EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE CLĂDIRI, CONSTRUCŢII SPECIALE sI MIJLOACELE FIXE GRUPA II-VI

CAPITOLUL I - GENERALITĂŢI Evaluarea mijloacelor fixe este necesar a fi efectuata atunci când într-o economie de tranzitie la economia de piata, fenomenul inflatio 919j91j nist modifica controlat, sau de mai multe ori necontrolat valoarea acestora. Agentii economici imobilizeaza capital în active corporale care sunt supuse deprecierii prin utilizare în timp. Activele corporale aferente capitalului imobilizat se împart în 2 categorii si anume: -a/ terenurile, inclusiv investitiile pentru amenajarea lor -b/ mijloacele fixe* *Mijloacele fixe sunt considerate obiectele, sau grupul de obiecte care : 1./ au o valoare de intrare mai mare de 15.000.000 lei 2./ au o durata normala de utilizare de minim 2 ani H.G.R. 2.139 /2005 ( publicata în Monitorul Oficial 46 clasificarea în 3 grupe principale si anume : 1- Grupa 1 2- Grupa 2 Cladiri si constructii speciale Echipamente tehnologice ( masini si instalatii de lucru ); Aparate si instalatii de masura, control si reglare ; Mijloace de transport ; Animale si plantatii 3- Grupa 3 Mobilier, aparatura birotica, echipamente de protectie a valorilor umane si materiale si alte active corporale. Prin noua abordare s-a apreciat ca se impune o apropiere de clasificarea mijloacelor fixe promovata pe plan mondial, adica de reducere a numarului de grupe pentru o operare cât mai usoara a amortizarii. De asemenea, H.G.R 2.139 a anulat drept criteriu de clasificare natura materialului din care s-a realizat activul, aplicându-se criteriul de performanta care stabileste ca un activ trebuie sa îndeplineasca o anumita functiune pe o anumita durata de functionare indiferent de naura materialului. ianuarie 2005 ) prezinta

De asemenea în noul s-a anulat criteriul de selectare functie de material pentru conditii speciale generice de mediu normal sau agresiv, trecându-se la durate de functionare diferentiate pentru constructiile din mediu agresiv ( alimentara, materiale de constructii, metalurgica, si chimica ). O noutate o constituie si posibilitatea pe care o are consiliul de administratie de a reduce sau majora cu 20 % durata de viata a activului functie de situatia concreta a acestuia. Doar mentinerea peste durata de viata legala a mijloacelor fixe care pot crea prejudicii asupra sanatatii si mediului impune aprobari si avize de la organismele nationale de atestare. În privinta evaluarii terenurilor care trec din adinistrarea statului în proprietatea societatilor comerciale, prezentam elementele de baza din H.G.R. 834 / 1991 ( publicata în Monitorul Oficial nr. 54 din febr.1992 ), hotarâre care impune o abordare unitara pentru întocmirea documentatiei care sta la baza obtinerii certificatului de proprietate asupra terenului. Valorile riesite din formulele de calcul au fost folosite doar pentru înscrierea în contabilitate. Pentru terenurile din administrarea primariilor, care sunt scoase la licitatie în vederea concesionarii s-au asocierii, s-a considerat ca trebuie aplicata Decizia 79 / 1992 a C.P.M.B decizie care a fost preluata si de alte orase ale tarii. Aceasta evaluare presupune din partea evaluatorului cunoasterea zonarii teritoriale din localitate, precum si preturile propuse aferente acestor zone. Acest mod de evaluare este acceptat pentru stabilirea unui pret tehnic, impozitare sau închiriere,etc. Nu reprezinta niciodata valoare de piata Pentru terenurile agricole, care trec din proprietatea statului catre alta proprietate a statului, pe care se fac culturi de paioase, modalitatea de abordare a evaluarii presupune selectarea informatiilor tehnice promovate de Legea 18/ 1991 sI Legea 16 / 1994 ( Legea Arendei ). Pentru aceste 3 situatii valorile pentru 1mp de teren se vor considera valori contabile sau tehnice si niciodata nu pot fi considerate valori de piata. Pentru abordarea evaluarii mijloacelor fixe, suportul de curs va prezenta pasii pe care evaluatorul trebuie sa-i respecte la elaborarea raportului de evaluare patrimoniala, astfel încât acesta sa fie complet, justificat si explicit. Vor fi prezentate metode de calcul pentru stabilirea valorilor de înlocuire, criterii de abordare a deprecierii sau a uzurii efective, de continut al descrierii cladirilor sau de prezentare a memoriului de evaluare patrimoniala. Cursul asigura si un rezumat al Standardelor de Evaluare Patrimoniala, cu acele criterii de selectie a practicii de raportare pentru proprietatile supuse tranzactiilor imobiliare. Se impune deasemnea a fi prezentate câteva dintre elementele codului deontologic al evaluatorului în lumina respectarii acestor standarde profesionale Europene. EVALUAREA TERENURILOR PENTRU ÎNREGISTRARE CONTABILA SAU TEHNICA

Terenurile din intravilan sau extravilan se supun evalurii fie ca acestea sunt terenuri libere fie ca sunt ocupate de cladiri sau alte constructii, agricole sau ocupate cu plantatii. Terenul are valoare pentru ca el are utilitate ca amplasament pentru constructii, de recreere, de cultivare agricola sau de suport al cailor de comunicatii. În literatura de specialitate din tara avem 3 metode bazate pe formule de calcul al pretului terenului si aceste metode sunt : A./ Metoda de evaluare conform cu H.G.R. 834 / 1991 B./ Metoda de evaluare pe baza Decizie 79/II/1992 a CPMB

C./ Evaluarea terenurilor agricole Evaluarea terenurilor care apartin societatilor comerciale cu capital majoritar de stat se face folosind criteriile din H.G.R. 834 / 1991 ( publicat in M.O .54 /1992 ), evaluare care se face în scopul dobândirii certificatului de atestare a dreptului de proprietate asupra terenului si înscrierea acestor valori în contabilitate ( cont 2112 ).În prezenta expunere vom puncta elementele ce reprezinta interes in evaluarea propriuzisa a terenului. Documentatia de evaluare contine 2 piese principale 1./ piesele desenate ale documentatiei de evaluare 2./ piesele scrise care cuprind evaluarea propriuzisa PIESELE DESENATE Planurile obligatorii ce se ataseaza sunt : a./ planul de încadrare în zona a incintei, sau incintelor societatii comerciale si se întocmesc la scara 1: 10.000 pâna la scara 1: 100.000 functie de marimea incintei si cuprind caile de comunicatii, principalele retele edilitare si vecinatatile b./ planurile topografice cu situatia planimetrica a incintei societatii întocmite la scara 1:500 pâna la scara 1: 2.000. Aceste planuri au forma patrate sau dreptunghiulare si nu trebuie sa depaseasca dimensiunile 80/65 cm.si cuprind în mod obligatoriu urmatoarele: împrejmuirile incintei, cladirile, retelele edilitare, caile de transport, terenurile libere, elementele hidrografice. Sunt precizate:

Sc- suprafata construita ce reprezinta proiectia la sol a conturului exterior al cladirii Sr- suprafata retelelor edilitare si reprezinta suma suprafetelor de retele exterioare amplasate subteran si suprateran St- suprafata retelelor de transport ce reprezinta drumuri, cai ferate navale, aeriene, tunele, parcari, poduri Sl- suprafetele libere, adica altele decât cele mentionate mai sus -exemplu fiind spatiile verzi În anexa suportului de curs este prezentat un plan de incinta întocmit conform metodologiei H.G.R.834 /1991

PIESELE SCRISE Piesele srise privind evaluarea propriuzisa porneste de la urmatoarea formula : Vt = V b x ( 1 + N ) în care : Vt = valoarea terenului Vb = valoarea de baza determinata pe baza pretului de 495 lei/mp Aceasta valoare s-a determinat pornindu-se de la pretul de 5 lei/mp x 99 ani perioada de concesionare. La aplicarea H.G.R. 500/1994 pretul de 495 lei /mp se multiplica cu coeficientul 8,873, iar pentru reactualizarea contabila conforma cu H.G.R. 983-1999 coeficientul de reactualizare este 7, 352 ( 1 + N ) reprezinta coeficientul de corectie a pretului de baza a terenului, în care N reprezinta suma coeficientilor pe baza criteriilor de localizare. Criteriile pentru care N se poate selecta sunt : 1./ Categoria localitatii 2./ Amplasarea terenului 3./ Functiile economice si caracterisiticele sociale ale localitatii 4./ Pozitia terenului fata de accesul la retelele de transport -5./ Echiparea tehnico-edilitara a zonei în care se afla terenul 6./ Caracteristicele geotehnice ale terenului 7./ Restrictii de folosire a terenului conform planului urbanistic 8. / Terenuri poluate cu reziduuri Valoare a terenului se va inregistra în patrimoniul societatilor comerciale în contul activ 212 ,, alte fonduri “ În anexele prezentului suport de curs este atasata un exemplu de plan cadastral de incinta, în care sunt promovate informatii privitoare la abordarea analizelor privind suprafetele mentionate în expunerea teoretica.

0 suprafata < 300 mp 1.7 % pana la 200 m 16.7 % retea la gard .. Aceasta este: P = ( A + S + D + T + Tf + E + G ) x M x F x H x U unde A = amplasamentul conform zonificarii din municipiu S = instalatii sanitare apa-canal D = drumuri T = termoficare Tf = telefonie E = electricitate M = marimea terenului F = natura terenului de fundare H = regimul de înaltime U = utilizare G = gaze Pentru fiecare dintre acesti parametrii sunt stabilite valori în lei. 2. 4.63 % pana la 200 m 3.000 lei/mp zona II .56 % pana la 200 m 1.25 supr> 10.56 % pana la 200 m 6.800 lei /mp D 16.7 % retele la 100m .000 lei/mp zona I . 79 aproba metoda de calcul si formula din anexa 1.14.63 % pana la 100 m .7 % la gard .4 % la gard . 11.86 % pana la 100 m .31 % pana la 200 m 6.betonat 9. 13.7 % din A drum asfaltat . 4.63 % pana la 100 m .20 % retele la 100 m .0 teren bun fundare 0.000 1.0 “ 18.5 terenuri cu umpluturi .10.7 % la gard . 5. DECIZIEI 79 /II/ 1992 Metoda a fost propusa în anul 1992 de catre primaria municipiului Bucuresti pentru stabilirea unui pret de concesionare a terenurilor destinate constructiei pentru o perioada de 49 ani. 14. 2. 5.14 % drum pietruit S T Tf E G M F 16. coeficienti sau procente care asigura valoarea corecta dupa localizarea terenului în cadrul localitatii. Punctul 1 al deciziei nr. Voi prezenta mai jos câtiva dintre acesti parametrii pentru a se putea opera pe exemple de evaluare ( Valoarea lui A este data pentru anul 1992 ) A zona .85 teren macroporic 0.7 % retele la gard .METODA CONF.05 suprafata 300-500 mp 1. 10.

Acestea sunt informatiile date de Legea 16/1994 -Legea Arendarii. profunde. cu textura mijlocie sau mijlociu-fina. birouri. cu textura variata. forma si obstacole. situate pe suprafete plane sau mijlociu înclinate. 46 /1998.5 pentru activitati non profit. slab afectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau slab înclinate. EVALUAREA TERENURILOR AGRICOLE Evaluarea terenurilor agricole care sunt în patrimoniul societatilor comerciale cu capital majoritar de stat si au profil agricol se bazeaza pe o analiza care se face pornind de la analiza calitatii terenului agricol pe clase de fertilitate si dupa modalitatea de acces la aceste terenuri agricole pentru lucrarile de araturi si pentru strânsul recoltei.pentru terenurile cu soluri foarte fertile. improprii pentru folosinta arabila.25 pentru P+4-6 E .terenuri cu soluri foarte fertile. hotel.H U 1. Clasa a IV-a (21-40 puncte) . profunde. dar incorect apreciata ca fiind formula care stabileste valoarea de piata pentru terenuri. distanta fata de centrul de localitate. cu permeabilitate buna sau mijlocie-mica. 1. neafectate de fenomene de degradare si aflate pe suprafete plane sau forte slab înclinate. cu textura mijlocie. profunde sau moderat profunde.terenuri cu soluri foarte slab fertile.terenuri cu soluri mijlociu fertile. foarte puternic afectate de fenomene de degradare. Aceasta lege considera ca potentialul de productie al terenurilor agricole se clasifica în functie de sol pe baza normelor de bonitare naturala pentru terenul arabil în 5 clase de fertilitate: Clasa I-a ( 81-100 puncte ) . permeabile.În scopul analizei corecte a conditiilor mentionate mai sus face recomandarea ca analiza fertilitatii solului pentru terenurile agricole sa se preia de la Institutele Pedologice din teritoriu. de calitatea drumurilor si de alti factori. cu textura mijlocie. Clasa a III-a (41-60 puncte) . moderat afectate de fenomene de degradare. Fiecare clasa de calitate a terenului se împarte în 3 categorii. Clasa a II-a ( 61-80 puncte ) . mica industrie 2 blocuri locuinte 1 vile 0.40 pentru P+7-12 E 3= cladiri comerciale. umanitar Aceasta formula a fost îmbunatatita în anul 1998 de catre specialisti din cadrul Corpului Expertilor Tehnici si publicata în buletinul nr. puternic afectate de fenomene de degradare. caracter social cultural.0 pentru P+1-3 E . în functie de gruparea parcelelor. Clasa a V-a (1-20 puncte) .terenuri cu soluri slab fertile. 1. mijlociu-grosiera sau fina. de centrul de depozitare si valorificare a produselor. dupa cum urmeaza: .

uniform.Categoria A ./ Extractiei 4. cu drumuri întretinute. cu forme si dimensiuni optime pentru mecanizare. Categoria C . de centrul de depozitare si valorificare sau gara./ drepturile de . Metoda este cea mai utilizata si preferabila când exista date comparabile. acces mediu. Aceste informatii precum si tehnica de evaluare va fi sustinuta de exemple de astfel de evaluari. prezentam 6 metode de evaluare bazate pe principii de piata. Prin aceasta metoda informatiile ce se fac pentru loturile similare sunt analizate./ Tehnica reziduala 6./ Proportiei 3.terenuri cu sol uniform. comparate si corectate functie de asemanari si de diferentieri. METODE DE PIAŢĂ PENTRU EVALUAREA TERENURILOR Pentru terenuri.terenuri cu sol neuniform. Se vor prezenta 6 procedee de evaluare : 1. În anexele Legii 16/1994 sunt stabiliti si coeficienti de bonitare functie de tipul culturilor agricole precum si coeficienti de convertibilitate pentru tipurile de produse si grâu ca produs de referinta./ Capitalizarii rentei de baza Metoda comparatiei directe Se utilizeaza evaluarea terenului liber sau care se considera liber pentru scopul evaluarii. În Legea 18 sunt trecute preturi pentru tipurile de terenurile agricole .la care suma estimata de evaluator reprezinta o opinie bazata pe informatiile la zi pentru tranzactiile efectuate pentru terenurile considerate libere sau ocupate de cladiri. acces usor si distanta mica de centrul de localitate. Categoria B . dispersate. cu forme si dimensiuni ce asigura conditii medii de mecanizare. drumuri necorespunzatoare si la distante mari fata de centrul de localitate sau gara. cu forme si dimensiuni ce au conditii diferite de mecanizare. iar categoriile de teren sunt stabilite de evaluator. Elementele de comparatie sunt :1. Clasele de fertilitate ale solului sunt stabilite de catre institutele pedologice din judet. moderat grupate. drumuri foarte bune.terenuri cu sol moderat./ Parcelarii 5./ Metoda comparatiei directe 2. grupate.

Pentru corectiile ce se impun asupra preturilor se recomanda ca acestea sa fie facute functie de datele disponibile ( calitatea lor) si sa fie exprimate în moneda sau în procente./ restrictiile legale 3. Zonarea este unul dintre criterii si este recomandat sa se aleaga amplasamente din aceiasi zona. preturi tranzactionate./ cea mai buna utilizare. Pentru evaluare este indicat sa se coreleze rezultatele a 2 sau mai multe comparatii. iar daca acest lucru este dificil se pot lua în consideratie preturile nenegociate. conditiile pietii apoi cu cele referitoare la localizare si caracteristicele fizice.De asemenea este cunoscut ca exista tendinta ca pretul terenului sa scada./ localizarea 5. Uneori evaluatorul este obligat sa aleaga informatiile despre tranzactii între proprietati situate în apropierea subiectului. Se propune sa se înceapa cu aceste corectii de la dreptul de proprietate. topografia. Este necesar sa avem în vedere în analiza terenurilor libere supuse tranzactiilor si aspectul legat de cea mai buna utilizare deoarece pot fi identificate utilizari care creaza valoare si evaluatorul poate începe selectia proprietatii comparabile si apoi se estimeaza valoarea terenului. Se subîntelege ca este logic sa se selecteze terenuri cu suprafete cât mai apropiate în suprafata sI cât mai recent tranzactionate astfel ca evaluarea sa fie apreciata ca foarte corecta. Pentru ca preturile s-au schimbat relativ mult din 1990-1992 încoace.cu terenul subiect./zonarea 8. localizarea si vederea. cu cât sunt mai mici si mai putine deosebirile între subiect si terenurile comparabile cu atât este mai mare precizia si posibilitatea de a pronunta valori corecte. loturile de teren comparabile trebuie sa fie alese cu date cât mai recente./ caracteristicele fizice ( vom reveni asupra lor ) 6.În sistemul acesta de evaluare a terenurilor este importanta baza de date privitoare la aceste tranzactii. Informatiile directe se pot obtine cu partile implicate în tranzactii. lungimea la fatada. Pentru caracteristicele fizice avem în vedere: suprafata. Ca regula generala./ conditiile pietii ( data vânzarii )4. Metoda proportiei .proprietate 2. În anexele atasate prezentului suport de curs este explicat principiul analizei pe principilu perechilor de date un caz de evaluare a terenului folosind aceasta metoda. În anexa suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare a terenului prin metoda comparatiei directe folosind procedeul comparatiei pe perechi de date./ utilitatile disponibile 7. notari. cu avocati. dar încheiate cu mult timp în urma si tranzactii recente cu terenuri situate în aprpriere dar cu o suprafata mult mai mare. pentru terenurile în discutie. forma.Toate corectiile trebuie prezentate într-o forma logica si usor de înteles. În anexele acestui suport de curs va este prezentat un model de evaluare prin metoda procedeului bazat pe perechi de date. Preturile de analiza este ideal sa reprezinte. agenti imobiliari.

onorariile. a ratei de absorbtie a costurilor indirecte si pentru servicii. În anexa suportului de curs va este prezentat un exemplu de analiza. a ratei de actualizare. Metoda nu da o valoare determinanta proprietatii dar poate fi folosita când este insuficient numarul de tranzactii de terenuri libere comparabile. Se fac analize pe tipuri de proprietati si localizari între care se stabileste un raport tipic. Pentru loturile construite se vor scadea costurile directe si indirecte aferente dezvoltarii imobiliare. întrucât din valoarea proprietatii se scade contributia constructiei evaluata prin costuri depreciate. Metoda extractiei Metoda este o varianta a metodei proportiei. Metoda parcelarii se utilizeaza si în studiile de fezabilitate si în zonele unde sunt putine tranzactii comparabile. comisioanelor si cheltuielile de publicitate. nivelare si finisare a terenului. Valoarea data pentru teren prin metoda extractiei poate fi utilizata pentru comparatie cu preturile pentru terenurile libere si se pot considera drept parametrii normalizati mai mult decât valori absolute. Aceste costuri ar putea cuprinde si cheltuielile de eliberare. Aprecierea prin aceasta metoda este grosiera pentru ca se pot ridica ( sau exista ) cladiri mai scumpe sau mai ieftine pe loturi de teren de valoare egala. de construire a strazilor. mai simpla. Se vor deduce sumele reprezentând fructificarea capitalului investit pe perioada de dezvoltare si profitul antreprenorului. legal si economic si în primul rând sa îndeplineasca cerintele pietii locale. Metoda este bazata pe principiul echilibrului si pe conceptul contributiei. Se obtin veniturile generate prin vânzarea proprietatilor din care se extrag valorile aferente constructiilor obtinându-se valorile aferente numai terenului. Metoda parcelarii Metoda se refera la terenurile libere cu suprafete mari sau foarte mari pentru care analiza celei mai bune utilizari propune ca prin parcelare sa se obtina terenuri obtime pentru cladiri rezidentiale într-o combinatie favorabila. Precizia metodei este determinata de precizia ratei de actualizare. trotuarelor si a retelelor edilitare.În localitatile urbane dezvoltate se gasesc foarte rar amplasamente libere si valoarea lor nu poate fi estimata prin comparatie directa motiv pentru care se foloseste metoda proportiei. primele de asigurare. Se vor lua în consideratie si taxele. În aceasta metoda este necesara implicarea unor persoane de specialitate privind dezvoltarea proprietatilor imobiliare si în acelasi timp sa se asigure ca poate gasi prin analogie o parcelare pentru extragerea de informatii. În cele mai multe cazuri se face apoi o analiza comparativa cu loturile deja construite. marketingului si vânzarii proprietatilor construite pe loturi. Analiza se face deasemenea pe baza unor date legate de localizarea proprietatilor de implicarea unui specialist în evaluarea cladirilor. adica între diferite componente ale proprietatii exista o proportie adecvata si nici una nu conduce la o disproportie in raportul teren / cladire / proprietate. . O astfel de analiza se face prin dimensionarea loturilor din punct de vedere fizic. Pentru comparatie aceste fluxuri vor fi actualizate cu o rata de actualizare care tine totuti cont de riscul aferent dezvoltarii.

G. s-a impus necesitatea prezentarii cladirilor de toate tipurile. Metoda capitalizarii rentei de baza Pentru folosirea acestei metode este util sa se cunoasca informatii de pe piata închirierilor imobiliare Renta de baza este marimea platita pentru dreptul de utilizare si ocupare a terenului în conformitate cu regulile de închiriere a terenului Daca renta curenta corespunde cu cea de piata atunci valoarea obtinuta prin capitalizarea cu o rata de pe piata este echivalenta cu valorea de piata. sunt noi si nu au deprecieri functionale si fizice. Se determina ce parte din venituri se atribuie cladirii si se obtin veniturile pentru teren pentru perioada de un an. Vom metiona ca acestea sunt: 1. chirie si cheltuielile de operare estimate la data evaluarii . despre instalatiile functionale sI pentru fiecare dintre acestea informatii asupra modalitatii de apreciere a uzurii. 964 /1998 în 9 categorii. finisajul si instalatiile functionale./ venitul net anual generat de proprietate se poate estima cu precizie c. În cazuri în care aceasta nu corespunde cu conditiile contractuale sunt necesare corectii. Cladirile ce se supun evaluarii sunt împartite conform H. Exista informatii privitor la teren mâna de lucru si capital de investit si se pot cunoaste cu precizie urmatoarele : a.Apoi se va determina sau estima venitul net obtinut din exploatare. Renta poate avea diferite clauze de escaladare si de plata si în acest caz trebuie reflectate în renta de baza. Pentru a se deduce valoarea terenului se procedeaza în primul rând la determina valoarea constructiei ( existenta sau ipotetica).Metoda reziduala Metoda se utilizeaza acolo unde nu sunt disponibile date referitoare la laturi similare de teren liber. CLĂDIRI INDUSTRIALE .1./ se pot extrage de pe piata ratele de capitalizare separat pentru cladiri si teren Cladirile se vor estima în conditiile celei mai bune utilizari. EVALUAREA CLĂDIRILOR Întrucât cursul de evaluare trebuie sa promoveze si modalitatea de abordare a evaluarii de active. Acest venit se capitalizeaza cu o rata de capitalizare obtinuta de pe piata imobiliara si se obtine valoarea terenului. despre finisajul interior sI exterior./ valoarea cladirilor este cunoscuta sau se poate estima cu mare precizie b.R. structura. functie de activitatea ce se desfasoara în ea. Sunt prezentate notiunile de baza despre infrastructura si suprastructura cladirilor.

4.3. CONSTRUCŢII PENTRU ALIMENTARE CU APĂ. COMERŢ.6. CONSTRUCŢII PENTRU TRANSPORTUL ENERGIEI ELECTRICE 1. CANALIZARE sI ÎMBUNĂTĂŢIRI FUNCIARE 1. 2.8. C În surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii D Plasamente sau proprietasi pentru vânzare.1.9 CONSTRUCŢII PENTRU TRANSPORTUL sI DISTRIBUŢIA PETROLULUI.G.R. În finalul expunerii metodelor de evaluare care se folosesc pentru evaluarea cladirilor sau a constructiilor speciale. a modului de finalizare printr-un raport de evaluare vom da amanunte legat de practica raportarii pentru fiecare dintre aceste patru cazuri prezentate mai sus.139/2005. LICHIDELOR INDUSTRIALE. dupa o prezentare a practicii de prelucrare a informatiilor.2. SOCIAL . CLĂDIRI PENTRU TRANSPORTURI POsTĂ sI TELECOMUNICAŢII 1.CULTURALE 1. AERULUI COMPRIMAT sI PENTRU TERMOFICARE Standardele Europene de Evaluare promoveaza practica raportarii proprietatilor în scopul elaborarii documentelor financiare sau alte scopuri comerciale în patru categorii principale dupa cum urmeaza: A Ocupate de proprietar -destinate a fi utilizate în afacere. DEPOZITARE 1. detinute ca stocuri siînregistrate ca active circulante. Abordarea acestora presupune ca .7. CLĂDIRI AGRICOLE 1. B Ca investitie -cu scopul de a genera venit sau câstig de capital . CLĂDIRI DE LOCUIT sI CL. Deocamdata este neceasara abordarea metodelor de evaluare patrimoniala a cladirilor indiferent de clasificarea lor abordata de H. CONSTRUCŢII HIDROTEHNICE 1.5 CLĂDIRI PENTRU AFACERI. GAZELOR.

Aceste metode pe care le putem folosi sunt : A. marimea si cantitatile de informatii pe care evaluatorul le preia din lista mijloacelor fixe a societatii pentru care face evaluarea se pot folosi oricare dintre aceste metode./ metoda costurilor segregate 5. inginer constructor. planuri ./ Metoda costurilor 1. care ajuns la sediul societatii solicita lista mijloacelor fixe grupa I-a din balanta mijloacelor fixe./ aplicatii restrânse./ Evaluarea propriuzisa 4./ Verificarea situatiei scriptice./ Verificarea situatiei scriptice a societatii reale din teren 2. în copie.datele primare./ metoda costurilor de inlocuire 4./ Metoda indiciala 1. dar important este calitatea raspunsului pe care îl oferi beneficiarului lucrarii. Aceasta operatie se efectueaza de catre specialistul în evaluarea cladirilor. 5./ metoda costurilor de reconstructie / reconstruire 3./ metoda costurilor folosind preturile barem B./ Memoriu de evaluare 1. Preia aceasta lista si solicita deasemenea planul incintei./ metoda costurilor depreciate 2. capabile sa reprezinte valoric situatia reala din teren la data evaluarii. prelucrarea si finalizarea sa fie efectuata de o persoana pregatita special în acest scop. verificarile./Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloecelor fixe cladiri si constructii speciale. Pentru corectitudinea operatiei de evaluare a cladirilor este necesar sa fie respectate 5 etape distincte în procesul evaluarii si anume: 1. la apartamente sau proiecte tip Functie de importanta./ Verificarea situatiei reale din teren 3. Pentru evaluarea cladirilor putem folosi mai multe metode de evaluare care sa permita obtinerea unor valori cât mai precise.

pentru a verifica înscrierea separata pe numere de inventar a instalatiilor tehnologice. 3. Se vor solicita pentru cladirile importante planurile de executie existente la cartea tehnica. 834/1991 dupa care împreuna cu o persoana desemnata de conducere efectueaza verificarea situatiei în teren. În acest caz se vor propune numere de inventar noi. fie datorita lipsei de informatii.G.R. relevee pentru modificarile sau amenajarile efectuate. Inginerul constructor evaluator are obligatia sa tina cont de aceste date la analiza gradului de uzura fizica real estimat.F. Se recomanda folosirea metodei costurilor de reconstructie sau segregate . Sunt situatii frecvente în care cladirile inventariate au anul real de punere în functiune ( P.G. 964 /1998./ Verificarea situatiei reale din teren. anul punerii în functiune. Dupa finalizarea etapei de verificare a situatiei reale din teren se poate trece la etapa de evaluare propriu-zisa. )diferit de cel înscris în actele contabile fie datorita preluarii de la o alta societate dupa ce au functionat o anumita perioada de timp. Durata de viata scriptica si fizica a mijloacelor fixe constructii speciale este mai redusa decât a cladirilor. 2. Obligatoriu aceste cladiri fara numar de inventar gasite în teren se vor evalua la stadiul fizic la care se gaseste la data verificarii. La verificarea instalatiilor se va consulta si lista de mijloace fixe constructii speciale. Operatiunea de verificare impune analiza sistemului constructiv al cladirii. planuri de retele apa-canal./ Evaluarea propriu-zisa Pentru fiecare dintre mijlocele fixe grupa I-a cladiri se alege metoda de evaluare si se determina valorile de înlocuire ( de nou ) pentru data la care s-a convenit cu beneficiarul raportului de evaluare. Este posibil ca aceste cladiri sa fie înscrise pe o lista a mijloacelor fixe cladiri amortizate în functiune sau sa nu fie înregistrate pur si simplu. În cazul în care ele sunt înscrise corect la grupa I-a se vor analiza pe numarul de inventar gasit.R.I. cu folosirea codului de încadrare asemanator celui din H. Sunt verificate pe rând toate cladirile din incinta pe baza numerelor de inventar înscrise în lista si eventual a celor gasite în teren pentru care nu exista numar de inventar. retele de instalatii electrice de forta si retele tehnologice exterioare. Verificarea tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale este corect sa se încheie cu o discutie în cadrul societatii în care sa se lamureasca diferentele între listele mijloacelor fixe din balanta si situatia reala din teren. iar în caz contrar se solicita planuri sau se întocmesc relevee pentru fiecare dintre acestea întrucât va fi necesara evaluarea lor separata de cladire. fie datorita nationalizarii ( 1948 ).întocmite la H. au valori importante si ceea ce este mai important ca înlocuirea lor se poate face pe investitii si nu pe productie cum s-ar impune daca ar ramâne înregistrate la cladiri. anii în care pentru o serie de mijloace fixe sau efectuat remedieri importante. finisajul interior si exterior precum si instalatiile functionale existente în cladire.

E. metoda costurilor pornindu-se de la preturile barem pentru cladirile de mai mica importanta Pentru informatiile necesare obtinerii valorilor de înlocuire ( de nou ) prin metoda costurilor se vor studia Indicatoarele Republicane de consum pentru lucrarile de constructii. configuratia acesteia functie de gradul seismic al zonei. I 18 / 1984 etc. Valorile ramase actualizate vor fi detaliat înscrise în foi de lucru. M .N. Pentru finisaj se fac aprecieri asupra finisajului peretilor cladirii. acestia se pot corecta de evaluator functie de toti ceilalti factori pe care i-am mentionat mai sus. Ca exemplu as aprecia ca una este sa ai o pardoseala din covor pvc cu durata de 8-10 ani durata de viata si alta este sa ai o pardoseala din parchet de stejar cu durata de viata fizica de 60 ani. Ac . Iz . . Deasemenea pentru structura devizelor pe categorii de lucrari este necesar sa fie consultate Normativele P187 /1987. Primele informatii legate de acesti coeficienti de uzura fizica se pot prelua din Normativul P135 / 1995. S . inventar. C 140/1987 . V . Operatia de modificare a valorilor de înlocuire cu ajutorul coeficientilor de uzura fizica real estimati conduce la obtinerea pentru fiecare dintre cladirile evaluate la determinarea valorilor ramase actualizate pentru data la care s-a efectuat evaluarea acestor mijloace fixe.pentru cladirile cu suprafete mari si pentru care exista planuri de executie. Fac referire la duratele de viata fizica ale materialelor care participa la aceste finisaje. iar în cazul suprafetelor mari de cladirii valorile sunt deformate substantial. asupra pardoselilor. Operatia de determinare a gradului de uzura fizica real estimat este legata de informatiile date de vechimea cladirii. mediul normal sau agresiv în care se gaseste cladirea gradul de întretinere. cunoscute sub denumirea indicatoarelor C . asupra modului în care a fost întretinuta cladirea. Tf . Aceasta propunere este facuta în ideea ca precizia determinarii valorii de înlocuire folosind preturile barem este mai mica. Ts . de regimul de înaltime si de existenta sau nu a subsolului. D etc. Preluate primele informatii despre uzura fizica a cladirii pentru durata de viata scursa de la punerea în functiune si pâna în prezent. dimensiunile agabaritice ale cladirii precum si de zona seismica la care a fost proiectata cladirea si zona seismica în care se gaseste acum.C. I . are si un grad de subiectivitate si din acest motiv trebuiesc gasite toate argumentele pentru cazul în care acest grad de uzura sufera modificari importante fata de normativ. denumirea gradului de uzura fizica real estimat este înlocuita de cuvântul depreciere sau uzura efectiva. Aprecierea cladirilor porneste de la structura de rezistenta. întocmite separat pentru terenuri. Stabilirea deprecierii pentru fiecare dintre cladiri este o operatie de mare responsabilitate. E . separat pentru cladiri cuprinzând toate datele de identificare necesare ( nr. tâmplariei si a invelitorii. publicate de catre I. în standardele internationale. care coeficientii de uzura sunt prezentati pe cod asemanator cu cei din Legea 15/1994.R. În acest sens sens aplicarea Normativelor sus mentionate se va face în stricta concordanta cu starea de fapt din teren.C. În literatura de specialitate. Se fac aprecieri asupra instalatiilor functionale ale cladirii. constatata si consemnata detaliat în foi de lucru. precum si asupra tipului de materiale folosite la aceste finisaje.

C. precum si uzura fizica si gradul de întretinere. 4. eventual plan de situatie) Foile de lucru astfel întocmite în termenul prevazut vor fi predate colaboratorilor din echipa care determina . calitatea informatiilor transmise beneficiarului lucrarii va apreciata ca superioara.C. suprafetelor. se impune prezentarea sumara a cladirilor din punct de vedere al sistemului constructiv. Ultima piesa a raportului de evaluare patrimoniala este Memoriu de evaluare propriuzis. supradimensionarile cladirilor pentru functiunile pe care le îndeplinesc./ Memoriu de evaluare. apreciaza corectitudinea balantei mijloacelor fixe preluate de la societatea comerciala.. Orice apreciere suplimentara este totdeauna bine venita. bilantul economic “ respectiv activul net contabil corijat. functiunile conforme procesului tehnologic. iar transmitrea de date ale dimensiunilor.denumire. gradului de utilizare si aprecierea uzurii efective face parte din continutul obligatoriu al raportului. În acest caz pretul de construire pentru 1 mp de suprafata desfasurata construita a fost decis de regimul de înaltime al blocului de locuinte./ Prezentarea datelor evaluate si descrierea mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale Dupa finalizarea evaluarii tuturor mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale.L. Aceste ultime metode de evaluare se pot aplica în conditiile în care exista o baza de date apreciabila.P. Aceste evaluari se pot face si pentru o serie de cladiri de mica importanta. al finisajului interior si exterior precum si elemente despre instalatiile functionale ale cladirii. În toate rapoartele de evaluare efectuate se impune ca în capitolul de descriere a cladirilor sa se mentioneze aprecierea evaluatorului privind stabilitatea structurii. sunt aceia care aduc la zi valoarea de înlocuire pentru cazul în cauza. Corectiile ce se impun de la caz la caz sunt obligatorii pentru ca subiectul ce se evalueaza prin aceasta metoda sa permita obtinerea unor date sigure. valoare contabila. unde evaluatorul prezinta concluziile. Procurarea acestor indici de reactualizare se recomanda a fi preluati din publicatiile lunare ale I. realizate pe baza de proiecte tip.N. 256 /1984. Coeficientii de reactualizare elaborati de M.R. 5. din Buletinul Informativ al Corpului Expertilor Tehnici ce apare lunar.C..M.de gradul de seismicitate al zonei în care este construit blocul.E./ Metoda indiciala Metoda se poate aplica foarte bine în cazul cladirilor de locuit care au fost construite pe baza pretului ferm dat de H. de etajul la care se afla apartamentul. Daca aceste informatii vor fi sustinute si de fotografii color explicative. prezinta cladirile la care este necesar sa fie calculata si deprecierea functionala ( uzura morala ). C. . Orice informatie legata de surplusuri sau scapari ale balantei de mijloace fixe este binevenita.A.T. uzura -valoarea ramasa . cu tipuri diversificate de structuri cu localizari pe zone de seismice.

1. Se efectueaza evaluarea întregii retele si apoi se obtine determinarea valorilor de înlocuire pe fiecare numar de inventar pe principiul raportului dintre valorile de înlocuire contabileactualizate ( la H. .1.1.1. Constructii pentru afaceri comert si depozitare 1.9.1. . apa-canal si transport de energie electrica.4.G.14. Pe acelasi principiu se va .1.3.. Totusi în anexele suportului de curs sunt atasate exemple prin care sunt promovate metodele de obtinere a valorilor de înlocuire. gazelor. În cazurile concrete de evaluare pentru situatii de multiple numere de inventar înscrise în balanta de mijloace fixe se propune evaluarea globala pentru acelasi tip de retea tehnologica existenta în incinta. Constructii speciale pentru locuinte si social culturale Constructii pentru transportul energiei electrice 1. 1. .1.24 Constructii pt. .15. Constructii speciale industriale 1.3.3.500 /1993 ) pe numar de inventar si valoarea de înlocuire totala însumata pentru toate numerele de inventar.8.1.În metodele prezentate mai sus nu au fost prezentate elementele de tehnica evaluarii pentru obtinerea valorilor de înlocuire prin metoda costurilor. .2. industriale.3. .5.1. pe baza profilului de activitate.1.6. canalizare sI îmbunatatiri funciare 1.2.6. cu mentiunea ca avem structurate aceste constructii pe coduri asemanatoare celor de la cladirile din societate.10 Constructii speciale agricole 1. . Constructii pentru alimentarea cu apa.1.1.7. În cele mai multe cazuri de evaluare numarul pozitiilor din lista grupei II-a pentru cladirile de tip industrial sunt foarte numeroase si de cele mai multe ori foarte greu de indentificat pe numere de inventar in cazul retelelor tehnologice.1.7.3. datorita gradului de specializare ridicat. lichidelor comprimat si pentru termoficare.1.8.4.1.9.Le vom prezenta pentru a fi posibila codificarea.5.6.2.R.4.1. Constructii hidrotehnice 1.3.11. Valoarea astfel obtinuta se va multiplica cu rezultatul evaluarii întregii retele obtinut prin metoda costurilor si se v-a obtine astfel valoarea de înlocuire pentru acel numar de inventar. Determinarea valorii de înlocuire pentru aceasta evaluare globala se efectuaeaza având la baza planul de retele din care se extrag lungimile pe diametre ale conductelor.transporturi posta si telecomunicatii 1. aer Constructii pentru transportul si distributia petrolului.6. Din practica evaluarii se cunoaste ca pentru foarte putine dintre numerele de inventar se cunosc aspectele fizice ale fiecaruia dintre ele si deci este dificil de evaluat luânduse în analiza fiecare numar de inventar separat. EVALUAREA CONSTRUCŢIILOR SPECIALE Evaluarea constructiilor speciale se face pe aceleasi principii cu ale cladirilor. . 1.

inlocuire uz.606 Exemplul .655.398.458 50 % 31 % 1987/11 10. ------ 1985/7 119148680 33586112 -------..686 * 1.de inventar 200064 la care valoarea de inlocuire contabila este de: 2.397 101.se va face cu nr.obtine si restul valorilor de înlocuire. Functie de anul de punere în functiune.512527 ** 54 % 2. 200113 Retele termice A19-H4 180. Multiplicarea valorii de înlocuire cu uzura fizica exprimata în procente va conduce la determinarea valorii ramase actualizate pentru acel numar de inventar. 200145 Termice B10-A17 -G2 70.941.268. Denumire mijloc fix An/Luna Val . Acelasi principiu se folosette si pentru celelalte numere de inventar. Prin folosirea tehnicii de calcul în evaluarea mijloacelor fixe aceasta solutie este foarte rapida si precisa.270. cu conditia preciziei cu care se determina valoarea de înlocuire.762 127. ----- 360. inv.326 -----..fiz. iar însumarea valorilor ramase va determina valorea ramasa actualizata pentru data la care se face evaluarea.983.536. ramasa ( contabila ) reactualizata Val.687.inventar Val. Grad actualizata ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1.629.. in procente. .622. 200064 Retele termice A25-A26 1984/10 42139 849* 58. uzurile fizice real estimate pentru fiecare dintre numere de inventar.198 3. Vom prezenta un exemplu în care sa fie exprimata aceasta metod de analiza ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------Nr. 200238 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------792. de gradul de întretinere si de mediul normal sau agresiv în care se gaseste reteaua si preluând primele date din Normativul P135/1995 se vor aplica.124. Nr.

139.1. când din conditii cunoscute de termene si mâna de lucru necalificata se receptionau lucrari de foarte slaba calitate. 2.1994.686 apoi 2.8.2.1.512. La anumite tipuri de constructii speciale se poate aprecia ca dezvoltarea tehnologiilor impune analiza situatiei existente în teren si sub aspectul uzurii morale.849 -----------------. cu justificarea acestei aprecieri în foi de lucru speciale uzura suplimentara ce se impune.1. PREZENTAREA sI INSPECŢIA CLĂDIRILOR EVALUĂRII SUPUSE . Evaluatorul va lua în consideratie natura mijlocului fix ce este supus evaluarii.527 ** Obtinerea informatiilor privitor la gradul de uzura fizica pentru mijloacele fixe de tip constructii speciale se preiau din cadrul Normativului P135/1995 unde duratele de viata fizica precum si uzurile fizice pentru duratele de timp scurse de la punerea în functiune sunt selectate pe baza codurilor de recunoastere a mijloacelor fixe existente în Legea 15 / 1994.= 0. Se impune deci ca evaluatorul sa fie în posesia informatiilor privitoare la conditiile minime de acceptare ale receptiei unor astfel de lucrari. constructii speciale este asociata cu analiza comparativa care trebuie facuta între conditiile STAS de calitate a lucrarilor si ceea ce se executa in fapt.622.687. Pentru HGR 964 / 1998 se vor asimila codurile constructiilor speciale cu codurile echivalente din Legea 15. sau avem coduri la care uzura fizica se apreciaza în 2 pozitii ( ex./Legea 15/1994 ) are în Normativul P135/1995 2 pozitii adica infrastructura si suprastructura caii ferate. Este deasemeni bine sa mentionam ca evaluarile mijloacelor fixe grupa I-a necesita multa incisivitate din partea evaluatorilor deoarece într-o serie de cazuri ele nu sunt inventariate.7. Se gasesc situatii în care s-a impus aprecierea unei uzuri totale pentru mijloace fixe precum retele apa-canal.983 x 0.398.18.0519 = 127. -rezervoare din beton armat ) cu rezervoarele de depozitare apa din beton -cod 2. sunt în teren si este obligatoriu ca acestea sa fie separate si evaluate separat. conditiile de mediu. Aprecierea uzurii fizice real estimate este în cazul mijloacelor fixe grupa I-a. castele de apa sau silozuri care nu functioneaza fiind defecte cu toate ca durata de viata scriptica nu s-a consumat.4. Este totusi neceasr sa mentionez ca pentru multe dintre mijloacele fixe constructii speciale avem coduri care se pot confunda ( ex. Este important sa se retina selectarea facuta pe baza criteriilor de de repartizare pe coduri. cod 2.0532 792. tehnologia anilor în care se face evaluarea si apreciaza.5.42.

Functie de scopurile pentru care sunt executate cladirile.. cunoscute sub denumirile : 1.proprietate . în urma verificarii din teren. despre terase si învelitori. a fost adoptat pentru a reflecta accentul pus în standardele de evaluare pe documentele financiare. Se poate totusi ca evalatorul sa înlocuiasca termenul activ cu termenul .E. Cladirile construite pe acest sistem au inertie termica importanta.A... Structura pe zidarie portanta Structura pe zidarie portanta este structura care asigura stabilitatea cladirii având ca elemente zidariile de închidere si de compartimentare cu grosiuea mai mare de 24 cm grosime. o sensibilitate redusa fata de diferentele de temperatura noapte-zi. de a da posibilitatea absolventului sa aiba capacitatea de întocmi un raport de evaluare pentru un activ. Vom da informatii despre structura de rezistenta a cladirilor pentru orice fel de functiuni. ca parte posibila a unei proprietati.-structuri mixte Pentru fiecare dintre aceste tipuri de structuri vom prezenta informatii suficiente astfel ca evaluatorul sa aiba posibilitatea sa recunoasca. În literatura de specialitate termenul . asigura protectia utilajelor care participa la procesele de fabricatie. dar singura realizeaza doar un bun.-structura pe zidarie portanta 2.-structura pe diafragme din beton armat 4.R.. sunt pentru evaluatori mijloace fixe care împreuna cu terenurile realizeaza o proprietate. Continutul raportului de evaluare pentru active ( proprietati ) impune un capitol obligatoriu de descriere a cladirii. structura de rezistenta are diferite forme. despre finisajul interior si exterior.C.. ca termen substitut cuvântului activ. STRUCTURA DE REZISTENŢĂ Cladirile asigura protectia oamenilor care desfasoara activitati socio-profesionale.Acest capitol al cursului s-a impus dat fiind dorinta noastra a C. activ . despre instalatiile functionale ale cladirilor. Aceste tipuri de cladiri au si o buna izolare fonica fata de zgomotele exterioare provenite din afara si din interiorul cladirii . care tip de structura este specifica cladirii supusa evaluarii.-structura pe cadre din beton armat sau metal 3.C. Grosimea zidurilor poate ajunge pâna la 75 cm grosime.

Cladirile care au conceput un astfel de sistem constructiv. elementele structurale au stabilitate considerabila Durata de viata a materialelor este forte mare sau mare. cladiri pe cadre cu regim de înaltime parter cladiri pe cadre cu regim etajat. pentru aceste tipuri de cladiri se impun conditii severe pentru ca în zonele seismice sa fie îndeplinite conditiile de rigiditate care sa micsoreze deplasarea la vârful cladirii.Structura de rezistenta este rigida. Din punct de vedere al regimului de înaltime cladirile cu structura pe cadre poate fi clasificata în 2 categorii importante functional. implicit durata de viata a cladirii este mare. cu exceptia peretilor de compartimentare situati între 2 diafragme adiacente. Este important sa fie cunoscut ca majoritatea cladirilor de tip industrial au structura pe cadre cu regim de înaltime parter cu una sau mai multe deschideri. Atunci când regimul de înaltime este mare. Structura pe diafragme Cladirile de acest sistem constructiv. care au mai multe deschideri si mai multe travei. Structura pe cadre Structura pe cadre din beton armat. au peretii structurali realizati din beton armat dispusi în 2 sisteme si anume : sistem de diafragme dispuse în sistem fagure sistem de diafragme dispuse în sistem celular. asigura flexibilitate în compartimentarea interioara. Durata de viata a materialelor este mare asigurându-se stabilitatea atunci când sectiunile elementelor structurale stâlpi si grinzi corespund încarcarilor permanente si din sarcini dinamice. sau pe cadre din profile metalice la care elementele structurale sunt stâlpii si grinzile care permit închideri cu zidarie de diferite grosimi. Sistemul de diafragme dispuse fagure presupune ca toti peretii dintre camere sunt realizati din beton armat. . beton armat prefabricat.

Structura de rezistenta pentru blocurile de locuinte foarte înalte a impus sistemul constuctiv cu diafragme din beton armat monolit ca un nucleu central si stâlpi cu grinzi pe exteriorul acestui nucleu de diafragme. dat fiind posibilitatea flexibilitatii zonelor de birouri. dar sub acesti pereti de subsol se gasesc fundatiile cladirii. Structura de rezistenta se poate împarti la rândul sau în 2 categorii si anume : infrastructura cladirii suprastructura cladirii Infrastructura cladirilor este totdeauna acea parte a cladirii care se gaseste sub cota +0. în rest peretii de compartimentare sunt realizati din pereti usori.00 si este cunoscuta deobicei sub denumirea de fundatie a cladirii. Industrializarea a impus sistemul constructiv al diafragmelor de beton armat prefabricat. datorita functiunilor impuse prin proiectare. beton armat sau caramida. Structura pe diafragme are ca inconvenient inflexibilitatea compartimentarii.Sistemul de diafragme dispuse în sistem celular presupune ca peretii dintre apartamente sunt din beton armat. se regasesc sisteme constructive considerate ca structuri mixte cum ar fi : zidarie portanta cu cadre din beton armat cadre din beton armat cu diafragme din beton armat. FUNDAŢII . cu pereti din beton . Cladirile pot avea subsol. Deasemenea cladirile de birouri au conceput un astfel de sistem constructiv. Pentru multe dintre cladirile de tip rezidential structura de rezistenta mixta este aceea care asigura confortul si functiunile cele mai sigure. Structura mixta Pentru unele tipuri de cladiri. Din punct de vedere al stabilitatii. multe dintre cladirile de tip bloc de locuinte cu regim de înaltime P+4E si P+8 E. structura de rezistenta pe diafragme din beton armat este considerata foarte sigura la actiunile seismice. autoportanti.

Fundatiile unei cladiri se pot clasifica dupa cum urmeaza : 1./ fundatii de tip radier general 4./ fundatii izolate 3. compresibilitate.caracteristicile structurii de rezistenta a constructiei . stratificatie. e. . Pentru îndeplinirea acestei functiuni ele trebuie sa repartizeze încarcarile terenului. care trebuie sa aiba suficienta rezistenta pentru a suporta presiunile corespunzatoare.particularitatile functionale ale constructiei care pot influenta comportarea fundatiilor ./ fundatii pe piloti Fundatiile continui din beton armat se promoveaza de catre proiectant atunci când terenul are presiunea admisibila de calcul pentru sarcini fundamentale de calcul si prin armarea talpii de fundare se va limita latimea acesteia.natura terenului de fundatie. c. adâncime.apele subterane si cele de suprafata.Fundatiile au rolul de a transmite încarcarile cladirii asupra terenului. variatia sezoniera a nivelului apelor subterane. d. a materialelor sI izolatiilor. iar deformatiile sunt acceptabile pentru stabilitatea cladirii./ fundatii continui sub ziduri 2. presiune admisibila.conditiile hidrologice ale terenului. b. Fundatiile de sub cladiri sunt fundatii directe. În cazurile terenurilor macroporice.conditiile locale care în unele cazuri determina materialele ce trebuie folosite în fundatii . iar prin aceasta se înteleg lucrarile efectuate sub nivelul terenului pentru executarea corpului fundatiei care reazema direct pe patul de fundatie. f. a adâncimilor de fundare. posibilitatile patrunderii acestora la fundatii. sensibile la înmuiere. La alegerea sistemului de fundare. Asezarea armaturii pentru fundatie se face pe suprafata unui beton de egalizare de 3-5 cm grosime. se va tine seama de urmatoarele: a.conditiile de seismicitate a regiunii. sau al pamânturilor argiloase cu contractii mari se vor prevedea obligatoriu masurile si detaliile suplimentare speciale pentru aceste cazuri.

Deseori problema etansarii subsolului poate fi promovata si cu ajutorul drenajului perimetral dirijat spre exteriorul incintei proprietatii. Prin prezentarea mai jos a hartii României având zonate adâncimile se vor putea prelua primele informatii legate de aceste obligatii tehnice. apa rezulta a fi agresiva. Se preiau deobicei informatii privitoare la presiunea admisibila la nivelul temperaturii minime de înghet. a caracterului agresiv al acestei ape. Pentru o informare prealabila asupra calitatii terenului de fundare se poate apela la proprietarii cladirilor învecinate. cu dimensiunile calculate astfel încât sa poata prelua încarcarile date de stâlpul în cauza. Pentru structurile concepute pe zidarie portanta la care sunt prevazuti stâlpisori din beton armat. trebuiesc luate masuri speciale care se stabilesc de la caz la caz cum ar fi: *hidroizolatii *marirea sectiunii elementelor fata de calculele de rezistenta. de calitatea terenului. stâlpii prefabricati.talpa rigida fundatie izolata tip pahar. gradului de seismicitate si al naturii terenului de fundare.pt. . asupra nivelului pânzei de apa freatica. Ca definitie tehnica prin adâncime minima de înghet se întelege nivelul cel mai coborât al izotermei 0 °C. precum si de dorinta viitorului proprietar de a avea subsol sau nu. fundatiile subsolului au centuri la baza soclurilor si în fundatii. Pentru fundatiile izolate avem 3 tipuri distincte si anume: fundatie izolata bloc si cuzinet fundatie izolata bloc armat . Fundatiile izolate sunt executate întotdeauna sub stâlpii de rezistenta a cladirii. Aceste fundatii sunt completate cu materiale hidroizolante si de protectie astfel încât sa fie realizata hidroizolarea acestor pereti. care ne pot comunica asupra eventualelor dificultati avute atunci când s-au executat fundatiile cladirii în care locuiesc. Adâncimile de înghet din România variaza între 70 cm si 110 cm fata de cota terenului natural. Alegerea tipului de fundare depinde de încarcarea data de cladire.Fundatiile cladirilor cu subsol sunt dimensionate din punct de vedere al adâncimii subsolului. Adâncimea de înghet Daca prin conditiile tehnice fixate pentru beton.

la care terenul de fundare este compresibil. blocuri ceramice. Structuri pe cadre din beton armat sau metal . cu goluri. Pereti structurali de contravântuire în sensul ca pot prelua doar sarcinile orizontale sI greutatea lor proprie . structura pe zidarie portanta. Având în vedere importanta deosebita de asigurare a stabilitatii cladirii. au armare constructiv alcatuita sau armatura calculata pentru cazul în care sunt posibile aparitii ale unor zone întinse pe aceasta talpa. în sensul ca acestia pot prelua sarcini verticale si orizontale . care poate fi conceput si dimensionat pentru structuri cu subsol sau fara.Fundatiile izolate sunt în majoritatea cazurilor fundatii capabile sa preia eforturile transmise terenului prin intermediul structurii stâlpului. Acest gen de fundatii se numesc fundatii pe piloti si pot fi sub fundatii de tip izolat sau fundatii de tip radier general. de calcul si de executie sunt promovate în Normativul P2-1985 pentru materiale precum caramizile pline.8 si 9. pentru gradele de intensitate seismica 6. Fundatiile speciale sunt cele proiectate si executate pentru cazul în care terenul este dificil pentru fundare si se impune executarea de piloti prefabricati batuti în teren pâna la atingerea terenului bun de fundare.( scara Mercalli ) Prevederile generale de alcatuire. Pentru fundatiile cladirilor cu subsol. blocuri din beton celular autoclavizat.7. cu etaj sau fara etaj. greutatea lor fiind preluata de plansee si de peretii portanti. dimensiunile grinzilor continui de fundare pot fi înlocuite cu fundatii de tip radier general.2 m .. Fundatia de tip radier general este realizata cu armare pe doua directii. sistemul structural cel mai raspândit este acel cunoscut sub denumirea de . Pereti nestructurali care îndeplinesc rolul de compartimentare.. cu pereti dispusi dupa forme geometrice regulate Pentru peretii portanti functie de rolul pe care-l îndeplinesc în cladire ei se împart în : Pereti structurali portanti. Aceste fundatii de tip radier general au grosimea variind de la 35 cm pâna la 1. structurile pe zidarie portanta sunt de natura structurilor spatiale. SUPRASTRUCTURA CLĂDIRILOR Structuri pe zidarie portanta Pentru cladirile de locuit de tip unifamilial ( rezidentiale ). cu pozarea armaturii la partea inferioara si superioara a radierului.

/ diafragme din beton armat dispuse în sistem fagure 2. Structuri mixte din beton armat Structurile mixte se realizeaza la cladirile pe zidarie portanta. La aceste tipuri de structuri peretii au rolul de închidere si de compartimentare. Aceste sistem constructiv este folosit pentru un regim de înaltime de 4-10 etaje. unde la camerele cu deschidere mare se impune prezenta unui stâlp pe care reazema grinzi din beton armat./ diafragme din beton armat prefabricate Executarea cladirilor folosind diafragmele din beton armat este indicata pentru zonele de intensitate seismica mare. Acest gen de structuri dispune de lubertatea de alegere a distributiei peretilor interiori./ diafragme din beton armat dispuse în sistem celular Deasemenea se poate face o clasificare pe baza sistemului constructiv folosit la executarea cladirilor cu structuri pe diafragme si anume: 1. Planseele din beton armat reazema pe riglele cadrelor si pot avea diferite grosimi. la cladirile cu un numar mare de nivele. Structuri pe diafragme din beton armat Structurile din beton armat pe diafragme se împart în 2 categorii. la care cerintele functionale permit o distributie identica a peretilor portanti la toate etajele.Aceste sisteme structurale sunt copuse dintr-un ansamblu de bare verticale si orizontale ( numite stâlpi si grinzi ). care împreuna cu diafragmele orizontale ( planseele ) realizeaza un sistem spatial rigid. Acest aspect va fi tratat ca depreciere suplimentara în cazurile trecerii structurii la un grad superior de calcul al stabilitatii. îmbinate rigid în noduri pe cele doua directii ortogonale corespunzator axelor principale ale constructiei. Odata cu modificarile aparute în harta zonelor de seismicitate a tarii. asigura prin grosimea lor izolarea fonica si termica. Este . functie de modul în care sunt dispuse si anume: 1./ diafragme din beton armat executate monolit în cofraje 2. sistemul constructiv pe cadre din beton armat capata atentie sporita în analiza evaluatorului doar atunci când s-au petrecut modificari însemnate de calcul la sarcini dinamice. Acest sistem constructiv este un sistem avantajos din punct de vedere tehnico-economic.

sau umflarea unora dintre elementele structurale.deasemenea considerat ca structura mixta cladirea care are un nucleu central pe diafragme din beton armat. usor de rectificat prin reparatii minore sau care produc înclinarea. care pot fi apreciate ca fisurile fine. functiunile cladirii sunt realizate mai usor dat fiind elasticitatea cu care se pot realiza compartimentarile. iar etajele au conceputa o structura pe diafragme din beton armat dispuse în sistem celular sau dispuse în sistem fagure. Se apreciaza ca structura pare vulnerabila. iar perimetral clîdirea are structura realizata pe cadre din beton armat monolit. INSPECŢIA STRUCTURILOR DE REZISTENŢĂ Inspetia structurilor poate pune în evidenta trei tipuri de defectiuni functie de costurile ce se pot implica pentru remediere: defecte estetice defecte functionale defecte de stabilitate Pentru inspectorul de cladiri este necesar sa fie prezentata o clasificare a avariilor structurale. apare o îngrijorare. care poate fi apreciata ca deschidere în continuare a fisurilor de la prima etapa. crapaturile existente devenind mai proeminente si apar noi fisuri./ Avarii superficiale. Pentru parterul acestor cladiri.I se pune problema sigurantei pentru locatari. integritatea si stabilitatea strucutrala prezinta un risc ridicat ./ Prabusirea. 1. Structura mixta este si acea structura la care parterul cladirii este un parter pe cadre din beton armat monolit. este sitatia în care cladirea se poate prabusi în orice moment. 3./ Avarie problematica. 2./ Avarie problematica superficiala. FINISAJUL INTERIOR sI EXTERIOR ./ Avarie serioasa. fiind necesar un program de reconstructie. 4. 5. Analiza efectuata de evaluator privitor la modul în care este alcatuita infra si suprastructura unei cladiri se va descrie în partea de prezentare a activului. iar stabilitatea cladirii este pusa la îndoiala. presupune ca se impun masuri de evitare a unei eventuale prabusiri.

Zugravelile interioare la pereti se clasifica în trei categorii functie de calitate si anume : . iar grosimea medie trebuie sa fie de circa 2 cm. Materialu care se executa aceasta operatiune se numeste mortar si pentru ca se fabrica în consistente diferite da cantitatii variabile de ciment se recunosc dupa titulatura M10-T .Cladirile. Aceasta activitate implica trei succesive cunoscute tehnic sub numele de sprit. Daca finisajul interior este umed atunci dupa aplicarea tinciului. M50-T si M100-T. grund si tinci. sunt finisate la interior si la exterior pentru a permite celor care o folosesc sa-si desfasoare activitatea de zi cu zi. În cazul în care pe suprafata peretilor se vor executa placaje ceramice sau placaje cu lambriuri tencuiala poate fi executata doar prin aplicarea a doua straturi succesive si anume sprit si grund. la 24 ore. indiferent de destinatia pe care o au. M25-T . sa se execute o gletuire cu var pentru cazul zugravelilor executate în culori de apa si cu glet de ipsos în cazul în care peretele va fi vopsit. O clasificare a finisajelor se poate concepe având la baza elementele cladirii si anume: peretii interiori si exteriori tavanele pardoselile tâmplaria sarpanta cu învelitoarea terasa TENCUIELI INTERIOARE sI EXTERIOARE LA PEREŢI sI TAVANE Pentru peretii interiori si exteriori finisajul implica în primul rând executarea lucrarilor de ten executate cu scopul asigurarii planeitatii peretilor executati din zidarie sau din beton.

zugraveli obisnuite. Ca durate de viata zugravelile la pereti si tavane se apreciaza la 3-6ani. Functie de tipul materialului folosit pardoselile calde sunt: pardoseli din covor p. placaje ceramice. marmora.5 cm si se clasifica functie de calitate în tencuieli obisnuite si superioare. Evaluatorul poate aprecia uzura efectiva functie de gradul de întretinere si de mediul normal sau agresiv al încaperii. Tencuielile exterioare driscuite sau stropite din var ciment au durata de viata de circa 20 ani. La exterior tencuielile se din mortar de consitenta superioara mortarului de la tencuielile interioare si anume M50-T sau M100-T. terasit. acrilice.zugraveli inferioare. Ca si tencuieli exterioare superioare se pot aprecia cele executate cu terasit. similipiatra simplu sau în asize si placajele de ceramica sau marmora. iar cele cu marmora 70-100 ani. strop sunt de tip superior.v. calcio-vechio. PARDOSELI Pardoselile unei cladirii se clasifica în 2 categorii distincte în : 1. Pe fatada cladirilor pot fi executate si profile sau ancadramente florare în zona ferestrelor si a aticului./ pardoseli calde 2. Tot în categoria de finisaje superioare la pereti se introduc si placajele cu faianta./ pardoseli reci aceasta clasificare este data de senzatia pe care o da pardoseala piciorului gol ce calca pe aceasta. Tencuielile exterioare sunt executate în grosime medie de 2. iar cel aplicarea de coloranti în modele. tencuielile din praf de piatra 40-50 ani . Ca si tencuieli obisnuite se recunosc tencuielile de fatada driscuite zugravite în culori de apa. marmora de circa 70-100 ani. placajele de faianta si lambriurile 25. lambriuri. tencuielile din similipiatra. tapetele 9 ani. Spoielile se pot considera zugraveli inferio zugravelile în culori de apa cu aplicare a 2 mâni de var. pe suport textil . Din punct de vedere al aprecierii duratei de viata fizica tencuielile interioare rezista circa 70 ani si poate ajunge pâna la 100 ani. huma în amestec cu coloranti se pot aprecia ca obisnuite. gresie. vinace. tencuielile de fatada cu finisajul realizat cu praf de piatra si ciment alb aplicat strop sau driscuit. zugraveli superioare.c.30 ani.

sau placi mozaicate pardoseli din mozaic venetian pardoseli din gresie pardoseli din marmora Pardoselile reci sau calde existente într-o cladire se diferentiaza prin costurile diferite care le implica. pardoselile din p. pardoselile din gresie. pe suport textil 10-15 ani. TÂMPLĂRIE INTERIOARĂ sI EXTERIOARĂ Tâmplaria interioara si exterioara pentru cladirile de locuit reprezinta în fapt usile si ferestrele cladirii. Pardoselile din scândura 20-25 ani.pardoseli din mocheta pardoseli din parchet iar pardoselile reci sunt : pardoseli sclivisite sau rolate pardoseli din covor pvc fara suport textil pardoseli mozaicate. clasificarea putând fi efectuata functie de tipul materialului din care este confectionata. Tâmplarie din lemn * lemn de rasinoase * lemn de stejar Tâmplarie de metal . pardoselile din parchet pe dusumea oarba. apreciere a calitatii materialelor si implicit a duratei de viata de la care se porneste în aprecierea uzurii efective. 25-45 ani.v. Tehnologia de executie a pardoselilor este descrisa în manualele de specialitate. mozaic sau marmora 70100 ani.c. Evaluatorul apreciaza aceste durate de viata fizica în baza constatarilor de la inspectia cladirilor si aprecierii mediului normal sau agresiv. va fi expusa detaliat cursantilor în timpul seminarului si vor fi date elemente de particularitate a tipului de defectiune specifica fiecarui tip de pardoseala.

* tâmplarie din tabla ambutisata sau profile laminate * tâmplarie de aluminiu Tâmplarie din diverse materiale * tâmplarie din p. * tâmplarie de beton. În datele tehnice publicate în decizia 630-1980 se propun urmatoarele durate de viata : ferestre si usi metalice vopsite la 3ani ferestre si usi de stejar la interior ferestre si usi de brad sau molid la interior ferestre si usi exterioare din stejar ferestre si usi exterioare din brad 70 ani 70 ani 50 ani 50 ani 40 ani . indiferent de tipul materialului din care sunt confectionate se pot clasifica în : 1 canat 2 canate glisante tip rulou Pentru fiecare dintre aceste elemente componente ale unei cladiri se vor prezenta elementele informative detaliate.c.v. Ferestrele se poate clasifica functie de numarul de canate în : ferstre cu ochiuri fixe ferestre cu ochiuri mobile avînd 1 canat 2 canate 3 canate Usile interioare sau exterioare. precum si elemente informative cu precizari asupra modului în care evaluatorul apreciaza prin inspectia efectuata gradul de depreciere.

sARPANTĂ sI ÎNVELITORI Cladirile sunt protejate de intemperii. aprecierile legate de duratele de viata vor fi strâns legate de gradul de întretinere a acestor elemente. prin aplicarea la partea superioara a unor sisteme constructive promovate prin proiectare si care pot fi : *terase circulabile sau necirculabile *sarpante si învelitori Terasele cladirilor sunt executate la nivelul planseului de peste ultimul etaj. Peste stratul de termoizolatie se toarna o sapa de egalizare peste care se asterne stratul de hidroizolatie alcatuit din 2 straturi de pânza asfaltata ( PA55 ) si 3 de bitum peste care se pozeaza un stat de carton asfaltat ( CA400 ). la blocurile de locuinte. cu aplicarea unor straturi succesive de hidroizolatie care în cele mai frecvente situatii asigura si protectia termoizolatiei de acoperis. Terasele de tip necirculabil sunt frecvente la cladirile de tip industrial. cu stratul de carton perforat pozat ca bariera de vapori. ca protectie împotriva razelor ultraviolete. protectia racordului la atic realizându-se cu un glaf de tabla zincata. Aceleasi straturi de hidroizolatie se pastreaza la aticul cladirii. TERASĂ. Ca ordine de executie prpunem o descriere a acestor operatiuni. Învelitorile se pot clasifica în 2 tipuri si anume: * învelitori de tip usor învelitoare din tabla zincata. Pentru cladirile protejate cu sarpanta. se înlocuieste solutia de pietris cu asezarea pe sapa de tip M100-T a dalelor din beton mozaicat. se asigura fixarea sarpantei pe planseul ultimului nivel. cu stratul de termoizolatie montat având grosimi variabile functie de tipul termoizolatiei.luminatoare metalice tâmplarie de mase plastice usi celulare de tip Pipera 35 ani 35 ani 15 ani Pentru cazurile în care evaluatorul constata ca în interiorul cladirii este un mediu agresiv. Pentru terasele de tip circulabile. pe aceasta montându-se învelitoarea. cladirile de birouri sau spatii comerciale proiectate cu acest sistem de protectie. iar pe înaltimea hidroizolatiei cu mortar fixat pe plasa de rabit. . Pentru terasele de tip necirculabil se impune asternerea unui strat de pietris de 5cm grosime.

Ceea ce este bine de cunoscut si retinut este faptul ca aceste instalatii functionale intra în pretul cladirii. Concluzie: Evaluatorul trebuie sa stie ca în costul cladirii este cuprins: costul structurii de rezistenta costul finisajului interior si exterior . instaltia de preluare a apelor pluviale de pe terasa. precum si toate alte tipuri de instalatii care îndeplinesc rolul de sursa de energie sau de transport al materialelor tehnologice se pot încadra în categoria instalatiilor tehnologice. Instalatiile de forta ( 380 V ). instalatiile de iluminat si prize. Instalatiile tehnologice sunt acele tipuri de instalatii care participa la procesul de productie. Instalatiile functionale sanitare sunt instalatiile de la baie . instalatia de paratraznet si instalatia de împamântare. Acestea este bine si corect sa fie evaluate separat de cladire. instalatiile de abur. bucatarie.învelitoare din azbociment ondulat. lichide tehnologice. Instalatia functionala de încalzire ar fi aceea de la calorifere sau aer cald. sau de servicii. pe linia evaluarii la mijloacele fixe cladiri. lichide frigorifice. Vom aprecia pentru instalatiile electrice functionale. sau foi plane învelitoare din sita ( dranita ) învelitoare din 2-3 straturi de carton asfaltat învelitori din tabla cutata sau ondulata * învelitori de tip greu învelitori din tigla solzi sau profilata învelitori din olane ceramice INSTALAŢIILE FUNCŢIONALE sI TEHNOLOGICE Instalatiile unei cladiri sunt de 2 categorii si anume : * instalatii functionale * instalatii tehnologice Instalatiile functionale sunt acele tipuri de instalatii care au sarcina de a deservi omul. fie ca acesta se gaseste într-o cladire de locuit fie ca se gaseste într-o cladire în care îsi desfasoara activitatea profesionala. gaze la sobe. ventilatie interioara. înstalatiile de gaze la cladirile de locuit.

designul sI marimea lor nu sunt nici vândute nici închiriate. Trebuie sa fie explicate beneficiarului dezavantajele cumularii costurilor la pretul cladirii. Pot fi tratate la fel cladirile care prin localizarea lor.combinatele chimice.. este desinut pentru a fi vândut. A / Proprietatile ocupate de proprietar-destinat a fi utilizate în afacere. doar acceptul beneficiarului permite adaugarea acestor costuri la costurile cladirii. Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata pentru teren si la valoarea de piata pentru utilizarea existenta pentru cladiri..Acestea sunt proprietati specializate sI care nu se vând în mod curent ( daca se vând vreodata ) . care este în surplus pentru utilizarile de exploatare ale societatii previzibile în viitor sI. 2. birourile. CATEGORII DE PROPRIETĂŢI sI METODELE DE EVALUARE CONFORM STANDARDELOR EUROPENE . cum ar fi magazinele.costul învelitorii sau al terasei costul instalatiilor functionale Instalatiile tehnologice se evalueaza de regula separat.Proprietati nespecializate . Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata. Exemple am pute da rafinariile. sau închiriate pe piata. . În aceasta categorie de active sunt 2 clase: 1. în mod normal. Aceasta se face atât pentru teren cât si pentru cladiri. C / Proprietatile în surplus fata de necesitatile de exploatare a afacerii În aceasta categorie este inclus terenul cu sau fara cladiri. Pentru cladirile specializate se poate aplica evaluarea prin metoda costului de înlocuire net ( CIN ) B /Proprietatile detinute ca investitii care pot genera venit sau câstig anual Acestea sunt care sunt detinute pentru scopul de a obtine un venit financiar dintr-o închiriere normala unei terte parti.Proprietati specializate . fabricile si depozitele care sunt deobicei vândute.dimensiunile.EVS În continuare vom prezenta categoriile de proprietati imobiliare pe baza Standardelor Europene de Evaluare si deasemenea practica raportarii acestor evaluari pentru fiecare dintre aceste categorii de proprietati. decât ca parte a unei afaceri.Acestea includ tipuri normale de cladiri.unde cladirea de cele mai multe ori reprezinta un suport pentru instalatii.

În evaluarea proprietatilor am evidentiat permanent prezenta terenului si a cladirii. Standardele EVS promoveaza ideea promovarii unei defalcari pentru teren si cladiri necesara unei contabilizari separate. în bilant nu sunt clasificate ca active corporale . Abordarea valorii de piata se poate analiza prin trei metode si anume : 1Metoda costurilor ( metoda surogat ) unde valoarea de piata a proprietatii este obtinuta prin însumarea valorii de piata a terenului considerat liber si valoarea cu uzura a cladirii. unde valoarea de piata a unei proprietati este determinata comparând proprietatea supusa evaluarii cu minimul 3 proprietati asemanatoare din zone apropriate 23- Întrucât metodele de randament vor fi explicate în celelalte module ale cursului de evaluare. ca urmare. în acest curs vom prezenta metoda comparatiei. D / Plasamente sau proprietati pentru vânzare. pentru analiza deprecierii. Pentru o proprietate comerciala sau industriala. ce este capabil sa ofere valoare de piata unei proprietati analizate comparativ cu alte cinci proprietati. METODA COMPARAŢIEI DIRECTE . beneficiile aferente detinerii unei proprietati fizice imobiliare. cu un exemplu de analiza calitativa. valorea reala este data de totalitatea beneficiilor obtinute pentru o perioada de timp determinata. Evaluarea pentru aceste tipuri de proprietati nu impun folosirea evaluarii prin metode de piata. ci ca active circulante. Metode de randament ( capitalizarea veniturilor sau a actualizarii fluxurilor viitoare ) Metoda comparatiilor. valoarea reala este data de satisfactia pe care o ai datorita intimitatii si a relaxarii în perioada de timp în care locuiesti. În evaluarea proprietatilor se impune cunoasterea dreptului deplin de proprietate. Proprietatea reala reprezinta toate drepturile. iar apoi modelul de abordare care sa prezinte proprietatea reala.Evaluarea pentru aceste tipuri de active se face la valoarea de piata atât pentru teren cât sI pentru cladiri. Pentru o proprietate imobiliara de tip rezidential. deci pentru pregatirea documentelor financiare. Un drept sau un interes asupra proproietatii imobiliare este si un drept patrimonial. Aceste proprietati pot fi cumparate pentru a fi revândute.

etapa în care evaluatorul culege informatii privitoare la tranzactiile de proprietati imobiliare de acelasi tip cu proprietatea evaluata.Analiza comparativa. oferte oferite prin publicatiile de specialitate. cu dimensiuni si caracteristici fizice cât mai asemanatoare si pe cât posibil cu datele tranzactiei cât mai recente. . Evaluatorul va trebui sa parcurga obligatoriu urmatoarele etape: a/ sa verifice datele de piata obtinute si sa înteleaga motivatiile. evaluatorul selecteaza informatiile functie de zona geografica. Ca surse de informatii evaluatorul poate folosi date despre tranzactiile încheiate.Cercetarea pietii. b/ sa analizeze un numar suficient de tranzactii efectuate pe acel tip de proprietate . antreprenori de constructii. de tipul proprietatii evaluate. compararea acestora cu proprietatea de evaluat si efectuarea corectiilor asupra preturilor de vânzare pentru estimarea valorii de piata. informatii verificabile ale agentiilor imobiliare.Metoda comparatiei directe utilizeaza analiza pietii pentru proprietatile similare. comportamentul si preferintele partilor implicate în tranzactiile imobiliare. d/ sa nu se bazeze doar pe datele statistice fara sa efectueze si o analiza a comportamentului pietii. pentru o piata imobiliara existenta la acea data. de data la care s-a efectuat tranzactia. II . Pentru o corecta aplicare a metodei se impun a fi parcurse 5 etape si anume : I . c/ sa accepte informatiile obtinute de la terti cu conditia verificarii acestora .Verificarea informatiilor. Valoarea obtinuta reprezinta o suma estimata pentru data la care se efectueaza evaluarea. presupune ca evaluatorul va alege criteriile de comparatie între proprietati. sau la o data foarte apropiata. administratorii de blocuri de locuinte. Statistic. Prin aplicarea acestei metode se transmit cele mai corecte informatii referitoare la : * valoarea de piata a proprietatilor imobiliare care nu sunt cumparate în scopul obtinerii de venituri ( locuinte ) * valoarea unor proprietati comerciale sau industriale exploatate de proprietar. etapa când prin investigatii efectuate la fata locului si prin discutii purtate cu partile implicate se apreciaza corectitudinea datelor. firme de evaluare din localitatea în care se gaseste proprietatea. III . Metoda comparatiei directe se aplica tipurilor de proprietati imobiliare pentru care exista suficiente informatii privind tranzactiile.

drepturile de proprietate transmise 2.IV-Compararea si corectiile. caracteristicile fizice 7.Alegerea valorii. se efectueaza comparatia cu proprietatea evaluata si se ajusteazacorespunzator pretul de vânzare al acestora. Elementele de comparatie sunt acele caracteristici ale proprietatilorsi tranzactiilor imobiliare care determina variatiile preturilor de vânzarepe piata imobiliara. depozitele la pret / mp sau mc. conditiile pietii 5. hotelurile la pret / camera. restaurantele pret / loc. Criteriile si elementele de comparatie Criteriile Pretul de vânzare al proprietatilor poate fi exprimat în functie de niste criterii de comparatie stabilite dupa scopul si natura proprietatii. dupa analiza rezultatelor si stabilirea la o valoare din intervalul de valori obtinut. Elementele Definitie. V . conditiile de vânzare 4. casele de locuit la pret/ mp util sau la pretul total de vânzare. utilizarea 9. de exemplu: apartamentele se analizeaza la pret / mp construit sau pret / camera. componentele non-imobiliare ale valorii . localizarea 6. conditiile de finantare 3. Elementele de comparatie care vor face corectile preturilor sunt urmatoarele: 1. caracteristicile economice 8.

Componentele non-imobiliare. ( inflatie. dar nu se constituie în parti componente ale acesteia ( situatia econnomica. Se face analiza comparativa între utilizarea existenta si cea mai buna utilizarea unei proprietati comparabilesi utilizarea proprietatii de evaluat. Problema se aplica tipurilor de proprietati pentru care exista o piata a tranzactiilor imobiliare. 2. terenuri si spatii . Aceasta apreciere se refera la evolutia pietei în intervalul de timp scurs între momentul tranzactionarii si data evaluarii. 4. fluctuatiile cererii si ofertei ) 5. sau între 2 cartiere foarte asemanatoare. Conditiile pietii. Cu ale cuvinte se apreciaza corect localizarea proprietatii într-un cartier. functie de aranjamentele financiare stabilite 3. localizarea casei pe lot. Conditiile de vînzare. Drepturile de proprietate transmise sunt elemente preliminare pentru evaluator în parcurgerea procesului de evaluare. el la cumparare va plati probabil un pret mai mare pentru aceasta proprietate. este o tehnica numita cantitativa si se aplica în evaluarea unei proprietati cu 2 sau mai multe proprietati tranzactionate. modificari legislative. La definitia valorii de piata s-a facut afirmatia ca valoarea de piata se refera la plata în cash facuta integral. numarul de nivele ale cladirii.1. Prin acest sistem se stabilesc marimile corectiilor pentru fiecare dintre elementele supuse analizei comparative. starea fizica. compartimentarea interioara. la noi ar fi spre exemplu o piata a tranzactiilor pentru apartamente. calitatea si aspectul constructiei. Caracteristicile fizice. chiriile conditiile de închiriere. În toate cazurile evaluatorul trebuie sa se asigure ca proprietarul este detinatorul legal si ca este posibila sau nu aceasta transmitere. La evaluarea cladirii comparatia se face referindu-se la diferente între dimensiunile cladirii. Utilizarea. dotarile. Acestea cuprind toate elementele care afecteaza valoarea unei proprietati. ) Tehnica uzuala este aceea de aplicare a metodei comparatiei directe pe principiul perechilor de date. 9. ea poate fi eliminata dintre proprietatile comparabile. materialele de constructie utilizate. Conditiile de finantare. Pretul tranzactiei pentru o tranzactie imobiliara poate diferi deci. 6. managementul. Caracteristicile economice. 8. Aceasta reflecta motivatia cumparatorului sau a vânzatorului privind proprietatea care se tranzactioneaza. etc. Localizarea Daca o proprietate difera prea mult în ceea ce priveste amplasarea într-o zona. Este firesc dat fiind obligatia de a folosi în analiza valorile culese de pe piata pentru mai multe tranzactii încheiate. evaluatorul trebuie sa analizeze o serie de perechi de proprietati comparabile care difera numai sub aspectul unei singure caracteristici cu proprietatea de evaluat. Daca chiriasul a obtinut o finantare sub nivelul pietii. Pentru aceasta . garantiile. 7. comportamentul investitorilor. Aici sunt cuprinse toate atributele unei proprietati imobiliare care pot influenta profitul net cum ar fi : cheltuielile de exploatare. vechimea cladirii.

comerciale. $ 148. Daca proprietatea comparabila este superioara proprietatii supuse evaluarii.1 Str. În anexe este prezentat un exemplu de evaluare pentru cladiri folosind comparatia relativa. Mai rar dar se pot aprecia si proprietatile de tip rezidential cu limitarea unora dintre informatiile implicate.000 76.000 358 mp. Greaca nr. Pretul de piata aferent proprietatii supuse evaluarii va fi obtinut ca o medie a valorii cele mai ridicate de la proprietatile cu corectii pozitive cu valoarea ce mai mica din cadrul proprietatilor cu corectii negative. Gripescu nr.89 416 mp 69. Tabelul de analiza comparativa se prezinta sub aceasta forma : Nr.000 780 mp. 336 mp.34 Pret mediu corectie pozitiva / negativa Suprafata proprietate Pret proprietate Localizare proprietate Apreciere calitativa pozitiva negativa negativa negativa pozitiva Pret Suprafete tranzactie Teren+cl. Dupa analizarea fiecarei proprietati comparativ cu proprietatea supusa evaluarii dupa criteriile prezentate mai sus. apoi pentru fiecare dintre ele ne pronuntam .40 Str. cr.efectuat pentru cinci proprietati asemanatoare sitate în acelai cartier cu proprietatea supusa evaluarii. Pentru aceste analize se pretinde de la evaluator cunoasterea precisa a elementelor de corectie si starea reala a fiecareia dintre proprietati. Analiza s. 402 mp Pret / mp. dar datele despre cartier sau starea de venit se obtin prin verificari ale zonei. 1 2 3 4 Str. cu suprafata cunoscuta si pretul cunoscut. pentru fiecare dintre ele. 150. Suhaia nr. sau altfel spus proprietatea ar scadea la pret daca ar fi asemanatoare cu proprietatea supusa evaluarii. 1 Str.04 192.19 141. $ 53.79 167. aceste cinci proprietati fiind vândute sau expuse pe piata libera de transferuri.845 $ Observatii 5 . soseaua Viilor nr. Pentru evaluator se impune aprecierea proprietatii financiar.000 57. va trebui sa acceptam ca facem o economie. Daca este inferioara atunci pentru a atinge valoarea proprietatii supuse evaluarii se impune un aport financiar pozitiv.30 187. Moara Rosie nr. Agentiile imobiliare pot ajuta evaluatorii în cunoasterea acestor date.16 Str. 92. Se va obtine un pret/ mp.000 490 mp. este inferioara proprietatii supuse evaluarii sau este superioara.75 226. apreciem avantajele sau dezavantajele proprietatilor comparabile.

Pentru mijloacele fixe care au fost procurate din import este important sa se extraga informatiile legate de tara de provenienta./Metoda informatiilor de piata presupune ca numarul mijloacelor fixe este relativ mic.A.9. criteriile de apreciere a uzurii fizice si morale sunt formulate astfel încât sa fie posibila selectarea datelor primare. În conditiile în care se regasesc preturi diferite pentru un produs cu aceleasi performante.3. Acesta va fi trecut ca valoare de înlocuire pentru mijloacele fixe evalate prin aceasta metoda. cheltuielile cu transportul de la frontiera.1.139 / 2005 aceste mijloace fixe avem urmatoarea repartizare: 2. Evaluarea mijloacelor fixe ce fac parte din grupele 2-6 au regim de evaluare fata de metodele de evaluare a mijloacelor fixe cladiri si constructii speciale. UTILAJE sI INSTALAŢII DE LUCRU 3./ Metoda procedeelor specifice A. se vor prezenta criterii de abordare a elementelor de evaluare în ideea obligatiei de a se stabili valoarea de înlocuire a mijlocului fix. Aceste informatii se pot obtine direct prin corespondenta cu aceste agentii comerciale.G. CONTROL.1. APARATURĂ BIROTICĂ Pentru evaluare avem 2 metode distincte de evaluare : .2 ANIMALE sI PLANTAŢII 6.27 MAsINI.EVALUAREA MIJLOACELOR FIXE GRUPA II-III Pentru mijloacele fixe grupele 2 .B.-4.1.. caracteristicile utilajului din cartea tehnica.R. Conform H. Trebuie sa fie cunoscut faptul ca în afara pretului de produs aici sunt incluse taxele vamale. REGLARE 4. MOBILIER. metoda se recunoaste a fi cea mai precisa.1.2. informatiile privind denumirea uzinei si localitatea în care se afla amplasata. Pentru precizia informatiei se poate apela la agentia comerciala a tarii din care provine utilajul respectiv. taxe si impozite ale Guvernului Romaniei. Tehnica folosita. APARATE sI INSTALAŢII DE MĂSURĂ. evaluatorul va alege pe cel mai mic. DISPOZITIVE. a duratei de folosire viitoare pe criteriul eficientei mijlocului fix.6. MIJLOACE DE TRANSPORT 5.3.1-5. . comisonul importatorului./ Metoda informatiilor de piata . UNELTE. Evaluarea exclude cheltuielile pentru transportul utilajelor de la vama pâna la hala de montaj. Din punct de vedere al preciziei.4.7. sau numarul pozitiilor asemenea este relativ mic. dat fiind obligatia evaluatorului de a prelua informatiile de la producatori. 2.

identificarea presupune in primul rând identificarea producatorilor de utilaje identice cu cele supuse evaluarii. programul de reparatii.Atentia trebuie îndreptata asupra cheltuielilor efectuate pentru procurarea utilajului si cheltuielile legate de montajul lui în hala.Aceasta metoda este practicata . Procedeul similitudinii ( asimilarii ) presupune ca evaluarea se face prin comparatie cu 2 echipamente asemanatoare pentru care se cunosc preturi. data punerii în functiune. fiind exclus deasemenea costul racordarii acestuia la instalatia electrica de forta. cu furnizori diferiti. Se preiau informatii despre marca utilajului sau numele fabricantului. Micro./ Procedeul colerarii 4. vârsta si starea tehnica. seria si data fabricatiei. Trebuie sa fie evaluat doar utilajul. apreciind pentru fiecare dintre ele care sunt plusurile sau minisurile de performante si din analiza comparativa se stabileste cu aproximatie foarte mica pretul de nou a utilajului supus evaluarii. eficienta exploatarii./ Procedeul actualizarii indiciale a valorilor Exista doua proceduri în inventarierea si identificarea bunurilor mobile : macoidentificarea si microidentificarea. consumuri de energie si combustibil. vârsta cronologica sau efectiva. caz în care se impune ca aceste fundatii sa fie evaluate si eliminate din valoarea de înlocuire a utilajului. capacitatea. Procedeul identificarii La situatia in care avem cel putin 2 preturi pentru acelasi produs. Evidentierea acestor cheltuieli s-a facut deobicei în structura devizului general de pe coloana Montaj Utilaj din devizul pe obiect de investitii./ Metoda procedeelor specifice presupune 4 sisteme de determinare a valorilor de înlocuire care sunt cunoscute ca fiind : 1. modelul si dimensiunile. durata de viata ramasa. Exista uneori înregistrarea valorii utilajului alaturi de costul fundatiilor acestuia. Macro-identificarea informatiile culese include : produsele. B. mijloace de întretinere./ Procedeul identificarii 2. pentru valoarea de înlocuire se va alege presul ce mai mic se alege cel cu pretul mai mic. cu randamente asemanatoare. dimensiunile fizice./ Procedeul similitudinii 3. echipamente de control. randamente sau pierderi. Dupa analiza producatorilor i stabilirea utilajelor cu performante asemanatoare celui supus evaluarii se preia ca valoare de inlocuire.

dar evaluarea se efectueaza pe cel putin 2-3 echipamente asemanatoare.performante tehnice.Reactualizarea se face prin indici de reactualizare . stare fizica. Cand aceste preturi de pe piata au fost mai mici deacat valorile de inlocuire s-au trecut preturile de pe piata.indeosebi atunci cand ne gasim in fata unor utilaje din import . Privitor la aspectul evaluarii mijloacelor fixe se recomanda sa se aiba in vedere prevederile HGR 909/1997 publicat in M. Aceasta valoare de înlocuire se multiplica cu numarul de luni propuse ca rest de viata obtinând astfel valorile ramase actualizate.cu fabricant din fostul CAER la care o serie de produse s-au modificat pe parcursul perioadei de la achizitionare. Investigarea se face de un grup de persoane experimentate si de specialitate si sub toate aspectele .In functie de nivelul de depreciere constatat se poate pronunta o perioada de timp. 7 din 4/1998 privind aprobarea Normelor Metodologice de aplicare a Legii 15/1994 privind amortizarea capitalului imobilizat in active corporale si necorporale ( modificata si completata prin O. Procedeul corelarii este asemanator procedeului similitudinii .O.La HGR 945/1990 .F. in ani sau in luni.dispensabilitatea de echipament in procesul de fabricatie. Acest procedeu este mai putin folosit. Metoda se recomanda a fi folosite la echipamentele relativ vechi la care diferentele dintre metoda indiciala si cele mai precise sunt relativ mici si nu pot modifica prea mult valorile ramase actualizate. 746/1994 publicate in M. nr. In acest fel se apreciaza DURe din coloana 6 tabel T-II pg. HGR 26/1992 si LA HGR 500 /1994 acesti indici au fost dati prin lege cu conditia verificarii pretului pe produs pe piata de desfacere. Procedeul actualizarii indiciale a valorilor este metoda cea mai raspandita deoarece presupune cunoasterea a valorilor la punerea in functiune.O.nivel tehnologic. Dat fiind necesitatea de majorare a sferei de cunoastere avem de multe ori dificultati în cunoasterea pietei de produse similare dat fiind costurile de obtinere a informatiilor. cat ar mai putea functiona acest utilaj.22 al cartii sus mentionate. Constatarile fiecaruia dintre specialisti va conduce la o concluzie comuna privind deprecierea echipamentului la data evaluarii.G. verificarea veridicitatii acestora. . Dupa HGR 500/1994 indicii de reactualizare nu s-au mai transmis centrralizat motiv pentru care va recomandam ca surse de informatii indicatorii oficiali de crestere a preturilor publicati in Buletinele de Statistica. 180/994 Aprecierea uzurii se face prin stabilirea numarului de ani sau ani si luni rest de viata dupa care se stabileste amortizarea lunara pe noua valoare de înlocuire. 54/1997 care abroga Normele precedente aprobate prin Ordin M.

ca diferenta între durata de viata scriptica stabilita prin HGR 964 si durata de viata consumata. Evaluatorul -definitie Evaluatorul este o persoana responsabila pentru elaborarea si/sau supervizarea evaluarilor... Se cunoaste ca oricum la amortizare aceste utilaje se desmembreaza se caseaza si se vând la fier vechi. evaluatorul va determina valoarea de înlocuire printr-un procedeu sigur... dar scoase din functiune pentru diverse motive.Se va folosi formula de determinare a uzurii utilajului folosindu-se formula: a ---------.x 100 = . In cazul evaluarii pentru auditul financiar... este o persoana responsabilacare sa poata demonstra ca: a/ a obtinut o diploma post universitara adecvata si poate demonstra ca si-a mentinut si sporit cunostintele profesionaleprintr-un program relevant de pregatire continua . cu convingerea ca toti cursantii vor dori sa se alinieze unor concepte Europene. .. . În anexele suportului de curs este prezentat un exemplu de evaluare pentru un utilaj care s-a scos la licitatie pentru a fi vândut. b/ are suficiente cunostinte si experienta locala în evaluarea activelor. b . Standarde Internationale de Evaluare. % a+b în care : a reprezinta durata de viata scursa de la punerea în functiune b reprezinta restul duratei de viata a utilajului Pentru utilajele neamortizate.. apoi va stabili restul duratei de viata .. sa stabileasca restul duratei de viata si apoi sa determinea valoarea ramasa actualizata. În orice situatie evaluatorul trebuie sa verifice fiecare dintre utilajele importante. valoarea ramasa actualizata se apreciaza a fi pretul în fier vechi. sa patrunda în lumea evaluarii sustinut de aceste concepte. STANDARDE DE EVALUARE Vom trece în rezumat definitii si extrase din cartea .. sau obtine asistenta de la persoanele competenteti cunoscatoare.

în care fiecare a trnzactionat în cunpstinta de cauza. de buna voie. Evaluatorul independent este un evaluator extern care. evaluator independent. între un cumparator hotarât sa cumperesi un vânzator hotarâtt sa vânda. . dupa un marketing adecvat. Valoarea justa este sum ape care un active ar putea fi schombat sau o datorie decontata. paragraph 16 ) Valoarea de piata pentru utilizarea existenta. într-o tranzactie libera. este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evaluarii. regulamentare. prudent si fara constrângere. între un cumparator hotarât sa vânda într-o tranzactie libera.în care fiecare a actionat în cunostinta de cauza. în plus nu a avut în ultimile 24 luni si nu are nici în prezent o relatie pecuniara cu clientul. pe baza ipotezei de continuare a utilizarii actuale. daca ajunge la concuzia ca-i lipseste experienta necesarapentru îndeplinirea corespunzatoare a misiunii. cu exceptia platii evaluarii si a declarat în scris orice implicare directa sau indirecta cu proprietatea evaluata. d/ are o asigurare profesionala adecvata cu resposabilitatile asumate. Evaluatorul extern este un evaluator care nu are interes financiar semnificativ în companie-client sau vive-versa. dar presupunând ca activul este liber/neopcupat. prudent si fara constrângere. Evaluatorul poate fi : evaluator intern . ( IAS16. nici direct nici indirect. Alte definitii preluate si necesar a fi prezentate sunt: Valoarea de piata este suma estimata pentru care un activ ar putea fi schimbat. dupa deducerea prealabila a costurilor de cedare estimate ( IAS16. la data evaluarii. etice si contractuale legate de lucrare . evaluatorul trebuie sa-si previna clientul si sa solicite asistenta profesionala de la specialisti. în cadrul unei tranzactii cu pretul determinat obiectiv.c/ îndeplineste cerintele legale. În cazurile complexe. evaluator extern . paragraph 16 ) Valoarea amortizabila Costul activului sau o alta valoare substituita costului ( în situatiile financiare ) din care s-a scazut valoarea reziduala Valoarea reziduala este valoarea neta pe care o întreprindere estimeaza ca o va obtine pentru un active la sfârsitul duratei de viata utila a cestuia. între doua parti aflate în cunostinta de cauza. dupa un marcketing adecvat.

Aceasta nu este o metoda derivata din piata. este nepotrivita utilizarea CIN pentru proprietati detinute ca investitii sau care constituie un surplus fata de necesitatile de exploatare ale companiei. de decrete. CIN este adoptat ca substitut al analizei de piata. este de analizat deprecierea care afecteaza activul în stabilirea valorii ramase actualizate.Valoarea de piata pentru utilizarea alternativa. Deprecierea. este o micsorare a valorii rezultata din trecerea timpului si de utilizarea trecuta si poate fi marimea probabila a costului viitor de utilizare comparativ cu o cladire moderna substitut. care constituie subiect al unor obligatii contractuale . daca decizia respectiva nu ar fi fost luata. sau marimea uzurii fizice. directive si / sau de controlul asupra poluarii si de politicile de administrare a deseurilor. la nivel local. de societatea de dezvoltare imobiliara sau de catre ocupantul presupus. legale sau financiarew. Deprecierea strategica. national si supranational. altfel decat parti ale unei afaceri. Pentru stabilirea costului de înlocuire net din costul brut. Costul de înlocuire net ( CIN ). se bazeaza pe date derivate din analiza CIN al vânzarilor instalatiilor de productie. sau mai bine zis din valoarea de înlocuire. respectiv cea intentionata sau cea care ar corespunde unei redezvoltaride catre proprietarul activului. genereaza un cash flow negativ. În absenta unor date de piata. alta decât cea prezenta. desi unele analize. poate fi definita ca fiind valoarea cu cea mai buna utilizare. Deprecierera functionala este o analiza ce presupune adecvarea cadirii pentru utilizarea curenta si pentru perspectiva continuarii acesteia. Aceste active devin astfel o datorie sau o valoare negativa. este analizata ca urmare a unei decizii luate în cadrul afacerii facând astfel cladirea improprie desfasurarii afacerii. Deprecierea legata de reglementarile de mediu. Valorile negative apar atunci când activele imobiliare. este o procedura de evaluare folosita în stabilirea valorii pentru utilizarea existenta în cazul proprietatilor specializate. chiar daca cladirile aracea valoare pentru o alta întrprindere sau chiar pentru proprietarul actual. care se vând foarte rar sau niciodata. presupune o analiza pentru utilizarea existenta în contextul reglementarilor actuale sau celor anticipate. sau pentru utilizarea în alte scopuri. Aceasta sitatie poate afecta partial sau integral unproces integrant. Durata de viata utila este perioada de timp de-a lungul caruia un activ asteapta sa fie utilizat de catre o entitate Evaluari conform IAS16 . fizice. sau necesitalucrari substantiale de remediere. care stau la baza unor estimari ale valorii de piata . real sau ipotetic. Prin urmare.

care poarta un nivel ridicat de responsabilitate fiduciara. CODUL ETIC AL EVALUATORULUI . paragraful 33 ) Garantiile pentru credite/ garantii ipotecare Analiza problemelor de evaluare care privesc garantiile pentru credite constituite din proprietati imobiliare. conjucturii pietei si fluxului de lichiditati. dupa cum urmeaza : a/ Valoarea justa a terenurilor si constructiilor este stabilita de regula pe baza informatiilor de piata prin evaluarea efectuata. cu exceptia cazului în care face parte din activitatea continua de afaceri. activele sunt incluse în bilantul contabil la valoarea justa. Proprietatile ce se pot constitui ca garantii de credite sunt: * Proprietatile detinute ca investitii * Proprietatile ocupate de proprietar * Propritatile în dezvoltare * Proprietatile evaluate pe baza proiectiilor financiare * Activele epuizabile ( resursele minerale ) Garantiile pentru asigurare Pentru evaluarile efectuate atunci când sunt în cauza interesele actuale si viitoare ale detinatorilor de titluri /polite de asigurare si ale investitorilor în combinatii financiare. care depind total sau partial de vânzarea sau lichidarea activelor imobiliare ca o categorie de investitiipe pietele de capital. Valoarea justa a elementelor de imobilizari corporale este. conform IAS16. de evaluatori calificati profesional. ( IAS 16. precum si transparenta modului de prezentare a datelor raportului evaluarii. de regula valoarea de piata determinata prin evaluare. evaluarea obiectiva a riscului indus de conditiile detaliate de acordare a creditului propus. iar elementul este rar tranzactionat. se vor adopta numai procedurile de evaluare bazate pe o evaluare patrimoniala la data asigurarii. entitatea va trebui sa estimeze valoarea justa a activului specializat prin abordarea pe venit sau prin abordarea prin costul de înlocuire net. ar trebui sa ia în considerare scopul evaluarii. în mod normal . b/ În cazul în care informatiile de piata privind valoarea justa a unui element specializat de imobilizari corporale nu sunt disponibile.Atunci când o entitate adopta optiunea de reevaluare pe baza valorii juste.

Sprijinirea si promulgarea standardelor Evaluatorii vor sprijini standardele si vor folosi cea mai buna metoda pentru a asigura adoptarea lor si de a asigura ca evaluarile relevante sunt conforme cu acestea. BIBLIOGRAFIE H. ei vor face cunoscut clientului si altor parti interesate despre implicarea comuna. Clasificarea Numai acei practicieni care au participat la un curs de nivel superior si sunt apti sa se conformeze definitiei evaluatorului de active ar trebui sa angajeze lucrari. Întotdeauna evaluatorii vor desfasura activitatea lor si a afacerii lor cu onoare.R. pe cât sta în putinta. în conformitate cu inalt standard de comportament profesional fata de alte parti. prima îndatorire a evaluatorilor este de a reprezenta interesele legitime si etice ale clientilor lor. corectitudine. 54 . în cazurile normale. integritate si independenta pentru binele cllientilor lor si al profesiei.evaluarea terenurilor . Conflicte de interese Evaluatorii trebuie sa ia toate precautiile rezonabile pentru a fi siguri ca nu pot apare conflicte între interesele clientilor lor si cele proprii ale evaluatorilor.ale firmei.Codul etic nu are o autoritate oficialalrgala si nuse pretinde sa fie decât un complement la normele legale. Conflictele potentiale trebuie dezvaluiteînainte de acceptarea angajarii lucrarii. de competenta tehnica si de prestigiu. Probitate Întotdeauna . astfel încât sa promoveze cele mai înalte standarde de etica. în afara cazului când partile sunt de acord cu aceasta. Evaluatorii vor trata întotdeauna afaceriler clientului cu discretia adecvata. asociatilor. rudelor . 834 1991 din M.II 1992. demntitate. Evaluatorii nu vor lucra pentru doua sau mai multe parti în acelasi subiect.G. la reglementarile si la corecta practica a organizatiilor nationale care controleaza sau supravegheaza activitatea evaluatorilor. Recunoasterea asistentei externe Evaluatorii vor recunoste orice asistenta externa primita de la alti profesionistisi. O. Ei îsi vor reglementa afacerile lor cu clientii si cu alti profesionisti.

M.P. BRITTON THE APPRAISAL OF REAL ESTATE.G. 964 1998 STANDARDELE EUROPENE DE EVALUARE MODERN METHODS OF VALUATION .U.W.Appraisal Institute S. YOUR HOME INSPECTION -GUIDE William Ventolo A GUIDE APPRAISING INDUSTRIAL PROPERTY STANDARDELE INTERNAŢIONALE DE EVALUARE –EDIŢIA 7 2005 LECTOR ING.R.1994 Legea 15 / 1995 H.Bucuresti Legea 18 /1991 si Legea 16. sCHIOPU CORNELIU .A.DECIZIA 79/ 1992 a C.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful