CUPRINS

INTRODUCERE…………………………………………………………………...2
I. ASPECTE

GENERALE CU

PRIVIRE

LA

STANDARDELE DE

EVALUARE…………………………………………………………..…4
I.1. Istoricul și evoluția standardelor de evaluare…………………………..4 I.2. Esența și principiile creării standardelor de evaluare…………………..6 I.3. Importanța și obiectivele standardelor de evaluare…………………...11 II. STRUCTURA

STANDARDELOR

EUROPENE

ȘI

INTERNAȚIONALE…………………………………………………...13
II.1. Esenţa şi conţinutul Standardelor Europene și Internaționale……...…13 II.2. Obiectivele Standardelor Europene și Internaționale……………..…..31 II.3. Componenţa actuală, diferenţe..............................................................35 II.4. Standarele Americane de Evaluare.......................................................43 III. ANALIZA COMPARATIVĂ A STANDARDELOR EUROPENE

ȘI

INTERANȚIONALE……………………………………………...……47
III.1. III.2.

Directivele Standardelor Europene și a celor Internaționale…….……47 Interdependența și distincția EVS și IVS………………………...…...49

CONCLUZIE……………………………………………………………….…….53 BIBLIOGRAFIE………………………………………………………………….54

1

INTRODUCERE Activitatea de evaluare a căpătat în ultimile două decenii o importanţă tot mai mare pe plan internaţional, european şi naţional ca urmare a tendinţei de globalizare a pieţelor şi liberei circulaţii a capitalurilor pe întregul glob. În ultimii ani pe plan internaţional, dar mai ales european s-a constatat o preocupare sporită referitoare la existenţa şi eficienţa standardelor de evaluare. Grupul European al Asociaţiilor de Evaluatori (TEGoVA) ,organism paneuropean non profit care are drept scop promovarea prin mijloace specifice a profesiei de evaluator, a metodelor și tehnicilor de evaluare a întreprinderilor (inclusiv a activelor necorporale), a proprietãţilor imobiliare, a bunurilor mobile si a activelor financiare, vine în ajutorul specialiştilor lansînd Standardelor Europene de evaluare cu ajutorul cărora profesioniştii din domeniu şi clienţii reuşesc a face faţă provocărilor de evaluare într-o continua schimbare şi recesiunea a pieţei. Care este valoarea reală a unei proprietăţi este o întrebare foarte frecventă mai ales în ultimul timp datorită situaţiei de criză în care s-a pomenit întreg mapamondul. Schimbările de pe piaţă apar ca urmare a problemelor bancare globale legate de presiunile de recesiune, toate acesteea fiind şi adevărate provocări pentru evaluatori. Standardele Europene de Evaluare compatibile cu legislaţia UE şi adaptate la circumstanţele speciale predominante în Europa vin în ajutorul profesiei de evaluator,iar Standardele Internaționale sunt utilizate în toate țările de pe întreg globul. Principalele caracteristici şi particularităţi a acestora sunt cuprinse în prezenta lucrare, scopul căreea a fost familiarizarea şi studiul amplu a standardelor propriu-zise. Prezenta lucrare s-a efectuat şi structuratat în 3 capitole, conține 6 figuri, 2 tabele și 55 pagini. În primul capitol ,, Aspecte evaluare ,, se descrie istoria generale cu privire la Standardele de formării standardelor de evaluare , esența și
2

principiile creării standardelor și importanța și obiectivele standardelor de evaluare. În al doilea capitol ,, Structura Standardelor Europene și Intenaționale,, se reflectă conținutul ,obiectivele și componența standardelor europene și internaționale de evaluare. În al treilea capitol ,, Analiza comparativă a Standardelor Europene şi cele Internaţionale,, se compară standardele europene și internaționale și se descriu diferențele dintre acestea. Toate capitole reflecta aspecte analitice în care se realizeaza cercetări şi studii ale Standardelor Europene și Internaționale de evaluare. Lucrarea este finalizată cu o analiză comparativă între Standardele Europene şi cele Internaţionale de evaluare cît şi cu concluzii aferente studiului realizat în cadrul întregii lucrări.

3

I. ASPECTE GENERALE CU PRIVIRE LA STANDARDELE DE EVALUARE

1.1

. Istoricul şi necesitatea apariţiei Standardelor de Evaluare

Pe măsura constituirii şi dezvoltării activităţii de evaluare devenea tot mai evidentă necesitatea stabilirii principiilor de bază şi a metodelor de evaluare, a regulilor de formalizare a relaţiilor dintre evaluator şi parteneri. Era necesar de asemenea, să se elaboreze reguli unice de conduită a evaluatorilor, cerinţe faţă de calificarea şi experienţa lor de lucru. Multe dintre ţările europene, cît şi cele din America de Nord au conştientizat necesitatea strigentă de elaborarea anumitor legi şi standarde de evaluare pentru domeniul relativ nou de activitate. Un factor extrem de important în acest domeniu şi care a devenit în timp o problemă la nivel internaţional, a fost realizarea unei baze comune pentru organizaţiile naţionale si internaţionale si pentru persoanele implicate în aceasta activitate, care, prin transparenţă, să asigure înţelegerea unitară a principiilor si conceptelor evaluării, a metodologiei de aplicare, a tehnicilor de evaluare şi a modului de raportare a evaluarii. Pornind de la aceasta cerinţă stringentă la începutul anilor 70 ai sec.XX în multe ţări se crează organizaţii naţionale ale evaluatorilor şi are loc concomitent elaborarea primelor standarde ale activităţii de evaluare, în unele dintre acestea au fost elaborate şi coduri de etică profesională a evaluatorilor, cuprinzînd norme de conduită moral-etice a evaluatorilor. Acţiunea standardelor locale de evaluare nu întotdeauna era eficientă, diferenţele în ce priveşte metodele şi principiile de evaluare în diverse ţări generau neînţelegeri la nivel regional şi internaţional, existenţa unor modalităţi diferite de abordare a metodelor de evaluare, precum şi utilizarea unor terminologii de specialitate diferite, au făcut dificilă comunicarea între specialişti şi oameni de afaceri pe plan regional şi internaţional. Situaţia se complică şi mai mult odată cu globalizarea pieţelor de investiţii în anii 1980-1990.
4

A apărut, astfel, necesitatea adoptării unor metode şi terminologii unanim acceptate de specialişii în evaluare, oamenii de afaceri şi factorii de decizie politică, care să uşureze comunicarea între aceştia indiferent de barierele lingvistice sau culturale. De aceea a fost bine primită iniţiativa Institutului Regal Britanic al Evaluatorilor Autorizaţi (R.I.C.S) şi a Institutului American de Evaluare de a înfiinţa în 1981 Comitetul Internaţional Pentru Standardele de Evaluare a Activelor (T.I.A.V.S.C) care ulterior, în 1994, şi-a schimbat denumirea în Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare (I.V.S.C). La nivel european s-a acţionat mult mai devreme, astfel încît pentru aplicarea coerentă a metodelor de evaluare si elaborarea procedurilor profesionale unitare pentru această zonă geografică, în anul 1977 Grupul European al Evaluatorilor de Active s-a unit cu Asociaţia Evaluatorilor Europeni si a format TEGoVA care este grupul european al evaluatorilor si care are ca membrii asociaţiile profesionale din Europa. Unul din principalele obiective ale grupului TEGoVA a fost si este acela de a stabili standardele comune de evaluare care să exprime opinia asociaţiilor profesionale în cadrul întregii Uniunii Europene. Aceste Standarde nefiind obligatorii pentru organizaţiile membre ale TEGoVA, dar se recomandă adoptarea lor pentru că reprezintă cea mai bună practică menită să reflecte legislaţia relevantă a Uniunii Europene ca şi cele mai importante direcţii de gîndire pe plan european şi internaţional. Aceste standarde oferi un răspuns de robust pentru a Comisiei Europene, ce urmăreşte armonizarea standardelor şi calificărilor de evaluare în toate ţările Uniunii Europene. Rolul declarat al standardelor de evaluare este în principal: 1. să instituie proceduri care să permită certificarea valorii în condiţii comparabile cu legislaţia internă şi internaţională, cu practică evaluării şi cu standardele contabile; 2. să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării, creându-se o bază precisă şi compatibilă în activitatea practică; 3. să asigure parametrii de calitate pentru beneficiarii evaluărilor.
5

În standardul de evaluare a întreprinderii elaborat de IVSC se precizează încă de la primul punct: Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare a adoptat acest Ghid de Aplicare şi Execuţie pentru a îmbunătăţi conţinutul şi calitatea evaluărilor de întreprinderi în cadrul comunităţii internaţionale în scopul orientării utilizatorilor declaraţiilor financiare şi ai evaluărilor de întreprinderi. În unele țări. care 6 . Organizațiile profesionale ale evaluatorilor au elaborate o serie de procedure de verificare și executare. În cursul anilor 60-70 . dar abia în anii 70 evaluarea a început să se dezvolte ca profesie independentă. În unele țări au fost elaborate și coduri de etică profesională a evaluatorilor.dar și pentru țările dezvoltate. o bună reputație. standardele de evaluare se prezintă ca acte normative. 1. probitate.Esența și principiile creării standardelor de evaluare Evaluarea patrimoniului este un domeniu relative nou de activitate nu numai pentru țările cu economie de tranziție . pe care toți evaluatorii trebuie să le respecte și să le aplice în mod obligatoriu. La etapa inițială evaluarea purta un caracter local și prezenta interes doar pentru locuitorii unei anumite țări sau regiuni. La începutul anilor 40 ai secolului XX în multe țări au fost elaborate principii și metode de bază ale evaluării. competență. care se asemănau mult între ele. cuprinzînd norme de conduită moral – etică a evaluatorilor.o serie de organizații naționale ale evaluatorilor au elaborate pentru membrii lor standarde ale activității de evaluare. În diferite țări există diferențe de principiu în ceea ce privește obligativitatea aplicării standardelor de evaluare.2. Imaginea evaluatorilor în diferite țări ra destul de uniformă: studii universitare sau medii de specialitate. obiectivitate. Pe cînd în alte țări standardele de evaluare sunt elaborate de organizațiile profesionale ale evaluatorilor și sunt obligatorii de a fi aplicate numai pentru membrii acestor organizații. experiență de lucru. fără să se manifeste la nivel internațional.

În anul 1988 TEGoVA a elaborate 17 standarde. Să recomande standarde şi procedure de evaluare care să fie adoptate în ţările Uniunii Europene. Acțiunea standardelor locale de evaluare nu întotdeauna erau eficiente.Comitetul Internațional pentru Standarde Internaționale (IVSC) care reunește principalele organizații ale evaluatorilor din America. c. Grupul European al Asociațiilor Evaluatorilor TEGoVA a luat fiinţă în 1977 şi are ca principale obiective: a.. Să promoveze necesitatea acestor standarde de evaluare în interesul public şi al evaluatorilor din ţările UE. Australia și Noua Zelandă – organizațiile a 35 de țări în calitate de membri active și 14 țări cu titlu de membri asociați și observatori. b.permit a-i retrage evaluatorului statutul profesionist pentru încălcarea standardelor de evaluare și a normelor de conduită. Europa Occidentală. Principalele centre internaționale de asociere metodică a evaluatorilor în present sunt: . A apărut necesitatea de a fi elaborate standarde internaționale de evaluare a bunurilor imobile. 23 recomandări şi 5 articole reunite în aşa numita . a apărut necesitatea unificării activității de evaluare la nivel internațional. Procesele integraționiste au constituit un puternic stimulant pentru conjugarea eforturilor evaluatorilor din diferite țări și regiuni..Carte albastră. Comitetul Internațional pentru Standarde Internaționale a luat fiinţă în anul 1981 şi s-a transformat în IVSC şi are drept obiective: 7 .. - Grupul European al Asociațiilor Evaluatorilor TEGoVA care a reunit circa 40 de organizații obștești ale evaluatorilor în țările europene. Pe măsura dezvoltării economiei mondiale. apariției și dezvoltării formelor interanaționale de organizare a muncii. a răspîndirii proceselor integraționiste în toate ramurile activității economice. diferențele în ceea ce privește metodele și principiile de evaluare în diferite țări generau neînțelegeri la nivel internațional. Să acorde asistenţă şi îndrumare evaluatorilor privind legislaţia UE.

a. Să dezvolte adevăratele standarde internaţionale de evaluare care să satisfacă necesităţile pieţii internaţionale. c. De menționat că procesul de implementare a standardelor este destul de 8 Group of Valuers' Associations(TEGoVA) . Să identifice situaţiile în care standardele locale sau regionale sunt diferite şi să acţioneze pentru o mai mare compatibilitate între cerinţele locale şi standardele internaţionale de evaluare. b. cu alte grupuri. în elaborarea standardelor de evaluare. Standardele Internaționale de Evaluare. În anul 1992 se constituie o altă organizaţie -EUROVAL având rolul de interfaţă între evaluatorii practicieni încadraţi în asociaţiile profesionale din ţările UE şi Comisia Europeană. Ambele aceste organizații au elaborate și perfecționează permanent standardele lor. urmărind consecvent armonizarea și unificarea standardelor organizațiilor obștești din țările participante. Pînă în 1991 această organizaţie a elaborate 15 standarde de evaluare şi 12 recomandări. Standardele Americane de Evaluare. 3. creată cu sarcina de a prelua activitatea legată de . 2. În prezent există 3 grupe de standarde care pot fi raportate la categoria celor internaționale: 1. Să ofere evaluatorilor îndrumare. Standardele Europene de Evaluare. printre obiectivele sale numărându-se: a. c. Să conlucreze cu grupul TEGOVOFA. asistenţă şi informare. de evaluare şi de profesia de evaluator. b. Să contribuie la stabilirea cursurilor de pregătire pentru evaluatori. În anul 1997 prin fuziunea dintre TEGOVOFA şi EUROVAL a rezultat altă organizaţie profesională a evaluatorilor The European standardizare. Fiecare din aceste grupuri de standarde acționează exclusive într-o anumită regiune. Să dezvolte standarde de evaluare care să satisfacă necesităţile ţărilor în curs de dezvoltare sau nou industrializate.

Chiar și țările member ale Uniunii Europene . nu s-a constituit o terminologie unică . care diferă considerabil de standardele europene. 135-F3 din 29 iulie 1998 spune: .. articolul 20 al Legii federale cu privire la activitatea de evaluare în Federația Rusă nr..cu aplicarea obligatory pentru subiecții activității de evaluare.nu există recomandări clare de aplicare a metodelor pentru determinarea valorii diverselor tipuri de bunuri imobiliare și pentru diverse scopuri de evaluare. Multe țări neeuropene manifestă un interes deosebit față de standardele americane.fără excepție.care deasemenea sunt membri active ai TEGoVA se caracterizează prin deosebiri și mai mari în abordarea aplicării Standardelor Europene de Evaluare. Care este rolul standardelor de evaluare în țările cu economie de tranziție? În primul rînd trebuie spus că în aceste țări activitatea de evaluare este relativ nouă. În toate țările foste socialiste . neunivoc și probabil va dura un timp îndelungat.există o tendință obiectivă de apropiere a tuturor standardelor internaționale de evaluare de Standardele Internaționale pentru Rapoartele Financiare.complex. Spre exemplu. legate de anumite aspecte ale activității de evaluare. Pe de altă parte . inclusive regulamentele de evaluare a bunurilor immobile.2658-III din 12 iulie 2001. 9 . rolul reglementării de stat este foarte mare. Fostele țări socialiste .art.9. prevede că reglementarea metodică a evaluării patrimoniului se efectuiază conform actelor normative-juridice respective. a drepturilor patrimoniale și activitatea profesională de evaluare în Ucraina nr. se elaborează și se aprobă și se aprobă de către Guvernul Federație Ruse în conformitate cu legislația Federației Ruse. prin cultură și tradiții diferite. aprobate de Cabinetul de Miniștrii al Ucrainei.Standardele de evaluare .care acționează în cadrul unei multitudini de directive și acte normative unice se caracterizează printr-un grad diferit de dezvoltare a pieții imobiliare. Legea cu privire la evaluarea patrimoniului . Regulamentele privind evaluarea bunurilor imobiliare urmează a fi respectate în mod obligatoriu de către subiecții activității de evaluare la efectuarea lucrărilor de evaluare a bunurilor imobiliare de orice formă de proprietate . problemele creării standardelor naționale de evaluare sunt nemijlocit fixate în acte legislative. De aceea..

publicarea opiniei de evaluare confuze sau greșit exprimate.evaluatorul nu are o asigurare profesională adecvată sau are una inadecvată.evaluatorul implicat nu are suficiență experiență și competență în sectorul respectiv. pericolul unor conflicte de interese nedeclarate.nu sunt eliminate responsabilități care conduc la acțiuni legale pentru plata depăgubirilor. În aceste cazuri pot apărea următoarele probleme: . fără a se face trimitere la rezultatele evaluării. 10 . în art. Europene și Americane. abaterea de la standarde poate genera riscuri legale și financiare atît pentru evaluatori . Din punctul de vedere al creării și dezvoltării standardelor naționale de evaluare.în formă opacă.989-XV din 18 aprilie 2002 cu privire la activitatea de evaluare . . de exemplu.În Legea Republicii Moldova nr.etica profesională nu este respectată generînd. studierea diversității Standardelor Internaționale.metodologie îndoielnică.cît și pentru utilizatorii serviciilor de evaluare. . Standardele naționale se aplică de către evaluatori în mod obligatoriu.nu se asigură evaluări și consultanță corespunzător cu cerințele clientului și nu se cade de accord asupra unui memorandum –angajament care duce la aceiași consecință.sunt prezentate informații inadecvate sau greșite . în dauna reputației și intereselor de afaceri a evaluatorului însuși. indifferent de scopul și obiectul evaluării. . . . . . Deși în majoritatea cazurilor (în țările în care există numai standardele organizațiilor profesionale ale evaluatorilor ) standardele nu au un caracter obligatoriu.investigație neadecvată. cu conținut confuz.18 se spune că standardele naționale de evaluare se elaborează de către autoritățile centrale de specialitate în comun cu asociațiile obștești ale evaluatorilor și se aprobă în conformitate cu legislația. cu potențiale repercusiuni dăunătoare asupra clientului. .

De bună înţelegere şi aplicare a procedurilor de estimare a valorilor prezentate în respectivele standarde depinde calitatea:  raportului de evaluare care poate fi solicitat unui evaluator de către diverşi beneficiari  relaţiei dintre evaluator şi client (beneficiar). Spre deosebire de reglementari. În mod practic.Importanța și obiectivele standardelor de evaluare Standardele reprezintă nişte documente tehnice. acestea nu sunt adoptate de catre o autoritate publica. Standardele de evaluare sunt destinate a fi un ghid pentru evaluatori în efectuarea lucrărilor de evaluare şi prevăd un minim de cerinţe ce trebuie respectate de către evaluatori. înainte de a alege metoda de evaluare. utilizatorii serviciilor de evaluare. care discută în aceeaşi termeni. 1. ci în cadrul unor organizatii de standardizare private. iar dacă ne referim la standardele de evaluare trebuie arătat faptul că obiectul principal îl reprezintă îmbunătăţirea si menţinerea calităţii lucrărilor de evaluare. recomandând cea mai bună practică de evaluare. Standardele sunt nişte norme profesionale ce prevăd un minim de cerințe care trebuie respectate de evaluatori. standardele în general reprezintă punctul de vedere al specialiştilor într-un anumit domeniu. evaluatorul trebuie să stabilească standardele de evaluare cele mai potrivite. elaborate de către toate parţile interesate (producători. în beneficiul profesiei de evaluator si al utilizatorilor rezultatelor evaluării. autorităţi publice. Deci.3. destinaţia standardelor este de a asigura un ghid pentru profesioniştii în domeniu în efectuarea lucrărilor de evaluare a întreprinderii. independente. Dacă anumite situaţii particulare necesită o deviere 11 . reprezentanții structurilor regulatorii de stat și regionale. ceea ce presupune ca.precum și a standardelor naționale de evaluare ale altor țări este necesară și utilă pentru o înțelegere oiectivă a lor de către evaluatori. consumatori. utilizatori) pe baza unor principii consacrate (cum ar fi: consens și ancheta publică).

Standardele de evaluare au rolul: • de a institui proceduri care să permită certificarea valorii în condiţii comparabile cu legislaţia internă şi internaţională. prin recomandări clare. Importanţa standardelor în activitatea de evaluare rezultă din aplicabilitatea si scopul lor si se regăseste în următoarele aspecte:  ajută evaluatorii.de la cerinţele standardelor se impune. calificarea recunoscută si cea mai bună practică.  instituie proceduri care să conducă la o certificare a valorii. fără ambiguităţi. asigurarea parametrilor de calitate pentru beneficiarii lucrărilor. Obiectivul principal al standardelor de evaluare îl constituie îmbunătăţirea şi menţinerea calităţii activităţii de evaluare. menţionarea acestui aspect în raportul de evaluare. 12 . Standardul îşi propune să asigure cadrul în care evaluatorul poate executa • • lucrări de evaluare pentru instituţii specializate în acordarea şi garantarea creditelor sau pentru instituţii care asigură finanţarea şi care solicită garantarea rambursării cu active specifice. ca un etalon pentru beneficiarii evaluărilor.  promovează în rândul evaluatorilor metodele adecvate clientului sau problemei.  asigură o bază precisă pentru analiza economică a utilizării eficiente a resurselor întreprinderii. precisă.  asigură o calitate standard cu privire la validarea.compatibilă cu legislaţia Uniunii Europene. în elaborarea rapoartelor de evaluare. expres.  promovează compatibilitatea prin utilizarea unor definiţii standard ale valorii de piaţă si a metodelor de evaluare. să ajute evaluatorii prin definirea elementelor fundamentale ale evaluării.  sporesc preocuparea privind rolul evaluatorului. a consacrării şi recunoaşterii sociale a profesiei liberale de evaluator.

Această directivă 13 . urmînd ca acesta să fie finalizat şi lansat în lectură finală pînă la sfîrşitul anului şi să intre în vigoare de la 1 ianuare 2009. a fost ratificat noul standard de evaluare. STRUCTURA STANDARDELOR EUROPENE ȘI INTERNAȚIONALE 2. Standardele Europene La 15 noiembrie 2008 în cadrul adunării generale a Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor (TEGoVA) care a avut loc în Bucureşti.1.1.terminologia evaluării. o rescriere completă cu contribuţia nemijlocită a celor mai respectaţi şi experimentaţi evaluatori din Europa. ediţia a 6-a. 2. Publicaţia reprezentă o revizuire completă şi raţionalizată a EVS (Standardele Europene de Evaluare) din 2003 .1. EVS-urile sunt cuprinse în aşa numita „Blue Book”(Ghidul Albastru) care a fost proiectul iniţial şi forma finală publicată a celei de-a patra Directive a Consiliului Europei din 25 iulie 1978.analiza si interpretarea informaţiilor economico-financiare si a rezultatelor evaluării.metode de evaluare. . Lansarea oficială şi în lectură finală a avut loc la data de 1 aprilie în cadrul conferinţei internaţionale de evaluare de la Varşovia. .responsabilitatea evaluatorilor.documentele evaluării. .problema previziunilor în evaluare.II. . . Esenţa şi conţinutul Standardelor Europene și Internaționale Standardizarea activităţii de evaluare este absolut necesară şi în mod general standardele au în vedere: . .conţinutul raportului de evaluare.

a stabilit regulile de evaluare a activelor corporale sub forma unor opţiuni disponibile pentru companiile care cad sub incidenţa Directivei. 14 . de asemenea. respectiv EVS2 furnizează comentarii cu privire la conceptul de bază asupra valorii de piaţă. urmează o descriere a membrilor editori.reflectînd diferenţele care apar în practica statelor member. glosarul şi în final membrii Grupul TEGoVA. asupra necesităţii apariţiei noii ediţii şi a importanţei acesteea. consecvente şi imparţiale.Standardele Europene de evaluare. organizarea și aria de aplicabilitate a acestora. Explică.. stă la baza încrederii instituţiilor financiare şi a tuturor utilizatorilor în serviciile de evaluare şi lucrează în beneficiul profesiei de evaluator. Aceste standarde sunt ulterior dezvoltate în partea a doua. Conduita etică garantează că rezultatele evaluarilor sunt credibile. asupra activitatii și asupra contextului general al standardelor. Conduita etică serveşte interesului general. prima parte a ghidului formată din cinci standarde şi partea a doua cu alte 5 aplicaţii. la rîndul ei constituită din 5 aplicaţii. directorul Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor (TEGoVA). respectiv a altor tipuri. după cum urmează: Partea1. EVS4 şi 5 abordează mai mult aspectele de ordin tehnic. Ediţia recentă are o structură diferită faţă de ediţiile precedente şi se prezintă în felul următor: prefaţa semnată de către Roger Messenger. EVS3 prezintă cerinţele de etică şi competenţa solicitate evaluatorilor în practica lor profesională. O definiţie detaliată a valorii de piaţă pentru active corporale nu este prevazută . Capitolul de introducere oferă o privire de ansamblu asupra originii standardelor. După introducere ghidul este împărţit în două părţi.EUROPEAN VALUATION STANDARDS(EVS) care este format din: EVS1:Valoarea de piaţă EVS2: Altele valorii de bază altele decât valoarea de piaţă EVS3: Calificarea evaluatorilor EVS4: Procesul de evaluare EVS5: Rapoartele de evaluare Secţiunea EVS1. introducerea. procesul de evaluare şi însuşi raportarea evaluării.

într-o tranzacţie echilibrată.EVS 1: Valorea de piață – în conformitate cu acest standard valoarea de piață reprezintă . circumstanțele sau instrucțiunile clientului. Capitolul EVS 1 este format din următoarele: 1. Comentarii EVS2: Altele valorii de bază altele decât valoarea de piaţă – evaluatorul este obligat să determine scopul pentru care evaluare este necesară înainte de a utiliza și determina valoarea (alte valori de bază decît valoarea de piață). Este valoarea proprietății pentru un anumit investitor sau pentru o categorie de investitori sau pentru obiective (scopuri) de investiții identificate. Europeană și națională .. Acest concept subiectiv face legătura dintre o proprietate anumită și un anumit investitor. prudent şi fără constrângeri”. Definiția valorii de piață în UE și Legislația EEA 5. reglementările și nevoile clienților trebuie să fie adoptate ținînd cont de principiul transparenței. Astfel determinată nu va fi valoarea de piață. Introducere 2. Scopul 3.suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât. după un marketing adecvat. în care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cază..alte valori de bază. sunt necesare de a fi folosite în cazul în care legislația o cere. Acest tip de valoare se referă strict la valoarea cu care o anumită proprietate contribuie în întreprinderea din care face parte. Valoarea pe care o anumită proprietate o are pentru valoarea o utilizare specifică și pentru un anumit utilizator și de aceea nu este în relație cu piața. b) Valoare de investitie sau subiectivă. fără a avea în vedere cea mai bună utilizare a proprietății sau suma de bani ce poate fi obținută în urma vânzării sale. grup de investitori sau entitate. consecvență și coerență.. EVS 1: Definiția valorii de piață 4. 15 . Astfel de . Din aceste valori fac parte: a) Valoarea de utilizare. Bazele recunoscute de evaluare și raportarea practică care sunt compatibile cu practica internațională .

În orice situație. elementele incluse sau excluse trebuie sa fie identificate. d) Valoarea de asigurare. Poate fi redată în forma brută sau netă. Conceptul presupune evaluarea unei întreprinderi care-și va continua activitatea și a cărei valoare de exploatare continuă poate fi alocată pe părțile sale componente. 16 . astfel determinată. așa cum aceasta este definită în IVS 1. aceasta poate fi egală cu valoarea realizabilă netă. reflectând astfel contribuția acestora la valoarea totală. dată mai degrabă de valorile materialelor pe care le conține decât de continuarea utilizării. valoarea de piață poate sa reflecte o plajă de estimări individuale a valorii de investiție sau valorii subiective. f) Valoarea de recuperare. de impunere sau impozabilă nu poate fi considerată ca fiind aceeași cu valoarea de piață.Valoarea de investiție sau valoarea subiectivă a unui activ al proprietății poate fi mai mare sau mai mică decât valoarea de piață a acelui activ. valoarea de impozitare. a unui activ particular. Ca urmare. cu excepția terenului. Deși unele jurisdicții pot cita valoarea de piață ca baza de evaluare. e) Valoarea de impozitare. Valoarea proprietății dată de unele definiții conținute într-o poliță sau contract de asigurare. În ultimul caz. așa cum aceasta este definită în IVS 1. dacă nu se indică în mod explicit contrariul. Valoarea unei proprietăți. Valoarea unei întreprinderi în ansamblul ei. în a doua situație prin scăderea costurilor de vânzare din valoarea de recuperare brută. Ca urmare. fără a necesita reparații sau adaptări speciale. Totuși. aprecierea și/sau impozitarea proprietății. conceptul valoare de exploatare continuă poate fi aplicat numai pentru proprietatea care reprezintă o parte a unei întreprinderi sau entități. de impunere sau valoarea impozabilă este o valoare care se bazează pe definițiile conținute în legile ce se referă la evaluarea. metodele prin care se estimează valoarea pot produce rezultate diferite de valoarea de piață. Conceptul valoarea de investiție sau valoarea subiectivă nu trebuie confundat cu valoarea de piață a unei investiții imobiliare. dar valoarea unei componente. c) Valoarea de exploatare continuă. nu reflecta valoarea sa de piață.

Valoarea proprietății determinată de evaluator printr-o estimare prudentă a vandabilității viitoare a proprietății. În unele țări. de exemplu cu una învecinată. un vânzator obligat să vândă și un cumpărător sau niște cumpărători care cumpără. Suma care ar putea fi primită. de asemenea. EVS 2 e format din: 17 . Este un supliment de valoare care poate fi aplicabil unui anumit proprietar sau utilizator. într-o perioada de timp prea scurtă pentru a fi conforma cu perioada de marketing necesară.g) Valoarea de lichidare sau valoarea de vânzare forțată. Ca urmare. din vânzarea unei proprietăți. funcționale sau economice a proprietății cu orice altă proprietate. de exemplu. diferă în mod esențial de alte baze de evaluare din aceste standarde. Valoarea de garantare a creditului ipotecar este definită în Directiva Uniunii Europene 89/647/ECC și aprobată prin Directiva 98/32/EC. fiind conștienți de dezavantajul vânzatorului. mai degrabă decât pieței în general. Valoarea de garantare a creditului ipotecar este o componentă a tehnicii analizei riscului. i) Valoarea de garantare a creditului ipotecar. valoarea specială este aplicabilă numai unui cumpărător cu interese speciale. Un termen legat de un element extraordinar al valorii. h) Valoarea specială. peste valoarea de piață. specificată în definiția valorii de piață. sau unui potențial cumpărător sau utilizator al proprietății. în particular poate implica. Aceste directive sunt corelate cu reglementările bancare și stabilesc rata minimă a solvabilității pentru creditorii implicați în credite garantate cu proprietăți. Valoarea specială poate proveni. La estimarea valorii de garantare a creditului ipotecar nu vor fi luate în considerare elementele speculative. cu care poate fi calculată mărimea riscului aferent unei garanții deținute de o bancă. în conformitate cu aceste directive. utilizării curente și utilizarilor alternative adecvate ale proprietății. ca urmare a asocierii fizice. în mod rezonabil. cu alte cuvinte. valoarea de vânzare forțată. condițiilor normale și locale de piață. Valoarea de garantare a creditului ipotecar trebuie fundamentată într-o manieră clară și transparentă. Aceasta este o tehnică de estimare a riscului pe termen lung și nu o bază pentru stabilirea valorii la un anumit moment. prin luarea în considerare a aspectelor mentenabile pe termen lung ale proprietății.

Funcția de valoare 4. profesiei lor. Un evaluator calificat (inclusiv evaluatori ce lucrează pentru companii de evaluare ) sunt responsabili pentru pregătirea şi supervizarea evaluărilor. Scop 3. şi în Codul de conduită al asociației din care fac parte. Evaluatorii se vor menţine la cele mai înalte standarde de onestitate şi integritate şi își vor desfăşura activităţile lor într-o manieră care nu va fi în detrimentul clienţilor lor.Fiecare evaluare efectuată în conformitate cu aceste standarde trebuie să fie efectuate de către. Introducere 2. Valoarea de investiție 6. Valoarea de vînzare forțată EVS3: Calificarea evaluatorilor . Scop 3. Introducere 2. Evaluatorul calificat 5. Valoarea de creditare ipotecară 7. Comentarii 18 . Valoarea de utilizare 5.1. Valoarea de utilizare 9. publicul. sau organismului naţional de evaluare profesională. poartă răspundere pentru ele inclusive în situaţiile financiare şi în alte scopuri autorizate. Generalități 4. este o persoană de bună reputaţie. sau sub stricta supraveghere. Valoarea de asigurare 8. a unui evaluator calificat. Toți evaluatorii calificați şi organizaţiile lor reprezentative profesionale sau tehnice sunt obligaţi să adere la Codul Profesional de Conduită al TEGoVA . EVS 3 este format din: 1.

Evaluarea trebuie să fie cercetată. Rapoartele de evaluare și certificatele de evaluare 5. să fie transparente cu privire la instruire. întocmite şi prezentată în scris. Introducere 2. baza.EVS4: Procesul de evaluare .Termenii de angajament şi de bază în baza căreia va fi efectuată evaluarea vor fi stabilite în scris. Scop 3. Recenzii de evaluare EVS5: Rapoartele de evaluare – Rezultatele evaluării trebuie să fie prezentate în formă clară scrisă la un standard profesionist. metodă. încheierea şi utilizarea în perspectivă a evaluării. Condiții de angajare 4. EVS 5 este format din: 1. Raportarea evaluării 4. scop.Standardele Europene de Aplicaţii în Evaluare. EVS 4 este format din: 1. Comentarii 6.EUROPEAN VALUATION APPLICATIONS(EVA) este format din: EVA1: Evaluarea în scop financiar EVA2: Evaluarea în scop de împrumut EVA3: Evaluarea în scop de securitate EVA4: Evaluarea în scop de asigurare EVA5: Evaluare în scop de investiţii 19 . Conținutul rapoartelor de evaluare Partea a 2. Sprijinirea evaluării 7. Scop 3. Introducere 2. la un standard profesional înalt. Legături cu clienții 5.

ISBN: 978-90-9024138-8. de împrumut. preţul de achiziţie este de 20 €. Cu acordul Grupului European al Asociaţiilor Evaluatorilor ghidul a fost tradus în trei limbi.org. Autor şi Editura: Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor-TEGoVA. cea română şi ungară de către membrii români şi ungari de la Bruxell. 2.Aplicaţii de la 1 la 5 iau în considerare punerea în aplicare a standardelor din prima parte a ghidului. securitate. ediţia 2009 Ediţia anterioara-2003. poate fi doar achiziţionată de pe site-ul oficial al a Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor (TEGoVA). Ungară. Opţiunea engleză a ghidului albastru poate fi descărcat gratuit de pe site-ul oficial al a Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor (TEGoVA). Coperta „Blue Book”(Ghidul Albastru). 3.tegova. respectiv www. În figura de mai jos prezentăm coperta ghidului şi succintă prezentare a acestuia: Titlul: European Valuation Standards 2009 . Pagini: 100. Data lansării: Aprilie 2009. asigurare. precum şi procurat pe suport de hârtie. Română. respectiv www. putînd fi comandat pe acelaşi site. Ediţia 2003 este tradusă în 9 limbi: 20 MAISZ şi ANEVAR. respectiv: 1.tegova. Spaniolă. Fig.org . În Rusia aceasta poate fi cumparată la un preţ ce variază între 300-400 ruble. investiţii. Varianta spaniolă a fost tradusă de către membrii spanioli ATASA şi a fost lansată în Seviile. ediţiile lansate fiind la .1. Standardele Europene de Evaluare. preţul fiind de 75£. prin urmare descriu modalităţile de evaluare în diferite scopuri: financiar. Nr.

Standardele Europene de Evaluare.1. 3. Spaniolă. Coperta „Blue Book”(Ghidul Albastru). ediţia 2003 Înţelegerea şi utilizarea acestor standarde este importantă. Rusă. 8. Buna experienţă profesională în domeniul evaluării a asociaţiilor profesionale din SUA şi a celor britanice a servit ca model pentru înfiinţarea de 21 . ISBN0 7282 0414 2 Fig. În figura de mai jos prezentăm coperta ghidului şi o succintă prezentare a acestuia: Titlul: European Valuation Standards 2003 . 6. Greacă. Ungară. introducerea. în totalitatea lor. Lituaniană. 2. 9. 7. 2. Astfel. Data lansării: Aprilie 2003. 4. Română. fiecare dintre ele fiind o componenţă a întregului. Nr. chiar dacă standardele considerate individual pot fi publicate ca secţiuni distincte. Franceză. Varianta electronică nu poate fi descărcată.2. Germană.1. Italiană. Autor şi Editura: Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor-TEGoVA.2. definiţiile. Standardele Internaţionale Elaborarea şi aplicarea Standardelor Internaţionale de Evaluare sunt relative recente. conceptele şi principiile de evaluare şi alte elemente comune trebuie intelese ca avînd legatură cu fiecare componentă. 5.

precum şi nevoia primordială a publicului pentru evaluări profesioniste.C) .I. şi-a schimbat denumirea în Comitetul Internaţional pentru Standardele de Evaluare (I.a elabora standarde de evaluare cu recunoaştere internaţională. diversitatea de tipuri de proprietăţi.C. care să uşureze comunicarea între aceştia indifferent de barierele lingvistice sau culturale. asigurări. .S) şi a Institutului American de Evaluare4 de a înfiinţa în 1981 Comitetul Internaţional Pentru Standardele de Evaluare a Activelor (T. problemele care apar în utilizarea şi traducerea terminologiei de specialitate. care să faciliteze întocmirea rapoartelor financiare. transfer de proprietate. impozite. Situaţia se complică şi mai mult odată cu globalizarea pieţelor de investiţii în anii 1980-1990.V.S. care să îndeplinească nevoile statelor în curs de dezvoltare şi nou industrializate şi să le sprijine în introducerea şi aplicarea acestora. taxe. au făcut dificilă comunicarea între specialişti şi oameni de afaceri pe plan internaţional. .S.asociaţii profesionale în domeniul evaluării şi în alte state. identificarea şi aplanarea diferenţelor dintre acestea.I. a rapoartelor de evaluare pe piaţa internaţională a proprietăţilor şi comunicarea în cadrul comunităţii internaţionale a afacerilor. în 1994. A apărut astfel necesitatea adoptării unor metode şi terminologii unanim acceptate de specialişii în evaluare. între care şi în România. bine fundamentate şi elaborate în conformitate cu standarde general 22 . oamenii de afaceri şi factorii de decizie politică. dificultăţile generate de modul de interpretare a evaluării de către alte discipline.a elabora standarde de evaluare cu recunoaştere internaţională. Totuşi. De aceea a fost bine primită iniţiativa Institutului Regal Britanic al Evaluatorilor Autorizaţi (R. precum şi utilizarea unor terminologii de specialitate diferite.V. Rolul acestui organism este de: . Efectele pozitive ale apariţiei acestor standarde sunt uşurarea tranzacţiilor transfrontaliere.A.C) care ulterior.armonizarea standardelor naţionale cu cele internaţionale. existenţa unor modalităţi diferite de abordare a metodelor de evaluare. transparenţa rapoartelor financiare pentru tranzacţii ce implică imprumuturi şi ipoteci. Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC) recunoaşte complexitatea procedurilor profesionale de evaluare .

În standarde sunt prezentate. Conduita etică garantează că rezultatele evaluărilor sunt credibile. această secţiune încearcă să furnizeze comentarii cu privire la cadrul juridic. 5. economic şi conceptual pe care se bazează disciplina evaluării şi Standardele sale. precum şi importanţa comunicării clare şi concise a rezultatelor evaluării. precum şi diferenţele dintre ele. întreprinderile şi activele financiare. consecvente şi imparţiale. Introducere – Introducerea oferă o privire de ansamblu cu privire la originile Standardelor Internaţionale de Evaluare. Detalierea acestor concepte şi principii este esenţială pentru înţelegerea evaluării şi aplicarea acestor standarde. Introducerea la Standarde – Secţiunea introductivă tratează diferenţele dintre valoarea de piaţă şi tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă. 4. în mod detaliat. 2. De asemenea. 23 După finalizarea evaluării. la activitatea Comitetului pentru Standarde Internaţionale de Evaluare şi la contextul general al Standardelor. înţelegerea structurii Standardelor fiind astfel importantă pentru aplicarea lor. Pentru a sprijini înţelegerea acestor standarde de către alte discipline şi pentru a diminua dificultăţile generate de barierele lingvistice. evaluatorul va trebui să explice clar rezultatele şi modul . Codul Deontologic – Un Cod Deontologic conţine cerinţele de etică şi competenţă solicitate evaluatorilor în practica lor profesională. aceste patru tipuri de proprietate. este explicată organizarea standardelor şi aria de aplicabilitate a acestora. În consecinţă. 3.acceptate. stă la baza încrederii instituţiilor financiare în serviciile de evaluare şi lucrează în beneficiul profesiei de evaluator. Modul de organizare a Standardelor este prezentat în cele ce urmează (figura 3): 1. Tipuri de proprietate – Proprietatea imobiliară este distinctă de celelalte categorii de proprietate. cum ar fi: bunurile mobile (corporale şi necorporale). Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate – O analiză completă a corpului de cunoştinţe referitoare la metodele şi practicile de evaluare depăşeşte aria de aplicabilitate a acestor standarde. Conduita etică serveşte interesului general. conţinutul şi formatul Standardelor a fost elaborat având în vedere aceste considerente.

Standardul 3 se referă la cerinţele de prezentare a raportului de Evaluare. Respectarea Standardelor Internaţionale de Evaluare precum. Standarde Internaţionale de Practică în Evaluare – Probleme referitoare la aplicarea Standardelor apar frecvent din practica de evaluare sau din partea celor care apelează la serviciile de evaluare. Standardele IVSC 1 şi 2 tratează valoarea de piaţă ca tip de valoare şi respectivi tipurile de valoare diferite de valoarea de piaţă. Standardele de practică în Evaluare furnizează instrucţiuni referitoare la probleme specifice de evaluare şi la modalităţile de aplicare a standardelor în diverse situaţii şi domenii de activitate specifice. 6. 9.în care acestea au fost obţinute. care prezintă modalităţile de realizare a evaluărilor în scopuri de raportare financiară şi de garantare a împrumuturilor. a celor de Aplicaţii şi celor de Practică în Evaluare este obligatorie pentru toţi evaluatorii care elaborează rapoarte de evaluare în conformitate cu IVS-urile. Standarde Internaţionale de Aplicaţie în Evaluare – Evaluările sunt realizate pentru diverse scopuri. Aceste Standarde de Practică în Evaluare completează şi dezvoltă Standardele de Evaluare şi cele de Aplicaţii în Evaluare având aceeaşi importanţă ca şi acestea. adică Standardele Internaţionale de Evaluare. 8. De asemenea. cele trei standarde servesc ca bază pentru cele trei Standarde Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare (IVA). Astfel. în Standardele de Aplicaţie şi în Standardele de Practică în Evaluare. 7. Standardele – În organizarea Standardelor Internaţionale de Evaluare. Glosar – Acest glosar face trimitere la toţi termenii definiţi în Standardele de Evaluare. în scopul utilizării acestora în cadrul raportărilor financiare sau pentru adoptarea deciziilor de acordare a împrumuturilor garantate.Cele trei elemente principale. În cadrul acestor standarde sunt descrise modalităţile de realizare a evaluărilor de active aparţinând sectorului public sau privat. cele trei standarde sunt considerate ca fiind de bază şi permanente. de Aplicaţii în Evaluare şi de Practică în Evaluare. componente ale Standardelor Internaţionale de Evaluare. 24 .

1 Aspecte Istoric. concepte şi principii generale de evaluare CODUL DEONTOLOGIC 2 Tipurile de Proprietatea Bunuri Întreprinderi Active proprietate imobiliară mobile financiare Valoarea de Tipuri de valori diferite de Comunicarea piaţă valoarea de piaţă evaluării 3 Standarde Standardul 1 Standardul 2 Standardul 3 Evaluări la Evaluări diferite faţă de Raportarea valoarea de piaţă valoarea de piaţă evaluării 4 Standarde Evaluarea pentru raportarea financiară Evaluarea pentru internaţionale garantarea de aplicaţii în împrumutului evaluare 5 Standarde Evaluarea Evaluarea Evaluarea Evaluarea internaţionale imobiliară pentru instalaţiilor activelor de practică în închiriere . Formatul Standardelor de practică în evaluare GN – adaptare după IVSC 2003 25 . prezentarea standardelor fundamentale internaţionale.Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare şi Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare au aceeaşi importanţă. act constitutive.maşinilor şi necorporale evaluare leasing echipamentelor Evaluarea Evaluarea întreprinderii Consideraţii bunurilor mobile privind substanţele periculoase şi toxice în cadrul evaluării Costul de Analiza Evaluarea Verificarea înlocuire net fluxurilor de proprietăţilor evaluării (CIN) numerar agricole actualizat 6 Studiul Evaluarea pe pieţe în dezvoltare internaţional 7 Anexă Glosarul pe termeni Fig. iar evaluările realizate în baza IVSurilor trebuie să fie în conformitate cu principiile şi procedurile prezentate în toate. introducere. Structura Standardelor. 3.

precum şi între ei şi beneficiarii lucrărilor de evaluare şi alte părţi interesate. Culegerea de standarde de evaluare a IVSC pe anul 2007 are în structura sa şapte părţi .După cum se constată din figura 3.Concepte referitoare la teren (liber şi construit). creanţe. Propietatea. drepturile şi beneficiile legate de deţinerea acesteia. investiţii pe termen scurt. IVS recunosc clasificarea în active curente (active circulante cu referiri la stocuri. În prima parte sunt prezentate elementele introductive ale lucrării: - o introducere care prezintă utilitatea standardelor în practica evaluării şi importanţa constituirii IVSC ca generator de standarde profesionale în domeniu. . - principiile şi conceptele generale folosite în evaluare. În cazul în care obiectele de proprietate imboiliară şi mobiliară se constituie în resurse ale unor activităţi economice desfăşurate de organizaţii. Propietatea este clasificată în proprietate imobiliară şi proprietate mobiliară. Prezentarea conceptelor este justificată prin rolul pe care îl au în uşurarea comunicării dintre specialiştii în domeniul evaluării. 2. 26 . disponibil în bancă. dar şi proprietatea imboiliară deţinută în stoc pentru vânzare) şi active imobilizate (active fixe). Evaluarea terenului este considerată un concept economic. acestea vor fi abordate ca active. Prima este considerată ca fiind alcătuită din teren şi elementele ataşate. Drepturile de proprietate sunt considerate elemente necorporale. iar a doua cuprinde toate celelante elemente care nu sunt ataşate terenului şi care sunt grupate în elemente corporale şi elemnete necorporale. În consonanţă cu Standardele Internaţionale de Contabilitate. În accepţiunea IVSC principalele concepte şi principii în evaluare sunt clasificate astfel: 1. este tratată ca un concept jurdic cu referiri la toate avantajele. indiferent de limba utilizată. Active. 3. iar deţinerea acestuia un concept juridic.istoricul constituirii IVSC şi modul de organizare a acestuia.

toate activele fizice identificabile (mai puţin amortizarea cumulată) şi alte active imobilizate cu referiri la imobilizări necorporale investiţii pe termen lung.Valoarea de piaţă. francize. de asemenea. Valoare reprezintă o estimare a uni preţ probabil. în care fiecare parte acţionează în cunoştinţă de cază. Aceasta nu este un fapt istoric ci reflectă optica pieţei la momentul evaluării. după un marketing adecvat. Metoda CIN este utilizată pentru proprietăţile specializate. 5. maşini. cost. distincţia între activele în exploatare. văzute ca active necesare desfăşurării normale a activităţii economice a unei organizaţii. Cea mai bună utilizare. brevete. Ca o noutate în standardele ediţiei a şasea. Costul este.suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată la data evaluării între un cumpărător hotărât şi un vânzător hotărât. construcţii. mărci. În conformitate cu IVS valoarea de piaţă este definită ca . aceasta din urmă nu trebuie să fie confundată cu valoare justă utilizată în contabilitate. Conceptul este folosit în evaluarea imobiliară pentru determinarea valorii celei mai ridicate cu referire la îndeplinirea criteriilor de 27 . 2003 se introduce Cosutl de Înlocuire Net (CIN) ca element surogat. constituie o indicaţie asupra unei valori relative şi reprezintă suma cerută. 6. corespunzător standardelor. şi active în investiţii imobiliare ce se constituie întrun surplus faţă de necesităţile de exploatare. un fapt istoric şi reprezintă preţul plătit de cumpărător pentu un bun sau serviciu.. Preţul. fondul comercial (goodwill). Preţul de vânzare constituie un fapt istoric indiferent dacă este prezentat sau confidenţial. valoare. Se face. În standarde se face menţiunea că deoarece valoarea de piaţă se întâlneşte şi sub denumirea de valoare justă de piaţă. 4. care să facă legătura între valoarea de piaţă a unui bun şi raritatea acestuia. într-o tranzacţie echilibrată. prudent şi fără constrângeri”. contracte. drepturi de autor. piaţă. de asemenea. oferită sau plătită pentru un bun sau serviciu. iar în funcţie de continuitatea utilizării în imobilizări corporale cu referire la terenuri. creanţe.Activele imobilizate sunt grupate după percepţie în active corporale şi necorporale. valoarea de non-piaţă. Preţ.

evaluare în ceea ce priveşte existenţa fizică. fezablitatea (sub aspect financiar). 28 . Alte concepte importante. legalitatea. Valori diferite de valoarea de piaţă (schemă adaptată după modelul IVS Ediţia 2003) În figurile 5 şi 6 sunt prezentate structura standardelor de evaluare şi de practică în evaluare. 4. Utilitatea 8. recunoaşte următoarele tipuri (figura 4) Fig. IVS ediţia 2003. cu referiri la echivalarea sau non-echivalarea valorii de piaţă cu valoarea justă. 7. În ceea ce priveşte tratarea altor valori decât cea de piaţă. motivaţia.

Fig. Formatul standardelor de evaluare (IVS) – schemă adaptată după IVSC 2003 29 . 5.

2003. 2000. 30 . 2001. 1994/97. 2005 şi 2007.Fig. 6. Formatul standardelor de practică în evaluare IVSC a realizat opt revizuiri ale Standardelor Internaţionale de Evaluare. care au fost publicate în anii 1985.

de a oferi suport utilizatorilor/clienţilor pentru o bună înţelegere a termenilor şi definiţiilor specifice. incluzînd evaluarea pentru o gamă diversă de scopuri. extinzîndu-şi astfel aria de aplicare dincolo de evaluarea pentru situaţii financiar-contabile. 2.1. Parlamentului European şi altor organisme care funcţionau în cadrul Comunităţii Economice Europene a viziunii comune a evalutorilor asupra diferitelor aspecte privind determinarea valorii activelor corporale(fonduri fixe) pentru situaţiile(dările de seamă) financiare. schimbate. În continuare prezentăm obiectivele primordiale care stau la baza celei mai recente ediţii (2009) a Standardelor Europene de evaluare: • • asistarea evaluatorilor în elaborarea unor rapoarte de evaluare coerente. de a furniza un standard în legatură cu ceea ce trebuie să reprezinte un evaluator calificat. completate.Evoluţia acestor Standarde atestă importanţa pe care IVSC o acordă faptului că schimbarea este inevitabilă şi continuă. Obiectivele Standardelor Europene şi Internaţionale 2.2.2. sarcina principală a TEGoVA în elaborarea standardelor a fost de a prezenta Comisiei Europene. Standardele Europene Iniţial. Perfecţionarea continuă a Standardelor de evaluare reflectă angajamentul IVSC de a garanta că definiţiile şi cerinţele evaluării sunt actualizate permanent. oferirea unei baze sigure pentru analiza economică a utilizării eficiente a resurselor proprietăţilor. standardele au fost revăzute. în funcţie de evoluţiile pe plan mondial. • • • 31 . Pe parcursul anilor. chiar şi atunci când este graduală şi abia perceptibilă. promovarea coerentei și transparenței prin utilizarea definiţiilor standard a valorii şi a metodelor de evaluare. însă.

• de a furniza standarde concordante cu legislaţia naţională şi europeană. standarde pentru evaluarea proprietăţii şi să promoveze adoptarea lor la nivel global. în anul 1981. şi Să armonizeze standardele de evaluare între ţările lumii. Devenise evident că. care a dus la înfiinţarea. probabilitatea de apariţie a confuziilor era ridicată. spre sfârşitul anilor '70.să ofere standarde de promovare a coerenţei în evaluările utilizate în calculul indicilor de performanţă financiară. • • promovarea coerenţei pentru reglementările naţionale si recomandări de buna practică.2. Globalizarea pieţelor investiţionale a accentuat necesitatea unor standarde recunoscute pe plan internaţional. diferenţele în interpretarea şi/sau aplicarea prevederilor standardelor de evaluare. Ca răspuns la această situaţie. pot conduce la dezacorduri involuntare. în interesul public. Comitetul şi-a schimbat denumirea. pe măsură ce apar. fără existenţa unor standarde de evaluare recunoscute pe plan internaţional. pentru evaluarea proprietăţii. să identifice şi să dezvăluie. membrii unei comisii tehnice a Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) şi reprezentanţi ai organismelor din domeniul evaluării din Statele Unite au demarat un dialog. cu standardele internaţionale de evaluare şi de contabilitate. Obiectivele IVSC se împart în două categorii: • Să elaboreze şi să publice.2. 2. 32 • . Diferenţele între punctele de vedere ale organizaţiilor profesionale naţionale în domeniul evaluării. Standardele Internaţionale Ritmul rapid al schimbărilor economice din anii '70 a contribuit la sporirea recunoaşterii date de participanţii pe piaţă importanţei evaluării proprietăţii în mod profesional. În anul 1994. iar în prezent este cunoscut sub denumirea de Comitetul pentru Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC). pentru sectorul de investiţii în proprietăţi imobiliare. a Comitetului pentru Standarde Internaţionale de Evaluare a Activelor (TIAVSC).

care au făcut mai accesibilă activitatea de evaluare. Spre exemplu. fondul comercial sau goodwill). Pe lângă facilitare comunicării între specialişti şi oameni de afaceri. maşini. evaluarea proprietăţii este interpretată diferit faţă de evaluarea activelor. Apariţia IVS a facilitat extinderea aplicaţiilor în materie şi clarificări conceptuale. şi evaluatorul profesionist de active care tratează obiectele evaluării (terenuri. considerat o persoană calificată cu abilitate şi experienţă în estimarea valorii bunurilor imobile şi mobile ce aparţin persoanelor juridice sau fizice. aparţinând persoanelor fizice sau juridice. De asemenea. în concordanţă cu nevoile rezultate din practica evaluării.International Valuation Standards (IVS) reflectă cea mai bună practică din domeniul evaluării în conformitate cu principiile general acceptate pentru această activitate. personală. brevete. În elaborarea IVS s-au urmărit trei obiective principale: a) facilitarea afacerilor pe pieţele internaţionale prin promovara transparenţei în rapoartele financiare.construcţii. litigii. garanţie pentru împrumuturi şi ipoteci. În timp ce prima are un sens mai cuprinzător cu referire la orice tip de proprietate (imobiliară. cu efecte directe asupra micşorării riscului la creditare sau asigurarea ipotecilor. intelectuală). 33 . cu scopul unei acţiuni de vânzarecumpărare. cea de a doua are un sens mai restrâns cu utilizare în special în raportarea financiar-contabilă a persoanelor fizice şi juridice care desfăşoară activităţi lucrative. să reînnoiască periodic câmpul de cunoştinţe din domeniul evaluării. se face distincţie între evaluatorul profesionist de proprietăţi. c) Standardele de evaluare internaţionale mai sunt denumite şi standarde de bună practică. b) să se constituie în instrumente de apreciere şi evaluare a corectitudinii afacerilor în cadrul comunităţii internaţionale. taxe. din punctul de vedere al apartenenţei acestora la patrimoniul unei organizaţii sau presoane juridice. standardele internaţionale au rolul şi de clarificare terminologică – conceptuală. asigurări etc. mărci.

totodată. astfel încât evaluatorii să cunoască ce li se solicită din partea standardelor altor discipline. dar şi Standarde de Practică în Evaluare. care cuprinde asociaţii profesionale de evaluare din întreaga lume. de la conceptul de evaluare a activelor. În anul 2003.Remarcăm. cu un statut propriu. la cel de evaluare a proprietăţii. 2. care se referă la tratarea anumitor probleme specifice evaluării şi la aplicarea Standardelor în situaţii specifice. În plus faţă de standarde. IVSC a urmărit ca Standardele Internaţionale de Evaluare (IVS-uri) să fie recunoscute în standardele de contabilitate precum şi în alte standarde de raportare. ce avea ca bază de plecare sistemul contabil de evaluare. soluţionarea litigiilor şi stabilirea taxelor. IVSC a devenit o asociaţie înregistrată. gajuri. progresul conceptual înregistrat pe măsura evoluţiei IVS. iar în prezent la cel de evaluare a afacerii. ipoteci).3 . care apar în acordarea de consultanţă în diferite domenii de afaceri. IVSC a început să publice Standarde de Aplicaţie pe tema evaluării pentru raportarea financiară şi în scopul garantării împrumuturilor.Componenţa actuală. realizarea tranzacţiilor care implică transferul dreptului de proprietate. bazat pe o abordare financiară. şi anume: utilizarea evaluărilor la întocmirea situaţiilor financiare. diferenţe între ediţia precedentă şi actuală a Standardelor Europene şi Internaţionale 34 . concept mult mai cuprinzător. adoptarea deciziilor cu privire la acordarea împrumuturilor garantate cu o proprietate (garanţii. În mod deosebit. IVSC recunoaşte diversitatea de scopuri pentru care sunt solicitate evaluările proprietăţii.

tehnologie. construcții.3. dar nimeni nu ştie la ce sunt bune lucrurile inutile. Punctul de plecare în pregătirea primei şi celei de-a doua ediţii a Ghidului Albastru denumit Guidance Notes on the Valuation of Fixed Assets a fost proiectul iniţial şi forma finală publicată a Celei de a patra Directive a Consiliului Europei din 25 iulie 1978. cît şi pentru a extinde aria de aplicare dincolo de evaluarea pentru situaţiile financiar-contabile. Pînă în prezent au fost elaborate şase ediţii a Standardele Europene de Evaluare cuprinse în aşa numita „Blue Book”(Ghidul Albastru). Schimbările care apar în sectoarele ce au legatură directă și indirectă cu activitatea evaluatorilor (legislație. finanțe. 35 . pentru a reflecta atît schimbările care au loc. economie. cunoscută acum sub numele de Approved European Propertz Valuation Standards (EVS-uri) este complet revăzută şi actualizată.1. Pentru a-şi păstra utilitatea ele trebuie să se alinieze la evoluţia lumii proprietăţilor. Standardele sunt mai degraba încadrate la lucruri utile. pentru a promova coerența prin utilizarea definițiilor standard de valoare și abordări pentru evaluare. A treia ediţie a lucrării 1997. pentru a sprijini evaluatorii să pregătească rapoarte coerente pentru a a fi prezentate clienților și a le furniza orintări clare asupra standardelor de evaluare. IT și încă multe altele conexe). a urmat ediţia a patra în anul 2000 şi ulterior şi ediţia sub numărul cinci. incluzînd evaluarea pentru o gamă diversă de scopuri comerciale. elaborată în anul 2003. 2.2. plus natura dinamică a profesiei de evaluator impun TEGoVA să depună eforturi susţinute pentru a actualiza şi perfecţiona în mod continuu standardele europene de evaluare. Standardele Europene Toată lumea ştie la ce sunt bune lucrurile utile. EVS 2009 servește : 1.

stil şi coerenţă. asigurîndu-i un conţinut de calitate. creșterea gradului de conștientizare a publicului cu privire la rolul unui evaluator. și trata: probleme de conformitate cu standardele de evaluare imobiliară. etica evaluatorului. ci o rescriere completă cu contribuţia nemijlocită a celor mai respectaţi şi experimentaţi evaluatori din Europa. Această ultimă ediţie nu este o actualizare a ediţiei precedente. 4. pentru a promova coerența în reglementările UE și recomandări de bune practice. Ghidul din 2003 cuprindea 9 standarde de evaluare. 8. 7. pentru a promova consecvența în evaluări ce sunt utilizate de către sectorul de investiții imobliare în scopul formării indicilor ce reprezintă performanțele financiare. Ulterior ghidul a fost redactat şi revizuit de către colegiul redacţional. evaluarea proprietăților imobiliare specializate. de a furniza standarde care atunci cînd vor fi adoptate vor asigura rapoarte clare și justificate și certificate care sunt în concordanță cu legislația UE. metodele și tehnicile de evaluare aplicabile.3. 5. standardele de contabilitate și de evaluare. etc. pentru a permite utilizatorilor să cunoască și să înțeleagă mai bine prin termeni și definiții și să utilizeze evaluările ce au fost efectuate în conformitate cu scopul lor. pentru a oferi un punct de reper pentru evaluatorul calificat. 14 standarde de practica în evaluare si 8 anexe. Ultima şi cea mai recentă ediţie a Ghidului Albastru a fost lansată la 1 aprilie în cadrul conferinţei internaţionale de evaluare ce a avut loc la Varşovia. legislația specifică în anumite țări din UE. 6. verificarea evaluărilor. aceştea oferind o abordare armonizată a evaluării de bunuri imobiliare în Europa într-un moment de criză financiară şi de incertitudine pe piaţă. evaluarea proprietăților pe baze diferite de valoarea de piață. Ghidul acestei ediţii nu face 36 . elementele care afectează valoarea proprietăților.

recunoaşterea ţin de calificarea evaluatorului. însă cu reciprocă. atunci ediţia 2009 include doar 5. Tabelul 1. competenţa. cele mai evidente schimbări fiind la capitolul structură. principale contractul cu care de auditorul.Aspecte de conformitate Tratează conformitatea EVS. În comparaţie cu ediţiile anterioare. Condiţiile de angajare . Analiza comparativă a Standardelor Europene de Evaluare ediţia 2003 cu cea din 2009 2003 2009 Standardul 1. certificarea TEGoVA.referinţă la problemele specifice fiecărei ţări în parte. Evaluare. Dacă ediţia 2003 conţinea 9 standarde. Europene. trebuie angajare. diferă de asemenea modul. în continuare prezentăm un tabelul 1 în care standardelor din 2003 i se atribuie cele din 2009. Evaluatorul calificat. cu Directivele şi Uniunii legislaţia standardele EVS3 naţionale. condiţiile incluse în codul 37 profesional. autorizarea reglementarea activităţii de locală şi anumite specificaţii şi modificari evaluare. Standardul 3. Se examinează chestiuni privind Sunt expuse practic aceleaşi aspecte ce acreditarea europeană. Acest standard mai cuprinde şi definiţia evaluatorului. Standardul 2. EVS-urile s-au schimbat semnificativ. cît şi unele aspecte în ceea ce priveşte conţinutul. Capitolele care conţin detalilii despre specificul legislativ şi practica naţională a unei sau altei ţări din Europa vor fi publicate în decursul anului acesta şi a anului viitor.Nu există standard sau aplicaţie aparte urilor cu Standardele Internaţionale de care să trateze aceste aspecte. calificarea şi relaţia cu clientul. expunerea şi stilul de abordare. neînsemnate de conţinut.

Evaluarea rapoarte financiare. valoarea corectă. diferite definiţii ale valorii: valoarea de EVS2 piaţă. valoarea de piaţă ca valoarii pentru existenţă. afacerilor şi evaluarea corectă. subcontractarea lucrării de evaluare. evaluarea pentru capitalului. evaluare incompatibilă cu standardele. pentru valoarea utilizare alternativă. efectuarea evaluării în circumstanţe deosebite: evaluare în condiţii de informaţie limitată. scopul evaluării şi valoarea de piaţă. garanţii ipotecare. costul de înlocuire existenţă.În cadrul acestui standard se Nu există standard sau aplicaţie aparte examinează importanţa expunerii clare care să trateze aceste aspecte. Se dau bază de arendă. valoarea de piaţă pe bazele de evaluare uniforme. Standardul4. Uniunii Europene. valoarea de piaţă în definiţiile cea mai bună utilizare. şi neambigue în scris a condiţiilor de angajare. pentru EVA1 De asemenea. net. principiile de alegere a alegere a bazei corespunzătoare de 38 . Bazele de evaluare EVS1 Sunt expuse principiile de evaluare şi Se dau diferite definiţii ale valorii: practica raportării. Standardul 5. evaluarea afacerilor şi evaluarea capitalului. enumerarea altor variante de îndeplinire a lucrării. rezultatele evaluării unor terţi. costul evaluarea de înlocuire net. principiile de imobiliare. valoarii de cea mai bună valoarea utilizare. valoare de utilizare alternativă. valoarea de piaţă pe bază de Găsim definişiile valoarii de piaţă ca arendă. evaluarea pentru garanţii ipotecare. sunt examinate Se examinează clasificarea activelor clasificarea activelor. informaţia care trebuie inclusă în condiţiile de angajare.

bazei corespunzătoare de evaluare. evaluare. determinarea valorii de piaţă. Evaluarea bunurilor imobiliare pentru depunerea în gaj. Standardul 8. La fel se tratează noţiunile legate de Se tratează noţiunile legate de concepţia concepţia valorii: valoarea de investiţie. independenţa evaluatorului. mai puţin valoarea construcţiei. 39 clădiri. Standardul 7. valoarea de vînzare înlocuire. cazul creditării ipotecare. forţată. directivele Uniunii evaluări retrospective. evaluarea în scop de vînzare forţată. Evaluări fonduri de pensii. valorii: valoarea de investiţie. companii de investiţii-asigurări . valoarea construcţiei. repartizarea valorii între teren repartizarea valorii între teren şi clădiri. particularităţile evaluării evaluării imobiliare imobiliare specifice. Nu există standard sau aplicaţie aparte precum şi a altor obiecte de gaj în care să trateze aceste aspecte. sunt tratate tipurile de active. prognoze. EVS2 prognozele şi alte feluri de evaluare. şi particularităţile specifice. responsabilitatea şi obligaţiile evaluatorului. baza de evaluare. Standardul examinează importanţa evaluării coordonate în Europa. valoarea de vînzare forţată. metodele de determinare a lor. pentru şi Nu există standard sau aplicaţie aparte care să trateze aceste aspecte. costul de costul de înlocuire. valoarea de piaţă şi de creditare ipotecară. proprietăţile-investiţie. Se examinează Europene privind evidenţa anuală şi consolidată. sunt descrise prognozele şi evaluări retrospective. Standardul 6. Evaluarea prealabilă.

2. din punctul de vedere al apartenenţei acestora la patrimoniul unei organizaţii sau 40 . evaluarea proprietăţii este interpretată diferit faţă de evaluarea activelor. asigurări etc. Rapoartele de evaluare. cu scopul unei acţiuni de vânzarecumpărare.3. maşini. Standardele Internaţionale Apariţia IVS a facilitat extinderea aplicaţiilor în materie şi clarificări conceptuale. evaluare. În timp ce prima are un sens mai cuprinzător cu referire la orice tip de proprietate (imobiliară. De asemenea. personală. se face distincţie între evaluatorul profesionist de proprietăţi. certificatul de evaluare şi metodologia evaluării. aparţinând persoanelor fizice sau juridice. Pe lângă facilitare comunicării între specialişti şi oameni de afaceri. standardele internaţionale au rolul şi de clarificare terminologică – conceptuală. garanţie pentru împrumuturi şi ipoteci.întocmirea rapoartelor de evaluare. care au făcut mai accesibilă activitatea de evaluare. Sunt descrise aceleaşi aspecte legate de diverse aspecte legate de prezentarea rapoartele de evaluare. brevete. litigii. intelectuală). rezultatelor evaluării şi formele de certificate de evaluare. fondul comercial sau goodwill). conţinutul raportului de EVS 5 Acest standard examinează tipurile şi Nu diferă ca semnificativ ca conţinut. considerat o persoană calificată cu abilitate şi experienţă în estimarea valorii bunurilor imobile şi mobile ce aparţin persoanelor juridice sau fizice. cea de a doua are un sens mai restrâns cu utilizare în special în raportarea financiar-contabilă a persoanelor fizice şi juridice care desfăşoară activităţi lucrative. cerinţele faţă de evaluatorul calificat. şi evaluatorul profesionist de active care tratează obiectele evaluării (terenuri. Standardul 9. Spre exemplu. taxe. mărci. valoarea tranzacţiilor.construcţii. 2.

alte concepte importante . Structura Standardelor Internaționale de Evaluare.membri și organizare .conceptul de teren și de proprietate . Remarcăm. ediția 2007 următoarea: 1.cea mai bună utilizare . Standarde Internaționale de Evaluare .utilitatea .rezumat 5. la cel de evaluare a proprietăţii.valoarea de piață . iar în prezent la cel de evaluare a afacerii. progresul conceptual înregistrat pe măsura evoluţiei IVS. Introducere 2.datele adoptării Standardelor 4. bazat pe o abordare financiară.preț. totodată.introducere . Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate .abrodările în evaluare . cost.prezentarea Standardelor Internaționale .concepte de proprietate imobiliară.structura Standardelor .sediul central 3. concept mult mai cuprinzător. de la conceptul de evaluare a activelor. piață și valoare . ce avea ca bază de plecare sistemul contabil de evaluare. Comitetul Internațional pentru Standarde de Evaluare .presoane juridice. Codul deontologic 41 este .realizări ale IVSC . proprietate și activ .introducere .obiective și arie de aplicabilitate .

Tipuri de proprietate .IVS 2 Tipuri e valoare diferite de valoarea de piață .IVS 3 Raportarea evaluării 8. Standarde Internaționale de Evaluare .bunuri imobile .proprietate imobiliară .introducere .definiții .active financiare 7.întreprinderi .competență .GN 2 Evaluarea drepturilor de închiriere/leasing .GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe mobile .. Standarde internaționale de Practică în Evaluare - GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare .GN 6 Evaluarea întreprinderii - GN 7 Considerații privind substanțele periculoase și toxice în evaluare 42 .arie de aplicabilitate .GN 5 Evaluarea bunurilor mobile .IVS 1 Valoarea de piață –tip de valoare . Standarde Internaționale de Aplicații în Evaluare .IVA 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului .introducere .IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară .GN 4 Evaluarea activelor necorporale .introducere la Standardele Internaționale de Evaluare .raportarea valorilor 6.IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raporatrea financiară 9.prezentarea informațiilor .etică .

stabilește standarde 43 . Aceste standarde se elaborează și se aprobă de către Consiliul pentru Standarde de evaluare al Fondului de evaluare – organizație non-profit de învățămînt înființată în anul 1987 de principalele organizații profesionale din SUA pentru realizarea uniformătății și profesionalismului în activitatea de evaluare a bunurilor imobile. SUA. care sunt obligați să respecte standardele și să ceară efectuarea evaluării în conformitate cu standardele date. ridicarea economiei și respectarea legislației. Mexic). GN 10 Evaluarea proprietăţilor agricole GN 11 Verificarea evaluărilor GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri GN 13 Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii GN 14 Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă GN 15 Evaluarea proprietăţii istorice 2. Către acel moment Fondul și-a instituit drepturile sale de autor asupra USPAP. În 1989 Consiliul pentru standardele de evaluare a adoptat și a aprobat USPAP în calitate de primele 2 standarde de evaluare elaborate de Consiliul pentru standardele de evaluare. adoptată de Congresul SUA în 1989 . Standardele USPAP sunt destinate evaluatorilor și utilizatorilor serviciilor de evaluare.- GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară – (CIN) GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluările bazate pe piaţă şi pentru analiza investiţiei. Legea privind reformarea istituțiilor financiare. Standardele Americane de Evaluare Standardele unice ale practicii de evaluare profesională (USPAP) sînt - obligatorii pentru aplicare în țările Americii de Nord ( Canada.4. USPAP au fost inițial elaborate de Comitetul special pentru elaborarea standardelor unice în 1986-1987 și transmise Fondului de evaluare în 1987.

precum și metodele de efectuare a evaluării . dacă principiile de efectuare a unor operațiuni bancare sigure și fundamentate nu cer conformitatea cu standarde mai drastice. În partea introductivă a standardelor se examinează cerințele etice și de calificare față de evaluatori. e) Valoarea bunului imobiliar e determinată de către evaluatori care au obținut licență sau certificat de la autoritățile statului repectiv. Standardul 3 stabilește normele de recenzare a rapoartelor și prezentare a recenziilor. c) În rapoartele de evaluare trebuie să fie făcută analiza și să se conțină informații despre concesiile și respectivele reduceri de prețuri la cobstrucția sau reconstrucția ipotetică. Standardul 2 conține cerințe față de întocmirea rapoartelor de evaluare. abateri de la reguli. închirierea parțială a clădirilor . definiție. publicate de Consiliul pentru standarde de evaluare. d) Evaluările trebuie efectuate pe bază valorii de piață.minime de efectuare a evaluării în SUA și include următoarele cerințe pentru evaluarea tranzacțiilor. b) Rapoartele de evaluare trebuie făctute în scris și să conțină informație suficientă și o analiză pentru a susține decizia clientului de a participa la tranzacție. întocmirea raportului și acordarea serviciilor de consultanță . termenul de închiriere non-profit sau dezvoltarea terenurilor pe care se află proprietățile nevîndute. USPAP este alcătuit din 10 standarde: Standardul 1 tratează concepția evaluării bunuilor imobiliare. efectuate conform legislației: a) Conformitatea cu standardele general acceptate de evaluare a proprietăților (USPAP) . cazuri specifice de abateri de la lege. 44 . Conținutul USPAP În USPAP sînt expuse condițiile ce trebuie urmate la efectuarea unei evaluări. reviziei sau prestare a serviciilor de consultanță.

Standardul 7 și 8 conțin reguli de efectuare a evaluării și întocmirea rapoartelor de evaluare a proprietății personale. Aceste comentarii se referă la cele mai diverse chestiuni . determinarea valorii de piață în raport cu valoarea corectă. Standardul 9 și 10 examinează reguli principale a evaluării și prezentarea rapoartelor de evaluare a afacerilor. b) Esența și reguli de bază de efectuare a analizei fluxurilor financiare scontate. e) Abateri admise de la recomandările standardelor. Scopul acestor comentarii e de a ilustra aplicarea practică a standardelor în diferite situații specifice concrete și pentru a oferi sfaturi din partea ABS în soluționarea problemelor pe care le implică evaluarea. O bună parte din volumul USPAP revine comentariilor. d) Cerințe privind confidențialitatea și respectarea regulilor de consuită profesională. inspectarea obiectului evaluării. c) Metodele de efectuare a evaluărilor retrospcetive . Standardul 6 examinează regulile de efectuare a evaluării masive și a întocmirii rapoartelor respective. acordarea de ajutor la întocmirea raportului de evaluare. metodele de efectuare a evaluării pentru perspectivă. USPAP conține și Regulamente cu privire la standardele de evaluare pentru explicarea și interpretarea textului de bază al standardelor. elaborate de ABS (Advisory Standards Board). Aceste regulamente trataează următoarele chestiuni: a) Recenzarea raportului de evaluare.Standardul 4 examinează funcțiile de cnsultare ale evaluatorului de bunuri imobile. de exemplu. relațiile ditre evaluator 45 . în special clădiri și construcții. Standarul 5 stabilește normele de întocmire a raportului privind serviciile de consultare ale evaluatorului bunurilor imobile. f) Transmiterea raportului în variantă electronică. g) Determinarea utilizării ipotetice a proprietății de către beneficiar la întocmirea raportului privind dezvoltarea proprietății imobiliare și evaluarea.

independență și conduită etică.și client.Standardele se încheie cu un glosar desfășurat al celor mai des întîlniți termeni. confidențialitatea. Obligațiile etice determină cerințele de probitate. avînd 4 compartimente: conduita. Standardele cuprind comentarii lămuritoare care încep cu Regulile de etică. ANALIZA COMPARATIVĂ A STANDARDELOR EUROPENE ŞI INTERANŢIONALE 3. evaluarea caselor subvenționate. O mare importanță în activitatea evaluatorului o au obligațiile etice. managmentul. rapoartele. evaluarea bunurilor imbiliare cu îmbunătățiri impotetice. Directivele standardelor europene şi a celor internaţionale 46 . obiectivitate. III.1.

reglementările şi uzanţele sunt încă diferite în cadrul Uniunii Europene. care să fie compatibile cu internaţionalizarea activităţilor economice şi a comerţului. politica publică sau legislaţia supranaţională a Uniunii Europene. GATT recomandă în mod precis ca standardele internaţionale să fie respectate ori de cîte ori este posibil. domeniu fiscal şi al concurenţei. în pofida tendinţei de armonizare şi necesită a fi înţelese de către evaluatorii locali şi consultanţii internaţionali. problemele specifice unei ţări sunt acoperite de EVSurile generale. au impact asupra principiilor şi practicii de evaluare în domenii variate ca sistemul bancar. acestea din urmă vor prevala. aşa cum au fost acestea modificate. domeniul financiar-contabil. care formează cadrul general al unui corp tot mai larg de legislaţie supranaţională. Pentru a evita confuzia în caz de conflict între orice capitol al EVSurilor şi legislaţia naţională. În conformitate cu Articolul 110 al Tratatului de la Roma din anul 1957 şi cu Tratatele ulterioare. respectiv cele două aspecte cheie ale liberalizării comerţului. 47 . emisiuni de titluri şi prospecte de emisiuni. guvernele naţionale vor continua să emită reglementări detaliate. Pe cît posibil. astfel încît să existe transparenţă şi nediscriminare. standarde naţionale bazate pe sau identice cu Standardele Europene. Pe baza principiului subsidiarităţii. în multe cazuri. Legislaţia naţională. standardele etice şi de competenţă. Evaluatorii au un interes esenţial în a se asigura că exercită cea mai bună practică. În mod similar. asociaţiile membre au elaborat. politica socială.O mare parte a Directivelor Uniunii Europene(UE) şi alte instrumente legale ale UE. Nerespectarea standardelor se reflectă negativ asupra profesiei şi generează pentru evaluatori riscul unor achiziţii de neglijenţă profesională. Standardele furnizează un etalon(nivel minim) sau un instrument de control al calităţii faţă de care evaluatorii ar trebui să-şi măsoare rezultatele. mediul înconjurător. beneficiarii evaluărilor au o bază faţă de care să-şi măsoare aşteptările lor rezonabile privind calitatea raportului. În mod similar. TEGoVA s-a angajat să elaboreze standarde. iar partea relevantă a recomandării va fi nulă pentru jurisdicţia respectivă.

respectarea standardelor poate constitui o parte a unei apărări întemeiate. Standardele Europene de Evaluare şi cele Internaţionale prezintă o serie de asemănări şi deosebiri. Există circumstanţe în care. Abaterile specifice de la Standardele Internaţionale sau de la Standardele Europene.Standardele Europene si cele Internaţionale. asociaţiile profesionale cu vocaţie europeană şi internaţională au elaborat standarde 48 . fie opţiunea de neaplicare este rezonabilă datorită unor situaţii speciale. La nivel fundamental. garantată acestuia de către asociaţiile membre din întreaga UE şi respectiv lumea întreagă. fie standardele nu sunt aplicabile. Interdependenţa şi Distincţia dintre EVS şi IVSC Pentru desfăşurarea activităţii de evaluare şi aplicarea tehnicilor specifice. astfel a unei baze de evaluare adecvate. Grupul atrage atenţia ca orice abatere de la recomandările implicite ale EVS-urilor şi a IVS-urilor poate duce la sancţiuni legale sau comerciale . inclusiv motivul care a generat abaterea. care depăşesc puterea Grupului de a impune disciplina sau de a pune în aplicare vre-o anumită prevedere obligatorie. lipsa condiţiilor contraactuale corespunzătoare şi. cît şi în raportul de evaluare. 3. Această abatere rebuie precizată atît în contractul format de angajament. care va fi o primă probă importantă în cazul unei acţiuni legale de constatare a unei pretinse neglijenţe. Invers. pentru a respecta principiul transparenţei. impuse de legislaţia sau practica locală ar trebui prezentate explicit de către evaluator în raportul sau în certificatul de evaluare. deşi nu sunt obligatorii în mod explicit pentru asociaţiile membre sau pentru membrii acestora. au autoritatea Grupului de lucru.2 . duce la ignorarea nevoilor reale ale clienţilor şi în final la neobţinerea de către aceştia a ceea ce aşteaptă sau au nevoie.

Prin urmare. EVS-urile sunt asemănătoare standardelor internaţionale. ca şi pieţele pe care le reflectă. iar Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare IVSC. care sa fie prezentate si apoi adoptate la nivel global. TEGoVA s-a angajat să desfăşoare acţiuni de lobby pentru ca Standardele Europene de Evaluare să fie considerată cea mai bună practică globală. standardele europene sunt mai explicite decât standardele internaţionale. caz în care diferenţele vor fi subliniate în text. Colaborarea dintre acesteea fiind foarte mare. EVS-urile pot diferi de standardele internaţionale numai în mod excepţional. să se coreleze cu standardele naţionale atăt a ţărilor din Europa. ulterior cele internaţionale şi după cum afirmă unii autorii bazele standardelor internaţionale au fost puse de cele europene. asigurandu-se astfel o corelare a acestora sub diferite aspecte.care.este responsabil pentru elaborarea Standardele europene de Evaluare ce se numesc EVS-uri. Se recunoaşte faptul că standardele. Cu toate acestea. Grupul European al Asociaţiilor Evaluatorilor TEGoVA.este delegat să se ocupe cu elaborarea standardelor de evaluare internaţionale. Ultima ediţie a EVS-urilor 2009 sunt în conformitate şi au multe aspecte comune cu Standardele Internaţionale de Evaluare IVS-2007 şi RICS (”Cartea 49 . fără a diferi însă ca intenţie. Primele care au ieşit de sub tipar au fost standardele europene. după sfera de aplicabilitate să depăşească limitele unei ţări sau regiuni precum şi care să se regăsească. ambele susţinînd principiul liberei concurenţe şi al dezvoltării comerţului mondial. diferenţele se regăsesc în privinţa accentului si a atenţiei acordate unor aspecte. În prezent asistăm la o încercare tot mai intensă a IVSC de a impune si la nivelul întregii Uniuni Europene Standardele Internaţionale de Evaluare în locul celor europene de acelasi tip. nu sunt bătute în cuie. Ediţia a opta a Standardelor Internaţionale de Evaluare a fost elaborată în strînsă colaborare dintre IVSC şi TEGoVA. cu unele menţiuni ce ţin de specificul local al unor state europene. ci trebuie să se schimbe pentru a reflecta dinamica în continuă schimbare a circumstanţelor. recunoscut pe plan internaţional. cît a ţărilor din întreaga lume.

 EVS 5 Rapoartele de evaluare. • Comitetul Internaţional pentru Standarde de Evaluare.  AVS 4 Evaluarea în scop de asigurare. Structural vorbind acesteea diferă semnificativ. Standardele Europene de Aplicaţii în Evaluare:  AVS 1 Evaluarea în scop financiar.  AVS 2 Evaluarea în scop de împrumut. Analiza comparativă a Standardelor Europene de Evaluare 2009 cu Standardele Internaţionale de Evaluare 2007 Standardele Europene de Evaluare. 2009 • • • • Prefaţa. însă accentul şi stilul diferă oarecum. 2007 • Introducere.  AVS 3 Evaluarea în scop de securitate. Membrii editoriali. • Membrii TEGoVA.  EVS 3 Calificarea evaluatorilor. • Glosar. ediţia a opta. • Standardele Internaţionale de Evaluare • Concepte fundamentale ale Principiilor de Evaluare General Acceptate (GAVP) • Codul deontologic • Tipuri de proprietate • Standardele Internaţionale de Evaluare  IVS 1 Valoarea de piaţă – tip de valoare  IVS 2 Tipuri de valoare diferite de valoarea de piaţă  IVS 3 Raportarea evaluării • Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare  IVA 1 Evaluarea pentru raportarea financiară  IVA 2 Evaluarea pentru garantarea împrumutului  IVA 3 Evaluarea activelor din sectorul public pentru raportarea financiară • Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare  GN 1 Evaluarea proprietăţii imobiliare  GN 2 Evaluarea drepturilor de închiriere/leasing  GN 3 Evaluarea mijloacelor fixe 50 . ediţia a şasea.  AVS 5 Evaluare în scop de investiţii.Roşie”a evaluatorilor din Marea Britanie). Analiza comparativă a structurii standardelor este prezentată mai jos: Tabelul 2. • Partea II. Standardele Internaţionale de Evaluare. Partea I.  EVS 4 Procesul de evaluare. Introducere. Standardele Europene de Evaluare:  EVS 1 Valoarea de piaţă.  EVS 2 Altele valorii de bază altele decât valoarea de piaţă.

51 . în schimb acesteea din urmă includ alte 15 standarde de practică foarte asemanătoare cu reglementările din ediţia 2000. şi anume: valoarea de piaţă. valoarea specială. Aşa deci. pe cînd IVS-urile doar trei. valoarea justă. valoarea de depreciere.mobile  GN 4 Evaluarea activelor necorporale  GN 5 Evaluarea bunurilor mobile  GN 6 Evaluarea întreprinderii  GN 7 Considerații privind substanțele periculoase și toxice în evaluare  GN 8 Abordarea prin cost pentru raportarea financiară – (CIN)  GN 9 Analiza fluxului de numerar actualizat pentru evaluările bazate pe piaţă şi pentru analiza investiţiei. EVS-urile conţin cîte 5 standarde şi aplicaţii. este că în EVS-2009 se face referinţă directă la IVS-uri. valoarea sinergetică. multe dintre definiţiile tipurilor de valori sunt preluate direct din IVS. 2003 a EVS-urilor. valoarea de investiţie. cost de depreciere.  GN 10 Evaluarea proprietăţilor agricole  GN 11 Verificarea evaluărilor  GN 12 Evaluarea proprietăţii generatoare de afaceri  GN 13 Evaluarea globală pentru impozitarea proprietăţii  GN 14 Evaluarea proprietăţilor din industria extractivă  GN 15 Evaluarea proprietăţii istorice • Glosar • Index. reglementări care au fost omise în noua ediţie a standardelor europene. Fapt ce trebuie specificat.

CONCLUZII 52 .Interdependenţa dintre aceste două standarde este evidentă. scopul este oarecum similar: înlesnirea tranzacţiilor internaţionale şi promovarea transparenţei în raportările de evaluare. acestea stimulează inovarea avînd directive similare. pentru a servi ca un etalon profesional pentru evaluatorii din întreaga Europa şi respectiv întreg mapamondul. Unul din obiectivele sale principale este acela de a elabora și promova norme comune pentru reglementarea activității de evaluare a proprietăților imobiliare utilizabile de către asociațiile profesionale de experți evaluatori imobiliari de pe teritoriul Uniunii Europene şi întreaga lume.

nu doar cel mai mic numitor comun. putem concluziona că. pe de altă parte.În Republica Moldova . BIBLIOGRAFIE Cărți și monografii 53 . care sunt forţa motrice a relaţiilor de piaţă şi sunt independente de graniţele politice. reprezentând unitatea de principii economice. În acest caz. După faptul cum e dezvoltată activitatea de evaluare şi piaţa imobiliară a unei sau altei ţări putem să deducem gradul de dezvoltare economică a ţării. Evaluarea este un aspect cheie pentru integrarea pieţelor imobiliare europene. Aşa deci. În multe ţări cu o economie dezvoltată din Europa piaţa imobiliară este una dezvoltatată. pe de o parte.Activitatea de evaluare este o profesiune caracterizată prin faptul că experienţa şi cunoştinţele sunt însuşite şi transmise din generaţie în generaţie şi că se respectă standardele profesionale. aparat conceptual şi metodele de evaluare. EVS-uri oferă toate evaluatori o comună abordare oferind beneficiarilor finali încredere în rapoartele de produs la nivel local. şi de o bază solidă. Specialiştii din domeniu au remarcat în mod repetat că Standardele Europene de Evaluare şi cele Internaţionale joacă un rol important în dezvoltarea de evaluare a bunurilor ca o activitate profesională independentă la nivel european. cunoaşterea acestora permite evaluatorilor de a folosi aceeaşi terminologie.Standardele Europene de Evaluare li se dă prioritate. dar. spre deosebire de ţările în curs de dezvoltare în care piaţa imobiliară nu este atît de bine dezvoltată şi practica de evaluare nu este pusă la punct. există o înţelegere generală ca Standardele Europene şi Internaţionale de Evaluare trebuie să aibă o bază comună. asigurarea calităţii şi a eticii în cadrul pieţei serviciilor de evaluare a proprietăţilor imobiliare. Standardele Europene de Evaluare poate fi privit ca un "cod de conduită" a unui evaluator . Standardele europene de Evaluare reprezintă un set de reguli uniforme de evaluare a proprietăţii.

E. www.pdf.ro/sesiuni-comunicari/word/2. http://www.P. (F.org. 2002 Standardele Europene de Evaluare. 7. www. 3. www.11.ro 4. 2. 8. 5. 54 . – 428 p.. www.tegova.1. TEGoVA. Buzu O.contabilizat.2009..pdf.spiruharet.Romacor. 2.ro/file/cursuri_de_perfectionare/economie_gener ala/Evaluarea%20sistemelor%20tehnico%20economice/cap1. Chişinău: S.n.ro/reviste_recunoscute/revcad/revcad_2008/14. www.isvc.ro 6.uab.com.org. Resurse internet 1. http://www.”Tipografia Centrală”).pdf. Organizarea activităţii de evaluare..mihailesc u.regielive.galasyuk.facultate. http://www. ediţia 1997.

Sign up to vote on this title
UsefulNot useful