PEMBANGUNAN PERUMAHAN DAN KEBIJAKAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN Disususun untuk memenuhi tugas Mata Kulian EKONOMI SEKTOR PUBLIK

Disusun Oleh : Kelompok 2 Ayu Novia Trisnawati (0910313070) Elita Ofrinanda (0910310209) Citra Chatami Aprilia (0910313074) Mohamaad Rizky K (0910310265) Amri Yulian Fahmi (0910310166) Devita Ayu N (0910310031) Criestal Liestia P (0910310189) Kelas: D

JURUSAN ADMINISTRASI PUBLIK FAKULTAS ILMU ADMINISTRASI UNIVERSITAS BRAWIJAYA MALANG 2011

MENERAPKAN DESENTRALISASI KEBIJAKAN PEMBANGUNAN

PERUMAHAsN

1.1 KEBUTUHAN POKOK MANUSIA Rumah merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia yang digunakan sebagai tempat berlindung dari gangguan alam seperti cuaca dan serangan binatang buas. Selain itu juga merupakan tempat mendapatkan kesenangan serta kebahagiaan dalam hidup berumah tangga. Pusat kegiatan keluarga sering terjadi di dalam rumah seperti pendidikan, pembentukan kepribadian dan nilai budaya bangsa. Lebih jauh lagi rumah merupakan cermin jati diri dan taraf hidup penghuninya. Selanjutnya rumah merupakan simbol status sosial dari penghuni dan pemiliknya. Rumah yang sehat dan nyaman akan memberikan dampak yang luas terhadap kesehatan para penghuninya baik jasmani maupun rohani dan mendatangkan ketenangan sehingga setiap individu yang tinggal di rumah tersebut menjadi produktuf dalam kegiatan ekonominya masingmasing. Pemenuhan kebutuhan permukiman diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman yang terencana secara menyeluruh dan terpadu dengan pelaksanaan yang bertahap. Pembangunan kawasan permukiman ditujukan untuk: a) Menciptakan kawasan permukiman yang tersusun atas satuan-satuan lingkungan permukiman; b) Mengintegrasikan secara terpadu dan meningkatkan kualitas lingkungan perumahan yang telah ada di dalam atau di sekitarnya.

1.2 PENGERTIAN REAL ESTATE Lahan merupakan tempat dimana perumahan atau tempat tinggal didirikan. Secara hukum pemilikan hak penguasaan atas sebidang lahan mencakup hak atas mineral, gas maupun minyak yang ada di bawah permukiman bumi termasuk udara diatas permukaan bumi itu. Selanjutnya lahan bersama dengan semua perubahan kualitasnya disebut dengan realty. Pemilikan terhadap realty disebut sebagai property. Apabila hak kepemilikan itu sifatnya hanya untuk jangka waktu tertentu, maka hal ini disebut sebagai personal property; sedangkan apabila pemilikan atas realty itu sifatnya seumur hidup dan bersifat turun temurun, hak pemilikan tersebut dissebut sebagai real property. Selanjutnya real property disebut juga dengan real estate, yang kemudian istilah real estate juga disebut sebagai istilah untuk menunjukkan suatu bidang usaha yang melibatkan kegiatan dalam bidang perdagangan real property. Hak yang paling kuat dalam hal real property adalah hak milik (fee simple). Dengan hak ini pemilikan berlaku untuk menolak semua pihak lain, pemilikan sifatnya lengkap (complete bundle of rights). Hak tersebut meliputi

hak untuk menggunakan atau tidak menggunakan property, hak untuk menyewakan seluruhnya atau sebagian (hak atas udara, permukaan lahan, mineral yang dikandungnya dan sebagainya), hak untuk menjual atau tidak menjual, serta hak untuk menghadiahkan atau mendonasikan hak penguasaan tersebut kepada orang lain.

1.3 PERMINTAAN AKAN RUMAH SELALU MENINGKAT Walaupun Indonesia dinyatakan sebagai negara yang berhasil dalam program keluarga berencana dan berhasil menekan jumlah penduduk menjadi kurang dari 1,5% per tahun, tetapi jumlah penduduk secara absolut terus bertambah. Hal ini mendorong pertumbuhan permintaan akan rumah setiap tahunnya. Selain itu pertumbuhan tingkat pendapatan penduduk juga mempengaruhi peningkatan permintaan akan rumah tempat tinggal, karena dengan pendapatan yang semakin tinggi cenderung untuk memiliki rumah lebih dari satu. Selanjutnya peningkatan permintaan akan rumah tersebut dihadapkan pada luas lahan yang sangat terbatas dan sulit untuk ditambah. Akibatnya harga lahan akan cenderung untuk meningkat terus karena adanya kekuatan permintaan dan penawaran akan lahan yang tidak seimbang. Jadi salah satu unsure dari semakin mahalnya harga rumah adalah harga lahan perumahan itu sendiri. Pembangunan sektor perumahan sangat penting dalam menggerakkan roda

perekonomian, karena pembangunan perumahan mempunyai kaitan ke belakang (back-ward linkages) dan kaitan ke depan (forward linkages) yang sangat panjang. Pembanguan perumahan akan mendorong berkembangnya kegiatan lain yang mendukung kegiatan pembangunan perumahan tersebut. Dan dengan demikian berkembanglah seluruh sektor perekonomian dalam negara. Untuk melakukan sebuah pembangunan permukiman maka harus mematuhi kebijakan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) agar mempertimbangkannya dalam melakukan pembangunan. Hal ini misalnya masyarakat yang ingin membangun bisa mematuhi zonasi-zonasi yang sudah ditetapkan oleh pemerintah. Misalnya zonasi yang sudah ditetapkan sebagai kawasan lindung/kawasan hijau tidak akan di bangun sehingga pemerintah tidak perlu lagi melakukan penggusuran dimasa mendatang karena kesalahan penempatan. Dalam kebijakan penataan ruang memerlukan prinsip-prinsip dalam rangka keberhasilan pembangunan wilayah, yaitu: y Menempatkan daerah sebagai pelaku yang sangat menentukan dalam proses penataan ruang. y Memposisikan pemerintah sebagai fasilitator dalam proses penataan ruang.

Menghormati hak yang dimiliki masyarakat serta menghargai kearifan lokal dan keberagaman sosial budayanya.

Menjunjung tinggi keterbukaan dengan semangat tetap menegakkan etika dan moral, serta memperhatikan perkembangan teknologi dan profesional.

Kebijakan penataan ruang tersebut bertujuan agar mendapatkan masukan bagi perencanaan di masa datang, dengan masukan ini maka dalam perencanaan di masa datang konflik kepentingan antara pemerintah daerah tertentu dengan masyarakat bisa dicegah atau dikurangi, mengingat permukiman merupakan salah satu kebutuhan pokok masyarakat dan semakin terbatasnya lahan yang tersedia untuk memenuhinya.

1.4 HARGA RUMAH DAN HARGA TANAH Hubungan antara harga tanah dan harga rumah. Harga tanah tinggi(mahal) karena harga rumah mahal yang disebabkan oleh meningkatnya permintaan akan rumah. Dengan

meningkatnya jumlah penduduk dan tingkat pendapatan mendorong permintaan akan rumah meningkat sehingga harga rumah menjadi mahal dan mendorong permintaan akan tanah meningkat dan menyebabkan harga tanah meningkat juga. Singkatnya antara rumah dan tanah memiliki keterkaitan yang erat dan saling mempengaruhi. Hal ini juga tidak lepas dari kegiatan atau pengaruh ekonomi, karena dalam teorinya kegiatan ekonomi lah yang menyebabkan adanya hubungan antara rumah dan tanah yang sedemikian rupa. Rumah merupakan produk yang unik yang menunjukkan 6 sifat yang berbeda dengan barang lainnya: 1. Rumah merupakan produk yang heterogen: ukurannya,lokasinya, umurnya, macam lantainya, interiornya, dan sistem listrik serta air yang berbeda pula, 2. Rumah bukan mobil sifatnya, artinya tidaklah praktis untuk selalu dipindah dari satu tempat ke tempat lain, 3. Rumah bersifat tahan lama dan dapat digunakan selama puluhan tahun, khususnya bila rumah itu dipelihara dengan semestinya, 4. Rumah pada umumnya cukup mahal harganya, sehingga hampir setiap rumah tangga memerlukan kredit untuk melakukan pembelian rumah yang dibutuhkannya, 5. Biaya untuk pindah rumah umumnya sangat mahal; tidak hanya menyangkut biaya financial, tetapi juga biaya sosial (tetangga, tempat sekolah,pusat pelayanan, kesehatan, pertokoan, pasar, serta teman),

6. Banyak orang yang mempertimbangkan latar belakang ras maupun suku dimana mereka akan tinggal.

1.5 HETEROGENITAS DAN IMOBILITAS Rumah dalam masyarakat bersifat heterogen, yang artinya setiap rumah memberikan pelyanan jasa atau keputusan yang berbeda-beda. Ada dua karakteristik perumahan yang utama yaitu yang berkaitan dengan rumah itu sendiri dan berkaitan dengan karakteristik lokasi. Setiap rumah berbeda luas, cara mengatur ruangan, kualitas dapur, kamar mandi, lantai dan sebgainya. Sehingga rumah memiliki perbedaan dalam ukurannya, tatanan kamarnya, rancangan interiornya, dan lain lain. Karena rumah merupakan benda tidak bergerak, maka salah satu komponen rumah adalah lokasinya. Salah satu karakteristik orang membeli rumah adalah terjangkaunya dari tempat kerja, ke pasar maupun tempat hiburan. Karakteristik lain adalah tersediamya fasilitas umum seperti sekolah, pemadam kebakaran, pengamanan dan sebagainya. Kemudian karakteristik lingkungan seperti udara yang bersih, air bersih, kebisingan dari pabrik. Karakteristik terakhir adalah keadaan atau kualitas tetangga. Pendekatan-pendekatannya antara lain: 1. Harga Rumah: Pendekatan atas dasar kesenangan/kesejahteraan (Hidonic approach) Menurut pendekatan hedonic ini mendasarkan pada kenyataan bahwa tempat tinggal (rumah) terdiri dari berbagai unsure kesenangan yang masing-masing mempunyai nilai implisit yang berseda-beda. Harga atau nilai pasar dari sebuah rumah adalah kumpulan atau jumlah dari semua nilai dari setiap unsur yang ada di dalamnya. Untuk menjelaskan pendekatan ini dimisalkan ada sebuah pasar rumah (housing market) dimana rumah-rumah itu dibedakan melalui 5 unsur pelayanan, yaitu: nilai keterjangkauan, nilai kamar tidur, nilai atap rumah, nilai kualitasudaradan air,serta nilai sekolahan sekitarnya. Penjelasan diatas merupakan pendekatan berdasar kesejahteraan yang

diberikan.pendekatan lain diantaranya adalah: a) Kualitas rumah dari interior, sistem ventilasi rumah dan umur rumah; b) Luas rumah atau bangunan dengan melihat jumlah kamar tidur, kamar mandi kamartamu, dam; c) Karakteristik lokasi seperti kualitaslingkungan dalam dan sekitar dalam blok rumah dan jarak daripusat kota misalnya. 2. Memilih sebuah rumah

Memilih rumah yang memberi sekumpulan pelayanan dan kenyamanan yang berbeda-beda, dengan kombinasi pelayanan terbaik dengan harga tertentu. Kebanyakan orang tidak memiliki pengetahuan tentang rumah, sehingga mereka mengumpulkan sendiri informasi pada saat mencari tempat tinggal. Pada dasarnya rumah tangga kan memilih sekumpulan kenyamanan yang emmeberikan kepuasan maksimum dengan jumlah anggaran (harga rumah) tertentu. Jadi, rumah tangga itu akan memilih kombinasi pelayanan yang terbaik yang dapat dibelinya dengan anggaran yang telah ditentukannya. 3. Pasar rumah terpisah tapi saling terkait Pasar untuk perumahan terpecah kedalam beberapa bagian pasar lagi, karena rumah-rumah yang ada sangat heterogen sifatnya. Pasar perumahan dibedakan sesuai dengan ukurannya, kualitasnya dan lokasinya. Ada yang ingin rumah kecil dan besar, ada yang ingin jauh maupun dekat dari kota atau pasar,dan ada yang ingin rumah tua maupun modern. Meskipun pasar perumahan itu terpisah-pisah tapi mereka masih saling berkaitan karena rumah tangga dapat secara bebas menentukan pilihannya, yaitu apabila terdapat kenaikan harga rumah besar maka rumah tangga cenderung memilih rumah kecil.oleh karena itu perumahan dari sub pasar yang berbeda merupakan barang subtitusi satu sama lain, walaupun kurang sempurna sifatnya 4. Dampak tetangga Jumlah jasa (kenyamanan) yang diberikan oleh sebuah rumah tidak hanya tergantung pada karakteristik rumah yang bersangkutan, tetapi juga karakteristik rumah tetangga dan penghuninya. Misal kondisi rumah yang bagus akan menarik orang-orang sekitar untuk melakukan hal yang sama. Dalam hal ini disebut dengan manfaat eksternal yang berupa kenaikan pasar dari rumah-rumah di sekitarnya. Para ekonommenggunakan penekatan hedonic untuk memperkirakan dampak eksternal ini. Dampak tetangga inin sifatnya lokal dalam arti terbatas sampai jarak dan radius tertentu.

1.6 Keawetan Rumah Rumah atau dapat disebut sebagai tempat tinggal merupakan benda atau aset yang paling awet daripada benda atau aset lainnya yang berharga. Karena rumah dapat bertahan hingga berumur 100 tahun lebih meskipun kondisi rumah tersebut menurun. Dalam hal ini terdapat tiga sifat yang ditimbulkan mengenai keawetan rumah dalam pasar perumahan, yaitu;

a) Tingkat kerusakan fisik yang muncul dapat diatur oleh pemilik rumah dengan mengadakan perbaikan serta pemeliharaan rumah yang baik. b) Banyaknya penawaran akan rumah bekas (Used Housing) yang ditawarkan di dalam pasar perumahan. c) Sifat penawaran rumah relatif inelastis karena pasar perumahan didominasi oleh banyaknya persediaan rumah, sehingga perubahan harga rumah hanya diikuti oleh perubahan yang relaitf kecil akan jumlah yang ditawarkan.

A. kerusakan dan Pemeliharaan Rumah Pemilik rumah dapat mengalokasikan waktu dan uangnya untuk merawat dan perbaikan atas kerusakan yang muncul. Kegiatan tersebut dapat meningkatkan kemampuan pemberian pelayanan kepada orang yang nantinya akan menempati rumah tersebut. Pembeli rumah akan bersedia membayar mahal terhadap rumah yang mempunyai kenyamanan yang lebih baik, sehingga tingkat pemeliharaan rumah akan menaikkan nilai sewa dan harga rumah dalam pasar perumahan. Dalam hal ini terdapat dua biaya, yaitu biaya tetap dimana biaya pengelolaan terhadap rumah seperti biaya advertise dan biaya pengumpulan pembayaran sewa. Kemudian biaya variabel meliputi biaya pemeliharaan dan perbaikan. Semakin banyak jumlah jasa yang diberikan, maka akan meningkatkan biaya variabel, sehingga biaya perawatan rumah akan semakin mahal.perubahan permintaan akan rumah dapat mempengaruhi jumlah jasa yang diberikan oleh rumah yang bersangkutan, sehingga tingginya permintaan maka akan mendorong lebih banyak pelayanan yang disediakan dalam rumah tersebut. B. Keluar dari Pasar Perumahan Pemilik rumah dapat keluar dari pasar perumahan apabila mengalami kerugian, yang dimana terjadi karena perubahan biaya atau permintaan. Kenaikan harga akan mendorong penawaran dari rumah bekas (Used Housing) atau rumah baru. Meningkatnya biaya pemeliharaan rumah akan mengurangi jumlah rumah yang akan ditawarkan. Berikut adalah langkah langkah yang dilakukan oleh pemilik rumah saat keluar dari pasar perumahan; a) Konversi, merupakan pengubahan suatu fungsi rumah menjadi Rumah Kantor (Ruko), swalayan, maupun lahan parkir. Dimana konversi dapat dilakukan selama kegiatan tersebut dianggap menguntungkan. b) Dijual, dalam hal ini pemilik rumah dapat menjual rumahnya dimana hal ini dianggap menguntungkan apabila kegiatan industri, perdagangan , tidak dapat memberikan keuntungan yang cukup untuk menutupi biaya konversi rumah dari penggunaannya

diluar sebagai tempat tinggal. Dalam hal ini terdapat tiga alasan untuk memperkecil keuntungan dalam pemilikan rumah, yaitu;  Sisi Permintaan; berkurangnya tingkat pendapatan dan jumlah penduduk dapat menurunkan jumlah kapasitas rumah yang akan diminta.  Sisi Penawaran; peningkatan jumlah rumah akan menurunkan nilai sewa dan harga rumah di wilayah tertentu.  Bertambahnya umur rumah, maka akan meningkat pula biaya perawatan sehingga menimbulkan tindakan untuk keluar dari pasar perumahan dengan konversi. c) Disewakan, dalam hal ini dikarenakan  Pemilik rumah mengharapkan nilai sewa meningkat dimasa datang, sehingga diharapkan mendapatkan laba yang bersifat positif.  Biaya untuk pemeliharaan dan mempertahankan pemilikan rendah, dan adanya biaya menunggu sampai terjadi kenaikan sewa rumah yang terbilang rendah. Kemudian dalam hal ini, menurut United Nations Economic and Social Commission for Asia and the Pacific (UNESCAP), terdapat faktor faktor yang menyebabkan kebanyakan masyarakat melakukan penyewaan, yaitu;  Sewa membuat orang lebih mudah bergerak dan berpindah saat pekerjaan lebih baik menanti di tempat lain, tanpa terikat atau pembayaran perumahan yang tetap.  Sewa memberikan fleksibilitas pengelolaan anggaran rumah tangga, dengan pindah ke perumahan yang murah saat keadaan sulit dan baik saat pendapatan meningkat, atau kebebasan menyisihkan pendapatan bagi hal - hal yang lebih penting, (makanan, pendidikan, layanan kesehatan, atau kondisi darurat).  Sewa mengakomodasi masyarakat yang berada pada masa transisi, saat mereka tak siap untuk menetap di satu tempat.  Sewa mengakomodasi masyarakat yang tak ingin menjalani ikatan keuangan jangka panjang yang menyertai pembelian rumah, atau menghadapi biaya jangka panjang untuk perbaikan dan pemeliharaan rumah sendiri.  Sewa memungkinkan masyarakat mengirimkan pendapatan ke tempat asal mereka atau keluarga mereka atau berinvestasi membeli lahan atau membangun rumah di desa.

2.1 Kebijakan Pembangunan Perumahan Para individudalam masyarakat bebas menentukan tempat tinggalnyasendiri dan membangun rumah sendiri, akan tetapi kebebasan itu perlu dikendalikan oleh pemerintah. Dari kebebasan pembangunan perumahan ini akan berdampak pada kurang teraturnya letak serta bentuk rumah dalam masyarakat yang membawa ketidak nyamanan bagi yang menempati dan yang melihatnya. Apabila tidak segeradikendalikan maka akan terjadi kerusakan padalingkungan, mempengaruhi kesehatan masyarakat, dan kesejahteraan masyarakat secara keseluruhan. Salah satulangkah yang sudah ditempuh oleh pemerintah adalah membangun rumah sederhaana (RS) denganukuran 36 m2 dan rumah sangatsederhana (RSS) yang berukuran sekitar 21m2. Pembangunan rumah tipe ini dimaksudkan untuk memenuhi kebutuhan sarmasyarakat yang sifatnya subsistence. Pembangunan dilaksanakan dengan pemberian kredit pengembangan untuk membebaskan tanah dan kredit konstruksi untuk pembangunan rumah kepada para pengembang serta pemberian kreditrakyat (KPR) kepada parakonsumen. Ada beberapa pengertian mengenai kebijakan pemerintah dalam bidang perumahan: a. Kebijakan dalam bantuan perumahan. Disini pemerintah menggunakan berbagai macam kebijakan untuk memprbaiki kondisi perumahan dan menekan biaya perumahan bagi golongan penduduk miskin/berpendapatan rendah. b. Pemerintah pusat memanfaatkan berbagai program pembangaunan masyarakat desa dengan menopang setiap usaha pembangunan di daerah untuk memperbaiki kondisi perumahan dan perbaikan lingkungan di daerah. c. Kebijakan perkreditan dan penyewaan rumahmilik pemerintah. Ini biasanya dikelola oleh Pemerintah Daerah sepertihalnya dengan beberapa rumah susun di Jakarta. Ada dua macam program bantuan pemerintah. Pertama di sisi penawaran yaitu pemerintah dapat membangun perumahan baru untuk kelompok penghasilan rendahdan yang kedua di sisi permintaanya itu pemerintah memberikan subsi dihargadalam sewarumah untuk rumah-rumah pemerintah yang sudah ada agar nilai sewa rumah itu terjangkau oleh kelompok

berpenghasilan rendah. Tujuan utama kebijakan pemerintah dalam bidang perumahan adalah menyediakan rumah yang layak dengan lingkungan yang nyaman bagi semua warga Indonesia.

2.2 Kebijakan Pembangunan Perumahan: Sisi Penawaran Pemerintah memiliki empat macam cara dalam hal penyediaan rumah persewaan untuk masyarakat: a. Subsidi permodalan. Pemerintah membangun rumah, biasanya masih dalam bentuk rumah susun yang nantinya disewakan kepada penduduk berpenghasilan rendah. Untuk itu permodalan diberikan oleh pemerintah dengan system kredit yang berbunga sangat rendah. b. Subsidi dalam operasional. Beban biaya operasi dan pemeliharaan perumahan semakin meninggi, sedangkan daya beli masyarakat menjadi semakin rendah. Alokasi anggaran rumah tangga ke pos pengeluaran perumahan menjadi semakin kecil, maka tidak mungkin perumahan rakyat milik pemerintah daerah (public housing) dapat membiayai sendiri tanpa bantuan subsidi dari pemerintah. c. Kredit renovasi rumah. Dalam usaha memperbaiki kondisi peumahan rakyat Pemerintah dapat memberikan subisdi dalam bentuk kredit perbaikan rumah dengan tingkat bunga yang rendah. d. Seleksi penyewa rumah pemerintah. Pemerintah akan menentukan atau membatasi penyewaan rumah milik pemerintah dengan harga sewa yang murah kepada kelompok tertentu yang memenuhi persyaratan. Salah satunya adalah tingkat pendapatan rata-rata perkapita dalam keluarga dan jumlahan aggota keluarga yang ada. 2.3 Perumahan Pemerintah dan Konsumsi Perumahan Pada umumnya dengan kebijakan pembangunan perumahan pemerintah akan mendorong konsumsi dalam sektor perumahan bagi mereka yang mendapat kesempatan untuk pemanfaatannya. Hal ini dapat digambarkan pada Gambar 10.1. Dalam gambar tersebut sumbu horisontal menggambarkan jumlah penggunaan rumah, dan sumbu vertikal menggambarkan nilai konsumsi untuk barang-barang lain.

Barang lain (Rp)

500 400 B

300

A U2 U1

600 800 Konsumsi rumah dalam unit pelayanan

Gambar 10.1: Perumahan Negara Meningkatkan Konsumsi

Dalam kenyataannya kebijakan subsidi perumahan tidak selalu menambah konsumsi tempat rumah tinggal. Hal ini dapat dijelaskan dengan Gambar 10.2 Barang lain (Rp)

500 400 D U2

250

C U1

800 1000 Konsumsi rumah dalam unit pelayanan Gambar 10.2 : Perumahan Negara Mengurangi Konsumsi Rumah

Ada permasalahn apakah subsidi sebaiknya diberikan dalam bentuk uang tunai atau dalam bentuk unit pelayanan rumah (fisik). Hal ini dapat dianalisis apakah konsumen benar-benar merasa lebih sejahtera dengan adanya susbsisi pemerintah. Perhatikan Gambar 10.3 Barang lain (Rp)

6000

5000

4000 3500 B U2

U3

3000

U1

GA1

GA2

600 800 Konsumsi rumah dalam unit pelayanan Gambar 10.3 : Subsidi Rumah atau Subsisi Uang Tunai

Ini berarti bahwa sesungguhnya konsumen akan merasa lebih sejahtera bila diberikan subsisi dalam bentuk uang tunai (uang) dibanding dengan subsidi dalam bentuk barang (rumah).Alasan yang dikemukakan adalah bahwa dengan tambahan pendapatan dalam bentuk uang itu konsumen akan lebih bebas melakukan pilihan dalam penggunaan uang tersebut dibandingkan dengan subsidi dalam bentuk barang yang tidak memberikan kemungkinan untuk melakukan pilihan.

2.4 DAMPAK PERUMAHAN NEGARA TERHADAP PASAR PERUMAHAN Bagaimanakah dampak dari kebijakan perumahan negara terhadap pasar perumahan? Perumahan negara berarti perumahan yang dibangun oleh pemerintahan negara, dan sangat perumahan negara ini dari segi harga lebih murah daripada rumah yang di bangun oleh pihak swasta. Rumah yang dibangun pemerintah ini, mampu menambah jumlah penawaran rumah di pasar perumahan.

Sedangkan, bagaimanakah dampaknya pada prerumahan swasta? Perumahan swasta jika di bandingkan dengan perumahan negara, harga penjualan pada perumahan swasta jauh lebih mahal dari pada perumahan negara. Karena perumahan negara relative murah, maka permintaan akan rumah swasta berkurang sebanyak yang dihasilkan pemerintah. Dampak dari pembangunan rumah murah oleh pemerintah terhadap pasar peumahan. Dalam jangka pendek diasumsikan penawaran rumah oleh swasta inelastik sempurna. Brikut gambar dari dampak perumahan negara dan perumahan swasta terhadap pasar perumahan: Perumahan Negara (+) Perumaha Swasta (+)

(-)

(+)

(-)

(+)

(-)

(-)

Pada Perumahan Negara, jumlah permintaan perumahan semakin banyak karna harganya yang relatif murah. Pada Perumahan Swasta, jumlah permintaan menurun dan bralih ke perumahan negara karena harganya yang relatif lebih murah. Pada perumahan swasta, jumlah yang di produksi lebih besar jumlahnya dari pada perumahan negara. Oleh sebab itu, perumahan swasta pun menurunkan harga. Dengan menurunkan harga itu, perumahan swasta diubah penggunaannya dengan keluar dari sektor tempat tinggal dan dialihkan dengan penggunaan lain. Akibanya harga rumah akan meningkat lagi terus sampai titik keseimbangan tercapai. Pada umumnya rumah yang berkualitas bagsu digunakan oleh kelompok kaya dan kualitas berkualitas rendah digunakan oleh kelompok berpenghasilan rendah.

Dengan begitu secara umum, pembangunan rumah murah oleh pemeritah akan mempunyai dampak sebgai berikut: 1. Jumlah bangunan rumah baru oleh swasta berkurang. Hal ini terjadi Karena menurunnya permintaan terhadap bangunan rumah lama, dan menyebabkan pembangunan rumah baru juga berkurang 2. Pasar untuk rumah murah menjadi kkurang menguntungkan 3. Pengalihan penggunaan bangunan rumah lama ke penggunaan lain meningkat karena insentif untuk mempertahankan rumah menjadi kurang.