Sociedad de Arquitectos Valuadores, A. C.

SAVAC

IV CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN INMOBILIARIA Ciudad de Cuernavaca, Mor.
Ponencia “Valor de Reposición: Innovaciones Tecnológicas” 1
POR

LEOPOLDO VARELA A. 2,

19 al 21 de Octubre del 2006

El material aquí presentado está registrado en Derechos de Autor y solo se otorga autorización a la FECISVAL el difundirlo exclusiva y únicamente en la Memoria de la Convención de esta fecha. El contenido y datos aquí presentados solo puede ser usado para efectos legales por Suscriptores vigentes individuales de la Editora (no Bancos, Aseguradoras, Sociedades, Catastros, Colegios, Cámaras, Universidades, Unidades de Valuación u otras agrupaciones). Director de Ingeniería de Costos e . Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de México. Especialista en Ingeniería de Costos certificado por el International Cost Engineering Council y por el Colegiado CICM como Perito Profesional. Diplomado en Dirección de Empresas IPADE. Consultor con experiencia en 7 países Americanos. Autor de las publicaciones: “Costos de Construcción Pesada y Edificación”, “Costos por Metro Cuadrado de Construcción” e “Ingeniería de Costos – Teoría y Práctica en Construcción”. Anteriormente Director de Compuobras, Bimsa(mr) Southam-CMDG y la Cámara de la Construcción
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Postensados. . Mixtos. sobre muros de carga. Prefabricados. Losas TT. Acero y Losa-lámina. teniéndose resultados interesantes y renovados para las siguiente sistemas y modalidades: Concreto reforzado. Vigueta-bovedilla. sobre trabes. entre otros. recientes investigaciones permiten refrescar los valores de reposición de los sistemas de losas-trabes. costos de los insumos y su ponderación (acero) y tamaños de claros o crujías entre otras variables. Losas Planas. Se complementa el trabajo con algunas “novedades” en el cálculo de valores de reposición. tales como las subclases (subcategorías) de construcción. Colados en Sitio. diferentes claros. Losas aligeradas reticulares o nervadas (tipo waffle). Variedad que habrá de ofrecer un espectro amplio de posibilidades para que los profesionales de la Valuación apoyen sus dictámenes. diferentes peraltes. a la luz de la tecnología actual.SÍNTESIS En el trabajo de consultoría del autor.

una comparativa de valores de reposición de losas-trabe de losas prefabricadas huecas pre-tensadas (spancrete) sobre vigas de acero y un sistema de losa plana sobre trabes coladas en sitio. ya que el resto: columnas y escaleras tiene menor importancia relativa. se analizarán las alternativas: • Concreto Reforzado o Colados en sitio Común • Losa plana • Losa reticular o Casetones de fibra de vidrio o aligerada con poliestireno Postensado o Precolados Losa TT • Crujías 8. siendo dentro de ésta el sistema de losas-trabes el que más pesa en cuanto a costo.5 x 8.5 m. 1. • Crujías 17 x 8. Losa T Losas huecas pre-tensadas (SpancreteMR) o Mixto Vigueta-bovedilla • Viguetas • Semiviguetas (alma abierta) Acero o Losa-lámina (LosaceroMR ) • . representando típicamente entre el 20 y 30% del total. es la Superestructura.5 m. En ésta. el autor presentó como parte de su ponencia sobre Hoteles.ANTECEDENTES Uno de los componentes de mayor relevancia en el valor de reposición de las edificaciones. COSTOS DE SISTEMAS DE LOSAS-TRABE En la Convención en Tijuana de ANIMVAC ahora SAVAC.

Crujías 17 x 8. .1. arman y cuelan el el sitio de la obra 1.2.5 x 8. Colados en sitio En ésta se tienen todos aquéllos que se cimbran. Común 1.2.1.1.1.1.1.Mismas que se detallan a continuación: 1.1.1.1.1. Losa TT Crujías 8.1.1.1.5 m.1.2.1.5 m.1. Losa plana 1.2.1.1. Casetones de fibra de vidrio b. aligerada con poliestireno 1. Concreto Reforzado Se incluyen los sistemas constructivos de concreto armado 1. Precolados 1. Postensado 1. Losa reticular a.

2.2.2. ACERO Son los sistemas en los que prevalece el acero estructural en columnas y trabes primarias y secundarias de alma cerrada o abierta (armaduras o joists).1.1. Losa pre-tensada T 1.1. Mixto Son procedimientos que combinan parte prefabricada: pre-tensada o no con una parte colada en sitio que es la capa de compresión que le otorga monolitismo a la losa Vigueta-bovedilla Viguetas Semiviguetas (alma abierta) 1.3.3. Losa-lámina (LosaceroMR ) Consiste en una lámina troquelada de acero galvanizado apoyada sobre las trabes de acero (generalmente) y que funge como cimbra perdida sobre la que se cuela una capa de concreto reforzado con malla electrosoldada. 1.2.1. . Losas huecas pre-tensadas (SpancreteMR) 1.1.2.

46 Mixto Vigueta-bovedilla Viguetas Semiviguetas (alma abierta) Vigueta-bovedilla RYD (mr) sin trabes 33.1. Losa T y TT crujías 8. 135.08 47.57 Acero Losa-lámina (Losacero MR ) Notas: Indirecto+Utilidad 21% excepto prefabricados y postensado Fuente:.34 122.copia o retransmisión sin permiso expreso. Autorizado para Boletín CIHAC.51 Precolados Losa TT Crujías 17 x 8.79 91. .57 29.20 .93 153.25 112.3. RESULTADOS En el cuadro siguiente se exhiben los resultados obtenidos: Sistemas de losas-trabe Ingeniería de Valor Tipo Subtipo Clase Subclase Precio por Metro Cuadrado US$/m2 Concreto Reforzado Colados en sitio Común Losa plana Losa 8 cm sin trabes Losa 12 cm s/trabes Crujías 9x9 m. Prohibido su uso.5 m.5 m Losas huecas pre-tensadas (Spancrete mr) 182. Losa reticular casetones de poliestireno 40cm sin trabes con trabes 30x80 30 cm sin trabes Casetones de fibra de vidrio Postensado 116.5 x 8.

1. el Autor presenta algunas de sus más recientes novedades en el campo de la especialidad de Valoración de Reposición Nuevo (VRN) de Inmuebles. MINIMA ECONOMICA PAR POP PRECARIA POPULAR 3 alta INTERES SOCIAL ECO ECONOMICA COM COMUN MEDIA 3 MEDIA 4 5 6 7 MEDIA SEMILUJO RESIDENCIAL RESIDENCIAL PLUS MED SEL SEMILUJO LUJ PLU PRE LUJO PLUS PREMIER 4 5 6 7 BUENA MUY BUENA LUJO ESPECIAL . es para de cierta forma diferenciar y estructurar una cierta tabla de equivalencias: CATEG CLASE SHF 1 2 baja VIC Compuobras (no-equivalentes en alcance) TGDF 1 PRECARIA 2 ECONOMICA I II IIIb III IIIa IV V VI VII VIII IX Fuente: www. 3 VIC= Varela Ingeniería de Costos .2. Derechos Reservados. a lo que en la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) y algunas de las Tesorerías Estatales y Municipales se nombra como “Clases”. 2. se denomina “Clases o Categorías VIC3” a base nomenclatura de números romanos del I al IX. se tienen en la electrónica (Sistema m2). Prohibida su Reproducción o Transmisión. También se incluyó la columna de “Clases Compuobras” que se refieren a los modelos desarrollados de 1992 a 1995. VRN PARA SUBCLASES VIC DE CONSTRUCCION En las publicaciones de referencia (REF1). NOVEDADES EN VALORES DE REPOSICION Como una ya tradicional práctica en las Convenciones de SAVAC. con la nomenclatura de números arábigos del 1 al 7. que aunque ya no aparecen en la publicación impresa.

02 2165.36 243.78 587.92 351.70 656.97 3655.24 866.04 585.37 7072.54 307. ya que en el mercado existen por un lado departamentos de interés social sin acabado alguno (baja) y por otro con acabado arriba (alta) del estándar (e).03 10795.24 2687.87 1592. Derechos Reservados.24 1068.23 412. desde Ediciones anteriores se incorporaron las Categorías IIIb (baja) y la IIIa (alta).88 560.43 2080.34 1228.77 621.70 714.76 681.35 1403.36 644.05 TOTAL (1) 202.41 853.06 1395.22 1406.97 1491.66 107.69 284. Subcategorías para Casas Unifamiliares COSTOS POR METRO CUADRADO PARA SUBCATEGORIAS VIC (1) CASAS UNIFAMILIARES CUBIERTA EXTERIOR SUPERESTRUCTURA SUBCATEGORIA VIC CATEGORIA VIC (1) CIMENTACION Y SUBESTRUCTURA ESPECIALIDADES CONSTRUCCION INTERIOR INSTALACIONES MECANICAS INSTALACIONES ELECTRICAS CONDICIONES GENERALES I II II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX Fuente: A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) 2078. también 3 niveles de subcategoría (a.43 1389.60 265.29 1273.16 626.95 543.87 191.64 4.82 0.62 353. .77 8662.e.53 2732. correspondientes a la Clase 3 de SHF. Prohibida su Reproducción o Transmisión.45 814.33 1750.73 1803.66 569.30 2347.75 625.29 135.53 1076.41 9427. En los cuadros siguientes se consignan los valores intermedios para las subcategorías alta (a) y baja (b).76 644.43 .47 359.25 2586.75 623.54 1952.16 502.36 496.94 9.53 11564.78 260.58 390.76 609.15 1759.64 8197.77 4921.34 794.00 0.79 666.01 613.23 2423.56 2000.75 652.85 1281.63 921.33 1288.89 2254.31 324.11 1534.b).63 375.15 830.13 1845.24 4012.37 348.05 449.82 618.08 1735.89 624.57 614.99 272.00 625.63 515.22 439.19 360.53 310.25 1826.37 351.05 9727.07 183.70 216. Con esta misma idea.18 811.07 6502.05 658.71 540.87 999.05 238.Valores Intermedios para Subcategorías de Construcción Debido a la necesidad de contar con una mayor gama de subclases de construcciones.31 726.30 628.46 5472.00 132.83 1086.62 625.15 7402.06 586.00 435.78 1692.72 1840.89 376.17 423.62 6263.45 1684.89 549.28 1599. se propone ofrecer para todas las Categorías VIC.75 294.32 495.72 2838.89 664.23 995.25 1361.44 363.12 314. Las de Categoría estándar se ubican más adelante en esta publicación con el detalle por ensambles.21 386.45 377.47 1665. desglosando por partida o división constructiva: a.65 423.24 339.02 600.29 303.82 623.87 585.81 1356.48 857.48 945.82 501.

92 230.59 492.40 1438.09 1089.04 9200.61 1049.44 536.63 456.61 1917.84 1265.46 789.38 1700.00 0.26 4367.42 2080.97 1675.69 284.60 913.97 346.00 477.12 582.92 272.31 1078.66 1740.65 1258.35 644.67 540.20 9553.24 1794.32 . CONDICIONES GENERALES TOTAL .82 736.55 469.47 315.04 254.92 230.45 2030.58 783.70 10913.85 397.00 405.92 230.46 1859.76 681.71 2123.92 230.60 275.74 569.92 230.49 7154.48 950.82 289.84 243.66 2109. Prohibida su Reproducción o Transmisión.09 638.20 4923.42 1277.92 230.72 512.98 2107.15 1347.70 291.08 6856.30 557.92 230.73 1286.98 292.37 642.43 540.41 1967.70 230.28 5839.69 0.31 745.92 2005.48 261.81 2720.00 144. Derechos Reservados.97 2806.50 905.38 669.b.44 675.89 2011.39 3568.27 434.89 817.27 212.77 1579.04 1344.70 827.30 260.83 8382.55 671.39 1620.72 2494.50 545.72 516.92 230.80 1819.92 230.15 430.15 451.06 7916.93 722.92 1244. Subcategorías para Edificaciones Habitacionales Plurifamiliares: Departamentos COSTOS X METRO CUADRADO PARA SUBCATEGORIAS VIC(1)DEPARTAMENTOS PLURIFAMILIARES (1) CUBIERTA EXTERIOR SUPERESTRUCTURA CATEGORIA VIC (1) CIMENTACION Y SUBESTRUCTURA SUBCATEGORIA VIC ESPECIALIDADES CONSTRUCCION INTERIOR INSTALACIONES MECANICAS INSTALACIONES ELECTRICAS II III III IV IV V V VI VI VII VII VIII VIII IX Fuente: A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) A(alta) B(baja) 3325.12 408.25 810.31 633.66 268.72 488.52 531.13 759.15 10409.14 2353.61 1434.12 439.68 891.60 960.47 358.22 6199.99 847.76 528.98 421.72 1672.07 1502.85 345.26 1315.

2. elementos. . De igual forma se desarrolló el “Sistema m2 Agropec”. la metodología de ensambles de costos y un software poderoso.2. siembras y modelos agropecuarios. el cual conjuga una base de datos de costos. COSTOS AGROPECUARIOS El Ingeniero Jorge Zavala ha publicado la primera edición del libro titulado “Costos Agropecuarios por metro cuadrado y Hectárea”. sencillo y práctico. mismo que del se hace una primicia en esta presentación.

1. 3. CONCLUSIONES Los Profesionales Especializados en Avalúos. requieren contar con información cada vez más amplia. . enfocada a los Valores de Reposición. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES 3. profunda y confiable y herramientas poderosas y pragmáticas para la Valoración de Reposición Nueva de construcciones. RECOMENDACIONES Mantener una continua Investigación y desarrollo Tecnológico en el campo de la Ingeniería de Costos.3.2.

Se desempeñó como Residente. J. L. “Costos de” “Construcción y Edificaciones” “de Construcción Pesada”(3 volúmenes) e “Industrial”. y Varela. (+) “Costos y Presupuestos de Instalaciones “ “Hidrosanitarias” y “Eléctricas y Aire Acondicionado”. “Ingeniería de Costos . Ha impartido más de 134 seminarios en 29 Ciudades de la República. Junio de 2004 REF 5 Varela. Editado por Varela-IC. Teoría y Práctica en Construcción”. Brasil y Chile. elaboró estudios para Panamá. L. Base de datos y software. “Costos Agropecuarios por Metro Cuadrado y Hectárea”. CURRRICULUM VITAE Ingeniero Civil de la Universidad Nacional de México. México. editados por Varela-IC. L. México. entre cuyos clientes atendió a SCT. L. Es autor de las publicaciones: “Costos de Construcción Pesada y Edificación” y “Costo Por Metro Cuadrado” e “Ingeniería de Costos-Teoría y Práctica”. Abril de 2006 REF 2: Varela. Editado por Varela-IC. “Costos por Metro Cuadrado de Construcción”. Operadora de Bolsa y Bancomer. México. Especialista en Ingeniería de Costos certificado por la International Cost Engineering Council y por el Colegiado CICM como Perito Profesional. Profesor de materia y Consejero Académico de Postgrado en la Universidad La Salle. En el Conescal-OEA. J. México.REFERENCIAS REF 1 Varela. “Sistema m2 agropec (mr)”. México. México. de Bimsa Southam/CMDG y de Compuobras. DDF. Fungió como Director de la Cámara de la Construcción. Editado por Varela-IC. Profesor Invitado del Tecnológico de Monterrey. Diplomado en Dirección de Empresas IPADE. ASA. 2006 REF 4 Peimbert.ONU). Fonatur. Venezuela. Editado por Varela-IC. “Sistema m2 (mr)”. Abril de 2006 REF 7 Zavala. Base de datos y software. Consultor designado por concurso internacional para la negociación de precios unitarios del aeropuerto de Cochabamba. Base de datos y software. 2 volúmenes. Abril de 2006 Autor de la Ponencia: LEOPOLDO VARELA ALONSO. L. editados por Varela-IC. Abril de 2006 REF 6 Zavala. México. J. Actualmente Director de Varela Ingeniería de Costos e Intercost . Junio de 2005 REF 3 Varela. Bolivia (ICAO. Editado por VarelaIC.