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Laudo de Avaliação 9512.001/0707 SOLICITANTE:AUTO CECÍLIA LTDA.

FINALIDADE:GarantiaOBJETIVO:Valor de Mercado de Compra e Venda e Valor de Liquid ação Forçada ENDEREÇO:Avenida Josaphat Macedo, nº 1.391BAIRRO:Monsenhor ParreirasCIDADE:LuzUF:MGT IPO:ConcessionáriaUSO:ComercialÁREA DO TERRENO:5.040,00 m²ÁREA CONSTRUÍDA:1.627,40 m²

DATA BASE:Agosto/2010VALOR DE MERCADO DE COMPRA E VENDA:R$ 1.091.000,00VALOR DE LIQUIDAÇÃO FORÇADA:R$ 764.000,00 1. LOCALIZAÇÃOEndereço:Avenida Olegário Maciel, nº 1.001Bairro:Monsenhor ParreirasCidade:L uzUF:MG 2. LOGRADOURO PRINCIPALMãos de Direção:DuplaPistas:DuplaTraçado:RetilíneoPerfil:PlanoPavim entação:AsfaltoCalçadas:Cimentadas

3. CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO 3.1 Localização e Atividades Existentes Uso PredominanteDensidade de OcupaçãoPadrão EconômicoDistribuição da OcupaçãoResidencial Mu miliarAltoAltoxHorizontalResidencial UnifamiliarMédio/altoMédio/altoVerticalxComerci al/ServiçosxMédioxMédioIndustrialMédio/baixoMédio/baixoÁrea sujeita a enchentesRuralBaixoBa xoSimxNão 3.2 Melhoramentos Públicos xColeta de resíduos sólidosxEnergia elétricaRedes de cabeamento para transmissão de dado sxÁgua potávelxTelefoneRedes de comunicação e televisãoxÁguas pluviaisGás canalizadoEsgotam o sanitário 3.3 Infra-estrutura Urbana Transportes ColetivosEquipamentos ComunitáriosIntensidade de TráfegoxÔnibusxSegurançaAlt axMédiaBaixaLotaçãoxEducaçãoMetrôxSaúdeNível de EscoamentoTremxCulturaxBomRegularRuimEmbarc rPrincipais vias de acesso:Avenida Josaphat Macedo 4. CARACTERIZAÇÃO DO TERRENO 4.1 Aspectos Físicos Área:5.040,00 m²Testada Principal:60,00 m (Avenida Josaphat Macedo)Testada Secundária: 84,00 m (Rua Tiros) - lateral direitaTestada Secundária:84,00 m (Av. Bom Despacho) lateral esquerdaFundos:60,00 m Superfície:SecaFormato:BomTopografia:Terreno plano , ao nível dos logradouros de situação

4.2 Restrições Físicas e Legais ao Aproveitamento Nome da Zona:Zona MistaCoeficiente de Aproveitamento:Conforme diretrizesUso Pred ominante:Comercial 5. CARACTERIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

Edificação 01 Tipo:GalpãoNo Pavimentos:02 - parcialPadrão Construtivo:MédioEstrutura:Concreto armado e metálicaFechamento Lateral:AlvenariaRevestimento Externo:Pintura à base de látex Pé D ireito:2,80 e 4,00 mDependências Internas:Exposição carros novos, setor administrativo , peças, oficinaÁrea Construída:1.263,00 m² Idade:18 anosEstado de Conservação:Entre bom e egularPiso:Cerâmico, concreto e cimentado com acrílico Parede:Pintura látex sobre mass a fina e azulejosForro:Laje, forro acústico e telha vãEsquadria:Ferro

600. RESSALVAS E FATORES LIMITANTES Relacionamos abaixo a documentação fornecida para a elaboração deste relatório. considerada boa e válida.00 m2Idade:08 anosEstado de Conservação: Regular Benfeitoria 03 Tipo:Fechamento com gradilComprimento:~ 150. que é.cópia da Matrícula n° 11.502.00 m² Idade:28 anosEstado de Conservação:RegularP iso:ConcretoParede:Pintura látex sobre massa finaForro:Telha vãEsquadria:Ferro Edificação 04 Tipo:GalpãoNo Pavimentos:01Padrão Construtivo:MédioEstrutura:MetálicaFechamento Lateral: **Revestimento Externo:** Pé Direito:4.80 e 4.00 mDependências Internas:Lavadouro.00 m2Idade:05 anosEstado de Conservação:Regular Benfeitoria 06 Tipo:Caixa d´água enterradaVolume:~ 5.50 m2Idade:18 anosEstado de Conservação:Regular Benfeitoria 08 Tipo:Cobertura KalhetaVolume:~ 50.00 m2Idade:18 anosEstado de Conservação:Regular 6. não tendo sido efetuadas análises jurídicas: . óleo e almoxarifadoÁrea Construída:82.40 m² Idade:2 anosEstado de Conservação:BomPiso:Concreto lisoParede:**Forro:Telh a metálica trapezoidal ½ águaEsquadria:Ferro Benfeitoria 01 Tipo:Pavimentação externa intertravadoÁrea:~700.cópia das Plantas.00 mIdade:18 anosEstado de Conservação:Entre r egular e reparos simples Benfeitoria 05 Tipo:PaisagismoÁrea:~ 200. O RGI fornecido informa a área construída como 1. Total .00 m²Idade:18 anosEstado de Conservação:Reg lar Benfeitoria 02 Tipo:Pavimentação externa em concretoÁrea:~ 1.Edificação 02 Tipo:GalpãoNo Pavimentos:01Padrão Construtivo:MédioEstrutura:Concreto armadoFechamento Lateral:AlvenariaRevestimento Externo:Pintura à base de látex Pé Direito:2.380 do CRI de Luz.00 m². porém foi verificada no loca l a presença de mais uma edificação não constante no Registro.00 mIdade:08 anosEstado de Conservação:E ntre regular e reparos simples Benfeitoria 04 Tipo:Fechamento muroComprimento:~ 160. PRESSUPOSTOS.00 mDependências Internas:FunilariaÁrea Construíd a:125.00 m² Idade:18 ano sEstado de Conservação:RegularPiso:Cerâmico e concreto Parede:Pintura látex sobre massa fina e azulejosForro:Laje e telha vãEsquadria:Ferro Edificação 03 Tipo:GalpãoNo Pavimentos:01Padrão Construtivo:MédioEstrutura:Concreto armadoFechamento Lateral:AlvenariaRevestimento Externo:Pintura à base de látex Pé Direito:4.00 m3Idade:13 anosEstado de Conservação:Regular Benfeitoria 07 Tipo:Cobertura metálicaÁrea:~ 73.00 mDependên cias Internas:PinturaÁrea Construída:160. . por remissa. com área de 125.40 m².

unida es padronizadas e servidões urbanas. passivos ambientais ou quaisquer ônus ou problemas que prejudiquem o seu bom uso ou comercialização. os bens livres de hipotecas. do mesmo bairro e zoneame to. usufrutos. imobiliárias atuantes. A remuneração da Consult não está condicionada a nenhuma ação nem resulta das análises. considerando-se as devidas correções específicas para adequá-lo às caracterí ticas do avaliando. c) Equivalência de Características Sempre que possível deve ocorrer à semelhança com o imóvel objeto da avaliação no que tange . através de anúncios nos jornais e contatos com corretores.40 m² de área construída. tendo em vista a natureza do imóvel avaliando. devem possuir os seguintes fatores de equivalência: a) Equivalência de Situação Dá-se preferência a locais da mesma situação geo-sócio-econômica. Determinação do Valor do Terreno O valor de mercado do terreno foi obtido com base no unitário definido para o terr eno avaliando.627. Foram adotadas para os cálculos área do terreno informada no RGI e área construída verif icada no local. conforme as exigências definidas na NBR 14653-2:20 04. b) Equivalência de Tempo Sempre que possível. AVALIAÇÃO Normatização Para a presente avaliação utilizamos as diretrizes constantes da Parte 2 da NBR 1465 3 que detalha os procedimentos gerais da norma de avaliação de bens NBR 14653-1:2001 no que diz respeito à avaliação de imóveis urbanos. para efeito de avaliação. DIAGNÓSTICO DE MERCADO Situação Atual do Mercado dos Imóveis Concorrentes Nível de OfertaNível de DemandaAbsorçãoDesempenho do Mercado AtualAltoAltoRápidaAquecidoMéd o/AltoMédio/AltoNormal/RápidaNormal/AquecidoMédioMédioNormalxNormalMédio/BaixoxMédio/Baixox ormal/DifícilNormal/RecessivoxBaixoBaixoDifícilRecessivo 8. arrestos. Identificamos elementos comparativos válidos que. 7. € Considerou-se. inclusive glebas urbanizáveis. opi . de acordo com as "Normas". Metodologia No presente caso. penhores. A Consult não tem nenhum interesse atual ou futuro na propriedade que é objeto deste relatório e não tem nenhum interesse pessoal ou parcialidade com relação às partes envolv idas. conclusões contidas neste relatório ou de seu uso. como premissa. Especificação da Avaliação O presente trabalho é classificado como "Grau I" quanto à fundamentação e "Grau III" qua nto à precisão do valor do terreno.zando 1. O unitário adotado foi determinado após uma ampla pesquisa junto ao mercado imobiliári o. optamos pelo "Método Evolutivo" para a definição dos valores. os elementos comparativos devem apresentar contemporaneidade com a avaliação. p roprietários e pessoas afins. sua situação geo-sócioeconômica e a disponibilidade de dados seguros.

numa data de referência. arquitetura e padrão compatível com o local. A vistoria técnica de campo determinou o estado de conservação para cada item. equilíbrio econômico do empreendimento. etc. além de sindicatos e conselhos regionais dessas categorias. utilização et Determinação do Custo das Edificações e Benfeitorias Para a determinação do custo da construção. funcionalidade. Desta forma. condições de obsolescência. s seguintes podem ser mencionadas: localização do imóvel. para. publicações especializadas. determinaram-se os seguintes valore s: 9. conforme memori ais de cálculo. porém não idênticas. Isto não significa que eventuais negociações efetivas não possam ser feitas por . grau de aproveitamento. remuneração do construtor e incorporador e outros inerentes à obra. a aferição deste fator com precisão requer do avaliador muita experiência e conhecimento técnico. Para a determinação das depreciações. que possam substituir as existentes na s suas finalidades e capacidades. características geo-econômicas da região. urbanização. adequação ao meio. através de uma análise comparativa de valores de vendas e ofertas de imóveis afins. que relaciona a idade real da edificação e o seu estado de conservação. ENCERRAMENTO É importante ressaltar que o valor definido para o imóvel dentro dos critérios e proce dimentos usuais da Engenharia de Avaliações não representa um número exato e sim uma exp ressão monetária teórica e mais provável do valor pelo qual se negociaria voluntariament e e conscientemente um imóvel.situação. conform e os padrões seguintes: CódEstado de ConservaçãoCódEstado de ConservaçãoCódEstado de Conservaçãoanovodentre regular ros simplesgreparos importantesbentre novo e regularereparos simpleshentre repar os importantes e sem valorcregularfentre reparos simples e importantesisem valor Valor de Mercado e Liquidação Forçada O valor de mercado será obtido através do somatório do valor do terreno e o custo da c onstrução. em função da vida útil adotada. ligação d serviços públicos. dentro das condições de mercado vigente. definir os limites do valor de mercado. Utilizamos a tabela de valores unitários de custos de construções. retração ou euforia do setor imobiliário. Para efeito de liquidação forçada estabeleceu-se um deságio adicional sobre o valor de m ercado. tomamos por base estudos que apresentam cust os de benfeitorias análogas. também apresentado nos memoriais de cálculo. incidindo sobre os mesmos um fator de ajuste denominado "Fator de Comerci alização". características físicas. adotamos o critério de Ross-Heidecke. resultando nos valores apres entados nos memoriais de cálculo. Memorial de Cálculo Com base nos critérios expostos anteriormente. Acrescemos os custos de fundações. determinados e afer idos por nossa equipe técnica junto a construtoras. Dentre as diferentes condições que interferem na determinação do fator de comercialização.

VELLUDOENGo CIVIL .Lavador Bloco 2 . dependendo de aspectos esp ecíficos relacionados aos interesses das partes envolvidas. a validade da existência de relações fixas entre os atributos específicos e os respectivos preços. ANEXOS A. .valores diferentes destes.662.CREA Nº 5060. podem ser adotados fatores de homogeneização medidos no me rcado.Almoxarifado Bloco 1 .Oficina Bloco 1 Escada de acesso ao 2º pavimentoBloco 1 Bloco 1 2º pavimentoBloco 1 . visando a sua redução. OCUPAÇÃO CIRCUNVIZINHA Avenida Josaphat MacedoAvenida Josaphat Macedo C. TRATAMENTO DE DADOS No tratamento de dados foi utilizado o tratamento por fatores. CROQUI DE LOCALIZAÇÃO B. No presente trabalho. desde que o estudo de mercado específico que lhes deu origem seja anexado a o Laudo de Avaliação. pois os fatores o fechamento deste trabalho. no qual se admite . inferiores ou superiores.OficinaBloco 1 . abso lutamente confidencial. O laudo é considerado pela Consult Soluções Patrimoniais como documento sigiloso.723/D Data e Local:São Paulo.Sanitário Pátio externoBloco 1 Bloco 1Bloco 2 . Conforme a NBR 14653-2.LavadorBloco 2 2º pavimento Almoxarifado do lavador Bloco 3Bloco 3 Vista interna Bloco 3 Pintura Bloco 3 Piso intertravado e cobertura de em telha kalhetãoPátio de circulação com piso em concreto D. a priori. Alternativamente. 01 de setembro de 2010. utilizamos os eneização. PELO DEPARTAMENTO TÉCNICO DA CONSULT SOLUÇÕES PATRIMONIAIS SILVIO J. e devem especificar claramente a região para a qual são ap licáveis. IMÓVEL AVALIANDO E BENFEITORIAS Vista geralVista geral Vista geralVista interna do Bloco 1 Vista interna do Bloco 1Bloco 1 . Analisamos o coeficiente soladamente. regionais não foram publicados até fatores que efetivamente contribuíram na homog de variação antes e depois da aplicação de cada variáve Este procedimento foi utilizado. os fatores utilizados neste tratamento devem ser indicad os periodicamente pelas entidades técnicas regionais reconhecidas e revisados em p eríodos máximos de dois anos.

(Pma/Pe)p] O expoente p e o intervalo dos limites de influência da profundidade estão definidos nas tabelas 1 e 2 da norma para avaliação de imóveis urbanos Ibape/SP 2005. = (Pe/Pmi)p . utilizamos a fórmula constante da publicação Curso Básico de Engenharia Legal e de Avaliações . considerand o-se a elasticidade da negociação ocorrida no fechamento.70 em aclive até 10% = 0. ATUALIZAÇÃO: não foi necessária vista que os elementos comparativos são contemporâneos à av ação. FATOR PROFUNDIDADE: a influência da profundidade é levada em conta. Edição. A transposição seguiu a relação seguinte: terreno plano = 1.se a profundidade equivalente for inferior à mínima e estiver acima da metade da m esma (1/2Pmi <= Pe <= Pmi).00 caído para os fundos até 5% = 0. FATOR TESTADA: a influência da frente é levada em conta. deverá ser empregada a seguinte fórmula: F. = (Pma/Pe) + [(1-(Pma/Pe)) .90 caído para os fundos de 10% até 20% = 0.Test. através da função expo nencial da proporção entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limite s indicadas para as zonas (Pmi e Pma).3 EMBED Equation.3 quando a diferença entre as áreas do comparativo e d avaliando for inferior a 30% EMBED Equation. Para tanto. através da seguinte expressão: F.Prof. limitando-se a sua inf luência à parcela com que os mesmos contribuem na composição do valor final do imóvel. através da função exponencial da proporção entre a projetada (Fp) e a de referência (Fr). FATOR PROPORÇÃO DE ÁREAS: os elementos comparativos foram corrigidos em função de sua área.90 em aclive acima de 20% = 0.3 quando a diferença entre as áreas do comparativo e d avaliando for superior a 30% FATOR TOPOGRAFIA: os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do a valiando em função da topografia. tendo em vista que existe uma diferença de valores unitários de acordo com a dimensão do terreno. dentro dos limites: Fr/2 <= Fp <= 2Fr O expoente f e a frente de referência (Fr) estão definidos nas tabelas 1 e 2 da norm a para avaliação de imóveis urbanos Ibape/SP 2005. a fórmula a ser empregada é a seguinte: F.80 caído para os fundos mais de 20% = 0.FATOR OFERTA: adotou-se um fator de redução de 10% sobre o preço ofertado. = (Fp/Fr)f. Editora Pini: EMBED Equation.3 EMBED Equation.95 em aclive até 20% = 0.95 caído para os fundos de 5% até 10% = 0. O fator também deve ser limitado apenas à parcela de i nfluência que a topografia contribui na composição do valor final do imóvel. 2a. através da seguinte expressão: . o fator somente afeta o valor unitário da parte do terreno que exceda e ste limite. sendo os de maior extensão com unitários menores.se a profundidade equivalente for superior à máxima até o triplo da mesma (Pma <= Pe <= 3Pma).85 FATOR NIVELAMENTO: os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do . autor Sérgio Antonio Abunahman.Prof.

00m = 1. O fator deve ser limitado apenas à parcela de influência que a localização contribui na composição do valor final do imóvel. A transposição seguiu a relação seguinte: ao nível = 1. O fator tamb ve ser limitado apenas à parcela de influência que esta condição contribui na composição do valor final do imóvel. descartando-se os elementos discordantes. com (n-1) graus de liberdade.00 até 4.70 terreno permanentemente alagado = 0. TRATAMENTO ESTATÍSTICO A análise e saneamento dos resultados obtidos é efetuada adotando-se uma faixa de 30 % em torno da média. Nesta explanação adotaremos a seguinte notação: M = média aritmética q = média saneada O intervalo de confiança com 80% de certeza mínima (segundo as Normas) deve ser calc ulado da seguinte maneira.avaliando em função do nível em relação ao logradouro que se encontra o terreno. 10%) é a ordenada de distribuição de Student. segundo a distribuição t de Student: EMBED Equation.00 abaixo do nível da rua de 1. O fator t ambém deve ser limitado apenas à parcela de influência que esta condição contribui na comp osição do valor final do imóvel.90 abaixo do nível da rua de 2.00 terreno situado em região inundável.50m = 0.00m = 0. uma vez que estes estão defasados da realidade do mercado imobi liário local. limitando-se a sua influênc ia à parcela com que o mesmo contribui na composição do valor final do imóvel. A transposição que utilizamos no presente laudo foi baseada na escala d e valores que varia de 0 a 10 (notas atribuídas ao local).60 FATOR APROVEITAMENTO: os elementos comparativos foram transpostos para o local e m estudo através do fator aproveitamento aferido junto ao mercado imobiliário local. devidamente aferida par a o local avaliando.90 terreno situado em região inundável e que é atingido ou afetado periodicamente pela in undação = 0.90 FATOR SUPERFÍCIE: os elementos comparativos foram transpostos para o perfil do ava liando em função da consistência do terreno devido a presença ou ação da água. situado em posição mais alta = 0.00 até 2.80) (incerteza) S = desvio padrão Onde: t (n-1.3 Onde: n = nº de elementos a = 20% (100 . A transposição seguiu a relação seguinte: situação paradigma: terreno seco = 1. que impede ou dificulta o seu acesso mas não atin ge o próprio terreno.00m = 1. O intervalo de confiabilidade é dado pela seguinte fórmula: .00m = 0.50 até 4.80 acima do nível da rua até 2.00 abaixo do nível da rua até 1. sendo compatível a mudança de zona de uso e ocupação de solo. FATOR LOCAL: os elementos comparativos não foram transpostos através dos valores de lançamento tributário.00 acima do nível da rua de 2.

DOCUMENTAÇÃO DO IMÓVEL .IC = M ± E0 "q" somente será rejeitado se ¦t(n-1)¦ > t(n-1.3 Onde: n = nº elementos M = média aritmética q = média saneada S = desvio padrão O memorial de cálculo segue adiante com seus respectivos resultados parciais e fin ais. onde nota-se o a juste e o nível de resíduos do modelo adotado. Apresentamos abaixo o gráfico que compara os preços observados no mercado com os val ores estimados pelo modelo utilizado no tratamento por fatores. a/2) Para o teste de hipótese: EMBED Equation.