ASOCIACION DE EMPRESARIOS DE NERJA

D. Jonathan Méndez con DNI. 77.470.929-Y en representación de la Asociación de

Empresarios de Nerja, con domicilio en Plaza de las Cofradías, 2 de 29780 Nerja
(Málaga) y CIF: G29386703 – Tel. 952 52 38 92.

PRESENTA LAS SIGUIENTES ALEGACIONES, PROPUESTAS Y SUGERENCIAS A LA

APROBACION INICIAL DEL PLAN GENERAL DE ORDENACION URBANA DE NERJA,
publicado el 8 de Febrero de 2011 en el BOP.

SUGERENCIAS:

1.-CAMPO DE GOLF: No entendemos ni compartimos el hecho de que a Nerja se le

niegue la materialización de un Campo de Golf en el suelo que estaba destinado a ello;
entendemos que es de justicia que ese suelo siga teniendo la calificación de RDT
atendiendo a las siguientes razones:

a) Así lo contemplaba del P.OT.A. en sus inicios, siendo en dicho documento de

planeamiento la Junta de Andalucía su promotora.

b) Está contemplado en el actual P.G.O.U. del 2002 todavía vigente, con sus
correspondientes aprobaciones por parte de la Junta de Andalucía a través de su
Consejería.

c) Ya desde antaño, y de igual forma, así lo contemplaba el planeamiento anterior

(Normas Subsidiarias), con sus preceptivas aprobaciones a través de la Junta de Andalucía.

d) Dichos terrenos fueron vendidos por parte del Ayuntamiento a una empresa privada
con las implicaciones que ello supone.

e) El Campo de Golf, seria la pieza necesaria y fundamental para este nuevo P.G.O.U.
que se propone, dada la fuerte apuesta por la calidad de los nerjeños y los turistas que nos
visitan y por el hecho de que nuestro modelo económico se basa justamente en atender y
satisfacer de forma apropiada, competitiva y sostenible, la demanda del mercado turístico.

Por todo lo anteriormente expuesto, sugerimos que dicho suelo siga siendo calificado
como SURNS R.D.T Campo de Golf, en base a las obligaciones contraídas por el
Ayuntamiento de Nerja con las determinaciones de la ficha de este Plan.

2.- PUERTO DEPORTIVO.

Entendemos que dicho puerto reúne todas las condiciones para que pueda ser materializado
en el término municipal de Nerja, por los siguientes motivos:

Plaza de las Cofradías, 2 - 29780 NERJA (Málaga) - Tel: 95 252 38 92 1

E-mail: nc@nerja-centro.com ; www.aenerja.org
 ASOCIACION DE EMPRESARIOS DE NERJA

a) Tiene la aprobación definitiva del P.G.O.U. del 2002 de Nerja, siendo este un
instrumento de planeamiento de rango superior, actualmente vigente, calificado como SG-PT
y aprobado por la Junta de Andalucía, siendo su informe vinculante.

b) Igualmente, tiene la aprobación de la Consejería de Obras Publicas y Transporte de

la Junta de Andalucía, órgano promotor del POT. en su articulo 63 marcado como
“directrices” en su apartado 1 y así permitido en nuestro litoral comprendido entre la
Desembocadura de Río Chillar y el límite del término municipal de Torrox.

c) La aprobación Inicial de la revisión para adaptación del P.G.O.U. a la L.O.U.A.

vuelve incorporar el Puerto Deportivo en el mismo sitio de antes, solucionando la entrada
rodada al mismo nivel del Puerto, a través de una redonda situada en la actual entrada
Hotel Marinas de Nerja.

d) Recordar que en el 1991 la Junta resolvió favorablemente un expediente para la

ejecución y explotación de un puerto en esta misma ubicación.

e) Tener en cuenta que el desplazamiento al oeste como pretendía últimamente la Junta

de Andalucía (al Municipio de Torrox) implicaría la desaparición de la Playa de Calaceite y
Vilches, siendo la propuesta planteada por nuestro PGOU la mejor opción.

Proponemos por lo expuesto anteriormente que el Puerto Deportivo se sitúe tal y

como refleja la Aprobación Inicial de este Plan, siendo acertada la decisión municipal.

3.- HUERTOS DE CARABEO.

En los huertos de Carabeo clasificado como sector SUNC-HC el espacio destinado a viario
de entrada al mismo debe de darse en aprovechamiento urbanístico dentro del sector (nueva
entrada en la esquina de Puerta Del Mar con Carabeo y Almirante Ferrandis).

4.- PLAYAZO
A.- En la zona del Playazo clasificada por el P.O.T. como “Zona de Dinamización
Turística”, en los suelos de SGEL-PL y CH, 1, 2 y 3 sugerimos que sean calificadas
como sistemas locales de espacios libres como consecuencia de la estricta normativa
que se impone a los hoteles de dejar 110 m2 de solar por habitación, para que dichos
suelos computen dentro de esta norma, respetando los usos, ya que de lo contrario
no sería factible la construcción de Hoteles de mas de 200 habitaciones que es el ratio
de rentabilidad común para ellos, al no disponer de suelo suficiente.

B.- En el Polo de dinamización turístico “Playazo” , entendemos que los viales

dibujados en el Plan no deben tener el carácter de vinculantes, sino de orientativos,
entendiendo que deberá ser su planeamiento de desarrollo el que lo determine,
adaptándolo así a la necesidades y situaciones que puedan plantearse llegado el
momento. No obstante se pueden mantener los viales estructurantes (los que van de
norte a sur) de los 7 actuales a 4. (Plano A1)

C.- A partir del Paseo Marítimo hacia el agua debe ser toda su superficie de arena,
siendo por tanto aprox. 80 metros lineales.

Plaza de las Cofradías, 2 - 29780 NERJA (Málaga) - Tel: 95 252 38 92 2

E-mail: nc@nerja-centro.com ; www.aenerja.org
 ASOCIACION DE EMPRESARIOS DE NERJA

D.- Que en la zona sur donde se prevé la zona hotelera compatible con el Residencial
Turístico, se elimine la compatibilidad de este ultimo, siendo por tanto solo Zona
Hotelera, regulada por la normativa especifica de Hoteles.

E.- VIAL NORTE PLAYAZO Y VEGA DE NERJA.

Creemos que el vial intermedio previsto en el Plan no debe situarse justo al limite del sector,
ya que crearía tensión entre la zona sectorizada y la no sectorizada.
Sugerimos por tanto que dicho vial se realice lo mas recto posible y se desplace al
sur una franja entre 30 y 50 metros debajo de la línea que delimita. ( se acompaña
plano informativo A1)

F.- Creemos que no deberían existir 2 viales paralelos a la antigua Nacional 340,
uno por la zona norte del playazo y otro por la zona sur, debiendo ser un único vial
mucho mas ancho que el actual (4 vías) e incluso con viales de servicio, con el objeto
de reducir las zonas verdes que hay paralelo a ellos, de esta forma seria mas
conveniente para la expansión de la zona hotelera, ya que de lo contrario es inviable
dichas construcciones por el poco espacio que les queda.

G.- El vial sur delante de la zona hotelera que prevé esta plan debe eliminarse,
siendo un paseo peatonal, incluso vinculado a la zona hotelera. Manteniéndose el
paseo marítimo junto a la área (100 primeros metros). (Dibujo A-4)

5.- COEFICIENTE DE PONDERACIÓN : JUSTIFICACION

En el área de reparto- 1
No entendemos como se ha previsto criterio homogéneo para los coeficientes de
ponderación de los usos Residenciales y Hotelero en la zona de Polo de Dinamización
Turística El Playazo, pues la efectividad de desarrollo queda muy limitada y resulta
imposible desarrollar con esos criterios el sector. Lo razonable seria estudiar la
posibilidad de que los coeficientes sean:
Residencial = 1,00
Comercial = 0,55
Hotelero = 0,55
VPO = 0,30
SURS-PI = 0,80

6.- No se definen en el Área de reparto 1 los sistemas generales adscritos, a que

suelos en concreto de ese área se van a materializar su derecho urbanístico,

7.- SUP-6
En el Antiguo Sup-6 actualmente calificado como SURO , la realidad física es que está
ejecutado al 100% por la edificación así como por la urbanización, por ello solicitamos que
se clasifique como suelo urbano directo con Punta Lara siguiendo el ejemplo de la UE-8.

Plaza de las Cofradías, 2 - 29780 NERJA (Málaga) - Tel: 95 252 38 92 3

E-mail: nc@nerja-centro.com ; www.aenerja.org
 ASOCIACION DE EMPRESARIOS DE NERJA

8.- NUEVO PLANEAMIENTO.

Al objeto de posibilitar la obtención del suelo para equipamiento del recinto Ferial, se
propone la delimitación de un sector de Planeamiento comprendido entre:
Sur: Puente Nuevo – Norte: Limite del recinto ferial – Este: cornisa urbana – Oeste: Cauce
del Río, siendo calificado como zona de equipamiento público y privado con un
aprovechamiento del 0,25 m2/m2.(Plano A-2)

9.- SUGERENCIAS DE GESTION URBANISTICA Y ORDENANZAS

A.- SISTEMAS DE GESTION: En el actual P.G.O.U. vigente, la mayoría de los sistemas de

gestión se han pasado de Compensación a Cooperación por las dificultades que se
encuentran a la hora de poner de acuerdo a los propietarios. Entendemos que en el
desarrollo urbanístico de la localidad, debe ser el Ayuntamiento quien marque las directrices
y no los propietarios del suelo. De tal forma, que siempre se realice un control municipal
sobre como y cuando hay que desarrollar los sistemas de infraestructuras para el buen
funcionamiento urbanístico.

En conclusión, sugerimos que en esta aprobación inicial de P.G.O.U. el sistema de

gestión a utilizar sea de Cooperación, en todos los sectores.

B.-SEGREGACIONES EN SUELO NO URBANIZABLE: Desde antaño, la titularidad de los

suelos se ha ido heredando de padres a hijos y como consecuencia de esta fragmentación,
los suelos resultantes son de una extensión cada vez menor.
Sugerimos que en la presente revisión del P.G.O.U. para adaptarlo a la L.O.U.A., se
permitan en los casos de aceptación de herencia para los cuadernos particionales sin
limitaciones de unidades de licencias de segregación de una misma finca matriz
siempre y cuando se cumplan los requisitos actuales del P.G.O.U. de unidad minima
de cultivo (2.500 m2 y de secano 30.000 m2.) así como declarar terminantemente
prohibido segregaciones de carácter urbanísticas.

C.- P.M.
Como consecuencia de la casuística que se produce en Nerja por su topografía en
laderas, se solicita al Plan que las ordenanzas de aplicación sea de P.M. , siendo
compatible con UAD y UAS (siempre y cuando estén justificada y motivada)
Definiendo claramente en el texto la Edificación en Ladera para que no existan
confusiones.

D.- TEJADOS Y TERRAZAS.

En los tejados y terrazas consideramos que este Plan debe regularlo para que no se
produzcan impactos visuales negativos como consecuencia de instalaciones de placas
solares, antenas, climatización o análoga. Y todo ello por la importancia que tiene nuestro
pueblo como destino turístico y residencial de alto valor arquitectónico.
Consideramos que NO deben ser visualizadas de la vía pública y tener una limitación de
altura máxima.

Plaza de las Cofradías, 2 - 29780 NERJA (Málaga) - Tel: 95 252 38 92 4

E-mail: nc@nerja-centro.com ; www.aenerja.org
 ASOCIACION DE EMPRESARIOS DE NERJA

E.- HOTELERO
I.- Consideramos muy acertado que se pasen del antiguo Plan al nuevo todos los
sectores con su planeamiento aprobado (SUP,UE, P.A y demás) con los mismos parámetros
y determinaciones.
Aun así, opinamos que nos encontramos ante una gran oportunidad para cambiar todos
aquellos criterios que la experiencia nos dice que no son prácticos, ejemplo: En todos los
antiguos SUP, se determinó ubicar zonas hoteleras en sitios que realmente nunca se van a
materializar por la sencilla razón que no son viables económicamente hablando, y este
nuevo Plan da una salida muy correcta dándole una ubicación preferencial así como
concentrándolos para que tengan entidad suficiente.

Sugerimos que aquellos sectores que lo soliciten puedan traspasar su derecho

urbanístico de la zona hotelera a sus respectivas parcelas residenciales quedando
estos solares como sistema local de áreas libres o equipamiento municipal.

II.- Consideramos conveniente que para aquellos propietarios de suelo residencial

y todos los calificados como Hoteleros en el Plan, se tenga en cuenta el incentivo del
Plan anterior de incrementar el volumen hasta un 20% a través de un Estudio de
Detalle, incluso para los establecimientos de 3 estrellas.

F.- EXPROPIACIONES.
Este plan sigue concediendo demasiado protagonismo al sistema de expropiación. La
experiencia nos dice que de los 350.000 m2 aprox. que preveía el antiguo Plan, no se han
materializado prácticamente ninguno, salvo en contadas ocasiones.
Con este sistema todos pierden, tanto Ayuntamiento como propietarios.
Proponemos para estos casos el sistema de compensación a través de SUNC
(antigua UE) o sectores adscritos a SURS (antiguo SUP), eliminando el sistema de
actuación de expropiación en la mayoría de los casos.

G.- Se producen situaciones de hecho en el suelo CN casco antiguo donde se

sacan ventanas a los sótanos sobre rasantes de los viales. Se sugiere que se permitan
en el Plan motivándose por ventilación, claridad y salubridad.

H.- Debería de recoger este plan las buhardillas bajo cubierta, reglándose de forma
que sobre todas sus fachadas el alerón del tejado no supere la altura permitida dentro
de su calificación, así como que solo computen en volumen las alturas libres
superiores a 1,50 m. como bien define el actual Plan.

I.- En las Actuaciones Aisladas definidas por este Plan nº 10,11,13 y 16 en las
playas Calahonda , Cueva del Bendito , Carabeillo y Salón, entendemos que dichos
terrenos se tendrían que poner en valor a través de proyectos propuestos por los
propietarios de equipamientos de playas , teniendo un especial y escrupuloso cuidado
con el entorno y el medio ambiente, eliminando el sistema exclusivo de expropiación
para que sea compatible con otros. (se adjunta boceto de propuesta que entendemos
debe de realizarse en estos lugares Plano A-3)

Plaza de las Cofradías, 2 - 29780 NERJA (Málaga) - Tel: 95 252 38 92 5

E-mail: nc@nerja-centro.com ; www.aenerja.org
 ASOCIACION DE EMPRESARIOS DE NERJA

J.- En los suelos con pendientes se ha detectado que es imposible respetar la

norma actual de 1,5 plazas de aparcamiento por vivienda, debiendo corregir este plan
esas situaciones, para lo cual proponemos que cuando la edificación se situé en
ladera con rasante inferior a la cota de la vía publica, no se exija la obligación de
aparcamientos por la topografía del terreno.

K.- Se ha detectado un agravio comparativo en Calle Málaga desde hace años ya

que en su dia se permitieron los cambios de usos de cocheras y aparcamientos a
locales comerciales. Proponemos que se incorpore en este plan la posibilidad de
estos cambios de usos para el desarrollo de la zona.

L.- Consultado el plano de alturas en el CN – Casco antiguo, proponemos que tanto

calle Pintada como calle Cristo (Almte. Ferrandiz) las alturas sean homogéneas en
Bajo + 2, entendiendo que respeta mejor la arquitectura mediterránea evitando dos
cuestiones, una las pantallas que se producen entre medianeras de construcciones
antiguas con dos o mas plantas y otra en el ámbito económico posibilitando que los
propietarios de las viviendas antiguas puedan construir sus nuevas casas
aprovechando el solar y ahorrándose la adquisición de parcelas o solares en otros
lugares del municipio, pretendiendo con esto que se cree un verdadero caso histórico
comercial dinámico y con población suficiente que los mantenga.

Además seria conveniente que las 2º plantas de nueva edificación se retranquearan 3

metros a todo lo largo de su fachada consiguiendo que desde la calle en impacto
visual parezca de baja + 1.

SUGERENCIAS DE INFRAESTRUCTURA

A.- VIAL NORTE PLAYAZO Y VEGA DE NERJA.

Creemos que el vial intermedio previsto en el Plan no debe situarse justo al limite del sector,
ya que crearía tensión entre la zona sectorizada y no sectorizada
Sugerimos por tanto que dicho vial se realice lo mas recto posible y se desplace al
sur una franja entre 30 y 50 metros debajo de la línea que delimita. ( se acompaña
plano informativo A1)

B.- Entre el P.A.-9 y EN-CH “Río Chillar” aparentemente no queda espacio para el paseo
de la ribera del río.
Sugerimos se adopte la solución pertinente para garantizar ese espacio público

C.- Siendo Nerja un ejemplo a seguir en el ámbito deportivo, echamos de menos una red
municipal de carriles para bicicletas en su término municipal.

D.- Sugerimos que la idea de realizar una línea de tranvía no es aconsejable, por ello
debemos demandar de las diferentes administraciones que el corredor ferroviario sea una
realidad lo antes posible. Pensamos que la mejor solución para que dicha vía ferroviaria
llegue a la zona prevista en el Plan seria de forma soterrada por la antigua Carretera
Nacional 340 o por la zona verde paralela prevista en todo su recorrido. (se adjunta

Plaza de las Cofradías, 2 - 29780 NERJA (Málaga) - Tel: 95 252 38 92 6

E-mail: nc@nerja-centro.com ; www.aenerja.org
 ASOCIACION DE EMPRESARIOS DE NERJA

plano informativo A-1, donde se indica la modificación en azul de la propuesta y en

rojo del proyecto primitivo de la Junta de Andalucía).

E.- Creemos que es imprescindible que paralelo al Río Chillar desde Puente Viejo a la
zona prevista para recinto Ferial se realice un vial amplio que pueda descongestionar el
trafico de la ciudad y que se cree un Suelo Urbano No Consolidado (UE) que se
expone en estas alegaciones en el capitulo de planeamiento, se adjunta plano A-2.

F.- Sugerimos que el vial intermedio que discurre por todo el polo de dinamización
Turística justo en la rotonda SGV-2, enlace con una vía por la Cuesta del Cabañil
mediante un puente que conecte al vial propuesto anteriormente y paralelo al Río
Chillar, conectando de esta forma la zona norte del municipio y futuro recinto Ferial.
Reiterando que en la zona del Romeral calificado como HRD la no existencia de la
continuidad del vial intermedio como tronco estructural viario es incorrecta y deberíamos
para evitar la saturación de vehículos en la avenida de Pescia y C/. San Miguel
contemplarlo.

G.- VIAL NORTE PLAYAZO Y VEGA DE NERJA.

Creemos que el vial intermedio previsto en el Plan no debe situarse justo al limite del sector,
ya que crearía tensión entre la zona urbanizable sectorizada y no sectorizada
Sugerimos por tanto que dicho vial se realice lo mas recto posible y se desplace al
sur una franja entre 30 y 50 metros debajo de la línea que delimita. ( se acompaña
plano informativo A1)

H.- BAJADA CTRA. FRIGILIANA (Avda. Alcalde Antonio Villasclaras)

Proponemos que en los suelos calificados como SURS-CH se cree un vial de servicio
paralelo a esta vía, eliminando los equipamientos que dan directamente al vial y
colocarlos en las zonas traseras, de forma que la zona comercial sea la que de
fachada directamente al vial paralelo propuesto, creando una zona de entrada a Nerja
digna y con establecimientos de categoría.

I.- Sugerimos que en SUNC- PN, en la zona verde publica se construya un gran
aparcamiento subterráneo publico aprovechando el desnivel existente entre el
equipamiento sanitario y la calle trasera del Mercadona y todo ello por la gran
demanda de aparcamientos que se va a producir en este sector .

OTRAS CONSIDERACIONES

Con relación a la depuradora, desde la AEN apoyamos a este Ayuntamiento para que este
equipamiento se materialice a la mayor brevedad posible; tengamos en cuenta que Nerja es
el único municipio costero de la provincia de Málaga que aun carece de este importante
equipamiento.

Hemos detectado varios errores a corregir antes de su aprobación provisional

a) En el límite con el término municipal de Torrox, los suelos clasificados como SURNS-
03 no son coincidentes en los planos de la adaptación con los de la revisión.

Plaza de las Cofradías, 2 - 29780 NERJA (Málaga) - Tel: 95 252 38 92 7

E-mail: nc@nerja-centro.com ; www.aenerja.org
 ASOCIACION DE EMPRESARIOS DE NERJA

b) En el Tomo III Normativa Urbanística Art., 1.11 apartado 1, por error se ha puesto
“Ayuntamiento de Antequera” en vez de Nerja así como en varias paginas más.

c) En el Tomo I Memoria Informativa y diagnostico en su Pág. Nº 62 hace mención a que

en los SUP no se han construido ninguna vivienda. No es cierto, se han ejecutado 51
viviendas en el SUP-6. Algo así ocurre también cuando se refiere al total de viviendas
construidas desde la vigencia del Plan del 2001, afirmando que se han construido 1.478
viviendas. No es cierto, ya que estos son datos del 2005; si actualizamos ese dato,
estaríamos hablando de 2.165 viviendas.

d) En el Tomo III Memoria de Ordenación y de Gestión, en su Pág. Nº 2 en su punto nº 1

“LA NECESIDAD DE REVISAR EL PLAN GENERAL VIGENTE”, en su renglón octavo dice
literalmente: como establece la Disposición Adicional Segunda de la LOUA”
No es correcto, lo establece la disposición Transitoria segunda.

En el Tomo V Fichas Urbanísticas

e) En su Pág. Nº 100 (sup.-6) SURO en el cuadro de objetivos y criterios: Ordenación

Pormenorizada preceptiva punto A dice literalmente: A) se trata del plan parcial de
Ordenación SUP-5, cuando en realidad debería decir SUP-6.

f) Pág. Nº 103 SURS- PL.1.

El aprovechamiento subjetivo (Uas) ha otorgado 17.313,01 Uas.
Cuando en realidad el aprovechamiento subjetivo del sector son 75.313,01 Uas..

g) Pag.nº 150 PE - SNUEP –IT (c)

En los cuadros de USO GLOBAL y USO COMPATIBLE se dice “Decreto 437/2008
así como en el cuadro de objetivos y criterios de ordenación en su letra D)
Cuando realmente el que regula las determinaciones de los campos de golf es el
Decreto 43/2008

CONCLUSIÓN:

Dando por sentado que un P.G.O.U. es un documento urbanístico muy complejo, dada su
propia naturaleza, el presente Plan debe de agilizarse para estar preparados para el futuro,
en líneas generales satisface las expectativas de nuestra asociación, debiendo tener en
cuenta las rentabilidades en cada uno de los sectores propuestos para que puedan
materializarse de forma correcta, ya que de lo contrario nos veríamos con un buen plan
desde el punto de vista técnico pero irrealizable para el desarrollo económico y social del
municipio. Esperamos por tanto que su aprobación provisional sea llevada a cabo en el
menor tiempo posible con las sugerencias que le hemos planteado y otras que puedan
sugerir desde otros colectivos o ciudadanos que enriquezcan este documento.

En Nerja, a 6 de Abril de 2011.

El Presidente,

Plaza de las Cofradías, 2 - 29780 NERJA (Málaga) - Tel: 95 252 38 92 8

E-mail: nc@nerja-centro.com ; www.aenerja.org