Promisiunea sinalagmatica de vânzare ± cump rare

Promisiunea sinalagmatica de vânzare-cump rare face parte din categoria contractelor nenumite . Uneori, p r ile nu inten ioneaz s definitiveze contractul, urm rind îns s se asigure c , în viitor, contractul se va încheia. Un asemenea act juridic obliga ional preliminar este antecontractul, fiind cunoscut sub denumirile de: promisiune de contract (unilateral sau sinalagmatic ) , contract provizoriu, contract prealabil, contract preliminar, avancontract, promisiune de ofert sau contract preparatoriu . O varietate a promisiunii de contract este considerat antecontractul de vânzare-cump rare, îns în doctrina juridic i jurispruden a fost conacrat no iunea de antecontract. Antecontractul este un act juridic bilateral, care implic acordul de voin al p r ilor i genereaz obliga ii de a face, adic de a încheia în viitor contractul, în conformitate cu prevederile legale sau cu voin a p r ilor. El nu trebuie confundat cu oferta de a contracta (care este un act juridic unilateral, cât timp nu a fost acceptat poate fi revocat , nu este transminsibil mo tenitorilor), nici cu vânzarea sub condi ie suspensiv , ori cu conven ia de preem iune sau pactul de preferin . Antecontractul poate cuprinde o promisiune unilateral dar i sinalagmatic . Promisiunea bilateral de vanzare-cump rare reprezint o conven ie prin care una din p r i (promitentul vânz tor) se oblig s vând , iar celalt parte (promitentul cump rator), s cumpere un anumit bun, la un pre determinat, contractul de vânzare-cump rare, urmând a fi încheiat la o dat ulterioar . Codul civil sau alte legi speciale nu reglementeaz antecontractul. A fost întâlnit doar în cazul contractului de vânzare-cump rare imobiliar în art. 12 din Decretul nr. 144/1958 . Caracteristiciile promisiunii sinalgamatice de vanzare ± cumparare: a) Promisiunea sinalagmatic de v nzare-cump rare este un act de previziune, de proiec ie în viitor; b) Constituie o conven ie distinct de viitorul act de înstr inare, în sensul c nu are loc str mutarea propriet ii; c) Este o garan ie a perfect rii în viitor a contractului de vânzare-cump rare în form solemn , deoarece cuprinde obliga ia de Äa face´; d) Prin antecontract se poate promite instr inarea unui bun care nu se afl în patrimoniul viitorului vînz tor, acesta obligându-se, intr-o asemenea situa ie, de a procura bunul pân în momentul definitiv rii contractului . e) Promitentul poate permite înstr inarea unui bun indiviz, caz in care vânzarea-cump rarea va avea loc sub condi ie rezolutorie; f) Antecontractul poate fi desfin at atât pe cale judec toreasc cât i prin voin a p r ilor; g) Nerespectarea obliga iei de a încheia contractul în viitor se poate realiza prin intermediul unei hot râri judec tore ti, care s in loc de contract de vânzare-cump rare, sau prin intermediul c reia, cump ratorul-promitent este autorizat s - i valorifice dreptul; Fiind un contract nenumit, promisiunea sinalagmatic trebuie s întruneasc , în principiu, condi iile de validitate aplicabile contractelor in general. Dar cum aceasta constituie o proiec ie a unei vanaz ri, ea trebuie s întruneasc i condi iile de validitate specifice acestui contract. Condi iile de fond pe care trebuie s le îndeplineasc promisiunea sunt urm toarele: a) s existe consim mântul valabil exprimat de a încheia în viitor contractul: consim mantul nu este valabil, când este dat prin eroare, smuls prin violen a, sau surprins prin dol; b) capacitatea de a contracta: poate contracta orice persoana ce nu este declarat necapabil de lege; c) acordul s priveasc elementele esen iale ale contractului proiectat: lucrul vândut i pre ul, termenul în

conven ia analizat are caracter consensual. primeste promisiunea proprietarului de a vinde acel bun. prevazand un eventual interes pentru ea de a dobandi proprietatea unui bun. instanta.969 Cod civil. Executarea in natura a obligatiei asumate poate fi voluntara. contractul de vanzare-cumparare. Pactul de preferinta este o varietate a promisiunii unilaterale. in baza art. ce nu este totusi o vanzare (deci nu poate produce efectele specifice ale contractului de vanzare-cumparare) si nu un act unilateral de vointa. Promisiunea bilaterala. da nastere la doua obligatii reciproce de a face (si anume de a incheia in viitor contractul de vanzare-cumparare). va pronunta. Potrivit principiului consensualismului si al libertatii manifestarii de vointa. in lumina principiului executarii in natura a obligatiilor. este un antecontract. la pretul stabilit. Sub aspectul formei. contractul de vanzare-cumparare. consimtamantul de a-l cumpara. in cazul in care se va decide sa-l vanda. la pretul stabilit. d) clauza contractului s existe. atunci cand este cazul. fiind un contract ca oricare altul. dac vreuna din p r i refuz s contracteze în forma la care acesta s-a obligat. la fel ca si cea unilaterala. de obicei intr-un anumit termen. una dintre parti fiind obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun. respectiv art. promisiune pe care si-o asuma proprietarul unui anumit bun ca. aceea de a nu intreprinde nimic in directia consimtirii la o alta vanzare avand acelasi obiect sau a oricarei actiuni de natura sa impiedice perfectarea contractului promis. la pret egal. Antecontractul. Antecontractul se poate încheia în scris sau verbal. Promisiunea bilaterala (sinalagmatica) de vanzare-cumparare este atunci cand ambele parti se obliga sa incheie in viitor. cand partile incheie de buna voie contractul promis. la o singura astfel de obligatie care este asumata de promitent. Promisiunea de vanzare (sau de cumparare) da nastere la un drept de creanta. Promisiunea cuprinsa intr-un antecontract valoreaza. care este susceptibil de executare în natur . voluntar prin perfectarea contractului. În literatura juridic s-a exprimat în mod unanim c antecontractul de vânzare-cump rare exprim obliga ie de a face. Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare. s fie licit i moral : obliga ia f r cauz sau fondat pe o cauz fals . poate fi executata in natura si fara concursul debitorului. Prin aceast conven ie. . Antecontractul trebuie sa cuprinda mentiuni cu privire la bunul ce intentioneaza a fi vandut. Partile au si o obligatie de a nu face. cat si pretul pentru care urmeaza a se face vanzarea. 1073 si 1077 Cod Civil. o hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumparare. cu singura deosebire ca in acest caz oricare dintre parti poate cere incheierea contractului. sa acorde preferinta unei anumite persoane. in dreptul nostru. care. p r ile nu transfer proprietatea ci doar se oblig s fac acest lucru în viitor.care obliga ia de perfectare a contractului trebuie îndeplinit . rezervandu-si facultatea de a-si manifesta ulterior. sau nelicit . sau silit. i se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie. atunci cand este sinalagmatic. Antecontractul de vanzare-cumparare este o promisiune de a contracta un acord de vointa prin care partile se obliga sa incheie in viitor. sau silita. De aceea se apreciaz c nu trebuie încheiat în form autentic nici atunci când se refer la încheierea viitoare a unui contract de vânzarecump rare referitor la un teren . Promisiunea unilaterala de vanzare intervine in cazul in care o persoana. cand fata de refuzul uneia dintre parti de a contracta. partile pot incheia antecontractul in orice forma. Obligatia de a contracta izvorata din antecontract este o obligatie de a face. iar cand este unilateral. nu poate avea nici un efect. O promisiune de vanzare este neindoielnic un contract distinct. Precontractul are menirea de a conferi partilor certitudinea ca nici una dintre ele nu va da inapoi de la intentia realizarii contractului preconizat. totu i este indicat ca acordul de voin s fie consemnat într-un înscris pentru proba iune . o obligatie de a contracta si ea indatoreaza partile la executare intocmai ca si orice alta obligatie conventionala asumata.

000 lei efectuata de parati prin consemnatiune la CEC.000. sa parceleze si sa vanda reclamantului imobilul obiect al litigiului. Clauza de arvuna nu este nula pentru ca este cuprinsa intr-o promisiune de vanzare-cumparare neexistand vreo norma imperativa care sa interzica inserarea unui astfel de clauze intr-o alta conventie decat cea de vanzare-cumparare. intrucat. Arvuna inserata la art.J.12 din Legea nr.36/1995 si art. clar i neechivoca. Tribunalul Bistrita-Nasaud.5 din contract. Functia clauzei de arvuna in cadrul promisiunii de vanzare-cumparare are rol de clauza confirmatorie ori de clauza de dezicere in functie de termenii contractului. a admis actiunea formulata de reclamantii L.000 lei. o suprafata de 28. cealalta parte are alegerea intre a cere executarea silita.000. si anume exercitarea dreptului de preemptiune. prin voin a lor.P.D. anulandu-se plata reprezentand dublul arvunei. deoarece acestea echivaleaza cu o lipsa a consimtamantului la incheierea contractului. Nu se poate vorbi de nulitatea clauzei de arvuna pe motiv ca ar fi vorba de o obligatie asumata sub o conditie rezolutorie potestativa pura. potrivit caruia Änimeni nu se poate razgandi de la acest contract´. 2688 din 27 martie 2007). si B. sau a pune in functiune clauza de arvuna. clauza are rol confirmatoriu în sensul ca în caz de nerealizare a vanzarii datorita culpei uneia dintre parti.54/1998 privind circulatia juridica a terenurilor. prin care paratii. E.G.273 mp de tren pentru pretul de 1.C. fiind depusa dovada exercitarii dreptului de preemptiune si a contractului incheiat intre apelanti si intervenienta in fata secretarului primariei. a fost respinsa ca nefondata actiunea exercitata de promitentii-vanzatori impotriva promitentilor-cumparatori pentru rezolutiunea promisiunii sinalagmatice de vanzare-cumparare. .000 lei. neinvocata in fata primei instante.425. cu obligarea apelantilor la plata sumei de 1000 lei cheltuieli de judecata catre intimati.4358/2004 a Judecatoriei Bistrita. in caz contrar.N.000 lei. Fata de dispozitiile art.977 si art. dupa intabularea in cartea funciara a drepturilor dobandite in baza sentintei civile nr..V.L. s -a constata valabilitatea promisiunii de vanzare-cumparare autentificata de B. art. impotriva paratilor B.V. totodata a fost respinsa si cererea de interventie accesorie formulata de P. din care. si L.425.000. apelantii si intervenienta accesorie au relevat o imprejurare noua.000 lei urmand sa fie platita intr-o singura transa pana la 18 aprilie 2005.1 din Legea nr.7230 din 23 decembrie 2004. cu titlu de uzucapiune. Prin decizia civila nr. dar nu mai tarziu de 18 aprilie 2005.000 lei efectuata de reclamant prin consemnatiune la CEC.545. la data incheierii conventiei s-a achitat o arvuna de 650. decizia nr.C. fata de dispozitiile art. In motivarea hotararii s-a aratat ca paratii s-au obligat ca. soldata cu acceptarea ofertei de vanzare de catre intervenienta. paratii fiind obligati si la plata cheltuielilor de judecata in suma de 59. casatorit cu reclamanta.000.6 din antecontract nu reprezinta o clauza de dezicere. promitenti-vanzatori s-au obligat sa-i vanda reclamantului. conventia este o promisiune de vanzare-cumparare si nu un contract.978 Cod civil. paratii fiind obligati sa le predea reclamantilor act apt pentru intabulare.2 alin. diferenta de 775.C. in caz de refuz hotararea tinand loc de act autentic de vanzare-cumparare. conform jurisprudentei si doctrinei.000. pentru pretul de 1. Sectia civila si de proprietate intelectuala.000. a fost validata plata diferentei de pret in suma de 775. pentru considerentele ce succed. prin sentinta civila nr.1298 Cod civil. in interesul apelantilor. sub nr. (Sursa: I. s adopte o clauz de dezicere. in suma de 1. promitent-cumparator. fiind un semn intaritor al incheierii ei. In apel.453/26 mai 2005. intrucat sunt obligatiile asumate sub conditia suspensiva potestativa pura lovite de nulitate absoluta.780/A din 21 septembrie 2005 pronuntata de Curtea de Apel Cluj a fost respins apelul declarat de parati impotriva hotararii aratate. Posibilitatea interpretarii clauzei de arvuna ca fiind o clauza de dezicere este infirmata de art.000 lei. interpretandu-se contractul potrivit dispozitiilor art.300. rezulta ca intentia reala si comuna a partilor a fost de a da arvunei o functie de garantare a executarii promisiunii.M. 982 Cod civil.Aceasta nu inseamna ca p rtile nu pot..

M. duce la concluzia ca partile au inteles sa reglementeze contractual o clauza de dezicere. Promisiunea sinalagmatica de vanzare-cumparare.1298 Cod civil in cazul in care promitentul cumparator nu isi respecta obligatiile contractuale.. exercitarea facultatii de dezicere transforma obligatia de a face intr-o obligatie de a da care rezulta din clauza de arvuna. nu mai exista un drept de preemptiune prevazut de lege in favoarea proprietarului vecin. fiind un contract ca oricare altul. solutia corecta era aceea de a se constata rezolutiunea promisiunii de vanzare-cumparare.969 Cod civil nu sunt aplicabile atunci cand in contract s-a inserat o clauza de razgandire. Drept urmare. 2. Decizia a fost pronuntata cu incalcarea dispozitiilor art.1298 Cod civil si a prevederilor art. potrivit careia nimeni nu se poate razgandi de la acest contract. si B.C.. in calitate de succesori legali ai paratului B.6 din promisiunea de vanzare-cumparare deoarece au confundat efectele juridice ale promisiunii de vanzare-cumparare cu cele produse de insasi conventia de vanzare-cumparare. Pe de alta parte. care nu este titular al dreptului de preemptiune. V..7230/23 decembrie 2004 a schimbat natura si intelesul lamurit si vadit neindoielnic al acestuia deoarece a considerat gresit ca prevederile art. clauza are rol confirmatoriu in sensul ca in caz de nerealizare a vanzarii datorita culpei uneia dintre parti. Aceasta nu inseamna ca partile nu pot. B.978 Cod civil cand o clauza este neclara. in caz contrar.5.969 Cod civil.000 lei . exista astfel doua antecontracte. exercitarea dreptului de preemptiune inseamna sa fie preferat la conditiile egale de pret cu un alt posibil cumparator. deoarece invocarea pentru desfiintare este la indemana oricarei parti.. criticand decizia pentru motivele ce urmeaza: 1.1020-1021 Cod civil.D. Acordul de vointa intervenit intre reclamanti si parati cuprinde la articolele 5 si 6 urmatoarele dispozitii: Änimeni nu se poate razgandi de la acest contrat´ si Äin situatia nerespectarii clauzelor contractuale de catre vreuna din parti. i se aplica principiul fortei obligatorii care guverneaza aceasta materie. Recursul este nefondat pentru considerentele ce succed. partea in culpa urmand a suporta cheltuielile de judecata.V. Potrivit art. iar nu acela in care nu ar putea produce nici unul.E.6 din act au natura juridica a unei clauze de arvuna cu caracter confirmatoriu. In practica judiciara s-a decis ca este valabila si obligatorie intre parti chiar si o conventie accesorie prin care acestea stipuleaza o clauza de dezicere nemotivata de la perfectarea in viitor a contractului de vanzare-cumparare.V. unilateral. in conditiile in care actiunea acestora era notata in cartea funciara. cu consecinta pierderii sumei date drept arvuna sa a restituirii ei duble. Modul de interpretare adoptat de instanta a transformat clauza intr-o simpla reiterare a dispozitiilor art. Intrucat in planul antecontractelor de vanzare-cumparare care dau nastere unei obligatii de a face.54/1998 nu mai este in vigoare.V. fata de dispozitiile art. art. Instanta.1298 Cod civil. cealalta parte are alegerea intre a cere executarea silita sau a pune in functiune clauza de arvuna. cum sunt reclamantii.1020-1021 Cod civil nu sunt aplicabile. Intervenienta a platit un pret superior celui achitat de reclamanti.977. unul incheiat cu reclamantii si unul incheiat cu intervenienta. iar nu cu caracter de dezicere. acesta va pierde arvuna de 650. . in conformitate cu art. a carui nerespectare sa atraga nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare. 3. clauza contractuala de la pct. Cum Legea nr. D.300. . Avand valoarea unei clauze rezolutorii.. dispozitiile art. J. art. prin vointa lor sa adopte o clauza de dezicere.. Impotriva deciziei au declarat recurs B..978 si art. interpretand gresit promisia de vanzare-cumparare autentificata sub nr.La momentul solutionarii apelului. Interpretarea clauzei prin prisma dispozitiilor art.000 lei.. nu isi gaseste incidenta in contractele in care partile au stipulat o clauza de arvuna dezicere. in nume propriu si in calitate de succesoare legala a paratului B.969 si art.. ea se interpreteaza in sensul in care produce efecte juridice. contractul poate fi valorificat pe calea prestatiei tabulare. Prevederile art.V. clara si neechivoca.1298 Cod civil. ceea ce insemna ca intervenienta cunostea pretul mai mic din primul contract.

3. a incheiat cu intervenienta Pascal Gabriela un act juridic referitor la instrainarea obiectului primului act juridic. denuntarea unilaterala.. 1073 si 1294 Cod civil. Drept urmare. art. Cuantumul sumei si unitatea de timp pentru care se acorda se stabilesc prin hotarare judecatoreasca. Interdictia denuntarii unilaterale rezulta fara echivoc din continutul art.. 978. iar in situatia Änerespectarii clauzelor contractuale de catre vreuna dintre parti .2). Interpretarea data de recurenti clauzelor aratate in sensul existentei unei clauze exprese de dezicere in temeiul careia antecontractul poate fi denuntat unilateral. cum promitentul-cumparator si-a indeplinit sarcina de plata a pretentiei si de consemnare a diferentei de pret. .2.969 Cod civil nu poate fi primita. cu incalcarea art. constand intr-o suma de bani pe care debitorul trebuie sa o plateasca pentru fiecare zi de intarziere pana la executarea obligatiei.7 Äorice clauza .. instanta are la dispozitie urmatoarele solutii: inlocuirea actului autentic prin hotarare judecatoreasca . Fiind o actiune personala. 5 si 7 din conventie sustin ideea ca intentia reala si comuna a fost aceea de a da arvunei o functie confirmatoare. fiind aplicabila regula simetriei in contracte si nu exceptia. Astfel. iar promitentul-vanzator. la perfectarea contractului de vanzare-cumparare in forma autentica sau la predarea terenului.. instanta poate mari cuantumul lor. ca exceptie de la regula instituita de art. Prescriptia reprezinta actiunea prin care promitentul-cumparator il cheama in judecata pe promitentul-vanzator pentru perfectarea actului juridic de vanzare-cumparare. 972.5 Änimeni nu se poate razgandi de la acest contract´ precum si din continutul art. operand transferul dreptului de proprietate de la data cand ramane definitiva si daunele cominatorii. Fata de refuzul debitorului obligatiei de a contracta. unele prin altele. in sarcina recurentilor rezulta din dreptul paratilor ca in situatia Äin care din motive neimputabile promitentului-cumparator.hotararea judecatoreasca pronuntata de instanta va tine loc de contract de vanzare-cumparare. Daca debitorul persista in a nu-si executa obligatia. cu obligatia intoarcerii arvunei indoite. actul va putea fi validat pe calea judecatoreasca´ (art.. potrivit dispozitiilor art. prescriptia se implineste in cadrul termenului general de trei ani. va putea fi modificata prin consimtamantul mutual al partilor´. este prescriptiva in cadrul termenului general de prescriptie daca promitentul-cumparator nu a intrat in posesia bunului. interpretarea data clauzelor contractuale de instanta de apel este in acord cu dispozitiilor art. Obligativitatea incheierii actului in forma autentica. avand efect constitutiv de drepturi... Pentru considerentele aratate. contractul poate fi valorificat prin instanta de judecata pe calea prestatiei tabulare´. In operatiunea de interpretare a prevederilor contractuale.972 si 978 Cod civil. de garantare a executarii promisiunii. fata de ponderea clauzelor ce stabilesc obligativitatea incheierii actului de vanzare-cumparare in detrimentul clauzei ce ar putea fi interpretata ca una de dezicere. instanta de apel a dat eficienta interpretarii ce rezulta din intreg actul. . mijloc indirect de asigurare a executarii in natura a obligatiilor de a face.969.. a respins recursul ca nefondat. Inalta Curte. promitentii-vanzatori nu vor proceda . vor returna promitentului cumparator dublul sumei primite ca arvuna´.2 din contract...iar in cazul in care promitentii vanzatori nu-si vor respecta obligatiile contractuale .

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful