You are on page 1of 157


Preliminary Report   •   Dec 2009 
Stephen J. Sills, PhD, Consultant 
Department of Sociology, University of North Carolina at Greensboro 
David Reed, Fair Housing Project Coordination 
FaithAction International House 
Mark R. Sills, Executive Director 
FaithAction International House 
Preparation of this report was supported by FaithAction International House and the Greensboro Housing 
Coalition with funding from The Dream Fund. Elements of this report have appeared in an earlier study entitled 
the 2007 Discrimination in Immigrant Housing (DIH) Project conducted by the University of North Carolina 




1723 E. CONE BLVD  30
1513‐C BALL ST  30






Table 1 ‐ Trends in African American Segregation and Isolation.................................................... 4
Table 2 ‐ Greensboro’s Race and Ethnicity Composition 1960‐2000 ............................................. 5
Table 6 ‐ Comparison of Results (Telephone Test) ....................................................................... 33
Table 7 ‐ Comparison of Results (Visits) ....................................................................................... 34
Table 8 ‐ Comparison of Results (Visits) ....................................................................................... 35
Figure 1 ‐ Sex of Participants .......................................................................................................... 2
Figure 2 ‐ Nationality....................................................................................................................... 2
Figure 3 ‐ Age .................................................................................................................................. 3
Figure 4 ‐ Treated with less courtesy.............................................................................................. 4
Figure 5 ‐ Treated with less respect................................................................................................ 5
Figure 6 ‐ Receives poorer service .................................................................................................. 5
Figure 7 ‐ People are afraid............................................................................................................. 6
Figure 8 ‐ People act as if you are not smart .................................................................................. 6
Figure 9 ‐ People think you are dishonest ...................................................................................... 7
Figure 10 ‐ People act as if they are better .................................................................................... 7
Figure 11 ‐ Called names or insulted .............................................................................................. 8
Figure 12 ‐ Threatened or harassed................................................................................................ 8
Figure 13 ‐ Charged higher rents .................................................................................................. 10
Figure 14 ‐ Charged more for deposit........................................................................................... 11
Figure 17 ‐ Unfair treatment......................................................................................................... 12
Figure 18 ‐ Complained about treatment..................................................................................... 13
Figure 15 ‐ Prevented from renting .............................................................................................. 14
Figure 16 ‐ Repairs denied ............................................................................................................ 15


The  goals  of  this  study  were  to  identify  the  extent  and  types  of  rental  discrimination 
experienced by Hispanic, African American, and African renters in Greensboro and to provide 
data for landlord and tenant trainings to be conducted by the Greensboro Housing Coalition. In 
addition, information regarding potential discriminatory practices will be submitted to the Fair 
Housing  Division  of  the  City  of  Greensboro  Human  Relations  Department  to  assist  in  future 
enforcement actions.  

This project began with a series of focus groups with immigrant tenant from Africa and Central 
America.  Focus  group  participants  indicated  that  they  liked  Greensboro,  but  frequently  were 
treated with less courtesy and less respect than others on the basis of their national origin.  

Lack  of  public  transit  limited  the  housing  choices  for  many  as  they  had  to  find  housing  near 
grocery  stores  and  near  bus  routes.  Lack  of  credit  histories  were  another  issue  for  many 
immigrant  renters.  Five  of  16  pre‐focus  group  survey  participants  (31.8%  who  answered  the 
question)  felt  they  had  been  treated  differently  than  others  due  to  their  immigrant  status. 
Nearly  a  third  of  participants  (31.5%)  indicated  that  had  moved  into  a  house  or  apartment 
where the landlord made life difficult for them. Six of 19 participants (31.5%) indicated unfairly 
being prevented from moving into an apartment. Immigrant participants noted that they were 
often  treated  differently  by  staff  or  landlords  on  the  basis  of  their  nationality;  much  of  this 
centered on issues of language barriers or accents. Just under a quarter (22.3%) reported that 
they had been charged more rent than their neighbors. Just over a quarter (27.9%) had been 
charged  a  greater  deposit  than  their  neighbors.  Nearly  a  third  (30%),  indicated  having  repair 
requests denied. A few (12.2%) had been evicted at some point, while only 5.6% were evicted 
for  non‐payment  of  rent.  About  a  quarter  (27.9%),  had  complained  about  a  landlord,  most 
within the last 12 months. 

Faith  Action  International  House  then  conducted  18  paired  housing  tests.  Paired‐testing  has 
been  used  as  a  tool  for  detecting  and  documenting  individual  instances  of  discrimination  for 
more  than  thirty  years.  These  tests  attempt  to  uncover  disparate  treatment  in  access  to 

properties, cost, information provided, and/or encouragement to apply for the apaprtment. In 
7 of 18 tests (39% of tests) there was some kind of discrepancy noted in the pre‐visit telephone 
call. The property audits also produced a number of discrepancies. Three cases (17%) involved 
problems  with  access  to  the  property.  Four  cases  (22%)  could  not  be  clearly  resolved  with 
regard  to  disproportionate  costs.  There  were  few  discrepancies  emerged  in  regards  to 
information Four of the 18 cases (22%) involved an issue with disproportionate encouragement. 


Forty  years  ago,  the  Fair  Housing  Act  of  1968  became  law,  but  despite  some  improvements, 
testing  has  revealed  continuing  patterns  of  housing  discrimination  against  minorities.  When 
minorities find their residential mobility blocked, it creates a barrier to spatial assimilation – a 
key component to socioeconomic and occupational mobility. This study will provide data that is 
important in helping to identify and redress violations of Title VIII of the Civil Rights Act of 1968 
(Fair Housing Act or FHA). The FHA and its 1988 amendments were designed to protect renters 
and  home  buyers  from  unequal  treatment  on  the  basis  of  race,  color,  religion,  sex,  national 
origin,  familial  status,  and  handicap.  The  FHA  bars  landlords  from  refusing  to  rent  or  sell 
housing,  making  housing  unavailable,  denying  housing,  setting  different  terms  or  conditions, 
providing different housing services or facilities, or from falsely denying that housing is available 
on the basis of one of the protected categories. The goals of this study are to identify the extent 
and  types  of  rental  discrimination  experienced  by  Hispanic,  African  American,  and  African 
renters in Greensboro and to provide data for landlord and tenant trainings to be conducted by 
the  Greensboro  Housing  Coalition.  In  addition,  information  regarding  potential  discriminatory 
practices  will  be  submitted  to  the  Fair  Housing  Division  of  the  City  of  Greensboro  Human 
Relations Department to assist in future enforcement actions.  

This project began with a series of focus groups with immigrant tenant from Africa and Central 
America. These focus groups explored experiences in seeking rental properties in Greensboro, 
issues with the upkeep and maintenance of the properties, inter‐cultural problems with relating 
to landlords and other rental staff, as well as potential issues with discriminatory or predatory 
rental practices in general. Faith Action International House then conducted 18 paired housing 
tests. Paired‐testing has been used as a tool for detecting and documenting individual instances 
of discrimination for more than thirty years (Yinger 1986; Fix and Struyk 1993; Foster, Williams, 
Mitchell,  and  Fienberg  2002;  Turner,  Ross,  Galster,  and  Yinger  2002;  Turner  and  Ross  2003; 
Fischer and Massey 2004).  

Growing Diversity in Greensboro NC 

This study examines housing discrimination in Greensboro, a mid‐sized Southern city of about 
245,000 residents, located in Guilford County, North Carolina. The Greensboro‐Winston‐Salem 
area  is  one  of  the  thirty  metropolitan  areas  in  the  United  States  with  the  largest  African 
American populations. Its segregation levels are somewhat lower than most in the South and 
much  lower  than  those  in  the  North  (Table  1).  Even  though  this  area  compares  favorably  to 
other cities with fairly large African American populations, its segregation scores in the fifties 
and sixties mean that over half the African American population would have to move in order 
to achieve perfect integration. In addition, when it comes to race relations, Greensboro has a 
history  that  includes  a  number  of  explosive  events  and  an  ongoing  discourse  that  has  been 
contentious  at  times  and  is  well‐documented  elsewhere  (Chafe  1978,  Greensboro  Truth  and 
Reconciliation Commission 2006).  

Table 1 ‐ Trends in African American Segregation and Isolation 

  Dissimilarity Index  Isolation Index 
  1970  1980  1990  1970  1980  1990 
Northern Cities Average Scores  84.5  80.1  77.8  68.7  66.1  68.9 
Southern Cities Average Scores  75.3  68.3  66.5  69.3  63.5  64.9 
Greensboro‐Winston‐Salem Scores  65.4  56.0  60.9  56.1  50.1  55.5 
Source: Massey 2000 
Like much of the Sunbelt, North Carolina has been undergoing change in its racial and ethnic 
composition over the decades. According to the Greensboro City Planning Department (1993, 
2003),  Greensboro  has  gone  from  being  about  three‐quarters  white  and  one‐quarter  African 
American in 1960 (with a scant .3 per cent “other” recorded by the Census Bureau that year) to 
only 55.5 per cent white in 2000, and 37.4 per cent African American in 2000 (Table 2). In 1990, 
the  Census  counted  .4  per  cent  of  Greensboro’s  population  as  being  Hispanic.  By  2000, 
however, Greensboro’s Hispanic presence had surged to 4.4 per cent. The overall picture is one 
of  a  city  that  once  experienced  race  in  a  binary,  white‐majority‐African  American‐minority 
framework,  to  one  that  has  become  less  white  and  less  binary,  such  that  Asians,  Hispanics, 
biracial  and  multiracial  adults,  and  others  in  addition  to  African  Americans  and  Whites,  have 
become a visible part of the everyday social landscape. 

Table 2 ‐ Greensboro’s Race and Ethnicity Composition 1960‐2000 

  1960  1970  1980  1990  2000 

White  74.0%  71.3%  65.7%  63.9%  55.5% 
African American  5.7%  28.2%  33.0%  33.9%  37.4% 
Indian  NA  0.3%  0.5%  0.5%  0.4% 
Other  0.3%  0.5%  0.8%  1.7%  4.9% 
Hispanic 1  NA  NA  0.8%  0.8%  4.4% 
Sources: City Trends: U.S. Census: 1960‐1990 Greensboro, N.C. and The Greensboro City Data Book 2003 

History of Residential Segregation 

Beginning in 1910, Southern cities began the use of municipal ordinances establishing separate 
African  American  and  white  neighborhoods.  In  1916,  the  Supreme  Court  found  these 
ordinances  unconstitutional,  and  in  1948,  another  Supreme  Court  ruling  declared  restrictive 
covenants unenforceable. Civil rights historian William Chafe (1980) noted that in Greensboro, 
NC, where our study takes place, there was a city ordinance on the books from 1914 to 1929 
that  prohibited  African  Americans  from  living  on  streets  that  contained  a  majority  of  white 
households. As late as 1967, more than 90 per cent of Greensboro’s African American residents 
lived in the southeast quadrant of the city, where – although African Americans comprised 26 
per cent of the city’s population – they were living in an area that covered only 14 per cent of 
the  city’s  space,  hemmed  in  by  infrastructural  barriers  including  an  inter‐state  highway,  an 
industrially‐zoned district, and the commercially‐zoned downtown area.   

In  Guilford  County,  North  Carolina,  which  includes  Greensboro  and  the  smaller  City  of  High 
Point  and  surrounding  unincorporated  areas,  35  per  cent  of  residents  rent  while  65  per  cent 
own the homes they live in (Greensboro Planning Department, 2003). Out of a total of 407,071 
households  counted  (not  individuals,  but  rather  occupied  housing  units),  49.2  per  cent  were 
occupied  by  white  owners,  13.3  per  cent  by  African  American  owners,  and  2.5  per  cent  by 
owners of some other race. Irrespective of race, Hispanic owners made up .9 per cent of county 
households. Of all the households, 16.1 per cent were occupied by white renters, 15.5 per cent 
by African American renters, and 3.3 per cent by renters of some other race. Hispanic renters 
made  up  2.8  per  cent  of  the  households  counted.  Thus,  75  per  cent  of  white  heads  of 

 Of Hispanic ethnicity or origin, of any race 

household are homeowners, whereas only 46 per cent of African American and 25 per cent of 
Hispanic heads of household own the homes they live in. The majority of African Americans and 
Hispanics  living  in  Guilford  County  rent  rather  than  own  their  homes  making  studies  of  fair 
housing violations in rental housing all the more important (Greensboro Planning Department, 
1993 and 2003) 

As Greensboro has become increasingly diverse, this diversity has been highly concentrated in 
particular  neighborhoods  that  were  historically  African  American  or  in  areas  that  have  been 
correlated  with  higher  levels  of  poverty  and  substandard  housing.  This  phenomenon  of 
residential concentration is not only local. Iceland (2004) examined U.S. Census data from 1980 
to  2000  to  investigate  the  effect  of  diversity  on  segregation.  He  found  that  black‐white 
segregation was the most pronounced type of segregation, but its rate had modestly declined 
since 1980. Hispanics and Asians experienced lower levels of segregation, but those levels have 
not dropped in the same time period.  High levels of multi‐group diversity may be collections of 
ethnically  homogeneous  immigrant  enclaves,  rather  than  integrated  neighborhoods.  Iceland 
(2004)  posits  that  the  persistence  of  immigrant  enclaves  is  probably  related  to  the  high 
concentration of recent immigrants outweighing effect of dispersion of longer‐term residents, 
as  well  as  other  factors  including  mobility  decisions,  which  are  in  turn  influenced  by 
socioeconomic  differences  and  housing  costs,  housing  market  information  and  perceptions, 
preferences, and discrimination. Iceland (2004) notes that his data is consistent with Frey and 
Farley’s  (1996)  hypothesis  that  the  presence  of  Hispanics  and  Asians  may  serve  as  a  “buffer” 
between  black  and  white  neighborhoods,  thus  decreasing  black  segregation.  Iceland  (2004) 
indicates that a growing Hispanic population is consistent with declining black segregation, and 
that  the  presence  of  multiple  minority  groups  is  altering  the  dualistic  framework  for 
understanding race relations that was the dominant paradigm in the past.  

Perceptions of Discrimination in Housing 2 

The University of North Carolina at Greensboro’s (UNCG) Social Research Group together with 
 This section is based on a forthcoming book chapter by Sills, S. and Blake, E. entitled “Viviendas Justas y 

colleagues at North Carolina Agricultural and Technical (NCA&T) State University’s Department 
of Sociology conducted a study of the state of human relations in Greensboro, North Carolina 
between  January  and  June  of  2008  (DeHoog  et  al.,  2008).  The  purpose  of  the  study  was  to 
provide  data  and  recommendations  to  the  Human  Relations  Department  of  the  City  of 
Greensboro  for  their  Five  Year  Strategic  Plan.  The  study  examined  discrimination,  access  to 
opportunities,  and  inter‐group  relations  in  the  areas  of  employment/economics,  housing, 
education,  and  law  enforcement.  The  project  used  a  mixed‐method  research  design  for  data 
collection  and  included  a  review  of  previous  research;  focus  groups  throughout  the  city;  in‐
depth interviews; and 1168 written, face‐to‐face, and web‐based surveys.  

A recurrent theme that emerged from interviews with key informants on the issue of housing 
was  the  perception  that  immigrants  and  African  Americans  were  “closed  out”  of  housing 
opportunities  (DeHoog  et  al.  2008).  For  example,  one  interviewee  noted  that  anti‐immigrant 
sentiments were giving the impression that migrants were unwelcome in the community: 

A  preponderance  of  Hispanics  have  been  subject  to  backlash  in 

the  last  6‐7  years  connected  to  September  11th.  There  was  an 
immigration  raid  at  [a  local  company].  It  creates  a  dynamic  of 
what’s  left  of  families‐‐“you’re  not  welcome  here”.  The  children 
couldn’t  raise  themselves  and  the  women  are  not  eligible  for 
welfare.  Those  without  documentation  receive  the  worst  abuse 
(housing,  jobs).  I’ve  heard  many  stories  involving  housing. 
[African‐American female] 
Another interviewee provided examples of the kinds of exploitation that immigrants must deal 
with when securing housing: 

One Latino family had their 11 year son dealing with the contract. 
The contract said, you pay me $10,000 now and $1,000 a year for 
30 years. It was to be a lease to own. The house was ½ built. The 
owner  was  to  finish  the  house  and  he  got  a  little  behind  the 
payment. He was thrown out. They said, we didn’t record it as a 
lease  to  own,  just  as  a  lease  and  he  was  evicted.  [Caucasian 
Interviewees  likewise  noted  that  the  African‐American  community  is  also  faced  with 

Saludables: The battle for fair and healthy homes in the South.” 

discrimination  in  housing.  In  many  of  these  cases,  individuals  were  “steered”  to  particular 
neighborhoods  because  of  their  race:  “the  realtor  kept  showing  houses  in  one  part  of  city.  I 
conducted an internet search for homes…the realtor was surprised when I asked to go to the 
different areas of Greensboro” [African‐American female]. Yet, African Americans may in turn 
be engaging in some forms of discriminatory behavior toward Hispanics. One African American 
male explained: “You hear it all the time, why are they moving in? Not more Mexicans…I have 
Mexican friends who are harassed; it’s a growing problem.” 

Another theme that emerged from the study was the issue of substandard and unsafe housing. 
In  particular,  immigrant  tenants  were  ignored  when  requesting  routine  maintenance  and 

We have an overwhelming infestation of cockroaches that eat any 
food they can access. There is also a leak in the roof, which allows 
water  into  the  kitchen  when  it  rains  and  has  created  a  situation 
where  mold  and  mildew  cover  the  walls  and  ceiling  and  likely 
inhabit the inner walls. The combination of mold and cockroaches 
poses a dangerous situation for us living in the house and a much 
more  dangerous  situation  for  my  three  children.  We  brought  up 
this  issue  of  the  roaches  and  leak  to  the  landlord  only  once  for 
fear  that  we  would  be  kicked  out.  When  it  was  brought  up  the 
landlord shrugged it off and never did anything about it [Female 
Likewise there was a perception among immigrants of unfair treatment by landlords in rent and 
other fees. One female immigrant responded:  

Our  landlord  doesn’t  take  care  of  the  house  and  constantly 
charges  us  different  amounts  for  rent  and  utilities.  I  feel  our 
landlord  is  dishonest  with  regard  to  payments.  If  and  when  he 
would explain the reason for the charges to me, he does so very 
quickly and without visual representation, such as a water bill or 
Paper, web, and face‐to‐face surveys provided additional corroboration on the perception that 
immigrants  and  minorities  experienced  incidences  of  housing  discrimination.  Survey 
respondents were asked to indicate major life event discrimination that had occurred to them 
in the last year (based on questions derived from the Detroit Area Study, 1995; see Jackson and 

Williams 2002).  

Three  questions  dealt  with  housing  and  neighborhood  discrimination.  Hispanics  indicated 
perceptions of housing of discrimination in higher proportions than African‐American or white 
respondents. Over a quarter (28 percent) of Hispanics indicated that they were prevented from 
buying or renting a home as compared to 16 percent of African‐Americans, 5 percent of whites. 
Hispanics were also more likely to have difficulty with their neighbors; 41 percent as compared 
with 16 percent of African‐Americans and 17 percent of whites. Finally, a third (34 percent) of 
Hispanics  reported  that  they  had  moved  because  of  neighbors  as  compared  to  15  percent  of 
African‐Americans and 7 percent of whites.  

Findings of 2007 Discrimination in Immigrant Housing Study  

In 2008, the Discrimination in Immigrant Housing (DIH) project was conducted by the University 
of  North  Carolina  Greensboro.  The  study  examined  the  extent  and  types  of  rental 
discrimination experienced by Hispanic immigrants in Greensboro, to compare treatment with 
African Americans, and to provide pilot data for the current project. The DIH project was used 
to assess general trends in rental practices as well as to field test the methodology of paired‐
testing.  The  sampling  frame  was  limited  to  “affordable”  properties  at  or  below  the  2007  Fair 
Market Rent for a 2‐bedroom unit for the Greensboro‐High Point HUD Metro FMR Area ($705). 
Weekly  the  study  tested  about  2‐3%  of  available  2  bedroom  rental  units  meeting  this 

A  total  of  46  pairs  of  tests,  were  conducted.  Sixteen  (16)  individual  tests  were  conducted  by 
African Americans, 31 by Hispanic testers, and 48 by White testers. Thirty‐two tests (32) were 
conducted by men, while 63 tests were completed by women. Testing began in October of 2007 
and  was  concluded  by  mid‐December.  Seven  tests  were  deemed  invalid:  one  was  a  test 
verification conducted by the testing coordinator; two were invalidated due to tester deviation 
from  the  protocol;  two  were  omitted  due  to  errors  in  assignment  of  property  or  profile 

information, and two were invalidated due to the length of time between tests (typically less 
than 3 days). Key findings of this project included the following: 

• Limitations of Availability ‐ Nearly all calls (97.6%, n=81) found that the apartment 
advertised was still available. However, three callers were told that a unit was no longer 
available when their white counterpart was told that it was available; all three were 
African American, one female the other male.  
• Discrepancies in Rental Amount Quoted ‐ Of the 30 pairs reporting rents, 13 pairs 
(43.3%) reported differing amounts quoted over the phone. The differences ranged 
from $14 to $50 a month (average $30). Four of the 10 tests with African Americans 
showed a discrepancy. Only 7 of 28 tests with Hispanic’s differed. Rent differences most 
often favored the minority testers.  
• Discrepancies in Deposit Amount Quoted ‐ Seven of the 26 pairs (26.9%) reporting 
deposits showed discrepancies. In all but one case (a Hispanic‐White pair), White testers 
were quoted less deposit than their minority counterparts (from $35 less to $685 less; 
on average $185 less).  
• Discrepancies in Availability ‐ Disproportionately, African American testers were either 
shown alternative properties or told that housing was not available when they needed 
it. Two White testers were told by the agents that they “didn’t recommend the 
property” and that the tester should look at another apartment that they managed. 
• Differential Treatment in Inspection Visit ‐ Four visits were not made either because the 
tester was told the property was no longer available or the tester was unable to reach 
the property manager to arrange a visit. We see that these limitations to visits were 
disproportionately found in tests involving African Americans. In two tests (one African 
American the other Hispanic) testers were unable to meet with an agent at the 
property. African American testers reported visits of 22 minutes on average while 
Hispanic testers were at the property for 28 minutes and Whites for 29 minutes.  
• Discrepancies in Requirements for Lease ‐ There were 12 tests with discrepancies in 
reporting of whether the credit check was required. In the Hispanic ‐ White tests (n=10), 
9 cases favored Hispanic testers with no credit report. Similarly, 9 tests showed 
discrepancies in reporting of whether a background check was required. Of the 3 African 
American ‐ White tests, all favored the African American 
• Differential Treatment in Discussion Topics – More than a third (37.9%) of Hispanics 
were asked about family size. Only 13.6% of Whites, and 9.1% of African Americans 
were asked. More than a quarter (29.5%) of Whites were asked about their occupations 
while 17.2% of Hispanics were asked. No African Americans were asked about 
occupation. Almost one‐fifth (18.2%) of African Americans were asked about length of 
employment while only 6.8% of Whites and 3.4% of Hispanics were asked. 
• Differential Treatment in Encouragement to apply for the property ‐ There were 12 tests 
with discrepancies in reporting of whether they were invited to apply. In the Hispanic ‐ 
White tests (n=10), 9 cases favored Hispanic testers being invited to complete an 
application on site. Of the two African American ‐ White tests, both favored the African 
American testers. Similarly, 11 tests showed discrepancies in reporting of being invited 

to take an application home to complete later. In the Hispanic ‐ White tests (n=7), 2 
cases favored Hispanic testers, while 5 favored Whites with invitations to take an 
application. Of the 4 African American ‐ White tests, 3 favored the White testers 
Thus  the  2007  DIH  project  found  that  Whites  were  disproportionately  favored  over  African 
Americans  in  access  to  the  properties.  Measures  of  disparity  in  access  to  the  property  for 
Hispanic showed little to no difference with Whites. Whites received more favorable quotes on 
deposit amounts than African Americans, yet less favorable rental amounts than both Hispanics 
and  African  Americans.  Hispanics  were  much  less  likely  to  report  that  a  credit  check  was 
necessary,  while  African  Americans  were  much  less  likely  to  report  that  a  background  check 
was required. Hispanics and African Americans were encouraged to apply on site during their 
visit, while Whites were encouraged to take an application with them to complete at a later  

Focus Groups and Tenants Survey

The focus group, or group interview, is a common methodology that has been used as a means 
of data collection in the social sciences for at least a century. Focus groups gained popularity in 
the  1930s  and  40s  with  Robert  K.  Merton  who  used  them  as  a  tool  for  gauging  reactions  to 
wartime propaganda materials (Morgan, 1988; Hollander 2004). Since then, the methodology 
has been employed in a wide variety of research setting that call for a deep understanding of a 
groups’  perspective  on  a  particular  issue.  It  is  through  the  synergistic,  collaborative,  and 
interactive  atmosphere  of  the  focus  group  that  participants  are  influenced  to  express  many 
ideas that may have been more difficult to express individually (Morgan, 1988).  

A  series  of  three  focus  groups  were  conducted  with  immigrants  in  Greensboro.  Focus  group 
participants  were  surveyed  prior  to  the  group  interview  to  collect  basic  demographic 
information as well as individual‐level data on experiences of racism and xenophobia as well as 
fair housing issues. The focus groups were recorded and a note taker was also present. Analysis 
of individual survey data was conducted with SPSS, while focus group recordings were reviewed 
for themes and verbatim quotes. 


The majority (73%) of participants were female. Half were from Latin America while most of the 
others were from Africa. The average age was 41 years old with a range from 24 years old to 62. 
The majority (63.6%) were married or living with a partner, while about a quarter (27.3%) were 
separated  or  divorced.  Only  2  individuals  (9.1%)  were  never  married.  Nearly  half  (45%)  were 
working full time, a quarter (25%) worked part time, and the remaining 30% were unemployed. 
The topic of hard financial times and layoffs came up often in the focus groups. 

Figure 1 ‐ Sex of Participants 

Figure 2 ‐ Nationality 

Figure 3 ‐ Age 

Motivations for moving to Greensboro 

The  focus  groups  began  with  a  question  on  why  immigrants  chose  to  move  to  Greensboro. 
Focus  group  participants  indicated  that  the  small  town  feel,  cost  of  living,  and  weather  were 
motivating factors:  

ƒ “Quiet and the houses are large” 
ƒ “Easy to get around in you car” 
ƒ “Not too expensive” 
ƒ “Good for my children” 
ƒ “Weather is nice” 

Interracial Relations in Greensboro 

While  they  liked  Greensboro,  immigrants  participating  in  the  study  felt  that  they  were 

frequently treated with less courtesy and less respect than others on the basis of their national 
origin. At least a few times a year they would receive poorer service than others at restaurants 
and stores. A few times a year or more often they felt that people would act as if they thought 
they were not smart, or they were afraid, or did not think that they were honest. A few times a 
year  or  more  often  immigrant  participants  felt  that  people  acted  as  if  they  were  better  than 
them.  Less  than  30%  of  immigrant  participants  indicated  having  people  call  them  names  or 
insulted them or even harass or threaten them more than once a year (see figures below). 
Figure 4 ‐ Treated with less courtesy 

Figure 5 ‐ Treated with less respect 

Figure 6 ‐ Receives poorer service 

Figure 7 ‐ People are afraid 

Figure 8 ‐ People act as if you are not smart 


Figure 9 ‐ People think you are dishonest 

Figure 10 ‐ People act as if they are better 

Figure 11 ‐ Called names or insulted 

Figure 12 ‐ Threatened or harassed 

Housing Experiences 

Nearly  a  third  of  participants  (31.5%)  indicated  that  had  moved  into  a  house  or  apartment 
where the landlord made life difficult for them. Just under a quarter (22.3%) reported that they 
had  been  charged  more  rent  than  their  neighbors.  Just  over  a  quarter  (27.9%)  had  been 
charged  a  greater  deposit  than  their  neighbors.  Nearly  a  third  (30%),  indicated  having  repair 
requests denied. A few (12.2%) had been evicted at some point, while only 5.6% were evicted 
for  non‐payment  of  rent.  Nearly  a  third  (31.3%)  they  felt  that  a  landlord  had  treated  them 
differently  from  other  tenants  because  they  are  an  immigrant.  About  a  quarter  (27.9%),  had 
complained about a landlord, most within the last 12 months. 

Limitations to Housing Choices 

Lack  of  public  transit  limited  the  housing  choices  for  many  as  they  had  to  find  housing  near 
grocery stores and near bus routes. As one African tester put it: “A lot of us do not drive, only 
the husband, so only we can walk.” 

Substandard housing  

Affordable  housing  stock  within  walking  distance  to  shopping,  schools,  and  workplaces  were 
rare and often problematic. As one participant noted: “There were too many roaches, because 
of the wood, it was getting old… and the carpets were so dirty, there was some kind of bug on 
the carpet…” These substandard conditions led to health issue as well: “My baby was sick, for 1 
or 2 months it was leaking in my apartment and smelled so bad…” 

No credit history 

Credit  histories  are  another  issue  for  many  immigrant  renters.  If  they  have  only  been  in  the 
country for a short while (or on some form of public assistance as is the case of refugees), they 
may not have built a sufficient credit record to qualify. One African participant explained that 
they applied at multiple properties, each charging an application fee: “They kept rejecting me 
because  I  had  no  credit.”  When  they  are  allowed  to  rent,  the  lack  of  credit  history  means  a 

higher rent or deposit: “When you don’t have credit, everything is more expensive – the fees 
are higher, the rent is higher, the deposit is higher, if you don’t have credit, if you don’t have a 
record, no one trusts you and everything is more expensive.” Often, they were required to have 
a co‐signer in order to rent: “I had to find someone to sign for me.”  

Charged Higher Rents 

In the pre‐focus group survey, four participants of 18 (22.3%) said that they had been charged a 
higher  rent  than  neighbors.  Likewise,  four  participants  of  18  (22.3%)  said  that  they  had  been 
charged  a  greater  deposit  than  neighbors  for  some  reason.  Others  noted  on  the  survey  that 
they suspected, but did not know if they were charged more.  

Figure 13 ‐ Charged higher rents 

Figure 14 ‐ Charged more for deposit 

Fair Housing Issues 

Five of 16 pre‐focus group survey participants (31.8% who answered the question) felt they had 
been  treated  differently  than  others  due  to  their  immigrant  status.  These  same  five  had 
complained  about  this  unfair  treatment  (see  Figures  below).  The  focus  groups  explored  the 
issues of unfair treatment further, finding incidences of racial steering and denial of access to 
properties, cultural insensitivity, and denial of maintenance. 

Figure 15 ‐ Unfair treatment 

Figure 16 ‐ Complained about treatment 

Steering/ denial of property on the basis of nationality 

The most serious Fair Housing issue was outright denial of accession the basis of national origin. 
Participants also experienced this in tandem with steering to particular apartment complexes: 
“I went to look for an apartment on New Garden… the lady told me ‘Ma'm I don’t even need to 
check  your  credit,  take  your  money,  you  know  what  go  to    West  Market,  to  Colonial 
apartments,  here  is  no  place.’  She  didn’t  even  take  my  application.”  Six  of  19  participants 
(31.5%) indicated unfairly being prevented from moving into an apartment (see figure below). 

Figure 17 ‐ Prevented from renting 

Cultural insensitivity 

Once  renting  an  apartment,  immigrant  participants  noted  that  they  were  often  treated 
differently by staff or landlords on the basis of their nationality; much of this centered on issues 
of  language  barriers  or  accents.  As  one  participant  explained,  talking  on  the  phone  was 
problematic:  “…if  I  talk  on  the  phone  they  say  ‘  you  have  an  accent,  I  cannot  understand 
you.’….but when they want to take your money, they understand everything.” The shortness, 
abruptness,  and  impatience  of  landlords  who  become  frustrated  with  language  barrier  was 
evident to the tenants: “they are so mean to us because we are not from here.” Others were 
treated  in  a  discriminatory  fashion  by  maintenance  staff:  “I  called  the  maintenance  and  he 
came  and  said,  ‘it  just  smells  like  an  African  house,  there  is  no  problem  here.”  Another 
participant explained: “I lived 5 years in an apartment complex where the manager was vulgar 
and treated Latinos differently from others.” Six of 20 pre‐focus group survey participants (30%) 
who  answered  the  question  on  maintenance  indicated  that  they  had  had  their  requests  for 
repairs denied. (see Figures below). 

Figure 18 ‐ Repairs denied 

Audit Testing

Paired‐testing  has  been  used  as  a  tool  for  detecting  and  documenting  individual  instances  of 
discrimination  for  more  than  thirty  years  (Yinger  1986;  Fix  and  Struyk  1993;  Foster,  Williams, 
Mitchell,  and  Fienberg  2002;  Turner,  Ross,  Galster,  and  Yinger  2002;  Turner  and  Ross  2003; 
Fischer  and  Massey  2004).  In  paired‐testing, two individuals (testers or auditors) are selected 
with  similar  background,  educational  attainment,  employment  status,  age,  sex,  family  status, 
etc.  but  of  differing  ethnic/national  origins.  Both  individuals  visit  the  same  property  for  rent. 
The  property  is  randomly  selected  from  local  advertisements.  Testers  are  trained  to  record 
their  experiences  in  a  standardized  format  looking  for  particular  information  about  the 
property.  The  HDS2000  Phase  II  study  specifies  a  clear  set  of  measures  in  rental  transactions 
(Turner  et  al  2002;  Turner  and  Ross  2003).  As  the  authors  of  the  study  explain,  “In  selecting 
indicators  for  analysis,  we  have  focused  on  forms  of  treatment  that  can  be  unambiguously 
measured, and appear to have real potential to affect the outcomes of housing search” (Turner 
and  Ross  2003:  2‐18).  Comparisons  between  the  experiences  of  the  testers  may  yield 
differential treatment in the following measures: 

1. Access  ‐  whether  partners  were  able  to  call  agents,  meet  with  agents,  inspect  the 
advertised housing unit and/or other units; 
2. Cost ‐ the differences in the costs (rent and deposit) quoted to testers for comparable 
3. Information ‐ the extent to which partners received comparable information regarding 
credit reports and background checks; 
4. Encouragement  ‐  the  extent  to  which  agents  encouraged  testers  to  complete  the 
Each set of measures is further divided into treatment indicators. Paired testing results in three 
possible outcomes for each indicator: the white tester is favored; the minority tester is favored; 
or  both  testers  receive  the  equal  (positive  or  negative)  treatment.  Following  Galster  (1990), 
both the incidence and magnitude of discrimination may be obtained from this study for each 
of  the  indicators  as  well  as  in  an  overall  composite  measure.  Galster  explains  that  incidence 
may  be  defined  as  the  probability  that  discrimination  will  occur,  while  magnitude  is  the 

“severity of differential treatment manifested when it does” (1990:166). 
In  addition  to  controlling  for  potential  causal  factors,  the  paired‐testing  method  has  what 
Yinger  (1998)  calls  “great  narrative  power”  (30).  He  maintains  that  its  widespread  use  has 
transformed  the  way  that  housing  discrimination  is  looked  at:  from  the  abstract  level  of  dry 
statistics to the concrete and more compelling level of stories about the unequal treatment of 
two  equal  individuals.  Bendick  (1998)  also  addresses  this  “narrative  power”  arguing  that  the 
paired‐testing  audit  design  “uniquely  bridges  the  intuitive  and  research  components  of  the 
information  portfolio.  In  a  world  in  which  stories  are  more  powerful  than  studies,  testing 
generates studies that are also stories” (48).  

Procedures in this Study 

As  explained,  this  study  closely  followed  the  protocols  established  in  the  Housing 
Discrimination  Study  2000,  conducted  by  the  Urban  Institute  and  the  2007  DIH  project  that 
used the same protocols. After a period of recruiting and training testers, testing began in late‐
September of 2009 and continued for one month. Individual testers (or auditors) were selected 
and  matched  with  similar  background,  educational  attainment,  employment  status,  age,  sex, 
family status, etc. but of differing ethnic/national origins. In all six white, two African American, 
one  Hispanic,  and  one  African  Immigrant  were  employed  in  the  18  pairs  of  tests.  All  of  the 
testers  were  female.  In  this  project,  a  Hispanic  immigrant  and  a  native‐born,  non‐Hispanic 
white person were paired in 6 tests, African American and White pairs were paired in 8 tests, 
and an African Immigrant was paired with a white testers for four more tests.  

The  sampling  frame  was  limited  to  “affordable”  properties  at  or  below  the  2009  Fair  Market 
Rent  for  a  2‐bedroom  unit  for  the  Greensboro‐High  Point  HUD  Metro  FMR  Area  ($705). 
Random samples of advertised housing units were drawn from newspapers and rental guides 
on  a  weekly  basis  (See  Table  4).  Weekly  we  tested  2‐3%  of  available  2  bedroom  rental  units 
meeting  the  criteria  of  affordability.  It  is  recognized  that  there  is  duplication  of  properties 
across advertising outlets (and weeks), thus creating higher odds that certain properties would 
be  drawn  more  often.  We  reasoned  that  this  increased  chance  of  selection  would  apply 

similarly  to  the  property  hunter.  Properties  ranged  from  single‐family  homes  for  rent  to  176 
unit apartment complexes. 

An advance call was conducted by the testing coordinator to determine if the unit advertised, 
or any other comparable units, were still available and if an appointment would be necessary to 
view the unit(s). Auditors were then assigned. Minority testers were given two days in which to 
conduct  pre‐visit  phone  calls  before  White  testers  called.  During  the  call  auditors  confirmed 
rent,  deposit,  utilities  covered,  size  of  complex  and  other  information.  They  also  set  an 
appointment with the leasing agent if one was needed. The auditors then completed a site visit. 
They  noted  information  regarding  the  availability,  rental  and  deposit  amounts,  requirements 
for  credit  and/or  background  check,  terms  and  conditions  of  the  lease,  and  any  pertinent 
comments  or  questions  posed  by  the  rental  agent.  Auditors  completed  a  post‐inspection  site 
visit  form  which  included  a  narrative  report  followed  by  specific  questions  regarding  the 
property.  These  forms  were  submitted  to  the  testing  coordinator  via  email,  fax,  or  hand 
delivery. Auditors received $50 for completed tests. Data from the forms were aggregated into 
a database file and later converted into an SPSS compatible format. Aggregate statistical data is 
presented  in  Appendix  B.  The  following  section  will  provide  an  analysis  of  each  paired  test 
following the four measures of discrimination. Narrative data will be incorporated in the paired 
analysis to further enhance the study findings.  

Limitations of Paired‐Testing 

Paired testing is especially useful for directly observing deferential treatment during the initial 
encounter with a rental agent as well as for establishing a general perception of the incidence 
and magnitude of discrimination. Yet some forms of discrimination are concealed if they occur 
outside  of  the  range  of  properties  and  behaviors  being  sampled  (Yinger  1998).  For  instance, 
submitting  a  completed  application  is  not  one  of  the  transaction  components  being  studied, 
then discrimination that occurs at that point in the process will go undetected (Ross and Turner 
2005).  Likewise,  the  sampling  frame  may  leave  out  important  components  of  the  market, 
where incidence and type of discrimination may differ (Fix and Turner 1998; Ross and Turner 

2005).   In  particular,  in  the  course  of  the  Housing  Discrimination  Survey  of  1989  (HDS1989), 
researchers  discovered  that  minority  neighborhoods  were  underrepresented  in  a  random 
sample of newspaper advertisements (Yinger 1999). Another potential weakness of the paired‐
tester design is that each tester may interpret the protocol differently, which could have a non‐
random  effect  if  there  is  a  systematic  difference  in  the  way  that  white  and  minority  testers 
implement the protocols (Heckman and Seigelman 1993).  For instance, white testers may feel 
more comfortable following the requirement to inquire persistently about a property, and may 
implement that part of the protocol more aggressively than minority testers (Ross and Turner 
2005). Further limitations result from sampling of advertised properties as many smaller, low‐
cost  rental  properties  may  not  advertise  and  segments  of  the  population  may  rely  more  on 
word‐of‐mouth  than  advertisements  (Foster  et  al  2002).  Nor  does  sampling  printed 
advertisements address the growing internet‐based apartment advertising. Finally, by fixing the 
economic characteristics of testers to the average moderate to low‐income property seeker, we 
may not represent all of the population: undocumented migrants, very low income migrants, as 
well as those who are above the mean in economic characteristics.  


Overland Crest Apartments  

The  first  paired  test  was  conducted  during  the  week  of  September  28th,  2009.  An  African 
American  tester  and  a  non‐Hispanic  White  tester  were  matched  and  given  the  assignment  of 
Overland Crest Apartments. During the pre‐visit call, both testers spoke to the same individual 
who verified the advertised rent and quoted them the same deposit and fees. It was noted that 
the white tester was offered the possibility of two units (one with carpeting and one without), 
while the African American tester was told about only one unit that would not be ready until 
Thursday October 1st at the earliest.  

Both  testers  were  able  to  visit  the  apartment  complex.  The  African  American  tester  set  an 
appointment for 4:30pm on October 1st, waited approximately 5 minutes for the manager, and 
had a 45 minute tour of the property. The white tester, who had not set an appointment time 

but was told to drop‐in, arrived at about 4:30 on the same day to find that the manager had 
stepped  out  (presumable  showing  the  property  to  the  African  American  tester).  The  white 
tester returned at 5:30, waited about 3 minutes and had a 28 minute visit at the property.  

Importantly, the testers were shown different units. The African American tester was shown an 
end unit that had not been fully vacated and quoted a rent of $410 (below the advertised rate 
of $445). The white tester was shown a carpeted unit for $495 that had recently been cleaned. 
Both  were  told  the  same  information  regarding  credit  checks,  deposits,  and  other  fees.  The 
African  American  tester  was  encouraged  to  apply  and  took  an  application.  The  white  tester 
made no mention of applications. The white tester did note that the family status and national 
origins of other tenants were discussed. For example, the manager mentioned that they “have 
many Hispanic families here,” and that there were are at least 40 families living in the complex 
and a dozen nationalities were represented. Both testers had access to the property, though 
they  were  shown  different  units.  Both  were  provided  with  similar  information  about  the 
property.  The  minority  tester  was  shown  some  preference  in  encouragement  and  in  being 
quoted a lower rent. While there was no direct evidence of disproportionate treatment, the 
fact  that  they  were  shown  different  units  on  the  same  day  (within  one  hour)  may  indicate 
some level of steering and thus a discrepancy in access.  


A non‐Hispanic white tester and an African Immigrant tester were paired in the audit of Wrenn‐
Zealy  Properties.  No  pre‐visit  call  report  was  found  for  the  white  tester.  Upon  visiting  the 
management  office,  the  testers  were  greeted  by  the  same  person.  However,  the  testers 
selected  different  properties,  thus  making  comparisons  impossible  and  invalidating  the  test. 
There  was  no  evidence  of  differential  access  to  properties  or  information  provided.  Rental 
amounts differed due to the selection of incomparable properties.  

Regent Apartments 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  a  Hispanic  tester  were  paired  in  the  audit  of  Regent 

Apartments during the week of September 28th, 2009. The Hispanic tester called on September 
28th and found that apartments were available as advertised and was also asked if she wanted 
to share with someone else. She was told that rent was $450, a deposit of $300 was required 
along  with  an  application  fee  of  $35.  She  was  also  given  a  list  of  “drop‐in”  times.  However, 
according to the narratives, the white tester (who called the next morning) was told that the 
advertised unit was no longer available and that another property would not be ready until the 
end of October. 

Both testers visited the complex on September 29th; the white tester arrived at 11:20 am and 
the  Hispanic  tester  at  12:30.  They  both  inspected  the  same  unit  with  the  same  apartment 
manager. The white tester was told that the unit had been rented, but that another unit would 
be  available  at  the  end  of  October.  The  Hispanic  tester  was  told  that  the  unit  was  available 
when she needed it.  

There were no apparent discrepancies regarding costs or information. However, the Hispanic 
tester noted that the unit was currently available while the white tester was told that a unit 
would not be available until the end of the month. If this is accurate, then there is evidence of 
disparate access to the property with the Hispanic tester being favored.  

Willomac Apartments 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  an  African  Immigrant  tester  were  paired  in  the  audit  of 
Willomac Apartments. Both testers completed their pre‐visit calls on September 29th after two 
attempts to call: the white tester after receiving a call‐back from a previous voicemail. In the 
case  of  the  African  Immigrant,  she  was  successful  in  contacting  a  property  manager  on  her 
second  call  though  she  had  left  a  message  earlier  in  the  day.  Both  testers  were  told  that the 
unit advertised was still available, but the white tester collected no other pre‐visit information. 
Both were able to set appointments for the following day. 

The African tester arrived on time and after 45 minutes of waiting called the property manager. 
The property manager apologized and said she had called to confirm the appointment but that 

there  was  no  answer  at  the  tester’s  number.  The  manager  arrived  at  the  complex  about  15 
minutes later. The white tester, on the other hand, did not note any verification calls and was 
met by the manager at the building after waiting about 8 minutes. Both testers met with the 
same manager and were shown the same unit. Information regarding the rent and deposit on 
the  unit  was  the  same.  They  were  both  told  about  other  properties  managed  by  the  same 
company. Both testers noted that he manager asked about family size while the white tester 
was asked about income. The African tester did note that income verification was required and 
a minimum income of at least three times the rent was necessary. There was no evidence of 
differential  access  to  properties,  rent,  or  information  provided.  Both  were  equally 
encouraged to apply. 


An  African  American  tester  and  a  non‐Hispanic  White  tester  were  matched  and  given  the 
assignment  of  Rent‐A‐Home.  The  African  American  tester  completed  her  call  on  September 
28th,  while  the  white  tester  completed  hers  on  September  30th  after  two  earlier  attempted 
calls.  Both  were  quoted  the  same  information  regarding  rent  and  deposit.  Both  were  told  to 
drive by the house first before setting an appointment. Appointments were set and the testers 
visited the property. 

While testers visited the same house, they were given tours by different agents. Neither waited 
long (5 minutes) and the tours were brief (20 minutes). The white tester noted that the agent 
she  spoke  with  asked  about  her  family  size  and  occupation.  The  African  American  tester 
received encouragement to take an application and return it later the rental agency office. The 
white tester did not, but also noted that there was another apartment seeker there at the same 
time.  There  was  no  evidence  of  differential  access  to  properties,  cost,  or  information 

Colonial Apartments 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  a  Hispanic  tester  were  paired  in  the  audit  of  Colonial 

Apartments.  Unlike  most  of  the  other  properties,  this  one  was  selected  based  on  tenant 
complaints  and  our  own  earlier  focus  group  findings.  The  Hispanic  tester  completed  her  pre‐
visit call on September 30th while the white tester was on October 1st. While both were given 
comparable  information  regarding  deposit,  fees  and  other  expenses,  they  recorded  different 
ranges of rents. The Hispanic tester noted apartments from $565 to $625 the white tester listed 
a range from $495 to $575. Both were given he same information regarding drop‐in times.  

The testers visited the property on the same day as their phone calls. It was unclear if they saw 
the same unit. The white tester noted that the rent on the unit she inspected was $545. The 
Hispanic tester did not note any differences in rent from those quoted over the phone. They did 
not  meet  with  the  same  agents.  The  white  tester  was  asked  about  family  size,  while  the 
Hispanic tester indicated that the agent asked about her occupation. The Hispanic tester was 
encouraged to complete an application. The white tester made no mention of applications, but 
did  indicate  that  she  was  encouraged  to  call  the  agent  later.  There  was  no  evidence  of 
differential access to properties, the information provided was the same, and both received 
comparable encouragement. The differences in rent could be due to looking at different floor 
plans, but in both the pre‐visit and the visit favored the white tester who was told a lower 
amount than the Hispanic tester. 

Sedgefield Square Apartments  

A Hispanic tester and a non‐Hispanic white tester were matched and given the assignment of 
Sedgefield Square Apartments on the week of October 5th. The Hispanic tester completed her 
pre‐visit call on October 6th, confirming the availability of the advertised unit, the rent of $599, 
an application fee of $35, and a minimum deposit of $100 if the applicant has good credit. The 
white tester called the following day and was provided the same information. Both were able to 
set appointments for later on the same day. 

From their reports, it appears that the testers visited the same unit, though they were shown 
about  by  different  property  staff.  Neither  waited  long  (2  minutes).  The  Hispanic  tester  was 
shown the property in the company of other apartment seekers. They were again quoted the 

same  rent  and  given  the  same  details  about  the  property.  Neither  agent  sought  more 
information  than  could  be  found  on  their  ID  cards.  Both  testers  indicated  being  given 
information  packets  with  applications.  There  was  no  evidence  of  differential  access  to 
properties, cost, information provided, or encouragement. 

Felts Properties 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  an  African  American  tester  were  paired  in  the  audit  of  Felts 
Properties  during  the  week  of  October  5th,  2009.  During  their  pre‐visit  calls,  the  testers  were 
told units were still available, however they were told about different units. On October 7th, the 
African American tester was told about two properties with rents of $400 and $425. Two days 
later, the white tester was told about a different property at $475. While deposits differed as 
well, other information regarding application fees and property information were comparable. 
Both  set  appointments,  the  African  American  test  for  the  morning  of  the  8th,  and  the  white 
tester for later in the day on the 9th. The African American tester later received a call back to 
reschedule to Monday the 12th to provide time to clean the apartment.  

Both testers arrived on time for their appointments; however, the African American tester and 
the property agent missed each other and the tester waited over an hour before they were able 
to  connect  (see  test  report  2‐13  in  Appendix  A  for  details).  Both  testers  met  with  the  same 
agent and were able to successfully inspect a property, though the maintenance person did not 
show  to  let  the  African  American  tester  into  the  property  and  the  agent  showed  her  a 
neighboring unit instead. Both testers discussed their occupations with the agent. In the case of 
the  African  American  tester,  she  was  asked  about  where  she  worked,  while  the  white  tester 
volunteered the information. The African American tester was told about other units managed 
by  the  company;  however  the  white  tester  was  encouraged  to  go  and  inspect  a  second 
property  and  given  the  keys  to  let  herself  into  the  house.  Both  were  given  comparable 
information  about  fees  and  how  to  apply  for  the  properties.  While  there  was  no  direct 
evidence  of  disproportionate  treatment,  the  fact  that  they  were  shown  different  units  may 
indicate some level of steering. 

Westgate Apartments 

An  African  Immigrant  tester  and  a  non‐Hispanic  White  tester  were  matched  and  given  the 
assignment  of  Westgate  Apartments.  The  African  tester  called  on  the  morning  of  October 7th 
and again the following day to clarify some of the information. The white tester completed her 
call on the afternoon of the 7th. They both spoke to a female representative, but it was unclear 
if  it  was  the  same  person.  Both  noted  that  the  telephone  conversation  was  short  and  the 
person on the phone spoke quickly. The white tester recorded a rent of $487; the African tester 
noted $870 for the same apartment. No appointment was needed for inspection of the unit. 

Neither  tester  had  to  wait  long  (less  than  5  minutes).  Both  met  with  the  same  agent, 
presumably the person the person they had spoken with on the phone. They were both handed 
an  information  packet  and  told  that  they  could  find  all  the  information  about  the  unit  in  the 
packet. According to these packets the rent for the property is $487. They were then instructed 
on how to get to the unit and let themselves in as the maintenance person had unlocked it for 
them.  There  was  no  evidence  of  differential  access  to  properties,  information  provided,  or 
encouragement.  The  discrepancy  in  price  was  most  likely  due  to  clerical  error  and  not 
differential treatment. 

802 Westover Terrace 

A Hispanic tester and a non‐Hispanic white tester were matched and given the assignment of 
the  duplex  at  802  Westover  Terrace  during  the  week  of  October  5th.  The  Hispanic  tester 
completed her pre‐visit call on the 5th and the white tester two days later. Both were quoted 
the same rent and deposit for the property, but the Hispanic tester was told a lower application 
fee was required ($20 as compared to $35 for the white tester). Both testers were able to set 
an appointment time for later in the week with the same person.  

Neither tester had to wait at the unit. They were both greeted by the same person – a current 
tenant  of  the  duplex.  Both  were  given  a  tour  and  told  the  same  information  regarding  rent, 
though again there was a discrepancy with the fee required. Also, the white tester noted that 

background  checks  and  credit  checks  were  required  while  the  Hispanic  tester  indicated  the 
opposite. The deposit on the unit was consistent, but seemed to indicate that the prospective 
tenant would be living with the current tenant as a roommate (deposit was quoted as ½ of the 
$600 deposit). 3 The white tester was not asked to complete an application, while the Hispanic 
tester  indicated  being  encouraged  to  apply.  Both  were  invited  to  call  back.  There  was  no 
evidence of differential access to properties and the rent was consistent; however there were 
inconsistencies  in  information  provided  and  encouragement  that  seemed  to  favor  the 
Hispanic tenant. 

Timbercreek Apartments 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  an  African  American  tester  were  paired  in  the  audit  of 
Timbercreek Apartments during the week of October 5th, 2009. After an exchange of voicemail 
messages the African American tester was able to reach the rental agent on Tuesday October 
6th  in  the  late  afternoon.  The  white  tester  connected  on  the  first  call  on  the  8th.  They  both 
spoke to the same person. During their pre‐visit calls, the testers were told that the advertised 
unit was still available and they were quoted the same rental amount and information about 
amenities. They were successful in setting appointments for the following day. 

The testers waited for less than five minutes and met with the same agent. Both testers were 
presented  with  an  information  sheet  and  floor  plan.  They  were  told  the  same  information 
regarding rent, deposit, fees, and information about the apartment complex itself. They were 
then  shown  the  same  apartment  unit,  though  the  African  American  tester  was  also  shown  a 
one  bedroom  model  as  well.  The  agent  did  comment  to  the  white  tester  that  there  some 
buildings permitted satellite since “some residents were form other countries and like satellite 
TV.” There was no evidence of differential access to properties, rent, information provided, or 

 If this is the case, then the transaction would fall outside of the bounds of fair housing legislation and the test will 
be omitted from our analysis in the final report. 

Lindley Park Apartments, Fidelity Realty 

During the week of October 12th, a non‐Hispanic white tester and an African Immigrant tester 
were  assigned  to  audit  Fidelity  Reality.  Like  Colonial  Apartments,  this  property  was  selected 
based on tenant complaints and our own earlier focus group findings. Both testers spoke with 
the same agent by phone, the African tester connecting on Tuesday October 13th and the white 
tester  on  the  14th.  Both  were  quoted  the  same  information  regarding  rent  and  deposit.  Both 
were told to drive by the apartments first before setting an appointment. Appointments were 
set in follow‐up calls. 

The testers visited the same property with the same agent. The African Immigrant’s visit was 
quite short (about 10 minutes) while the white tester spent about half and hour with the agent. 
Both testers were presented with an application and identical requirements in terms of criminal 
background checks, credit checks, application fees, etc. There was no evidence of differential 
access to properties, rent, information provided, or encouragement. 

PI Properties 

PI  Properties  was  selected  based  on  tenant  complaints  and  our  own  earlier  focus  group 
findings. A Hispanic tester and a non‐Hispanic white tester were matched for this audit. Upon 
calling  the  listed  telephone  number,  the  Hispanic tester was told to call another number and 
talk to someone else. This second person was the same as who the white tester spoke to. The 
Hispanic tester noted a rent of $695 in her narrative, but later revised this to $495 during her 
visit. The white tester also recorded $495 and similar information regarding amenities included 
in the property and the lease terms. They did, however, indicate different deposit information 
and fees. The Hispanic tester recorded a deposit of $250, while the white tester shows $495. 
Inversely,  the  white  tester  said  she  was  quoted  an  application  fee  of  $20  while  the  Hispanic 
tester  recorded  $40.  The  white  tester  also  noted  that  the  agent  was  difficult  to  hear  on  the 
phone. They were both encouraged to drop in and visit the property. 

The Hispanic tester arrived later the same day (October 14th) and met with the same person she 

spoke  with  on  the  phone.  She  was  provided  with  an  application  and  an  information  sheet. 
Likewise, the white tester visited the following day and met with the same person. Both were 
given the same information. The discrepancy in deposit was clarified as the white tenant was 
told  that  there  was  a  “special”  on  deposit  reducing  it  to  only  $250.  She  was  also  told 
comparable  information  to  the  Hispanic  tester  regarding  the  application  of  $40.  The  white 
tester  received  the  same  application  form  and  information  sheet.  There  was  no  evidence  of 
differential access to properties, rent, information provided, or encouragement. 

Maywood St. Apartments 

During  the  week  of  October  19th,  a  Hispanic  tester  and  a  non‐Hispanic  white  tester  were 
matched  and  given  the  assignment  of  the  Maywood  St.  Apartments.  The  Hispanic  tester  was 
able to complete her call on the 22nd but the white tester did not call until the following week 
on October 26th. They presumably spoke with the same woman recording the same rent ($500), 
deposits, and other fees. Arrangements were made in both cases to give a callback just before 

The  Hispanic  tester  visited  the  property  on  Friday  October  23rd  and  the  white  tester  the 
following Tuesday the 27th. They were met by the same manager (a different person from the 
agent  they  had  spoke  to  on  the  phone).  They  inspected  the  same  unit.  The  Hispanic  tester 
recorded a rent of $450 at the time of the visit, $50 cheaper than the quote over the phone. 
The white tester recorder $500, though she noted in her visit report: “All other questions were 
referred to section 8, as they only rent through section 8.  Therefore, he was not certain of rent 
or security deposit.  He told me that I would have to contact Vicky Burgess at section 8 for more 
information.”  The  Hispanic  tester  received  an  application  form  and  was  provided  with  a  fax 
number to use for submitting the application. The white tester did not indicate receiving this 
application. While there was no evidence of differential access to properties and most of the 
information  provided  seemed  consistent.  However,  there  was  evidence  of  favoring  the 
Hispanic tester in both rent and encouragement. 

Palmer House Apartments 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  an  African  American  tester  were  assigned  to  the  audit  of 
Palmer House Apartments. The African‐ American tester completed her call on the 19th and the 
white tester three days later on the 22nd. The white tester first left a voicemail and was called 
back  one  day  later.  Both  testers  spoke  with  the  same  agent  on  the  phone.  Both  testers 
recorded the same information regarding rent and fees. Both were able to make arrangements 
to visit the property. 

The African American tester arrived on Wednesday October 21st, waiting about 30 minutes for 
the manager to arrive. The white tester visited the property two days later and met with the 
same agent. They were shown the same unit and told identical information regarding the rent, 
deposit,  and  fees.  The  white  tester  noted  being  asked  about  family  size,  income,  and 
occupation while the African American tester noted only her occupation was asked in reference 
to a “preferred employer” discount. The white tester was invited to submit an application. The 
African  American  tester  did  not  indicate  that  she  was  encouraged  in  any  way.  There  was  no 
evidence of differential access to properties, rent, or information provided though there was 
some difference in the level of encouragement favoring the white tester.  

2709 Pinecroft Rd 

This  property,  a  rental  house,  was  assigned  to  non‐Hispanic  white  tester  and  an  African 
American tester during the week of October 19th. The African‐ American tester completed her 
call on the 20th and the white tester on the 23nd. Both testers spoke with the same agent on the 
phone. Both testers recorded the same information regarding rent and fees. Both were able to 
make appointments to visit the property. 

Both  testers  met  with  the  same  agent  after  waiting  about  5  minutes.  They  were  shown  the 
same  home  and  again  told  identical  information  regarding  the  rent,  deposit,  and  fees.  The 
white  tester  noted  being  asked  about  family  size  and  occupation  while  the  African  American 
tester not. The white tester was invited to call back in November as the house was still being 

renovated. The African American tester was given an application on the spot and told to fax it 
to the office. There was no evidence of differential access to properties, rent, or information 
provided yet the level of encouragement favored the African American tester.  

1723 E. Cone Blvd 

A  non‐Hispanic  white  tester  and  an  African  American  tester  were  paired  in  the  audit  of 
Timbercreek  Apartments  during  the  week  of  October  19th,  2009.  Both  testers  spoke  with  the 
same agent on the phone. The African American tester noted, “I asked about the rent and she 
said she couldn’t remember, it’s whatever the website said which was $580.” The white tester, 
on  the  other  hand,  recorded  a  rent  that  was  $5  less  at  $575.    Both  were  able  to  make 
appointments to visit the property. 

Both  testers  met  with  the  same  agent  who  was  waiting  for  them  at  the  property  when  they 
arrived. They were shown the same unit. Both testers noted being asked about family size and 
occupation.  The  white  tester  was  invited  to  take  an  application  or  to  call  back  if  she  were 
“serious” while the African American tester asked if she would like to take an application with 
her.  There  was  no  evidence  of  differential  access  to  properties,  rent,  encouragement  or 

1513‐C Ball St 

During the week of October 19th, a non‐Hispanic white tester and an African American tester 
were paired to audit the apartment at 1513‐C Ball St. The African American tester attempted to 
call on the 19th leaving a message on voicemail. She did not receive a call back. She attempted a 
second time on October 21st, and completed her call. The white tester completed her call on 
the 23rd. They both spoke with the same woman. The white tester recorded a rent of $550 if 
she  moved  in  by  November  1st,  with  a  deposit  of  $250  and  $35  application  fee.  The  African 
American tester recorded a rent of only $450, but also a deposit of $250 and $35 application 
fee. The testers set appointments for later in the same day as their pre‐visit calls.  

The agent was waiting for the African American tester when she arrived and in fact helped her 
navigate by phone to the apartments. The white tester called the agent when she arrived and 
found that the agent had become ill and would be there in a few minutes. They inspected the 
same unit and were given similar information about the apartment. They were also told about 
another unit that may come available. The white tester again recorder $550 as rent, though she 
noted in her visit report that in the first month “they would knock $100 off the rent.” This may 
be the reason for the discrepancy in rental price. The African American tester did not record a 
rental price from the visit; however, she was told: “it might be possible for the owner to offer a 
special deal of one month free if [she] signed a 16 month lease instead of a 12 month lease.” 
The white tester did not indicate any kind of deal such as this. The African American tester was 
encouraged to take an application while the white tester asked how she could complete one. 
While  there  was  no  evidence  of  differential  access  to  the  property  and  most  of  the 
information provided seemed consistent, there was some differential treatment favoring the 
African American tester in rent. 


The tables below summarize the findings of the tests showing the key results of each stage of 
the testing process. In 7 of 18 tests (39% of tests) there was some kind of discrepancy noted in 
the pre‐visit telephone call. In 3 of these cases the discrepancy favored the non‐Hispanic white 
tester while 3 others favored the minority tester. One case was split with lower rent favoring 
the minority tester and lower fees favoring the white tester. The property audits also produced 
a high number of discrepancies. In 6 of 18 visits (33%), the rental price was not in agreement. 
Two  of  these  cases  favored  minority  testers  with  lower  rents  while  one  favored  the  white 
tester. Three other tests were unclear as the auditors looked at different units or properties. 

Issues with Access 

After  careful  review  of  the  narratives,  some  of  these  discrepancies  were  clarified,  however 
there  still  remained  three  cases  (17%)  of  problems  with  access:  Overland  Crest  (possible 
steering  of  applicants  to  particular  units);  Regent  Apartments  (the  Hispanic  tester  indicated 

immediate  availability  while  the  property  was  no  longer  available  for  the  white  tester);  and 
Felts (possible steering of applicants to particular units).  

Issues with Cost 

There were also four cases (22%) that could not be clearly resolved with regard to cost. After 
comparing pre‐visit and site visit data and narrative, three tests were found to favor minority 
testers  with  lower  rents:  Overland  Crest  ‐  lower  cost  favored  the  African  American  tester; 
Maywood  St.  Apartments  –  Hispanic  tester  quoted  lower  rent;  and  1513‐C  Ball  St  ‐  African 
American tester given lower rent and better “special” deal. Colonial Apartments ,on the other 
hand, favored the white tester in rent as she was quoted a range that was $100 less than the 
Hispanic tester. 

Issues with Information 

Few  discrepancies  emerged  in  regards  to  information.  A  lower  application  fee  was  quoted  to 
the  Hispanic  tester  at  802  Westover  Terrace.  There  were  no  patterns  of  solicitations  of 
additional information by the agents regarding family size, marital status, income, occupations, 
or length of employment.  

Issues with Encouragement 

Four  of  the  18  cases  (22%)  involved  an  issue  with  encouragement.  In  nearly  all  cases  the 
minority was favored with more encouragement: at 802 Westover Terrace the Hispanic tester 
was encouraged to complete an application; likewise at Maywood St. Apartments the Hispanic 
tester  was  encouraged  to  complete  an  application;  and  at  2709  Pinecroft  Rd  the  African 
American  tester  was  encouraged  to  complete  an  application.  In  one  case  (Palmer  House 
Apartments), the white applicant was encouraged to apply. 

Table 3 ‐ Comparison of Results (Telephone Test) 
Test  Property/ Company  Tester race/ethnicity  Rent Quoted  Deposit Quoted  Fees Quoted  Favored 
1  Overland Crest Apartments   African American  Same  Same  Same 
1  Overland Crest Apartments   Non‐Hispanic White  Same  Same  Same 
2  Wrenn‐Zealy  Non‐Hispanic White  ‐  ‐  ‐ 
2  Wrenn‐Zealy  African Immigrant  ‐  ‐  ‐ 
3  Regent Apartments  Hispanic  ‐  ‐  ‐ 
3  Regent Apartments  Non‐Hispanic White  ‐  ‐  ‐ 
4  Willomac Apartments   Non‐Hispanic White  ‐  ‐  ‐ 
4  Willomac Apartments   African Immigrant  ‐  ‐  ‐ 
5  Rent‐A‐Home  Non‐Hispanic White  Same  Same  ‐ 
5  Rent‐A‐Home  African American  Same  Same  ‐ 
6  Colonial Apartments   Non‐Hispanic White  Lower  Same  Same 
Non‐Hispanic White 
6  Colonial Apartments   Hispanic  Higher  Same  Same 
7  Sedgefield Square Apartments   Hispanic  Same  Same  Same 
7  Sedgefield Square Apartments   Non‐Hispanic White  Same  Same  Same 
8  Felts Properties   African American  Lower  Lower  Same 
African American 
8  Felts Properties   Non‐Hispanic White  Higher  Higher  Same 
9  Westgate Apartments   Non‐Hispanic White  Lower  ‐  ‐ 
Non‐Hispanic White 
9  Westgate Apartments   African Immigrant  Higher  ‐  ‐ 
10  802 Westover Terrace  Hispanic  Same  Same  Lower 
10  802 Westover Terrace  Non‐Hispanic White  Same  Same  Higher 
11  Timbercreek Apartments   African American  Same  ‐  ‐ 
11  Timbercreek Apartments   Non‐Hispanic White  Same  ‐  ‐ 
12  Lindley Park Apartments,   African Immigrant  Same  Same  Same 
12  Lindley Park Apartments,   Non‐Hispanic White  Same  Same  Same 
13  PI Properties   Non‐Hispanic White  Same  Higher  Lower 
13  PI Properties   Hispanic  Same  Lower  Higher 
14  Maywood St. Apartments   Hispanic  Same  Same  Same 
14  Maywood St. Apartments   Non‐Hispanic White  Same  Same  Same 
15  Palmer House Apartments  Non‐Hispanic White  Same  ‐  Same 
15  Palmer House Apartments  African American  Same  ‐  Same 
16  2709 Pinecroft Rd  African American  Same  Same  ‐ 
16  2709 Pinecroft Rd  Non‐Hispanic White  Same  Same  ‐ 
17  1723 E. Cone Blvd  Non‐Hispanic White  Lower  ‐  ‐ 
Non‐Hispanic White 
17  1723 E. Cone Blvd  African American  Higher  ‐  ‐ 
18  1513‐C Ball St  African American  Lower  Same  Same 
African American 
18  1513‐C Ball St  Non‐Hispanic White  Higher  Same  Same 

Table 4 ‐ Comparison of Results (Visits) 
Test  Property/ Company  Tester race/ethnicity  Same Property   Duration Wait  Duration Visit  Rent  Favored 
1  Overland Crest Apartments   African American  No  5  45  Lower 
Different units 
1  Overland Crest Apartments   Non‐Hispanic White  No  3  28  Higher 
2  Wrenn‐Zealy  Non‐Hispanic White  No  5  40  Lower 
Different units 
2  Wrenn‐Zealy  African Immigrant  No  0  60  Higher 
3  Regent Apartments  Hispanic  Yes  0  29  Same 
3  Regent Apartments  Non‐Hispanic White  Yes  0  25  Same 
4  Willomac Apartments   Non‐Hispanic White  No  8  38  Same 
4  Willomac Apartments   African Immigrant  No  55  82  Same 
5  Rent‐A‐Home  Non‐Hispanic White  Yes  2  20  Same 
5  Rent‐A‐Home  African American  Yes  0  22  Same 
6  Colonial Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  0  15  unknown 
6  Colonial Apartments   Hispanic  Yes  0  38  unknown 
7  Sedgefield Square Apartments   Hispanic  Yes  2  34  Same 
7  Sedgefield Square Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  0  18  Same 
8  Felts Properties   African American  No  60  75  Lower 
Different units 
8  Felts Properties   Non‐Hispanic White  No  0  23  Higher 
9  Westgate Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  0  10  Same 
9  Westgate Apartments   African Immigrant  Yes  5  20  Same 
10  802 Westover Terrace  Hispanic  Yes  0  25  Same 
10  802 Westover Terrace  Non‐Hispanic White  Yes  0  15  Same 
11  Timbercreek Apartments   African American  Yes  5  40  Same 
11  Timbercreek Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  0  40  Same 
12  Lindley Park Apartments,   African Immigrant  Yes  3  10  Same 
12  Lindley Park Apartments,   Non‐Hispanic White  Yes  0  33  Same 
13  PI Properties   Non‐Hispanic White  Yes  0  10  Same 
13  PI Properties   Hispanic  Yes  0  12  Same 
14  Maywood St. Apartments   Hispanic  Yes  0  8  Lower 
14  Maywood St. Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  0  8  Higher 
15  Palmer House Apartments  Non‐Hispanic White  Yes  0  30  Same 
15  Palmer House Apartments  African American  Yes    70  Same 
16  2709 Pinecroft Rd  African American  Yes  5  40  Same 
16  2709 Pinecroft Rd  Non‐Hispanic White  Yes  6  24  Same 
17  1723 E. Cone Blvd  Non‐Hispanic White  Yes  0  26  Lower 
Non‐Hispanic White 
17  1723 E. Cone Blvd  African American  Yes  0  35  Higher 
18  1513‐C Ball St  African American  Yes  missing  40  unknown 
African American 
18  1513‐C Ball St  Non‐Hispanic White  Yes  20  32  unknown 

Table 5 ‐ Comparison of Results (Visits) 
Test  Property/ Company  Tester race/ethnicity  Same Agent  family size  income  occupation  length employment 
1  Overland Crest Apartments   African American  Yes         
1  Overland Crest Apartments   Non‐Hispanic White  Yes        Agent asked 
2  Wrenn‐Zealy  Non‐Hispanic White  Yes         
2  Wrenn‐Zealy  African Immigrant  Yes         
3  Regent Apartments  Hispanic  Yes         
3  Regent Apartments  Non‐Hispanic White  Yes         
4  Willomac Apartments   Non‐Hispanic White  Yes  Agent asked  Agent asked     
4  Willomac Apartments   African Immigrant  Yes  Agent asked       
5  Rent‐A‐Home  Non‐Hispanic White  No  Agent asked    Agent asked   
5  Rent‐A‐Home  African American  No         
6  Colonial Apartments   Non‐Hispanic White  No  Agent asked       
6  Colonial Apartments   Hispanic  No      Agent asked   
7  Sedgefield Square Apartments   Hispanic  No         
7  Sedgefield Square Apartments   Non‐Hispanic White  No         
8  Felts Properties   African American  Yes      Agent asked   
8  Felts Properties   Non‐Hispanic White  Yes      volunteered   
9  Westgate Apartments   Non‐Hispanic White  Yes         
9  Westgate Apartments   African Immigrant  Yes         
10  802 Westover Terrace  Hispanic  Yes         
10  802 Westover Terrace  Non‐Hispanic White  Yes         
11  Timbercreek Apartments   African American  Yes         
11  Timbercreek Apartments   Non‐Hispanic White  Yes         
12  Lindley Park Apartments,   African Immigrant  Yes    Pre‐visit     
12  Lindley Park Apartments,   Non‐Hispanic White  Yes         
13  PI Properties   Non‐Hispanic White  Yes         
13  PI Properties   Hispanic  Yes         
14  Maywood St. Apartments   Hispanic  Yes         
14  Maywood St. Apartments   Non‐Hispanic White  Yes         
15  Palmer House Apartments  Non‐Hispanic White  Yes      Agent asked   
15  Palmer House Apartments  African American  Yes  Agent asked  Agent asked  Agent asked   
16  2709 Pinecroft Rd   African American  Yes         
16  2709 Pinecroft Rd   Non‐Hispanic White  Yes  Agent asked    Agent asked   
17  1723 E. Cone Blvd   Non‐Hispanic White  Yes  Agent asked    Agent asked   
17  1723 E. Cone Blvd   African American  Yes  Agent asked    Agent asked   
18  1513‐C Ball St   African American  Yes         
18  1513‐C Ball St   Non‐Hispanic White  Yes         


This report has documented through several types of data collection the disparate treatment of 
renters on the basis of ethnic/racial characteristics. Our focus groups explored issues of unfair 
treatment, uncovering problems with access to credit, several clear instances of steering, and 
racial/ethnic disparities in the treatment by staff of apartment complexes. However, the results 
of the audit study were less robust.  

While no one audit case provided conclusive evidence of violations of Fair Housing laws, there 
were instances of unequal rental or deposit costs, dissimilar information, and differing kinds of 
encouragement found. Almost two‐fifths (39%) of pairs had some kind of discrepancy though 
not always a result of disparate treatment, but of clerical error or tester error. Clearly though in 
about a fifth of cases there was evidence of differential access to properties, differences in rent 
or  deposit  quoted,  or  different  information  provided  to  the  testers.  Testers  also  experience 
varying  levels  of  encouragement.  Many  of  these  cases  seemed  to  favor  the  minority  testers. 
Whether  this  was  due  to  the  fact  that  most  properties  in  the  “affordable”  price  range  are 
located in minority communities or for some other reason is unclear.  

Today, the racial zoning and red lining of the early 1900s are no longer legally allowed, yet we 
have found from these focus groups and audit testing that residential segregation and disparate 
practices  may  continue  today.  The  duality  of  white  neighborhoods  versus  African  American 
neighborhoods  has  been  transformed  into  a  more  complex  situation  with  the  introduction  of 
Hispanic,  Asian,  and  African  immigrants  in  the  area,  yet  the  outcome  remains  consistent: 
segregation  of  minorities  into  low‐income  neighborhoods  without  equal  access  to  resources 
and the possible disparate treatment by landlords and rental agents.  


1994. "Residential lending to low‐income and minority families." Credit World 82:16. 
1997. "A Mortgage Lending Study of Baltimore, Maryland." Greater Baltimore Community 
Housing Resource Board, Inc, Baltimore, MD. 
2000. "Minorities Do Well On HMDA. (Cover story)." National Mortgage News 24:1. 
2001. "HMDA 2000: Denial Rates Down for Minority Home Loan Applicants." National 
Mortgage News  
2006. "Minorities Are More Likely to Receive Subprime Loans." Point for Credit Union Research 
& Advice:15‐15. 
2006. "Regulators are lenders' most immediate HMDA threat." Mortgage Banking 66:10‐10. 
2007. "Federal Housing Administration: Decline in the Agency's Market Share Was Associated 
with Product and Process Developments of Other Mortgage Market Participants: GAO‐
07‐645." GAO Reports:1. 
Apgar, William, Amal Bendimerad, and Ren S. Essene. 2007. "Mortgage Market Channels and 
Fair Lending: An Analysis of HMDA Data." Joint Center for Housing Studies Harvard 
Avery, Robert B. and Patricia E. Beeson. 1994. "Cross‐lender variation in home mortgage 
lending." Economic Review. 30:15. 
Bergman, Hannah. 2005. "Questions, Exams To Follow Poor HMDA Showing." American Banker 
Berry, Kate. 2006. "Calif. HMDA Study Finds Disparities, Critics." American Banker 171:13‐13. 
African American, Harold A., M. Cary Collins, and Ken B. Cyree. 1997. "Do African American‐
Owned Banks Discriminate against African American Borrowers?" Journal of Financial 
Services Research 11. 
Blank, Rebecca. 2001. “An Overview of Trends in Social and Economic Wellbeing, by Race.” 
pp.21‐39 in America Becoming: Racial Trends and their Consequences, Volume I, Neil J. 
Smelser, William Julius Wilson, and Faith Mitchell, eds. 
Branch, Taylor. 1988. Parting the Waters: America in the King Years 1954‐63. New York: Simon 

and Schuster, Inc. 
Calem, Paul S. and Stanley D. Longhofer. 2002. "Anatomy of a Fair Lending Exam: The Uses and 
Limitations of Statistics." The Journal of Real Estate Finance and Economics 24:207‐237. 
Calem, Paul S. and Stanley D. Longhofer. 2002. "Anatomy of a Fair Lending Exam: The Uses and 
Limitations of Statistics." The Journal of Real Estate Finance and Economics 24:207‐237. 
Canner, Glenn B. and Wayne Passmore. 1994. "Residential lending to low‐income and minority 
families: Evidence from the 1992 HMDA data." Federal Reserve Bulletin 80:79. 
Chafe, William. 1980. Civilities and Civil Rights: Greensboro, North Carolina, and the African 
American Struggle for Freedom. Oxford: Oxford University Press. 
Charles, Camille. 2003. “The Dynamics of Racial Residential Segregation.” Annual Review of 
Sociology 29:167‐207. 
Chiswick, Barry, and Paul Miller. 2003. “Issue Paper on the Impact of Immigration for Housing.” 
Pp.1‐78 in Issue Papers on Demographic Trends Important to Housing. Washington, DC: 
US Department of Housing and Urban Development.  
Choi, Seok Joon, Jan Ondrich, and John Yinger. 2005. “Do Rental Agents Discriminate Against 
Minority Customers? Evidence from the 2000 Housing Discrimination Study.” Journal of 
Housing Economics 14(1):1‐26. 
Clark, William A. V. 1991. “Residential Preferences and Racial Segregation: A Test of the 
Schelling Model.” Demography 28: 1‐19. 
‐‐‐‐‐. 1992. “Residential preferences and Residential Choices in a Multi‐Ethnic Context.” 
Demography 30:451‐466.  
‐‐‐‐‐. 2002. “Residential Segregation Trends.” Pp.83‐94 in Beyond the Color Line: New 
Perspectives on Race and Ethnicity in America, Abigail Thernstrom and Stephan 
Thernstrom, editors. Stanford, CA: Hoover Institution Press, Stanford University.  
Collins, Brian. 2003. "HMDA: Minority Lending Up." National Mortgage News 27:1. 
‐‐‐‐‐. 2005. "DOJ Asks HMDA Data. (Cover story)." National Mortgage News 30:1‐30. 
‐‐‐‐‐. 2005. "HMDA Data: 2% May Need Review." National Mortgage News 29:2‐2. 
Courchane, Marsha J. 2007. "The Pricing of Home Mortgage Loans Minority Borrowers: How 
Much of the APR Differential Can We Explain?" Journal of Real Estate Research 29:399‐

Courchane, Marsha, David Nebhut, and David Nickerson. 2001. "Lessons Learned: Statistical 
Techniques and Fair Lending." Journal of Housing Research 11:277‐295. 
Covington, Steve. 2000. "Testing Yourself on Fair Lending." Mortgage Banking 60:92. 
Dane, Stephen M. 1994. "Insurance redlining debate feels like deja vu." National Underwriter / 
Property & Casualty Risk & Benefits Management 98:21. 
Day, Theodore E. and S. J. Liebowitz. 1998. "Mortgage lending to minorities: Where's the bias?" 
Economic Inquiry 36:3. 
DeHoog, Ruth, Robert Davis, Terrolyn Carter, Eric Jones, Spoma Jovanovic, Arthur Murphy and 
Stephen Sills. 2008. A Strategic Study of the State of Human Relations in Greensboro: 
Uncovering Institutional Discrimination to Promote Equal Opportunity. Report to the City of 
Greensboro Human Relations Department. 
Denton, Nancy A. 1999. “Half Empty or Half Full: Segregation and Segregated Neighborhoods 30 
Years After the Fair Housing Act.” Cityscape: A Journal of Policy Development and 
Research 4(3):107‐122. 
Dietrich, Jason. 2001. "Missing Race Data in HMDA and the Implications for the Monitoring of 
Fair Lending Compliance." Economic and Policy Analysis Working Paper. Office of the 
Comptroller of the Currency, US Department of the Treasury.  
Drake, St. Clair, and Horace R. Cayton. 1945. African American Metropolis: A Study of Life in a 
Northern City. New York: Harcourt Brace and Company.  
Dymi, Amilda. 2007. "Almost Half of '06 Mortgages to Minorities Were Subprime." National 
Mortgage News 32:2‐2. 
Epstein, Helen. 2003. “Ghetto Miasma: Enough To Make You Sick?” The New York Times 
October 12, 2003  
Farley, Reynolds, & Frey, William H. 1994. “Changes in the Segregation of Whites from African 
Americans during the 1980s: Small Steps toward a More Integrated Society.” American 
Sociological Review, 59:23‐45. 
Feagin, Joe R. 1999. “Excluding African Americans and Others from Housing: The Foundation of 
White Racism.” Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 4(3):79‐91. 

Fischer, Mary J., and Douglas S. Massey. 2004. “The Social Ecology of Racial Discrimination.” 
City and Community 3:221‐43. 
Fix, Michael, and Raymond Struyk, eds. 1993. Clear and Convincing Evidence: Measurement of 
Discrimination in America. Washington, D.C.: The Urban Institute Press. 
Fix, Michael, George C. Galster, and Raymond J. Struyk. 1993. “An Overview of Auditing for 
Discrimination.” Pp.1‐67 in Clear and Convincing Evidence: Measuring Discrimination in 
America. Washington, DC: The Urban Institute Press.  
Fix, Michael, and Margery Austin Turner. 1998. “Measuring Racial and Ethnic Discrimination in 
America.” Pp.7‐26 in A National Report Card on Discrimination in America: The Role of 
Testing. Michael E. Fix and Margery A. Turner, eds. Washington, DC: Urban Institute.  
Foote, William W. 1943. Street Corner Society: The Social Structure of an Italian Slum. Chicago: 
The University of Chicago Press. 
Fossett, Mark. 2006. “Ethnic Preferences, Social Distance Dynamics, and Residential 
Segregation: Theoretical Explanations Using Simulation Analysis.” Journal of 
Mathematical Sociology, 30:185‐273. 
Fraser, Katharine. 1999. "HMDA Report: Denial Rates Rose for 2 Minority Groups." American 
Banker 164:2. 
Frey, W. H., and R. Farley. 1996. “Hispanic, Asian, and African American Segregation in US 
Metropolitan Areas: Are Multi‐ethnic Metros Different?” Demography 33(1):35‐50. 
Frey, William H. 2006. “Diversity Spreads Out: Metropolitan Shifts in Hispanic, Asian, and 
African American Populations Since 2000.” Living Cities Census Series. Metropolitan 
Policy Program, The Brookings Institution.  
Foster, Angela Williams, Faith Mitchell, and Stephen E. Fienberg; Eds. 2002. Measuring Housing 
Discrimination in a National Study: Report of a Workshop Committee on National 
Statistics. National Research Council. Accessed online 01/03/2007 
Friedman, Samantha and Gregory D. Squires. 2005. "Does the Community Reinvestment Act 
Help Minorities Access Traditionally Inaccessible Neighborhoods?" Social Problems 

Galster, George C. 1986. “More than Skin Deep: The Effect of Discrimination on the Extent and 
Pattern of Racial Residential Segregation.” Pp.119‐38 in Housing Desegregation and 
Federal Policy, John Goering, ed. Chapel Hill: University of North Carolina Press. 
‐‐‐‐‐. 1987. “Residential Segregation and Interracial Economic Disparities: A Simultaneous‐
Equations Approach.” Journal of Urban Economics 21:22‐44.  
‐‐‐‐‐. 1988a. Assessing the Causes of Residential Segregation. Journal of Urban Affairs 10:395‐
‐‐‐‐‐. 1988b. Residential Segregation in American Cities: A Contrary Review. Population Research 
and Policy Review 7:93‐112. 
‐‐‐‐‐.1990a. “Racial Discrimination in Housing Markets during the 1980s: A Review of the Audit 
Evidence.” Journal of Planning Education and Research. 9(3): 165‐175. 
‐‐‐‐‐. 1990b. "Racial Steering by Real Estate Agents: A Review of the Audit Evidence," Review of 
African American Political Economy 18: 105‐129. 
‐‐‐‐‐. 1991. “Housing Discrimination and Urban Poverty of African Americans.” Journal of 
Housing Research 2(2):87‐122.  
‐‐‐‐‐. 1993. “Use of Testers in Investigating Discrimination in Mortgage Lending and Insurance.” 
Pp.287‐334 in Clear and Convincing Evidence: Measuring Discrimination in America. 
Washington, DC: The Urban Institute Press.  
Galster, George, and Erin Godfrey. 2005. By Words and Deeds: Racial Steering by Real Estate 
Agents in the US in 2000. Journal of the American Planning Association 71(3):251‐268. 
Gans, Herbert J. 1973. “Introduction.” Pp.ii‐iv in Ethnic Identity and Assimilation: The Polish 
Community. N. Sandberg, ed. New York: Praeger.  
Gans, Herbert J. 1999. “The Possibility of a New Racial Hierarchy in the Twenty‐First‐Century 
United States.” Pp.371‐390 in The Cultural Territories of Race: African American and 
White Boundaries, Michèle Lamont, ed. Chicago: University of Chicago Press. 
Giles, Judith A. and Marsha J. Courchane. 2000. "Stratified Sample Design for Fair Lending 
Binary Logit Models." in Econometrics Working Papers Department of Economics, 
University of Victoria. 
Goering, John. 2007. “Housing, Justice, and Government.” Pp.1‐18 in Fragile Rights within 

Cities: Government, Housing, and Fairness, John Goering, ed. Lanham, MD: Rowman and 
Greensboro City Planning Department. 1993. City Trends: U.S. Census 1960‐1990 Greensboro, 
‐‐‐‐‐. 2003. “Demographics.” Chapter 3 in Greensboro City Data Book, second edition.  
Greensboro Truth and Reconciliation Commission. 2006. Greensboro Truth and Reconciliation 
Commission Report. Available at [] 
Griffith, David C. 2005. “Rural Industry and Mexican Immigration and Settlement in North 
Carolina” Pp.50‐100 in New Destinations: Mexican Immigration in the United States, 
Víctor Zúñiga and Rubén Hernández‐León, eds. New York: Russell Sage Foundation. 
Hahn, Steven. 2003. A Nation Under Our Feet: African American Political Struggles in the Rural 
South from Slavery to the Great Migration. Cambridge, MA: The Belknap Press of 
Harvard University Press.  
Hakken, Jon. 1979. Discrimination against Chicanos in the Dallas Rental Housing Market: An 
Experimental Extension of the Housing Market Practices Survey. Washington, D.C.: U.S. 
Department of Housing and Urban Development. 
Hall, Peter. 2002. Cities of Tomorrow: An Intellectual History of Urban Planning and Design in 
the Twentieth Century, Third Edition. Malden, MA: African Americanwell Publishing.  
Harmon, Jennifer. 2005. "Study Finds No Racial Bias in HMDA Data." National Mortgage News 
Heckman, James J. and Peter Seigelman. 1993. “The Urban Institute Studies: Their Methods and 
Findings.” Pp. 271‐75 in Clear and Convincing Evidence: Testing for Discrimination in 
America Michael Fix and Raymond Struyk, eds. Washington, DC: The Urban Institute. 
Helper, Rose. 1969. Racial Policies and Practices of Real Estate Brokers. Minneapolis: University 
of Minnesota Press.  
Iceland, John, Daniel H. Weinberg, and Erika Steinmetz. 2002. Racial and Ethnic Residential 
Segregation in the United States 1980‐2000. Washington, DC: U.S. Bureau of the Census.  
Iceland, John. 2004. “Beyond African American and White: Metropolitan Residential 
Segregation in Multi‐ethnic America.” Social Science Research 33:248‐71. 

Jackson, Kenneth T. 1985. Crabgrass Frontier: The Suburbanization of the United States. New 
York: Oxford University Press. 
Jencks, Christopher, and Susan E. Mayer. 1990. “The Social Consequences of Growing Up in a 
Bad Neighborhood,” in Inner‐City Poverty in the United States, L. E. Lynn, Jr., and M. G. 
H. McGeary, Eds. Washington, DC: National Academy Press.  
Katz, Bruce, and Margery Austin Turner. 2006. Rethinking U.S. Rental Housing. Paper presented 
at the conference Revisiting Rental Housing: A National Policy Summit, November 15, 
Cambridge, Massachusetts.  
Kotz, Nick. 2006. Judgment Days: Lyndon Baines Johnson, Martin Luther King Jr., and the Laws 
that Changed America. New York: New Mariner Books. 
Krebsbach, Karen. 2005. "Wading Through HMDA‐Data Muck." U.S. Banker 115:18‐18. 
Krivo, Lauren J. 1995. “Immigrant Characteristics and Hispanic‐Anglo Housing Inequality” 
Demography, 32: 599‐615. 
Ladd, Helen F. 1998. "Evidence on Discrimination in Mortgage Lending." The Journal of 
Economic Perspectives 12:41‐62. 
Masnick, George S., and Zhu Xiao Di. 2003. “Projections of US Households by Race/ Hispanic 
Origin, Age, Family Type, and Tenure to 2020: A Sensitivity Analysis.” Pp.79‐124 in Issue 
Papers on Demographic Trends Important to Housing. Washington, DC: US Department 
of Housing and Urban Development.  
Massey, Douglas. 2000. “The Residential Segregation of African Americans, Hispanics, and 
Asians, 1970‐1990.” Pp.44‐73 in Immigration and Race: New Challenges for American 
Democracy, edited by Gerald Jaynes.. New Haven: Yale University Press.  
‐‐‐‐‐. 2001. “Residential Segregation and Neighborhood Conditions in U.S. Metropolitan Areas.” 
Pp.391‐434 in America Becoming: Racial Trends and their Consequences, Volume I, Neil 
J. Smelser, William Julius Wilson, and Faith Mitchell, eds. 
Massey, Douglas and Nancy Denton. 1988. “The Dimensions of Residential Segregation.” Social 
Forces 67(2):281‐315. 
‐‐‐‐‐. 1993. American Apartheid: Segregation and the Making of the Underclass. Cambridge, MA: 
Harvard University Press 

‐‐‐‐‐. 2000. “The Residential Segregation of African Americans, Hispanics, and Asians 1970‐
1990.” Chapter 2 (pp.44‐73) in Immigration and Race: New Challenges for American 
Democracy, edited by Gerald D. Jaynes. New Haven: Yale university Press.  
Massey, Douglas, Mitchell Eggers, and Nancy Denton. 1994. “Disentangling the Causes of 
Concentrated Urban Poverty.” International Journal of Group Tensions 24:267‐316. 
Massey, Douglas and Garvey Lundy. 2001. "Use of African American English and Racial 
Discrimination in Urban Housing Markets: New Methods and Findings," Urban Affairs 
Review 36: 452‐469. 
Mathias, Charles, and Marion Morris. 1999. “Fair Housing Legislation: Not an Easy Row To Hoe.” 
Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 4(3):21‐33. 
McClure, Kirk. 2005. "Deconcentrating Poverty Through Homebuyer Finance Programs." Journal 
of Urban Affairs 27:211‐233. 
McEntire, Davis. 1960. Race and Residence: Final and Comprehensive Report to the Commission 
on Race and Housing. Berkeley: University of California Press. 
Mohl, Raymond A. 1997. “The Second Ghetto and the ‘Infiltration Theory’ in Urban Real Estate, 
1940‐1960.” Pp.58‐74 in Urban Planning and the African American Community: In the 
Shadows, June Manning Thomas and Marsha Ritzdorf, eds. Thousand Oaks, California: 
Sage Publications. 
Mohl, Raymond A. 2002. “Urban Expressways and the Central Cities in Postwar America.” 
Research Report, Poverty and Race Research Action Council.  
Moynihan, Senator Daniel Patrick. 1965. The Negro Family: The Case for National Action. 
Washington, DC: Office of Planning and Research, United States Department of Labor.  
Munnell, Alicia H., Geoffrey M. B. Tootell, Lynn E. Browne, and James McEneaney. 1996. 
"Mortgage Lending in Boston: Interpreting HMDA Data." American Economic Review 
National Advisory Commission on Civil Disorders. 1968. Report of the National Advisory 
Commission on Civil Disorders. New York: Bantam Books.  
National Committee against Discrimination in Housing. 1970. Jobs and Housing: A Study of 
Employment and Housing Opportunities for Racial Minorities in the Suburban Areas of 

the New York Metropolitan Area, Interim Report. New York: National Committee Against 
Discrimination in Housing.  
Noonan, Jean. 2006. "Fair Lending and the New HMDA Pricing Disclosures." Business Lawyer 
Ondrich, Jan, Alex Stricker, and John Yinger. 1998. "Do Real Estate Brokers Choose to 
Discriminate? Evidence from the 1989 Housing Discrimination Study." Southern 
Economic Journal 64:880‐901. 
‐‐‐‐‐. 1999. “Do Landlords Discriminate? Evidence from the 1989 Housing Discrimination Study.” 
Journal of Housing Economics, (September): 185‐204. 
Ondrich, Jan, Stephen Ross, and John Yinger. 2000. “How Common is Housing Discrimination? 
Improving on Traditional Measures.” Journal of Urban Economics 47: 470‐500. 
‐‐‐‐‐. 2002. “The Geography of Housing Discrimination.” Journal of housing Research 12 (217‐
‐‐‐‐‐. 2003. “Now You See It, Now You Don’t: Why Do Real Estate Agents Withhold Available 
Houses from African American Customers.” The Review of Economics and Statistics 
Park, Robert E. 1950. Race and Culture. Glencoe, Illinois: The Free Press. 
Park, Robert E., and Ernest W. Burgess. 1921. Introduction to the Science of Sociology. Chicago: 
University of Chicago Press.  
‐‐‐‐‐s. 1925. The City. Chicago: University of Chicago Press.  
Pastor, Manuel, Jr. 2001. “Geography and Opportunity.” Pp.435‐467 in America Becoming: 
Racial Trends and their Consequences, Volume I, Neil J. Smelser, William Julius Wilson, 
and Faith Mitchell, eds. 
Patterson, Orlando. 1997. The Ordeal of Integration: Progress and Resentment in America’s 
“Racial” Crisis. New York: Basic Civitas Books.  
Patterson, Orlando. 1998. Rituals of Blood: Consequences of Slavery in Two American Centuries. 
Washington, DC: Civitas Counterpoint.  
Rabin, Yale. 1997. “The Persistence of Racial Isolation: The Role of Government Action and 
Inaction.” Pp.93‐108 in Urban Planning and the African American Community: In the 

Shadows, June Manning Thomas and Marsha Ritzdorf, eds. Thousand Oaks, California: 
Sage Publications. 
Rosenbaum, Emily, and Samantha Friedman. 2007. The Housing Divide: How Generations of 
Immigrants Fare in New York’s Housing Market. New York: New York University Press. 
Ross, Stephen L. and Margery Austin Turner. 2005. “Housing Discrimination in Metropolitan 
America: Explaining Changes between 1989 and 2000.” Social Problems 52(2):152‐180. 
Ross, Stephen L., and George C. Galster. 2007. “Fair Housing Enforcement and Changes in 
Discrimination between 1980 and 2000: An Exploratory Study. Pp.177‐202 in Fragile 
Rights within Cities: Government, Housing, and Fairness, John Goering, ed. Lanham, MD: 
Rowman and Littlefield. 
Ross, Stephen L., and John Yinger. 2002. The Color of Credit: Mortgage Descrimination Research 
Methodology, and Fair‐Lending Enforcement. Cambridge and London: MIT press. 
‐‐‐‐‐. 2006. “Uncovering Discrimination: A Comparison of the Methods Used by Scholars and 
Civil Rights Enforcement Officials.” American Law and Economics Review 8(3):562‐614.  
Schelling, Thomas C. 1971. “Dynamic models of segregation.” Journal of Mathematical 
Sociology 1(2):143‐186. 
Schill, Michael H., and Samantha Friedman. 1999. The Fair Housing Amendments of 1988: The 
First Decade. Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 4(3): 57‐78. 
Shipp, Sigmund C. 1997. “Winning Some Battles but Losing the War? African Americans and 
urban renewal in Greensboro, NC, 1953‐1965.” Pp.187‐200 in Urban Planning and the 
African American Community: In the Shadows, June Manning Thomas and Marsha 
Ritzdorf, eds. Thousand Oaks, California: Sage Publications.  
Sowell, Thomas. 2002. “Discrimination, Economics, and Culture.” Pp.165‐180 in Beyond the 
Color Line: New Perspectives on Race and Ethnicity in America, Abigail and Stephan 
Thernstrom, editors. Stanford, CA: Hoover Institution Press, Stanford University.  
Taeuber, Karl E., and Alma F. Taeuber. 1965. Negroes in Cities: Residential Segregation and 
Neighborhood Change. Chicago: Aldine Publishing. 
Thernstrom, Abigail, and Stephan Thernstrom. 1997. America in African American and White: 
One Nation, Indivisible. New York: Simon and Schuster. 

Turner, Margery Austin, and Stephen L. Ross, George C. Galster, and John Yinger. 2002. 
Discrimination in Metropolitan Housing Markets: National Results from Phase I HDS 
2000. Final Report. Washington, DC: U.S. Department of Housing and Urban 
Turner, Margery Austin, Fred Freiberg, Erin Godfrey, Carla Herbig, Diane K. Levy, and Robin R. 
Simth. 2002. All Other Things Being Equal: A Paired Testing Study of Mortgage Lending 
Institutions. Urban Institute. Report Prepared for the U.S. Department of Housing and 
Urban Development. 
Turner, Margery. 2007. “Residential Segregation and Employment Inequality” in Fair Housing, 
Access to Opportunities, and America’s Future James Carr and Nandinee Kutty, eds. 
Washington, D.C.: National Fair Housing Alliance. 
Turner, Margery, Richardson, Todd and Stephen Ross. 2007. “Housing Discrimination in 
Metropolitan America: Unequal Treatment of African Americans, Hispanics, Asians, and 
Native Americans.” Pp.39‐60 in Fragile Rights within Cities, Goering, John, ed. Lanham, 
MD: Rowman and Littlefield.  
Turner, Margery and Stephen Ross. 2003. Discrimination in Metropolitan Housing Markets: 
Phase 2‐ Asians and Pacific Islanders. The Urban Institute Metropolitan Housing and 
Communities Policy Center. Final Report to the U.S. Department of Housing and Urban 
Development. Accessed online 01/03/2007 
Turner, Margery, Ross, Stephen, Galster, George and John Yinger. 2002. Discrimination in 
Metropolitan Housing Markets: National Results from Phase I HDS 2000 The Urban 
Institute Metropolitan Housing and Communities Policy Center. Final Report to the U.S. 
Department of Housing and Urban Development. Accessed online 01/03/2007 
U.S. Department of Housing and Urban Development. 1988. “Implementation of the Fair 
Housing Amendments Act of 1988.” Federal Register 53(215):44992‐45007.  
U.S. Department of Housing and Urban Development. 2002. “Fair Housing‐‐it's Your Right.” 
Accessed online 01/15/2007 (  

U.S. Office of Management and Budget. 1995. Standards for the Classification of Federal Data 
on Race and Ethnicity. Washington, DC: Executive Office of the President.  
Warner, W. L., and L. Srole. 1945. The Social Systems of American Ethnic Groups. New Haven: 
Yale University Press.  
Whigham‐Desir, Marjorie. 1997. "Fight back. (Cover story)." African American Enterprise 27:62. 
Wienk, Ronald E., Clifford E. Reid, John C. Simonson, and Frederick J. Eggers. 1979. Measuring 
Racial Discrimination in American Housing Markets: The Housing Market Practices 
Survey. Washington, DC: United States Department of Housing and Urban Development. 
Wilson, William Julius. 1978. The Declining Significance of Race: African Americans and 
Changing American Institutions. Chicago: University Of Chicago Press.  
‐‐‐‐‐. 1987. The Truly Disadvantaged: The Inner City, the Underclass, and Public Policy. Chicago: 
The University of Chicago Press.  
‐‐‐‐‐.1996. When Work Disappears: The World of the New Urban Poor. New York: Vintage Books.  
Yinger, John. 1995. Closed Doors, Opportunities Lost: The Continuing Cost of Housing 
Discrimination. New York: Russell Sage Foundation 
‐‐‐‐‐. 1997. “Cash in Your Face: The Cost of Racial and Ethnic Discrimination in Housing.” Journal 
of Urban Economics 42(3):339‐365.  
‐‐‐‐‐. 1998. “Testing for Discrimination in Housing and Related Markets.” Pp.27‐46 in A National 
Report Card on Discrimination in America: The Role of Testing. Michael E. Fix and 
Margery A. Turner, eds. Washington, DC: Urban Institute.  
‐‐‐‐‐. 1999. “Sustaining the Fair Housing Act.” Cityscape: A Journal of Policy Development and 
Research 4(3):93‐106.  
‐‐‐‐‐.. 1986. “Measuring Racial Discrimination with Fair Housing Audits: Caught in the Act.” The 
American Economic Review, 76(5):881‐893. 
Yzaguirre, Raul, Laura Arce, and Charles Kamasaki. 1999. “The Fair Housing Act: A Hispanic 
Perspective.” Cityscape: A Journal of Policy Development and Research 4(3):161‐170.  


Appendix A - Tester Narrative Responses


 Test 1‐3 
Tester B2 
Pre‐Visit Call Form 
10:30 AM on Tuesday, September 29th, 2009 I called 336‐292‐9740 to inquire about an 
apartment for rent advertised in the Sunday’s Greensboro News and Record.  The 
person answering the call identified himself as Tm.  I gave my name and said that I was 
calling about the ad in the paper. 
He said which one, I said the one in Sunday’s paper, he said which apartment, and I gave 
him the description of the ad and asked if the apartment was still available.  He said yes, 
I asked how much was the apartment’s rent and he said the unit was $445 without 
carpet and $495 with carpet.  I asked what did the rent include, he seemed to change 
the tone of his voice when he answered, he said that only garbage and water was 
included, that the tenant paid for electric which was how the unit was heated.  I said 
thank you and he did not say you are welcome.  After a short pause I asked him what 
was the deposit for the apartment and he said there is an application fee of $10.00 that 
it would not be returned (he did not say non‐refundable) and the deposit was based on 
a credit check which could range from $100‐350.  I said thank you. 
I asked him if I could see it today (Tuesday, 9/29) and he said it was not cleaned, that 
the “unit” had been padlocked and still had stuff in it from the previous tenant because 
the people owe three months rent and that it would be ready to show on Thursday.  I 
said thank you and asked if I could see it on Thursday; he said yes but to call him first 
because he was at another place off Merritt where his office is and it would take him 
about 20 minutes to get there.  I said thank you and he said bye. 
Visit Form 
Thursday, October 1, 2009 
I called the phone number for Overland Crest Apartment 292‐9740 @ 1:30 and spoke to 
Joe.  When I called on Tuesday, I thought the man answering the phone said his name 
was Tim.  But that was my mistake because when I told him I had called on Tuesday and 
spoke with Tim, he assured me that he was the only person that answered the phone in 
the office.  And I believe I had made a mistake.  So from this point on Tim is now Joe. 
Our convention went like this… Hi my name is ‐‐‐; I called on Tuesday about the 
apartment off N. English and was told to call back today to make an appointment to see 
it.  Joe said… ok, no problem the apartment is still not clean but you can see it later 
today.  He said what time would be good for me; I said 4:30; he said ok; and I asked for 
the address and he said 2006 Niagara Apt. A and he told me how to get there from 


Wendover he said once I was on N. English to go about 1/3 of a mile and turn left on 
Niagara and the apartments are on the left.  I started to end the conversation and say 
bye and he asked for my cell number in case there was a problem with our meeting.  I 
gave him the number and said I will see you later and thanked him. 
I arrived at 2006 Niagara @ 4:20, parked 5 spaces down from apartment A, rolled my 
windows down and made one personal phone call and tried not to look out of place.  At 
2006 Niagara there were two buildings on the property.  One building had 8 units and 
the other had 6 units and the building number was 2004 but both buildings are Overland 
While I waited for Joe I saw some people who might have been tenants, all of whom 
were dark skinned and I assumed African Americans, no one verbally spoke but the two 
adults I made eye contact with smiled and nodded.  There were two pre‐teen girls 
sitting on the grass near the apartment I visited doing schoolwork.  The grass and 
hedges were well groomed, there was a trash dumpster on one side of the 
development.  Joe arrived at 4:35 he came from the opposite direction I had entered 
the apartment complex.  He parked his car next to mine.  Joe appeared to be a white 
male in his mid‐thirties.  He was dressed in black or dark blue pants and light blue color 
polo‐looking shirt with the company name Overland Crest on it and an emblem.  He 
apologized for being late; and said he had trouble getting out of the office. 
We walked the short distance to Apt. A, which is an end unit.  He opened the door and 
let me enter first.  He said the apartment was freshly painted and I said it looked nice.  
There was a loveseat and table with four chairs in the living room for the last tenant and 
he said she had until Friday 5:01 to pick it up.  The apartment was clean.  We toured the 
downstairs; which was a living‐dining room and the kitchen.  Joe gave a safety tip about 
opening the stove oven door in front of the back as an added protection feature (The 
kitchen door was inches away from the stove.).  I asked how much was the rent for this 
apartment and he said it was $410.00 and he added that there was a $10.00 application 
fee for each person applying; and if I had no credit problems there was a special offer 
for the month of October, which was my first rent payment would be due Novemebr 1.  
Skipping rent for the month of October.  That sounded too good to be true; so I asked 
what would be considered good credit and he explained if I had a good history paying 
rent to my landlord now that would be considered to be good.  Joe asked how long had I 
been working at my job, he did not ask if I had a job or what kind, or where, just how 
long and I said two years and he said well that was great.  I asked if we could go upstairs 
and he said ok, he waited for me to go up the stairs but I told him to go ahead and he 
did.  The front bedroom was the smaller of the two with a very small closet; the 
bathroom was between the two bedrooms.  As I was looking in the bathroom I asked did 
the rent include water and the answer was no.  He said that I would have to get the 
water and electric in my name and that cable was available if I want to get it.  I saw a 
cable outlet in the living room but not in the bedrooms.  Joe said the apartments were 
at least thirty years old.  It was very plain to see the apartment had just been cleaned.  


The second bedroom was the master bedroom defined by having a larger closet the 
length of the bedroom.  There was a/c in the master bedroom but not the smaller one.  I 
said that I like the fact that the unit was an end unit and Joe said that it was great for 
privacy but having a unit on each side of your apartment helped with insulation. 
As we went back downstairs, Joe went ahead of me down the steps and I asked him how 
long was the lease; he said 6 months and then month to month with a two month notice 
when I was ready to leave, he volunteered that he had two tenants, both ladies, who 
had been in their apartments for 8 and 10 years.  Joe pointed to their apartments and 
showed me how I could recognize them; their backdoors were different they had 
screened doors on them and the other apartments did not.  We walked around the 
building so he could show me the difference.  I thanked him and he asked did I want an 
application and I said yes.  He asked had I seen many apartments yet in a hunt for a 
place to move by the middle of the month and I said I was just starting my search but I 
need to fin something before the 15th, and he said for me to think about Apt A and let 
him know if I wanted to apply.  I told him I would.  As we stood by our cars I asked him 
about the trash pick‐up and he pointed to a dumpster, I had seen the dumpster earlier 
but it was one of those moments I did not know how to end the visit.  So I told him I had 
not seen any trash cans in the back and he said most of the tenants do not keep outdoor 
cans cause of stray animals.  I asked about the recycling and he said that because most 
tenants did not do it correctly and management kept being fined so the “higher powers” 
using his fingers to indicate quotation marks, decided not to recycle and just pay for 
general garbage pickup which was cheaper than being fined.  Joe tool this opening to 
give a positive statement about the company he worked for.  He said that in 8 years that 
he worked for the company the rent had only increased $30 and that was due to trash 
collection.  I thank him for showing me the apartment and told him I would let him 
know.  He told me that I only had to fill out the front side and the first part of the back 
of the side application.  I asked was there a waiting list for apartment A and said a 
couple had called but I was the first to see the apartment and “first come first gets.”  
We both got in our cars and left the apartments it was 5:05 pm. 
Tester W4 
Pre‐Visit Call Form 
The agent answered the phone after the third ring.  He gave his name as Joe, and his 
manner was businesslike and cordial.  He said he had a unit with carpeting available 
immediately, and that a non‐carpeted unit was being cleaned, to be available probably 
Friday.  He described the unit as all‐electric, and that tenants would pay for trash service 
and electricity.  There is an application fee of $10 per adult in the unit, and no other fees 
are required.  Rent is $495 for the carpeted unit available now, and non‐carpeted units 
like the one currently being cleaned rent for $445.  The deposit would be between $100 
and $350, depending on whether the unit was carpeted or not, and also depending on a 


credit check which would include your employment and how long you had been at your 
current job.  They are running a special – October is free, depending on your credit 
check.  Joe invited me to drop‐in, and we agreed that I would come by between 10am‐
2pm or 3‐6 tomorrow (10/1).  We concluded the call at 4 minutes 19 seconds. 
Visit Form 
I arrived at Overland Heights Apts at 4:34 PM.  The resident managers office was clearly 
indicated with a sign at curbside and another on the door.  A post‐it note read that the 
manager was away temporarily and would return at 5:30pm.  I left, and returned at 
5:20.  A heavyset man in a blue polo shirt and khaki pants was speaking to a man in 
work clothes.  The man in the blue shirt waved to indicate he had seen me, ended his 
conversation, and cam to greet me.  I introduced myself and said that I had spoken with 
“Joe” the previous day.  He introduced himself, shook my hand, and opened the office, 
inviting me in.  He apologized for having been away and added that he had been 
showing a unit in another complex.  He invited me to sit down and tell him how he could 
help me. 
Joe is a white man, late 30’s to early 40’s, 5’10” to 6’ tall, 225‐250 lbs.  He offered me his 
business card, and confirmed the information he had given in the pre‐visit phone call.  
At one point, we were interrupted by a Hispanic man and woman, who had two small 
Hispanic cildren (girls) with them.  They indicated the needed to verify someone’s 
residence in the complex.  Joe replied that the persons name was not on the lease, but 
said that if they would leave the form with him, he would make a phone call.  As they 
left, he put the form on his desk and apologized for the interruption, which had been as 
short as he could make it.  He did not allow the couple to engage him in conversation, 
and they were there for less than two minutes.  Joe explained that the unit advertised 
had been cleaned and was ready for immediate occupancy.  It is a carpeted unit, 
$495/mo, two bedrooms, one bath, all‐electric, and the rent includes trash removal.  
There is no recycling pickup currently available.  The tenant pays separately for power, 
and water.  Cable is available, and Joe added that in the last three years, satellite dishes 
had been permitted.  “We have many Hispanic families here,” he said, “and they wanted 
more channels in Spanish than the cable carries.”  The maintenance man came in, was 
introduced, but Joe did not otherwise engage him in talk.  I asked to see the unit and he 
agreed with no hesitation.  He asked if I would like to drive to it, but I elected to walk.  
On the way down, he described the complex as having 15 buildings in all, with 130 units 
of housing.  At the apartment, he pointed out features of interest; backdoor, stove, 
frost‐free refrigerator, washer/dryer connections.  He also pointed out that the oven 
door could be used to block the back door, as a backup to the door lock.  Pest control 
people come every 3 months, and that is included in the rent.  Additional pest control 
may be requested at need.  Joe also mentioned that he is the resident manager, and 
that his apartment is attached to his office. 
As we walked back to the office, I noticed children of various ages from preschool to 


middle‐school age.  Joe told me that there were at least 40 families living in the 
complex, and that at leat a dozen nationalities were represented.  This information was 
given in the same tone of voice as Joe used to point out features like appliances and 
other conveniences; as a selling point. 
When we got back to the office, we encountered three African Americans; a man and 
woman in their late forties, and a young woman in her early twenties.  Joe greeted 
them, introduced them as residents, and joked with them about making sugar cookies. 
I shook Joe’s hand again, thanked him for his time, and left at 5:48 pm. 
My overall impression was favorable.  The complex is at least forty years old, but is a 
well‐maintained forty; just a bit used‐looking, not quite shabby.  The unit I saw was 
quite clean, and looked ready to occupy at a moment’s notice.  Joe seemed to be on 
freidnly terms with both residents and maintenance workers. 


Test 1‐30 
Tester AI2 
Pre‐Visit Call Form 
The person who answered the phone did not say her name.  She sounded female, she 
said “Hold on, I will get you the information.”  She also sounded nice on the telephone.  
Thank you for holding, she said.  Are you interested in a house or an apartment; we do 
have houses and apartments in different locations.  Which are you interested in? 
I am interested with a 2 bedrooms apartment situated at Sunset Drive.  How is a 2 
bedroom?  For all our properties, you need to earn 3 to 4 times the money listed for 
rent, and owe nothing to some body.  Do you mean a bad credit?  Not only bad credit, 
bad also if you owe something to an individual.  But why don’t you come, we can talk 
about all the information.  Do I need to make an appointment?  No, you do not need an 
appointment.  Office hours are from 9:00 am – 5:00 pm Monday – Friday. 
Visit Form 
I arrived at the location at about 9:40 am.  Not a big place situated at 1403 Sunset Drive 
across to a small Wachovia cashpoint bank, right where the street is about to meet with 
Lawndale Dr. 
At first I thought it was the property in question, but I figure out that it was the office 
location.  The parking was behind the office, just a small parking where I found less than 
ten cars in it.  I parked my car then walked few steps toward the office. 
When entered the office, you can the wall that separates the visitors and the office 
staff.  You can communicate through a small opening in the window.  Then came an 
agent who greeted me without any smile.  She said, “Hi how are you doing, how can I 
help you today?”  She did not say her name.  Perhaps in late sixties, good make up on 
her face, kaki jacket and white blouse.  I could barely see the color of her pants.  Beside 
her there was another lady probably middle age, wearing a light black pants and a light 
black jacket.  This lady was going around, sit down, go and come back, and arranging 
things and making calls.  Sometimes she will talk to visitors.  There was also a man who 
cam from the other side of the office, he only talk to the ladies then went back. 
After a while the agent who received me, who was the old lady, she asked me, “did you 
find what you need?”  I said no, because I did not know what to do. 
“What are you looking for?” 


“What do you have?,” I asked her. 
“We have apartments and houses.” 
“I am interested in a two bedroom apartment.” 
“Where are you from?” 
“I am from the Congo,” I answered. 
“Oh parlez vous francais?” 
She said her name was Ann.  There is a book at the desk, look if there is anything you 
are interested in, come let me know.  I started looking and chose the complex at 1800 N. 
Elm. St.  I showed it back to her, ok here are the keys, if you want to visit the complex, 
we have more than one and you can visit up to three properties, do you want more? No, 
I will visit one only.  Good here is the form, fill it with your name, address, and you can 
bring the keys in 2 hours.  I filled the form, when I gave it to her, she asked me the ID to 
certify my information.  Am I going by myself?  Yes, if you have somebody to go with 
you, that is ok, she said.  When you are ready to fill the application, everything is in the 
yellow form.  She described the way I can go from the office to the complex I chose. 
I drove then I arrived at the place.  The huge building looks very old and dirty.  I walked 
by the back yard, I did not know where to enter in the three steps building.  I walked 
around then were at the front door.  I saw Strasford Hall and Irving Hall.  I entered the 
Irving Hall.  The inside was old but cleaned, no bad odor but really old.  I started  
opening the door.  It opened, but the inside did not open.  A white lady across came and 
said, “HI, my name is Heidi.  Are you having trouble opening the door?”  “Yes, it opens, 
but not totally.”  “Oh go by the back door I will watch you.”  I went, walked around then 
climbed the iron stairs, open the door and went inside.  Two bedrooms, one bath room, 
kitchen.  The air conditioner was on.  The back door had a very small balcony, just where 
one person can stand up.  Another white lady came, then Heidi told me there is my 
roommates, then went inside.  The second lady said, Heidi and her had lived here for a 
long time.  We do not think we can leave this place, we move here when we were young 
now we are old, we like to stay here. 
Do you have kids?  No, that is good.  There is a laundry room.  You come downstairs and 
visit it.  You know, it is hard to carry your ‐‐‐‐‐ up, then she went inside.  I went 
downstairs, look around the laundry room.  It was also old, but the machines were new.  
About 10:40 I drove back to the office hand the keys to Ann, she seemed to be very busy 
and she did not ask any questions. 
Tester W3 
Pre‐Visit Call Form 


Visit Form 
I arrived at the Wrenn Zealy office on about 3:38 pm on October 2, 2009 and was 
greeted at the front glass covered reception office by Ann.  Ann was friendly and said I 
will be with you in a moment.  I waited approximately 3‐5 minutes.  I inquired about the 
house at 1704 McKnight Mill Rd and Ann looked through the file and said the house was 
still available.  She asked me if I would like to see the house and I told her yes, I would.  
Ann took my driver’s license number then returned my DL along with the key to the 
house.  I did ask for directions to the house.  I arrived at 1704 McKnight Mill Road at 
approximately 4:15 pm after locating the street from Summit Ave.  The house was clean, 
but the yard was not mowed and there were leaves piled up under the carport.  The 
hardwood floors were very nice, a fireplace was in the living room, the kitchen had a 
stove, refrigerator, a washer, but no dryer.  The third bedroom could be used as a den 
due to the entry door from the carport.  There was a screened in side porch. 
After securing the house, I returned to Wrenn Zealy office and returned the keys to Ann.  
I asked about other properties that were available and she directed me to the white 
notebook of available homes and apartments. 
There was no time left to go see other properties as the office closed at 5:00 pm.  I told 
Ann I would check back with her at another time and left Wrenn Zealy at 4:55 pm. 


Test 1‐4 
Tester W6 
Pre‐Visit Call Form 
Called and asked about 2 BR apartment in News & Record.  She said she just rented the 
last one and no others would be available until end of October.  I asked if they owned 
other complexes and she said only in High Point.  I said that might be too far from work, 
thanked her and hung up. 
Then I thought about saying that my landlord would probably let me stay here until end 
of October and called back.  I asked if she could show me a sample and she said that she 
could.  I asked when I should come over and she said anytime after 10:00.  I said I would 
come over. “Should I just come to the office?”  “Yes.”  “Who should I ask for?”  
Visit Form 
Prior to leaving home, I removed all jewelry and covered Obama bumper sticker. 
I parked in space marked “Future Tenant” and entered office.  Melissa was there with 
another woman.  I introduced myself and said that I had called earlier.  Melissa asked 
for ID and I provided driver’s license.  She really looked at it and gave it back to me .  She 
asked the other woman to take me to the unit that they are getting fixed up.  I noticed 
Fair Housing poster on wall as we walked out. 
We left office and I asked “how long have you worked here?”  She replied that she is 
kind of a contractor and just cleans units when vacated.  She talked about how much 
Melissa had improved  the place since becoming manager in February. 
We went into unit and she showed me everything.  She pointed out fresh paint and told 
me repainting is now done in beige so that the dirt doesn’t show.  They clean the carpet 
or replace it depending on condition.  She showed me a little backyard and I asked 
about pets, saying that I did not have any pets.  She said there is a $200 non‐refundable 
deposit for pets, but that they are allowed.  No mention of size or type allowed.  I kept 
saying that the place looked really nice. 
We walked back to my car and she mentioned that they had just refurbished the 
playground area with a swingset and sand and had kind of a block party to celebrate it.  
She mentioned that they were going to try to use an empty unit for a Halloween 
haunted house for the kids and then they would trick or treat around the neighborhood. 


On the way to my car, she noticed that one of the tenants had trash behind his unit and 
that they would have to speak with him again.  She said that he is “just like a child.” 
At my car she said that an albino deer comes near the office at night and that she raised 
a baby squirrel.  I asked questions about all of that as I am a real animal lover. 
Before I left Iasked hername and she said it was Dodie.  Then she said “I hope this 
becomes your new home,” and I got into the car and left. 
Tester H1 
Pre‐Visit Call Form 
I called at 1:46 pm.  I said I wanted a two bedroom apartment and that I saw the ad at 
News & Records.  A ladt answered, she was very nice and friendly.  (Her name was 
Mandy.)  She said she had rooms available.  She asked if I was to live there alone or with 
more people.  I answered: just me.  She asked when I was planning to move.  I 
answered: earlier October.  She said: no problem.  She started answering all the 
questions I was about to ask.  She said that the rent was $450.  Deposit $300.  Ap. Fee 
$35 (credit card).  I asked about the utilities, and she said that the water was included, 
and that for a 2 bedroom apartment the electricity was about $80.  I asked how long is 
the leased?  She answered 12 months, if you sing for 6 months then is $100 more per 
month.  I asked when I can go and see the apartments.  She said I can just show up ad 
she gave me their schedule: Tuesdays 10:00 – 2:00, th‐sat: 7‐4.  I said ok.  Lade: “Thank 
you.”  Me: “Thank you, have a nice day.” 
Visit Form 
I had an appoint at 12:30pm.  I showed up at 12:27pm.  There were 3 ladies in the fornt 
desk.  One was seated (the manager “Melissa”), the other woman (brown blouse and 
brown and black skirt) and another one with a dog.  The 3 of them were white and 
blonde.  The manager say “hello”, she was nice and friendly, she asked “what do you 
need?”  I said I called, I want a 2 b. apartment.  She said they have some available (not 
said how many) and she asked (very polite) for my dirvers license.  I gave it to her, she 
looked at it, she said “thank you,” and she told “Sandy” (not sure about the name) 
[Sandy or Randy] to show me one 2 bedroom apartment.  It took 2 min to get there 
(small talk about the weather).  She showed me the apartment.  She told me it was 
recently painted and that they need to clean the carpet.  I asked about the monthly 
payments, deposit, and ap. fee and she answered exactly the same I was told on the 
phone.  (Rent: $450 / Deposit: $300 / App fee: $35). 
She said that if I was interested I could fill an application right away.  I said that I needed 


to look more apartments and once I made up my mind I could call them back.  She was 
very polite and nice, not very talkative.  She was overweight and, although she did not 
say anything, she was having some trouble breathing so she did not show me the 2nd 
floor of the apartment.  I thought it would be rude to ask her to go up the stairs so I 
didn’t.  The whole visit took about 30 minutes.  I did not see any “Equal Housing” signs.  
No further material was provided by the manager [not an application form or anything 
like that.] 


Test 1‐5 
Tester AI1 
Pre‐Visit Call Form 
I arrived to the Willomac Apartment at 11:15; but Mrs. Kim she was not in the parking as 
promised when I set up the appointment.  I waited for about 45 minutes, nobody 
showed up.  I saw one lady walking around.  I asked for the person in charge; she said 
that she did not see her and she helped me with the phone.  When I called her she 
apologized, she said that she called my house phone to confirm the appointment, 
nobody picked up the phone; she asked me to wait for 10 minutes.  When she arrived 
she was very sorry for the delay and asked me to go visit the apartment.  Inside she 
asked me to give the name and address to complete the information form for their 
records.  She said that to rent their apartment, the income supposed to be three times 
the rent (for example: $475.00 as rent price, the income has to be 475 X 3 = 
1425.00$/month).  I asked her if there is another apartment with 2 or 1 ½ bath and 2 
rooms available.  She said yes, I can call to set an appointment for visit. 
She showed me everything in the apartment and asked when I will like to move.  I told 
her that in two weeks (around 10/10)  She said the apartments in the other facilities are 
100.00 more (575.00) with down payment back to me after a month, and no registration 
She apologized again for the delay, and she said that she will be happy to see me in their 
apartment.  It was about 12:35. 
Visit Form 
09/29/09, at 11am I called Pickering & Co. for a rental apartment, I left the message in 
the answering machine.  A hour after, at 12:00pm, I called again and got a 
representative in name of Kim Poteat, manager.  I presented myself and asked her if she 
had an available 2 bedrooms to Willomac Apartment; she asked me how did I hear 
about them.  I told her in the Greensboro News & Records.  She said there is an 
apartment available, then I asked if I can visit that apartment.  She said tomorrow at 
11:15, I said ok, asking for the direction.  She gave it to me from my house to the place, 
she wished “welcome” to the apartment, she said again see you at 11:15.  I asked who I 
will ask for and was located the office.  She said that they do not have office there; I 
should find her in the parking lot. 
The next day I went there at 11:13 and nobody in the parking.  I turn around wishing to 
find her somewhere, nothing.  After 45 minutes I saw one lady outside.  I asked her to 


help me with a telephone; she said that she did not have one.  She went to her neighbor 
ask for a phone, the last lady welcome me in the apartment and gave me the phone.  I 
made the call, Kim picked up the phone, I present myself and she recognized me and 
said “I am sorry for the delay, I called your number for confirmation, I left the message 
in.”  “I did that because some people do not show up to appointment, can you give me 
ten minutes and will be there?”  I said no problem I will wait.  After 15 minutes she 
came and apologized again for the delay and asked me to go with her inside the 
apartment.  She opened the door and started to present the dining room and kitchen in 
the meantime, she took a sheet (form) asking me my name, address, and phone 
number.  She said that is for their record.  I gave the information to her.  She showed me 
everything in the house; she told me the price and asked me if I liked it.  I said yes, and I 
asked her if they have anything else available; she said yes, but in the other facility off 
Battleground with 2 or 1 ½ bath is more expensive or 100.00 more with no deposit fee.  I 
asked her if utilities are free; she said yes except electricity (both apartments).  I asked 
her, can I visit the other facility, she said yes but they are doing some work there if I can 
call in one week to set an appointment.  She gave me a bunch of sheets to read and 
complete after I see the other one.  She explained to me about the fees, deposit… 
Tester W1 
Pre‐Visit Call Form 
My call returned at 3:15, 9/30/09. 
She: introduced herself. 
Me: I would like to look at the Willomac Apt. 
She: I would be happy to show it to you.  When would you like? Tomorrow or today? 
Me: This afternoon would be fine. 
She: How about 4:30 or 5? 
Me: 4:30 if that’s ok with you. 
She: That’s fine, do you know where it is? 
Me: That’s united St? 
She: No, that’s Morris Manor.  Would you prefer to see that? 
Me: No, I’d like to see Willomac today. 
She: Fine, see you at 4:30.  I drive a grey Toyota.  Se gave directions. 
Note: I was unable to go into more detail at the time as I was in a public location. 
Visit Form 
Tues 9/29/09 – 3pm – Left mssg with full name. 
Wed 9/30/09 – 1:25pm – Left mssg with last name only. 


Kim Poteat returned call @ 3:15 on 9/30 (from 1st call).  We set a meeting @ 4:30 at 
1812 Willomore St.  She gave directions. 
Parked in front of unit @ 4:27.  Agent arrived @ 4:38.  Kim poteat is an attractive blonde 
woman, late 40’s, long hair, black slacks, blouse over orange tank top, black heels.  
I said I hadn’t been able to ask some questions over the phone.  He she handed me 
some documents saying these should answer most.  She explained how the “down” 
economy led to current promotions such as reduced rent and ½ off prices of services. 
The unit had just been upfitted with new carpet, and tile in the kitchen and dining area.  
Very attractive.  New stove, nice appliances.  Small balcony.  The only thing I noticed 
which needed attention would be the open hallway between the units.  The floor 
(concrete) needed pressure washing. 
She discussed security services which patrolled the complex on a regular basis.  That 
inspections were conducted regularly to replace filters, insect prevention, etc., to make 
sure there were no problems. 
Security deposit could be as low as $50 depending on credit report.  Rent includes 
water, sewer, trash, not cable. 
Application fee $20. (All fees currently ½ price.)  Rent reduced by $30. 
She described a;; units as exactly the same, reversible floor plans.  Although Morris 
Manor on United St was mentioned a couple of times, here was no offer to show them 
to me, even though I left strong opportunities to do so.  She explained that they were 
exactly the same as this unit, only a different location and $50 higher rent.  She said 
housing industry in very difficult times.  She had 2 keys turned n just today.  She 
expounded on her own personal financial distress, speaking of husband’s reduced 
income and that she was working 2 jobs. 
Kim was a pleasant person.  She asked me to call her if I need more info, had questions, 
I was complimentary but asked few questions. 


Test 1‐65 
Tester B1 
Pre‐Visit Call Form 
I called and got an answer and stated I was calling about the unit for rent that I saw in 
the News & Record.  I was asked which unit, because they have several and I said the 3 
bed w/ remodeled kitchen on Randelman Rd.  I was told to drive by to make sure I liked 
the neighborhood and I agreed to do so.  I was also told the unit was fenced in, had 
washer dryer connections, and new appliances in the remodeled kitchen.  I asked the 
rent and lease length and was told $625 for 12 months.  I asked if there were other fees 
and I was asked if I had pets and I stated no.  I was informed there is a security deposit 
of $625 and a $30 application fee.  I was asked my name and number which I provided 
and asked who I was speaking to which was Leena.  She then stated that were booked 
today and tomorrow (Mon. Sept. 28 and Tuesd. Sept 29) but that if I wanted to go ahead 
and make an appointment I could do so.  I stated I would like to make an appointment 
for Wednesday, Sept. 30 and was put on hold while she got her appointment book.  
When she returned less than 1 minute later she asked if mornings or afternoons were 
best for me and I said Wed morning would be good.  She asked if 11:00 was ok and I said 
yes.  She said that either Jennifer or Karen would meet me; she wasn’t sure who worked 
mornings.  She also said the actual address is 522 Tiperary Rd, off of Randleman Rd.  
(Leena sounded like a white, middle‐aged female.)  She thanked me and I thanked her 
and she asked me to call if I changed my mind after seeing the unit. 
Visit Form 
I met Jennifer form Rent‐A‐Home at 522 Tipperary Dr in Shannon Woods housing area.  I 
arrived at 11:00 am and she was sitting in her car waiting for me.  We got out of our cars 
and introduced ourselves to each other and shook hands.  She had on sunglasses, a 
casual shirt and cropped pants, and a jean jacket.  She also had short cropped blond hair 
(middle‐age white female). 
As we entered the house, she asked me if it would be just me living there and I said yes.  
She said she thought it would be a great place for one person.  We entered the home 
and she began by saying the windows had been replaced and the house was freshly 
painted, and then joked that the oatmeal color of the paint was “realtor neutral” and a 
great alternative to white walls and I agreed.  She then showed me the kitchen and 
pointed out the new floors and appliances and said the whole kitchen had been 
renovated.  Next she showed me how it led to the back door which she said was great 
for bringing in groceries.  We looked at the back yard and both commented back yards 
are nice, and she pointed out that it was nice it was fenced in.  We went back inside and 


she showed me the 1st bedroom.  She said it would be a nice guest room and pointed 
out that there are double closets for extra room for clothes.  She asked my occupation 
and I mentioned JC Penney and we both agreed I would indeed need the extra room for 
clothes.  The second room was a bit smaller with a single closet and we spoke of how I 
was in school and how it would make a nice office space.  We then moved on to the 
linen closet in the hallway and the guest bathroom.  She remarked how she really liked 
the bathroom which had been redone by the previous tenants (and really was nice).  
The last bedroom was the master bedroom which also had doable closets and a half 
bath.  She commented again on how I would have plenty of space for clothes and even 
have some extra space in the mud room. 
During our tour her cell phone went off 3 separate times and she hit the “ignore” button 
each time.  At the end we wnt back into the living room to talk.  She said the rent was 
$625, the security deposit was $625, and there was a $30 application fee.  I asked her if 
they had any other units and she said she really liked the house we were in and that it 
would probably sell quickly but yes, they did have other 2 and 3 bedroom homes.  She 
then gave me her card and told me that there was a list of homes on their website and 
to let her know if I wanted to see any others.  She asked where I had seen the ad for the 
house and I told her the News & Record.  She then gave me an application and said I 
could take it with me.  She said I could drop it off at the office any time, and that I would 
need to bring the $30 application fee, photo ID, and verification of income from all 
sources.  She stated that my application would remain on file for 60 days and would also 
be good for any other houses I may be interested in. 
We then shook hands and wished each other a nice day and she wished me good luck in 
school.  Once in my car I looked at the time which read 11:22. 
Addition: Also while we were in the master bedroom I looked around and she said 
“There’s the cable connection,” and laughed.  She said that she had been in the business 
long enough to know what people want, and that I could have Time Warner cable or 
Direct TV.  While in the living room at the beginning she inquired as to my move date 
and when I replied mid October, she said good. 
Tester W2 
Pre‐Visit Call Form 
The first call: a lady answered  and did not give her name, she was very friendly.  She did 
not offer any information that was not asked.  After answering my basic questions, I told 
her that I wanted to see the property.  She replied that I must first drive by the house to 
assess if I like the house and its location.  I told her that I would do that today and call 
her back. 


The second call: sounded like the same lady.  She was a little short with me and I felt like 
my questions were bothering her.  She was able to set up an appointment for the next 
day and informed me that there would be other people there looking at the property 
with me.  She only took my name and did not ask for any other information. 
Visit Form 
Driving up to the location there was already a car parked in front of me.  As I opened my 
car door a young lady around 20, African American stepped out and asked me if I were 
the Rent‐A‐Home representative.  I told her that I was not and that I was looking at the 
house just like her.  This caused a little tension because I felt that she saw me as her 
competition.  We both smiled at each other which cleared the air.  She explained to me 
that she is very excited about the house because she is living in a smaller apartment 
with her son.  Her enthusiasm transferred to the agent when she pulled up in a mini‐
cooper with the company’s logo covering the vehicle.  The other potential renter 
exclaimed how much she liked the agent’s car.  The agent introduced herself as Jenna 
and said that she will open up the door and we can look around and ask questions if 
they come up.  This lent easily for an awkward situation.  The other renter was very 
enthusiastic about every aspect of the house and pulled out a camera and 
photographed each room.  I walked around alone alternating rooms with the other 
renter.  I made a few remarks on the new paint and clean carpet.  Jenna smiled and 
nodded, but she never offered any additional information.  After inspecting the house in 
silence, other than the other potential renter’s gleeful remarks, I stood next to the 
renter and the agent in another awkward moment.  I told her, in an attempt to break 
the awkward moment, that the house looked so new to me because I grew up in a 
house built in the 1800’s and now live in one built in 1904.  She smiled and said that her 
company also had properties that are that old.  I waited for her to prompt me for the 
next step or to offer any additional information, but instead she extended her hand for a 
sake and told me to call her if I think of any more questions.  I thanked her for her time 
and I told the other renter that it was nice to meet her and left. 


Test 1‐CA 
Tester H1 
Pre‐Visit Call Form 
I called at 1:16 pm.  A lady called Sheline (very friendly and nice) answered the phone 
and told me that they have 2 bedroom ap. available and that they have a special offer 
(one month free and $50 off if you sign for a year).  After that she asked (that was the 
only question she asked plus when I was planning on moving) that where/how do you 
know about them.  I told her “Apartment Finder”.  She then asked when I was planning 
on moving and I said 10/15/09.  She said that was ok.  She has 2b ap. available.  I told 
her I wanted to see the apartment and told me to just show up, they are open until 
Visit Form 
I arrived at 4:37 pm.  A black man (dockers and grey t‐shirt) greet me by saying hello and 
his name (John).  He asked me my name and what I was looking for.  I said I wanted a 2 
bedroom ap.  He said that he has apartments available and made me fill out a card with 
my information (address, phone number, employer).  Once I filled it out he gave me a 
lot of information about the complex and invited me to fill out an application.  I asked 
questions about deposit, rent, utilities and everything matched the information I was 
told by phone.  The person was always very nice and polite.  He explained to me the 
forms and the written information he was giving to me, and once he said if I wanted to 
fill an application I said I needed to think about it.  He said that I could give them a call 
whenever I wanted. 
Tester W6 
Pre‐Visit Call Form 
When she answered, she identified herself as Laura.  I gave my name and said that I saw 
them in Apartment Finder and asked if they had any two b/r apartments available.  She 
said yes and that there were 3 floorplans.  She told me that they are having a special 
and the first month is free and $50 discount per month for first year.  She said that 
water, sewer, and trash were included in rent.  The two b/r range from $495 to $575 
(depending on floor plan) after the $50 discount.  I commented that the discount 
sounded great.  She asked if it would be just me or more people.  I said just me.  She 
asked if I had pets and I said no. 


I asked if I should just come by and see the aparment and she said “Yes, anytime before 
6:00, we are open until 6:00.”  I said that I would come by today.  She asked for my 
phone number at the end and asked how I heard of them (she seemed to be filling out a 
Visit Form 
I arrived at Colonial Apartments at 11:20.  Saw fair housing poster on wall in office.  
Went inside and there were two ladies.  One was busy with someone and the other 
asked if she could help me.  I said who I was and that I had called earlier.  I asked if she 
was Laura and she said that she was.  She said, “Please have a seat,” and sat down in 
front of her desk.  I asked about the two bedroom apartments.  She first showed me the 
price list for the three types and said that they were all available in refurbished for 
higher rent or un‐refurbished for less.  She asked my move in date and I said middle or 
end of October. 
She got out the floor plans and showed me the details of all three.  I said that a one floor 
would probably be better because sometimes my knees hurt.  Because of that, we 
looked at the plans in detail for the Garden and Flat styles rather than that of the 
I asked if we could visit an apartment and she said sure.  She asked for my ID and kept it 
in the office until we returned. 
We walked over to a refurbished end unit, garden style, which would be $545/month.  
She showed me everything in the apartment and apologized because the electric wasn’t 
on and it was kind of dark in there.  I said how nice it was and commented on the floors, 
new cabinets, new carpet, etc. 
When we were done, we walked back toward the office.  She mentioned that unit was 
good because of being an end unit and across the street from the office in case you 
need anything.  She said that storage areas may be rented for very reasonable prices, 
and that they are behind the office.  She also pointed out the swimming pool.  There 
were several people going into the office and she explained that must be people paying 
their rent in person between the 25th and the 1st. 
We went to her desk and she gave me my ID back.  I said that I had one more place to 
look at bu that this was very nice.  She said I hope you choose us or something of that 
nature.  I left at about 11:35. 


Test 2‐10 
Tester H1 
Pre‐Visit Call Form 
The person who answered the phone was really nice.  She said that they have 2 
bedroom ap. Available.  She asked me when I was planning to move in, I said in a couple 
of weeks, she said ok.  Then she asked me where I saw the ad, I answered “News and 
Records.”  She said that the 2 bedroom ap. were $599 with $100 deposit if you have 
good credit.  There is an application fee of $35.  She asked me if I wanted to make an 
appointment, I said yes and we set it at 10:30 am.  I made the call at 9:40, it last till 
9:45am.  The person was polite and she was willing to set an appointment.  She remind 
me to bring a picture ID to the appointment. 
Visit Form 
I arrived at 10:21 am.  The manager ‘Latrika” was giving information to some people so 
she asked me to wait.  She was very polite and nice.  She was wearing brown pants and 
a black/dark blue jacket.  She is black and she is around 25‐35 years old.  I waited for 2 
min (around that time) and she told me that she was about to show a 2 bedroom ap. to 
first people, she asked me if I wanted to go with them, since I was interested in the 
same kind of apartment, I went with them.  She showed a 2 bedroom ap.  She said that 
the ones on the third floor have fireplaces but the ones on the 1st floor don’t.  She said 
that the water and trash were included and she reported the same information she gave 
me on the phone ($599, deposit: $100 and $35 application fee).  She asked me for my ID 
(picture ID) and she made a copy and gave me the picture ID back to me.  She gave me a 
folder with information about the apartments.  She told me that if I was interested I 
could give them a call at any time.  The visit last around 25 minutes.  She (Latrika) was 
very polite and friendly. 
Tester W6 
Pre‐visit Call Form 
Lady answered the phone and said name of apartment and her name but so softly I 
could hardly hear her.  I said that I was having trouble hearing and she spoke a little 
louder.  Her tone was not quite annoyed overall, but not warm. 
I said that I had seen their ad in the News‐Record and asked if they still had any 2 B/R 
apartments available.  She said that they did.  She went right into naming off the fact 
that it was $599 with the special.  I asked about application fee, and she said it was 


$35.00, and that they were waiving an administration fee with the special.  I asked 
about the lease and then it came out that you got the first month free with the special 
and had to sign a 13 month lease.  She then said “do you want to come and out an 
application?”  I said, “Well, could I just come over and see an apartment?”  She said, 
“What time do you want to come?”  I said, “Can I just stop in sometime today?”  She 
said it is better to have an appointment so I said “how about 10:30?”  She said “I am the 
only one here.”  I said that I would be there at 10:30. 
Visit Form 
I arrived at 10:27 for my 10:30 appointment.  I had removed all jewelry, watch, and 
covered Obama bumper sticker.  I entered the office and said who I was.  She asked for 
ID and made a photocopy of my license.  A black tenant came in with a complaint and 
she had a hard time understanding him because of his strong accent.  Once she 
understood she made a note of the repair he needed. 
She walked me over to the unit and explained the setup of the bottom unit and upper 
unit.  I asked about utilities.  You pay electric; they pay water, sewer, and trash. 
When we got to the unit she first showed me a storage space that went with each unit.  
We then entered the unit and she showed me around.  She said that the 2 B/R have a 
wood burning fireplace and said that she wished her condo had that.  We talked about 
what a nice feature that is. 
She showed me the rest of the place and asked if I would be the only one living there.  I 
said that it would be just me.  She pointed out how the two 2 B/R are located on either 
side of the apartment in order to provide privacy if I had a guest come over. 
She said that the 2nd B/R would be a great office and I said that for me it would be more 
storage.  I mentioned Christmas stuff and we got to talking about Christmas trees and 
hating putting the lights on, how they seem to tangle on their own in storage for no 
She pointed out the balcony on the upper units and the concrete patio on the lower 
ones.  We both agreed that the balcony was much nicer. 
On the way back she showed me the pool.  I said that I had one more place to check out 
but that this was definitely my favorite so far.  She asked if I wanted to take an 
application with me and I said yes.  We went back into the office and she asked for a 
contact phone number and gave me the information packet. 
She said to call anytime and ask for either Ketra or (it sounded like) Jenettra (her).  I 
thanked her again and left at 10:45. 


She could not have been nicer.  Very respectful.  Called me “Miss ‐‐‐“ when she 
addressed me. 


Test 2‐13 
Tester W5 
Pre‐Visit Call Form 
I called Felts Property at 12.53 on Friday, October 9, 2009.  A receptionist identified 
herself upon answering (Latisha, I think) but did not identify Felts Properties.  I told her 
my name and that I was responding to an ad in the Greensboro News and Record.  I 
asked whether the advertised property was still available.  She said it was and she 
transferred me to Paul.  I told Paul my name and that I was responding to the ad in the 
paper.  I asked whether any units were still available and he said he had a unit on 
Terminal for $475 a month, all electric.  I asked whether anything was covered in the 
rent and he said no.  I asked what fees are required.  He said the deposit in the amount 
of one month’s rent ($475) and a $40.00 application fee were required.  I asked if I could 
see the property prior to submitting an application.  He said yes.  I asked when I could 
see it.  He paused a moment to check with Betty and said I could see it at 5.30 today 
(10/9/09).  I agreed to that time.  Paul told me the address of the unit is 518 Terminal 
Street, near the corner of Spring Garden and Merritt.  I asked who would meet me there 
and he told me that Betty would show me the property.  I thanked him and ended the 
conversation.  At 1:01 pm, Betty called me and said she could show me the property 
immediately (“right now”) due to a cancellation.  I told her I could be there in fifteen 
minutes.  She said that would be fine.  She told me that she dives a gray Honda van—I 
thanked her and ended the conversation.  
Visit Form 
I arrived at 515 Terminal Street, Greensboro, NC on Friday, October 9, 2009 at 1:16 pm‐
exactly fifteen minutes after receiving a call from Betty felts telling me she could show 
me the property “right now.”  We both arrived at the same time.  Betty is a white 
female.  I estimate her age to be mid 70’s.  She wore green poly‐blend slacks, a white 
sweatshirt, sandals, and glasses (circa 1980).  Her hair was curled beauty parlor‐style.  
She had purplish blotches on her forearm—the kind you se in people with blood 
disorders.  Betty was speaking with two tenants when I arrived—both were African 
American men.*  She saw me get out of my car and asked if I was Kathy. I said I was.  
She started walking up the stairs while dialing on the phone.  She said to the person, 
“I’m there now.  I haven’t seen the inside yet.  She’s here—we arrived at the same time.  
I don’t know what to expect [presumably about the state of the apartment], I’ll call you 
later.”  She unlocked the door to unit “E” and went inside.  She said the place still needs 
to be cleaned up.  She showed me the washer/dryer hook‐up in the kitchen area—which 
was an extension of the living room.  We walked back into the bathroom area.  She 


opened her cell phone and made another call.  She said, “We’re inside.  They’re going to 
lose the deposit.  The carpet needs to be replaced.  It’s awful. 
*One of these men was in a wheelchair.  Betty pointed out that a wheelchair accessible 
ramp had been installed by Felts Properties to accommodate this tenant.  
She continued to describe the state of the apartment.  I observed large red stains on the 
carpet in one room.  In the next, a large burn in the shape of an iron was distinctly 
noticeable.  The carpet and walls were over‐al dirty, dingy and worn.  Betty ended her 
call and reiterated that the unit needed to be fully cleaned.  She led me out of unit “E” 
and to another unit next door.  She knocked on the door in the hopes that the tenant 
there would be home and I could see the inside of a unit that was clean.  The tenant was 
not home.  I asked if there were other units available.  She said, reluctantly, that a 
downstairs unit was available.  We walked downstairs and peered through the front 
window.  Betty told me that a woman and her daughter had lived there.  After they’d 
moved out, someone had come in and taken the stove and refrigerator—and these 
belonged to Felts Properties.  She proceeded to knock on the door of one of the tenants 
whom I’d seen upon arrival—a man named Anthony, African American, late thirties, 
dressed in a navy blue sweatshirt and sweatpants.  Anthony opened his door and Betty 
proceeded to ask if he knew anything about the removal of the stove and refrigerator 
from unit “A.”  He looked at me and asked Betty to step inside his apartment for a 
minute.  She did.  After a couple of minutes, she re‐emerged.  Anthony followed her and 
told her Mr. Clyde* needed to talk to her about something.  Betty then walked over to a 
Anthony told me that me that Mr. Clyde is something like a superintendent for the 
complex.  Anthony asked if I would be moving in.  I told him I was looking into it.  If you 
ever need anything, he said, they will help you out.  He said it’s pretty quiet.  
*I am not completely sure that I caught this gentleman’s name.  
The fact that the traffic from Wendover Avenue‐which was immediately next to the 
complex‐ was pretty noticeable, I figured he was referring to a different type of “quiet.”  
I asked how much I could expect to pay for electricity.  Anthony said on average his bill 
was $68.  The highest it got was $92 this summer.  I asked how long he’d lived there and 
he said about a year.  Betty re‐emerged.  I thanked Anthony for the info and shook his 
hand.  Betty and I walked toward the car.  Betty told me that someone obviously stole 
the stove and refrigerator.  She told me the reason she “makes friends” with these 
people is in case something happens.  I asked what I needed to do in order to proceed.  
She gave me the directions to the Felts Properties office at 515 Teague Street, told me 
to ring a bell‐they’re “under security.”  There what I would fill out an application.  Betty 
then volunteered that she had another property, a cute little house on Lane Road, but it 
rents for $650.  I told her this is in my price range.  She emphasized all the house’s 
attributes.  I asked when I could see this property.  She asked when I would like to see it.  


I told her that I had the day off and planned to see as many properties as I could.  She 
then handed me the key to the house at 2215 Lane Road.  She gave me directions to the 
house.  And she told me to just leave the key under a trash can or doormat once I’d seen 
the house.  She asked me to call her to let her know where I’d left the key once I was 
finished.  Then she handed me her business card.*  I thanked her, then proceeded to 
view the next unit.  I stopped at Deep Roots to get a snack since I was in the 
neighborhood.  Then I went to Lane Road to view the house there.  Lane Road lies in a 
neighborhood off Cone Blvd.  All the houses are  
*This had her business card and phone numbers on it. 
Well‐kept, neat and tidy.  I pulled into a gravel drive that went up a hill and by the side 
of the house at 2215 Lane Road.  The drive circled around the back of the house where 
there was a covered carport.  I unlocked the back door which led into the kitchen—a 
large room separate from the living room.  There were washer/dryer hookups in this 
kitchen, but it was much roomier than the apartment on Terminal Street.  It was much 
cleaner as well.  The living room was spacious with a small fireplace.  The carpet looked 
new.  The walls were freshly painted.  Each room had ceiling fans.  There were lots of 
windows allowing natural light in.  There was an extremely large front and back yard.  
The back yard was surrounded by fences from the neighbors on both sides and there 
was a sense of seclusion.  There was a small storage shed in the backyard—wooden with 
vinyl siding, no windows, but an old fashioned paned‐glass door with a screen door.  
Basically, for $175 more a month it was worlds different from the small, dingy and dark 
apartment on Terminal Street.  I arrived at 2:06 pm and left at 2:20 pm.  I left the key 
under the trash can and called Betty at 2:21 pm.  I said I had additional questions and 
asked her to call me back.  At 2.40 pm Betty called and asked if I’d found the house.  I 
told her that I had left her a message‐that I’d seen the house and left the key under a 
trash can on the carpet.  She had not gotten that message.  I asked whether the tenants 
of 2215 Lane Road are responsible for the lawn maintenance.  She said they are, but 
that Felts Properties hires someone to do the lawns and for a small fee ($15/week) 
tenants can use that person instead of doing the lawns themselves.  I asked when both 
properties would be ready for moving in.  She said they (Felts Properties) are always 
working.  All I needed to do was tell them when I wanted to move in and they would get 
the work done that needed to be done in order to accommodate me.  She said it might 
take about a week.  I asked about the lease.  She said they have a lease for a year—but if 
I were to be transferred or something like that before the lease was up they would work 
with me.  She said they understand how things go and try to work with people I asked 
about the deposit for the house on Lane Road.  She said it would be $650 but I would 
not need to pay it at the same time as the first month’s rent.  I’d pay the deposit first.  I 
thanked her and told her I was going to view other properties and think about it.  She 
told me to call if I had any other questions—that she’d be available all weekend.  The 
conversation ended at 2.45 pm.  


Tester B1 
Pre‐Visit Call Form 
I called and a man answered the phone.  I couldn’t tell what he said so I asked if it was 
also Felts Properties and he said yes.  I said I was looking for a two bedroom unit, and he 
asked if I wanted a house or an apt. and I said either.  He mentioned units off of Phillips 
Ave. for $400 and also units at Cedar Fork for $425.  I told him I was more interested in 
Cedar Forks, and he said it was located across from George K’s.  I asked about fees and 
he said there is a security deposit of one month’s rent, but they have a special of first 
month free for rent.  I then asked when I could view the apt. and he said Thurs. or Fri.  I 
said Thursday after 2 would be good and he set an appt. for 4 and said it’d be him or 
Betty at unit 1905 B.  He then asked for my name and number and I asked his name 
which is Paul then we hung up.  
*Thursday, Oct. 8th around 11:45 am, Paul called to reschedule our appt.  He said he’d 
gone into the apt. the previous day and it wasn’t as clean as he expected and he didn’t 
want to show it in that condition, so he moved our appt. to Monday Oct. 12th at 4pm. 
Visit Form 
I arrived in the complex area at 3:50.  I had Cedar Forks Apartments written down, and I 
saw Cedar Forks Rd. and Cedar Trace Apts.  But not Cedar Forks Apts.  I called the office 
to confirm the location.  I was asked if I could wait 20 minutes and when I said yes I was 
told the maintenance man would meet me. 
While waiting I got out of the car and looked at unit 1905.  I noticed one side was apts. 
A‐D and the other side was apts. E‐H, and we were scheduled to meet at B.  So I got 
back in my car and parked so that I could see entrance to B.  At one point I noticed a tan 
Honda minivan pull up and someone got out with papers in their hand, but it was an 
elderly white woman and she went in the E‐H side.  I also noticed a young Hispanic male 
get in a red sports car and drive off, and a young white male with a bandaged thumb 
stand outside, and the elderly woman go into the laundry room then back in her van. 
At 4:45 I called the office back and asked if the maintenance man was still on his way.  I 
was asked where I was and for my phone number, then the receptionist said she would 
see if she could locate someone.  At 4:50 I received a call.  The caller said her name was 
Mrs. Felts and she asked where I was.  I told her I was outside of 1905 B in a silver Dodge 
Neon.  She turned out to be the woman who was in the minivan and told me she was 
near the laundry room.  We got out of our cars and I told her that I had noticed her 
much earlier but didn’t think anything of it because I had been told a man would meet 
me at apt. B.  She apologized and said I was a darling and she said she was waiting on 


the maintenance man because she didn’t have any keys.  She then called Bobby, the 
maintenance man.  He stated he had come to the front of the apts.  And waited but he 
hadn’t seen anybody so he left.  I told her I had been outside of B the entire time and 
hadn’t seen “anyone.”  She said it was odd because she never saw him either nor did he 
mention seeing her van...  She apologized for the delay and said Paul was out of town 
for a few days because his father was very ill and he usually handled the Colony apts.  
She then asked where I was living and I said South Holden Road down the street.  She 
also asked where I worked and I told her Best Buy.  She asked if it was on High Point Rd. 
and I told her it was off of Wendover.  She then suggested we go to an occupied 
apartment. She knocked on apt. F and said the tenants there had been with her for 7 
years and they were very nice.  They opened the door and she explained our situation 
and asked if I could see their apt. since they all had the same basic layout.  We went in 
the living room and she pointed off to the side and indicated the kitchen and dining 
areas.  She then pointed to the back and said that’s where the bedrooms and 
bathrooms were.  I asked again about the bed and bathrooms b/c it was unclear which 
was which and she said the bedrooms were in the back beside each other and the 
bathroom was off to the side.  She then thanked the tenants and we left.  I asked her if 
there were any other units available and she said there may be one with 6 apartments 
as opposed to the current one with 20 units and to just call her tomorrow if I wanted to 
confirm.  As we walked to her van I asked about fees and she said there was an 
application fee of $40.  She apologized about the confusion and thanked me for waiting 
then left. 


Test 2‐14 
Tester AI2 
Pre‐Visit Call Form 
It was a short conversation.  At first when I called I could here the name of the person 
who answered.  That was Wednesday Oct. 7, 2009.  Then Thursday Oct. the 8th I called 
again about 10:00 o’clock, a female voice answered, yes we do have apartments, you 
need to make $1200 a month, we have a 2 bedrooms and one bath.  May I come to visit. 
Yes there no appointment but you need to be here before 11:30 am.  After 2 o’clock you 
need to be here before 4.30 pm. 
Visit Form  
When I arrived at 2611 Merritt or location where Garden apartments are located, I 
parked in a small parking lot.  In front of me, outside an apartment in the complex, I 
could see an old couple, perhaps in late 60th.  I could see them talking and looking at me.  
Working, they did not talk to me.  I walked toward the office they were there opening 
doors.  At the left, a blondy white female, perhaps in her late 40 or early 50, she looked 
at me, she did not talk to me.  Then a little beat far toward the right, I could hear voices 
of people talking.  I looked at there, it was a little beat a big room.  I could see two old 
people, white, a male and female, but it sound like there were more than one person.  I 
could see the table where there was something like a scrabble game, and an old lady 
seemed like she was knitting.  Standing in the hallway in front of a middle room, I heard 
this voice from that room I will be with you shortly.  After some few moments she said 
come in.  J got in and she said thank you have a sit.  Thank you J said.  I think I spoke to 
you earlier, J said yes I am Janet, she said.  A very heavy girl, maybe in her late 20 or 
early 30th, by the physical she look like a Hispanic.  She wore an brown pants and a 
flower blouses colored light green, vanilla, and brown.  Are you still having an 
apartment?  Yes she said we have two bedrooms but you need to make more than 
$1200 a month, no pet, you buy your own water and garbage.  Look, she handed me the 
forms.  You have all the information in these papers.  Do you have two locations?  No, 
it’s the only place, the same place.  You will go to Westgate apartments.  J asked is the 
apartment ready for a visit?  Yes she said, “let me call the maintenance man,” then she 
handed me the second paper.  Here, she said, you will visit the apartment 3909 A on 
Westgate apartment.  You go back to Merritt Drive, it is on the same sheet, go back 
about 5 minutes driving you will see the block at your right.  I went back about 3 
minutes, I reached the place much bigger than Garden apartment, but not town house 
no body were at the entrance.  I went in the apartment, no keys were need, it was 
opened, cleaned, newly painted, one bath 2 bed rooms, the master bedroom has no 
bath.  A neat kitchen repainted from the living room.  The place were cleaned, when I 
went out of the apartment, I saw two Hispanic men standing, they looked like they were 


maintenance people, one was on the phone.  J turned my car and J left. 
Tester W1 
Pre‐Visit Call Form 
Janet was speaking fast.  I asked her to repeat as I was taking notes.  They check for 
felonies, sex crimes, evictions, balance owing on other properties.  
No pets.  
Includes basic cable. 
Come to office 2‐4:30 to see apt. 
Visit Form  
After calling about where and when to see the unit, I arrived at the very neat office.  
Janet, whom I spoke to earlier, was directly in front of me in her office.  She greeted me 
and she shook my hands.  Immediately handing me stapled forms.  All questions I had 
such as, special lengths of lease, etc were referred to the papers she had given me.  She 
remarked she was tired, that it had been a very busy day.  Just after I got there, she 
called on a “walkie talkie” to a male about the unit being available for viewing, he said it 
would be.  She gave me a map directing me to the unit. 
She was very pleasant and friendly, just very brief.  Neat with black hair pulled back.  I 
thanked her, shook hands and drove around the unit.  The unit was unlocked.  I went in 
and looked around.  It was clean—new carpet and paint but small.  I didn’t see the 
maintenance supervisor who she said had opened the unit for me.  I spoke to no one 
else while there. Another woman stuck her head in (blond, older) to see if she needed 
anything.  I am assuming that was the manager, Nancy Fairburn.  I drove away from the 
unit at 2.39.  There will be a townhouse available 10/12/09.  (I asked.) 


Test 2‐8 
Tester B2 
Pre‐Visit Call Form 
I called 854‐3808 Timbercreek Apt. Monday, October 5 @ 5:00.  The answering machine 
answered with an outgoing message that the operating hours were 10:00 am to 6:00 
pm. Monday‐Friday and 12:00‐4:00 on Saturday.  I left my name and my phone number.  
I followed the call script indicating interest in the advertised apartment. 
Tuesday, October 6, Kelly from Timbercreek Apts. Called and left a message on my 
answering machine that she was returning my call and that she did have apartments 
available.  And said if I was still interested to call her back. 
I ccalled Kelly about 5:00 pm Tuesday and made an appointment to visit the property at 
4:30 pm on Wednesday.  I asked Kelly what was the rent for a two bedroom apartment 
and she said $594.00.  She willingly said that the rent included sewage, water, and 
garbage plus one month free.  I asked about other fees and she said that each adult 
applying would need to fill out an application and there was a $35.00 charge. 
Kelly gave me directions to the apartments coming from downtown: Smith St to North 
Spring to Freeman Mill Road take a left on Randleman go until I see Rush Fitness Center 
on the left turn right onto Glendale go about 1 mile the apartments are on the left. 
Visit Form 
Wednesday, October 7, 2009 
I realized about 2pm that I might be late for my 4:30 appointment with Kelly to see a 
two bedroom apartment @ Timbercreek Apartment.  I called 854‐3808 and Kelly 
answered the phone, I explained that I might be a few minutes late but I would arrive 
before 4:45 pm and Kelly said it was fine and she was looking forward to meeting me. 
I arrived at 1015 Glendale Drive at 4:40pm.  I parked and went into the office building.  
Kelly was talking on the phone in her office.  I stood in the foyer of the building.  There 
was a Fair Housing Sign on the wall and another sign I could not read that might have 
been about housing since it was in a frame beside the Fair Housing sign.  The building 
appeared clean and neat.  Kelly was the only employee of the property there.  Kelly 
appeared to be about 35 years old, female and white. 
We made our introduction and I apologized for being late.  We sat in her office for about 
8 minutes talking about the apartment for rent.  Kelly gave me a sheet of paper with the 
diagram of both a one bedroom/one bath and two bedroom/one bath.  Kelly said there 


was one 2 bedroom apartment available that was vacant.  We went over the 
requirements needed to rent.  Kelly said referring to the sheet of paper she gave me 
that each applicant over 18 years old needed to apply and that there was a $35 
application fee for each person.  And that because of the current economy that the 
admin fee was being waived.  I did not ask nor did Kelly go into details of what an admin 
fee was.  A refundable deposit was required that was based on a person’s rental history.  
And that was the only credit check that was required.  A one year lease was required to 
get the one month free.  Kelly said that if I want to apply for the apartment I would need 
to give her the application along with the $35.00, a paycheck stub, driving license and 
my social security card.  Kelly gave me a rental application before we went to see 
apartment E. 
We walked across the parking lot to building #2 apartment E.  The apartment was on the 
second floor.  The apartment complex appeared clean and well cared for.  A group of 
African American school aged children (my guess is there were approximately 8 
children, 5‐8 years old) playing on the lawn next to the office building.  A fence enclosed 
a pool.  Kelly mentioned the pool but did not offer to give me a closer look.  Kelly also 
told me that part of the office building had a laundry room.  The cost to wash a load of 
clothes $1.00 and to dry $1.00; she said the laundry room doors are locked @ 10:00pm 
by a security company.  The security company also is the contact number tenants call if 
there is a problem after 6:00pm.  Kelly added that the security company drives through 
the community several times during the night for security reasons.  Kelly described the 
complex as having 24 buildings on the property (I would guess each building had 4‐6 
apartments) and a lake/pond area for recreation, like cook‐outs and family gatherings.  
Inside the office building there was an area tenants could use for parties.  The area 
inside the building had a fireplace, stove, refrigerator and sink. 
Inside apartment E the area was clean with new carpet in the living area and both 
bedrooms.  The entry and kitchen had new tile like flooring.  The apartment had central 
heating and cooling.  This apartment had a washer and dryer connection area located 
between the living room and the bedrooms.  Kelly mentioned that the tenant did not 
pay for water, so if you had a washer it was a plus.  Both bedrooms faced a wooded 
area; had medium sized closets.  The bathroom had etry doors from the master 
bedroom and the hallway.  The bathroom itself had plenty of room.  The kitchen was 
fashioned like a gallery. 
After Kelly and I toured apartment E, she asked was I interested in seeing the model for 
the one bedroom apartment.  I agreed to see the one bedroom model, but reminded 
Kelly that I really was just interested in a two bedroom.  While Kelly went back to the 
office to get the keys to the model I waited on the steps of apartment E, a male 
neighbor from the next apartment came out onto his balcony.  He appeared to be in his 
late 20’s, he was black American.  He asked if I was going to move into the apartment 
and I said I was thinking about it.  The friendly neighbor told me that he and his male 
cousin lived next door and that they were both in college, that the couple that lived 


beneath him was from Africa and had one little boy; the lady below apartment E was a 
white lady about 60 years old.  The friendly neighbor said that Timbercreek was a 
wonderful place to live and hoped I would take the apartment.  When Kelly returned 
with the keys to the model, she spoke to the neighbor by name (I cannot remember 
what his name was) but the y spoke of an upcoming Halloween party for the tenants.  As 
we walked to the building with the one bedroom model, Kelly explained that she liked 
to do extra things for the tenants like seasonal parties.  Kelly also said that she had come 
from Florida to Greensboro just to manage this property and she had been there for 9 
When Kelly and I got to the one bedroom model, Kelly discovered that the keys did not 
work, she had picked up the wrong set and she apologized and offered to go get 
another set of keys.  I declined and reassured her that it would have been nice to see 
the other floor plan but I was interested in the two bedroom apartment. 
As we walked back across the parking lot other tenants spoke and waved to Kelly.  It 
appears Kelly and the Timbercreek community has a good relationship. 
I asked Kelly if it would be ok to drive through the community and she said yes I told 
Kelly I would think about the apartment and we said good‐bye.  I was in my car at 
Tester W4 
Pre‐visit Call Form 
A woman answered the phone, and gave her name as Kelly.  I asked if the apartment 
advertised in the Greensboro News and Record was still available.  She said that it was, 
that the rent was 594/mo. with water, sewer, and garbage pickup included.  I asked for 
a ten‐thirty appointment on Firday, Oct 9.  She cheerfully agreed, and the call ended at 
11:53am (Oct 8). 
Visit Form 
When I came to the Randleman Rd exit on I‐40, I found there was a detour in place.  I 
called the agent, Kelly, at 10:24, and explained about the detour, and that I was not 
finding Glendale Rd.  She apologized, corrected the directions, and I arrived at 10:42 am. 
The manager’s office and clubhouse was plainly marked and easy to find.  I was greeted 
immediately upon arrival by Kelly Spann, a white woman about 5’7”, weight 
proportionate, with light brown hair and hazel eyes.  She asked if I had seen much of the 
general area around the complex.  I commented on the nearby Rush Fitness location.  
She chuckled and admitted that she found it handy, having just turned 40, and finding 


that keeping fit had to be much more deliberate nowadays.  A resident, a Hispanic 
woman of about 40 came in, greeted me and left a payment. 
Kelly then pulled out a one page flyer for Timbercreek Apartments, on lavender 81/2x11 
paper.  It showed floor plans for both 1 and 2 bedroom units, with a list of what rent 
includes (water, sewer, and garbage collection), amenities offered, and a list of fees.  
She explained that some units were as pictured in the floor plan, and the rest were 
mirror images of the plan, with kitchen/dining area on the right instead of left. 
She offered to show me the unit currently available, and explained that she had only an 
upstairs unit available today (Oct 9).  A gentleman in Building 11 is moving out sometime 
before the end of the month, and that she hoped to have that unit ready to move‐in by 
the first few days of November.  She asked if I preferred upstairs or ground level, and I 
told her I could work with either.  I asked if she were a resident manager, and she said 
she was not, she did reassure me, though, that there was a maintenance worker always 
on call. 
As we crossed the parking lot to building 2, Kelly pointed out several places with 
outdoor barbeque grills, and picnic tables around the complex.  She also pointed toward 
a lake, which has a pier and another picnic area for further outdoor recreation. 
The apartment looked to be 10‐15 years old and carefully maintained.  The carpet had 
obviously been recently cleaned, and was a pale neutral beige.  The kitchen is equipped 
with a full size stove, frost‐free refrigerator,/freezer, and dishwasher.  Kelly showed me 
a closet with washer/dryor connections and the water heater.  There is also a fire 
extinguisher on the left, which is inspected and cared for once a year.  Time Warner 
Cable is available in all buildings, and some buildings permit the use of satellite too.  Not 
all buildings can receive satellite due to the many trees shading buildings.  Kelly noted 
this with a smile, saying that some residents were from other countries and liked 
satellite tv so they could receive programming that TW does not offer.  I asked if there 
were many residents from other countries.  She said there were some but did not 
We returned to the office, and Kelly gave me an application that I could fill out and 
return with a money order for $35.00 for the application fee.  Money orders are 
preferred since they eliminate the need to wait for a check to clear.  A recent pay stub 
was also needed.  We shook hands, thanked each other for out time, and ended the visit 
with wishes for a good weekend. 
Kelly was friendly and cheerful.  She mentioned that there were families and children in 
residence.  I did not see any children, but I was not surprised, it being a school day.  I 
saw a Hispanic woman and two young African American men who seemed to be 
residents, but Kelly did not seem to find national origin/ethnicity important to bring up.  
She did say that she would be glad to welcome me at Timbercreek. 


Test 3‐FR 
Tester AI2 
Pre‐Visit Call Form 
I called about 11:50 AM, Thursday Oct 10, somebody answered, but I could not hear his 
name.  He asked how did you about us.  From News and Record.  No we do not 
advertise in News and Record.  Yes Craigslist, oh yes Craigslist!  He said, oh yes what are 
you looking for?  A two bedrooms.  Our range is from 300 to 510, $40 fees for 
application process.  You need to make $1800 a month.  We check credit history, 
criminal record.  Water, trash included with rent.  May I come for a visit, why do you 
come to look the neighborhoods before you come to our office.  Where are you 
located?  We are at 1808 Spring Garden St.  I called back about 2:30 after I looked the 
place.  The person who answered said to call back tomorrow Oct. 14 between 8:00 and 
9:30 AM to schedule a visit. 
Visit Form 
After the first call Tuesday Oct 13, 2009, the plan was to call again Wednesday between 
9:30 and 10:00 AM. 
About 10:00 o’clock, I called the office.  The appointment was set at 2:30 PM, and we 
needed to meet at the intersection of Parkwood and Ashland.  On the phone the agent 
asked which kind of car I drive. And is the car I will be driving.  I told him then about 2:25 
I drove at the place, we met at the same intersection.  He arrived 2 minutes after I 
parked on the parking on Parkwood Dr.  He called and said are you here for the 
apartment?  Yes I answered.  So drive after me we are going to Manor Dr.  He did not 
leave the car.  It was a Cherokee Jeep, The color was silver.  The Lindley Park complex is 
a very large place.  Many red buildings and bricks look old.  Many trees, very tall trees.  
The place is clean and largely opened, I mean a large space.  We drove on Manor Dr to 
the complex where the apartment was.  All the buildings look alike.  We got in this 
complex, there on first floor on the left.  He opened and showed me the apartment.  He 
was a very slim young man, Caucasian, in his probably mid‐twenties.  Before we got in, 
when we walked toward the complex, he told me how they had been there for 50 years, 
owned for the last 15 years, they have been renovating everything.  They may look old, 
but they are nice inside.  He wore a black jacket in wool and jeans pant.  Inside the 
apartment there was 2 bedrooms, one bathroom not in the master bedroom, a good 
size living room, a small nice kitchen, with a door which gives to the back yard.  He 
opened the back door and said we allow cook out.  From the kitchen door when opened 
I could see the steps which goes to the upstairs apartment. 
He pulled out two paper forms, and said if you are interested, here are the applications, 


I always like to go through with my clients; He said.  He took one of the applications and 
talk about the almost the same things we talked about on the phone.  If you decide to 
move, then you bring the application back.  We ask for the ID, we check the credit and 
criminal record.  The 2 bedrooms is $510, you need to make 3 ½ the money for rent, if 
you and your husband are working, you need to make 2 ½ times the money for rent.  
$300 deposit, $40 application processing fee, and we need also $40 from your husband.  
The money is refundable, if you also have good credit and no criminal record.  Water, 
trash, are included in the rent.  Do you have any questions?  Not really I said.  We went 
out, then he continued there are the mailbox, there is even a place where they can have 
small boxes for you.  And near there is new laundry room, once you become a resident 
here, we will give you an access number.  Ok nice meeting you and see you soon. 
Tester W4 
Pre‐visit Call Form 
The phone was answered by a man, who gave his name as Ryan.  I asked if the 
apartment was still available and he said that it was.  He further told me that the rent 
was 510/mo.  I asked for an appointment to see the unit and we agreed on 10 am 
Thursday morning.  He said that he would meet me at the office at 300 Ashland Drive, 
that he would be driving wither a red pickup or a silver jeep.  We exchanged phone 
numbers and I told him I would be driving a light green Hyundai.  The call ended at 4:34 
Visit Form 
I arrived at 300 Ashland Drive at about 9:50‐9:55 am.  A young man in a silver jeep was 
waiting for me.  I rolled down my window.  He identified himself as Ryan, with whom I 
had spoken on the phone.  I gave my name, he welcomed me, and asked that I follow 
him in the car since the unit was a block and a half away. 
When we arrived, Ryan got out and we met on the sidewalk.  He apologized profusely 
for having forgotten his keys, and said that he had already called for someone to meet 
him and bring keys.  While we waited, he gave me an application and described the 
credit history as it is presented in item 9 on the Rental Qualification Statement.  He was 
letter‐perfect with the statement, giving the impression he had it memorized.  He then 
told me that a criminal background check was also required.  Persons with felony 
convictions, sex offenders, and anyone convicted of crimes against persons or property 
would be declined.  Fidelity Realty has been in town for 50 years, he said, and their 
reputation is very important to their business.  There are college students living at 
Lindley park Manor; a few are upperclassmen who are tired of dorm or student housing, 
but most are either graduate students or doctoral candidates.  The keys arrived and 
Ryan showed me to 3706‐A. 


The apartment building has 4 units, two upstairs and downstairs.  Unit A, which I was 
shown, is on the ground floor.  The building was built between 1949 and 1951.  The unit 
itself has all hardwood flooring, with ceramic tile in the one bathroom.  It is clearly 
about 55‐60 years old, but has been well‐kept, freshly painted, and floors cleaned and 
buffed.  The rent includes water/sewer, garbage, and recycling pickup.  There are no 
w/d connections, but there is a well‐kept laundry building with adequate table space, 16 
washers , and 16 dryers. 
Ryan showed me the living room and commented on the double‐paned insulated 
windows which are relatively new.  We inspected closet space, and he pointed out that 
the kitchen comes with a frost‐free refrigerator/freezer, electric stove, and a 
dishwasher.  Heat is by gas.  There are telephone and cable jacks in each bedroom and 
living room.  Satellite is usually not allowed, since the installation would most likely 
involve drilling holes in the building. 
Ryan is a friendly, brisk man in his late 20’s, slender, with dark brown hair.  He is clearly 
very familiar with the complex and mentioned that he spends most of his working hours 
there.  The main selling points he mentioned were of safety, such as trimming the 
bushes so that they would provide no hiding places for lurkers. 
Our tour concluded at the building housing the 16 washers and dryers.  Ryan pointed 
out the token machine, since the laundry machines accept only tokens.  On our way out 
he showed me the lock on the building’s door, which accepts a pushbutton code, again 
for safety. 
We shook hands, wished each other a good weekend, expressed thanks for the other’s 
time, and ended the visit just before 10:30 am. 


Test 3‐PI 
Tester H1 
Pre‐Visit Call Form 
I called at 9:12 am.  A man called Josh answered the phone.  I asked about the 
apartments on Mosby Drive.  The man told me that I need to call a person called Ed Lord 
at this phone number: (336) 315‐9810.  The first person who answered the phone was 
very nice and friendly as well as the second person.  I asked “Ed” a few questions about 
the apartments.  How much per month?  He said $695.  2 bed. apartments with new 
appliances.  He said that water was included and that the deposit is normally the same 
amount you pay every month, but this month the have a special and you only need to 
pay $250.  I asked if there was any application fee.  He said that there is a $40 
application fee for the 1st adult and a $20 for the others.  Then I asked about the lease 
(How long is the lease?)  He answered that normally is 12 months but they can rent it 
for 6 months. 
I asked if I need to make an appointment.  He said that I can just show up from 9‐1pm.  I 
can call him first to make sure he’s there. 
Visit Form 
I called Ed Lord (white, he was wearing jeans and a blue sweater) to make an 
appointment to see 2 bedroom apartment.  He said that I just can drop in from 9‐1pm.  I 
called him once and said that I was about to be there in (around 25 min).  Then I got lost 
and I called him again to get some directions.  He was very nice and friendly.  Finally, I 
arrived there and he was waiting outside talking to people.  He said he was glad that I 
arrived and he showed me an apartment.  He said that the rent was $495 and that the 
deposit (special offer this month) was $250.  He said that he has 2 bed. apartments 
available and that some appliances were new.  He gave me an application (the fee is 
$40) and he said that most of the information needed to be there (application).  He was 
nice and friendly. 
Tester W4 
Pre‐visit Call Form 
I called and spoke with a man at the office for the rental property.  He did not seem to 
be real familiar with everything, but tried to be very helpful.  I asked about 2 B/R 
apartments on Mosby Drive and he said that he thought that they had three 2 B/R 
apartments available on Mosby Drive.  I asked about the rent and was told $495/month.  


He then mentioned that each 2 B/R has 1 ½ baths.  I asked about what was included and 
he said that electric, heat, and a/c are included, but he was very hard to hear – on the 
visit I can confirm. 
I asked about the deposit and was told that it was one month’s rent, so $495.  I asked if 
there was an application fee and he said $20.00.  I asked if there was a credit check and 
he said that there would be.  I asked if there was a separate charge for the credit check 
and he did not know. 
I asked, “How long is the lease?” and he said that it is “usually for one year.” 
I asked if I could come by and see an apartment and he said yes, there is a $40 deposit 
for the key and then you get it back when you return the key.  I asked if I could come by 
this afternoon and he said that anytime before 5:00 would be fine. 
Visit Form 
I arrived at PI Properties on Paisley St at 11:00 am.  A man on the phone at the back of 
the room motioned for me to approach the desk of a woman on the phone.  She got off 
the phone in just a second and I told her that I had called yesterday about an apartment 
on Mosby and that I was going to come in yesterday afternoon, but I got sick and was 
coming in now.  She said, “Oh, well you can go right on over to Mosby.”  I must have 
looked confused and she said “What were you told?”  I said that I thought that I had to 
leave a $40 deposit, get the key and that I would get the deposit back when I brought 
the key back.  She said, “NO, you can just go to the office there and see Ed.  I will call 
him right now.”  She called him and told him to expect me.  She said that his name was 
Ed Ward and that he was the building maintenance/manager over there.  I told her that 
I would head right over. 
I arrived at Mosby Drive around 11:15 and Ed came out to meet me.  He said that he 
handles everything for that complex.  I asked how many units there were and he said 
that it was small, just 25 units. 
He showed me one vacant unit and pointed out new countertops and the washer/dryer 
hookup.  He waited downstairs while I looked at the upstairs.  I asked if they were all 
two story and he said that all except one were, but the one story wouldn’t be empty for 
four months. 
He gave me the application to take and showed me where his name was to contact him.  
He said that he is there from 9‐1 M‐F and on Saturday (but I am not sure of the hours).  
He is also on call. 
He said that the deposit was only $250 right now because of the special.  I asked about 
other charges and he said $40 for the application and $40 for a legal processing fee.  He 


said that the first months rent was prorated by the day, and that you paid that to him to 
get moved in.  Then, future rents were paid directly to PI properties.  I said “Oh, you 
mean down town?  I went there because I thought that I had to give a deposit and pick 
up the key from them.”  He looked confused and held up his keys.  He said “I am the 
only one with keys to this property, they don’t have any keys down there.”  I was a little 
confused by all of this. 
As I left, he said to call him if I had any questions and I said I would. 


Test 3‐SW 
Tester B1 
Pre‐Visit Call Form 
I called and Sarita answered the phone.  She put me on hold 1 minute.  I asked if any 2 
beds were available and she said yes, they had 2 bed/2 bath with and without 
washer/dryer hookup.  The unit without is now $513 and it was previously $535.  She 
asked where I heard about them and I said  She asked if I had 
looked over the website and I said some.  She said it provides a 360 degree tour but that 
she’ll give me a tour also.  She said they have a pool, fitness center, and laundry 
facilities, and the kitchen has all appliances included. 
She said I only had to put down $99 with approved credit and it only takes about an 
hour to get approved so you know the same day.  I asked if there was an application fee 
and she said $35 and that’s also done the same day.  I asked about lease length and she 
said theirs 6 and 12 month.  She asked when I wanted to move and I said end of the 
month.  She asked if that would be around Halloween and laughed and I said yes.  She 
asked when I could come by and I said Friday after 10 and she asked my name.  I asked 
her name and said to call if I had questions before Friday and we hung up. 
Appointment changed by me to Saturday around 1:00 with Ashley. 
Visit Form 
I went in the office building and saw a woman in the 1st office on the right side.  She was 
a young white female and long blonde hair and no wedding ring.  She asked if she could 
help me and I gave her my name.  She said she would meet me at a circular table off to 
the side in the main office area and told me to have a seat.  1 minute later she came and 
introduced herself as Ashley.  She showed me a floor plan of the apartments they have 
and explained the price and amenities of each one.  She said the prices had gone down 
which was good.  She pointed out the application fee of $35 and the deposit of $99.  She 
asked which ones I was interested in and I said the 2 bed/2 bath without washer/dryer 
connections.  She asked if I cared which floor I was on and I said it didn’t matter but that 
the 1st floor was good and she assured me one would be available.  She then asked how 
many people would be living there and I said just myself.  She inquired about my 
employment and I told her I’m a department manager at Lowe’s.  She asked if it was the 
home improvement store and I laughed and said yes, not the grocery store.  She asked 
for my address so I offered my license and she said that made it easier.  She filled out a 
Guest Card which included my name, address, phone number, move in date (end of the 
month), why I was moving (lease is up) and price range (under $700).  She asked if I 
wanted to look at an apartment and I said yes.  Ashley said she’d need to hang on to my 


license and lock up and then we would proceed downstairs. 
When we got downstairs she showed me the fitness room and the indoor/outdoor pool.  
She laughed when she saw me write it down and said she has to take notes for 
everything because of her memory.  I added that I had to make notes to myself.  On the 
way out she showed me the laundry room since I was looking at an apt. w/out 
washer/dryer connections and said it was open 24 hours a day.  We then went outside 
and she commented on how cool it was and I agreed and said it’s definitely fall now.  
She said the apartment wasn’t far but that we’d drive because it was so cool.  She 
pointed and said she was in the grey Mustang and I told her I was in the silver Neon and 
she said she liked my “I love Texas” bumper sticker. 
Ashley and I went to apt. P 208 on the 2nd floor.  She said the 2nd and 3rd floors have 
fireplaces, and I said I may burn down the building and she laughed.  We went inside 
and into the living room and she told me it was cable ready.  We then went to the 
kitchen and she said there’s plenty of cabinet space.  She then told me to go down the 
hall.  Tha t apt. did have washer/dryer connections so she said it would be just a wall 
there if I got an apt. without but that she wanted to show me the space for them in case 
I changed my mind.  Then we looked at the guest bathroom and then the 2nd bedroom.  
She mentioned it had nice closet space and we both looked outside and commented on 
the leaves turning.  We then went to the master bedroom w/bathroom.  The closet was 
a very nice size and she said people loved that and I said that it’s hard to find big closets.  
She said she was sure I could create extra space with stuff from Lowe’s and I agreed.  
We went back into the living room and looked at the patio and then left and drove back 
to the office. 
When we got out of our cars there was a tenant there and asked if he had received a 
package.  Ashley told him she would help him in a few minutes.  We sat back at the 
table and she asked if I wanted to fill out an application or if I needed to think about it.  I 
told her I needed to think about it and she gave it to me along with her card and said to 
call her if I had any questions.  She gave me my license back and commented that we’re 
the same age.  She then thanked me by name and I did the same in return and left. 
Tester W2 
Pre‐visit Call Form 
A lady answered the phone and introduced herself as Sarita.  I asked her if there was 
still an apartment available and she said yes.  Her first question was if I owned a washer 
and dryer unit.  I replied no, but having the “hook‐ups” would be nice in case I wished to 
purchase a unit in the future.  She then asked me how I heard about the apartments.  I 
told her, on the internet and she said that is great.  What website?  I gave her the web 
address I was looking at, then she offered the information on a special for a two 


bedroom, with the washer/dryer hookups for $555.  I told her that was in my price 
range and asked her if I needed an appointment.  She explained that I could drop in any 
time Friday morning. 
Visit Form 
I parked in a spot labeled “future tenant” and walked into the large office.  A tall blond 
lady was on the phone and did not acknowledge me.  She walked past me and went into 
a smaller room and closed the door.  I stood there for a couple of minutes until a shorter 
lady with dark hair came out of another room and introduced herself as Sarita.  She was 
very friendly and asked me if I had called yesterday.  I told her that it was me and I was 
interested in seeing the apartment discussed earlier.  She asked me for my identification 
and invited me to sit down with her at a roundtable in the corner of the office’s main 
room that was next to a window that overlooked the indoor pool.  She copied down the 
information from my ID on a form and asked me to follow her.  We left through the 
front entrance and chatted about the weather.  She showed me a model apartment on 
the second floor and explained to me that the fireplace was a perk at no additional 
charge.  Sarita showed me the kitchen first and told me that the tile would be different 
in my unit.  She showed me the rooms and laundry hookup.  As we walked back towards 
the kitchen she offered information about the appliances such as there is no gas, all 
electric and that the kitchen does not include a microwave or coffeemaker.  She then 
explained that I would not be required to “go down town” and make a deposit for water 
services, instead I may pay at the office. 
Then we returned to the main office, on the way we walked through the gym and 
laundry room that is available for all tenants.  At the main office she showed me the 
computers and lounge that can be used during business hours. 
We sat back down at the round table and she pulled out an application.  I asked her if I 
could take it with me and she agreed.  She then gave me a pamphlet that has pictures of 
all the floorplans and price structures.  She also told me that if I was a student there is 
also an additional discount that I would qualify for: $528 vs. the $555 special.  I thanked 
Sarita and the blond woman who ignored me earlier for their time and Sarita told me to 
call if I had any more questions.  That is when I left. 


Test 4‐106 
Tester H1 
Pre‐Visit Call Form 
I called at 12:35 pm.  The lady who answered the phone was very nice and friendly.  She 
told me that she had 2bed apartments available.  I asked about rent, deposit and 
application fee.  She answered all the questions and she asked me if I was interested in 
look at the apartments.  I said yes.  I asked the lady if I need to make an appointment or 
just drop in.  She said that I can call her before getting there.  I said I will like to go this 
coming Friday.  She said that that was ok. 
Visit Form 
A man called Tommy was waiting outside the apartments to show me a 2 bedroom 
apartment.  (He wore a pair of jeans and a blue sweater, he was white.)  He was very 
nice and friendly, he showed me the apartment and he said that the rent was $450 and 
that water was included.  He said that he has 2 bed. Apartments available (even n other 
buildings).  He said if I wanted to fill out an application, I said that I could have one and 
he gave me one plus his fax number in case I wanted to fax it.  He was nice and polite. 
Tester W6 
Pre‐Visit Call Form 
Lady from Maywood St. Apartment called me since I had left a message at 9:20 this 
morning.  She said “you want something at Maywood St. Apts?” 
Me: “Yes, do you have any 2 bedrooms left?” 
Jolene: “Yes, but please call tomorrow at 11:30, so that I can show you an apartment.” 
Me: “How many do you have left in case they are snatched up today.” 
Jolene: “We have 3 that are ready now.  When are you looking to move?” 
Me: “The end of the month, but I think that my landlord would give me an extra week or 
two.  What utilities are included?” 
Jolene: “None.” 
Me: “Not electric, heat, water, gas or electricity?” 
Jolene: “No.” 
Me: “I have it written down here somewhere, but how much is the rent?” 
Jolene: “$500/month.” 
Me: “How much is the deposit?” 
Jolene: “$500.  Are there going to be extra people living there or just you?” 


Me: “It would just be me.  Are there any other charges?  I am just trying to get my 
money in order, and I want to make sure I have enough to cover everything.” 
Jolene: “There is a $25 application fee, but no credit check because the rent is $500 or 
Me: “How long is the lease?” 
Jolene: “1 year.” 
Me: “Ok, this sounds good.  I will call you at 11:30.  Who should I ask for?” 
She said Jolene. 
Visit Form 
I got lost finding the complex and was about 8‐10 minutes late.  I called office and they 
guided me to the complex.  I was met by Tommy the building manager.  He showed me 
2012 F, a 2/BR apartment, which would be ready in a couple of days (by end of Oct). 
I looked around and asked him about utilities and he said that water was covered.  All 
other questions were referred to section 8, as they only rent through section 8.  
Therefore, he was not certain of rent or security deposit.  He told me that I would have 
to contact Vicky Burgess at section 8 for more information.  He did not really know a lot 
because of the section 8 rules. 
I was only there about 5‐10 minutes and thanked him, saying that I had 2 other 
complexes to look at before making a decision. 


Test 4‐23 
Tester B2 
Pre‐Visit Call Form 
I called 621‐4169 Palmer House Apartments Monday, October 19 @ 4:30 and spoke 
with Laurie.  I followed the call script indicating interest in the advertised apartment 
that I saw online.  Laurie told me that there was a two bedroom apartment available.  
The rent was $640.00 a month.  I asked what the rent included and she said it was only 
rent for the property.  She said it did not include any of the water, or electric.  I asked 
Laurie if tere was an application fee and she said yes it was $35.00 and was a $150.00 
refundable deposit for the apartment.  And it was necessary not to awe any back rent to 
former landlords.  Laurie voluntarily said that there was a special going on this month 
for a free month’s rent which could be divided into monthly amount to be used for the 
length of the 12 month lease.  In other words, the $640 could be prorated for the time 
of the lease.  Laurie also said that an applicant would need to show proof of income, this 
could be in the form of two pay‐stubs.  I thanked her for the information and asked 
could make as appointment to come see the apartment.  Laurie said an appointment 
was not needed that I could come anytime.  I asked what the hours were for coming by 
and she said 9:30‐5:30.  I said thank you and I would either come on Tuesday or 
Wednesday.  I asked her if I needed to ask for her by name and she said no but for me to 
come look at the apartment before the end of the day.  I said I understood and would 
come by before 5:00. 
Visit Form 
On Wednesday, October 21, 2009 I arrived at Palmer House Apartments for a drop‐in 
visit @ 10:30 am.  On the leasing door there was a sign that indicated that the manager 
would be back @ 11:00.  I left the property and went to Wendy’s.  I returned to the 
property 3216‐A Yanceyville Street at 10:55, the away sign was still visible so I sat in the 
car and observed the surroundings.  There was a fenced in swimming pool area, a 
playground areas both sections appeared well maintained as did the general property.  I 
saw several people who could have been tenants in the area.  I later learned that there 
are 144 units at Palmer House and the buildings were about 40 years old. 
The property manager arrive at 11:00, I followed her into the building and introduced 
myself.  I thought because she said her name was Laurie that I had spoken to her on 
Monday via a phone call; however this Laurie was not the same.  She clarified the who 
was who.  The person I spoke to was out sick and she (the person I was talking to) was 
coming from another property location to work for the rest of the day.  Both ladies 
name is Laurie/Lauri. 


We sat and talked for about 6 minutes at this time she asked my name, address, phone 
and about where I saw the add; my reply was on‐line after and she asked what site, my 
reply nchousing.  Laurie also asked how many people would be living in the apartment.  I 
said just me.  I told her that I was interested in a two‐bedroom apartment. 
She said that she had several that was vacant and asked what my timeframe was I told 
her Nov. 1.  Laurie explained the rent procedure to me.  The apartment complex was 
having a special going on for this month, (Oct) and but the special could be cancelled 
without notice.  The rent was $640 per month but I could have that amount divided into 
12 equal parts for a discount each month making the rent $587.00.  Plus there was 
another enticement that if you worked for preferred employers you could possibly get 
an extra $200 off your first month’s rent or have it divided by 12 as well.  So I said I 
worked at Moses Cone.  Moses Cone is a preferred employer.  We both smiled and she 
gave me two sheets of paper with the pricing (#1) and the preferred employer list (#2) 
which are attached. 
She said we could go see a vacant two bedroom that was in that building (the leasing 
office building).  Before we left the office she asked for my drivers license, she took my 
licenses and put it in the desk drawer, I was concern that the desk drawer was not 
locked and voiced my concern.  Laurie said that it would be ok however she did not lock 
the desk or close the office door as we went up the stairway to see the apartment. 
On the second floor there were four apartments and I was shown an apartment facing 
the back which had a great view of tree and other apartment buildings but you could 
not see your neighbor.  The entry door had a deadbolt lock and when you walked into 
the apartment you were in the living room area which flowed into the dining area.  Right 
off from this area was a screened porch‐type area, this area had outdoortype green 
carpet and on the patio there was a door that opened for extra storage that was very 
large.  The kitchen was small, not a eat‐in type, next to that area was a door that lead to 
an area with a water heater and space for a full size washer and dryer.  Besides that 
area was a full bath and linen closet next to the bathroom.  The master bedroom was 
large enough for a king bed along with a dresser and one night stand, the bedroom had 
two window and inside the bedroom was a half‐bath and a walk‐in type closet.  The 
second bedroom had a smaller closet and the room had one window also facing the 
back area.  The apartment appeared to have new carpet and was very clean. 
As Laurie and I toured the apartment we talked about how furniture could be arranged.  
I asked her if there was a waiting list for the apartment we were seeing; she said no and 
asked if I had a preference to first or second floor, I said I my preferred the second floor; 
Laurie asked would I like front or back, I said back.  Laurie said that apartments were 
always coming available but the monthly special often changed without notice.  Laurie 
showed me where the mailboxes were located for that building and said that the office 
did accept packages for tenants from FedEx, UPS and those kind of delivery for tenants 
if needed. 


After seeing this apartment we went back inside the leasing office.  Two women were 
waiting for Laurie when we entered the office.  I believe they might have been tenants.  
I thanked Laurie for her time and requested my drivers license from her, she went to the 
desk drawer got the license and gave it to me.  Laurie said that if I had any question to 
call the office phone number and either she or the other Laurie would be glad to help 
I got in my car at 11:40 am. 
Tester W5 
Pre‐visit Call Form 
I called Palmer House Apartments at 3:29 pm on Wednesday, October 21, 2009.  I 
received an answering machine message indicating that if I were inquiring about one of 
their spacious two or three bedroom apartments, to leave a detailed message and 
someone would call me back.  The message also left a pager number for “valued 
residents” to call if they are having maintenance issues.  I left my name, said I am 
interested in a two bedroom apartment, my price range is under $700, and I would like 
to know if anything is still available – and if so, how I may arrange to see an apartment.  
I repeated my name and number and asked them to call at their earliest convenience.  
At 10:22 am on Thursday, October 22, 2009, “Laurie” at Palmer house Apartments left a 
message on my phone.  I returned the call at 11:23 am.  “Lori” answered.  I told her I 
was interested in a two bedroom apartment and asked if any were still available.  She 
said yes and asked when I want to move in.  I told her November 1.  She paused briefly 
then said that would be alright.  She asked whether I preferred top or bottom floor – I 
told her I had no preference.  She asked how many people would be living with me – I 
told her it was just me.  She asked if I have pets and I said no but asked if pets are 
allowed.  She said yes and described the pet policy: $250 non‐refundable pet deposit, 
$10/month additional rent (pet lease), only small (50lbs or less), non‐aggressive dog 
breeds allowed.  I thanked her for the info.  She asked whether I’d visited their 
community.  I said “no, I’d like to.”  We set an appointment for me to see an apartment 
on Friday, October 23, 2009 at 10:30am.  She gave me directions on how to find the 
apartment complex in general and the leasing office in particular.  She said either she, 
Laurie, or Crystal would show me the apartment.  I thanked her and ended the phone 
conversation.  (At some point early in the conversation, Lori asked where I’d heard 
about them.  I said I found them on a web site.) 
Visit Form 
I arrived at Palmer House Apartments, 3216‐A Yanceyville Street, Greensboro, NC 27405 
at 10:33 am on Friday, October 23, 2009.  Upon entering the leasing office a young 


woman (early 30’s) smiled and greeted me enthusiastically.  She asked if I was Kathy and 
introduced herself as Laurie.  She invited me to sit down across the desk from her.  She 
was dressy‐casually attired in Ann Taylor‐esque slacks, a white turtleneck sweater, 
heels, minimal jewelry and make‐up.  The leasing office is located in an apartment, so it 
was furnished with a sofa and comfortable chairs as well as the desk – which was the 
focal point.  Upon sitting, I was asked my current address and the name of my employer.  
I said UNCG.  Laurie said, “I don’t think UNCG is on our Preferred Employer list.”  She 
pulled out a sheet that listed AT&T, United Healthcare, VF Corporation, Moses H Cone 
Memorial, Guilford County Schools, Kmart Distribution Center, City of Greensboro, 
Walmart, Youth Focus, Bank of American, Proctor & Gamble, Military, and Citicards as 
“Preferred” employers.  If I worked for any of those establishments, I would get $200 off 
my first months’ rent.  But currently with a one year lease, Palmer House will give new 
tenants one months’ rent free.  This can either be done for the move‐in month, the final 
month, or it can be prorated throughout the year making the rent $586.  Laurie asked if 
I’d seen one of their units yet.  I said no.  She asked if I’d like to see one now and I said 
yes.  I had to leave a picture i.d. at the desk while I looked at the apartment.  We walked 
out of the office, walked down a sidewalk, around some shrubs to some stairs (external 
but sheltered) in the same building as the office.  Laurie led me upstairs and into an 
apartment.  I did not notice the units’ letter.  She showed me the front room – a 
carpeted and spacious room with ceiling fan.  She said her favorite part of the 
apartment  is the screened in balcony and opened a glass‐paned door out onto the 
balcony.  She showed me the kitchen, the full bath, one of the bedrooms – which I said 
was very nice.  She said, “Wait ‘til you see your room!”  She then showed me the master 
bedroom with its half bath and walk‐in closet with overhead light.  She showed me all 
the closets and the room where there is a washer/dryer hook‐up.  She told me that 
there is 24‐hour emergency maintenance and an off duty sheriff patrols the complex.  I 
asked about trash.  She told me that each building has a dumpster.  She wasn’t sure how 
often the dumpsters are emptied (Brown Investments, of whom Laurie is an employee 
recently bought Palmer House Apartments.  They’ve only been there since September 
as property managers.), but they are never full, she said.  She said the units are all 
electric.  I asked whether any utilities are included in the rent.  She said no.  I would be 
responsible for water, electric, and cable, if desired.  She emphasized the nice view from 
the balcony of the lawn/courtyard between other buildings and the bay windows in the 
bedrooms.  She told me about a pool and a playground on the premises.  I asked if many 
children lived there.  She said there’s a mixture of people living there, that Palmer 
House is a family‐oriented complex and that there are some families that live there.  I 
asked if there were other apartments available and she said yet.  She said that if I had a 
preference of a downstairs unit versus upstairs, they would be able to accommodate 
me.  When I asked how many units were available, she said, “several.”  We left the 
apartment and walked downstairs.  I noticed the playground across the parking lot from 
where we stood.  She invited me to walk over and have a look.  I commented on how 
lovely it was – there was a large area of grass and trees upon which stood swings, a 
slide, a picnic table and other playground equipment.  She said she could probably 
arrange for me to have an apartment overlooking this area if I like.  She said all the units 


are laid out the same.  The kitchens have different wallpaper.  I thanked her and asked 
to see the pool – which was directly across from the playground.  She led me up some 
steps to the fenced‐in pool area complete with a shelter and large concrete area 
surrounding the pool.  She told me that they plan to hold events there in the future – 
like pool parties.  She said there are plans to build a clubhouse complete with a 
“business center.”  She wa very excited.  I tried to match her enthusiasm.  We went back 
into the office where she explaine the application process: I’d need to submit a 
completed application, an application fee in the amount of $35 by check – no cash ‐, a 
deposit in the amount of $150 by separate check, and a signed authorization for a 
background check.  She told me she’d waive the $100 administrative fee.  She said upon 
approval, I would have 72 hours to cancel my application without penalty.  After that, I 
would lose the deposit.  I told her that I had another appointment and she asked if I’d 
like to take an application with me.  I said yes.  She handed mean application along with 
a Palmer House brochure and her business card.  She said she’s available Monday 
through Friday from 9am to 5:30 pm and on Saturday from 10 am to 3 pm.  She invited 
me to call her with any additional questions.  I thanked her, retrieved my photo i.d. and 
left the office at 11:03 am. 


Test 4‐39 
Tester W2 
Pre‐Visit Call Form 
A lady answered the phone and I told her that I was interested in an apartment.  She 
said hold on and another lady answered the phone.  I asked her about the apartment at 
2709 Pinecroft and she said that it was a house and that it was being renovated right 
now.  I asked her if I still could see it and she said yes, anytime but I would have to have 
“vision” because it was severely under renovation.  I asked her the main questions ie 
how much and length of the lease.  She quickly gave me the information and we set the 
time for the appointment at 4pm. 
Visit Form 
I parked on the side of the house because I could not tell which driveway belonged to 
the property.  I was there early so I sat on a chair on the front porch.  The paint was 
chipped away and the the structure felt unsafe so I did not move much.  In about six 
minutes an SUV pulls up and a middle age woman, overweight w/blond hair jumped 
out.  She apologized for being late and I told her that she wasn’t and I was just early.  
She said, as she had said on the phone earlier, that the place was under a lot of work. 
The first room we entered through the front door was the living room.  The first thing 
that I noticed was the fireplace and I asked if it worked.  She said that it was being 
sealed up.  The walls were covered in a retro style wood paneling.  She commented on 
how beautiful the walls are and she pointed to the floors.  She said that she did not 
know if the floors would remain hardwood or be covered with carpet. 
Walking into the kitchen the cabinets were in disrepair and she assured me that they 
would all be painted and fixed before the apt was ready.  We very quickly walked into 
each bedroom then she showed me the washer/dryer hookup.  At this point she told me 
that the last tenants did not take care of the place and that all the damage was caused 
by them.  She said that she was glad that they were gone and was excited to fix the 
place up. 
We walked out back and there was an awesome greenhouse.  I asked he if that would 
be repaired too.  She said that they were thinking about tearing it down, but if I moved 
in she would keep it up for me.  She pointed to the surrounding houses and said they 
were all occupied with families and that the area is very quiet. 
She locked the back door and as I walked to my car she handed me her card, a cake 


baker’s card, with her name and phone number on it and told me to give her a call in 
November if I were still interested then.  I thanked her and shook her hand and said 
Tester B1 
Pre‐Visit Call Form 
When I first called Lori, I got her machine and left a msg.  She called me back a few 
minutes later and I told her I was inquiring about the 2 bed on Pinecroft.  She said it was 
2 bed 1 bath w/living room/dining room, kitchen, laundry room, and a screen porch.  
She then said rent is $650.oo.  I asked about a deposit and she said $650 but if income 
can be verified then its $325.  I asked if I could see it and she asked when and I said 
Wed. or Thur. afternoon and we agreed on Thursday at 3:00. 
Visit Form 
I met Lori, a middle aged, married white woman with short dirt blondish hair and blue 
eyes.  She began by telling me the house was still being worked on so I had to have an 
open mind.  She said the previous tenants worked for her boss and they left the house 
in such a mess that it took 2 days for all the junk to be removed and put out on the 
street.  In the living room she said she wasn’t certain what they were going to do with it 
but that they’d probably put down carpet because the wood that was already down 
would be too hard to sand and everything.  She then showed me the bathroom where 
they had put down new tiles on the floor and said everything else still needed work.  
Then she showed me the bedrooms and said the windows would be replaced.  We went 
to the kitchen and she pointed out the cute alcove and remarked the house had 
potential, you just have to have vision.  She showed me the sink that was still very dirty 
and inquired as to how anyone could live like that.  We then went to the rear of the 
house and she showed me where the washer/dryer space was.  She then showed me 
the outside porch which is being fixed with netting around it and the backyard is fenced 
in.  There’s a big space next to the porch which she said would probably be used for a 
storage area.  We went back inside and talked about how much she liked the porch and 
I agreed it would be nice to sit out there and read.  She said  she didn’t think the house 
was ready to be seen because of the condition it was in but her boss told her to put it on 
the market and see what happens.  She said the people working on it are good and they 
did a porch on a house on Yanceyville street that turned out really well.  She told me to 
let her know if I was interested because if so then they would get the workers on it on a 
regular basis because as of right now it’s not a priority.  She went to her car and gave 
me her card and an application and said I could fax it to her or cal her if I  had any 


Test 4‐49 
Tester B1 
Pre‐Visit Call Form 
I called and spoke to Juanita Hendricks (she spelled her first name).  I asked if any 2 beds 
were avail and she said yes.  She said it had a stove, dishwasher, air conditioner, carpet, 
and bay window.  I asked if I could see it and she asked what my work hours are.  I told 
her I work mornings.  She asked where I worked and I said Moses Cone.  She asked what 
part and I said the billing dept.  We talked about how many people can’t pay a doctor so 
they use the hospital as their doctor.  I told her I try to be sympathetic in those 
situations.  I asked about the rent and she said she couldn’t remember, it’s whatever the 
website said which was $580. 
She told me to call her to meet and we spoke again Friday Oct. 23 and agreed to meet at 
3.  She told me they were right before the bridge off of 29 and to call her if I got lost.  
She gave me her cell phone # and said she’d be in a black Mercury and I said I’d be in a 
silver Neon. 
Visit Form 
I arrived at building 1723 and Mrs. Hendricks had just parked beside me.  We got out 
and walked over to apt. G.  She was an elderly, white, married woman w/short white 
hair.  She showed me the outside storage area and said the dryer goes in there.  We 
went inside and saw the kitchen.  She said there was ample room for cooking and lots of 
cabinet space and invited me to look around at the cabinets.  She showed me where the 
washer goes inside the kitchen and showed me the pantry and the ½ bath.  She pointed 
out a door that separates the kitchen from the living room.  We went in the living room 
and she showed me the bay window, more storage space, and the coat closet.  We then 
went out the “front” door and she showed me the mailbox.  Upstairs we went to the 
main bedroom and she showed me the linen closet.  We then looked at both bedrooms 
and she showed me the doable closet in the master bed.  From there we went upstairs 
to the attic, and she pointed out the additional storage space there.  When we went 
back down to the master bed she asked when I was looking to move (Nov. 1st) and if it 
was just me (yes).  Then she said no pets are allowed and said its hard to fit a queen size 
bed through the front door and I told her mine is a full.  She asked me if I would fill out 
an application and I asked if I could take it.  She said if I wasn’t interested there was no 
point in taking it and I told her I wanted to think about it.  She then asked what I thought 
about cable and if it was worth the price b/c she thought about getting it.  We then 
talked about books for a while and she told me about a bookstore on Grove St.  She said 
it was nice meeting me and she would be looking to hearing from me.  She also 


commented that the apt. would be convenient to my job at Moses Cone. 
Tester W2 
Pre‐Visit Call Form 
An older lady answered the phone and after I told her why I was calling she put me on 
hold.  She was very abrupt and spoke over me when I tried to ask questions.  I very 
forcibly got my questions in.  Then she started telling me directions to the property 
without being prompted.  She then insisted on giving me her cell phone number to 
make sure that I could contact her if I “wasn’t showing up.”  I assured her that I would 
see her at the designated time and place. 
Visit Form 
Driving over to E. Cone Blvd was difficult for me since I am not familiar with the road 
and I found it difficult to find the address.  When it was about five minutes past the time 
I was supposed to meet Ms. Hendrix, I gave her a call while I parked my care on a side 
street.  She told me on the phone that I was close, so I chose to walk over from where I 
Ms. Hendrix was waiting for me in a huge black car in the driveway.  She had to be 70, 
maybe older, she rolled her window down and told me to get into the car.  I agreed 
expecting the property to be far away.  Instead we drove up the driveway and around 
the corner, only several yards.  She fumbled around for an envelpe and we exited the 
car and walked up to a door that was right next to the car. 
The first thing she asked me is “Will it be only you?” and I said yes “just me.”  We 
walked first into the kitchen and she apologized for the lack of electricity.  She 
commented on all the storage that the kitchen has to offer.  We then moved into the 
living room and she first showed me the bay window.  She said not to put plants on it 
because the water might ruin the wood.  She asked me why I was moving out and I told 
her that my lease was up and I wanted more space.  She responded that this place was 
very spacious.  As we walked upstairs she pointed out the storage under the stairs and 
she showed me the master bedroom first.  She opened the closet and said “Look at all 
that room.”  I said, “yes, that is a big closet.”  She said, “Go inside!”  I went inside 
because I didn’t think that I had a choice.  Ms. Hendrix is quite a commanding elderly 
lady.  At this point we walked into a smaller bedroom and she showed me the closets 
and again commented on their size. 
We left the bedroom to embark on another set of stairs that led to the attic.  She told 
me I could put all my “storage” up in this space. 


We left the apartment and she secured all the doors.  As we walked to her car she said 
that I could call her if I were “serious” about the apartment.  Then she started to talk 
about her car and how long she owned it.  She told me she had to have it repainted 
once.  She told me to get in that she would drive me to my car.  I thanked her and got in.  
She drove up the street and I got out.  I told her it was nice to meet her. 


Test 4‐56 
Tester B1 
Pre‐Visit Call Form 
Monday, October 19 @ 4:40 I called 215‐8126 to make an appointment to see the 
apartment at 1531 Ball Street.  I got an answering machine so I followed the call script 
for an answering machine indicating interest in the advertised apartment.  I left my 
name and phone Monday and nobody returned my call. 
Wednesday, October 21 @10:35 I called 215‐8126 and Faye answered the call.  I told 
her I was interested in the apartment on Ball Street and asked could I come see it.  Faye 
said that she could meet me @ the apartment that afternoon.  I suggested 4:30pm she 
said she already had an appointment for that time and suggested 5:30pm.  I agreed.  
Faye asked if I needed directions I declines and said that I would be driving a red car and 
she said she would be in a White Mercedes‐Benz. 
Visit Form 
I met Faye @ 5:30 Wednesday afternoon, (10/21).  I had trouble finding the right street 
but I called Faye to let her know and she gave me detailed instructions she stayed on 
the phone with me until I reached the location.  The apartment building had 8 units.  A 
for rent sign was placed on the lawn facing Ball Street.  There were no other visible sign.  
The apartment building appeared to be about 30‐40 years old.  There were two areas 
for tenant parking. 
Faye appeared to be between 60‐70 years old, white female.  We made out 
introductions and went inside Apt. C. 
Faye said there was no electric on in the apartment since it was getting dark we would 
need to look quickly and talk at the same time; I agreed.  The apartment was clean and 
appeared to be freshly painted, the flooring throughout the apartment was wood 
including the kitchen area, in the kitchen there were new cabinets, a modern sink, and 
counter tops, stove and refrigerator.  The kitchen was large enough to place a small 
kitchen table and chairs in it.  All the windows in the apartment had white mini‐blinds 
for window covering.  The apartment had two entrances, the front door and a kitchen 
door in the rear of the apartment that led to a small concrete porch.  Down the short 
hallway was a bathroom and two bedrooms.  Both bedrooms had small closets and one 
window in each room and appeared to be equal in size.  The small backyard of the 
apartments each unit had garbage and recycling cans.  I asked if garbage collection was 
included in the rent and Faye said Yes.  But everything else (electric and water) was not.  


Both the front and back yard were well kept. 
Faye said that if I was interested in renting Apt. C it might be possible for the owner to 
offer a special dealt of one month free if I signed a 16 month lease instead of a 12 
month lease.  Faye said that the owner wanted the tenant during the winter months 
because it was better for the apartment complex to be full.  I asked was there a waiting 
list and she said no in fact another apartment  was empty but it was not ready to be 
seen, it was not cleaned and still had the prior tenants stuff in it.  Faye said if I liked the 
location of the other apartment (it was a end closer ot the parking lot) that I could see it 
the next day after it was cleaned out.  I told her I would think about Apt. C and if I 
needed to see Apt A, I would let her know. Faye suggested I take an application just in 
case I wanted to act on renting either of the apartments and she gave me another 
phone number 854‐7791 to call her on if I did not get an answer on her cell number.  
Faye and I were parked in two different parking lots so we said good‐byes.  I got into my 
car at 6:20pm. 
Tester W5 
Pre‐Visit Call Form 
I called at 2:53 pm on Friday, October 23, 2009.  The number dialed was 336‐215‐8126.  
The phone was answered by a woman named Faye.  She identified only herself, no 
property management name was mentioned.  I said I was calling about the apartment 
on Ball Street.  She said its’ a two bedroom, one bath apartment.  I asked if its still 
available.  She said yes, there’s a $250 deposit, a $35 application fee for running “a 
check”, rent is $575 a month but “he said something about making it $550 for any 
qualifying individual that can move in by November 1.” She asked when I’d like to move 
in.  I said November 1.  She said they’d make it $550 then and would maybe knock $100 
off the first month to help me get moved in.  She said she could show it to me this 
afternoon if I wanted to see it.  I asked what time.  She said she could meet me a little 
after 6.  I suggested 6:15.  She said that’s fine and asked whether I knew where Ball St is.  
I told her I’d look it up online.  She told me to turn onto Boone Street before I get to the 
apartment and to park in a gravel lot there.  She told me she drives a white Mercedes 
and would be waiting for me in that parking lot.  I told her I’d see her then and there.  
She asked my name and said to call her if anything comes up and I won’t be able to 
meet her.  We ended the conversation. 
Visit Form 
I arrived at 1513 Ball Stree in Greensboro, NC at 6:13pm on Friday, October 23, 2009.  I 
had been instructed to meet Faye in a gravel parking lot off of Boone Street that was 
adjacent to the apartment building.  Once I found this lot, I parked and waited.  Ten 
minutes passed.  I called Faye to see if she still planned to meet me.  She seemed 


disoriented when she answered the phone.  She said she had gotten sick a while ago 
and she was glad I’d called her.  I asked about her sickness to try and determine if it was 
wise for me to meet her.  She said she’d gotten busy and forgotten to eat and that made 
her feel sick.  She said she felt alright now and lived only five minutes away.  She said 
she could be there in five or six minutes.  I agreed to wait for her.  At 6:35 pm I got in my 
car to leave as she had not yet shown up.  Just as I started my engine, I noticed a white 
Mercedes pull into Boone Street.  I cut off my engine and got out of my car.  Faye 
stepped out of her car apologizing for forgetting about me.  She said she never forgets 
people.  Faye was an older woman, early 60’s perhaps, white, bleach‐blonde, wore lots 
of make‐up that was too dark for her complexion and she wore clothes that were for a 
woman 20 years younger – tight Capri pants, a low‐cut, tight blouse, and cheap jewelry.  
She continued to describe how she’d gotten sick from hunger and dehydration as she 
walked me over to the unit to view.  As she unlocked the door she explained that the 
electricity was off – “he cuts it on in the day, then off at night.”  I did not ask who “he” 
is.  I walked into a dark apartment, barely able to make out the details of it.  She told me 
that the cabinets in the kitchen are pretty new and the countertop is a nice green.  She 
pointed out the hardwood floors as she led me to the first bedroom.  She told me that 
“he’d” done a lot of work in the bathroom.  I could tell the ceramic tile on the wall was 
in pretty good condition but it was too dark to garner much else.  She led me to the 
master bedroom, which she described as enormous.  She emphasized the hardwood 
floors, showed me a tiny storage closet, and said that for $550 it was a nice little place.  
She said it’s all electric with central heat and air.  I asked whether any other units were 
available.  She said the man in “D” had gotten sick and had to have surgery.  She said no 
one’s living in “D” but he’s not going to come and get his stuff so they’ve got to clean all 
that stuff out of there and clean the place up.  She said it’s just like this (unit “c”) and 
asked if I’d rather have the unit on the end.  I told her no, I was just curious.  I asked if 
this was the only property she has or if she has others.  She said she has others but 
nothing was available.  She said they have a house in the Pamona area that’s coming 
available.  She said its central heat, gas heat and air.  She thinks it rents for $650.  I told 
her that’s still in my price range.  She asked if I knew where Pamona is.  I told her no.  
She gave me directions and told me the address of the house is 1010 Watkins Street.  I 
returned to discussion of the apartment on Ball St.  I confirmed that she needs a $250 
deposit and that the lease is for one year.  I asked where I would go to fill out an 
application – where is her office.  She said she works from her home.  I asked if I could 
come to her house to fill out an application.  She said I could if I wanted to, or she could 
meet me “back here” – meaning at 1513 Ball Street.  I told her I might like to have a look 
at this unit in the daylight hours or with the electricity on.  She said she could probably 
show it to me tomorrow (10/24/09) at 4:30pm.  I told her that I would call if I decided to 
do that.  She said that would be fine.  I asked about washer/dryer connections.  She said 
there are none.  I asked about there the closest laundromat is.  She didn’t know.  I 
commented that the neighborhood seemed quite tonight.  She said everyone there 
pretty mush stays to themselves.  I thanked her for showing me the place.  She said she 
could show it to me again tomorrow at about 4:30, that it should still be “good and 
light” at that time and that she would try not to get sick again – she’d try not to go 


without eating.  She said she doesn’t do well without eating something, that she’d 
gotten busy and didn’t even drink anything.  She thinks she got dehydrated.  I told her to 
take care of herself and that I’d call if I could come back to see the place the next day.  I 
left the parking lot on Boone Street at 6:45 pm.  (Before I got into my car, Faye asked if 
she had told me that they would knock $100 off the rent.  I said she had mentioned that 
possibility on the phone.  She said “he” said it was ok and she gave me the thumb’s up.) 


Appendix B – Statistical Report of Visits


Frequency Tables and Descriptive Statistics

1. Complex or Property Management Company

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid 1513-C Ball St 2 5.6 5.6 5.6

1723 E. Cone Blvd 2 5.6 5.6 11.1

2709 Pinecroft Rd 2 5.6 5.6 16.7

802 Westover Terrace 2 5.6 5.6 22.2

Colonial Apartments 2 5.6 5.6 27.8

Felts Properties 2 5.6 5.6 33.3

Lindley Park Apartments, 2 5.6 5.6 38.9

Fidelity Realty

Maywood St. Apartments 2 5.6 5.6 44.4

Overland Crest Apartments 2 5.6 5.6 50.0

Palmer House Apartments 2 5.6 5.6 55.6

PI Properties 2 5.6 5.6 61.1

Regent Apartments 2 5.6 5.6 66.7

Rent-A-Home 2 5.6 5.6 72.2

Sedgefield Square 2 5.6 5.6 77.8


Timbercreek Apartments 2 5.6 5.6 83.3

Westgate Apartments 2 5.6 5.6 88.9

Willomac Apartments / 2 5.6 5.6 94.4

Pickering & Co.

Wrenn-Zealy 2 5.6 5.6 100.0

Total 36 100.0 100.0


Race or Ethnicity of Tester

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Non-Hispanic White 18 50.0 50.0 50.0

Black/ African American 8 22.2 22.2 72.2

Hispanic/ Latino 6 16.7 16.7 88.9

African Immigrant 4 11.1 11.1 100.0

Total 36 100.0 100.0

Quoted Same Rent on Phone

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Same 18 50.0 50.0 50.0

Higher than partner 5 13.9 13.9 63.9

Lower than partner 5 13.9 13.9 77.8

unknown 8 22.2 22.2 100.0

Total 36 100.0 100.0

Same deposit on phone

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Same 16 44.4 44.4 44.4

Higher than partner 3 8.3 8.3 52.8

Lower than partner 3 8.3 8.3 61.1

unknown 14 38.9 38.9 100.0

Total 36 100.0 100.0


Same application fees on phone

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Same 16 44.4 44.4 44.4

Higher than partner 2 5.6 5.6 50.0

Lower than partner 2 5.6 5.6 55.6

unknown 16 44.4 44.4 100.0

Total 36 100.0 100.0

Same contact as partner

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 7 19.4 19.4 19.4

Yes 29 80.6 80.6 100.0

Total 36 100.0 100.0

Did they inspect the same unit

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 8 22.2 22.2 22.2

Yes 28 77.8 77.8 100.0

Total 36 100.0 100.0


Duration of Visit

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid 6 1 2.8 2.8 2.8

8 2 5.6 5.6 8.3

10 3 8.3 8.3 16.7

12 1 2.8 2.8 19.4

15 2 5.6 5.6 25.0

18 1 2.8 2.8 27.8

20 2 5.6 5.6 33.3

22 1 2.8 2.8 36.1

23 1 2.8 2.8 38.9

24 1 2.8 2.8 41.7

25 2 5.6 5.6 47.2

26 1 2.8 2.8 50.0

28 1 2.8 2.8 52.8

29 1 2.8 2.8 55.6

30 1 2.8 2.8 58.3

32 1 2.8 2.8 61.1

33 1 2.8 2.8 63.9

34 1 2.8 2.8 66.7

35 1 2.8 2.8 69.4

38 2 5.6 5.6 75.0

40 5 13.9 13.9 88.9

45 1 2.8 2.8 91.7

70 1 2.8 2.8 94.4

75 1 2.8 2.8 97.2

82 1 2.8 2.8 100.0

Total 36 100.0 100.0


14. How many minutes did you wait to meet with someone?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid 2 5.6 5.6 5.6

0 20 55.6 55.6 61.1

2 2 5.6 5.6 66.7

20 1 2.8 2.8 69.4

3 2 5.6 5.6 75.0

5 5 13.9 13.9 88.9

55 1 2.8 2.8 91.7

6 1 2.8 2.8 94.4

60 1 2.8 2.8 97.2

8 1 2.8 2.8 100.0

Total 36 100.0 100.0


1. c. Rent

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid $410 1 2.8 2.9 2.9

$425 1 2.8 2.9 5.9

$450 3 8.3 8.8 14.7

$475 3 8.3 8.8 23.5

$487 1 2.8 2.9 26.5

$495 3 8.3 8.8 35.3

$500 1 2.8 2.9 38.2

$510 2 5.6 5.9 44.1

$545 1 2.8 2.9 47.1

$550 1 2.8 2.9 50.0

$575 1 2.8 2.9 52.9

$580 1 2.8 2.9 55.9

$594 2 5.6 5.9 61.8

$595 1 2.8 2.9 64.7

$599 2 5.6 5.9 70.6

$600 2 5.6 5.9 76.5

$625 2 5.6 5.9 82.4

$640 2 5.6 5.9 88.2

$650 2 5.6 5.9 94.1

$700 1 2.8 2.9 97.1

$870 1 2.8 2.9 100.0

Total 34 94.4 100.0

Missing System 2 5.6

Total 36 100.0



Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Same 20 55.6 55.6 55.6

Higher than partner 6 16.7 16.7 72.2

Lower than partner 6 16.7 16.7 88.9

unknown 4 11.1 11.1 100.0

Total 36 100.0 100.0


4. How much is the rent for that apartment/unit?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid 5 13.9 13.9 13.9

300-510 1 2.8 2.8 16.7

400/425 1 2.8 2.8 19.4

445 (0 carpet)/495 (carpet) 1 2.8 2.8 22.2

450 2 5.6 5.6 27.8

475 2 5.6 5.6 33.3

487 1 2.8 2.8 36.1

495 2 5.6 5.6 41.7

495 - 575 1 2.8 2.8 44.4

495 (carpet) / 445 (0 carpet) 1 2.8 2.8 47.2

500 2 5.6 5.6 52.8

575 2 5.6 5.6 58.3

580 1 2.8 2.8 61.1

594 2 5.6 5.6 66.7

599 2 5.6 5.6 72.2

600 2 5.6 5.6 77.8

625 2 5.6 5.6 83.3

625 / 565 1 2.8 2.8 86.1

640 2 5.6 5.6 91.7

650 2 5.6 5.6 97.2

870 1 2.8 2.8 100.0

Total 36 100.0 100.0


7. How much do I have to put down?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid 8 22.2 22.2 22.2

0 1 2.8 2.8 25.0

1 month's rent 1 2.8 2.8 27.8

100 1 2.8 2.8 30.6

100 - 350 1 2.8 2.8 33.3

100 (with good credit) 1 2.8 2.8 36.1

100-350 2 5.6 5.6 41.7

150 1 2.8 2.8 44.4

150 - 1170 1 2.8 2.8 47.2

250 3 8.3 8.3 55.6

300 3 8.3 8.3 63.9

300. Would be 600, but 1 2.8 2.8 66.7

current tenant will pay hal

325 3 8.3 8.3 75.0

400/425 1 2.8 2.8 77.8

475 1 2.8 2.8 80.6

495 1 2.8 2.8 83.3

50 1 2.8 2.8 86.1

500 2 5.6 5.6 91.7

625 2 5.6 5.6 97.2

650 or 325 with proof of 1 2.8 2.8 100.0


Total 36 100.0 100.0


Downpayment Lower Bound

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid .00 1 2.8 3.6 3.6

50.00 1 2.8 3.6 7.1

100.00 5 13.9 17.9 25.0

150.00 2 5.6 7.1 32.1

250.00 3 8.3 10.7 42.9

300.00 4 11.1 14.3 57.1

325.00 4 11.1 14.3 71.4

400.00 1 2.8 3.6 75.0

475.00 1 2.8 3.6 78.6

495.00 1 2.8 3.6 82.1

500.00 2 5.6 7.1 89.3

510.00 1 2.8 3.6 92.9

625.00 2 5.6 7.1 100.0

Total 28 77.8 100.0

Missing System 8 22.2

Total 36 100.0


30. a. Application

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 4 11.1 11.4 11.4

Yes 31 86.1 88.6 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

30. b. Credit Check

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 15 41.7 42.9 42.9

Yes 20 55.6 57.1 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

30. c. Deposit

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 4 11.1 11.4 11.4

Yes 31 86.1 88.6 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0


30. d. Lease

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 4 11.1 11.8 11.8

Yes 30 83.3 88.2 100.0

Total 34 94.4 100.0

Missing System 2 5.6

Total 36 100.0

30. e. Confirmation of Income

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 18 50.0 51.4 51.4

Yes 17 47.2 48.6 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

31. Did the agent say you were not qualified to rent a unit?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 33 91.7 94.3 94.3

Yes 2 5.6 5.7 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0


38. Did the agent make any of the following comments regarding your qualifications to rent?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid 1 2.8 2.8 2.8

Qualifications were not 31 86.1 86.1 88.9


You are NOT qualified. 1 2.8 2.8 91.7

You are qualified. 3 8.3 8.3 100.0

Total 36 100.0 100.0

39. Did the agent suggest that you consider a different rental complex or
building than the one in the ad?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 34 94.4 94.4 94.4

Yes 2 5.6 5.6 100.0

Total 36 100.0 100.0

21. Were you told an application is necessary before renting a unit?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 2 5.6 5.6 5.6

Yes 34 94.4 94.4 100.0

Total 36 100.0 100.0


22. Were you invited to complete an application during your visit?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 24 66.7 66.7 66.7

Yes 12 33.3 33.3 100.0

Total 36 100.0 100.0

23. Were you invited to take an application with you?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 11 30.6 30.6 30.6

Yes 25 69.4 69.4 100.0

Total 36 100.0 100.0

24. Were you told a credit check is necessary before renting a unit?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 15 41.7 41.7 41.7

Yes 21 58.3 58.3 100.0

Total 36 100.0 100.0

25. Were you told a criminal background check is necessary before renting
a unit?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 22 61.1 61.1 61.1

Yes 14 38.9 38.9 100.0

Total 36 100.0 100.0


a. Your marital status

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Agent asked 2 5.6 5.6 5.6

Agent did not obtain 33 91.7 91.7 97.2

Previously exchanged 1 2.8 2.8 100.0

Total 36 100.0 100.0

b. Your family size

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Agent asked 8 22.2 22.2 22.2

Agent did not obtain 28 77.8 77.8 100.0

Total 36 100.0 100.0

c. Your income

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Agent asked 2 5.6 5.6 5.6

Agent did not obtain 34 94.4 94.4 100.0

Total 36 100.0 100.0


d. Your spouse's income

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Agent did not obtain 36 100.0 100.0 100.0

e. Assets other than income (i.e. SSI, child support, etc.)

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Agent asked 1 2.8 2.8 2.8

Agent did not obtain 35 97.2 97.2 100.0

Total 36 100.0 100.0

f. Your occupation

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Agent asked 8 22.2 22.2 22.2

Agent did not obtain 27 75.0 75.0 97.2

I volunteered 1 2.8 2.8 100.0

Total 36 100.0 100.0

g. Your spouse’s occupation

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Agent did not obtain 36 100.0 100.0 100.0


h. Your length of employment

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Agent asked 2 5.6 5.6 5.6

Agent did not obtain 34 94.4 94.4 100.0

Total 36 100.0 100.0

i. Your spouse’s length of employment

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Agent did not obtain 36 100.0 100.0 100.0

j. Your credit standing

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Agent asked 1 2.8 2.8 2.8

Agent did not obtain 35 97.2 97.2 100.0

Total 36 100.0 100.0

32. Were you referred to any other location or organization for housing?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 31 86.1 88.6 88.6

Yes 4 11.1 11.4 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0


33. Did the agent say anything about the complex, the tenants, units, etc?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 17 47.2 48.6 48.6

Yes 18 50.0 51.4 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

34. Were there any equal housing signs visible on the premises?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 27 75.0 81.8 81.8

Yes 6 16.7 18.2 100.0

Total 33 91.7 100.0

Missing System 3 8.3

Total 36 100.0

35. a. Race or ethnicity?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 34 94.4 97.1 97.1

Yes 1 2.8 2.9 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0


35. b. National origin, Citizenship, Legal Status?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 32 88.9 91.4 91.4

Yes 3 8.3 8.6 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

35. c. Religion?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 35 97.2 100.0 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

35. d. Persons with disabilities?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 34 94.4 97.1 97.1

Yes 1 2.8 2.9 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0


35. e. Families with children?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 29 80.6 82.9 82.9

Yes 6 16.7 17.1 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

36. a. Fair Housing Laws?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 35 97.2 100.0 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

36. b. Equal Housing Opportunity?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 35 97.2 100.0 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

36. c. Open Housing Ordinance?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 35 97.2 100.0 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0


36. d. Anti-discrimination laws?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 35 97.2 100.0 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0

37. Were you given any information in a written form such as a guest log, etc?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid No 16 44.4 45.7 45.7

Yes 19 52.8 54.3 100.0

Total 35 97.2 100.0

Missing System 1 2.8

Total 36 100.0


Appendix C – Statistical Report of Focus Group



Frequency Table

You are treated with less courtesy than other people.

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 3 3.2 13.6 13.6

less than once a year 4 4.3 18.2 31.8

a few times a year 4 4.3 18.2 50.0

a few times a month 2 2.1 9.1 59.1

almost every day 9 9.6 40.9 100.0

Total 22 23.4 100.0

Missing System 72 76.6
Total 94 100.0

You are treated with less respect than other people.

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 3 3.2 14.3 14.3

less than once a year 3 3.2 14.3 28.6

a few times a year 7 7.4 33.3 61.9

a few times a month 1 1.1 4.8 66.7

at least once a week 1 1.1 4.8 71.4

almost every day 6 6.4 28.6 100.0

Total 21 22.3 100.0

Missing 999 1 1.1
System 72 76.6
Total 73 77.7
Total 94 100.0


You receive poorer service than other people at restaurants or stores.

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 5 5.3 23.8 23.8

less than once a year 2 2.1 9.5 33.3

a few times a year 11 11.7 52.4 85.7

a few times a month 1 1.1 4.8 90.5

at least once a week 1 1.1 4.8 95.2

almost every day 1 1.1 4.8 100.0

Total 21 22.3 100.0
Missing 999 1 1.1
System 72 76.6
Total 73 77.7
Total 94 100.0

People act as if they think you are not smart.

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 4 4.3 18.2 18.2

less than once a year 1 1.1 4.5 22.7

a few times a year 7 7.4 31.8 54.5

a few times a month 3 3.2 13.6 68.2

almost every day 7 7.4 31.8 100.0

Total 22 23.4 100.0

Missing System 72 76.6
Total 94 100.0


People act as if they are afraid of you.

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 4 4.3 21.1 21.1

less than once a year 5 5.3 26.3 47.4

a few times a year 4 4.3 21.1 68.4

a few times a month 2 2.1 10.5 78.9

at least once a week 2 2.1 10.5 89.5

almost every day 2 2.1 10.5 100.0

Total 19 20.2 100.0
Missing 999 3 3.2
System 72 76.6
Total 75 79.8
Total 94 100.0

People act as if they think you are dishonest.

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 3 3.2 15.0 15.0

less than once a year 4 4.3 20.0 35.0

a few times a year 6 6.4 30.0 65.0

a few times a month 3 3.2 15.0 80.0

almost every day 4 4.3 20.0 100.0

Total 20 21.3 100.0

Missing 999 2 2.1
System 72 76.6
Total 74 78.7
Total 94 100.0


People act as if they are better than you are.

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 2 2.1 10.0 10.0

less than once a year 1 1.1 5.0 15.0

a few times a year 6 6.4 30.0 45.0

a few times a month 3 3.2 15.0 60.0

at least once a week 1 1.1 5.0 65.0

almost every day 7 7.4 35.0 100.0

Total 20 21.3 100.0
Missing 999 2 2.1
System 72 76.6
Total 74 78.7
Total 94 100.0

You are called names or insulted.

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 8 8.5 40.0 40.0

less than once a year 7 7.4 35.0 75.0

a few times a year 2 2.1 10.0 85.0

at least once a week 2 2.1 10.0 95.0

almost every day 1 1.1 5.0 100.0

Total 20 21.3 100.0

Missing 999 1 1.1
System 73 77.7
Total 74 78.7
Total 94 100.0


You are threatened or harassed.

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 9 9.6 45.0 45.0

less than once a year 3 3.2 15.0 60.0

a few times a year 1 1.1 5.0 65.0

a few times a month 3 3.2 15.0 80.0

almost every day 4 4.3 20.0 100.0

Total 20 21.3 100.0

Missing 999 2 2.1
System 72 76.6
Total 74 78.7
Total 94 100.0

When was the last time you rented a house or apartment

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid 0 1 1.1 4.8 4.8

Never 1 1.1 4.8 9.5

More than 5 years ago 9 9.6 42.9 52.4

More than a year ago 6 6.4 28.6 81.0

Within the last 12 months 4 4.3 19.0 100.0

Total 21 22.3 100.0
Missing 999 1 1.1
System 72 76.6
Total 73 77.7
Total 94 100.0


Have you ever been unfairly prevented from moving into a neighborhood because a landlord refused to
rent you a house or apartment?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 13 13.8 68.4 68.4

More than 5 years ago 2 2.1 10.5 78.9

More than a year ago 2 2.1 10.5 89.5

Within the last 12 months 2 2.1 10.5 100.0

Total 19 20.2 100.0

Missing 999 3 3.2
System 72 76.6
Total 75 79.8
Total 94 100.0

Have you ever moved into a house or apartment wher the landlord made life difficult for your or your

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 13 13.8 68.4 68.4

More than 5 years ago 2 2.1 10.5 78.9

More than a year ago 2 2.1 10.5 89.5

Within the last 12 months 2 2.1 10.5 100.0

Total 19 20.2 100.0
Missing 999 3 3.2
System 72 76.6
Total 75 79.8
Total 94 100.0


Have you ever been charged more for rent than your neighbors for the same apartment?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 14 14.9 77.8 77.8

More than 5 years ago 1 1.1 5.6 83.3

More than a year ago 1 1.1 5.6 88.9

Within the last 12 months 2 2.1 11.1 100.0

Total 18 19.1 100.0

Missing 999 4 4.3
System 72 76.6
Total 76 80.9
Total 94 100.0

Have you ever been charged more for a deposit than your neighbors for the same apartment?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 13 13.8 72.2 72.2

More than 5 years ago 1 1.1 5.6 77.8

More than a year ago 1 1.1 5.6 83.3

Within the last 12 months 3 3.2 16.7 100.0

Total 18 19.1 100.0

Missing 999 4 4.3
System 72 76.6
Total 76 80.9
Total 94 100.0


Have you ever had your requests for repairs denied?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 14 14.9 70.0 70.0

More than 5 years ago 2 2.1 10.0 80.0

More than a year ago 4 4.3 20.0 100.0

Total 20 21.3 100.0

Missing 999 2 2.1
System 72 76.6
Total 74 78.7
Total 94 100.0

Have you ever been eveicted from an apartment for non-payment of rent?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 17 18.1 94.4 94.4

Within the last 12 months 1 1.1 5.6 100.0

Total 18 19.1 100.0

Missing 999 4 4.3
System 72 76.6
Total 76 80.9
Total 94 100.0


Have you ever been evicted from an apartment for any other reason?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 14 14.9 77.8 77.8

More than 5 years ago 2 2.1 11.1 88.9

More than a year ago 1 1.1 5.6 94.4

1999 1 1.1 5.6 100.0

Total 18 19.1 100.0

Missing 999 4 4.3
System 72 76.6
Total 76 80.9
Total 94 100.0

Do you feel that a landlord has ever treated you differently from other tenants because you are an

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 11 11.7 68.8 68.8

More than 5 years ago 1 1.1 6.3 75.0

More than a year ago 2 2.1 12.5 87.5

Within the last 12 months 2 2.1 12.5 100.0

Total 16 17.0 100.0

Missing 999 6 6.4
System 72 76.6
Total 78 83.0
Total 94 100.0


Have you ever complained about unfair treatment by a landlord?

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid Never 13 13.8 72.2 72.2

More than 5 years ago 1 1.1 5.6 77.8

More than a year ago 1 1.1 5.6 83.3

Within the last 12 months 3 3.2 16.7 100.0

Total 18 19.1 100.0

Missing 999 4 4.3
System 72 76.6
Total 76 80.9
Total 94 100.0


Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid 72 76.6 76.6 76.6

Female 16 17.0 17.0 93.6

Male 6 6.4 6.4 100.0

Total 94 100.0 100.0


Year born

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid 72 76.6 76.6 76.6

1947 1 1.1 1.1 77.7

1957 1 1.1 1.1 78.7

1958 3 3.2 3.2 81.9

1959 1 1.1 1.1 83.0

1968 1 1.1 1.1 84.0

1969 1 1.1 1.1 85.1

1970 2 2.1 2.1 87.2

1971 3 3.2 3.2 90.4

1972 2 2.1 2.1 92.6

1973 1 1.1 1.1 93.6

1975 1 1.1 1.1 94.7

1976 2 2.1 2.1 96.8

1977 1 1.1 1.1 97.9

1985 1 1.1 1.1 98.9

not sure 1 1.1 1.1 100.0

Total 94 100.0 100.0

Country of origin

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid 72 76.6 76.6 76.6

Angola 1 1.1 1.1 77.7

Congo 1 1.1 1.1 78.7

Dominican Republic 1 1.1 1.1 79.8

Mexico 8 8.5 8.5 88.3

Niger 5 5.3 5.3 93.6

Peru 2 2.1 2.1 95.7

Spain 1 1.1 1.1 96.8

Togo 2 2.1 2.1 98.9

Zaire 1 1.1 1.1 100.0


Country of origin

Frequency Percent Valid Percent Percent
72 76.6 76.6 76.6

Angola 1 1.1 1.1 77.7

Congo 1 1.1 1.1 78.7

Dominican Republic 1 1.1 1.1 79.8

Mexico 8 8.5 8.5 88.3

Niger 5 5.3 5.3 93.6

Peru 2 2.1 2.1 95.7

Spain 1 1.1 1.1 96.8

Togo 2 2.1 2.1 98.9

Zaire 1 1.1 1.1 100.0

Total 94 100.0 100.0

Marital Status

Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid never married 2 2.1 9.1 9.1

living with a partner 1 1.1 4.5 13.6

married 13 13.8 59.1 72.7

separated 2 2.1 9.1 81.8

divorced 4 4.3 18.2 100.0
Total 22 23.4 100.0
Missing System 72 76.6
Total 94 100.0



Frequency Percent Valid Percent Percent

Valid 72 76.6 76.6 76.6

999 2 2.1 2.1 78.7

full time 9 9.6 9.6 88.3

part time 5 5.3 5.3 93.6

unemployed 6 6.4 6.4 100.0

Total 94 100.0 100.0