plan sera comme suit:
En premier lieu nous allons traiter: le domaine d’application et la structure de la
copropriété à la lumière du droit Marocain et du droit Français (1ère partie).
En second lieu: l’organisation collective de la copropriété en droit comparé (2ème
partie).

1 ÈR E PA RT IE : LE D OMAIN E D ’ AP PLIC AT ION ET LA STR UC TURE DE L ’ IMME UBLE DE LA

C OP ROPR IÉ TÉ E N DROIT MAR OC AIN ET E N DROIT FR AN ÇA IS

A. LE CHAMP D’APPLICATION DU STATUT DE LA COPROPRIÉTÉ


1. A LA LUMIÈRE DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 :
«La présente loi régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la
propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une
partie privative et une quote-part de parties communes. A défaut de convention
contraire créant une organisation différente, la présente loi est également applicable
aux ensembles immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services
communs, comportent des parcelles, bâties ou non, faisant l’objet de droits de

propriété privatifs. »

L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, se réfère, dans ses deux alinéas successifs, à
deux structures d’immeubles:
La première, objet de l’alinéa 1er, est celle de l’immeuble auquel le statut de la
copropriété est impérativement applicable.
La seconde, objet de l’alinéa 2, est celle de l’ensemble immobilier auquel le statut de la
copropriété n’est applicable qu’à défaut de convention contraire créant une
organisation différente.

 De l’alinéa 1er de l’article 1er, il résulte que l’immeuble auquel le statut


de la copropriété est impérativement applicable doit être :
Un immeuble ou un groupe d’immeubles bâtis:
L’application du statut de la copropriété en tant que statut de gestion, aux seuls
immeubles ou groupe d’immeubles bâtis est la conséquence logique du fait que la loi
du 10 juillet 1965 a exclu de ses prévisions tout ce qui a trait à la construction de
l’immeuble.
Il convient de mentionner que la distinction entre tout immeuble ou groupe
d’immeubles bâtis correspond, en réalité, à celle entre copropriété verticale (immeuble
bâti) et copropriété horizontale (groupe d’immeuble bâtis), dont la caractéristique est
de comprendre plusieurs bâtiments implantés sur un terrain d’assiette qui est commun
à tous les copropriétaires, ce qui en exclut la division en propriété. Mais les deux
distinctions ne se recoupent pas exactement et il devient alors difficile de caractériser
le groupe d’immeubles bâtis par rapport à l’ensemble immobilier. Le critère le plus
souvent avancé est que le groupe d’immeubles bâtis, au sens de l’alinéa 1er de l’article
1er, se caractérise par une répartition homogène en lots, alors que l’hétérogénéité de
sa structure est la caractéristique de l’ensemble immobilier.
Immeuble dont la propriété est répartie:
Précision étant faite que la répartition peut ne concerner que deux personnes, celle-ci
doit, aux termes de l’article 1er alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 concerner la
propriété de l’immeuble.
On en déduit cette conséquence que si la répartition n’est faite qu’en jouissance- ce qui
est le cas lorsque l’immeuble est la propriété d’une société constitué en vue de
l’attribution d’mmeubles aux associés par fractions divises, (régie par les articles L.
212-17 et R. 212-1 à R. 212-18 du Code de la construction et de l’habitation), le statut
de la copropriété n’est pas applicable tant que les associés n’ont qu’un droit de
jouissance sur les fractions d’immeuble correspondant à leurs droits sociaux.
Si, comme le prévoit l’article L.212-2, du Code de la construction et de l’habitation, un
règlement est établi, celui-ci ne peut être qu’un règlement de jouissance et la qualité
pour agir en justice n’appartient qu’aux seuls organes légaux de la société.
Ce n’est qu’au moment de la dissolution de la société, ou lors du retrait anticipé de l’un
ou de plusieurs des associés, que la propriété de l’immeuble se trouve « répartie » et
que le statut de la copropriété prend naissance. Plus précisément, en cas de
dissolution, par suite du fait que la société conserve le bénéfice et la personnalité
morale pendant la durée des opérations de liquidation, le statut de copropriété
s’applique et le syndicat naît de plein droit à partir du moment de l’attribution à chaque
associé de sa part divise, cette attribution étant censée avoir lieu au moment de
l’approbation des comptes de liquidation. En cas de retrait, c’est le premier retrait d’un
associé qui est constitutif d’un lot de copropriété au sens de la loi et qui donne
naissance au syndicat.
Le fait que l’application du statut de la copropriété suppose la répartition de la
propriété de l’immeuble entraîne également cette conséquence qu’il est impossible
d’attribuer des millièmes de copropriété (et donc d’attribuer un lot) à des voisins,
titulaires d’un droit de passage sur les parties communes d’un immeuble.
Répartition par lots comprenant une partie privative et une quote-part des
parties communes :
La répartition de la propriété de l’immeuble en lots comprenant chacun une partie
privative et une quote-part de parties communes exprime l’originalité de la structure
de division que constitue le lot de copropriété et qui conditionne, par là même,
l’application impérative du statut.
Toutefois, depuis la mise en vigueur du décret n° 77-860 du 26 juillet 1977 qui
réglemente les lotissements, il n’ya pas incompatibilité entre copropriété et
lotissement, en ce sens que si la division en jouissance ne peut constituer le moyen
d’éluder la réglementation des lotissements, rien ne s’oppose à ce que le statut de la
copropriété soit utilisé pour la gestion d’un lotissement dès lors que celui-ci comporte
des éléments d’équipement commun.

 De l’alinéa 2ème de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 fixant le


statut de la copropriété des immeubles bâtis:
Il résulte de cette proposition que, par opposition à l'homogénéité, prévue par l'alinéa
1er de l'article 1er, de la répartition de la propriété par lots de l'immeuble ou du groupe
d'immeubles bâtis, pour lesquels le statut de la copropriété est impératif, l'ensemble
immobilier présente une structure hétérogène et des aménagements ou services
communs pour la gestion desquels une organisation est nécessaire.
Si l'on peut regretter l'inexistence d'un statut spécifique aux ensembles immobiliers, il
convient d'observer que le régime de la copropriété ne s'applique à ces ensembles qu'à
défaut d'une organisation différente, telle que la constitution d'une association
syndicale libre des propriétaires régie par la loi du 21 juin 1865, d'une association
foncière urbaine régie par l'article L. 322-2 du code de l'urbanisme, ou encore d'une
union de syndicats prévue par l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, étant précisé que
cette dernière disposition a été complétée par l'article 81-16º de la loi du 13 décembre
2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain. Même s'il semble préférable,
pour des raisons pratiques, que l'organisation différente soit créée en même temps que
l'ensemble immobilier, il apparaît possible de procéder à cette création ultérieurement.

1. A LA LUMIÈRE DE LA LOI 18-00 :


La législation foncière s’est enrichie, en matière de copropriété des immeubles bâtis,
d’un nouveau texte de loi n° 18-00 publié au B.O n° 5054 du 07 Novembre 2002.
Cette loi fut porteuse de nombreuses innovations a, entre autres, élargi le champ
d’application de la loi sur la copropriété aux immeubles à usage professionnel et
commercial ainsi qu’aux ensembles immobiliers, officialisé une gestion externe des
parties indivises et institué le conseil syndical. Elle a même donné la possibilité au
syndic d’imposer aux copropriétaires de contracter une assurance collective en vue de
se prémunir contre tout risque pouvant menacer la pérennité de l’immeuble.
 De l’alinéa 1er de l’article 1er, la loi 18-00 réglant le statut de la
copropriété des immeubles bâtis :
« Les dispositions de la présente loi s’appliquent à la propriété des immeubles bâtis
divisés par appartements ou étages ou locaux et dont la propriété appartenant à
plusieurs personnes est répartie par lots comprenant chacun une partie privative et
une quote-part des parties communes. »
Le législateur de loi 18-00 a repris les mêmes conditions exigées par le
législateur français relatives à l’application du statut de la copropriété.
il exige qu’il existe une pluralité des parties de l’immeuble appartenant à des
propriétaires différents appelés « copropriétaire » ; Ainsi, une dualité de propriété,
autrement dit, une pluralité étant faite par répartition des lots dont chacun comprend
une partie privative et une quote-part des parties communes.
Comme la loi de 1965 a confirmé, la loi de 18-00, fruit de la législation française, laisse
croire que le régime de la copropriété ne peut être appliqué que s’il ya pluralité des
locaux des immeubles bâtis appartenant à plusieurs personnes, mais conformément à
d’autres dispositions de la loi 18-00, notamment les articles 13 et 14, on déduit que
l’existence même de deux locaux appartenant à deux personnes suffit pour y appliquer
le statut de la copropriété.

 De l’alinéa 2ème de l’article 1er de la loi 18-00 fixant le statut de la


copropriété des immeubles bâtis:
On Remarque également que dans son article 1er, alinéa 2ème, qui stipule: «… Elles
sont applicables également aux ensembles immobiliers bâtis et aux
différentes résidences constituées d’habitations contiguës ou séparées ayant
des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des
copropriétaires…», la loi 18-00 a élargit ses dispositions tant aux résidences qu’aux
ensembles immobiliers bâtis dont le statut de la copropriété s’applique d’une
façon impérative, alors que, le statut de la copropriété de la loi française, ne
s’applique qu’à défaut de convention contraire créant une organisation
différente. Il importe donc de clarifier ces deux nouvelles innovations;
 Résidences:
Le statut de la copropriété est applicable aux résidences en copropriété, peu importe
leurs volume (petites ou grandes) et quelque soit leurs valeur; ce qui prime d’ailleurs
c’est la réunion des conditions nécessaries pour l’application du dahir du 3 octobre
2002.
Vu l’aspect moderne des constructions actuelles, la plupart de ces résidences se dotent
souvent d’un garage destiné au stationnement des voitures des copopriétaires. Elles
comportment également un rez-de-chaussée contenant des locaux affectés à l’exercice
des professions libérales (medicine, notariat, ingénierie…)
 Les ensembles immobiliers bâtis:
Un ensemble immobilier correspond, le plus souvent, à plusieurs immeubles ou
résidences contiguës ou séparés englobant des locaux à usages différents (habitation,
commerce, professions liberals…). Les ensembles immobiliers ont pour caractéristique
de comporter, outre les terrains, des aménagements ou services communs, tels que
voiries, réseaux, aires de jeux et de stationnement, chaufferie collective, piscine,
tennis…ect.
Il y a lieu de souligner que pour qu’il y ait application de la loi 18-00 sur les ensembles
immobiliers bâtis, il faut que les droits des copropriétaires soient interférés, étant
donnée que chacun d’entre-eux détient, outre sa partie commune de l’immeuble dans
lequel se trouve sa partie privative, une partie indivise dans les aménagements et les
services communs fournis dans l’ensemble immobilier.

 De l’alinéa 3ème de l’article 1er de la loi 18-00 fixant le statut de la


copropriété des immeubles bâtis:
Le 3ème alinéa de la loi marocaine ajoute que: « Les présentes dispositions
s’appliquent aux immeubles immatriculés ou en cours d'immatriculation ou
« .non immatriculés
Elle a également innové en incluant dans son domaine les coopératives et les
associations d’habitat ainsi que, outre les immeubles immatriculés et en cours
d’immatriculation déjà régis par la loi de 16 novembre 1946 abrogé, les immeubles non
immatriculés.
La nouveauté réside dans l’application du statut de la copropriété sur les
immeubles non immatriculés, alors que le législateur français dans la loi du 10
juillet 1965 rend obligatoire la procédure d’immatriculation.
Les immeubles non immatriculés ne sont pas soumis au régime de l’immatriculation
foncière et n’ont pas de titre foncier. Mais, ils restent régis par le D.O.C et les
dispositions du droit musulman, notamment le rite malékite.
Pour mener à mieux l’application du statut de la copropriété sur les immeubles bâtis
non immatriculés, le législateur marocain a jugé nécessaire de déposer le règlement de
copropriété avec les modifications susceptibles d’y être portée au secrétariat greffe du
tribunal de première instance dans le ressort duquel se situe l’immeuble. Force est de
constater qu’à travers cet élargissement du domaine de la copropriété, notre
législateur recherche à atteindre trois objectifs:
Primo, la préservation des droits individuels des copropriétaires qui possèdent des
appartements ou locaux dans ces immeubles non immatriculés
Secundo, la protection du domaine urbain et assouvir l’anarchie dans la gestion et
l’administration de ces immeubles.
Tertio, cet élargissement revêt encore une dimension économique, concrétisé dans
l’intégration de l’immeuble non immatriculé dans le cycle économique en vue de
consolider les ressources fiscal de l’État.

A. LA STRUCTURE DE L’IMMEUBLE EN COPROPRIÉTÉ :


Un immeuble collectif (en copropriété) comprend deux parties distinctes, les parties
privatives et les parties communes, il ne faut pas aussi oublier qu'il existe des droits
accessoires à la copropriété.
Le seul fait de vivre en copropriété implique qu'il faut se plier à des règles qui
organisent ce mode de vie, ce qui signifie qu'il existe des droits et des obligations que
les copropriétaires doivent respecter afin d’éluder les relations tempétueuse entre les
copropriétaires.
En premier lieu nous allons aborder les parties communes et privatives sur lesquelles
repose la structure de l’immeuble en copropriété (section 1), et en 2ème lieu, les droit
et obligations des copropriétaires face a cette structure (section 2).
1. LES PARTIES COMMUNES ET LES PARTIES PRIVATIVES :

 S’agissant des parties communes:


L’article 3 de la loi 18-00 considère comme partie commune « les parties bâties ou non
bâties destinées à l'usage et à la jouissance de l'ensemble des copropriétaires ou de
certains d'entre eux ».
L’article 3 de la loi 1965 consacre les mêmes dispositions que la loi 18-00 au niveau de
la qualification des parties communes, toutefois le législateur français a étendu
l’affectation des parties communes non seulement à l’usage, mais également
à l’utilité commune.
De surcroit, le législateur marocain dans l’article 4 de la loi 18-00 a consacré tout un
article pour une énumération précise des parties communes d’une façon impérative: (le
sol, les entrées, les sous-sols, les ascenseurs destinés à l'usage commun...). Tandis
que le législateur français régit d’une manière supplétive les parties
communes, il a regroupé la définition et l’énumération des parties communes
ainsi que leurs droits accessoires dans un même et seul article qui est
(l’article 3 de la 1965).
Il faut noter que la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes est
fixée selon l'étendue de sa partie individuelle par rapport à l’étendue de l’ensemble des
parties individuelles de l’immeuble au moment de l’établissement de la copropriété, et
ce, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi 18-00. Ces mêmes
dispositions ont été énuméré dans l’article 5 de la loi 1965 mais de façon plus précise.
Outre que la liste des parties communes énumérées dans l’article 4 de la loi 18-00, le
législateur marocain a accroché un certain nombre de droits dit droits accessoires aux
parties communes, du fait que ceux-ci s’exercent d’une façon accessoire sur les
fractions indivises. Le législateur de 1946 n’a fait aucune allusion ni à l’existence ni aux
modalités d’exercice de ces droits.
L’observation de la pratique de la copropriété démontre que de tels droits sont
fréquemment exercés, ce qui a incité le législateur de consacrer un article entier qui
est l’article 5 de la loi 18-00 à l’énumération des dits droits d’une façon impérative.
Cet article stipule: sont considérées comme droit accessoires aux parties communes:
 Le droit de surélévation de l’immeuble ;

 Le droit d’édifier de nouvelles constructions dans les cours ou dans les jardins et
dans leurs sous-sols;

 Le droit d’excavation. (Le tout conformément aux dispositions des articles 22 et 44


de la présente loi).
Le législateur français quant à lui a énuméré les droits accessoires aux
parties communes d’une façon supplétive; En utilisant la formule: “dans le silence ou
la contradiction des titres”, de la même manière dans le même article 3, consacré à la
qualification et à l’énumération des parties communes de l’immeuble en ajoutant aux
dispositions du législateur marocain un autre droit accessoire qui est le droit de
mitoyenneté.
Rappelons tout simplement, qu’en vertu de la loi 18-00 (article 7) Les parties
communes et les droits y afférents ne doivent faire l'objet ni d'une répartition entre
l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux, ni d'une vente forcée
indépendamment des parties individuelles.
Aucun copropriétaire ne peut ni user de sa fraction divise ni la louer ou l’hypothéquer
indépendamment de sa fraction indivise. Et c’est les mêmes dispositions au niveau de
la loi 1965 (article 6) sauf que cette dernière n’a pas fait allusion à la location ou à
l’hypothèque.
Le point en commun à repérer: c’est l’usage commun de ses parties
communes.

 Concernant les parties privatives :


L’article 2 de la loi 1965 qualifie partie privative des immeubles comme étant, les
parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire
déterminé.
En ajoutant dans l’alinéa 2 du même article que les parties privatives sont la propriété
exclusive de chaque copropriétaire.
Le législateur marocain de la loi 18-00 (article 2) a repris pratiquement les mêmes
dispositions de la loi 1965, mis a part que la loi 18-00 a remplacé le mot usage
exclusif figurant dans l’article 2 de la loi 1965 par: jouir personnellement et
individuellement.
Les lois (18-00 et 1965) sont succincts quant’ à la détermination des parties privatives
de l’immeuble en copropriété, ils ne fournissent aucune liste, une telle liste peut être
élaborée qu’après l’énumération des parties communes. Tous les éléments qui ne sont
pas considérés comme communes par ces deux textes peuvent a contrario être
qualifiés de privatifs.
Ces éléments ne peuvent être qu’en nombre réduit puisque l’étude de la liste des
parties communes permet de conclure que l’immeuble, dans sa quasi-totalité, est
formé d’éléments communs pour tous les copropriétaires.
En effet, la propriété privative se trouve considérablement restreinte.
Cette primauté des éléments collectifs de l’immeuble semble correspondre à la logique
de la copropriété; «L’extension des parties communes est dans l’esprit de la
copropriété »

1. LES DROITS ET OBLIGATIONS DES COPROPRIÉTAIRES :


La structure de l’immeuble en copropriété commande le statut juridique applicable aux
copropriétaires. Si La qualité de ceux-ci confère des prérogatives sur l’immeuble, elle
impose en contrepartie des obligations.
 Droits des copropriétaires :
En vertu des dispositions de la loi 18.00 dans ses (articles 31 alinéa 1, 32, 34, 35), il
s’agit principalement des droits suivants:
Les copropriétaires jouissent de droits sur les parties indivises selon leur affectation, à
condition de ne pas porter préjudice aux autres copropriétaires et à la destination de
l’immeuble;
• Disposer librement et pleinement des parties privatives ;

• Accéder aux archives et registres du syndicat, notamment ceux relatifs à la


situation de la trésorerie;

• Occuper exclusivement leurs lots ;

• Être informé sur les décisions de l’assemblée générale ;

• Un droit de préférence existait dans le dahir de 1946 et spécialement dans son


article 27.
A partir du 2 octobre 2002, ce droit a été consacré dans l’article 39 de la loi 18-00 qui
stipule que: « les copropriétaires peuvent, à la majorité des trois quarts des voix des
copropriétaires présents ou représentés, instituer entre eux un droit de préférence en
ce qui concerne tous les actes emportant transfert de propriété à titre onéreux et
prévoir les modalités d’exercices dudit droit et ses délais dans le règlement de
copropriété ». Ce droit de préférence permet:
 D’éviter l’intrusion d’étrangers susceptible de nuire au climat serein régnant dans
l’immeuble en copropriété. Par contre, au niveau de la loi 1965 (article 9), le
législateur français n’a pas cité le droit de préférence

 Etre indemnisé par le syndicat des copropriétaires, s’il a subi un préjudice suite à
l’exécution des travaux prévus à (l’article 33 alinéa 1er). Le législateur marocain
s’est tu en ce qui concerne la précision de la nature du préjudice, alors que le
législateur de la loi du 1965 a stipulé d’une manière précise que ; le préjudice peut
résulter soit d’une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d’un trouble de
jouissance grave, même s’il est temporaire, soit de dégradation.
 D’ester en justice pour pouvoir préserver leurs droits dans l’immeuble en
copropriété, ou réparer le préjudice causé à l’immeuble ou aux parties communes
par un des membres du syndicat ou par un tiers.
 Obligations des copropriétaires :
Conformément à l’article 36 de la loi 18-00, chacun des copropriétaires est tenu de
participer aux charges relatives à la conservation, l’entretien et la gestion des parties
communes, en dehors de ces prérogatives, les copropriétaires sont tenus de certaines
obligations à savoir :
Aux termes de l’article 31 alinéa 3 de la loi 18-00, tout copropriétaire ayant mis en
location sa partie divise, est tenu de remettre copie du règlement de copropriété au
locataire qui s’engage, de sa part, à respecter le dit règlement dont il a pris
connaissance ainsi que par les décisions prises par le syndicat des copropriétaires.
D’après l’article 33 alinéa 1er de la loi 18-00, le copropriétaire ou ses ayants droit ou
l’occupant ne doivent pas interdire les travaux relatifs aux parties indivises décidés par
l’assemblée générale même s’ils se réalisent à l’intérieur des parties divises. Sur ce
point le législateur Français et contrairement au législateur Marocain dans son article 9
alinéa 2 a posé deux conditions afin d’obliger le copropriétaire d’accepter les travaux
relatifs aux parties indivises décidés par l’assemblée générale au sein de ses parties
divises à savoir :
1. Il faut qu’il ait nécessité.
2. Il ne faut pas que la consistance ou la jouissance des parties privatives
comprises dans son lot soient altérées de manière durable.
La loi 1965 dans ses articles 10 et 9 alinéa 2 énumère mot par mot la même chose
concernant ces obligations, sauf qu’en ce qui concerne l’obligation de contribuer au
paiement des charges de l’immeuble ; Sur ce point, l’article 10 qui est d’ordre public,
distingue deux catégorie de charges :
• Les charges entrainées par les services collectifs et les éléments
d’équipement communs ;
• Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des
parties communes.
En effet, chaque copropriétaire doit verser au syndicat des provisions pour le
financement du budget voté et qui sont fixées, sauf disposition contraire, en fonction
de sa quote-part de la partie divise par rapport à l’immeuble (article 36 de la loi 18-00)
Ce budget est voté par l'assemblée générale chaque année, toutefois, les
copropriétaires peuvent s'arranger avec le syndicat pour les modalités de versement.
Nous pouvons également citer dans le même cadre de cette partie le renoncement de
certains copropriétaires à payer leurs cotisations aux syndicats.
Pour ceci, la loi 18-00 a tenu à accélérer la procédure judiciaire et obliger les
copropriétaires à verser leurs dus, et cela surtout en donnant la compétence au
président du tribunal de première instance statuant ‘’en référé’’ d’appliquer la
procédure d’injonction de paiement avec la possibilité d’exécuter le jugement malgré
l’appel. Tandis que le législateur de la loi 1965 a resté silencieux concernant
les démarches à suivre face à l’inobservation de certains copropriétaires à
l’obligation de payer leurs cotisations. La 18-00 a posé un principe dans
l’article 37 c’est que la modification des répartitions des charges ne peut être
décidée que par l'assemblée générale à la majorité des trois quarts des voix
des copropriétaires conformément aux dispositions des articles 21 et 36 de la
présente loi.
A défaut elle peut être décidée par le tribunal compétent, en outre le copropriétaire qui
considère que sa participation aux charges est supérieure à son dû, il peut porter
également le litige devant le tribunal compétent pour en demander la révision des dites
charges. Dans ce cas, le procès est intenté contre le syndicat des copropriétaires en
présence, le cas échéant, du syndic.

Tandis que la modification des répartitions des charges aux yeux de la loi du 10 juillet
1965 est décidée par l’unanimité des copropriétaires. Cependant il y a une exception à
relever dans les alinéas 1er et 2ème de l’article 11 et aussi dans l’article 25 c’est que la
modification des charges peut être décidée à l’assemblé générale statuant à la
majorité.
A défaut le copropriétaire peut porter le litige devant le tribunal de grande instance au
lieu de la situation de l’immeuble. Et ce conformément aux dispositions de l’article 11
dernier alinéa. La loi de 10 juillet 1965 a conditionné l’action de révision des charges en
prescrivant certains délais qui doivent être respectés par le copropriétaire.
Après avoir étudié le domaine d’application des lois 18-00 et du 10 juillet 1965 relatives
au statut de la copropriété des immeubles bâtis, et leur structure. Une question
demeure posée, est celle de savoir l’organisation collective de la copropriété?
2ÈME PARTIE: L’ORGANISATION COLLECTIVE DE LA COPROPRIÉTÉ EN
DROIT COMPARÉ:

A. LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ
Le règlement de copropriété est un acte juridique ayant pour objet de définir les droits
et obligations des copropriétaires tant sur les parties privatives que sur les parties
communes de l’immeuble, et d’organiser selon des formules laissées à la volonté des
parties la marche d’une copropriété.
Cette définition atteste du rôle capital de ce règlement dans le fonctionnement de
toute copropriété. La coexistence de nombreux copropriétaires exige, en effet,
l’institution d’une véritable charte qui établit une sorte de compromis entre les intérêts
individuels des copropriétaires et l’intérêt collectif de la copropriété.
Le règlement de copropriété est obligatoire, il est régi par la loi du 10 juillet 1965 en
France, et au Maroc par la loi 18.00, il est normalement établit préalablement à la mise
en copropriété de l’immeuble, mais dans le droit marocain il peut être établie
ultérieurement.
Il convient donc de traiter le contenu du règlement de copropriété (Section 1) avant
d’examiner ses effets dans le droit comparé (Section 2).
1. LE CONTENU DU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ :
Le règlement que se soit dans le droit de copropriété en France ou au Maroc détermine
la destination des parties privatives et communes et les conditions de leur jouissance;
Il fixe également les règles relatives à l’administration des parties communes;
Il définit des règles de gestion du syndicat et de la tenue de l’assemblée générale ainsi
que les critères de désignation du syndic et de son adjoint et, le cas échéant, du conseil
syndical. Toutefois, cette dernière disposition d’après l’article 9 de la loi marocaine
n’est pas obligatoire si le nombre des copropriétaires est inférieur à huit.
La délimitation des charges communes ainsi que les modalités de leur répartition entre
les copropriétaires doivent également faire l’objet des dispositions du règlement.
Des clauses restrictives relatives aux modalités d’usage des parties privatives doivent
être justifiées par la destination de l’immeuble.
C’est pourquoi il importe de bien préciser dans le règlement de copropriété les cas où
un immeuble est exclusivement ou principalement destiné à l’habitation bourgeoise,
aux professions libérales, aux commerces, à des bureaux, etc.
Sous cette réserve, les stipulations du règlement de copropriété doivent être
respectées ; par exemple il ne peut être installé une boulangerie industrielle dans des
locaux dans lesquels est autorisé l’exercice d’un commerce de boulangerie.
Relativement aux modalités d’usage des paries communes, il est interdit même pour
un temps court, d’encombrer ou d’utiliser les parties communes en dehors de leur
usage normal ou d’y déposer quoi que se soit.
Selon l’article 14 de la loi du 18-00 le règlement de copropriété précise le nombre de
voix pour chaque partie privative concernant les décisions prises par l’assemblée
générale par contre au niveau de la loi 1965 le législateur français n’a pas abordé ce
point comme il a fait le législateur marocain.
On constate donc que le règlement de copropriété que se soit dans le droit marocain
ou français, doit être conforme à l’intérêt de la collectivité, et l’étude du contenu du
règlement de copropriété et plus particulièrement des clauses relatives à la destination
et aux conditions de jouissance des partie privatives révèle les atteinte portées au droit
de propriété des copropriétaires sur la fraction divise de leur lot.
C’est en effet le droit de propriété lui-même qui est remis en cause. Lorsque l’on soit
que toute personne qui accède à ce mode d’habitat recherche avant tout les avantages
et agrément que procure la propriété d’un logement, on ne serait trop conseiller à tout
éventuel acquéreur d’un appartement dans un immeuble divisé de lire attentivement
cette « charte commune » qui prend bien souvent l’aspect d’un carcan tant matériel
que juridique.

2. LES EFFETS DU RÈGLEMENT DE LA COPROPRIÉTÉ :


Vu le rôle fondamental qu’il joue dans le statut de la copropriété des immeubles bâtis,
le règlement de copropriété a un champ d’application particulièrement étendu. Sa force
obligatoire ne s’impose pas seulement aux copropriétaires mais elle s’étend également
à certain tiers en droit marocain chose qu’on ne trouve pas en droit français puisque le
règlement de copropriété est bien évidemment inopposable aux tiers.
Le règlement de copropriété s’impose aux copropriétaires au moment de l’acquisition
de leur lot et devient obligatoire à leur égard. Sa force obligatoire s’étend pour
concerner même les ayants cause des copropriétaires. L’opposabilité du règlement est
cependant subordonnée à son dépôt à la conservation foncière et sa mention sur le
titre foncier de l’appartement.
Si l’opposabilité du règlement ne soulève pas de difficultés d’ordre juridique en ce qui
concerne les ayants cause à titre universel, puisque ces derniers s’obligent à le
respecter à partir du moment ou ils reçoivent le patrimoine de leur auteur, il n’en va
pas de même en ce qui concerne certain ayants cause à titre particulier, notamment
les acquéreurs successifs de lots de copropriété.
Certes, indépendamment du procédé de transmission, le règlement doit s’imposer à
l’acquéreur du lot.
La transmission, quant à elle, a pour conséquence de libérer le copropriétaire cédant
du respect des dispositions du règlement.
A partir du moment où le copropriétaire cède ses droits, il transmet en même temps les
obligations découlant du règlement et cela on le voit même dans le droit de copropriété
français.
Selon l’article 26 de la loi 18-00, il appartient au syndic de contrôler au nom du
syndicat des copropriétaires, les comportements des occupant de l’immeuble et
essentiellement, devant la persistance des attitudes fautives, de mettre en œuvre la
clause compromissoire lorsque le règlement l’a prévu ou recourir à la justice.
Il importe de souligner que le syndic, agent du syndicat, ne peut agir en justice que
pour la sauvegarde des droits de ce dernier, représentant légal de la collectivité. Il
appartient également au syndic d’assurer le respect des clauses du règlement relatives
aux conditions de jouissance. L’effet obligatoire du règlement de copropriété est
expliqué par son caractère contractuel ou par son caractère statutaire, dans ce cadre la
jurisprudence française affirme de façon constante que la violation d’un tel règlement
constitue la violation d’une obligation contractuelle.
A. LES ORGANES DE L’ADMINISTRATION DE LA COPROPRIÉTÉ :

1. ORGANE DÉLIBÉRANT : (ASSEMBLÉE GÉNÉRALE ET SYNDICAT)

 Assemblée générale:
L’assemblée générale est une réunion qui se tient afin de pouvoir procéder à la gestion
de l’immeuble en copropriété. Ceci doit s’établir conformément à la loi et au règlement
de copropriété dans le but de prendre les décisions adéquates.
L’exécution de ces décisions sera confiée au syndic ou alors au conseil syndical.
La première réunion de l’assemblée générale a lieu à l’initiative de l’un ou de plusieurs
copropriétaires. Il est à l’ordre du jour d’établir le règlement de copropriété, si ce
dernier n’est pas déjà élaboré, ainsi qu’à la désignation de l’organe de la gestion de
l’immeuble.
L’assemblée générale doit se rassembler au moins une fois tous les ans. Quand il existe
une nécessité, le syndic a le droit de convoquer les copropriétaires pour établir une
assemblée générale extraordinaire.
L’assemblée générale se doit à chaque réunion d’élire parmi ses membres (c'est-à-dire
les copropriétaires) un président qui a pour mission de diriger les travaux, un
secrétaire qui se charge de dresser les PV de la réunion.
L’assemblée générale est chargée de prendre toute décision ou toute modération qui
serait susceptible d’assurer la sécurité, la maintenance, la conservation et la jouissance
de l’immeuble ainsi que la sécurité et la quiétude de ses habitants. L’assemblée
générale est également chargée de désigner ou révoquer les organes de la copropriété
comme le syndic, son adjoint, le conseil syndical. Elle a aussi la compétence d’autoriser
le syndic ou toute autre personne à ester en justice, et d’approuver le budget du
syndicat ainsi que de fixer les dépenses et leur plafond.
L’assemblée générale peut prendre ses décisions, soit à la majorité absolue soit à la
majorité des trois quart soit à l’unanimité. Toutefois, l'assemblée générale ne doit
aucunement obliger l'un des copropriétaires à changer: La destination, les conditions
d'usage ou la jouissance de sa partie individuelle. (Article 23 de la loi 18-00). La seule
différence à relever, c’est qu’en droit français, l’assemblée générale peut
prendre ses decisions à la majorité des deux tiers alors qu’en droit marocain
la majorité est de trois quart.

L’article 14 de la loi 18-00 n’était pas claire si le syndic doit être parmi les
copropriétaires ou parmi les tiers, contrairement à la loi de 1965 qui a envisagé les
deux situations dans l’alinéa 2 de l’article 22.
Deux sortes d’assemblées générales sont prévues par le législateur marocain :
L’assemblée générale ordinaire et extraordinaire, tandis que cette subdivision n’a pas
été consacrée par le législateur français.
La position des deux lois concernant le quorum requis n’est pas similaire. La loi de 10
juillet 1965 n’exige aucun quorum pour la réunion de l’assemblée générale, tandis
que l’alinéa 2 de l’article 18 de la loi 18-00 impose la moitié des voix des
copropriétaires dans l’assemblée générale ordinaire, concernant les décisions prises
la majorité absolue.

 Syndicat:
Les personnes qui sont habilitées à se regrouper dans un syndicat sont tous les
copropriétaires d’un immeuble divisé par appartements, étages et locaux.
Ce syndicat détient une personnalité morale ainsi qu’une autonomie financière, et
représente tous les copropriétaires réunis. Son objet primordial consiste en la
conservation de l’immeuble et dans l’administration des parties communes.

Tout copropriétaire est considéré membre du syndicat (de plein droit), il sera ainsi
obligé d’assister toute activité du syndicat, à savoir les décisions prises à travers
l’assemblée générale par voie de vote : chacun dispose d’un nombre de voies
selon sa partie divise dans l’immeuble.

Le copropriétaire a le droit de mandater un tiers à travers un mandat écrit, afin de


pouvoir voter en son nom à condition que ce dernier ne représente qu’un seul
copropriétaire à la fois.

Le syndicat dispose des droits et des obligations multiples, étant donné qu’il possède
la personnalité morale, il a donc le droit d’ester en justice (même contre l’un des
copropriétaires). Néanmoins il a des obligations et des responsabilités envers les
copropriétaires. Alors que le droit marocain attribue la personnalité morale
ainsi que l’autonomie financière au syndicat, le droit français à ce niveau,
précise l’attribution de la personnalité civile à ce dernier; (Article 14 de la
loi 1965).
1. ORGANE EXÉCUTIF : (SYNDIC ET CONSEIL SYNDICAL)

 Syndic :
Le syndic peut être une personne physique, ou bien, une personne morale qui exerce
une profession de gestion des immeubles.
Le syndic et son adjoint sont désignés pour une durée de deux ans par les
copropriétaires présents ou représentés à la majorité des voix pendant l’assemblée
générale.
Si cette option fait défaut, le ou les copropriétaires concernés doivent adresser une
demande au président du tribunal de première instance. Ce dernier se charge d’en
désigner un suite à une information dont il fait part à l’ensemble des copropriétaires, et
après avoir entendu l’ensemble des présents parmi eux.
Les honoraires ou la rémunération du syndic sont fixées par l’assemblée générale,
sinon par l’ordonnance de sa nomination.
Le syndic est chargé d’exécuter les dispositions du règlement de copropriété, il est
également chargé de concrétiser les décisions de l'assemblée générale, de procéder
aux réparations urgentes, de collecter les participations des copropriétaires, et leur
communiquer la situation de la trésorerie, et finalement d’entreprendre les démarches
administratives et représenter le syndicat en justice.
Au décès du syndic, à sa révocation ou sa démission, le syndic adjoint le
remplace dans toutes ses missions. Le syndic adjoint exerce ces fonctions que
provisoirement si le syndic refuse de remplir ses tâches, s'il est absent ou s'il informe
de sa volonté de cesser ses fonctions.
En droit français, la durée des fonctions du syndic ne doit pas excéder trois ans, il est
alors démis de ses fonctions, jusqu’à décision de l’assemblée des copropriétaires sur
son renouvellement ou son remplacement.

 Conseil syndical:
Lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats de
copropriétaires, il est créé un conseil dénommé le conseil syndical qui a pour mission
d’assurer la gestion des parties communes.
Le conseil syndical est composé d’un ou de plusieurs représentants de chaque syndicat
des copropriétaires, ils sont élus lors de la réunion de l’assemblée générale des
copropriétaires de chaque syndicat membre de l’ensemble immobilier.
Le conseil syndical procède lors de sa première réunion à l’élection de son président
parmi ses membres pour une durée de deux ans et tient ses réunions à la demande de
son président ou à l’initiative de deux membres, toutes les fois qu’il est jugé nécessaire
et au moins une fois tous les six mois.
Le conseil syndical désigne son syndicat à la majorité absolue.
Le conseil syndical assume les tâches qui sont confiées en vertu du règlement de
copropriété ou des décisions par l’assemblée générale.
Le législateur français n’a pas précisé la durée de la fonction du président, mais il a cité
la durée du mandat des membres du conseil syndical qui ne peut excéder trois ans, ce
que le législateur marocain n’a pas cité.

Conclusion
En conclusion, nous évoquerons seulement la loi 18-00 puisque c’est une œuvre
législative récente, et pour croire qu’une nouvelle réforme, à elle seule, résoudrait les
problèmes que soulève la copropriété dans notre pays, la loi 18-00 a besoin de temps
pour s’adapter aux exigences de la pratique, à travers notamment des décrets qui
viendront combler ses lacunes, et une interprétation adéquate de ses dispositions.
Il ne faut surtout pas oublier qu’une évolution des mentalités devrait aller de pair avec
ces mesures. Certains copropriétaires n’arrivent pas en effet à saisir la particularité de
ce type de logement et ont tendance à se comporter comme de véritables
propriétaires. Mais ce n’est pas tout. La répartition des charges entre copropriétaires
ne fait l’objet d’aucune indication précise dans le texte de loi, ce qui crée des
ambiguïtés énormes. Par exemple, les occupants du rez-de-chaussée doivent-ils
contribuer aux frais liés à l’entretien de l’ascenseur? Les familles qui n’ont pas de
voiture peuvent-elles refuser de payer pour tout ce qui touche le garage intérieur?
Dans les cas où les immeubles disposent aussi de petits commerces, la situation se
corse encore.
Comme disait Sartre «L’enfer, c’est les autres». Et à en croire les multiples histoires qui
circulent au sujet de la vie en copropriété, l’écrivain avait vraiment vu juste. La loi 18-
00 plutôt que de recadrer la vie dans les immeubles, aurait semé la pagaille sur le
terrain. Les sociétés de syndic de copropriété ont beaucoup de difficultés à fonctionner,
si bien que plusieurs d’entre sont devenues déficitaires.
De ceci, on peut conclure que Les dispositions de la loi 18-00 prospèrent dans un vide
juridique patent, laissant la porte ouverte à toutes les dérives.

Bibliographie

• La copropriété, François GIVORD, Claude GIVERDON, Pierre CAPOULADE,


Dalloz, 6 ème édition, 2006, 736.

• Les droits réels principaux, Christian LAAROUMET, aux éditions ECONOMICA


DELTA, 3ème édition, p: 415.

• G.Goubeaux et P.Bihr, 100 commentaires d’arrêts en droit civil, librairie


générale de droit et de jurisprudence, 2005, page : 182

• PARCHEMINAL H: la copropriété en droit marocain. Les editions magrébines


1985

• M.WEISMANI : copropriété (statut, gestion, contentieux)

• Dahir du 3 octobre 2002 portant promulguation de la loi n°18.00 relative a la


copropriété des immeubles baties

• La loi francaise du 10 juillet 1965 relatives au statut de la copropriété des


immeubles batis;
• Articles – chroniques: (Fadwa GHANNAM: copropriété: droits et obligations,
aujour’hui le Maroc).

Webographie:
• www.casafree.com
• www.aujourd’hui.ma
• www.juriguide.com
• www.immobiliermaroc.org