Università Federico II di Napoli - Facoltà di Architettura - CdL in Edilizia

Appunti di Valutazione Economica dei Progetti
C. M. Torre

CENNI DI ECONOMIA

L’economia si basa fondamentalemente su una lettura delle motivazioni che guidano i comportamenti umani e sul loro rapporto con risorse che per loro caratteristiche possono essere definite “beni economici”.

Classificazione dei beni economici. Alle risorse si assegnano valori d’uso e si attribuiscono a soggetti (individui e collettività) i diritti di uso dei beni. Nell’economia classica questi presupposti governano la valutazione dei beni economici. Quindi oggetto delle stime sono i beni economici. Perchè un bene materiale possa essere definito economico esso deve essere raro, deve cioè essere limitata la sua accessibilità e la sua possibilità di uso, e su di esso deve essere possibile definire un diritto da parte di un soggetto. I beni economici possono essere classificati a seconda degli aspetti che consideriamo. - Beni materiali e immateriali. tra i beni materiali: Beni diretti Beni strumentali Beni immateriali

- Beni diretti (o di consumo). Soddisfano un bisogno diretto, esplicabile attraverso la loro acquisizione (cibo, abbigliamento, alloggi, etc) - Beni strumentali (o capitali). Sono strumentali alla produzione di beni diretti (ad esempio, i materiali da costruzione) Il loro uso si può esplicare una sola volta (come per il cibo) o più volte (come per un capo d’abbigliamento) In funzione della loro possibilità di essere spostati, e quindi delle modalità di acquisizione e del passaggio del loro possesso da un soggetto ad un altro: Beni mobili Beni immobili

I beni che interessano prevalentemente l’estimo sono ovviamente i secondi, gli edifici e i fondi. In funzione del titolo di proprietà: Beni privati, liberi o di mercato (se hanno la possibilità di essere utilizzati o posseduti tramite il pagamento di un corrispettivo in moneta). La loro proprietà è divisibile tra un numero discreto di soggetti, che possono trasmettere attraverso una espressione di volonta o un contratto la stessa. Vale cioè il principio di esclusività: ciò che è tuo non è mio e viceversa. Beni pubblici e beni comuni. Un bene pubblico è di proprietà di un insieme di soggetti, che hanno tutti contemporaneamente diritti su di esso, ma non possono trasmetterli secondo la loro volontà. Una scuola è un bene pubblico perchè è usufruibile dagli studenti, ma essi non possono trasmettere il loro diritto di uso a persone che nella collettività non si trovano nella

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stessa condizione. Non vale il principio di esclusività. Un bene commune, un “common”, è un bene la cui proprietà non è attribuibile, ma è di uso della collettività. In funzione della “somiglianza” i beni si possono classificare in: Identici, se tutte le loro caratteristiche sono uguali Simili, se i due beni differiscono per una sola caratteristica Dissimili, se i due beni hanno una solo caratteristica uguale e tutte le altre differenti.

Questa classificazione è solo apparentemente oggettiva. Essa infatti dipende dal significato di “caratteristica”. Estremizzando il concetto potremmo dire che non esistono beni identici o simili, se consideriamo anche caratteristiche microscopiche. E’ quindi ovvio che ci riferiamo ad una categoria di caratteristiche. Possiamo dire in maniera non molto rigorosa che si considerano le caratteristiche come quegli elementi che possono fare emergere in un individuo differenze di scelta tra un bene ed un altro. Teoria dell’Utilità Si potrebbe dire (Jewons) che l’utilità è la misura del rapporto tra un bene ed un soggetto che ha per obiettivo la massimizzazione del utilità erogata dal bene stesso. Dall’economia classica e neoclassica emergono due principali categorie di valori, riconducibili alla determinazione dell’utilità: il costo di produzione di un bene il prezzo che esso ha in un mercato. I valori sono gli aspetti di cui si effettua una determinazione attraverso il giudizio di stima. Il valore di un bene è funzione nell’economia classica dell’Utilità che esso esplica. Perché un bene abbia un valore, esso deve essere raro. Per rarità si intende la scarsità del bene, in rapporto alla sua utilità. Se una popolazione di n individui beneficia di una utilità esplicata da un bene x, l’impossibilità di soddisfare l'utilità di tutti gli n individui è misura della rarità del bene. L’utilità del bene secondo gli economisti classici equivale al costo della produzione di quel bene, secondo gli economisti neoclassici equivale al prezzo erogato per acquisire l’uso o il possesso del bene. V = f (u) Per ogni individuo, l’utilità di un bene diminuisce all’aumentare della quantità del bene di cui si dispone (principio di sazietà).

ma di più beni. massimizzandone l’acquisizione con il minimo dispendio Concetto di indifferenza: sono indifferenti tutte le combinazioni di quantità di beni che inducono la stessa utilità per un individuo.Y=Utilità X=quantità Utilità totale U: Utilità fornita dalla quantità totale di un bene di cui si dispone Utilità marginale Um: fornita dall’ultima porzione di bene acquisito. Sulla curva del grafico la somma delle quantità di A e B fornisce sempre la stessa utilità U(A1+B1)=U(A2+B2) A 1 A 2 C u rv a d i in d iffe re n z a B 1 B 2 . Um = dU/dX Il benessere di un individuo non deriva dal possesso di un solo bene. Principio edonistico: Ciascun individuo si dota di una quantità di beni tale da massimizzare il suo vantaggio spendendo razionalmente le sue risorse finalizzate all’acquisizione dei beni.

Ogni individuo ha una sua utilità a godere di un bene. che l’economia è mossa fondamentalmente dai bisogni individuali che si ricompongono in un mercato. e/o alle risorse scambiate per ottenerne l’uso o il possesso.L’utilità del bene secondo gli economisti classici equivale al costo della produzione di quel bene. Utilità relativa Utilità relativa Bisogni secondari Bisogni primari Piramide di Maslow La curva di domanda è la sintesi dei comportamenti di tutti gli individui che identificano una utilità in un bene attraverso la domanda del bene stesso. La stima secondo l’estimo classico sarà quindi finalizzata a determinare il più probabile prezzo dello scambio tra venditore e compratore. Ciò significa in maniera estremamente riduttiva. e ogni individuo soddisfa le sue esigenze attraverso l’uso o il possesso di più beni. . Così non è. in funzione di una serie di fattori: . Quindi ogni individuo attribuirà un valore diverso al bene. Rapporto tra utilità e domanda: L’utilità che un bene esplica non è un fatto assoluto.utilità marginale: l’individuo può avere già una certa quantità di un bene x e quindi sentirà una minore esigenza ad aumentare la quantità di quel bene in suo possesso. secondo gli economisti neoclassici equivale al prezzo erogato per acquisire l’uso o il possesso del bene. Ciascun individuo riconosce ad un bene un valore d’uso corrispondente al corrispettivo che è disponibile a pagere per acquisire il diritto d’uso. Questa seconda affermazione porterebbe al paradosso che beni prodotti con lo stesso costo dovrebbero avere tutti lo stesso prezzo. chi ha soddisfatto i suoi bisogni primari tenterà di perseguire quelli secondari ecc (Maslow). . beni voluttuari e beni intermedi. come si vedrà in seguito. l’aspetto economico che definisce il comportamento è il valore di mercato. Se lo scopo economico perseguito è quello dell’acquisizione di una utilità attraverso l’acquisto di un bene.utilità relativa: esistono beni primari. U = f (c) e U=f(p) Infatti razionalmente l’utilità di un bene deve almeno corrispondere alle risorse spese per produrlo.

Beni identici o simili hanno prezzo simile in tutti i luoghi di uno stesso mercato.” In realtà il prezzo non si forma mai in corrispondenza del punto di equilibrio. Cosa è l’equilibrio di un mercato? Legge di Jewons: “Nel mercato uno scambio crea necessariamente un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano…. A maggiore quantità richiesta il valore del bene aumenta. Allo stesso modo la curva di offerta rappresenta la disponibilità del bene x sul mercato.La formazione del prezzo avviene all’incrocio tra la curva di domanda D(x) e la curva di offerta O(x). La curva di domanda rappresenta la variazione del valore del bene x in funzione della sua richiesta sul mercato. non c’è trasparenza di informazione Non c’è disponibilità assoluta e immediata di informazione Le scelte avvengono in condizioni di razionalità limitata (Simon. per ovvi motivi non possono essere identiche.” . e il suo valore diminuisce all’aumentare della disponibilità di x. I beni immobili non sono mai identici. Correggendo la legge di Jewons: “Nel mercato uno scambio dovrebbe creare in condizioni di conoscenza assoluta e razionalità non limitata un vantaggio per entrambi i soggetti che lo attuano…..” In conseguenza di ciò “Beni identici hanno identico prezzo in tutti i luoghi di uno stesso mercato (1870). P(x) D(x) P O(x) Q(x) Il punto P è il punto di equilibrio di mercato.. 1965) Questa affermazione è introduttoria del principio di comparazione della stima che ci permette di stimare il. valore di un bene utilizzando lo strumento della comparazione con altri episodi nel quale al bene attraverso un prezzo è stato attribuito un valore d’uso. perché esistono effetti distorcenti dovuti al fatto che il mercato non è perfetto. perché almeno le caratteristiche posizionali. non è perfettamente concorrenziale.

ci sono intervalli di produzione delle quantità di beni all’interno dei quali è conveniente la produzione stessa. la manodopera e i beni strumentali (i beni la cui utilità si esplica nella produzione di altri beni) Ogni produzione ha dei costi che possono essere fissi. e variabili. CV. A seconda delle caratteristiche del ciclo produttivo.Rapporto tra produzione e curva di offerta. la tecnologia. A seconda delle caratteristiche del ciclo produttivo. Sono fattori della produzione le imprese. cioè dipendenti dalla quantità di prodotto. CF. cioè dipendenti dalla quantità di prodotto. ci sono intervalli di produzione delle quantità di beni all’interno dei quali è conveniente la produzione stessa. Questa conveneinza dipende. Si definiscono: Costo totale CT: Costo di tutte le unità prodotte Costo medio CM= CT/X rapporto tra costo totale e unità prodotte Costo marginale Cm = C’= dC/dx costo dell’ultima unità prodotta . Formazione dei prezzi L’offerta di un bene dipende dalla convenienza a produrlo in una data quantità. P(x) = f(CtX) CT = Cf + Cv Ct(x) Cv(x) Cf(x) Q(x) Ogni produzione ha dei costi fissi. dalle caratteristiche dei fattori della produzione del bene. e variabili. cioè indipendenti dalla quantità di prodotto. tra l’altro. cioè indipendenti dalla quantità di prodotto.

nel quale ciascun individuo è in grado di trovare il propriop benessere. Il tema della scarsità delle risorse trovano ampia accoglienza nelle idee e nelle teorie dei padri fondatori delle scienze economiche . che aumentano all’aumentare della produzione. Ma questo equilibrio è basato sulla disponibilità di risorse da trasformare in beni economici. I modelli dell’economia neoclassica e classica fondano la loro visione di sviluppo su presupposti che la storia recente ha drammaticamente smentito. Il benessere derivato dalla produzione di un bene crea vantaggi per il produttore che riceve un profitto e per il consumatore che acquisisce un vantaggio dall’acquisizione del bene. . Più un bene è raro più elevato sarà il suo prezzo. Malthus 1766-1834 mette a punto la cosidetta teoria delle catastrofi denunciando per primo il problema della esauribilità delle risorse. perchè la sua dinamica è basata sul meccanismo della crescita dei prezzi che si innesca spontaneamente in presenza di sintomi di esauribilità delle risorse. Il limite di tale posizione sta nei seguenti aspetti: Imperfezione dei meccanismi autoregolatori. I costi della riduzione dell’inquinamento. I meccanismi autoregolatori del mercato non possono evitare con la legge dei prezzi crescenti l’esaurimento delle risorse. Si creano esternalità ambientali che non possono essere del tutto interenalizzate.I LIMITI DELL’ECONOMIA NEOCLASSICA E L’ECONOMIA DEI BENI PUBBLICI Insostenibilità dei modelli di sviluppo economico fondati su produzione e mercato. salvo regolamentazioni. più limitato sarà l’accesso e quindi l’uso e il consumo delle risorse. L’inquinamento è invece distribuito in maniera indistinta. T. sono della comunità. Ricardo 1770-1823 individua i seguenti elementi fondamentali della produzione: · · · Terra (risorse naturali) Lavoro (tecnologia e risorse umane) Capitale Su cui si fonda la microeconomia. cioè un costo che si manifesta all’esterno del mercato nell’ambito del quale è collocato il ciclo produttivo che lo genera. D. Secondo Adam Smith (1723-1790) la ricchezza delle nazioni si fonda sulla costruzione di un equilibrio tra produzione e domanda. Ciò rappresenta una esternalità negativa. Sulla base delle teorie di Malthus e Ricardo si elabora una concezione dinamica dell’economia basata su 2 assunti principali: L’inevitabilità del conflitto tra crescita della popolazione e limitatezza delle risorse L’incapacità sostanziale del progresso tecnologico di compensare le perdite di produttività dovute allesaurimento delle risorse Secondo altri (come Stuart Mill) il mercato può far fronte al problema della esauribilità delle risorse.R.

I fattori che rappresentano i processi di produzione da considerare non sono quindi: Input: natura. che solo entro certe soglie possono essere riutilizzati in un sistema complesso come l’ambiente. In realtà non viene tenuto in considerazione lo scarto dei processi di produzione. natura Perfetta sostituibilità delle risorse naturali con il capitale prodotto dall’uomo. Barry Commoner (1973) considera anche la possibilità di un adeguamento della tecnologia a nuovi modelli di sviluppo. Ottimismo tecnologico. rifuti. Secondo Commoner esiste la “capacità di sopportazione” (CS) degli ecosistemi funzione del carico demografico e del modello economico dominante si esprime oltre che attraverso la quantità di merci prodotte (A) anche attraverso gli stili di vita indotti e l’adeguamento tecnologico (T): I = P x A x T ≤ CS I è un indicatore dell’inquinamento. P rappresenta la dimensione della popolazione. Ogni processo crea rifiuti.Benefici e costi Beneficio massimo netto per l’inquinatore Costo esterno totale Livello dell’attività (e dell’inquinamento) L’internalizzazione dell’inquinamento che si ottiene attribuendo I costi ai soggetti che operano nel mercato (cioè ai produttori) non è possibile in maniera completa: se anche i costi di riduzione dell’inquinamento fossero pagati da chi lo produce. T è un fattore dipendente dallo sviluppo della tecnologia e dal suo (buono o cattivo) uso. La tecnologia supporterà la sostituzione di risorse esauribili con nuove risorse. lavoro. lavoro. tecnologie => output: beni economici Ma più precisamente: Input: natura. tecnologie => output: beni economici. essi rappresenterebbero solo un risarcimento parziale dei danni provocati da esso. A rappresenta la quantità di merci e servizi per individui. che determina l’inquinamento associato all’unità di merce o servizio prodotto. L’ideologia della crescita illimitata si è trasferita nel processo di crescita urbana e territoriale producendo megalopoli e immense periferie: . Il benessere individuale è garantito dai processi produttivi che trasformano le risorse naturali in beni strumentali all’uomo.

si può solo ricreare in tempi geologici. ad esempio.per una risorsa rinnovabile (suolo. . Se una risorsa non è rinnovabile non esiste tasso di crescita. ma solo di rigenerazione. Popolazione preda Popolazione predatore Soglia di estinzione Modello predapredatore (la popolazione dei pesci e qualla dei pescatori hanno fasi demografiche alterne e simmetriche) Tempo . . inquinamento paesistico-ambientale. nel momento in cui il loro tasso di trasformazione supera la loro eventuale possibilità di rigenerazione. La sostenibilità consiste dunque nel rispetto dei seguenti limiti: . pesce) il tasso sostenibile di impiego non può essere maggiore del tasso di rigenerazione. il tasso sostenibile di emissione non può essere maggiore di quello al quale l’agente stesso può essere riciclato.per un inquinante. degrado sociale. Il consumo delle risorse deve essere sostenibile. Un deposito di gas naturale non cresce. Pearce(1989) critica l’equivalenza risorse – beni a partire da alcune considerazioni: a) Molte risorse non hanno sostituti b) La natura è caratterizzata da irreversibilità dei processi (una specie che si estingue non può essere rigenerata) A questo proposito va fatta una precisazione: le risorse naturali sono esauribili.inteso come miglioramento qualitativo e non quantitativo delle condizioni di vita. attuato secondo il ripsetto di un equilibrio dinamico. La teoria dello stato stazionario è definibile come condizione di “sviluppo senza crescita”. 1991). foresta. utilizzata in modo sostenibile. acqua. Un bosco. Il saggio s è pari alla somma del tasso di crescita e del tasso di rigenerazione della risorsa. spreco di risorse naturali. A questo proposito vale la Legge di Hotelling (1931) F ' ( X ) + ∂P / P∂T = S con P(t)= Po(1+t)s Il prezzo di consumo di una risorsa al tempo t è pari al prezzo attuale moltiplicato per un fattore di accumulazione. senza andare oltre la capacità dell’ambiente di rigenerare materia prima e di assorbire rifiuti (Daly e Cobb. è una risorsa rinnovabile nella misura in cui la sua distruzione può essere compensata dalla nascita di nuovi alberi.Il benessere espresso solo in termini di occupazione che produce reddito e permette il soddisfacimento di bisogni materiali diviene la causa principale di consumi eccessivi di suoli.per una risorsa non rinnovabile (combustibile fossile. distruzione di confini naturali e storici. rottura dei cicli e morte di ecosistemi. giacimenti minerari) il tasso sostenibile di impiego non può essere maggiore di quello al quale è possibile rimpiazzarla con una risorsa rinnovabile. assorbito o reso inoffensivo dall’ambiente. Daly cita l’esempio della pesca: essa è sostenibile fino a quando consente la riproduzione del pescato.

in una ottica quantitativa. Tendenza alle condizioni di equilibrio dei sistemi. Questa equivalenza è vera solo in termini monetari e quantitative. di risorse e beni prodotti. al netto dei costi della produzione. il Rapporto Brundtland (1987) elabora due scenari alternativi: a) Consumi elevati con implicazioni economiche assolutamente incalcolabili. produzione di cibo (Scandurra. Al contrario tutti i processi che avvengono negli organismi viventi sono caratterizzati dalla Irreversibilità (caratteristica fondamentale di ogni sistema complesso) La tendenza alle condizioni di equilibrio è assente negli ecosistemi aperti. come mostrato prima a proposito delle esternalità da inquinamento. Anche tecnologie pulite come quelle dell’eneriga solare hanno bisogno di una trasformazione. 1994)”. i cui valori fondamentali sono: Reversibilità dei processi. I costi di produzione dell’energia ovviamente sono indissolubilmente ambientali e finanziari: 1) Elevata probabilità di mutamenti climatici derivati dall’immissione eccessiva di gas nell’atmosfera (CO2). Economia. fisso e fissabile. La riduzione delle risorse e la trasformazione energetica che la acompagna corrispondono ad un aumento dell’Entropia (Boulding) . Nella meccanica l’equilibrio sta però nella trasformazione. è necessaria per alimentare i servizi essenziali della vita umana: calore per ripararsi dal freddo. rifuti. Processo di progressiva acidificazione dell’ambiente. ma come soggetto che risponde attivamente alle perturbazioni provocate dall’attività economica” (Scandurra. trova sempre una sua condizione di equilibrio. sotto questo punto di vista essenziali: L’aumento del rendiconto energetico nell’uso dell’energia. L’economia tradizionale discende da una visione deterministica del paradigma newtoniano incentrato sulle Leggi della meccanica classica. funzionamento di meccanismi.L’utilizzazione delle risorse combustibili fossili può ritenersi sostenibile nella misura in cui parte dei profitti possa essere investita in fonti di produzione di energie alternative. Una risorsa equivale alla differenza tra il valore d’uso del bene prodotto con essa. b) Bassi consumi: realizzati su una valida strategia di risparmio energetico. seppur minima di natura in beni (i pannelli solari). trasporto. Due aspetti appaiono. in funzione del lavoro e del valore di uso. Per quanto riguarda i fabbisogni futuri di energia. “la natura non è più considerata come un sistema materiale. Un sistema si adatta. 1994). “degradano” l’energia. energia ed entropia “L’energia costituisce l’unità fondamentale del mondo fisico. 2) 3) 4) Inquinamento atmosferico urbano-industriale causato dai residui di combustibili fossili. La reversibilità dei processi nella meccanica newtoniana corrisponde in economia alla assoluta intercambiabilità. giacchè le fonti energetiche come i combustibili vengono convertiti in energia da macchine o sistemi che producono inquinamento. aumentando l’entropia. cioè la convertono in forme meno nobili. Rischio di incidenti da reattori nucleari. in grado di sostituire il combustibile una volta che lo stesso si sia esaurito.

e non solo (valore sociale complesso). Per i beni pubblici si parla quindi di Valore d’uso Sociale (Forte. E’ quindi legato alla fruizione del bene stesso. 1987) Il valore d’uso sociale è corrispondente alla somma dei valori di uso di un bene pubblico. Fusco Girard. esplica una utilità derivante dall’uso (per cui possiamo parlare di valore d’uso sociale) ma è anche una risorsa ambientale la cui esistenza. Valore d’uso sociale di una foresta (Pearce e Barbier. La funzione ecologica che svolge. Ad esempio. 1977. 1987. la costa. caratteristico soprattutto dei beni ambientali. anche senza un uso diretto è necessaria alla nostra vita. è pari alla somma dei valori d’uso e di non uso di un bene pubblico . intesa come luogo di ricreazione. 1990) Valore Economico Totale (Pearce e Barbier. 1990) Il valore economico totale. è garanzia di futura esistenza di un ecosistema compatibile con la vita umana (valore economico totale). misura del servizio che esso rende alla comunità. Grillenzoni e Grittani. 1990) Valore Sociale Complesso (Fusco Girard.Categorie di valori per i beni pubblici Bisogna considerare un valore che derivi dall’utilità sociale che i beni pubblici esplicano. Questa utilità può esplicarsi attraverso l’uso di un bene pubblico o anche per sua semplice esistenza.

non riesce ad essere determinata. del bene da stimare. 1990) Gli approcci dell’economia non riescono a “catturare” tutto il valore di alcuni beni pubblici. che concorrono a determinare il valore sociale complesso di un bene pubblico. Valore sociale complesso di una foresta . dovendo questi valori nell’economia classica essere ricondotti ad una misura monetaria (il prezzo o il costo). Infatti. con gli approcci tradizionali un aspetto qualitativo (ad esempio in un bene monumentale). Esistono opportuni approcci per la determinazione di questi aspetti qualitativi.Valore Economico Totale di una foresta (Pearce e Barbier. a volte anche rilevante.

Non utilizzare il denaro significa quindi accumulare interesse. Per la teoria della razionalità scegliere 1200 euro domani invece che 1000 oggi significa attribuire maggiore convenienza alla posticipazione del possesso di mille euro. se questa posticipazione è remunerata di 200 euro.2 = (1200-1000) / 1000 se il valore del denaro attuale è Vo = 1000 e il valore equivalente alla fine del primo anno è V1=1200 Vo = V1/ (1+r) = 1200/1. ma la scelta di avere 1000 euro oggi invece che 1200 euro domani risulta non scontata. Per poter determinare il valore di questi effetti ad oggi è necessario determinare una regola che ci permette di anticipare effetti posticipati nel tempo.2 = 1000 r rappresenta quindi il prezzo di uso del denaro nel corso di un anno. Se le due scelte fossero indifferenti potremmo dire che: 1000 euro oggi = 1200 euro tra un anno Posto r = 0. Vo = V1/ (1+r) = 1200/1.Vanno introdotti elementi di matematica finanziaria.RICHIAMI DI MATEMATICA FINANZIARIA Capitalizzazione La capitalizzazione è la stima del valore ad oggi di una serie di effetti economici (costi o benefici) distribuiti nel tempo.2 = 1000 1000 euro oggi 1200 euro tra un anno r = (1200/1000) -1=0. Immaginando di dover scegliere se avere: 1000 euro 1000 euro 1200 euro oggi domani domani L’unica scelta ovvia è che è preferibile avere 1000 euro oggi invece che domani.2 V1 = Vo x (1+r) Vo = V1/ (1+r) 0 1 t L’interesse r può essere semplice o composto: Mt = Vo + It = Vo (1+ t r’) se t è inferiore a un anno (interesse semplice) ed è espresso in mesi Mt = Vo + It = Vo (1+ r)t se t è è espresso in anni (interesse composto) .

.+ R Posto 1+r = q (binomio di interesse). Gli incrementi Vo tr e Vo r t rappresentano l’interesse It maturato nel tempo t .. o del vantaggio che si ha nel doversi privare di una risorsa (un costo) nel futuro invece che oggi. e questa risorsa è disponibile al tempo n (espresso come numero di anni). un reddito).La somma maturata Mt si definisce montante al tempo t. se il valore di una risorsa di cui possiamo disporre è B. e questa risorsa verrà ceduta al tempo m (espresso come numero di anni). se il valore (quantitativo) di una risorsa di cui dobbiamo privarci è C. L’accumulazione finale rappresenta una serie notevole. il suo valore attuale B0 è dato da B0 = B/(1+r)n Analogamente dato un saggio di interesse r.. Il valore finale è la soma delle attualizzazioni di tuttte le rate e prende il nome di accumulazione finale: Vn = R (1+r)nm +R (1+r) (n -1)m +R (1+r)(n-3)m +.. ma in un tempo futuro (un beneficio diretto. il suo valore attuale C0 è dato da C0 = B/(1+r)m1/(1+r)n rappresenta quindi il coefficiente correttivo. pari a: . espresso come frazione di 1. La relazione esistente tra r e r’ è la seguente: r =12 x r’ Il saggio di interesse è anche la misura dello svantaggio che si subisce nel non usufruire di una risorsa oggi. che si applica a B e C per considerare che il loro effetto oggi è “attutito” rispetto al futuro. Montante maturato dall’interesse composto di Vo dall’anno 1 all’anno n M = V 0(1 + r )n Fattore di posticipazione dall’anno 1 all’anno n: r prende il nome di saggio di interesse (1 + r )n = q n Fattore di anticipazione dall’anno 1 all’anno n: r prende il nome di saggio di sconto 1 1 = n n (1 + r ) q Accumulazione finale di rate periodiche: Una rata periodica R è un effetto finanziario ripetuto periodicamente nel tempo. Se la rata è posticipata viene erogata a partire dalla fine del primo periodo m. Quindi dato un saggio di interesse r.

.+ R +…. Quindi q nm − 1 qm −1 Vo=Vn/qnm. R/qn L’accumulazione iniziale e quella finale differiscono per il fattore di anticipazione 1/qnm... +R e l’accumulazione finale diventa: Vn = R × qn −1 qn −1 = R× q −1 r Invece. per l’Accumulazione iniziale di rate periodiche posticipate Il valore iniziale è la soma delle attualizzazioni di tutte le rate e prende il nome di accumulazione iniziale: Vo = R/ (1+r)m + R/(1+r)2m + R/(1+r)3m +… R/(1+r)nm Se il periodo di ripetizione dell’erogazione della rate è annuale si ha m = 1 Vo = R/ (1+r) + R/(1+r)2 + R/(1+r)3 +….q nm− 1 V= R con : qm −1 Vn = R (1+r)n +R (1+r)n-1 Vn = Rqn + Rqn-1 + Rqn-2 q = 1+ r n = numero di rate corrisposte m = intervallo in anni tra due rate Se il periodo di ripetizione dell’erogazione della rate è annuale si ha m = 1 +R (1+r)n-3 +. cioè Vo = Vn E se la frequenza delle rate è annuale si ha: 1 q nm =R  1  qn −1  1  qn − 1 Vo = Vn   = R ×  n  = R×  qn  q −1  q  rq n     .…. R/(1+r)n Posto 1+r = q (binomio di interesse) Vo = R/ q + R/ q 2 + R/q3 +….....

perché anche la rata erogata all’anno n matura un interesse..... già dall’istante 0. cioè viene moltiplicata per 1+r Vn = R (1+r) nm +R (1+r) (n -1)m +R (1+r) (n-3)m +. l’accumulazione finale diventa: qn −1 qn −1 = R×q q −1 r 1 qn − 1 qn −1 =R qn q − 1 rq n −1 e l’accumulazione iniziale corrispondente diventa Vo = Vn 1 qn = R×q× .+ R(1+r) La formula precedente sarà allora moltiplicata per un termine q in più V= Rxqx q nm− 1 con : m −1 q Vn = R × q q = 1+ r n = numero di rate corrisposte m = intervallo in anni tra due rate Se la rata è annuale ancora una volta avremo m=1.Accumulazione finale di rate periodiche anticipate Le rate possono essere erogate a inizio periodo. In questo caso sono anticipate. e accumulano un interesse annuale in più nell’accumulazione finale.

Punti di merito 4. e si determina in previsione di uno scambio espresso da una quantità di moneta funzione della domanda e dell’offerta del bene in un mercato. Valori tipici e punti di merito a) si effettua la stima collazionando dati storici. Distribuzione gaussiana del rapporto Prezzo/unità di superficie Si Pi i=1…n Superfici di n Alloggi i=1…n prezzi di n Alloggi Stima comparativa diretta . parametrico. Determinazione metodi diretti/sintetici: ordinarietà.STIME SINTETICHE DEL VALORE DI MERCATO DI BENI IMMOBILI Valore di mercato Il valore di mercato è l’aspetto economico di un bene che esprime la sua capacità di esplicare una utilità diretta per qualcuno. e il valore più probabile è uguale al valore medio della distribuzione f V del valore di mercato Vx di un alloggio. Se la distribuzione è gaussiana (schema in figura). Diretta comparativa monoparametrica 2. c) Si studia la distribuzione di frequenza dei dati collazionati. b) Si considerano dati relativi a immobili simili. Valori tipici 3. Nel campo dell’economia privata i progetti generano attraverso le trasformazioni una rivalutazione immobiliare. cioè dati statistici relativi a compravendite recenti. Superfici ragguagliate 5. per valori tipici metodi indiretti/analitici: Capitalizzazione della rendita 1. vale il principio dell’ordinarietà.

05 2.95 Pi/Si (m€/m2) 2 1.x3…xn) Stima monoparametrica La stima monoparametrica parte dal presupposto che la variazione del prezzo dipenda sostanzialmente da un aspetto. e si fa variare il solo parametro che definisce questo aspetto (ad esempio la superficie di un alloggio). Si utilizza quando: a) i dati a disposizione sono: -un parametro dimensionale relativo a immobili compravenduti (usualmente la superficie) -i prezzi relativi alle compravendite b) i dati si riferiscono a beni simili Se esiste un fattore costante.Sx Superficie alloggio da stimare Vx: Sx = ΣPi: ΣSi Si (m2) Pi (m€) 105 104 210 200 100 205 98 203 => 110 200 112 200 108 198 95 Vx = Sx (ΣPi: ΣSi) 97 195 101 200 100 Σsi= 1130 195 200 Σpi= 2206 Σpi/Σsi=1.82 1.1 1.9 2. Può esistere una funzione che definisce il rapporto tra il valore di mercato e un parametro.78 1. il contributo al prezzo stesso dato dalla superficie rappresenterebbe una parte del contributo totale a meno di una somma costante.83 2.x2.01 1. Si confrontano beni che differiscono per un solo aspetto. Si deve quindi utilizzare una metodologia che possa evidenziare la relazione esistente tra i parametri e il prezzo: P= f (x1.98 2 Stima diretta comparativa parametrica In una relazione monoparametrica la legge che lega il parametro dimensionale al prezzo di un immobile è del tipo: P= f (x) Una stima pluriparametrica fa dipendere il prezzo dalla variazione di più parametri.1 2. . che rappresenta il contributo di una serie di aspetti alla formazione del prezzo. e variasse il solo fattore legato alla superficie.

Si osservi la legge rappresentata in figura e qui di seguito riportata: V= f(p)=c+f1(p)= c . Questa legge non può valere in assoluto. Ipotizzare che la legge non si modifichi per valori superiori. ciascuna con un proprio valore unitario desumibile da indagini sul mercato. ad alloggi di categoria ordinaria. pari a c. La linearizzazione vale solo per il tratto tra A e B. significa comparare alloggi di categoria superiore (oltre il tratto B). che ad esempio.V c A B f1(p) p La funzione che generalmente descrive la variazione del prezzo in funzione della dimensione è lineare. La seconda è che l’ipotesi di linearità della legge è più plausibile per brevi tratti. perché condurrebbe al paradosso che per superfici pari a 0 mq si ha il massimo valore di mercato. può rappresentare il tratto nel quale si identificano alloggi destinati a residenza principale di dimensioni ordinarie (60-120 mq).axS Immaginando che il parametro p sia la superficie. che è plausibile abbiano andamenti di mercato differenti. e quindi viene meno il principio della comparazione. almeno per due motivi: il primo è che immobili con valori parametrici estremamente diversi non possono essere considerati simili. Tale ipotesi è plausibile per brevi tratti. senza rapporti di complementarità V = ΣPj Dj V: valore di mercato del fabbricato stimato I: singola destinazione funzionale i presente nel fabbricato Pj: prezzo unitario delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i Dj: dimensioni delle porzioni di immobile aventi stessa funzione i . è plausibile che il prezzo a metro quadro di un alloggio diminuisca all’aumentare della superficie. Stima pluriparametrica per valori tipici E’ utile per la determinazione del valore di mercato di un immobile nel quale sono riconoscibili più funzioni.

un giardino di 600 mq e un patio di 60 mq Di D1 = 200 mq (alloggio) D2 = 250 (uffici) D3 = 50 mq (box) D4 = 600 mq (giardino) D5 = 60 mq (patio) Pi da stime sintetiche Prezzo medio/mq Alloggi =1250 Prezzo medio mq uffici = 1500 Prezzo medio mq box = 250 Costo medio mq verde attr = 100 Costo medio mq patio = 200 DixPi 250000 € 375000 € 12500 € 60000 € 120000 € TOTALE = 817500 € La metodologia di stima per valori tipici presenta alcuni limiti. - Stima per punti di merito Si utilizza quando: Gli alloggi differiscono per alcune caratteristiche significative e non è possibile esprimere attraverso parametri di prezzo unitario (come per la stima per valori tipici) queste caratteristiche. mq 250 a studio. e quindi aggregare semplicemente i valori medi non permette di costruire una relazione di tipo lineare avente caratteri di rigorosa ordinarietà. Si perdono i rapporti di complementarità. la distribuzione dei dati sarà diversa. Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del valore medio di riferimento per i punti di merito Ki: . s. un box auto di 50 mq. pur essendo di fatto molto utilizzata nella pratica: per ciascuna delle variabili a.b. non si valuta cioè il possibile valore aggiunto dovuto alla compresenza di più funzioni.Esempio Si stimi il valore di mercato di una palazzina avente mq 200 ad alloggio. m. Si possono determinare dei coefficienti correttivi detti punti di merito del prezzo/mq medio in funzione delle caratteristiche suddette.

00 0.17 0. di orientamento.9 0 5 anni Età 1.80/1=0.00/1. ben conservato Alloggio Vx Zona centrale Età 25 anni Buoni car.00 1.00 1. con pochi servizi. ben conservato.90 x 1.95 1. ambientali Buoni car. di recente realizzazione.70 Panoramicità.20=1.00 1. Tecnologici ottimo orientamento Ben conservato Edilizia economica Ki/ki 1. ottimo orientamento.05 0.00 x 1.60 Fabbricato civile Fabbricato economico Fabbricato popolare Fabbricato rurale Villino Posizione Periferia Semiperifieria Centro 1.00 0.05=1. in buone condizioni per quanto riguarda caratteri ambientali (zona ben servita).05 Effettuando il confronto tra i coefficienti di merito della tipologia di riferimento e dell’alloggio da stimare: Alloggio Vx Zona centrale Età 25 anni Buoni car.00=1.00 0.95=1. in un fabbricato civile di 25 anni.00 0.17 x 0.40/1.95=1.80 0.19 Vx/mq = 1250 €/mq x (1. Tecnologici Buon orientamento Ben conservato Edilizia civile Valore medio a mq = ? Ki 1.95/0.0 0 0.05= 1312.40 Zona Degradata 0.40 0.80 x 1.90 0.Esempi di punti di merito C aratteri am bientali O ttim i B uoni M edio cri S cad enti 1.20 1. ottimi caratteri tecnologici.05 0.95 0. ambientali ottimi car.5 €/mq x 100mq = 131250 € .95 1.70 1. Tecnologici ottimo orientamento Ben conservato Edilizia economica Valore medio = 1250 € / mq ki 1.19) = 1250 €/mq x 1.90 0.5 => Vx = 1312.00 1.0 5 1. ambientali Buoni car.40 Mediocri Scadenti Obsolescenza fisica Normale Mediocre Scadente 1.00 1.80 Oltre 50 anni 0.00 1.80 1.90 Villa Caratteri tecnologici Ottimi Buoni 1. avendo a disposizione i risultati di una stima del valore medio a mq degli alloggi economici di un quartiere semiperiferico.80 1.90 Tra 6 e 20 anni Tra 20 e 50 anni 0.00 0.90 0.95 1. tecnologici.25 1. ambientali ottimi car.00 0.25 Tipologia di riferimento Zona semiperiferica Età 5 anni Medi car.80 0.00/0.00 0.70 Vx = Vmedio × ∏ Ki i =1 n Tipologia 2.9 5 0.20 1.90/1=0.05 x 0.00 x 1. orientamento Ottima Media Scadente 1.80 0. Tecnologici Buon orientamento Ben conservato Edilizia civile Tipologia di riferimento Zona semiperiferica Età 5 anni Medi car.25/1.90 Esempio Stimare il valore Vx di un alloggio di 100 mq sito in posizione centrale.

35 Superficie convenzionale mq Alloggio A Alloggio B Totale superficie utile (A+B) Scale e terrazzo primo piano Lastrico solare Totale (I+II+III+IV) Area esterna attrezzata piano terra 220.20 0.9 33.Stima per superfici ragguagliate Si utilizza quando è noto il prezzo unitario medio per mq di superficie commerciale e si distinguono le superfici dell’immobile per differente destinazione d’uso. di ragguaglio Ki 1 1 1 0.7 1 1 0. le cui superfici sono destinate come descritto in tabella. Sup convenzionale 0.Balconi Servizi Esterni Patio Verde Autorimesse Coeff. Conoscendo il prezzo medio unitario della superficie commerciale pari a 1250 € / mq nel mercato di riferimento.7 Esempio Stima del valore di un villino.25 0.00 70.5 0.4-0. Dati: Vunitario Si Ki prezzo medio unitario della superficie commerciale superficie con i-esima destinazione d’uso coefficiente di ragguaglio relativo all’i-esima destinazione d’uso Coefficienti di ragguaglio: Il valore di mercato Vx si determinerà come prodotto del valore medio di riferimento per la superficie convenzionale dell’alloggio ottenuta come somma delle differenti tipologie di superfici moltiplicate per opportuni coefficienti di omogeneizzazione: n Vx = Vunitario × Sconv = Vunitario × ∑ Ki Si i =1 Tipologia superficie Alloggio di Destinazione d’uso Interrato Piano terra e piano primo Pareti interne Muri perimetrali Cantine – Mansarde Terrazze .10 0.15-0.25-0.50 159.25 0.25 44.5 0.15 I) II) III) IV) 96. Tipologie di superficie Sup Utile Si (mq) 48.00 10.30 96.30 48.6 8.00 .33 0.00 Coeff.

e il valore medio unitario.9 D1= 60 mq D2 = 100 mq D3 = 30 mq P1 =1500 €/mq P2 = 100 €/mq P3 = 250 €/mq 1. che va corretto con opportuni coefficienti m n m n Vx = J =1 i =1 ∑ ∏ KijVj = ∑ ∏ KijPjD j J =1 i =1 Esempio Stima di un villino di 100 mq + giardino + garage interrato. Si applica quindi quando per le componenti caratteristiche dell’immobile si conosce la dimensione.05 1 1 Valore Vx = K1 D1 P1+ K2 D2 P2+ K3 D3 P3= 94500 + 10000 + 6750 . di merito K2 1 1 1 (livello interrato) Coeff.Stima per valori tipici e punti di merito E’ un insieme delle stime precedenti. di merito K1 (panoramicità) (conservazione) Coeff. avendo a disposizione coefficienti di merito e valori unitari Tipologie di superficie Alloggio Giardino Box Superficie Dj Prezzo medio Pj Coeff. nella quale si utilizzano coefficienti correttivi (come per i punti di merito) e valori unitari di mercato differenti per tipologia di superficie. di merito K3 1 1 0.

. e b un termine noto. …xn sia di tipo lineare. Stima per regressione monoparametrica Se la stima è di tipo monoparametrico si può costruire una regressione lineare semplice: P = ax + b dove a rappresenta il prezzo marginale di P al variare del parametro x. si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1.Stima per per valori tipici e punti di merito determinati attraverso la regressione lineare Con la regressione lineare. an e b. pari al prezzo minimo che non varia al variare di x. P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…. l’incremento del prezzo a metro quadro al variare del numero di metri quadri sarebbe rappresentato da una relazione del tipo: P = -ax + b P (€ /mq) S (mq) La regressione serve quindi a stabilire l’andamento della retta: P = -ax + b a partire da un certo numero m di dati osservati...x2. Ad esempio.an xn + b la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3. Deve essere m > n +1 (se il numero di parametri n è 1: m > 2 .

Xb) A(Pa.P (€ /mq) B(Pb.Xm) S (mq) La regressione per costruire la retta P = -ax + b utilizza il principio dei minimi quadratiLa retta che simula meglio l’andamento lineare è quella che minimizza la somma delle distanze dei punti rilevati dalla retta stessa P (€ /mq) B(Pb. ma nel secondo essa ha meno significato.Xm) S (mq) Osserviamo le due situazioni: P (€ /mq) B(Pb. m) X P (€ /mq) B(Pb.Xb) A(Pa. . Più R2 è vicino a 1.Xb) A(Pa. m) X S (mq) S (mq) in entrambi i casi è possibile costruire una retta di regressione. più la regressione è valida. R2 varia tra 0 e 1. perché i punti sono più lontani dalla retta Bisogna in questo caso valutare il coefficiente di determinazione R2.Xb) A(Pa. Xa) M(Pm. Xa) M(Pm. Xa) M(Pm.Xa) M(Pm.

Funzione regressione lineare di excel Dati i prezzi P1.an xn + b Y nota è l’insieme dei prezzi a mq rilevati dalle compravendite 23/01/2005 L i 4 C B di E i I 30 23/01/2005 L i 4 C B di E i X nota è l’insieme dei valori delle variabili caratteristiche rilevati dalle compravendite I 31 .. a parità di tutti gli altri valori. e i valori dimensionali delle caratteristiche xi1. xin . e xi rappresenta l’unità di misura della i-sima caratteristica (adces. P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….an xn + b ai (i=1…n) rappresenta il prezzo unitario di P al variare del parametro xi (i=1…n).P2..x2. con l’uso di Excel si imposta come segue la operazione necessaria a determinare I coefficienti e il termine noto dell’equazione: P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….. vani. numero di posti auto etc) la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3.Per quanto riguarda il numero di osservazioni. Stima pluriparametrica Nella regressione lineare. an e il termine noto b. …xn che contribuiscono a determinare il prezzo P dell’immobile da stimare sia di tipo lineare. i=1…..an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..m. xi2. mq. xi3…. più m (numero di rilevamenti) è maggiore di n+1 (numero di parametri più 1).. si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1.…Pm. più la regressione è valida. Esiste un coefficiente F (di Fisher) che lega la affidabilità della stima al rapporto tra numero di osservazioni m e numero di parametri n.

.an xn + b Funzione tendenza di excel Serve a determinare il prezzo P di un immobile determinato secondo una regressione lineare del tipo P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….an xn + b Noto un numero m di osservazioni xi P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…...an xn + b Y nota è l’insieme dei prezzi a mq rilevati dalle compravendite X nota è l’insieme dei valori delle variabili caratteristiche rilevati dalle compravendite ..

.an xn + b X nuova è l’insieme dei valori delle variabili caratteristiche relative all’immobile da stimare La funzione Tendenza restituisce direttamente il valore stimato secondo la regressione lineare derivante dalle y e x note .an xn + b P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…..P = a1x1 + a2x2 + a3x3 +….

ipoteche. mutui o altri oneri Determinazione del saggio r. per un periodo di tempo privandosi dell’uso di esso. E’ un premio al rischio. E’ il prezzo d’uso del denaro. . redditi transitori pregio di alcuni elementi.Metodo indiretto o analitico Si determina il Valore di mercato per capitalizzazione dei redditi. quindi incerti. se si considera la capitalizzazione. servitù passive. spese straordinarie. Riferito ad un periodo limitato (di n anni) V= R rq n (q n − 1) + A − D Riferito ad un periodo illimitato (n = infinito) V= R + A− D r R r= q-1 A D rendita annua saggio di interesse aggiunte detrazioni Aggiunte e detrazioni Aggiunte A (o poste attive) Dotazioni particolari di accessori. Secondo Forte-De Rossi (1977) il saggio oscilla intorno al 4%. attraverso l’uso di denaro. da parte di chi riceve denaro. se si considera l’aspetto della retribuzione per chi presta denaro. degrado di alcuni elementi. con un range compreso tra il 2% e il 6%. se si considera l’aspetto dell’impiego di risorse monetarie per generare redditi futuri. Il saggio assume differenti significati. come potenziale espresso dall’impiego di risorse monetarie. E’ la misura della capacità del mercato di generare redditi. e ha la possibilità di generare redditi con esso. servitù attive Detrazioni D (o poste passive) Mancanza di accessori significativi.

1 % 3 .6 % .8 % 5 . riduzione del prezzo d’uso del denaro. come nell’esempio in tabella. e con variazione del valore di mercato dal 2000 al 2004: A nno 2004 2003 2002 2001 2000 R e n d ita annua € 6192 6192 6192 6192 6192 P re z zo € 150000 140000 130000 120000 110000 S a g g io r= R /P 2 . per un alloggio di 100 mq.0 % 3 . decremento della disponibilità di mutui Fattori discendenti del saggio r Condizioni di mercato. con fitto mensile netto di 512 euro. caratteri intrinseci ed estrinseci dell’alloggio. incremento del prezzo d’uso del denaro.9 % 4 . si determina il saggio medio n r= i =1 n i =1 ∑ Ri ∑ Pi Esempio: Fattore Discendente del saggio per Condizioni di mercato: i fitti sono variati più lentamente dei prezzi di vendita. applicando la formula inversa della capitalizzazione dei redditi. In queste condizioni il saggio diminuisce all’aumento dei prezzi con fitti costanti.Fattori Ascendenti del saggio r Condizioni di mercato favorevoli. incremento della disponibilità di mutui Date n compravendite e n rendite corrispondenti. caratteri intrinseci ed estrinseci dell’alloggio.

. nella regressione lineare.VALORE DI COSTO Il valore di costo è il valore d’insieme delle risorse utilizzate per la produzione di un bene. metodo monoparametrico per la determinazione del valore di costo Vx: px = Σ Vi: Σ pi => Vx = px (Σ Vi: Σ pi) Vx valore (di costo) del fabbricato da stimare Px parametro di consistenza del fabbricato da stimare (ad es. o all’edificio stesso).x2. si ipotizza che la funzione che lega le variabili x1. metodo indiretto (analitico): computo metrico Metodo misto (semianalitico): elementi funzionali Il metodo diretto (a “scatola chiusa”: black box approach) si basa sulla ricerca di riferimenti per la determinazione di valori unitari di costo (riferiti ad elementi funzionali dell’edificio. volume espresso in mc) Vi valore noto (di costo) dell’i-mo fabbricato di confronto Px parametro noto di consistenza dell’i-mo fabbricato di confronto Stime per regressione Come per il valore di mercato. Stime “a valore di costo” del valore di mercato stime assicurative confronto con valori di altro genere Determinazione metodo diretto (sintetico): parametrico. Obiettivi della determinazione del valore di costo : - costo di produzione edilizia stime di danni (costo di ricostruzione). …xn che contribuiscono a determinare il costo C dell’immobile da stimare sia di tipo lineare.

A rappresenta l’area edificabile) P(M) P(L) P(K) P(A) = prezzi unitari delle variabili precedenti n. Si osservi che rispetto a questa formulazione. aspetti generalmente stabili nel mercato delle nuove costruzioni diventano molto più variabili nella riabilitazione e nella riqualificazione architettonica e urbana. 1994): C= f (M. In particolare le variabili A (caratteristiche morfologico-ambientali). P = eventuali variabili esterne: economie di scala.C = a1x1 + a2x2 + a3x3 +…. P) con M= materiali L= manodopera K= risorse tecnologiche/progettuali A= caratteri del sito e morfologia dell’organismo architettonico (in edificazioni. e xi rappresenta l’unità di misura della i-sima caratteristica la regressione serve a stabilire i valori dei coefficienti della combinazione lineare: a1 a2 a3. a parità di tutti gli altri valori. g. g (cantieristica) e p (tecnologia) sono caratterizzate da maggiore variabilità in interventi di restauro e recupero rispetto a interventi di nuova progettazione.. A. progresso tecnologico..an xn + b ai (i=1…n) rappresenta il prezzo unitario di C al variare del parametro xi (i=1…n). K. n. Singolarità del progetto riferimento a nuove Edifici storici atipici Computo metrico estimativo Dettaglio del progetto Progetto preliminare Progetto esecutivo Sistemi estimativi di massa Edifici recenti ripetitivi Figura 1 Relazione tra livello di dettaglio del progetto e metodologia di stima del costo di intervento . organizzazione cantieristica. L. an e il termine noto b. n (economie di scala). P(M) P(L) P(K) P(A) . Variabili delle funzioni di costo Una generica funzione di costo unitario si riferisce a variabili individuate generalmente secondo una relazione del tipo (Simonotti.. g.

perché si applica attraverso una scomposizione degli elementi che costituiscono il processo realizzativo.Alcune indicazioni per l’applicazione di metodi pluriparametrici per la stima sintetica dei costi Il costo unitario per piano( e per superifcie) diminuisce all’aumentare del numero di piani (perché incidono meno fondazioni e copertura) Il costo unitario a mq diminuisce all’aumentare della superficie abitabile All’aumentare della superficie abitabile diminuisce l’incidenza degli impianti sul costo a mq Le strutture orizzontali incidono più delle verticali sul costo di costruzione Stime analitiche dei costi Si basano sulla scomposizione del progetto in elementi. per ciascuna delle quali si determina la corrispondente voce di costo. Stima per fattori di produzione Alla determinazione del costo delle categorie di lavori concorrono voci relative ai fattori di produzione classificabili in generale come segue: manodopera materiali spese per l’esercizio di mezzi d’opera e di servizi (noli. il valore globale viene determinato attraverso la combinazione lineare dei prezzi unitari pi delle singole categorie di lavori moltiplicata per le quantità qi: ∑ i =1 qi pi qi = quantità relative alle categorie pi pi = f (manodopera. Il livello di dettaglio varia dall’elemento funzionale (metodi semianalitici) al fattore di produzione (metodi analitici)La stima analitica dei costi presuppone l’analisi dettagliata della qualità e della quantità delle categorie di lavoro necessarie alla costruzione. mentre dal punto di vista del prodotto come la somma dei costi di produzione di una serie di elementi funzionali. La metodologia di scomposizione del progetto per elementi dei quali viene computato il prezzo unitario è basata sulla individuazione dei costi di categorie riconoscibili e omogenee di fattori di produzione. n . 1997). rappresentato l’impiego di risorse relative alla realizzazione dell’intervento. utile dell’impresa Una volta determinate le quantità delle singole categorie di lavori espresse nel progetto e il loro prezzo unitario. Da un punto di vista matematico/formale il computo può essere visto dal punto di vista del processo come il risultato di una combinazione lineare di costi unitari di singoli fattori di produzione moltiplicata per le quantità di questi stessi elementi previste dall’intervento progettuale. trasporti) spese generali d’impresa e messa in sicurezza. e che descritti nel progetto ne forniscono una rappresentazione activity-based (Pilcher. sui quali sono stati operati specifici interventi. materiali). cioè descritta per categorie di lavoro e per tecnologie applicate. La stima analitica dei costi di costruzione è basata sulla determinazione del computo metrico estimativo. Il metodo analitico (a scatola aperta: white box approach) è fortemente legato alla dimensione progettuale dell’intervento.

messa in sicurezza) e l’utile k2. per i materiali Ore di lavoro.83xEuro…= mc0. (h=4cm) luce 4.€ =……. La determinazione del costo di costruzione può avvenire oltre quindi che per stima analitica della somma dei prezzi riferiti a voci di tipologie di costo fi fattori concorrenti per la costruzione di un elemento (manodopera. per la manodopera Incidenza dei mezzi di produzione per i fattori tecnologici (noli e trasporti) Incidenza di oneri vari (sicurezza etc) Costo unitario di Solaio Laterocemento h=18cm. travetti (b=38 cm) soletta in c. trasporti. ecc).50m e sovraccarico 32N/mq Impalcatura Manodopera Garzone Muratore Ferraiolo Cementista mq1. Esempio di stima analitica di un prezzo unitario di solaio Si individuano i prezzi unitari di ogni fattore di produzione che interviene nella realizzazione dell’elemento:Le fasi sono: Analisi del progetto e Determinazione delle quantità: Dimensioni.21xEuro…= Ore 0. elementi verticali e orizzontali.00xEuro…= Ore 1. Fusco Girard. fondazioni. strutture di base.15xEuro…= In uno =…….Ad esse si aggiungono le incidenze percentuali delle spese generali dell’impresa da remunerare sullo specifico progetto k1 (spese per l’esercizio di mezzi d’opera e di servizi. ecc) anche per somma dei costi riferiti direttamente agli elementi funzionali (fondazione. La formulazione riportata qui di seguito: .€ Materiali Laterizi + 5%sfrido Calcestruzzo Ferro In uno Totale Stima per elementi funzionali L’intervento globale può essere scomposto dal punto di vista del prodotto in una serie di macrocategorie di lavori (Forte e De Rossi.00xEuro…= =…….20xEuro…= Ore 0.a. orizzontamenti. materiali. peso. Un elemento funzionale è identificabile per la funzione che svolge (ad es. indipendentemente dall’edificio di appartenenza. impianti tecnologici).€ mq0.20xEuro…= Ore 0. 1977. 1987) che nel nostro caso sono corrispondenti ad interventi di rifunzionalizzazione e recupero di elementi funzionali. noli.08xEuro…= kg4.

Impianti Tetti Esempio di Computo per elementi di cui siano noti i prezzi da tariffario . di costo unitario Ci: m Ei Ci = (1+ k 1 + k 2)∑ qij p j j=1 Esempio di stima per elementi funzionali Si ricavano i prezzi medi unitari per elemento funzionale. Elemento funzionale Computo Progetto1 Quantità Q1 fondazioni strutture verticali Chiusure verticali Solai Costo C1 … … … … … … … … … €/ml €/mq Computo Progetto n Quantità Qn Prezzo medio Costo pi = Σ Qi/Ci Cn €/mc €/mc €/mq €/mq ……. avendo a disposizione stime derivate da computi di opere realizzate. per determinare infine la media. per ogni elemento funzionale Ei. dividendo i costi di ogni elemento funzionale per le quantità rilevate.C = ∑ Ei Ci =(1+ k 1 + k 2)∑∑ qij p j i=1 i=1 j=1 n n m Evidenzia la relazione tra costo totale determinato come somma dei costi delle categorie di opere (Ei Ci) dal punto di vista del prodotto. o come somma dei costi di ciascun fattore di produzione dal punto di vista del processo (qijpij). L’operazione è ripetuta per ogni progetto di cui si possiedono informazioni..

Macro Categoria Fondazione Scavo per fondazione Unità di misura Mc Prezzo Quantità A riportare Unitario €/ Mc €/ Mc €/Mc €/Kg €Mc Prezzo Quantità A riportare Unitario CLS per sottofondazione Mc CLS per fondazione Ferri Vespaio in pietra Macro Categoria strutture verticali CLS per pilastri e travi Ferri Macro Categoria Chiusure verticali Muratura di mattoni spess 30cm Pareti in mattoni per divisioni Intonaco civile per interni Mc Kg Mc Unità di misura Mc Kg Unità di misura Mq Mq Mq Prezzo Quantità A riportare Unitario Intonaco civile per esterni Mq .

che comprende anche la viabilità. per gli ospedali €/posto letto. La viabilità per abitante varia in funzione delle tipologie edilizie. per le scuole €/alunno €/alunno 1 scuola 2 scuole alunni 3 scuole . e così via Le unità di misura sono funzione dell’utenza: (€/ab). €/ab Migliaia di abitanti Urbanizzazioni secondarie I costi unitari delle urbanizzazioni secondarie hanno andamenti sinusoidali. passando da 14-15 mq / ab per case monofamiliari a 6-7 per torri e linee.Costi di urbanizzazione. se abbiamo una scuola il costo ad alunno decresce fino al massimo numero di alunni che possono occupare la scuola. poi aumenta nel momento in cui si edifica una seconda scuola. Ad esempio. €/ab Migliaia di abitanti Urbanizzazioni primarie La curva per i soli impianti a rete è più dolce rispetto a quella per il complesso delle opere di urbanizzazione primaria. per poi discendere nuovamente. oppure delle caratteristiche dell’opera (ad es. Variano in funzione della dimensione demografica degli insediamenti urbani. Si determinano come costi di costruzione delle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.

-m è un “tempo tecnico”. Va analizzato il numero di alloggi venduti in un dato intervallo di tempo nel mercato al quale ci riferiamo. dipende dalle risorse umane e tecnologiche impiegate. Applicazioni: • • • Riuso di edifici Aree edificabili Cambiamento di destinazioni di uso La convenienza è data dal verificarsi della relazione: Vt>Vmo Essendo il valore di trasformazione:    Vt = Vmt  (1 + r ) n− K (1 + r )  m  la convenienza si ha se il valore aggiunto dalla trasformazione è positivo:   K Vmt n− m  − Vmo ≥ 0  (1 + r ) (1 + r )    Determinazione del tempo di collocamento n e dell’intervallo di realizzazione m -n dipende dalle dinamiche del mercato. che avviene in n anni. meno il costo di costruzione K (compreso di oneri e interessi passivi). relativo a fabbricati simili. riportato all’attualità al tasso di capitalizzazione r. Determinato il valore di trasformazione è possibile esprimere un giudizio di convenienza economica a trasformare se Vt è maggiore del valore di mercato attuale del fabbricato da trasformare Vmo.VALUTAZIONE ECONOMICA DEI PROGETTI PRIVATI Valore aggiunto da una trasformazione edilizia Il valore di trasformazione Vt è pari alla differenza tra il valore di mercato Vmt che un immobile assume dopo un intervento di trasformazione. Va analizzata la capacità produttiva dell’impresa che realizza .

635 mc Destinazione d’uso: Albergo Si ipotizza un rendimento dell’attività alberghiera pari all’8% Si ipotizzano 2 anni per la realizzazione e l’inizio della produttività dell’albergo Dati da individuare: Probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo Vmt Costo di costruzione + oneri + interessi Da un indagine sui dati storici risulta che il valore a mq commerciale di un albergo è nell’area pari a 2000 €/mq di superficie commerciale Il costo è pari a 1000 €/mq vuoto per pieno Essendo il volume edilizio pari 12. ipotizzando un altezza di piano di 3 m dopo l’intervento. come invece sarà a seguito della ricostruzione Ipotizzando che la trasformazione avvenga in due anni e il costo sia erogato dopo un anno dall’inizio dell’attività (per semplicità) Essendo Vmt = 8424000 €. perché l’edificio ha un altezza di piano attualmente diversa da tre metri. il probabile valore di mercato del fabbricato per uso albergo Vmt sarà 2000 €/mq x (12635/3)mq = 8424000 € K sarà 1000 €/mq x (12635/3)mq = 4212000 € Si noti che non utilizziamo la superficie attuale. n= 2. m=1 diventa: Sostituendo nella formula: .Esempio: Stima della convenienza della Ricostruzione di un edificio e cambiamento di destinazione d’uso. Dati a disposizione Superficie 1. K = 4212000 €. E’ possibile una ricostruzione di volumetria pari a quella preesistente.635 mc.660 mq Volume edilizio 12.

75 = 622500 Perché ci sia convenienza deve risultare Vt > Vmo Vt −Vmo = 8424000    4212000  − 622500 > 0 2− (1+ 0.08) (1+ 0. essendo la superficie attuale pari a 12660 mq. Ipotizziamo che l’analisi statistica ci dia per un edificio di 40 anni un deprezzamento del 25% Dato il valore del nuovo di 830000 il nostro Vmo sarà pari a a 830000 x 0. Il valore di mercato delle aree edificabili dipende dai seguenti fattori: • • • Disponibilità di aree e richiesta di suoli (domanda) Parametri urbanistici che definiscono il grado di edificabilità (offerta) Disponibilità e caratteri del mercato della riqualificazione urbana (stock esistente) Le metodologie di stima sono: Stima a valore di trasformazione: si basa sulla determinazione del valore di trasformazione di un area Stima per comparazione: si basa sulla possibilità di determinare il valore di mercato di un area conoscendo i parametri urbanistici e il valore di mercato di altre aree edificabili .  K Vmt n− m  (1 + r ) (1 + r )    Vt =  8424000    (1 + 0.08)1   Stima di un area edificabile.08) 4212000 2−   (1 + 0. si ha 1860mq x 500 €/mq = 830000 € A causa dell’obsolescenza il valore viene surrogato con deprezzamento.08)1  Ipotizziamo che il valore attuale Vmo dell’edificio sia quello di un edificio per civile abitazione. al quale applicare un deprezzamento per obsolescenza: Se il valore a mq degli edifici per civile abitazione nuovi è stato stimato in 500 euro.

in assenza della possibilità di stimare il valore di un area attraverso una stima sintetica.Stima a valore di trasformazione Il massimo prezzo accordabile da un compratore ad un area edificabile è quello che permette allo stesso di edificare e perseguire un utile al netto dei costi attraverso la vendita degli immobili edificati. Si ottiene risolvendo rispetto al valore iniziale (pari al valore dell’area) la relazione Vt=0 per Vt= 0 se il valore iniziale è quello dell’area: Vmo = Vaed   − ( K + utile) Vmt  = Vaed  (1 + r ) n (1 + r ) m    Se l’intervento avviene in tempi brevi (mesi) la formula si semplifica in: Vaed= Vmt – (K+utile) Esempio: Si calcoli “a valore di trasformazione” il valore venale della seguente area residenziale edificabile: A = 3000 mq Iff = 2 mc/mq Costo di costruzione a mc k = 300 euro Utile imprenditore sul costo di costruzione 20% Valore di mercato medio di un alloggio Vmq = 1200 euro/mq m = n =0 (tempo di collocamento e di realizzazione trascurabili) Il volume edificabile è: Vol = 3000 mq x 2 mc/mq = 6000 mc Con una superficie lorda (con h = 3 m) pari a 6000 mc/3m = 2000 mq Di valore pari a Ved = 2000 mq x 1200 euro/mq = 2.000 euro Essendo il costo di costruzione a mc k = 300 euro +Utile e l’utile dell’imprenditore 10% . Quindi. Il valore attribuibile all’area edificabile è pari alla differenza tra valore dopo la trasformazione e i costi di realizzazione (aumentate dell’utile imprenditoriale).400. si può determinare analiticamente a “vlore di trasformazione” il valore di mercato dell’area.

essendo il volume edificabile Vol pari al prodotto dell’indice di edificabilità per l’area edificabile Iff x Aed. in una comparazione monoparametrica.000 = 420.000-1.400. cioè dopo l’edificazione Vmt è dato dalla superficie calpestabile lorda Vol/h per il valore medio a mq Vmq: Vmt= Vol/h x Vmq = (Iff x Aed)/h x Vmq e il costo K proporzionale al volume Ved in funzione di k (costo medio a metro cubo) K = k x Vol= k x Iff x Aed La relazione   ( K + utile) Vmt n− m  = Vaed  (1 + r ) (1 + r )    diventa (trascurando i tempi m ed n): Vaed= Vmt –K .000 euro.000 euro realizzando un utile del 10% sul costo di costruzione pari a 30.980. il valore dopo la trasformazione. Il valore a mq dell’area sarà: 420000/3000= 120euro/mq Stima per comparazione E’ possibile ricondurre la stima dei valori delle aree edificabili all’indice di edificabilità.000euro un imprenditore sarà disposto ad acquistare l’area per: 2.400.il costo di costruzione sarà: (300 + 10%) x 6000 mc = 330 x 6000 = 1980000 euro Essendo m ed n trascurabili: (K+utile)/qm = 2160000/q°= 1980000 euro e Vmt/ qn = 2.000/q°= 2.400.

E’ quindi possibile effettuare la stima per comparazione tenendo conto della proporzionalità tra indici e valore di aree edificabili: Per un area A. per la determinazione del valore a mq dell’area A Vmq(a) = Vaed(b)/AA vale la legge di proporzionalità: Vmq(a):Vmq(b) = Iff(a):Iff(b) In teoria se Iff= 0 il valore Vaed= 0.5 per piani terra). ottenuto dividendo il valore dell’area Vaed per la superficie dell’area Aed è proporzionale all’indice di fabbricabilità fondiaria Iff. e h altezza di piano (3 o 3. e il valore a mq Vmq(b)=Vaed(b)/AB dell’area B.essendo k costo unitario a metro cubo comprensivo dell’utile dell’imprenditore. cirrispondent al valore del suolo nudo Vagr Ipotizzando che la funzione che lega valore dell’area e indice sia comunque lineare. una stima speditiva. noti gli indici di edificabilità Iff(a) di A e Iff(b) di un’altra area B. si ha Vaed = Vmt –K = Vol /h x Vmq – k x Vol Ponendo in evidenza Vol =Iff x Aed Vaed = Vol (Vmq/h – k)= Iff x Aed (Vmq/h – k) => Vaed / Aed = Iff (Vmq/h – k) = Iff x Cost Vaed / Aed = Iff x Cost Quindi il valore a metro quadro di un area edificabile. Nella realtà l’area senza possibilità di edificazione ha comunque un valore. essa è del tipo: Vmq(a)= Vmq(b) x Iff(a)/Iff(b) + Vagr Vmq Vmq(a) Vmq(b) Vagr Iff(a) Iff(b) Iff .

beni pubblic). quando per edifici nuovi esiste un mercato di riferimento b) per surrogazione del costo di costruzione di un edificio nuovo di pari consistenza. che abbia un suo valore di mercato. incrementato dell’utile dell’imprenditore. per i quali è possibile individuare un altro bene che ha analoghe caratteristiche di uso e funzionalità. probabile costo tecnico di costruzione di un edificio recente di 4 vani. se l’edificio ha caratteristiche singolari non riscontrabili in mercati di riferimento Il valore così determinato viene deprezzato secondo un coefficiente che considera l’obsolescenza dell’edificio soggetto a stima: Vc= Vr – DVr = Vr (1 – D) = K Vr D variabile dal 25% al 5% Esempio: valore di mercato di un alloggio in fabbricato storico: 4 vani. età 40 anni. Casi particolari: - Deprezzamento Valore di mercato surrogato per deprezzamento Il valore di un edificio antico. che non abbia particolari caratteri storici o architettonici.IL VALORE DI MERCATO STIMATO PER SURROGAZIONE Il valore di surrogazione si riferisce a beni che non hanno un mercato di riferimento. o non hanno un loro valore di mercato (ad es.25) x 60000 = 45000 € . può essere stimato a) per surrogazione del valore di mercato di un edificio nuovo di pari consistenza. superficie lorda 100 mq. 100 mq (altezza 3 ml): 200 €/mc = 600 €/mq (da stima sintetica) costo totale: 600 x 100 = 60000 € deprezzamento: 25% valore di mercato surrogato dell’alloggio in fabbricato storico: (1-0.

ANALISI RICAVI COSTI

Determinazione della convenienza alla trasformazione con l’analisi costi-ricavi.

Nella realtà molte trasformazioni vengono valutate per la convenienza che esplicano in un periodo limitato ad un certo numero di anni. Il privato che realizza la trasformazione per fini di lucro ovviamente avrà bisogno di godere di un profitto in un tempo ragionevole in funzione delle sue esigenze. Queste esigenze cambiano da soggetto a soggetto. In questo caso si considererà l’attività che determina un reddito nell’arco di tempo nel quale si pensa si debba determinare la convenienza economica (ad es. 10 anni), e si determinano le voci di spesa e le voci di ricavo relative all’attività stessa.

Flusso di cassa: sequenza di costi e ricavi ordinati nel tempo 1/q4 1/q2 1/q3 Rn

R2

R3

C0 C1 C2

C3

Cn 1/q4

1/q1 1/q2 1/q3

I costi e i ricavi sono le tipologie di effetti economici che costituiscono il flusso di cassa. Nel valutare la convenienza economica dell’operatore singolo, in condizioni di ricerca di una redditività dell’intervento l’analisi costi-ricavi costruisce un bilancio tra i benefici e i costi definiti come:

costi diretti primari o spese: valore monetario di beni e servizi impiegati per la realizzazione, la manutenzione e l’esercizio delle opere progettuali (costi di sviluppo e gestione) benefici diretti primari o ricavi: incremento di valore aggiunto da rendite associate all’attività che si va a realizzare.
Sulla base di queste determinazioni si costruisce una cash flow, cioè una sequenza di costi e benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione, che porta all’individuazione del valore attuale netto, del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato. Le condizioni di convenienza sono le seguenti:

VAN > VANmin

RBCA > 1+s

SRI > SRImin

SRImin e VAN min sono valori che definiscono le condizioni di convenienza fissate per ragioni che dipendono dal momento e da altre contingenze. Al limite SRImin e VAN min saranno pari a 0. Le condizioni diventano allora: VAN > 0 RBCA > 1
∃ SRI e SRI > 0

Secondo la formulazione proposta dal Marglin (1971) il valore attuale netto è pari alla differenza tra la somma dei costi e la somma dei ricavi dispiegati dall’inizio della realizzazione alla fine del periodo di produttività del progetto, attualizzati:
n

VAN = ( B0 − C0 ) + ∑ Bi − Ci
i =1

(1 + r)i

> VAN min

L’orizzonte temporale va dall’anno 1 all’anno n, Bi è la somma dei ricavi conseguiti all’anno iesimo, Ci è la somma dei costi sostenuti all’anno iesimo. Con questa formula costi e ricavi si intendono posticipati, cioè erogati alla fine di ogni anno.
n

R BCA =

B0 + ∑ Bi C0 + ∑ Ci
i =1 i =1 n

(1 + r)i (1 + r)i

≥ 1+ S

Infine per quanto riguarda il rapporto costi benefici attualizzato: Il rapporto tra i ricavi e i costi derivanti da un progetto deve essere maggiore di 1+S perché il progetto sia giudicato conveniente. L’orizzonte temporale va dall’anno 1 all’anno n, Bi è la somma dei benefici conseguiti all’anno iesimo, Ci è la somma dei costi sostenuti all’anno iesimo. S è un margine minimo ritenuto accettabile, espresso come frazione di 1 (al minimo corrispondente al tasso di capitalizzazione r) Il saggio di rendimento interno è il valore del saggio di attualizzazione r per il quale il VAN è pari a zero. Quindi è il valore di r che corrisponde alla soluzione dell’equazione:
n

( B0 − C0 ) + ∑ Bi − Ci
i =1

(1 + r )i

− VAN min = 0

Esempio Si determinino Valore attuale netto e Saggio di rendimento interno in 10 anni della seguente ristrutturazione di un edificio: Costo di acquisizione (iniziale) è 70000 euro. N. Alloggi 10 di 85 (utili), 92 (lordi) mq ciascuno Costo di ristrutturazione a mc : 150 euro/ mc da sostenere nel primo anno Costi di gestione 8% del costo di ristrutturazione a partire dal secondo anno Saggio di attualizzazione 4% Fitto esigibile per gli alloggi ristrutturati (stimato) 1100 euro/mese

VALORE PER SURROGAZIONE
Il valore ottenuto èer surrogazione si riferisce a: a) beni privati il cui valore di mercato non è desumibile da un mercato di riferimento, perché hanno caratteristiche particolari, come ad esempio immobili di vecchia costruzione, per i quali non esistono riferimenti di mercato. b) beni pubblici che non hanno un mercato, e conseguentemente un loro valore di mercato, ma hanno un valore d’uso sociale, Per questi beni si surroga il valore d’uso da quello di analoghi beni che sono simili per funzione ai beni oggetto di stima In altre parole, l’aspetto che guida la stima non è più la caratteristica materiale del bene, ma la sua funzione di uso. Aspetto del foglio di Excel per l’impostazione di una analisi costi ricavi. Nelle celle sono visibili le formule Potremmo dire che il saggio di rendimento interno rappresenta la misura tra le infinite possibilità dell’incidenza delle situazioni di convenienza assoluta (VAN > 0) dell’intervento rispetto a quelle di mancata convenienza (VAN < 0). Il Saggio di rendimento Interno rappresenta il limite superiore dell’intervallo che a partire da 0 include tutti i saggi di rendimento per i quali il VAN è positivo. E’ quindi ovvio che più elevato è SRI più ampia è la gamma di possibilità che il VAN sia positivo, e che quindi si verifichi una convenienza a intervenire. Nella determinazione del Valore Attuale Netto le voci che risentono di più del riporto all’attualità e quindi del valore del saggio sono i ricavi, perché nella sequenza del flusso si hanno prima i più

Non esiste punto di inversione se r > Sri. Nel diagramma si vede l’andamento di VAN determinati con differenti saggi in funzione del saggio di rendimento interno sulla scala dei tempi VAN VAN (r1) VAN (r2) VAN (r3) 0 VAN (SRI) n Tempo . oltre no. Se il saggio di rendimento interno è Sri significa che nell’intervallo (0. Nel diagramma si vede l’andamento del VAN in funzione del tempo. Man mano che si aggiungono i ricavi il VAN cresce. Quindi se il saggio di rendimento interno r è elevato significa che il VAN ha maggiore possibilità di essere positivo anche utilizzando un saggio r che porta a far pesare molto meno i ricavi rispetto ai costi. passando da negativo a positivo. La posizione del punto di inversione dipende dal saggio adottato: il punto di inversione è anticipato con saggi compresi tra 0 e Sri e più bassi. VAN > 0 0 VAN < 0 Punto di Inversione n Tempo Se il saggio di rendimento interno è Sri significa che nell’intervallo (0. oltre no.rilevanti effetti negativi (il costo di intervento) e successivamente i più rilevanti effetti positivi (l’avvio delle attività economiche dopo l’intervento). Quindi una volta riportati all’attualità con l’uso del dividendo (1+r)n risentono maggiormente della riduzione rispetto al costo di costruzione che viene diviso per un dividendo con esponente più piccolo. Sri) il VAN è positivo. Sri) il VAN è positivo.

Nel diagramma si vede l’andamento del VAN in funzione del saggio di rendimento interno ampiezza intervallo 0-SRI 0 VAN > 0 VAN < 0 SRI = Punto di Inversione r .

la manutenzione e l’uso delle opere di restauro. Per questo motivo.ANALISI COSTI BENEFICI L’analisi costi benefici nasce dall’estensione della valutaizone economica a problemi nei quali è necessario stimare oltre agli effetti sul capitale economico finanziario anche gli effetti sul capitale sociale e sul capitale naturale dovuti ad una scelta di piano o ad un progetto. tenendo essa conto dei seguenti aspetti (Grillenzoni e Grittani. 1974). benefici secondari: incremento di valore aggiunto e riduzione di costi collegati alle attività avviate a seguito della realizzazione dell’intervento. metropolitana o regionale (Fusco Girard. nonché i benefici che ne scaturiscono. diverso da quello di utilità individuale. in seguito alla realizzazione di un progetto. e per la rilevanza dell’aspetto monetaristico delle decisioni collettive. e riveste una certa utilità esclusivamente nel momento decisionale legato alla allocazione delle risorse pubbliche per gli interventi. L’articolazione delle voci di costo e di beneficio è più complessa. sono di fatto i costi derivanti direttamente dalla realizzazione del progetto di recupero e dal sostegno delle attività avviate nel riuso. e risulta di particolare rilievo per la valutazione di progetti di recupero del patrimonio culturale. La rappresentazione degli effetti è parziale. benefici primari: incremento di valore aggiunto del bene restaurato. A differenza dell’analisi costi-ricavi. costi indiretti: valore di beni e servizi impiegati per altre attività divenute possibili o necessarie a seguito della realizzazione del progetto di restauro. per ogni alternativa i costi iniziali e futuri. evidenziando i ritorni economico-finanziari ”allargati” derivanti dalla loro realizzazione. della quale di fatto costituisce una estensione metodologica a processi per i quali sono rilevanti lo sviluppo nel tempo e la dimensione economica-monetaria degli effetti generati dalla realizzazione di un progetto sul capitale sociale e sul capitale naturale. o la dimensione finanziaria dello svantaggio o la privazione della risorsa che subisce la comunità. relativi alla convenienza di un singolo soggetto. I costi e i benefici riguardano la totalità degli effetti economici monetizzabili riguardanti l’intera comunità. riduzione di costi diretti derivanti dal restauro e valore delle attività avviate con il riuso. L’analisi costi benefici quindi deriva da un concetto di utilità collettiva. costi secondari: valore delle risorse utilizzate per la realizzazione dell’intervento e distolte da altri fini. l’analisi costi-benefici valuta. 1992): costi primari: valore delle risorse per il recupero. stimando entrambi dal punto di vista dell’intera collettività urbana. l’analisi costi benefici continua ad essere utilizzata nella valutazione dei progetti. essendo limitata alla sua dimensione monetaria. L’analisi costi benefici si fonda sulla stessa struttura dell’analisi costi-ricavi. La monetizzazione di un effetto sociale e ambientale di un progetto quindi rappresenta la dimensione finanziaria dell’uso di una risorsa o del vantaggio di cui gode la comunità. che valuta i benefici economici diretti e i costi economici diretti. benefici indiretti: incrementi di entrate finanziarie e/o risparmi di risorse sociali e ambientali dovuto a effetti moltiplicativi generati dalla realizzazione del progetto .

Esempio di Analisi costi benefici relativa alla realizzazione di una strda Una analisi costi ricavi si baserebbe solo voci di costo e di beneficio diretti. dell’impatto paesaggistico. La riduzione delle spese sanitarie e previdenziali dovute alla riduzione di incidenti d’auto . le condizioni di convenienza sono legate alla determinazione di valore attuale netto e Saggio di rendimento interno. Esempio di beneficio diretto secondario: l’utile del gestore dell’impianto carburante Esempio di beneficio indiretto: La riduzione di spesa per gli spostamenti dovuta alla realizzazione del nuovo tratto stradale. spese sanitarie per incremento di malattie da inquinamento etc. Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti potenziali e futuri.Una classificazione più appropriata rispetto all’obiettivo del recupero è quella che determina le tipologie di benefici in funzione degli utenti secondo il modello del valore sociale complesso (Fusco Girard. Esempio di costo diretto secondario: la spesa sostenuta per la realizzazione di un impianto di erogazione di carburante lungo la nuova strada. che porta all’individuazione del valore attuale netto. 1987): Benefici e costi sostenuti relativi ai produttori e agli utenti diretti. sostenute dai residenti in prossimità della strada. delle attività valorizzate o svalutate dall’intervento di recupero. invece una analisi costi benefici può avere le seguenti voci: Esempio di costo diretto principale: il costo di intervento per la realizzazione della strada. Esempio di costo indiretto: opere di mitigazione dell’inquinamento acustico. Sono coloro che usufruiscono direttamente dell’intervento: gestori e utenti delle attività economiche insediate nel riuso. Come per l’analisi costi ricavi. Sono coloro che usufruiscono dei servizi. Sono coloro che usufruiscono del valore di opzione e di esistenza relativo al bene recuperato e al contesto urbano-ambientale interessato dall’intervento. proprietari dell’immobile etc. del saggio di rendimento interno e del rapporto benefici-costi attualizzato. Esempio di beneficio diretto: il ticket di accesso alla strada. Benefici e costi sostenuti relativi agli utenti indiretti. Sulla base di queste determinazioni si costruisce una sequenza di costi e benefici ordinati cronologicamente nel periodo di osservazione.

a differenza dei costi finanziari di intervento riferiti al breve periodo. generalmente riferibili a orizzonti temporali di lungo periodo. una volta diviso per (1+r)100 o (1+r)200 conterà in maniera estremamente limitata nel bilancio. rispetto ad un beneficio economico che si avrà invece nel futuro più prossimo ad esempio tra 10 anni: . conseguentemente incidono maniera minima nel bilancio costi benefici. I costi sociali. 1997): Assenza di valutazione degli effetti distributivi. I costi ambientali. La valutazione costi-benefici non è equitaria.E f f et t o R iq u alific a z io n e fisi ca d e ll ’im m o b i le T i p o lo g ia d i c o s t o C o s to d i in ter v e n to M a n c ati a ttiv ità r e d d i ti per T ip o lo g ia d i B e n e fici o R iv a lu t a zi o n e d ell’ im m o b il e E f f e t ti in d o tt i R e c u p e r o d e ll’id en tità s t o ric a p r o ss i m e a ll’ ed ifi cio d a r e cu p er a r e N u ove a t tiv i tà C o s ti d i g e s tio n e e s er c izio C o s ti d i g e s tio n e e s er c izio E v e n tu a li flu ss i fis ca li a r e m u n e r a zi o n e u r b an izz a z io n i G e n tr i fica tio n R i d u zio n e d e ll’a cc e s s ib il ità m e r c a to im m o b il ia re In cr e m e n to q u a lità In cr e m e n to d e ll ’a ttra ttiv ità c o n te s to d el d el la u rb a n a R i d u zio n e d e ll’a cc e s s ib il ità m e r c a to im m o b il ia re al R e d d iti d ell e e co n o m ich e R id u zio n e di ris ch i di nu ove a ttiv ità N u o v e o cc a s io n i d i s o cia lità al M a g g io r v a lo r e d e g li R id u zio n e d e l d is a g io s o cia le d e lle e di M a g g io r e s e r v izi R id u zio n e d e i c o s ti d i a c ce s s o a i s e r v i zi a cc e s s ib ilità ai E q u ità e di In cr e m e n t o o ccu p a zio n a l e M a g g io r e b e n e ss er e e co n o m ic h e in s e d i ate N u o v i s e r v iz i in s e d ia ti im m o b ili p e r i p r o p r ie ta ri in v e s tim e n to n e ll’a r ea Alcuni effetti economici. Limiti dell’analisi costi benefici L’analisi costi benefici ha costituito il supporto per la valutazione delle grandi opere pubbliche per decenni. ad esempio. Se un costo ambientale rilevante si manifesterà tra un secolo. anche quando la valutazione individua un bilancio globale positivo. I benefici potrebbero essere distribuiti in una parte della comunità e i costi in un'altra. Ad esempio l’inquinamento prodotto da una fabbrica fornisce vantaggi a imprenditori e lavoratori (utili e salari) e svantaggi ai residenti (inquinamento e perdita del valore immobiliare delle proprietà) Difficoltà di valutazione degli effetti di lungo termine. costi e benefici ricorrenti nel recupero del patrimonio architettonico. perché ridimensionati fortemente dall’elevato sconto che subiscono nell’attualizzazione. del tutto distinta dalla prima. L’imporsi dei principi di sviluppo sostenibile e la necessità di valutare gli effetti di lungo periodo delle politiche di piano ha reso ancora più rilevanti i limiti di questa metodologia (Munda. determinando un squilibrio non accettabile. si manifestano in periodi dell’ordine del secolo. L’anticipazione degli effetti attraverso le formule esponenziali inverse perde di significato quando il termine n contenuto nella espressione 1/(1+r)n assume valori elevati.

006% Difficoltà di monetizzazione degli effetti.Per r=5% 1/(1+r)10 1/(1+r)100 1/(1+r) 200 =1. Ad esempio.05 . che è sicuramente riduttivo rispetto alla globalità degli effetti del danno.61 =1.05 – 200 => l’effetto ambientale è ridimensionato al 61. Non è facile monetizzare il danno subito da un bene che ha valori non d’uso fortemente caratterizzanti.3% => l’effetto ambientale è ridimensionato allo 0. il danno alla salute causato dall’inquinamento non si misura in numero di morti o di patologie gravi.05 –10= 0. come un monumento.100 =1. Allo stesso modo la riduzione del danno alla salute si misura in riduzione di spesa sanitaria .7% => l’effetto ambientale è ridimensionato allo 0. ma in termini di incremento di spesa sanitaria o assicurativa.

Il valore d’uso sociale come già anticipato. corrisponde alla surrogazione del solo valore del servizio che essi erogano. Questi effetti vengono definiti “esternalità”.individuazione del costo erogato dagli utenti per accedere al bene (costo del trasporto o metodo di Clawson) . Si tratta quindi di variazioni di valori di mercato attribuibili alla presenza di un fattore ambientale .STIMA DEL VALORE D’USO SOCIALE DEI BENI AMBIENTALI Esistono beni che pur se sprovvisti di mercato. servizi ricreativi nelle aree protette. Per questi beni. o a leggere comportamenti economici. i metodi di stima monetari tendono a “simulare” un mercato. che si misurano sulle variazioni dei regimi di altri mercati. basandosi spesso sulla determinazione di una disponibilità a pagare. Viene quindi considerato un valore economico diverso da quello ecologico. Curve di Domanda Esprimono la domanda del bene ambientale inteso come servizio Preferenze espresse Si basano sull'indagine diretta Preferenze Rivelate Si basano su analisi di comportamenti economici generati dall'uso di un bene Valutazione di Contingenza Metodo di Clawson Stima il costo di accesso ai beni sostenuto dagli utenti diretti Prezzi edonici Stima l'incremento/decremento di valore di alcuni beni indirettamente influenzabile dal bene ambientale Disponibilità a pagare Disponibilità a rinunciare Metodo dello stipendio incremento decremento di valore degli stipendi Metodo del fitto incremento/decremento di valore dei fitti I metodi di stima più frequenti si basano su: . erogano un servizio per la collettività: litorali balneabili. Il valore d’uso sociale entra in gioco nella stima dei benefici e dei costi che variano il valore del servizio che il patrimonio architettonico-culturale rappresenta. aree di valore paesaggistico etc.metodi basati sulla disponibilità a rinunciare ad altri beni o servizi (monetizzabili) in favore del bene ambientale stimato (costo di opportunità) Mercati surrogati: I beni producono effetti esterni al loro contesto (non si può parlare di mercato). Le preferenze possono essere “rivelate” indirettamente da comportamenti.prezzi edonici e individuazione di mercati surrogati . o “espresse” attraverso una indagine diretta condotta tramite questionario.individuazione della “disponibilità a pagare” (valutazione di contingenza) . Su queste ipotesi si costruiscono curve di domanda. che invece si riferisce alla funzione più ampia che i beni ambientali svolgono nei cicli energetici e produttivi naturali. cioè individuando attraverso differenti metodi comportamenti che determinano flussi monetari (reali o ipotizzati) influenzati o derivanti dalla presenza del bene.

65 (dollari/ decibel) Esempio di esternalità negativa misurabile in funzione dell’hedonic pricing.06-0. la criminalità. dovuti alla difficoltà di isolare le variabili ambientali da altre che hanno influenza sui prezzi. Lo si è visto nelle rilevazioni effettuate per stimare la perdita di valore degli immobili situati in vicinanza degli aeroporti: spesso essi aumentano di prezzo. Sono valutate Amentities sociali e ambientali (l’esposizione climatica. Blomquist e Hoehn . Cioè di un effetto esterno al mercato nel quale si produce la variazione di un bene (in questo caso gli immobili) Area Nord Virginia Nord Springfield Washington Chicago Diminuzione del prezzo delle abitazioni per l’inquinamento acustico dr = + kr dve 0.15-0. la presenza di aree verdi.88 (dollari/ decibel) 0.88% per ogni punto in più di rumore negli USA e fino a 1.15 (dollari/ decibel) 0.Prezzi edonici Questa tecnica è utilizzata spesso per il settore immobiliare. il livello di servizi sociali. malgrado il forte danno da rumore. il livello dei redditi. estendono lo studio ad un campione più ampio di 253 città americane. “L'uso dei prezzi edonici solleva numerosi problemi teorici e pratici.26% in Svizzera). i suoi utilizzatori si impegnano nel sostenere . Per l’accesso al bene. con questo metodo. Il metodo si basa sulla interpretazione di un comportamento economico reale dei membri di una collettività. ad esempio vengono utilizzati come uffici. hanno stimato un deprezzamento dei valori immobiliari per ogni punto percentuale in più di inquinamento atmosferico di percentuali variabili fra lo 0. Le percentuali di deprezzamento sono più elevate per il rumore (0.5% quando si considerano più agenti inquinanti. Ricerche empiriche condotte negli Stati Uniti. Di solito si usa la tecnica della regressione multipla su una serie di valori immobiliari situati in località aventi caratteristiche ambientali differenziate.50 (dollari/ decibel) 0. e Stover e Leven . o semplicemente perché per alcuni individui la prossimità all'aeroporto vale di più del danno prodotto dal rumore (Bresso. la presenza di elementi paesaggistici). In seguito Berger. quota che aumenta fino allo 0. che leghi la variazione infinitesima del prezzo alla variazione infinitesima della qualità ambientale dovuta alla presenza della risorsa.15%. Questo deprezzamento rappresenta la misura monetaria di una Esternalità. Il modello degli Haedonic Prices sviluppato da Rosen (1979) è stato applicato inizialmente ad un campione di 20 città metropolitane americane . perché cambiano destinazione. Individuazione del costo erogato dagli utenti per accedere al bene (costo del trasporto o metodo di Clawson) Come per i prezzi edonici. Essa parte dalla constatazione che la diversità dei valori ambientali fa variare i prezzi degli immobili e cerca di stabilire quindi la parte da attribuirsi all'ambiente nelle differenze di prezzo degli immobili. 1992)”. Il modello è rappresentato con una equazione differenziale.

L’ipotesi è che il valore d’uso sociale del bene ambientale sia commisurato al costo sostenuto dai suoi utilizzatori. Valutazione monetaria di un litorale di 5.7 km in prossimità di Bari.una serie di spese. commisurata alle spese sostenute dagli utenti per usufruire di un bene (ad esempio un bosco) Se gli utenti provengono da luoghi definiti: R = ∑ vi × d i c i =1 n d1 d2 dn n: numero dei centri di: distanza da ciascuno degli n centri c: costo kilometrico medio del viaggio vi: numero di viaggi da ciascuno degli n centri Se gli utenti non provengono da luoghi definiti: R = ∑ fidic i =1 f1 f2 fn dn d2 d1 n n: numero delle fasce di ugual distanza di: distanza media di ciascuna delle n fasce c: costo kilometrico medio del viaggio fi: frequenza dei viaggi da ciascuna fascia Esempio. 1990) Dati del problema: costo kilometrico numero utenti luoghi di provenienza dell’utenza Fascia A Fascia B Fascia C . (Grillenzoni. Si determina una rendita fittizia R. Grittani.

affrontando quindi spese superiori a quelle attulemente sostenute con gli orari ordinari. Il principio cardine è quello dell’interrogazione diretta basata sulla richiesta di una disponibilità a pagare individualmente una somma in denaro per la conservazione di un bene ambientale o culturale. Qui di seguito è riportata la metodologica di costruzione che esprime la disponibilità a pagare con la stessa modalità con la quale si costruisce una curva di domanda rispetto al prezzo (follow up).4% 54 14 25. Ciascuna di esse presenta vantaggi e svantaggi. .2% 40 18 45.8% 46 24 52. 0375 Valutazione di contingenza La valutazione di Contingenza si basa sulla determinazione della “Disponibilità a Pagare” (Wtp o Willingness to Pay).9% 46 8 17. L’interrogazione avviene in varie forme. 0375) ∞ − 1 0. 1 utente per ml di costa di profondità 30 m (incrementato ogni 10 metri di profondità di una unità) 70000 utenti/anno fascia A distanza dal litorale 10 km 30000 utenti/anno fascia B distanza dal litorale 7 km 50000 utenti/anno fascia C distanza dal litorale 8 km Se il costo stimato è di 30 Eurocent/km Si ha: Totale annuo costo (70000 x 10 x 0.4% Per ogni cifra (prima colonna) è indicato il numero di intervistati (seconda colonna).4% 46 14 30. 0375) ∞ = 393000 × 1 0. il numero di intervistati che ha detto di essere disponibile a pagare una data cifra (terza colonna) e l’incidenza degli intervistati ai quali è stata chiesta la disponibilità a pagare per ciascuna cifra (quarta colonna).5% 41 13 31. Per Napoli musei aperti è stata chiesta la disponibilità a pagare per mantenere apere 24 ore al giorno i musei.3) Pari a 393000 euro Con un valore del saggio sociale di 3.3) + (30000 x 7 x 0.75 per un tempo infinito Vt = 393000 × (1 + 0.La legge urbanistica regionale pugliese 56/80 fissa un indice per determinare il numero di utenti delle fasce costiere.0% 44 30 68.2% 43 20 46.3) + (50000 x 8 x 0. Disponibilità a Pagare in euro 0 5 7 10 15 20 25 30 50 75 100 Campione Risposte Incidenza sul (intervistati) positive campione 284 56 29 51.7% 49 11 22. 0375(1 + 0.

75. è disponibile a pagare anche ogni valore P < Pi. per follow up. determinate sommando il numero di risposte negative di ogni campione. .E’ ovvio che chi esprime la disponibilità a pagare di valore pari a Pi. analoga a quella di domanda in funzione del prezzo di un bene (in questo caso ipotetico): La cui frequenza media è pari a 117. il numero di pesone disponibili a pagare 30 euro. Questo permette di costruire una frequenza cumulata. Si determina così la seguente frequenza cumulata di risposte. 50 e 30 euro. ad esempio. dove. e sono ordinate per valori crescenti. cioè Intervistati Campione parziale Frequenza cumulata DAP Valore n n 0 1 n 2 n 3 n 4 n 5 n 6 n 7 n 8 n 9 n 10 284 29 24 18 30 20 13 11 14 8 14 f f 0 1 f 2 f 3 f 4 f 5 f 6 f 7 f 8 f 9 f 10 0 465 181 152 128 110 80 60 47 36 22 14 P P 0 1 P 2 P 3 P 4 P 5 P 6 P 7 P 8 P 9 P 10 0 5 7 10 15 20 25 30 50 75 100 Si ottine quindi la seguente curva di fequenza. corrispondente ad un valore medio di disponibilità a pagare di 1. Se le disponibilità a pagare sono n. se Pi è la esima disponibilità a pagare. espressa da un numero ni di intervistati. il numero totale di intervistati disponibili a pagare Pi sarà pari a dove no rappresenta il numero di persone indisponibili a pagare alcuna cifra.01 euro (corrispondente alla linea che divide l’area sottesa dalla curva in due parti di area uguale). è pari alla somma del numero di persone intervistae che si sono dichiarate disponibili a pagare 100.

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sussidiarietà. una trasformazione economica crea benessere collettivo in maniera efficiente se riesce a creare un vantaggio per almeno un soggetto senza creare svantaggi per altri. Le tappe fondamentali sono il Rapporto MIT-Club di Roma del 1970. Questi ultimi non trovano espressione strettamente monetaria. Secondo Wilfredo Pareto. 1987). finalizzato a produrre benessere attraverso l’erogazione di servizi collettivi. la Conferenza di Stoccolma del 1972. partecipazione. individuo A Stato iniziale Trasformazione 1 Trasformazione 2 Trasformazione 3 10 Individuo N Individuo B 0 Individuo N-1 Individuo C La trasformazione n 2 è efficiente secondo Pareto . e quindi si inquadra in metodologie che tengono conto di differenti punti di vista. Problemi nei quali è necessaria una valutazione di sostenibilità Definizione di Sviluppo sostenibile (dal rapporto Bruntland. Tradizionalmente la valutazione di piani e progetti rappresenta un problema che prelude al confronto tra differenti soluzioni progettuali rispetto ai quali si formula un giudizio di convenienza economica generalizzato. finalizzato a produrre ricchezza individuale. La stima del valore sociale complesso è necessariamente multidimensionale. un capitale economico monetario pubblico. che possono riferirsi a obiettivi di equità. Nel Word Summit di Rio (1992) si enunciano i principi base dello sviluppo sostenibile: Equità intergenerazionale. 1987): e’ quel modello di sviluppo che presuppone di garantire per le generazioni future la stessa disponibilità di risorse garantita alle generazioni presenti (principio dell’equità intergenerazionale). In economia viene rivalutato il concetto di “Capitale naturale” e quello di “Capitale sociale”. tutela ambientale. di tutela ambientale e di incremento del benessere economico. nel quale si denunciano i limiti della crescita monetaria senza l’uso di politiche finalizzate alla conservazione delle risorse non esauribili. cioè senza creare trade offs negativi. Esistono quattro forme di capitale: un capitale economico monetario privato. Ad essi si associa il concetto di Valore sociale complesso (Fusco Girard.VALUTAZIONI A CRITERI MULTIPLI L’analisi multicriteri rappresenta una metodologia di scelta tra alternative di soluzione ad un problema che in alcuni casi riveste una utilità pratica nella valutazione di sostenibilità dei piani e progetti. nell’ambito della quale si introduce il concetto di Ecopsviluppo che conduce alla definizione di sostenibilità e alla Conferenza di Rio del 1992. ma essi non possono prescindere dalla conservazione del capitale sociale e del capitale naturale. rispetto al quale comprendere quale soluzione produca maggiore valore sociale complesso.

a fronte di più possibili alternative fornite. e quindi del mantenimento delle risorse per le generazioni future. per le quali sono possibili differenti localizzazioni all’interno di un territorio comunale. o almeno perseguibile solo attraverso valutazioni di sostenibilità. o quello della qualità del progetto ecc). ad es. Infatti esse perseguono l’obiettivo della tutela ambientale. Problemi di destinazione d’uso:problemi relativi alla attribuzione di una destinazione d’uso ad un area. ad es. ecc) e i criteri sono in generale di convenienza. garantendo equità inter-generazionale. soluzioni localizzative diverse di una attività. relativi all’insediamento di zone edificabili o produttive proporzionate a seguito della previsione di piano. La stima del valore conservato o prodotto da una trasformazione per le generazioni future ci riconduce dalla sostenibilità al valore sociale complesso. fattibilità ecc (possono essere quello del minor costo. . e quello della equa distribuzione sociale dei benefici della trasformazione. La trasformazione 2 è sostenibile Nell’ambito dei giudizi di convenienza economica sono frequenti casi di costruzione del giudizio stesso che possono essere più generalmente ricondotti a problemi di teoria della decisione rappresentati da una scelta tra differenti soluzioni alternative. Problemi per i quali è considerabile l’utilizzo di un approccio a criteri multipli: Problemi di localizzazione: problemi relativi a differenti ipotesi di localizzazione di una data opera di urbanizzazione secondaria. o quello della fattibilità economica. soluzioni di uso di un area. Capitale Sociale 10 Stato iniziale Trasformazione 1 0 Capitale Finanziario Capitale Naturale Trasformazione 2 Trasformazione 3 Triangolo di Serageldin (1996). dalle destinazioni d’uso previste nello strumento urbanistico vigente. garantendo equità intra-generazionale. soluzioni di riuso di un edificio. Nel caso della valutazione di piani e progetti queste soluzioni rappresentano frequentemente ipotesi progettuali alternative (ad es. che individua più zone all’interno delle quali è possibile insediare l’opera stessa.Ciò è possibile. Problemi di riuso: problemi relativi al restauro di un edificio di interesse storico-architettonico per il quale sono possibili differenti ipotesi di riuso per attività di interesse collettivo.

perché u(a1) e u(a2) vengono trattate come funzioni definite in insiemi numerici. Tale modellizzazione si basa sulla esistenza di una relazione binaria fra tutte le coppie del tipo (ai. a2 Є all’insieme delle alternative {A} si ha: 1) a1 P a2 (preferenza) è possibile confrontare a1 e a2. Problemi di scelta di infrastrutturazione: problemi relativi alla scelta di tracciati per opere di urbanizzazione primaria. Effettuare il confronto tra due soluzioni a1 e a2 confrontando i valori di u(a1) e u(a2) significa che perché a1 e a2 siano confrontabili. e non si può affermare il contrario 2) a1 I a2. viene adattato il concetto di utilità alla modellizzazione della ricerca operativa Se a è una soluzione possibile di un problema in un insieme di soluzioni {A}. o che a2 è preferibile ad a1 3) a1 N a2 (incomparabilità) non è possibile confrontare a1 e a2 Richiamandosi alla teoria economica. Perché si possa esprimere una preferibilità di a1 su a2 la funzione u(a1) deve poter essere confrontata con u(a2) attraverso la relazione d’ordine ( >. la funzione di utilità deve assumere un valore in corrispondenza di a1 e in corrispondenza di a2. perché a1 è preferibile a a2. Il confronto tra due soluzioni a1 e a2 si effettuerà conseguentemente confrontando i valori di u(a1) e u(a2).=. aeroporti). porti. o per grandi nodi infrastrutturali (ad es.aj) non-ordinate secondo una graduatoria.<) La regola di confronto è quindi una regola algebrica. ma non è possibile affermare che a1 è preferibile a a2.Problemi di riqualificazione:problemi relativi alla scelta di opere di interesse collettivo da insediare in un’area urbanizzata nell’ambito di un piano di riqualificazione urbana. di un insieme {A} di soluzioni alternative ammissibili. una funzione di utilità u(ai) è in una formulazione generale l’espressione numerica non necessariamente monetaria del vantaggio che il soggetto che esprime la preferenza ottiene in corrispondenza della scelta della soluzione ai. Nella formulazione classica il modello è così presentato: Date le soluzioni a1. Questa relazione esprime un criterio di scelta. Concetto generalizzato di preferenza Il primo passo teorico della valutazione a criteri multipli sta nel costruire un modello logico che esprima il concetto di preferenza Per preferenza si intende una relazione tra due o più soluzioni alternative di un problema capace di esprimere un ordine di priorità tra esse. Su questa base avremo per ogni soluzione alternativa aiЄ {A} a1 P a2 ⇔ u (a1) > u (a2) (preferibilità) a1 è preferibile a a2 quando l’utilità generata dalla applicazione della soluzione a1 è maggiore di quella generata dalla applicazione della soluzione a2 a1 I a2 ⇔ u (a1) = u (a2) (indifferenza) . a2 I a1 (indifferenza) è possibile confrontare a1 e a2. ed è possibile affermare che a1 è preferibile a a2 in maniera assoluta.

La preferenza non ha un riferimento assoluto ma è rappresentata da giudizi verbali trasposti in valori numerici: ad esempio una preferenza espressa tra due alternative ai e aj in funzione della minimizzazione di un costo o della massimizzazione di un beneficio monetario. Ad esempio una preferenza espressa tra due alternative ai e aj in funzione della minimizzazione di un costo o della massimizzazione di un beneficio monetario. Ad esempio. espresso in ennesimi: U(ai)/U(aj)=1/n. determinata dal valore d cioè l’incremento di utilità minimo che u (a1) deve darci rispetto a u (a2) . Si introduce allora il concetto di soglia di indifferenza: a1 P a2 ⇔ u (a1) ≥ u (a2) + d a1 è preferibile a a2 e la differenza di u (a1) meno u (a2) è maggiore della soglia di indifferenza. La preferenza è rappresentata da valori numerici. perché si possa affermare che a1 è preferibile a a2. e la soglia di indifferenza. ha una funzione di utilità della quale si conosce la differenza in termini di ordini di grandezza: si conosce il rapporto tra U(ai) e U(aj). senza che ciò comporti una preferenza di a1 o di a2. e ha un riferimento assoluto. “Una utilità 3 volte più grande di un'altra (Saaty. La preferenza può infatti essere espressa in differenti modi: .preferenza espressa per ordinamento cardinale. i valori di u (a1) e u (a2) possono essere differenti. il vantaggio maggiore si ottiene con il massimo valore di Ck(ai) Ck(a1) Ck(a2) uh(a1)>uh(a2) uh(a2) uh(a1) Ck(a1) Rispetto al criterio Ch. se 20. e 2. con n>1 significa che ai non è preferibile ad aj. la scelta tra due progetti a1 e a2 che costano 2 milioni di euro. ma non necessariamente la sua variazione.000 euro è una cifra considerata “trascurabile” ai fini della scelta. Scale per la misurazione della preferenza Per esprimere una preferenza qualitativa. basta conoscere la crescenza o la decrescenza di una funzione di utilità. 1981)” .02 milioni di euro possono essere ritenuti indifferenti rispetto al criterio del costo. il vantaggio maggiore si ottiene con il minimo valore di Ch(ai) Ck(a2) .a1 è indifferente a a2 quando l’utilità generata dalla applicazione della soluzione a1 è uguale a quella generata dalla applicazione della soluzione a2 Soglia di indifferenza Ai fini della scelta. ha una funzione di utilità della quale si conosce: a) quantitativamente la differenza tra U(ai ) e U(aj ). b) U(ai ) e U(aj ) rappresentano il valore dell’intensità di preferenza rispetto ad un riferimento assoluto (corrispondente a U=0) uk(a2) uk(a1) uk(a2)>uk(a1) Rispetto al criterio Ck.preferenza espressa per ordine di grandezza.

la funzione uk(aj) determina la k-ma utilità parziale derivante dalla scelta della soluzione aj. tale che: U [(uk (ai)] > U [(uk (aj)] ⇔ ai P aj la funzione U(ai) determina l’utilità totale derivante dalla scelta della soluzione ai... un ). composizione delle utilità parziali (u1 . Se la regola generale di confronto è U [ai] > U [aj] ⇔ ai P aj Con U = f(u1 ... ha una funzione di utilità della quale si conosce solo il verso. e quindi la relazione d’ordine: si sa solo che se U è crescente. la funzione uk(ai) determina la k-ma utilità parziale derivante dalla scelta della soluzione ai. è chiaro che il problema si affronta stabilendo la relazione tra regola di confronto generale e la combinazione delle utilità parziali uk rispetto a quella totale U. all’affermazione che ai è preferibile a aj consegue implicitamente che U(ai) > U(aj) Modellizzazione delle preferenze per valutazioni multicriteriali Se la nostra scelta è legata a n criteri di valutazione.n Questi modelli di valutazione si basano quindi sul presupposto che sia possibile esplicitare una funzione di utilità totale U. basati su n funzioni di utilità differente.. . u2. un ). la funzione U(aj) determina l’utilità totale derivante dalla scelta della soluzione aj. ciascuno di essi potrà condurre ad una preferenza differente. L’Utilità totale dovrà rappresentare una sintesi delle utilità parziali uk. u2. I differenti metodi derivano dalla costruzione di differenti ipotesi rispetto a queste regole combinatorie. con k= 1…. Esisteranno cioè n confronti tra ai e aj.preferenza espressa in scala puramente ordinale. La preferenza non ha un riferimento assoluto ma è rappresentata da giudizi verbali non trasponibili in valori numerici: ad esempio una preferenza espressa tra due alternative ai e aj in funzione della minimizzazione di un costo o della massimizzazione di un beneficio monetario.

....…um). aj.. L’analisi di concordanza si effettua quando la valutazione delle alternative secondo i diversi criteri è espressa da parametri quantitativi e l’importanza dei criteri è individuata dall’assegnazione di un peso (Roy.. ... .. . e di utilità parziale (u1. w3.. a j ) = k =1 ∑ wk ∂ k .......... ... .... ...... .......... um wm c1m ..... E’ allora possibile attribuire un importanza diversa ai singoli criteri con l’introduzione di pesi quantitativi. per esprimere la preferibilità globale di ai... …an} di n soluzioni alternative ad un problema.. ........... L’indice di concordanza di ai sarà: C ( ai . a1 a2 ... ai ) = k =1 ∑ wk ∂ k . su aj e viceversa............ .. ...ANALISI DI CONCORDANZA Non sempre tutti i criteri di valutazione rivestono la stessa importanza... Si costruirà quindi una matrice che riassumerà i risultati dei confronti effettuati tra coppie di alternative per ciascun criterio...…cm)... . w2.. ...…wm ) l’insieme di pesi che esprimono l’importanza dei criteri misurati dai giudizi (c1.. e (∂ ji ) k = 0 se uk(ai) ≥ uk(aj) ai sarà preferibile a aj se: C ( ai . uJ-1 wJ-1 .. Dato un insieme A = {a1. criterio per criterio....... ..... con i e j variabili tra 1 ed n (numero di soluzioni alternative) si può definire un rapporto tra gli indici di concordanza di ai.... uJ wJ c1J . ..... .... ciJ . a2.....ij m con (∂ ij ) k = 1 se uk(ai) > uk(aj). cim . a j ) = k =1 ∑ wk (∂ij )k k =1 m C ( a j . ... ... cmJ uJ+1 wJ+1 .... ji m con (∂ ji ) k = 1 se uk(ai) < uk(aj).... ai-1 ai ai+1 .. ..... espresso da un indicatore. .... Ogni criterio rappresenta un parametro attraverso cui misurare una utilità parziale ui. ... e (∂ ij ) k = 0 se uk(ai) ≤ uk(aj) L’indice di concordanza di aj sarà: C ( a j ............... . .. ......... .. 1985)..... .. In questo caso è possibile effettuare una misura della prevalenza di ciascuna alternativa su tutte le altre.. . ....... cnm Per ogni coppia di alternative ai. aj ∈ {A}....u2.. an u1 w1 c11 ... ....c2. valutato secondo m criteri... ai ) ∑ wk (∂ ji )k m >1 cioè se il peso dei criteri per i quali le utilità parziali uk (ai) superano le corrispondenti uk(aj) è maggiore del peso dei criteri per i quali le utilità parziali uk(aj) superano le corrispondenti uk(ai) ... cn1 u2 w2 c12 ............. ci1 ..... Sia {P}≡ (w1... ..

.. .. numero di criteri. cn1 a2 c12 ............ .nm wk (∂1i ) ... ....... ..... ……………... .. .. n −1 k k L’indice di concordanza viene espresso dalla formula: Ij n m wk (δ ji) k indice di concordanza della j-esima alternativa.. . .......... cin .. ci1 ..... . A1 A1 …......................nm wk (∂ji) ....…...... ………………… ∑k =1. Aj ….m wk (∂1n)k n −1 I1 = ∑ik==11.. an …………… …………….nm wk (∂ji) ....La matrice di concordanza è la seguente: [c] a1 a2 . pari alla somma degli indici Cij che esprimono il confronto tra ciascuna alternativa i-esima con le altre... La concordanza totale dell’ i-esima alternativa sarà data dalla media degli indici di concordanza Cij..... ∑k =1.. peso quantitativo del k-esimo criterio e Ij = ∑ik==11... ….m wk (∂11)k n −1 ∑k =1... cmJ a J+1 ... ..... an a1 c11 .nm wk (∂ni) ... ...... . . cnn indici di concordanza totale ∑1nc1i ∑1ncJi ∑1ncni In ogni casella ij è riportato l’indice di concordanza Cij............ .......... pari al numero di alternative meno 1 (Ogni alternativa è confrontata con ututte le altre n-1).m wk (∂n1)k n −1 …………….. an c1n . ……………... . vincendo ogni confronto avrebbe un indice di concordanza medio pari a 1.. ... n −1 k ………………… ………………… ∑k =1..m wk (∂j1)k n −1 ……………... .... aJ c1J ....m wk (∂j1) k n −1 Ij = ∑ik==11. An Indici di concordanza ∑ k =1... . .. . .... diviso il numero di confronti totali........ a J-1 aJ a J+1 .... n −1 k ……………. numero di alternative......... .. Ogni confronto parziale determinerebbe un indice di concordanza (e una somma di pesi) pari a 1 (vittoria di un alternativa ......... ciJ . m wk (∂nn )k n −1 In = ∑ik==11.. ……………. ∑k =1... ..... In funzione del valore dell’indice di concordanza sarà quindi possibile determinare una graduatoria di preferibilità.............. ……………. ..... . .. a J-1 .... Ovviamente se i=j (δ ji) k = 0 Se una alternativa fosse dominante per tutti i criteri (fosse cioè la migliore per tutti i criteri)..... .. .. …........... n −1 = 1 se l’alternativa j-esima è preferibile all’alternativa i-esima per il k-mo criterio = 0 se l’alternativa j-esima non è preferibile all’ alternativa i-esima per il k-mo criterio... ........

In caso contrario si può porre un problema di incomparabilità delle alternative. posta dgi (i.su un'altra per tutti i criteri) e conseguentemente si avrebbe una somma di confronti parziali pari a n-1.j) = ui(ni)-ui(nj) La differenza tra le utilità generate rispetto all’iesimo criterio dalle alternative ni e nj. Perché le alternative siano comparabili però si ritiene necessario che la “distanza” tra le utilità da esse generate per ogni criterio non sia eccessiva. per cui.j) = Dc la massima differenza riscontrata deve essere al di sotto della soglia di discordanza prefissata. divisa per n-1 per determinare il valore medio di concordanza. Soglia di discordanza Da questo confronto a coppie deriva la graduatoria delle alternative. non deve mai superare una soglia prefissata Dc: max dgi (i. .

Supponiamo di avere due alternative e quattro criteri.METODO DEI REGIMI I metodi dei regimi si utilizzano quando i giudizi di valore e le importanze dei criteri sono attribuiti semplicemente per scala ordinale (Nijkamp. II. poichè lo scopo dell’analisi è quello di ottenere una graduatoria “corretta” di alternative. prevalendo a su b per i due criteri più importanti. stabilita una priorità dei criteri. Riassumendo: la probabilità di un evento coincide con la frequenza con cui quell’evento accade in un numero infinito di casi (per la legge dei grandi numeri). la probabilità che quella priorità sia corretta. Voogd H. Supponiamo che le prevalenze seguano il seguente regime: I a b II a b III IV b a b A con a che prevale su b per il I e il II criterio. quindi si può intendere il metodo dei regimi come la ricerca della più probabile priorità iv) derivante da una “matrice degli effetti quantitativa” associata al problema trattato. 1989. cioè l’incidenza percentuale tra le infinite graduatorie quantitative possibili di quelle che mettono nello stesso ordine le alternative. quale che siano i valori incogniti dei pesi. partendo dall’assunto precedente. Voogd.. in realtà esistono infinite valutazioni quantitative (e infinite graduatorie numeriche) che collocano nella stessa posizione le differenti alternative (principio della razionalità limitata). L’espressione quantitativa della graduatoria più probabile di alternative è quindi incognita. A questo punto sarà possibile individuare la graduatoria più probabile.1983). se si potessero “contare” le infinite combinazioni di pesi e iii) le infinite graduatorie quantitative che determinano una priorità. 1988) costruiscono il metodo affermando che si può determinare la graduatoria più probabile delle soluzioni alternative. ipotizzando che si possa costruire una legge di distribuzione delle probabilità ben determinata. Rietweld. le alternative sono a e b. III. sia possibile determinare quanto sia probabile che la graduatoria finale sia simile a quelle determinate dai vari criteri ordinati in ordine decrescente di importanza. E’ chiaro che. IV. pur i) avendo a nostra disposizione criteri di valutazione qualitativi. Potremo assegnare una probabilità che a prevalga su b Pab pari a 1. Se fosse conosciuta la corretta graduatoria quantitativa. si determinerebbe per la legge dei grandi numeri. ordinati per importanza decrescente: i criteri sono I. Hinloopen-Nijkamp e Rietweld. per cui. possiamo immaginare che esista una serie di attribuzioni quantitativa di valori che esprimono la graduatoria che cerchiamo. Essendo in presenza di infinite graduatorie bisognerà trovare la probabilità che una valutazione quantitativa porti ad un certa graduatoria. e una probabilità che b prevalga su a Pba pari a 0: . potremmo avviare la procedura ii) ELECTRE. e b prevale su a per il III e il IV criterio I a b II III IV + + + + dove il simbolo + indica la prevalenza di una alternativa sull’altra secondo ciascun criterio. la graduatoria finale vedrà a prevalere su b.

c prevale su b. c prevale su a.5. Se la situazione fosse invece la seguente: I a b e quindi le prevalenze fossero le seguenti: I . a b + II + III IV + + II b a III IV b a a b Pba = 0 . Pca= 0. Potremmo assegnare quindi il 50% di probabilità di prevalenza totale ad a e a b: Pab = 0. I singoli regimi saranno: a b I + II + III IV + + a c I + II + III IV + + b c I + II + III IV + + Le probabilità che le alternative prevalgano sono le seguenti: Pab = 0. b prevale su a. La graduatoria finale vedrebbe prevalere a. Per una maggiore comprensione supponiamo di avere la seguente serie di gratuatorie tra tre alternative ordinate per criteri di importanza decrescente: I a b c II b c a III IV c a b c a b secondo il primo criterio quindi a prevale su b e c.5. a prevale su c e su b. Pac = 0.5. ad esempio. poichè a prevale su b per il criterio più importante e per il meno importante. Pba = 0. e/o se l’ultimo fosse poco meno importante degli altri. secondo il secondo criterio b prevale su c e su a. infine. secondo il terzo criterio c prevale su b e su a.Pab = 1. .5 Uno studio rigoroso ci porta alla corretta distribuzione ottimale. Pbc=1. Pba = 0. se il primo criterio fosse molto più importante degli altri. Pcb=0. secondo il quarto criterio. per cui assegnata una legge di distribuzione della probabilità è più facile interpretare le graduatorie e raggiungere quella finale. a e b sarebbero considerate paritarie.5. e b prevale su a per i due criteri intermedi. b prevale su c. in questo caso sarà più difficile comprendere se a prevale su b o se b prevale su a.5. Se invece l’importanza dei criteri decrescesse linearmente.

la probabilità media di prevalenza sulle altre per ciascuna alternativa è: Pb = media(Pbc, Pba) =.75; Pa = media(Pab, Pac) =.5; Pc = media(Pac, Pca) =.25 quindi la graduatoria finale sarà: (I) b, (II) a (III) c. Nel caso in esame ovviamente la possibilità di assegnare una probabilità di vittoria di una alternativa rispetto ad una altra nei confronti è intuitiva, ma è molto più complesso farlo per situazioni con alternative più numerose e con situazioni non così chiare come quelle rappresentate nei confronti precedenti..
Il metodo dei valori estremi (Israels-Keller) Il metodo permette di determinare speditivamente le probabili graduatorie di alternative valutando alcune distribuzioni notevoli di pesi. L’assunzione di base del metodo è che sia possibile individuare i pesi incogniti dei criteri come combinazioni lineari di set di pesi detti estremi, perchè rappresentanti situazioni estreme di priorità. La probabilità di avere una data distribuzione di pesi viene quindi associata alla probabilità di avere una data combinazione lineare di pesi estremi. Questa ricerca è possibile a partire dai vincoli legati all’importanza assegnata ai criteri, e al fatto che si ipotizza che infiniti vettori di pesi quantitativi possano rappresentarla. Se il vincolo è quello dell’ordine dell’importanza dei criteri, quale che sia la distribuzione dei pesi relativi ai criteri, la relazione ordinale di importanza tra i criteri deve essere rispettata anche dagli infiniti vettori peso quantitativi che la rappresentano. Quindi, dati m criteri, in ordine decrescente di importanza da 1 a m, sono possibili solo graduatorie derivanti da distribuzioni di pesi che soddisfano la seguente relazione:

∑w
k =1

m

k

= 1 e w1 ≥ w2 ≥ .... ≥ wm−1 ≥ wm

I vettori di m pesi che soddisfano la precedente relazione sono infinita, ma assumono dei valori notevoli, corrispondenti a situazioni limite, determinate da un certo numero di pesi di valore non nullo, uguale per tutti, e un certo numero di pesi di valore nullo. Le situazioni limite che soddisfano le condizioni precedenti sono le seguenti: w1 = 1 / m − (m − 1) = 1 w1 = w2 = 1 /[m − (m − 2)] = 1 / 2 e e e e w2 = w3 = w4 ......... = wm−1 = wm = 0 w3 = w4 ... = wm−1 = wm = 0 w4 .... = wm−1 = wm = 0 wm = 0

w1 = w2 = w3 = 1 /[m − (m − 3)] = 1 / 3 ....... w1 = w2 = wm−1 = 1 / m − 1 w1 = w2 = wm−1 = wm = 1 / m

Si può notare che essendo i criteri ordinati per importanza il primo peso non assumerà mai valore pari a zero, il secondo peso assumerà m-1 volte valori diversi da zero, il terzo peso assumerà m-3 volte valori diversi da 0 e così via. Nella prima situazione di valori estremi l’unico peso diverso da 0 sarà quindi il primo, nella seconda situazione limite i pesi differenti da zero saranno 2, e assumeranno ciascuno valore pari a 1/2 e così via. Tenendo conto del fatto che le combinazioni di pesi che soddisfano le precondizioni iniziali (somma pari a 1 e relazione ordinale di importanza tradotta in relazione d’ordine matematica tra pesi) variano nei limiti imposti dalle situazioni estreme, la probabilità che una generica alternativa sia la prima della graduatoria, a questo punto deriverà dalla probabilità che per ciascuna ripartizione di pesi estremi essa assuma la prima posizione in graduatoria.

Ad esempio se abbiamo ordinato secondo priorità discendenti tre criteri (I, II, III), questa priorità è rispettata dalle seguenti terne di pesi estremi: W1 1 ½ 1 /3 ≥ ≥ ≥ ≥ W2 0 ½ 1 /3 ≥ ≥ ≥ ≥ W3 0 0 1 /3 criteri in ordine decrescente di importanza un criterio più importante degli altri due due criteri più importanti del terzo criteri paritari

Ciascuna di queste distribuzioni estreme infatti soddisfa la condizione che w1 sia maggiore o uguale di w2 e w2 sia maggiore o uguale di w3. Se abbiamo tre alternative a e b, e a domina b nel primo e nel secondo criterio, e b domina a nel terzo criterio (vedi tabella):
criteri pesi estremi a b I 1 X III I II III 0 1/2 1/2 0 X X X X a domina b a domina b II 0 X
1

I /3 X

1

II /3 X

III 1 /3

X a domina b

a domina b tre volte su tre, quindi pab= 100% e pba = 0 Quindi la percentuale di prevalenza di una alternativa sull’altra è data approssimativamente dal rapporto tra numero di confronti vinti nelle differenti distribuzioni di pesi estremi (3), e numero di distribuzioni di pesi estremi (che coincide con il numero di criteri, cioè tre). Generalizzando, se n è il numero di criteri, ed m è il numero di distribuzioni di pesi estremi che fanno vincere a su b pab=m/n

Analytic Hierarchy Process L’Analytic Hierarchy Process è un metodo di valutazione multicriteri sviluppato da Thomas Lorie Saaty (Saaty 1977, 1980, 1992). Il metodo AHP può essere utilizzato quando i giudizi di valore relativi ai criteri sono espressi direttamente e senza esplicitazione della regola di giudizio, ad esempio attraverso l’interrogazione di un esperto. Un altro aspetto rilevante del metodo è quello relativo alla possibilità di “gerarchizzare” i criteri. Questo ultimo aspetto lo rende particolarmente utile in applicazioni come quelle della pianificazione territoriale e della valutazione di impatto ambientale, nelle quali i criteri corrispondono a gerarchie di obiettivi (che vanno da obiettivi generali a obiettivi specifici) e a gerarchie di impatti (si passa da categorie di impatti a impatti veri e propri). Il primo passo del metodo comporta la costruzione della gerarchia dei crtieri/impatti/obiettivi. Il primo livello contiene l'obiettivo generale della valutazione o goal. In una valutazione di sosteniblità di un progetto questo primo livello gerarchico corrisponde proprio all’obiettivo sostenibilità globale del progetto (Fusco Girard, 1997).

Il secondo livello gerarchico può riferisi ad una prima esplicitazione dell’obiettivo generale: A sostenibilità del progetto per l’ambiente naturale (o ecoware); B sostenibilità sul contesto sociale (o civicware); C sostenibilità sulla economia finanziaria (finware); D sosteniblità sul contesto organizzativo (orgware); E sostenibilità sul patrimonio culturale (hardware);

sostenibilità del progetto

sostenibilità del progetto per l’ecoware

sostenibilità del progetto per l’orgware

sostenibilità del progetto per il civicware

sostenibilità del progetto per il finware

sostenibilità del progetto per l’hardware

Ciascuno di questi può essere suddiviso a sua volta in obiettivi più specifici (terzo livello), e così di seguito.
sostenibilità del progetto

sostenibilità del progetto per l’ecoware

sostenibilità del progetto per l’orgware

sostenibilità del progetto per il civicware

sostenibilità del progetto per il finware

sostenibilità del progetto per l’hardware

criterio

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Una gerarchia, oltre agli obiettivi e alle azioni, può contenere altri elementi del processo decisionale: tra questi vanno annoverati gli attori del processo.

criterio

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4/1. in termini qualitativi. Il confronto a coppie si traduce nella costruzione della seguente matrice di confronto tra n elementi.2 m/n = 1/3 = 0. La scelta del numero di livelli e del numero di elementi deve tenere conto sia delle caratteristiche del contesto fisico e decisionale. “molto”. Se la gerarchia è composta da due livelli di criteri e da una serie di alternative. criterio per criterio.143 m/n = 1/5 = 0. espressi dai rapporti 2/1.333 m/n = 1/1 m/n = 3/1 m/n = 5/1 m/n = 7/1 m/n = 9/1 estremamente meno molto meno meno moderatamente meno indifferente moderatamente di più di più molto di più estremamente di più Relazioni quantitative – semantiche della scala di Saaty Esistono poi livelli intermedi tra i giudizi. vengono comparate a coppie le alternative. 8/1 e dai loro reciproci. b) rispetto a ciascun sottocriterio. ecc. si avranno: a) confronti a coppie tra sottocriteri (forme di sostenibilità) per determinare l’importanza di ciascuno di loro (cioè il peso) rispetto al criterio (o obiettivo) generale (la sostenibilità globale dell’intervento). dei quali nel confronto à è stato determinato il peso. 6/1. sia della natura delle azioni da valutare. . che mette in relazione i primi nove numeri interi con altrettanti giudizi che esprimono. Il risultato del confronto è il coefficiente di dominanza aij che rappresenta una stima della dominanza dell’elemento iesimo rispetto all’elemento esimo. Costruzione dei confronti a coppie Tutti gli elementi subordinati allo stesso elemento della gerarchia vengono confrontati a coppie tra loro.In questo caso il metodo consente di valutare le azioni in relazione ai differenti attori e di rendere esplicite le differenze di valutazione che dipendono dalla diversità dei loro interessi e sistemi di valori. emisimmetrica rispetto alla diagonale. Per determinare i valori dei coefficienti aij occorre utilizzare la scala semantica di Saaty. Al giudizio verbale del tipo “il criterio a è più importante del criterio b” verrà fatto corrispondere un rapporto m/n. i possibili risultati del confronto (Saaty 1980): Nella scala fondamentale di Saaty i rapporti numerici corrispondenti ai livelli di giudizio sono espressi come segue: m/n = 1/9 =0. “estremamente”.111 m/n = 1/7 = 0. con m>n nella misura in cui il giudizio di importanza verrà accompagnato da attributi quali “moderatamente”.

che rappresenta il giudizio espresso nel confronto tra B e C. alla seconda avrebbe nAB/mAB = 1/(mAB/nAB). 1. nei confronti tra A e C. nella Scala di saaty A non può che essere “estremamente più importante” di C. mBC/nBC. Se fosse possibile applicare la proprietà transitiva dei confronti una matrice 3 x 3 che abbia alla prima riga gli elementi 1. Si presume che nove livelli di giudizio siano un numero non superabile di espressione di confronti qualitativi: “A estremamente più importante di B e B estremamente più importante” di C =>A estremamente più importante di C” Numericamente invece si avrebbe: Se mAB/nAB = 9/1 e mBC/nBC = 9/1 => mAC/nAC = 81/1 L’ultima espressione presuppone l’esistenza di 81 livelli di giudizio verbali. e B è “estremamente più importante” di C. perché non deriva da una applicazione della proprietà transitiva delle preferenze. se A è “estremamente più importante” di B. e A e B. che rappresentano un paradosso. se valesse la proprietà transitiva tutte le altre righe sarebbero univocamente determinate. Ad esempio. mBC/nBC = (mAC/nAC)/ (mAB/nAB) Invece il terzo elemento della seconda riga. mAB/nAB e mAC/nAC. per la precedente richiamata incapacità dell’uomo di discernere infiniti livelli di giudizio. . creando il paradosso di una preferenza netta tra a e B.Confronto rispetto all’obiettivo generale A B C ……… N Matrice di confronto di Saaty A B C ……… N 1 nAB/mAB nAC/mAC mAB/nAB 1 nBC/mBC mAC/nAC mBC/nBC 1 ……… ……… ……… ……… mAN/nAN mBN/nBN mCN/nCN ……… ……… ……… ……… nAN/mAN nBN/mBN nCN/mCN ……… 1 I pesi dei singoli criteri si ottengono attraverso la ricerca degli autovalori della matrice. e tra B e C. ed è indipendente dalle preferenze espresse in altri confronti. La mancata applicazione della proprietà transitiva nelle relazioni di importanza della matrice di Saaty induce alla seguente considerazione: data una riga della matrice. (mAC/nAC)/(mAB/nAB). che non si traduce in due differenti preferenze. Ad esempio. può assumere valore diverso dal rapporto tra le trasposizioni numeriche del giudizio espresso nei confronti tra A e C. essendo essa emisimmetrica. La matrice può contenere giudizi incoerenti legati all’impossibilità di trasporre la transitività da giudizi espressi come rapporto numerico a giudizi espressi verbalmente.

la matrice iniziale sarebbe espressione di giudizi perfettamente coerenti. che varia tra 0 e 1. costruita sui cinque sottocriteri precedenti (indicati con le lettere a.c. per la forma emisimmetrica nella quale la matrice è costruita.b. e sarebbe pari a zero se essi fossero uguali. saranno: A A B C D E wA B C D E wB wC wD wE ESEMPIO Scelta dell’area per l’insediamento di opere di urbanizzazione secondaria in un quartiere interessato da un piano di riqualificazione urbana.d. dalla seconda e dalla terza riga. si potrebbero generare quindi tre differenti matrici.A A B C 1 nAB/mAB B C mAB/nAB mAC/nAC 1 mBC/nBC 1 nAC/mAC nBC/mBC Volendo costruire la matrice di confronto per applicazione della proprietà transitiva a partire dalla prima. in rapporti numerici può essere espressa attraverso una “misura” degli eventuali paradossi presenti nella matrice. Nella matrice di Saaty.e) i pesi corrispondenti sono pari agli autovalori della matrice (Figura 12). Se la matrice è quindi: A A B C D E 1 nAB/mAB B C D E mAB/nAB mAC/nAC mAD/nAD mAE/nAE 1 mBC/nBC mBD/nBD mBE/nBE 1 mCD/nCD mCE/nCE 1 mDE/nDE 1 nAC/mAC nBC/mBC nAD/mAD nBD/mBD nBD/mBD nAE/mAE nBE/mBE nCE/mCE nDE/mDE Gli autovalori corrispondenti ( e quindi i pesi). e che al di sotto di 0. che. con corrispondenza perfetta tra livelli di giudizio quantitativi e livelli di giudizio qualitativi.15 individua una soglia di accettabilità della approssimazione determinata. hanno somma unitaria. Questa misura è rappresentata da un indice di inconsistenza. . L’indice di inconsistenza è proporzionale alla differenza media tra i determinanti di ciascuna delle tre matrici generabili a partire da ciascuna riga. Se le tre matrici coincidessero. La non perfetta trasponibilità dei giudizi verbali.

Caratteri del problema. per incrementare la dotazione di servizi del quartiere nell’ambito di un Piano di Riqualificazione Urbana. Ne consegue che la finalità dell’analisi è quella di determinare il maggior vantaggio possibile per la collettività derivante dalla scelta localizzativa. 5. infrastrutturazione e costruzione vengono calcolati i dividendo le somme necessarie agli interventi per il numero di abitanti del quartiere. La definizione di questa convenienza deriva in parte dagli obiettivi individuati a monte dal piano di riqualificazione. che devono essere perseguiti dalle singole azioni di piano.S. La convenienza che viene ricercata è quindi pubblica. Il nucleo insediativo è costituito principalmente da case unifamiliari private e pubbliche che si sviluppano in maniera alquanto disomogenea e senza alcun disegno urbano regolatore. e da considerazioni aggiuntive che possono derivare da una analisi sociologica e dal giudizio di esperti che portano alla formulazione di obiettivi di natura sociale e di natura tecnica che rendono più espliciti alcuni obiettivi generali del piano di riqualificazione. Attribuzione degli indici di concordanza parziale di una alternativa sull’altra e costruzione degli indici di concordanza per ciascuna alternativa. Costi pro capite. Individuazione dei criteri di valutazione. Individuazione dei criteri di valutazione. Impatti sociali. 2. .Girolamo-Fesca è uno dei quartieri periferici di Bari. Il soggetto decisore è un ente pubblico. Confronto delle alternative secondo ciascun criterio e ndividuazione delle prevalenze. 1. Misurata come numero di mq/abitante necessari per soddisfare il fabbisogno totale previsto dal PRG. 3. Individuazione delle possibili alternative. Costruzione della matrice degli effetti. Misurata come distanza in tempo (minuti) della localizzazione del polivalente nei tre ambiti dal baricentro del quartiere. La sequenza delle operazioni da svolgere è la seguente 1. misurata in percentuale sulla popolazione totale. Centralità rispetto al quartiere. Domanda di standards. Considerati costi di esproprio. 4. La valutazione è relativa alla più opportuna localizzazione di un centro sociale polivate. L’utenza individuata è costituita da giovani (< 15 anni) e anziani (> 65 anni). di 20 mq ad abitante.

Individuazione delle alternative Sono stati selezionati tre ambiti. non vi sono alternative indifferenti una all’altra. 3. Questa fase prelude alla costruzione della matrice di concordanza.4 Euro/ab Utenza 0.8 1 Minimizzare (l’utilità a intervenire decresce al crescere dell’indicatore) 4.2 Centralità 0. Fissata una soglia di indifferenza pari a 0.1) U1(A) > U1(B) > U1(C) U2(C) > U2(A) > U2(B) U3(B) > U3(C) > U3(A) U4(C) > U4(B) > U4(A) 5. Confronto delle alternative secondo ciascun criterio e individuazione delle prevalenze. Se la soglia di discordanza. all’interno dei quali esistono ancora spazi tali da consentire l’edificazione del polivalente.2 per ogni criterio.2 Mq/abitante Centralità 0.7 Massimizzare (l’utilità a intervenire cresce al crescere dell’indicatore) 0 0. Confronti I criterio (peso w1=0. Attribuzione degli indici di concordanza.3) III criterio (peso w3=0. Criteri Pesi Indicatori Costi pro capite 0.1 Ambito A Ambito B Ambito C Obiettivo 1 0. In ogni casella la somma determina l’indice di concordanza relativo al singolo confronto a coppie.4) II criterio (peso w2=0.3 Domanda di standards 0.71 0 1 Massimizzare (l’utilità a intervenire cresce al crescere dell’indicatore) 0 1 0. e nell’ultima colonna è riportata la concordanza media. Matrice di Concordanza . Costruzione della matrice degli effetti.3 utenti Domanda di standards 0. cioè la max differenza standardizzata ammissibile è pari a 0.1 Minuti Ambito A Ambito B Ambito C Obiettivo 100 85 110 Minimizzare (l’utilità a intervenire decresce al crescere dell’indicatore) 2000 1500 2200 Massimizzare (l’utilità a intervenire cresce al crescere dell’indicatore) 2 6. qui di seguito riportata.9 (equivalente a dire che tra una alternativa e un'altra non c’è un salto di ordine di grandezza di 1 a 10) le alternative sono comparabili una all’altra.2) IV criterio (peso w4=0.4 Utenza 0.4 0 Minimizzare (l’utilità a intervenire decresce al crescere dell’indicatore) 0.2.5 5 Massimizzare (l’utilità a intervenire cresce al crescere dell’indicatore) 15 7 5 Minimizzare (l’utilità a intervenire decresce al crescere dell’indicatore) Standardizzazione dei criteri (tuti i valori sono espressi in scale variabili da 0 a 1 con 1 = max valore) Criteri Pesi Costi pro capite 0.

Applicazione del Metodo dei regimi Se le importanze assegnate ai criteri. la valutazione potrebbe essere svolta con il metodo dei regimi: Criteri Ordine di importanza Costi pro capite I preferenza Utenza II preferenza Domanda di standards III preferenza Centralità IV preferenza Ambito A Ambito B Ambito C 1° 2° 3° 2° 3° 1° 3° 1° 2° 3° 2° 1° Rimane sempre valida la relazione: I criterio U1(A) > U1(B) > U1(C) II criterio U2(C) > U2(A) > U2(B) III criterio U3(B) > U3(C) > U3(A) IV criterio U4(C) > U4(B) > U4(A) Alla quale si aggiunge la relazione d’ordine di importanza: I > II > III >IV.1/(3-1)=0. Quindi la prevalenza di A su B in base ai confronti effettuati sui pesi estremi è pari al 75%. anche se la differenza minima tra A.1 0.2+0 0 Media 1.0/(3-1)=0. B e C indica un certo grado di incertezza.5 La soluzione che prevale (secondo i criteri dati e l’importanza attribuita attraverso i pesi) è la A. PBA= 0 Di seguito si ha: .45 1.55 0.2+0. mentre quella di B su A è pari a 0 PAB = 75%.1 0+0.2+0.3+0+0 0 0+0.Ambito A Ambito A Ambito B Ambito C 0 0+0+0.4+0+0. e le preferenze delle alternative rispetto ai singoli criteri fossero espresse qualitativamente.3+0.4+0.9/(3-1)=0.1 Ambito B Ambito C 0. Operando con l’uso dei confronti a coppie operati assegnando pesi estremi: criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4 A X X X X X X X X B X X X X X X X X Domina a Domina a Domina a Parità L’ambito A prevale per le prime tre distribuzioni di pesi.4+0+0+0 0. mentre per l’ultima A e B pareggiano.3+0+0.

C.criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4 B X X X X X X X X C X X X X X X X X Domina b parità Domina b parità PBC = 50%. PCA= 50% La matrice che riassume i confronti sarà quindi la seguente: A B 75 C 25 50 Media 50% 25% 37.5% A B C La priorità di intervento è quindi A. PCB= 0 criteri I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV pesi estremi 1 0 0 0 1/2 1/2 0 0 1/3 1/3 1/3 0 1/4 1/4 1/4 1/4 A X X X X C X X X X X X X X X X X X Domina A parità Domina B Domina B PAC = 25%.B. 0 25% 50% .

500 1. morfologia del progetto e preferibilità sociale.833 1 0.200 0. prima per determinare i pesi dei criteri accessibili tà preferibilit à sociale CRITERI morfologi a del progetto Costi procapite 0. I giudizi ancora una volta fanno riferimento a criteri di scelta di ambiti di riqualificazione (A B C): (i) (ii) (iii) (iv) (v) preferibilità sociale morfologia del progetto utenza accessibilità costi procapite Il confronto a coppie si traduce nella costruzione della matrice emisimmetrica rispetto alla diagonale.250 -1 -1 utenza 1.333 -1 -1 -1 1 I pesi corrispondenti saranno: preferibilità sociale accessibilit à morfologia del progetto preferibilità sociale morfologia del progetto utenza accessibilità costi procapite 0.833 0.385 -1 1. rispetto a ciascun criterio.000 1.500 0. utenza.000 1.333 -1 preferibilità sociale morfologia del progetto Utenza accessibilità costi procapite 1 1.000 2.313 -1 -1 -1 2.000 1 1.500 1 0.200 0.385 0.190 0. B.165 0.26 0.274 Determinazione della matrice di confronto tra i criteri per la determinazione dei loro pesi Per quanto riguarda i criteri di degrado.111 0.500 1. e C. costi procapite utenza . si determinano i valori relativi delle ipotesi di localizzazione A.Applicazione del metodo di Saaty Immaginiamo di avere criteri qualitativi e quantitativi.313 0. mentre per il criterio dei costi si è usato direttamente il rapporto tra le incidenze pro capite dei costi da un caso all’altro. i valori nelle matrici dei confronti a coppie sono stati assegnati a partire da giudizi verbali espressi sulla rilevanza dei criteri di accessibilità.250 0. Una volta determinati i pesi dei criteri.

000 1.209 0.500 -1 -1 B 1.164 B C 0.333 1 CRITERIO utenza A B C A 1 2. per determinare il peso finale.377 CRITERIO accessibilità A B C A 0.500 -1 -1 B 2.833 0.000 1.200 1 -1 CRITERIO accessibilità A B C A 1 0.333 -1 C 0.833 1 0.500 1 0.385 0.200 -1 -1 B 1.250 -1 -1 B 0.833 -1 C 1. CRITERIO costi procapite A B C A 0.204 0.200 0.000 1.385 -1 -1 B 1.833 1 CRITERIO morfologia del progetto A B C A 1 1.633 .CRITERIO costi procapite A B C A 1 2.500 0.833 -1 C 1.500 1.250 0.500 1 0.200 -1 C 2.500 0.833 1 CRITERIO preferibilità sociale A B C A 1 1.333 -1 C 0.000 1 0.414 B C 0.000 1 1.333 1 I pesi di ciascuna alternativa rispetto a ciascun criterio verranno combinati con i pesi dei criteri stessi.

240 0.177 0.271 0.243 B C 0.240 0.298 CRITERIO morfologia del progetto A B C A 0.209 0.580 X + 0.4 0.580 La combinazione finale sarà: Criteri Pesi 0.CRITERIO utenza A B C A 0.377 = .400 B C 0.177 0.298 X + 0.633 X + 0.190 + 0.329 CRITERIO preferibilità sociale A B C A 0.243 0.26 + 0.463 0.271 0.414 0.204 0.164 0.274 costi procapite morfologia del progetto accessibilità preferibilità sociale utenza = 1 340 251 409 X A B C 0.463 B C 0.165 + 0.329 X + 0.111 + 0.

E’ una matrice componenti-azioni che prevede l’analisi degli impatti in fase di realizzazione di un progetto e in fase di regime operativo. Il progetto si realizza attraverso una serie di azioni delle quali devono essere valutati gli effetti sulle componenti ambientali. La procedura di analisi si effettua quindi secondo le seguenti fasi: a) individuazione delle forme di modificazione dello spazio fisico dovute alla realizzazione del progetto. e una scalatura per intervalli corrispondenti a differenti classi di impatto. Lo scaling prevede l’individuazione dei valori massimi di impatto. Il valore massimo di impatto corrisponde all’individuazione della soglia di accettabilità dell’impatto. perché in ciascuna fase gli impatti possono essere differenti. c) individuazione degli impatti corrispondenti alle interazioni tra modificazioni fisiche e componenti ambientali. Viene quindi effettuata una operazione di scaling.PROCEDURA DI VALUTAZIONE DEGLI IMPATTI AMBIENTALI CON LA MATRICE DI LEOPOLD L’analisi di impatto ambientale è uno studio dell’interazione tra azioni determinate da un progetto e componenti ambientali. in quella di regime e in quella di eventuale dismissione. La Matrice di Leopold. cioè di scalatura delle incidenze. d) valutazione degli impatti e individuazione di eventuali impatti irreversibili. . rispetto alla quale formulare dei giudizi di valore sugli impatti. Il progetto viene analizzato nella fase di realizzazione. b) individuazione delle componenti ambientali interessate dalle modificazioni fisiche introdotte dal progetto. All’incrocio tra azioni e componenti si colloca l’impatto. al di sopra della quale l’impatto è considerato irreversibile. Uno schema di matrice componenti-azioni Azioni Realizzazione volumetrie Aria Suolo Componenti Emissioni Occupazione di spazi Ecc :::::::::::::: Flora Fauna Insediamenti :::::::::::::::::: Interazione? NO Interazione? C’E’ IMPATTO Acqua ……Ecc :::::::::::::: SI La Matrice elenca nel caso più generale cento differenti azioni e cento componenti.

e quindi le matrici saranno delle matrici parziali estratte d a quella generale di Leopold. Il progetto non sarà accettato se si verificano impatti irreversibili che non è possibile mitigare. Ovviamente nella realtà i progetti valutati non causano tutti gli impatti possibili.Se una azione di progetto crea una interferenza con una componente ambientale si ha l’impatto. che verrà valutato secondo lo scaling. .

Essa è quindi finalizzata alla determinazione della preferibilità sociale che differenti componenti della comunità possono esprimere rispetto a ipotesi progettuali o altro genere di interventi. che vengono pagati dai differenti gruppi sociali.i promotori partecipano attivamente alla realizzazione dell’intervento. La CIE non indica una soluzione definitiva. la soluzione preferibile sarà quella che distribuisce maggiormente gli effetti positivi. . Il bilancio sociale di piano. Lichfield fa distingue i promotori dagli utenti: . attraverso i quali vengono individuate differenti utilità esplicate dall’ipotesi di intervento. L’analisi della distribuzione di costi e benefici tra i differenti gruppi sociali costituisce il Bilancio Sociale di Pianificazione (Social Planning Balance Sheet). Lichfield evidenzia che differenti categorie sociali sono coinvolte in maniera attiva o passiva nella attuazione di un intervento secondo differenti modalità. . di natura diversificata. tenderanno a ostacolare la realizzazione dell’ipotesi di piano o a favorirla secondo che essa fornisca una riduzione o un incremento dell’offerta relativa a domande di beni o servizi espresse dai consumatori stessi. Per quanto attiene ai caratteri dei gruppi sociali. evoluto poi nella CIE. o i settori del mondo produttivo). Ciò significa che per ciascun gruppo è possibile delineare un bilancio parziale di costi e di benefici. analizza la distribuzione della preferibilità sociale esprimendola con una serie di indicatori qualiquantitativi. Queste differenti modalità sono individuate dai differenti vantaggi di cui ciascun gruppo può godere e dai differenti svantaggi che ciascun gruppo può subire. Gli utenti. e differenti prezzi. espliciti o impliciti. ma lascia aperta la possibilità di decidere quale soluzione adottare in funzione di differenti indirizzi politici. La Community Impact Evaluation invece.VALUTAZIONE D’IMPATTO COMUNITARIO La Community impact evaluation (CIE) è una metodologia di valutazione multigruppo: essa si basa cioè sulla individuazione degli effetti su differenti gruppi sociali di un intervento. dalla quale fare derivare una valutazione di convenienza economica. primo metodo di valutazione multigruppo. e nasce dall’esigenza di superare il limite della analisi Costi-Benefici costituito dalla mancata valutazione della distribuzione degli effetti degli interventi su differenti gruppi sociali o settori economici. A partire dal fatto che l’analisi costi benefici si basa sulla individuazione aggregata dei costi e dei benefici derivanti dall’attuazione di una ipotesi di intervento. è stato messo a punto agli inizi degli anni sessanta da Nathaniel Lichfield.gli utenti usufruiscono degli effetti del piano in termini positivi o negativi.se l’obiettivo politico corrisponde al perseguimento di una azione equitaria. e che inducono conseguentemente alla creazione di benefici e costi per se e per gli altri. In questo caso la preferibilità di ciascun gruppo in riferimento ad una ipotesi di piano da valutare è espressa attraverso la differenza tra il valore monetario dei costi e dei benefici sociali che si esplicano nell’arco di tempo esaminato. a loro volta. di un progetto o di un piano urbanistico. l’alternativa preferibile sarà quella che concentra su di esse il maggior numero di benefici. . giustificata dal principio che l’utilità marginale degli interventi sia la stessa per tutti i soggetti. I promotori tenderanno a ostacolare la realizzazione dell’intervento o a favorirla secondo che essa sia in contrasto o in accordo con gli obiettivi economici che si esplicano attraverso le attività che i produttori stessi conducono. In ogni caso il bilancio totale dei costi e dei benefici altro non è che la ricomposizione dei bilanci parziali di quanti sono i gruppi coinvolti dagli effetti dell’intervento.se l’obiettivo politico invece corrisponde al perseguimento di una azione di supporto ad alcune fasce sociali (ad esempio le fasce più deboli. Un primo tentativo quindi di valutazione disaggregata può partire dall’analisi dei vantaggi e degli svantaggi che interessano ciascun gruppo sociale. infatti: .

quindi. cioè derivate dall’intervento (come il recupero della funzionalità di un immobile) o indirette (come l’incremento di presenze turistiche per l’area in cui avviene l’intervento). B. e individuazione degli obiettivi di settore che interessano ciascun gruppo sociale. e delle trrasfromazioni sociali. appare chiaro che obiettivi di soggetti pubblici e privati possono convergere o divergere. Gli incroci dell’esempio sono i seguenti: il progetto A induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili a. In un quadro di frammentarietà dei soggetti coinvolti diventa quindi essenziale poter descrivere attraverso queste categorie le alternative di progetto da valutare. in definitiva con le preferenze di ciascun settore/gruppo. interagire positivamente o negativamente. d e f g h i . la misura potrà essere l’incremento o il decremento di verde indotto dal progetto. g. anche esso inteso come descrizione di una trasformazione. C. matrice finale in cui all’incrocio tra variabili di progetto e obiettivi di settore (richiamate al precedente punto 2) si sostituisce l’incrocio tra le intensità delle preferenze espresse da ciascun gruppo sociale per ciascuna alternativa di progetto. secondo una opportuna scelta di parametri. il progetto D induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili a. matrice di incrocio tra gruppi sociali e obiettivi di settore di interessa di ciascun gruppo sociale 4. La descrizione delle trasformazioni indotte dal progetto Un progetto induce delle trasformazioni fisiche dell’ambiente costruito e naturale. matrice di incrocio tra alternative di progetto e variabili che le descrivono 2. f. h. Lo schema di matrice qui riportato rappresenta l’incrocio delle possibili trasformazioni indotte da 4 alternative progettuali con le variabili che individuano gli elementi di trasformazione dello spazio fisico e sociale.Ciascun indicatore individua l’utilità espressa come grado di soddisfacimento di un obiettivo che può essere di interesse di uno o più gruppi sociali. matrice di incrocio tra le variabili di progetto e gli obiettivi di settore che vanno a interessare 3. Nel caso più generale si presuppone che sia possibile che alcuni progetti operino nello stesso ambito di trasformazione. individuazione dei gruppi sociali che sono interessati dagli impatti del piano o del progetto stesso. e. D) e nove ambiti di trasformazione. iii) costruzione delle matrici di valutazione: 1. ii) individuazione degli obiettivi di settore che il piano favorisce o contrasta. d. h. se uno degli ambiti di trasformazione è il verde pubblico attrezzato. Trasformazioni a b c Progetto A Progetto B Progetto C Progetto D La tabella di esempio riporta quattro progetti (A. La matrice è una trasposizione qualiquantitativa del progetto. Il processo si esplica quindi attraverso le seguenti fasi: i) descrizione delle trasformazioni quantitative e qualitative indotte dalle differenti alternative di progetto/piano. c. Queste trasfromazioni possono essere dirette. il progetto B induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili b. e che non tutti i progetti opereranno in tutti gli ambiti di trasformazione. in modo da determinare quali aspetti della trasformazione indotta dal progetto interferiscono positivamente o negativamente con gli obiettivi di ciascun settore/gruppo e. i il progetto C induce le trasformazioni misurate attraverso le variabili c. In questo contesto. tra l’altro. Le “misure” derivano dal progetto. misurate secondo opportuni indicatori. Ad esempio.

Come nella tabella precedente. incrementeranno o decrementeranno le possibilità di tutela ecc. che modificheranno l’assetto delle aree a verde. V. Ad esempio. Questa fase della procedura è pressoché analoga a quella che in una valutazione di impatto ambientale porta a scomporre il progetto in singole azioni e il contesto ambientale in componenti e singoli elementi sui quali vengono poi valutati gli impatti. la dotazione di servizi. la preferibilità del gruppo 4 è individuata dal perseguimento degli obiettivi VI. Alcune azioni di progetto indurranno delle modificazioni dello spazio fisico e del contesto socioambientale. Nella matrice in esempio quindi. la preferibilità del gruppo 2 è individuata dal perseguimento degli obiettivi I. quali l’incremento delle aree a verde. e l’indicatore quantitativo che misura la trasformazione apportata dal progetto secondo un dato aspetto. III. l’incremento dei servizi. la preferibilità del gruppo 3 è individuata dal perseguimento degli obiettivi II. VII. gli incroci individuano quali obiettivi sono riferibili a ciascun gruppo sociale. se il gruppo considerato è quello degli ambientalisti. che esprimono il rapporto tra trasformazioni e obiettivi attraverso punteggi.L’individuazione dei gruppi sociali attraverso la determinazione dei loro obiettivi Così come le variabili riferite agli ambiti di trasformazione sono gli elementi descrittivi della modificazione indotta dal progetto. X. è possibile che il perseguimento di uno stesso obiettivo contribuisca a determinare la preferenza di più gruppi sociali. III IV V VI VII VIII IX X . della redditività delle attività economiche generate dall’intervento. gli obiettivi di settore sono gli elementi sulla base dei quali si articola la preferenza di ciascun gruppo sociale. Sono quindi gli obiettivi di settore di un gruppo sociale che individuano i parametri attraverso cui misurare la preferenza del gruppo stesso. Ogni modificazione dello spazio fisico e sociale può favorire o contrastare il perseguimento di una serie di obiettivi.attraverso indicatori quantitativi. Il livello di perseguimento degli obiettivi è valutato attraverso l’uso di opportuni indicatori di performance. gli indicatori che possono esprimere la preferibilità secondo il loro punto di vista sono quelli legati all’obiettivo dell’incremento della qualità ambientale. che rappresentano i parametri di passaggio tra l’indicatore quantitativo che misura il grado di performance relativo ad un dato obiettivo. IV. IX. Se invece il gruppo sociale considerato è quello degli imprenditori. scale ordinali o giudizi verbali. Il carattere di favore o contrasto di ciascuna trasformazione può essere espresso . . le aree soggette a conservazione e tutela etc. In base agli incroci presenti nella tabella: la preferibilità del gruppo 1 è individuata dal perseguimento degli obiettivi I. VII. gli obiettivi che possono condizionare la loro preferenza sono quelli dell’incremento del mercato edilizio.attraverso indicatori qualitativi o qualiquantitativi. Obiettivi I II Gruppo 1 Gruppo 2 Gruppo 3 Gruppo 4 La matrice di valutazione A questo punto l’impatto è determinato deduttivamente a partire dall’incrocio tra trasformazioni e obiettivi.

qualitativa o qualiquantitativa. e a ciascun progetto alternativo si associano i propri ambiti di trasformazione. della loro valutazione quantitativa. C. Essa non è altro che la ricomposizione di quanto costruito nelle tabelle precedenti. . A D. Progetto A Trasformazi oni Progetto B Progetto C Progetto D Preferenz e b g h d Obiettiv i Gruppo I 1 IV VII VIII Gruppo I 2 V Gruppo I 3 II III Gruppo VI 4 IX X h a c c a e f i B. D.Trasformazioni a b c Obiettivo I Obiettivo II Obiettivo III Obiettivo IV Obiettivo V Obiettivo VI Obiettivo VII Obiettivo VIII Obiettivo IX Obiettivo X Matrice trasformazioni-obiettivi d e f g h i Nella matrice trasformazioni – obiettivi le caselle in grigio evidenziano gli incroci in corrispondenza dei quali si verificano gli impatti. D. Una volta determinata l’entità degli impatti si può ricostruire una matrice generale in cui a ciascun gruppo sociale si associano i propri obiettivi. C. La preferenza finale è il risultato dell’applicazione di una regola combinatoria multicriteriale che può variare nei songoli casi in funzione delle caratteristiche degli impatti. B. A A.

Matrice di sintesi .

pluriparametrico. rispetto alle quali non si considerano rapporti di complementarità L’immobile è composto da più parti. rispetto alle quali non si considerano rapporti di complementarità L’immobile è composto da più parti. valori tipici Sintetico. monoparametrico. visuale per propsicienza di un edificio abusivo) Non si considerano rapporti di complementarità tra parte persa e parte residua . Regressione lineare Analitico Valore di surrogazione Stima sintetica per surrogazione del valore di immobili non simili. teoria dell’ordinarietà Sintetico.SINTESI-1 Contestoproblema di stima compravendita di un immobile Aspetto economicoCriterio di stima Valore di mercato Metodo Sintetico Diretto. meno costi. meno utile imprenditoriale Metodi di stima del valore di mercato Differenza tra valore di mercato prima del danno e valore di mercato parte residua Differenza tra valore di mercato prima del danno e valore di mercato dopo il danno Stima del costo necessario alla ricostruzione della parte persa Compravendita di un area edificabile Valore di trasformazione Valore di mercato Sintetico Diretto Diretto Danno subito da un immobile Valore complementare Valore di costo Analitico Danno subito da un immobile per perdita di una parte Danno subito da un immobile per perdita di una caratteristica (ad es. rispetto alle quali non si considerano rapporti di complementarità Sintetico. Regressione lineare Misto. pluriparametrico. eventualemenrte corretto da coefficienti di obsolescenza se l’immobile non è recente Sintetico Diretto. per elementi funzionali Analitico Analitico compravendita di un immobile con pochi riferimenti di mercato (ad esempio antico) compravendita di un immobile con pochi riferimenti di mercato (ad esempio edificio singolare) Valore di costo Realizzazione di un opera progettuale Valore di costo Media Gaussiana Ricerca della retta di regressione Somma dei costi di realizzazione di ogni elemento funzionale Computo metrico estimativo Il valore massimo accordabile all’area è pari alla differenza tra valore dell’area edificata. pluriparametrico. incrementato dell’utile imprenditoriale. pluriparametrico. teoria dell’ordinarietà Sintetico. pluriparametrico. moltiplicata per valore unitario superficie residenziale Prodotto del valore di mercato corrispondente alla parte residenziale per coefficienti correttivi Somma del prodotto della dimensione delle differenti parti per i corrispondenti valori tipici unitari Ricerca della retta di regressione Capitalizzazione della rendita netta Metodi di stima del valore di mercato. metodi per punti di merito Metodi di stima del valore di costo Sintetico. e si suppone che la distribuzione dei prezzi sia gaussiana L’immobile è composto da più parti. superfici convenzionali Tecnica di stima Media Gaussiana L’immobile è semplice nelle sue caratteristiche. monoparametrico. punti di merito Somma della superficie residenziale e di superfici convenzionali corrispondenti ad altre parti. pluriparametrico. con uso di coefficienti per l’obsolescenza Stima per determinazione del costo di costruzione.

Regressione lineare Misto. per elementi funzionali Analitico Si stima la disponibilità a pagare per usufruire del bene o per conservarlo Si stima l’impegno di spesa (ad esempio per il trasoporto) affrontato per accedere usufruire del bene Si stima per confronto con altri beni Si stima per confronto con altri beni Si stima in funzione dell’ordinamento culturale e dell’estensione Si effettua la soma dei valori di tutti gli elelemti che compongono il fondo agricolo Si stema derivando il beneficio fondiario dal reddito aziendale netto Stima sintetica Semisomma valore di mercato e dieci rendite annuali Stima sintetica del Valore Agricolo Medio Stima sintetica / analitica Stima del valore del bene soggetto a servitù La differenza tra valore dell’immobile ristrutturato. meno costi. Aspetto economicoCriterio di stima Valore di trasformazione Metodo Tecnica di stima Analitico Analisi costi ricavi. pluriparametrico. maggiore di zero Media Gaussiana con valori unitari di costi di opere simili Ricerca della retta di regressione Somma dei costi di realizzazione di ogni elemento funzionale Computo metrico estimativo senza riferimenti a periodi definito facendo riferimento ad un periodo definito (ad esempio 10 anni) Valore d’uso sociale di un bene ambientale/culturale Valore di surrogazione Priorità di intervento pubblico su un bene Valore sociale complesso Van e SRI nell’analisi costi benefici Metodi di analisi multicriteri Metodi di analisi multicriteri Stima sintetica Stima per valori tipici tenendo conto di tutti gli aspetti sociali.SINTESI-2 Contesto-problema di stima Convenienza economica di una ristrutturazione/restauro. monoparametrico. ambientali e culturali tenendo conto degli aspetti sociali. meno il valore dell’immobile prima della ristrutturazione. ricerca di VAN e SRI Valore sociale di un servizio realizzabile con un opera pubblica Valore di costo Analitico Sintetico Diretto. teoria dell’ordinarietà Sintetico. deve essere maggiore o uguale dell’utile imprenditoriale Differenza tra somma di ricavi e costi sostenuti nel corso degli anni. di non elevazione (servitus non tollendi) Valore di mercato Valore complementare . ambientali e culturali monetizzabili Stima di un fondo agricolo Valore di mercato Valore patrimoniale Stima indennità di esproprio Si stima per capitalizzazione del Beneficio fondiario Valore di mercato Valore di mercato e valore per capitalizzazione Valore di mercato Stima per capitaliozzazione Aree edificate Aree edificabili Aree non edificabili Differenza tra il valore dl bene prima dell’apposizione della servitù. e dopo Stima rendita catastale Stima servitù di veduta. pluriparametrico.

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