‫دراسة السوق‬

‫العقاري في أبوظبي‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫إخالء المسؤولية‬
‫المعلومات الواردة في ھذا الدراسة للعلم فقط‪ .‬وتستند ھذه المعلومات على افتراضات حالية ومستقبلية‬
‫فضالً عن سوق العقارات المتقلب في إمارة أبوظبي وھي ال تمثل عرضا ً أو التزاما ً‪ .‬كما أن ھذه‬
‫المعلومات ال تمثل نصحا ً تخطيطا ً أو استثماريا ً أو ماليا ً أو أي شكل آخر من أشكال النصح‪ .‬كما ننوه‬
‫إلى أن مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني ال يقدم أي ضمانات سواء كانت صريحة أو ضمنية فيما‬
‫يتعلق بدقة أو اكتمال المعلومات الواردة في ھذه الدراسة‪.‬‬
‫حقوق النشر الخاصة بالمعلومات والصور واإلحصاءات والدراسات والخرائط والتصاميم‬
‫والمخططات‪ ،‬والمخطوطات والملكية الفكرية ھي ملك خاص لمجلس أبوظبي للتخطيط العمراني وال‬
‫يجوز نسخھا أو توزيعھا أو اتخاذ أي إجراء استنادا على محتويات ھذه الدراسة ويعد القيام بذلك عمالً‬
‫غير قانوني وقد يتم مالحقة مرتكبيه قانونيا ً‪ .‬كما أن مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني غير مسؤول‬
‫بأي حال من األحوال عن أي فقدان أو أضرار بسبب خطأ أو تأخير أو إھمال أو عدم دقة في‬
‫المعلومات الواردة في ھذه الدراسة‪.‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫موجز تنفيذي‬

‫تمثل ھذه التوقعات لسوق العقارات في أبوظبي تحليالً للعرض والطلب المستقبلي على العقارات السكنية والمكتبية والتجارية‬
‫والفندقية داخل منطقة أبوظبي الكبرى خالل الفترة من ‪ 2009‬حتى ‪ ،2013‬كما تعد ھذه النتائج خالصة دراسة بحثية مستفيضة‬
‫قام بھا فريق المشروع وشملت تطوير نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي وكذلك نموذج العرض والطلب على العقارات إلمارة‬
‫أبوظبي حتى العام ‪.2030‬‬
‫وفي ھذه اآلونة التي تشھد تحوالت اقتصادية عالمية ومحلية‪ ،‬تأتي ھذه الدراسة لسوق العقارات في أبوظبي في مسعى من مجلس‬
‫أبوظبي للتخطيط العمراني لتخطيط وتطبيق خطط إطار عمل الھيكل العمراني وفقا ً لمؤشرات السوق الرئيسية‪ ،‬وتتيح ھذه الدراسة‬
‫إجراء تطوير مخطط لمدينة أبوظبي واإلمارة ككل لتلبية احتياجات السوق العقارية‪.‬‬
‫يلخص الجدول التالي النتائج الرئيسية للدراسة فيما يتعلق باألعوام األربع القادمة )‪:(2013-2009‬‬
‫المؤشرات االقتصادية الكلية والديموغرافية الرئيسية )‪(2013-2009‬‬
‫المؤشر‬

‫وحدة القياس‬

‫‪2009‬‬

‫‪2013‬‬

‫نسبة التغير‬
‫)سنويا ً(‬

‫الناتج المحلي اإلجمالي الفعلي‬

‫مليون درھم إماراتي )إمارة أبوظبي(‬

‫‪314,000‬‬

‫‪398,000‬‬

‫‪%6,1‬‬

‫السكان‬

‫فرد )منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪969,000‬‬

‫‪%5,2 1,189,000‬‬

‫إجمالي العمالة‬

‫فرد )منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪574,000‬‬

‫‪693,000‬‬

‫‪%4,8‬‬

‫العمالة المكتبية‬

‫فرد )منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪194,000‬‬

‫‪232,000‬‬

‫‪%4,5‬‬

‫ليال فندقية‬

‫ليلة )منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪4,936,000‬‬

‫‪%9,8 7,182,000‬‬

‫اإلنفاق في قطاع التجزئة‬

‫مليون درھم إماراتي )منطقة أبوظبي‬
‫الكبرى(‬

‫‪18,915‬‬

‫‪23,300‬‬

‫‪%5,4‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج االقتصاد الكلي والديموغرافي‬
‫المؤشرات العقارية الرئيسية )‪(2013 - 2009‬‬
‫المؤشر‬

‫وحدة القياس‬

‫‪2009‬‬

‫نسبة التغير )سنويا ً(‬

‫‪2013‬‬

‫المعروض من الوحدات السكنية‬

‫الوحدات )منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪177,400‬‬

‫‪250,200‬‬

‫‪9,1%‬‬

‫الطلب على الوحدات السكنية‬

‫الوحدات )منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪226,000‬‬

‫‪277,500‬‬

‫‪%5,3‬‬

‫المعروض من المكاتب‬

‫متر مربع من المساحة اإلجمالية القابلة للتأجير‬
‫)منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪1,810,000‬‬

‫‪3,559,000‬‬

‫‪%18,1‬‬

‫الطلب على المكاتب‬

‫متر مربع من المساحة اإلجمالية القابلة للتأجير‬
‫)منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪2,940,000‬‬

‫‪3,495,000‬‬

‫‪%4,4‬‬

‫المعروض في قطاع التجزئة‬

‫متر مربع من المساحة اإلجمالية القابلة للتأجير‬
‫)منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪1,426,000‬‬

‫‪2,510,000‬‬

‫‪15,2%‬‬

‫الطلب في قطاع التجزئة‬

‫متر مربع من المساحة اإلجمالية القابلة للتأجير‬
‫)منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪2,106,000‬‬

‫‪2,315,000‬‬

‫‪%2,4‬‬

‫المعروض من الوحدات الفندقية‬

‫عدد الغرف )منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪13,500‬‬

‫‪26,500‬‬

‫‪%18,9‬‬

‫الطلب على الوحدات الفندقية‬

‫عدد الغرف )منطقة أبوظبي الكبرى(‬

‫‪13,500‬‬

‫‪19,700‬‬

‫‪%10,0‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب على العقارات )استناداً إلى المناقشات بين مجلس التخطيط العمراني والمطورين للعرض ونموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي للطلب(‬

‫‪i‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫النتائج الرئيسية للتوقعات العقارية لمنطقة أبوظبي الكبرى‪:‬‬
‫السوق في حال النقص في العرض‪ :‬يمر السوق العقاري في أبوظبي حاليا ً بحالة نقص في العرض حيث أن الطلب قد تجاوز‬
‫العرض في ثالثة من قطاعات السوق )القطاع السكني والقطاع المكتبي وقطاع التجزئة( في عام ‪ 2009‬في حين شھد‬
‫القطاع الفندقي نوعا ً من التوازن النسبي‪.‬‬
‫النمو االقتصادي والخصائص الديموغرافية‪ :‬من المتوقع أن يزداد الطلب في جميع قطاعات السوق العقاري خالل فترة‬
‫الدراسة وذلك نتيجة للنمو المستمر في كل من سكان االمارة واقتصادھا‪ ،‬ويُقدر معدل النمو االقتصادي خالل فترة‬
‫الدراسة بنسبة ‪ %6,1‬في حين يُتوقع أن يزيد عدد السكان بمعدل ‪ %5,2‬سنويا ً في منطقة أبوظبي الكبرى‪.‬‬
‫زيادة في الطلب‪ :‬تتراوح الزيادات في الطلب على العقارات خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪ 2013‬ما بين ‪ %2,4‬سنويا ً في قطاع‬
‫التجزئة إلى ‪ %10‬سنويا ً في القطاع الفندقي‪ ،‬وباإلضافة إلى النمو في العوامل الديموغرافية واالقتصادية األساسية‬
‫الدافعة‪ ،‬تعكس ھذه الزيادة الطلب الكامن الناتج عن عدم كفاية المعروض العقاري المتاح في أبوظبي‪.‬‬
‫زيادة في العرض‪ :‬لقد استجاب قطاع اإلنشاءات للنقص الحالي في العرض وذلك عن طريق اقتراح عدد من المشروعات‬
‫الجديدة المزمع تنفيذھا خالل األعوام القليلة المقبلة‪ ،‬وستسجل أسرع الزيادات في العرض في قطاعات المكاتب والتجزئة‬
‫والفنادق المتوقع لھا أن تنمو بين ‪ %15‬و ‪ %19‬سنويا ً من ‪ 2009‬إلى ‪.2013‬‬
‫انخفاض العجز‪ :‬على الرغم من المستويات الكبيرة للعرض الجديد المتوقع أن يدخل السوق‪ ،‬يُتوقع أن يظل الطلب الكلي متفوقا ً‬
‫على العرض الكلي في القطاع السكني غير أنه من المتوقع أن ينخفض العجز الحالي في الوحدات السكنية والبالغ‬
‫‪ 48,400‬وحدة إلى ما يقارب ‪ 26,300‬وحدة بحلول عام ‪.2013‬‬
‫اإليجارات‪ :‬على الرغم من عدم إعداد مكون واضح لنموذج العرض والطلب على العقارات لھذه الغرض‪ ،‬سيكون للتغييرات‬
‫على أسعار العقارات وإيجاراتھا أثر كبير على الطلب المستقبلي‪ ،‬وسيفتح االنخفاض المتوقع في اإليجارات السكنية في‬
‫سوق أبوظبي الباب أمام الطلب الكامن الحالي والذي سيساھم بدوره في المستوى المتوقع من الطلب المستقبلي‪.‬‬
‫القطاع المكتبي‪ :‬سيزيد العرض على المساحات المكتبية بصورة أسرع من الطلب عليھا‪ .‬وسيؤدي العرض المتوقع من‬
‫المساحات المكتبية إلى إجمالي معروض بنحو ‪ 3,6‬مليون متر مربع بنھاية العام ‪ 2013‬مقارنة بالطلب المتوقع بما يقارب‬
‫‪ 3,5‬مليون متر مربع‪.‬‬
‫قطاع التجزئة‪ :‬يشھد قطاع التجزئة حاليا ً نقصا ً في المعروض بنحو ‪ 700,000‬متر مربع‪ ،‬ويتوقع لھذا القطاع أن ينتقل إلى‬
‫وضع زيادة في العرض بحلول عام ‪ 2013‬مع دخول أكثر من مليون متر مربع من المعروض إلى السوق‪.‬‬
‫القطاع الفندقي‪ :‬يشھد القطاع الفندقي حاليا ً حالة من التوازن ولكن من المتوقع أن يمر بسيناريو زيادة المعروض حيث يتوقع‬
‫أن يبلغ إجمالي المعروض من الوحدات الفندقية ‪ 26,500‬غرفة بحلول عام ‪ 2013‬مقارنة بالطلب على ‪ 19,700‬غرفة‪.‬‬

‫‪ii‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫المحتويات‬
‫‪....... 1‬مقدمة ‪1 ....................................................................................................................................................‬‬
‫‪ 1.1‬السياق والغايات واألھداف ‪1 .........................................................................................................................‬‬
‫‪ 2.1‬نطاق الدراسة ‪1 ..........................................................................................................................................‬‬
‫‪2‬‬
‫‪1.2‬‬
‫‪2.2‬‬
‫‪3.2‬‬
‫‪4.2‬‬
‫‪5.2‬‬
‫‪6.2‬‬

‫التوقعات االقتصادية الكلية والديموغرافية ‪4 ...................................................................................................‬‬
‫التوقعات الرئيسية ‪ -‬إمارة أبوظبي ‪4 ..............................................................................................................‬‬
‫القطاعات الرئيسية ‪6 ...................................................................................................................................‬‬
‫الخصائص الديموغرافية ‪6 ...........................................................................................................................‬‬
‫السياحة ‪7 ..................................................................................................................................................‬‬
‫الدخل واإلنفاق‪8 .........................................................................................................................................‬‬
‫النتائج الخاصة بمنطقة أبوظبي الكبرى ‪10 ......................................................................................................‬‬

‫‪3‬‬
‫‪1.3‬‬
‫‪2.3‬‬
‫‪3.3‬‬
‫‪4.3‬‬
‫‪5.3‬‬
‫‪6.3‬‬

‫سوق العقارات السكنية ‪13 ...........................................................................................................................‬‬
‫مقدمة ‪13 ...................................................................................................................................................‬‬
‫العرض الحالي للوحدات السكنية ‪13 ...............................................................................................................‬‬
‫العرض المستقبلي للوحدات السكنية ‪14 ...........................................................................................................‬‬
‫الطلب الحالي على الوحدات السكنية ‪15 ..........................................................................................................‬‬
‫الطلب المستقبلي على الوحدات السكنية ‪15 ......................................................................................................‬‬
‫مستقبل سوق العقارات ‪16 ............................................................................................................................‬‬

‫‪4‬‬
‫‪1.4‬‬
‫‪2.4‬‬
‫‪4.3‬‬
‫‪4.4‬‬
‫‪4.5‬‬
‫‪4.6‬‬

‫سوق المكاتب‪17 ........................................................................................................................................‬‬
‫مقدمة ‪17 ...................................................................................................................................................‬‬
‫العرض الحالي للمساحات المكتبية ‪17 ...........................................................................................................‬‬
‫العرض المستقبلي للوحدات المكتبية ‪18 ..........................................................................................................‬‬
‫الطلب الحالي على المساحات المكتبية ‪20 ........................................................................................................‬‬
‫الطلب المستقبلي على المساحات المكتبية ‪21 ....................................................................................................‬‬
‫مستقبل سوق المكاتب ‪21 .............................................................................................................................‬‬

‫‪5‬‬

‫سوق التجزئة ‪23 ........................................................................................................................................‬‬

‫‪ 1.5‬مقدمة… ‪23 ..............................................................................................................................................‬‬
‫‪ 2.5‬عرض التجزئة الحالي ‪23 ............................................................................................................................‬‬
‫‪ 3.5‬عرض التجزئة المستقبلي ‪24 ........................................................................................................................‬‬
‫‪ 4.5‬طلب التجزئة الحالي‬

‫‪25 ..........................................................................................................................‬‬

‫‪ 5.5‬طلب التجزئة المستقبلي ‪25 ..........................................................................................................................‬‬
‫‪ 6.5‬منظور سوق التجزئة ‪26 .............................................................................................................................‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪6‬‬

‫السوق الفندقي ‪27 ......................................................................................................................................‬‬

‫‪ 1.6‬مقدمة‬

‫‪27 ..............................................................................................................................................‬‬

‫‪ 2.6‬العرض الفندقي الحالي ‪27 ...........................................................................................................................‬‬
‫‪ 3.6‬العرض الفندقي المستقبلي ‪28 .......................................................................................................................‬‬
‫‪ 4.6‬الطلب الحالي على الفنادق ‪29 ......................................................................................................................‬‬
‫‪ 5.6‬الطلب المستقبلي على الفنادق ‪29 ..................................................................................................................‬‬
‫‪ 6.6‬مستقبل السوق الفندقي ‪29 ............................................................................................................................‬‬
‫الملحق أ ‪ -‬تقرير فني عن النموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي ‪32 ........................................................................‬‬
‫الملحق ب ‪ -‬تقرير فني عن نموذج الطلب العقاري‪37 ................................................................................................‬‬
‫الملحق ج ‪ -‬تقرير فني عن نموذج العرض العقاري ‪42 ..............................................................................................‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪1‬‬

‫مقدمة‬

‫‪1-1‬‬

‫السياق والغايات واألھداف‬
‫لقد شھدت أبوظبي نمواً اقتصاديا ً قويا ً على مدار األعوام الخمس الماضية بمعدل ‪ %9‬سنويا ً األمر الذي يتحتم معه معالجة‬
‫تحديات النمو العمراني الناتجة عن التحوالت الديموغرافية والسكانية في الوقت المحدد من خالل وضع إطار عمل يتسم‬
‫بالوضوح والشفافية‪ ،‬كما أن األحوال االقتصادية العالمية واإلقليمية الحالية تقتضي قيام الحكومات والجھات الرقابية والتنظيمية‬
‫بدور أكثر فاعلية في وضع إطار عمل قادر على معالجة وحل مشكالت السوق العقاري‪.‬‬

‫في ظل ھذه الظروف االقتصادية العالمية والمحلية المتسارعة‪ ،‬فإن مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني ملتزم باالستجابة لتحديات النمو‬
‫العمراني الحالية عن طريق وضع إطار عمل يتسم بالوضوح والشفافية‪ ،‬ويعتبر ھذا االلتزام من صميم دراسة التوقعات العقارية لمنطقة‬
‫أبوظبي الكبرى والذي يھدف إلى متابعة احتياجات وتحديات وفرص القطاع العقاري في أبوظبي‪ ،‬ومن خالل ھذه التوقعات يستطيع‬
‫مجلس التخطيط العمراني المساھمة في تعزيز بيئة تنظيمية أكثر شفافية‪.‬‬
‫تتمثل أھداف التوقعات العقارية لمنطقة أبوظبي الكبرى في اآلتي‪:‬‬
‫ التأكد من الفرق الحالي بين العرض والطلب على العقارات للقطاعات األربع لمنطقة أبوظبي الكبرى )قطاع المكاتب وقطاع‬‫المساكن وقطاع التجزئة والقطاع الفندقي(‪.‬‬
‫ تقييم الكيفية التي سيتغير بھا ھذا الفرق على المدى القصير )‪ ،(2013-2009‬ولقد تم استخالص ھذا التحليل للعرض والطلب‬‫على المدى القصير من دراسة مستفيضة للعرض والطلب والتي تغطي الفترة من ‪ 2008‬إلى ‪.2030‬‬
‫نطاق الدراسة‬

‫‪2-1‬‬

‫تم تطوير اثنين من النماذج كجزء من ھذه الدراسة‪:‬‬

‫)‪(i‬‬

‫نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي‬
‫لقد قام فريق المشروع بإعداد نموذج جديد متدرج من اإلقتصاد الكلي إلى اإلقتصاد الجزئي من أجل عمل توقعات للعمالة‬
‫والسكان في منطقة أبوظبي الكبرى خالل الفترة من ‪ 2008‬إلى ‪ ،2030‬وقد تم تطوير ھذا النموذج باستخدام البيانات‬
‫المنشورة إلى جانب عملية واسعة لجمع البيانات األولية‪.‬‬
‫وتتمثل السمات واالفتراضات الرئيسية للنموذج في اآلتي‪:‬‬
‫‪‬‬

‫زيادة الناتج المحلي اإلجمالي للقطاع الغير نفطي بما يتماشى مع الطلب العالمي والطاقة االستيعابية و في بعض‬
‫الحاالت‪ ،‬الطلب المحلي المتوسط وعدد السكان‪.‬‬

‫‪‬‬

‫يعتمد الطلب االستثماري االسمي على إجمالي الناتج المحلي االسمي ومن ثم فإنه سريع التأثر بأسعار النفط‪،‬‬

‫‪‬‬

‫يرتبط نمو العمالة بنمو الناتج المحلي اإلجمالي الفعلي‪.‬‬

‫‪‬‬

‫عدد السكان غير المواطنين )الوافدين( يساوي عدد العمالة غير المواطنة مضافا ً إليه عدد الوافدين غير العاملين‪،‬‬
‫ويفترض أن عدد الوافدين غير العاملين يرتبط بعدد الوافدين العاملين‪ ،‬مما يعني وجود عالقة قوية بين نمو العمالة‬
‫والنمو السكاني بالنسبة للوافدين‪.‬‬

‫‪‬‬

‫يزيد عدد الليالي السياحية تبعا ً للطلب العالمي السياحي إضافة إلى تحسين المعروض السياحي وزيادة الطاقة‬
‫االستيعابية في أبوظبي‪.‬‬

‫‪1‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪‬‬

‫اإلنفاق على قطاع التجزئة ھو حاصل جمع اإلنفاق من قبل السكان والسياح‪ ،‬ويزداد إنفاق السكان تبعا ً لزيادة‬
‫مستويات دخولھم‪ ،‬أما إنفاق السياح فھو مرتبط بالليالي السياحية‪.‬‬

‫تشكل المخرجات التالية للنموذج المدخالت الرئيسية لنموذج العرض والطلب على العقارات الخاص بھذه الدراسة‪،‬‬

‫) ‪( ii‬‬

‫‪‬‬

‫السكان )الوافدين والمواطنين( ‪ -‬سوق العقارات السكنية‬

‫‪‬‬

‫العمالة المكتبية ‪ -‬سوق المكاتب‬

‫‪‬‬

‫مبيعات التجزئة )للسكان والسياح( ‪ -‬سوق التجزئة‬

‫‪‬‬

‫الطلب على الليالي الفندقية )السياح( ‪ -‬سوق الفنادق‬

‫نموذج العرض والطلب على العقارات‬
‫قام فريق المشروع كذلك بإعداد نموذج العرض والطلب على العقارات لمنطقة أبوظبي الكبرى للفترة من ‪ 2008‬إلى‬
‫‪ 2030‬وأجرى تحليالً قصير األجل للفترة من ‪ 2009‬إلى ‪ 2013‬التي يغطيھا ھذا التقرير‪.‬‬
‫العرض‪ :‬تم إجراء تقييم تفصيلي للعرض المستقبلي المحتمل للعقارات في أبوظبي حيث تقوم توقعات العرض المستقبلي‬
‫من عام ‪ 2009‬إلى ‪ 2013‬على مراجعة تفصيلية لكل مشروع على حدة لكافة المشاريع المعلن عنھا مع إجراء تعديالت‬
‫تعكس تواريخ التسليم المحتملة ومراحل تنفيذ ھذه المشاريع‪.‬‬
‫تم تقسيم العرض المتوقع إلى ‪ 30‬منطقة في الدراسة البحثية‪ ،‬وألغراض ھذا التقرير الموجز‪ ،‬تم توزيع ھذه المناطق إلى‬
‫‪ 6‬مناطق أوسع على النحو التالي‪:‬‬
‫توزيع العرض حسب المناطق‬
‫البر الرئيسي شمال‬

‫جزيرة أبوظبي‬

‫شمال جزيرة أبوظبي‬

‫الشھامة‬

‫جزيرة أبوظبي‬

‫الميناء‬

‫الراحة‬

‫منطقة المسجد الكبير‬

‫منطقة األعمال المركزية‬
‫قرية مارينا‬

‫مدينة الميناء الجديد‬
‫غنتوت ‪ +‬االمتداد الصحراوي‬
‫البر الرئيسي جنوب‬

‫البر الرئيسي وسط‬

‫الجزر‬

‫الشامخة‬

‫الفالح‬

‫جزيرة الريم‬

‫منطقة العاصمة‬

‫مدينة خليفة )أ(‬

‫جزيرة الصوة‬

‫بني ياس‬

‫منطقة المطار ‪ +‬الريف‬

‫جزيرة اللولو‬

‫القرى الصحراوية‬

‫بين الجسرين‬

‫الجزر الداخلية‬

‫مدينة محمد بن زايد‬

‫الراحة‬

‫جزيرة ياس‬

‫المصفح‬

‫جزيرة السعديات‬

‫المفرق‬

‫جزيرة ام لفينه‬

‫مدينة خليفة )ب(‬

‫جزيرة الحديريات‬

‫المصدر‪ :‬فريق المشروع‬

‫‪2‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫المصدر‪ :‬فريق العمل‪ ،‬مجلس التخطيط العمراني )قسم نظام المعلومات الجغرافية(‬
‫الطلب‪ :‬استناداً إلى مخرجات نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي‪ ،‬تم إعداد التوقعات السنوية للطلب على القطاعات األربع‬
‫)السكني والمكاتب والتجزئة والفنادق( للفترة من ‪ 2009‬إلى ‪.2013‬‬

‫‪3‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪2‬‬

‫التوقعات االقتصادية الكلية والديموغرافية‬

‫‪1-2‬‬

‫التوقعات الرئيسية ‪ -‬إمارة أبوظبي‬
‫تعد إمارة أبوظبي كبرى اإلمارات السبع في دولة اإلمارات العربية المتحدة سواء من حيث المساحة أو النشاط االقتصادي الذي‬
‫يساھم بما يربو على ‪ %50‬من الناتج المحلي اإلجمالي لإلمارات العربية المتحدة )على الرغم من أنه يشكل فقط ثلث الناتج‬
‫المحلي اإلجمالي غير النفطي(‪.‬‬
‫إن اكتشاف النفط في فترة الستينات قد حوّ ل اقتصاد الدولة على مدار الخمسين عاما ً الماضية إلى إقتصاد نفطي بفضل اإليرادات‬
‫النفطية الھائلة باإلمارة والتي يعاد استثمارھا تدريجيا ً في مجاالت متنوعة مع تركيز خاص على الرعاية الصحية والتعليم‬
‫والصناعة والبنية التحتية‪ ،‬وعلى الرغم من وجود خطط طموحة لتنويع مصادر الدخل من القطاع غير النفطي ‪ ،‬لم يساھم ھذا‬
‫القطاع سوى بنحو ‪ %38‬من الناتج المحلي اإلجمالي في عام ‪ ،2008‬وتمثل الرؤية االقتصادية ‪ 2030‬خطة طويلة األجل لحكومة‬
‫أبوظبي تھدف إلى تنويع اقتصاد اإلمارة وتحويله إلى اقتصاد مستدام‪.‬‬
‫لقد شھدت إمارة أبوظبي نمواً غير مسبوق خالل العقد األخير‪ ،‬ففي الفترة من ‪ 2001‬إلى ‪ 2009‬بلغ متوسط نمو الناتج المحلي‬
‫اإلجمالي الفعلي ‪ %9‬سنويا ً حيث ھيمن عليه النمو السريع في قطاعي النفط والغاز‪ ،‬وخالل الفترة ذاتھا )‪ ،(2009-2001‬نما الناتج‬
‫المحلي اإلجمالي غير النفطي بمعدل ‪ %6،3‬سنويا ً‪ ،‬ومع تجاوز النمو في القطاع النفطي لبقية القطاعات االقتصادية و ارتفاع‬
‫أسعار النفط‪ ،‬فقد تراجعت مساھمة القطاع غير النفطي في االقتصاد بشكل سريع حتى عام ‪.2008‬‬
‫نمو الناتج المحلي اإلجمالي الفعلي )‪ - (2013-2002‬إمارة أبوظبي‬
‫‪% year‬‬
‫‪30‬‬
‫‪25‬‬
‫→ ‪Forecast‬‬

‫‪20‬‬
‫‪15‬‬
‫‪10‬‬
‫‪5‬‬
‫‪0‬‬
‫‪-5‬‬

‫‪-10‬‬
‫‪2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي )استناداً إلى البيانات التاريخية )‪ (2008-2002‬كما وردت من مركز اإلحصاء‪-‬‬
‫أبوظبي(‬
‫في العام ‪ ،2009‬تأثر االقتصاد تأثراً شديداً بانخفاض أسعار النفط وإنتاجه‪ ،‬والتراجع الذي شھدته األسواق العقارية‪ ،‬وعدم توفر‬
‫القروض البنكية وتناقص الثقة االقتصادية‪ ،‬ولقد كان الجتماع ھذه العوامل مع بعضھا تأثيرات أكبر من أن تعوضھا أية حوافز‬
‫مالية أو نقدية‪ ،‬األمر الذي أدى إلى تراجع الناتج المحلي اإلجمالي الفعلي إلمارة أبوظبي بنسبة ‪ %7‬في العام ‪.2009‬‬
‫على الرغم من الضعف المستمر في االقتصاد العالمي في النصف األول من العام ‪ ،2010‬يتوقع أن يعود اقتصاد أبوظبي إلى‬
‫االرتفاع بقوة مع نمو إيجابي فعلي في الناتج المحلي اإلجمالي بنحو ‪ %6,7‬حسبما ھو متوقع لھذا العام‪.‬‬
‫يتوقع أن يزداد الناتج المحلي اإلجمالي الفعلي بمعدل ‪ %6,1‬سنويا ً للفترة من ‪ 2009‬إلى ‪ ،2013‬ومع أن نمو الناتج المحلي‬
‫اإلجمالي غير النفطي يتوقع أن يفوق النمو في القطاع النفطي مع تنوع االقتصاد‪ ،‬فإن تسھيل اإلنتاج النفطي المؤدي إلى انعاش‬

‫‪4‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫اإلنتاج النفطي سيضمن استمرار القطاع النفطي في الھيمنة على االقتصاد )حيث سيساھم بنسبة ‪ %66‬من الناتج المحلي اإلجمالي‬
‫الفعلي في عام ‪.(2013‬‬
‫في األعوام األخيرة تم توجيه االستثمار نحو القطاعات غير النفطية وازداد تكوين رأس المال المحلي اإلجمالي الثابت بمعدل‬
‫‪ %3,5‬سنويا ً للفترة من ‪ 2001‬إلى ‪ 2008‬نتيجة لالستثمار في قطاعي العقارات والخدمات التجارية والذي حقق معدل نمو متميز‬
‫بلغ نحو ‪ %14,4‬سنويا ً‪.‬‬
‫إجمالي النمو االستثماري الفعلي )‪ - (2013-2002‬إمارة أبوظبي‬
‫‪% year‬‬
‫‪30‬‬
‫‪25‬‬
‫→ ‪Forecast‬‬

‫‪20‬‬
‫‪15‬‬
‫‪10‬‬
‫‪5‬‬
‫‪0‬‬
‫‪-5‬‬

‫‪-10‬‬
‫‪2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي )استناداً إلى البيانات التاريخية )‪ (2008-2002‬كما وردت من مركز اإلحصاء ‪-‬‬
‫أبوظبي(‬
‫من المتوقع أن تعاود االستثمارات االرتفاع بعد التراجع الذي شھدته في العام ‪ 2009‬حيث يتوقع أن تسجل معدالت نمو سنوية‬
‫تتجاوز العشرة بالمئة على مدار األعوام األربع حتى عام ‪.2013‬‬
‫لقد أدى التوسع السريع في االقتصاد خالل السنوات األخيرة إلى توسع في حجم العمالة‪ ،‬ففي الفترة ما بين ‪ 2001‬و ‪ ،2009‬ازداد‬
‫إجمالي حجم العمالة بمعدل ‪ %6,0‬سنويا ً‪ ،‬وخالل الفترة ذاتھا‪ ،‬ارتفع حجم العمالة في قطاع اإلنشاءات بأكثر من ‪ %10‬سنويا ً‪،‬‬
‫وبحلول العام ‪ 2009‬بلغت نسبة القوى العاملة في ھذا القطاع ‪ %26‬على الرغم من أن ھذه النسبة قد سجلت انخفاضا ً عن نسبة‬
‫‪ %29‬التي سجلت في ‪.2008‬‬

‫‪5‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫إجمالي نمو العمالة )‪(2013-2002‬‬
‫‪% year‬‬
‫‪14‬‬
‫‪12‬‬
‫‪10‬‬

‫→ ‪Forecast‬‬

‫‪8‬‬
‫‪6‬‬
‫‪4‬‬
‫‪2‬‬
‫‪0‬‬
‫‪-2‬‬
‫‪2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي )استناداً إلى البيانات التاريخية )‪ (2008-2002‬كما وردت من مركز اإلحصاء ‪ -‬أبوظبي(‬

‫‪2-2‬‬

‫القطاعات الرئيسية‬
‫تعد إمارة أبوظبي أكبر منتج للنفط في دولة اإلمارات العربية المتحدة‪ ،‬فھي تستحوذ على أكثر من ‪ %85‬من إجمالي الطاقة‬
‫اإلنتاجية النفطية للدولة وما يربو على ‪ %90‬من االحتياطات النفطية بما يعادل أكثر من ‪ %8‬من االحتياطي النفطي العالمي‪،‬‬
‫ولذلك لم يكن مستغربا ً أن يظل إنتاج النفط والغاز الركيزة األساسية لالقتصاد بل ويتوقع أن يبقى المساھم الرئيسي في الناتج‬
‫المحلي اإلجمالي نظراً لالحتياطيات الھيدروكربونية الھائلة الموجودة باإلمارة‪.‬‬
‫ومع انتعاش االقتصاد العالمي‪ ،‬ستدعم االتجاھات السائدة في أسعار النفط النمو القوي نسبيا ً بدءاً من العام القادم‪ ،‬مما سيساعد في‬
‫زيادة مساھمة القطاع النفطي بالقيمة االسمية على المدى القصير‪ ،‬ويتوقع أن ترتفع أسعار النفط بمتوسط ‪ 74‬دوالراً للبرميل في‬
‫عام ‪ ، 2010‬أي بزيادة قدرھا ‪ %22‬عن سعر‪ 61‬دوالراً للبرميل في عام ‪) 2009‬والذي يمثل انخفاضا ً بنسبة ‪ %37‬عن أسعار‬
‫عام ‪.(2008‬‬
‫إن زيادة العمالة في القطاع الخدمي ستعمل على زيادة الطلب على المساحات المكتبية‪ ،‬ويتوقع أن يزيد عدد العاملين بالمكاتب‬
‫بنسبة ‪ %4,5‬سنويا ً خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪ ،2013‬كما يتوقع أن تشھد الفنادق والمطاعم أسرع زيادة في حجم العمالة )أكثر‬
‫من ‪ %8‬سنويا ً( نظراً الستفادة ھذا القطاع من النمو المتوقع في عدد الزوار القادمين لإلمارة‪.‬‬

‫‪3-2‬‬

‫الخصائص الديموغرافية‬
‫يعكس النمو السكاني في أبوظبي مزيجا ً من الزيادة الطبيعية في عدد السكان المواطنين وازدياد عدد السكان غير المواطنين )أو‬
‫الوافدين( استجابة لفرص العمل المتغيرة‪.‬‬
‫لقد ازداد عدد السكان المواطنين باإلمارة بشكل مطرد حيث نما بنحو ‪ %4‬سنويا ً خالل الفترة ما بين ‪ 2001‬و ‪ ،2009‬ونظراً‬
‫لمعدالت النمو الطبيعية األعلى في التسعينات فإن توليفة السكان المواطنين في عام ‪ 2009‬قد ھيمنت عليھا تلك الفئة العمرية التي‬
‫تقل أعمارھا عن ‪ 15‬عاما ً )تشكل ‪ %42‬من إجمالي عدد السكان( في حين بلغت نسبة السكان ممن ھم في سن العمل )الذين‬
‫تتراوح أعمارھم بين ‪ 15‬إلى ‪ 64‬عاما ً( ‪ %55‬من إجمالي عدد السكان‪ ،‬وسيعمل ھذا المزيج من الفئات العمرية ومعدالت المواليد‬
‫المرتفعة نسبيا ً على حفز النمو المتوقع للسكان المواطنين )بأكثر من ‪ %3‬سنويا ً( خالل الفترة بين ‪ 2009‬إلى ‪.2013‬‬
‫ولكن النمو في عدد السكان المواطنين كان وما يزال مسبوقا ً بالزيادة في عدد السكان الوافدين في أبوظبي‪ ،‬ففي خالل الفترة من‬
‫‪ 2001‬إلى ‪ ،2009‬كان من المتوقع أن ينمو عدد السكان غير المواطنين بمعدل يبلغ نحو ‪ %4‬سنويا ً على الرغم من االنخفاض‬

‫‪6‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫الذي شھده في العام ‪ 2009‬نتيجة لالنكماش االقتصادي األخير ومن المتوقع أن يستمر عند معدل النمو السابق خالل الفترة من‬
‫‪ 2009‬إلى ‪ 2013‬مما سيرفع عدد السكان الوافدين من ‪ 1,2‬مليون نسمة في ‪ 2009‬إلى ‪ 1,4‬مليون نسمة في ‪.2013‬‬
‫إجمالي عدد السكان )المواطنين وغير المواطنين( خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪) 2013‬إمارة أبوظبي(‬
‫‪2,000‬‬
‫‪1,500‬‬
‫‪Population‬‬

‫‪1,000‬‬
‫‪500‬‬
‫‪0‬‬
‫‪2013‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2011‬‬
‫‪Non Citizens‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪Citizens‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي‬

‫تعتبر نسبة اإلعالة احد أھم العوامل الھامة والمحفزة لزيادة عدد السكان غير المواطنين في إمارة أبوظبي والتي تقف عند ‪0,31‬‬
‫وھي نسبة منخفضة نسبيا ً تعود إلى زيادة عدد العمال غير المعيلين في اإلمارة وعدم وجود عدد كبير من الوافدين المتقاعدين‪.‬‬
‫غير أن ھناك فرصة للزيادة في نسبة اإلعالة للشخص العامل في ظل تضاؤل األھمية النسبية لعمال اإلنشاءات المؤقتين و تحول‬
‫السكان الوافدين إلى حالة أكثر رفاھية وأكثر استقراراً بوجه عام‪ ،‬ومن ثم يُفترض أن تزداد نسبة غير العاملين إلى العاملين من‬
‫السكان الوافدين تدريجيا ً في المستقبل‪ ،‬مما يسھم بشكل أكبر في زيادة عدد السكان الوافدين‪.‬‬
‫‪4-2‬‬

‫السياحة‬
‫في األعوام األخيرة كانت ھناك جھود حثيثة بذلتھا السلطات في إمارة أبوظبي لدعم السياحة تمثلت في وضع خطط التدريب‬
‫الحكومية لتحسين جودة الخدمات المقدمة في القطاع الفندقي وتنظيم الحمالت التسويقية والترويجية وإنشاء ھيئة أبوظبي للسياحة‬
‫وتطوير مناطق الجذب السياحي الرئيسية الجديدة واستضافة عدد من المناسبات الرياضية والثقافية‪ ،‬وكجزء من التنوع‬
‫اإلستراتيجي‪ ،‬تستھدف اإلمارة سوق سياحة الرفاھية واضعة الفنون والثقافة في صميم خططھا االقتصادية مع التخطيط إلقامة‬
‫مشروعات تشمل تطوير عدد من مناطق الجذب السياحي التي تضم عدداً من المعالم البارزة مثل متاحف اللوفر ومتحف جوجنھام‬
‫الجديدين‪.‬‬
‫ونتيجة لھذه المبادرات‪ ،‬يتوقع أن يرتفع عدد الزوار في إمارة أبوظبي من ‪ 1,5‬مليون زائر في ‪ 2009‬إلى ‪ 2,1‬مليون زائر بحلول‬
‫عام ‪) 2013‬بزيادة تقارب ‪ %10‬سنويا ً(‪ ،‬أما األنشطة الترفيھية العالمية فستكون الشريحة السوقية األسرع نمواً بزيادة متوقعة من‬
‫‪ 500,000‬زائر في ‪ 2009‬إلى أكثر من ‪ 832,000‬زائر في ‪) 2013‬بزيادة تقارب ‪ %17‬سنويا ً(‪.‬‬

‫‪7‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫النمو في عدد الزوار القادمين إلى اإلمارة )‪ - (2013-2009‬إمارة أبوظبي‬
‫‪%‬‬
‫‪International leisure‬‬
‫‪Domestic leisure‬‬
‫‪MICE‬‬
‫‪Other business‬‬
‫‪Total‬‬

‫‪15‬‬

‫‪10‬‬

‫‪5‬‬

‫‪0‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي‬

‫نظراً للنمو الكبير في عدد زوار األنشطة الترفيھية الدولية‪ ،‬يتوقع أن ترتفع حصة الليالي الفندقية الترفيھية من ‪ 2,5) %51‬مليون‬
‫ليلة( في ‪ 2008‬إلى ‪ 4,3) %58‬مليون ليلة( بحلول ‪.2013‬‬
‫ليلة فندقية حسب الغرض ‪2009‬‬

‫ليلة فندقية حسب الغرض ‪2013‬‬

‫‪2.4 m‬‬

‫‪4.3 m‬‬

‫‪0.4 m‬‬
‫‪International Leisure‬‬
‫‪Domestic Leisure‬‬

‫‪0.2 m‬‬

‫‪2.0 m‬‬

‫‪2.5 m‬‬

‫‪International Leisure‬‬
‫‪Domestic Leisure‬‬

‫‪MICE‬‬

‫‪MICE‬‬

‫‪Other Business‬‬

‫‪Other Business‬‬

‫‪0.2 m‬‬

‫‪0.3 m‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي )البيانات خاصة بإمارة أبوظبي(‬
‫ونتيجة للزيادة في عدد الزوار‪ ،‬السيما الزوار القادمين لإلمارة ألغراض السياحة الترفيھية‪ ،‬سيكون ھناك طلب متزايد على‬
‫قطاعات الفنادق والمطاعم و التجزئة والتي يتوقع لھا أن تشھد نمواً فوق المتوسط في حجم العمالة خالل األعوام األربع المقبلة‪.‬‬
‫‪5-2‬‬

‫الدخل واإلنفاق‬
‫يُقدر إجمالي دخل األسر في أبوظبي في عام ‪ 2009‬بنحو ‪ 76‬مليار درھم إماراتي )منھا ‪ 27‬مليار درھم لألسر المواطنة و‪49‬‬
‫مليار درھم ألسر غير المواطنة( حيث تمثل األجور والرواتب المصدر الرئيسي للدخل‪ ،‬ويبلغ دخل العمالة غير المواطنة نحو‬
‫‪ 2,4‬مرة مثل دخل العمالة المواطنة مع اعتماد المواطنين بصورة أكبر على الدخل من القطاع العقاري والتحويالت‪.‬‬
‫ومع أن الدخل اإلجمالي لألسر غير المواطنة لم يشھد نمواً خالل العام ‪ ،2009‬إال أنه من المتوقع أن تتحسن فرص العمالة‬
‫والمكاسب مجدداً في العام ‪ ،2010‬ويتوقع أن يؤدي ذلك إلى زيادة الدخل اإلجمالي الفعلي لألسر غير المواطنة بمعدل يزيد على‬
‫‪ %6‬سنويا ً خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪.2013‬‬

‫‪8‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫من المتوقع أن يصل اإلنفاق في قطاع التجزئة في إمارة أبوظبي إلى ‪ 18,9‬مليار درھم إماراتي )حسب أسعار ‪ (2008‬في العام‬
‫‪ ،2009‬حيث يشكل السكان الوافدين الحصة األكبر من ھذا الرقم )‪ (%49‬مقارنة بنسبة ‪ %43‬من قبل المواطنين بينما تأتي نسبة‬
‫‪ %8‬المتبقية من اإلنفاق الذي يقوم به السياح‪ ،‬ومع أن الدخل اإلجمالي لألسر غير المواطنة يفوق إلى حد كبير الدخل اإلجمالي‬
‫لألسر المواطنة‪ ،‬فإن الوافدين ينفقون جزءاً قليالً من دخولھم على مشتريات التجزئة مقارنة بالمواطنين )‪ %18‬مقارنة بنسبة‬
‫‪ (%30‬األمر الذي يعكس ارتفاع معدالت االدخار لدى غير المواطنين وإنفاق الوافدين للنسبة األكبر من دخولھم على السكن أو‬
‫التحويالت الخارجية‪.‬‬
‫اإلنفاق في قطاع التجزئة حسب المجموعات )‪ (2009‬مليار درھم إماراتي )إمارة أبوظبي(‬
‫‪2,172‬‬
‫‪8,098‬‬

‫‪Citizens‬‬
‫‪Non-Citizens‬‬

‫‪9,267‬‬

‫‪Tourist‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي‬
‫نمو اإلنفاق في قطاع التجزئة حسب المجموعات )‪ (2013-2009‬إمارة أبوظبي‬
‫‪% per annum‬‬
‫‪Non-citizen‬‬

‫‪Citizen‬‬

‫‪Total‬‬

‫‪Tourist‬‬

‫‪14‬‬
‫‪12‬‬
‫‪10‬‬
‫‪8‬‬
‫‪6‬‬
‫‪4‬‬
‫‪2‬‬
‫‪0‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي‬

‫من المتوقع أن ينمو اإلنفاق في قطاع التجزئة من جانب المواطنين والوافدين تبعا ً للدخل خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪ 2013‬بل‬
‫ويتوقع وجود نمو أقوى في إنفاق التجزئة من جانب السياح مما يعكس الزيادة في عدد الليالي الفندقية وزيادة في اإلنفاق لليلة‬
‫الواحدة‪ .،‬وبوجه عام‪ ،‬يتوقع لإلنفاق من قبل سكان اإلمارة في قطاع التجزئة أن يزيد بمعدل سنوي قدره ‪ %4,5‬خالل الفترة من‬
‫‪ 2009‬إلى ‪ 2013‬بينما يعمل معدل الزيادة في إنفاق التجزئة وقدره ‪ %14,4‬سنويا ً على دفع معدل النمو اإلجمالي إلنفاق التجزئة‬
‫إلى نحو ‪ %5,4‬سنويا ً‪.‬‬
‫‪9‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫إن اإلنفاق على الفنادق والمطاعم يعتمد بشكل كبير على السياحة‪ ،‬وھو يساھم بنحو ‪ %75‬من إجمالي اإلنفاق‪ ،‬ومن المتوقع‬
‫لإلنفاق اإلجمالي على الفنادق والمطاعم أن يزيد بنسبة أكبر تصل إلى ‪ %8,5‬سنويا ً خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪ ،2013‬مدفوعا ً‬
‫بزيادة كبيرة في عدد الزوار القادمين لإلمارة بغرض السياحة‪.‬‬
‫النمو في اإلنفاق على الفنادق والمطاعم )‪ - (2013-2009‬إمارة أبوظبي‬
‫‪% per annum‬‬
‫‪10‬‬
‫‪Non-citizen‬‬

‫‪Citizen‬‬

‫‪Total‬‬

‫‪Tourist‬‬

‫‪8‬‬

‫‪6‬‬

‫‪4‬‬

‫‪2‬‬

‫‪0‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي‬

‫‪6-2‬‬

‫النتائج الخاصة بمنطقة أبوظبي الكبرى‬
‫يُقدر عدد سكان منطقة أبوظبي الكبرى بنحو ‪ 969,000‬نسمة أو حوالي ‪ %60‬من إجمالي سكان إمارة أبوظبي كما في نھاية‬
‫‪ ،2009‬وھناك تركز كبير للوافدين في منطقة أبوظبي الكبرى )يقدر بنحو ‪ %65‬من جملة الوافدين الذين يقيمون في اإلمارة(‬
‫بينما يقيم ما يزيد على نصف مواطني اإلمارة في منطقة أبوظبي الكبرى‪.‬‬
‫وبعد االنخفاض الذي شھده عام ‪ 2009‬نتيجة للتباطؤ االقتصادي‪ ،‬يتوقع أن ينمو عدد السكان غير المواطنين بوتيرة قوية بنسبة‬
‫تصل إلى ‪ %5,7‬سنويا ً خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪ ،2013‬وعند إضافة الزيادة المتوقعة في السكان المواطنين بنسبة ‪،%3,4‬‬
‫يتوقع أن يزيد سكان منطقة أبوظبي الكبرى بنسبة ‪ %5‬سنويا ً خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪.2013‬‬

‫‪10‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫تركيبة سكان إمارة أبوظبي )‪(2009‬‬
‫‪0.23 mn‬‬
‫‪Citizens of‬‬
‫‪District‬‬

‫‪0.58 mn‬‬
‫‪Non District‬‬
‫‪Residents‬‬

‫‪Non-Citizens of District‬‬

‫‪0.76 mn‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي‬
‫التغير السكاني في منطقة أبوظبي الكبرى )‪(2013-2009‬‬
‫‪% per annum‬‬
‫‪Total‬‬

‫‪Non-citizen‬‬

‫‪Citizen‬‬

‫‪6‬‬

‫‪5‬‬

‫‪4‬‬

‫‪3‬‬

‫‪2‬‬

‫‪1‬‬

‫‪0‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج اإلقتصاد الكلي والديموغرافي‬
‫ساھمت منطقة أبوظبي الكبرى في عام ‪ 2009‬بنحو ‪ %59‬من إجمالي العمالة باإلمارة‪ ،‬حيث شكل قطاعي اإلنشاءات والتوزيع‬
‫)بما في ذلك التجزئة( أكبر الجھات الموظفة للعمالة بنسبة ‪ %29‬و ‪ %21‬من إجمالي العمالة في منطقة أبوظبي الكبرى على‬
‫التوالي في ‪.2009‬‬
‫ومن ناحية أخرى أدى االنكماش االقتصادي في ‪ 2009‬إلى تقلص حجم العمالة في القطاعات سريعة التأثر بالبيئة الخارجية والتي‬
‫شملت قطاعات النفط والصناعة والتمويل واإلنشاءات‪ ،‬ويتوقع لمعظم القطاعات أن تنتعش بقوة في العام ‪ 2010‬وأن يسجل إجمال‬
‫العمالة معدل نمو بنحو ‪ %4,8‬سنويا ً خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪ ،2013‬ومن المتوقع كذلك لقطاعات المطاعم والفنادق‬
‫)‪ (%8,4‬والعقارات والخدمات التجارية )‪ (%8,0‬واإلنشاءات )‪ (%6,0‬والتوزيع )‪ (%5‬والخدمات المالية )‪ (%5‬أن تكون‬
‫أقوى القطاعات نمواً خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪.2013‬‬

‫‪11‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫إن أكثر من ‪ %65‬من جميع الوظائف المكتبية في إمارة أبوظبي موجودة في منطقة أبوظبي الكبرى‪ ،‬وتعد ھذه النسبة ھي األعلى‬
‫أيضا ً في العديد من قطاعات االقتصاد )فمثالً ‪ %90‬من جميع الوظائف المكتبية في القطاع المالي باإلمارة موجودة في في منطقة‬
‫أبوظبي الكبرى(‪ ،‬ومن المتوقع للوظائف المكتبية أن تنمو بمعدل أبطأ قليالً من معدل نمو إجمالي العمالة خالل الفترة من ‪2009‬‬
‫إلى ‪ 2013‬بينما تستحوذ قطاعات اإلنشاءات والفنادق والمطاعم والتوزيع ذات النمو السريع على نسبة قليلة جداً من العمالة‬
‫المكتبية‪.‬‬

‫‪12‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪3‬‬

‫سوق العقارات السكنية‬

‫‪1-3‬‬

‫مقدمة‬
‫يشھد سوق العقارات السكنية في أبوظبي حاليا ً نقصا ً في العرض‪ ،‬إذ ال يوجد عدد كاف من الوحدات السكنية لتلبية احتياجات‬
‫السكان ال سيما بالنسبة لشريحة ذات الدخل المنخفض‪.‬‬
‫وعلى الرغم من استجابة قطاع اإلنشاءات للنقص الحالي باإلعالن عن العديد من المشروعات الجديدة على مدار العامين أو‬
‫الثالثة أعوام الماضية‪ ،‬فإن بعض ھذا العرض المعلن إما أن يكون قد تأخر أو تأجل بسبب آثار انكماش السوق وعدم توفر‬
‫السيولة‪.‬‬
‫يتوقع أن يبقى السوق العقاري في حالة نقص في العرض طوال فترة الدراسة على الرغم من توقع انخفاض العجز الحالي في عدد‬
‫الوحدات السكنية من ‪ 48,400‬وحدة إلى ‪ 26,300‬وحدة بحلول عام ‪.2013‬‬
‫أدت طفرة المضاربات األخيرة في السوق العقاري إلى ارتفاع كبير في أسعار مبيعات الوحدات السكنية في العام ‪ 2008‬قبل أن‬
‫يتراجع ھذا االرتفاع بشكل كبير في العام ‪ ،2009‬كما شھد سوق اإليجارات انخفاضا ً خالل العام ‪ 2009‬في كافة القطاعات‬
‫الفرعية السيما الشقق ذات المستوى المنخفض والعالي‪ ،‬ومع ذلك بقيت اإليجارات في أبوظبي مرتفعة نسبيا ً نظراً للنقص المستمر‬
‫في المعروض من الوحدات السكنية‪.‬‬
‫وربما تستمر إيجارات المساكن في االنخفاض بشكل كبير في أبوظبي نتيجة لعدد من العوامل من بينھا اثر انخفاض اإليجارات‬
‫وزيادة المعروض من الوحدات السكنية في دبي ‪ ،‬وسيكون ھذا التغيير في اإليجارات في أبوظبي بمثابة العامل المحرك للطلب‬
‫الكامن الحالي نتيجة النخفاض رغبة األسر في العيش معا ً في وحدة سكنية واحدة‪ ،‬وفي ظل تراجع الفرق في االيجارات بين‬
‫أبوظبي ودبي‪ ،‬سيقل مستوى االنتقال بين دبي وأبوظبي مما يساعد بشكل أكبر في تحرير الطلب الكامن‪.‬‬

‫يبقى ھناك عدم توافق بين العرض الحالي )الكثير منه كان مقررا له أن يستھدف المضاربين والمساكن الفاخرة( و أغلبية الطلب‬
‫من قبل المستخدمين الفعليين )الذين يشكلون الجزء األكبر من الشرائح الدنيا والوسطى(‪.‬‬
‫على الرغم من قيام معظم المطوّ رين حاليا ً بمراجعة وإعادة النظر في خطط مشاريعھم وذلك لزيادة المعروض من الوحدات‬
‫السكنية ذات المستوى المنخفض والمتوسط للمستخدمين الفعليين‪ ،‬يتوقع أن يستمر النقص في المعروض من الوحدات السكنية ذات‬
‫المستوى المنخفض والمتوسط على مدار األعوام الثالث أو األربع القادمة‪.‬‬
‫سيشھد سوق العقارات الفاخرة زيادة كبيرة في العرض خالل عامي ‪ 2010‬و ‪ 2011‬بعد استكمال أولى المشروعات بجزيرة‬
‫الريم ومنطقة شاطئ الراحة‪.‬‬
‫‪2-3‬‬

‫العرض الحالي للوحدات السكنية‬
‫في العام ‪ ،2009‬بلغ المعروض اإلجمالي من الوحدات السكنية في أبوظبي حوالي ‪ 177,400‬وحدة سكنية‪ ،‬ويشھد سوق‬
‫العقارات السكنية حاليا ً نقصا ً في العرض مع وجود مواقع رئيسية تسجل ارتفاعا ً كبير في اإليجارات وتعمل بمعدل إشغال يبلغ‬
‫‪ %100‬تقريبا ً‪.‬‬
‫أغلب الوحدات السكنية الجديدة تم تسليمھا خارج جزيرة أبوظبي‪ ،‬جاءت ھذه اإلضافات ذات الجودة العليا من مشاريع حدائق‬
‫الراحة وساس النخل وحدائق الغولف‪ ،‬كما تم تنفيذ مجموعة من المشروعات غير المخططة تخطيطا ً شامالً والتي تستھدف‬
‫الشريحة الوسطى من السوق في مواقع مثل مدينة خليفة )أ( ومدينة محمد بن زايد ومنطقة المفرق ونظراً لنقص المعروض من‬
‫الوحدات السكنية التي تلبى احتياجات الشريحة الوسطى من السوق في جزيرة أبوظبي‪ ،‬لم يكن أمام العديد من السكان خيار آخر‬
‫سوى االنتقال إلى ھذه المواقع خارج جزيرة أبوظبي‪.‬‬

‫‪13‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪3-3‬‬

‫العرض المستقبلي للوحدات السكنية‬
‫لقد أدى تأخر بعض من المشروعات السكنية المعلن عنھا في أبوظبي إلى التخفيف من العرض الفائض الذي كان متوقعا ً اإلعالن‬
‫عنه في ‪ ،2013/2012‬ونتيجة لتأخر بعض من المشروعات أو تأجيل تنفيذھا‪ ،‬ستكون اإلضافات إلى العرض معتدلة نسبيا ً خالل‬
‫الفترة من ‪ 2010‬إلى ‪ 2013‬مقارنة بإعالنات المطورين‪.‬‬
‫يتركز قدر كبير من المشاريع السكنية الحالية في المناطق الجديدة المخططة تخطيطا ً شامالً مثل جزيرة السعديات وجزيرة الريم‬
‫وشاطئ الراحة ودانة أبوظبي وروضة أبوظبي فضالً عن المشاريع التطويرية البارزة على الكورنيش أو بالقرب منه مثل أبراج‬
‫االتحاد والسوق المركزي نيشين تاور والند مارك وكابيتال بالزا‪ ،‬وباستثناء شاطئ الراحة والمنطقة المجاورة له‪ ،‬سيوفر البر‬
‫الرئيسي بوجه عام المزيد من البدائل التي تشمل المباني المتوسطة ومنخفضة االرتفاع والتي تستھدف العائالت والمواطنين‬
‫اإلماراتيين ضمن مشاريع فردية وذلك في مناطق مثل مدينة خليفة )أ( ومدينة محمد بن زايد وبني ياس والشامخة والساحل‬
‫الشمالي‪.‬‬
‫بنا ًء على المناقشات التفصيلية التي دارت بين فريق العمل والمطوّ رين والتي تناولت كل مشروع على حدة‪ ،‬يتوقع أن يرتفع‬
‫العرض الحالي إلى ‪ 251,200‬وحدة سكنية بنھاية عام ‪ 2013‬بزيادة تبلغ ‪ 73,800‬وحدة أو ‪ %41,6‬من العرض الحالي‪،‬‬
‫تفاصيل ھذا العرض الجديد بالسنوات مبينة في الرسم البياني التالي مع بيان التوزيع الجغرافي للعرض الجديد في الجدول التالي‪.‬‬
‫العرض المستقبلي للوحدات السكنية )عدد الوحدات( ‪2013-2009‬‬
‫‪300,000‬‬

‫‪Units‬‬

‫‪150,000‬‬

‫‪0‬‬
‫‪2013‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪Supply‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2009‬‬
‫إجمالي )العرض‬
‫السنوي المرتقب(‬
‫إجمالي العرض‬
‫)بالوحدات(‬

‫‪2011‬‬

‫‪2013‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪5,916‬‬

‫‪16,584‬‬

‫‪16,147‬‬

‫‪18,486‬‬

‫‪22,595‬‬

‫‪177,416‬‬

‫‪194,000‬‬

‫‪210,147‬‬

‫‪228,633‬‬

‫‪251,228‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب على العقارات المعد بنا ًء على المناقشات بين جرت مع مجلس التخطيط العمراني والمطورين‬

‫‪14‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫عرض الوحدات السكنية )بالوحدات( حسب المناطق )‪(2013-2009‬‬
‫‪2008‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫البر الرئيسي‬
‫شمال‬

‫‪250‬‬

‫‪500‬‬

‫‪500‬‬

‫‪482‬‬

‫‪840‬‬

‫جزيرة أبوظبي‬

‫‪940‬‬

‫‪1,498‬‬

‫‪4,162‬‬

‫‪2,110‬‬

‫‪1,463‬‬

‫جزيرة أبوظبي‬
‫شمال‬

‫‪600‬‬

‫‪605‬‬

‫‪650‬‬

‫‪1,319‬‬

‫‪150‬‬

‫البر الرئيسي‬
‫جنوب‬

‫‪1,318‬‬

‫‪2,309‬‬

‫‪2,885‬‬

‫‪2,801‬‬

‫‪2,913‬‬

‫البر الرئيسي وسط‬

‫‪2,270‬‬

‫‪4,083‬‬

‫‪6,481‬‬

‫‪5,694‬‬

‫‪5,818‬‬

‫الجزر‬

‫‪-‬‬

‫‪6,081‬‬

‫‪-‬‬

‫‪4,400‬‬

‫‪9,357‬‬

‫‪ %10‬من زيادة‬
‫العرض‬
‫)مجال عمل جھة‬
‫أخرى(‬

‫إجمالي )العرض‬
‫السنوي المرتقب(‬
‫إجمالي العرض‬
‫)بالوحدات(‬

‫‪171,500‬‬

‫‪538‬‬

‫‪1,508‬‬

‫‪1,469‬‬

‫‪1,680‬‬

‫‪2,054‬‬

‫‪5,196‬‬

‫‪16,584‬‬

‫‪16,147‬‬

‫‪18,486‬‬

‫‪22,595‬‬

‫‪177,416‬‬

‫‪194,000‬‬

‫‪210,147‬‬

‫‪228,633‬‬

‫‪251,228‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب على العقارات المعد بنا ًء على المناقشات التي جرت بين مجلس التخطيط العمراني والمطوّ رين‬
‫‪4-3‬‬

‫الطلب الحالي على الوحدات السكنية‬
‫لقد أدى النمو االقتصادي السريع وخلق فرص العمل إلى طفرة سكانية غير مسبوقة في أبوظبي في السنوات األخيرة‪ ،‬ومع أن‬
‫معدل السكان القاطنين في منطقة أبوظبي الكبرى ظل منخفضا ً )‪ 969,000‬نسمة في عام ‪ (2009‬مقارنة بالمدن اإلقليمية‬
‫والعالمية األخرى البارزة‪ ،‬ظل السكان يتزايدون بمعدل سريع نسبيا ً )‪ %4‬سنويا ً خالل الفترة من ‪ 2001‬إلى ‪.(2009‬‬
‫ويقدر معدل حجم األسر في أبوظبي بنحو ‪) 4,3‬على أساس معدّل ‪ 3,5‬للوافدين و‪ 6,5‬للمواطنين(‪ ،‬وقد أدى ذلك إلى نشوء الطلب‬
‫على حوالي ‪ 226,000‬وحدة في منطقة أبوظبي الكبرى‪ ،‬ونظراً ألن عدد األسر يفوق إجمالي المعروض من الوحدات السكنية؛‬
‫فإن كل وحدة سكنية موجودة حاليا ً في أبوظبي يقابلھا أكثر من أسرة واحدة في كافة أرجاء أبوظبي‪.‬‬

‫‪5-3‬‬

‫الطلب المستقبلي على الوحدات السكنية‬
‫ھناك ثالثة محركات رئيسية للطلب المستقبلي المحتمل على الوحدات السكنية في أبوظبي‪:‬‬
‫إجمالي عدد السكان‬
‫متوسط حجم األسرة‬
‫نسبة الميل إلى المشاركة‬
‫وبنا ًء على ھذه العوامل يتوقع أن يصل الطلب اإلجمالي على الوحدات السكنية إلى ‪ 278,000‬وحدة سكنية بحلول العام ‪ 2013‬أي‬
‫بزيادة ‪ 52,000‬وحدة تقريبا ً عن العام ‪ ،2009‬وال يزال ھذا الرقم أكبر من العرض المتوقع في العام ‪ 2013‬والمقدر بنحو‬
‫‪ 251,200‬وحدة‪ ،‬مما يشير إلى وجود عجز بحوالي ‪ 26,300‬وحدة‪.‬‬

‫‪15‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪6-3‬‬

‫مستقبل سوق العقارات‬
‫حاليا ً يشھد القطاع السكني للمستخدمين الفعليين نقصا ً في العرض السيما بالنسبة للفئات ذات الدخل المتوسط والمنخفض‪ ،‬ومع أن‬
‫عدداَ كبيراً من المشاريع السكنية قد أعلن عن تنفيذه خالل سنوات الطفرة )‪ ،(2008 – 2007‬فإن أغلبية ھذه المشاريع كانت‬
‫تستھدف المستثمرين المضاربين وليس المستخدمين الفعليين ولذلك تم تأجيلھا‪.‬‬
‫في ظل محدودية العرض الجديد المتوقع استمرارھا خالل األعوام القليلة المقبلة والطلب اإلضافي الذي يتوقع حدوثه مع انخفاض‬
‫اإليجارات‪ ،‬يتوقع لسوق العقارات أن يبقى في حالة نقص في العرض خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪.2013‬‬
‫الفرق في سوق العقارات بين العرض‪/‬الطلب على الوحدات السكنية خالل الفترة )‪(2013-2009‬‬
‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫العرض‬
‫)وحدة(‬

‫‪177,416‬‬

‫‪194,000‬‬

‫‪210,147‬‬

‫‪228,633‬‬

‫‪251,228‬‬

‫الطلب‬
‫)وحدة(‬

‫‪225،837‬‬

‫‪226,159‬‬

‫‪241,937‬‬

‫‪259,143‬‬

‫‪277,516‬‬

‫الفرق‬
‫)وحدة(‬

‫‪-48,421‬‬

‫‪-32,159‬‬

‫‪-31,790‬‬

‫‪-30,510‬‬

‫‪-26,288‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب على العقارات‬
‫تحليل العرض والطلب على الوحدات السكنية )‪(2013-2009‬‬
‫‪300,000‬‬

‫‪0‬‬
‫‪2013‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬
‫‪Supply‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪Demand‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب على العقارات‬

‫‪16‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪Units‬‬

‫‪150,000‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪4‬‬

‫سوق المكاتب‬

‫‪1-4‬‬

‫مقدمة‬
‫يوجد حاليا ً عرض محدود من المساحات المكتبية في أبوظبي‪ ،‬ال سيما تلك المساحات ذات المواصفات العالمية المصنفة ضمن‬
‫المرتبة )أ(‪ ،‬مما أدى إلى انخفاض في عدد المساحات المكتبية الشاغرة وارتفاع أسعار اإليجارات رغما ً عن تدني جودة المساحات‬
‫المكتبية مقارنة بالمناطق اإلقليمية األخرى‪ ،‬لقد استطاع المستأجرون التكيّف مع ھذه الوضع بعدة وسائل من بينھا‪:‬‬
‫استخدام الفلل أو المباني األخرى التي كانت مخصصة في األصل ألغراض سكنية‬
‫العمل ضمن مساحات مكتبية مزدحمة‬
‫التواجد لفترة قليلة نسبيا ً في أبوظبي مع االستمرار في تقديم الخدمات من مدن أخرى في المنطقة‬
‫يتوقع حدوث تغيير كبير في ھذا الوضع خالل األربعة سنوات المقبلة مع توقع دخول عدد كبير من الوحدات المكتبية الجديدة إلى‬
‫السوق مما يعني أن العجز الحالي في المساحات المكتبية من المرجح أن يُعالج وأن يكون ھناك وضع أكثر توازنا ً خالل الفترة‬
‫حتى العام ‪.2013‬‬
‫لقد وصلت أسعار اإليجارات إلى ذروتھا في أوائل العام ‪ 2009‬وھي اآلن آخذة في االنخفاض بسبب الزيادة المرتقبة في‬
‫المساحات المكتبية‪ ،‬ولعل العديد من المستأجرين الحاليين الذين تواجدوا في أبوظبي لعدد من السنوات قد استفادوا من الحدود‬
‫القصوى السابقة لإليجارات ومن ثم فإنھم ال يميلون إلى االنتقال إلى مواقع أخرى‪ ،‬إال أن ارتفاع تكاليف مزاولة األعمال التجارية‬
‫في أبوظبي سيحد من دخول مستأجرين جدد إلى السوق‪.‬‬
‫ومع توفر المزيد من المساحات المكتبية‪ ،‬يتوقع أن تنخفض أسعار اإليجارات‪ ،‬األمر الذي سيساعد بدوره على تحفيز السوق على‬
‫زيادة معدالت االستيعاب في مسعى للبحث عن الجودة‪ ،‬حيث ينتقل المستأجرون إلى مساحات مكتبية ذات جودة عالية وبتكلفة‬
‫مماثلة‪ ،‬ونتيجة لذلك‪ ،‬ستشھد المساحات ذات الجودة األقل معدالت إخالء وانخفاض كبير في أسعار اإليجارات مع عودة العقارات‬
‫السكنية إلى االستخدام السكني‪.‬‬
‫يتركز الطلب حاليا ً على المتطلبات الكبيرة من جانب الحكومة والمؤسسات المملوكة للدولة والمصارف المحلية‪ ،‬ولكن معظم ھذه‬
‫القطاعات يتم شغلھا في العادة من قبل المالكين أنفسھم وال تلعب أي دور إيجابي في سوق اإليجارات الخاصة‪.‬‬
‫وباستثناء عدد قليل من الشركات األجنبية العاملة في قطاعات النفط والغاز والخدمات المالية‪ ،‬تعد الخدمات المھنية القطاع الخاص‬
‫األكثر نشاطا ً‪ ،‬غير أن معظم المتطلبات تظل قليلة نسبيا ً‪ ،‬مع اختيار العديد من الشركات ممارسة أنشطتھا من خالل مكاتب ثانوية‬
‫في أبوظبي‪.‬‬

‫‪2-4‬‬

‫العرض الحالي للمساحات المكتبية‬
‫يوجد ھناك نقص في سوق المكاتب في أبوظبي من حيث نوعية وكمية المساحات المكتبية في مدينة بھذا الحجم واألھمية‬
‫االقتصادية‪ ،‬إذ ال يوجد سوى القليل من المباني التي تحتوي على مساحات مكتبية بمواصفات عالمية من المرتبة)أ( )مثل جھاز‬
‫أبوظبي لالستثمار‪ ،‬ومجمع المعمورة‪ ،‬والمقر الرئيسي لشركة الدار العقارية‪ ،‬وأبراج بني ياس( وعادة ما تكون ھذه المباني‬
‫مشغولة من قبل جھات حكومية وغير متاحة للمستأجرين من القطاع الخاص‪.‬‬
‫في نھاية العام ‪ 2009‬كان المعروض من الوحدات المكتبية بمساحة طابقية تقدر بنحو ‪ 1,8‬مليون متر مربع )من المراتب أ و ب و‬
‫ج( مع وجود عرض محدود من الوحدات المكتبية بمساحة ‪ 298,000‬متر مربع المصنفة ضمن المرتبة )أ(‬
‫وباإلضافة إلى ھذا المعروض من المساحات المكتبية‪ ،‬ھناك ما يقارب ‪ 160,000‬متر مربع من المباني المصنفة ضمن المرتبة‬
‫)د( وھي في األساس مباني سكنية تم تحويلھا لالستخدام المكتبي‪ ،‬ويشمل ذلك المباني التي تحتوي على مساحات مكتبية بطابق‬
‫الميزانين أو ذات عدد محدود من الطوابق المكتبية ضمن األبراج السكنية والمباني العامة التي أُنشئت أساسا ً لالستخدام من قبل‬
‫القطاع العام والفلل المستخدمة حاليا ً ألغراض مكتبية‪.‬‬

‫‪17‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫المعروض الحالي من المساحات المكتبية حسب المرتبة‪/‬الدرجة‬

‫‪800,000‬‬

‫‪400,000‬‬
‫‪200,000‬‬

‫)‪Supply (GLA/m2‬‬

‫‪600,000‬‬

‫‪0‬‬
‫‪Grade C‬‬

‫‪Grade B‬‬

‫‪Grade A‬‬

‫المصدر‪ :‬فريق العمل‬
‫يتركز معظم العرض الحالي للمساحات المكتبية المتميّزة في جزيرة أبوظبي حيث يمكن تحديد عدد من المناطق المكتبية الرئيسية‬
‫من بينھا‪:‬‬
‫منطقة األعمال المركزية – تشمل المنطقة المحيطة بشارع حمدان وتمتد إلى المناطق المحيطة بمحاذاة الكورنيش وفي منطقة‬
‫النادي السياحي وحتى شارع الظفرة‪ ،‬ويوجد بھذه المنطقة حاليا ً عدد من المساحات المكتبية يقدر بنحو ‪ 800,000‬متر‬
‫مربع‪.‬‬
‫وسط المدينة ويضم في األغلب مساري شارع المطار وشارع المرور – يوجد بھا عدد كبير من المباني المصنفة ضمن‬
‫المرتبة )ب( و المرتبة )ج( وغالبا ً ما تكون مباني سكنية تم تحويلھا لالستخدام المكتبي‪ ،‬كما تشمل ھذه المنطقة مجمع‬
‫المعمورة الذي جذب المستأجرين الساعين للقرب من المؤسسات الحكومية الكبرى مثل شركة مبادلة وجھاز الشؤون‬
‫التنفيذية ومجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‪ ،‬ويبلغ إجمالي المعروض من المساحات المكتبية في ھذه المنطقة نحو‬
‫‪ 550,000‬متر مربع‪.‬‬
‫بعض األسواق الفرعية األخرى الموجودة على جزيرة أبوظبي مثل منطقة البطين ومنتزه خليفة‪ :‬يوجد بھذه المنطقة عدد‬
‫محدود من المباني المكتبية الحديثة‪ ،‬ويتألف معظم المعروض في ھذه المناطق من مجموعات من المباني المصنفة ضمن‬
‫المرتبة )ب( و المرتبة )ج( )بجودة معقولة وإن كانت عبارة مباني تحول استخدامھا( والتي اجتذبت الخدمات المھنية‬
‫والشركات االستثمارية ومجموعات القطاع العام نظراً لعدم وجود مساحات مكتبية بجودة أعلى في الوقت الحالي‪.‬‬
‫وفي خارج جزيرة أبوظبي‪ ،‬يوجد أھم معروض كبير من المساحات المكتبية في منطقة المصفح التي يتوقع أن توفر نحو‬
‫‪ 200,000‬متر مربع من المباني المكتبية إضافة الى منطقة شاطئ الراحة التي تضم المقر الرئيسي الجديد لشركة الدار العقارية‪.‬‬
‫‪3-4‬‬

‫العرض المستقبلي للوحدات المكتبية‬
‫استناداً إلى التحليل التفصيلي )المعدل حسب المخاطر لكل مشروع على حدة( للعرض المستقبلي الذي أجراه فريق المشروع‪،‬‬
‫يُتوقع إلجمالي العرض من المساحات المكتبية في منطقة أبوظبي الكبرى أن يتضاعف تقريبا ً من مستواه الحالي البالغ ‪ 1,8‬مليون‬
‫متر مربع إلى نحو ‪ 3,6‬مليون متر مربع بنھاية العام ‪ ،2013‬ويبين الرسم البياني التالي تقديرات العرض السنوية‪ ،‬كما يبين‬
‫الجدول التالي توزيع المساحات المكتبية حسب المواقع الجغرافية‪.‬‬

‫‪18‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫العرض المستقبلي للمساحات المكتبية ‪ -‬المساحة اإلجمالية القابلة للتأجير‬
‫‪4,000,000‬‬

‫‪2,000,000‬‬

‫)‪GLA (sq m‬‬

‫‪3,000,000‬‬

‫‪1,000,000‬‬
‫‪0‬‬
‫‪2013‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪Supply‬‬

‫‪2009‬‬

‫إجمالي‬
‫)العرض‬
‫السنوي‬
‫المرتقب(‬
‫إجمالي‬
‫العرض‬
‫)الوحدات(‬

‫‪2011‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2013‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪129,000‬‬

‫‪536,245‬‬

‫‪469,102‬‬

‫‪366,458‬‬

‫‪377,974‬‬

‫‪1,809,500‬‬

‫‪2,345,745‬‬

‫‪2,814,847‬‬

‫‪3,181,305‬‬

‫‪3,559,278‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب على العقارات المعد بنا ًء على المناقشات التي دارت بين مجلس التخطيط العمراني والمطوّ رين‬

‫المعروض من المساحات المكتبية )المساحة اإلجمالية القابلة للتأجير م‪ (2‬حسب الموقع )‪(2013-2009‬‬
‫‪2008‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫البر الرئيسي شمال‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫‪1,030‬‬

‫‪-‬‬

‫جزيرة أبوظبي‬

‫‪79,500‬‬

‫‪178,320‬‬

‫‪160,450‬‬

‫‪130,740‬‬

‫‪115,406‬‬

‫شمال جزيرة أبوظبي‬

‫‪19,500‬‬

‫‪107,000‬‬

‫‪60,000‬‬

‫‪107,128‬‬

‫‪90,193‬‬

‫البر الرئيسي جنوب‬

‫‪12,000‬‬

‫‪92,667‬‬

‫‪42,962‬‬

‫‪42,667‬‬

‫‪51,668‬‬

‫البر الرئيسي وسط‬

‫‪18,000‬‬

‫‪53,500‬‬

‫‪21,500‬‬

‫‪74,894‬‬

‫‪45,307‬‬

‫الجزر‬

‫‪-‬‬

‫‪104,758‬‬

‫‪184,190‬‬

‫‪10,000‬‬

‫‪75,400‬‬

‫إجمالي )العرض السنوي‬
‫المرتقب(‬

‫‪129,000‬‬

‫‪536,245‬‬

‫‪469,102‬‬

‫‪366,458‬‬

‫‪377,974‬‬

‫‪2,345,745‬‬

‫‪2,814,847‬‬

‫‪3,181,305‬‬

‫‪3,559,278‬‬

‫إجمالي العرض )المساحة‬
‫اإلجمالية القابلة‬
‫للتأجير‪/‬م‪(2‬‬

‫‪1,809,500 1,680,500‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب على العقارات المعد بنا ًء على المناقشات التي دارت بين مجلس التخطيط العمراني والمطوّ رين‬

‫على الرغم من تأجيل بعض المشاريع بسبب الركود الذي يشھده االقتصاد‪ ،‬ال يزال ھناك عدد كبير من المشاريع التطويرية في‬
‫الطريق لدخول السوق العقاري مقارنة بالطلب‪ ،‬حيث يُتوقع االنتھاء من المشروعات الكبرى في منطقة الكورنيش ومنطقة‬
‫األعمال المركزية في غضون األعوام األربع المقبلة وتشمل ھذه المشاريع مربعة الصوّ ة وأبراج االتحاد وكابيتال بالزا والسوق‬
‫المركزي والند مارك الكورنيش نيشن تاور‪.‬‬
‫‪19‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫يجري حاليا ً توسيع حدود منطقة األعمال المركزية خارج جزيرة أبوظبي لتشمل جزيرة الصوّ ة )مشروع تطوير مكاتب يضم‬
‫المقر الجديد لسوق أبوظبي لألوراق المالية( إلى جانب المشروعات المحيطة على جزيرة الريم وميناء زايد‪.‬‬
‫كما ستوفر منطقة المسجد الكبير والمنطقة المحيطة بھا مساحات مكتبية جديدة خالل األعوام األربع المقبلة عند استكمال المراحل‬
‫األولى من المشروعات الكبرى التي تشمل مشروع كابيتال سنتر )بجوار شركة أبوظبي الوطنية للمعارض( ومشروع دانة‬
‫أبوظبي و روضة أبوظبي‪.‬‬
‫وسيكون ھناك كذلك قدر محدود من المساحات المكتبية المصنفة ضمن المرتبة )أ( والتي يجرى استكمالھا بالبر الرئيسي خالل‬
‫األعوام األربع المقبلة بعد مبنى المقر الرئيسي لشركة الدار العقارية بمنطقة شاطئ الراحة‪ ،‬ومن األمثلة على ذلك مبنى المقر‬
‫الرئيسي لشركة التطوير واالستثمار السياحي‪/‬ھيئة أبوظبي للسياحة ومدينة مصدر‪.‬‬
‫‪4-4‬‬

‫الطلب الحالي على المساحات المكتبية‬
‫يھيمن على سوق المكاتب في أبوظبي حاليا ً المؤسسات الكبيرة المملوكة للدولة )مثل شركة طيران االتحاد ومؤسسة اإلمارات‬
‫لإلتصاالت "اتصاالت" وھيئة مياه وكھرباء أبوظبي و شركة بترول أبوظبي الوطنية )أدنوك(‪ ،‬والقطاع المصرفي المحلي )مثل‬
‫بنك أبوظبي الوطني ومصرف أبوظبي التجاري ومصرف أبوظبي اإلسالمي وبنك الخليج األول( والمؤسسات الحكومية اإلتحادية‬
‫والمحلية(‪.‬‬
‫وباستثناء المؤسسات الكبيرة‪ ،‬عادة ما يكون مستأجري المكاتب من الشركات الصغيرة والمتوسطة حيث يوجد معظمھم في‬
‫قطاعات النفط والغاز و الخدمات المھنية‪ ،‬وغالبا ً ما يشغل ھؤالء المستخدمين وحدات مكتبية تقل مساحتھا عن ‪ 1,000‬متر مربع‬
‫وال يوجد سوى عدد قليل من المستأجرين الذين يشغلون مساحات تزيد عن ‪ 5,000‬متر مربع‪.‬‬
‫وإلى جانب المؤسسات الكبرى المدعومة من قبل الحكومة‪ ،‬ذھبت أغلبية إيجارات القطاع الخاص خالل الفترة الماضية التي‬
‫تتراوح بين ‪ 12‬إلى ‪ 24‬شھراً إلى شركات في قطاعات الخدمات المھنية )مكاتب المحاماة ومكاتب االستشارات اإلدارية والمكاتب‬
‫المعمارية والھندسية‪..‬الخ( وغالبا ما تكون المساحات المطلوبة من قبل المستأجرين صغيرة نسبيا ً )تتراوح بين ‪ 100‬إلى ‪ 500‬متر‬
‫مربع(‪.‬‬
‫ومع قلة المعروض من المساحات المكتبية الشاغرة واالرتفاع النسبي في اإليجارات والعرض المحدود للمساحات الفاخرة‪،‬‬
‫سيكون معدل اإلحالل بين المستأجرين محدوداً‪ ،‬مع اتجاه معظم الشركات للبقاء في أماكنھم الحالية ذات المرتبة المنخفضة‬
‫وبالتزامات قصيرة األجل بدالً من االنتقال إلى مواقع أخرى‪.‬‬
‫وفي ظل ھذا النقص في المساحات المكتبية المتاحة‪ ،‬تعمل العديد من الشركات على تقليل المساحات المكتبية للموظفين‪ ،‬وتشير‬
‫الدراسات بأن ذلك يتراوح حاليا ً بين ‪ 10-7‬متر مربع للفرد في مؤسسات القطاع الخاص في أبوظبي وھذا يعد أقل بكثير من‬
‫معايير اإلشغال المعمول بھا في الخارج والتي تتراوح حاليا ً بين ‪ 22 -12‬متر مربع للفرد )انظر الجدول في الملحق ب(‪،‬‬
‫وألغراض تقدير الطلب الكامن‪ ،‬تم افتراض معدل ‪ 15‬متر مربع للشخص الواحد حسب أفضل الممارسات العالمية‪ ،‬وسيؤدي‬
‫تطبيق ھذه الفرضية إلى طلب حالي يقدر بنحو ‪ 2,9‬مليون متر مربع على مستوى منطقة أبوظبي الكبرى‪.‬‬
‫إن ذلك يشير إلى أن عدم وجود مساحات مكتبية تنافسية من حيث السعر والجودة سيحد من الطلب على المساحات المكتبية‬
‫ظاھريا ً ويؤدي إلى عجز بنحو ‪ 1,1‬مليون متر مربع في المساحات المكتبية في أبوظبي‪.‬‬

‫‪20‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪5-4‬‬

‫الطلب المستقبلي على المساحات المكتبية‬
‫مع ازدياد حجم العاملين في القطاع المكتبي وازدياد المساحات المكتبية‪ ،‬يتوقع أن يزيد الطلب على المساحات المكتبية في أبوظبي‬
‫بنحو ‪ 2,8‬مليون متر مربع بنھاية العام ‪ .2013‬كما سينشأ طلب على المساحات الجديدة نتيجة لقيام المستأجرين الحاليين بتوسيع‬
‫مكاتبھم‪ .‬ولكن أغلبية المساحات المكتبية الجديدة سيتم شغلھا عبر طلب جديد من قبل الشركات التي تقوم بتوسيع أنشطتھا في‬
‫أبوظبي والوافدين الجدد على سوق أبوظبي‪.‬‬
‫أھم القطاعات التي ستحفز الطلب المكتبي خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪ 2013‬ھي الخدمات المالية والخدمات المھنية )المحامون‬
‫والمحاسبون واالستشاريون(‪ ،‬والمقار الرئيسية للشركات والمؤسسات )القطاعات المھيمنة مثل النفط والغاز والسلع االستھالكية‬
‫وتقنية المعلومات واالتصاالت(‪ ،‬والتطوير العقاري )اإلنشاءات والمطورين واالستشاريين( ولكن تبقى المؤسسات والدوائر‬
‫الحكومية أكبر القطاعات المستأجرة للمكاتب‪.‬‬

‫‪6-4‬‬

‫مستقبل سوق المكاتب‬
‫من المتوقع أن يزداد المعروض من المساحات المكتبية بصورة أسرع من الطلب عليھا‪ .‬وھذا الفرق بين معدل النمو يساعد على‬
‫معالجة العجز الحالي المقدر بنحو ‪ 1,1‬مليون متر مربع على المدى القصير عالوة على الطلب الذي سينشأ في المستقبل‪ ،‬مما‬
‫يؤدي إلى تحقيق التوازن في سوق العقارات في العام ‪ .2013‬كما يتوقع أن يزيد معدل اإلشغال خالل الفترة من ‪ 2009‬إلى ‪.2013‬‬
‫تحليل العرض والطلب على المساحات المكتبية )‪(2013-2009‬‬
‫‪5,000,000‬‬
‫‪4,000,000‬‬

‫‪2,000,000‬‬
‫‪1,000,000‬‬
‫‪0‬‬
‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪Supply‬‬

‫‪2009‬‬
‫‪Demand‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب على العقارات‬

‫‪21‬‬

‫)‪GLA (sqm‬‬

‫‪3,000,000‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫تحليل العرض والطلب على المساحات المكتبية )‪(2013-2009‬‬

‫العرض )المساحة‬
‫اإلجمالية القابلة‬
‫للتأجير بالمتر‬
‫المربع(‬

‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫‪1,809,500‬‬

‫‪2,345,745‬‬

‫‪2,814,847‬‬

‫‪3,181,305‬‬

‫‪3,559,273‬‬

‫الطلب )المساحة‬
‫اإلجمالية القابلة‬
‫للتأجير بالمتر‬
‫المربع(‬

‫‪2,381,274‬‬

‫الفرق )المساحة‬
‫اإلجمالية القابلة‬
‫للتأجير بالمتر‬
‫المربع(‬

‫‪-571,773‬‬

‫‪2,428,587‬‬

‫‪-82,842‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب على العقارات‬

‫‪22‬‬

‫‪2,531,888‬‬

‫‪+282,959‬‬

‫‪2,668,026‬‬

‫‪+513,279‬‬

‫‪2,828,059‬‬

‫‪+731,214‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪5‬‬

‫سوق التجزئة‬

‫‪ 5.1‬مقدمة‬
‫يتسم سوق التجزئة بالعديد من سمات السوق المكتبي في أبوظبي والتي تشمل العجز الحالي في المشروعات ذات الجودة الدولية‬
‫وانخفاض العرض المتاح من المساحة الطابقية المخصصة للتجزئة عن الطلب المرتقب‪.‬‬
‫وسيمثل اإلنفاق الزائد من قبل كل من السكان والسائحين‪ ،‬إضافة إلى القدر األقل من المتوسط المتاح حاليا ً للفرد الواحد من‬
‫المساحات المخصصة للتجزئة‪ ،‬بيئة واعدة لقطاع التجزئة في أبوظبي على مدى السنوات الخمس المقبلة‪.‬‬
‫‪ 5.2‬عرض التجزئة الحالي‬
‫يعادل إجمالي عرض التجزئة في أبوظبي نحو ‪ 1,4‬مليون متر مربع من المساحة الكلية القابلة للتأجير‪ ،‬ولعل أھم ما يميز سوق‬
‫أبوظبي أن معظم مساحات التجزئة ھذه ليست على شكل مراكز تجارية بل على شكل محالت ؛ حيث تشكل المراكز التجارية‬
‫ومراكز التسوق المستقلة ‪ %36‬فقط من المساحة الكلية القابلة للتأجير وأكبرھا المارينا مول وأبوظبي مول‪.‬‬
‫تصنيف قطاع التجزئة حسب النوع )‪(2009‬‬
‫‪Super Regional, 8%‬‬

‫‪Regional, 21%‬‬

‫‪Community , 3%‬‬

‫‪Non Malls, 64%‬‬

‫‪Conv enience /‬‬
‫‪Neighbourhood, 4%‬‬
‫المصدر‪ :‬تحليل فريق المشروع‬

‫نوع التجزئة والمساحة والدعم السكاني الالزم للتجزئة‬
‫نوع المركز‬
‫التجاري‬

‫نطاق المساحة الكلية‬
‫القابلة للتأجير )م‪(2‬‬

‫الحد األدنى للدعم السكاني‬

‫صغير‬

‫أقل من ‪3,000‬‬

‫> ‪5,000‬‬

‫مجاور‬

‫‪1,000-3,000‬‬

‫‪40,000-5,000‬‬

‫مجتمعي‬

‫‪30,000-10,000‬‬

‫‪150,000-40,000‬‬

‫إقليمي‬

‫‪90,000-30,000‬‬

‫‪+150,000‬‬

‫إقليمي متميز‬

‫‪150,000-50,000‬‬

‫‪+300,000‬‬

‫المصدر‪ :‬فريق المشروع بنا ًء على تصنيف التجزئة الذي أعده معھد األراضي الحضرية‬

‫‪23‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫ھناك نقص حاد في مساحات التجزئة المتاحة بما في ذلك متاجر التجزئة الموجودة حاليا ً في الشوارع والتي تبيع منتجات أغلى‬
‫وأفضل إضافة إلى مراكز التسوق القائمة التي تشھد حاليا ً معدالت إشغال مرتفعة )أعلى من ‪ (%95‬ناھيك عن القائمة الطويلة‬
‫التي تنتظر توافر مساحات البيع بالتجزئة داخل العديد من المراكز التجارية الحالية مما يمثل داللة واضحة على قلة الخيارات‬
‫المتاحة لتجار التجزئة في السوق الحالية‪.‬‬
‫‪ 5.3‬عرض التجزئة المستقبلي‬
‫يُتوقع أن ينمو المخزون الحالي من مساحة التجزئة الكلية القابلة للتأجير في منطقة أبوظبي العاصمة من ‪ 1,4‬مليون متر مربع‬

‫إلى ‪ 1,9‬مليون متر مربع بحلول عام ‪ 2011‬و ‪ 2,5‬مليون متر مربع بحلول عام ‪ 2013‬مع إضافة عدد من المراكز الرئيسية‬
‫الجديدة‪ ،‬وستقع اإلضافات الجديدة في عرض التجزئة على المدى القصير لتضم ياس مول في جزيرة ياس و مجمع باراجون‬
‫التجاري في جزيرة ريم والسوق وأمبوريوم في السوق المركزي ومشرف مول وكابيتال بالزا وتوسعة الوحدة مول‪.‬‬
‫يقدم الرسم البياني التالي ملخصا ً لعرض التجزئة المستقبلي في أبوظبي مع بيان التوزيع الجغرافي في الجدول أدناه‪:‬‬
‫عرض التجزئة المستقبلي قصير األجل )المساحة الكلية القابلة للتأجير بالمتر المربع( )‪(2013 – 2009‬‬
‫‪3,000,000‬‬

‫)‪GLA (sqm‬‬

‫‪1,500,000‬‬

‫‪0‬‬
‫‪2013‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪Supply‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫اإلجمالي )العرض السنوي‬
‫المقبل(‬

‫‪6,000‬‬

‫‪375,952‬‬

‫‪113,217‬‬

‫‪227,567‬‬

‫‪70,885‬‬

‫إجمالي العرض )الوحدات(‬

‫‪1,426,361‬‬

‫‪1,802,313‬‬

‫‪1,915,530‬‬

‫‪2,439,097‬‬

‫‪2,509,982‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب العقاري بنا ًء على المحادثات التي جرت بين مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني والمطورين‬

‫‪24‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫توزيع عرض التجزئة )المساحة الكلية القابلة للتأجير بالمتر المربع( ‪2013-2009‬‬
‫‪2008‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2013‬‬

‫‪2012‬‬

‫البر الرئيسي الشمالي‬

‫‪-‬‬

‫‪1,000‬‬

‫‪1,000‬‬

‫‪74,380‬‬

‫‪1,000‬‬

‫جزيرة أبوظبي‬

‫‪-‬‬

‫‪187,233‬‬

‫‪21,372‬‬

‫‪64,484‬‬

‫‪17,806‬‬

‫شمال جزيرة أبوظبي‬

‫‪-‬‬

‫‪55,471‬‬

‫‪4,500‬‬

‫‪61,714‬‬

‫‪4,500‬‬

‫البر الرئيسي الجنوبي‬

‫‪-‬‬

‫‪90,600‬‬

‫‪81,114‬‬

‫‪20,665‬‬

‫‪8,905‬‬

‫البر الرئيسي المركزي‬

‫‪6,000‬‬

‫‪1,500‬‬

‫‪5,231‬‬

‫‪6,324‬‬

‫‪17,948‬‬

‫‪-‬‬

‫‪40,148‬‬

‫‪-‬‬

‫‪296,000‬‬

‫‪20,726‬‬

‫‪6,000‬‬

‫‪375,952‬‬

‫‪113,217‬‬

‫‪523,567‬‬

‫‪70,885‬‬

‫‪1,426,361‬‬

‫‪1,802,313‬‬

‫‪1,915,530‬‬

‫‪2,439,097‬‬

‫‪2,509,982‬‬

‫الجزر‬
‫إجمالي )العرض السنوي المرتقب(‬
‫إجمالي العرض )المساحة الكلية‬
‫القابلة للتأجير‪/‬م‪(2‬‬

‫‪1,420,361‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب العقاري استناداً إلى المناقشات التي جرت بين مجلس التخطيط العمراني والمطورين‬

‫‪ 5.4‬طلب التجزئة الحالي‬
‫بنا ًء على مستوى اإلنفاق الذي ينفقه السكان المقيمون وزوار أبوظبي‪ ،‬فمن المتوقع أن يوفر السوق مساحة كلية قابلة للتأجير‬
‫مجملھا ‪ 2,1‬مليون متر مربع‪ ،‬األمر الذي يوحي بأن أبوظبي يزيد فيھا الطلب عن العرض السيما فيما يتعلق بمساحة التجزئة‬
‫بنحو ‪ 700,000‬متر مربع‪.‬‬
‫لعل طلب التجزئة الحالي يھيمن عليه سكان المدينة حيث ال يمثل السائحون سوى ‪ %9‬فقط من إجمالي إنفاق التجزئة المقدر في‬
‫أبوظبي في عام ‪.2009‬‬
‫‪ 5.5‬طلب التجزئة المستقبلي‬
‫من المتوقع أن يزيد الطلب على مساحة التجزئة في أبوظبي حتى عام ‪ ،2013‬وذلك بنا ًء على اإلنفاق المتزايد من قبل السكان‬
‫والمستويات السياحية العليا حيث يزيد الطلب عن ‪ 2,1‬مليون متر مربع )المساحة الكلية القابلة للتأجير( في عام ‪ 2009‬إلى ‪2,3‬‬
‫مليون متر مربع )المساحة الكلية القابلة للتأجير( بحلول عام ‪.2013‬‬
‫ھذا ومن المتوقع زيادة الفرص لمزيد من مساحة التجزئة لدعم المجتمعات السكنية الجديدة المخططة خارج جزيرة أبوظبي‬
‫الرئيسية )حيث يتواجد معظم المخزون الحالي من المساحة الطابقية المخصصة للتجزئة(‪.‬‬
‫تشھد أبوظبي في الوقت الحالي تباينا ً كبيراً ويعزى ذلك إلنفاق التجزئة في دبي‪ ،‬حيث ينجذب السكان إلى مجموعة أكبر من‬
‫مراكز التجزئة المتاحة في اإلمارات الشمالية المجاورة‪ ،‬ومع االنتھاء من إنشاء مراكز جديدة توفر أشكاالً جديدة وخبرات واسعة‬
‫في مجال التجزئة في أبوظبي‪ ،‬فسوف تستعيد أبوظبي جزءاً كبيراً من ھذا الطلب المحلي المتجه إلى اإلمارات األخرى‪.‬‬
‫وليس ھناك ثمة شك أن ظھور أبوظبي كإحدى الوجھات السياحية العالمية سيدعم النمو المستقبلي لقطاع التجزئة في المدينة‪ ،‬ومن‬
‫المتوقع أن يرتفع اإلنفاق السياحي إلى ما يربو على ‪ %11‬من إجمالي إنفاق التجزئة في أبوظبي بحلول عام ‪.2013‬‬

‫‪25‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪ 5.6‬منظور سوق التجزئة‬
‫نظراً للنمو السكاني المتصاعد ووفرة الثروات الخاصة وارتفاع نسبة السائحين الذين يزورون أبوظبي‪ ،‬فھناك طلب لتوفير مساحة‬
‫طابقية للتجزئة في المدينة على مدى السنوات القليلة القادمة‪.‬‬
‫إن تحويل أبوظبي إلى وجھة سياحية دولية‪ ،‬بفضل الدعم المستمر من جانب الحكومة‪ ،‬سيكون بمثابة عامل أساسي في زيادة طلب‬
‫التجزئة‪ ،‬حيث يتوقع زيادة إنفاق السائحين كنسبة من إجمالي إنفاق التجزئة على مدى السنوات القليلة القادمة‪.‬‬
‫ومن المتوقع زيادة الطلب على المساحات الطابقية للتجزئة عن نسبة اإلنفاق من السكان والسائحين‪ ،‬حيث ستحتفظ أبوظبي بنسبة‬
‫مرتفعة من إجمالي اإلنفاق المتاح نظراً لتحسن عروض التجزئة وتنوعھا‪.‬‬
‫إن إكمال توفير أكثر من مليون متر مربع من مساحة التجزئة اإلضافية في أبوظبي على مدى السنوات القليلة القادمة سيقلل من‬
‫عجز العرض الذي يعاني منه السوق في الوقت الراھن‪ ،‬وبالنظر إلى توقع زيادة الطلب أيضا ً‪ ،‬فمن المتوقع أن ينتقل السوق إلى‬
‫حالة زيادة في العرض نسبيا ً بحلول عام ‪.2012‬‬
‫تحليل العرض والطلب للتجزئة )‪(2013-2009‬‬
‫‪3,000,000‬‬

‫‪1,000,000‬‬

‫)‪GLA (sqm‬‬

‫‪2,000,000‬‬

‫‪0‬‬
‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪Supply‬‬

‫‪2009‬‬
‫‪Demand‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب والعقاري‬

‫تحليل وفارق العرض والطلب للتجزئة )‪(2013-2009‬‬
‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫العرض )المساحة الكلية‬
‫القابلة للتأجير‪/‬م‪(2‬‬

‫‪1,426,361‬‬

‫‪1,802,313‬‬

‫‪1,915,530‬‬

‫‪2,439,097‬‬

‫‪2,509,982‬‬

‫الطلب )المساحة الكلية‬
‫القابلة للتأجير‪ /‬م‪(2‬‬

‫‪2,106,256‬‬

‫‪2,088,102‬‬

‫‪2,058,136‬‬

‫‪2,237,440‬‬

‫‪2,315,368‬‬

‫الفارق )المساحة الكلية‬
‫القابلة للتأجير‪ /‬م‪(2‬‬

‫‪-679,895‬‬

‫‪-285,789‬‬

‫‪-142,606‬‬

‫‪+201,657‬‬

‫‪+194,614‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب والعقاري‬

‫‪26‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪6‬‬

‫السوق الفندقي‬

‫‪ 6.1‬مقدمة‬
‫بدأت أبوظبي في تنظيم حملة واسعة لتحسين خدماتھا السياحية والترفيھية‪ ،‬وفي ھذا اإلطار‪ ،‬تستثمر العديد من الجھات الحكومية‬
‫في الدولة استثماراً موسعا ً في العديد المشاريع الرئيسية مثل جزيرة السعديات وجزيرة ياس واللتين تضمان مناطق جذب سياحية‬
‫رائعة للزائرين وأماكن مخصصة إلقامة المناسبات باإلضافة إلى مشاريع الضيافة الفاخرة والتي تضم أشھر الفنادق العالمية‪.‬‬
‫ً‬
‫إضافة إلى جزيرة السعديات وجزيرة ياس‪ ،‬على خطة لنقل خط الساحل‬
‫تشتمل المشاريع السياحية المنتشرة في ربوع الدولة‬
‫بالكامل شامالً المخطط الرئيسي لمنطقة الراحة إلنشاء رصيف جديد للمشاة على الشاطئ باإلضافة إلى مجموعة كبيرة من‬
‫العروض الفندقية الجديدة المتميزة والمنتشرة في شتى أرجاء المدينة‪.‬‬
‫يمكن تلخيص االتجاھات الحديثة في تطوير السوق الفندقية في أبوظبي في النقاط التالية‪:‬‬
‫إضافات محدودة إلى العرض من عام ‪ 2000‬إلى ‪ ،2008‬مع أن عام ‪ 2009‬شھد نسبة عالية من توافر الغرف الجديدة السيما‬
‫في جزيرة ياس ومنطقة المسجد الكبير‪.‬‬
‫ارتفاع نسب اإلشغال وأسعار الغرف في الفنادق ‪ -‬حيث كانت أبوظبي أقوى سوق فندقية من حيث األداء في منطقة الشرق‬
‫األوسط وشمال أفريقيا في عام ‪.2008‬‬
‫على الرغم من انخفاض نسب اإلشغال وأسعار الغرف في الفنادق في عام ‪ ،2009‬إال أن أبوظبي واصلت تفوقھا على جميع‬
‫األسواق اإلقليمية األخرى‪.‬‬
‫لم يتأثر القطاع الفندقي باألزمة المالية العالمية كبقية األسواق اإلقليمية األخرى نظراً للتركيز القوي على قطاع الشركات‬
‫والقطاع الحكومي‪،‬‬
‫ال تزال السياحة الترفيھية ضعيفة في الوقت الجاري‪ ،‬إال أنه من المتوقع أن يتغير ھذا الوضع بسبب العروض الترفيھية‬
‫المتزايدة على مدار العامين أو الثالثة أعوام القادمة‪ ،‬حيث تعتبر استضافة أبوظبي لسباقات الجائزة الكبرى فورموال ‪1‬‬
‫في حلبة جزيرة ياس للمرة األولى في تاريخھا بمثابة أولى المبادرات الرئيسية الھادفة إلى جعل المدينة واحدة من‬
‫الوجھات السياحية الترفيھية المتميزة‪.‬‬
‫ساھم التوسع المستمر في شركة الخطوط الجوية الوطنية )االتحاد( ومطار أبوظبي في زيادة الطلب على الخدمات الفندقية‬
‫ودعم نمو السوق الفندقي في أبوظبي‪.‬‬
‫تمكنت إمارة أبوظبي من خالل تطوير مركز أبوظبي الوطني للمعارض وتوسيعه من تحقيق زيادة في الطلب على الفنادق‬
‫السيما في قسم )االجتماعات والحوافز والمؤتمرات والمعارض( في السوق‪.‬‬
‫‪ 6.2‬العرض الفندقي الحالي‬
‫بنا ًء على البيانات المستقاة من ھيئة أبوظبي للسياحة‪ ،‬فإن إجمالي عدد الغرف الفندقية )شامل َة دور االستراحة والشقق المزودة‬
‫بالمرافق( بلغ تقريبا ً ‪ 13,500‬غرفة فندقية بنھاية عام ‪ ،2009‬حيث تقوم شركات إدارة فنادق دولية بإدارة ما يعادل ‪ %60‬من‬
‫إجمالي الفنادق؛ ومن بين ھذه الشركات الرائدة )أكور وھيلتون وإنتركونتيننتال ھوتيل جروب وكيمبنسكي وشانجرال وميلينيوم‬
‫وستاروود وويندھام(‪ ،‬فيما تتولى شركات إقليمية إدارة ‪ %18‬من الفنادق‪.‬‬

‫‪27‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫‪ 6.3‬العرض الفندقي المستقبلي‬
‫في إطار مساعي الحكومة الرامية لتطوير القطاع الفندقي وتعزيز سوق الشركات وتطوير الشق الترفيھي‪ ،‬فإنه من المتوقع أن‬
‫تستمر الزيادة على العرض الفندقي بقوة على مدار السنوات القليلة القادمة‪ ،‬واستناداً إلى مبدأ تقييم "كل مشروع على حده"‬
‫لمشاريع التطوير المعروفة‪ ،‬فإنه من المتوقع أن يتضاعف إجمالي عرض الغرف الفندقية في أبوظبي من المستوى الحالي البالغ‬
‫‪ 13,500‬غرفة إلى ما يقرب من ‪ 26,500‬غرفة بنھاية عام ‪ ،2013‬كما أن المشاريع السياحية الكبرى مثل جزيرة السعديات‬
‫وجزيرة ياس وشاطئ الراحة سوف تحدث نقلة نوعيّة ملحوظة من شأنھا إعادة القوة إلى السوق الفندقي في المستقبل القريب‪.‬‬
‫عرض الغرف الفندقية )‪(2013-2009‬‬
‫‪30,000‬‬
‫‪25,000‬‬
‫‪20,000‬‬
‫‪Rooms‬‬

‫‪15,000‬‬
‫‪10,000‬‬
‫‪5,000‬‬
‫‪0‬‬
‫‪2013‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪2008‬‬

‫‪Supply‬‬

‫إجمالي )العرض السنوي المقبل(‬
‫إجمالي العرض )الوحدات(‬

‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫‪2,620‬‬

‫‪2,908‬‬

‫‪2,687‬‬

‫‪3,458‬‬

‫‪4,063‬‬

‫‪13,502‬‬

‫‪16,381‬‬

‫‪19,041‬‬

‫‪22,464‬‬

‫‪26,486‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب العقاري بنا ًء على المحادثات التي جرت بين مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني والمطورين‬

‫‪28‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫تم تصنيف ھذا العرض حسب المنطقة في الجدول التالي‪،‬‬
‫عرض الغرف الفندقية حسب المنطقة )‪(2013-2009‬‬
‫‪2008‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫‪281‬‬

‫‪630،1‬‬

‫‪1,448‬‬

‫‪1,904‬‬

‫‪840‬‬

‫شمال جزيرة أبوظبي‬

‫‪-‬‬

‫‪421‬‬

‫‪1,091‬‬

‫‪584‬‬

‫‪378‬‬

‫البر الرئيسي الجنوبي‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫‪90‬‬

‫‪450‬‬

‫البر الرئيسي المركزي‬

‫‪473‬‬

‫‪-‬‬

‫‪148‬‬

‫‪-‬‬

‫‪1,009‬‬

‫الجزر‬

‫‪1,866‬‬

‫‪857‬‬

‫‪-‬‬

‫‪880‬‬

‫‪1,386‬‬

‫إجمالي )العرض السنوي المرتقب(‬

‫‪2,620‬‬

‫‪2,908‬‬

‫‪2,687‬‬

‫‪3,458‬‬

‫‪4,063‬‬

‫‪13,502‬‬

‫‪16,381‬‬

‫‪19,041‬‬

‫‪22,464‬‬

‫‪26,486‬‬

‫البر الرئيسي الشمالي‬
‫جزيرة أبوظبي‬

‫إجمالي عرض الغرف‬

‫‪11,018‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب العقاري القائم على المحادثات التي جرت بين مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني والمطورين‬

‫‪ 6.4‬الطلب الحالي على الفنادق‬
‫تعتبر أبوظبي من أقوى األسواق الفندقية العالمية على مدى السنوات القليلة الماضية حيث تضاعف عدد نزالء الفنادق القادمين‬
‫لزيارة المدينة من ‪ 800,000‬في عام ‪ 2002‬إلى ما يربو على ‪ 1,5‬مليون في عام ‪ ،2009‬كما أن قطاع الشركات يعتبر عنصراً‬
‫قويا ً في سوق أبوظبي حيث تستأثر قطاعات األعمال واالجتماعات والحوافز والمؤتمرات والمعارض بما يزيد عن ‪ %60‬من‬
‫إجمالي زوّ ار المدينة في عام ‪.2009‬‬
‫وقد ارتفع متوسط معدل سعر اإلشغال اليومي للغرفة‪ ،‬حيث تجدر اإلشارة إلى أن أبوظبي تعد واحدة من أقل مدن المنطقة من‬
‫حيث متوسط معدل سعر اإلشغال اليومي للغرفة في عام ‪ 286) 2004‬درھما ً أي ما يعادل ‪ 78‬دوالر(‪ ،‬ومنذ ذلك الحين‪ ،‬شھدت‬
‫السوق نمواً ملحوظا ً في متوسط معدل سعر اإلشغال بنسبة ‪ ،%40‬حيث وصل إلى ‪ 1,076‬درھما ً )‪ 293‬دوالر( في عام‬
‫‪.2009‬‬
‫‪ 6.5‬الطلب المستقبلي على الفنادق‬
‫بنا ًء على نموذج العرض والطلب العقاري المُعد لمعرفة الطلب المستقبلي على الفنادق‪ ،‬فقد بلغ معدل الطلب الحالي على الفنادق‬
‫ما يقرب من ‪ 13,500‬غرفة فندقية في أبوظبي‪ ،‬حيث من المتوقع أن يصل الطلب على الغرف الفندقية إلى نحو ‪ 20,000‬غرفة‬
‫بحلول عام ‪) 2013‬أي بزيادة قدرھا ‪ ،(%45‬وذلك بفضل النمو االقتصادي المتين والتوسع المستمر في صناعة السياحة‪.‬‬
‫‪ 6.6‬مستقبل السوق الفندقي‬
‫بالرغم من تفاوت أماكن الفنادق وأنواعھا‪ ،‬إال أن ظروف العرض والطلب الحالية تعتبر متوازنة نسبيا ً مع السوق الفندقية في‬
‫أبوظبي‪ ،‬وبالرغم من االرتفاع المستمر في الطلب‪ ،‬إال أن النسبة المرتفعة لعرض الغرف الفندقية الجديدة يتوقع أن تنقل السوق‬

‫‪29‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫إلى حالة من زيادة العرض وذلك اعتباراً من عام ‪ 2010‬فصاعداً‪ ،‬وھناك تكھنات بأن يصل عدد الغرف الفندقية إلى ‪26,500‬‬
‫غرفة في منطقة العاصمة وذلك بحلول عام ‪ ،2013‬بينما يكون الطلب على نحو ‪ 19,700‬غرفة‪.‬‬

‫العرض والطلب الفندقي )‪(2013-2009‬‬
‫‪30,000‬‬
‫‪25,000‬‬
‫‪15,000‬‬
‫‪10,000‬‬
‫‪5,000‬‬
‫‪0‬‬
‫‪2013‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪Supply‬‬

‫‪2009‬‬

‫‪Demand‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب والعقاري‬

‫العرض والطلب الفندقي )‪(2013-2009‬‬
‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫العرض‬
‫)الغرف(‬

‫‪13,502‬‬

‫‪16,381‬‬

‫‪19,041‬‬

‫‪22,464‬‬

‫‪26,486‬‬

‫الطلب‬
‫)الغرف(‬

‫‪13,525‬‬

‫‪14,702‬‬

‫‪16,079‬‬

‫‪17,770‬‬

‫‪19,677‬‬

‫الفارق‬
‫)الغرف(‬

‫‪-23‬‬

‫‪+1,679‬‬

‫‪+2,962‬‬

‫‪+4,694‬‬

‫‪+6,809‬‬

‫المصدر‪ :‬نموذج العرض والطلب والعقاري‬

‫‪30‬‬

‫‪Rooms‬‬

‫‪20,000‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫مالحق فن ّية‬

‫الملحق أ ‪ -‬تقرير فني عن النموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي‪32 .........................................................................‬‬
‫مقدمة ‪32 ...................................................................................................................................................‬‬
‫‪.1‬‬
‫‪.2‬‬

‫الناتج المحلي اإلجمالي ‪32 ............................................................................................................................‬‬

‫‪.3‬‬

‫االستثمار ‪33 ..............................................................................................................................................‬‬

‫‪.4‬‬

‫العمالة ‪33 ..................................................................................................................................................‬‬

‫‪.5‬‬

‫الدخول واإلنفاق ‪35 .....................................................................................................................................‬‬

‫‪.6‬‬

‫السياحة ‪36 ................................................................................................................................................‬‬

‫‪.7‬‬

‫العوامل الديموغرافية ‪36 ..............................................................................................................................‬‬

‫الملحق ب ‪ -‬تقرير فني عن نموذج الطلب العقاري ‪37 ................................................................................................‬‬
‫‪.8‬‬

‫المنھجية ‪37 ...............................................................................................................................................‬‬

‫‪.9‬‬

‫القطاع السكني ‪37 .......................................................................................................................................‬‬

‫‪ .10‬القطاع المكتبي ‪38 ......................................................................................................................................‬‬
‫‪ .11‬قطاع التجزئة ‪39 ........................................................................................................................................‬‬
‫‪ .12‬القطاع الفندقي ‪41 .......................................................................................................................................‬‬
‫الملحق ج ‪ -‬تقرير فني عن نموذج العرض العقاري ‪42 ..............................................................................................‬‬
‫‪ .13‬العرض الحالي ‪42 ......................................................................................................................................‬‬
‫‪.14‬‬

‫العرض المستقبلي ‪42 ..................................................................................................................................‬‬

‫‪ .15‬ھدم البنايات القديمة ‪43 ................................................................................................................................‬‬

‫‪31‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫الملحق أ ‪ -‬تقرير فني عن النموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي‬
‫‪.1‬‬

‫مقدمة‬
‫يقدم ھذا المستند وصفا ً للنموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي الذي وضع لھذه الدراسة حيث استخدم ھذا النموذج للحصول‬
‫على التوقعات األساسية للطلب لكل قطاع في السوق العقارية )العمالة والسكان وأعداد السائحين وإنفاق التجزئة( بأسلوب متناسق‬
‫من الناحية النظرية‪ ،‬ثم استخدمت ھذه التوقعات كمعطيات في نموذج العرض والطلب العقاريين‪.‬‬
‫ُتستمد البيانات التاريخية في معظم األحوال من مصادر في أبوظبي مع االستعانة بقليل من التقديرات من بلدان أخرى‪ ،‬كما تعتمد‬
‫المعامِالت المستخدمة في التوقعات على بيانات مأخوذة من أبوظبي متى تيسر ذلك ولكن نقص البيانات المتاحة والحاجة إلى‬
‫الحنكة النظرية اقتضى االستعانة ببيانات مأخوذة من األسواق األخرى في تقييم النموذج في عدد من المجاالت‪.‬‬
‫تتخلص السمات الرئيسية للنموذج فيما يلي‪:‬‬
‫تصنيف الناتج المحلي اإلجمالي والعمالة للقطاع‪.‬‬
‫اعتماد نمو الناتج المحلي اإلجمالي على زيادات في الطلب واالستيعاب العالمي والسكان والطلب المحلي‪.‬‬
‫اعتماد االستثمار االسمي على الناتج المحلي اإلجمالي االسمي ومن ثم فإنه شديد التأثر بأسعار النفط‪.‬‬
‫الناتج المحلي اإلجمالي الحقيقي ھو الذي يدفع عجلة النمو في العمالة‪.‬‬
‫نظراً لنسبة اإلعالة المنخفضة لدى غير المواطنين )الوافدين(‪ ،‬فھناك عالقة وطيدة بين النمو في العمالة والنمو السكاني‪.‬‬
‫توقع نمو السياحة تماشيا ً مع الطلب العالمي وزيادة استيعاب أبوظبي لھا‪.‬‬
‫إنفاق التجزئة ھو المبلغ الذي ينفقه السكان والسائحون بحيث يزيد إنفاق السكان تبعا ً لمستويات دخلھم بينما يزيد إنفاق السائحين‬
‫بما يتناسب مع الليالي السياحية‪.‬‬
‫تعد بيانات عام ‪ 2008‬أحدث البيانات الرسمية التي أصدرتھا أبوظبي وقد تم أخذ عام ‪ 2008‬كسنة أساسية يرتكز عليھا ھذا‬
‫النموذج‪ ،‬ففي حين تم تطوير النموذج للفترة من عام ‪ 2008‬حتى ‪ ،2030‬إال أن ھذا التقرير يقتصر على النتائج المقررة في إطار‬
‫زمني أقصر )‪.(2013 - 2008‬‬
‫الناتج المحلي اإلجمالي‬
‫يلقي النموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي الضوء على السمات الرئيسية للنمو في اقتصاد أبوظبي والعالقات القائمة بين الناتج‬
‫المحلي اإلجمالي ألبوظبي والطلب العالمي‪ ،‬ويعكس النموذج مدى اعتماد كل قطاع على االقتصاد العالمي وزيادة االستيعاب‬
‫داخل أبوظبي‪.‬‬
‫يتأثر الناتج المحلي اإلجمالي لبعض القطاعات )على سبيل المثال‪ :‬التصنيع والخدمات المالية( بالطلب العالمي ولكنه سيزيد بمجرد‬
‫تطوير القدرات والطاقات المحلية غير أن ھناك قطاعات أخرى )مثل‪ :‬خدمات النقل والتخزين واالتصاالت والخدمات العقارية‬
‫والتجارية( تعتمد بشكل أكبر على الطلب بين القطاعات داخل أبوظبي‪،‬ويستمد قطاع اإلنشاءات قوته الدافعة من المستويات‬
‫االستثمارية‪.‬‬
‫ونظراً لعدم توافر بيانات التسلسل الزمني للناتج المحلي اإلجمالي إلمارة أبوظبي‪ ،‬فقد تعذر االستفادة من أساليب تقييم التسلسل‬
‫الزمني في تقييم النموذج‪ ،‬وعوضا ً عن ذلك‪ ،‬تم استخالص المعامالت لكي تعكس مدى اعتماد كل قطاع على الطلب العالمي‬
‫وتكوين أسھم رأس المال والقيمة المضافة اإلجمالية في قطاعات أخرى‪.‬‬
‫كما يحدد النموذج أيضا ً الناتج المحلي اإلجمالي من خالل تصنيف واسع لقطاعين – أال وھما القطاع النفطي وغير النفطي‪،‬‬
‫وتجدر اإلشارة ھنا إلى ارتباط األسعار في قطاع النفط بأسعار النفط العالمية كما أن أسعار المنتجات غير النفطية مستمدة من‬
‫األسعار العالمية للسلع المصنعة‪.‬‬
‫‪32‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫تم الحصول على تقديرات الناتج المحلي اإلجمالي الفعلي المستخدمة في ھذه الدراسة من خالل أخذ تقديرات األسعار الحالية‬
‫حسب القطاع الرئيسي من وزارة االقتصاد وعوامل انكماش األسعار على مستوى قطاعات دولة اإلمارات العربية المتحدة ككل‬
‫)ھذه التقديرات أيضا ً ورادة من وزارة االقتصاد( علما ً بأن الناتج اإلجمالي المحلي الحقيقي المقدر ھو قيمة تقديرات القطاع‪ ،‬وال‬
‫يتماشى ھذا التقدير مع التقدير اإلجمالي للناتج المحلي اإلجمالي في أبوظبي المقدم من قبل وزارة االقتصاد )بين عام ‪ 2001‬و‬
‫‪ ،2008‬فتقدير الناتج المحلي اإلجمالي الوارد في ھذه الدراسة يزيد بمعدل سنوي متوسطه ‪ %11,6‬سنويا ً مقارنة بـ ‪ %10‬سنويا ً‬
‫في تقدير وزارة االقتصاد(‪ ،‬كما استعانت الدراسة بتقدير بديل بسبب الحاجة لتقديرات مستقلة على مستوى القطاعات من أجل‬
‫توقعات العمالة والنشاط االقتصادي التي تدعم تقديرات متطلبات المساحة‪ ،‬ويوحي ھذا التعارض بعدم صحة افتراض عوامل‬
‫انكماش األسعار الدائمة على مستوى قطاعات أبوظبي ككل‪ .‬وعليه لم يتم االستعانة بالبديل البسيط لتقييد تقديرات الناتج المحلي‬
‫اإلجمالي الحقيقي للمجموعة األوليّة على مستوى القطاعات لتقديرات وزارة االقتصاد حيث أنه ال ينطوي على مشاركة التعارض‬
‫بين القطاعات بالتساوي وليس ھذا األمر صحيح بالضرورة‪ ،‬يظھر استقصاء التعارض أن معظم االختالفات بين تقديرات الناتج‬
‫المحلي اإلجمالي تكمن في قطاع النفط ومن المرجح أن يكون تقديرا إجمالي الناتج المحلي غير النفطي متقاربين جداً‪.‬‬
‫إن التضارب التاريخي في تقديرات الناتج المحلي اإلجمالي المجمع له تأثير بسيط على توقعات العمالة ومتطلبات المساحة‪ ،‬ومن‬
‫المفترض أن يزيد الناتج المحلي اإلجمالي تماشيا ً مع إنتاج النفط في المستقبل وأن ھذا االفتراض لن يتغير بمراجعة التقديرات‬
‫التاريخية‪ ،‬كما أن العمالة في قطاع النفط تفترض وجود عالقة باإلنتاج والتي ال تزال متوافقة مع البيانات الجديدة‪ ،‬ولعل األھم من‬
‫ذلك أنه من غير المرجح أن يختلف الناتج المحلي اإلجمالي )والعمالة( في القطاعات غير النفطية بنسبة كبيرة عن معدالت النمو‬
‫الواردة في إحصائيات الناتج المحلي اإلجمالي المجمع الصادرة عن وزارة االقتصاد‪.‬‬
‫االستثمار‬
‫يتحدد االستثمار االسمي )أو السعر الحالي( من خالل معادلة تربطه بالناتج المحلي اإلجمالي االسمي المتباطئ والذي يُتخذ‬
‫كمقياس إلمكانية تحمل التكلفة والطلب‪.‬‬
‫يعتبر االستثمار الثابت الكلي عامالً ھاما ً في النموذج حيث إنه يحدد المبلغ الكلي لالستثمار المتاح لبناء القدرات على مستوى‬
‫القطاعات‪ ،‬كما أنه يوفر حلقة وصل بين أسعار النفط وإمكانية تحمل التكلفة واالستثمار‪ ،‬فارتفاع أسعار النفط يرفع الناتج المحلي‬
‫اإلجمالي االسمي والذي بدوره يرفع االستثمار االسمي‪.‬‬
‫العمالة‬
‫يقدم النموذج توقعات لكل من العمالة وإنتاجية العاملين في إمارة أبوظبي‪ ،‬بما يوفر أساسا ً متميزاً لتقديرات العمالة المكتبية في‬
‫منطقة أبوظبي العاصمة‪.‬‬
‫العمالة في إمارة أبوظبي‬
‫يرتبط نمو العمالة في اإلمارة بالناتج المحلي اإلجمالي في كل قطاع وباالتجاھات اإلنتاجية الخارجية إزاء العمالة‪ ،‬ويفترض في‬
‫جميع القطاعات )باستثناء الزراعة والخدمات المحلية( أن تظھر نمواً إيجابيا ً في إنتاجية العمالة )حيث يفترض أن تكون اإلنتاجية‬
‫في الزراعة والخدمات المحلية ثابتة(‪.‬‬
‫يتسم نمو إنتاجية العمالة باالعتدال في معظم القطاعات‪ ،‬حيث يتراوح بين ‪ 1,6‬بالمائة في العام لنمو الناتج المحلي اإلجمالي غير‬
‫النفطي للفترة من ‪ 2008‬إلى ‪ 2013‬ويستثنى من ذلك التصنيع حيث يبلغ متوسط التقديرات نحو ‪ 3,9‬بالمائة سنويا ً‪ ،‬وبينما يعد‬
‫ذلك أسرع بكثير مما ھو معتاد في أبوظبي في الماضي‪ ،‬فإنه ليس سريعا ً على وجه الخصوص مقارنة بتجربة العديد من البلدان‬
‫األخرى في قطاعات التصنيع النامية‪.‬‬
‫العمالة المكتبية‬
‫يقدم الشكل رقم ‪ 1‬تحليالً لنسبة العمالة الكلية في المكاتب وھو مشتق من تحليل مزيج العمالة المھنية في مسح األسر وتقييم نسبة‬
‫اإلشغال المكتبي العاملة بالفعل في المكاتب والتي أجراھا فريق المشروع‪ ،‬ويمكن تعريف العمالة المكتبية بأنھم الموظفون الذين‬
‫يشغلون الوظائف اآلتية‪:‬‬
‫‪33‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫المشرعون وكبار المسؤولين والمديرين‬
‫المھنيون‬
‫الفنيون والمھنيون المساعدون‬
‫موظفو األعمال الكتابية‬
‫شكل ‪ :1‬استخالص عوامل العمالة المكتبية‬
‫التعديل المكتبي‬

‫نسبة العمالة في الوظائف المكتبية األساسية‬
‫‪4,9‬‬

‫الزراعة والثروة الحيوانية وصيد األسماك‬

‫المعامل النھائي‬
‫‪0,90‬‬

‫‪4,4‬‬

‫التعدين واالستخراج‬
‫‪ -‬النفط الخام والغاز الطبيعي‬

‫‪71,2‬‬

‫‪0,90‬‬

‫‪64,1‬‬

‫‪ -‬االستخراج‬

‫‪71,2‬‬

‫‪0,90‬‬

‫‪64,1‬‬

‫الصناعات التحويلية‬

‫‪47,6‬‬

‫‪0,90‬‬

‫‪42,9‬‬

‫الكھرباء والغاز والمياه‬

‫‪58,4‬‬

‫‪0,90‬‬

‫‪52,5‬‬

‫التشييد‬

‫‪43,3‬‬

‫‪0,50‬‬

‫‪21,7‬‬

‫تجارة البيع بالجملة وبالتجزئة وخدمات اإلصالح‬

‫‪35,7‬‬

‫‪0,60‬‬

‫‪21,4‬‬

‫المطاعم والفنادق‬

‫‪20,1‬‬

‫‪0,60‬‬

‫‪12,0‬‬

‫وسائل المواصالت والتخزين واالتصاالت‬

‫‪51,3‬‬

‫‪0,90‬‬

‫‪46,1‬‬

‫الخدمات العقارية والتجارية‬

‫‪63,9‬‬

‫‪1,00‬‬

‫‪63,9‬‬

‫الخدمات االجتماعية والشخصية‬

‫‪55,3‬‬

‫‪0,95‬‬

‫‪52,6‬‬

‫قطاع الشركات المالية‬

‫‪97,3‬‬

‫‪1,00‬‬

‫‪97,3‬‬

‫قطاع الخدمات الحكومية‬

‫‪37,9‬‬

‫‪1,00‬‬

‫‪37,9‬‬

‫الشرح‪ :‬المعامل النھائي يساوي نسبة العمالة في الوظائف المكتبية األساسية مضروبا ً في التعديل المكتبي )الذي يعتبر نسبة مجموعة الوظائف ھذه التي ُتنفذ داخل المكاتب(‪ ،‬فعلى سبيل المثال‪،‬‬
‫يقدر بأن ما نسبته ‪ %20,1‬من العمالة التي تعمل في المطاعم والفنادق يعملون في وظائف مكتبية )المشرعون وكبار المسؤولين والمديرين والمھنيين ومساعدي المديرين والكتاب( ولكن‬
‫‪ %60‬فقط منھم يعملون بالفعل داخل المكاتب )مقابل العمل في المواقع( مما ينتج عنه معامل نھائي نسبته ‪.%12‬‬

‫المصدر‪ :‬العمالة المكتبية من مسح األسر المقيمة في أبوظبي )‪(2008/2007‬؛ تحليل فريق المشروع‬

‫العمالة في منطقة أبوظبي العاصمة‬
‫يوضح الشكل رقم ‪ 2‬آخر تقديرات العمالة في منطقة أبوظبي العاصمة كنسبة من العمالة في اإلمارة ككل‪.‬‬

‫‪34‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫شكل ‪ :2‬العمالة في منطقة أبوظبي العاصمة‬
‫‪Financial Corporations‬‬
‫)‪Mining (inc, oil & gas‬‬
‫‪Transports , Storage and Co mmunication‬‬
‫‪Rea l Estate and bu si ness Se rvices‬‬
‫‪Soci al and Personal Se rvices‬‬
‫‪Whole sale Retail Trad e and Repairing Se rvices‬‬
‫‪Ele ctricity , Gas and wa ter‬‬
‫‪Resta ura nts and Hotels‬‬
‫‪Manufacturing Industries‬‬
‫‪Construction‬‬
‫‪Go vernment Services Sector‬‬
‫‪Agricultu re , Live stock an d Fishing‬‬
‫‪100‬‬

‫‪90‬‬

‫‪80‬‬

‫‪70‬‬

‫‪60‬‬

‫‪50‬‬

‫‪40‬‬

‫‪30‬‬

‫‪20‬‬

‫‪10‬‬

‫‪0‬‬

‫‪percent of Emirate total‬‬

‫المصدر‪ :‬مسح األسر ‪2008/2007‬‬

‫تحتل العمالة في مجال الخدمات المالية القدر األكبر داخل المدينة ويليھا التعدين )شامالً النفط والغاز(‪ ،‬ويُفترض أن تظل ھذه‬
‫النسب ثابتة من عام ‪ 2008‬حتى ‪.2013‬‬
‫الدخول واإلنفاق‬
‫نظراً لعدم توافر بيانات السالسل الزمنية على الدخول واإلنفاق في أبوظبي‪ ،‬فقد تم صياغة توقعات باستخدام عالقات اقتصادية‬
‫بسيطة مثل زيادات اإلنفاق بحسب الدخول بدالً من محاوالت إجراء تحليالت أكثر تعقيداً )مثل‪ :‬فحص أثر التغيرات في الثروات‬
‫الشخصية على أنماط اإلنفاق(‪.‬‬
‫ھذا‪ ،‬وقد تم استخالص المعطيات الرئيسية للدخول من مسح األسر ‪ ،2008/2007‬األمر الذي يوفر بيانات حول مصادر دخل‬
‫األسرة )مقسما ً على أسر المواطنين وغير المواطنين(‪ ،‬وقد تم تعديل ھذه التقديرات لكي تعكس السكان واألسر وبيانات‬
‫اإلحصائيات الرسمية للسكان والقيمة اإلجمالية للدخل من العمالة من الحسابات الوطنية‪.‬‬
‫إجمالي الدخل من العمالة يساوي متوسط األرباح مضروبا ً في إجمالي العمالة‪ ،‬عناصر الدخل األخرى ھي‪:‬‬
‫افتراض زيادة الدخل من العمل الحر )العمالة الذاتية( بما يتواكب مع الدخل المحصل من العمالة‪.‬‬
‫افتراض زيادة الدخل من العقارات واإليجارات بما يتماشى مع الناتج المحلي اإلجمالي الحقيقي غير النفطي‪.‬‬
‫افتراض زيادة وسائل المواصالت بما يتماشى مع تعداد السكان‪.‬‬
‫وتجدر اإلشارة إلى أن مصادر الدخل مختلفة تماما ً بين أسر المواطنين وغير المواطنين‪.‬‬
‫تستمد نسبة الدخل اإلجمالي المنفقة على سلع التجزئة المقسومة على أسر المواطنين وغير المواطنين من مسح األسر‪ ،‬وقد تم‬
‫إضافة تقديرات اإلنفاق السياحي على إنفاق المقيمين لتقديم إجمالي إنفاق التجزئة وإجمالي اإلنفاق في الفنادق والمطاعم‪.‬‬

‫‪35‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫السياحة‬
‫يتوقع النموذج إجمالي الليالي الفندقية بنا ًء على معادلة خاصة بالطلب على الليالي الفندقية إلى الناتج اإلجمالي المحلي العالمي‬
‫باإلضافة إلى نمو الطاقة االستيعابية في قطاع الفنادق والمطاعم في أبوظبي‪.‬‬
‫وقد تم استخالص تقديرات إجمالي نفقات اإلقامة )بما فيھا الطعام والمرافق أخرى( من بيانات ھيئة أبوظبي للسياحة‪ ،‬في حين‬
‫ارتكز اإلنفاق لليلة على التقديرات المستقاة من جونز النج السال ھوتيلز لدبي‪ ،‬لعدم توافر معلومات مماثلة في أبوظبي‪.‬‬
‫وينقسم الطلب على الليالي الفندقية إلى اجتماعات وحوافز ومؤتمرات ومعارض وأعمال أخرى والترفيه المحلي والدولي‪.‬‬
‫العوامل الديموغرافية‬
‫يقدم المخطط االنسيابي التالي الروابط الرئيسية على مستوى اإلمارة‪:‬‬
‫يتم تحليل السكان المواطنين )اإلماراتيين( من خالل تحليل نسب المواليد والوفيات‪.‬‬
‫تتحدد عمالة المواطنين من خالل معدالت السكان والعمالة‪.‬‬
‫العمالة الوافدة تساوي إجمالي العمالة مطروحا ً منھا عمالة المواطنين‪.‬‬
‫تتحدد نسبة الوافدين غير العاملين بالنسبة الخارجية لبطالة الوافدين إلى نسبة العمالة الوافدة )نسبة إعالة الوافدين(‪.‬‬
‫إجمالي السكان يساوي السكان المواطنين باإلضافة إلى السكان الوافدين‪.‬‬
‫شكل ‪ :3‬العالقات الرئيسية في النموذج الديموغرافي‬
‫‪Citizens‬‬
‫‪population by‬‬
‫‪age and sex‬‬

‫‪Analysis of‬‬
‫‪Citizen’s‬‬
‫‪Demographic‬‬
‫‪Trends‬‬

‫‪Citizens‬‬
‫‪Employment‬‬

‫‪Citizens‬‬
‫‪Employment‬‬
‫‪Rates by age‬‬
‫‪and sex‬‬
‫‪Non-Citizens‬‬
‫‪Employment‬‬

‫‪Total‬‬
‫‪Employment‬‬

‫‪Non-Citizens‬‬
‫‪Population‬‬

‫‪Ratio of Non‬‬‫‪Employed to‬‬
‫‪Employed Non‬‬‫‪Citizens‬‬

‫المصدر‪ :‬فريق المشروع‬

‫السكان في منطقة أبوظبي الكبرى‬
‫تظھر أحدث التقديرات أن تعداد سكان منطقة أبوظبي بلغ ‪ 969,000‬نسمة في عام ‪) 2009‬حسب إحصائيات مركز اإلحصاء في‬
‫أبوظبي ‪ .(2030‬اعتبرت ھذه اإلحصائية أساسا لبناء نموذج االقتصاد الكلي و الديموغرافي و دراسة التوقعات لسوق العقارات‬
‫في أبوظبي‪.‬‬

‫‪36‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫الملحق ب ‪ -‬تقرير فني عن نموذج الطلب العقاري‬
‫المنھجية‬
‫تعتمد افتراضات الطلب على معرفة فريق المشروع المتعمقة بالسوق العقاري في أبوظبي والتي تمكنوا من الحصول عليھا من‬
‫خالل التفاعل اليومي مع المطورين الرئيسيين والسكان والمستثمرين باإلضافة إلى التوقعات االقتصادية الكلية والديموغرافية من‬
‫النموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي )حسبما ورد في الملحق "أ" أعاله(‪.‬‬
‫القطاع السكني‬
‫افتراضات‬
‫يقدم النموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي توقعا ً للنمو السكاني اإلجمالي للسكان في منطقة أبوظبي العاصمة )مصنفا ً حسب‬
‫مستوى اإلمارة( باإلضافة إلى التشعب بين المواطنين وغير المواطنين )الوافدين(‪.‬‬
‫من خالل االستعانة بھذه البيانات كمعطيات‪ ،‬تم إعداد توقعات الطلب على الوحدات السكنية في أبوظبي بنا ًء على االفتراضات‬
‫الرئيسية التالية‪:‬‬
‫حجم األسرة )مواطنين‪/‬غير مواطنين(‬
‫تصنيف حجم األسر حسب المواطنين‪/‬غير المواطنين‬
‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫متوسط حجم األسرة ‪ -‬المواطنين‬

‫‪6,4‬‬

‫‪6,4‬‬

‫‪6,3‬‬

‫‪6,2‬‬

‫‪6,2‬‬

‫متوسط حجم األسرة – الوافدين‬

‫‪3,5‬‬

‫‪3,4‬‬

‫‪3,4‬‬

‫‪3,4‬‬

‫‪3,3‬‬

‫المصدر‪ :‬مسح نفقات ودخول األسر المقيمة في أبوظبي )‪ ،(2008‬تحليل فريق المشروع‬

‫ويجب التشديد على أن تقديرات الطلب السكني الحالية والمستقبلية والواردة في ھذا التقرير تتأثر باالفتراضات الخاصة بمتوسط‬
‫حجم األسرة‪ ،‬وقد تولى فريق المشروع تقدير حجم األسر الحالي والمتوقع في المستقبل من خالل مراجعة البيانات المنشورة حاليا ً‬
‫والخبرات التي يمتلكھا الفريق في السوق العقارية في أبوظبي‪ ،‬بدون مسوحات تفصيلية عن متوسط حجم األسر التي ُتجرى لھذا‬
‫المشروع‪ ،‬وثمة حاجة إلجراء المزيد من البحوث التجريبية التفصيلية بشأن ھذا الموضوع‪ ،‬كما أن اإلحصاء السكاني المتوقع في‬
‫عام ‪ 2010‬قد يقدم بيانات إضافية قيمة يمكن االستعانة بھا لتنقيح متوسط حجم األسر وتعديله ومن ثم الطلب المستقبلي على‬
‫الوحدات السكنية في أبوظبي‪.‬‬
‫تصنيف الدخل حسب السكان‬

‫‪37‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫تصنيف الدخل حسب السكان‬
‫فئات الدخل‬

‫الدخل الشھري‬

‫الدخل السنوي بالدوالر‬

‫بالدوالر األمريكي‬

‫األمريكي‬
‫‪-‬‬

‫‪-‬‬

‫أ‬
‫ب‬

‫‪>8,992‬‬

‫‪>107,902‬‬

‫ج‬

‫‪6,540-8,991‬‬

‫‪78,474-107,901‬‬

‫د‬

‫‪4087-6,538‬‬

‫‪49,046-78,473‬‬

‫ه‬

‫‪1,635-4,086‬‬

‫‪19,619-49,045‬‬

‫و‬

‫‪<1,634‬‬

‫‪<19,618‬‬

‫المصدر‪ :‬مسح نفقات ودخول األسر المقيمة في أبوظبي )‪ ،(2008‬تحليل فريق المشروع‬

‫الرغبة في المشاركة‬
‫المواطنون ‪ /‬الوافدون ‪ /‬الميل نحو المشاركة‬

‫نوع السكن‬

‫عدد األسر في‬
‫كل سكن‬

‫شقق أستوديو‬

‫‪1,0‬‬

‫شقق بھا غرفة نوم واحدة‬

‫‪1,0‬‬

‫شقق بھا غرفتي نوم‬

‫‪1,3‬‬

‫شقق بھا ثالث غرف نوم‬

‫‪2,0‬‬

‫فيالت مستقلة‬

‫‪1,0‬‬

‫المصدر‪ :‬افتراضات فريق المشروع‬

‫العامل الرئيسي اآلخر الذي يؤثر على الطلب السكني المستقبلي ھو مدى إمكانية تحول الطلب الحالي الكامن )من تلك األسر التي تشترك‬
‫في اإلقامة في فيالت أو وحدات سكنية( إلى طلب حقيقي‪ ،‬كما أن التراجع المتوقع في اإليجارات السكنية في سوق أبوظبي سيجعل العديد‬
‫من تلك األسر التي تشارك في وحدات سكنية في الوقت الحالي يستطيعون تحمل تكلفة سكن مستقل لھم وبھذه الطريقة يتم فتح الطلب‬
‫الكامن‪.‬‬
‫القطاع المكتبي‬
‫االفتراضات‬
‫يقدم مركز إحصائيات أبوظبي تصنيفا ً للعاملين حسب القطاع االقتصادي‪ ،‬وقد قام فريق المشروع بعمل تصنيف آخر على مستوى‬
‫منطقة أبوظبي العاصمة وكما تم التحقق من توقع عدد العاملين من اآلن وحتى ‪ 2013‬من خالل مراجعة القطاع االقتصادي‪.‬‬

‫‪38‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫العمالة المكتبية حسب القطاع )الحصة ‪(%‬‬
‫قطاعات األعمال‬
‫الزراعة والثروة الحيوانية وصيد األسماك‬

‫‪%4‬‬

‫التعدين واالستخراج‬

‫‪%64‬‬

‫الصناعات التحويلية‬

‫‪%43‬‬

‫الكھرباء والغاز والمياه‬

‫‪%53‬‬

‫التشييد‬

‫‪%22‬‬

‫تجارة البيع بالجملة وبالتجزئة وخدمات اإلصالح‬

‫‪%21‬‬

‫المطاعم والفنادق‬

‫‪%12‬‬

‫وسائل المواصالت والتخزين واالتصاالت‬

‫‪%46‬‬

‫الخدمات العقارية والتجارية‬

‫‪%64‬‬

‫الخدمات االجتماعية والشخصية‬

‫‪%53‬‬

‫قطاع الشركات المالية‬

‫‪%97‬‬

‫قطاع الخدمات الحكومية‬

‫‪%38‬‬

‫المصدر‪ :‬النموذج االقتصادي الكلي والديموغرافي‪ ،‬افتراضات فريق العمل‬

‫نسبة المساحة الطابقية )بالمتر المربع لكل موظف(‬
‫بنا ًء على المسوحات الفعلية للمساحات المكتبية في جزيرة أبوظبي والمعايير الدولية والمعرفة المحلية بمقاييس المساحة للشركات‬
‫الكبرى‪ ،‬تم حساب متوسط المساحة المكتبية لكل موظف بنحو ‪ 15‬متر مربع‪.‬‬
‫تم اإلبقاء على نسبة المساحة الطابقية للموظف ثابتة لكي تتماشى مع فرضية ثبات ھذه النسب حتى في ظل إضافة معروض جديد‬
‫من المساحات المكتبية الفاخرة‪.‬‬
‫قطاع التجزئة‬
‫االفتراضات‬
‫يتعلق أھم افتراض بشأن قطاع التجزئة بتوزيع إنفاق التجزئة على أشكال التجزئة المختلفة ومستوى دورة المبيعات )إنفاق التجزئة‬
‫لكل متر مربع( الذي يمكن تحقيقه بخصوص جميع أشكال التجزئة‪.‬‬
‫وقد تم استقاء ھذه االفتراضات من المصادر التالية‪:‬‬
‫توزيع إنفاق التجزئة على أشكال تجزئة مختلفة بما يتماشى مع تصنيف العرض الحالي والمستقبلي في كل شكل من ھذه‬
‫األشكال‪.‬‬
‫تقديرات دورة مبيعات التجزئة )المبيعات لكل متر مربع من مساحة التجزئة( غير متوافرة في أبوظبي‪ ،‬ومن ثم تم عمل‬
‫التقديرات بنا ًء على معرفة فريق المشروع بمستويات دورة المبيعات في دبي‪.‬‬

‫‪39‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫سلوك اإلنفاق حسب نوع المركز التجاري‪ ،‬السائحين‬
‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫مركز تجاري إقليمي‬
‫فاخر‬

‫‪%10‬‬

‫‪%10‬‬

‫‪%15‬‬

‫‪%15‬‬

‫‪%20‬‬

‫مركز تجاري إقليمي‬

‫‪%25‬‬

‫‪%25‬‬

‫‪%30‬‬

‫‪%30‬‬

‫‪%30‬‬

‫مركز تجاري مجاور‬

‫‪%10‬‬

‫‪%15‬‬

‫‪%15‬‬

‫‪%15‬‬

‫‪%15‬‬

‫مركز تجاري صغير‬

‫‪%5‬‬

‫‪%10‬‬

‫‪%10‬‬

‫‪%10‬‬

‫‪%10‬‬

‫غير المراكز التجارية‬

‫‪%50‬‬

‫‪%40‬‬

‫‪%30‬‬

‫‪%30‬‬

‫‪%25‬‬

‫المصدر‪ :‬افتراضات فريق المشروع‬

‫نمط اإلنفاق حسب نوع المركز التجاري‪ ،‬السائحين‬
‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫مركز تجاري إقليمي‬
‫فاخر‬

‫‪%10‬‬

‫‪%15‬‬

‫‪%20‬‬

‫‪%20‬‬

‫‪%25‬‬

‫مركز تجاري إقليمي‬

‫‪%25‬‬

‫‪%25‬‬

‫‪%30‬‬

‫‪%30‬‬

‫‪%30‬‬

‫مركز تجاري مجاور‬

‫‪%10‬‬

‫‪%10‬‬

‫‪%10‬‬

‫‪%10‬‬

‫‪%10‬‬

‫مركز تجاري صغير‬

‫‪%5‬‬

‫‪%5‬‬

‫‪%5‬‬

‫‪%5‬‬

‫‪%5‬‬

‫غير المراكز التجارية‬

‫‪%50‬‬

‫‪%45‬‬

‫‪%35‬‬

‫‪%35‬‬

‫‪%30‬‬

‫المصدر‪ :‬افتراضات فريق المشروع‬

‫دورة مبيعات التجزئة )درھم ‪ /‬سنويا ً(‬
‫‪2009‬‬

‫‪2010‬‬

‫‪2011‬‬

‫‪2012‬‬

‫‪2013‬‬

‫مركز تجاري إقليمي فاخر‬

‫‪11,550‬‬

‫‪12,128‬‬

‫‪12,734‬‬

‫‪13,371‬‬

‫‪14,039‬‬

‫مركز تجاري إقليمي‬

‫‪11,025‬‬

‫‪11,576‬‬

‫‪12,155‬‬

‫‪12,763‬‬

‫‪13,401‬‬

‫مركز تجاري مجاور‬

‫‪9,975‬‬

‫‪10,474‬‬

‫‪10,997‬‬

‫‪11,547‬‬

‫‪12,125‬‬

‫متجر صغير‬

‫‪8,925‬‬

‫‪9,371‬‬

‫‪9,840‬‬

‫‪10,332‬‬

‫‪10,848‬‬

‫غير المراكز التجارية‬

‫‪7,875‬‬

‫‪8,269‬‬

‫‪8,682‬‬

‫‪9,116‬‬

‫‪9,572‬‬

‫المصدر‪ :‬افتراضات فريق المشروع‬

‫ليس ھناك سوى النزر اليسير من البيانات المتاحة عن مستويات دورة مبيعات التجزئة )المبيعات لكل متر مربع( في أبوظبي‪،‬‬
‫ومن ثم استمد فريق المشروع التوقعات أعاله استناداً إلى معرفته بالمراكز التجارية في دبي وأماكن أخرى‪ ،‬كما تعتبر توقعات‬
‫طلب التجزئة المستقبلي حساسة للغاية للمستوى المفترض من دورة مبيعات التجزئة في أشكال التجزئة المتنوعة والتغييرات في‬
‫ھذه االفتراضات يمكن أن يكون لھا تأثير قوي على الطلب الفعلي على التجزئة الطلب الحقيقي لمساحة التجزئة اإلضافية من عام‬
‫‪ 2010‬حتى ‪.2013‬‬

‫‪40‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫القطاع الفندقي‬
‫االفتراضات‬
‫تم الحصول على تقديرات إجمالي الزوار الوافدين ومتوسط طول فترة اإلقامة وإجمالي طلب الليالي الفندقية من النموذج‬
‫االقتصادي والسكاني‪.‬‬
‫وقد تم توزيع ھذا الطلب اإلجمالي على األنواع المختلفة من المنتجات الفندقية بنا ًء على البحث الذي تم في سوق أبوظبي والذي‬
‫أجراه اختصاصيون فندقيون‪ ،‬باإلضافة إلى أنه تم إجراء افتراضات حسب النجوم الفندقية وذلك بنا ًء على العرض المستقبلي‬
‫اإلضافي عاما ً بعد آخر حسب الدرجة باإلضافة إلى معدل اإلشغال حتى عام ‪.2013‬‬
‫يظھر تصنيف الطلب حسب نوع الفندق في الجدول التالي‪:‬‬
‫مشاركة الليالي الفندقية حسب نوع الفندق‬
‫‪2009‬‬

‫‪2013‬‬

‫‪ -*1‬االقتصاد‬

‫‪%1‬‬

‫‪%0‬‬

‫‪ -*2‬الميزانية‬

‫‪%3‬‬

‫‪%5‬‬

‫‪ -*3‬متوسط‬

‫‪%27‬‬

‫‪%19‬‬

‫‪ -*4‬فاخر‬

‫‪%30‬‬

‫‪%27‬‬

‫‪ -*5‬فاخر للغاية‬

‫‪%36‬‬

‫‪%43‬‬

‫‪ -*5‬مترف من‬
‫الدرجة األولى‬

‫‪%4‬‬

‫‪%5‬‬

‫المصدر‪ :‬افتراضات فريق المشروع‬

‫‪41‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫الملحق ج ‪ -‬تقرير فني عن نموذج العرض العقاري‬
‫العرض الحالي‬
‫يمثل العرض الحالي إجمالي العرض الموجود في عام ‪ 2008‬باإلضافة إلى العرض المقبل حتى نھاية عام ‪ 2009‬ويمكن‬
‫استعراضه كما يلي‪:‬‬
‫القطاع السكني‪ :‬يتوقع أن يصل المخزون السكني الحالي في نھاية عام ‪ 2009‬إلى ‪ 177,000‬وحدة‪ ،‬تم الحصول على ھذا‬
‫الرقم من البيانات من شركة توزيع أبوظبي التي تثبت وجود ما يصل إلى ‪ 155,854‬وصلة كھربية سكنية في شتى‬

‫أرجاء منطقة أبوظبي العاصمة في نوفمبر ‪ ،2008‬وقد ارتفع ھذا الرقم ليفسح المجال إلكمال مشروعات جديدة في عام‬
‫‪ 2009‬وحصة للفيالت المشتركة )نسبة التي تعمل من متر واحد(‪.‬‬
‫القطاع المكتبي‪ :‬تم تقديم العرض المكتبي الحالي وفقا ً لمسح داخلي أجري في منطقة أبوظبي العاصمة‪.‬‬
‫قطاع التجزئة‪ :‬تم تقديم عرض التجزئة الحالي بنا ًء على مسح داخلي أجري في سبتمبر ‪ 2009‬حيث شمل سوق التجزئة‬
‫)المراكز التجارية ومنافذ التجزئة غير المنظمة( في منطقة أبوظبي العاصمة‪.‬‬
‫القطاع الفندقي‪ :‬يبلغ العدد اإلجمالي للغرف الفندقية )شاملة الشقق المزودة بالمرافق( في منطقة أبوظبي العاصمة إلى قرابة‬
‫‪ 13,500‬غرفة وفقا ً للبيانات المستقاة من ھيئة أبوظبي للسياحة والمسوحات الرئيسية التي أجراھا فريق المشروع‪.‬‬

‫العرض المستقبلي‬
‫توقعات العرض‬
‫تم إعداد تقديرات العرض على المدى القصير على أساس كل مشروع على حدة اعتباراً من ‪ 2008‬حتى ‪ ،2013‬وقد اشتملت‬
‫ھذه العملية على ما يلي‪:‬‬
‫باإلضافة إلى تجميع بيانات المشاريع الفردية من مصادر عديدة شاملة قاعدة البيانات الخاصة بمجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫لكل من المشاريع الرئيسية والمشاريع المحتملة‪ ،‬وقد أضاف الفريق إلى القائمة بعض البيانات المستقاة من مصادر سوقية ومن‬
‫طرق مباشرة الستقاء األخبار الخاصة بالعرض المستقبلي‪ ،‬وقد تم إفراد مخصص إضافي لعرض المساحة الطابقية اإلضافية‬
‫)‪ (2013 - 2010‬من التراخيص التي تم الحصول عليھا من بلدية أبوظبي‪ ،‬وقد تولى فريق المشروع التحقق من جميع البيانات‬
‫التي تم الحصول عليھا من المطورين حيث أجرى الفريق مسوحات في الموقع وفحص فعلي للمشاريع الحالية التي ال تزال قيد‬
‫اإلنشاء وذلك كلما استدعى األمر‪.‬‬
‫عمل فريق المشروع عن كثب مع مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني والمطورين أثناء ھذه العملية‪ ،‬وكان الھدف ھو التوفيق بين‬
‫البيانات المختلفة واالتفاق على مجموعة مشتركة من االفتراضات ومراحل العمل والتجسيد الناتجة عن كل مشروع على حدة‬
‫اعتباراً من ‪ 2010‬إلى ‪.2013‬‬
‫نتيجة للعملية السابقة‪ ،‬تم تطوير خط عرض مستقبلي متفق عليه للفترة من ‪ 2010‬حتى ‪ 2013‬على أساس توقعات العرض‬
‫القصيرة المدى الواردة في ھذا التقرير‪،‬‬
‫تقديم العرض السكني حسب عدد الوحدات‪.‬‬
‫العرض المكتبي وعرض التجزئة حسب المساحة الكلية القابلة للتأجير )بالمتر المربع(‪.‬‬
‫العرض الفندقي حسب عدد الغرف‪.‬‬

‫‪42‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫في الحاالت التي تتوفر فيھا المساحة اإلجمالية للطوابق‪ ،‬يتم االستعانة بحسابات خاصة للحصول على الوحدة المطلوبة بنا ًء على‬
‫القطاع ويتم تحديدھا على النحو التالي‪:‬‬
‫المساحة الكلية المكتبية القابلة للتأجير )بالمتر المربع( = المساحة اإلجمالية المكتبية للطوابق )بالمتر المربع(*‪.%80‬‬
‫عدد الوحدات السكنية = المساحة اإلجمالية السكنية للطوابق *‪ 125 / %80‬متر مربع للشقق‪ ،‬والمساحة اإلجمالية السكنية‬
‫للطوابق *‪ 200 / %80‬متر مربع للفيالت‪.‬‬
‫المساحة الكلية القابلة للتأجير في التجزئة )بالمتر المربع( = المساحة اإلجمالية للطوابق الخاصة بالتجزئة )بالمتر‬
‫المربع(*‪.%60‬‬
‫عدد الغرف الفندقية = إجمالي مساحة الطوابق الفندقية )بالمتر المربع(‪.100/‬‬
‫تم تخطيط العرض المستقبلي على مراحل على أساس تطوير كل حالة بذاتھا بما يعكس الوضع الحالي لكل مشروع‪ ،‬وقد تم تنسيق‬
‫تخطيط كل مشروع من خالل ‪ 3‬مراحل‪:‬‬
‫المرحلة األولى‪ :‬مرحلة رأي مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني ‪ -‬ويتم تحديدھا من خالل االلتقاء بقادة المشاريع في مجلس‬
‫أبوظبي للتخطيط العمراني‪.‬‬
‫المرحلة الثانية‪ :‬مرحلة رأي المطورين – ويتم تحديدھا من خالل االجتماعات والمناقشات التي تجري مع المطورين‬
‫الرئيسيين‪.،‬‬
‫المرحلة الثالثة‪ :‬المرحلة الداخلية وتحليل السوق‪.‬‬
‫ھدم البنايات القديمة‬
‫نظراً للطبيعة الحالية التي يقل فيھا العرض عن الطلب في السوق العقارية في أبوظبي‪ ،‬فھناك حافز ضعيف للمالك للشروع في‬
‫ترميم المباني القديمة أو إلزالتھا وإخالء الموقع الستخدامات أخرى‪ ،‬وكلما نضج السوق وأصبح أكثر منافسة في المستقبل‪ ،‬فمن‬
‫المفترض ھدم المباني الموجودة على مساحة معينة نظراً لتھالكھا‪.‬‬
‫ومن ثم يتم تطبيق معدل ھدم بنسبة ‪ %1‬من العقارات القائمة وذلك في جميع توقعاتنا المستقبلية الخاصة بالعرض‪ ،‬كما أن ھذا‬
‫الھدم ينطبق فقط في تلك السنوات التي يزيد فيھا العرض عن الطلب حيث من المفترض عدم وجود حافز لھدم البنايات أو‬
‫ترميمھا في تلك السنوات التي يزيد فيھا الطلب عن العرض في ذلك القطاع من السوق‪.‬‬

‫‪43‬‬

‫دراسة التوقعات العقارية‬
‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
‫أبريل ‪2010‬‬

‫مالحظات‬

‫قام مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني بإعداد ھذه الدراسة لتوقعات السوق العقاري في أبوظبي بالتعاون مع جونس لونج لسال‬
‫الشرق األوسط وشمال افريقيا واكسفورد اكونوميكس ليمتد في المملكة المتحدة‪.‬‬
‫كما نذكر األطراف المشاركة في اعداد ھذه الدراسة‪:‬‬
‫‪ - ١‬مجلس أبوظبي للتطوير اإلقتصادي‬
‫‪ - ٢‬مركز اإلحصاء ‪ -‬أبوظبي‬

‫‪44‬‬

‫مجلس أبوظبي للتخطيط العمراني‬
62221 ‫ب‬.‫ص‬
‫ اإلمارات العربية المتحدة‬،‫أبوظبي‬

Abu Dhabi Urban Planning Council
P.O.Box 62221
Abu Dhabi, United Arab Emirates

Tel: +971 2 409 6000
Fax: +971 2 443 9443
www.upc.gov.ae

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful