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Mercoled 20 Giugno 2007

IL BUSINESS DEL MATTONE Almeno 200 appartamenti e palazzi di 7 piani


S. Anna, ecco il piano della Valore spa che interessa anche terreni dellex Peep
di Ilaria Bonuccelli
LUCCA. Gli appartamenti, a occhio e croce, saranno almeno 200. Distribuiti in 8 edifici allinterno dellarea - sono quasi 7 ettari - a ridosso di viale Einaudi. Poi c lalbergo, ci sono gli uffici, un cinema multisala con centro commerciale. questo il nuovo quartiere il gruppo Valore realizzer a SantAnna, graChiara la delibera con cui il commissario prefettizio, il 6 giugno autorizza la vendita di questi terreni: Per la concreta attuazione dellintervento la societ Valore spa deve necessariamente acquisire la propriet di tutte le aree costituenti il comparto e quindi anche quelle di propriet comunale. Proprio da questa necessit, scatta la richiesta del gruppo Valore di acquisire aree residuate dalla realizzazione del piano per ledilizia economica e popolare di S. Anna. Una richiesta avanzata al Comune nel 2001, quando il lotto allinterno del quale queste aree (ex) pubbliche sono inserite, non aveva una destinazione residenziale. In effetti, per questo lotto la destinazione residenziale, commerciale, direzionale e ricettiva, arriva nel 2004 con lapprovazione del regolamento urbanistico. In origine la situazione era diversa. Sia per i terreni privati che per quelli comunali, appena venduti. Intanto i terreni comunali precisa il dirigente del settore urbanistica, larchitetto Maurizio Tani - non avevano destinazione residenziale neppure quando erano inseriti nel vecchio Peep (scaduto a fine anni Ottanta). Erano aree di completamento, inedificabili perch coincidevano con la fascia di rispetto stradale creata, dal vecchio piano regolatore, intorno a via Einaudi, quando il tracciato non poteva ancora considerarsi definitivo. La fascia di rispetto stradale, poi, decade. I terreni ex Peep, divenuti edificabili, restano al Comune e quelli privati, nel 1998, assumono una nuova destinazione duso: attrezzature che comprendono centri servizi di interesse pubblico per la promozione o lo sviluppo delleconomia locale; centri pubblici o centri operativi di enti o amministrazie ai 4500 metri quadri di terreno acquistati dal Comune per 922mila euro. Infatti, senza queste aree, in origine inserite nel Peep di S. Anna, il gruppo pratese, socio di minoranza del Comune nelle societ di realizzazione e gestione dei parcheggi (Polis e Metro), non avrebbe potuto costruire nulla.

LACCORDO

Un milione extra oneri


LUCCA. Un milione di euro extra oneri per il Comune. Per costruire il nuovo quartiere a S. Anna il gruppo Valore pagher al Comune un milione in pi rispetto a quanto dovuto per oneri di urbanizzazione primaria, secondaria e costo di costruzione. Questi soldi - secondo una prassi consolidata nelle operazioni di edilizia contrattata - serviranno per la realizzazione di opere pubbliche (non ancora definite). In sostanza, dalloperazione immobiliare del gruppo Valore, il Comune guadagnerebbe quasi 2 milioni di euro: uno per il milione extra oneri e 922mila euro per la vendita dei propri terreni alla spa che, cos, diventa proprietaria dellintero lotto e pu realizzare gli edifici fino a 7 piani (22 metri). Pi alti anche di quelli previsti nei lotti confinanti, dove laltezza massima consentita va da 11 a 15 metri: La questione dellaltezza - spiega larchitetto Maurizio Tani, dirigente del settore edilizia e urbanistica, - non deve scandalizzare. Anzi. Andare verso lalto, come in questa zona, un modo per risparmiare terreno, per consumare meno territorio. In questo comparto, il regolamento urbanistico, prevede di edificare 2 metri cubi a metro quadro, riprendendo la previsione del piano regolatore del 1998. Se avessimo concesso di costruire meno piani, lintervento si sarebbe sviluppato in orizzontale. Anche se la Valore spa non ha utilizzato tutto il volume consentito. Infatti, costruir 132mila metri cubi invece di 134.332.

LE CIFRE
Superficie area Superficie acquistata dal Comune
VIP

67.166 m

4.581 m
VIP

Volume residenziale Altri volumi Volume complessivo


Fonte: Comune di Lucca - Piano attuativo

39.600 m 92.400 m 132.200 m

Il sindaco Mauro Favilla e in alto larea a S. Anna

Senza lacquisto delle aree pubbliche loperazione immobiliare non sarebbe stata possibile per la spa socia di Polis
LE TAPPE
Queste le tappe delloperazione. Anni Ottanta. Sul finire degli anni 80 scade il Peep di S. Anna. Alcune aree residue (acquisite fra il 1981 e il 1988) non sono state edificate perch inserite nella fascia di rispetto del tracciato di via Einaudi, Anni Novanta. Decade il vincolo di rispetto stradale. I terreni (sia pubblici che privati) del lotto, gi nel 1998, sono edificabili per centri servizi di interesse pubblico. Laltezza massima di 9 metri. Anni Duemila. Nel 2001 Valore spa chiede al Comune di comprare i terreni residui dellex Peep. Nel 2004 il Comune trasforma la destinazione dei terreni: d il via a case, negozi, uffici, hotel. Nel 2005 la spa presenta il piano attuativo. Il 20 aprile 2007 il Comune lo adotta e il 6 giugno il Comune vende alla spa i terreni comunali indispensabili alloperazione immobiliare. zioni pubbliche. Sono gli anni in cui la Lucense, spa partecipata dal Comune e la Crl ipotizzano di trasferire i propri centri amministrativi a SantAnna. Ma loperazione salta. Tanto che la Valore spa comincia ad acquistare i terreni privati (ancora destinati ad attrezzature di interesse pubblico) e, nellottobre del 2001, chiede al Comune di acquistare anche quelli pubblici dellex Peep, ormai indispensabili a completare il comparto. La vendita si ferma, ma nel 2004 il regolamento urbanistico cambia la destinazione duso dellarea a S. Anna: arrivano le case, i negozi, gli alberghi. Perci nel 2005, il gruppo Valore presenta il piano attuativo al Comune per costruire il nuovo quartiere, alto fino a 22 metri (7 piani), contro i 9 metri delle precedenti previsioni. Il piano viene adottato dal commissario prefettizio ad aprile, quando la spa non ancora proprietaria dei terreni comunali. Ma lo diventa il 6 giugno, con unaltra delibera del commissario. Se, poi, la Valore spa costruir case e negozi ancora tutto da vedere. Potrebbe anche vendere i terreni ad altre societ. Magari versiliesi.

IL SINDACO

Prezzi troppo bassi: devono essere rivisti con il contratto


LUCCA. Il primo passo sar rivedere il prezzo di vendita dei terreni pubblici. Poi il Comune rifletter anche su tutta loperazione del Parco di S. Anna, larea a ridosso di via Einaudi dove il gruppo pratese Valore (socio di minoranza nelle spa dei parcheggi) vuole realizzare appartamenti, uffici, cinema, negozi e hotel. Della vendita dei terreni comunali - appezzamenti in passato inseriti nel vecchio piano delledilizia popolare - il sindaco Mauro Favilla non sapeva nulla. Loperazione stata avviata dal commissario prefettizio. Ma ora - assicura Favilla - dovr essere rivista. Quello che mi colpisce non tanto la decisione di vendere scampoli di terreni comunali (alcuni sono anche di oltre 1000 metri quadri, ndr) quanto il prezzo stabilito. Credo che 922mila euro siano pochi per questi 4500 metri quadrati necessari ai privati per raggiungere lintera propriet del lotto e per portare avanti loperazione immobiliare. Comunque, se il commissario ha deliberato la vendita dei terreni, io dovr stipulare il contratto. E in quella sede ridiscuteremo il prezzo. Il prezzo di vendita, in realt, stato stabilito dal Comune, con una perizia dellufficio patrimonio: circa 235 euro al metro quadro per i terreni edificabili (3.618 metri quadri) e quasi 78 euro al metro quadro per i 963 metri quadri di terreno inedificabile perch attraversato dalla fognatura e sul quale il Comune mantiene una servit di passaggio per la manutenzione del collettore. Inoltre, la perizia tiene conto anche del fatto che i terreni - dice lufficio patrimonio - potevano essere venduti solo alla Valore spa proprietaria delle altre aree del lotto.