Bruno Polli Domanowski Diego Rodrigo Bahr Gérson Henrique Antal Heloene Fernandes Siqueira

AVALIAÇÃO E PERÍCIA DE UM IMÓVEL RURAL

Trabalho apresentado à disciplina de Avaliação e Perícia de Imóveis Rurais. Departamento de Ciências Florestais, Setor de Ciências Agrárias – UFPR. Prof.: Nelson Nakajima e João Paulo Druszcz.

Curitiba 2010

ou resultado final de uma avaliação. Na engenharia legal esse termo é reservado ao trabalho do perito” (Ferrari Neto et al. florestas nativas e reflorestamentos (DESLANDES. ou de um empreendimento. não basta que se situe em área rural ou não urbana. São também objetos de avaliação de imóveis rurais. Para que o imóvel seja considerado rural. faz-se necessário entender também que além do terreno ou da terra nua. o prédio rústico. O resultado final da avaliação ou perícia dá-se pela emissão de Laudo. direitos. há as benfeitorias. veículos licenciados e fora de estrada. etc. Fazenda São João que está situado no município Santa Lúcia do estado de São Paulo.Introdução Avaliação de imóveis é a determinação técnica do valor de um imóvel ou de seus rendimentos. através do método comparativo direto de dados de mercado. culturas. frutos. depende de um mercado livre. seguros. Revisão Bibliográfica As propriedades rurais são o conjunto de bens. 2002). que regula os direitos e obrigações concernentes aos bens imóveis rurais. que são qualquer melhoramento concedido pelo homem. define-se: "Imóvel Rural". de 30 de novembro de 1. é importante entender que o valor.964. criação de semoventes.. reflorestamento.504. para os fins de execução da Reforma Agrária e promoção da Política Agrícola. mas sim que tenha seu meio de exploração com finalidades rurais. da Constituição Federal de 1988. Para os efeitos da Lei 4. O objetivo deste trabalho é avaliar o valor do imóvel rural. para avaliar o bem. máquinas e equipamentos. que não pode ser retirado ou removido. para uma data e um lugar determinado (IBAPE-SP. que segundo a NBR 14. como culturas. 4°. gravames. frutos e direitos (DESLANDES. onde a oferta e a procura são os fatores principais e que justificam os resultados. de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina . instalações. No entanto. sem sofrer qualquer tipo de dano ou fratura. 2007). 2002). semoventes. No âmbito da avaliação de bens imóveis.653-2: “Laudo de Avaliação: Relatório técnico elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com as normas vigentes. 2002). art. que na maioria das vezes envolve pesquisas das mais simples às mais complexas.

Arquitetura e Agronomia – CONFEA. pela eficiência e simplicidade de sua execução. levando em consideração todas as características intrínsecas e extrínsecas do imóvel avaliando em relação aos paradigmas (DESLANDES.à exploração extrativa agrícola. que se trata dos Métodos Indiretos. 2002): O primeiro é onde se encaixam os Métodos Diretos. tanto do próprio imóvel. o Valor de Mercado é determinado pela comparação direta com outros imóveis semelhantes ao avaliando. por meio da Resolução 345/90 que dispõe quanto ao exercício profissional de Nível Superior das atividades de ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA. 2007). benfeitoria e semoventes). que esse método é considerado rápido. fácil e eficiente. 2002). O Conselho Federal de Engenharia. quer através de planos públicos de valorização. Tudo isso não quer dizer que os métodos diretos sejam os mais precisos. ao avaliador comparar as informações de mercado. do Custo de Reprodução ou Reposição. anúncios de jornais ou revistas. quanto dos imóveis a que se comparar. o método mais direto de obtenção de valores de imóveis (terra nua.. de um direito ou de um empreendimento” (Ferrari Neto et al. de Opinião Direta. . encontra-se o método da Renda. abrangendo os métodos Comparativos de Dados de Mercado. Cabe. cujas informações ou dados de mercado são obtidos valendo-se de entrevistas. Já no segundo. pois. visitas técnicas. cadastros ou informações de corretores. quer através de iniciativa privada. onde o resultado final é quase sempre satisfatório e muito próximo do justo. e isso é possível de se acontecer em certas regiões do país. o Involutivo e o Residual. o método é falho. apenas onde possa haver abundância de informações. assim definiu no item “c”: “AVALIAÇÃO é a atividade que envolve a determinação técnica do valor qualitativo ou monetário de um bem. documentações de transferência. pois isso dependerá de cada situação distinta a se enfrentar diante a tarefa de avaliação de qualquer bem imóvel. Caso contrário. Deve-se lembrar também. pecuária ou agroindustrial. O método comparativo direto é considerado por muitos autores e experientes na área de engenharia de avaliações. A escolha dos Métodos e Critérios de avaliação será feita em função da natureza do bem e as principais metodologias existentes estão classificadas em dois grupos distintos (DESLANDES. Por esse método.

Poderá também ser aplicada para a geração de uma planta genérica de valores de um município. desde que cada um deles seja aprimorado ao imóvel avaliando. é expresso em R$/ha.ou em certas épocas. esteja um pouco estagnada. quando se gera uma planta genérica de valores. A avaliação de imóveis deverá ser aplicada quando houver a necessidade de compra ou venda da propriedade. tanto para compra e venda como para o arrendamento. Comarca de Américo Brasiliense. A avaliação também poderá servir para que um profissional possa fazer sua proposta de honorários baseada no valor venal do imóvel. como o IPTU (Imposto Predial Territorial Urbano). Por exemplo. tanto como fator de comparação para outras. basta o conhecimento do profissional e os dados disponíveis aos cálculos. Para aplicar a avaliação. quanto para que as partes negociantes se satisfaçam com a possível transação. no caso de avaliação de imóveis urbanos. . E quando a avaliação é no meio rural. há a necessidade de se utilizar critérios de classificação dos elementos pesquisados. e até para fins de desapropriação é válido aplicar as metodologias de avaliação propostas. seguindose para uma homogeneização dos valores unitários. Após a coleta de informações de mercado. como o ITR (Imposto Territorial Rural). situada no município de Santa Lúcia. Materiais e Métodos O imóvel avaliado neste trabalho foi a Fazenda São João. usando a proporcionalidade como exemplo. estado de São Paulo. A aplicação pode ser muito útil em vários sentidos. para uma justa negociação do bem. os resultados encontrados podem ser usados para uma justa cobrança de impostos. onde estes consistem na subtração ou acréscimo dos valores relativos às suas benfeitorias reprodutivas ou não-reprodutivas de seu valor global. também pode colaborar para uma justa cobrança de impostos. quando os dados não estejam atualizados e a movimentação no mercado de compra e venda de bens imóveis. Estes métodos de avaliação podem ser aplicados tanto em imóveis rurais quanto urbanos. que na maioria das vezes.

89. A estrada que faz acesso ao imóvel.60 alqueires ou 241.20 alqueires ou 102. encontrando-se também em menor escala o cultivo de laranja e a criação de gado de corte e leite.03 ha de terras denominadas de “terra mista” ou “terra de pastagens” enquadradas como Classe VI. é de terra batida e permite o trânsito local durante todo o ano. a partir da rodovia vicinal.23 hectares e seus principais solos estão divididos como segue: 80 alqueires ou 193. classificando o imóvel como Situação Vicinal I (tabela 1) Tabela 1: Condições de Acesso e Circulação Situaç ão Asfalto Vicinal I Vicinal II Vicinal III Vicinal IV Vicinal V Condições de acesso e circulação Tipo de Importância das Condições de estrada( com distâncias aos tráfego acesso direto ao centros de durante o ano imóvel) referência Asfaltada e com Limitada Permanente boa conservação Estrada de chão com ótima Relativa Permanente conservação Estrada de chão Estradas de chão e servidões de passagem Porteiras nas servidões de passagem Porteiras e interceptadas por córregos sem pontes Significativa Significativa Permanente Sem condições satisfatórias Problemas sérios na estação chuvosa Problemas sérios mesmo na seca Escala de valor (%) 100 95 90 80 Significativa 75 Significativa 70 Solos A área total da propriedade é de 537. e 42. situação Vicinal I.A exploração agrícola principal da região é a cana de açúcar. As suas ocupações principais são distribuídas da seguinte forma: Culturas . inclusive de caminhões canavieiros.60 ha de terras denominadas “terras de matas” enquadradas como Classe VII.60 ha de terras denominadas como “terras de cultura” enquadradas como Classe II.

com aspecto produtivo razoável e estudo nutricional bom. raça Nelore.100 ha de cana de açúcar. Estágio atual de pré-colheita. com aspecto produtivo e nutricional bom. com distribuição descrita na tabela 3: Tabela 3: Distribuição dos pomares de laranja Idade Atual 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 N0 de cortes futuros 15 14 13 12 11 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 Produção cx/ha atual 250 400 700 700 700 700 700 700 700 700 700 700 600 500 400 300 Área Avaliada (ha) 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 4 3 3 3 3 Rebanhos A propriedade possui ainda um rebanho de gado de corte. com cobertura de telhas de barro. com instalações .10t/ha 103. com revestimentos nas paredes e pisos. composto de: 70 cabeças de boi em regime de engorda.50t/ha 63. Área 35 ha 25 ha 15 ha 15 ha 10 ha Estágio 10 corte 20 corte 30 corte 40 corte 50 corte Produtividade 91t/ha 103. peso médio de 18 arrobas.50t/ha 94. com forro de madeira (tipo macho e fêmea). com pintura látex. Construções. edificações e instalações SEDE: Trata-se de uma residência construída em alvenaria. estágio atual após a colheita. com distribuição descrita na tabela 2: Tabela 2: Distribuição da cana-de-açúcar.60t/ha 60 ha com pomar de Laranja para a indústria. 60 cabeças de garrotes e 60 cabeças de bezerros.

elétricas e hidráulicas completas. É composta de sala de estar. estado de conservação e manutenção bons. banheiro.5 m cada. com instalações elétricas e hidráulicas simples. Enquadra-se como tipo construtivo proletário. Está em estado de conservação regular. com seus respectivos valores de oferta ou venda. Estado de conservação precário. O imóvel avaliando foi comparado com dez imóveis semelhantes (amostras de mercado). 80 metros lineares. sem forro. CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com mourões de madeira espaçados de 2. sem forro. cozinha e despensa. sala de jantar. Para obtenção dos valores unitários foi subtraído o valor total das benfeitorias do valor total do imóvel (amostra de mercado) e depois dividido pela área total do imóvel. 10. Área construída total 320m2. Enquadra-se como tipo construtivo médio superior. GALPÕES: Fechamento lateral de madeiramento serrado. CURRAL: Construído com cerca de madeira de lei. 3 dormitórios. Cálculo do Valor da Terra Nua Para o cálculo do valor da terra nua. piso cimentado liso. com 4 fios de arame farpado. CASA DOS FUNCIONÁRIOS: Trata-se de residências construídas em alvenaria. 2 dormitórios. com revestimentos nas paredes e pisos cimentados lisos.000 metros lineares. em estado de conservação regular. 3 suítes. cozinha e despensa. Os valores unitários das amostras de mercado foram homogeneizados utilizando-se os índices agronômicos do imóvel avaliando e das amostras de mercado. 2 banheiros. cobertura de telhas de barro. com cobertura de telhas de barro. pela seguinte fórmula. Área construída: 445 m2. fornecendo no final dez valores de venda e oferta homogeneizada. escritório. com 5 tábuas e mourões a cada 4 metros. em bom estado de conservação. São compostos de sala. sala de jogos. pela seguinte fórmula: q= Vv x (Ip/Iam) Onde: q= valor unitário (R$/ha) . foi utilizado o método comparativo direto de dados de mercado. com pintura a látex. Área construída total: 1200 m2.

Esses valores foram novamente homogeneizados pela mesma fórmula usada anteriormente.375 0.66.325 0.710 0.550 0.750 0.450 0. Assim aceitamos as amostras de mercado que possuem índice agronômico entre 0.44 e 0. os valores unitários foram submetidos ao cálculo do fator de elasticidade.332 0. Assim foram obtidos dez valores de venda.617 0.25 5 0.390 0.225 0. Para saneamento dos dados foi utilizada uma margem de aceitação de vinte por cento (20%) para mais e para menos.455 0.275 0.450 0.637 0.385 0.522 0.385 0.21 0 0.525 0. As demais amostras foram excluídas.18 0 0.315 0. em função do índice agronômico do imóvel avaliando (0.850 0.900 0.15 0 Desfavoráv 60% el Má 50% Após este processo. E no final esse valor foi dividido pela área total do imóvel avaliando.000 0.427 0.600 0.650 0.305 0.552 0.467 0.210 0.855 0.500 V 55% VI 45% VII 35% VIII 30% 0. de acordo com a seguinte fórmula: E= média dos valores de venda/ média dos valores de oferta O próximo passo foi multiplicar os valores de oferta pelo fator de elasticidade obtido no cálculo.30 0 0.270 0.540 0.297 0. Tabela 4: Capacidade de uso x Localização e Acesso LOCALIZAÇ ÃO E ACESSO Ótima Muito boa Boa Regular 100 % 95% 85% 70% CAPACIDADE DE USO I II III IV 100% 90% 75% 65% 1.55).350 0. .950 0.Vv= valor de venda Ip= índice agronômico do imóvel avaliando (paradigma) Iam= índice agronômico da amostra de mercado O índice agronômico do imóvel avaliando foi calculado pela somatória da multiplicação dos fatores de capacidade de uso do solo (tabela 4) pela área de cada classe de uso do solo.630 0.765 0.175 0.450 0.28 5 0.245 0.700 0.

FGVprojetos Tabela 6: Fatores de Depreciação pelo Estado de Conservação Estado de conservação Fator de depreciação Ótimo 1.19 462.9 899.52 391.04 479.86 446.85 859.80 Regular 0.65 857.17 389. que precisa ser somado com as benfeitorias para fornecer o valor total do imóvel.98 395. e depois pelos fatores de estado de conservação de cada imóvel. apresentados na tabela 2. apresentado na tabela 1. Calculo do Valor das Benfeitorias Para o cálculo do valor das culturas foram utilizados os valores unitários encontrados no site Agrolink.37 24. Os valores de gastos utilizados na contabilização da receita líquida foram fornecidos pelo professor.40 Mau 0.22 400. Assim obtive-se o valor total da terra nua.81 23. Para o calculo do valor dos rebanhos foram utilizados valores unitários encontrados no site Agrolink.81 22.60 Precário 0.04 Material 388.9 478.18 390.37 Jan Fev Mar Abr Mai Jun Jul Ago Set Out Nov Dez Fonte: SindusCon-SP.04 479.11 401.09 Adm 22.Com os valores unitários que restaram do saneamento foi feita uma média direta.74 445.46 397. resultando num valor unitário (R$/ha) da terra nua.98 881.37 24.99 904. Esse valor foi multiplicado pela área total do imóvel avaliando.54 24.71 478.63 903.52 860.54 401. Para o calculo do valor das construções foi utilizado o custo unitário básico (CUB).81 22. Tabela 5: Custo Unitário Básico (CUB) Mês R$/m² Global 856.67 402.74 22.00 .17 24.75 905.37 24.95 904.19 446. Esses valores foram multiplicados pela área total.00 Bom 0.5 Mão-de-obra 445.71 479.20 Péssimo 0.

Amostra 1 3 4 6 7 8 9 10 2 5 Valor Unitário (R$/há) 2462.91/ha Fator de Elasticidade: 0.40 3077. Luiz K.41 2485. somado ao valor dos mourões e dividido pela extensão total da cerca. Esses valores foram multiplicados pela quantidade necessária de tábuas e mourões para a construção da extensão total do curral.59 2583. Para o cálculo do valor do curral foram utilizados os valores do site MF Rural (tábuas e mourões).09 3019.29 1874.28/ha x 537.68* 2244.27 2526.57 2285.Fonte: Yakamoto.27 2775.87* 4365.45 Valor Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta Venda Venda Valor Unitário (corrigido) 2093.97 2526.77 Média das Vendas: R$ 2461. Resultados Abaixo seguem os valores unitários das amostras de mercado (R$/ha) homogeneizados. foram utilizados os dados do site “A Casa do Agricultor” (arame) e do site “MF Rural” (mourões).96* 1470.45 Valor Unitário (homogeneizado) 2108.66 2422.55* 2028.85 Média dos Valores Saneados (*):R$ 2208.35/ha Média das Ofertas: R$ 2889.04 2615.37* 2216.79 2483. Para obter o valor unitário de 1 metro linear foi calculado o valor do arame farpado e multiplicado por 4 ( 4 fios).24 2396.25* 1915.28/ha Valor Total da Terra Nua: R$ 2208.183. corrigidos pelo fator de elasticidade (0.82 2566.68 2358.23 ha = R$ 1.71 2059.130.41 3039. Para o cálculo do valor das cercas internas e externas.24 2396.85) e homogeneizados novamente.88/ha Abaixo seguem os valores das benfeitorias: Tabela 8: Valoração das Benfeitorias Benfeitorias Culturas Dimensão hectare Unitário R$ Conservação Fator Valor Total R$ . Tabela 7: Valores Unitários das Amostras de Mercado.1 3837.23 3262.05 2112.

88/há Valor Total do imóvel: Terra Nua + Benfeitorias = R$ 3.914.6 0.302. contudo de maneira justa tanto para o vendedor quanto para o comprador.00 45.Cana-deaçúcar Laranja Rebanhos Boi Garrote Bezerro Construções Sede Casa Funcionários Galpão Curral Cercas Total 100 60 Cabeças 70 60 60 Área construída (m2) 445 320 1200 80 m Lineares 10000 m Lineares 2.5 903. servindo como um excelente exercício prático ampliando a esfera de sala de aula.0 1.0 1. as quais flexibilizam vendas e compras.88 8. rebanho e benfeitorias únicas.00 27.900.00 433.08 2.000.33 Valor Total da Terra Nua: R$ 1.00 1.680.722.044.46 Valor Total das Benfeitorias: R$ 1. a elaboração do trabalho contribuiu de maneira significativa para um maior esclarecimento quanto à disciplina de Avaliação e Perícia de Imóveis Rurais. Por fim. Só neste trabalho foram avaliadas culturas diferentes.183. os quais influenciam de maneira direta a determinação do preço. entre outros fatores.0 1.00 173.077.070.00 750. Com isso é possível afirmar que a experiência constitui fator de elevada importância. um caso específico de localidade.044.0 1.8 0.646.4 0.000.21 Conclusões Ao final deste trabalho podemos concluir que a Avaliação e Perícia de Imóveis Rurais é ferramenta essencial na análise e constituição do preço de mercado de qualquer imóvel de maneira criteriosa e científica.124. Além do estabelecimento do preço são estipuladas também margens de negociação.00 321.472.50 498.00 1.5 903.0 0. .6 0.175.5 1.914. 33 35.097. Ficou evidente também a necessidade de um conhecimento amplo por parte do perito ou avaliador em virtude da exigência de uma visão multilateral que envolve a ato de avaliação do imóvel.83 144.000.130.87 3.787.00 903.00 60.8 207.00 1.712.

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