La mayora de los comerciantes de la pequea y la mediana empresa funcionan en locales y oficinas alquiladas, pero desconocen los derechos y obligaciones

que tienen sobre las prrrogas y terminaciones del Contrato de Arrendamiento.

Con alguna frecuencia se confunden las reglas del Contrato de Arrendamiento de un Local Comercial con las Contrato de Arrendamiento de Vivienda Urbana, cuando sus diferencias son bien marcadas, adems que cada uno de estos contratos estn regulados por disposiciones legales distintas.

Cundo el Comerciante-Arrendatario tiene derecho a la prrroga automtica del arrendamiento del local donde funciona?
El artculo 518 del Cdigo de Comercio establece una primera condicin para que sea un derecho del comerciante exigir la prrroga del contrato de arrendamiento del local que est utilizando: que lleve ocupando mnimo por 2 aos de manera continua el local y con el mismo establecimiento de comercio. Por esto, si un comerciante tiene alquilado un local, oficina, etc hace mas de dos aos, pero en este tiempo ha tenido funcionando primero una tienda por un par de meses, luego por unos meses una droguera y en los ltimos seis meses tuvo funcionando un almacn de repuestos, este comerciante no puede exigir que le prorroguen automticamente el contrato del local comercial por el slo hecho de llevar mas de 2 aos continuos en dicho inmueble arrendado.

Excepciones a la prrroga automtica

La misma norma ya citada, establece que en caso que se presenten las siguientes tres situaciones, as el Comerciante-Arrendatario lleve ms de 2 aos y ejerciendo con el mismo Establecimiento de Comercio, NO tendr derecho a exigir la prrroga automtica del contrato de arrendamiento. Veamos: 1) Cuando el Comerciante-Arrendatario haya incumplido el contrato. 2) Cuando el propietario necesite el inmueble para su propia habitacin o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el Comerciante-Arrendatario. 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupacin, o demolido por su estado de ruina o para la construccin de una obra nueva.

El Arrendador debe anunciar la No Prrroga con 6 meses de anticipacin

El Propietario-Arrendador o su Representante deber entregar aviso por escrito con no menos de 6 meses de anticipado a la terminacin de trmino del Contrato de Arrendamiento del Local Comercial. Por supuesto que este trmino mnimo de 6 meses para preavisar la No Prrroga se excepta cuando existe orden de una autoridad competente o por motivos de peligro como la Ruina, sanitario, etc. (Art. 520 C.Co.)

Si el contrato no se renueva porque se va a reconstruir, al terminar las obras el Comerciante-Arrendatario tiene Derecho de Preferencia
En los casos establecidos en el numeral 3 del artculo 518 del Cdigo de Comercio que trata sobre la No Prrroga porque se requiere el inmueble para ser reconstruido o reparado, el Comerciante-Arrendatario tiene derecho a que antes de 60 das a la fecha que se terminarn las obras se le notifique si quiere ejercer el Derecho de Preferencia frente a otros Comerciantes que estn interesados en el alquiler del Local Comercial, del cual deber informar si quiere ejercer dicho Derecho, notificando al Propietario-Arrendador, con no menos de 30 das a la fecha que se anunci la entrega de las obras terminadas. Esto quiere decir que una vez terminadas las obras, en caso de existir varios comerciantes interesados en alquilar dichos locales remodelados o reconstruidos, el anterior Comerciante-Arrendatario que tena alquilado dicho local y que tuvo que restituir el inmueble arrendado a causa de las construcciones, tiene derecho a que se le prefiera frente a terceros sin tener que pagar primas o valores especiales distintos al nuevo canon de arrendamiento que ha fijado por el Propietario-Arrendador. (Art. 521 C.Co.)

Qu pasa si en la reconstruccin se reduce el nmero de los locales que tena?

En estos casos, el Derecho de Preferencia se ejercer por parte de los ComerciantesArrendatarios del ms antiguo al ms nuevo.

Si el Propietario-Arrendador no realiza sobre el inmueble lo que adujo para No Prorrogar el Contrato, tiene que indemnizar al anterior Arrendatario

El Cdigo de Comercio establece en su artculo 522 que en caso de No Prorrogar un Contrato de Arrendamiento de Local Comercial aduciendo que iba a utilizarlo para su vivienda o para montar en l su propio negocio en actividad distinta o reconstruccin o demolicin del inmueble (Art. 518 Num. 2 y 3 del C.Co.), pero el Propietario-Arrendador le da una utilizacin distinta a la aducida para No Prorrogarlo o no inicia con las obras de construccin o demolicin dentro de los 3 meses siguientes a la fecha de entrega del inmueble por parte del Comerciante-Arrendatario al Propietario-Arrendador o su Representante, tiene que pagarle una indemnizacin al Comerciante-Arrendatario que no le quiso prorrogar el alquiler del inmueble, cuando ste tena derecho a su prrroga segn el artculo 518 del Cdigo de Comercio.

En qu consiste la Indemnizacin?
La indemnizacin ser el pago de los perjuicios causados al Comerciante-Arrendatario que tuvo que hacer entrega del inmueble alquilado, para lo cual deber presentar demanda ante un Juez de la Repblica, quien con ayuda de unos Peritos Judiciales determinarn el valor de los perjuicios causados, entre los que se encuentra el Lucro Cesante, los gastos que incurri por el traslado a nuevas instalaciones, las indemnizaciones que haya pagado a trabajadores por dicho traslado o cierre del Establecimiento Comercial, incluso la solicitud del reembolso de las mejoras que el Comerciante haba realizado en dicho inmueble arrendado (Art. 522 del C.Co.)