You are on page 1of 5

JORNADAS DE URBANISMO 2011 EN CACERES.

Vamos a centrar esta ponencia en los requisitos para el acceso al Registro de la


Propiedad de los actos de naturaleza urbanística, entre los que se encuentran las
segregaciones y divisiones en toda clase de suelo.

Si bien el ART. 148.1-3 de la Constitución Española atribuye a las CCAA competencias


en materia de urbanismo, territorio y vivienda (y Sentencias del TC 6171997 y
164/2001), el 149.1-8 Dispone que el Estado tiene competencia exclusiva en cuanto a la
ordenación de los Registros e Instrumentos Públicos.

Rige el RD 1093/97 de 4 de julio y la LESOTEX de 14/ 12/2001 recientemente


reformada entre otras por la ley LINCE.

Artículo 78. R. D. Actuación de los Registradores de la Propiedad.

Los Registradores de la Propiedad exigirán para inscribir la división o segregación de


terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia que estuviese prevista por la
legislación urbanística aplicable, o la declaración municipal de su innecesariedad, que
deberá testimoniarse literalmente en el documento.

Del análisis de los artículos 171 y ss LESOTEX se desprende que “Quedan sujetos al
régimen de comunicación previa al Municipio los actos de aprovechamiento y uso del
suelo no incluídos en el ámbito de aplicación del artículo 180 y en particular los ss:

Las parcelaciones o cualesquiera otros actos de división de fincas o


predios en cualquier clase de suelo, no incluidas en proyectos de
reparcelación».

El procedimiento supone una comunicación previa del interesado al Ayuntamiento


en un plazo de 15 días NATURALES, del acto de segregación o división que
pretende realizar.

En dicho plazo el Municipio puede:


-no contestar
-señalar que se necesita licencia o autorización
-solicitar más información al interesado para resolver si necesita o no licencia tal
acto.

Desde el punto de vista del RP no basta con el documento público con el


sello del registro del Ayuntamiento, pues habrá que acreditar que ha
transcurrido el plazo sin objeciones por parte del Municipio, lo que solo
puede lograrse con una certificación del mismo que lo acredite, esto es ,
que no hace falta licencia o bien que esta es necesaria en caso contrario.

La LESOTEX no prevee como regla general la necesidad de licencia, parece


remitir la cuestión al caso concreto en que debe apreciarse según la clase y
características del suelo.

1
En el caso de que se requiera licencia, el art. 176 y ss regula la concesión por
silencio positivo de 3 meses aunque tales artículos se refieren a obras, en la
comunicación previa también habla de los promotores de la operación, actividad o
acto sujeto a licencia , pudiendo el interesado solicitar certificación del acto
presunto y debiendo resolver el Ayuntamiento en plazo de 10 días HABILES, desde
la fecha de registro de la solicitud.
Pero en caso de concesión por silencio positivo el interesado debe nuevamente
comunicar con 10 días habiles de antelación a la Corporación el inicio de la obra, o
bien la segregación entiendo.
En ese plazo el Ayuntamiento puede declarar motivadamente LA SUSPENSIÓN DE
LA LICENCIA que se ha concedido por silencio positivo, si aprecia que la misma
contraviene la legislación vigente y todo ello sin perjuicio de que sean nulas de
pleno derecho las licencias obtenidas por acto expreso o presunto que
contravengan de modo grave y manifiesto la legislación o el planeamiento
urbanístico. Y de que en ningún caso se entenderán adquiridas por silencio
administrativo facultades en contra de las leyes, planeamiento urbanístico u
ordenanzas municipales.

Para el Registro de la Propiedad, no basta certificación de acto presunto,


además se requeriría otra certificación de que han transcurrido los 10 días
y no se ha apreciado ninguna irregularidad.

Además , hay que tener en cuenta el artículo 39.3 que continúa hablando
de Las licencias autorizatorias de parcelaciones y las certificaciones declaratorias de la
innecesariedad , en su párrafo tercero a los efectos de su consolidación.

ARTÍCULO 39 LESOTEX. “1. Se considera a cualesquiera efectos parcelación


urbanística toda división simultánea o sucesiva de solares, parcelas, unidades rústicas
aptas para la edificación, terrenos o fincas en dos o más lotes o fincas nuevas
independientes:

a. En suelo urbano o urbanizable, en todos los casos.


b. En suelo no urbanizable, cuando cada uno de los lotes o las fincas a que dé lugar
constituyan unidades rústicas aptas para la edificación y dispongan o vayan a
disponer de infraestructuras o servicios colectivos innecesarios para las
actividades a que se refiere el apartado 2 del artículo 13 o, en todo caso, de
carácter específicamente urbano.

2. Es nula toda parcelación urbanística que sea contraria a la ordenación territorial y


urbanística en vigor o infrinja lo dispuesto en los dos artículos siguientes.

3. Las licencias autorizatorias de parcelaciones y las certificaciones declaratorias de la


innecesariedad de aquéllas se entenderán otorgadas y expedidas legalmente bajo la
condición de la presentación en el Municipio, dentro de los tres meses siguientes a su
otorgamiento o expedición, del documento público en el que se hayan formalizado los
actos de parcelación, que deberá contener testimonio íntegro de la licencia o

2
certificación que viabilice éstos y, cuando proceda, del carácter indivisible de las fincas,
unidades rústicas aptas para la edificación, parcelas o solares resultantes.

El mero transcurso del plazo a que se refiere el apartado anterior sin que se hubiera
presentado el pertinente documento público de formalización de la parcelación
determinará la caducidad de la licencia otorgada o de la certificación expedida, por
ministerio de la Ley y sin necesidad de acto alguno para su declaración. El plazo de
presentación podrá ser objeto de prórroga por causa justificada.”

Además debemos tener en cuenta la legislación sobre UMC, tanto el Decreto que
fija su extensión en las distintas zonas y poblaciones de las provincias extremeñas
de 22 de Abril de 1997, como la LMEA de 4 de julio de 1995, que declara nula la
división por debajo de la extensión de la UMC con los casos de excepción que la
misma ley recoge en sus artículos 24 y ss.

Finalmente no podemos olvidar los artículos 79 y 80 del Reglamento hipotecario


urbanístico que contemplan tanto el supuesto de divisiones por debajo de la UMC como
las que dando lugar a parcelas de extensión superior provoquen duda fundada de peligro
de creación de núcleo de población .
Y el deber del RP de solicitar del Municipio, caso de que no haya licencia para las
superiores , la declaración de que o bien existe una parcelación urbanística ilegal o bien
no hay infracción alguna, con lo que se produce una comunicación al Ayuntamiento por
parte del RP.

Artículo 79. Divisiones y segregaciones.


En caso de división o segregación de fincas realizadas en suelo no urbanizable,
cuando de la operación que corresponda resulten parcelas inferiores a la unidad
mínima de cultivo o, en todo caso, aun siendo superiores, cuando por las
circunstancias de descripción, dimensiones, localización o número de fincas
resultantes de la división o de las sucesivas segregaciones, surgiere duda fundada
sobre el peligro de creación de un núcleo de población, en los términos señalados
por la legislación o la ordenación urbanística aplicable, los Registradores de la
Propiedad actuarán con arreglo a lo establecido en este artículo.
1. Los Registradores de la Propiedad, cuando, a pesar de haberse autorizado
la escritura pública, tuviesen la duda fundada a que se refiere el número
anterior y no se aportase la licencia correspondiente, remitirán copia del
título o títulos presentados al Ayuntamiento que corresponda,
acompañando escrito con solicitud de que se adopte el acuerdo que, en cada
caso, sea pertinente y con advertencia expresa de que en caso de no
contestación se procederá con arreglo a lo establecido en este artículo. La
remisión de la documentación referida se hará constar al margen del
asiento de presentación, el cual quedará prorrogado hasta un límite de
ciento ochenta días a contar de la fecha de la remisión.
Aquí es el RP el que notifica al Ayuntamiento.
2. Si el Ayuntamiento comunicare al Registrador de la Propiedad que del
título autorizado no se deriva la existencia de parcelación urbanística ilegal,

3
el Registrador practicará la inscripción de las operaciones solicitadas. Todo
ello sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 80.

3.Si el Ayuntamiento remitiere al Registrador certificación del acuerdo del


órgano competente, adoptado previa audiencia de los interesados, en el que afirme
la existencia de peligro de formación de núcleo urbano o de posible parcelación
ilegal, se denegará la inscripción de las operaciones solicitadas y el Registrador de
la Propiedad reflejará el acuerdo municipal mediante nota al margen de la finca o
resto de la finca matriz. Dicha nota producirá los efectos previstos en el artículo
73.

(Artículo 73. Duración y efectos de las notas marginales. Salvo que expresamente
se establezca otra cosa, las notas marginales reguladas en el presente Reglamento
tendrán vigencia indefinida. Tales notas no surtirán otro efecto que el de dar a conocer,
a quien consulte el contenido del Registro de la Propiedad, la situación urbanística de la
finca en el momento a que se refiera el título que las origine, salvo los casos en que la
legislación aplicable prevea un efecto distinto.)

3. Transcurridos cuatro meses desde la fecha de la nota puesta al margen del


asiento de presentación, prevista en el apartado 1 de este artículo, si no se
presentare el documento acreditativo de incoación del expediente a que se
refiere el apartado siguiente con efectos de prohibición de disponer, el
Registrador de la Propiedad practicará la inscripción de las operaciones
solicitadas.
4. Si el Ayuntamiento o, en su caso, el órgano urbanístico competente, incoase
expediente de infracción urbanística por parcelación ilegal, en el acuerdo
correspondiente podrá solicitarse del Registrador de la Propiedad que la
anotación preventiva procedente surta efectos de prohibición absoluta de
disponer, en los términos previstos por el artículo 26.2 de la Ley
Hipotecaria.

Artículo 80. Fincas de dimensión inferior a la parcela mínima de cultivo.


Cuando se trate de actos de división o segregación de fincas inferiores a la unidad
mínima de cultivo, los Registradores de la Propiedad remitirán copia de los
documentos presentados a la Administración agraria competente, en los términos
previstos en el apartado 5 del artículo anterior. Si dicha Administración adoptase
el acuerdo pertinente sobre nulidad del acto o sobre apreciación de las excepciones
de acuerdo con lo dispuesto en los artículos 23 y 24 de la Ley 19/1995, de 4 de julio,
remitirá al Registrador certificación del contenido de la resolución recaída. En el
caso que transcurran cuatro meses desde la remisión o de que la Administración
agraria apreciase la existencia de alguna excepción, el Registrador practicará los
asientos solicitados. En el supuesto de que la resolución citada declarase la nulidad
de la división o segregación, el Registrador denegará la inscripción. Si dicha
resolución fuese objeto de recurso contencioso-administrativo, el titular de la finca
de que se trate podrá solicitar la anotación preventiva de su interposición sobre la
finca objeto de fraccionamiento.

4
En resumen y según nuestras apreciaciones basadas en los argumentos expuestos, los
actos de parcelación están sujetos a comunicación previa al Ayuntamiento
correspondiente pero no sabemos si van a estar o no sujetos a licencia.
En cualquier caso el Ayuntamiento debe pronunciarse al respecto, debe producirse un
acto administrativo para actuar en consecuencia.
Y de acuerdo con la legislación vigente y las competencias estatales y autonómicas,
pensamos que en lo que respecta al Registro de la Propiedad, al que deben acceder actos
válidos y eficaces, las divisiones y segregaciones de terrenos en cualquier clase de suelo
necesitan para su inscripción, además de la comunicación previa al Municipio, la
licencia municipal que las legitime o en su caso la declaración de su innecesariedad (lo
cual supone como paso previo la comunicación al Municipio).

Todo ello sin dejar de lado la regulación de las unidades rústicas aptas para la
edificación que constituyen materia para otras jornadas.

Muchas gracias por su atención.

Ana Isabel Baltar Martín (Registradora de la Propiedad de Cáceres II ).


Teófilo Hurtado Navarro (Registrador Mercantil de Cáceres y de la Propiedad de
Logrosán).