Università Federico II di Napoli - Facoltà di Architettura - CdL in Edilizia

Appunti di Valutazione Economica dei Progetti
C. M. Torre

CENNI DI ECONOMIA

L’economia si basa fondamentalemente su una lettura delle motivazioni che guidano i comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro caratteristiche possono essere definite “beni economici”.

Classificazione dei beni economici. Alle risorse si assegnano valori d’uso e si attribuiscono a soggetti (individui e collettività) i diritti di uso dei beni. Nell’economia classica questi presupposti governano la valutazione dei beni economici. Quindi oggetto delle stime sono i beni economici. Perchè un bene materiale possa essere definito economico esso deve essere raro, deve cioè essere limitata la sua accessibilità e la sua possibilità di uso, e su di esso deve essere possibile definire un diritto da parte di un soggetto. I beni economici possono essere classificati a seconda degli aspetti che consideriamo. - Beni materiali e immateriali. tra i beni materiali: Beni diretti Beni strumentali Beni immateriali

- Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la loro acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc) - Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad esempio, i materiali da costruzione) Il loro uso si può esplicare una sola volta (come per il cibo) o più volte (come per un capo d’abbigliamento) In funzione della loro possibilità di essere spostati, e quindi delle modalità di acquisizione e del passaggio del loro possesso da un soggetto ad un altro: Beni mobili Beni immobili

I beni che interessano prevalentemente l’estimo sono ovviamente i secondi, gli edifici e i fondi. In funzione del titolo di proprietà: Beni privati, liberi o di mercato (se hanno la possibilità di essere utilizzati o posseduti tramite il pagamento di un corrispettivo in moneta). La loro proprietà è divisibile tra un numero discreto di soggetti, che possono trasmettere attraverso una espressione di volonta o un contratto la stessa. Vale cioè il principio di esclusività: ciò che è tuo non è mio e viceversa. Beni pubblici e beni comuni. Un bene pubblico è di proprietà di un insieme di soggetti, che hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non possono trasmetterli secondo la loro volontà. Una scuola è un bene pubblico perchè è usufruibile dagli studenti, ma essi non possono trasmettere il loro diritto di uso a persone che nella collettività non si trovano nella

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stessa condizione. Non vale il principio di esclusività. Un bene commune, un “common”, è un bene la cui proprietà non è attribuibile, ma è di uso della collettività. In funzione della “somiglianza” i beni si possono classificare in: Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre differenti.

Questa classificazione è solo apparentemente oggettiva. Essa infatti dipende dal significato di “caratteristica”. Estremizzando il concetto potremmo dire che non esistono beni identici o simili, se consideriamo anche caratteristiche microscopiche. E’ quindi ovvio che ci riferiamo ad una categoria di caratteristiche. Possiamo dire in maniera non molto rigorosa che si considerano le caratteristiche come quegli elementi che possono fare emergere in un individuo differenze di scelta tra un bene ed un altro. Teoria dell’Utilità Si potrebbe dire (Jewons) che l’utilità è la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per obiettivo la massimizzazione del utilità erogata dal bene stesso. Dall’economia classica e neoclassica emergono due principali categorie di valori, riconducibili alla determinazione dell’utilità: il costo di produzione di un bene il prezzo che esso ha in un mercato. I valori sono gli aspetti di cui si effettua una determinazione attraverso il giudizio di stima. Il valore di un bene è funzione nell’economia classica dell’Utilità che esso esplica. Perché un bene abbia un valore, esso deve essere raro. Per rarità si intende la scarsità del bene, in rapporto alla sua utilità. Se una popolazione di n individui beneficia di una utilità esplicata da un bene x, l’impossibilità di soddisfare l'utilità di tutti gli n individui è misura della rarità del bene. L’utilità del bene secondo gli economisti classici equivale al costo della produzione di quel bene, secondo gli economisti neoclassici equivale al prezzo erogato per acquisire l’uso o il possesso del bene. V = f (u) Per ogni individuo, l’utilità di un bene diminuisce all’aumentare della quantità del bene di cui si dispone (principio di sazietà).

Principio edonistico: Ciascun individuo si dota di una quantità di beni tale da massimizzare il suo vantaggio spendendo razionalmente le sue risorse finalizzate all’acquisizione dei beni. Um = dU/dX Il benessere di un individuo non deriva dal possesso di un solo bene. ma di più beni. massimizzandone l’acquisizione con il minimo dispendio Concetto di indifferenza: sono indifferenti tutte le combinazioni di quantità di beni che inducono la stessa utilità per un individuo.Y=Utilità X=quantità Utilità totale U: Utilità fornita dalla quantità totale di un bene di cui si dispone Utilità marginale Um: fornita dall’ultima porzione di bene acquisito. Sulla curva del grafico la somma delle quantità di A e B fornisce sempre la stessa utilità U(A1+B1)=U(A2+B2) A 1 A 2 C u rv a d i in d iffe re n z a B 1 B 2 .

come si vedrà in seguito. l’aspetto economico che definisce il comportamento è il valore di mercato. chi ha soddisfatto i suoi bisogni primari tenterà di perseguire quelli secondari ecc (Maslow). Quindi ogni individuo attribuirà un valore diverso al bene. La stima secondo l’estimo classico sarà quindi finalizzata a determinare il più probabile prezzo dello scambio tra venditore e compratore. . che l’economia è mossa fondamentalmente dai bisogni individuali che si ricompongono in un mercato. Ciò significa in maniera estremamente riduttiva. Se lo scopo economico perseguito è quello dell’acquisizione di una utilità attraverso l’acquisto di un bene.utilità marginale: l’individuo può avere già una certa quantità di un bene x e quindi sentirà una minore esigenza ad aumentare la quantità di quel bene in suo possesso. e ogni individuo soddisfa le sue esigenze attraverso l’uso o il possesso di più beni. in funzione di una serie di fattori: . secondo gli economisti neoclassici equivale al prezzo erogato per acquisire l’uso o il possesso del bene. U = f (c) e U=f(p) Infatti razionalmente l’utilità di un bene deve almeno corrispondere alle risorse spese per produrlo.L’utilità del bene secondo gli economisti classici equivale al costo della produzione di quel bene.utilità relativa: esistono beni primari. . e/o alle risorse scambiate per ottenerne l’uso o il possesso. Ogni individuo ha una sua utilità a godere di un bene. Utilità relativa Utilità relativa Bisogni secondari Bisogni primari Piramide di Maslow La curva di domanda è la sintesi dei comportamenti di tutti gli individui che identificano una utilità in un bene attraverso la domanda del bene stesso. Rapporto tra utilità e domanda: L’utilità che un bene esplica non è un fatto assoluto. Così non è. beni voluttuari e beni intermedi. Ciascun individuo riconosce ad un bene un valore d’uso corrispondente al corrispettivo che è disponibile a pagere per acquisire il diritto d’uso. Questa seconda affermazione porterebbe al paradosso che beni prodotti con lo stesso costo dovrebbero avere tutti lo stesso prezzo.

1965) Questa affermazione è introduttoria del principio di comparazione della stima che ci permette di stimare il.. I beni immobili non sono mai identici.” .Beni identici o simili hanno prezzo simile in tutti i luoghi di uno stesso mercato.” In realtà il prezzo non si forma mai in corrispondenza del punto di equilibrio. A maggiore quantità richiesta il valore del bene aumenta. perché esistono effetti distorcenti dovuti al fatto che il mercato non è perfetto. Correggendo la legge di Jewons: “Nel mercato uno scambio dovrebbe creare in condizioni di conoscenza assoluta e razionalità non limitata un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano…. perché almeno le caratteristiche posizionali..La formazione del prezzo avviene all’incrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di offerta O(x). e il suo valore diminuisce all’aumentare della disponibilità di x. La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della sua richiesta sul mercato. per ovvi motivi non possono essere identiche. Allo stesso modo la curva di offerta rappresenta la disponibilità del bene x sul mercato. non è perfettamente concorrenziale. valore di un bene utilizzando lo strumento della comparazione con altri episodi nel quale al bene attraverso un prezzo è stato attribuito un valore d’uso. non c’è trasparenza di informazione Non c’è disponibilità assoluta e immediata di informazione Le scelte avvengono in condizioni di razionalità limitata (Simon. Cosa è l’equilibrio di un mercato? Legge di Jewons: “Nel mercato uno scambio crea necessariamente un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano….” In conseguenza di ciò “Beni identici hanno identico prezzo in tutti i luoghi di uno stesso mercato (1870). P(x) D(x) P O(x) Q(x) Il punto P è il punto di equilibrio di mercato.

CV. dalle caratteristiche dei fattori della produzione del bene. Formazione dei prezzi L’offerta di un bene dipende dalla convenienza a produrlo in una data quantità. P(x) = f(CtX) CT = Cf + Cv Ct(x) Cv(x) Cf(x) Q(x) Ogni produzione ha dei costi fissi. e variabili. cioè dipendenti dalla quantità di prodotto. A seconda delle caratteristiche del ciclo produttivo. tra l’altro. CF. A seconda delle caratteristiche del ciclo produttivo. Questa conveneinza dipende. la tecnologia. e variabili.Rapporto tra produzione e curva di offerta. ci sono intervalli di produzione delle quantità di beni all’interno dei quali è conveniente la produzione stessa. cioè dipendenti dalla quantità di prodotto. Sono fattori della produzione le imprese. Si definiscono: Costo totale CT: Costo di tutte le unità prodotte Costo medio CM= CT/X rapporto tra costo totale e unità prodotte Costo marginale Cm = C’= dC/dx costo dell’ultima unità prodotta . cioè indipendenti dalla quantità di prodotto. ci sono intervalli di produzione delle quantità di beni all’interno dei quali è conveniente la produzione stessa. la manodopera e i beni strumentali (i beni la cui utilità si esplica nella produzione di altri beni) Ogni produzione ha dei costi che possono essere fissi. cioè indipendenti dalla quantità di prodotto.

T. sono della comunità. . salvo regolamentazioni. nel quale ciascun individuo è in grado di trovare il propriop benessere. cioè un costo che si manifesta all’esterno del mercato nell’ambito del quale è collocato il ciclo produttivo che lo genera. Il tema della scarsità delle risorse trovano ampia accoglienza nelle idee e nelle teorie dei padri fondatori delle scienze economiche .R. Il benessere derivato dalla produzione di un bene crea vantaggi per il produttore che riceve un profitto e per il consumatore che acquisisce un vantaggio dall’acquisizione del bene. Ma questo equilibrio è basato sulla disponibilità di risorse da trasformare in beni economici. Il limite di tale posizione sta nei seguenti aspetti: Imperfezione dei meccanismi autoregolatori. I costi della riduzione dell’inquinamento. più limitato sarà l’accesso e quindi l’uso e il consumo delle risorse. I meccanismi autoregolatori del mercato non possono evitare con la legge dei prezzi crescenti l’esaurimento delle risorse. Malthus 1766-1834 mette a punto la cosidetta teoria delle catastrofi denunciando per primo il problema della esauribilità delle risorse. Ricardo 1770-1823 individua i seguenti elementi fondamentali della produzione: · · · Terra (risorse naturali) Lavoro (tecnologia e risorse umane) Capitale Su cui si fonda la microeconomia. Sulla base delle teorie di Malthus e Ricardo si elabora una concezione dinamica dell’economia basata su 2 assunti principali: L’inevitabilità del conflitto tra crescita della popolazione e limitatezza delle risorse L’incapacità sostanziale del progresso tecnologico di compensare le perdite di produttività dovute allesaurimento delle risorse Secondo altri (come Stuart Mill) il mercato può far fronte al problema della esauribilità delle risorse. I modelli dell’economia neoclassica e classica fondano la loro visione di sviluppo su presupposti che la storia recente ha drammaticamente smentito. Più un bene è raro più elevato sarà il suo prezzo. Si creano esternalità ambientali che non possono essere del tutto interenalizzate. Ciò rappresenta una esternalità negativa. D. L’inquinamento è invece distribuito in maniera indistinta. Secondo Adam Smith (1723-1790) la ricchezza delle nazioni si fonda sulla costruzione di un equilibrio tra produzione e domanda. perchè la sua dinamica è basata sul meccanismo della crescita dei prezzi che si innesca spontaneamente in presenza di sintomi di esauribilità delle risorse.I LIMITI DELL’ECONOMIA NEOCLASSICA E L’ECONOMIA DEI BENI PUBBLICI Insostenibilità dei modelli di sviluppo economico fondati su produzione e mercato. che aumentano all’aumentare della produzione.

Ottimismo tecnologico. che solo entro certe soglie possono essere riutilizzati in un sistema complesso come l’ambiente. In realtà non viene tenuto in considerazione lo scarto dei processi di produzione. Secondo Commoner esiste la “capacità di sopportazione” (CS) degli ecosistemi funzione del carico demografico e del modello economico dominante si esprime oltre che attraverso la quantità di merci prodotte (A) anche attraverso gli stili di vita indotti e l’adeguamento tecnologico (T): I = P x A x T ≤ CS I è un indicatore dell’inquinamento. Il benessere individuale è garantito dai processi produttivi che trasformano le risorse naturali in beni strumentali all’uomo. natura Perfetta sostituibilità delle risorse naturali con il capitale prodotto dall’uomo. A rappresenta la quantità di merci e servizi per individui. P rappresenta la dimensione della popolazione. tecnologie => output: beni economici. tecnologie => output: beni economici Ma più precisamente: Input: natura. rifuti. L’ideologia della crescita illimitata si è trasferita nel processo di crescita urbana e territoriale producendo megalopoli e immense periferie: . La tecnologia supporterà la sostituzione di risorse esauribili con nuove risorse. lavoro. Ogni processo crea rifiuti.Benefici e costi Beneficio massimo netto per l’inquinatore Costo esterno totale Livello dell’attività (e dell’inquinamento) L’internalizzazione dell’inquinamento che si ottiene attribuendo I costi ai soggetti che operano nel mercato (cioè ai produttori) non è possibile in maniera completa: se anche i costi di riduzione dell’inquinamento fossero pagati da chi lo produce. che determina l’inquinamento associato all’unità di merce o servizio prodotto. T è un fattore dipendente dallo sviluppo della tecnologia e dal suo (buono o cattivo) uso. Barry Commoner (1973) considera anche la possibilità di un adeguamento della tecnologia a nuovi modelli di sviluppo. lavoro. essi rappresenterebbero solo un risarcimento parziale dei danni provocati da esso. I fattori che rappresentano i processi di produzione da considerare non sono quindi: Input: natura.

il tasso sostenibile di emissione non può essere maggiore di quello al quale l’agente stesso può essere riciclato. distruzione di confini naturali e storici.per un inquinante.per una risorsa non rinnovabile (combustibile fossile. ma solo di rigenerazione. La teoria dello stato stazionario è definibile come condizione di “sviluppo senza crescita”. è una risorsa rinnovabile nella misura in cui la sua distruzione può essere compensata dalla nascita di nuovi alberi. rottura dei cicli e morte di ecosistemi. assorbito o reso inoffensivo dall’ambiente. . . Daly cita l’esempio della pesca: essa è sostenibile fino a quando consente la riproduzione del pescato. La sostenibilità consiste dunque nel rispetto dei seguenti limiti: . Il saggio s è pari alla somma del tasso di crescita e del tasso di rigenerazione della risorsa. senza andare oltre la capacità dell’ambiente di rigenerare materia prima e di assorbire rifiuti (Daly e Cobb. si può solo ricreare in tempi geologici. attuato secondo il ripsetto di un equilibrio dinamico. utilizzata in modo sostenibile. ad esempio. 1991). foresta. giacimenti minerari) il tasso sostenibile di impiego non può essere maggiore di quello al quale è possibile rimpiazzarla con una risorsa rinnovabile.per una risorsa rinnovabile (suolo.inteso come miglioramento qualitativo e non quantitativo delle condizioni di vita. Il consumo delle risorse deve essere sostenibile. A questo proposito vale la Legge di Hotelling (1931) F ' ( X ) + ∂P / P∂T = S con P(t)= Po(1+t)s Il prezzo di consumo di una risorsa al tempo t è pari al prezzo attuale moltiplicato per un fattore di accumulazione. acqua. inquinamento paesistico-ambientale. Un bosco. Un deposito di gas naturale non cresce. Se una risorsa non è rinnovabile non esiste tasso di crescita. pesce) il tasso sostenibile di impiego non può essere maggiore del tasso di rigenerazione. Pearce(1989) critica l’equivalenza risorse – beni a partire da alcune considerazioni: a) Molte risorse non hanno sostituti b) La natura è caratterizzata da irreversibilità dei processi (una specie che si estingue non può essere rigenerata) A questo proposito va fatta una precisazione: le risorse naturali sono esauribili. degrado sociale.Il benessere espresso solo in termini di occupazione che produce reddito e permette il soddisfacimento di bisogni materiali diviene la causa principale di consumi eccessivi di suoli. spreco di risorse naturali. nel momento in cui il loro tasso di trasformazione supera la loro eventuale possibilità di rigenerazione. Popolazione preda Popolazione predatore Soglia di estinzione Modello predapredatore (la popolazione dei pesci e qualla dei pescatori hanno fasi demografiche alterne e simmetriche) Tempo .

produzione di cibo (Scandurra. Al contrario tutti i processi che avvengono negli organismi viventi sono caratterizzati dalla Irreversibilità (caratteristica fondamentale di ogni sistema complesso) La tendenza alle condizioni di equilibrio è assente negli ecosistemi aperti. Rischio di incidenti da reattori nucleari. Tendenza alle condizioni di equilibrio dei sistemi. Questa equivalenza è vera solo in termini monetari e quantitative. è necessaria per alimentare i servizi essenziali della vita umana: calore per ripararsi dal freddo. funzionamento di meccanismi. Un sistema si adatta. Due aspetti appaiono. in funzione del lavoro e del valore di uso. Una risorsa equivale alla differenza tra il valore d’uso del bene prodotto con essa. il Rapporto Brundtland (1987) elabora due scenari alternativi: a) Consumi elevati con implicazioni economiche assolutamente incalcolabili. sotto questo punto di vista essenziali: L’aumento del rendiconto energetico nell’uso dell’energia. rifuti. al netto dei costi della produzione. La riduzione delle risorse e la trasformazione energetica che la acompagna corrispondono ad un aumento dell’Entropia (Boulding) . Nella meccanica l’equilibrio sta però nella trasformazione. trova sempre una sua condizione di equilibrio. in grado di sostituire il combustibile una volta che lo stesso si sia esaurito. 1994)”. come mostrato prima a proposito delle esternalità da inquinamento. trasporto. I costi di produzione dell’energia ovviamente sono indissolubilmente ambientali e finanziari: 1) Elevata probabilità di mutamenti climatici derivati dall’immissione eccessiva di gas nell’atmosfera (CO2). La reversibilità dei processi nella meccanica newtoniana corrisponde in economia alla assoluta intercambiabilità. b) Bassi consumi: realizzati su una valida strategia di risparmio energetico. in una ottica quantitativa. di risorse e beni prodotti. Economia. “degradano” l’energia. seppur minima di natura in beni (i pannelli solari). 1994). giacchè le fonti energetiche come i combustibili vengono convertiti in energia da macchine o sistemi che producono inquinamento. Processo di progressiva acidificazione dell’ambiente. cioè la convertono in forme meno nobili. Anche tecnologie pulite come quelle dell’eneriga solare hanno bisogno di una trasformazione. Per quanto riguarda i fabbisogni futuri di energia. L’economia tradizionale discende da una visione deterministica del paradigma newtoniano incentrato sulle Leggi della meccanica classica. ma come soggetto che risponde attivamente alle perturbazioni provocate dall’attività economica” (Scandurra. energia ed entropia “L’energia costituisce l’unità fondamentale del mondo fisico. “la natura non è più considerata come un sistema materiale. aumentando l’entropia.L’utilizzazione delle risorse combustibili fossili può ritenersi sostenibile nella misura in cui parte dei profitti possa essere investita in fonti di produzione di energie alternative. i cui valori fondamentali sono: Reversibilità dei processi. 2) 3) 4) Inquinamento atmosferico urbano-industriale causato dai residui di combustibili fossili. fisso e fissabile.

1990) Valore Sociale Complesso (Fusco Girard. anche senza un uso diretto è necessaria alla nostra vita. 1990) Il valore economico totale. 1987) Il valore d’uso sociale è corrispondente alla somma dei valori di uso di un bene pubblico. Valore d’uso sociale di una foresta (Pearce e Barbier. la costa. esplica una utilità derivante dall’uso (per cui possiamo parlare di valore d’uso sociale) ma è anche una risorsa ambientale la cui esistenza. 1977. caratteristico soprattutto dei beni ambientali. Fusco Girard. e non solo (valore sociale complesso). 1987. 1990) Valore Economico Totale (Pearce e Barbier. è pari alla somma dei valori d’uso e di non uso di un bene pubblico .Categorie di valori per i beni pubblici Bisogna considerare un valore che derivi dall’utilità sociale che i beni pubblici esplicano. Per i beni pubblici si parla quindi di Valore d’uso Sociale (Forte. Ad esempio. E’ quindi legato alla fruizione del bene stesso. Questa utilità può esplicarsi attraverso l’uso di un bene pubblico o anche per sua semplice esistenza. Grillenzoni e Grittani. è garanzia di futura esistenza di un ecosistema compatibile con la vita umana (valore economico totale). intesa come luogo di ricreazione. misura del servizio che esso rende alla comunità. La funzione ecologica che svolge.

con gli approcci tradizionali un aspetto qualitativo (ad esempio in un bene monumentale). 1990) Gli approcci dell’economia non riescono a “catturare” tutto il valore di alcuni beni pubblici. che concorrono a determinare il valore sociale complesso di un bene pubblico. Infatti. del bene da stimare. non riesce ad essere determinata. Valore sociale complesso di una foresta .Valore Economico Totale di una foresta (Pearce e Barbier. a volte anche rilevante. Esistono opportuni approcci per la determinazione di questi aspetti qualitativi. dovendo questi valori nell’economia classica essere ricondotti ad una misura monetaria (il prezzo o il costo).

Vanno introdotti elementi di matematica finanziaria. Per poter determinare il valore di questi effetti ad oggi è necessario determinare una regola che ci permette di anticipare effetti posticipati nel tempo.2 = 1000 1000 euro oggi 1200 euro tra un anno r = (1200/1000) -1=0.RICHIAMI DI MATEMATICA FINANZIARIA Capitalizzazione La capitalizzazione è la stima del valore ad oggi di una serie di effetti economici (costi o benefici) distribuiti nel tempo. Immaginando di dover scegliere se avere: 1000 euro 1000 euro 1200 euro oggi domani domani L’unica scelta ovvia è che è preferibile avere 1000 euro oggi invece che domani. Per la teoria della razionalità scegliere 1200 euro domani invece che 1000 oggi significa attribuire maggiore convenienza alla posticipazione del possesso di mille euro.2 = 1000 r rappresenta quindi il prezzo di uso del denaro nel corso di un anno. se questa posticipazione è remunerata di 200 euro. Vo = V1/ (1+r) = 1200/1. Non utilizzare il denaro significa quindi accumulare interesse.2 V1 = Vo x (1+r) Vo = V1/ (1+r) 0 1 t L’interesse r può essere semplice o composto: Mt = Vo + It = Vo (1+ t r’) se t è inferiore a un anno (interesse semplice) ed è espresso in mesi Mt = Vo + It = Vo (1+ r)t se t è è espresso in anni (interesse composto) . Se le due scelte fossero indifferenti potremmo dire che: 1000 euro oggi = 1200 euro tra un anno Posto r = 0. ma la scelta di avere 1000 euro oggi invece che 1200 euro domani risulta non scontata.2 = (1200-1000) / 1000 se il valore del denaro attuale è Vo = 1000 e il valore equivalente alla fine del primo anno è V1=1200 Vo = V1/ (1+r) = 1200/1.

il suo valore attuale C0 è dato da C0 = B/(1+r)m1/(1+r)n rappresenta quindi il coefficiente correttivo. Quindi dato un saggio di interesse r. Il valore finale è la soma delle attualizzazioni di tuttte le rate e prende il nome di accumulazione finale: Vn = R (1+r)nm +R (1+r) (n -1)m +R (1+r)(n-3)m +. Se la rata è posticipata viene erogata a partire dalla fine del primo periodo m.. L’accumulazione finale rappresenta una serie notevole. espresso come frazione di 1. e questa risorsa verrà ceduta al tempo m (espresso come numero di anni). Montante maturato dall’interesse composto di Vo dall’anno 1 all’anno n M = V 0(1 + r )n Fattore di posticipazione dall’anno 1 all’anno n: r prende il nome di saggio di interesse (1 + r )n = q n Fattore di anticipazione dall’anno 1 all’anno n: r prende il nome di saggio di sconto 1 1 = n n (1 + r ) q Accumulazione finale di rate periodiche: Una rata periodica R è un effetto finanziario ripetuto periodicamente nel tempo. il suo valore attuale B0 è dato da B0 = B/(1+r)n Analogamente dato un saggio di interesse r.. o del vantaggio che si ha nel doversi privare di una risorsa (un costo) nel futuro invece che oggi.. e questa risorsa è disponibile al tempo n (espresso come numero di anni). se il valore (quantitativo) di una risorsa di cui dobbiamo privarci è C. un reddito). La relazione esistente tra r e r’ è la seguente: r =12 x r’ Il saggio di interesse è anche la misura dello svantaggio che si subisce nel non usufruire di una risorsa oggi.La somma maturata Mt si definisce montante al tempo t. pari a: . che si applica a B e C per considerare che il loro effetto oggi è “attutito” rispetto al futuro. ma in un tempo futuro (un beneficio diretto.. se il valore di una risorsa di cui possiamo disporre è B. Gli incrementi Vo tr e Vo r t rappresentano l’interesse It maturato nel tempo t .+ R Posto 1+r = q (binomio di interesse).

cioè Vo = Vn E se la frequenza delle rate è annuale si ha: 1 q nm =R  1  qn −1  1  qn − 1 Vo = Vn   = R ×  n  = R×  qn  q −1  q  rq n     ... R/(1+r)n Posto 1+r = q (binomio di interesse) Vo = R/ q + R/ q 2 + R/q3 +….....…. per l’Accumulazione iniziale di rate periodiche posticipate Il valore iniziale è la soma delle attualizzazioni di tutte le rate e prende il nome di accumulazione iniziale: Vo = R/ (1+r)m + R/(1+r)2m + R/(1+r)3m +… R/(1+r)nm Se il periodo di ripetizione dell’erogazione della rate è annuale si ha m = 1 Vo = R/ (1+r) + R/(1+r)2 + R/(1+r)3 +…. R/qn L’accumulazione iniziale e quella finale differiscono per il fattore di anticipazione 1/qnm.q nm− 1 V= R con : qm −1 Vn = R (1+r)n +R (1+r)n-1 Vn = Rqn + Rqn-1 + Rqn-2 q = 1+ r n = numero di rate corrisposte m = intervallo in anni tra due rate Se il periodo di ripetizione dell’erogazione della rate è annuale si ha m = 1 +R (1+r)n-3 +. Quindi q nm − 1 qm −1 Vo=Vn/qnm.+ R +….. +R e l’accumulazione finale diventa: Vn = R × qn −1 qn −1 = R× q −1 r Invece.

. e accumulano un interesse annuale in più nell’accumulazione finale.. cioè viene moltiplicata per 1+r Vn = R (1+r) nm +R (1+r) (n -1)m +R (1+r) (n-3)m +.Accumulazione finale di rate periodiche anticipate Le rate possono essere erogate a inizio periodo..+ R(1+r) La formula precedente sarà allora moltiplicata per un termine q in più V= Rxqx q nm− 1 con : m −1 q Vn = R × q q = 1+ r n = numero di rate corrisposte m = intervallo in anni tra due rate Se la rata è annuale ancora una volta avremo m=1. l’accumulazione finale diventa: qn −1 qn −1 = R×q q −1 r 1 qn − 1 qn −1 =R qn q − 1 rq n −1 e l’accumulazione iniziale corrispondente diventa Vo = Vn 1 qn = R×q× . già dall’istante 0.. In questo caso sono anticipate. perché anche la rata erogata all’anno n matura un interesse.

Nel campo dell’economia privata i progetti generano attraverso le trasformazioni una rivalutazione immobiliare. parametrico. Valori tipici e punti di merito a) si effettua la stima collazionando dati storici. Diretta comparativa monoparametrica 2. b) Si considerano dati relativi a immobili simili. per valori tipici metodi indiretti/analitici: Capitalizzazione della rendita 1. Determinazione metodi diretti/sintetici: ordinarietà.STIME SINTETICHE DEL VALORE DI MERCATO DI BENI IMMOBILI Valore di mercato Il valore di mercato è l’aspetto economico di un bene che esprime la sua capacità di esplicare una utilità diretta per qualcuno. Punti di merito 4. e il valore più probabile è uguale al valore medio della distribuzione f V del valore di mercato Vx di un alloggio. c) Si studia la distribuzione di frequenza dei dati collazionati. vale il principio dell’ordinarietà. Superfici ragguagliate 5. Valori tipici 3. cioè dati statistici relativi a compravendite recenti. Distribuzione gaussiana del rapporto Prezzo/unità di superficie Si Pi i=1…n Superfici di n Alloggi i=1…n prezzi di n Alloggi Stima comparativa diretta . Se la distribuzione è gaussiana (schema in figura). e si determina in previsione di uno scambio espresso da una quantità di moneta funzione della domanda e dell’offerta del bene in un mercato.

82 1.78 1.95 Pi/Si (m€/m2) 2 1.05 2. che rappresenta il contributo di una serie di aspetti alla formazione del prezzo.9 2. Può esistere una funzione che definisce il rapporto tra il valore di mercato e un parametro.98 2 Stima diretta comparativa parametrica In una relazione monoparametrica la legge che lega il parametro dimensionale al prezzo di un immobile è del tipo: P= f (x) Una stima pluriparametrica fa dipendere il prezzo dalla variazione di più parametri. Si utilizza quando: a) i dati a disposizione sono: -un parametro dimensionale relativo a immobili compravenduti (usualmente la superficie) -i prezzi relativi alle compravendite b) i dati si riferiscono a beni simili Se esiste un fattore costante.Sx Superficie alloggio da stimare Vx: Sx = ΣPi: ΣSi Si (m2) Pi (m€) 105 104 210 200 100 205 98 203 => 110 200 112 200 108 198 95 Vx = Sx (ΣPi: ΣSi) 97 195 101 200 100 Σsi= 1130 195 200 Σpi= 2206 Σpi/Σsi=1. Si confrontano beni che differiscono per un solo aspetto.1 1.x3…xn) Stima monoparametrica La stima monoparametrica parte dal presupposto che la variazione del prezzo dipenda sostanzialmente da un aspetto. Si deve quindi utilizzare una metodologia che possa evidenziare la relazione esistente tra i parametri e il prezzo: P= f (x1. e variasse il solo fattore legato alla superficie. e si fa variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la superficie di un alloggio).1 2. .01 1.x2. il contributo al prezzo stesso dato dalla superficie rappresenterebbe una parte del contributo totale a meno di una somma costante.83 2.

Ipotizzare che la legge non si modifichi per valori superiori. ciascuna con un proprio valore unitario desumibile da indagini sul mercato. pari a c. ad alloggi di categoria ordinaria. significa comparare alloggi di categoria superiore (oltre il tratto B). La seconda è che l’ipotesi di linearità della legge è più plausibile per brevi tratti. è plausibile che il prezzo a metro quadro di un alloggio diminuisca all’aumentare della superficie. e quindi viene meno il principio della comparazione.V c A B f1(p) p La funzione che generalmente descrive la variazione del prezzo in funzione della dimensione è lineare. almeno per due motivi: il primo è che immobili con valori parametrici estremamente diversi non possono essere considerati simili. Tale ipotesi è plausibile per brevi tratti.axS Immaginando che il parametro p sia la superficie. che ad esempio. Si osservi la legge rappresentata in figura e qui di seguito riportata: V= f(p)=c+f1(p)= c . che è plausibile abbiano andamenti di mercato differenti. può rappresentare il tratto nel quale si identificano alloggi destinati a residenza principale di dimensioni ordinarie (60-120 mq). Questa legge non può valere in assoluto. perché condurrebbe al paradosso che per superfici pari a 0 mq si ha il massimo valore di mercato. senza rapporti di complementarità V = ΣPj Dj V: valore di mercato del fabbricato stimato I: singola destinazione funzionale i presente nel fabbricato Pj: prezzo unitario delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i Dj: dimensioni delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i . Stima pluriparametrica per valori tipici E’ utile per la determinazione del valore di mercato di un immobile nel quale sono riconoscibili più funzioni. La linearizzazione vale solo per il tratto tra A e B.

un box auto di 50 mq. Si perdono i rapporti di complementarità. - Stima per punti di merito Si utilizza quando: Gli alloggi differiscono per alcune caratteristiche significative e non è possibile esprimere attraverso parametri di prezzo unitario (come per la stima per valori tipici) queste caratteristiche. un giardino di 600 mq e un patio di 60 mq Di D1 = 200 mq (alloggio) D2 = 250 (uffici) D3 = 50 mq (box) D4 = 600 mq (giardino) D5 = 60 mq (patio) Pi da stime sintetiche Prezzo medio/mq Alloggi =1250 Prezzo medio mq uffici = 1500 Prezzo medio mq box = 250 Costo medio mq verde attr = 100 Costo medio mq patio = 200 DixPi 250000 € 375000 € 12500 € 60000 € 120000 € TOTALE = 817500 € La metodologia di stima per valori tipici presenta alcuni limiti. mq 250 a studio. pur essendo di fatto molto utilizzata nella pratica: per ciascuna delle variabili a. m.Esempio Si stimi il valore di mercato di una palazzina avente mq 200 ad alloggio. e quindi aggregare semplicemente i valori medi non permette di costruire una relazione di tipo lineare avente caratteri di rigorosa ordinarietà. Si possono determinare dei coefficienti correttivi detti punti di merito del prezzo/mq medio in funzione delle caratteristiche suddette. la distribuzione dei dati sarà diversa.b. Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del valore medio di riferimento per i punti di merito Ki: . s. non si valuta cioè il possibile valore aggiunto dovuto alla compresenza di più funzioni.

95 1.90 0.80 0.17 x 0.90 0.95/0.00 1.00 x 1.95 1.80 0. ambientali Buoni car. Tecnologici Buon orientamento Ben conservato Edilizia civile Valore medio a mq = ? Ki 1.00 0. tecnologici. in buone condizioni per quanto riguarda caratteri ambientali (zona ben servita).5 €/mq x 100mq = 131250 € .70 Panoramicità. ambientali Buoni car.17 0.80 Oltre 50 anni 0.40 Zona Degradata 0. ben conservato Alloggio Vx Zona centrale Età 25 anni Buoni car. ben conservato.00 0.00 x 1.40/1.95 0.0 0 0.80 x 1.00 1.00/0.00=1.00/1.90 Tra 6 e 20 anni Tra 20 e 50 anni 0. Tecnologici ottimo orientamento Ben conservato Edilizia economica Valore medio = 1250 € / mq ki 1. in un fabbricato civile di 25 anni.60 Fabbricato civile Fabbricato economico Fabbricato popolare Fabbricato rurale Villino Posizione Periferia Semiperifieria Centro 1.05= 1312.00 0. orientamento Ottima Media Scadente 1.90 Villa Caratteri tecnologici Ottimi Buoni 1.05 x 0.9 0 5 anni Età 1.0 5 1.40 0.80 0.00 0. avendo a disposizione i risultati di una stima del valore medio a mq degli alloggi economici di un quartiere semiperiferico. Tecnologici ottimo orientamento Ben conservato Edilizia economica Ki/ki 1. di recente realizzazione.95=1.05 Effettuando il confronto tra i coefficienti di merito della tipologia di riferimento e dell’alloggio da stimare: Alloggio Vx Zona centrale Età 25 anni Buoni car.95=1.25 Tipologia di riferimento Zona semiperiferica Età 5 anni Medi car.90 x 1.25/1.05=1.9 5 0.00 1.70 1.70 Vx = Vmedio × ∏ Ki i =1 n Tipologia 2.19 Vx/mq = 1250 €/mq x (1.19) = 1250 €/mq x 1.80/1=0.00 1.80 1.00 1.00 0.05 0.00 0.05 0.20=1.25 1.40 Mediocri Scadenti Obsolescenza fisica Normale Mediocre Scadente 1.5 => Vx = 1312.90 0.20 1.90 Esempio Stimare il valore Vx di un alloggio di 100 mq sito in posizione centrale. ottimi caratteri tecnologici.90/1=0.Esempi di punti di merito C aratteri am bientali O ttim i B uoni M edio cri S cad enti 1.00 1. ottimo orientamento. Tecnologici Buon orientamento Ben conservato Edilizia civile Tipologia di riferimento Zona semiperiferica Età 5 anni Medi car.20 1. ambientali ottimi car. con pochi servizi. ambientali ottimi car.80 1.00 0. di orientamento.95 1.

Conoscendo il prezzo medio unitario della superficie commerciale pari a 1250 € / mq nel mercato di riferimento.25 0.5 0.15-0.33 0.00 Coeff.00 70.25-0.15 I) II) III) IV) 96. Sup convenzionale 0.Balconi Servizi Esterni Patio Verde Autorimesse Coeff. Tipologie di superficie Sup Utile Si (mq) 48.00 10.7 1 1 0.7 Esempio Stima del valore di un villino.4-0. Dati: Vunitario Si Ki prezzo medio unitario della superficie commerciale superficie con i-esima destinazione d’uso coefficiente di ragguaglio relativo all’i-esima destinazione d’uso Coefficienti di ragguaglio: Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del valore medio di riferimento per la superficie convenzionale dell’alloggio ottenuta come somma delle differenti tipologie di superfici moltiplicate per opportuni coefficienti di omogeneizzazione: n Vx = Vunitario × Sconv = Vunitario × ∑ Ki Si i =1 Tipologia superficie Alloggio di Destinazione d’uso Interrato Piano terra e piano primo Pareti interne Muri perimetrali Cantine – Mansarde Terrazze .6 8. le cui superfici sono destinate come descritto in tabella.30 96.9 33.5 0.25 44.20 0.35 Superficie convenzionale mq Alloggio A Alloggio B Totale superficie utile (A+B) Scale e terrazzo primo piano Lastrico solare Totale (I+II+III+IV) Area esterna attrezzata piano terra 220.50 159.Stima per superfici ragguagliate Si utilizza quando è noto il prezzo unitario medio per mq di superficie commerciale e si distinguono le superfici dell’immobile per differente destinazione d’uso.25 0. di ragguaglio Ki 1 1 1 0.00 .30 48.10 0.

di merito K2 1 1 1 (livello interrato) Coeff. e il valore medio unitario. di merito K3 1 1 0. nella quale si utilizzano coefficienti correttivi (come per i punti di merito) e valori unitari di mercato differenti per tipologia di superficie.Stima per valori tipici e punti di merito E’ un insieme delle stime precedenti. che va corretto con opportuni coefficienti m n m n Vx = J =1 i =1 ∑ ∏ KijVj = ∑ ∏ KijPjD j J =1 i =1 Esempio Stima di un villino di 100 mq + giardino + garage interrato.05 1 1 Valore Vx = K1 D1 P1+ K2 D2 P2+ K3 D3 P3= 94500 + 10000 + 6750 . di merito K1 (panoramicità) (conservazione) Coeff. avendo a disposizione coefficienti di merito e valori unitari Tipologie di superficie Alloggio Giardino Box Superficie Dj Prezzo medio Pj Coeff.9 D1= 60 mq D2 = 100 mq D3 = 30 mq P1 =1500 €/mq P2 = 100 €/mq P3 = 250 €/mq 1. Si applica quindi quando per le componenti caratteristiche dell’immobile si conosce la dimensione.

. e b un termine noto. P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…. an e b.. pari al prezzo minimo che non varia al variare di x.an xn + b la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3.x2. Stima per regressione monoparametrica Se la stima è di tipo monoparametrico si può costruire una regressione lineare semplice: P = ax + b dove a rappresenta il prezzo marginale di P al variare del parametro x. Deve essere m > n +1 (se il numero di parametri n è 1: m > 2 . si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1. Ad esempio. l’incremento del prezzo a metro quadro al variare del numero di metri quadri sarebbe rappresentato da una relazione del tipo: P = -ax + b P (€ /mq) S (mq) La regressione serve quindi a stabilire l’andamento della retta: P = -ax + b a partire da un certo numero m di dati osservati.Stima per per valori tipici e punti di merito determinati attraverso la regressione lineare Con la regressione lineare. …xn sia di tipo lineare..

Xb) A(Pa.P (€ /mq) B(Pb. R2 varia tra 0 e 1. Più R2 è vicino a 1. perché i punti sono più lontani dalla retta Bisogna in questo caso valutare il coefficiente di determinazione R2.Xm) S (mq) La regressione per costruire la retta P = -ax + b utilizza il principio dei minimi quadratiLa retta che simula meglio l’andamento lineare è quella che minimizza la somma delle distanze dei punti rilevati dalla retta stessa P (€ /mq) B(Pb. m) X P (€ /mq) B(Pb. Xa) M(Pm. .Xm) S (mq) Osserviamo le due situazioni: P (€ /mq) B(Pb. ma nel secondo essa ha meno significato.Xb) A(Pa. m) X S (mq) S (mq) in entrambi i casi è possibile costruire una retta di regressione.Xb) A(Pa. Xa) M(Pm.Xb) A(Pa.Xa) M(Pm. più la regressione è valida. Xa) M(Pm.

a parità di tutti gli altri valori. Esiste un coefficiente F (di Fisher) che lega la affidabilità della stima al rapporto tra numero di osservazioni m e numero di parametri n.an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…. an e il termine noto b. si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1.. i=1….Per quanto riguarda il numero di osservazioni.an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….. mq.. Funzione regressione lineare di excel Dati i prezzi P1.. Stima pluriparametrica Nella regressione lineare.an xn + b ai (i=1…n) rappresenta il prezzo unitario di P al variare del parametro xi (i=1…n). numero di posti auto etc) la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3. più la regressione è valida. …xn che contribuiscono a determinare il prezzo P dell’immobile da stimare sia di tipo lineare. con l’uso di Excel si imposta come segue la operazione necessaria a determinare I coefficienti e il termine noto dell’equazione: P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….P2. e i valori dimensionali delle caratteristiche xi1.m.. e xi rappresenta l’unità di misura della i-sima caratteristica (adces.…Pm. vani. P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…. xin . xi2. xi3…..an xn + b Y nota è l’insieme dei prezzi a mq rilevati dalle compravendite 23/01/2005 L i 4 C B di E i I 30 23/01/2005 L i 4 C B di E i X nota è l’insieme dei valori delle variabili caratteristiche rilevati dalle compravendite I 31 .x2. più m (numero di rilevamenti) è maggiore di n+1 (numero di parametri più 1).

an xn + b Y nota è l’insieme dei prezzi a mq rilevati dalle compravendite X nota è l’insieme dei valori delle variabili caratteristiche rilevati dalle compravendite ..an xn + b Noto un numero m di osservazioni xi P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b Funzione tendenza di excel Serve a determinare il prezzo P di un immobile determinato secondo una regressione lineare del tipo P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….

an xn + b X nuova è l’insieme dei valori delle variabili caratteristiche relative all’immobile da stimare La funzione Tendenza restituisce direttamente il valore stimato secondo la regressione lineare derivante dalle y e x note ..P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..

Metodo indiretto o analitico Si determina il Valore di mercato per capitalizzazione dei redditi. da parte di chi riceve denaro. con un range compreso tra il 2% e il 6%. . spese straordinarie. servitù passive. quindi incerti. degrado di alcuni elementi. servitù attive Detrazioni D (o poste passive) Mancanza di accessori significativi. E’ il prezzo d’uso del denaro. attraverso l’uso di denaro. Secondo Forte-De Rossi (1977) il saggio oscilla intorno al 4%. se si considera la capitalizzazione. se si considera l’aspetto dell’impiego di risorse monetarie per generare redditi futuri. per un periodo di tempo privandosi dell’uso di esso. redditi transitori pregio di alcuni elementi. E’ la misura della capacità del mercato di generare redditi. Il saggio assume differenti significati. e ha la possibilità di generare redditi con esso. se si considera l’aspetto della retribuzione per chi presta denaro. E’ un premio al rischio. Riferito ad un periodo limitato (di n anni) V= R rq n (q n − 1) + A − D Riferito ad un periodo illimitato (n = infinito) V= R + A− D r R r= q-1 A D rendita annua saggio di interesse aggiunte detrazioni Aggiunte e detrazioni Aggiunte A (o poste attive) Dotazioni particolari di accessori. ipoteche. mutui o altri oneri Determinazione del saggio r. come potenziale espresso dall’impiego di risorse monetarie.

caratteri intrinseci ed estrinseci dell’alloggio. con fitto mensile netto di 512 euro.8 % 5 . incremento della disponibilità di mutui Date n compravendite e n rendite corrispondenti.9 % 4 .0 % 3 .1 % 3 . decremento della disponibilità di mutui Fattori discendenti del saggio r Condizioni di mercato. per un alloggio di 100 mq. si determina il saggio medio n r= i =1 n i =1 ∑ Ri ∑ Pi Esempio: Fattore Discendente del saggio per Condizioni di mercato: i fitti sono variati più lentamente dei prezzi di vendita. e con variazione del valore di mercato dal 2000 al 2004: A nno 2004 2003 2002 2001 2000 R e n d ita annua € 6192 6192 6192 6192 6192 P re z zo € 150000 140000 130000 120000 110000 S a g g io r= R /P 2 . riduzione del prezzo d’uso del denaro. incremento del prezzo d’uso del denaro. In queste condizioni il saggio diminuisce all’aumento dei prezzi con fitti costanti. come nell’esempio in tabella. applicando la formula inversa della capitalizzazione dei redditi.6 % .Fattori Ascendenti del saggio r Condizioni di mercato favorevoli. caratteri intrinseci ed estrinseci dell’alloggio.

si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1. metodo indiretto (analitico): computo metrico Metodo misto (semianalitico): elementi funzionali Il metodo diretto (a “scatola chiusa”: black box approach) si basa sulla ricerca di riferimenti per la determinazione di valori unitari di costo (riferiti ad elementi funzionali dell’edificio.VALORE DI COSTO Il valore di costo è il valore d’insieme delle risorse utilizzate per la produzione di un bene. …xn che contribuiscono a determinare il costo C dell’immobile da stimare sia di tipo lineare. nella regressione lineare. .x2. Stime “a valore di costo” del valore di mercato stime assicurative confronto con valori di altro genere Determinazione metodo diretto (sintetico): parametrico. metodo monoparametrico per la determinazione del valore di costo Vx: px = Σ Vi: Σ pi => Vx = px (Σ Vi: Σ pi) Vx valore (di costo) del fabbricato da stimare Px parametro di consistenza del fabbricato da stimare (ad es. o all’edificio stesso). volume espresso in mc) Vi valore noto (di costo) dell’i-mo fabbricato di confronto Px parametro noto di consistenza dell’i-mo fabbricato di confronto Stime per regressione Come per il valore di mercato. Obiettivi della determinazione del valore di costo : - costo di produzione edilizia stime di danni (costo di ricostruzione).

C = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….. Variabili delle funzioni di costo Una generica funzione di costo unitario si riferisce a variabili individuate generalmente secondo una relazione del tipo (Simonotti. Singolarità del progetto riferimento a nuove Edifici storici atipici Computo metrico estimativo Dettaglio del progetto Progetto preliminare Progetto esecutivo Sistemi estimativi di massa Edifici recenti ripetitivi Figura 1 Relazione tra livello di dettaglio del progetto e metodologia di stima del costo di intervento . organizzazione cantieristica. g. g. L. A. n (economie di scala). e xi rappresenta l’unità di misura della i-sima caratteristica la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3. A rappresenta l’area edificabile) P(M) P(L) P(K) P(A) = prezzi unitari delle variabili precedenti n. Si osservi che rispetto a questa formulazione. n. In particolare le variabili A (caratteristiche morfologico-ambientali).. aspetti generalmente stabili nel mercato delle nuove costruzioni diventano molto più variabili nella riabilitazione e nella riqualificazione architettonica e urbana. P(M) P(L) P(K) P(A) . 1994): C= f (M. an e il termine noto b. K. P = eventuali variabili esterne: economie di scala. g (cantieristica) e p (tecnologia) sono caratterizzate da maggiore variabilità in interventi di restauro e recupero rispetto a interventi di nuova progettazione.. progresso tecnologico. P) con M= materiali L= manodopera K= risorse tecnologiche/progettuali A= caratteri del sito e morfologia dell’organismo architettonico (in edificazioni.an xn + b ai (i=1…n) rappresenta il prezzo unitario di C al variare del parametro xi (i=1…n). a parità di tutti gli altri valori.

materiali). La metodologia di scomposizione del progetto per elementi dei quali viene computato il prezzo unitario è basata sulla individuazione dei costi di categorie riconoscibili e omogenee di fattori di produzione. mentre dal punto di vista del prodotto come la somma dei costi di produzione di una serie di elementi funzionali. n . e che descritti nel progetto ne forniscono una rappresentazione activity-based (Pilcher.Alcune indicazioni per l’applicazione di metodi pluriparametrici per la stima sintetica dei costi Il costo unitario per piano( e per superifcie) diminuisce all’aumentare del numero di piani (perché incidono meno fondazioni e copertura) Il costo unitario a mq diminuisce all’aumentare della superficie abitabile All’aumentare della superficie abitabile diminuisce l’incidenza degli impianti sul costo a mq Le strutture orizzontali incidono più delle verticali sul costo di costruzione Stime analitiche dei costi Si basano sulla scomposizione del progetto in elementi. trasporti) spese generali d’impresa e messa in sicurezza. Stima per fattori di produzione Alla determinazione del costo delle categorie di lavori concorrono voci relative ai fattori di produzione classificabili in generale come segue: manodopera materiali spese per l’esercizio di mezzi d’opera e di servizi (noli. cioè descritta per categorie di lavoro e per tecnologie applicate. il valore globale viene determinato attraverso la combinazione lineare dei prezzi unitari pi delle singole categorie di lavori moltiplicata per le quantità qi: ∑ i =1 qi pi qi = quantità relative alle categorie pi pi = f (manodopera. sui quali sono stati operati specifici interventi. 1997). rappresentato l’impiego di risorse relative alla realizzazione dell’intervento. per ciascuna delle quali si determina la corrispondente voce di costo. Il metodo analitico (a scatola aperta: white box approach) è fortemente legato alla dimensione progettuale dell’intervento. Da un punto di vista matematico/formale il computo può essere visto dal punto di vista del processo come il risultato di una combinazione lineare di costi unitari di singoli fattori di produzione moltiplicata per le quantità di questi stessi elementi previste dall’intervento progettuale. Il livello di dettaglio varia dall’elemento funzionale (metodi semianalitici) al fattore di produzione (metodi analitici)La stima analitica dei costi presuppone l’analisi dettagliata della qualità e della quantità delle categorie di lavoro necessarie alla costruzione. La stima analitica dei costi di costruzione è basata sulla determinazione del computo metrico estimativo. perché si applica attraverso una scomposizione degli elementi che costituiscono il processo realizzativo. utile dell’impresa Una volta determinate le quantità delle singole categorie di lavori espresse nel progetto e il loro prezzo unitario.

20xEuro…= Ore 0. 1987) che nel nostro caso sono corrispondenti ad interventi di rifunzionalizzazione e recupero di elementi funzionali.00xEuro…= Ore 1. elementi verticali e orizzontali. Fusco Girard.83xEuro…= mc0. 1977. impianti tecnologici). Esempio di stima analitica di un prezzo unitario di solaio Si individuano i prezzi unitari di ogni fattore di produzione che interviene nella realizzazione dell’elemento:Le fasi sono: Analisi del progetto e Determinazione delle quantità: Dimensioni.08xEuro…= kg4. Un elemento funzionale è identificabile per la funzione che svolge (ad es.20xEuro…= Ore 0.00xEuro…= =……. indipendentemente dall’edificio di appartenenza.€ =……. fondazioni.15xEuro…= In uno =…….€ Materiali Laterizi + 5%sfrido Calcestruzzo Ferro In uno Totale Stima per elementi funzionali L’intervento globale può essere scomposto dal punto di vista del prodotto in una serie di macrocategorie di lavori (Forte e De Rossi.€ mq0. strutture di base. ecc). ecc) anche per somma dei costi riferiti direttamente agli elementi funzionali (fondazione. travetti (b=38 cm) soletta in c. per i materiali Ore di lavoro.21xEuro…= Ore 0. (h=4cm) luce 4. orizzontamenti. materiali. La formulazione riportata qui di seguito: .a. noli. La determinazione del costo di costruzione può avvenire oltre quindi che per stima analitica della somma dei prezzi riferiti a voci di tipologie di costo fi fattori concorrenti per la costruzione di un elemento (manodopera.Ad esse si aggiungono le incidenze percentuali delle spese generali dell’impresa da remunerare sullo specifico progetto k1 (spese per l’esercizio di mezzi d’opera e di servizi.50m e sovraccarico 32N/mq Impalcatura Manodopera Garzone Muratore Ferraiolo Cementista mq1. peso. per la manodopera Incidenza dei mezzi di produzione per i fattori tecnologici (noli e trasporti) Incidenza di oneri vari (sicurezza etc) Costo unitario di Solaio Laterocemento h=18cm. trasporti. messa in sicurezza) e l’utile k2.

o come somma dei costi di ciascun fattore di produzione dal punto di vista del processo (qijpij).C = ∑ Ei Ci =(1+ k 1 + k 2)∑∑ qij p j i=1 i=1 j=1 n n m Evidenzia la relazione tra costo totale determinato come somma dei costi delle categorie di opere (Ei Ci) dal punto di vista del prodotto. di costo unitario Ci: m Ei Ci = (1+ k 1 + k 2)∑ qij p j j=1 Esempio di stima per elementi funzionali Si ricavano i prezzi medi unitari per elemento funzionale. L’operazione è ripetuta per ogni progetto di cui si possiedono informazioni. per ogni elemento funzionale Ei. Elemento funzionale Computo Progetto1 Quantità Q1 fondazioni strutture verticali Chiusure verticali Solai Costo C1 … … … … … … … … … €/ml €/mq Computo Progetto n Quantità Qn Prezzo medio Costo pi = Σ Qi/Ci Cn €/mc €/mc €/mq €/mq …….. Impianti Tetti Esempio di Computo per elementi di cui siano noti i prezzi da tariffario . avendo a disposizione stime derivate da computi di opere realizzate. dividendo i costi di ogni elemento funzionale per le quantità rilevate. per determinare infine la media.

Macro Categoria Fondazione Scavo per fondazione Unità di misura Mc Prezzo Quantità A riportare Unitario €/ Mc €/ Mc €/Mc €/Kg €Mc Prezzo Quantità A riportare Unitario CLS per sottofondazione Mc CLS per fondazione Ferri Vespaio in pietra Macro Categoria strutture verticali CLS per pilastri e travi Ferri Macro Categoria Chiusure verticali Muratura di mattoni spess 30cm Pareti in mattoni per divisioni Intonaco civile per interni Mc Kg Mc Unità di misura Mc Kg Unità di misura Mq Mq Mq Prezzo Quantità A riportare Unitario Intonaco civile per esterni Mq .

Ad esempio. passando da 14-15 mq / ab per case monofamiliari a 6-7 per torri e linee. oppure delle caratteristiche dell’opera (ad es. se abbiamo una scuola il costo ad alunno decresce fino al massimo numero di alunni che possono occupare la scuola. che comprende anche la viabilità. per le scuole €/alunno €/alunno 1 scuola 2 scuole alunni 3 scuole . Variano in funzione della dimensione demografica degli insediamenti urbani. per poi discendere nuovamente. per gli ospedali €/posto letto. Si determinano come costi di costruzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria. €/ab Migliaia di abitanti Urbanizzazioni secondarie I costi unitari delle urbanizzazioni secondarie hanno andamenti sinusoidali. La viabilità per abitante varia in funzione delle tipologie edilizie. poi aumenta nel momento in cui si edifica una seconda scuola. e così via Le unità di misura sono funzione dell’utenza: (€/ab).Costi di urbanizzazione. €/ab Migliaia di abitanti Urbanizzazioni primarie La curva per i soli impianti a rete è più dolce rispetto a quella per il complesso delle opere di urbanizzazione primaria.

Applicazioni: • • • Riuso di edifici Aree edificabili Cambiamento di destinazioni di uso La convenienza è data dal verificarsi della relazione: Vt>Vmo Essendo il valore di trasformazione:    Vt = Vmt  (1 + r ) n− K (1 + r )  m  la convenienza si ha se il valore aggiunto dalla trasformazione è positivo:   K Vmt n− m  − Vmo ≥ 0  (1 + r ) (1 + r )    Determinazione del tempo di collocamento n e dell’intervallo di realizzazione m -n dipende dalle dinamiche del mercato. Determinato il valore di trasformazione è possibile esprimere un giudizio di convenienza economica a trasformare se Vt è maggiore del valore di mercato attuale del fabbricato da trasformare Vmo.VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTI PRIVATI Valore aggiunto da una trasformazione edilizia Il valore di trasformazione Vt è pari alla differenza tra il valore di mercato Vmt che un immobile assume dopo un intervento di trasformazione. Va analizzata la capacità produttiva dell’impresa che realizza . relativo a fabbricati simili. che avviene in n anni. riportato all’attualità al tasso di capitalizzazione r. Va analizzato il numero di alloggi venduti in un dato intervallo di tempo nel mercato al quale ci riferiamo. meno il costo di costruzione K (compreso di oneri e interessi passivi). dipende dalle risorse umane e tecnologiche impiegate. -m è un “tempo tecnico”.

ipotizzando un altezza di piano di 3 m dopo l’intervento. come invece sarà a seguito della ricostruzione Ipotizzando che la trasformazione avvenga in due anni e il costo sia erogato dopo un anno dall’inizio dell’attività (per semplicità) Essendo Vmt = 8424000 €.Esempio: Stima della convenienza della Ricostruzione di un edificio e cambiamento di destinazione d’uso. perché l’edificio ha un altezza di piano attualmente diversa da tre metri.635 mc Destinazione d’uso: Albergo Si ipotizza un rendimento dell’attività alberghiera pari all’8% Si ipotizzano 2 anni per la realizzazione e l’inizio della produttività dell’albergo Dati da individuare: Probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo Vmt Costo di costruzione + oneri + interessi Da un indagine sui dati storici risulta che il valore a mq commerciale di un albergo è nell’area pari a 2000 €/mq di superficie commerciale Il costo è pari a 1000 €/mq vuoto per pieno Essendo il volume edilizio pari 12.635 mc. Dati a disposizione Superficie 1. n= 2. K = 4212000 €. il probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo Vmt sarà 2000 €/mq x (12635/3)mq = 8424000 € K sarà 1000 €/mq x (12635/3)mq = 4212000 € Si noti che non utilizziamo la superficie attuale. m=1 diventa: Sostituendo nella formula: .660 mq Volume edilizio 12. E’ possibile una ricostruzione di volumetria pari a quella preesistente.

75 = 622500 Perché ci sia convenienza deve risultare Vt > Vmo Vt −Vmo = 8424000    4212000  − 622500 > 0 2− (1+ 0.08) (1+ 0. essendo la superficie attuale pari a 12660 mq. si ha 1860mq x 500 €/mq = 830000 € A causa dell’obsolescenza il valore viene surrogato con deprezzamento.08) 4212000 2−   (1 + 0.  K Vmt n− m  (1 + r ) (1 + r )    Vt =  8424000    (1 + 0. Il valore di mercato delle aree edificabili dipende dai seguenti fattori: • • • Disponibilità di aree e richiesta di suoli (domanda) Parametri urbanistici che definiscono il grado di edificabilità (offerta) Disponibilità e caratteri del mercato della riqualificazione urbana (stock esistente) Le metodologie di stima sono: Stima a valore di trasformazione: si basa sulla determinazione del valore di trasformazione di un area Stima per comparazione: si basa sulla possibilità di determinare il valore di mercato di un area conoscendo i parametri urbanistici e il valore di mercato di altre aree edificabili .08)1  Ipotizziamo che il valore attuale Vmo dell’edificio sia quello di un edificio per civile abitazione. al quale applicare un deprezzamento per obsolescenza: Se il valore a mq degli edifici per civile abitazione nuovi è stato stimato in 500 euro. Ipotizziamo che l’analisi statistica ci dia per un edificio di 40 anni un deprezzamento del 25% Dato il valore del nuovo di 830000 il nostro Vmo sarà pari a a 830000 x 0.08)1   Stima di un area edificabile.

000 euro Essendo il costo di costruzione a mc k = 300 euro +Utile e l’utile dell’imprenditore 10% .Stima a valore di trasformazione Il massimo prezzo accordabile da un compratore ad un area edificabile è quello che permette allo stesso di edificare e perseguire un utile al netto dei costi attraverso la vendita degli immobili edificati. Quindi. Il valore attribuibile all’area edificabile è pari alla differenza tra valore dopo la trasformazione e i costi di realizzazione (aumentate dell’utile imprenditoriale). in assenza della possibilità di stimare il valore di un area attraverso una stima sintetica. si può determinare analiticamente a “vlore di trasformazione” il valore di mercato dell’area. Si ottiene risolvendo rispetto al valore iniziale (pari al valore dell’area) la relazione Vt=0 per Vt= 0 se il valore iniziale è quello dell’area: Vmo = Vaed   − ( K + utile) Vmt  = Vaed  (1 + r ) n (1 + r ) m    Se l’intervento avviene in tempi brevi (mesi) la formula si semplifica in: Vaed= Vmt – (K+utile) Esempio: Si calcoli “a valore di trasformazione” il valore venale della seguente area residenziale edificabile: A = 3000 mq Iff = 2 mc/mq Costo di costruzione a mc k = 300 euro Utile imprenditore sul costo di costruzione 20% Valore di mercato medio di un alloggio Vmq = 1200 euro/mq m = n =0 (tempo di collocamento e di realizzazione trascurabili) Il volume edificabile è: Vol = 3000 mq x 2 mc/mq = 6000 mc Con una superficie lorda (con h = 3 m) pari a 6000 mc/3m = 2000 mq Di valore pari a Ved = 2000 mq x 1200 euro/mq = 2.400.

000 euro realizzando un utile del 10% sul costo di costruzione pari a 30.400.000 euro.il costo di costruzione sarà: (300 + 10%) x 6000 mc = 330 x 6000 = 1980000 euro Essendo m ed n trascurabili: (K+utile)/qm = 2160000/q°= 1980000 euro e Vmt/ qn = 2.000-1. cioè dopo l’edificazione Vmt è dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio a mq Vmq: Vmt= Vol/h x Vmq = (Iff x Aed)/h x Vmq e il costo K proporzionale al volume Ved in funzione di k (costo medio a metro cubo) K = k x Vol= k x Iff x Aed La relazione   ( K + utile) Vmt n− m  = Vaed  (1 + r ) (1 + r )    diventa (trascurando i tempi m ed n): Vaed= Vmt –K .000euro un imprenditore sarà disposto ad acquistare l’area per: 2.400.980. il valore dopo la trasformazione. essendo il volume edificabile Vol pari al prodotto dell’indice di edificabilità per l’area edificabile Iff x Aed.400. in una comparazione monoparametrica.000/q°= 2.000 = 420. Il valore a mq dell’area sarà: 420000/3000= 120euro/mq Stima per comparazione E’ possibile ricondurre la stima dei valori delle aree edificabili all’indice di edificabilità.

si ha Vaed = Vmt –K = Vol /h x Vmq – k x Vol Ponendo in evidenza Vol =Iff x Aed Vaed = Vol (Vmq/h – k)= Iff x Aed (Vmq/h – k) => Vaed / Aed = Iff (Vmq/h – k) = Iff x Cost Vaed / Aed = Iff x Cost Quindi il valore a metro quadro di un area edificabile. e h altezza di piano (3 o 3. una stima speditiva. per la determinazione del valore a mq dell’area A Vmq(a) = Vaed(b)/AA vale la legge di proporzionalità: Vmq(a):Vmq(b) = Iff(a):Iff(b) In teoria se Iff= 0 il valore Vaed= 0.essendo k costo unitario a metro cubo comprensivo dell’utile dell’imprenditore. noti gli indici di edificabilità Iff(a) di A e Iff(b) di un’altra area B. e il valore a mq Vmq(b)=Vaed(b)/AB dell’area B. ottenuto dividendo il valore dell’area Vaed per la superficie dell’area Aed è proporzionale all’indice di fabbricabilità fondiaria Iff. E’ quindi possibile effettuare la stima per comparazione tenendo conto della proporzionalità tra indici e valore di aree edificabili: Per un area A. Nella realtà l’area senza possibilità di edificazione ha comunque un valore.5 per piani terra). essa è del tipo: Vmq(a)= Vmq(b) x Iff(a)/Iff(b) + Vagr Vmq Vmq(a) Vmq(b) Vagr Iff(a) Iff(b) Iff . cirrispondent al valore del suolo nudo Vagr Ipotizzando che la funzione che lega valore dell’area e indice sia comunque lineare.

beni pubblic). che abbia un suo valore di mercato. o non hanno un loro valore di mercato (ad es. quando per edifici nuovi esiste un mercato di riferimento b) per surrogazione del costo di costruzione di un edificio nuovo di pari consistenza. età 40 anni. incrementato dell’utile dell’imprenditore. può essere stimato a) per surrogazione del valore di mercato di un edificio nuovo di pari consistenza.25) x 60000 = 45000 € . che non abbia particolari caratteri storici o architettonici. se l’edificio ha caratteristiche singolari non riscontrabili in mercati di riferimento Il valore così determinato viene deprezzato secondo un coefficiente che considera l’obsolescenza dell’edificio soggetto a stima: Vc= Vr – DVr = Vr (1 – D) = K Vr D variabile dal 25% al 5% Esempio: valore di mercato di un alloggio in fabbricato storico: 4 vani. 100 mq (altezza 3 ml): 200 €/mc = 600 €/mq (da stima sintetica) costo totale: 600 x 100 = 60000 € deprezzamento: 25% valore di mercato surrogato dell’alloggio in fabbricato storico: (1-0.IL VALORE DI MERCATO STIMATO PER SURROGAZIONE Il valore di surrogazione si riferisce a beni che non hanno un mercato di riferimento. probabile costo tecnico di costruzione di un edificio recente di 4 vani. superficie lorda 100 mq. per i quali è possibile individuare un altro bene che ha analoghe caratteristiche di uso e funzionalità. Casi particolari: - Deprezzamento Valore di mercato surrogato per deprezzamento Il valore di un edificio antico.

ANALISI RICAVI COSTI

Determinazione della convenienza alla trasformazione con l’analisi costi-ricavi.

Nella realtà molte trasformazioni vengono valutate per la convenienza che esplicano in un periodo limitato ad un certo numero di anni. Il privato che realizza la trasformazione per fini di lucro ovviamente avrà bisogno di godere di un profitto in un tempo ragionevole in funzione delle sue esigenze. Queste esigenze cambiano da soggetto a soggetto. In questo caso si considererà l’attività che determina un reddito nell’arco di tempo nel quale si pensa si debba determinare la convenienza economica (ad es. 10 anni), e si determinano le voci di spesa e le voci di ricavo relative all’attività stessa.

Flusso di cassa: sequenza di costi e ricavi ordinati nel tempo 1/q4 1/q2 1/q3 Rn

R2

R3

C0 C1 C2

C3

Cn 1/q4

1/q1 1/q2 1/q3

I costi e i ricavi sono le tipologie di effetti economici che costituiscono il flusso di cassa. Nel valutare la convenienza economica dell’operatore singolo, in condizioni di ricerca di una redditività dell’intervento l’analisi costi-ricavi costruisce un bilancio tra i benefici e i costi definiti come:

costi diretti primari o spese: valore monetario di beni e servizi impiegati per la realizzazione, la manutenzione e l’esercizio delle opere progettuali (costi di sviluppo e gestione) benefici diretti primari o ricavi: incremento di valore aggiunto da rendite associate all’attività che si va a realizzare.
Sulla base di queste determinazioni si costruisce una cash flow, cioè una sequenza di costi e benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione, che porta all’individuazione del valore attuale netto, del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato. Le condizioni di convenienza sono le seguenti:

VAN > VANmin

RBCA > 1+s

SRI > SRImin

SRImin e VAN min sono valori che definiscono le condizioni di convenienza fissate per ragioni che dipendono dal momento e da altre contingenze. Al limite SRImin e VAN min saranno pari a 0. Le condizioni diventano allora: VAN > 0 RBCA > 1
∃ SRI e SRI > 0

Secondo la formulazione proposta dal Marglin (1971) il valore attuale netto è pari alla differenza tra la somma dei costi e la somma dei ricavi dispiegati dall’inizio della realizzazione alla fine del periodo di produttività del progetto, attualizzati:
n

VAN = ( B0 − C0 ) + ∑ Bi − Ci
i =1

(1 + r)i

> VAN min

L’orizzonte temporale va dall’anno 1 all’anno n, Bi è la somma dei ricavi conseguiti all’anno iesimo, Ci è la somma dei costi sostenuti all’anno iesimo. Con questa formula costi e ricavi si intendono posticipati, cioè erogati alla fine di ogni anno.
n

R BCA =

B0 + ∑ Bi C0 + ∑ Ci
i =1 i =1 n

(1 + r)i (1 + r)i

≥ 1+ S

Infine per quanto riguarda il rapporto costi benefici attualizzato: Il rapporto tra i ricavi e i costi derivanti da un progetto deve essere maggiore di 1+S perché il progetto sia giudicato conveniente. L’orizzonte temporale va dall’anno 1 all’anno n, Bi è la somma dei benefici conseguiti all’anno iesimo, Ci è la somma dei costi sostenuti all’anno iesimo. S è un margine minimo ritenuto accettabile, espresso come frazione di 1 (al minimo corrispondente al tasso di capitalizzazione r) Il saggio di rendimento interno è il valore del saggio di attualizzazione r per il quale il VAN è pari a zero. Quindi è il valore di r che corrisponde alla soluzione dell’equazione:
n

( B0 − C0 ) + ∑ Bi − Ci
i =1

(1 + r )i

− VAN min = 0

Esempio Si determinino Valore attuale netto e Saggio di rendimento interno in 10 anni della seguente ristrutturazione di un edificio: Costo di acquisizione (iniziale) è 70000 euro. N. Alloggi 10 di 85 (utili), 92 (lordi) mq ciascuno Costo di ristrutturazione a mc : 150 euro/ mc da sostenere nel primo anno Costi di gestione 8% del costo di ristrutturazione a partire dal secondo anno Saggio di attualizzazione 4% Fitto esigibile per gli alloggi ristrutturati (stimato) 1100 euro/mese

VALORE PER SURROGAZIONE
Il valore ottenuto èer surrogazione si riferisce a: a) beni privati il cui valore di mercato non è desumibile da un mercato di riferimento, perché hanno caratteristiche particolari, come ad esempio immobili di vecchia costruzione, per i quali non esistono riferimenti di mercato. b) beni pubblici che non hanno un mercato, e conseguentemente un loro valore di mercato, ma hanno un valore d’uso sociale, Per questi beni si surroga il valore d’uso da quello di analoghi beni che sono simili per funzione ai beni oggetto di stima In altre parole, l’aspetto che guida la stima non è più la caratteristica materiale del bene, ma la sua funzione di uso. Aspetto del foglio di Excel per l’impostazione di una analisi costi ricavi. Nelle celle sono visibili le formule Potremmo dire che il saggio di rendimento interno rappresenta la misura tra le infinite possibilità dell’incidenza delle situazioni di convenienza assoluta (VAN > 0) dell’intervento rispetto a quelle di mancata convenienza (VAN < 0). Il Saggio di rendimento Interno rappresenta il limite superiore dell’intervallo che a partire da 0 include tutti i saggi di rendimento per i quali il VAN è positivo. E’ quindi ovvio che più elevato è SRI più ampia è la gamma di possibilità che il VAN sia positivo, e che quindi si verifichi una convenienza a intervenire. Nella determinazione del Valore Attuale Netto le voci che risentono di più del riporto all’attualità e quindi del valore del saggio sono i ricavi, perché nella sequenza del flusso si hanno prima i più

passando da negativo a positivo. Sri) il VAN è positivo. Nel diagramma si vede l’andamento di VAN determinati con differenti saggi in funzione del saggio di rendimento interno sulla scala dei tempi VAN VAN (r1) VAN (r2) VAN (r3) 0 VAN (SRI) n Tempo . oltre no. Quindi se il saggio di rendimento interno r è elevato significa che il VAN ha maggiore possibilità di essere positivo anche utilizzando un saggio r che porta a far pesare molto meno i ricavi rispetto ai costi. Man mano che si aggiungono i ricavi il VAN cresce.rilevanti effetti negativi (il costo di intervento) e successivamente i più rilevanti effetti positivi (l’avvio delle attività economiche dopo l’intervento). Sri) il VAN è positivo. Quindi una volta riportati all’attualità con l’uso del dividendo (1+r)n risentono maggiormente della riduzione rispetto al costo di costruzione che viene diviso per un dividendo con esponente più piccolo. La posizione del punto di inversione dipende dal saggio adottato: il punto di inversione è anticipato con saggi compresi tra 0 e Sri e più bassi. Se il saggio di rendimento interno è Sri significa che nell’intervallo (0. VAN > 0 0 VAN < 0 Punto di Inversione n Tempo Se il saggio di rendimento interno è Sri significa che nell’intervallo (0. Nel diagramma si vede l’andamento del VAN in funzione del tempo. Non esiste punto di inversione se r > Sri. oltre no.

Nel diagramma si vede l’andamento del VAN in funzione del saggio di rendimento interno ampiezza intervallo 0-SRI 0 VAN > 0 VAN < 0 SRI = Punto di Inversione r .

costi secondari: valore delle risorse utilizzate per la realizzazione dell’intervento e distolte da altri fini. La rappresentazione degli effetti è parziale. L’analisi costi benefici si fonda sulla stessa struttura dell’analisi costi-ricavi. riduzione di costi diretti derivanti dal restauro e valore delle attività avviate con il riuso. della quale di fatto costituisce una estensione metodologica a processi per i quali sono rilevanti lo sviluppo nel tempo e la dimensione economica-monetaria degli effetti generati dalla realizzazione di un progetto sul capitale sociale e sul capitale naturale. benefici primari: incremento di valore aggiunto del bene restaurato. l’analisi costi-benefici valuta. tenendo essa conto dei seguenti aspetti (Grillenzoni e Grittani. costi indiretti: valore di beni e servizi impiegati per altre attività divenute possibili o necessarie a seguito della realizzazione del progetto di restauro. L’articolazione delle voci di costo e di beneficio è più complessa. e per la rilevanza dell’aspetto monetaristico delle decisioni collettive. sono di fatto i costi derivanti direttamente dalla realizzazione del progetto di recupero e dal sostegno delle attività avviate nel riuso. A differenza dell’analisi costi-ricavi. per ogni alternativa i costi iniziali e futuri. diverso da quello di utilità individuale. 1974). e riveste una certa utilità esclusivamente nel momento decisionale legato alla allocazione delle risorse pubbliche per gli interventi. L’analisi costi benefici quindi deriva da un concetto di utilità collettiva. relativi alla convenienza di un singolo soggetto. o la dimensione finanziaria dello svantaggio o la privazione della risorsa che subisce la comunità. la manutenzione e l’uso delle opere di restauro. nonché i benefici che ne scaturiscono. Per questo motivo. benefici secondari: incremento di valore aggiunto e riduzione di costi collegati alle attività avviate a seguito della realizzazione dell’intervento. I costi e i benefici riguardano la totalità degli effetti economici monetizzabili riguardanti l’intera comunità. l’analisi costi benefici continua ad essere utilizzata nella valutazione dei progetti. in seguito alla realizzazione di un progetto. e risulta di particolare rilievo per la valutazione di progetti di recupero del patrimonio culturale. stimando entrambi dal punto di vista dell’intera collettività urbana. benefici indiretti: incrementi di entrate finanziarie e/o risparmi di risorse sociali e ambientali dovuto a effetti moltiplicativi generati dalla realizzazione del progetto . che valuta i benefici economici diretti e i costi economici diretti. metropolitana o regionale (Fusco Girard. essendo limitata alla sua dimensione monetaria. La monetizzazione di un effetto sociale e ambientale di un progetto quindi rappresenta la dimensione finanziaria dell’uso di una risorsa o del vantaggio di cui gode la comunità. 1992): costi primari: valore delle risorse per il recupero. evidenziando i ritorni economico-finanziari ”allargati” derivanti dalla loro realizzazione.ANALISI COSTI BENEFICI L’analisi costi benefici nasce dall’estensione della valutaizone economica a problemi nei quali è necessario stimare oltre agli effetti sul capitale economico finanziario anche gli effetti sul capitale sociale e sul capitale naturale dovuti ad una scelta di piano o ad un progetto.

dell’impatto paesaggistico. invece una analisi costi benefici può avere le seguenti voci: Esempio di costo diretto principale: il costo di intervento per la realizzazione della strada. che porta all’individuazione del valore attuale netto. Esempio di Analisi costi benefici relativa alla realizzazione di una strda Una analisi costi ricavi si baserebbe solo voci di costo e di beneficio diretti. Esempio di costo diretto secondario: la spesa sostenuta per la realizzazione di un impianto di erogazione di carburante lungo la nuova strada. sostenute dai residenti in prossimità della strada. Sono coloro che usufruiscono direttamente dell’intervento: gestori e utenti delle attività economiche insediate nel riuso. Sono coloro che usufruiscono dei servizi. spese sanitarie per incremento di malattie da inquinamento etc. proprietari dell’immobile etc. Come per l’analisi costi ricavi. Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti indiretti.Una classificazione più appropriata rispetto all’obiettivo del recupero è quella che determina le tipologie di benefici in funzione degli utenti secondo il modello del valore sociale complesso (Fusco Girard. Esempio di costo indiretto: opere di mitigazione dell’inquinamento acustico. Esempio di beneficio diretto: il ticket di accesso alla strada. del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato. 1987): Benefici e costi sostenuti relativi ai produttori e agli utenti diretti. Sulla base di queste determinazioni si costruisce una sequenza di costi e benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione. La riduzione delle spese sanitarie e previdenziali dovute alla riduzione di incidenti d’auto . delle attività valorizzate o svalutate dall’intervento di recupero. le condizioni di convenienza sono legate alla determinazione di valore attuale netto e Saggio di rendimento interno. Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti potenziali e futuri. Sono coloro che usufruiscono del valore di opzione e di esistenza relativo al bene recuperato e al contesto urbano-ambientale interessato dall’intervento. Esempio di beneficio diretto secondario: l’utile del gestore dell’impianto carburante Esempio di beneficio indiretto: La riduzione di spesa per gli spostamenti dovuta alla realizzazione del nuovo tratto stradale.

perché ridimensionati fortemente dall’elevato sconto che subiscono nell’attualizzazione. una volta diviso per (1+r)100 o (1+r)200 conterà in maniera estremamente limitata nel bilancio. Limiti dell’analisi costi benefici L’analisi costi benefici ha costituito il supporto per la valutazione delle grandi opere pubbliche per decenni. Ad esempio l’inquinamento prodotto da una fabbrica fornisce vantaggi a imprenditori e lavoratori (utili e salari) e svantaggi ai residenti (inquinamento e perdita del valore immobiliare delle proprietà) Difficoltà di valutazione degli effetti di lungo termine. costi e benefici ricorrenti nel recupero del patrimonio architettonico. I costi sociali. I costi ambientali. generalmente riferibili a orizzonti temporali di lungo periodo. I benefici potrebbero essere distribuiti in una parte della comunità e i costi in un'altra. L’anticipazione degli effetti attraverso le formule esponenziali inverse perde di significato quando il termine n contenuto nella espressione 1/(1+r)n assume valori elevati. Se un costo ambientale rilevante si manifesterà tra un secolo. a differenza dei costi finanziari di intervento riferiti al breve periodo. conseguentemente incidono maniera minima nel bilancio costi benefici. ad esempio.E f f et t o R iq u alific a z io n e fisi ca d e ll ’im m o b i le T i p o lo g ia d i c o s t o C o s to d i in ter v e n to M a n c ati a ttiv ità r e d d i ti per T ip o lo g ia d i B e n e fici o R iv a lu t a zi o n e d ell’ im m o b il e E f f e t ti in d o tt i R e c u p e r o d e ll’id en tità s t o ric a p r o ss i m e a ll’ ed ifi cio d a r e cu p er a r e N u ove a t tiv i tà C o s ti d i g e s tio n e e s er c izio C o s ti d i g e s tio n e e s er c izio E v e n tu a li flu ss i fis ca li a r e m u n e r a zi o n e u r b an izz a z io n i G e n tr i fica tio n R i d u zio n e d e ll’a cc e s s ib il ità m e r c a to im m o b il ia re In cr e m e n to q u a lità In cr e m e n to d e ll ’a ttra ttiv ità c o n te s to d el d el la u rb a n a R i d u zio n e d e ll’a cc e s s ib il ità m e r c a to im m o b il ia re al R e d d iti d ell e e co n o m ich e R id u zio n e di ris ch i di nu ove a ttiv ità N u o v e o cc a s io n i d i s o cia lità al M a g g io r v a lo r e d e g li R id u zio n e d e l d is a g io s o cia le d e lle e di M a g g io r e s e r v izi R id u zio n e d e i c o s ti d i a c ce s s o a i s e r v i zi a cc e s s ib ilità ai E q u ità e di In cr e m e n t o o ccu p a zio n a l e M a g g io r e b e n e ss er e e co n o m ic h e in s e d i ate N u o v i s e r v iz i in s e d ia ti im m o b ili p e r i p r o p r ie ta ri in v e s tim e n to n e ll’a r ea Alcuni effetti economici. del tutto distinta dalla prima. determinando un squilibrio non accettabile. anche quando la valutazione individua un bilancio globale positivo. 1997): Assenza di valutazione degli effetti distributivi. La valutazione costi-benefici non è equitaria. rispetto ad un beneficio economico che si avrà invece nel futuro più prossimo ad esempio tra 10 anni: . si manifestano in periodi dell’ordine del secolo. L’imporsi dei principi di sviluppo sostenibile e la necessità di valutare gli effetti di lungo periodo delle politiche di piano ha reso ancora più rilevanti i limiti di questa metodologia (Munda.

che è sicuramente riduttivo rispetto alla globalità degli effetti del danno.05 .Per r=5% 1/(1+r)10 1/(1+r)100 1/(1+r) 200 =1.61 =1. Ad esempio. il danno alla salute causato dall’inquinamento non si misura in numero di morti o di patologie gravi.05 –10= 0. Allo stesso modo la riduzione del danno alla salute si misura in riduzione di spesa sanitaria . Non è facile monetizzare il danno subito da un bene che ha valori non d’uso fortemente caratterizzanti. come un monumento. ma in termini di incremento di spesa sanitaria o assicurativa.3% => l’effetto ambientale è ridimensionato allo 0.100 =1.006% Difficoltà di monetizzazione degli effetti.7% => l’effetto ambientale è ridimensionato allo 0.05 – 200 => l’effetto ambientale è ridimensionato al 61.

Il valore d’uso sociale entra in gioco nella stima dei benefici e dei costi che variano il valore del servizio che il patrimonio architettonico-culturale rappresenta. Viene quindi considerato un valore economico diverso da quello ecologico. o “espresse” attraverso una indagine diretta condotta tramite questionario. basandosi spesso sulla determinazione di una disponibilità a pagare. Il valore d’uso sociale come già anticipato.prezzi edonici e individuazione di mercati surrogati .metodi basati sulla disponibilità a rinunciare ad altri beni o servizi (monetizzabili) in favore del bene ambientale stimato (costo di opportunità) Mercati surrogati: I beni producono effetti esterni al loro contesto (non si può parlare di mercato). erogano un servizio per la collettività: litorali balneabili. Su queste ipotesi si costruiscono curve di domanda. che si misurano sulle variazioni dei regimi di altri mercati. Per questi beni. che invece si riferisce alla funzione più ampia che i beni ambientali svolgono nei cicli energetici e produttivi naturali.STIMA DEL VALORE D’USO SOCIALE DEI BENI AMBIENTALI Esistono beni che pur se sprovvisti di mercato. Curve di Domanda Esprimono la domanda del bene ambientale inteso come servizio Preferenze espresse Si basano sull'indagine diretta Preferenze Rivelate Si basano su analisi di comportamenti economici generati dall'uso di un bene Valutazione di Contingenza Metodo di Clawson Stima il costo di accesso ai beni sostenuto dagli utenti diretti Prezzi edonici Stima l'incremento/decremento di valore di alcuni beni indirettamente influenzabile dal bene ambientale Disponibilità a pagare Disponibilità a rinunciare Metodo dello stipendio incremento decremento di valore degli stipendi Metodo del fitto incremento/decremento di valore dei fitti I metodi di stima più frequenti si basano su: .individuazione della “disponibilità a pagare” (valutazione di contingenza) . Questi effetti vengono definiti “esternalità”. corrisponde alla surrogazione del solo valore del servizio che essi erogano. Le preferenze possono essere “rivelate” indirettamente da comportamenti. aree di valore paesaggistico etc. cioè individuando attraverso differenti metodi comportamenti che determinano flussi monetari (reali o ipotizzati) influenzati o derivanti dalla presenza del bene. i metodi di stima monetari tendono a “simulare” un mercato. Si tratta quindi di variazioni di valori di mercato attribuibili alla presenza di un fattore ambientale . o a leggere comportamenti economici. servizi ricreativi nelle aree protette.individuazione del costo erogato dagli utenti per accedere al bene (costo del trasporto o metodo di Clawson) .

o semplicemente perché per alcuni individui la prossimità all'aeroporto vale di più del danno prodotto dal rumore (Bresso. con questo metodo. che leghi la variazione infinitesima del prezzo alla variazione infinitesima della qualità ambientale dovuta alla presenza della risorsa. Questo deprezzamento rappresenta la misura monetaria di una Esternalità.50 (dollari/ decibel) 0.15 (dollari/ decibel) 0. In seguito Berger. Di solito si usa la tecnica della regressione multipla su una serie di valori immobiliari situati in località aventi caratteristiche ambientali differenziate. quota che aumenta fino allo 0.15-0. estendono lo studio ad un campione più ampio di 253 città americane.65 (dollari/ decibel) Esempio di esternalità negativa misurabile in funzione dell’hedonic pricing.5% quando si considerano più agenti inquinanti. Lo si è visto nelle rilevazioni effettuate per stimare la perdita di valore degli immobili situati in vicinanza degli aeroporti: spesso essi aumentano di prezzo.88% per ogni punto in più di rumore negli USA e fino a 1. Ricerche empiriche condotte negli Stati Uniti.15%. Per l’accesso al bene. Cioè di un effetto esterno al mercato nel quale si produce la variazione di un bene (in questo caso gli immobili) Area Nord Virginia Nord Springfield Washington Chicago Diminuzione del prezzo delle abitazioni per l’inquinamento acustico dr = + kr dve 0. il livello dei redditi. “L'uso dei prezzi edonici solleva numerosi problemi teorici e pratici. malgrado il forte danno da rumore.88 (dollari/ decibel) 0. la criminalità.06-0. la presenza di elementi paesaggistici).26% in Svizzera). la presenza di aree verdi. Il modello degli Haedonic Prices sviluppato da Rosen (1979) è stato applicato inizialmente ad un campione di 20 città metropolitane americane . Sono valutate Amentities sociali e ambientali (l’esposizione climatica. i suoi utilizzatori si impegnano nel sostenere . hanno stimato un deprezzamento dei valori immobiliari per ogni punto percentuale in più di inquinamento atmosferico di percentuali variabili fra lo 0. Le percentuali di deprezzamento sono più elevate per il rumore (0. dovuti alla difficoltà di isolare le variabili ambientali da altre che hanno influenza sui prezzi. Essa parte dalla constatazione che la diversità dei valori ambientali fa variare i prezzi degli immobili e cerca di stabilire quindi la parte da attribuirsi all'ambiente nelle differenze di prezzo degli immobili. Il metodo si basa sulla interpretazione di un comportamento economico reale dei membri di una collettività. perché cambiano destinazione. e Stover e Leven . 1992)”. ad esempio vengono utilizzati come uffici. Blomquist e Hoehn . il livello di servizi sociali.Prezzi edonici Questa tecnica è utilizzata spesso per il settore immobiliare. Il modello è rappresentato con una equazione differenziale. Individuazione del costo erogato dagli utenti per accedere al bene (costo del trasporto o metodo di Clawson) Come per i prezzi edonici.

Grittani. L’ipotesi è che il valore d’uso sociale del bene ambientale sia commisurato al costo sostenuto dai suoi utilizzatori.7 km in prossimità di Bari. Valutazione monetaria di un litorale di 5. (Grillenzoni. 1990) Dati del problema: costo kilometrico numero utenti luoghi di provenienza dell’utenza Fascia A Fascia B Fascia C . commisurata alle spese sostenute dagli utenti per usufruire di un bene (ad esempio un bosco) Se gli utenti provengono da luoghi definiti: R = ∑ vi × d i c i =1 n d1 d2 dn n: numero dei centri di: distanza da ciascuno degli n centri c: costo kilometrico medio del viaggio vi: numero di viaggi da ciascuno degli n centri Se gli utenti non provengono da luoghi definiti: R = ∑ fidic i =1 f1 f2 fn dn d2 d1 n n: numero delle fasce di ugual distanza di: distanza media di ciascuna delle n fasce c: costo kilometrico medio del viaggio fi: frequenza dei viaggi da ciascuna fascia Esempio.una serie di spese. Si determina una rendita fittizia R.

7% 49 11 22.4% Per ogni cifra (prima colonna) è indicato il numero di intervistati (seconda colonna). affrontando quindi spese superiori a quelle attulemente sostenute con gli orari ordinari.9% 46 8 17.5% 41 13 31.75 per un tempo infinito Vt = 393000 × (1 + 0. Il principio cardine è quello dell’interrogazione diretta basata sulla richiesta di una disponibilità a pagare individualmente una somma in denaro per la conservazione di un bene ambientale o culturale.0% 44 30 68. 0375 Valutazione di contingenza La valutazione di Contingenza si basa sulla determinazione della “Disponibilità a Pagare” (Wtp o Willingness to Pay). Per Napoli musei aperti è stata chiesta la disponibilità a pagare per mantenere apere 24 ore al giorno i musei.3) + (50000 x 8 x 0. L’interrogazione avviene in varie forme. 1 utente per ml di costa di profondità 30 m (incrementato ogni 10 metri di profondità di una unità) 70000 utenti/anno fascia A distanza dal litorale 10 km 30000 utenti/anno fascia B distanza dal litorale 7 km 50000 utenti/anno fascia C distanza dal litorale 8 km Se il costo stimato è di 30 Eurocent/km Si ha: Totale annuo costo (70000 x 10 x 0.3) Pari a 393000 euro Con un valore del saggio sociale di 3. 0375(1 + 0.2% 43 20 46. .3) + (30000 x 7 x 0.4% 46 14 30. Qui di seguito è riportata la metodologica di costruzione che esprime la disponibilità a pagare con la stessa modalità con la quale si costruisce una curva di domanda rispetto al prezzo (follow up).2% 40 18 45. il numero di intervistati che ha detto di essere disponibile a pagare una data cifra (terza colonna) e l’incidenza degli intervistati ai quali è stata chiesta la disponibilità a pagare per ciascuna cifra (quarta colonna). 0375) ∞ − 1 0.4% 54 14 25.8% 46 24 52. Disponibilità a Pagare in euro 0 5 7 10 15 20 25 30 50 75 100 Campione Risposte Incidenza sul (intervistati) positive campione 284 56 29 51.La legge urbanistica regionale pugliese 56/80 fissa un indice per determinare il numero di utenti delle fasce costiere. 0375) ∞ = 393000 × 1 0. Ciascuna di esse presenta vantaggi e svantaggi.

e sono ordinate per valori crescenti. 75. il numero totale di intervistati disponibili a pagare Pi sarà pari a dove no rappresenta il numero di persone indisponibili a pagare alcuna cifra. è disponibile a pagare anche ogni valore P < Pi.E’ ovvio che chi esprime la disponibilità a pagare di valore pari a Pi. per follow up. è pari alla somma del numero di persone intervistae che si sono dichiarate disponibili a pagare 100. determinate sommando il numero di risposte negative di ogni campione. dove. Si determina così la seguente frequenza cumulata di risposte. 50 e 30 euro. Se le disponibilità a pagare sono n. . espressa da un numero ni di intervistati. cioè Intervistati Campione parziale Frequenza cumulata DAP Valore n n 0 1 n 2 n 3 n 4 n 5 n 6 n 7 n 8 n 9 n 10 284 29 24 18 30 20 13 11 14 8 14 f f 0 1 f 2 f 3 f 4 f 5 f 6 f 7 f 8 f 9 f 10 0 465 181 152 128 110 80 60 47 36 22 14 P P 0 1 P 2 P 3 P 4 P 5 P 6 P 7 P 8 P 9 P 10 0 5 7 10 15 20 25 30 50 75 100 Si ottine quindi la seguente curva di fequenza. Questo permette di costruire una frequenza cumulata. il numero di pesone disponibili a pagare 30 euro.01 euro (corrispondente alla linea che divide l’area sottesa dalla curva in due parti di area uguale). corrispondente ad un valore medio di disponibilità a pagare di 1. analoga a quella di domanda in funzione del prezzo di un bene (in questo caso ipotetico): La cui frequenza media è pari a 117. se Pi è la esima disponibilità a pagare. ad esempio.

.

e quindi si inquadra in metodologie che tengono conto di differenti punti di vista. 1987). un capitale economico monetario pubblico. Nel Word Summit di Rio (1992) si enunciano i principi base dello sviluppo sostenibile: Equità intergenerazionale. Le tappe fondamentali sono il Rapporto MIT-Club di Roma del 1970. la Conferenza di Stoccolma del 1972. che possono riferirsi a obiettivi di equità. nell’ambito della quale si introduce il concetto di Ecopsviluppo che conduce alla definizione di sostenibilità e alla Conferenza di Rio del 1992. Ad essi si associa il concetto di Valore sociale complesso (Fusco Girard. Tradizionalmente la valutazione di piani e progetti rappresenta un problema che prelude al confronto tra differenti soluzioni progettuali rispetto ai quali si formula un giudizio di convenienza economica generalizzato. Questi ultimi non trovano espressione strettamente monetaria. Secondo Wilfredo Pareto. Esistono quattro forme di capitale: un capitale economico monetario privato. In economia viene rivalutato il concetto di “Capitale naturale” e quello di “Capitale sociale”.VALUTAZIONI A CRITERI MULTIPLI L’analisi multicriteri rappresenta una metodologia di scelta tra alternative di soluzione ad un problema che in alcuni casi riveste una utilità pratica nella valutazione di sostenibilità dei piani e progetti. 1987): e’ quel modello di sviluppo che presuppone di garantire per le generazioni future la stessa disponibilità di risorse garantita alle generazioni presenti (principio dell’equità intergenerazionale). cioè senza creare trade offs negativi. finalizzato a produrre ricchezza individuale. di tutela ambientale e di incremento del benessere economico. una trasformazione economica crea benessere collettivo in maniera efficiente se riesce a creare un vantaggio per almeno un soggetto senza creare svantaggi per altri. ma essi non possono prescindere dalla conservazione del capitale sociale e del capitale naturale. La stima del valore sociale complesso è necessariamente multidimensionale. tutela ambientale. finalizzato a produrre benessere attraverso l’erogazione di servizi collettivi. nel quale si denunciano i limiti della crescita monetaria senza l’uso di politiche finalizzate alla conservazione delle risorse non esauribili. partecipazione. sussidiarietà. individuo A Stato iniziale Trasformazione 1 Trasformazione 2 Trasformazione 3 10 Individuo N Individuo B 0 Individuo N-1 Individuo C La trasformazione n 2 è efficiente secondo Pareto . Problemi nei quali è necessaria una valutazione di sostenibilità Definizione di Sviluppo sostenibile (dal rapporto Bruntland. rispetto al quale comprendere quale soluzione produca maggiore valore sociale complesso.

relativi all’insediamento di zone edificabili o produttive proporzionate a seguito della previsione di piano. e quindi del mantenimento delle risorse per le generazioni future. soluzioni di uso di un area. Problemi per i quali è considerabile l’utilizzo di un approccio a criteri multipli: Problemi di localizzazione: problemi relativi a differenti ipotesi di localizzazione di una data opera di urbanizzazione secondaria. ad es. La stima del valore conservato o prodotto da una trasformazione per le generazioni future ci riconduce dalla sostenibilità al valore sociale complesso. o almeno perseguibile solo attraverso valutazioni di sostenibilità. fattibilità ecc (possono essere quello del minor costo. Problemi di destinazione d’uso:problemi relativi alla attribuzione di una destinazione d’uso ad un area. garantendo equità inter-generazionale. garantendo equità intra-generazionale. ad es. soluzioni localizzative diverse di una attività. per le quali sono possibili differenti localizzazioni all’interno di un territorio comunale. che individua più zone all’interno delle quali è possibile insediare l’opera stessa. Nel caso della valutazione di piani e progetti queste soluzioni rappresentano frequentemente ipotesi progettuali alternative (ad es. o quello della fattibilità economica. e quello della equa distribuzione sociale dei benefici della trasformazione. Capitale Sociale 10 Stato iniziale Trasformazione 1 0 Capitale Finanziario Capitale Naturale Trasformazione 2 Trasformazione 3 Triangolo di Serageldin (1996). a fronte di più possibili alternative fornite. dalle destinazioni d’uso previste nello strumento urbanistico vigente. . Infatti esse perseguono l’obiettivo della tutela ambientale. soluzioni di riuso di un edificio. La trasformazione 2 è sostenibile Nell’ambito dei giudizi di convenienza economica sono frequenti casi di costruzione del giudizio stesso che possono essere più generalmente ricondotti a problemi di teoria della decisione rappresentati da una scelta tra differenti soluzioni alternative. o quello della qualità del progetto ecc). ecc) e i criteri sono in generale di convenienza. Problemi di riuso: problemi relativi al restauro di un edificio di interesse storico-architettonico per il quale sono possibili differenti ipotesi di riuso per attività di interesse collettivo.Ciò è possibile.

=.aj) non-ordinate secondo una graduatoria. a2 Є all’insieme delle alternative {A} si ha: 1) a1 P a2 (preferenza) è possibile confrontare a1 e a2. Su questa base avremo per ogni soluzione alternativa aiЄ {A} a1 P a2 ⇔ u (a1) > u (a2) (preferibilità) a1 è preferibile a a2 quando l’utilità generata dalla applicazione della soluzione a1 è maggiore di quella generata dalla applicazione della soluzione a2 a1 I a2 ⇔ u (a1) = u (a2) (indifferenza) .<) La regola di confronto è quindi una regola algebrica. Il confronto tra due soluzioni a1 e a2 si effettuerà conseguentemente confrontando i valori di u(a1) e u(a2). o per grandi nodi infrastrutturali (ad es. porti. perché a1 è preferibile a a2. Nella formulazione classica il modello è così presentato: Date le soluzioni a1. Perché si possa esprimere una preferibilità di a1 su a2 la funzione u(a1) deve poter essere confrontata con u(a2) attraverso la relazione d’ordine ( >. Effettuare il confronto tra due soluzioni a1 e a2 confrontando i valori di u(a1) e u(a2) significa che perché a1 e a2 siano confrontabili. perché u(a1) e u(a2) vengono trattate come funzioni definite in insiemi numerici. Problemi di scelta di infrastrutturazione: problemi relativi alla scelta di tracciati per opere di urbanizzazione primaria. Questa relazione esprime un criterio di scelta. Tale modellizzazione si basa sulla esistenza di una relazione binaria fra tutte le coppie del tipo (ai. e non si può affermare il contrario 2) a1 I a2. a2 I a1 (indifferenza) è possibile confrontare a1 e a2. o che a2 è preferibile ad a1 3) a1 N a2 (incomparabilità) non è possibile confrontare a1 e a2 Richiamandosi alla teoria economica. aeroporti). di un insieme {A} di soluzioni alternative ammissibili. viene adattato il concetto di utilità alla modellizzazione della ricerca operativa Se a è una soluzione possibile di un problema in un insieme di soluzioni {A}. ed è possibile affermare che a1 è preferibile a a2 in maniera assoluta. ma non è possibile affermare che a1 è preferibile a a2. Concetto generalizzato di preferenza Il primo passo teorico della valutazione a criteri multipli sta nel costruire un modello logico che esprima il concetto di preferenza Per preferenza si intende una relazione tra due o più soluzioni alternative di un problema capace di esprimere un ordine di priorità tra esse.Problemi di riqualificazione:problemi relativi alla scelta di opere di interesse collettivo da insediare in un’area urbanizzata nell’ambito di un piano di riqualificazione urbana. una funzione di utilità u(ai) è in una formulazione generale l’espressione numerica non necessariamente monetaria del vantaggio che il soggetto che esprime la preferenza ottiene in corrispondenza della scelta della soluzione ai. la funzione di utilità deve assumere un valore in corrispondenza di a1 e in corrispondenza di a2.

ma non necessariamente la sua variazione. ha una funzione di utilità della quale si conosce: a) quantitativamente la differenza tra U(ai ) e U(aj ). la scelta tra due progetti a1 e a2 che costano 2 milioni di euro. Ad esempio. b) U(ai ) e U(aj ) rappresentano il valore dell’intensità di preferenza rispetto ad un riferimento assoluto (corrispondente a U=0) uk(a2) uk(a1) uk(a2)>uk(a1) Rispetto al criterio Ck. i valori di u (a1) e u (a2) possono essere differenti. perché si possa affermare che a1 è preferibile a a2. il vantaggio maggiore si ottiene con il minimo valore di Ch(ai) Ck(a2) . 1981)” . e la soglia di indifferenza. e 2. se 20. il vantaggio maggiore si ottiene con il massimo valore di Ck(ai) Ck(a1) Ck(a2) uh(a1)>uh(a2) uh(a2) uh(a1) Ck(a1) Rispetto al criterio Ch.a1 è indifferente a a2 quando l’utilità generata dalla applicazione della soluzione a1 è uguale a quella generata dalla applicazione della soluzione a2 Soglia di indifferenza Ai fini della scelta. La preferenza è rappresentata da valori numerici. “Una utilità 3 volte più grande di un'altra (Saaty. senza che ciò comporti una preferenza di a1 o di a2. Scale per la misurazione della preferenza Per esprimere una preferenza qualitativa. con n>1 significa che ai non è preferibile ad aj. La preferenza non ha un riferimento assoluto ma è rappresentata da giudizi verbali trasposti in valori numerici: ad esempio una preferenza espressa tra due alternative ai e aj in funzione della minimizzazione di un costo o della massimizzazione di un beneficio monetario.000 euro è una cifra considerata “trascurabile” ai fini della scelta. Si introduce allora il concetto di soglia di indifferenza: a1 P a2 ⇔ u (a1) ≥ u (a2) + d a1 è preferibile a a2 e la differenza di u (a1) meno u (a2) è maggiore della soglia di indifferenza. espresso in ennesimi: U(ai)/U(aj)=1/n.preferenza espressa per ordinamento cardinale.02 milioni di euro possono essere ritenuti indifferenti rispetto al criterio del costo. e ha un riferimento assoluto. determinata dal valore d cioè l’incremento di utilità minimo che u (a1) deve darci rispetto a u (a2) . basta conoscere la crescenza o la decrescenza di una funzione di utilità. La preferenza può infatti essere espressa in differenti modi: . ha una funzione di utilità della quale si conosce la differenza in termini di ordini di grandezza: si conosce il rapporto tra U(ai) e U(aj).preferenza espressa per ordine di grandezza. Ad esempio una preferenza espressa tra due alternative ai e aj in funzione della minimizzazione di un costo o della massimizzazione di un beneficio monetario.

è chiaro che il problema si affronta stabilendo la relazione tra regola di confronto generale e la combinazione delle utilità parziali uk rispetto a quella totale U. la funzione uk(ai) determina la k-ma utilità parziale derivante dalla scelta della soluzione ai. . tale che: U [(uk (ai)] > U [(uk (aj)] ⇔ ai P aj la funzione U(ai) determina l’utilità totale derivante dalla scelta della soluzione ai. un ). La preferenza non ha un riferimento assoluto ma è rappresentata da giudizi verbali non trasponibili in valori numerici: ad esempio una preferenza espressa tra due alternative ai e aj in funzione della minimizzazione di un costo o della massimizzazione di un beneficio monetario. L’Utilità totale dovrà rappresentare una sintesi delle utilità parziali uk. composizione delle utilità parziali (u1 ... I differenti metodi derivano dalla costruzione di differenti ipotesi rispetto a queste regole combinatorie. all’affermazione che ai è preferibile a aj consegue implicitamente che U(ai) > U(aj) Modellizzazione delle preferenze per valutazioni multicriteriali Se la nostra scelta è legata a n criteri di valutazione. Esisteranno cioè n confronti tra ai e aj.preferenza espressa in scala puramente ordinale.n Questi modelli di valutazione si basano quindi sul presupposto che sia possibile esplicitare una funzione di utilità totale U. basati su n funzioni di utilità differente.. ciascuno di essi potrà condurre ad una preferenza differente. ha una funzione di utilità della quale si conosce solo il verso. la funzione uk(aj) determina la k-ma utilità parziale derivante dalla scelta della soluzione aj. e quindi la relazione d’ordine: si sa solo che se U è crescente. u2.. Se la regola generale di confronto è U [ai] > U [aj] ⇔ ai P aj Con U = f(u1 . la funzione U(aj) determina l’utilità totale derivante dalla scelta della soluzione aj.. un ). con k= 1…. u2.

..... ci1 . uJ-1 wJ-1 . . con i e j variabili tra 1 ed n (numero di soluzioni alternative) si può definire un rapporto tra gli indici di concordanza di ai... ... L’indice di concordanza di ai sarà: C ( ai ... . . . ..... a1 a2 . w2..... .....ANALISI DI CONCORDANZA Non sempre tutti i criteri di valutazione rivestono la stessa importanza... ...... ciJ ......... ai ) = k =1 ∑ wk ∂ k ... e (∂ ij ) k = 0 se uk(ai) ≤ uk(aj) L’indice di concordanza di aj sarà: C ( a j . ...... ..... .. e di utilità parziale (u1. L’analisi di concordanza si effettua quando la valutazione delle alternative secondo i diversi criteri è espressa da parametri quantitativi e l’importanza dei criteri è individuata dall’assegnazione di un peso (Roy...... . ...…um)........... …an} di n soluzioni alternative ad un problema.. Ogni criterio rappresenta un parametro attraverso cui misurare una utilità parziale ui.....ij m con (∂ ij ) k = 1 se uk(ai) > uk(aj).... a j ) = k =1 ∑ wk (∂ij )k k =1 m C ( a j .........c2. ... ... cmJ uJ+1 wJ+1 ............ an u1 w1 c11 .. .. aj. um wm c1m ... Dato un insieme A = {a1. ai ) ∑ wk (∂ ji )k m >1 cioè se il peso dei criteri per i quali le utilità parziali uk (ai) superano le corrispondenti uk(aj) è maggiore del peso dei criteri per i quali le utilità parziali uk(aj) superano le corrispondenti uk(ai) ...... Si costruirà quindi una matrice che riassumerà i risultati dei confronti effettuati tra coppie di alternative per ciascun criterio.... cn1 u2 w2 c12 ........ 1985)............... .......... .. valutato secondo m criteri...... E’ allora possibile attribuire un importanza diversa ai singoli criteri con l’introduzione di pesi quantitativi.. aj ∈ {A}..…cm)..... cnm Per ogni coppia di alternative ai.. a2..... .…wm ) l’insieme di pesi che esprimono l’importanza dei criteri misurati dai giudizi (c1. In questo caso è possibile effettuare una misura della prevalenza di ciascuna alternativa su tutte le altre.. . . . espresso da un indicatore. ....... ..... criterio per criterio. .... w3. Sia {P}≡ (w1. per esprimere la preferibilità globale di ai... ... ... e (∂ ji ) k = 0 se uk(ai) ≥ uk(aj) ai sarà preferibile a aj se: C ( ai ..... su aj e viceversa.. ji m con (∂ ji ) k = 1 se uk(ai) < uk(aj)..u2.. ai-1 ai ai+1 ...... a j ) = k =1 ∑ wk ∂ k . cim . .. uJ wJ c1J ... ...

. ci1 ...... In funzione del valore dell’indice di concordanza sarà quindi possibile determinare una graduatoria di preferibilità.. ... ……………........ . an …………… ……………. …………….. n −1 k ………………… ………………… ∑k =1... .. ...... ∑k =1.. .. .m wk (∂j1) k n −1 Ij = ∑ik==11.. .. .. ∑k =1... an a1 c11 . ... ….m wk (∂11)k n −1 ∑k =1... a J-1 aJ a J+1 ... cmJ a J+1 .... ...m wk (∂j1)k n −1 ……………... Ovviamente se i=j (δ ji) k = 0 Se una alternativa fosse dominante per tutti i criteri (fosse cioè la migliore per tutti i criteri).... .nm wk (∂1i ) ..... ….... pari al numero di alternative meno 1 (Ogni alternativa è confrontata con ututte le altre n-1)... A1 A1 …........ . ciJ .. An Indici di concordanza ∑ k =1.. Ogni confronto parziale determinerebbe un indice di concordanza (e una somma di pesi) pari a 1 (vittoria di un alternativa ............ . pari alla somma degli indici Cij che esprimono il confronto tra ciascuna alternativa i-esima con le altre..nm wk (∂ji) ... .. ... . ……………............. ... . ……………..............m wk (∂1n)k n −1 I1 = ∑ik==11... ... ...... n −1 k k L’indice di concordanza viene espresso dalla formula: Ij n m wk (δ ji) k indice di concordanza della j-esima alternativa.. n −1 k …………….. m wk (∂nn )k n −1 In = ∑ik==11. .. .......La matrice di concordanza è la seguente: [c] a1 a2 ... ... aJ c1J .. an c1n . n −1 = 1 se l’alternativa j-esima è preferibile all’alternativa i-esima per il k-mo criterio = 0 se l’alternativa j-esima non è preferibile all’ alternativa i-esima per il k-mo criterio.... cnn indici di concordanza totale ∑1nc1i ∑1ncJi ∑1ncni In ogni casella ij è riportato l’indice di concordanza Cij... .m wk (∂n1)k n −1 …………….. cin ... a J-1 .. ....... cn1 a2 c12 ........ numero di criteri.............. diviso il numero di confronti totali......... ………………… ∑k =1.. Aj …... ... numero di alternative.... La concordanza totale dell’ i-esima alternativa sarà data dalla media degli indici di concordanza Cij.... .........…. peso quantitativo del k-esimo criterio e Ij = ∑ik==11. .................. vincendo ogni confronto avrebbe un indice di concordanza medio pari a 1...... ..nm wk (∂ji) ..nm wk (∂ni) .....

j) = ui(ni)-ui(nj) La differenza tra le utilità generate rispetto all’iesimo criterio dalle alternative ni e nj.j) = Dc la massima differenza riscontrata deve essere al di sotto della soglia di discordanza prefissata. non deve mai superare una soglia prefissata Dc: max dgi (i. Perché le alternative siano comparabili però si ritiene necessario che la “distanza” tra le utilità da esse generate per ogni criterio non sia eccessiva. posta dgi (i. Soglia di discordanza Da questo confronto a coppie deriva la graduatoria delle alternative.su un'altra per tutti i criteri) e conseguentemente si avrebbe una somma di confronti parziali pari a n-1. divisa per n-1 per determinare il valore medio di concordanza. per cui. In caso contrario si può porre un problema di incomparabilità delle alternative. .

METODO DEI REGIMI I metodi dei regimi si utilizzano quando i giudizi di valore e le importanze dei criteri sono attribuiti semplicemente per scala ordinale (Nijkamp. ordinati per importanza decrescente: i criteri sono I.. e b prevale su a per il III e il IV criterio I a b II III IV + + + + dove il simbolo + indica la prevalenza di una alternativa sull’altra secondo ciascun criterio. la graduatoria finale vedrà a prevalere su b. se si potessero “contare” le infinite combinazioni di pesi e iii) le infinite graduatorie quantitative che determinano una priorità. la probabilità che quella priorità sia corretta. cioè l’incidenza percentuale tra le infinite graduatorie quantitative possibili di quelle che mettono nello stesso ordine le alternative. IV. Essendo in presenza di infinite graduatorie bisognerà trovare la probabilità che una valutazione quantitativa porti ad un certa graduatoria. Rietweld. si determinerebbe per la legge dei grandi numeri. Supponiamo che le prevalenze seguano il seguente regime: I a b II a b III IV b a b A con a che prevale su b per il I e il II criterio. per cui. poichè lo scopo dell’analisi è quello di ottenere una graduatoria “corretta” di alternative. Hinloopen-Nijkamp e Rietweld. A questo punto sarà possibile individuare la graduatoria più probabile. e una probabilità che b prevalga su a Pba pari a 0: . partendo dall’assunto precedente. 1988) costruiscono il metodo affermando che si può determinare la graduatoria più probabile delle soluzioni alternative. in realtà esistono infinite valutazioni quantitative (e infinite graduatorie numeriche) che collocano nella stessa posizione le differenti alternative (principio della razionalità limitata). quale che siano i valori incogniti dei pesi.1983). Riassumendo: la probabilità di un evento coincide con la frequenza con cui quell’evento accade in un numero infinito di casi (per la legge dei grandi numeri). Voogd. prevalendo a su b per i due criteri più importanti. 1989. quindi si può intendere il metodo dei regimi come la ricerca della più probabile priorità iv) derivante da una “matrice degli effetti quantitativa” associata al problema trattato. Voogd H. sia possibile determinare quanto sia probabile che la graduatoria finale sia simile a quelle determinate dai vari criteri ordinati in ordine decrescente di importanza. Se fosse conosciuta la corretta graduatoria quantitativa. le alternative sono a e b. III. stabilita una priorità dei criteri. L’espressione quantitativa della graduatoria più probabile di alternative è quindi incognita. II. pur i) avendo a nostra disposizione criteri di valutazione qualitativi. E’ chiaro che. Supponiamo di avere due alternative e quattro criteri. Potremo assegnare una probabilità che a prevalga su b Pab pari a 1. potremmo avviare la procedura ii) ELECTRE. ipotizzando che si possa costruire una legge di distribuzione delle probabilità ben determinata. possiamo immaginare che esista una serie di attribuzioni quantitativa di valori che esprimono la graduatoria che cerchiamo.

Pca= 0.Pab = 1.5. secondo il quarto criterio.5. I singoli regimi saranno: a b I + II + III IV + + a c I + II + III IV + + b c I + II + III IV + + Le probabilità che le alternative prevalgano sono le seguenti: Pab = 0. Se la situazione fosse invece la seguente: I a b e quindi le prevalenze fossero le seguenti: I . poichè a prevale su b per il criterio più importante e per il meno importante. ad esempio. a prevale su c e su b. per cui assegnata una legge di distribuzione della probabilità è più facile interpretare le graduatorie e raggiungere quella finale. in questo caso sarà più difficile comprendere se a prevale su b o se b prevale su a. Per una maggiore comprensione supponiamo di avere la seguente serie di gratuatorie tra tre alternative ordinate per criteri di importanza decrescente: I a b c II b c a III IV c a b c a b secondo il primo criterio quindi a prevale su b e c. La graduatoria finale vedrebbe prevalere a. Pac = 0. Pba = 0. secondo il terzo criterio c prevale su b e su a. Potremmo assegnare quindi il 50% di probabilità di prevalenza totale ad a e a b: Pab = 0. a b + II + III IV + + II b a III IV b a a b Pba = 0 . . b prevale su a. Pbc=1. Pcb=0. a e b sarebbero considerate paritarie.5. c prevale su a. c prevale su b. Se invece l’importanza dei criteri decrescesse linearmente.5. se il primo criterio fosse molto più importante degli altri.5 Uno studio rigoroso ci porta alla corretta distribuzione ottimale.5. b prevale su c. e b prevale su a per i due criteri intermedi. e/o se l’ultimo fosse poco meno importante degli altri. Pba = 0. infine. secondo il secondo criterio b prevale su c e su a.

la probabilità media di prevalenza sulle altre per ciascuna alternativa è: Pb = media(Pbc, Pba) =.75; Pa = media(Pab, Pac) =.5; Pc = media(Pac, Pca) =.25 quindi la graduatoria finale sarà: (I) b, (II) a (III) c. Nel caso in esame ovviamente la possibilità di assegnare una probabilità di vittoria di una alternativa rispetto ad una altra nei confronti è intuitiva, ma è molto più complesso farlo per situazioni con alternative più numerose e con situazioni non così chiare come quelle rappresentate nei confronti precedenti..
Il metodo dei valori estremi (Israels-Keller) Il metodo permette di determinare speditivamente le probabili graduatorie di alternative valutando alcune distribuzioni notevoli di pesi. L’assunzione di base del metodo è che sia possibile individuare i pesi incogniti dei criteri come combinazioni lineari di set di pesi detti estremi, perchè rappresentanti situazioni estreme di priorità. La probabilità di avere una data distribuzione di pesi viene quindi associata alla probabilità di avere una data combinazione lineare di pesi estremi. Questa ricerca è possibile a partire dai vincoli legati all’importanza assegnata ai criteri, e al fatto che si ipotizza che infiniti vettori di pesi quantitativi possano rappresentarla. Se il vincolo è quello dell’ordine dell’importanza dei criteri, quale che sia la distribuzione dei pesi relativi ai criteri, la relazione ordinale di importanza tra i criteri deve essere rispettata anche dagli infiniti vettori peso quantitativi che la rappresentano. Quindi, dati m criteri, in ordine decrescente di importanza da 1 a m, sono possibili solo graduatorie derivanti da distribuzioni di pesi che soddisfano la seguente relazione:

∑w
k =1

m

k

= 1 e w1 ≥ w2 ≥ .... ≥ wm−1 ≥ wm

I vettori di m pesi che soddisfano la precedente relazione sono infinita, ma assumono dei valori notevoli, corrispondenti a situazioni limite, determinate da un certo numero di pesi di valore non nullo, uguale per tutti, e un certo numero di pesi di valore nullo. Le situazioni limite che soddisfano le condizioni precedenti sono le seguenti: w1 = 1 / m − (m − 1) = 1 w1 = w2 = 1 /[m − (m − 2)] = 1 / 2 e e e e w2 = w3 = w4 ......... = wm−1 = wm = 0 w3 = w4 ... = wm−1 = wm = 0 w4 .... = wm−1 = wm = 0 wm = 0

w1 = w2 = w3 = 1 /[m − (m − 3)] = 1 / 3 ....... w1 = w2 = wm−1 = 1 / m − 1 w1 = w2 = wm−1 = wm = 1 / m

Si può notare che essendo i criteri ordinati per importanza il primo peso non assumerà mai valore pari a zero, il secondo peso assumerà m-1 volte valori diversi da zero, il terzo peso assumerà m-3 volte valori diversi da 0 e così via. Nella prima situazione di valori estremi l’unico peso diverso da 0 sarà quindi il primo, nella seconda situazione limite i pesi differenti da zero saranno 2, e assumeranno ciascuno valore pari a 1/2 e così via. Tenendo conto del fatto che le combinazioni di pesi che soddisfano le precondizioni iniziali (somma pari a 1 e relazione ordinale di importanza tradotta in relazione d’ordine matematica tra pesi) variano nei limiti imposti dalle situazioni estreme, la probabilità che una generica alternativa sia la prima della graduatoria, a questo punto deriverà dalla probabilità che per ciascuna ripartizione di pesi estremi essa assuma la prima posizione in graduatoria.

Ad esempio se abbiamo ordinato secondo priorità discendenti tre criteri (I, II, III), questa priorità è rispettata dalle seguenti terne di pesi estremi: W1 1 ½ 1 /3 ≥ ≥ ≥ ≥ W2 0 ½ 1 /3 ≥ ≥ ≥ ≥ W3 0 0 1 /3 criteri in ordine decrescente di importanza un criterio più importante degli altri due due criteri più importanti del terzo criteri paritari

Ciascuna di queste distribuzioni estreme infatti soddisfa la condizione che w1 sia maggiore o uguale di w2 e w2 sia maggiore o uguale di w3. Se abbiamo tre alternative a e b, e a domina b nel primo e nel secondo criterio, e b domina a nel terzo criterio (vedi tabella):
criteri pesi estremi a b I 1 X III I II III 0 1/2 1/2 0 X X X X a domina b a domina b II 0 X
1

I /3 X

1

II /3 X

III 1 /3

X a domina b

a domina b tre volte su tre, quindi pab= 100% e pba = 0 Quindi la percentuale di prevalenza di una alternativa sull’altra è data approssimativamente dal rapporto tra numero di confronti vinti nelle differenti distribuzioni di pesi estremi (3), e numero di distribuzioni di pesi estremi (che coincide con il numero di criteri, cioè tre). Generalizzando, se n è il numero di criteri, ed m è il numero di distribuzioni di pesi estremi che fanno vincere a su b pab=m/n

Analytic Hierarchy Process L’Analytic Hierarchy Process è un metodo di valutazione multicriteri sviluppato da Thomas Lorie Saaty (Saaty 1977, 1980, 1992). Il metodo AHP può essere utilizzato quando i giudizi di valore relativi ai criteri sono espressi direttamente e senza esplicitazione della regola di giudizio, ad esempio attraverso l’interrogazione di un esperto. Un altro aspetto rilevante del metodo è quello relativo alla possibilità di “gerarchizzare” i criteri. Questo ultimo aspetto lo rende particolarmente utile in applicazioni come quelle della pianificazione territoriale e della valutazione di impatto ambientale, nelle quali i criteri corrispondono a gerarchie di obiettivi (che vanno da obiettivi generali a obiettivi specifici) e a gerarchie di impatti (si passa da categorie di impatti a impatti veri e propri). Il primo passo del metodo comporta la costruzione della gerarchia dei crtieri/impatti/obiettivi. Il primo livello contiene l'obiettivo generale della valutazione o goal. In una valutazione di sosteniblità di un progetto questo primo livello gerarchico corrisponde proprio all’obiettivo sostenibilità globale del progetto (Fusco Girard, 1997).

Il secondo livello gerarchico può riferisi ad una prima esplicitazione dell’obiettivo generale: A sostenibilità del progetto per l’ambiente naturale (o ecoware); B sostenibilità sul contesto sociale (o civicware); C sostenibilità sulla economia finanziaria (finware); D sosteniblità sul contesto organizzativo (orgware); E sostenibilità sul patrimonio culturale (hardware);

sostenibilità del progetto

sostenibilità del progetto per l’ecoware

sostenibilità del progetto per l’orgware

sostenibilità del progetto per il civicware

sostenibilità del progetto per il finware

sostenibilità del progetto per l’hardware

Ciascuno di questi può essere suddiviso a sua volta in obiettivi più specifici (terzo livello), e così di seguito.
sostenibilità del progetto

sostenibilità del progetto per l’ecoware

sostenibilità del progetto per l’orgware

sostenibilità del progetto per il civicware

sostenibilità del progetto per il finware

sostenibilità del progetto per l’hardware

criterio

criterio

criterio

criterio

criterio

criterio

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Una gerarchia, oltre agli obiettivi e alle azioni, può contenere altri elementi del processo decisionale: tra questi vanno annoverati gli attori del processo.

criterio

criterio

criterio

criterio

criterio

Se la gerarchia è composta da due livelli di criteri e da una serie di alternative. con m>n nella misura in cui il giudizio di importanza verrà accompagnato da attributi quali “moderatamente”. Al giudizio verbale del tipo “il criterio a è più importante del criterio b” verrà fatto corrispondere un rapporto m/n.333 m/n = 1/1 m/n = 3/1 m/n = 5/1 m/n = 7/1 m/n = 9/1 estremamente meno molto meno meno moderatamente meno indifferente moderatamente di più di più molto di più estremamente di più Relazioni quantitative – semantiche della scala di Saaty Esistono poi livelli intermedi tra i giudizi. Il risultato del confronto è il coefficiente di dominanza aij che rappresenta una stima della dominanza dell’elemento iesimo rispetto all’elemento esimo. . 8/1 e dai loro reciproci. “estremamente”.In questo caso il metodo consente di valutare le azioni in relazione ai differenti attori e di rendere esplicite le differenze di valutazione che dipendono dalla diversità dei loro interessi e sistemi di valori. in termini qualitativi.111 m/n = 1/7 = 0. 4/1.143 m/n = 1/5 = 0. La scelta del numero di livelli e del numero di elementi deve tenere conto sia delle caratteristiche del contesto fisico e decisionale. Per determinare i valori dei coefficienti aij occorre utilizzare la scala semantica di Saaty. ecc. dei quali nel confronto à è stato determinato il peso. vengono comparate a coppie le alternative.2 m/n = 1/3 = 0. “molto”. che mette in relazione i primi nove numeri interi con altrettanti giudizi che esprimono. i possibili risultati del confronto (Saaty 1980): Nella scala fondamentale di Saaty i rapporti numerici corrispondenti ai livelli di giudizio sono espressi come segue: m/n = 1/9 =0. si avranno: a) confronti a coppie tra sottocriteri (forme di sostenibilità) per determinare l’importanza di ciascuno di loro (cioè il peso) rispetto al criterio (o obiettivo) generale (la sostenibilità globale dell’intervento). Costruzione dei confronti a coppie Tutti gli elementi subordinati allo stesso elemento della gerarchia vengono confrontati a coppie tra loro. 6/1. sia della natura delle azioni da valutare. criterio per criterio. espressi dai rapporti 2/1. emisimmetrica rispetto alla diagonale. Il confronto a coppie si traduce nella costruzione della seguente matrice di confronto tra n elementi. b) rispetto a ciascun sottocriterio.

essendo essa emisimmetrica. Se fosse possibile applicare la proprietà transitiva dei confronti una matrice 3 x 3 che abbia alla prima riga gli elementi 1. che rappresenta il giudizio espresso nel confronto tra B e C. se A è “estremamente più importante” di B. ed è indipendente dalle preferenze espresse in altri confronti. e A e B. nei confronti tra A e C. (mAC/nAC)/(mAB/nAB). perché non deriva da una applicazione della proprietà transitiva delle preferenze. Ad esempio. Si presume che nove livelli di giudizio siano un numero non superabile di espressione di confronti qualitativi: “A estremamente più importante di B e B estremamente più importante” di C =>A estremamente più importante di C” Numericamente invece si avrebbe: Se mAB/nAB = 9/1 e mBC/nBC = 9/1 => mAC/nAC = 81/1 L’ultima espressione presuppone l’esistenza di 81 livelli di giudizio verbali. e tra B e C. mBC/nBC = (mAC/nAC)/ (mAB/nAB) Invece il terzo elemento della seconda riga. La matrice può contenere giudizi incoerenti legati all’impossibilità di trasporre la transitività da giudizi espressi come rapporto numerico a giudizi espressi verbalmente. può assumere valore diverso dal rapporto tra le trasposizioni numeriche del giudizio espresso nei confronti tra A e C. per la precedente richiamata incapacità dell’uomo di discernere infiniti livelli di giudizio. La mancata applicazione della proprietà transitiva nelle relazioni di importanza della matrice di Saaty induce alla seguente considerazione: data una riga della matrice. Ad esempio.Confronto rispetto all’obiettivo generale A B C ……… N Matrice di confronto di Saaty A B C ……… N 1 nAB/mAB nAC/mAC mAB/nAB 1 nBC/mBC mAC/nAC mBC/nBC 1 ……… ……… ……… ……… mAN/nAN mBN/nBN mCN/nCN ……… ……… ……… ……… nAN/mAN nBN/mBN nCN/mCN ……… 1 I pesi dei singoli criteri si ottengono attraverso la ricerca degli autovalori della matrice. e B è “estremamente più importante” di C. 1. alla seconda avrebbe nAB/mAB = 1/(mAB/nAB). mBC/nBC. che rappresentano un paradosso. . mAB/nAB e mAC/nAC. che non si traduce in due differenti preferenze. se valesse la proprietà transitiva tutte le altre righe sarebbero univocamente determinate. nella Scala di saaty A non può che essere “estremamente più importante” di C. creando il paradosso di una preferenza netta tra a e B.

A A B C 1 nAB/mAB B C mAB/nAB mAC/nAC 1 mBC/nBC 1 nAC/mAC nBC/mBC Volendo costruire la matrice di confronto per applicazione della proprietà transitiva a partire dalla prima.d. L’indice di inconsistenza è proporzionale alla differenza media tra i determinanti di ciascuna delle tre matrici generabili a partire da ciascuna riga.b. Se la matrice è quindi: A A B C D E 1 nAB/mAB B C D E mAB/nAB mAC/nAC mAD/nAD mAE/nAE 1 mBC/nBC mBD/nBD mBE/nBE 1 mCD/nCD mCE/nCE 1 mDE/nDE 1 nAC/mAC nBC/mBC nAD/mAD nBD/mBD nBD/mBD nAE/mAE nBE/mBE nCE/mCE nDE/mDE Gli autovalori corrispondenti ( e quindi i pesi). e che al di sotto di 0. che varia tra 0 e 1. costruita sui cinque sottocriteri precedenti (indicati con le lettere a. in rapporti numerici può essere espressa attraverso una “misura” degli eventuali paradossi presenti nella matrice. saranno: A A B C D E wA B C D E wB wC wD wE ESEMPIO Scelta dell’area per l’insediamento di opere di urbanizzazione secondaria in un quartiere interessato da un piano di riqualificazione urbana.15 individua una soglia di accettabilità della approssimazione determinata.e) i pesi corrispondenti sono pari agli autovalori della matrice (Figura 12). si potrebbero generare quindi tre differenti matrici. Nella matrice di Saaty. La non perfetta trasponibilità dei giudizi verbali. Se le tre matrici coincidessero. per la forma emisimmetrica nella quale la matrice è costruita. hanno somma unitaria. la matrice iniziale sarebbe espressione di giudizi perfettamente coerenti. dalla seconda e dalla terza riga. che. e sarebbe pari a zero se essi fossero uguali.c. . con corrispondenza perfetta tra livelli di giudizio quantitativi e livelli di giudizio qualitativi. Questa misura è rappresentata da un indice di inconsistenza.

Caratteri del problema. 4. Costruzione della matrice degli effetti. . Individuazione delle possibili alternative. Centralità rispetto al quartiere. Costi pro capite. Individuazione dei criteri di valutazione. La valutazione è relativa alla più opportuna localizzazione di un centro sociale polivate. Il soggetto decisore è un ente pubblico. La sequenza delle operazioni da svolgere è la seguente 1. Impatti sociali. La convenienza che viene ricercata è quindi pubblica. 1. 3. per incrementare la dotazione di servizi del quartiere nell’ambito di un Piano di Riqualificazione Urbana. La definizione di questa convenienza deriva in parte dagli obiettivi individuati a monte dal piano di riqualificazione. di 20 mq ad abitante. Il nucleo insediativo è costituito principalmente da case unifamiliari private e pubbliche che si sviluppano in maniera alquanto disomogenea e senza alcun disegno urbano regolatore.Girolamo-Fesca è uno dei quartieri periferici di Bari. Attribuzione degli indici di concordanza parziale di una alternativa sull’altra e costruzione degli indici di concordanza per ciascuna alternativa. Domanda di standards. Considerati costi di esproprio. e da considerazioni aggiuntive che possono derivare da una analisi sociologica e dal giudizio di esperti che portano alla formulazione di obiettivi di natura sociale e di natura tecnica che rendono più espliciti alcuni obiettivi generali del piano di riqualificazione. Confronto delle alternative secondo ciascun criterio e ndividuazione delle prevalenze. 5. Ne consegue che la finalità dell’analisi è quella di determinare il maggior vantaggio possibile per la collettività derivante dalla scelta localizzativa. che devono essere perseguiti dalle singole azioni di piano.S. L’utenza individuata è costituita da giovani (< 15 anni) e anziani (> 65 anni). infrastrutturazione e costruzione vengono calcolati i dividendo le somme necessarie agli interventi per il numero di abitanti del quartiere. 2. Misurata come numero di mq/abitante necessari per soddisfare il fabbisogno totale previsto dal PRG. Misurata come distanza in tempo (minuti) della localizzazione del polivalente nei tre ambiti dal baricentro del quartiere. Individuazione dei criteri di valutazione. misurata in percentuale sulla popolazione totale.

all’interno dei quali esistono ancora spazi tali da consentire l’edificazione del polivalente. Criteri Pesi Indicatori Costi pro capite 0.7 Massimizzare (l’utilità a intervenire cresce al crescere dell’indicatore) 0 0.1 Minuti Ambito A Ambito B Ambito C Obiettivo 100 85 110 Minimizzare (l’utilità a intervenire decresce al crescere dell’indicatore) 2000 1500 2200 Massimizzare (l’utilità a intervenire cresce al crescere dell’indicatore) 2 6.4 Euro/ab Utenza 0. In ogni casella la somma determina l’indice di concordanza relativo al singolo confronto a coppie.71 0 1 Massimizzare (l’utilità a intervenire cresce al crescere dell’indicatore) 0 1 0.9 (equivalente a dire che tra una alternativa e un'altra non c’è un salto di ordine di grandezza di 1 a 10) le alternative sono comparabili una all’altra. qui di seguito riportata.3) III criterio (peso w3=0.4 0 Minimizzare (l’utilità a intervenire decresce al crescere dell’indicatore) 0.3 utenti Domanda di standards 0.8 1 Minimizzare (l’utilità a intervenire decresce al crescere dell’indicatore) 4. non vi sono alternative indifferenti una all’altra. Questa fase prelude alla costruzione della matrice di concordanza. cioè la max differenza standardizzata ammissibile è pari a 0. Attribuzione degli indici di concordanza. 3.5 5 Massimizzare (l’utilità a intervenire cresce al crescere dell’indicatore) 15 7 5 Minimizzare (l’utilità a intervenire decresce al crescere dell’indicatore) Standardizzazione dei criteri (tuti i valori sono espressi in scale variabili da 0 a 1 con 1 = max valore) Criteri Pesi Costi pro capite 0.2) IV criterio (peso w4=0.4 Utenza 0. Matrice di Concordanza .2 Mq/abitante Centralità 0. Costruzione della matrice degli effetti. Se la soglia di discordanza. e nell’ultima colonna è riportata la concordanza media.4) II criterio (peso w2=0.1 Ambito A Ambito B Ambito C Obiettivo 1 0. Confronti I criterio (peso w1=0. Individuazione delle alternative Sono stati selezionati tre ambiti. Confronto delle alternative secondo ciascun criterio e individuazione delle prevalenze. Fissata una soglia di indifferenza pari a 0.3 Domanda di standards 0.2.1) U1(A) > U1(B) > U1(C) U2(C) > U2(A) > U2(B) U3(B) > U3(C) > U3(A) U4(C) > U4(B) > U4(A) 5.2 per ogni criterio.2 Centralità 0.

2+0 0 Media 1.5 La soluzione che prevale (secondo i criteri dati e l’importanza attribuita attraverso i pesi) è la A.0/(3-1)=0. mentre quella di B su A è pari a 0 PAB = 75%.2+0.3+0+0 0 0+0. Operando con l’uso dei confronti a coppie operati assegnando pesi estremi: criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4 A X X X X X X X X B X X X X X X X X Domina a Domina a Domina a Parità L’ambito A prevale per le prime tre distribuzioni di pesi.1 0+0. Applicazione del Metodo dei regimi Se le importanze assegnate ai criteri. B e C indica un certo grado di incertezza.1 Ambito B Ambito C 0.45 1.3+0+0.4+0+0+0 0. Quindi la prevalenza di A su B in base ai confronti effettuati sui pesi estremi è pari al 75%. e le preferenze delle alternative rispetto ai singoli criteri fossero espresse qualitativamente.2+0. mentre per l’ultima A e B pareggiano.1 0.55 0.1/(3-1)=0.4+0+0.4+0. PBA= 0 Di seguito si ha: . anche se la differenza minima tra A.9/(3-1)=0.3+0. la valutazione potrebbe essere svolta con il metodo dei regimi: Criteri Ordine di importanza Costi pro capite I preferenza Utenza II preferenza Domanda di standards III preferenza Centralità IV preferenza Ambito A Ambito B Ambito C 1° 2° 3° 2° 3° 1° 3° 1° 2° 3° 2° 1° Rimane sempre valida la relazione: I criterio U1(A) > U1(B) > U1(C) II criterio U2(C) > U2(A) > U2(B) III criterio U3(B) > U3(C) > U3(A) IV criterio U4(C) > U4(B) > U4(A) Alla quale si aggiunge la relazione d’ordine di importanza: I > II > III >IV.Ambito A Ambito A Ambito B Ambito C 0 0+0+0.

criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4 B X X X X X X X X C X X X X X X X X Domina b parità Domina b parità PBC = 50%.5% A B C La priorità di intervento è quindi A. PCA= 50% La matrice che riassume i confronti sarà quindi la seguente: A B 75 C 25 50 Media 50% 25% 37.C. PCB= 0 criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4 A X X X X C X X X X X X X X X X X X Domina A parità Domina B Domina B PAC = 25%. 0 25% 50% .B.

274 Determinazione della matrice di confronto tra i criteri per la determinazione dei loro pesi Per quanto riguarda i criteri di degrado. Una volta determinati i pesi dei criteri. i valori nelle matrici dei confronti a coppie sono stati assegnati a partire da giudizi verbali espressi sulla rilevanza dei criteri di accessibilità.165 0.385 0.313 -1 -1 -1 2. prima per determinare i pesi dei criteri accessibili tà preferibilit à sociale CRITERI morfologi a del progetto Costi procapite 0.000 1.250 0. I giudizi ancora una volta fanno riferimento a criteri di scelta di ambiti di riqualificazione (A B C): (i) (ii) (iii) (iv) (v) preferibilità sociale morfologia del progetto utenza accessibilità costi procapite Il confronto a coppie si traduce nella costruzione della matrice emisimmetrica rispetto alla diagonale.250 -1 -1 utenza 1.313 0.333 -1 preferibilità sociale morfologia del progetto Utenza accessibilità costi procapite 1 1. B.Applicazione del metodo di Saaty Immaginiamo di avere criteri qualitativi e quantitativi. mentre per il criterio dei costi si è usato direttamente il rapporto tra le incidenze pro capite dei costi da un caso all’altro.500 0.000 1 1.500 1 0. e C.500 1.333 -1 -1 -1 1 I pesi corrispondenti saranno: preferibilità sociale accessibilit à morfologia del progetto preferibilità sociale morfologia del progetto utenza accessibilità costi procapite 0.000 1.190 0. utenza.500 1.385 -1 1.833 1 0.200 0. rispetto a ciascun criterio.833 0.000 2.200 0. si determinano i valori relativi delle ipotesi di localizzazione A.111 0. costi procapite utenza . morfologia del progetto e preferibilità sociale.26 0.

833 0.333 -1 C 0.333 1 I pesi di ciascuna alternativa rispetto a ciascun criterio verranno combinati con i pesi dei criteri stessi.CRITERIO costi procapite A B C A 1 2.250 -1 -1 B 0.333 -1 C 0.833 1 CRITERIO preferibilità sociale A B C A 1 1.377 CRITERIO accessibilità A B C A 0.833 1 CRITERIO morfologia del progetto A B C A 1 1.200 -1 -1 B 1.385 0.833 -1 C 1.385 -1 -1 B 1.833 1 0.000 1 0.833 -1 C 1.209 0.000 1.500 1.633 .500 0.500 0.500 -1 -1 B 1.500 1 0. per determinare il peso finale.200 -1 C 2.250 0.000 1.200 0.333 1 CRITERIO utenza A B C A 1 2.414 B C 0.000 1 1.000 1.164 B C 0.200 1 -1 CRITERIO accessibilità A B C A 1 0.500 -1 -1 B 2.204 0.500 1 0. CRITERIO costi procapite A B C A 0.

298 X + 0.26 + 0.414 0.580 La combinazione finale sarà: Criteri Pesi 0.177 0.243 0.240 0.240 0.243 B C 0.377 = .190 + 0.CRITERIO utenza A B C A 0.329 CRITERIO preferibilità sociale A B C A 0.165 + 0.463 B C 0.111 + 0.400 B C 0.204 0.177 0.274 costi procapite morfologia del progetto accessibilità preferibilità sociale utenza = 1 340 251 409 X A B C 0.4 0.298 CRITERIO morfologia del progetto A B C A 0.463 0.271 0.633 X + 0.580 X + 0.209 0.164 0.329 X + 0.271 0.

La Matrice di Leopold. Il progetto si realizza attraverso una serie di azioni delle quali devono essere valutati gli effetti sulle componenti ambientali. rispetto alla quale formulare dei giudizi di valore sugli impatti. d) valutazione degli impatti e individuazione di eventuali impatti irreversibili. Il valore massimo di impatto corrisponde all’individuazione della soglia di accettabilità dell’impatto. perché in ciascuna fase gli impatti possono essere differenti. Uno schema di matrice componenti-azioni Azioni Realizzazione volumetrie Aria Suolo Componenti Emissioni Occupazione di spazi Ecc :::::::::::::: Flora Fauna Insediamenti :::::::::::::::::: Interazione? NO Interazione? C’E’ IMPATTO Acqua ……Ecc :::::::::::::: SI La Matrice elenca nel caso più generale cento differenti azioni e cento componenti. La procedura di analisi si effettua quindi secondo le seguenti fasi: a) individuazione delle forme di modificazione dello spazio fisico dovute alla realizzazione del progetto. c) individuazione degli impatti corrispondenti alle interazioni tra modificazioni fisiche e componenti ambientali. in quella di regime e in quella di eventuale dismissione. Lo scaling prevede l’individuazione dei valori massimi di impatto. E’ una matrice componenti-azioni che prevede l’analisi degli impatti in fase di realizzazione di un progetto e in fase di regime operativo. Il progetto viene analizzato nella fase di realizzazione. b) individuazione delle componenti ambientali interessate dalle modificazioni fisiche introdotte dal progetto. .PROCEDURA DI VALUTAZIONE DEGLI IMPATTI AMBIENTALI CON LA MATRICE DI LEOPOLD L’analisi di impatto ambientale è uno studio dell’interazione tra azioni determinate da un progetto e componenti ambientali. al di sopra della quale l’impatto è considerato irreversibile. All’incrocio tra azioni e componenti si colloca l’impatto. cioè di scalatura delle incidenze. e una scalatura per intervalli corrispondenti a differenti classi di impatto. Viene quindi effettuata una operazione di scaling.

Il progetto non sarà accettato se si verificano impatti irreversibili che non è possibile mitigare. Ovviamente nella realtà i progetti valutati non causano tutti gli impatti possibili. e quindi le matrici saranno delle matrici parziali estratte d a quella generale di Leopold. .Se una azione di progetto crea una interferenza con una componente ambientale si ha l’impatto. che verrà valutato secondo lo scaling.

infatti: . o i settori del mondo produttivo). e nasce dall’esigenza di superare il limite della analisi Costi-Benefici costituito dalla mancata valutazione della distribuzione degli effetti degli interventi su differenti gruppi sociali o settori economici. che vengono pagati dai differenti gruppi sociali. Ciò significa che per ciascun gruppo è possibile delineare un bilancio parziale di costi e di benefici. analizza la distribuzione della preferibilità sociale esprimendola con una serie di indicatori qualiquantitativi.VALUTAZIONE D’IMPATTO COMUNITARIO La Community impact evaluation (CIE) è una metodologia di valutazione multigruppo: essa si basa cioè sulla individuazione degli effetti su differenti gruppi sociali di un intervento. Lichfield evidenzia che differenti categorie sociali sono coinvolte in maniera attiva o passiva nella attuazione di un intervento secondo differenti modalità. In ogni caso il bilancio totale dei costi e dei benefici altro non è che la ricomposizione dei bilanci parziali di quanti sono i gruppi coinvolti dagli effetti dell’intervento. A partire dal fatto che l’analisi costi benefici si basa sulla individuazione aggregata dei costi e dei benefici derivanti dall’attuazione di una ipotesi di intervento. Gli utenti.se l’obiettivo politico invece corrisponde al perseguimento di una azione di supporto ad alcune fasce sociali (ad esempio le fasce più deboli. Lichfield fa distingue i promotori dagli utenti: . tenderanno a ostacolare la realizzazione dell’ipotesi di piano o a favorirla secondo che essa fornisca una riduzione o un incremento dell’offerta relativa a domande di beni o servizi espresse dai consumatori stessi. La CIE non indica una soluzione definitiva. l’alternativa preferibile sarà quella che concentra su di esse il maggior numero di benefici. attraverso i quali vengono individuate differenti utilità esplicate dall’ipotesi di intervento. Un primo tentativo quindi di valutazione disaggregata può partire dall’analisi dei vantaggi e degli svantaggi che interessano ciascun gruppo sociale. L’analisi della distribuzione di costi e benefici tra i differenti gruppi sociali costituisce il Bilancio Sociale di Pianificazione (Social Planning Balance Sheet). Queste differenti modalità sono individuate dai differenti vantaggi di cui ciascun gruppo può godere e dai differenti svantaggi che ciascun gruppo può subire. e differenti prezzi. evoluto poi nella CIE.se l’obiettivo politico corrisponde al perseguimento di una azione equitaria. e che inducono conseguentemente alla creazione di benefici e costi per se e per gli altri.gli utenti usufruiscono degli effetti del piano in termini positivi o negativi. Essa è quindi finalizzata alla determinazione della preferibilità sociale che differenti componenti della comunità possono esprimere rispetto a ipotesi progettuali o altro genere di interventi. a loro volta. . di natura diversificata. primo metodo di valutazione multigruppo. . la soluzione preferibile sarà quella che distribuisce maggiormente gli effetti positivi. . ma lascia aperta la possibilità di decidere quale soluzione adottare in funzione di differenti indirizzi politici. è stato messo a punto agli inizi degli anni sessanta da Nathaniel Lichfield. La Community Impact Evaluation invece. In questo caso la preferibilità di ciascun gruppo in riferimento ad una ipotesi di piano da valutare è espressa attraverso la differenza tra il valore monetario dei costi e dei benefici sociali che si esplicano nell’arco di tempo esaminato. I promotori tenderanno a ostacolare la realizzazione dell’intervento o a favorirla secondo che essa sia in contrasto o in accordo con gli obiettivi economici che si esplicano attraverso le attività che i produttori stessi conducono. giustificata dal principio che l’utilità marginale degli interventi sia la stessa per tutti i soggetti. di un progetto o di un piano urbanistico. Il bilancio sociale di piano. espliciti o impliciti. dalla quale fare derivare una valutazione di convenienza economica.i promotori partecipano attivamente alla realizzazione dell’intervento. Per quanto attiene ai caratteri dei gruppi sociali.

La descrizione delle trasformazioni indotte dal progetto Un progetto induce delle trasformazioni fisiche dell’ambiente costruito e naturale. i il progetto C induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili c. cioè derivate dall’intervento (come il recupero della funzionalità di un immobile) o indirette (come l’incremento di presenze turistiche per l’area in cui avviene l’intervento). Il processo si esplica quindi attraverso le seguenti fasi: i) descrizione delle trasformazioni quantitative e qualitative indotte dalle differenti alternative di progetto/piano. misurate secondo opportuni indicatori. In questo contesto. d. e. il progetto B induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili b. In un quadro di frammentarietà dei soggetti coinvolti diventa quindi essenziale poter descrivere attraverso queste categorie le alternative di progetto da valutare. interagire positivamente o negativamente. D) e nove ambiti di trasformazione. La matrice è una trasposizione qualiquantitativa del progetto. d e f g h i . c. Queste trasfromazioni possono essere dirette. g. ii) individuazione degli obiettivi di settore che il piano favorisce o contrasta. tra l’altro. in modo da determinare quali aspetti della trasformazione indotta dal progetto interferiscono positivamente o negativamente con gli obiettivi di ciascun settore/gruppo e. iii) costruzione delle matrici di valutazione: 1. Le “misure” derivano dal progetto. matrice di incrocio tra gruppi sociali e obiettivi di settore di interessa di ciascun gruppo sociale 4. h. C. se uno degli ambiti di trasformazione è il verde pubblico attrezzato. appare chiaro che obiettivi di soggetti pubblici e privati possono convergere o divergere. matrice di incrocio tra alternative di progetto e variabili che le descrivono 2. Gli incroci dell’esempio sono i seguenti: il progetto A induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili a. secondo una opportuna scelta di parametri. Lo schema di matrice qui riportato rappresenta l’incrocio delle possibili trasformazioni indotte da 4 alternative progettuali con le variabili che individuano gli elementi di trasformazione dello spazio fisico e sociale. in definitiva con le preferenze di ciascun settore/gruppo. il progetto D induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili a. matrice finale in cui all’incrocio tra variabili di progetto e obiettivi di settore (richiamate al precedente punto 2) si sostituisce l’incrocio tra le intensità delle preferenze espresse da ciascun gruppo sociale per ciascuna alternativa di progetto. la misura potrà essere l’incremento o il decremento di verde indotto dal progetto. quindi. e individuazione degli obiettivi di settore che interessano ciascun gruppo sociale. B. e delle trrasfromazioni sociali.Ciascun indicatore individua l’utilità espressa come grado di soddisfacimento di un obiettivo che può essere di interesse di uno o più gruppi sociali. Ad esempio. individuazione dei gruppi sociali che sono interessati dagli impatti del piano o del progetto stesso. anche esso inteso come descrizione di una trasformazione. e che non tutti i progetti opereranno in tutti gli ambiti di trasformazione. f. matrice di incrocio tra le variabili di progetto e gli obiettivi di settore che vanno a interessare 3. Nel caso più generale si presuppone che sia possibile che alcuni progetti operino nello stesso ambito di trasformazione. Trasformazioni a b c Progetto A Progetto B Progetto C Progetto D La tabella di esempio riporta quattro progetti (A. h.

la preferibilità del gruppo 3 è individuata dal perseguimento degli obiettivi II. VII.attraverso indicatori qualitativi o qualiquantitativi. IX. Questa fase della procedura è pressoché analoga a quella che in una valutazione di impatto ambientale porta a scomporre il progetto in singole azioni e il contesto ambientale in componenti e singoli elementi sui quali vengono poi valutati gli impatti. X. che modificheranno l’assetto delle aree a verde. incrementeranno o decrementeranno le possibilità di tutela ecc. è possibile che il perseguimento di uno stesso obiettivo contribuisca a determinare la preferenza di più gruppi sociali. III IV V VI VII VIII IX X . se il gruppo considerato è quello degli ambientalisti. Ad esempio. della redditività delle attività economiche generate dall’intervento. le aree soggette a conservazione e tutela etc. la preferibilità del gruppo 4 è individuata dal perseguimento degli obiettivi VI.L’individuazione dei gruppi sociali attraverso la determinazione dei loro obiettivi Così come le variabili riferite agli ambiti di trasformazione sono gli elementi descrittivi della modificazione indotta dal progetto. la dotazione di servizi. quali l’incremento delle aree a verde. l’incremento dei servizi. Ogni modificazione dello spazio fisico e sociale può favorire o contrastare il perseguimento di una serie di obiettivi. III. In base agli incroci presenti nella tabella: la preferibilità del gruppo 1 è individuata dal perseguimento degli obiettivi I. Sono quindi gli obiettivi di settore di un gruppo sociale che individuano i parametri attraverso cui misurare la preferenza del gruppo stesso. IV. gli obiettivi che possono condizionare la loro preferenza sono quelli dell’incremento del mercato edilizio. Se invece il gruppo sociale considerato è quello degli imprenditori. Nella matrice in esempio quindi.attraverso indicatori quantitativi. V. Obiettivi I II Gruppo 1 Gruppo 2 Gruppo 3 Gruppo 4 La matrice di valutazione A questo punto l’impatto è determinato deduttivamente a partire dall’incrocio tra trasformazioni e obiettivi. . Il livello di perseguimento degli obiettivi è valutato attraverso l’uso di opportuni indicatori di performance. Alcune azioni di progetto indurranno delle modificazioni dello spazio fisico e del contesto socioambientale. gli indicatori che possono esprimere la preferibilità secondo il loro punto di vista sono quelli legati all’obiettivo dell’incremento della qualità ambientale. Il carattere di favore o contrasto di ciascuna trasformazione può essere espresso . che esprimono il rapporto tra trasformazioni e obiettivi attraverso punteggi. VII. che rappresentano i parametri di passaggio tra l’indicatore quantitativo che misura il grado di performance relativo ad un dato obiettivo. gli incroci individuano quali obiettivi sono riferibili a ciascun gruppo sociale. gli obiettivi di settore sono gli elementi sulla base dei quali si articola la preferenza di ciascun gruppo sociale. Come nella tabella precedente. e l’indicatore quantitativo che misura la trasformazione apportata dal progetto secondo un dato aspetto. la preferibilità del gruppo 2 è individuata dal perseguimento degli obiettivi I. scale ordinali o giudizi verbali.

D. D. della loro valutazione quantitativa. Progetto A Trasformazi oni Progetto B Progetto C Progetto D Preferenz e b g h d Obiettiv i Gruppo I 1 IV VII VIII Gruppo I 2 V Gruppo I 3 II III Gruppo VI 4 IX X h a c c a e f i B. e a ciascun progetto alternativo si associano i propri ambiti di trasformazione. Una volta determinata l’entità degli impatti si può ricostruire una matrice generale in cui a ciascun gruppo sociale si associano i propri obiettivi. qualitativa o qualiquantitativa. . Essa non è altro che la ricomposizione di quanto costruito nelle tabelle precedenti.Trasformazioni a b c Obiettivo I Obiettivo II Obiettivo III Obiettivo IV Obiettivo V Obiettivo VI Obiettivo VII Obiettivo VIII Obiettivo IX Obiettivo X Matrice trasformazioni-obiettivi d e f g h i Nella matrice trasformazioni – obiettivi le caselle in grigio evidenziano gli incroci in corrispondenza dei quali si verificano gli impatti. C. La preferenza finale è il risultato dell’applicazione di una regola combinatoria multicriteriale che può variare nei songoli casi in funzione delle caratteristiche degli impatti. A D. B. A A. C.

Matrice di sintesi .

valori tipici Sintetico. pluriparametrico. rispetto alle quali non si considerano rapporti di complementarità L’immobile è composto da più parti. per elementi funzionali Analitico Analitico compravendita di un immobile con pochi riferimenti di mercato (ad esempio antico) compravendita di un immobile con pochi riferimenti di mercato (ad esempio edificio singolare) Valore di costo Realizzazione di un opera progettuale Valore di costo Media Gaussiana Ricerca della retta di regressione Somma dei costi di realizzazione di ogni elemento funzionale Computo metrico estimativo Il valore massimo accordabile all’area è pari alla differenza tra valore dell’area edificata. con uso di coefficienti per l’obsolescenza Stima per determinazione del costo di costruzione. teoria dell’ordinarietà Sintetico. superfici convenzionali Tecnica di stima Media Gaussiana L’immobile è semplice nelle sue caratteristiche. incrementato dell’utile imprenditoriale. metodi per punti di merito Metodi di stima del valore di costo Sintetico. moltiplicata per valore unitario superficie residenziale Prodotto del valore di mercato corrispondente alla parte residenziale per coefficienti correttivi Somma del prodotto della dimensione delle differenti parti per i corrispondenti valori tipici unitari Ricerca della retta di regressione Capitalizzazione della rendita netta Metodi di stima del valore di mercato. punti di merito Somma della superficie residenziale e di superfici convenzionali corrispondenti ad altre parti. e si suppone che la distribuzione dei prezzi sia gaussiana L’immobile è composto da più parti. pluriparametrico. pluriparametrico. teoria dell’ordinarietà Sintetico. meno costi. meno utile imprenditoriale Metodi di stima del valore di mercato Differenza tra valore di mercato prima del danno e valore di mercato parte residua Differenza tra valore di mercato prima del danno e valore di mercato dopo il danno Stima del costo necessario alla ricostruzione della parte persa Compravendita di un area edificabile Valore di trasformazione Valore di mercato Sintetico Diretto Diretto Danno subito da un immobile Valore complementare Valore di costo Analitico Danno subito da un immobile per perdita di una parte Danno subito da un immobile per perdita di una caratteristica (ad es. rispetto alle quali non si considerano rapporti di complementarità L’immobile è composto da più parti. pluriparametrico. monoparametrico. Regressione lineare Misto. pluriparametrico.SINTESI-1 Contestoproblema di stima compravendita di un immobile Aspetto economicoCriterio di stima Valore di mercato Metodo Sintetico Diretto. monoparametrico. eventualemenrte corretto da coefficienti di obsolescenza se l’immobile non è recente Sintetico Diretto. rispetto alle quali non si considerano rapporti di complementarità Sintetico. pluriparametrico. Regressione lineare Analitico Valore di surrogazione Stima sintetica per surrogazione del valore di immobili non simili. visuale per propsicienza di un edificio abusivo) Non si considerano rapporti di complementarità tra parte persa e parte residua .

teoria dell’ordinarietà Sintetico. pluriparametrico. per elementi funzionali Analitico Si stima la disponibilità a pagare per usufruire del bene o per conservarlo Si stima l’impegno di spesa (ad esempio per il trasoporto) affrontato per accedere usufruire del bene Si stima per confronto con altri beni Si stima per confronto con altri beni Si stima in funzione dell’ordinamento culturale e dell’estensione Si effettua la soma dei valori di tutti gli elelemti che compongono il fondo agricolo Si stema derivando il beneficio fondiario dal reddito aziendale netto Stima sintetica Semisomma valore di mercato e dieci rendite annuali Stima sintetica del Valore Agricolo Medio Stima sintetica / analitica Stima del valore del bene soggetto a servitù La differenza tra valore dell’immobile ristrutturato. ambientali e culturali tenendo conto degli aspetti sociali. di non elevazione (servitus non tollendi) Valore di mercato Valore complementare . ambientali e culturali monetizzabili Stima di un fondo agricolo Valore di mercato Valore patrimoniale Stima indennità di esproprio Si stima per capitalizzazione del Beneficio fondiario Valore di mercato Valore di mercato e valore per capitalizzazione Valore di mercato Stima per capitaliozzazione Aree edificate Aree edificabili Aree non edificabili Differenza tra il valore dl bene prima dell’apposizione della servitù. meno costi.SINTESI-2 Contesto-problema di stima Convenienza economica di una ristrutturazione/restauro. monoparametrico. Regressione lineare Misto. deve essere maggiore o uguale dell’utile imprenditoriale Differenza tra somma di ricavi e costi sostenuti nel corso degli anni. pluriparametrico. meno il valore dell’immobile prima della ristrutturazione. ricerca di VAN e SRI Valore sociale di un servizio realizzabile con un opera pubblica Valore di costo Analitico Sintetico Diretto. e dopo Stima rendita catastale Stima servitù di veduta. Aspetto economicoCriterio di stima Valore di trasformazione Metodo Tecnica di stima Analitico Analisi costi ricavi. maggiore di zero Media Gaussiana con valori unitari di costi di opere simili Ricerca della retta di regressione Somma dei costi di realizzazione di ogni elemento funzionale Computo metrico estimativo senza riferimenti a periodi definito facendo riferimento ad un periodo definito (ad esempio 10 anni) Valore d’uso sociale di un bene ambientale/culturale Valore di surrogazione Priorità di intervento pubblico su un bene Valore sociale complesso Van e SRI nell’analisi costi benefici Metodi di analisi multicriteri Metodi di analisi multicriteri Stima sintetica Stima per valori tipici tenendo conto di tutti gli aspetti sociali.

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